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TRABALHO DE LOCAES

ABADI Associao Brasileira das Administradoras de Imveis 5 Turma - Ps-graduao em excelncia no direito imobilirio Disciplina: locaes Prof: Carlos Samuel de Oliveira Freitas. Aluno: Luiz Liberato Leta Felipe

RIO DE JANEIRO, 17 DE JUNHO 2013.

Trabalho sobre o primeiro tema proposto - A ao Renovatria de locao no residencial. Trata-se de ao renovatria de locao no residencial a qual o locatrio dispunha de um contrato de Cinco anos, logicamente o equivalente h sessenta meses, e assim faltando por volta dez meses para o trmino notificou o locador via cartrio de ttulos e documentos sobre o interesse na manuteno do contrato. Passados seis meses do recebimento da notificao o locador permaneceu inerte, sobre a renovao o que culminou com propositura da ao renovatria, quando restavam apenas quatro meses para o encerramento das avenas locatcias. Analisando os fatos apresentados em primeiro lugar devemos nos ater aos requisitos contidos no Capitulo II Seo III da Lei 8245 de 91, quando trata da locao no residencial. O art. 51 da lei claro no que tange a necessria existncia dos trs bices cumulativamente para que o locatrio tenha um suposto direito a uma renovao contratual, sendo eles: 1) Contrato ESCRITO, com prazo determinado; 2) Que o contrato possua a previso de locao de no mnimo 5 anos, ou que a soma de diversos contratos ININTERRUPTOS seja igual ou superior aos 5 anos; 3) Que o locatrio esteja explorando a mesmo ramo de atividade comercial h pelo menos 3 anos.

O I.jurista

e ex-Desembargador do Eg. T.J.R.J., Dr. Sylvio

Capanema de Souza, interpretou tal artigo em seu Livro que comenta a Lei do Inquilinato nos seguintes termos: Como se depreende do texto legal, o exerccio da atividade comercial, desde que atendidas certas condies, confere ao locatrio o direito renovao do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de proteo ao fundo de comrcio. Estas condies, essenciais e cumulativas, esto relacionadas nos incisos i, ii e iii. A primeira delas que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da proteo especial os contratos verbais e os que estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua durao, o que irrelevante. A segunda condio que o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. H ainda outros requistos objetivos contidos na lei de Locaes retratando que a inicial dever (entendase obrigatoriamente) vir acompanhada de toda a documentao comprobatria nos termos do art. 71 ipsis litteris : Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao. Levando em considerao que mesmo que a questo

apresentada seja omissa no que tange a existncia ou no de tais requisitos, relatar que a ao renovatria dever vir sempre

acompanhada de tais documentos sempre pontual, pois no estando presentes o julgamento da ao est desde o incio est fadada a inpcia o que acarretaria a frustrao do pleito renovatrio. Contudo se presentes tais elementos, podemos passar ao exame da situao ftica em si, logo o locatrio notifica o locador de quer permanecer com a locao via cartrio de ttulos e documentos, no mnimo linda atitude! Ocorre que tal notificao extrajudicial no tem valor nenhum, tendo em vista que estamos diante de locao no residencial, o locatrio apenas se manifestou de forma inequvoca que teria interesse em manter seu fundo de comrcio naquele local, no tendo a notificao diga-se mais uma vez NENHUM VALOR JURDICO VINCULATIVO PARA O LOCADOR CONTRATUALMENTE. Cumpre elencar que o prazo para ao renovatria descrito na lei muito rgido, no sentido de que somente possvel a propositura da ao dentro do ultimo ano em que se terminar o contrato, com a limitao dos primeiros seis meses antes do termino. Conforme traduz a lei 8245/91 em seu art 51 5, in verbis: Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (...) 5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo,

anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.

