6.

MENYUSUN NASKAH KONTRAK Praktikum JUAL BELI - Mobil bekas - Peralatan kantor - Buah Mangga yang saat ini pohonnya masih berbunga. - Rumah - real estate - Pilihan mahasiswa dengan memperhatikan dengan saksama ketentuan di bawah ini

DASAR DASAR PENYUSUNAN KONTRAK JUAL BELI

1. Merupakan perjanjian timbal balik Pihak yang satu berjanji untuk menjual dan menyerahkan barang yang diperjanjikan Pihak yang lainnya berjanji untuk membeli / membayar harga yang terdiri dan sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak miliknya tersebut dan menerima barangnya.

2. Konsep konsep terjadinya jual beli:

Azas

konsensual

kehendak

yang

sama

(Pasal

1458),

Jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang tersebut belum diserahkan maupun harganya belum di bayar.

Syarat sahnya jual beli (Pasal 1320), Jual beli tersebut sah apabila dilakukan berdasarkan a. Syarat Subyektif - Kesepakatan kehendak, - Adanya wewenang untuk berbuat, b. Syarat Obyektif - Mengenai perihal tertentu,dan - Kausa yang legal.

P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

Catatan: Dengan demikian jual beli yang sah tidak diwajibkan untuk dinyatakan secara tertulis. Dilakukan secara lisanpun sudah dianggap sah, namun untuk kepentingan pembuktian ( apabila berperkara nanti ), serta menghindari kesalah pahaman tentang makna kontrak / kepastian hukum, maka dibuat dalam bentuk tertulis.

Menyimpang dan ketentuan di atas, berkaitan dengan kontrak jual beli inim ada persyaratan wajib membuat perjanjIan secara tertulis untuk: a. Perjanjian Perdamaian Psl. 1851 , dan b. Perjanjian Penitipan Psl. 1694. Saat berlakunya proses jual beli (Pasal 1338), Menetapkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku sebagai undang undang bagi mereka yang membuatnya.

3. Subyek Perjanjian

Subyek Kontrak Jual beli harus memenuhi salah satu persyaratan subyektif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 , ialah - Mempunyai kriteria wenang untuk berbuat. Dalam perjanjian jual beli ini subyek dapat berbuat atas nama diri sendiri atau bertindak dengan kuasa yang sah mewakili / untuk orang lain / subyek hukum yang lain. - Pihak penjual adalah pemilik sah atau yang mendapat pelimpahan kuasa dan pemilik sah untuk melakukan penjualan. - Domisili nyata dan subyek hendaknya jelas dan dapat dibuktikan dengan alat bukti yang sah, dan kedua belah pihak bersepakat untuk memilih domisili hukum / choise of forum

P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

4. Obvek Perjanjian

Barang tertentu, atau Setidak tidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat akan diserahkan nanti, misainya - Hasil panen, mungkin pada saat dibuat kontrak belum ada, - Rumah yg akan dibangun, akan tetapi pada waktu penyerahan nanti, barang tersebut sudah berwujud

Dapat dengan tambahan pengaturam syarat tangguh. Artinya setelah barang diserahkan dan dicoba pakai selama waktu tertentu, dan - Bila pembeli menilai kondisi barang telah sesuai dengan yang diperjanjikan, maka barangnya sah diterima, sebaliknya - Bila tidak demikian maka barang akan diganti , misalnya radio, arlodji dsb.

Catatan: Pada saat ini hal tersebut tidak lazim dilakukan, sebagai gantinya penjual memberikan / mengurus garansi yang diberikan oleh pabrik pembuat barang tersebut. TV, Almari Es, Hand Phone, dst.

