Em busca de um bom contrato*

Contratos mal elaborados podem ser fatais para as construtoras. Um erro de avaliao pode levar a empresa falncia, alerta Wilson Pompilio, diretor da rea de Construo da Racional Engenharia. J h algum tempo as construtoras tm sido convidadas a adotar modelos de contratao diferentes dos tradicionais por administrao, preo unitrio, ou por empreitada global ou parcial. Por colocar as construtoras em uma posio mais cmoda em relao ao empreendimento, essas modalidades tradicionais tendem a ser vistas como parcerias. Alternativas de maior risco, os contratos por preo mximo garantido (PMG) e preo alvo impem s construtoras o comprometimento de executar as obras dentro de um oramento previamente definido e fechado. Se essa meta no for atingida, a construtora assume o risco, isto , o prejuzo. O conceito bsico desse tipo de contratao est fundamentado no estmulo ao desenvolvimento de solues tcnicas que possibilitem a reduo de custos. Uma vantagem muito atraente a possibilidade de prmios, caso a construtora consiga reduzir o prprio custo final do empreendimento. Claro que esse no tem sido um mau negcio. Tanto que muitas construtoras vm se especializando em executar obras sob tais parmetros, como a prpria Racional. Sob um outro ponto de vista, as construtoras tiveram de se preparar para assumir esse risco. Foi o prprio mercado contratante que passou a optar por ele, na busca por reduo de prazos e custos, sem perda de qualidade na execuo dos empreendimentos. o caso, por exemplo, de clientes na rea industrial ou de incorporadores de edifcios comerciais de alto padro. S executamos obras dentro do modelo de preo fechado, o turn key, diz Marco Antonio Ferreira Canaes, da AK Realty, Grupo Induscred, incorporador imobilirio. Outro filo que quase sempre busca contratao desse tipo o de multinacionais, garante Clovis Policastri, da Lockwood Greene, uma empresa de desenvolvimento e gerenciamento de projetos, que atua principalmente na rea industrial. O contrato no determina apenas os parmetros de remunerao dos servios. O modelo contratual imprime o perfil do relacionamento que ser travado entre as duas partes durante toda a realizao da obra. Por esse motivo, esses formatos vm se flexibilizando constantemente, na tentativa de atender s novas necessidades dos clientes, s caractersticas dos empreendimentos e ao biotipo da construtora. Risco depende dos projetos Para a Hochtief, o desempenho de um contrato no deveria ser avaliado em decorrncia da modalidade de contratao. Qualquer que seja o regime de contratao, se os riscos forem adequadamente dimensionados, a tendncia de que o resultado, o lucro, seja semelhante, diz Carlos Alberto Geia do Amaral, gerente de Engenharia da Hochtief. A seu ver, ainda no possvel estabelecer um paralelo entre o contrato que prev um preo fechado e as outras modalidades. Em princpio, esse modelo aponta para uma relao mais justa entre cliente e construtora. No entanto, ele adverte que todo contrato requer precaues e negociaes. E alerta para o fato de que em um modelo de oramento global grande a probabilidade de se esquecer algum item.

