Tasacion De Demoliciones Enviado por maxi3, jun.

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Introduccin. Esta investigacin est dirigida a analizar el procedimiento para obtener una correcta tasacin del valor resultante de una demolicin de un edificio destinado a tal fin. Es decir, el valor de recuperacin de los materiales del inmueble, sin considerar el valor del terreno. El trabajo prctico se realizar en base a una casona ubicada en la ciudad de San Pedro, provincia de Buenos Aires. Por tratarse de una demolicin, se han considerado valores de fuentes tales como corralones, revistas especializadas, juicio de expertos, etc. Es decir, se evaluara cada elemento, cada material

susceptible de ser recuperado y se le adjudicara un posible valor estimado, de acuerdo a informacin obtenida del mercado. Sobre las demoliciones Una demolicin consiste en derrumbar edificios y estructuras. Lo que se busca es terminar por completo el elemento a derrumbar. Permitiendo que ese espacio quede libre, o se puede planificar una nueva construccin en su lugar. La demolicin es una prctica que con el tiempo se ha popularizado. Se puede decir que hoy en da es un mtodo de uso frecuente para reemplazar edificios o estructuras. Las demoliciones tienen, actualmente, un importante lugar en el mercado inmobiliario. El xito se debe a que permite encarar nuevos proyectos en zona urbanas ya explotadas, sin necesidad de continuar expandiendo la urbanizacin ni alejarse de ncleos ya edificados. Esto lleva adems a que se puedan conservar espacios verdes. Los motivos por los que un bien se destina a demolicin suelen ser: Inversin inmobiliaria (principalmente en grandes centros urbanos, o ciudades tursticas), siniestros, ruina fsica o econmica, gestin urbanstica, subdivisin en parcelas, escasez de terrenos. En la Ciudad Autnoma de Bs. As. La ley 3056 sancionada por la Legislatura portea en 2009 (Promocin Especial de Proteccin Patrimonial Modificacin), no permite demoliciones o refacciones en edificios construidos antes de 1942 sin autorizacin del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales. Es necesario en cada ciudad conservar ciertas zonas, ciertos edificios como patrimonio histrico, arquitectnico. Los contratos pueden ser de compraventa de inmueble en demolicin, tambin de ejecucin de obra de demolicin, de construccin, extraccin de escombros, nivelacin o excavacin del lote y compra de materiales, etc. Para poder ejercer la actividad de demolicin hay que contratar un seguro de responsabilidad civil, un seguro de vida obligatorio, contar con una aseguradora de Riesgos de Trabajo (ART) que cubra accidentes laborales, inscribirse en el Registro de Demoledores y Excavadores de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y en el Instituto de Estadstica y Riesgo de la Industria de la Construccin (IERIC). Hay dificultades para elaborar presupuestos fijos, ya que varan de acuerdo a la complejidad de la demolicin segn el sistema constructivo; la ubicacin (en el centro cuesta ms por los espacios reducidos, abundancia de trnsito y peatones y protecciones espaciales); con edificios entre medianeras no se puede demoler por implosin, sino con mquinas y herramientas.

