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anexo: Anlise do laudo tcnico do Valor da Terra Nua VTN.

As intimaes emitidas pelo Mdulo de Fiscalizao do PITR-MC, quando pedirem para comprovar o VTN declarado abaixo do SIPT, exigiro o Grau de Fundamentao II e Grau de Preciso II, e o Laudo Tcnico dever ser elaborado por Engenheiro Agrnomo, que utilizar, preferencialmente, o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado e as orientaes do anexo B, da Norma tcnica NBR 14653-3. A nossa anlise ter como abordagem os principais itens da norma tcnica da ABNT NBR 14653-3, que devero ser seguidos na elaborao de um laudo tcnico de avaliao da terra nua, modelo completo. Apresentamos a seguir vrias transparncias auto-explicativas.

O profissional avaliador deve executar algumas atividades bsicas. No nosso exemplo o profissional realizou vistoria no imvel avaliando e em mais 11 propriedades da regio. A coleta de dados foi no local atravs de contato direto com o vendedor ou proprietrio e as informaes foram transcritos em formulrio prprio e anexados ao laudo como elemento de pesquisa.

Este um modelo da ficha de pesquisa utilizado por profissionais que vo ao campo coletar as informaes dos elementos de amostras. Verifique se o laudo entregue pelo contribuinte contem fichas de pesquisa de campo semelhantes a esta.

No nosso exemplo de laudo tcnico as variveis dependentes identificadas foram; o preo total do imvel e as formas de pagamento e as variveis independentes foram; o enquadramento do tipo de terra em classes de capacidade de uso e a situao do imvel.

O tratamento dos dados (elementos de amostra) coletados em campo dever, preferencialmente, ser tratado por fatores e observar o anexo B da norma tcnica NBR 14653-3.

Quando o profissional for avaliar o valor da terra nua, a norma tcnica orienta para que seja utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado.

O Termo de intimao emitido pelo Mdulo de Fiscalizao do PITR-C especifica que o laudo de avaliao da terra nua dever ter no mnimo o Grau de Fundamentao II e Grau e preciso II. A classificao quanto ao Grau de Fundamentao e grau de preciso obrigatria. O laudo tcnico que no atingir a pontuao mnima II de Fundamentao e Preciso dever ser desconsiderado e o Valor da Terra Nua ser arbitrado pelos valores constantes do SIPT da Receita Federal.

Ao tomar contato com o laudo de avaliao, apresentado pelo contribuinte, o servidor dever verificar se constam informaes suficientes para identificar o imvel avaliando, a sua localizao georeferenciada, e demais itens expostos acima. Temos recebido vrios laudos tcnicos incompletos, alguns inclusive sem a guia do ART - Anotao de Responsabilidade Tcnica. Estes laudos incompletos ou os que no conseguem a classificao Grau II criam um problema para o contribuinte e para o servidor responsvel pela fiscalizao do ITR, que tem que se pautar aos captulos e itens da Norma Tcnica da ABNT para descaracterizar este Laudo Tcnico de avaliao.

Verificar tambm se o laudo tcnico contem o material de apoio relacionado acima.

Este grfico tem como objetivo demonstrar o sentido do aumento de intensidade de uso do solo, e a mxima utilizao da terra em cada tipo de classe. Quanto maior for a liberdade de escolha de uso do solo, maior ser o valor da terra nua do imvel.

O Instituto de Economia Agrcola (IEA), da Agncia Paulista de Tecnologia do Agronegcio (APTA), da Secretaria da Agricultura e Abastecimento (SAA), uma instituio que, desde 1942, pesquisa, analisa, produz e divulga dados e informaes econmicas para atender as necessidades da agricultura e da sociedade em geral.

Uma das etapas da anlise verificar se todos os elementos de amostra foram classificados por classe de capacidade de uso do solo, inclusive o imvel avaliando.

Depois verificar quais foram os mtodos utilizados para classificar os tipos de terra existentes em cada amostra. A tabela acima se refere ao mtodo de Mendes Sobrinho, porm existem vrios mtodos normalmente aceitos no campo da engenharia de avaliao e utilizados pelos engenheiros para classificar os valores relativos de cada tipo de solo, com escala em porcentagem.

As classes de capacidade de uso do solo, por sua vez, podem ser divididas em subclasse.

O imvel tambm pode ser classificado pela sua situao, conforme demonstrado acima.

Nesta tabela esto demonstrados 02 fatores de ponderao, segundo o mtodo de Kozma.

Nesta tabela esto demonstrados 02 fatores de ponderao, segundo o mtodo de FRANA

Nesta tabela esto demonstrados 02 fatores de ponderao, segundo a IN 8/93 do INCRA.

Depois de aplicar os fatores de ponderao nas variveis independentes devemos fazer a homogeneizao dos elementos de amostra, que levam em conta os fatores apontados acima.

