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A OUTRA FACE DE BRASLIA: OS IRREGULARES E A CIDADE INTRAMUROS

PARCELAMENTOS

THE OTHER SIDE OF BRASILIA: INFORMAL SUBDIVISIONS AND SURROUNDED CITY

M. Sc. Maria Alice Sampaio Silva Servidora do quadro permanente da Superintendncia do Patrimnio da Unio no Distrito Federal/SPU-MPOG. marialicess@gmail.com maria.sampaio@planejamento.gov.br

RESUMO Este artigo um trabalho sobre o parcelamento urbano e os espaos livres nos parcelamentos irregulares do Setor Habitacional Grande Colorado, no Distrito Federal. parte da pesquisa para a dissertao de mestrado na linha do Grupo SEL-QUAP, onde se busca apresentar os resultados da anlise tipo-morfolgica da paisagem e do sistema de espaos livres urbanos, pblicos e privados, com foco na tipologia das malhas resultantes dos parcelamentos e seus rebatimentos nos contextos urbanos distintos da Superquadra do Plano Piloto. Palavras-chave: Espaos livres, paisagem, habitao, condomnios irregulares, Braslia, DF.

Abstract This article is a paperwork about urban subdivisions and open spaces in irregular settlements of the Great Colorado Housing Sector in the Federal District. It is part of research for the dissertation on-line SEL QUAP Group, which seeks to present the results of the analysis of the morphological type-system landscape and urban spaces, public and private, focusing on the typology of the resulting meshes subdivisions and their repercussions in different urban contexts Superquadra of the Pilot Plan. Key words: open spaces, landscape, habitation, informal subdivisions, Braslia-DF.

INTRODUO Este artigo parte de um trabalho elaborado no curso de Ps- Graduao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade do Rio de Janeiro, que se prope analisar a qualidade e distribuio dos espaos livres pblicos e privados no Distrito Federal, e proceder a um estudo comparativo entre as superquadras, modelo gerador do Plano Piloto e as modalidades de parcelamentos irregulares, configurando-se morfologicamente na outra face de Braslia. As discusses conceituais empreendidas pelo QUAP IV, em 2009, que resultaram na publicao, pelo Grupo SEL-RJ, registram algumas consideraes que auxiliam no entendimento desse sistema complexo (SCHLEE et al, 2009; TNGARI, SCHLEE e ANDRADE, 2009). Parte delas pauta-se na urgente reviso da construo de conceitos relacionados a espaos livres urbanos e nas aes para a construo dirigida na paisagem urbana, no espao da cidade caracterizado por constantes modificaes (SAMPAIO et al, 2009; GORINI, NEVES, MELCADES, TNGARI, 2009). So muitos os significados referidos e geralmente associados ao meio urbano, sujeito a vrios outros quesitos como, por exemplo, o perfil de propriedade e acessibilidade, ao uso permanente ou eventual, s funes mltiplas de preservao, recreao, convvio ou circulao, devidamente estudado e definido por Silvio Macedo (2007) e Miranda Magnoli (1982). Adota-se aqui a quadra urbana como elemento de anlise morfolgica principal para aprofundamento da discusso dos modelos aplicados nos parcelamentos irregulares de reas rurais, criando a modalidade de condomnios fechados, a outra face de Braslia, como veremos nos itens adiante, representando o foco desse estudo. 1 METODOLOGIA Emprega-se neste trabalho a anlise morfolgica como instrumento que agrega os elementos de percepo individual sobre a imagem do mosaico da cidade. Foram mapeados os processos de constituio morfolgica indicados pelo suporte fsico, pelos vetores de ocupao, pela transformao da mancha urbana, a reboque de agentes diversos como planos e leis, que impactam na paisagem urbana. Foram usados como base os mapas e plantas cadastrais produzidas pelo setores competentes do Governo do Distrito Federal, a Companhia de Desenvolvimento e Planejamento CODEPLAN/GDF, a Companhia Imobiliria do Distrito Federal TERRACAP e do Grupo de Anlise e Aprovao de Parcelamentos do Solo e Projetos

