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Os novos custos unitrios da construo civil Desde 29 de fevereiro de 2000 est em vigor a Emenda No 1 da Norma Tcnica da ABNT - "NBR

12.721- Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio". O advento de novas instrues normativas traz consigo uma primeira fase de adaptao causada pela novidade de conceitos e alterao ou inovao de procedimentos, fato que nem as simulaes do sistema, no perodo de estudo do projeto da norma, conseguem reproduzir. E esta uma caracterstica da elaborao de nossas normas tcnicas, cuja publicao fecha um ciclo de estudos, d-lhe o carter de "obra concluda", sem prever um perodo para proposies de adaptao diante das inmeras necessidades que se apresentaro no confronto com a realidade para a qual foi elaborada. Mas isto assunto para outro ttulo. Estudemos o qu esta complementao nos prope e quais as conseqncias na nossa lide. A complementao em pauta expe como principal novidade a incluso de lotes bsicos para o clculo de: 1.12 CUB's para salas e lojas comercias, denominados "Lotes Bsicos Projeto Padro Comercial Salas e Lojas - (CS)". Dispostos em tabelas, constam os doze lotes que so "derivados das relaes completas de materiais e mo de obra, levantadas a partir das quantidades dos servios considerados na formao de custos dos projetos-padro", isto produto da composio de nmero de pavimentos (4, 8, 12 e 16), e padres baixo, normal e alto; 2.12 CUB's para edifcio comercial tipo andares livres, denominados "Lotes Bsicos Projeto Padro Comercial Andares Livres - (CL)" , seguindo o mesmo procedimento descrito para as salas e lojas; 3. CUB (nico) para "Galpo Industrial - (CG)"; 4. CUB (nico) para "Casa Popular Um Quarto - (CP1Q)". Na prtica, significa que os Sindicatos Estaduais da Construo Civil [SINDUSCON's] devero, obedecendo aos procedimentos recomendados em norma, e conforme determina a Lei 4.591 de 16/12/64, a partir da data j referida, proceder coleta de preos e calcular os novos custos unitrios, nos moldes do que j feito em relao aos CUB's habitacionais. Para otimizar o procedimento de coleta de preos - diz o texto da complementao - mantevese praticamente inalterado o lote de materiais e mo de obra representativos dos projetos-padro habitacionais; isto, claro, em relao aos itens que o compe. Paralelamente publicao da emenda da NBR12.721, a Cmara Brasileira de Construo Civil (CBIC) distribuiu aos SINDUSCON's associados um programa eletrnico de clculo dos CUB's. Se a adoo de um programa nico de clculo tem o mrito de homogeneizar nacionalmente a forma de coletar preos e

