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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CVEL DA COMARCA DA CAPITAL.

nesta Cidade, que a final assina, vem respeitosamente presena de Vossa Excelncia, com fundamento nos artigos 273 e seguintes do CPC cominado com os arts. 81, incs. III, e 83, 84 e seguintes do Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), propor

AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA ANTECIPATRIA

HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, pessoa jurdica de direito privado inscrita no CNPJ/MF sob o n 22.196.430/0001-63, sediada na Rua em Belo Horizonte - MG, na Rua Aimors, n 2.825, 1 andar, CEP- 30.140.073, em razo dos fundamentos de fato e de direito e com os pedidos a seguir deduzido.

DOS FATOS

O requerente, atravs de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, adquiriu um imvel tipo apartamento na Planta no dia 30/06/2010; residencial, bloco 02, n 103, Edifcio Jardim das Amricas, Situado na Rua Maquin, 475, B. Vila Atlntida, nesta Cidade, com 02 (duas) vagas de Garagem. Lote nmero 15 ao 20, da quadra 02, da Vila ATLNTICA, COM REA LIMITES E Confrontaes da planta respectiva, conforme matricula 13.671, do Cartrio do 7 ofcio de registro de imveis desta Capital. Tudo conforme quadro resumo anexo ao contrato, documento anexo.

1- Preo do Apartamento supra, conforme item 3.1 do contrato que segue em apenso R$ 352,512,28,90 (trezentos e cinquenta e dois mil reais vinte oito centavos) a ser pagos da seguintes formas:

A) 1 parcela de entrada nica...........................R$ 16.000,00 em 02/07/2010 nica B) 41 parcelas mensais de..............................R$ 1.200,00 em 12/08/2010 Mensais C) 120 parcelas mensais de............................R$ 1.773,53 em 12/01/2014 Mensais D) 14 intermedirias .........................................R$ 5.320,62 em 30/12/2010 Anuais

A previso da entrega da unidade objeto do contrato estava prevista para o ms de 30/12/2013; conforme item 4.1 do mesmo documento do Contrato de Compromisso de Compra e Venda. Lado outro, em visita ao local na expectativa de ver as obras em fase de acabamento o requerente surpreendeu-se ao constatar que no existe nenhuma obra em andamento no local, segundo o autor sua esposa filhos, me levaram um susto, chegando a ter crise de choro, e vergonha perante seus amigos que al estiveram consigo para ver o apartamento.

Lamentavelmente, a construtora, at a presente data no realizou nenhuma obra no lote, at o momento existe to somente mato,e vegetao no lote conforme fotografia em apenso; o lote est sujo e mal conservado, frustra e doe muito segunda a autora Preclaro Julgador, ao ver seu sonho se desfazendo, o dinheiro dado sinal foi feito com ajuda de sua me que fez emprstimo para dar entrada, esperando que um dia toda a famlia pudesse est morando junto. Lembrando Raul Seixa, Preclaro Julgador, o Comprador no teve um sonho sonhado e no sonhou sozinho, pede justia neste momento sonha junta junto com a Justia!!!

Destarte, procurou a Construtora para saber o que tinha acontecido a secretria disse lhe que a construtora est passando por uma fase difcil,e que no poderia dar mais detalhe, sendo que tinha assinado um TAC com o Ministrio pblico,e seria isso o que tinha para dizer. Irresignada com a explicao, procurou outras informao,e verificou que o caso no s com o autor, preocupado levar prejuzo diante das vria aes na justia vem pugnar pela devoluo do seu dinheiro junto a construtora por descumprimento do Contrato. Segundo o autor seu sonho est sendo desfeito por culpa exclusiva desta Construtora, gerenciado por pessoas inescrupulosa, asquerosa, e lamentavelmente est solto entre ns e frequentando o Minas Tnis Clube como se nada tivesse acontecendo pasme! Ministrio Pblico aonde est o seu representante, inc. III, da Constituio da Repblica, nos arts. 81, pargrafo nico, incs. I, II e III, e 82, inc. I, ambos do Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), no art. 5 caput, da Lei Federal 7.347/85, vemos claramente que se trata de direito difuso.

Basta ver os processos no Siscom do TJMG- So Vrias Aes Meritssimo em nome

desta Construtora requerendo a mesma coisa. Alguma coisa est errado, at onde vai esta impunidade pergunta o autor, o seu dinheiro est em risco, o seu sonho est despedaado, e, diante de tudo isso vemos bater a porta do Judicirio para pedir JUSTIA!!! As fotografias anexas do local das obras demonstram claramente que nada existe neste local. mais um caso tpico de Propaganda enganosa, vemos que o prdio onde se situaria a unidade do apartamento sequer foi levantado.

Assim, ainda que a Construtora fosse concluir as obras, tal se daria em prazo muito superior ao contratado. Observando-se a tolerncia contratual de seis meses, a entrega das chaves deveria se dar em 30/12/2013. No h perspectiva para a entrega do imvel, posto que sequer iniciaram-se as obras do bloco, restando portanto a resciso contratual com as penalidades contratuais e legais pelo inadimplemento da construtora. Assim, o requerente ficou privado do uso e gozo do imvel referido, tendo que proceder gastos extras com lazer em outras localidades nas frias de janeiro, fevereiro e julho de , uma vez que as chaves eram para ser entregues, na pior eventualidade, em junho de O requerente j pagou valor aproximado a R$ 85.000,00, pelo imvel e, aps verificar as obras, sente-se fraudado pela requerida pelo fato de que o prdio onde se localizaria a unidade no teve suas obras iniciadas at a presente data. A resciso contratual medida que se impe, com a devoluo das quantias pagas com juros e correo monetria e demais encargos legais e contratuais.