Tipos de demolicin: Demolicin manual. Demolicin Mecanizada. Demolicin con Martillo Hidrulico. Demolicin con Cizalla Hidrulica. Demolicin con Explosivos. Materiales a recuperar Para saber con que materiales se cuenta y realizar un clculo aproximado, ya fuera para comercializarlos o emplearlos en otra construccin, se procede a realizar un inventario de todos los bienes valiosos o reutilizables, se realiza una tasacin de acuerdo al mercado, para luego retirarlos. Estos materiales de recupero pueden ser: Materiales de mrmol de Carrara, mesas de granito, pisos de parquet de roble de eslavonia, tirantes o pisos de pino tea, puertas y ventanas de hierro o de maderas codiciadas, o muy valoradas por su antigedad. En el mejor de los casos puede haber vitreaux, etc. Comercializacin En ciertos casos, las empresas de demolicin hacen su trabajo cobrando una suma de dinero y arreglando adems que todos los materiales de demolicin quedaran en su poder. Hay otras posibilidades tambin para los dueos como demoler por su cuenta, contratar empresas con las cuales se pueda llegar a otro tipo de arreglos con respecto a los materiales, etc. Una vez concluida la demolicin, se puede optar por emplear los materiales en otra construccin, por depositarlos hasta tomar una decisin posterior o por comercializarlos. Las maneras de comercializar estos materiales son: En Subasta Se pueden subastar tanto en el lugar donde se efecto la demolicin, como en locales de venta, es con o sin base y al mejor postor, pero el comprador debe acarrear con los gastos de traslado de materiales. Un remate de materiales de demolicin se realiza en general en varios lotes de acuerdo con un monto estipulado previamente (base) y al mejor postor. Los modos de subastas son las siguientes: A travs de remates con o sin base. En el inmueble a demoler. A travs de remates con o sin base. En locales de demoliciones. Venta Directa Siempre que se encuentren candidatos a adquirir los bienes, suele ser la mejor manera de comercializar los materiales de demolicin. Suelen valer %30 ms que en subasta. En caso de contratar una empresa de demolicin, si el valor de la venta de todos los lotes del material recuperado no llegase a cubrir el costo de demolicin, el propietario tendr que cubrir la

diferencia a favor del demoledor. Los modos de venta directa son los siguientes: A travs de Venta Directa. En el lugar del inmueble a demoler, cuyo costo de desmonte esta a cargo del comprador. Venta directa en casas de artculos de demolicin. Venta a Empresas de reciclado compra-venta. Casona antigua a demoler

Vista de Google Herat

Plano Puerta Antigua Puerta cancel en vivienda a demoler, medidas 1.5 m x 2.8 m, dos hojas con vidrio tallado, de apertura por eje (no por bisagra). Dintel superior vitreaux en forma de arco de medio punto, realizado en madera y vidrio de color. Puerta cancel comparable ofrecida en Internet por aberturas El Trueque en $ 7500 (ww.eltruequeaberturas.com.ar ).

Mrmol de Carrara Escalones de mrmol ubicados en zagun, medidas 1,80 m x 0,3 x 0,04 m de espesor.

Tirantes de pinotea Esquina del techo de una habitacin de la casona antigua, en la cual se puede observar los tirantes de pinotea

Piso de pinotea

Una de las habitaciones de la casa, donde se pueden observar algunos muebles. La foto est tomada para mostrar el piso de pinotea.

Ventana con reja Una de las ventanas que dan a la calle de la antigua casona.

Patio Esquina, ngulo del patio. nico sector sin maleza y con algo de escombro.

Cmputo Mtrico (Inventario) Concepto U Cant Observaciones Techo de chapas sobre estructura de madera c/ tejuelas : 160 m2 Chapas de zinc de 10 pies x 0,70m: 1,4m/m2 m 200 recupero 90% Tirantes Pino Tea 3" x 9" L = 5,50m U 23 observacin directa Tirantes Pino Tea 3" x 9" L = 4,30m U 8 observacin directa Tirantes Pino Tea 3" x 6" L= 3,5m a 4m (galera) m 14 observacin directa Tirantillos de Pino Tea 2" x 3": 1m clavador /m2 techo m 160 recupero 100% Tablas Pino Tea 1"x 3" y 1"x 4": 4m tablas/m2 techo m 550 recupero 85% Piso de pino Tea: 110 m2 Tirantes Pino Tea 3" x 4" L= 2,0m a 4m: 2m tirante/m2 de piso m 200 recupero 90% Machimbre de piso de Pino Tea m2 60 recupero 75% Puertas y Ventanas Puerta madera dos hojas c/ marco y celosa de madera 1,30m x 2,40m U 4 observacin directa Puerta madera dos hojas c/ marco de madera 1,30m x 2,40 U 2 observacin directa Puerta madera una hoja c/ marco de madera 0,7m x 2,10 U 1 observacin directa Ventana madera dos hojas abrir c/ postigos 1,30m x 2,40m U 4 observacin directa Reja de barrotes hierro redondo 1,30m x 2,40m U 4 observacin directa Puerta entrada madera antigua dos hojas 1,50 x 2,60 U 1 observacin directa Puerta cancel antigua c/ vidrio tallado, dos hojas c/ tmpano fijo vidrio

