Fraccionamento de prdios rsticos

Antnio C. Pinheiro1, Miguel C. Neto2, Jos C. Coelho3 Miguel Tristany4

1. Introduo O fraccionamento de prdios rsticos ocorre com grande frequncia, quer por razes de partilha, quer por razes de transaco de propriedades, quer por muitas outras. frequente os herdeiros no querem abdicar do seu quinho de herana por razes econmicas e/ou sentimentais. Por outro lado, tambm do conhecimento geral que uma grande propriedade se dividida em pequenas parcelas (as chamadas quintinhas) transaccionada por um valor muito mais elevado do que se vendida como um todo. Por estas e muitas outras razes, o problema do fraccionamento da propriedade rstica reveste-se de particular importncia e, por isso, a legislao aplicvel deve ser clara e fundamentada, o mais possvel, em grandezas fsicas e econmicas de fcil medio. O objectivo deste trabalho analisar em que condies a legislao vigente permite o fraccionamento de prdios rsticos - vistos como unidades produtivas -, interpret-la luz da Economia Agrria, apontar os principais problemas que se levantam na sua aplicao e sugerir as alteraes consideradas pertinentes. Este problema, para alm da importncia econmica e social que tem, reveste-se de especial relevncia para a Ordem dos Engenheiros, na medida em que recebe frequentemente solicitaes de tribunais onde decorrem processos desta natureza no sentido de indicar peritos para apoiar tecnicamente a fundamentao da deciso final dos mesmos, os quais na execuo da peritagem se vo deparar com uma legislao manifestamente incompleta para o fim em causa. 2. Legislao vigente O Cdigo Civil de 1999 estabelece no nmero 1 do artigo 1376 que os terrenos aptos para cultura no podem fraccionar-se em parcelas de rea inferior a determinada superfcie mnima, correspondente unidade de cultura fixada para cada zona do Pas. Por sua vez, a Portaria n. 202/70, de 21 de Abril, fixa a unidade de cultura para as diferentes zonas do Pas, conforme o Quadro 1. Quadro 1. Regulamento que fixa a Unidade de Cultura para Portugal Continental
Regies Unidade de cultura (hectares) Terrenos de regadio Terrenos de sequeiro Arvenses Hortcolas 2,00 2,00 2,00 0,50 0,50 0,50 2,00 3,00 4,00

Norte do Tejo: Viana do Castelo, Braga, Porto, Aveiro, Viseu, Coimbra e Leiria Vila Real, Bragana, Guarda e Castelo Branco Lisboa e Santarm Sul do Tejo
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Professor do Departamento de Economia da Universidade de vora. acap@uevora.pt Professor do ISEGI 3 Professor do Instituto Superior de Agronomia 4 Doutorando do Instituto Superior de Agronomia