Neste aspecto espera a autora que V.Exa d razo ao autora. Estando as requerida/construtora em mora tem a consumidora o direito de recebimento de lucros cessantes, no caso, o que estariam deixando de auferir com o imvel em razo do atraso injustificado na entrega da obra. E tais premissas vem com arrimo nos arts. 389 e 402 do CC/02, a seguir transcritos:

Art. 389. No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado. Art. 402. Salvo as excees expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

A jurisprudncia, em casos anlogos, mantm o mesmo posicionamento:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO. As perdas e danos abrangem, alm do que o lesado perdeu, aquilo que deixou de auferir. CC, art. 402. Logo, se a cooperativa no cumpriu o avenado e deixou de entregar o imvel ao cooperado no prazo estabelecido no contrato, sua condenao ao pagamento de lucros cessantes no perodo de inadimplncia, consubstanciado no valor de aluguel de imvel com as mesmas caractersticas, medida que se impe. (TJDF; Rec 2007.01.1.046063-0; Ac. 549.827; Primeira Turma Cvel; Rel. Des. Lecir Manoel da Luz; DJDFTE 29/11/2011; Pg. 69). S.M.J, houve afronta ao princpio geral da boa-f objetiva, expresso no artigo 422 do Cdigo Civil, pois a empresa responsvel pela construo do empreendimento no fez qualquer ressalva ou alterao na data de entrega do empreendimento, A INCRIA est estampada.

Consoante se verificou nos autos do Contrato Celebrado em 30/06/2010; onde a r fornecedora de consumo que atua no ramo da construo e incorporao imobiliria, promovendo, com ou sem a parceria de outras empresas, a venda de imveis no mercado de consumo, inclusive mediante financiamento do preo. No exerccio de tais atividades de fornecimento de consumo, adota prtica comercial revestida de abusividade, conforme adiante aduzido.

Com efeito, no exerccio de sua atividade empresarial, a r aliena unidades imobilirias mediante contratos (de venda e de promessa de venda) que pressupem a entrega do imvel ao consumidor em momento diverso e posterior concluso do negcio. O contrato padro de adeso adotado pela empresa, todavia, tem uma peculiaridade: Embora preveja obrigaes para ambas as partes comprador e vendedor fixa prazos e prev multa moratria para o consumidor, mas no o faz igualmente para o fornecedor.

sobremaneira comum, como natural nesse ramo de atividade, que a r compromisse a venda de unidades mediante financiamento do preo, seja mediante financiamento prprio, seja mediante financiamento concedido por outrem. Assim numa como noutra hiptese, a r permite ento que o pagamento do preo pelo consumidor se d prazo, i.e., em momento futuro. Isso foi por ela expressamente confirmado contrato em apenso.

A mora do consumidor

Para a obrigao principal do consumidor pagamento do preo sempre que no haja pagamento integral vista, ento determinado j no contrato o prazo para seu cumprimento: ou o preo ser saldado em parcela nica ou mediante parcelamento do preo; nessas hipteses, sempre ter vencimento futuro, prvia e expressamente documentado no contrato.

Quando h esse diferimento para o pagamento do preo (pagamento a prazo), a compra e venda realizada sujeita sempre o consumidor multa moratria na hiptese de sua mora, correspondente a percentual do valor da obrigao em atraso. Enfim, se o consumidor atrasa o pagamento, sujeita-se a multa moratria, que sempre fixada no teto legal (CDC, art. 52, 1), i.e., em 2% (dois por cento) e juros de mora de 1% ao ms; do valor da obrigao em atraso.

Em seu contrato padronizado de adeso conforme pargrafo quarto pgina 02 do mesmo. Destarte, prev a multa para mora do consumidor; e para o Vendedor nada de multa, custa acreditar!

ATRASO DO PAGAMENTO:

Caso no sejam pagas na data do seu vencimento, as parcelas ficaro sujeitas, at o seu efetivo pagamento, multa de 2% (dois por cento), acrescida de 1% (um por cento) de juros moratrios ao ms Pro-rata-die.

Outra questo relevante sobre o tema Preclaro Julgador, o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente atravs de financiamento bancrio, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (ndice Nacional de Custo da Construo), gerando uma onerao adicional significativa nos contratos, mesmo no tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso. Tal situao nitidamente abusiva posto que pelo princpio consumerista da reparao integral, todo e qualquer prejuzo gerado pelos fornecedores aos consumidores; devero ser reparados da forma mais ampla e completa possvel.

