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NOES BSICAS SOBRE LOCAO DE IMVEIS

Locao o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem mvel ou imvel, por determinado tempo. um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domnio sobre o imvel e a pessoa fsica ou jurdica que vai usufruir do mesmo.

Esse tipo de contrato protegido em Lei.

Existe a Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do Inquilinato que disciplina as locaes de imveis urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali no includos.

Assim, no fazem parte da Lei do Inquilinato por terem legislao prpria:

Pelo Estatuto da Terra:

As locaes de imveis rsticos, tambm chamada de Arrendamento Rural, como, por exemplo, as atividades agroindustriais, agrcolas, pastoris, etc;

Pelo Cdigo Civil:

a) Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas fundaes pblicas e autarquias; b) Vagas autnomas de garagem ou de espao para estacionamento de veculos c) Espaos destinados publicidade; d) Apart-hoteis, flats, hotis residncia ou equiparados;

e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prdios comerciais e industriais).

A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou trs modalidades de locao:

a) Nos arts. 46 e 47, a locao residencial; b) Nos arts. 48 a 50, a locao para temporada; c) Nos arts. 51 a 57, a locao no residencial.

Nas relaes de locao, os elementos bsicos so:

a) O locador;

b) O locatrio;

c) O imvel.

Locador uma pessoa fsica ou jurdica que cede a outrem (o locatrio) o uso e gozo de bem mvel ou imvel, mediante um contrato de locao. O locador detentor da legitimidade para ceder a algum (ao locatrio), a ttulo oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteo e/ou administrao patrimonial.

Podem, assim, ser locadores:

a) O proprietrio, propriamente dito; b) O tutor;

c) O usufruturio; d) O esplio, etc.

Em todas essas condies, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no polo ativo da locao.

Por locatrio entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um servio, mediante um contrato de locao, obrigando-se a pagar por isso o preo ajustado. O locatrio tambm chamado de inquilino, de arrendatrio.

Como o locador, o locatrio deve, igualmente, ser capaz para assumir compromissos e responder pelo seu cumprimento ou pelas conseqncias pela inadimplncia.

No tem validade um contrato de locao em que pessoa jurdica esteja indevidamente representada, por quem no tem poderes para tal ou, ainda, para prestar fiana em nome de empresa, quando pelo contrato social esto vedado.

Juridicamente, o termo imvel um bem fixo que no se pode transportar, tais como, terreno, casa. Qualquer edificao imvel por ao do homem.

O imvel s passvel de locao se estiver em condies de ser dado mansa e pacificamente para uso do locatrio. Com muita freqncia, ocorrem casos em que um imvel financiado pela Caixa est em fase de execuo, com meses e meses de atraso e o seu proprietrio o d em locao, mesmo sabendo que mais dia, menos dia, o inquilino ser importunado.

O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigaes do locador est o de garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel.

Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem ateno especial de todos

quantos militam nesta rea:

4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Pargrafo nico:

O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel ocorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquelas do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo trinta dias de antecedncia.

Obs: No novo Cdigo Civil, o art. 413 diz que a penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendose em vista a natureza e a finalidade do negcio.

Continuando com a Lei do Inquilinato, temos:

Art. 5 - Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo.

Este artigo enftico no sentido de que a ao de despejo o nico caminho que se pode valer o proprietrio para a retomada do imvel e a conseqente extino do vnculo locatcio. Essa matria objeto dos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Cdigo de Processo Civil quanto ao procedimento para a ao de despejo.

Art. 6 - O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante comunicado por escrito ao locador, com antecedncia mnima de

trinta dias.

Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4, em seu Pargrafo nico

Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.

Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.

Este artigo encerra duas situaes distintas:

Contrato por prazo determinado ou indeterminado: d ao adquirente o direito da retomada com o aviso de 90 dias para a desocupao; 2) Contrato por prazo determinado e com clusula de vigncia em caso de venda e desde que o contrato de locao esteja registrado margem da matrcula do imvel no Cartrio de Registro de Imveis: Nesta situao o novo proprietrio obrigado a aguardar o vencimento do contrato.

Pargrafo primeiro - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.

Pargrafo segundo - A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo- se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.

Para exercer o direito de retomada, necessariamente, o documento de

compra e venda (escritura ou cesso de direitos) dever estar registrada margem da matrcula do imvel).

Art. 10 - Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.

Art. 11 - Morrendo o locatrio, ficaro subrogados no seus direitos e obrigaes:

I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel;

II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

Art. 12 - Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.

