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PODER JUDICIRIO

Gabinete do Desembargador Gerson Santana Cintra

APELAO CVEL N 152481-51.2009.8.09.0051 (200991524810) COMARCA DE GOINIA 3 CMARA CVEL APELANTE : APELADO RELATOR : : BRUNA MAYONNE UNGARELLI RIBEIRO ALAIR RODRIGUES DE TOLEDO Juiz MAURCIO PORFRIO ROSA

RELATRIO
Trata-se de ao renovatria de locao proposta por BRUNA MAYONNE UNGARELLI RIBEIRO em face de ALAIR RODRIGUES DE TOLEDO, tendo como objeto um contrato de locao de imvel comercial localizado na Rua 61, Quadra B-12, lote 12, Jardim Gois, Goinia-GO, onde est sediada a Padaria Dona Rosa. A requerente defende o seu direito renovao da avena tela, aduzindo preencher os requisitos legais elencados no artigo 71 da Lei n. 8.245/91. Junta os documentos de fls. 14/24 e fls. 29/33. A inicial foi devidamente recebida (fls. 34), oportunidade em que foi determinada a citao do ru. s fls. 59/61, o demandado, resistindo pretenso judicial, apresentou defesa, por meio da qual afirma no ter interesse na renovao do contrato. Cita os termos do artigo 46 da lei em destaque, para informar que nas aes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado,
AC n 509347-78

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independentemente de notificao ou aviso. Informa o ajuizamento de ao de despejo por denncia vazia contra o autor. Pede a juntada dos documentos de fls. 62/70 e, aps, o indeferimento do pleito exordial. Impugnao contestao em fls. 73/86, por meio da qual o demandante reafirma sua pea de ingresso. Aps, lanada a sentena de mrito (fls. 94/97), nos seguintes termos:
Ao analisar a pretenso de despejo da aqui autora do imvel objeto do contrato que se pretende renovado, na ao cujos autos a estes apensos, assim equacionei a matria: "O artigo 51, da legislao de regncia, estabelece requisitos cumulativos que, preenchidos, ensejaro ao locatrio o direito renovatria. Prev o pargrafo 5, do mesmo dispositivo legal, balizas temporais para a propositura da ao. Sem perquirir o perfazimento desses requisitos, nem tampouco a observncia da norma de limitao temporal, saliento que, na hiptese, o locador quase um (1) ano antes do trmino do perodo de vigncia do contrato, notificou a locatria, ora requerida, do seu propsito de no renovar a locao. Essa notificao (f. 09), consoante se verifica f. 12, foi entregue no dia 24 de novembro de 2008. Disso resulta que a ao de despejo de que se cogita dever ser prioritariamente considerada, pois no se pode opor resistncia ao desinteresse do locador na continuidade da relao.
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Gabinete do Desembargador Gerson Santana Cintra () Cumpre, assim, analisar as preliminares elencadas na pea contestatria. A alvitrada ilegitimidade ativa por no ter o autor exibido nos autos outorga uxria para propor a ao, no tem consistncia jurdica. que a ao de despejo se categoriza como ao de natureza pessoal e, portanto, no reclama para a sua propositura a venia conjugal. () Por igual, no se mostra suscetvel de acolhimento a preliminar de carncia do direito de ao por ter o locador notificado o pai da locatria, e no ela prpria, do desinteresse em renovar o contrato. Com efeito, diferentemente do que afirma a contestante, a notificao (f. 09 e 12) foi dirigida a ela e a Lcio Flvio Ribeiro. Assim, ainda que acrescido desnecessariamente um notificado, no h dvida que satisfatoriamente atingida a finalidade da notificao da aqui requerida do desinteresse do locador em no sequenciar a relao locatcia. Desacolho as preliminares. Quanto ao mrito, estou em que procedente a pretenso autoral pois, estabelecido prazo determinado para a cessao da vigncia do contrato de locao e notificada a locatria da ausncia do interesse do locador em renovar o pacto, essa permaneceu no imvel. Conforme asseverado em linhas pretritas, no se pode opor resistncia ao desinteresse do locador em renovar o contrato, sob pena de negar vigncia ao artigo 56, da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991. Nestas condies, julgo procedente o pedido (...)" V-se, portanto, que por decorrncia do deslinde efetuado na ao conexa, improspervel se mostra a pretenso renovatria deduzida pela autora, motivo por que proclamo, no
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Gabinete do Desembargador Gerson Santana Cintra ponto, a improcedncia do pedido. Remanesce a anlise do pedido indenizatrio pelo fundo de comrcio. A indenizao prevista no artigo 52, pargrafo 3, da Lei do Inquilinato, reclama o perfazimento das condies nele elencadas, quais sejam que a renovao no tenha ocorrido em razo de melhor proposta de terceiro ou que, decorrido trs (3) meses da entrega do imvel no tenha o locador destinado o imvel a destinao declinada ou no tenha iniciado as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar. Alm disso, deve o locatrio, para fazer jus a indenizao, preencher os requisitos da ao renovatria, inscritos no artigo 51, da legislao citada. No vislumbro, na espcie, o enquadramento da locatria moldura ftica ensejadora do ressarcimento pretendido. Por isso, julgo tambm improcedente o pedido de indenizao pelo fundo de comrcio. nus da sucumbncia j fixados na ao de despejo. Publique-se, registre-se e intimem-se.