Superior Tribunal de Justia RECURSO ESPECIAL N 670.117 - PB (2004/0081926-1) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO RECORRENTE : QUEIROZ GALVO EMPREENDIMENTOS S/A ADVOGADO : ANTNIO JOS DE OLIVEIRA BOTELHO E OUTRO RECORRIDO : DALVACI MARQUES DO RGO COSTA ADVOGADO : THLIO QUEIROZ FARIAS E OUTRO EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. COBRANA DE JUROS COMPENSATRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO P". ABUSIVIDADE. INEXISTNCIA DE EMPRSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imvel em construo, descabe a cobrana de juros compensatrios antes da entrega das chaves do imvel - "juros no p" -, porquanto, nesse perodo, no h capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilizao do imvel prometido. 2. Em realidade, o que h uma verdadeira antecipao de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se h aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situao aberrante a cobrana reversa de juros compensatrios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de

emprstimo. 3. Recurso especial improvido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justia acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Arajo, Maria Isabel Gallotti e Joo Otvio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Aldir Passarinho Junior. Braslia, 14 de setembro de 2010(data do julgamento) MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO Relator.

A mora da fornecedora r

Mas nesses negcios de consumo promovidos pela r no h a fixao em contrato de prazo fatal para o cumprimento da obrigao principal dela, a fornecedora de consumo a obrigao principal da r consiste na entrega do imvel ao consumidor, comumente designada como entrega das chaves.

que a data estabelecida pela r em contrato guisa de prazo no a data limite para cumprimento de sua obrigao de entrega, a partir da qual se caracteriza a sua mora. Assim porque no mesmo contrato a r prev uma tolerncia de 120 (cento e vinte) dias Quinta- do Prazo e das Condies de entrega item 4 do Quadro de resumo; pgina 03 do Contrato. Diz destarte, Para o atraso na entrega, perodo durante o qual o contrato dispe no haver qualquer consequncia resultante da entrega alm da data aprazada (vide clusula 4.1 do contrato de adeso,contrato em apenso. J no item 4.1: DA ENTREGA E IMISSO NA POSSE A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imvel objeto deste contrato at o ltimo dia 30/12/2013 do ms mencionado no item 04 da pgina (1), E, diga-se de passagem, no fez nenhuma resalva que poderia entrega posteriores; exceto aquelas do FENMENO DA NATUREZA, salvo se Independentemente do prazo acima previsto, a concluso da obra poder ser prorrogada por at 120 (cento e vinte) dias . Se a PROMITENTE VENDEDORA no concluir a obra no prazo estabelecido, j admitida a tolerncia, pagar ao PROMITENTE COMPRADORA, a ttulo de pena convencional, a importncia equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valores por este resgatados, a ttulo de indenizao e aluguel mensal, calculado pro rata die aps o trmino do prazo de carncia estipulado no Cput da Clusula quinta, cominao ora estabelecida em comum acordo pelas partes como nica e suficiente para ressarcimento dos prejuzos decorrentes do eventual atraso. No obstante, Preclaro Julgador, j vemos a olho nu que a Construtora j previa esse acontecimento, ou seja, o atraso na entrega era previsto, destarte, j fixou ao seu bel prazer a porcentagem a ser paga em caso de inadimplncia do preo do imvel, objeto deste contrato, previsto no item 3 da pgina 1, por ms ou pro rata die. O perodo de apurao da multa pelo atraso ter incio no primeiro dia aps o vencimento do prazo de tolerncia (120 dias) e trmino na data da efetiva entrega ou da liberao da Certido de Baixa e Habite-se, o que ocorrer primeiro.

Essa tolerncia que, alis, no estabelecida tambm em favor do consumidor desfigura a data prevista para entrega como efetivo prazo de entrega.

Multa muito mais rigorosa para a mora do consumidor No bastasse, h flagrante desproporo entre as penalidades para o consumidor em relao s penalidades para o fornecedor. Como acima se assentou, se o consumidor atrasa o pagamento, sujeita-se a multa moratria, fixada em 2% (dois por cento) do valor da obrigao em atraso, mais 1% (um por cento) de juros moratrios ao ms pro rata die. Bem diversamente da posio do consumidor no contrato, alm de gozar da malfadada tolerncia de 120 dias, a r se sujeita a multa moratria substancialmente mais branda 0,5% por ms ou pro rata die e nada mais. Ocupa a fornecedora r, de tal sorte, posio privilegiada em seu contrato de adeso, pois para sua obrigao principal entrega do imvel no h prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para alm da tolerncia contratual, no h fixao de multa moratria com o mesmo rigor que se prev sano para a mora do consumidor:

CONSUMIDOR no tem tolerncia alguma, i.e., no pode atrasar sua obrigao um dia sequer se atrasar, paga multa de: 2% + 1% de juros moratrios ao ms pro rata die

FORNECEDOR (R) tem tolerncia, i.e., pode atrasar sua obrigao at 120 dias teis se atrasar mesmo depois da tolerncia, paga multa s de 0,5% por ms ou pro rata die

O que temos, em sntese, uma contratao de adeso que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente a parte vulnervel da relao jurdica (CDC, art. 4, inc. I), colocado-o assim em desvantagem exagerada. Essa prtica comercial da r abusiva e ilegal, como adiante se analisar. EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A PRESTAO PRAZO DE ENTREGA DO IMVEL COMPROMISSADO. INADIMPLNCIA DA COMPROMISSRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERNCIA PRVISTO NO CONTRATO. Considera-se inadimplente a construtora e compromissria vendedora quando no faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de resciso feito pelo compromissrio comprador, com devoluo de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato. O prazo de tolerncia previsto em contrato somente justificativa para a prorrogao do prazo contratual de entrega do imvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou fora maior devidamente comprovado nos autos. (TJ/MJ 7 C. Cv., Ap. Cv. N361743-8, Rel. Des. Jos Afonso da Costa Crtes, julg. 06.06.2002). DO Direito