Se o contrato de locao estiver em nome do cnjuge que se retirou do imvel, h por fora da lei uma sub-rogao, passando o cnjuge que permaneceu no imvel como o novo locatrio, o qual dever comunicar, por escrito ao locador a nova situao das relaes locatcias.

de se observar que, havendo a subrogao e conseqentemente outro locatrio, os fiadores antigos ficam desobrigados, podendo o locador exigir novos fiadores ou outra garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo mximo de 30 dias, contados da data em que tomou conhecimento do fato.

Art. 17 - livre a estipulao do aluguel, vedada a sua estipulao em

moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.

Pargrafo nico - Nas locaes residenciais sero observados os critrios de reajustes previstos na legislao especfica.

Estando o imvel desocupado e anunciado para nova locao, pode o proprietrio fixar o valor que desejar, desde que seja estipulado em moeda nacional e que os aumentos no estejam atrelados ao salrio mnimo ou variao de moeda estrangeira.

Uma vez fixado o valor inicial do aluguel, os reajustes somente podero ocorrer segundo os critrios especficos que definem a periodicidade dos aumentos. O presente pargrafo especfico para as locaes residenciais.

As demais podero ter livremente estipuladas a periodicidade dos reajustes.

Art. 18 - lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste.

Havendo consenso entre locador e locatrio, qualquer clusula contratual poder ser modificada no curso da locao, incluindo-se neste caso a estipulao de novo aluguel.

Mas, somente se for por comum acordo. Em caso contrrio, dever ser observado o disposto no artigo 17.

Art. 19 - No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo do mercado.

No havendo entendimento entre locador e locatrio sobre o valor do aluguel e se o contrato ou o valor do ltimo acordo j estiver vigorando por mais de trs anos, tanto um (locador) quanto o outro (locatrio) poder pedir judicialmente uma reviso do valor do aluguel para ajust-lo a um valor real, ou seja, a um valor de mercado. Este procedimento tem o nome de Ao Revisional de Aluguel.

Art. 20 - Salvo nas hipteses do artigo 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel. Constitui contraveno penal (art. 43, III), a cobrana de aluguel antecipadamente, excetuando-se as locaes para temporada (art. 48) e na hiptese de no existir nenhuma das garantias locatcias (cauo, fiana e seguro fiana). No existindo a garantia, poder o locador cobrar o aluguel e encargos antecipadamente at o sexto dia do ms em curso.

Caracterizada a contraveno penal, sujeita- se o locador pena de priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses o valor do ltimo aluguel, atualizado e revertido a favor do locatrio.

Art. 22 - O locador obrigado a:

VII - Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou seu fiador.

VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato.

X - Pagar as despesas extraordinrias do condomnio.

Pargrafo nico - Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:

a) Obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; b) Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) Obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; d) Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locao; e) Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicaes, de esporte e lazer; f) Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) Constituio de fundo de reserva.

Art. 23 - O locatrio obrigado a: (.............)

XII - Pagar as despesas ordinrias de condomnio

1 - Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente:

a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e foras das reas de uso comum; c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; d) manuteno e conservao das instalaes e equipamento hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados pratica de esportes e lazer; f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas

coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; i) reposio de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

2 - O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.

3 - No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no pargrafo 1 desse artigo, desde que comprovadas.

Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamentos, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.

Pargrafo nico - A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em pode ser examinada a documentao pertinente.

Art. 28 - O direito de preferncia do locatrio, caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 32 - O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.

Art. 33 - O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver par si o imvel locado, se o requerer no prazo se seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.

Para que o proprietrio possa vender o imvel locado sem nenhum problema com o inquilino, deve dar a este o direito de preferncia, o que se faz atravs de uma notificao por escrito, devendo o inquilino se manifestar na segunda via da notificao ou em outro documento hbil.

Todas as informaes sobre o negcio devero constar da notificao, tais sejam: o preo, as condies de pagamento, se existe nus ou no, onde os documentos de propriedade podem ser examinados.

No sendo o imvel oferecido ao locatrio e se for vendido a outra pessoa, ter ele, o locatrio, seis meses de prazo para anular a escritura de compra e venda e depositando o valor da transao resguardando assim o direito de adquirir o bem.

Art. 35 - Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.

Art. 36 - As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.

Art. 37 - No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:

I cauo; II fiana; III seguro de fiana locatcia.

Art. 38 - A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.

Art. 39 - Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel.

Art. 45 - So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou se afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

Art. 46 - nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.

Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorrogase automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:

I nos casos do art. 9; II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada com o seu emprego;

III se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio; IV se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo poder pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao do hotel ou penso, em cinqenta por cento; V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

Art. 56 - Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de notificao ou aviso.

Art. 57 - O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para desocupao.