en dintel 1,50m x 2,80m U 1 observacin directa Varios Escaln de mrmol de Carrara 0,30m x 1,90m U 3 observacin directa Mesada de cocina granito Sierra Chica (0,65x1,90 y 0,65x1,75 c/pileta) m2 2,30 observacin directa Juego bao: inodoro- deposito cadena -bidet -lavamanos- grifera U 1 observacin directa Columnas redondas galera hierro macizo de 2" dimetro, alto 3,50m U 5 observacin directa Mampara perfiles de hierro c/ vidrios, ventana y puerta dos hojas largo 3,80 alto 2,40 U 1 observacin directa Mampara perfiles de hierro c/ vidrios, largo 3,80 alto 2,40 U 2 observacin directa Baldosas calcreas artst antiguas 20x20 U 200 observacin directa Ladrillos demolicin 0,15m x 0,06m x 0,28m: 135 m3 de paredes, a 400 ladrillos / m3 de pared U 32.000 recupero 60% Cascote ladrillo y revoque: 135 m3 pared + 5m3 piso - ladrillos recup m3 65 Determinacin de Valores Unitarios Mercadera nueva Mercadera usada Precio Precio Pginas Casa de VALOR Concepto Sugerido Corraln "Mercado vta art ADOPTADO revista Vivienda "Peir Mat" Libre" demolic Chapas acanaladas de zinc, metro lineal 23 $/m 26 $/m 20 $/m 22$/m 20 $/m Tirantes Pino Tea 3" x 6" 16 $/m (PP) 60 $/m 55 $/m 55 $/m Machimbre de piso de Pino Tea 205 $/m2 180 $/m2 200 $/m2 Puerta madera dos hojas c/ marco y cel de madera 1,30m x 2,40m, por unidad 1.500 $/U 2.300 $/U 1.500 $/U Puerta madera dos hojas c/ marco de madera 1,30m x 2,40m 720 $/U 700$/U Puerta mad 1 hoja -marco mad 0,7x 2,10 1.800$/U 600$/U 600$/U Ventana madera dos hojas abrir c/ postigos 1,30m x 2,40m 1300$/U 1.100$/U 1.000$/U Reja de barrotes hierro redondo 1,30m x

2,40m 600 $/U 450 $/U 500 $/U Escaln de mrmol Carrara (0,30m x 1,80m x0,04m) por m2 1.440 $/m2 600 $/m2 600 $/m2 Mesada granito Sierra Chica 770 $/m2 500 $/m2 400$/m2 Juego bao: inodoro- deposito cadena bidet -lavamanos- grifera 1200$/lote 400$/lote 400$/lote Puerta entrada madera antigua dos hojas 1,50 m x 2,60m 1200$/U 1000$/U 800$/U Puerta cancel antigua c/ vidrio tallado, dos hojas c/ tmpano fijo vidrio en dintel 1,50m x 2,60m 7.500 $/U 9.000 $/U Columnas redondas galera hierro macizo de 2" dim, alto 3,50m (54 kg/ col) por kg 5,86 $/kg 250 $/U 270 $/U 250 $/U Mampara perfiles de hierro c/ vidrios y puerta dos hojas largo 3,80 alto 2,40 1.900$/U 1.600 $/U Baldosas calcreas artst antiguas 20x20 15 $/U 20 $/U 15 $/U Ladrillos demolic 0,15m x 0,06m x 0,28m 430$/mil 480$/mil 300$/mil 380$/mil 400$/mil Cascote ladrillo y revoque 5 $/m3 5 $/m3

Nota: Los valores de maderas no includas en el presente listado sern obtenidos por proporcin de volumen

Fuentes: Inmobiliaria Giles y Yabas - San Pedro Peir Materiales - San Pedro http://www.mercadolibre.com.ar/ www.eltruequeaberturas.com.ar/ Revista Vivienda N 585 - Abril 2011