A obrigao de entrega e a mora do fornecedor A disciplina jurdica dos contratos em geral hoje francamente balizada pelos princpios da boa-f objetiva (CC, art. 422) e da funo social dos contratos (CC, art. 421). No Direito do Consumidor, segundo autorizada lio de Claudia Lima Marques, o primado da boa-f o princpio mximo orientador do CDC. Visceralmente jungido boa-f objetiva, viceja no direito consumerista o princpio do equilbrio contratual entre as partes da relao de consumo. Com efeito, dispe o Cdigo de Defesa do Consumidor que:

Art. 4. A Poltica Nacional das Relaes de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparncia e harmonia das relaes de consumo, atendidos os seguintes princpios:

Harmonizao dos interesses dos participantes das relaes de consumo e compatibilizao da proteo do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econmico e tecnolgico, de modo a viabilizar os princpios nos quais se funda a ordem econmica (art. 170, da Constituio Federal), sempre com base na boa-f e equilbrio nas relaes entre consumidores e fornecedores;

A boa-f objetiva, que deve lastrear assim a celebrao como a execuo dos contratos em geral, tratada pelo legislador com status de verdadeiro princpio no campo do Direito do Consumidor. As normas positivas que definem a abusividade, assim de prticas comerciais como de clusulas contratuais, representam detalhamento aplicado dos princpios fundamentais que regem todo o microssistema do Direito do Consumidor. Pois bem. Como uma das garantias de equilbrio das relaes contratuais, indispensvel ao desenvolvimento da relao jurdica sob o primado da boa-f, o CDC probe o fornecedor de omitir a fixao de vencimento para sua obrigao: O Cdigo impe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele no se pode falar em vencimento da obrigao, que o termo final do prazo, a partir do qual a obrigao passa a ser exigvel. Na definio de De Plcido e Silva, em sentido geral, prazo sempre se revela o espao de tempo, que medeia entre o comeo e fim de qualquer coisa. Mostra, assim, a durao, em que as coisas se realizam ou se executam, ou determina, pelo transcurso do mesmo tempo, o momento, em que certas coisas devem ser cumpridas. (...) Termo , propriamente, ovencimento do prazo, o trmino ou o fim dele, em cujo momento certa coisa deve ser feita ou cumprida. Na sempre oportuna lio de Orlando Gomes, a determinao do momento em que a obrigao deve ser cumprida de fundamental importncia, atenta circunstncia de a dvida s se tornar exigvel quando se vence. A esse momento chama-se vencimento. Sem a fixao do prazo e seu termo final , o vencimento no se pode apreender a caracterizao da mora do devedor, no caso o fornecedor de consumo. Por isso que o mestre adverte que para se determinar o exato momento em que o devedor incorre em mora, da maior importncia saber

quando ocorre o vencimento.

Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteo ao consumidor; 1. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princpios
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fundamentais do sistema jurdico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou o equilbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso. O contrato da r, alis, no prev excluso dos efeitos da mora do consumidor nem mesmo quando ela decorre de eventual desdia do fornecedor no envio do pertinente boleto bancrio para pagamento da prestao. Com efeito, pargrafo 2, do contrato de adeso estipula que o no recebimento do boleto para pagamento no poder ser alegado como motivo para inadimplemento. A r, em seu contrato de adeso, ainda tem o desplante de estabelecer a excluso dos efeitos da mora pela ocorrncia (que chama indevidamente de caso fortuito ou fora maior) de fiscalizao do poder pblico. A submisso de qualquer empresa fislicalizao da Administrao Pblica obrigao e no fora maior. Submeter-se lei e ao poder de polcia do Estado no pode render r ou a qualquer fornecedor de consumo a exonerao de obrigaes para com seus consumidores.

Equilbrio contratual

A inexistncia de multa moratria simtrica entre consumidor e fornecedor, vista de tica paralela, tambm se contrape ao princpio do equilbrio contratual . que no se conhece

contrato de consumo em que a mora do consumidor no seja evento sujeito a multa moratria que, nos termos do art. 52, 2, do CDC, no pode superar 2% do valor da obrigao em atraso. No caso do contrato padro da r, para o caso do consumidor em mora, a previso de multa moratria de 2% mais juros moratrios de 0,07% ao dia, alm de correo monetria e outras despesas.
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Para que exista simetria entre fornecedor e consumidor, de rigor ento que se estabelea, para a mora no cumprimento da obrigao de entrega do imvel, multa de de 2% sobre o valor do imvel, mais juros moratrios de 0,07% ao dia, alm de correo monetria e despesas extrajudiciais decorrentes do atraso. A simetria entre as sanes contratuais para consumidor e fornecedor , alis, a ratio lege da Portaria SDE n 4, de 13.03.1998, da Secretaria de Direito Econmico do Ministrio da Justia (DOU 16.03.1998), que prev serem nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam sanes em caso de atraso ou descumprimento da obrigao somente em desfavor do consumidor.

A propsito, vale colacionar precedente especfico do Egrgio Superior Tribunal da Justia: CIVIL E PROCESSUAL. AO DE RESCISO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL. INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 7-STJ. JUROS MORATRIOS, MULTA E HONORRIOS. APLICAO EM CONSONNCIA COM A PREVISO CONTRATUAL, POR EQIDADE. CORREO MONETRIA DAS PARCELAS A SEREM RESTITUDAS. INCC INCIDENTE AT O AJUIZAMENTO DA AO, POR VINCULAO CONSTRUO. INPC APLICVEL A PARTIR DE ENTO.

