DERECHO ECONMICO III.

Para determinar si en un terreno se puede o no se puede construir, y en este ltimo caso, qu es lo que especficamente se puede construir, lo primero que habr que tener presente es el tipo de suelo del terreno que posee el agente inmobiliario. Solo despus de saber de qu tipo de suelo se trata, se podr aplicar el resto de las reglas relativas a la construccin. A propsito de estos temas se analizar la poltica habitacional del gobierno, cuestin muy relacionada con el sector construccin. Existen ciertas limitaciones en el uso de los suelos que restringirn la construccin. La creencia comn de las personas es que en su propiedad pueden hacer o construir lo que deseen. Es ms, la propia definicin de dominio del artculo 582 del Cdigo Civil seala que este es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra ley o contra derecho ajeno. Pero ya en esta definicin, se avizora la posibilidad de que la ley limite este derecho, lo que queda de manifiesto en la expresin no siendo contra ley o contra derecho ajeno. Pero ms importante an, es que la Constitucin en sus artculos 19 Ns 23, 24 establece que es la ley la que seala la forma de adquirir, usar, gozar y disponer del dominio, as como limitarla y establecer las obligaciones que derivan de su funcin social. Dado el contexto latinoamericano podramos temer que se instaurara un rgimen como el de Chavez? Para ello habra que cambiar la constitucin. La actual constitucin protege demasiado la propiedad, tanto as que en nuestro pas, es difcil hacer polticas pblicas con el suelo. Se parte de la base, de que las personas pueden hacer lo que quieran en sus propiedades, por lo que las municipalidades no pueden limitar con facilidad este derecho. Lo anterior se debe, por una parte, a la concepcin fuerte que se tiene del dominio, y por otra, a que solo puede limitarse el uso, goce o disposicin del suelo por medio de una ley. Al dueo de un terreno le dicen que no puede construir en l, ya que se encuentra en una zona que sufre inundaciones cada 100 aos. El dice que ley la definicin de dominio del cdigo civil y ella indica que puede usar, gozar o disponer de l arbitrariamente. Cmo es posible que otras normas le prohban construir? De qu le sirve su terreno si no puede construir en l? O bien le dicen que no puede construir porque expropiarn una parte, ya que por ah est planificado que pase una calle. As el gran tema de este curso se centra en el derecho de propiedad y sus limitaciones. Se analizar como se concilian dos intereses: el legtimo inters particular con el legtimo inters de la comunidad. Por ejemplo, la necesidad de instalar un vertedero con el legtimo inters de los particulares de vivir en un medio ambiente libre de contaminacin. Alguien debe procurar conciliar estos distintos intereses y buscar una frmula que nos permita vivir en sociedad. Esto en nuestro sistema se logra mediante la planificacin y concretamente mediante los IPT (Instrumentos de Planificacin Territorial.) Nosotros estudiaremos los principales: El plan regulador intercomunal de Concepcin, el plan regulador comunal de Concepcin y alrededores. Se estudiar en qu consisten los IPT y cmo influyen en nuestro diario vivir. Este tema es desconocido para el 95% de la poblacin.

Si uno como abogado compra una vivienda para un cliente, debe averiguar cual es el uso del suele del sector donde sta se encuentra porque es deber informarlo a la persona para quien se est adquiriendo. Por no tener claro el uso del suelo de el sector donde se encuentra una vivienda que se adquiere se comenten un sin nmero de errores jurdicos y econmicos. Por ejemplo: se compra una viviendo con el objeto de remodelarla e instalar un restaurante y resulta que el plan regulador no lo permite. O bien, se quiere hacer una mansarda y el vecino se opone. Por otra parte, debido a la antigedad y consecuente des-actualizacin de los planes reguladores se cometen muchos errores, tal como suceda con las antenas celulares que no estaban reguladas. El gran problema que se tendr que solucionar es el del uso del suelo y para hacerlo lo primero que se debe saber es qu tipo de suelo se va a analizar. Clasificacin del Suelo: El suelo tiene una primera gran clasificacin: - El Suelo Urbano y - El Suelo No Urbano. Se partir por la regulacin del suelo No urbano, que por lo dems es la ms fcil. Cabe destacar que suelo no urbano, no es lo mismo que suelo agrcola . Hay suelo agrcola que es Urbano. Esto, ya que la clasificacin en suelo urbano y no urbano atiende a la