5. Kewajiban Penjual: 5.1. Penyerahan dan Status serta Kondisi barang - Penjual menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan. - Penjual menanggung : (1) Kenikmatan yang tenteram atas barang barang tersebut, dan (2) Menanggung (waranty) atas cacat cacat tersembunyi (hidden defect)

Catatan: (1) Hal tersebut merupakan jaminan yang diberikan oleh penjual kepada pembeli bahwa barang yang dijual dan diserahkan tersebut adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas dari suatu beban ataupun tuntutan dari pihak manapun.
P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

Konsekwensinya adalah apabila kedudukan barang tersebut tidak demikian, maka pihak penjual berkewajiban mengganti kerugian kepada pembeli.

(2) Ialah hal yang menyebabkan barang tersebut tidak dapat berfungsi atau tidak dapat dipakai sebagaimana yang diharapkan : - Apabila pembeli mengetahui kondisi tersebut, maka pasti tidak jadi membeli dengan harga yang disepakati tersebut. ( tetapi mungkin bersedia membeli dengan harga yang kurang dan itu)

- Penjual wajib menanggung adanya cacat yang tersembunyi, meskipun yang bersangkutan tidak mengetahui adanya cacat tersebut. - Arti tersembunyi : bahwa cacat tersebut tidak mudah untuk dilihat oteh pembeli yang normal, bukan pembeli yang sangat akhli ataupun yang teliti, sebab rnungkin saja bagi pembeli yang sangat akhli tersebut akan mengetahui cacat yang dimaksud.

Kecuali apabila penjual telah minta diperjanjikan bahwa penjual tidak wajib menanggung sesuatupun Tanpa janji tersebut, apabila : Penjual sudah mengetahui cacat barang: (hal ini harus dapat dibuktikan oleh pembeli), maka : - Wajib mengembalikan harga pembelian yang telah diterimanya. - Wajib mengganti kerugian yang diderita pembeli sebagai akibat cacat barang tersebut. Penjual tidak mengetahui cacat barang tsb, maka : - Wajib mengembalikan harga pembelian yang telah diterimanya - Wajib membayar / mengganti biaya sebatas yang telah dikeluarkan

pembeli untuk menyelenggarakan pembelian dan penyerahan (Psl. 1508, 1509)

Dalam praktek untuk mengurangi resiko sebagai akibat adanya cacat tersembunyi, biasanya penjual dapat mengadakan kesepakatan dengan pembeli untuk memeriksa bersama barang tersebut sebelum ditetapkan
P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

harga jadi, atau bersama sama menunjuk konsultan untuk pemeriksaan barang tersebut.

Namun dapatkah hasil pemeriksaan tadi melepas tanggung jawab penjual apabila didapati cacat tersembunyi tersebut ?

5.2. Berpindahnya hak kepemilikan barang Berdasarkan ketentuan dalam KUHPerdata, perjanjian jual beli belum memindahkan hak milik. Adapun kewajiban menyerahkan hak milik meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjual belikan tersebut.

5.2.1. Barang dalam pengertian KUH Perdata KUHPerdata membedakan 3 macam barang: Barang bergerak Pasal Psi. 612, penyerahan atas kekuasaan barang dilakukan: - Diserahkan secara nyata - Dapat diserahkan secara simbolis , misalnya barang dalam gudang, cukup menyerahkan kunci gudang saja. - Tidak perlu dilakukan penyerahan apabila (dengan alasan hak yang lain) telah dikuasai oleh yang berhak menerimanya. ( komputer yg disewa kemudian dibeli )

Barang tetap - Pengalihan dilakukan dengan balik nama ( UUPA no.5 /1960) - Jual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yg dibuat PPAT (PP 10 / 1961 ) Barang tak bertubuh Piutang, Penagihan/claim / cassie Untuk barang tak bertubuh ( Psl.613 BW) .Penyerahan surat utang-piutang atas nama = cassie dan kebendaan tak bertubuh iainnya, dilakukan dengan membuat akta autentik atau akta dibawah tangan, yang
P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

melimpahkan hak-hak atas kebendaan tersebut kepada orang lain.