I. Multa compensatria, juros e honorrios estabelecidos de conformidade com a previso contratual, por aplicao da regra penal, a contrario sensu, por eqidade. No caso da venda e compra (ou promessa dela) de imvel, o valor da obrigao de entrega o valor do prprio imvel, sobre o qual deve ento ser calculada a multa e demais nus resultantes da mora. Enfim, verificada a mora do fornecedor na entrega do imvel, a par de responder pela reparao plena dos prejuzos do consumidor, materiais e/ou morais (CC, art. 395 caput), deve ele se sujeitar tambm a multa moratria de 2% sobre o valor do imvel, mais juros moratrios de 0,07% ao dia, alm de correo monetria e despesas extrajudiciais decorrentes do atraso. Sem essa estipulao, no h equilbrio contratual. Sem essa estipulao, impossvel cogitar de boa f contratual. Sem essa estipulao, abusiva e ilegal a prtica do fornecedor (CDC, art. 39, XII). O atraso na entrega da obra (at agora Preclaro Julgador, sequer a construtora tentou negociar com o Comprador).

O atraso na entrega da obra alm de 30/12/2013, portanto, no foram justificados e no so, em princpio justificveis, pois inseridos no espectro do risco inerente atividade da r, que deve suportar suas consequncias. Fortuito ou fora maior que porventura poderiam ser considerados em benefcio das rs seriam terremotos, cataclismas, ataques terroristas, paralisao completa de todos os pedreiros do Brasil, fatores to improvveis que pudessem escapar da previso inicial de entrega das obras, generosa previso, diga-se de passagem, somada ao perodo de carncia de 120 dias, mas nada disso ocorreu ou foi comprovado. Doravante, tivesse o autor a disponibilidade do imvel no prazo contratual, poderia dele dispor como melhor lhe aprouvesse, alugando-o, deixando de pagar aluguel, e assim por diante. Justo, ento, que a indenizao pelo atraso na entrega da obra, mngua de critrio adequado indicado no contrato de adeso, seja correspondente ao valor do locativo do imvel no entregue por ms de atraso, com juros de mora de 1% ao ms desde o suposto vencimento do aluguel, e correo monetria pela Tabela Prtica do TJ a partir da mesma data, o que ser fixado em sede de liquidao de sentena.

Doutra parte, tambm entendo caracterizados os danos morais alardeados. que a aquisio de um imvel gera expectativas, pauta os planos do presente e motiva a realizao de planos futuros, planejamento familiar, etc. No se trata de relao contratual qualquer, frustrada por circunstncias irrelevantes e que produz mero descontentamento. Pelo contrrio, ante a natureza da avena, do objeto do contrato, ante a irrazoabilidade do atraso perpetrado, inequivocamente sofreu a autora abalo psquico considervel, e, assim, passvel de ser indenizado ficando aqui desde j requerido. Destarte, levando-se em considerao as circunstncias do caso concreto, com as repercusses pessoais e sociais, os inconvenientes naturais suportados pela autora, a frustrao de justa expectativa, o grau de culpa da requerida e o seu porte financeiro, bem como o valor do imvel, seja fixado o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). E para que no paire qualquer dvida, oportuno assentar que perfilhamos o entendimento externado na Smula 326, do Colendo STJ, no sentido de que na ao de indenizao por dano moral, a condenao em montante inferior ao postulado na inicial no implica sucumbncia recproca.

DO PAGAMENTO INDEVIDO DA TAXA DE CORRETAGEM E TARIFA OPERACIONAL. (Quem tm de pagar a construtora e no o consumidor. Depreende-se dos documentos inclusos que o autor celebrou com a empresa-r, contrato de compra e venda de unidade imobiliria, no valor de R$ 352.3512,28 (contrato em apenso). Ocorre que a supracitada construtora HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORAO, transfere para o COMPRADOR O NUS DE PAGAR OS CORRETORES, caracterizando um verdadeiro contrato de corretagem, sem que o consumidor final tenha participado de qualquer ajuste neste sentido, ou assumido qualquer obrigao da decorrente. Desta sorte, verifica-se que praxe no ramo imobilirio que o consumidor seja convidado a visitar os stands de venda das construtoras, diante mesmo da massiva propaganda realizada pelos meios de comunicao com escopo de atrair novos negcios.

Observamos MM. Juiz, no Pargrafo Primeiro- onde a autora quem paga a Comisso dos corretores seno vejamos:

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5% (cinco por cento) de comisso de venda; 2% (dois por cento) de publicidade; 3% (trs por cento) de tributos; 1 (um por cento) de gastos administrativos

Totalizando um total de 11% do valor do imvel

DO DIREITO REPETIO DE INDBITO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE CORRETAGEM E TARIFA OPERACIONAL. 20.2) Sendo o contrato de corretagem consensual, oneroso e bilateral, onde uma pessoa obrigase a obter para a outra um ou mais negcios (art. 722 do CC), objetivando alcanar um resultado til na concluso de determinado fim, foroso concluir que a responsabilidade pelo pagamento da comisso devida ao corretor compete, exclusivamente, quele que se vinculou juridicamente a este, no podendo aludida relao obrigacional compelir terceiros estranhos ao contrato de corretagem. destarte, de se ponderar que entre o autora e a Construtora HABITARE incorporadora no h qualquer relao jurdica a legitimar a cobrana da mencionada comisso deve ser da construtora e no da cliente.

