Compraventa Siempre es consensual. Art.

1323- habr compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra el derecho de propiedad de una cosa y la otra parte se obligue a recibir la cosa y a pagar un precio cierto en dinero. Es un contrato derivado de la permuta, cuando no exista el dinero. Elementos esenciales en general. Consentimiento, objeto y causa Elementos esenciales en particular. Cosa: objeto del contrato (art. 953) Precio: cierto en dinero, determinado o determinable, en moneda de curso legal, debe ser serio (ni vil, ni irrisorio) Ttulo y Modo. Se asume una obligacin de transmitir el dominio de una cosa, pero con asumir la mera obligacin, la transferencia del dominio sobre la cosa, no se cumple; solamente tengo una obligacin. Para que la compraventa se perfeccione, se tiene que cumplir con el ttulo y el modo y si es un bien registrable la inscripcin en el registro respectivo. Ttulo: Celebracin de escritura pblica que complementa al ttulo, contrato de compra y venta (nombre del contrato). Modo: efecta tradicin de la cosa, ac se produce la transmisin del dominio; en el caso de los bienes registrables, se necesita la inscripcin en el registro respectivo, para hacer oponible el acto a terceros. Caracteres. Bilateral: obligaciones reciprocas. Oneroso: prestaciones reciprocas. Consensual: para perfeccionarse se necesita el solo consentimiento de las partes. No formal: salvo para los bienes registrables. Conmutativo: aunque puede haber casos que sea aleatorio.

Art. 1332- cuando se contrata sobre bienes futuros asumiendo alguna de las partes el riesgo de que el bien no llegue a existir en su totalidad o cuando se contrate sobre una cosa sometida a algn riesgo, asumiendo una o ambas partes el riesgo de que la cosa se pierda, venta ser aleatoria.

Cosas Futuras: contrato sobre una cosecha futura. A----- $1000 ------B Por cada 100 Kg., de trigo cosechado. Es futuro, pero no es aleatorio, ya que si sale 1 kg., le pagar $10. Si no sale nada, no le pagar nada. No hay riesgo. ( ) Te pago $ 10000 por el 100 % de la cosecha. Si se cosecha poco trigo, tendr que pagar lo mismo que si cosecha mucho. Si no se cosecha nada el contrato es nulo, por falta de objeto, salvo que A haya asumido el riesgo de que la cosa no llegue a existir. ( ) Cargamento de vinos que tiene que llegar en barco desde Espaa, si parte asume expresamente el riesgo de que la cosa no llegue en la totalidad comprada es aleatorio. ( ( ( ) ) )

( ): la diferencia que no hay precio, sino cosa por cosa. ( ): ambos son onerosos, pero se trasmite el derecho de uso y goce. ( ): el objeto son crditos y derechos, no una cosa. Adems puede llegar a ser gratuita. ( ): no es un contrato, es una forma de cancelar una obligacin, que puede ser parte de una compraventa. Donacin: uno es oneroso, el otro es gratuito. Comodato: es unilateral gratuito y real simple y se trasmite el derecho de uso solamente. Depsito: gratuito, real y unilateral. ( ) puede ser gratuito u oneroso y es real. Clausulas especiales ( ) Ciertos pactos que las partes pueden agregar al contrato. Clusula de no enajenar (art. 1364) Venta a satisfaccin del comprador (Arts. 1365 1377 al 1379) Pacto de retroventa (1366 1380 al 1386) Pacto de reventa (arts. 1367 regulacin 1380 al 1386) Pacto de preferencia (arts. 1368 1392 al 1396) Pacto de mejor comprador (arts. 1369 1397 al 1402) Primero se enumeran (en el cdigo) y luego se especifican como funcionan. Clusula de no enajenar. (1364) es prohibida la clusula de no enajenar (vender) la cosa vendida a persona alguna, ms no a una persona determinada.

A comprador y B vendedor El vendedor no puede pactar que el comprador no le venda la cosa a ninguno (o a nadie) y lo que s, puedo pactar es que A no se la venda a una persona determinada. Si se pacta que no se vende a nadie, esa clusula se la tendr que no estaba. (No se puede decir que no lo venda nunca). Venta a satisfaccin del comprador: (1365) Es la clusula que se hace con la clusula de no haber venta o de quedar desecha la venta, s la cosa vendida no satisface al comprador. Dos supuestos:

A- bajo condicin suspensiva la probas y no te gusta, no hacemos el contrato. No va nacer el contrato hasta que el comprador diga: si la compra es o no de su agrado. B- bajo condicin resolutiva la compraventa se celebra, produce efectos. S, se cumple la condicin de que la cosa no le gusta al comprador, se resuelve el contrato. Hay transferencia de dominio. Si se resuelve hay que devolver el precio, ms los intereses; y el otro la cosa. El dominio que tiene el comprador es revocable. Hasta que el comprador no se pronuncie y diga si la venta se hace o no, l va a ser considerado como un comodatario es como un prstamo de uso. Si no se establece nada se considera bajo condicin suspensiva, se pacta un plazo para que el comprador se pronuncie; si no hay una manifestacin expresa, vencido el plazo se entiende que se ha agotado, con lo cual se perfecciona la venta. Si no hay plazo, el pago del precio de la cosa por parte del comprador hace presumir que le gusto, ya que hay principio de ejecucin. El vendedor podr intimar al vendedor para que se pronuncie (en caso de no haber plazo). Pacto de retroventa: (1366) a favor del vendedor. Es la que se hace con la clusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, restituyndole el precio recibido, con exceso o disminucin. Se pacta en el contrato una facultad en favor del vendedor de recuperar la cosa vendida restituyendo al comprador el precio pagado. El comprador no puede oponerse, si no podr exigirse judicialmente, es como una condicin resolutoria. El cdigo establece un plazo de caducidad de 3 aos, es el plazo que tiene el vendedor para ejercer la facultad de volver a comprar si no la vuelve a comprar pierde ese derecho. Solo es de aplicacin a los inmuebles y muebles registrables, porque cumple el recaudo de publicidad, ya que debe aparecer en la publicacin que est bajo una clusula de retroventa, esto me permite perseguir la cosa de cualquier tercero la compra, ya que la retroventa es un dominio revocable, se protege el derecho del vendedor de recuperarla cosa de quien la haya adquirido. Este pacto extiende sus efectos a herederos del vendedor y comprador y a los acreedores de cada una de las partes.

Pacto de reventa. (1367) Es la estipulacin de poder el comprador, restituir al vendedor la cosa comprada y recibiendo de l el precio que hubiera pagado, con exceso o disminucin. Es igual que la retroventa pero al revs. Para bienes muebles e inmuebles. La facultad se pacta en favor del comprador (cambia el sujeto activo) 3 aos. Pacto de preferencia. (1368) Es la estipulacin de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador prefirindolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla. Facultad del vendedor, cuando el comprador la quiera vender ya que el vendedor tiene preferencia, pero el primer vendedor tiene que igualar las condiciones de los dems posibles compradores. El comprador no est obligado a vender (como en la retroventa). Por lo tanto se puede aplicar a bienes muebles e inmuebles. Proceso, (no hay plazo) El comprador debe notificar al vendedor preferido, que decide poner a la venta la cosa, y en la notificacin debe notificar el precio y condicin o modo de las otras ofertas. Si son bienes muebles, tiene 3 das para responder: si acepta o no. Si son bienes inmuebles, el plazo es de 10 das. Si bien, puede vender la cosa sin notificar a la otra parte, s esta se entera puede demandar por daos y perjuicios por incumplimiento de una relacin contractual. Los efectos se trasmiten a los herederos del comprador pero no a los herederos del vendedor, ya que la preferencia se considera intuito personae (o sea se tuvo en cuenta la persona del deudor) Pacto de mejor comprador. 1369 favorece al vendedor. Es la estipulacin de quedar desecha la venta, si se presentase otro comprador que ofrece un precio ms ventajoso. Se realiza la venta, pero se pacta que si dentro de un determinado periodo aparece un mejor comprador la venta se resuelve, o sea que el comprador debe devolver la cosa, ya que es un dominio revocable. El plazo es de 3 meses, es un plazo de caducidad, si no aparece un mejor comprador no puedo hacer valer ese derecho. No se aplica a bienes muebles, solo a inmuebles y bienes registrables. Si aparece un mejor comprador, el comprador original puede igualar las condiciones del otro comprador, tiene derecho a quedarse con la cosa. Los efectos son frente a terceros y a herederos del vendedor y comprador. Venta Forzosa (1324) nadie est obligado a vender, salvo que exista una obligacin para ello, lo cual se da en los siguientes casos En que las partes por una cuestin anterior a la celebracin del contrato, se encuentran en la obligacin jurdica de vender. 1- cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin por causa de utilidad pblica. La doctrina dice que todos los habitantes de la Argentina al adquirir un bien se encuentran expuestos a la posibilidad de que en algn momento l estado nacional, provincia declare la zona de utilidad pblica y se encuentren obligados a vender la cosa (ej. Autopistas).