A falta de informaes mais detalhadas, em alguns casos, pode ser uma perigosa armadilha contratual. Um exemplo: a empresa assina um contrato de preo fechado que inclui o item fundaes, sem que tenham sido definidos os sistemas construtivos a serem empregados e sem maiores informaes de sondagem. Parece um erro primrio, mas pode ocorrer. S ento a construtora descobre que precisa remover solo, ou no pode empregar a tecnologia prevista, ou ser preciso executar demolies. Na falta de projetos, melhor excluir o servio do escopo do contrato, sugere Wilson Pompilio, da Racional. Alm disso, h outros componentes que fazem a diferena na hora de compor o preo. Por exemplo, o conhecimento das necessidades impostas pelo tipo de vizinhana da obra e as restries circulao de veculos ou poluio sonora. Uma vistoria no local permite avaliar todos esses itens, que no podem passar despercebidos no oramento, refora o engenheiro. Principalmente no caso de um preo fechado. A Racional s admite esse tipo de contrato se estiver includo nele tambm a responsabilidade pelos projetos. Isso fundamental para o sucesso da proposta, diz Pompilio. nesse ponto que a construtora vai colocar todo o seu conhecimento tcnico, a experincia dos seus profissionais, o seu knowhow em busca de solues que possibilitem chegar s metas de prazo e custos desejados. preciso ateno ainda para a necessidade de negociaes e ajustes ao longo do contrato, mesmo sob regime de preo fechado. Muito embora a existncia de um projeto e especificaes completas indiquem que o regime de preo global seja a opo mais usada, sabemos que muitas vezes ela causadora de Edifcios residenciais: uma grandes atritos. De um lado o cliente exige o melhor, de outro a construtora marca dos empreendimentos tenta viabilizar a opo econmica para permanecer dentro do oramento, financiados pela Caixa complementa Luiz Carlos Campoy Rocha, gerente de Operaes da Hochtief. A Econmica Federal o margem de lucro que a Hochtief estabelece nas propostas a mesma para os contrato por regime de diferentes contratos. O diferencial de preo se concentra na composio do Administrao, como o risco imposto pela modalidade. Em alguns casos, quando os fatores que Residencial Colinas do implicam a modalidade no esto bem alinhados, a empresa negocia o tipo de contrato para uma modalidade mais adequada s caractersticas do negcio. E, Jaragu, da Nova Invest para todos os casos, a construtora adota uma anlise minuciosa dos documentos integrantes da concorrncia, do comportamento dos preos a curto e mdio prazos, dos requisitos tcnicos exigidos e das condies locais da obra. Nem sempre o desenvolvimento do projeto precisa estar condicionado construtora para se buscar um modelo de preo fechado. A Lockwood Greene, um escritrio de projetos especializado em plantas industriais , vem praticando essa frmula acumulada funo de gerenciadora. Segundo Clovis Policastri, as empresas internacionais que se instalam no Brasil esto acostumadas a esses contratos nos Estados Unidos ou na Europa. Por isso, buscam o mesmo ao chegarem aqui. No entanto, se deparam, na maior parte das vezes, com a falta de projetos detalhados ao mesmo tempo em que tm pressa para a implantao da fbrica. Para isso, acaba se formando um crculo que exige a atuao em perfeita sintonia entre o escritrio de projetos e a construtora. Compensao no BDI Ao buscar um oramento sob preo fechado, os contratantes tambm buscam se proteger das oscilaes que podem ocorrer na economia. Por esse motivo, a opo por contratos por administrao ou preo unitrio ocorre em obras especficas. Isto , quando o nvel de informaes sobre o projeto ou detalhamento do projeto insuficiente para permitir a formulao de preo fechado. Os contratos por administrao vm se concentrando no nicho das obras residenciais. Ou seja, empreendimentos que dependem do fluxo do caixa. o modelo contratual empregado para empreendimentos residenciais com financiamento da Caixa Econmica Federal, que libera recursos por etapas. No caso dos contratos com preo fechado, sem dvida, o contratado assume uma carga maior de riscos pelo empreendimento. Por esse motivo, o valor do BDI tambm varia para cima, numa espcie de compensao. a que entra todo o conhecimento tcnico da construtora para conseguir reduzir esses custos e riscos. Alm disso, a aplicao desse tipo de contrato implica maior transparncia na composio dos custos diretos, indiretos e da prpria remunerao da empresa, isto , na formulao do BDI. Ento, cada Edifcio comercial: AK Realty construtora deve avaliar bem esse requisito, porque a composio do BDI est vinculada ao sistema de gesto adotado por cada empresa. O que pode vem optando pelo regime de ser despesa direta para uma empresa, pode no ser para outra, diz Wilson preo fechado, do tipo turn key

Pompilio, da Racional. Por isso, em certo aspecto, esse item do contrato abre espao para uma maior negociao entre as partes envolvidas. Diviso de responsabilidades Os contratantes buscam assim maior comprometimento da construtora e acreditam que os contratos que prevem prmios ou punies podem estimular o lado criativo da empresa. Estamos realizando trs empreendimentos sob o regime de preo fechado, diz Marco Antonio Canaes, da AK Realty. Segundo ele, a empresa tem como opo inicial o regime de turn key, seguido pelo de empreitada global, preo unitrio e por administrao. O contrato do tipo turn key tem um enfoque mais amplo: a entrega da obra pronta para ser colocada em funcionamento, incluindo instalaes, mobilirios ou at mesmo equipamentos, como no caso de supermercados. A opo por esse modelo tambm oferece dificuldades para os contratantes. Exige, por exemplo, um esforo maior na elaborao do edital de licitao mais completo, o que consome mais tempo e conhecimento tcnico da incorporadora. Nesse caso, no basta saber como e por quanto ser vendido o empreendimento. preciso dominar os itens que vo ser incorporados ao projeto, como especificaes de materiais. Marco Antonio Canaes diz ainda que fundamental escolher bem a construtora em qualquer tipo de contrato. Isso significa, por exemplo, ter informaes sobre a sade financeira da empresa. Qualquer desequilbrio pode atingir o empreendimento, diz. Alm disso, importante que a contratante tenha a noo exata do risco assumido pela construtora. A contratante precisa analisar se a proposta de oramento dado pela construtora vivel ou no, finaliza. Qualquer que seja a modalidade de contrato, no se pode perder de vista a formulao de oramento com base no mximo de conhecimento sobre o empreendimento e sobre o parceiro que est do outro lado, seja ele o contratante ou o contratado.