Irresignada com o resultado da demanda, a autora ops embargos declaratrios (fls. 98/104) que, na oportunidade, foram rejeitados (fls. 106) e, em seguida, interps apelo s fls. 109, pela reforma da sentena singular. Em suas razes recursais, refora a tese do cumprimento dos requisitos exigidos na Lei do Inquilinato, especificamente nos artigos 51 e 71.

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Diz

que

nunca

recebeu

notificao

extrajudicial

apresentada pelo apelado e que ajuizou a presente demanda dentro do prazo legal, o que demonstra o seu interesse na renovao do contrato em tela. Pretende ser indenizada pela valorizao do imvel, dada a atividade comercial exercida h mais de 05 (cinco) anos, requerendo ainda um prazo de 06 (seis) meses para a desocupao do imvel, em caso de confirmao da sentena singular. Ratifica o pedido de condenao da parte ex adversa, por litigncia de m-f, uma vez que, o apelado, conscientemente, protocolou ao de despejo aps o ajuizamento desta ao, citando erroneamente o nome das partes, como o fito de dificultar o reconhecimento da conexo e, deste modo, facilitar o seu despejo. Ao final, pede o conhecimento e provimento do apelo, nos termos das razes recursais. Preparo visto s fls. 122. Juzo de admissibilidade positivado em fls. 123. Contrarrazes apresentadas s fls. 125/130, pela

manuteno do ato decisrio impugnado. o relatrio que submeto douta reviso.


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Goinia, 03 de maio de 2013.

Dr. MAURCIO PORFRIO ROSA


Juiz Substituto em Segundo Grau
(Relator em Substituio)

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APELAO CVEL N 152481-51.2009.8.09.0051 (200991524810) COMARCA DE GOINIA 3 CMARA CVEL APELANTE : APELADO RELATOR : : BRUNA MAYONNE UNGARELLI RIBEIRO ALAIR RODRIGUES DE TOLEDO Juiz MAURCIO PORFRIO ROSA

VOTO
Presentes os requisitos legais de admissibilidade do apelo, dele conheo. Como relatado, BRUNA MAYONNE UNGARELLI

RIBEIRO interps recurso contra a sentena proferida s fls. 94/97, nos autos da ao renovatria de locao de imvel no residencial proposta em face ALAIR RODRIGUES DE TOLEDO, atravs da qual o pedido exordial foi julgado improcedente. Explica a recorrente que cumpriu todos os requisitos legais atinentes matria posta baila, tendo portanto, o direito renovao do contrato do imvel no residencial situado na Rua 61, Quadra B-12, lote 12, Jardim Gois, Goinia-GO, onde est sediada a Padaria Dona Rosa (nome fantasia). Pois bem. De plano, vislumbro que a insurgncia recursal merece provimento, conforme passo a expor.

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Dispe o artigo 71 da Lei n. 8.245/91 (Lei de Locao):


Da Ao Renovatria Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 511; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; V indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao.

1 Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por
igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. () 5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.
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In casu, o contrato formal (fls. 14), com prazo determinado de 05 (cinco) anos, sem garantia de fiana.