Nem se argumente que os servios do Corretor trouxeram ao autora benefcio ou qualquer tipo de vantagem, isso porque a mera aquisio do bem, com informaes pormenorizadas, direito assegurado pelo prprio CDC (art. 6, III), obrigao igualmente atribuda construtora-r, o risco do negcio dela e no da cliente. Desta feita, no pode avocar tal responsabilidade, a total responsabilidade pelo contrato de corretagem com o corretor exclusiva da Construtora.

Igualmente se verifica a ilegalidade e a abusividade da cobrana de tarifa operacional pago empresa HABITARE CONSTRUTORA, isso porque aludida tarifa no justifica sequer o trabalho prestado pelo Corretor, alm do mais quem est pagando as despesas exatamente a Cliente no percentual de 11% (onze por cento). Absolutamente abusivo alm de imoral. Destarte, de se ponderar que nessas circunstncias a cliente busca um imvel para aquisio tendo a certeza de que est firmando relao jurdica diretamente com a construtora, tal como evidenciado pelo compromisso de compra e venda anexo; a rigor, ainda que estivessem celebrado contrato com terceiro razo, alguma daria direito de lhe

cobrar a comisso supra, abusiva portanto tal pagamento. Note-se que a construtora disponibiliza em seu site na internet informaes sobre suas "lojas de atendimento"e, em nenhum momento firmou contrato com intermedirio para fazer tais vendas. Da se presume abuso da Construtora. Que repassa para os consumidores o nus de remunerar os corretores, mesma se fosse com intermedirios. Mesmo se fosse intermediado por uma imobiliria quem teria ao meu ver de arcar com as despesas apontada seria o vendedor e no a consumidora. Penso ser arbitrrio tal pagamento que onera ainda mais a parte mais fraca ainda mais que se trata de um contrato de adeso; nulo por tanto de pleno direito tal pagamento, devendo ser descontado em parcelas futuras. Se no bastasse a abusiva cobrana supra, foi ainda exigido da requerente a porcentagem de 11% do valor do imvel que equivale a quantia de R$ 38.776,32,00 a ttulo de "TARIFA OPERACIONAL", esta em proveito da empresa "HABITARE CONSTRUES E INCORPORADORA ", conforme documentos inclusos. Conclui-se, desta forma, que houve pagamento indevido, gerando requerida verdadeiro enriquecimento sem causa, pois conforme demonstrado, a responsabilidade por tais obrigaes da prpria construtora, que jamais poderia transferir tais encargos aos seus clientes, evidenciando prtica abusiva violadora dos preceitos consagrados na legislao consumeirista. Desta anlise, patente a responsabilidade da requerida pela repetio do indbito, conforme se depreende da leitura sistmica dos arts. 932, III e 942, pargrafo nico, do CC. Observe-se, por necessrio, que o aludido contrato de compra e venda prev, conforme clusula stima, que em caso de resciso contratual caber ao promitente comprador "a devoluo dos valores pagos, deduzidos 8% do valor do contrato para cobrir despesas iniciais de publicidade, comercializao, etc; e 1% do valor atualizado por ms a ttulo de fruio quando houver". (doc.). Insta ressaltar, que os instrumentos contratuais firmados pela autora, contratos de adeso por excelncia, devem abster-se de clusulas abusivas, razo pelo qual, desde j, pugna-se pela declarao de nulidade de qualquer clusula que lhe atribua a responsabilidade por servio no contratado, caracterizando a conhecida "venda casada", tal como se verifica pela anlise da "Clusula 6" do documento denominado "Quadro Resumo" (doc.). Evidente, portanto, o enriquecimento sem causa a favor da requerida, atraindo para si a responsabilidade pelo ilcito que lhe beneficiou. Ressalte-se que no momento da assinatura do contrato sequer foi informado ao Requerente sobre aludidas despesas (Corretagem e Tarifa operacional), para que pudesse, ao menos, expressar sua discordncia a respeito da cobrana de (11%) muita coisa, R$ 38.776,32 muito dinheiro. O autor pagou corretagem; e quem deveria pagar a construtora. Em verdade, o consumidor compelido a efetuar o pagamento de tais valores sob pena

