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FATEPI & FAESPI DISCIPLINA: DIREITO CIVIL III PROFESSORA: VERONICA BLOCO: 5

CONTRATO DE COMPRA E VENDA um contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o preo. A transferncia do domnio depende da tradio(mveis) e do registro para imveis. Natureza jurdica: bilateral ou sinalagmtico obrigaes recprocas; consensual aperfeioa-se com o acordo de vontades; oneroso ambas as partes obtm vantagens economicas; comutativo prestaes certas, embora possam ser aleatrias. Em regra, um contrato no solene e solene, exigindo escritura pblica quando o bem for imvel em um valor acima a trinta salrio mnimo. O Cdigo Civil de 2002 filiou-se ao sistema romano-germnico(com carter obrigacional), pois a transferncia do domnio depende de outro ato(tradio arts. 1226 e 1267, CC); registro para imveis(arts. 1227 e 1245, CC). Elementos Essenciais: Consenso(livre e espontneo); coisa e o preo. Quanto coisa deve ser lcita, determinada ou determinvel. Ser existente, individualizada, isto , suscetvel de deteminao no momento da execuo, a coisa pode ser incerta e alternativa. Deve est disponvel no comrcio, pois as coisas fora do comrcio no esto passveis de comercializao assim como as coisas legalmente inalienveis ou com clusula de inalienabilidade colocadas em doao ou testamento. O vendedor deve ter a possibilidade de transmitir a coisa ao comprador. Seno for possvel a venda ser a venda a non domino. Ressalta-se que, a eficcia da venda de coisa alheia depende de sua posterior revalidao pela supervenincia do domnio. Efeitos do contrato de compra e venda: Principais 1) gerar obrigaes recprocas para os contratantes(art. 481,CC); 2) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibitrios e evico. Secundrios 1) responsabilidade pelos riscos(art. 492,CC); 2) repartio das despesas(art. 490, CC); 3) direito de reter a coisa ou o preo(art. 491, CC) Limitaes compra e venda: 1) venda de ascendente a descendente evitar as simulaes fraudulentas(objetivando as doaes inoficiosas disfaradas de compra e venda). Em caso de inobservncia do art. 496,CC anulvel a venda de ascendente para descendente, estando legitimados os descendentes preteridos; 2) O art. 497,CC proibe a compra por parte daqueles que tm o dever de zelar por interesses alheios e em caso de descumprimento a pena ser a nulidade do negcio. Venda por Amostras tem por finalidade smplificar o processo, evitando o transporte e maiores entraves no exame da coisa a ser adquirida(art. 484, CC). Nesse caso, o comprador pode enjeitar a coisa que no se identificar com a coisa. Venda comum, em feiras e exposies. O comprador pode recusar a mercadoria.Alguns autores consideram como modalidade de negcio condicinal. Quando houver descompasso entre a amostra e a coisa o negcio anulvel. Venda AD CORPUS venda como corpo certo e determinado(comum em imveis rurais). Presume-se que o comprador pagou o preo global pelo que viu e conheceu. Venda AD MENSURAM baseado na rea, quando divergente pode se solicitar o complemento da rea, quando no for possvel o comprador pode optar pela resciso do contrato ou abatimento no preo. A ao utilizada denomina-se ao ex-empto ou ao ex-vendito. Tolera-se a divergncia de 5% nas medidas totais. CLAUSULAS ESPECIAIS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA I) RETROVENDA uma clusula especial no contrato de compra e venda no qual se estipula que o vendedor poder resgatar a coisa vendida no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido mais as despesas feita pelo comprador. Possui natureza