Se1anjutnva dalam Pasal 1482. Menetapkan bahwa Penyerahan tersebut harus diikuti segala sesuatu yang menjadi perlangkapnya serta dimaksudkan sebagai pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti milik, jika ada. Dengan demikian apabila yang diserahkan adalah tanah, disertai dengan sertifikat tanahnya, apabila mobil disertai BPKB + faktur dan STN nya.

5.2.2. Syarat sahnya penyerahan: - Apabila perjajian / kontrak sebagai dasar penyerahan barang tersebut sah. - Apabila yang menyerahkan I levering barang tersebut memang berhak untuk melakukannya dalam hal ini adalah pemilik atau yang diberi kuasa oleh pemilik barang.

Catatan: Dalam prakteknya penelitian masalah keabsahan surat-surat ( surat

kepemilikan, surat kuasa, dsb) harus dilaksanakan dengan ekstra hati-hati. Perlu diadakan pengecekan ke instansi yang menerbitkan surat-surat tersebut, misalnya Sertifikat Tanah dimintakan confirmasi ke cantor BPN, apabila BPKB perlu dimintakan confirmasi ke Kepolisan Satlantas , dst.

Penyimpangan syarat tersebut terjadi untuk barang bergerak sbb: Pasal 1977 (1) menentukan bahwa untuk barang bergerak , siapa yang menguasai dianggap sebagai pemilik .

Ketentuan ini nampaknya mengusik nurani / diragukan oleh para ahli hukum, sehingga timbul ajaran penghalusan hukum , Prof Paul Scholten , menambahkan dua persyaratan: - Hal di atas hanya berlaku untuk transaksi perdagangan. - Penerima barang harus beretikad baik.

P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

Contoh peristiwa: A selaku penjual dan B selaku pembeli telah melakukan kesepakatan untuk jual beli barang, namun karena sesuatu hal barang tersebut belum diserahkan. Sementara itu, karena sesuatu hal lain A menjualnya (lagi) ke C yang sekaligus diikuti dengan penyerahan barang.

Dalam peristiwa ini: Barang tersebut adalah sah milik C, adapun B hanya dapat menuntut ganti rugi kepada A, karena A gagal untuk menyerahkan barang yang dimaksud kepada B ( perbuatan A tersebut menimbulkan keadaan wanprestasi ) Keputusan M.A no. lOl / KJ SipI / l963 , dalam perkara PT. Daining>< PT. Ichsani

5.2.3. Janji janji khusus : Pada dasarnya sebagaimana azas kebebasan berkontrak, kedua belah pihak diperkenankan untuk memperluas atau mengurangi kewajiban yang ditentukan oleh undang-undang, bahkan dalam hal ini mereka dapat saja mengadakan perjanjian agar tidak ada kewajiban dari pihak penjual untuk rnenanggung sesuatu apapun.

Namun dengan adanya janji / kesepakatan khusus tersebut mempunyai akibat: Apabi1a pembeli digugat di pengadilan oleh pihak ketiga berkaitan dengan kepemilikan barang tersebut, maka pembeli yang bersangkutan dapat meminta hakim agar supaya sipenjual diikutsertakan dalam proses pengadilan yang akan atau sedang berjalan tersebut.

Dengan demikian: Penjual tetap bertanggung jawab berkaitan dengan akibat yang ditimbulkan karena perbuatan yang dilakukannya. Semua persetujuan yang bertentangan dengan hal tersebut dinyatakan batal (Pasal 1494)
P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

Apabila karena gugatan pihak ketiga tersebut kemudian hakim memutuskan bahwa pembeli harus menyerahkan barang yang dimaksud kepada pihak ketiga tersebut, maka penjual berkewajiban untuk memberi ganti rugi kepada pihak pembeli

Kecuali : Pada saat jual beli tersebut, pembeli sudah mengetahui bahwa berdasarkan keputusan hakim barang tersebut harus diserahkan kepada pihak ke tiga. Pembeli secara tegas menyatakan akan rnengalihkan tanggung jawab pemberian ganti rugi tersebut kepada dirinya sendiri. Penanggungan tersebut berarti jika pembeli telah membiarkan dirinya dihukum menurut putusan hakim yang mempunyal kekuatan hukum yang tetap dengan tidak memanggil penjual, sedangkan pihak penjual membuktikan bahwa ada alasan-alasan yang cukup untuk menolak gugatan ( Psl.1503)