de no conseguir entabular o contrato de compra e venda (objetivo principal do negcio), e com a falsa promessa de que o montante pago parte integrante do sinal, e que ser amortizado no valor total do bem. Destarte, verificada a abusividade das cobranas, ante o expediente conhecido como "venda casada" (art. 39, I, do CDC), de se concluir que os pagamentos indevidos realizados pelo autor (art. 876 do CC) geraram r enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), o que impe a devoluo dos valores pagos, face sua responsabilidade solidria. Ou seja decotada na ocasio do pagamento da entrega das chaves. Com efeito, resta observar que para atrair clientes/consumidores as construtoras utilizam como expediente uma propaganda enganosa no sentido de firmar contratualmente um prazo exguo para a entrega do imvel, deixando, aps meses de inadimplemento, a entrega do bem ao seu exclusivo talante, com interminveis prorrogaes, discrepando da propaganda inicialmente veiculada. Da mesma forma, inclui no contrato de compra e venda clusula abusiva que prorroga a entrega do imvel por mais 120 dias, (doc.), sendo nula de pleno direito por excluir a responsabilidade do fornecedor pela mora patente, em flagrante desrespeito boa f (art. 51, IV do CDC e 187 e 422 do CC), cabendo, portanto, a respectiva indenizao, conforme se demonstrar. DO DIREITO INDENIZAO POR PERDAS E DANOS. Com o descumprimento contratual por parte da requerida, que no entregou o imvel, objeto do contrato, no prazo estabelecido (art. 397 do CC), resta caracterizada o inadimplemento contratual (art. 389 do CC). Desta feita, fica configurado o dever de indenizar o autor pelas perdas e danos proveniente da no entrega do referido imvel, pois caso o contrato fosse cumprido conforme ajustado entre as partes, o requerente daria a devida destinao ao bem, podendo alug-lo a terceiros e, principalmente, utiliz-lo como residncia. Nesse sentido esclarecedora a jurisprudncia ora colacionada: A inexecuo do contrato pelo promitente-vendedor, que no entrega o imvel na data estipulada, causa, alm do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a ttulo de alugueres que poderia o imvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situao que, vinda da experincia comum, no necessita de prova (art. 335 do CPC). Resp. 644.984/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3 Turma, j. 16/08/2005). Se no bastasse o prejuzo acima denunciado, a autora ainda obrigado a suportar o pagamento de aluguis, eis que com o inadimplemento da construtora a nica soluo que lhe cabe a locao de um imvel que sirva para sua moradia e de sua famlia. Portanto Excelncia, a mora na entrega do imvel e os prejuzos que lhes so decorrentes, tornam incontroversos os fatos aqui sustentados, merecendo a necessria reparao (art. 402 do CC). Somado a tudo isso, a nica clusula penal prevista no contrato, atribui apenas direito Promitente Vendedora em caso de descumprimento contratual por parte dos adquirentes (doc.), evidenciando o abuso de direito, ofendendo os artigos 25 e 51, I, do CDC. Destarte, como deve existir equilbrio entre as partes nos contratos regidos pelo Cdigo

de Defesa do Consumidor, as multas estipuladas no contrato, dirigidas aos adquirentes devem, igualmente, ser aplicadas construtora-r, visando recompor as perdas pela mora cuja construtora deu causa. Nesse diapaso, lcito que o autor seja indenizado, a ttulo de perdas e danos, em parcela correspondente a 8% do valor do contrato, ou seja, R$ 50,000,00 (cinquenta mil reais), bem como multa de 1% do valor atualizado do Contrato por ms de atraso, at a efetiva entrega do imvel.

Da Consequncias pelo descumprimento do prazo para entrega

Da mesma forma que o adquirente tem a obrigao de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliria na data convencionada. Uma vez alcanado o termo final para a entrega da unidade, e isto no ocorrendo pelo fato de a construtora no ter conseguido concluir a obra, vrias consequncias podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resoluo do contrato com a restituio integral, e em uma nica vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento. Vale conferir a jurisprudncia:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA . Empresa que no entregou a unidade no prazo ajustado. Sentena que julgou procedente o pedido do comprador de resciso contratual com a devoluo das quantias pagas. Relao de consumo, obrigao de devoluo de valores pagos a ttulo de aquisio de imvel que no foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido. (TJ/SP 4 C. Dir. Priv., Ap. n 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010) CONTRATO - Compromisso de vencia e compra de imvel - Atraso na entrega da obra Interrupo do pagamento pelos adquirentes justificada - Resoluo e restituio integral de parcelas pagas, sem deduo - Dano moral - Inocorrncia - Indenizao indevida Recursos desprovidos. (TJ/SP 1 C. Dir. Priv., Ap. n 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010) RESCISO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA MORA DA CONSTRUTORA - RESCISO CONTRATUAL - DEVOLUO DAS QUANTIAS PAGAS - CORREO MONETRIA - HONORRIOS ADVOCATCIOS - LIMITES DO ART. 20, 3, DO C.P.C. O atraso verificado na entrega da obra motiva a resciso do contrato, por inadimplncia contratual, com direito restituio das prestaes pagas, corrigidas monetariamente. A restituio das importncias pagas pelos compromissrios-compradores deve operar-se de modo integral, com correo monetria desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa. De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imvel alm do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a resciso do contrato com a devoluo das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90 (TA/MG 1 C. Cv., Ap. Cv. n 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouva Rios, julg. 09.09.2003).

AO DE RESCISO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO. O injustificado atraso da construtora, que no entrega a unidade habitacional no prazo avenado, caracteriza a sua inadimplncia e enseja a resciso do contrato de compra e venda, com a restituio imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a ttulo de sinal, j que a resciso se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplncia da vendedora, procede o pedido de condenao ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por no ter cumprido a obrigao no prazo estipulado, com o acrscimo de correo monetria e juros de mora de 1% ao ms, eis que convencionado tal percentual para a hiptese de inadimplemento. (TJ/MS 4 T. Cv., Ap. Cv. n 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpdio Helvcio Chaves Martins, julg.14.10.2003).

