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Questes processuais relevantes na Ao de Despejo TIRAS DE PROCESSO CIVIL 5 Rogrio Montai de Lima Magistrado e Professor Doutorando em Direito Pblico

pela UNESA/RJ a Lei do Inquilinato, lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, com substanciais alteraes por fora da Lei n 12.112, de 09.12.2009, que dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Note-se que referida lei trata apenas da locao de imvel urbano. Assim, as aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao seguem as regras da desta lei. Isso quer dizer que outras locaes e at mesma outras espcies de imveis urbanos, continuam regulados pelo Cdigo Civil e por leis especiais, a exemplo das de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas (que se submetem a regras e princpios do direito administrativo, em especial os Decretos 9.760/46 e 6.874/44); de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; de espaos destinados publicidade; em apart-hotis, hotisresidncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; (nestes ltimos casos caberia, se o caso, inclusive, ao de reintegrao de posse e no a ao de despejo); o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades este regulado por lei especial. Ainda nos casos de alienao fiduciria de bem imvel, h procedimento especial no art. 30, Lei 9.514/97. Com exceo dos casos citados acima, seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo, no se aplicando esta regra se a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel. Antes de tudo preciso desde j deixar bem claro que o contrato de locao um contrato no solene e, portanto, perfeitamente possvel que seja entabulado verbalmente. A prpria lei do Inquilinato regulamenta questes quando o contrato realizado desta forma. Dois conceitos tambm so importantes nestas primeiras linhas: denncia vazia ou imotivada a possibilidade do locador retomar o imvel sem justificativa, extinguindo o contrato de locao apenas pela vontade de quem loca em razo do trmino do prazo de locao. Ao contrrio, quando h motivo para retomada do imvel e extino do contrato de locao, (que no o trmino do prazo), a exemplo de descumprimento de clusulas contratuais, trata-se de

denncia cheia ou motivada. Este texto dar preferncia ao estudo desta ltima. Lembre-se que a locao poder ser desfeita, alm de outras hipteses espalhadas pela lei, por exemplo, por mtuo acordo; em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Algumas regras processuais gerais devem ser observadas nas aes locatcias que compem este estudo. So elas: a) os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas; b) competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; c) o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso II do artigo 47 da Lei do Inquilinato, a trs salrios vigentes por ocasio do ajuizamento; d) desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou fac-smile, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil; e) os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo. As aes de despejo tero o rito ordinrio. Outro ponto importante a possibilidade, em algumas hipteses, de provimento liminar nas aes de despejo, inclusive, sem audincia da parte contrria. Nesse caso, o prazo da desocupao ser de 15 dias. Para referido provimento liminar h necessidade de prestao de cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel , nas aes que tiverem por fundamento exclusivo (Art. 59. 1. Incisos da Lei 8.245/91): a) o descumprimento do mtuo acordo para trmino da locao, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento; b) o disposto no inciso II do artigo 47 (em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada com o

seu emprego), havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia; c) o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato; d) a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o referido no inciso I do artigo 11, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei; (Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes: I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujos, desde que residentes no imvel;) e) a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio. f) o disposto no inciso IV do art. 9 (Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita: IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas.), havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (hiptese acrescentada pela Lei n 12.112/09). Nesse caso petio inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado. g) o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40 (Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (...) Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao.) , sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; (hiptese acrescentada pela Lei n 12.112/09) h) o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; (hiptese acrescentada pela Lei n 12.112/09) i) a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. (hiptese acrescentada pela Lei n 12.112/09). Neste caso, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Note-se que 4 hipteses foram acrescentadas pela Lei n 12.112/09, ampliando as possibilidades para concesso da liminar. O rol previsto no art. 59, 1, da Lei n 8.245/1994 no taxativo, podendo o Magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concesso da antecipao de tutela em ao de despejo , desde que preenchidos os requisitos para a medida. Ainda que se verifique a evidncia do direito do autor, para a concesso da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC no se dispensa a comprovao da urgncia da medida, tudo devidamente fundamentado pela deciso concessiva, nos termos do 1 do mencionado dispositivo. Esse foi entendimento do STJ no REsp 1.207.161 (2010/0150779-2) Rel. Min. Luis Felipe Salomo DJe 18.02.2011. Qualquer que seja o fundamento da ao dar-se- cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes. A ao de despejo por falta de pagamento de aluguis (a mais comum) e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, possui regras prprias e sofreu algumas alteraes por fora da Lei n 12.112/09. Note-se: O primeiro ponto que no ser preciso esperar nenhum prazo alm do vencimento para que o autor possa distribuir a demanda. O pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao. O locatrio dever ser citado para responder ao pedido de resciso. Caso haja fiadores, citam-se, nesse caso, o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana. Junto a inicial, deve ser apresentado pelo autor o clculo discriminado do valor do dbito, podendo ser anexada ou no corpo da petio. Quando o imvel for abandonado aps ajuizada a ao, o locador poder imitirse na posse do imvel. O locatrio e o fiador podero purgar a mora e assim, evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos: a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; c) os juros de mora;

d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa. Purgada mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 dias. Nesse caso, o prazo conta-se da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do locador. Se no houver complementao integral do o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada. Importante: No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores propositura da ao. Prosseguindo o processo, os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant-los desde que incontroversos. Caso haja ao em que se cumule pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo. A sentena que decretar o despejo fixar o valor da cauo (que pode ser real ou fidejussria) para o caso de ser executada provisoriamente, e com exceo das j conhecidas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 meses nem superior a 12 meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo. O STJ entendeu porm que, a execuo provisria da sentena que decreta o despejo por falta de pagamento de aluguel dispensa a prestao de cauo, conforme leitura sistemtico-teleolgica do art. 64 da Lei n 8.245/1991, com redao anterior Lei n 12.112/2009 (REsp 1.207.793 3 T. Rel. Min. Nancy Andrighi DJe 28.04.2011). Essa sentena corresponde a desconstituio da relao ex locato e consequente despejo, no perdendo o objeto com o abandono do imvel. Se houver reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a diferena pelo que entende excedido. O prazo para desocupao voluntria fixado na sentena ser de 30 dias para a desocupao voluntria. Esse prazo, porm, ser de 15 dias se entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses; ou o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 (Art. 9.

A locao tambm poder ser desfeita: I - por mtuo acordo; II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.) ou no 2 do art. 46 (Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. 2. Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao.). Sendo estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares. No caso de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do artigo 9 ou no inciso II do artigo 53, o prazo ser de um ano, exceto nos casos em que entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses. Decorrido o prazo concedido para a desocupao, contado da data da notificao, ser efetuado o despejo, e se necessrio, com emprego de fora e ordem de arrombamento. Existem situaes em que o despejo, mesmo decretado, e decorrido o prazo, no poder ser cumprido imediatamente, qual seja: at o trigsimo dia seguinte ao do falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitem o imvel. Por fim, conforme REsp 293.851 DF 5 T. Rel. Min. Gilson Dipp DJU 04.06.2001, remanesce interesse para o prosseguimento da ao (art. 267, VI, do CPC) ao locatrio que, aps vencido em ao de despejo, entrega as chaves do imvel, e, posteriormente, interpe apelao aduzindo vcios processuais e matria meritria, no havendo que se ter como caracterizada, pela simples ocorrncia daquele ato voluntrio, a inexistncia de interesse no prosseguimento da ao ou a prtica de ato incompatvel com a vontade de recorrer (art. 503, pargrafo nico, do CPC). Bons estudos! _____________________________________________________________