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martes 13 de setiembre de 2005

Anlisis del rgimen aplicable a los departamentos en edificios

Rgimen de propiedad horizontal o de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn

La construccin de edificios de departamentos se ha desarrollado notablemente en nuestro pas. Gran parte de este crecimiento se debe a la exitosa implementacin del programa Mivivienda que lleva a cabo el Poder Ejecutivo y que modific el panorama urbanstico no slo de Lima, sino tambin de diversas ciudades en el Per. Pero, a la par de este crecimiento econmico, se origin una serie de problemas legales motivados por el desconocimiento del rgimen jurdico aplicable. Por esta razn, Jurdica cree conveniente absolver de manera prctica algunas interrogantes respecto al rgimen antes mencionado, de tal manera que nuestros lectores tengan una visin panormica de la propiedad horizontal.
Elaborado por equipo Jurdica

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QU ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?
Aunque hoy es conocida como rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn, podemos definirla como una modalidad de propiedad en la que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de propiedad comn. Se trata de un rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo pertenecientes a distintos propietarios (departamentos) y bienes y servicios de dominio comn, que cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios

QU ES UN BIEN DE DOMINIO EXCLUSIVO?

En el caso de los edificios, es cada uno de los departamentos o unidades inmobiliarias independientes que una persona adquiere en propiedad.

QU ES UN BIEN DE DOMINIO COMN?

Son los que estn destinados al uso y disfrute de todos los propietarios de las secciones exclusivas (departamentos) o aquellos respecto a los cuales depende la existencia de la edificacin. Nuestra legislacin establece que son bienes de dominio comn: a) El terreno sobre el que est construido la edificacin. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin (departamento), sino que sirvan a una o ms. c) Los pasajes pasadizos, escaleras y, en general las reas de circulacin de uso comn. d) Los ascensores y montacargas. e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn. f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros. g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular. h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario. i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos. j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Estos bienes son forzosamente de propiedad comn de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias independientes (departamentos). Esta propiedad se materializar en un porcentaje determinado para cada uno de los propietarios.

QU ES UN SERVICIO COMN?
Se trata de servicios destinados al mantenimiento y correcta administracin de edificio o inmuebles sometidos al rgimen de la propiedad horizontal. Nuestra legislacin como servicios comunes: a) La guardiana, la portera y la jardinera. b) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los bienes de propiedad y uso comunes. c) La incineracin y/o eliminacin de basura. d) El alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto. e) La administracin de la edificacin.

unidad inmobiliaria matriz (por ejemplo, el terreno sobre el que se construy el edificio) y de los bienes de propiedad exclusiva y propiedad comn, los derechos y obligaciones de los propietarios, la relacin de los servicios comunes, los porcentajes de participacin que correspondan a cada uno de los propietarios en los bienes comunes y en los gastos comunes, el rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y sus facultades y responsabilidades; el qurum, votaciones, acuerdos y funciones de la junta de propietarios, as como cualquier otro pacto lcito. El Reglamento Interno se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Existe un modelo de uso facultativo de reglamento interno aprobado mediante Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04

QU ES EL REGLAMENTO INTERNO?
Es aquel que regula las relaciones internas de los diversos propietarios de las unidades inmobiliarias independientes del edificio. El Reglamento Interno debe contener obligatoriamente la determinacin de la

QU ES LA JUNTA DE PROPIETARIOS?
La Junta de Propietarios se halla constituida por todos los propietarios de las secciones independientes (departamento) y tiene la representacin conjunta de

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stos. Se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble. La Junta de Propietarios no posee personalidad jurdica. sta se encuentra encabezada por uno de sus miembros, quien tiene la calidad de presidente.

ne a este supuesto rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn.

CUL ES LA DIFERENCIA DE ESTE RGIMEN CON LA PROPIEDAD DE PREDIOS ESTABLECIDA EN EL CDIGO CIVIL?
La diferencia radica bsicamente en la extensin del derecho sobre el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y el sobresuelo de manera ilimitada hasta donde es til al propietario (artculo 954 del Cdigo Civil). En la propiedad horizontal en el caso de edificios, el dominio exclusivo se extiende hasta el lmite de las secciones (departamentos vecinos, por ejemplo) de arriba y de abajo. Hay una especie de propiedad superpuesta sobre otra. De ah proviene el nombre de propiedad horizontal, aunque en la nueva ley se denomi-

CULES SON LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS?

Se entiende que los derechos y obligaciones de los propietarios se consignan en el reglamento interno. Comnmente estos se refieren a las obligaciones de pago de los gastos comunes, y al seguimiento de una conducta que mantenga en ptimo estado las reas comunes y la administracin del edificio, as como a un participacin activa en la toma de decisiones administrativas sobre el inmueble.