Entonces de antemano (de manera tcita) uno sabe que al comprar, est obligado a vender en un caso de utilidad pblica. El proceso licitatorio no es un contrato. Para que haya expropiacin, primero tiene que haber una ley de utilidad pblica y el destino. No se estipula el precio, se establece una indemnizacin con lo cual, no se habla de una venta, sino de una potestad que tiene el Estado Nacional que puede utilizar o no, pero que para utilizar primero debe estar la ley de utilidad pblica y el destino si no se realiza la obra en el plazo convenio puede reclamar que se deje sin efecto. 2- cuando por una convencin o por un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender a una persona determinada. De antemano el que adquiere la titularidad de la cosa sabe que la est adquiriendo con la obligacin de vendrsela a otro y sea por una convencin o por testamento. Tampoco ser una venta forzosa ya que sabe de antemano que tendr que vender la cosa y si no quiero no lo acepto. 3- cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos y alguno de ellos se exigiese el remate. Casos condominios sobre un derecho real de condominio, 2 o ms personas son dueos de una porcin indivisa de una propiedad (ej. 50% de la casa lo tiene uno y otro el 50%). Cuando uno de ellos quisiese vender la cosa, los otros estn obligados a vender, no puede vender solo su parte; salvo que uno de los otros compre su parte. Por lo tanto ac tampoco hay venta forzosa, porque ya sabe de antemano que si alguno quiere vender la cosa el resto tambin la tiene que vender. La nica posibilidad que tiene es comprar al condmino la parte indivisa. 4- cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecucin judicial. Una persona pierde un juicio, le embargan los bienes y los rematan para que por lo producido se pague a acreedores. No es una venta forzosa ya que desde que lo embargan, el queda desapoderado. O sea que ya desde el momento en que le embargan los bienes sabe que los van a rematar. Tiene la posibilidad de comprarlos o tambin pudo haber pagado para que no lo embargue. 5- cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin. El un sndico (administrador de bienes en una quiebra) tiene que vender esos bienes para que por lo producido de los mismos poder afrontar el crdito reclamado por los acreedores. O cuando el representante de un incapaz tiene que vender por una resolucin judicial. En algunos casos hay venta forzosa, porque el administrador en principio es solo administrador, no sabe qu va a tener la obligacin de vender ya que vendr la resolucin posterior que obliga a realizar este contrato. Algunos dicen que no hay venta forzosa, porque esa obligacin de vender del administrador de bienes ajenos ya est implcita en tipo de situacin cuando el administrador se hace cargo de eso. El albaceas, en caso de una sucesin se designa un administrador para que administre los bienes antes de que sean entregados a los sucesores o herederos, puede ocurrir que al momento de haber

la reparticin de los bienes se obligue a vender los bienes ya que alguno de los herederos pide la plata (el juez lo obliga). Ej- el sndico, puesto para vender los bines del fallido ese sabe de antemano que tendr que vender. Capacidad para celebrar la compraventa (1357) Principio General. Vendedor capacidad para disponer. Comprador capacidad para obligar. Excepciones: Donde no se puede hacer el contrato. A- imposibilidad de realizar la compraventa entre cnyuges, ni aun existiendo separacin judicial de bienes. Incapacidad de derecho: no puede ser suplantada por representacin. Est regulada en beneficios de terceros. aun que hubiera separacin judicial de bienes Art. 67 bis: si bien no reconoca el derecho de divorciarse, si ( ) a los conyugues despus de un determinado tiempo de no convivir juntos, y estableca la posibilidad de que los mismos cnyuges hicieran una separacin judicial de bienes. Hoy no se hace esta separacin judicial de bienes, se hacen al divorciar y la diferencia es que la separacin de bienes, no van a tener aptitud nupcial, en el divorcio s. En este caso los concubinos no estn impedidos, ya que el cdigo habla de marido y mujer como vnculo civil. B- Art. 1361- es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por si o por interpuesta persona... 1- Los padres respecto de los hijos que se encuentran bajo su patria potestad, cuando adquiere la mayora de edad, est prohibicin desaparece. 2- Los tutores o curadores respecto de los bines de sus curados o pupilos, lo nico que puede hacer administrar. Salvo por autorizacin judicial expresa. 3- Albaceas respecto de los bines que integran lo testamentado. No puede vender salvo autorizacin judicial especial. 4- Mandato: los mandatarios no pueden adquirir para s, los bines que el mandante le haya dado para su venta tampoco puede el mandatario vender un bien al mandante salvo con autorizacin expresa del mandante, porque por ejemplo al mandante le puede convenir el precio que paga el mandatario.

