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Das Clusulas Especiais Compra e Venda Subseo I Da Retrovenda Art. 505.

. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. Possibilidade de o vendedor recobrar o bem IMVEL no prazo mximo de trs anos (art. 505). Caractersticas/Requisitos: a) clusula expressa nesse sentido, constante na escritura pblica e no registro imobilirio (sob pena de no valer em relao a terceiros); b) direito (real ou obrigacional) de retrato: o vendedor tem o direito de retrato mesmo em face de terceiros (art. 507 do Cdigo Civil). Gonalves (2004, p. 229) e Venosa (2006, p. 62) entendem que se trata de direito obrigacional com eficcia erga omnes; c) coisa imvel (art. 505); d) a propriedade do adquirente resolvel (art. 1359) pelo prazo decadencial mximo de trs anos (art. 505); e) o direito do vendedor potestativo.

Benfeitorias teis e volupturias s sero reembolsadas na recompra se autorizadas por escrito. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente. Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o vendedor restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for integralmente pago o comprador. Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. Gonalves1 entende que o direito de retrato se transmite aos herdeiros causa mortis e cede-se, por negcio jurdico inter vivos, a terceiros. Nery Jnior e Nery2 entendem que o retrato cessvel e transmissvel por ato inter vivos. Coelho3 segue a esteira de Nery Jnior Nery; reconhece que possvel a cesso por ato inter vivos e transmissvel aos herdeiros e
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GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Saraiva, 2004, v. II, p. 229. 2 NERY JNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo Civil comentado. 4. ed. So Paulo: RT, 2006, p. 462. 3 COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito civil. So Paulo: Saraiva, 2005, v. 3, p. 157.

legatrios. Em sentido contrrio aos demais autores citados, Venosa 4 compreende que o Cdigo Civil vigente, no seu artigo 507, expresso na proibio da cesso do direito de retrato por ato entre vivos, autorizando apenas no direito sucessrio, para herdeiros e legatrios. A doutrina se divide quanto a natureza da retrovenda, se relao obrigacional com eficcia erga omnes aps o registro ou de direito real. Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral.

Subseo II Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado. Caractersticas da venda a contento ou da venda sujeita a prova: a) negcios jurdicos sujeitos condio suspensiva; b) antes de implementada a condio o comprador mero comodatrio (art. 511); c) no havendo prazo para manifestao do comprador, deve ser intimado (notificado) judicial ou extrajudicialmente para manifestar se aceita ou no o negcio jurdico, interpretando-se o silncio como aceitao (art. 512); d) Artigo 49 do CDC tratado por alguns doutrinadores como venda a contento, mas como fala em arrependimento, significa que est sujeita a uma condio resolutiva e no suspensiva. Nesse sentido, Venosa (2006, p. 67). Art. 510. Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a que se destina. Art. 511. Em ambos os casos, as obrigaes do comprador, que recebeu, sob condio suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no manifeste aceit-la. Art. 512. No havendo prazo estipulado para a declarao do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo improrrogvel. Diferente da regra geral do artigo 111, aqui o silncio importa aceitao do negcio.

VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. 6. ed. So Paulo: Atlas, 2006, v. III, p. 62.