ubicacin, mientras que la clasificacin en suelo agrcola y no agrcola atiende al destino, de manera que pueden perfectamente superponer. El estatuto jurdico del suelo nos permitir saber qu se puede o no construir en una determinada propiedad. Este estatuto parte con una primera clasificacin bsica que habr que tener presente para caracterizar una determinada propiedad: Si est emplazada en Suelo Urbano o Suelo No Urbano. La importancia de esta distincin radica fundamentalmente en el hecho de que en el suelo urbano, por regla general, est permitida la construccin; mientras que en el suelo No urbano, por regla general, est prohibido construir. Se puede construir en el suelo urbano, porque en l se alza la urbe, que se asocia a la habitacin, comercio, equipamiento, a la actividad industrial, al esparcimiento, a la infraestructura, todo lo cual implica necesariamente construccin. Por su parte lo no urbano se asocia al campo, a la tenencia de animales, al cultivo, etc., lo que, en principio, no implica construccin; por regla general, no existen construcciones en dichos lugares. Esto no impide que se alcen construcciones destinadas a guarnecer animales, o facilitar a la actividad agrcola, tales como establos, silos, lecheras. As, en los planes reguladores existe una lnea o lmite divisorio entre el suelo urbano y el suelo No urbano denominado lmite urbano. Por ello, si se adquiere una propiedad habr que determinar si esta se encuentra dentro o fuera del lmite urbano ya que dentro de ste se podr construir (en el suelo urbano), pero fuera, no (suelo no

urbano). As, como el valor de las cosas depende de lo que se puede hacer con ellas, si se puede construir valdr ms que si no se puede construir. Por ello habr inters en que el lmite urbano vaya abarcando cada vez ms terrenos: quienes tienen terrenos no urbanos aledaos a dicho lmite, querrn que estos terrenos sean incluidos en el denominado suelo urbano, puesto que sus terrenos aumentarn notablemente de valor al poder construir en ellos. Por esta razn, es importante conocer por donde va el lmite que separa lo urbano de lo no urbano. El lmite urbano es un concepto jurdico que est definido en el artculo 52 de la ley general de urbanismo y construccin que seala Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea comunal. Es una lnea imaginaria, no una lnea fsica. Est trazada en el plan regulador y separa y delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolas del resto del rea comunal. Luego, cada comuna que tenga un plan regulador va a tener separado el suelo urbano del suelo no urbano, por dicha lnea. Lo urbano ser lo que est al interior de esta lnea, lo no urbano es el resto. En consecuencia, podra darse el caso de que no haya suelo no urbano, es decir, territorio fuera del lmite urbano. La hiptesis sera que el lmite urbano coincida con el lmite comunal. Cada comuna tiene un lmite comunal que est fijado en la ley que la crea. Esto ocurre en las comunas del Gran Santiago, en las que existe solo ciudad, quedando todo regulado por el plano, de manera que no tendrn suelo no urbano. Lo normal es que haya centros poblados y lo que comnmente se denomina campo, pero jurdicamente se denomina suelo no urbano. A este ltimo, alguna legislacin lo define como suelo rstico. Se define como suelo rstico en el decreto ley 3.516, sobre subdivisin de predios rsticos. Ejemplo: Puedo efectuar un proyecto turstico en un terreno de 3 hectreas que tengo en el campo? Lo primero que habr que saber es si eso que se dice que es campo, jurdicamente es suelo urbano o suelo no urbano. Para ello, habr que determinar en qu comuna est el terreno, ya que cada comuna tendr su propio plan regulador. A su vez, cada plan tendr su propio lmite. Para conocer el plan y el respectivo lmite se puede visitar a la pgina observatorio urbano. Teniendo el plan habr que ubicar el predio en el plano, es decir, ver en qu parte est. De esta forma se determinar si se encuentra dentro o fuera del lmite urbano. Hay ciertas ciudades que adems del plan regulador comunal tienen un plan regulador intercomunal. Tal es el caso de Concepcin. Este plan es una regulacin jerrquicamente superior a la de cada plan regulador de las ciudades que abarca. As, la comuna de Concepcin, tiene un plan regulador pero conjuntamente con esta comuna, el gran Concepcin que incluye Lota, Coronel, San Pedro, Hualpn, Talcahuano, Penco, Tome, Concepcin, Chiguayante, Hualqui y Santa Juana, conforma un rea metropolitana de regulacin, que hay que tener presente.