O requerimento de empresrio acostado s fls. 15 demonstra que o demandante/locatrio explora de forma contnua, h mais de 05 (cinco) anos, o comrcio de fabricao de produtos de padaria, confeitaria e similares (panificadora).

Os alugueres so pagos regularmente (fls. 20/22), no havendo dbitos tributrios pendentes sobre o imvel (fls. 33).

O valor locativo real, na poca do ajuizamento da ao, j havia sido reajustado em R$ 2.325,00, conforme explica a petio inicial, havendo pedido expresso de manuteno desta quantia, no caso de renovao do contrato, no se insurgindo, neste ponto, o ru.

Tambm, a ao foi ajuizada mais de 06 (seis) meses antes de findo o termo contratual, obedecendo-se ao disposto no 5 do artigo 51 da lei em estudo.

E assim sendo, considero que os requisitos legais exigidos para exerccio do direito renovao do contrato foram devidamente preenchidos pela autora.

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N'outro tanto, verifico que a pea de defesa apresentada pelo ru/apelado, em que se pontuou apenas a ausncia da inteno/vontade de se renovar o contrato, incua aos fins a que se destina2, porquanto no cumpre as orientaes do artigo 72 do mesmo diploma legal, deixando de explanar motivo srio e legtimo da retomada, in verbis:

Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte: I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 523). 1 No caso do inciso II, o locador dever apresentar, em contraproposta, as condies de locao que repute compatveis com o valor locativo real e atual do imvel. 2 No caso do inciso III, o locador dever juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicao do ramo a ser explorado, que no poder ser o mesmo do locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder, em rplica, aceitar tais condies
2 Pode o locador opor-se a renovatoria do contrato de locacao comercial, com pedido de retomada do imovel para uso proprio, mormente quando faz prova da necessidade da retomada para o exercicio de sua propria atividade comercial. (TJGO, 2 CC, ApC n. 138880-9/188, Rel. DES. GILBERTO MARQUES FILHO, DJe 379 de 20/07/2009) 3 Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. 1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. 2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
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Gabinete do Desembargador Gerson Santana Cintra para obter a renovao pretendida. 3 No caso do inciso I do art. 52, a contestao dever trazer prova da determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. 4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel. 5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Ora, a renovao do contrato de locao de imveis destinados ao comrcio um direito potestativo do locatrio, ou seja, no admite contestaes, caso preenchidos os requisitos legais.

Fundamenta-se na manuteno da atividade econmica empresarial, sendo uma forma de proteger o empresrio do abuso de direito do locador e da perda de todo o investimento despendido; evita, deste modo, que o trmino do contrato leve o locatrio a ter perdas importantes, como por exemplo, a clientela h muito tempo conquistada.

Em suma, nos casos, como o ora tratado, a autonomia de vontade do locador ignorada em detrimento ao princpio da funo social da empresa.

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Bessone (1990, p. 36), assim expe o tema:


O direito do comerciante renovao do arrendamento resultou uma aplicao da teoria do abuso de direito, emanada do legislador e assentada no critrio da falto de motivo srio e legtimo. Firmou-se agora, em suma, que o senhorio, verificadas algumas condies, s poder retomar o prdio quando se inspirar nos motivos srios e legtimos que a lei cautelosamente enuncia. Na falta desses motivos, deve ser respeitada a clientela integrada no prdio, porque, ento, o proprietrio que, sem motivos srios e legtimos, causasse prejuzos ao seu inquilino estaria praticando ato ilcito e exercendo abusivamente o seu direito de propriedade e a sua liberdade de contratar, isto , de recusar o contrato de renovao. O direito e a liberdade no lhe foram outorgados para que inoficiosamente os dirija contra os interesses gerais, ou contra os direitos de seus semelhantes.