Habitacionais Grupar, setor da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e HabitaoSEDHAB (sucessora da SEDUMA). Foram considerados critrios de constituio morfolgicas naturais e artificiais, aspectos histricos e simblicos, padres de ocupao urbana e caractersticas ambientais e funcionais. 2 CONTEXTUALIZAO A separao entre o pblico e o privado na cidade tradicional est absolutamente definida no desenho urbano, com a assimilao do parcelamento e da diviso cadastral (LAMAS, 2010), entretanto, na esttica da cidade desenhada segundo princpios modernistas, como foi o caso de Braslia, no h essa separao claramente definida entre o domnio pblico e o domnio privado, entre fachada e planta, entre rua e ptio, entre frente e fundos (FISHER, 2010). Seguindo nessa anlise Cardeman (2010), em recente pesquisa sobre o espao intraquadra do bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro, definiu a quadra como uma parcela urbana de domnio privado, delimitada por vias ou servides de domnio pblico. Concluso esta que contrasta com o conceito modernista usado nas Superquadras do Plano Piloto de Brasliai, onde a superfcie da quadra pblica, incluindo os pilotis dos blocos, cabendo a condio de domnio privado apenas aos apartamentos, s cotas de terreno (COSTA, 1957, 1991). Sendo assim, a superquadra rompe com os modelos de loteamento e perfil de propriedade at ento adotados no Brasil, por eliminar o elemento lote e permitir a apropriao pblica de toda a superfcie da quadra, atravs da utilizao do piloti e do piso trreo franqueado aos
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transeuntes,

devidamente

consignado

no

primeiro

Cdigo

de

Obras,

de

1960 (FERREIRA & GOROVITZ, 2009), que concedia aos proprietrios das projees o direito de construo apenas acima do andar trreo. Destarte, para o parcelamento do solo e a locao dos edifcios, o Cdigo de Obras, inseriu "um artifcio indito na legislao urbanstica brasileira, em vigor at hoje: a 'projeo', que , o permetro que o edifcio nela localizado deve ter em projeo- ou seja, o permetro mximo em que devem estar contidas as suas fachadas (FISHER, 2010). Assim se pode ver a relao entre a forma arquitetnica do edifcio e a projeo, uma inovadora modalidade de posse da terra na qual o pavimento trreo permanece de domnio pblico. A malha formada pela sequncia de superquadras dispostas numa simetria perfeita entre as asas sul e norte, com a repetio de elementos bsicos de composio, denota uma

regularidade com pouca variao. Espaos amplos, abertos, vias principais paralelas ao eixo rodovirio, acessos especficos para a superquadras, quadras dos setores que compem as escala gregria ou coletiva, projees do eixo monumental. O percentual de espaos livres na superquadra pode chegar a 80% dos 57 mil metros quadrados de rea. Foram propostas 11 projees nas superquadras 100, 200 e 300, e 19 projees nas 400. No primeiro caso, foram construdos edifcios de apartamentos, com gabarito mximo de seis pavimentos sobre pilotis e subsolo para garagem, perfazendo uma mdia de 2.500 habitantes por quadra. No segundo caso, foram construdas 19 edificaes, com trs pavimentos, com ou sem pilotis e sem elevadores, para imprimir a caracterstica da economicidade pretendida. Nas Figuras 01 e 02 est representada a configurao da Superquadra, mdulo bsico formador do Plano Piloto.

Figura 01 Planta da Superquadra 103 Sul.


Fonte: Ferreira & Gorovitz, 2009, formatado pela autora, 2011..

Figura 02 Imagem da Superquadra 103 Sul.


Fonte: Formatado pela autora sobre GoogleEarth. 2010.

3 A SOLUO POLARIZADA DOS ASSENTAMENTOS


Parte das conseqncias de crescimento e das contradies observadas em Braslia foi o processo de metropolizao observado. Sabe-se que o crescimento de uma cidade pode torn-la polarizadora de sua regio, que, em conseqncia, pode afetar sua urbanizao e interferir na sua espacialidade quando a estrutura, a forma e as funes so alteradas por presso de demandas da sociedade (PAVIANI, 1996) O crescimento de cerca de 500.000 habitantes a cada dez anos vem causando, especialmente nos ltimos vinte anos, a ocupao desordenada de reas de proteo ambiental e descaracterizao de reas rurais prximas Braslia, principalmente por

parcelamentos irregulares do solo, por meio de proliferao de condomniosiii que, fatalmente se transformam em novos setores habitacionais, sem o estudo de viabilidade prvio.

Grfico 01 Evoluo de populao do DF, abrangendo um perodo entre 1956 a 2010.


Fonte: IBGE, 2010.