Si un terreno est dentro del lmite urbano podr construirse en l lo que diga el plano. Si est fuera, por regla general, no podr construirse. Cul es la razn por la cual no se puede construir en el suelo no urbano? Por qu si el dominio otorga la facultad de usar, gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, no se puede construir en el suelo no urbano? Porque la ley lo prohbe. Y, Puede hacerlo? Lo que est claro, es que la ley puede imponer limitaciones a la propiedad, pero en ningn caso puede, como dice el artculo 19 n 26, afectar los derechos en su esencia. Podr entonces prohibirse totalmente la construccin?, O existir la posibilidad de efectuar un mnimo de construcciones? Este es un problema que no tiene solucin fcil en nuestro sistema, lo que origina un sin nmero de juicios. Esto sucede por ejemplo, cuando la municipalidad impone tantas cargas que torna imposible la construccin en un predio. Este problema se abordar ms adelante. Por el momento debe tenerse claro que es necesario saber por donde va el lmite urbano, lo que se logra observando el plano del plan. Cabe destacar que plan y plano son dos conceptos distintos: -Plan es un instrumento de ordenacin territorial que est compuesto, a lo menos, de una ordenanza y de un plano. La ordenanza seala lo que se puede hacer o no hacer. El plano grafica lo que dispone la ordenanza. El plano no es sinnimo de foto area, o de mapa de carretera; sino que es algo ms complejo. En l est graficada la ciudad que tenemos, pero tambin se proyecta la ciudad que queremos. Ello deriva del concepto mismo de planificacin que significa representarse anticipadamente la ciudad que queremos. Por eso, la planificacin es una ciudad que no existe, es una ciudad virtual, lo que queremos que en algn momento se llegue a concretar. Eso est normado en la ordenanza y graficado en el plano. La ordenanza lo primero que establece es el lmite urbano. Narra o describe por donde va este lmite imaginario lo cual paralelamente se grafica en el plano. Lamentablemente a veces hay errores en la escala del plano. Por lo cual habr que recurrir a la ordenanza para averiguar por donde esta seala que pasa el lmite. El suelo urbano se va a regular por el plan regulador. As lo establece el artculo 57 de la LGUC: El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito. Por el momento estudiaremos lo que est fuera del lmite urbano. El Uso del Suelo No Urbano. Qu se puede hacer y qu no se puede hacer fuera de los lmites urbanos y por qu? El artculo 55, primera parte, de la LGUC seala (este artculo junto con el 57 son los ms importantes que tiene esta ley) Fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones... Esto, ya que el campo no es para levantar ciudades, o sea, se busca impedir el surgimiento de ciudades no planificadas. Para ello

se reserva el campo para la actividad agrcola. Esto, sin perjuicio de la existencia de varias excepciones, en que, cumplindose ciertos requisitos, si es posible construir. Algunas de estas excepciones estn sealadas en la parte segunda del artculo 55 salvo 1) aquellas que fueren necesarias para la explotacin agrcola del inmueble, o 2) para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o 3) para la construccin de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. Corresponder a la Secretara Regional de la Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos ncleos urbanos al margen de la planificacin urbana-regional. Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algn sector rural, o habilitar un balneario o campamento turstico, o para la construccin de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorizacin que otorgue la Secretara Regional del Ministerio de Agricultura requerir del informe previo favorable de la Secretara Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Este informe sealar el grado de urbanizacin que deber tener esa divisin predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Hay una serie de casos en que se puede construir, pero son excepcionales. La regla general es que est prohibido construir en suelo no urbano. Estas excepciones, por regla general, requieren de lo que se denomina un cambio de uso de suelo. Es decir, un terreno que, en principio, no es apto legalmente para construir, debe ser habilitado jurdicamente para poder realizar en l una construccin. Para eso se hace un cambio en el uso de suelo. Que se prohba la construccin no significa que este predio tenga una vocacin agrcola. No es lo mismo decir que en un predio ubicado en suelo No urbano est prohibida la construccin, que decir que ese mismo terreno solo puede ser destinado a actividades agrcolas, ganaderas o forestales. La ley lo que prohbe es la construccin, no prohbe desarrollar una actividad distinta a la agrcola. Se podra pensar que si no puedo construir son muy pocas las actividades que puedo realizar en el terreno. Pero en realidad no es as, ya que son muchas las actividades que no requieren de construccin, por ejemplo, cavar un hoyo para extraer ripio. Es esto ltimo actividad agrcola? No. El subsuelo no abarca las arenas superficiales. Esto sucede en la cantera de Lonco. Aun cuando este terreno estuviera allende el lmite urbano, se podra realizar, ya que no constituye construccin, pero tampoco es actividad agrcola, ya que lo que se prohbe es construir. Por ello hay que tener claro que prohibicin de construir no es igual a realizar solo actividades agrcolas, sino solo a levantar construcciones. Esto concuerda con la definicin de dominio, segn la cual, ste autoriza a usar, gozar y disponer de una cosa

arbitrariamente, pudindose realizar en ella todo aquello que no est expresamente prohibido por la ley. En consecuencia, si no se encuentra prohibido por la ley realizar un hoyo, se puede hacer. Adems la ley lo nico que prohbe es construir. En nuestro sistema hay un vaco normativo que no nos permite construir. Cual es el estatuto jurdico del suelo no urbano. Ello porque la ley da a entender que en el suelo no urbano solo se pueden desarrollar actividades relacionadas con la agricultura, pero, especficamente, solo prohbe construir. As la ley permite un sin nmero de actividades que no son agrcolas pero que tampoco implican construccin. Por ejemplo, en los costados de las carreteras hay predios donde se compra y vende madera, por lo que hay rumas de troncos, lo que no es construccin pero tampoco actividad agrcola, sino actividad comercial puesto que se compran y venden cosas muebles. Otro ejemplo, son las canchas de golf ubicadas fuera de los lmites urbanos. Constituye construccin la cancha de golf? Esto depender de lo que se entienda por construccin, hasta donde llega este concepto? Son los arcos de futbol de una cancha construcciones? El uso del suelo urbano se regula por lo establecido en los planes reguladores. El suelo No urbano, que est fuera del lmite urbano, no se rige por los planes reguladores. Recordar que hay casos en que no hay suelo no urbano ya que el lmite urbano coincide con el lmite comunal. Segn el artculo 52 Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea comunal. Por defecto, esta lnea determina el suelo No urbano. Qu ocurre con aquellos terrenos que estn fuera del lmite urbano? Se rigen por los principios generales segn los cuales con la propiedad se puede hacer todo aquello que no est prohibido. Luego, para saber qu es lo que se puede hacer habr que averiguar qu es lo que se encuentra prohibido, puesto que si no se encuentra nada prohibido podremos darle cualquier destino a nuestro predio. La principal prohibicin que existe es la que indica el artculo 55 de la LGUC. Esta norma seala que Fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones. Eso es lo que est prohibido. La misma disposicin establece una serie de excepciones. En este punto es necesario tener en cuenta la redaccin del inciso segundo del artculo en comento: Corresponder a la Secretara Regional de la Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos ncleos urbanos al margen de la planificacin urbana-regional. Esta disposicin induce a confusin toda vez que est diciendo que prohibicin de construir es lo mismo que darle un destino agrcola al predio. Agrega que el objeto de lo anterior es evitar que las subdivisiones y construcciones en los terrenos rurales no originen nuevos ncleos urbanos.