NOES BSICAS SOBRE CONDOMNIO

O novo Cdigo Civil, com vigncia a partir de janeiro de 2003, introduziu um Captulo especfico denominado Do condomnio edilcio, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358. Em diversos desses artigos temos a ratificao de muitos dos existentes na Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

O condomnio submete-se s regras especiais da espcie, assim como, tambm, no que couber, norma civil mencionada.

A palavra condomnio tem o significado de domnio em comum, isto , um bem ou uma propriedade imvel pertencendo a vrios donos, aos quais d-se a denominao de condminos, ou ainda, de co-proprietrios.

O condomnio deve ter normas prprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da lei que o regula. Cada condmino tem direitos reais de unidades autnomas e individuais, por pertencer somente a ele, alm de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a todos os condminos. Da porque a necessidade de uma norma prpria para a comunidade compreendendo os moradores, bem como a relao destes com terceiros.

A Lei que rege as relaes entre os condminos denominada Conveno e obrigatria para todos os edifcios sob forma de condomnio. A Conveno dever ser redigida dentro nas normas reguladoras previstas na Lei do Condomnio e das Incorporaes e ainda do Cdigo Civil.

Entre os muitos artigos, merecem destaque os que dizem respeito aos direitos e deveres dos condminos.

So direitos dos condminos, de acordo com o art. 1.335 do Cdigo Civil:

I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades: II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores; III votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.

So deveres dos condminos, igualmente de acordo com os arts. 1.336/1.337 do Cdigo Civil:

I contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais; II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias existentes;

IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao ms e multa de at 2% (dois por cento) sobre o dbito. 2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por 2/3 (dois teros) no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

Dentro do condomnio h um ordenamento para delinear os direitos e as obrigaes com relao aos proprietrios, usurios e terceiros.

Esta lei interna de subordinao obrigatria deve ser emanada de algum poder. Este poder surge da vontade dos proprietrios, e manifestado atravs da Assemblia. ela o poder maior dentro de um condomnio e a ela compete a aprovao da Conveno e do Regimento Interno bem como a escolha e aprovao da forma de gerir e administrar a propriedade condominal, sendo portanto o rgo deliberativo dos condminos.

A administrao do condomnio exercida pelo sndico e de seus auxiliares. O condomnio deve ter no mnimo, um Sndico e um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, sendo que em ambos os casos o mandato no poder exceder a dois anos, sendo todavia permitida a reeleio.

O Conselho Consultivo necessariamente deve ser integrado por condminos, porm a funo de sndico poder ser exercida por no condmino e inclusive por pessoa jurdica.

As decises sobre a forma de administrao do condomnio cabem Assemblia Geral, que pode ser de dois tipos: a assemblia geral ordinria e a assemblia geral extraordinria.

A ordinria rene-se em data prevista na Conveno, objetivando:

a) Eleio do sndico e demais membros para a administrao pelo perodo no superior a dois anos; b) Para exame e a votao das contas da administrao podendo aprov-las ou rejeit-las. c) Discutir e aprovar o oramento para e exerccio seguinte; d) Outros assuntos de natureza permanente.

Eventualmente poder tratar de assuntos vrios, desde que constantes da pauta de convocao.

A extraordinria, que pode ser convocada pelo Sndico, pelo Conselho ou por qualquer condmino que represente o mnimo previsto na conveno, deve obrigatoriamente constar o motivo da convocao na pauta;

O comparecimento assemblia no uma obrigao, porm importante que a ela compaream todos os condminos, porque nela que so discutidos os assuntos de interesses da comunidade do prdio.

O sndico, eleito pelos condminos em Assemblia Geral tem a funo de dirigir e administrar o condomnio, cumprindo-lhe levar com probidade o seu trabalho. Alm de realizar os atos administrativos normais, tem legitimidade ainda para representar o condomnio, em juzo e fora dele, ativa e passivamente. Deve cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno.

NOES BSICAS SOBRE LOTEAMENTOS

Os loteamentos urbanos obedecem preceitos estabelecidos pela Lei n 6.766, de 19/12/1979. Normalmente so desmembramentos de glebas rurais, situadas nos arredores das cidades. Cada Municpio possui regras prprias.

O procedimento bsico para aprovao de um loteamento o seguinte:

Consulta prvia Prefeitura com apresentao dos documentos a seguir:

- Planta de situao; - Planta baixa, com localizao e dimenso dos lotes, sistema virio, reservas, praas, locais para comrcio, escolas e lazer; - Planta de levantamento topogrfico; - Memorial descritivo, planilha de clculo e caderneta de campo; - Escritura de registro do imvel; - RIMA Relatrio de Impacto ambiental.