Diferentemente das outras unidades federativas, o Governo do Distrito Federal - GDF detentor da maior parte da propriedade do solo, fator determinante no processo de ocupao do seu territrio, condies estas almejadas por outros Estados, j sem estoque de terras para os projetos urbansticos necessrios reorganizao da cidade. No mapa fundirio da Figura 03 pode se perceber que a maior rea territorial est como terra desapropriada pertencente TERRACAP, Companhia Imobiliria do Distrito Federal, somada s terras da Unio, cujo patrimnio est disponvel tambm para uso de interesse social.

Figura 03 Mapa Temtico Fundirio do Distrito Federal, 2010.


Fonte: Base GDF/TERRACAP, trabalhado pela autora, 2011.

A dinmica de ocupao do DF nos mostra que a partir da segunda metade da dcada de 1980, so incorporadas mais duas formas de assentamento associadas: os parcelamentos irregulares e os condomnios. Usa-se o termo condomnio, mas concretamente, trata-se da organizao de um grupo em associao de moradores de uma rea irregular, cujos limites foram murados para maior proteo contra a fiscalizao oficial. Esta forma de organizao o primeiro passo do pleito para a regularizao, no entanto h processos com pleito de 25 anos em anlise. o caso do Quintas da Alvorada um parcelamento de imvel rural particular que surgiu na metade da dcada de 1970, poca pouco procurado diante da distncia, precariedade de acesso e infra-estrutura contra um mercado abastecido. No entanto, o desabastecimento do mercado imobilirio na dcada de 1980, elevou consideravelmente os preos dos imveis de Braslia. Desse modo a classe mdia partiu para a aquisio de lotes baratos, constitudos ilegalmente, em terras pblicas e privadas, com documentos fabricados pela indstria da grilagemiv. Estimativas do prprio GDF calculam que 25% dos habitantes do DF vivem em condomnios e reas irregulares. Para auxiliar nos processos para regularizao dessas reas foi criado o Grupo de Anlise e Aprovao de Parcelamentos do Solo e Projetos Habitacionais GRUPAR, em 2008, setor vinculado ao gabinete do governador, para agilizar os processos de regularizao de parcelamentos j existentes e de projetos habitacionais a serem implantados. Articulava-se com a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Seduma) e com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional (Codhab) para acelerar as anlises dos pedidos de regularizao. Nos estudos elaborados em 2006, foram contabilizados 513, e apenas um desses foi efetivamente regularizado nos ltimos anos. Perto de uma dezena, todos em reas particulares, chegaram a ter seus planos urbansticos e ambientais aprovados, porm ainda no conseguiram efetivar os devidos registros dos lotes no cartrio de imveis. Na Figura 04 a evoluo cronolgica da ocupao do territrio no DF.

Figura 04 Mapa cronolgico da evoluo da ocupao urbana no DF at 2004.


Fonte: Base SEDUMA/GDF, 2009, trabalhado pela autora, 2010.

4 A OUTRA FACE: O CASO DO GRANDE COLORADO, A CIDADE INTRAMUROS Como dito no item 2, GDF contabilizou 513 condomnios irregulares, com 379 em zona urbana e 134 na zona rural. Dos 379 em zona urbana, 189 esto em terras no desapropriadas ou de particular. Somente em Sobradinho, RA V, so 116 condomnios a regularizar. Os condomnios fechados tornaram-se uma soluo para a moradia de uma faixa de renda que abrange contingentes de mdio e baixo poder aquisitivo empurrados para longe do centro urbano dessa faixa de renda: a verso brasiliense da cidade de muros. uma perversa combinao de reteno de terras para especulao e exorbitantes preos de imveis (HOLANDA, 2003). Localizada em regio serrana privilegiada, Sobradinho foi criada pela Lei n 4.545 de 1964v, possui superfcie de 287.60 km2, onde vivem 210.119 habitantes, a maioria em rea urbana, (IBGE, 2010). Seu acesso se d pelas rodovias BR-020 e DF-150, pavimentadas, distante 22 km da Rodoviria do Plano Piloto de Braslia, marco zero da cidade. Implantados sobre importantes Unidades de Conservao - UC, tanto federal quanto distritais, tais como: a rea de Proteo Ambiental (APA) do Planalto Central, a APA de Cafuringa, integralmente sobreposta APA do Planalto Central (BRAGA NETO, 2005), a Reserva Biolgica da Contagem. Considerado como uma das Zonas Nucleares da Reserva da Biosfera do Cerrado (RBC) Fase I, confere regio um clima ameno o ano todo, com duas estaes bem definidas: a seca, de maio a setembro; e a chuvosa, de outubro a abril. A topografia acidentada do setor Grande Colorado, implantado na Chapada da Contagem, foi determinante para a morfologia dos parcelamentos, ocupados revelia, sem orientao tcnica de um projeto urbanstico e de impacto ambiental. Isso vem causando grandes problemas para a regularizao, diante das exigncias tcnicas e jurdicas dos empreendimentos. Incluindo a forte resistncia dos moradores para a imediata retirada dos muros e portarias de acesso, requisito exigido por lei para a regularizao fundiria desses parcelamentos e sua insero no tecido urbano existente. A Unio possui trs parcelamentos em processo de regularizao na regio do Colorado, dentro da Fazenda Contagem de So Joo. Desses trs processos, apenas o Vivendas Lago Azulvi est em vias de receber as escrituras dos seus 179 lotes, de um processo iniciado em 2005, com os procedimentos de registro da fazenda em nome da Unio. As Figuras 05 e 06 indicam as representaes das plantas urbansticas de ocupao do setor.