DA NOTA PROMISSRIA DADA EM GARANTIA DO CONTRATO O requerente quando firmou contrato com a requerida assinou alguns documento se no lembra precisamente se entre eles estavam notas promissrias referentes ao valor financiado dos imveis, o que geralmente ocorre em casos similares, para que a requerida tenha garantia do negcio efetivado. Se por ventura o requerido assinou tais notas promissrias, as mesmas devem ser consideradas nulas, uma vez que o prprio contrato firmado entre as partes garante-se por si mesmo. E, se houverem tais ttulos, para que se evite o envio dos mesmos para protesto, uma vez que o requerente parou de pagar o financiamento, os ttulos devem ser juntados nos autos. DA NECESSIDADE DA ANTECIPAO PARCIAL DA TUTELA O artigo 273 do CPC prev a possibilidade de antecipao total ou parcial da tutela jurisdicional caso haja prova inequvoca de que o demandante corre risco de dano irreparvel ou de difcil reparao. Tais pressupostos esto demonstrados acima. Ademais, pblica e notria a situao econmica - financeira precria da requerida, bem como de grande parte de empresas do setor das mesmas, lesando inmeras pessoas que muitas vezes aplicam todas as suas economias na compra de um imvel, vindo logo frente perder todo o investimento feito, sendo que os representantes das mesmas acabam se locupletando com o patrimnio e economia alheias. A obra ainda no foi iniciada o ru tm pouca ou nenhuma chance de ser construda, pelo estado em que se encontra atualmente. O presente pedido de antecipao de tutela visa evitar que a requerida deixe de ressarcir o requerente dos valores pagos pelo imvel. Tem-se que levar em conta, ainda, que enquanto se discute o litgio que ora se instaura, e o requerente simplesmente deixar de pagar as parcelas a que se obrigou da assinatura do contrato, corre o risco da requerida indicar a protesto os ttulos por ele, requerentes, eventualmente assinados em branco; inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes e por fim executarem judicialmente o contrato em questo. Desta forma; mister se faz que Vossa Excelncia conceda parcialmente os efeitos da tutela jurisdicional, como lhe permite a lei, enquanto se discute o mrito da presente ao, para fim de liminarmente declarar a cessao da exigibilidade contratual e por consequncia

determinar a resciso Contratual. Bem com a absteno da requerida de fazer qualquer inscrio do nome do requerente em cadastros restritivos de crdito face ao contrato em litgio.

DO PEDIDO Diante dos fatos acima expostos, e no intuito de impedir que o requerente sofre maiores prejuzos, requer-se: Preliminarmente e inaudita altera para, o deferimento da antecipao da tutela, para determinar-se a inexigibilidade do contrato em litgio; Que seja incontinenti suspensa os valores ex nunc das letras ((B,C,D) at o mrito do litgio; no podemos olvidar, Preclaro Julgador, que existe milhares de Processo aqui no Frum, com a mesma pretenso, existe a temeridade concreta de falncia desta Construtora, esse caso ns j vimos antes; por cautela Preclaro Julgador,e por ser justo pugna que seja suspenso tais pagamento, e caso V.Exa venha ter outro entendimento, e, para o Consumidor no ficar descoberto pugna ento para o seu depsito ser feito via Judicial como voto. Que seja determinada requerida que se abstenha de enviar as Notas Promissrias a Cartrio de Protesto, se houverem tais ttulos sob sua posse; de inscrever o nome do requerente em cadastros de inadimplentes ou propor aes de execuo/cobrana. No mrito requer-se: Seja o presente pedido julgado PROCEDENTE, rescindindo-se em definitivo o contrato firmado entre as partes; Sejam consideradas nulas Notas Promissrias que por ventura estiverem vinculadas ao presente contrato, nos termos do item deste petitrio, bem como seja a requerida compelida a juntar aos outros os ttulos originais; A nulidade de toda e qualquer clusula que confere direito somente requerida, devendo conferir direitos iguais em relao ao requerente, isto para se garantir a isonomia e o equilbrio contratuais. A condenao da requerida a devolver ao requerente todos os valores pagos como entrada (poupana), antecipaes e parcelas, no valor R$ 80.000,00, conforme planilha em anexo, valor este atualizado monetariamente e com juros de mora legais at o efetivo pagamento; A condenao da requerida a pagar ao requerente o valor de 3%, referente multa racional, nos termos do item ; da presente pea, valor este devidamente corrigido at o efetivo pagamento, face a resciso provocada pela mesma; A citao da requerida, na pessoa de seu representante legal, no endereo antes mencionado, para que conteste a presente ao, sob pena de revelia; A condenao da requerida no pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios, estes na proporo de 20% (vinte por cento) do valor dado presente. A concesso dos benefcios da assistncia judiciria gratuita, eis que o autor no possui

condies de arcar com as custas e despesas do processo, sem que isso importe prejuzo prprio e de sua famlia, firmando declarao especfica para este fim. Com espeque na lei 1.060/50.

Protesta-se pela produo de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente o depoimento pessoal do representante legal da requerida, oitiva de testemunhas, juntada de documentos, entre outras, se necessrio for.

Nesses Termos, Pede Deferimento.

BELO HORIZONTE, 19 AGOSTO DE 2013.

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[1] Consoante definido no art. 4 do CDC, so princpios fundamentais do sistema de proteo ao consumidor (caput) o reconhecimento de sua vulnerabilidade (inc. I) e o equilbrio contratual (inc. III). [2] CDC, art. 52, 1: As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigaes no seu termo no podero ser superiores a dois por cento do valor da prestao.