 Portalegre, vora, Beja e Setbal Faro Fonte: Portaria n. 202/70

2,50 2,50

0,50 0,50

7,50 5,00

Esta portaria diz que, de acordo com o n. 1 da base I e n. 2 da base XXXIII da Lei n. 2116, de 14 de Agosto de 1962, deve o Governo fixar a unidade de cultura para cada zona do Pas. A portaria fixa a unidade de cultura em hectares (unidade fsica), mas no explicita os reais motivos, nem os critrios, que fundamentam o estabelecimento das reas para os diferentes tipos de aproveitamento da terra enquanto factor produtivo. No se fica a conhecer o que, na realidade, ia no esprito do legislador. Naquela portaria afirma-se que foi-se procedendo aos estudos necessrios e pediu-se, como a referida lei determina, o parecer da Corporao da Lavoura. Compulsada a Lei n. 2116, do n. 1 da base I, fica-se com a sensao que na definio da unidade de cultura deveria haver preocupaes de natureza tcnica, econmica e social, pois afirma-se: Esta unidade de cultura poder variar no interior de cada zona, em ateno s exigncias tcnicas de cultivo e s condies locais de natureza econmica-agrria e social. Embora sejam manifestadas estas preocupaes ou intenes, nada mais referido de onde se possa inferir sobre os critrios que estiveram na base do dimensionamento das unidades de cultura. Esta lei foi revogada pelo Decreto-lei n. 384/88, de 25 de Outubro. Tal como a lei que revoga, este decreto centra-se, essencialmente, nos aspectos legais do emparcelamento e do fraccionamento dos prdios rsticos, sendo que a ideia subjacente a toda esta legislao a de tornar a agricultura mais competitiva e tornar o nvel de vida dos que trabalham no sector rural mais prximo dos padres dos que desenvolvem a sua actividade em outros sectores. So usadas expresses como exploraes com dimenso insuficiente, exploraes agrcolas economicamente viveis e viabilidade tcnicoeconmica, mas nunca se diz o que so ou a que critrios devem obedecer as exploraes para merecerem tais designaes. O artigo 44 do Decreto-Lei n 103/90, de 22 de Maro, define exploraes economicamente viveis nos seguintes termos: A explorao agrcola considerada economicamente vivel quando assegure um rendimento de trabalho por unidade homem de trabalho (UHT5) superior ao salrio mnimo nacional para os sectores no agrcolas. Contudo, no se sabe como calculado o rendimento do trabalho nem se h alguma relao ou equivalncia entre a unidade de cultura e explorao agrcola economicamente vivel. A Portaria n. 202/70, continua em vigor e, como se disse, em relao terra de regadio, a dimenso da unidade de cultura fixada em funo do tipo de culturas: arvenses ou hortcolas. Como adiante se ver, esta classificao no determina a constituio de duas subclasses mutuamente exclusivas. Este facto d origem a muitos conflitos que, frequentemente, s se resolvem com o recurso aos tribunais. 3.Tipos de culturas Como se disse, a classificao das culturas de regadio em arvenses e em hortcolas, no mutuamente exclusiva. Vejamos como se definem estas culturas: Culturas arvenses Cultura das plantas herbceas anuais ou vivazes integradas, ou no, em sucesses lgicas designadas rotaes. Ao termo arvense est associado a ideia de terra lavrada e a expresso cultura arvense, ainda hoje mal definida, s exclui em rigor as culturas arbustivas, arbreas e florestais (Vilhena, 1974). Assim sendo, a batata, o tomate, as couves, o
A sigla UHT, que corresponde a 2.400 horas de trabalho por ano, foi substituda pela sigla UTA (Unidade de Trabalho Anual) = 275 dias x 8 horas = 2.180 horas
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pimento, etc., podem ser consideradas arvenses. Acresce que algumas destas culturas como a batata podem ser de regadio ou de sequeiro, dependendo da regio e da poca do ano em que so cultivadas, havendo mesmo regies do Pas onde possvel fazer duas culturas de batata por ano. Culturas hortcolas Segundo Monteiro (1991) a horticultura um subsector agrcola fundamental do nosso pas, no s devido sua importncia econmica mas tambm ao seu papel estabilizador do ponto de vista social, uma vez que mobiliza um elevado nmero de pequenas e mdias exploraes distribudas ao logo de todo o territrio, onde se desenvolve uma actividade agrcola intensiva de baixo grau de sazonalidade. Ainda de acordo com o mesmo autor, a batata (1.000.000 t), o tomate (800.000 t) e as couves (530.000 t) so as trs principais culturas hortcolas produzidas em Portugal e representam, em conjunto, cerca de trs quartos da produo total de produtos hortcolas. No passado a palavra horticultura estava sempre ligada ideia de mxima intensidade dos processos produtivos e continuidade da produo. C. Marques de Almeida acrescenta-lhe uma nova dimenso a horticultura extensiva que, em Portugal, se localizou principalmente na margem sul do Tejo e nas terras ribatejanas, caracterizada por uma economia de mo-de-obra, pelo emprego da mquina agrcola e pela perda do carcter que a agricultura tradicional ou intensiva possua, justificando-se economicamente o recorrer-se ao brao alheio para realizao desta cultura (Portas, 1974). Face ao que acima foi exposto, no possvel, pelo simples reconhecimento da, ou das, cultura(s) que em dado momento ocupa(m) uma determinada parcela de terra, afirmar, com absoluta certeza, se estamos perante uma unidade de cultura de arvenses de regadio ou de hortcolas. Para algumas culturas, como a batata, e nalgumas regies nem sequer possvel distinguir se a cultura realizada em regime de regadio ou de sequeiro (visto que ambos coexistem nessa regio). A distino, ento, ter de ter por base, no o que em dado momento est a ser cultivado, mas antes o potencial produtivo da unidade de cultura, isto , o que essa terra pode produzir que seja econmica e ambientalmente sustentvel. 4. Uso actual e uso potencial da terra A utilizao que dada, em cada momento, a um dado terreno depende das caractersticas edafoclimticas que lhe so intrnsecas e dos conhecimentos, capacidades e interesse de quem a explora ou administra. O tipo de explorao condiciona o fluxo de bens e servios que a terra fornece. O perito deve, contudo, certificar-se se a utilizao actual sustentvel, isto , se o fluxo de bens e servios que actualmente so produzidos se pode manter perpetuidade. Se assim for, existe a garantia que o potencial produtivo no ser degradado ou, por outras palavras, que o uso que est a ser dado ao solo um dos possveis. Contudo, o uso que est a ser dado terra tanto pode ser como no ser o economicamente mais aconselhvel. Assim, por exemplo, um terreno de boa aptido para batata de regadio pode estar a ser utilizado na produo de trigo de sequeiro. Do ponto de vista agrcola no h nada a dizer, uma das muitas utilizaes possveis, mas, do ponto de vista econmico, pode ser uma utilizao totalmente irracional. A melhor utilizao potencial de uma dada parcela de terra depende das caractersticas edafoclimticas do prprio solo e dos conhecimentos dos seus utilizadores. A mesma terra pode ser vista por um indivduo com um dado potencial de produo de bens e servios e por outro indivduo com um outro potencial muito diferente. So estas diferenas que fazem com que uma dada propriedade possa ter valores muito dspares para diferentes utilizadores. Estes so alguns dos aspectos que introduzem subjectividade no processo de avaliao (Pinheiro, 2006).