Tasacin Subtotales Valor Valor Concepto U Cant PU Adoptado Subasta (70% de Val Adop) [$] [$] [$] Chapas acanaladas a= 0,70 l= 10pies y 12pies m 200 20 4.000 2.800 Tirantes Pino Tea 3" x 9" L = 5,50m, cant: 23 m 127 85 10.753 7.527 Tirantes Pino Tea 3" x 9" L = 4,30m, cant: 8 m 34 85 2.924 2.047 Tirantes Pino Tea 3" x 6" L= 3,5m a 4m m 14 55 770 539 Tirantes Pino Tea 3" x 4" L= 2,0m a 4m m 200 35 7.000 4.900 Tirantillos de Pino Tea 2" x 3" m 160 18 2.880 2.016 Tablas Pino Tea 1"x 3" y 1"x 4" m 550 10 5.500 3.850 Machimbre de piso de Pino Tea m2 60 200 12.000 8.400 Puerta madera dos hojas c/ marco y celosa de madera 1,30m x 2,40m U 4 1.500 6.000 4.200 Puerta madera dos hojas c/ marco de madera 1,30m x 2,40m U 2 700 1.400 980 Puerta madera 1 hoja -marco mad 0,7m x 2,10 U 1 600 600 420 Ventana madera dos hojas abrir c/ postigos 1,30m x 2,40m U 4 1.000 4.000 2.800 Reja de barrotes hierro redondo 1,30m x 2,40m U 4 500 2.000 1.400 Escaln de mrmol de Carrara 0,30m x 1,80m U 3 324 972 680 Mesada de cocina granito Sierra Chica m2 2,30 400 920 644 Juego bao: inodoro- deposito cadena bidet -lavamanos- grifera gl 1 400 400 280 Puerta entrada madera antigua dos hojas 1,50 m x 2,60m U 1 800 800 560 Puerta cancel antigua c/ vidrio tallado, dos hojas c/ tmpano fijo vidrio en dintel 1,50m x 2,60m U 1 9.000 9.000 6.300 Columnas redondas galera hierro macizo de 2" dimetro, alto 3,50m U 5 250 1.250 875 Mampara perfiles de hierro c/ vidrios, vent y puerta dos hojas largo 3,80 alto 2,40 U 1 1.600 1.600 1.120 Mampara perfiles de hierro c/ vidrios, largo 3,80 alto 2,40 U 2 1.400 2.800 1.960 Piso baldosas calcreas artst antiguas 20x20 U 200 15 3.000 2.100

Ladrillos demolicin 0,15m x 0,06m x 0,28m U 32.000 0,40 12.800 8.960 Cascote ladrillo y revoque m3 65 5 325 228

TOTAL VENTA 93.694 65.585 Conclusin Finalizado este trabajo, cabe resaltar la importancia de la determinacin del valor resultante de una demolicin mediante cmputos y presupuestos por valores unitarios, atento a que el mercado en general est determinado por la oferta de compradores que mediante formulas empricas de dudosa explicacin aprovechan el desconocimiento de los vendedores en general. En otras palabras puede decirse que es un mercado oculto, donde la mayora de las personas desconoce el valor que puede obtener al demoler un inmueble. Por otra parte, estos valores a los que se llega, oscilan en diferencias de hasta un cuarenta por ciento de acuerdo a la forma de comercializar a la cual uno acceda. En base al anlisis efectuado con respecto a las formas de comercializacin, podemos arribar a las siguientes conclusiones: 1) Los valores alcanzados en venta directa suelen ser loas ms altos del mercado. En este trabajo se calcula que la sumatoria de bienes a recuperar puede alcanzar los $ 94.000 2) Los valores que pueden obtenerse al comercializar los bienes en subasta, son menores, oscilan entre un 30% y 40% menos que en venta directa. Debiendo considerarse adems que hay que tener en cuenta la comisin del martillero. Por lo tanto en este trabajo de un remate sin base se podr obtener $63000. ($65600 menos la comisin de 3%). En un remate con base se obtendr $61000 ($65600 menos el 6%) CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE DEMOLICION Entre el Sr . . . . . . . . . . . . . . . , quien acredita identidad con . . . . . N . . . . . . . . . . , domiciliado en la Ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . Provincia de . . . . . . . . . . . . . . . calle . . . . . . . . . . . . . . . N . . . . . , en adelante denominado el VENDEDOR por una parte, y por la otra el Sr. . . . . . . . . . . . . . . . , quien acredita identidad con . . . . . N . . . . . . . . . . domiciliado en la Ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . Provincia de . . . . . . . . . . . . . . . calle . . . . . . . . . . . . . . . N . . . . . , en adelante denominado el COMPRADOR se conviene en celebrar el presente contrato de compra-venta de demolicin sujeto a las siguientes clusulas. - - - - PRIMERA: El vendedor enajena al comprador y ste adquiere la construccin de la finca sita en el Partido de . . . . . . . . . . . . . . . Provincia de . . . . . . . . . . . . . . . con frente a la calle . . . . . . . . . . . . . . . N . . . . . entre las de . . . . . . . . . . . . . . . y . . . . . . . . . . . . . . . con la expresa obligacin del comprador de demolerla y retirarla del terreno donde se halla instalada, dejando el terreno nivelado a la altura de la vereda y libre de escombros. - - - - -