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jurdica acessria venda. Possui uma condio resolutiva expressa com a conseqncia do desfazimento da venda. OBS: Somente aplicvel a bens imveis. Devendo constar esta clusula expressamente no contrato. O prazo de trs anos improrrogvel. Deve tambm ser reembolsado as despesas empregadas para o melhoramento do imvel. OBS: As partes contratantes tambm podem acordar outras despesas passveis de reembolso. OBS: No se permite a cesso desse direito por ato inter vivos, apenas por causa mortis para herdeiros e legatrios. A clasula de retrovenda deve constar no Registro Imobilirio do Imvel. Extino: 1) pelo exerccio do direito potestativo do vendedor; 2) pela precluso do prazo; 3) pelo perecimento do imvel ou pela renncia ao exerccio do direito. II) VENDA A CONTENTO clusula atravs da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta no o satisfizer. A venda fica sob condio suspensiva. O comprador reserva-se o direito de rejeitar a coisa se no lhe aprouver, dependendo de sua exclusiva apreciao. REGRA: o vendedor no pode opor-se ao desagrado manifestado pelo comprador. muito comum esta clusula na oferta de bens por via postal ou eletrnica. OBS: O art. 49, CDC garante ao comprador o direito potestativo de desistir da compra no prazo de 7 dias. OBS: Com o recebimento da coisa o comprador da coisa funciona como comodatrio. No h transmisso por ato inter vivos ou causa mortis. O falecimento do comprador exitngue o direito. III) PREEMPO OU PREFERNCIA incide sobre bens mveis e imveis, o comprador se compromete a dar preferncia ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Da notificao(quando do exerccio do direito de preempo) deve constar o preo da venda e as condies que oferecer a terceiro, o prazo para pagamento como qualquer outra vantagem oferecida. O prazo mximo para a disposio convencional para o exerccio do direito de preferncia so: bens mveis: 180 dias e bens imveis: 2 anos. OBS: Caso exista esta clusula e no seja observada cabe indenizao. um direito personalssimo, somente podendo ser exercido pelo preferente indicado no contrato, no passvel de cesso. IV) VENDA COM RESERVA DE DOMNIO a clusula em que o vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, mas conserva para si a propriedade sobre a mesma at que o preo seja integralmente pago. Deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador. O vendedor pode reaver a coisa em caso de inadimplemento. Pode recuperar o bem, por meio da reintegrao de posse ou atravs da ao de cobrana. V) VENDA SOBRE DOCUMENTOS modalidade criada pelos usos e costumes mercantis dirigida coisa mvel. O comprador assume um risco maior, pois no examina a coisa. A tradio da coisa substituda pela entrega de um ttulo que a representa. Neste caso, o vendedor livra-se da obrigao da entrega da coisa. O devedor s poder se recusar em pagar alegando o defeito da qualidade ou do estado da coisa vendida. A regra que o tempo e o lugar do pagamento sero os da entrega do documento. ASPECTOS IMPORTANTES: ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA: constitui um direito real de garantia sobre coisa prpria(propicia uma garantia maior ao financiador). O proprietrio do bem o credor fiducirio, mas a propriedade resolvel, a ser extinta se o preo for pago de forma integral pelo devedor fiduciante. A ao cabvel para reaver o bem a ao de busca e apreenso(arts. 1361 e 1368, CC; Decreto-lei n 911/69 e Lei n 9514/97). Neste caso, o devedor fiduciante compra o bem de um terceiro, mas como no pode pagar o

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preo, aliena-o, tranferindo a propriedade ao credor fiducirio. Ficando assim, o credor fiducirio, como proprietrio do bem, mas a propriedade resolvel, a ser extinta se o preo no for pago de forma integral pelo devedor fiduciante. OBS: Somente as instituies financeiras e as administradoras de consrcios podem figurar como adquirente fiducirios. LEASING OU ARRENDAMENTO MERCANTIL: regulado pela Lei n 6099/74 e resolues do Banco Central do Brasil. Constitui uma locao com opo de compra, com o pagamento do VRG(Valor Residual Garantido). O VRG poder diludo nas parcelas ou pago no final do contrato de arrendamento(Smula 293, STJ). Ao cabvel para reaver a coisa a reintegrao de posse. BIBLIOGRAFIA CONSULTADA TARTUCE, Flvio. Teoria Geral dos Contratos e contratos em espcie. 5 ed. rev. e atual. So Paulo: Mtodo, 2010. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil. 3 ed. vol. 3. So Paulo: Atlas.