Para poder estabelecer um plano de utilizao vivel necessrio inventariar com rigor todas as caractersticas da terra em apreo. Por exemplo, quando se pretende estabelecer o plano de explorao de uma propriedade rstica necessrio comear por estudar e inventariar as caractersticas fsicas (textura, estrutura, resistncia penetrao, permeabilidade, etc.) e qumicas (pH, teor em nutrientes e matria orgnica, etc.) dos solos. De seguida, ou em paralelo, necessrio estudar e inventariar as condies climticas a prevalecentes, tais como: a radiao disponvel; os excessos, os dfices e as disponibilidades de gua ao longo do ano; as temperaturas mdias, mximas e mnimas ao longo do ano; o nmero de dias de geada e os dias mais provveis para a sua ocorrncia; a velocidade e a direco dos ventos; a humidade relativa do ar; etc. S em funo de todos estes dados edafo-climticos podemos, ento, definir as culturas que a se podem praticar e ficar a conhecer a chamada aptido agro-ecolgica da explorao. Depois, em funo das disponibilidades de terra, mo-de-obra e capital, e dos balanos entre custos e receitas alcanveis em cada cultura, escolhem-se as actividades tcnica e economicamente viveis e competitivas (aptido agronmica da explorao). Quanto melhor for este estudo para a caracterizao da propriedade, mais correcto e mais sustentvel e rentvel ser o plano de utilizao da explorao. Em resumo, o facto de um terreno, em dado momento, estar ocupado com uma ou vrias culturas no nos permite afirmar se esse mesmo terreno tem, ou no tem, aptido para outro tipo de culturas. Compete aos peritos averiguar se o terreno tem, ou no tem, as caractersticas necessrias e suficientes que permitam suportar, de forma sustentada, o uso que lhe est a ser dado ou se, pelo contrrio, seria melhor dar-lhe outra ocupao. 5. O que se deve considerar na definio da unidade de cultura Como atrs se disse, da lei em vigor muito difcil inferir os reais objectivos que lhe esto subjacentes. Daqui resulta que, em grande parte dos casos, muito difcil perceber e, sobretudo, decidir em plena conscincia se uma dada parcela de terra pode ser considerada como sendo arvense ou hortcola e, portanto, se o seu parcelamento pode ir at fraces de meio hectare ou de dimenses muito maiores. Sucede ainda que, na maior parte das vezes, em especial nas regies mais densamente povoadas e onde as fraces so menores, a unidade de cultura frequentemente interpretada e usada para finalidades no agrcolas, como a construo de uma habitao, ficando o resto do terreno para actividades de lazer, para as quais a natureza e a aptido agrcola do solo pouca ou nenhuma importncia tm. Assim, se a legislao tem por objectivo defender a utilizao do solo para fins agrcolas ela completamente ineficaz e inconsequente. Se a legislao realmente pretende acautelar o uso dos solos e desenvolver o sector agrcola, criando uma agricultura vivel e economicamente competitiva, ento a unidade de cultura tem de ter por base critrios de natureza ambiental, econmica e social. Na fixao das unidades de cultura para cada actividade ou sistema de produo agro-florestal deve-se ter em linha de conta a sua sustentabilidade, isto , devem ser analisados, entre outros, pelos seguintes aspectos (Coelho, 1994): Produtividade quantidade de produo por unidade de rea; Estabilidade regularidade inter-anual ou inter-sazonal da produo; Durabilidade capacidade de manuteno de um dado nvel de produtividade a longo prazo; Suficincia capacidade para satisfazer as necessidades dos que vivem e trabalham no sistema. O potencial produtivo da terra varia com as condies edafo-climticas e com a natureza da cultura. O ambiente fsico condiciona, em larga medida, os tipos de actividade a que a empresa agrcola se pode dedicar: Dependendo da adequao do clima (evapotranspirao, radiao, temperaturas ao longo do