Pareciera ser que cuando la ley indica que est prohibido construir, est diciendo que no permite realizar ninguna actividad distinta a la agricultura, porque si le permite construir viviendas de los propietarios o las instalaciones que sean necesarias para la explotacin agrcola del predio. Esto se basa en la idea de que los terrenos rurales deben destinarse a la agricultura, entendiendo sta en un sentido amplio, es decir, no solamente como el cultivo de la tierra, sino que incluyendo la ganadera y la actividad forestal. Segn este razonamiento solo esto estara permitido (construir con fines agrcolas, por ende, desarrollar cualquier actividad con fin agrcola), ya que por el contrario, estara prohibido construir con fines ajenos a la agricultura. Pero lo que intenta demostrar el profesor es que esto no es as. Afirma que lo que prohbe la norma es construir , solo eso. No es necesario recurrir al espritu de la disposicin, o sea, averiguar la razn de por qu prohbe construir, ya que la ley es bastante clara: Solo prohbe construir. Por lo tanto, Qu puedo hacer en un terreno que est ubicado en un sector no urbano que la ley lo identifica como rea rural? Se pueden hacer todas aquellas actividades que no impliquen construccin. Esto no es lo mismo a sostener que dichos terrenos solo se pueden destinar a la agricultura. En consecuencia, se pueden desarrollar actividades de esparcimiento, deportivas, incluso hacer pedazo el terreno extrayendo toda su capa til (arena, ripio, o para hacer una laguna artificial), es decir, todo lo que no necesite construccin. Si siguiramos la interpretacin segn la cual solo pueden destinarse estos terrenos a la agricultura no podran desarrollarse dichas actividades. Este artculo 55 hay que complementarlo con lo que dispone el decreto ley 3516 . Dicho decreto regula la subdivisin de los predios rsticos que en una primera aproximacin podra pensarse que es lo mismo que hablar de predios rurales o no urbanos. Esto no es as ya que en este decreto se establece una delimitacin distinta de ambos conceptos. Por lo anterior, para efectos de este decreto habr que estarse a la definicin de predios rsticos consagrada en su artculo 1 segn el cual Los predios rsticos, esto es, los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites urbanos o fuera de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaso y del plan regulador metropolitano de Concepcin, podrn ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas. El plan regulador intercomunal es otro instrumento de planificacin que estudiaremos. Cada comuna tiene su plan regulador que determina el uso de los suelos, como deben desarrollarse las construcciones (su altura mxima), zonificacin que est permitida, cual es el ancho de las calles, es decir, de una serie de cuestiones que reglan el desarrollo y la forma de las comunas. Pero existen ncleos urbanos formados por varias comunas, como el caso del gran Concepcin, Chilln y Chilln Viejo, Puerto Montt y Puerto Varas, del gran Santiago, Valparaso y Via del Mar, Temuco y Padre las Casas, Villarrica y Pucn. En todos estos casos hay una mancha urbana que pertenece a dos comunas. Tcnicamente recibe el nombre de conurbacin.