calcular os custos unitrios, apresenta tambm o problema de normalizar "extraoficialmente" procedimentos que foram ignorados pela Norma da ABNT. Assim, o tratamento estatstico e os locais e forma de pesquisa de preos ficaro merc dos critrios do programa-padro e de suas atualizaes e no de um procedimento determinado em norma tcnica. Em relao comercializao de imveis, impossvel prever qual o impacto da divulgao de custos diferentes daqueles que se tornaram paradigmas. Toda a anlise dependente de aspectos regionais. Em algumas regies, o CUB habitacional passou por um processo de vulgarizao cujo resultado foi a confuso entre custo e preo, deixando de ser um parmetro para estimativa inicial do custo de obra ou um ndice de atualizao de prestaes, objetos para o qual foi concebido, para adquirir o "status" de aferidor do preo [boa parte do surgimento desta anomalia responsabilidade dos agentes financeiros, quando tomaram o CUB como parmetro de anlise de financiamentos imobilirios!]. Em grandes centros urbanos, onde o preo de comercializao de imveis tem-se distanciado significativamente do preo de custo, pouco significa tomar o CUB como parmetro. Assim, as conseqncias da divulgao de novos custos bsicos dependero dos conceitos que o prprio mercado associou ao CUB. Analisando de forma mais especfica, e considerando edificaes comerciais, industriais ou casas populares, preciso verificar quais as alteraes que se podem prever, observando os regimes de Incorporao e a forma de contratao das construes das unidades. No regime de Incorporao em condomnio, por empreitada a preo reajustado ou por administrao, tambm chamado de "a preo de custo", como o custo integral da obra responsabilidade dos adquirentes, a estimativa inicial j no poder utilizar o parmetro habitacional. Os reajustes das prestaes, isto tambm disposto em Lei Federal, devero obedecer a variao dos ndices da construo civil. Ou ainda, as revises de estimativa de custo da obra seguiro tambm a variao dos ndices dispostos em contrato. Ora, havendo ndices especficos para edificaes de usos (tipos) diversos, prudente que o ndice adotado seja o mais prximo s caractersticas da obra objeto de contrato. No caber, portanto, estimar custo de obras ou reajustar prestaes, para obras comerciais, industrias, ou conjunto de casa populares, com base na variao do CUB habitacional. Nas Incorporaes a preo fechado e prazo certo, o surgimento dos novos custos unitrios causar poucas alteraes. As relaes contratuais, neste caso, obedecem disciplina do direito comum. Como o incorporador promete vender unidade futura -no h vinculao do preo com o custo - os contratos independem do CUB. Prova disto, ainda, que a referida norma tcnica tem destinao restrita: "para incorporao de edifcio em condomnio". Em referncia estimativa de custo da obra, outro objeto da norma, as implicaes so maiores. No texto da NBR 12.721/92 constava a recomendao tcnica para que, na ausncia de CUB's no residenciais, fosse tomado entre os existentes aquele que mais se assemelhasse obra em clculo. Obviamente,

esta recomendao perde sua validade. Assim, o profissional responsvel pelo clculo ter um aumento considervel em opes e aproximao do valor estimado. Uma questo tcnica importante : serviro os novos CUB's como parmetros para equivalncia de rea, ao calcular o custo das unidades e global, no caso de edifcios de uso misto - comercial/residencial? Parece estar claro que se esta comparao no deve ser feita de forma absoluta, tambm no cabe adot-la como regra de equivalncia. Na ausncia, porm, de dados tcnicos confiveis, ser sempre uma alternativa. Examinando os custos unitrios de Galpo Industrial e Casa Popular, o critrio custo/m2 merece crtica. Por se tratar de custo/m2 obtido a partir de uma nica unidade (39,56 m2 para casa popular e 1.000,00 m2, para o galpo), a aplicao do custo unitrio s se mostrar conveniente em casos cujas caractersticas de projeto e reas sejam realmente semelhantes aos projetos padronizados. A relao linear CUB x rea de construo adotada para edifcios em andares no pode simplesmente ser transferida para estes casos. Ou seja: as quantidades de material, mo de obra e equipamentos no apresentam em todos os seus itens uma relao de proporo direta rea de projeto. Por ltimo, cabe analisar o impacto dos novos custos unitrios bsicos no processo de aferio indireta de mo de obra utilizado pelo INSS para fiscalizao da construo civil. A Diretoria de Arrecadao e Fiscalizao do INSS, na ausncia de custos unitrios especficos para obras no residenciais, "criou" critrios e coeficientes de ajustes visando utilizar os CUB'S habitacionais. Para as construes comerciais acatou os CUB'S comerciais virtuais divulgados por alguns sindicatos estaduais, cuja origem uma estimativa de reduo de dez por cento sobre os custos habitacionais resultantes dos projetos-padro trs quartos. Na maioria dos estados da federao, contudo, adotou o custo H-N-3Q (habitacional, padro normal, tipo trs quartos), tendo como nica varivel o nmero de pavimentos. Com base nestes ltimos critrios, analisaremos de forma resumida as alteraes provocadas pelos novos valores. Tomando o estado de Rio de Janeiro como referncia, faremos, a seguir, uma simulao de clculo conforme determinaes da Ordem de Servio 161/97 do INSS: Obra em clculo: edifcio comercial salas, com 16 pavimentos, padro Normal, rea total de 10.000,00 m2. 1.. clculo conforme procedimento anterior aos novos valores do CUB comercial salas;