Figura 05- Planta de localizao dos diversos parcelamentos da regio do Grande Colorado.
Fonte- EIA-RIMA Vivendas Lago Azul, SPU_DF, 2011

Figura 06 Planta urbanstica da regio do Grande Colorado. Fonte: Base planta CODEPLAN/GDF, trabalhada pela autora, 2011.

4.1 Aspectos urbansticos


ASPECTOS LEGAIS E URBANSTICOS Assentamento predominantemente residencial, constitudo por lotes individualizados, com mdia densidade construtiva e envolvida por grandes espaos livres com densa vegetao. Existentes: Iluminao pblica e energia eltrica; Poo artesiano coletivo da CAESB e poos particulares; Sede das Associaes de Moradores; Pavimentao externa e interna aos parcelamentos; Drenagem pluvial. Inexistentes: Rede esgoto e Equipamentos comunitrios. Zona Urbana de Uso Controlado II Inserido na APA do Planalto Central, APA de Cafuringa, Reserva Biolgica da Contagem, Zona de Uso Agropecurio 2. Pendentes: Demarcao da poligonal para desmembramento e registro do setor; Cadastramento scio-econmico de parte dos ocupantes; Licenciamento ambiental; Projeto urbanstico, de infraestrutura e dos equipamentos urbanos; Execuo de obras de infra-estrutura e de equipamentos urbanos; Avaliao; Titulao.

Caracterizao urbana

Infra-estrutura e equipamentos

Zoneamento/PDOT2009 reas de proteo (ambiental, cultural, histrico)

Etapas da regularizao fundiria:

DF-150-Av. So Francisco: acesso principal aos condomnios do Grande


Fonte: Fotos da autora, 2011

Quadro 01 Aspectos gerais do Setor Grande Colorado

4.2 ASPECTOS MORFOLGICOS

Panormica dos condomnios do Setor Habitacional Grande Colorado

Vistas internas dos condomnios

Perfil tpico

Espaos livres A ocupao fragmentada por glebas, sem planejamento, no permite a existncia de espaos livres pblicos proporcionais s necessidades da populao em cada

parcelamento. A dificuldade para criao desses espaos advm dos complexos

procedimentos para desconstituio de lotes ocupados, mesmo os necessrios implantao de equipamentos institucionais como escolas, centros comunitrios, postos de sade e praas. A grande massa de vegetao onde o setor est inserido confere uma qualidade ambiental, cuja manuteno est garantida com a tutela dos rgos ambientais. Somado e isso, a ocupao mdia dos lotes residenciais, garante a qualidade dos espaos livres do setor. O prejuzo advm da falta de permeabilidade entre esses parcelamentos pela barreira formada pelos muros. O limite do parcelamento com a Reserva Biolgica da Contagem pode ser vista na Figura 07.

Figura 07 Vista do relevo da regio do Grande Colorado.