Hipermercado: a Racional s admite regime de preo fechado se for responsvel pelo desenvolvimento do projeto

Plantas industriais: fbrica da Commscope, obra gerenciada pela Lockwood Greene Cinco itens que devem ser considerados pela construtora ao assinar um contrato de oramento fechado 1. 2. 3. 4. 5. Nvel de detalhamento dos projetos e especificaes; Comportamento de preos dos insumos; Alteraes de projeto durante a construo; Viabilidade econmica do empreendimento; Disponibilidade financeira do cliente.

(*)Matria

extrada da edio n 4 Construo Mercado Texto original de Mariuza Rodrigues

LEIA TAMBM: Formas de remunerao

Formas de remunerao
Modelo: Preo Global ( Lump Sum Price) Caractersticas: Pleno conhecimento do escopo dos servios. Requer anlise cuidadosa dos documentos para maior preciso dos custos. Vantagens: Permite maior preciso do preo final do servio; incentiva a antecipao dos prazos; simulao para fixao dos preos de venda so mais transparentes. Desvantagens: Adjudicao do contrato exige total domnio sobre o escopo. Compatibilizao entre prazos e propostas de terceiros pode causar atrasos. Aumento de contingncias e de builts-ins pode onerar o oramento. Modelo: Administrao (Cost Plus a Percentual Fee) Caracterstica: Pagamento dos custos diretos dos fatores de produo que sero aplicados especificamente a determinado servio. A remunerao percentual dever cobrir os gastos indiretos, as despesas financeiras e o lucro da empresa. Vantagens: Mais flexvel do que o preo global. Permite o incio dos servios sem que haja a completa definio do escopo dos servios. Indicado para contrato do tipo "guarda-chuva", onde as decises tm de ser rpidas e dirias. Desvantagens: No assegura ao cliente valor precioso sobre o preo total no final dos servios e no apresenta incentivos empresa contratada para minimizar custos e preos. Modelo: Reembolso dos custos mais uma quantia fixa (Cost Plus a Fixed Fee) Caractersticas: Utilizada geralmente quando no h definio completa do escopo dos servios. Remunerao formada por pagamento da parte reembolsvel mais pagamento da quantia fixa. Vantagens: Estimula a reduo dos prazos de execuo; favorece a contratao de fornecedores comprometidos com sistemas racionalizados e econmicos. Desvantagens: Pode reduzir a qualidade se o oramento no tiver sido cuidadoso e realista. Requer simulaes mais complexas para a fixao de nveis razoveis de reembolsvel e "fee" fixo. Modelo: Mximo garantido Caractersticas: Pagamento dos custos mais um "fee" percentual ou um valor proporcional aos custos diretos, at o teto quantitativo. Fixa o limite de homens-hora e prev penalidades para a contratante caso o teto for ultrapassado. Vantagens: Define com preciso o custo total mximo do projeto. Do ponto de vista do cliente, facilita a definio das cotaes oramentrias. Desvantagens: Se o escopo no estiver muito bem definido, a contratada pode inflar o "fee" na concorrncia. Modelo: Tarifas unitrias ( preos unitrios) Caractersticas: Aplicvel quando de consegue definir a qualidade e o tipo do servio, mas sem precisar a quantidade. Vantagens: Fcil tabulao, menor ingerncia da concorrente na economia domstica da contratada; transparncia nos mixes de categorias profissionais. Desvantagens: Requer controle das medies dos homens-hora efetivamente trabalhados. Pode dificultar as renegociaes em casos de mudanas percentuais de encargos sociais. Modelo: Contrato com incentivo (variante do Contrato por Mximo Garantido)

 Caractersticas: Se a empresa no atingir o teto de homens-hora, recebe como prmio uma parcela de "fee" proporcional ao volume de homens-hora no consumidos. Se o teto for ultrapassado, o prejuzo partilhado com o cliente at um certo limite do contrato. Para o cliente, favorece o trmino dos servios de forma mais rpida e a custos mais baixos, por meio de solues de engenharia especialmente desenvolvidas. Desvantagens: O clculo dos custos, preos e prazos precisa ser muito detalhado e cuidadoso. Fonte: Manual de Propostas Tcnicas / Francisco de Assis Lara Adquira o produto no Pini Delivery A medida do negcio Oramento fechado: como calculado?/Entrevista com Francisco de Assis Lara Engenharia de resultados em um contexto de mudana

Oramento fechado: como calculado?/Entrevista com Francisco de Assis Lara Engenharia de resultados em um contexto de mudana/Artigo de Nilton Vargas