Pois bem, importante elucidar que a lei no muito clara sobre a contagem do prazo, o que at poderia gerar algumas discusses em torno do assunto, por outro lado nossos Tribunais cuidaram de interpretar o dispositivo da maneira correta, dispondo que a contagem do prazo deve ser retroativa e a demanda que deve ser proposta no mnimo seis meses antes do termo final. Nesse sentido, que seguem as recentes decises do Eg. T.J.R.J., sobre o prazo para a propositura de ao renovatria. 0377452-59.2010.8.19.0001 - APELACAO DES. EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO Julgamento: 16/04/2012 - DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL Apelao Cvel. Locao no residencial. Ao renovatria. Decadncia. Inobservncia do prazo legal para o ajuizamento da ao. DEMANDA QUE DEVERIA TER SIDO PROPOSTA NO MNIMO SEIS MESES ANTES DO TERMO FINAL. Exegese do artigo 51, 5, da Lei do Inquilinato. Prazo fatal. Descabimento do pedido de indenizao por benfeitorias se o locatrio expressamente renunciou a tal direito. Indenizao pelo fundo de comrcio que somente se justifica quando o locador quem obsta a renovao, empregando de forma desonesta as prerrogativas legais contidas no artigo 52 da lei 8.245/91. Pleito que, ademais, incompatvel com a demanda renovatria, desafiando ao autnoma. Recurso a que se nega seguimento monocraticamente. Deciso Monocrtica: 16/04/2012

0048040-28.2011.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. NORMA SUELY Julgamento: 03/04/2012 - OITAVA CAMARA CIVEL AGRAVO INOMINADO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RENOVATRIA.DECISO QUE AFASTOU A DECADNCIA ARGUIDA EM PRELIMINAR.PRAZO DO ART. 51, 5., DA LEI N. 8.245/91.PRAZO MNIMO DE SEIS MESES ANTES DO TRMINO DO CONTRATO.CONTAGEM RETROATIVA DO PRAZO NA FORMA DO ART. 132, 3 DO C.P.C., QUE DISPE QUE OS PRAZOS EM MESES E ANOS EXPIRAM NO DIA DE IGUAL NMERO DO INCIO. DECADNCIA QUE SE VERIFICA, UMA VEZ QUE O LOCATRIO TINHA AT O DIA 30/10/2007 PARA PROPOR A AO RENOVATRIA, S TENDO DISTRIBUDA A REFERIDA AO EM 31/10/2007, UM DIA APS O PRAZO, PORTANTO. EXTINO DO PROCESSO QUE SE IMPE.DESPROVIMENTO DO RECURSO. Deciso Monocrtica: 13/02/2012 ntegra do Acrdo - Data de Julgamento: 03/04/2012

0003159-31.2005.8.19.0208 - APELACAO DES. GILBERTO DUTRA MOREIRA - Julgamento: 28/03/2012 - DECIMA CAMARA CIVEL Apelao Cvel. Locao no residencial. AO RENOVATRIA. PRETENSO DE RENOVAO CONTRATUAL QUE RESTOU ACOLHIDA, LIMITANDO-SE O RECURSO AO NOVO PRAZO, PRETENDENDO 2 DILATLO PARA ALM DOS CINCO ANOS.TEMPO DE TRAMITAO PROCESSUAL QUE NO LIBERA A AUTORA-APELANTE DE AJUIZAR NOVA AO RENOVATRIA, DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO EM LEI.PEDIDO DE DILAO DO NOVO PRAZO CONTRATUAL MANIFESTAMENTE DESCABIDO, SENDO O

RECURSO DE APELAO A VIA MANIFESTAMENTE INADEQUADA PARA TAL. Ajuizamento de nova ao renovatria por dependncia que se impunha, ainda que a primeira se encontrasse pendente de julgamento.Nova pretenso renovatria que s seria acolhida se demonstrada a quitao de tributos, assim como a anuncia do fiador com o novo prazo contratual, entre outros requisitos insertos no art. 71 da Lei n 8.245/91.Desprovimento do recurso. ntegra do Acrdo - Data de Julgamento: 28/03/2012

0354434-09.2010.8.19.0001 - APELACAO DES. MARILENE MELO ALVES - Julgamento: 19/01/2012 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL D E C I S O Trata-se de recurso de apelao, tempestivamente ofertado, em que se veicula irresignao com a sentena (fls. 125/126) do MM. Juzo da 46 Vara Cvel que, em ao renovatria de locao comercial, julgou extinto o feito, sem exame do mrito, na forma do art. 267, VI, do CPC. O apelo do autor vem s fls. 129/132, aduzindo, em resumo, que decorreu o prazo de cinco anos previsto na Lei de Locao, requisito do pleito renovatrio que veicula; e que o documento que enviou ao locador notificando-o do desejo de rescindir o contrato de locao de que aqui se cuida no produziu qualquer eficcia, eis que mantida a relao locatcia sem resistncia do apelado. Culmina por pedir a integral reforma da sentena. As contrarrazes vieram s fls. 135/140, em prestgio do decisum. Bem examinada a hiptese, verifica-se que ao apelante falta razo. Extrai-se do contexto dos autos que as partes firmaram contrato de locao comercial, figurando o autor como locatrio, com prazo de 36 meses, iniciando-se em 15.12.2005 e findando-se em 14.12.2008

