"Suspeito que haja uma bolha imobiliria no Brasil", diz Robert Shiller

O professor Robert Shiller, da Yale University, um dos principais estudiosos do mundo sobre preos de ativos e bolhas. Na dcada de 1980, Shiller ajudou a criar o ndice S&P/Case-Shiller, o primeiro indicador de preos dos imveis do mercado americano e ainda hoje a principal referncia dos valores praticados no pas. O expresidente do Federal Reserve (o banco central dos Estados Unidos) Alan Greenspan fez o famoso discurso em que alertou os americanos sobre a "exuberncia irracional" do valor das aes de tecnologia trs dias aps uma conversa com Shiller no demoraria muito para que a bolha da Nasdaq estourasse em 2001. A partir de 2005, Shiller comeou a falar abertamente sobre a bolha no mercado imobilirio americano a crise do subprime eclodiu trs anos depois e ainda se faz sentir ao redor do mundo. Em palestra e entrevista no ltimo sbado, durante o congresso da BM&FBovespa que aconteceu em Campos do Jordo, o professor de Yale disse que no v nenhuma justificativa para a magnitude da alta dos preos dos imveis nos ltimos cinco anos no Brasil. Leia a seguir os principais trechos das falas de Shiller:
COMO NASCE UMA BOLHA Economistas nem aceitavam a existncia de bolhas h 30 anos, nem existia esse termo nos livros de finanas. Uma bolha algo contagiante que nasce da percepo das pessoas que fcil ganhar dinheiro com algo. O entusiasmo alimentado pela mdia, que ajuda a inflar a bolha. Todo mundo pensa sobre os tpicos da moda e ningum quer saber sobre o que no est em foco. As pessoas reagem com emoes, no conseguem ficar de fora quanto entendem que fcil ganhar dinheiro de alguma forma. Imagine se no houvesse psicologia nesse processo todo, se todo mundo tivesse expectativas racionais. O problema que isso no existe. As pessoas acham que as coisas so estveis e no vo se dar conta de que os preos podem cair at eles carem. BOLHA IMOBILIRIA NO BRASIL Suspeito que haja uma bolha imobiliria no Brasil. Os imveis mais que dobraram de preo no Rio de Janeiro e em So Paulo nos ltimos cinco anos [segundo nmeros da pesquisa FipeZAP]. O que aconteceu em cinco anos de to dramtico para os preos subirem assim? A inflao no foi muito menor? Os preos caram 25% em Los Angeles e Nova York no mesmo perodo. E por que os preos no Brasil foram para cima ininterruptamente? Eu no posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque no conheo a fundo as caractersticas

do mercado local. Mas comparando os dados brasileiros com os de outros pases, posso dizer que a alta sugere cautela. Os preos dos imveis no Japo tiveram o mesmo movimento na dcada de 1980 e depois, no incio dos 1990, comearam a cair sem parar e perderam dois teros do valor at agora. So pessoas que investem em imveis, no so hedge funds. Voc acha que os preos dobraram por fundamentos econmicos ou por um movimento psicolgico? IMVEIS SOBEM DE ACORDO COM CUSTOS DA CONSTRUO Em meu livro "Exuberncia Irracional", analisei os preos dos imveis desde 1890 nos EUA. Os preos comearam a subir na dcada de 2000 de uma forma que nunca havia acontecido antes. O nico perodo em que houve uma alta quase to representativa foi aps a Segunda Guerra Mundial porque ningum construiu imveis durante o conflito, j que todo o esforo de produo se concentrou na indstria blica. Quando os soldados voltaram, havia um monte de gente precisando de casas, mas nenhuma oferta. Os especuladores perceberam, compraram e houve uma forte alta. Ento sempre haver picos e oscilaes. Mas analisando os preos no perodo de 110 anos como um todo, possvel perceber que a alta foi muito parecida com a elevao dos custos da construo no perodo. Se os preos sobem muito em uma cidade, os americanos fazem uma nova cidade, simples assim. No entendo por que as pessoas acham agora que os valores vo subir para sempre na China, Taiwan, Hong Kong, ndia, Rssia, Colmbia e Canad. Eu no consigo entender o que est acontecendo nesses pases. Os emergentes esto enriquecendo e as pessoas acham que os imveis vo ficar mais caros ainda daqui a algum tempo. Mas isso no verdade. O que manda no preo dos imveis so os custos da construo. O problema que os custos deveriam cair - e no subir. A tecnologia de construo vai sempre melhorar. E por que os preos subiram tanto at 2008? No teve nada demais. Repito: os preos dos imveis subiram nos EUA de acordo com a inflao desde 1890, o pas teve um enorme desenvolvimento nesse perodo, mas nem assim os preos subiram. Isso um dado histrico. O ANTDOTO CONTRA BOLHAS Vrios pases esto tomando medidas para conter o mercado imobilirio, como Israel e China. O Brasil est elevando a taxa de juros. Se o governo criar uma boa infraestrutura e investir em mobilidade urbana, por que as pessoas vo querer pagar tanto para estar em determinado local? Em Nova York, h bairros longe de Manhattan que atraem as pessoas, o que ajuda os preos a cair. O programa Minha Casa, Minha Vida mostra que o governo est preocupado com as pessoas, mas isso pode ter ajudado a puxar os preos para cima. O