La competencia del plan regulador comunal es el suelo urbano comunal. Esta planificacin debe estar de acuerdo con la planificacin de la comuna vecina. Ejemplo: Si Concepcin tiene un desarrollo importante hacia el norte, o sea, hacia Talcahuano, y esta comuna a su vez tiene un desarrollo industrial hacia el sur, se producir un conflicto. Por eso tiene que haber una armona. Otro caso de desarmona se dara si Concepcin proyecta una avenida hacia el norte, pero Talcahuano no la proyecta en su plano quedando todo sin poder concretarse. Por ello, cuando hay ciudades o manchas urbanas que pertenecen a varios territorios o comunas, debe existir una planificacin de nivel superior a la planificacin comunal. Incluso se ha llegado a plantear la necesidad de crear la institucin del Alcalde Mayor que gobierne todo el gran Santiago. Esta planificacin superior, se materializa en la existencia de los planes reguladores intercomunales. En consecuencia: habr un plan de cada comuna y un plan superior en jerarqua que norma todo el territorio intercomunal, toda la mancha urbana. Esto es necesario para entender la definicin de suelo rstico que da el decreto ley 3516. Esta disposicin seala que los inmuebles establecidos fuera de los planes reguladores comunales y fuera de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaso y el metropolitano de Concepcin podrn dividirse libremente. No obstante referirse a estos tres instrumentos, debe aclararse que no son los nicos planes reguladores intercomunales que existen en el pas. No obstante la ley solo seala estos tres -que son los ms importantes- para los efectos de esta definicin. Por lo tanto, hay un lmite urbano establecido en el plan regulador comunal y otro lmite establecido en el plan regulador intercomunal, ms amplio que el primero. La pregunta es Cul consideramos para los efectos de definir el predio rstico? El del intercomunal o el del local? Esto depender del lugar en que nos encontramos, del suelo de que estemos hablando. Habr que determinar en qu lugar del territorio nacional estamos. As, si estamos en Concepcin para determinar cul es el suelo rstico, habr que considerar el lmite establecido en el plan regulador metropolitano de Concepcin que abarca las comunas del gran Concepcin, esto es, Lota, Coronel, San Pedro de la Paz, Santa Juana, Talcahuano, Hualpen, Penco, Tome, Concepcin, Chiguayante, Hualqui. Este es lmite que habr que considerar para determinar si es un predio rstico. Para qu es necesario saber si el suelo es urbano o rstico? Para saber cual es el estatuto jurdico por el que se rige. Pero si estoy en Chilln, Considerar el lmite del plan regulador intercomunal de Chilln o del plan regulador comunal de Chilln? Se considerar el plan regulador comunal de Chilln ya que la ley al definir el suelo rstico no hace referencia al plan regulador intercomunal de dicha comunal. Solo seala algunos. Esto se debe a que el decreto ley es del ao 80, poca en la que haban muy pocos planes reguladores intercomunales en el pas, puesto que no haba ms conurbaciones. Caso: Qu necesito en Concepcin para saber cual es el uso que le puedo dar a un terreno que est ubicado en los cerros detrs de la Universidad? Hay que determinar primeramente si es suelo urbano o rstico. Para lo cual habr que

previamente ubicar por donde pasa el lmite del plan regulador intercomunal. Mucha gente incurre en errores, ya que toma en consideracin el lmite comunal, sin reparar en lo dispuesto por el artculo 1 del DL 3516, que hace referencia expresa al plan regulador metropolitano de Concepcin lo cual trae consecuencias nefastas dado que cada tipo de suelo tiene un rgimen jurdico distinto. Por ello hay que ser precisos en este sentido. Ahora bien, si est dentro del lmite del plano intercomunal ser suelo urbano. Puede entonces hacerse un proyecto de ciudad empresarial y condominios? En una primera aproximacin, tenemos que si el suelo es urbano tiene vocacin de construccin. Pero determinar si puede o no hacerse el proyecto mencionado, depender de lo que establezcan las normas del plan regulador. Pero se parte de la base que al menos se puede construir. Pero si fuera un terreno no urbano, partiramos del principio contrario, esto es, que no se puede construir, porque el artculo 55 de la LGUC prescribe que fuera de los lmites urbanos est, en general, prohibida la construccin, salvo las excepciones que la norma establece. Es cierto que no se puede construir o dar un destino distinto al agrcola, ganadero o forestal al suelo no urbano? Como dijimos el DL 3516, regula la divisin de los predios rsticos, que es una forma de disposicin de los mismos. Dice esta norma que los predios que resulten de una divisin (concepto estrictamente jurdico notarial, de un ttulo de dominio que dice que mi predio tiene una superficie x y que deslinda al norte con tal y tal propiedad, etc. y quiero, por ejemplo, vender una