A homogeneizao dos dados necessria para se obter um resultado mais preciso na avaliao.

Cada imvel recebe uma nota agronmica que calculada conforme a formula acima.

Para melhor entender como um imvel rural recebe uma nota agronmica veja o exemplo acima.

Tambm podemos reajustar o valor total de um imvel aplicando um fator de elasticidade.

Depois de conhecer alguns conceitos bsicos sobre como deve ser elaborado um laudo tcnico de avaliao de imvel rural, a seguir passamos a demonstrar, por partes, como se calcula o valor da terra nua de um imvel rural.

Nesta imagem vemos a frmula empregada para a homogeneizao das amostras.

Para saneamento utilizamos a nota agronmica de cada amostra e temos assim o VTN indexado.

Depois da homogeneizao das amostras procedemos em seguida o seu saneamento pela Nota Agronmica, onde vemos que a amostra nmero 10 ficou abaixo do limite inferior de 0,498 e ser eliminada.

Como vemos acima existem mais de um mtodo para se fazer o saneamento das amostras. Apresentaremos a seguir quatro critrios de saneamento para escolhermos o melhor para o nosso exemplo.

A seguir apresentaremos os clculos utilizando o critrio da mdia conforme demonstrado acima.

Avaliao da Terra Nua


CRITRIO DA MDIA

Xi n
s =

i =1

(X
i =1

n 1

L i = X 0 ,30 X = 0 ,70 X
L s = X + (0 ,30 X ) = 1,30 X

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o clculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os clculos j saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos os dados saneados sem as amostras 7, 8, 9 e 11 que no foram aceitos.

A seguir apresentaremos os clculos utilizando o critrio do desvio-padro conforme demonstrado acima.

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o clculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os clculos j saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos os dados saneados sem as amostras 8, 9 e 11 que no foram aceitos.

A seguir apresentaremos os clculos utilizando o critrio de CHAUVENET, conforme demonstrado acima.

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o clculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os clculos j saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos que todos os dados foram aceitos, no h saneamento.

A seguir apresentaremos os clculos utilizando o critrio de ARLEY conforme demonstrado acima.

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o clculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os clculos j saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos que todos os dados foram aceitos, no h saneamento.

Nesta imagem vemos que o mtodo da MDIA foi considerado o melhor dos quatro, por apresentar um menor coeficiente de variao.

O valor da terra nua, depois de saneado as amostras, poder ainda ser modificado.

A Norma Tcnica NBR 14653-3 limitou o intervalo de confiana em 10% para mais ou para menos, dependendo da situao do imvel avaliando ser favorvel ou desfavorvel

Nesta imagem vemos o clculo do intervalo de confiana atravs do critrio mdia, escolhido como sendo o que apresentou o menor coeficiente de variao das amostras.

Nesta imagem vemos os valores do intervalo de confiana e os valores apurados do campo de arbtrio. Aqui finalizamos os clculos para a apurao do valor da terra nua para o nosso exemplo, onde foi apurado o valor de R$ 2.101,70 por hectare, sem ser utilizado o campo de arbtrio. Pelo exposto, vemos que o laudo de avaliao da terra nua dever ser elaborado por Engenheiro Agrnomo, que utilizar, preferencialmente, o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado e as orientaes do anexo B, da Norma tcnica NBR 14653-3, e que tem que ser classificado quanto ao grau de Fundamentao e Preciso.

O laudo tcnico para ser concluso tem que ser classificado quanto a Fundamentao e Preciso.

Esta a tabela que os Engenheiros utilizam para classificar o laudo quanto fundamentao. O Laudo Tcnico dever ser elaborado por Engenheiro Agrnomo, que utilizar, preferencialmente, o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado e as orientaes do anexo B, da Norma tcnica NBR 14653-3.

Os laudos pedidos no Termo de Intimao Fiscal devem ser classificados, no mnimo, no Grau II, ou seja, a somatria de pontos tem que chegar a 36, utilizando a tabela acima.

Classificao Quanto a Preciso

Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da mdia III
30% ?30%

Grau II 30% A 50% I > 50%

Quanto preciso do laudo tem ser classificado, pelo menos no Grau II, de 30% a 50%.

Finalizando a abordagem dos itens mais importantes do laudo tcnico, lembramos aos colegas da fiscalizao, que ao analisar um laudo tcnico de avaliao do valor da terra nua, todo cuidado seria pouco, pois podem aparecer casos em que o resultado apresentado ser bem diferente do preo praticado no mercado. Ficar atento sempre na homogeneizao dos elementos pesquisados, com o atendimento s prescries referentes ao nvel de II de fundamentao e de preciso da avaliao, exigidos no Termo de Intimao Fiscal.