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Tribunal de Justia de Minas Gerais

Nmero do Relator: Relator do Acordo: Data da Publicao:

1.0024.12.059146-6/001 Des.(a) Alvimar de vila Des.(a) Alvimar de vila 22/04/2013

Nmerao

0591466-

Data do Julgamento: 10/04/2013

EMENTA: AO DE INDENIZAO E COMINATRIA - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMVEL EM CONSTRUO - CESSO DE DIREITOS - MODIFICAO UNILATERAL DE CLUSULA DO CONTRATO ORIGINRIO - IMPOSSIBILIDADE ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL - DESCUMPRIMENTO UNILATERAL MULTA CONTRATUAL - VALIDADE - PRAZO DE TOLERNCIA PREVISO CONTRATUAL. - Constitui ato arbitrrio e ilegal a modificao unilateral de clusula prevista no contrato originrio, como condio nica para anuncia da promissria vendedora ao Contrato de Cesso firmado entre cedente e cessionrio. - A inrcia da construtora na entrega do imvel por ela alienado, segundo prazo contratualmente estabelecido, autoriza o recebimento, pelo adquirente, da multa penal convencionada para o caso de inadimplemento unilateral. - legtima a estipulao de carncia de 180 dias para a entrega do imvel em construo, contada do trmino do prazo de entrega de normalidade. - Primeiro recurso provido em parte. Segundo recurso provido. APELAO CVEL N 1.0024.12.059146-6/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1 APELANTE: MRV ENGENHARIA PARTICIPACOES S/A 2 APELANTE: CARMEN SUSANA LEAL - APELADO(A)(S): MRV ENGENHARIA PARTICIPACOES S/A, CARMEN SUSANA LEAL ACRDO Vistos etc., acorda, em Turma, a 12 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E DAR PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO.
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DES. ALVIMAR DE VILA RELATOR. DES. ALVIMAR DE VILA (RELATOR) VOTO Trata-se de dois recursos de apelao, o primeiro interposto por MRV Engenharia e Participaes S.A., e o segundo por Carmem Susana Leal, nos autos da "ao ordinria de indenizao, cumulada com preceito cominatrio, com pedido de tutela antecipada" ajuizada pela segunda recorrente em face da primeira, contra sentena que julgou parcialmente procedente o pedido inicial (f. 123/127).

A primeira apelante suscita preliminar de ilegitimidade ativa da apelada, considerando que, uma vez que no foi assinado o termo de cesso de direitos no houve sub-rogao de direitos e obrigaes. No mrito, aduz que a entrega das chaves somente pode ocorrer mediante a assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro, o que at o momento no ocorreu por parte da apelada. Sustenta que no h que se falar em ato ilcito, j que se ateve a observar os termos do contrato, deixando de entregar o imvel justamente porque a apelada no providenciou o financiamento. Alega que no h no ordenamento jurdico qualquer norma que imponha o pagamento de indenizao calculada sobre o valor do contrato nos casos em que se verifica eventual atraso na entrega do imvel. Defende que ao fixar a multa, o magistrado a quo inseriu clusula inexistente no contrato. Requer, no caso de manuteno da aplicao de indenizao, que os percentuais aplicados incidam sobre o valor do contrato objeto da cesso de direitos, bem como sobre as parcelas mensais, e no sobre o valor do imvel corrigido, o que configuraria enriquecimento ilcito da apelada (f. 135/148).

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J a segunda apelante, em suas razes recursais, alega que em momento algum pleiteou a condenao da apelada ao pagamento de indenizao por danos morais, razo pela qual no poderia ser considerada sucumbente recproca. Sustenta que a apelada deve ser condenada ao pagamento integral das custas e honorrios de sucumbncia (f. 151/154).

Somente a apelada Carmem Susana Leal apresentou contra-razes s f. 157/166, pugnando pelo no-provimento do primeiro recurso.

Somente o primeiro recurso foi preparado (f. 155), tendo em vista que a segunda apelante litiga sob o plio da justia gratuita.

Conheo dos recursos, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade.

Os recursos sero analisados conjuntamente.