governo deve retirar as barreiras para construo de mais imveis. Se o governo quer dar incentivo demanda, preciso tambm pensar na oferta de novos imveis. Entendo que um mdico no possa promover um remdio antes que seja comprovado que ele eficaz para curar uma doena. Mas os financistas devem alertar a populao sobre os riscos de bolhas mesmo que no seja possvel comprov-las - porque as perdas depois so dolorosas. DISCURSO ANTIBOLHA Eu sinto que tenho que avisar as pessoas que esto felizes com a alta dos preos que as coisas podem andar na direo contrria. preciso falar sobre a possibilidade de uma bolha ainda que eu no posse provar sua existncia. Tem muitos interesses que querem que o jogo continue. Mas o governo precisa conter excessos. Quando aumentou os juros no passado, o Federal Reserve foi bastante criticado por mandar tirar a bebida assim que a festa comeava. Mas depois de 2008, com a crise de subprime, o prprio G7 comeou a fazer alertas sobre bolhas em seus comunicados. At ento havia a sensao de que o mercado perfeito e corrige ele mesmo eventuais excessos. Os governos agora so mais cautelosos e alertam a populao. BOLHA E CRESCIMENTO O Japo continuou a crescer apesar do estouro da bolha imobiliria na dcada de 1990. A bolha nos EUA foi trgica . Mas no quero exagerar, o pas j voltou a crescer. O Brasil, mesmo que tenha uma bolha, ainda vai poder ter um futuro brilhante. MDIA E BANCOS A mdia ajuda a criar essas bolhas com textos que sugerem a possibilidade de alta prolongada. Os bancos fazem sua parte concedendo crdito imobilirio para gente que no tem condies de pagar, porque depois eles vo revender esses crditos a investidores na forma de produtos financeiros. Aconteceu nos EUA e acho que est acontecendo no Brasil agora. BOLSA Na bolsa, igual. As bolsas dos EUA e de So Paulo subiram forte de 1995 a 2000 por causa da empresas pontocom. Tem mais evidncia de bolhas no mercado de aes do que no mercado imobilirio, onde a especulao s comeou mais recentemente. preciso evitar ativos caros, seja nas aes ou no mercado imobilirio. Eu no investiria no mercado imobilirio brasileiro. Os mercados financeiros so empurrados a comprar bolhas apesar de elas acontecerem com tanta regularidade e causarem tantos prejuzos. Sempre h novas bolhas, por isso que sou fascinado por elas. As pessoas passaram a criticar muito o

mercado financeiro aps a crise de 2008. O sistema deve ser aprimorado de forma que as finanas sejam usadas a favor das pessoas.