ano, dias de geadas, etc.), solo (espessura efectiva, pedregosidade, caractersticas qumicas, fsicas e biolgicas do perfil cultural) e topografia (declive), s condies requeridas pela espcie vegetal em anlise e pelo modo de cultivo (regadio ou sequeiro, ao ar livre ou em estufa, ou outro). Delimitada uma rea (regio, distrito ou outra), tendo a informao georeferenciada sobre as condies edafo-climticas a prevalecentes e sobre as exigncias ambientais gerais das culturas, possvel determinar a aptido cultural dessa mesma rea para uma ou mais culturas (Tristany, 2004). Deste modo, e uma vez obtidas as diferentes cartas de aptido cultural, possvel, trabalhando e intersectando os diferentes layers de informao, obter uma carta de ordenamento cultural para a regio. Feito isto, ser ento possvel estimar as produes e os rendimentos permitidos, bem como os volumes de factores requeridos para as tecnologias padro, chegando-se, por ltimo, definio e construo de unidades de cultura com a dimenso que satisfaa os objectivos pretendidos. Presentemente, para muitos efeitos6, a dimenso da actividade agro-florestal das empresas faz-se recorrendo a critrios de natureza tcnico-econmica, tendo por base a designada unidade de dimenso europeia (UDE). As UDE so unidades que permitem, nos termos da Deciso Europeia n. 85/377/CEE, de 7 de Junho, determinar o valor monetrio da produo agrcola bruta, deduzidos certos custos especficos a ela inerentes. Uma UDE corresponde a 1.200 euros de margem bruta padro, MBP,7. Por sua vez, a dimenso econmica, DE, de uma explorao calculada dividindo a margem bruta total, MBT, da explorao por 1.200 euros. Isto , DE= MBT/1.200 A fim de ver as disparidades, do ponto de vista econmico, a que a classificao das terras apresentada na Portaria n. 202/70, anteriormente referida, pode dar azo, e tendo apenas em ateno a classificao das culturas em, arvenses de sequeiro, arvenses de regadio e hortcolas, veja-se o Quadro 2. Quadro 2. Margens brutas de algumas culturas em euros por hectare.
Regadio ou sequeiro Regies Cultura EDM TM BL BI RO ALT ALG

Trigo Mole 190 205 254 209 369 254 165 Sequeiro Milho Regional 205 224 205 205 219 219 219 Batata 713 713 484 728 953 968 968 Milho Regional 783 304 459 753 898 753 708 Milho Hbrido 823 823 1087 1072 1177 863 708 Regadio Batata 1292 1362 1696 1177 2289 2384 2459 Tomate 3626 3626 3626 4404 4404 4200 4404 Pimento 2250 2250 2250 2250 4474 5217 2250 Fonte: Matriz de Margens Brutas Padro para avaliao da dimenso econmica das exploraes, em sede de aplicao do Decreto-Lei n 115/2005. EDM- Entre Douro e Minho; TM Trs-os-Montes; BL Beira Litoral; BI Beira Interior; RO Ribatejo e Oeste; ALT Alentejo; ALG Algarve.

