E L J U I C I O D E D E S A H U C I O

Ante el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, el arrendador puede

resolver el contrato de alquiler a travs de la va judicial y as recuperar la posesin de
la finca urbana, existiendo incluso la posibilidad de obtener el lanzamiento del
inquilino, es decir, su expulsin por la autoridad judicial, en el caso de que siga con
una actitud rebelde.

El arrendatario debe pagar puntualmente la renta de alquiler segn los plazos y el
lugar de pago acordados en el contrato. Si incumpliera esta obligacin esencial del
contrato, el arrendador podr resolverlo a travs de un juicio de desahucio.

La Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere al procedimiento "con fundamento en el
impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario". Por ello, por el hecho de
adeudar una mensualidad ya se podra reclamar judicialmente contra el arrendatario.
El procedimiento de desahucio es un juicio sencillo y que debera tramitarse de forma
rpida, tal y como impone la expresada ley.

La finalidad del juicio de desahucio es resolver el contrato de alquiler por
incumplimiento del arrendatario de su obligacin esencial de pagar la renta del alquiler
o de cualquier otra obligacin prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuyo
incumplimiento da derecho a resolver el contrato (subarriendo o cesin inconsentidos,
realizacin de daos causados dolosamente, realizacin de actividades molestas,
nocivas, peligrosas, etc.).

Si la sentencia declara haber lugar al desahucio, el arrendatario estar obligado a
desalojar la vivienda en el plazo que la propia resolucin judicial le conceda.En el
supuesto de que no lo hiciera, la autoridad judicial acordar el lanzamiento, es decir,
su desalojo. En los casos complicados, a esta diligencia de lanzamiento junto a la
comisin judicial acudirn agentes de las fuerzas del orden pblico.

La actual Ley de Enjuiciamiento Civil permite que en el procedimiento de desahucio
adems de decretar la resolucin del contrato y el desalojo, se condene al inquilino a
pagar las rentas de alquiler adeudadas hasta la fecha.

El juicio de desahucio de fincas urbanas tiene una especialidad, y es la posibilidad del
arrendatario demandado de enervar la accin. Es decir, los procesos de desahucio de
finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas terminarn, si antes
de la celebracin de la vista del juicio, el arrendatario paga al arrendador o pone a su
disposicin en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en
la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del
desahucio.

No obstante, no proceder la enervacin cuando el arrendatario ya hubiera enervado
el desahucio en una ocasin anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de
pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos 2 meses de
antelacin a la presentacin de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al
tiempo de su presentacin.

La intervencin de un abogado y de un procurador en el juicio de desahucio es
obligada siempre que la cuanta del pleito sea superior a 900 euros (es decir, que las
rentas de alquiler debidas superen esa cifra). Aunque las rentas pendientes sean
inferiores, igualmente es recomendable que las partes acudan siempre asistidas de
abogado.



CONSULTAS DE LOS USUARIOS
EL JUICIO DE DESAHUCIO


(1) Delito de coacciones

PREGUNTA
Tenemos una casa en la cual el inquilino hace tres meses que no paga y adems el contrato
que se le hizo fue por un ao y por lo tanto en enero debera haber dejado la casa. En el
supuesto de no querer llevarlo por va judicial, podramos entrar en la casa, vaciar sus
pertenencias y cambiar la cerradura? Lo comento porque ya hemos tenido experiencia con
otros inquilinos y la verdad da mucha rabia que te tomen el pelo y sabemos el tiempo que
conlleva.

RESPUESTA
No! De ningn modo pueden actuar del modo que nos comenta en la consulta a pesar del
incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Si lo hicieran de ese modo podran ser
acusados por la comisin de los delitos de allanamiento de morada y de coacciones, entre
otros tambin posibles.

Para exigir la resolucin del contrato de alquiler y el lanzamiento del inquilino debern acudir al
procedimiento previsto en la ley, que es el juicio de desahucio.

(2) Intervencin de abogado

PREGUNTA
Gracias por anticipado. Soy propietario de una vivienda. Esta fue alquilada a una pareja hace
dos meses, y ya me han declarado su nimo de no seguir pagando, ni de irse hasta que un
juez se lo diga. En mi contrato no estipula nada sobre las condiciones del desahucio por
impago. Mi situacin econmica es muy dbil, y me gustara que me indicasen si hay alguna
manera de echarlos del piso sin que me tenga que gastar una fortuna, porque no puedo.

RESPUESTA
El arrendatario debe pagar puntualmente la renta de alquiler segn los plazos y lugar de pago
acordados en el contrato. Si incumpliere esta obligacin esencial del contrato, el propietario
puede resolver el contrato. Por ello, el propietario puede demandar judicialmente al inquilino
para que la sentencia acuerde la resolucin del contrato y el pago de las rentas pendientes.
Esta reclamacin se tramitar segn las normas del juicio de desahucio. Si el inquilino no
acatara la orden judicial y no desalojara la vivienda, entonces se podr acordar su desalojo por
la fuerza, con intervencin de las fuerzas del orden si fuere preciso.