A autora, ora segunda apelante, ajuizou ao ordinria de indenizao cumulada com preceito cominatrio, requerendo a condenao da r em pagamento de perdas e danos decorrentes da impossibilidade de utilizar o imvel adquirido, no percentual de 1% do valor do contrato atualizado, por ms de atraso, e na obrigao de fazer, consistente em anuir com a cesso de direitos firmada, sem

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condicionar tal procedimento modificao do contrato original.

Compulsando os autos, verifico que a autora firmou "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imvel cumulado com Cesso de Direitos" com Wilson dos Santos Filho e Franciane Aparecida Vieira Couto, tendo por objeto a venda do imvel em construo adquirido da ora requerida MRV Engenharia e Participaes S.A.

Aduz que ao procurar a r para formalizar o termo de cesso, foi lhe exigido a entrega de vrios documentos para realizao da ficha cadastral. Entregue os documentos, a ficha cadastral da autora foi devidamente aprovada pela requerida, que ainda exigiu o pagamento de no mnimo 30% do valor do contrato como condio para a aprovao do termo de cesso. Narrou a autora que realizou o pagamento da quantia solicitada, porm, aps, a MRV enviou novo termo de anuncia incluindo unilateralmente uma clusula prorrogando a entrega do imvel de julho de 2010 para abril de 2012, bem como outra disposio em que o cedente deveria renunciar qualquer direito de pleitear contra a MRV indenizao por eventuais prejuzos sofridos.

Entendendo abusivas as modificaes impostas pela r, a autora ajuizou a presente ao, requerendo fosse a r compelida a assinar o termo de cesso sem fazer qualquer modificao no contrato firmado entre os primitivos compradores, bem como a condenao da r ao pagamento de indenizao pelo atraso na entrega do imvel.

Em preliminar, alega a requerida a ilegitimidade ativa da

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autora, sob o argumento de que, no tendo anudo com o contrato de cesso firmado com a requerente e os primitivos compradores, nenhum direito teria sido sub-rogado autora, carecendo a ela legitimidade para pleitear direitos decorrentes do contrato de compra e venda do imvel localizado Rua Patagnia.

Nenhuma razo assiste requerida, ora primeira apelante.

A questo referente assinatura do Termo de Cesso justamente um dos objetos da presente ao, tendo a requerente, portanto, legitimidade para figurar no plo ativo.

Ademais, f. 25 consta a participao da requerida no processo de cesso, que implicou inclusive o pagamento da quantia de R$ 98.000,00 (noventa e oito mil reais) pela autora, como condio de anuncia da requerida ao contrato de cesso.

Sendo assim, afasto a preliminar eriada pela segunda apelante, assim como bem entendeu o douto sentenciante.

No mrito, resta patente o direito da autora em ver assinado o contrato de cesso pela requerida, com a manuteno das clusulas originrias do contrato de compra e venda firmado entre a r e os primitivos compradores, ora cedentes.

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A prova dos autos demonstra que a ficha cadastral da autora foi devidamente aprovada pela r, o que ensejou inclusive no pagamento de uma quantia de 30% sobre o valor do contrato (f. 25/34).

Ocorre que, de forma arbitrria e unilateral, a r inseriu clusula no termo de cesso, modificando a data da entrega do imvel para 04/2012 (Clusula 5 -f. 37), quando, no contrato de compra e venda firmado com os cedentes, a previso de entrega do imvel era julho de 2010 (f. 18v).

Os argumentos de defesa utilizados pela r so no sentido de que a entrega do imvel no prazo estipulado fica condicionada liberao dos recursos do financiamento, o que no teria sido providenciado pela autora.

Outra vez sem razo a requerida. A autora demonstrou de forma satisfatria que o financiamento do saldo restante foi aprovado pelo Banco Santander em 11/08/2011 (f. 33/34). Dessa forma, no pode a r alegar descumprimento do contrato com base em afirmao afastada da realidade, pretendendo se esquivar de suas obrigaes contratuais.

Ademais, a insero de clusula prevendo nova data de entrega de imvel abusiva, pois altera clusula do contrato originrio.

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Segundo a clusula 5 do Contrato de Compra e Venda firmado entre requerida e os compradores primitivos, a data de entrega do imvel ficou assim estipulada: "Entrega: jul-10 ou 1 ms aps a assinatura junto ao agente financeiro..."