Sobre

assunto,

cito

os

seguintes

entendimentos

jurisprudenciais do TJGO e TJRS:


EMENTA: APELAO CVEL. AO DE CONSIGNAO EM PAGAMENTO DE ALUGUEL DE LOCAO COMERCIAL. AO RENOVATRIA DE LOCAO COMERCIAL. CONEXO. ILEGITIMIDADE PASSIVA NO CONFIGURADA. REQUISITOS PARA RENOVAO DO CONTRATO. (...) II- Para a renovao do contrato de locao comercial so necessrios o preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei n 8.245/91, sendo necessrio que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado. (...) APELAO IMPROVIDA. (TJGO, APELACAO CIVEL 17157-02.2003.8.09.0051, Rel. DR(A). DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 4A CAMARA CIVEL, julgado em 20/10/2011, DJe 958 de 12/12/2011) Ementa: APELAO CVEL. LOCAO COMERCIAL. AO RENOVATRIA. NUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PREENCHIDOS OS REQUISITOS ENSEJADORES DA RENOVAO LOCATCIA PREVISTOS NOS ARTS. 51, 55 E 71
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Gabinete do Desembargador Gerson Santana Cintra DA LEI 8.245/91. ALUGUEL. ADEQUAO AO VALOR DE MERCADO. SENTENA DE PROCEDNCIA DA AO QUE SE CONFIRMA. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNNIME.. (Apelao Cvel N 70039283767, Dcima Quinta Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Otvio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 01/12/2010) Ementa: AO RENOVATRIA. CONTRATO DE LOCAO NO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO. MATRIA DE FATO. Cumpridos os requisitos do art. 51 da Lei 8245/91, o corolrio lgico a procedncia da demanda. Apelo desprovido. (Apelao Cvel N 70037466976, Dcima Quinta Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Vicente Barrco de Vasconcellos, Julgado em 15/09/2010)

Nesse toar, ao contrrio do disposto na sentena, compreendo necessrio o deferimento do pedido inicial. DIANTE DO EXPOSTO, conheo e dou provimento ao apelo para, em reforma sentena de fls. 94/97, deferir o pedido de renovao do contrato de locao no residencial, firmado entre ALAIR RODRIGUES DE TOLEDO E BRUNNA MAYONNE UNGARELLLI RIBEIRO, e afeito ao imvel situado na Rua 61, quadra B-12, lote 12, Jardim Gois, Goinia/GO. como voto. Goinia, 18 de junho de 2013. Dr. MAURCIO PORFRIO ROSA
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APELAO CVEL N 152481-51.2009.8.09.0051 (200991524810) COMARCA DE GOINIA 3 CMARA CVEL APELANTE : APELADO RELATOR : : BRUNA MAYONNE UNGARELLI RIBEIRO ALAIR RODRIGUES DE TOLEDO Juiz MAURCIO PORFRIO ROSA

EMENTA: APELAO CVEL. AO RENOVATRIA DE CONTRATO 8.245/91 DE LOCAO DE IMVEL NO RESIDENCIAL. REQUISITOS DO ARTIGO 71 DA LEI N. DEVIDAMENTE DO N. PREENCHIDOS. DIREITO DE POTESTATIVO 72 DA LEI LOCATRIO. INEXISTNCIA DE

MOTIVO SRIO E LEGTIMO DA RETOMADA (ARTIGO 8.245/91). PEDIDO DESPEJO NEGADO. 1. A renovao do contrato de locao de imveis destinados ao comrcio um direito potestativo do locatrio, no admitindo contestaes, caso preenchidos os requisitos legais listados no artigo 71 da Lei n. 8.245/91. 2. O direito retomada do imvel pode ser exercido, caso o locador comprove motivo srio e legtimo para tanto, sendo sua defesa limitada nas hipteses previstas no artigo 72 da Lei n. 8.245/91. 3. O direito renovao de contratos de locao de imveis no residenciais visa a manuteno da atividade empresarial, de forma a proteger o empresrio de prejuzos econmicos, como a perda do investimento despendido e da clientela. 4. APELO CONHECIDO E

PROVIDO. SENTENA REFORMADA.


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ACRDO

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de Apelao Cvel n

152481-51.2009.8.09.0051

(200991524810) ,

Comarca de Goinia. ACORDAM os integrantes da 3 Cmara Cvel da quarta turma julgadora do Egrgio Tribunal de Justia do Estado de Gois, unanimidade de votos, em conhecer e prover o recurso, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, alm do Relator, a Desembargadora Beatriz F. Franco e o Des. Stenka I. Neto , que presidiu a sesso. Ausente ocasional o Des. Walter C. Lemes. Presente a ilustre Procuradora de Justia, Dra. Eliane Ferreira Fvaro.

Goinia, 18 de junho de 2013. Dr. MAURCIO PORFRIO ROSA


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