parte para lo cual debo dividirlo, esto dar origen a una divisin fsica, y donde antes haba un propietario ahora habr dos o ms dependiendo del nmero de lotes que se obtengan), quedarn sujetos a la prohibicin de cambiar su destino agrcola, ganadero o forestal, en los trminos establecidos en los artculos 55 y 56 de la LGUC. O sea, no pueden cambiar su destino en esos trminos. Y qu dice el artculo 55? Que lo que no se puede hacer es construir. Podr entonces cavar un hoyo? Hay una modificacin muy reciente que elimin una norma que sealaba que en los ttulos que den cuenta de una subdivisin haba que dejar constancia de la prohibicin establecida en el inciso anterior, o sea, la referente a la imposibilidad de cambiar de destino. Por eso en las escrituras de venta de un inmueble que provena de una subdivisin, se dejaba constancia, en una clusula, de que los predios objetos de la compraventa quedaban sujetos a la prohibicin de cambiar su destino en los trminos sealados en el artculo 55 y 56 de la ley general de urbanismo y construccin. Si no estaba esta clusula el notario no autorizaba la escritura, ni el conservador inscriba, porque de conformidad a lo dispuesto en el artculo 3 de este DL, los actos que se ejecutaren en contravencin a las disposiciones de la ley son absolutamente nulos. Y como la ley deca que haba que dejar constancia de la clusula, si esta no estaba, la sancin era la nulidad absoluta. Por el olvido de esta constancia haba muchos juicios de nulidad de las compraventas. Pero la ley 20.623, elimin la obligacin de dejar constancia de la prohibicin. No es que desaparezca la prohibicin. Lo que desaparece es la obligacin de escriturarla en los ttulos de transferencia. Los predios resultantes a una subdivisin quedan sujetos a la prohibicin de cambiar su destino en los trminos que sealan el artculo 55 y 56. Pero estas dos disposiciones en ninguna parte sealan que no puede drsele un destino distinto a la agricultura,

sino lo que dice es que no puedo construir (el 55) y el 56 seala que no se puede construir en los 35 metros contiguos a los caminos pblicos nacionales. Por qu entonces se produce esta doble interpretacin? Esto porque hace ms de 60 aos atrs si exista una norma que sealaba que los predios rsticos solo podan ser destinados a la agricultura, ganadera y a la actividad forestal. Ah si era clara la situacin. Pero esta norma fue derogada, quedando subsistentes un conjunto de disposiciones que presuponen la existencia de dicha norma. Hoy en da, partimos de la base de que no est prohibido desarrollar una actividad distinta a la agricultura, sino que lo que est prohibido es construir. (ver fallo villarrica park lake) Subdivisin de predios rsticos: Para subdividir un predio, ya sea porque se vender una parte de l, o bien, porque son varios los dueos que lo heredaron y quieren quedarse con un lote cada uno, es decir, quieren hacer una particin para lo cual ser necesario hacer previamente una subdivisin, lo primero que habr que determinar ser el lugar exacto donde est ese terreno, esto es, si est en una zona urbana o una no urbana. Ejemplo: Se tiene un terreno en una zona no urbana y se quiere lotear y vender parcelas de agrado, de 1 o de 0,5 hectreas, pero el ttulo de dominio dice que la extensin del terreno es de 10 hectreas. Como est fuera de la lnea intercomunal, el decreto ley 3516 dice que se puede subdividir libremente, a condicin de que se respete una cabida no inferior a media hectrea para cada uno de los lotes, esto es 5000 metros cuadrados. Que se pueda subdividir libremente, en principio, significara que puede hacerse una escritura de compraventa encontrar a alguien que quiera comprar, hacerse la escritura en la notara y luego inscribirla en el conservador de bienes races. Esto se desprende de lo establecido en el artculo 1, inciso 1 parte segunda del DL 3516 podrn ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas. Pero estos predios quedarn sujetos a la condicin de no cambiar su destino en los trminos del artculo 55 y 56, y el artculo 55 prohbe construir, entonces quin comprar si no se puede construir? Lo que sucede es que hay una serie de excepciones en el artculo 55, una de las cuales es que se puede construir siempre que se trate de la vivienda del propietario y de sus trabajadores. De manera que puedo comprar libremente esta parcela de agrado, construir una casa, tener vias, etc, sin infringir ninguna norma legal. Sin embargo, el DL 3516 debe complementarse con lo que dispone el artculo 56 de la ley 18755, que le da competencia al SAG para certificar el cumplimiento de la normativa vigente en los procesos de subdivisin. El decreto ley por una parte dice que puede dividirse libremente un predio no urbano, pero otra norma del ordenamiento jurdico le entregan facultades al SAG para que certifique que en el proceso de subdivisin se est cumpliendo con la normativa vigente.