No es necesario que las condiciones del desahucio consten en el contrato, puesto que es un
procedimiento previsto en la Ley, y por tanto, se aplicarn las normas contenidas en sta.

Nuestro consejo es que se asesore deforma urgente con un abogado e interponga el
correspondiente juicio de desahucio de los inquilinos, que segn consta en la Ley, debe ser un
juicio rpido.

La intervencin de abogado y procurador es obligada en este tipo de procedimiento. Los
honorarios de estos profesionales deben sujetarse a las normas reguladoras de honorarios de
sus respectivos colegios profesionales.

(3) Otras causas de resolucin del contrato por incumplimiento

PREGUNTA
Puede ser motivo de desahucio de la vivienda alquilada si el arrendatario es administrador de
una S.A. y el domicilio de dicha sociedad es la referida vivienda? La renta, gastos de
comunidad los paga el arrendatario, no la sociedad, y los contratos de luz, agua, telfono estn
a nombre del arrendatario. Adems no se ejerce ninguna actividad, el destino es nicamente
vivienda de la familia. Gracias.

RESPUESTA
En principio no podr resolver el contrato si simplemente la sociedad est domiciliada en la
vivienda alquilada, es decir, si el domicilio social coincide con las seas de la vivienda. No
obstante, le recomendamos que revise el contrato de alquiler por si en aqul se pact la
prohibicin de domiciliar sociedades mercantiles en las seas de la vivienda.

Pero el propietario podr resolver el contrato si se da alguna de las siguientes causas (artculo
27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):

a) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.

b) El subarriendo o la cesin inconsentidos.

c) O cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilcitas.

(4) Pago de las sumas debidas para enervar el desahucio

PREGUNTA
Si el propietario me pone una demanda de desahucio acumulada a otra de pago de cantidades
y me enervo, qu cantidad debo de pagar, la que figura en la demanda junto con las
cantidades asimiladas o lo que realmente le debo al tiempo de la enervacin?

RESPUESTA
Para enervar la accin de desahucio deber satisfacer ntegramente todas las cantidades
adeudadas hasta el momento del pago enervador. Por lo tanto, pueden ser superiores a las
que constan en la demanda, si se han devengado nuevas mensualidades.

Concretamente el artculo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que: los procesos
de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el
arrendatario terminarn si, antes de la celebracin de la vista, el arrendatario paga al actor o
pone a su disposicin en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en
la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio, con
la excepcin de que no se aplicar lo anterior si el arrendatario hubiera enervado el desahucio
en una ocasin anterior, ni cuando el arrendador hubiere requerido de pago al arrendatario,
fehacientemente, con, al menos, dos meses de antelacin a la presentacin de la demanda y el
pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentacin.

(5) Imposicin de las costas procesales al arrendatario en caso de enervacin

PREGUNTA
Cuando el inquilino ejerce su derecho de enervacin, con autorizacin del arrendador, puede
ste reclamarle las costas del procedimiento?, en definitiva quin debe pagar las costas?

RESPUESTA
S, aunque el arrendatario enerve la accin de desahucio, el J uez le condenar al pago de las
costas del procedimiento, porque as lo disponen las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

(6) Plazo excepcional de un mes para desalojar la vivienda habitual

PREGUNTA
Mi piso est arrendado desde hace 3 aos. Mis inquilinos me amenazan con no pagar y me
dicen que teniendo 2 nios pequeos es imposible desahuciarles. Es cierto? Se demora un
desahucio cuando tienen menores de edad? Cunto suele tardar un desahucio en la prctica?
Gracias por esta cobertura.

RESPUESTA
No podemos concretarle cunto tiempo puede alargarse la tramitacin de un procedimiento de
desahucio puesto que cada juicio depende de sus propias circunstancias y de la celeridad con
la que pueda actuar el J uzgado encargado del caso segn el volumen de asuntos pendientes.
Pero segn lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, se trata de un juicio sencillo que debe
tramitarse de forma rpida por los cauces del juicio verbal.

La finalidad del juicio de desahucio es la de resolver el contrato de alquiler debido al
incumplimiento del arrendatario (es decir, de su obligacin esencial de pagar la renta del
alquiler). Cuando la sentencia declare haber lugar al desahucio, el arrendatario estar obligado
a desalojar la vivienda en el plazo que la propia sentencia le conceda. Excepcionalmente, la
Ley prev que si el inmueble fuera la vivienda habitual del arrendatario o de quienes dependan
de l, se le podr otorgar el plazo de un mes para desalojarlo.

En el caso de que el inquilino no desalojara la vivienda en el plazo concedido, la autoridad
judicial acordar su lanzamiento, es decir, su desalojo. En casos complicados, a esta
diligencia de lanzamiento acudirn agentes del orden pblico junto con la comisin judicial.

Por lo tanto, la existencia de hijos menores de edad no puede impedir ni la tramitacin del
procedimiento ni la posterior prctica de la diligencia de lanzamiento, en su caso.

Nuestro consejo es que si est interesado en resolver el contrato de alquiler por incumplimiento
del arrendatario, se ponga en contacto urgente con un abogado, puesto que en este tipo de
procedimiento es preceptiva la asistencia letrada y de procurador.