A referida clusula deve ser mantida, no cabendo alterao unilateral por parte da construtora como condio para assinatura do contrato de cesso, j que tal ato configuraria conduta abusiva e ofensiva boa-f contratual.

Assim, considerando que a data prevista para entrega do imvel era jul-2010, e computando o prazo de tolerncia de 180 (cento e oitenta) dias previsto na Clusula Quinta de f. 20v, tem-se que o termo final de entrega do bem seria aproximadamente 27 de janeiro/2011, restando evidente, portanto, o atraso por parte da requerida, devendo ser condenada a indenizar a autora pelo inadimplemento contratual.

Nesse aspecto, assiste razo r quando pugna pela aplicao do prazo de tolerncia previsto contratualmente, devendo a indenizao incidir a partir de 180 dias aps o prazo previsto para entrega. Quanto ao valor da indenizao, em que pese a insurgncia da primeira apelante contra a multa contratual, esta legal e deve ser observada por ambas as partes, nos termos do contrato entabulado. Ora, a Clusula Stima, que prev deduo do valor de 1% do valor atualizado do contrato por ms, a titulo de fruio, em caso de inadimplemento contratual por parte do promissrio comprador, tambm deve ser aplicada no caso de inadimplemento por parte do promissrio vendedor, sob pena de ofensa ao princpio da boa-f

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contratual e enriquecimento ilcito por parte da vendedora. No pode apenas a compradora ser penalizada pelo inadimplemento do contrato, devendo tal clusula ser aplicada de forma recproca.

Nesse sentido:

"INDENIZAO - DANOS MATERIAIS - DANOS MORAIS - IMVEL EM CONSTRUO - PRAZO - ATRASO NA ENTREGA - JUSTA CAUSA PROVA - MULTA PELA DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES. O atraso injustificado na entrega do imvel adquirido no perodo de construo enseja reparao por danos materiais consistentes no pagamento de aluguel mensal de 1% do valor do imvel, pois imposto ao comprador nus imprevisto. Todavia, no enseja danos morais, porquanto ato que no viola direito da personalidade em qualquer de suas dimenses, ou seja, integridade fsica, moral e intelectual. A multa diria arbitrada para o caso de no entrega das chaves no prazo fixado, que se mostra desconexa pelo cumprimento dessa obrigao, considera-se prejudicada. Recurso provido em parte. (Apelao Cvel 1.0024.11.119099-7/001, Rel. Des.(a) Saldanha da Fonseca, 12 CMARA CVEL, julgamento em 26/09/2012, publicao da smula em 05/10/2012) Assim, no h que se falar em ilegalidade da cobrana da multa contratual em caso de descumprimento do contrato, devendo a mesma ser mantida, no mesmo percentual e forma de atualizao estipulados, eis que no abusiva.

Por fim, razo assiste segunda apelante quanto

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distribuio dos nus de sucumbncia. Apesar do magistrado a quo ter julgado improcedente o pedido de indenizao por danos morais, nenhum pedido foi feito nesse sentido na petio inicial.

Dessa forma, deve ser considerada apenas a sucumbncia mnima da autora, que toca apenas o prazo de incidncia da indenizao por atraso na entrega do bem, devendo ser aplicado o art. 21, pargrafo nico do CPC.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa, dou parcial provimento ao primeiro recurso, para determinar que a indenizao incida a partir de 180 (cento e oitenta) dias aps o prazo previsto para entrega do imvel (Jul/2010) e dou provimento ao segundo recurso para condenar a r ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios, que ora fixo em 15% sobre o valor da condenao. No mais, mantenho a r. sentena por seus prprios e jurdicos fundamentos.

Custas do primeiro recurso em 70% pela primeira apelante e 30% pela primeira apelada, ficando suspensa a exigibilidade quanto a esta, por litigar sob o plio da justia gratuita.

Custas recursais do segundo recurso pela requerida. DES. SALDANHA DA FONSECA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a). DES. DOMINGOS COELHO - De acordo com o(a) Relator(a).

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SMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E DERAM PROVIMENTO AO SEGUNDO."

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