1.. CUB adotado: H-12-N-3Q =R$380,35 (maro/00-SINDUSCON-RJ)

1.. Clculo do custo de mo de obra: 100,00 m2 x 380,35 x 4% = R$ 1.521,40 100,00 m2 x 380,35 x 8% = R$ 3.042,80 100,00 m2 x 380,35 x 14% = R$ 5.324,90 9700,00 m2 x 380,35 x 18% = R$ 664.091,10 Total de mo de obra aferido: R$ 673.980,20 b.. Recolhimento (36,8 %)= R$ 248.024,70 1.. clculo considerando novo valor do CUB comercial salas (CS);

1.. CUB adotado: CS-16-N =R$323,27 (maro/00-SINDUSCON-RJ)

2.. Clculo do custo de mo de obra: 100,00 m2 x 323,27 x 4% = R$ 1.293,08 100,00 m2 x 323,27 x 8% = R$ 2.586,16 100,00 m2 x 323,27 x 14% = R$ 4.525,78 9700,00 m2 x 323,27 x 18% = R$ 564.429,42 Total de mo de obra aferido: R$ 572.834,44 c.. Recolhimento (36,8 %)= R$ 210.803,07 Verifica-se que a reduo no valor de recolhimento aferido indiretamente, utilizando o CUB comercial, da ordem de quinze por cento (no caso em clculo). Isto, se por um lado bem-vindo, por outro traz questionamentos: no teria o INSS superestimado os recolhimentos arbitrados anteriormente? Os resultados obtidos a partir da divulgao do custo comercial provocaro uma reconsiderao dos valores j arbitrados em notificaes fiscais de lanamento de dbito? Estar o INSS disposto a considerar seu equvoco administrativamente, ou repassar, como comum, a deciso ao frum judicial? Aprender, por fim, que conjectura no indcio? preciso afirmar que a opo em adotar um CUB habitacional para aferir valores de mo de obra em edificaes comerciais de conta e risco do referido rgo. A recomendao da norma tcnica, em seu texto original ["Para edificaes comerciais, enquanto no for estabelecido pela ABNT o respectivo lote bsico,

pode ser adotado o respectivo CUB que mais se aproxime do projeto em questo"], implicava uma anlise "caso-a-caso", e no uma generalizao sumria, e anlise feita por profissional habilitado e mediante a respectiva anotao de responsabilidade tcnica, o que no o caso das Ordens de Servio da Diretoria de Arrecadao e Fiscalizao do INSS. Mais uma vez o sistema de aferio indireta do INSS colocado em xeque. E isto reforar a tese, j em discusso, de que esta prtica - a aferio indireta carece de suporte tcnico. A reduo que se verifica facilmente no caso edificaes de uso comercial, no pode ser estendida aos CUB's galpo industrial (CG) e casa popular (CP1Q). Por no existir referncia a estes custos nas Ordens de Servio, a sada ser elegante: ajustar os coeficientes de mo de obra, mantendo desta forma resultados anteriormente encontrados. O que prova: importa o resultado final e no os meios para justificar a obteno do mesmo. Afinal, o CUB adotado mera referncia de clculo; estes coeficientes so invenes administrativas que servem ao interesse de arrecadao, sem qualquer vnculo com disposio normativa. A certeza que novamente o INSS ser vtima de sua prpria criao. Concluindo, esta uma primeira anlise das conseqncias provocadas pela divulgao de novos custos unitrios bsicos na construo civil. Como comentado preliminarmente, muito mais haver para estudo. Estaremos atentos. Fonte: Eng. Paulo Andres Costa - Consultoria em Incorporaes Imobilirias.