PREGUNTAS PARTICULARES
CMO SE REALIZA EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES?
El pago de estos gastos se realiza segn los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan las secciones individuales (departamentos), ubicacin o accesibilidad de las mismas, etctera. La forma de determinar el pago de los gastos debe ser acordada entre los propietarios de acuerdo con estas variables. Por ejemplo: el propietario cuyo departamento tiene una mayor extensin paga un porcentaje mayor en los gastos de limpieza del edificio. Estos porcentajes no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de bienes comunes. Por ejemplo, Juan tiene un porcentaje de participacin de 25% sobre los bienes comunes en un edificio con 4 departamentos. Pero, en su inmueble habitan 10 personas, mientras que en los otros apenas llegan a tres. Evidentemente, l deber pagar un porcentaje mayor por el gasto comn del servicio de agua.

QU SON LOS GASTOS COMUNES?

Son todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados lneas arriba y cualquier otro gasto extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

MI VECINO QUE HABITA EL DEPARTAMENTO EN UN PISO SUPERIOR AL MO, PUEDE REALIZAR ALGN CAMBIO EN L TOMANDO EN CUENTA QUE SU PISO ES MI TECHO?
El artculo 40 de la Ley N 27157 establece que los techos y dems elementos estructurales, siempre que sirvan a una o ms secciones individuales (departamentos), son bienes comunes. Por ende, estos bienes no pueden ser objeto de una utilizacin exclusiva y menos abusiva de ningn propietario. La persona que habita el piso superior podr modificar su piso (que es el techo de su vecino del piso de abajo), siempre que no perjudique o perturbe los derechos de otro propietario. Por ejemplo, podr cambiar parquet o pulirlo, pero no podr perforar el piso. En caso de sobrepasar sus facultades, podr recurrirse a la Junta de Propietarios y si la situacin lesiva contina, podr iniciarse un proceso judicial denominado interdicto de retener (sin perjuicio de las acciones que tome la Junta de Propietarios).

LAS PAREDES QUE DIVIDEN MI DEPARTAMENTO DE LOS OTROS DEPARTAMENTOS SON MAS?
En puridad, uno es propietario de espacio que habita dentro de las paredes que lo independizan. En este supuesto y bajo la misma norma de la pregunta anterior si las paredes no son integrantes nicamente de un departamento, sern bienes comunes y, por tanto, no son bienes propios. Un grupo de vecinos ha propuesto la venta de una porcin de terreno destinada para parqueo y

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que es un bien de dominio comn, puede esto llevarse a cabo? Es posible. El reglamento de la ley antes citada establece que la transferencia de bienes comunes susceptibles de ser transferidos debe ser autorizada por la Junta de Propietarios, mediante acuerdo adoptado por las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, siempre que la transferencia no contravenga parmetros urbansticos y edificatorios ni se perjudique las condiciones de funcionalidad de la edificaron, ni se afecten los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

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UN VECINO NO HA CANCELADO DURANTE UN AO LAS CUOTAS QUE LE CORRESPONDA PAGAR POR CONCEPTO DE GASTOS COMUNES DEL EDIFICIO, QU SE PUEDE HACER?
La ley precisa que los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso se tramitar de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecucin del Cdigo Procesal Civil. Pero no slo eso, en el caso de que los propietarios incurran en mora por tres meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el presidente de la Junta de Propietarios podr interponer demanda de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de conciliacin previa. La va ejecutiva en el ordenamiento legal peruano constituye el proceso ms expeditivo, es similar a realizar el cobro de una letra de cambio o la ejecucin de una sentencia judicial.

VIVO EN UN EDIFICIO EN EL QUE MI DEPARTAMENTO AN NO EST INDEPENDIZADO, SE APLICA EL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN?
Si los departamentos pese a su existencia fsica no se independizan jurdicamente en los Registros Pblicos, no existir propiedad horizontal. Lo que se dar all es una simple copropiedad regulada por el Cdigo Civil. Los propietarios no lo sern de unidades independientes o departamentos, sino de un porcentaje o alcuota del total del edificio. La transferencia de estos departamentos devendr prcticamente en imposible al no existir una partida registral que haya dado una vida particular y propia al departamento. Es ms, si los contratos de compraventa de estos departamentos no han sido inscritos preventivamente en los Registros Pblicos, figurar como propietario del bien el propietario del terreno, por lo que podr darse incluso un problema de doble venta.
Textos consultados: Derechos reales. Seleccin de Textos PUCP | Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008200-MTC

La legislacin que regula el tema

Cul es la norma que regula la situacin jurdica de los edificios de departamentos en el Per? Actualmente, en cuestin de edificios, en el Per rige el Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn establecido en la Ley N 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC. Esta ley derog el Decreto Ley N 22112, que estableca el rgimen de propiedad horizontal, trmino utilizado por meras cuestiones acadmicas y por costumbre. Sobre qu inmuebles se aplica esta norma? La Ley y su Reglamento precisan que las disposiciones relativas al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn rigen para unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, como: a) b) c) d) e) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial o mixto. Quintas. Casas en copropiedad. Centros y galeras comerciales o campos feriales. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.