Kewajiban penjual untuk memberikan ganti rugi tersebut berupa: - Mengembalikan uang harga penjualan barang tersebut. - Mengembalikan hasil hasil, apabila pembeli diwajibkan menyerahkan hasil hasil itu kepada pemilik sah yang melakukan tuntutan penyerahan. - Menanggung biaya yang dikeluarkan pembeli maupun pemilik asal, berhubung dengan gugatan tersebut. - Mengganti biaya perkara yang berkaitan dengan pembelian dan penyerahan apabila ada, dan sebatas yang telah dikeluarkan oleh pembeli. - Mengganti biaya untuk pembetulan / perbaikan yang telah dikeluarkan oleh pembeli. o Memperhitungkan harga barang yang dikembalikan: o Apabila nilai barang tersebut merosot. Harga jual Rp.50 juta, harga pasar saat ini Rp.35 Juta, maka kewajiban penjual mengembahikan kepada pembeli sebesar Rp.50 juta. o Apabila nilai barang tersebut mengalami kenaikan.
P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

Harga jual Rp.50 juta, harga pasar saat mi Rp.65 juta, maka kewajiban penjual mengembalikan kepada pembehi sebesar Rp.65 juta. 6. Kewajiban Pembeli

Kewajiban utama pembeli adalah membayar harga penjualan dengan cara dan pada waktu yang teiah ditetapkan. Pembayaran harus dilakukan dengan uang ( sebab apabila dibayar dengan barang transaksi tersebut bukan lagi jual beli akan tetapi tukar menukar) Jenis mata uangnya bisa apa saja, sesuai dengan kesepakatan para pihak. Harga, lazimnya ditetapkan oleh kedua belah pihak. Harga, sesuai dengan kesepakatan para pihak dapat juga disepakati untuk ditetapkan oleh pihak ketiga, dengan konsekwensi apabila pihak ketiga tersebut akhirnya tidak dapat menetapkan harganya, maka perjanjian menjadi batal ( syarat tangguh) Psl. 1465 Tempat dan waktu pembayaran. Apabi1a tidak ditetapkan secara khusus, maka pembeli harus membayar di tempat dan pada vaktu penyerahan (levering) barang yang telah disepakati sebelumnya. (Psl. 1514) Resiko Resiko merupakan kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oieh suatu peristiwa yang timbul diluar kesalahan para pihak. Misainya barang musnah dalam pengangkutan kapal yang tenggelam, barang musnah arena kebakaran gudang, dsb Peristiwa di luar kesalahan kedua belah pihak yang tidak diperkirakan sebelumnya merupakan force majeur, keadaan memaksa, overmacht

Sejarah: Dalam kontrakjual beli dikenal ada 3 posisi / kedudukan barang dalam penyerahan :
P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

Mengenai barang tertentu , yang sudah ada dan ditunjuk pembeli. Maka sejak ditutupnya perjanjian, barang tersebut sepenuhnya menjadi tanggungjawab pembeli. Hal tersebut berarti pada saat itu pula penjual sudah berhak atas pembayaran harga jualnya, meskipun misalnya barang tersebut rusak I musnah dalam perjalan pengangkutan ke tempat pembeli.(Psl. 1460)

Mengenai barang yang dijual berdasarkan berat,jumlah atau ukuran (Psl 1461) Mengenai barang yang dijual berdasarkan tumpukan (Psl. 1462) Pasal tersebut diatas dihapus berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung no. 3 th. 1963.

Dengan demikian ditetapkan bahwa selama barang (macam apa saja) belum diserahkan maka resiko rnasih berada dipihakpenjual.

P1|P-2 | KONTRAK DRAFTING | BUDHIV | 080811

10