Subseo III Da Preempo ou Preferncia Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. O direito de preferncia ou preempo (art. 513...) direito obrigacional (pessoal) e no real; portanto no h o direito de seqela em relao ao bem. Se o comprador no oferecer ao vendedor originrio o bem, dando-lhe preferncia na compra, ter que indeniza-lo, mas a venda a terceiro ser vlida (art. 518). Responder tambm por perdas e danos o adquirente de m-f. J a RETROVENDA, configura-se direito real (?) 5, exercvel inclusive contra terceiro (direito de seqela) art. 507. O contrato de locao regido pela Lei 8245/91, no entanto, gera um direito real a adjudicao do imvel caso o locatrio seja preterido no seu direito de preferncia, desde que o contrato de locao esteja averbado junto matrcula do imvel, seja exercido no prazo de seis meses do registro da alienao a terceiro e deposite o preo e demais despesas, tudo conforme o artigo 33 da Lei 8245/91. No havendo esses requisitos cumulados ter o locatrio to somente direito a perdas e danos; desde que os comprove, claro. Preferncia do locatrio s/ efeito real artigo 27 da Lei 8245/91. Caractersticas da prelao convencional a) Definio: art. 513. b) prazo mximo para exercer o direito (art. 513, pargrafo nico). c) Prazo para o exerccio do direito de preferncia quando no estipulado contratualmente: artigo 516, contado da notificao. d) direito obrigacional: gera perdas e danos apenas (art. 518). No h direito de seqela (ou eficcia de direito real) como a retrovenda, a locao (prelao legal) - atendidos os requisitos do artigo 33 da Lei 8.245/91 - e o condomnio de coisa indivisvel (art. 504 do Cdigo Civil prelao legal). Estas So situaes diferentes da eficcia de direito obrigacional dos artigos 513-520 do Cdigo Civil. A preferncia do condmino precede a do locatrio do bem indivisvel (art. 34 da Lei 8.245/91 c/c 504 do CC). e) direito de preempo no se transmite aos herdeiros e legatrios (art. 520); diferente da retrovenda (art. 507). f) o direito de preferncia no obriga o comprador a vender o bem, nem ao vendedor, nem a terceiros. Apenas d preferncia. Se no houver inteno de venda no prazo de dois anos (tratando-se de imvel art. 513, pargrafo nico), extingue-se (resolve-se) o direito de preempo.

Revi essa posio. Entendo tratar a retrovenda de direito obrigacional com eficcia real. Essa a linha de pensamento de Gonalves (GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Saraiva, 2004, v. III, p. 229), segundo o qual pode existir retrovenda mesmo sem o registro imobilirio, s que nesse caso no gerar efeitos erga omnes (contra terceiros).

g) no h necessidade do registro da clusula de preempo, pois no atinge terceiros (direito obrigacional sem eficcia real), salvo m-f (art. 518). h) retrocesso prelao legal (art. 519 do CC). S gera perdas e danos, segundo a jurisprudncia. Mesma aplicao dada a outra prelao legal: a do artigo 27 da Lei 8.245/91. Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel. Art. 514. O vendedor pode tambm exercer o seu direito de prelao, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Art. 515. Aquele que exerce a preferncia est, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condies iguais, o preo encontrado, ou o ajustado. Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa for mvel, no se exercendo nos trs dias, e, se for imvel, no se exercendo nos sessenta dias subseqentes data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Prazo legal subsidirio. Art. 517. Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou mais indivduos em comum, s pode ser exercido em relao coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou no exercer o seu direito, podero as demais utiliz-lo na forma sobredita. Art. 518. Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f. No h necessidade de registro da clusula de preempo ou preferncia, pois no atinge terceiros, e o contrato faz lei entre as partes independentemente de registro. Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa. Retrocesso? Prelao legal. Art. 520. O direito de preferncia no se pode ceder nem passa aos herdeiros. Direito personalssimo. Diferente da retrovenda (art. 507).