O loteador somente pode anunciar o empreendimento para venda aps obter o devido registro na Prefeitura, constituindo ilcito passvel de punio pelo Creci o anncio sem a meno do n da licena.

A Lei n 6.766/79 estabelece algumas diferenas entre loteamento e desmembramento, como abaixo:

Art. 2o O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta lei e as

das legislaes estaduais e municipais pertinentes.

1o Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. 2o Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

Com relao infra-estrutura mnima a ser feita pelo loteador, a lei assim determina, ainda no art. 2o:

5o Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.

As dimenses mnimas dos lotes urbanos so definidas no Plano Diretor de cada municpio. Na entanto, a Lei 6.766/79 estabelece, no art. 4o, que os lotes devem ter dimenses mnimas de 125 m (cento e vinte e cinco metros quadrados de rea, e frente mnima de 5 m (cinco metros).

Deve ser definida, ainda, obrigatoriamente, uma faixa chamada non aedificandi, reservada aos equipamentos urbanos, como abastecimento de gua, servios de esgoto, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.

Direito de Superfcie

Vem sendo chamado de novo modelo de ocupao do solo a possibilidade de se fazer um loteamento urbano com as regras estabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novo Cdigo Civil brasileiro, que possibilita um relacionamento muito mais flexvel entre os loteadores (concedentes) e os adquirentes (superficirios).

o Direito de Superfcie.

Os contratos de compra e venda de lotes elaborados com o fundamento jurdico nesses artigos so uma espcie de leasing imobilirio, possibilitando o desfazimento do negcio de maneira simplificada, se necessrio, sem prejuzos para as partes, diferentemente do que estabelece o Cdigo de Defesa do Consumidor.

Pelo Cdigo, em caso de inadimplncia, o loteador, sem prazo definido, obrigado a devolver o que recebeu, corrigido, podendo reter apenas 10% como forma de indenizao.

NOES BSICAS SOBRE INCORPORAO IMOBILIRIA

Incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

Incorporador a pessoa fsica ou jurdica que administra uma incorporao imobiliria, coordenando-a e levando-a a termo.

O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistncia de dbitos de

impostos, protesto de ttulos; aes cveis e criminais e de nus reais relativos ao imvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construo devidamente aprovados pelas autoridades competentes.

O nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartrio competente, constar, obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios classificados.

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, dever informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra.

O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras.

vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns ou modificar as suas especificaes.

A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 expressa:

Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeito s INCORPORAES IMOBILIRIAS. Isto porque uma incorporao imobiliria implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porm unidas por situaes necessrias a fim de atender os objetivos de uma habitao

coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produo com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou aps a concluso da construo, vender as unidades imobilirias que integram a edificao coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das mais variadas especialidades e funes, objetivando levar a cabo o empreendimento at a sua concluso, e finalizando todo o processo com a individualizao e discriminao de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imveis da circunscrio a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.

At 1964 a atividade de construo civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislao especfica. Os poucos empresrios que de dispunham a construir prdios condominais se perdiam na prpria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construo.

Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqentemente, atrasava-se ou inviabilizava- se a concluso do empreendimento.

Com a criao do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessria uma legislao regularizadora da atividade de construo civil voltada para as edificaes residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei n 4.591, recebendo o nome de Condomnio e Incorporaes, por dispor sobre Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificaes ou conjunto de edificaes de prdios residenciais e no residenciais.

Quem pode ser considerado incorporador?

A resposta est no artigo 28, pargrafo nico da referida Lei:

Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

O incorporador pois a figura central de uma incorporao imobiliria. dele a idia de empreender o projeto, planejar o negcio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessrios ao empreendimento e ainda, pela comercializao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imveis.

O incorporador, para lanar um empreendimento, dever seguir um roteiro, em conformidade com as caractersticas de cada projeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64.

Este roteiro basicamente:

Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir; Ter os projetos aprovados nos rgos competentes; Registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis; Contratar a construo; Comercializar as unidades que compem o projeto; Concluir a obra; Fazer o registro individual no Cartrio de Registro de Imveis de cada unidade comercializada; Instalar o condomnio com entrega do prdio aos condminos.

Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizao de uma relao de consumo, a atividade de incorporar e vender unidades imobilirias, o que, sempre feito atravs de contratos de compra e venda;

Patrimnio de afetao

Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imveis de empreendimentos de incorporao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerz-PSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto de Lei n 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que dispe sobre o patrimnio de afetao das incorporaes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio, Cdulas de Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito Bancrio.

Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1o deste diploma legal estabelece:

Art. 1o Fica institudo o regime especial de tributao aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao.

O Pargrafo nico do art. 3o diz: o patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetadas.

Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa, em sntese, que a contabilidade da obra ser feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens vinculados incorporao imobiliria, manterse- o apartados do patrimnio do incorporador e se destinaro a viabilizar a concluso das obras e entrega das unidades imobilirias aos adquirentes.

Assim, em caso de falncia da incorporadora, os bens do patrimnio de afetao garantiro a concluso da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuzo dos adquirentes, alm de ser permitido aos compradores a contratao de outra empresa para concluso das unidades.

Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imveis para entrega futura, traduzindo maior confiana no mercado imobilirio de incorporaes.

COMO CONSTITUIR UMA EMPRESA IMOBILIRIA

Para constituio de uma empresa imobiliria deve-se seguir os mesmos trmites de uma pessoa jurdica qualquer, podendo a sociedade ser dos seguintes tipos:

- limitada por cotas de participao (Ltda); - sociedade annima (SA); - sociedade de capital e trabalho.

As empresas imobilirias devem ter seu Contrato Social elaborado por um contador, contendo a especificao do capital social de cada scio. Obedecendo s disposies do art. 6, pargrafo nico da Lei n 6.530/78, pelo menos um dos scios deve ser corretor de imveis regularmente inscrito no Creci da regio, devendo constar sua condio de responsvel- tcnico pela empresa. Diz o citado pargrafo nico:

As Pessoas Jurdicas a que se referem este artigo devero ter como sciogerente ou diretor um corretor de imveis individualmente inscrito.

O corretor de imveis que deixar de ser responsvel por pessoa jurdica deve comunicar o fato ao Creci da regio, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de desvinculao.

Tal obrigao se estende prpria empresa, segundo os arts. 37 e 38 da Resoluo 327/92.

As pessoas jurdicas tambm esto obrigadas inscrio no INSS, ISS e no CNPJ Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas. Estaro obrigadas a elaborar balano ao final de cada exerccio e a recolher os tributos previstos nas legislaes tributrias, como COFINS, FGTS, reteno e repasse sobre servios de terceiros etc. Cabe registrar que as empresas imobilirias no podem ser optantes do Sistema SIMPLES para pagamento de tributos, nem podem ser Microempresas.

Aps registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a inscrio da empresa no Creci da regio, obedecidas as regras dos artigos 24 a 29 da Resoluo-Cofeci n 327/92.

Se necessrio, a empresa poder abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo o mesmo corretor responsvel. Enquanto a matriz est sujeita ao pagamento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos metade do valor pago pela matriz.

Atividades e formulrios mais utilizados nas empresas imobilirias

Os corretores de imveis e as empresas imobilirias podem (e devem) se especializar num ou mais tipos de atividades comuns classe.

As principais so:

- administrao de alugueres residenciais e comerciais; - administrao de condomnios residenciais; - administrao de condomnios no residenciais (flats, apart-hotis, shoppings, resorts etc); - compra e venda de imveis residenciais de terceiros; - compra e venda de imveis comerciais; - compra e venda de imveis rurais; - incorporaes, normalmente em parceria com empresas construtoras; - loteamentos.

Existem ainda outras atividades especficas, como a comercializao de pontos comerciais, de galpes e glebas destinadas a loteamentos.

Outro ponto a ser tratado com ateno pelas imobilirias a captao de imveis, seja para venda, seja para locao.

A captao de imveis de suma importncia porque a forma de se obter o produto com o qual comercializa e sobrevive a empresa.

Em geral h corretores especializados nessa atividade, funcionando a remunerao, tambm de forma geral, como abaixo:

25% dos honorrios para o corretor responsvel pela captao; 25% dos honorrios para o corretor responsvel pela venda do imvel; 50% para a empresa imobiliria, que arca com as despesas com anncios, telefones, deslocamento de profissionais e demais despesas com a manuteno do escritrio.

(OBS: os porcentuais citados podem variar.)

Quando se trata de captao de imvel para locao, os honorrios pela intermediao, normalmente, so cobrados razo de um aluguel, e os servios de administrao propriamente ditos, segundo tabela de honorrios de cada regio.

Uma empresa bem estruturada deve ser modernamente informatizada, devendo utilizar, no mnimo, os seguintes expedientes:

opo de vendas e/ou locao escrita, de preferncia com exclusividade; ficha para captao e controle de imveis; contrato de administrao de imveis para locao; contrato para administrao de condomnios; contrato de locao; ficha de controle de locao; contrato de promessa de compra e venda; recibo de sinal e princpio de pagamento; cadastro de clientes; ficha de vistoria; ficha de avaliao; ficha de visita; outros, como carta de cobrana, aviso de inadimplncia, termo de entrega de chaves etc.