5- Los jueces, secretarios, procuradores, tasadores y abogados no pueden adquirir para si los bines que fuesen vendidos en los litigios donde estuviesen interviniendo o hubiesen intervenido esta prohibicin permanece inclusive cuando ya no se encuentren desempendose como tal. 6- Empleados pblicos, Ministro del Gobierno Nacional, Provincial o Municipal, no pueden adquirir los bienes de cuya administracin estuviesen encargados o hubiesen estado. Ejemplo- Kirschner, no podra ser titular de todos los bienes que tiene en Santa Cruz, que estn en terrenos fiscales. Elementos esenciales en general (para todos los contratos) Consentimiento. Objeto. Causa.

Elementos esenciales en particular Cosa. Precio.

Art. 1327 establece que pueden ser vendidas todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean futuras siempre que su enajenacin no estuviese prohibida (remisin general art. 953 objeto de los actos jurdicos. Nota al Art. 1327- Vlez dice que la palabra cosa se tiene que entender en un concepto amplio: Cosas materiales: cosas propiamente dichas, existencia corporal Cosas inmateriales (derechos): estn representados por los derechos. Vlez se equivoca en la aclaracin de la nota, para que sea un contrato de compraventa, la cosa tiene que ser material. Si hablamos de un derecho estaramos en un contrato de derecho (cesin de crdito). Requisitos de la cosa: 1- Debe ser un objeto material susceptible de apreciacin pecuniaria. 2- Debe ser material y jurdicamente posible. 3- Debe ser una cosa de existencia actual o eventual (presente o futura) Cosa de existencia futura: no existe pero es susceptible de existir. Tres modalidades: a- Condicin suspensiva: el contrato se perfeccionara solo, si la cosa llega a existir. Suspende el nacimiento del contrato hasta que se cumpla la condicin. b- Aleatoria: el contrato nace, y los beneficios o prdidas quedan sujetos a hechos inciertos.

c- El contrato se hace asumiendo, el que debe entregar la cosa, la responsabilidad de que la cosa exista. Sino llega a existir deber daos y perjuicios. 4- Debe ser una cosa: Determinada (individualizadas en su especie y cantidad) Determinable (susceptible de determinacin) 5- Que pertenezca al vendedor Cosa ajena: a- que la otra parte sepa que la cosa es ajena Dos modalidades: Medio: convencer al verdadero dueo, respondemos si no actuamos con la debida diligencia. Resultado: si no puedo convencer al dueo de que contrate, debo daos y perjuicios. b- si la otra parte no sabe que es ajena, el contrato es nulo. Art. 1329- las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las perdidas e intereses que le resultasen de la anulacin del contrato. (Garanta de eviccin) En la primera parte faltara la aclaracin como si fueran propias (1175), para que sea coherente con el concepto de objeto de los contratos en general. de buena fe, responsabilidad objetiva, no importa que el enajenante saba o no que el adquirente poda llegar a ser turbado de su derecho, responde igual. si este hubiese ignorado que la cosa era ajena, una de las causales de perdida de la garanta de eviccin es que si saba que poda llegar a ser turbado, no poda reclamar la garanta de eviccin. El vendedor despus que hubiese entregado la cosa, no podr reclamar la nulidad de venta, ni la restitucin de la cosa. No puede porque no es el dueo, el nico que puede es el verdadero dueo. Si el comprador saba que la cosa, era ajena, no podr pedir la restitucin del precio Esto es una sancin a la propia torpeza. Art. 1330- la nulidad de la venta de cosa ajena, queda cubierta por la ratificacin que hiciese el propietario. La nulidad se puede convalidad con la ratificacin del dueo de la cosa, porque es como si la hubiera vendido l. queda tambin cubierta, cuando el vendedor ulteriormente hubiese vendido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida Podra darse el supuesto de que, el que vendi la cosa ajena se transforme en sucesor particular, la venta es vlida.