Subseo IV Da Venda com Reserva de Domnio

Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. Instituto com vrios pontos em comum com a ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA ou PROPRIEDADE FIDUCIRIA (art. 1361-1368 do Cdigo Civil, Decreto-Lei 911/69, Lei 9514/97 e Lei 10.931/04) O comprador no depositrio. No cabe, portanto, ao de depsito. mero comodatrio at o pagamento integral do preo (GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Saraiva, 2004, v. III, p. 238). Conceito bsico: reserva de propriedade ao vendedor at pago a integralidade do preo (art. 521). Conceito dado por Matiello para reserva de domnio:A reserva de domnio consiste em pacto adjeto ao contrato de compra e venda de coisa mvel, pelo qual o vendedor conserva consigo a propriedade da coisa vendida enquanto no for satisfeito integralmente o preo avenado (2003. p. 343). Caractersticas/requisitos do contrato: a) coisa mvel (art. 521) b) contrato sujeito condio suspensiva (implemento da condio se d com o pagamento do valor total) c) comprador mero comodatrio at a implementao da condio suspensiva. Assume, no entanto, o risco da coisa desde a tradio (entendase aqui tradio como a entrega material, palpvel, visvel ou efetiva da coisa e no como forma de constituio de direito real sobre coisa mvel). Ver artigo 524 do CC6. No se aplica o res perit dominus (a coisa perece com o dono) d) obrigatria a forma escrita (art. 522) e) obrigatrio o registro no Ofcio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador para a eficcia em relao a terceiros. A validade do contrato, entretanto, independe de registro. f) constituio em mora do devedor 525 do CC Mora ex persona. A lei, art. 525 do Cdigo Civil e 1.071 do CPC, exigem para a constituio da mora o protesto do ttulo (protesto judicial, imagino) ou a interpelao judicial. No admite, do ponto de vista legal, a constituio em mora mediante a notificao ou interpelao extrajudicial. Todavia, alguns julgados autorizam a constituio em mora pela forma extrajudicial. Neste sentido a Ap. Cvel n. 467.483-3, julgado em 04/06/2008, anexo. Nesse sentido tambm o REsp 685.906/SP, j. em 04/08/2005, cuja relatoria da Min. Nancy Andrighi. Nessa deciso faz-se meno ao pargrafo nico do artigo 397 do CC, o qual permite que a constituio em mora seja judicial ou extrajudicial.

Ver jurisprudncia anexa (Dialex 02/09/04 - STJ. No meu computador no arquivo c/doc/jurisp/civil4/reserva de domnio art. 524 CC).
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Art. 522. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros. Art. 523. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f. caracterizao perfeita significa o mesmo que especializao. O artigo 1424 do CC trata do princpio da especializao nos direitos reais de garantia. Art. 524. A transferncia de propriedade ao comprador d-se no momento em que o preo esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. a partir de quando lhe foi entregue significa o mesmo que TRADIO. STJ. Dialex 02/09/2004. Art. 525. O vendedor somente poder executar a clusula de reserva de domnio aps constituir o comprador em mora, mediante protesto do ttulo ou interpelao judicial. A regra do artigo 525 no estava prevista no CC/16. Dessa forma, a caracterizao da mora se dava com base no CPC, art. 1.071. Mora ex persona. Art. 1.071 do CPC: Ocorrendo mora do comprador, provada com o protesto do ttulo, o vendedor poder requerer, liminarmente e sem audincia do comprador, a apreenso e depsito da coisa vendida. Art. 526. Verificada a mora do comprador, poder o vendedor mover contra ele a competente ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poder recuperar a posse da coisa vendida. Inadimplemento do comprador. Opes do vendedor/financiador (art. 526 do CC e 1070-1071 do Cdigo de Processo Civil). a) busca e apreenso e depsito da coisa (ver artigos 526 e 527 do Cdigo Civil e 1.071 do CPC) ou b) cobrana das prestaes vencidas e vincendas, mais despesas que houver, com penhora da prpria coisa vendida, se necessrio (artigos 526 do Cdigo Civil e 1.070 do CPC). O artigo 1070 do CPC trata da cobrana do valor da dvida e o artigo 1071 do CPC trata da apreenso, depsito e reintegrao da coisa ao alienante. Art. 527. Na segunda hiptese do artigo antecedente, facultado ao vendedor reter as prestaes pagas at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente ser devolvido ao comprador; e o que faltar lhe ser cobrado, tudo na forma da lei processual.

Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta caber exercer os direitos e aes decorrentes do contrato, a benefcio de qualquer outro. A operao financeira e a respectiva cincia do comprador constaro do registro do contrato. Financiamento por instituio financeira: sub-rogao nos direitos do vendedor com reserva de domnio (art. 528).

PACTO DO MELHOR COMPRADOR Modalidade de clusula contratual que possibilita desfazer o negcio, em determinado prazo, se apresentada ao comprador proposta mais vantajosa. Esse instituto foi suprimido no cdigo de 2002. A incluso desta clusula pode se dar pela autonomia da vontade, pois no h nenhuma regra que a expressamente proba.