O Quadro 2 evidencia trs aspectos fundamentais. Primeiro, que para a mesma cultura as margens brutas, MB, variam muito de regio para regio (por exemplo, a batata de regadio tem uma MB no
Decreto-lei n 115/2005 Para este clculos so utilizadas as margens brutas padro de referncia divulgadas pelo Gabinete de Planeamento AgroAlimentar, GPPAA 2005.
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Algarve que mais do dobro da que tem na Beira Interior). Segundo, h culturas de sequeiro que tm MB semelhantes ou maiores do que outras actividades de regadio (por exemplo, a batata de sequeiro e o milho de regadio). Terceiro, para a mesma regio, em particular nas culturas de regadio, muito grande a variabilidade das margens brutas (comparem-se as MB do milho com as do tomate ou do pimento). De tudo isto resulta que a aplicao da Portaria n. 202/70, leva constituio de unidades de cultura que geram margens brutas muito dspares de regio para regio e dentro da mesma regio. 6. Concluses No se conhecem os fundamentos da lei que actualmente regula o fraccionamento da propriedade rstica, nem, to pouco, possvel encontrar qualquer racionalidade de natureza econmica, social, ambiental, ou outra, que permita defend-la. Daqui decorre que so inmeros os processos litigiosos a que a aplicao desta lei d origem, nomeadamente, no fraccionamento da propriedade em unidades de cultura de hortcolas; as chamadas quintinhas. Por tudo o que atrs se disse, se o objectivo o de constituir unidades de cultura economicamente viveis, a legislao deve ser alterada e a nova legislao deve ter por base a seguinte metodologia: 1) Para cada regio, com base na informao sobre as condies edafo-climticas determinar a aptido dessa mesma rea para o conjunto de culturas que, partida, melhor se adaptem regio. Obtendo-se, assim, uma carta de aptido cultural dessa regio; 2) Calcular a margem bruta de cada uma das culturas, do conjunto das que melhor se adaptem regio, e achar a sua mdia, MBM; 3) Fixar a margem bruta de referncia, MBR, ou seja, aquela que se pretende que a unidade de cultura gere (em nmero de salrios mnimos, em DE, ou noutro qualquer valor de referncia). 4) Fixar a dimenso da unidade de cultura, UC, dividido a margem bruta que se pretende que ela gere (MBR) pela margem bruta mdia (MBM), isto , UC = MBR/MBM. Referncia bibliogrficas Coelho, J. C. e Pinto, P. A. (1994). Sistemas de Agricultura Sustentveis Ensaio para a clarificao de alguns conceitos. Revista de Cincias Agrrias, XVII (3): 71-84. Decreto-lei n. 384/88, de 25 de Outubro. Decreto-Lei n 103/90, de 22 de Maro. Lei n. 2116, de 14 de Agosto de 1962 Monteiro, A. (1991) Enciclopdia Temtica. Portugal Moderno. Agricultura & Pescas. POMO Edies Portugal Moderno, Lta. Pinheiro, A. C. A. (2006) Avaliao de Patrimnio, 2. edio, Edies Slabo, Lisboa. Portaria n. 202/70, de 21 de Abril.
Portas, C. (1974) Verbo, Enciclopdia Luso-Brasileira de Cultura. Editorial Verbo, Lisboa. Tristany, M. e Coelho J. C. (2004) Sistema de Apoio Deciso da Aptido Cultural (SISAP). ISA / Agri-cincia. Vilhena, F. M. de (1974) Verbo, Enciclopdia Luso-Brasileira de Cultura. Editorial Verbo, Lisboa.