Art. 1331- la venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningn efecto aun respecto a la porcin de vendedor; pero este debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era comn con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulacin del contrato. Condominio ------- cosa indivisa. No se puede vender el todo, porque hay cosa ajena, si se vende el todo (ni por mi parte) es nulo y no vale ni si quiera por su parte. Deber indemnizar al comprador que ignoraba, con daos y perjuicios. Precio a- Cierto (determinado o determinable) Art. 1349. Cuando las partes lo fijen en un monto, en el contrato, cuando supediten su fijacin al arbitrio de un tercero, cuando lo fijen con relacin al valor de una cosa cierta (te vendo mi casa por lo que vale la del frente) Cuando lo determinara un tercero y este no lo determina el contrato es nulo,; si el tercero fija el precio y las partes no estn de acuerdo no podrn cuestionarlo, salvo que se demuestre conveniencia entre una parte y el tercero. No lo puede fijar ni otro tercero, ni un juez. b- serio (ni vil, ni irrisorio) Cuando guarda relacin cuantitativa con el valor de la cosa. No se puede hacer una compraventa por precio vil o irrisorio (aquel que es un absurdo en relacin con el valor de la cosa) esto se puede atacar con la accin revocatoria Precio Vil: es aquel precio, que no es el irrisorio, pero tampoco es serio, que guarda relacin cuantitativa. Este precio es desproporcionado para el valor de cosa. Este puede ser atacado por Lesin. Precio Justo: es nulo. El contrato en el que se pacta que la cosa se vende por su justo precio o cuando se pacta que una de las partes va a fijar el precio o lo que se pacta es que se vende por el precio que otro pagare por ella el contrato ser nulo, porque es indeterminado. Si puede pactarse la venta por el valor de plaza o mercado. c- en dinero. Por la propia definicin del contrato de compraventa una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra pagar por ella un precio cierto en dinero Si no es en dinero, no es una compraventa, sino una permuta. Obligaciones del comprador. 1- Pagar el precio: el pago tiene que ser hecho en tiempo, lugar y forma convenida. 2- Recibir la cosa: en el lugar convenido en el contrato. Si no es convenido: a- donde la naturaleza dela obligacin lo indique. b- si no surge de la naturaleza de las obligaciones en el domicilio del comprador.

3- Gastos de entrega: pactado por las partes. Ciertos gastos necesarios para la entrega de la cosa, debe pagar tambin el instrumento de la venta y los costos recibidos de la cosa comprada. Pago por consignacin. Si el vendedor no quiere aceptar el pago, puede realizar el pago por consignacin, el comprador ( ) que inicia un expediente contra el vendedor con un pago en consignacin en el cual al momento de presentarlo en da que depositar el importe correspondiente al precio de la compraventa. El importe debe ser total y dentro del plazo (oportuno). En el caso de que sea un pago en cuotas, deber pagar solo el total de la cuota. Si no se entrega despus de la primera cuota consignada, el comprador puede devolver por pacto comisorio, o le exige el cumplimiento al vendedor y sigue depositando el importe de las cuotas. Si el comprador no deposita el importe de las cuotas, y realiza un juicio por cumplimiento el vendedor le opone una excepcin de incumplimiento. Pacto comisorio: (como clausula especial en el contrato de compraventa) Art. 1375Si se hubiese pactado una venta con pacto comisorio (expreso), una parte no culpada por el incumplimiento podr optar por resolver el contrato o de mandar el cumplimiento de la prestacin de la parte contraria. El cdigo prohbe que este pacto se aplique sobre las cosas muebles o sea que es solo para inmuebles. Si la parte no culpada opta por una o por otra accin ya no podr variar no hay ius variandi o exijo el cumplimiento exijo la resolucin. Parte de la doctrina opina que este art. 1375 ha sido derogado tcitamente por el art. 1204 que habla de ius variandi, porque el art. 1204, es posterior y aplicando el principio de que una norma posterior derogada a una norma anterior, estbamos presuponiendo que esta tcitamente derogado. Pero dado que el art. 1375 es una disposicin particular del contrato de compraventa, no puede ser derogada por una norma general. Obligaciones del vendedor. 1- Entrega de la cosa: donde se hubiese pactado por las partes, donde la naturaleza de la obligacin lo indique o en el domicilio del comprador. 2- Recibir el precio: si fue pactado, el total en efectivo, no est obligado a recibir parte del pago en ese caso puede negarse a entregar la cosa. 3- Los gastos de entrega de la cosa: (salvo que se pacte lo contrario) Ej. Flete (si las partes nada dicen). 4- Entrega la cosa con todos sus accesorios: si el vendedor estaba en mora en la entrega de la cosa y esta se pierde, deber al comprador el valor de la misma. El comprador no est obligado a recibir del vendedor el valor de la cosa, puede resolverse el contrato. 5- Conservacin de la cosa: hasta el momento en que la misma sea entregada.

6- Garantas: el vendedor debe responder por la eviccin y por los vicios redhibitorios, ya que debe garantizar al comprador sobre el derecho y sobre la calidad que tena a la cosa que vendi.