SEGUNDO: Esta venta se realiza por el precio total y convenido de pesos . . . . . . . . . . . . . . . ($ . . . . . .) que el comprador abona totalmente en este acto al vendedor en dinero en efectivo y a su entera satisfaccin quien le otorga por medio de la presente el ms suficiente recibo y carta de pago en forma por el total de la operacin. - - - - TERCERO El plazo mximo para concluir con los trabajos de demolicin y retirar los escombros y maquinarias utizadas se fija en . . . . . das, establecindose una multa de pesos . . . . . . . . . . . . . . . ($ . . ) diarios por cada da de retraso en el cumplimiento de la presente clusula. - - - - CUARTA: El comprador se obliga a realizar en el terreno propiedad del vendedor, un cerco de . . . . metros de altura en el frente del terreno, como as tambin la acera correspondiente conforme a las ordenanzas municipales vigentes, establecindose para el caso de incumplimiento una multa de pesos . . ($ . . . . . . . . . . ) diarios para el caso de que no se la entregare terminada dentro de los . . . . . das. posteriores al vencimiento del plazo establecido en la clusula tercera. - - - - QUINTA: El comprador desde el da de la fecha ser responsable totalmente por los daos y perjuicios que pudieran ocasionar los trabajos de demolicin a realizar, como as tambin de todos los impuestos y/o tasas creados o a crearse atinentes a la demolicin, obligndose asimismo a gestionar las autorizaciones correspondientes, tomando a su cargo todos los gastos. - - - - SEXTA: Para todos los efectos legales emergentes del presente contrato las partes constituyen domicilios especiales en los indicados en el encabezamiento del presente, en donde se tendrn por vlidas todas las comunicaciones, citaciones y/o notificaciones a que hubiere lugar; asimismo se someten a los Tribunales Ordinarios de . . . . . . . . . . . . . . . renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdiccin que pudiere corresponderles. - - - - SEPTIMA: El sellado de ley del Presente contrato ser solventado por las partes en partes iguales. -En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . a los . . . . . das del mes de . . . . . . . . . . . . . . . de 19 . . . - - - - FIRMAS INFORME DE TASACION El informe ser entregado a la persona que nos encomend la tarea con el siguiente formato e informacin. Seor X: Ref.: Bienes Recuperados de demolicin Almafuerte 790 San Pedro Buenos Aires De nuestra mayor consideracin:

De acuerdo a lo solicitado por Ud. oportunamente, tenemos el agrado de adjuntar nuestra tasacin por los bienes recuperados de demolicin de referencia, a efectos de su consideracin: DESCRIPCION: Los bienes que alcanza este informe de tasacin se encuentran detallados en el inventario. VALOR DE LOS BIENES TASADOS: $ .. Pesos .. El mismo fue realizado segn comparaciones de precios promedios en el mercado de venta directa. FECHA: 18/05/011

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