Si el artculo 1 dice que se puede subdividir libremente Qu certificar el SAG? En la prctica el SAG obliga a que se le presente un proyecto de subdivisin, por lo que no se podr ir directamente a la notara cuando se encuentre un comprador, sino que primero habr que ir al SAG para que certifique que el proyecto de subdivisin cumple con la normativa vigente. Lo primero que se tendr que acreditar es que se es dueo del inmueble que se pretende subdividir, esto, ya que la ley dice que puede ser subdivido libremente pero por sus dueos. Cmo se acredita que se es propietario? Con una inscripcin de dominio con certificado de vigencia expedido con no ms de 30 das de anticipacin. Por esto, tampoco se podr ir directamente al SAG porque primero se debe contar con el certificado de dominio vigente. Pero si el ttulo est imperfecto se ser dueo de acciones y derechos. En resumen: Habr que ir en primer lugar al conservador de bienes races para obtener un certificado de dominio vigente para presentarlo junto con el proyecto ante el SAG. Este proyecto debe ser elaborado por un topgrafo o ingeniero agrnomo que cuente con competencia para hacer estos planos. Clase 3: El suelo no urbano comprende la mayor parte del territorio nacional y tiene una gran limitacin en el artculo 55 de la LGUC, segn la cual no se puede construir en l. El problema entonces es determinar el alcanza de esta excepcin. Esta es una excepcin dentro del ordenamiento jurdico ya que en el mbito privado se puede hacer todo aquello que no est expresamente prohibido por la ley. Adems por el derecho de dominio que permite usar, gozar y disponer de la propiedad arbitrariamente, salvo las limitaciones establecidas por la ley. En este caso hay una prohibicin de construir pero no es la regla general, por muy amplia que sea dicha prohibicin. Cual es su alcance? Tenemos el ejemplo de una pista de aterrizaje que no tiene nada que se levante sobre el suelo. Para la construccin de esta pista de aterrizaje lo ms probable es que se necesite un permiso de la direccin de aeronutica civil pues hay un reglamento que as lo establece. Se solicitar un permiso para la construccin de una cancha de aterrizaje o bien basta con ser propietario del terreno donde se emplazar y libremente construirla? Ejemplo: Fotografa muestra un campo en el que hay unos silos. Se necesitar permiso para construir? Lo primero que habr que averiguar es si est dentro de un lmite urbano o fuera de este. Luego el terreno en comento podra ser urbano o no serlo. Si es urbano habr que estar a lo que diga el plan regulador. Si est en suelo no urbano, estara permitido si se le considera necesario para la explotacin agrcola del inmueble (ver concepto de predio agrcola en los apuntes). Por qu es importante delimitar conceptualmente la agricultura? Porque en la medida que llegue a la conclusin de que es actividad agrcola, puedo realizar cualquier tipo de instalacin o construccin que sean necesarias para desarrollar dicha actividad. Esto no obsta a que pueda construirse otro tipo de instalaciones, pero para ello habr que recurrir a un procedimiento especial que se llama cambio de uso de suelo, que podra no autorizarse.

El cambio de uso de suelo est regulado en el mismo artculo 55 de la LGUC, especficamente en su inciso final. Ejemplo: Fotografa que muestra una casa en el campo: es probable que sea la vivienda del propietario del terreno, por lo que si este est ubicado en suelo no urbano, no requerir de autorizacin especial para su construccin. Otra fotografa muestra una Estacin de servicio en un terreno aparentemente no urbano: en ese caso habr que pedir cambio de uso de suelo, regulado en el inciso final del artculo 55 de la LGUC, ya que no tiene nada que ver con la actividad agrcola. Otra fotografa muestra un predio en el que hay un poste, un puente, un portn. Es dudoso que sean construcciones. Pero hay que ser cuidadosos con este criterio, se podra llegar a afirmar que un gran letrero publicitario es construccin? Es claro que es un inmueble, pero afirmar que es una construccin podra ser un tanto aventurado. Por lo anterior, ser necesario determinar el concepto de construccin. El plano metropolitano de Concepcin es un rea bastante extensa que abarca zonas urbanas y zonas rurales. Toda una zona que queda comprendida dentro de los lmites del plan regulador metropolitano de Concepcin. Si esto se relaciona con el decreto ley 3516 que seala que Los predios rsticos, esto es, los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites urbanos o fuera de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaso y del plan regulador metropolitano de Concepcin, tendremos que los terrenos rurales que estn dentro de los lmites del plan regulador metropolitano de Concepcin, no son predios rsticos para los efectos de la subdivisin de tales tipos de predios. Qu se puede hacer en estos terrenos rurales que estn fuera de los lmites urbanos establecidos en el plan regulador comunal de Concepcin pero dentro de los lmites del plan regulador intercomunal? Esta rea est regulada por el plan regulador intercomunal, el cual seala que algunas porciones corresponden a zonas de valor natural, otros a reas de extensin urbana, otros se califican de zonas de asentamientos agrcolas. Qu se puede hacer aqu? Hay que tener presente la primera parte del artculo 55 de la LGUC Fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores. Se refiere a los lmites urbanos, definidos en el artculo 52 de la LGUC que a su vez seala Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea comunal. En el caso que analizamos tenemos un plano intercomunal y varios comunales. Dentro de los comunales hay un rea que es urbana y otra rea que es rural. Qu se puede hacer? Segn el 55 Fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones. Por ende, se podr hacer todo lo que no est prohibido, es decir, todo lo que no sea construccin. Por qu entonces el DL 3516 nos da un concepto de predio rstico segn el cual estos son todos los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites establecidos fuera de los planes reguladores comunales y fuera

