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Para unidades funcionales de departamentos: El mtodo directo comparativo consiste en una serie de anlisis de antecedentes; dichos antecedentes se analizan y se aplican coeficientes correctivos, para igualar los valores de los departamentos para igualar segn sus distintas caractersticas, y as poder tener un valor promedio homogenizado, y poder determinar el valor del dpto., a tasar. Es decir: para homogenizar tenemos que aplicarles unos coeficientes para homogenizar sus valores unitarios. Siempre hay un ideal para homogenizar este caso un departamento tipo, de a caractersticas ideales: son los departamentos situados en un tercer piso, con vista al frente, caracterstico constructiva tipo estndar, y superficie no supere los 120 mtns 2 . El coeficiente se extrae de las tablas para homogenizar, segn el piso, segn la ubicacin del dpto. En la planta. Y los coeficientes de depreciacin por edad y estado. Segn las caractersticas constructivas y por la superficie propia. Procedimiento: I. II. III. IV. V. Una vez que tenemos el valor pretendido por el departamento, y tenemos la superficie homogenizada de los antecedentes, lo que se hace es sacar el valor unitario del m cuadrado y proceder a la homogenizacin del valor unitario. Para ello se saca los coeficientes correspondiente de los distintas caractersticas del departamento. Se procede a sacar el coeficiente de homogenizacin final ( se calcula multiplicando los distintos coeficientes que extrajeron de las tablas se los multiplica entre si), sirve para llevar trasladar el valor unitario del departamento tipo; as de cada uno de los antecedentes , Luego se calcula el promedio de distintos antecedentes. Dicho resultado se saca el valor normalizado del dpto. a tasar.

Directo comparativo: Caso prctico de depreciacin por edad y estado (una ves tomado el coeficiente se / por 2 porque en los departamentos se toma la mitad del coeficiente; hace la formula 1-K/2 que es el coeficiente: K que nos da el resultado de coeficiente de final de homogenizacin ( es en porcentaje ), se calcula el valor unitario de los antecedentes, saca el promedio, calcula el valor normalizado del dpto. a tasar, tambin se tiene que sacar todos los coeficientes correspondientes particulares, se multiplica por el coeficiente de homogenizacin la superficie. Se puede aplicar en oficinas ( el coeficiente se deprec. Se /3 ).

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Locales comerciales el coeficiente de depre. /4, tambin existe el coeficiente de frente y fondo (se calcula la superficie del loca / frente al cuadrado) superficie ,250m2 frente de 10 m2= 250m 2/100 m= coeficiente de ingreso a la tabla de frente y fondo.) este se agrega a uno ms de los coeficientes.

CLASE 5526:

tasar valor precio

fijar oficialmente el presio maximo o minimo para una mercaderia . graduar el precio a graduar d euna cosa o trabajo . justiprecio.

es la estimacion que le asignamos a nuestra preferencia .

valor pecuniario qn que se estima lago.

Cualquier person auede valorar. Tasar en representacion de un juez( documentada tecnico juridico; tiene sus formalizades titulo de la propiedad deudas, los bienes mueble aderidas en el piso) . Cotizar, Variacion del : precios:( principio de escases adquieren mayor valor) De acuedor a los principios generales de tasacion encontramos, el tribunal de tasacion sostiene( noema 1.3 ) que hay 3 principios : I. II. III. Doctrinas: I. II. Objetiva:( UNA TASACION SE DEBE TASAR DE MANEJA OBJETIVA S/LEY DE EXPROPIACIO ) se tasa lo que se ve lo que esta en pie de la propiedad. Subjetiva:de acuerdo al sujeto de la persona que adquiera el Bien, o a la potencialeidad que puede tener ese bien para costruir.( va a ser superior). Principio de sustitucion: el valor del bien es equivalente a otro de similares caracteristicas. Principio de temporalida:el valor esta en funcion a la fecha de tasacion y puede variar a traves del tiempo. Principio de finalidad: condiciona el metodo la finalidad e la valoracon esta enfocado a quien va adquirir el bien.

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Metodos: Indirecto o de conjunto o de la renta:el inmueble en su conjunto,por ejemplo tenemos que invertir un capital para ponerle una tasa de interes x y esjo nos gnera una rentabilidad mensual quiere decir que nos genera una ganacia , en este metodose tiene en cuenta la potencialidad el bien lo que peuede genera mensualmente .la renta bruta: todo bien tiene gastos mas o menos a favor del inquilino o el propietario , nos da un arenta real o liquida. Para esta teori a sirve para inversores costructores, par invertir un monro determinado que rentabilidad mensual puede generar la inversion. Es una estimacion de escritorio:capital por tasa = rente o valor del inmueble x el interes ( tasa) = renta. Si tenemos el valor de la propiedad , y el interes de la zona ( del mercado inmobiliario , algunos toman las tasa bancarios no es recomendables por el tema de inflacion),la tasa osina en el 1 % mensual, de acuerdo al sector, ( sedin, el costructor, consultar a colegas).podemos utilizar despejando la tasa en relacion con algun bien similar y luego aplicar la tasa.i= renta / capital= valor neto del interes. Metodo directo o separativo ( del ing. Chandias):se efectua el estudio por separado, se tienen en cuenta primero el terreno de acuerdo a sus carateristicas, luego las mejoras ( costrucciones efectuados , son vienens muebles que por accension fisica se tranforman en inmuebles, por su perpituidad ) buscar antecentes, en diarios , ventas, ojo tienen un 10 o 20 % por la negociacion de oferta y demanda(el lote se compara entonces con otros de similares caracteristicas.) , se homogenizan a partir de las tablas.homogenizar : es comparar con un ideal.hay 2 teorias: Tribunal de tasacion(la tabla) : el ideal es el lote con 10 de frente y 30 de fondo , a eso le arrojo un coeficiente que es el 100%, que es ideal; los valores horizontales son las medidas de frente ,vertical fondo. En la interseccion es el .( no por mayor fondo mayor valor) Tabla de fite y cervini :el ideal:11 de frente 30 fondo . Ejemplo:

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Antecedente 1: VALOR TOTAL DEL LOTE / SUPERFICIE= ENTRADA EN EL TABLA= 38000/305=77.92 EL VALOR HOMOGENIZADO = valor unitario x 100/ coef. De fitte-cervini 77.92*100/ 93.8 =83.07 en este caso por ser un lote de esquina por lo que hata qie dividirlo por el coeficiente de valvano que corresponde para llevar dicha homogenizacion a valores de lote medial es decir que 83.07 hay que dividir por 1.11 que seria el coeficiente que correspondiente segn la tabla. (EN ESTE CASO LO OEFICIENTES DIVIDEN, mientras que en el lote a tasar los cefi. Multipican.)s/ dante guerrero lo ideal es analizar 15 antecedentes ; los bancos utilizan 3 antecentes, lo necesario correcto en cede judicial es 5 antecedente. Antecedente 2: Promediar : precionunitario de la zona : promedio metro cuadrado de la zona: antecedente 1+ antecedente 2/ numero de antecedente. Valor del inmueble : Lote a tasar: se toma las caracteristicas de lote, aca se multiplicara los coeficiente Mejora ( tabla lapa, tabla de rossgeiber ( lo emplea catrastro y el tribunal de tasacion, esta tabla considera la vida util, y el estado de conservacion de las mismas). Clase:5585 tasacion de mejoras: Mejoras:las costrucciones nealizadas por el hombre, dentro de un inmueble.( la edificasion simple, a los alarde de costruccion modernas, que hablan de lujo y las distintas tipologias.) Debemos tener en cuenta: Tipos de materiales. Edad del Bien. La vida probable de esos materiales. Las distribuciones de las propiedad. UBP-TECNICAS DE TASACION CLASES /A.E.C. Pgina 4

Dormitorios:partes intimas ( matrimonial si esta en el piso de arriba , menos sirclacion de personas esto le da mayor valrizacion.) Partes humedas ( lo que mas encarece una propiedad en el momento de costruir): baos cosinas hay que tener en cuenta las caracteristicas los aos de construccio y estado de conservacion se emplea la noma 4. 1 ( ros geider) se ingresa dede una formla es: antigedad / vida probale x %. Caracteristicas de costrucciones:vida utie 6 a 65 aos, la vida probable Tener en cuenta la vida util de las mejoras( cedulones de catrastro, en el imforme de costruccion)una buena tasacion tiene que ir acompaada de una documentacion de cmo llegamos a ese precio:

Valor a nuevo (cuanto nos representa hoy efectuar esa mejora) 1565 el metro 2 (bolsa de cemento de cemento 7u 8 dlares, jornal operario de la construccin 4 x bolsa de cemento, en una categora buena 75 o la bolsa de cement, se toma el de catastro). Puede ser que las mejoras no sean buenas, el costo de demolicin que ser importante tienda disminuir el costo del lote, en dichos casos se deber restar el valor de demolicin.

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Valor actual de las mejoras 289.525-145.341,55=144.183,45

=18.147,74

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Total = sumar cada mejora. Mas Lote: frente y fondo Valor del inmueble Propiedades horizontales: cuando vamos a tasar un dpto. se debe comparar otros departamento( en tercer piso , las propiedades mientras tengan ascensor cuanto ms elevadas mayor es el valor); estamos frente a propiedades superficies propias y espacios comunes: la superficie del departamento ( ideal :es estndar ,el usado llevado a nuevo, 120 m 2 , tercer piso, esq. Tambin)se recomienda es el mtodo comparativo.

Clase 5635: UBP-TECNICAS DE TASACION CLASES /A.E.C. Pgina 7

Departamentos: unidades funcionales de propiedad horizontal. Se emplea el mtodo comparativo: comparara departamentos con otra similar caracterstica, en la misma zona . Segn la ley 13.512 tenemos espacio de uso comn y espacio de uso propio, adems sabemos que tenemos espacio de uso exclusivo (superficie propia: dentro de los muros de la propiedad, el departamento), espacio de uso comn y comn de uso privado( no cualquiera puede hacer uso de esa superficie : la propiedad del portero o de administrador, en los stanos por lo general o en las terrazas). Ideales: Piso: tercer piso: Lugar de la planta: frente Estado: usado llevado a nuevo. Superficie propia 120 m2 Tener en cuenta los metros propios: se debe considera metros comunes + metros propios: como utilizar la siguiente tabla:

Normas de Homogeneizacin de las Superficies Propias de departamentos: Vivienda Dependencias (separadas del cuerpo principal) Galeras Balcones cubiertos Balcones Terraza (incluida la sup. del balcn) Bauleras y/o depsitos Patios y terrazas (en forma acumulativa): Hasta 30 mts.2 Desde 30 a 60 mts.2 De ms de 60 mts.2 Jardn: ponderacin segn sus caractersticas
Ejercicio: UBP-TECNICAS DE TASACION CLASES /A.E.C. Pgina 8

Porcentaje 100% 40 a 70 % 50% 30 a 35 % 30% 25% 15% 10% 5% 5 a 15 %

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Para no castigarlo se divide por 2.

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En el antecedente se divide. UBP-TECNICAS DE TASACION CLASES /A.E.C. Pgina 11