Fonte: Foto da autora, 2011

Foi assinado um Termo de Ajustamento de Conduta TAC No 002/2007 entre o ministrio Pblico, os rgos federais, distritais e associaes de moradores que definiu ao setor um tratamento coletivo, visto que a exigncia do cumprimento da Lei 6.766/1979 estaria comprometida diante da inexistncia de reas institucionais em alguns parcelamentos, inviabilizando a regularizao. Est sendo elaborado um EIA-RIMA do setor, pelo GDF, para promover essas compensaes. Tecidos Os tecidos no so contnuos, pois os loteamentos foram sendo implantados individualmente, sem um plano conjunto que buscasse sua integrao. A malha urbana, em contraponto ao Plano Piloto e satlites, produto das diversas configuraes dos

parcelamentos das glebas na forma de condomnios fechados, com ruas internas de uso privativo dos moradores acessados por uma portaria, garantia da privatizao do espao. Excetuando-se as vias expressas de acesso aos diversos parcelamentos, no h hierarquia definida interligando a malha viria irregular, sem obedecer a uma lgica urbanstica. So traados irregulares, s vezes combinando retas e curvas, com circulaes de todos os calibres, estreitas e longas, onde o pedestre no favorecido em seu deslocamento devido ao bloqueio contnuo dos muros dos condomnios. 5 CONSIDERAOES FINAIS A realizao de Braslia alterou profundamente os padres de ocupao do territrio brasileiro, representando a verdadeira marcha para o Oeste, abrindo caminhos, encurtando distncias e estendendo as fronteiras econmicas. Muitos foram os cidados que acorreram convocao para a grande aventura da construo da nova capital do pas, assumida por Juscelino Kubitschek, e por aqui ficaram. Atualmente so mais de dois milhes e meio de habitantes a disputar um lugar para morar, trabalhar e viver. A regio de Sobradinho foi de que maior ndice de crescimento segundo dados do Censo de 2010, denotando uma mudana no vetor de ocupao do DF. A reside o grande desafio do PDOT, ou seja, ajustar a cidade real legislao urbanstica em vigor. Atender aos rgos de controle quanto s exigncias no cumprimento da Lei Orgnica do DF em reas com parcelamentos j consolidados h dcadas, e que subverteram a ordem de implantao. Outro desafio frear a transformao de reas rurais fracionadas em setores habitacionais urbanos, principalmente em reas fragilizadas ambientalmente. A quebra da monotonia imagtica s percebida nas expanses, que perderam conexo com a malha j existente. Os espaos livres da cidade-parque, empobrecidos nas satlites, est bem representado no setor Grande Colorado.
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Apenas nas superquadras foi usado esse conceito. Nas quadras residenciais 700 o lote tradicional, semelhante ao conceito das vilas tradidicionais, geminados,
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O Cdigo de Obras de 1960 foi elaborado por Lcio Costa e publicado no Dirio Oficial de Braslia, feito a ttulo de sugesto, foi incorporado ao Cdigo nos itens correspondentes e trata apenas do setor de residncias.

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Condomnio ou compropriedade e a propriedade do bem imvel por dois ou mais sujeitos, exercendo o direito do bem simultaneamente, de acordo com o Cdigo Civil. Porm, no caso dos condomnios do DF, o termo usado erroneamente, visto no haver um registro estabelecido em cartrio. So duas as espcies de

condomnio: o vertical, que o condomnio clssico em que a compropriedade emerge do solo e atinge o espao areo e o subsolo; e o horizontal, disciplinado pela Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, referente a edifcios de apartamentos ou de escritrios, que limita o direito na superfcie do imvel. O proprietrio tem partes ideais ou fracionrias da totalidade do imvel (CARVALHO, 1996: 27)
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Grilagem - de origem metafrica do vocbulo grilo. No campo imobilirio so aqueles que usam documentao falsa ora do dono do imvel morto, ora de herdeiros que nunca existiram, e com esses documentos do direito herana, legalizam os imveis junto aos Cartrios de Registro de Imveis.
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O Distrito Federal est dividido geograficamente em 30 Regies Administrativas (Lei Complementar no 803/2009 PDOT de 2009). Para o Censo IBGE/2010 foram existem 23 RAs. A capital Braslia pertence RA I, que engloba, alm do stio tombado, o Parque Nacional de Braslia. Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de Impacto de Meio Ambiente (EIA/RIMA) estabelecido pelo Processo de Licenciamento Ambiental n 391.001.135, de 2009, que trata da implantao do projeto de parcelamento do solo para fins rurais, denominado Ncleo Rural do Lago Oeste (NRLO Dados do EIA-RIMA do Ncleo Rural do Lago Oeste NLRO, que parte da Fazenda Contagem de So Joo, de propriedade da Unio, elaborado pela Empresa GREENTEC Tecnologia Ambiental, em 2010.

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