(fls. 39/42). Tal avena foi renovada pelo ajuste que veio aos autos por cpia s fls. 34/38, passando a locao a viger pelo perodo de 15.05.2008 a 14.05.2011. O certo que o locatrio e autor da presente renovatria, em 24.03.2010, notificou o ru de seu interesse em rescindir o contrato de locao (fls. 88), com o anuiu o locador (fls. 89), pretenso que foi reiterada pelo locatrio em 01.05.2010, conforme se verifica do documento de fls. 90, por ele no impugnado. Registre-se que neste ltimo documento o locatrio ressalta que "a resciso do contrato de locao e a desocupao do imvel dar-se- de forma voluntria e unilateral, com o pagamento da multa rescisria". Em suma, o contrato de locao foi rescindido por iniciativa do locatrio, que formalmente notificou o locador de seu desinteresse na manuteno da avena locatcia. Com a resilio da avena, o autor 4 passa a ocupar o imvel a ttulo diverso e, consequentemente, deixa de preencher os requisitos previstos no art. 71 da Lei do Inquilinato, ressaltando-se, de qualquer forma, que o demandante sequer trouxe indicao de fiador, com expressa aquiescncia deste, outro requisito para formulao do pleito renovatrio. Correta, portanto, a r. sentena em que se reconhece a carncia de ao e julga extinto o feito, na forma do inciso VI do art. 267 do CPC, passando seus termos a integrar a presente na forma do permissivo regimental. Isto posto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, na forma do art. 557 do CPC, ante sua manifesta improcedncia. Rio de Janeiro, 15 de dezembro de 2011. Marilene Melo Alves Desembargadora Relatora Deciso Monocrtica: 19/01/2012 ntegra do Acrdo - Data de Julgamento: 07/03/2012

S.M.J. A cerca do tema o procedimento adotado pelo locatrio, se superada uma eventual carncia da ao renovatria com a presena dos requistos do art. 51 c/c os do art. 71 da Lei de locaes, ainda assim ao pleito restar a certeza do insucesso, tendo em vista que no fora respeitado o prazo decadencial contido no art. 51 5 da Lei de Locaes. Portanto, em sede de contestao a defesa ter de ser oposta neste sentido, bem como por oportuno dever ser proposta a devida ao de despejo em forma de reconveno para retirada locatrio do imvel, ou negociada outra locao. A desocupao do imvel segue conforme o disposto no art. 56 da LINQ, que segue: Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir se - prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado.

Desta forma, locatrio durante o litgio ser compelido at a sentena a pagar um aluguel, provisrio inicialmente estipulado pelo Juiz da causa, com vistas a no prejudicar o locador nem to pouco o locatrio, e aps percia especializada, ser definido um

aluguel definitivo devendo pagar a diferena quem for contemplado pelo valor do saldo. Por fim julgando improcedente a renovao o locatrio ter 30 dias aps o recebimento do mandando de desocupao para deixar o imvel conforme nos ensina o D. S.T.J. no seguinte julgamento: RECURSO ESPECIAL. AO RENOVATRIA. LOCAO. DIREITO INTERTEMPORAL. LEI PROCESSUAL POSTERIOR. APLICAO IMEDIATA. PRAZO PARA DESOCUPAO DO IMVEL. 30 (TRINTA) DIAS CONTADOS DA INTIMAO PESSOAL DA LOCATRIA. (LEI 8.245/91, ART. 74, COM A REDAO DA LEI 12.112/2009). 1.- A lei que altera o prazo de desocupao do imvel, isto , de cumprimento de sentena de processo judicial no rege relaes de direito material entre as partes, mas de direito processual. 2.- Assim, o prazo nela fixado processual, para a desocupao, devido a sentena, ato processual, pena de expedio de mandado de despejo, pea processual. Impossvel entrever relao de direito material, marcada por atos processuais por todos os lados e neles comprimida - exatamente por se tratar, tambm, de matria processual. 3.- No caso, a nova regncia legal processual relativa ao prazo de desocupao fulminou o prazo que constou, sob a lei anterior, da parte final da sentena, isto , a nova lei substituiu, "ope legis", como lcito lei realizar, sem necessidade, mesmo, de que o Juzo o declarasse, o momento do incio do prazo (trnsito em julgado) e a quantidade do prazo (seis meses), por novo momento (prolao da sentena) e novo prazo (trinta dias). 4.- Necessria a intimao pessoal da locatria, por meio de mandado de despejo, com o prazo de 30 (trinta) dias (Lei 8.245/91, art. 74, com a redao da Lei 12.112/2009)

para a desocupao do imvel na execuo provisria. 5.- Recurso Especial parcialmente provido. (REsp 1307530/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acrdo Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/12/2012, DJe 11/03/2013) E, se por ventura for julgado procedente o pedido do autor seu aluguel ser renovado por prazo mximo de at 5 anos, haja vista o posicionamento largamente adotado pelo mesmo S.T.J., conforme os julgados: PROCESSUAL CIVIL E LOCAO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO COMERCIAL. AO RENOVATRIA. PRAZO MXIMO DE 5 ANOS. PRECEDENTES. AUSNCIA DE FUNDAMENTOS NOVOS CAPAZES DE INFIRMAR A DECISO AGRAVADA. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 1157625/RJ, Rel. Ministro SEBASTIO REIS JNIOR, SEXTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 07/05/2012)

AO RESCISRIA. LOCAO. AO RENOVATRIA. ART. 51 DA LEI 8.245/1991. PRAZO MXIMO DA RENOVAO DO CONTRATO. CINCO ANOS. JULGADO RESCINDENDO CONSONANTE JURISPRUDNCIA DESTA CORTE. ART. 485, V DO CPC. AUSNCIA DE VIOLAO LITERAL DISPOSIO DE LEI. PEDIDO RESCISRIO JULGADO IMPROCEDENTE. 1. A anlise da violao a literal dispositivo de lei requer exame minucioso do Julgador, em respeito estabilidade das relaes jurdicas acobertadas pela coisa julgada, visando preservao da efetividade das decises jurisdicionais e a paz social. Com efeito, a Ao

Rescisria no pode ser utilizada como sucedneo de recurso, tendo lugar apenas nos casos em que a transgresso lei flagrante. 2. Deve-se inadmitir a utilizao da Ao Rescisria que, por via transversa, busca perpetuar a discusso sobre matria j decidida, de forma definitiva. 3. Referida orientao refletida na Sumula 343 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual: no cabe ao rescisria por ofensa a literal disposio de lei, quando a deciso rescindenda se tiver baseado em texto legal de interpretao controvertida nos Tribunais. 4. In casu, o aresto rescindendo acolheu a tese de que o prazo mximo de prorrogao do contrato de locao, estabelecido em Ao Renovatria de cinco anos; dest'arte atribuiu interpretao razovel ao art. 51 da Lei 8.245/1991 e ajustada jurisprudncia deste Superior Tribunal. Precedentes: REsp. 693.729/MG, Rel. Min. NILSON NAVES, DJU 23.10.2006; REsp. 267.129/RJ, Rel. Min. JOS ARNALDO DA FONSECA, DJU 06.11.2000; REsp. 170.589/SP, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, DJU 12.06.2000; REsp. 202.180/RJ, Rel. Min. GILSON DIPP, DJU 22.11.1999; REsp. 195.971/MG, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJU 12.04.1999. 5. Assim, a hiptese de resciso insculpida no inciso V do art. 485 do CPC no se encontra configurada, porquanto, conforme demonstrado, a pretenso rescisria destoa da prpria orientao jurisprudencial desta Corte de Justia, no havendo se falar em ofensa literalidade da norma indicada pela parte autora. 6. Ao Rescisria improcedente. (AR 4.220/MG, Rel. Ministro NAPOLEO NUNES MAIA FILHO, TERCEIRA SEO, julgado em 11/05/2011, DJe 18/05/2011)

este o parecer.

Luiz Felipe Liberato Leta OAB/RJ 165350

Rio de janeiro, 17 de julho de 2013.