de los lmites establecidos en los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaso y Concepcin? Esta confusin se aclara teniendo presente que este decreto lo que hace es establecer normas sobre divisin de predios rsticos, solo regula estas materias. El resto es regulado por la LGUC. Entonces la diferencia que hace el DL 3516, es importante para determinar como se subdivide un predio, pero no para sealar que es lo que se puede hacer en dicho predio. Entonces, Cul es la superficie predial mnima que debe respetarse al subdividir un terreno ubicado dentro de los lmites del plan metropolitano de Concepcin pero fuera de los lmites urbanos del plan regulador comunal de Concepcin? La que diga el plan regulador metropolitano de Concepcin porque no se rige por el DL 3516 ya que conceptualmente los terrenos a que se refiere la pregunta formulada no son predios rsticos. Cul es la superficie para dividir un predio no urbano ubicado en la provincia de Los ngeles, en Chilln, o en cualquier parte del territorio que no est normado por los tres planes citados en el artculo 1 del DL 3516? La respuesta correcta es 0,5 hectreas. Pero si estamos en Santiago no aplica el artculo 3516 porque no hay predios rsticos. Teniendo presente que el DL 3516 solo regula la subdivisin de predios rsticos y que no aplica a los predios ubicados dentro de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaso y Concepcin, veremos como se subdividen estos predios. El DL 3516 seala los predios se subdividen libremente, pero ello no es tan cierto porque el servicio agrcola y ganadero mediante una resolucin interna ha establecido un procedimiento para verificar que las subdivisiones cumplan con la normativa vigente en la materia. Ello porque el artculo 46 de la Ley Orgnica del SAG 18755 as se lo ordena al sealar que El SAG certificar el cumplimiento de la normativa vigente. Esta normativa vigente establece 1) que el predio debe estar fuera de los lmites urbanos y 2)que la cabida de cada lote resultante debe ser de mnimo 0,5 hectreas. Pero como la ley dice que podrn ser libremente divididos por sus propietarios tambin 3) tendr que certificarse o comprobarse que quien presenta el proyecto de divisin es realmente propietario exclusivo del inmueble de que se trate. Para estos efectos antes de celebrar cualquier escritura que de cuenta de una subdivisin se debe ir al SAG y presentar un 1) proyecto de subdivisin, el cual va acompaado de un 2) certificado de dominio vigente, 3) un certificado de la direccin de obras municipales que acredita que se encuentra fuera de los lmites urbanos , de un 4) certificado del SII que acredita cual es la superficie que tiene el predio de acuerdo al catastro de bienes races agrcolas y, finalmente, va acompaado de unos 5) planos. Estos planos grafican la situacin actual y la situacin proyectada. Con estos antecedentes el SAG certifica que quien presenta el proyecto sea propietario de acuerdo a la inscripcin, que el predio est fuera de los lmites urbanos, y que el plano establezca que los lotes son de a lo menos 0,5 hectreas. Cumplidos estos

requisitos, con un timbre certifica que la subdivisin cumple con la normativa para subdividir los predios rsticos. Con el certificado anterior puedo elaborar la escritura que da cuenta de la subdivisin previo paso por el SII para que este organismo otorgue los roles provisorios de los lotes. Es decir, ni si quiera con la carpeta ya aprobada por el SAG se puede ir a la notaria, ya que primero se tendr que solicitar ante el SII que el rol matriz que tiene la propiedad que se subdivide, sea subdividido para dar origen a nuevos roles y de esta forma dicho organismo tenga noticia de lo que sucede con los inmuebles que hay en el pas. Solo cuando se tenga la asignacin de roles provisorios se puede ir a la notara o enviar la minuta para que se pueda agilizar la escritura. Este trmite ser necesario cada vez que se trate de separar un pedazo de un terreno que est inscrito como cuerpo cierto en el conservador de bienes races. Esto se aplica siempre que no sea la provincia de Concepcin, ya que est regulada por el plan regulador metropolitano. En consecuencia Cul es el procedimiento para subdividir un predio dentro de la provincia de Concepcin? Habr que estarse al procedimiento de subdivisin establecido en la LGUC, teniendo como dato esencial cual es la superficie predial mnima que establece el plan regulador metropolitano de Concepcin para cada uno de los sectores que all se identifican. El DL 3516, no obstante regular solamente la subdivisin de los predios rsticos, pareciera que tambin regula el uso del suelo rstico. En este sentido, el artculo 1 inciso penltimo seala que Los predios resultantes de una subdivisin quedarn sujetos a la prohibicin de cambiar su destino en los trminos que establecen los artculos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. . Antes haba que dejar constancia de esta prohibicin en la escritura de enajenacin de los lotes resultantes. Hoy esa norma se encuentra derogada, por lo que tal constancia no se exige, pero aun as, los notarios de todas maneras no autorizan escrituras de enajenacin, ni los conservadores inscriben escrituras de enajenacin que no se ajusten a las disposiciones de este DL. Por eso si no se acompaa la certificacin del SAG, no habr ninguna posibilidad de que la autorice un notario que tenga cierta experiencia. El contrato que se celebra sin la certificacin del SAG ser nulo? El notario no lo debera autorizar. Pero si llega a pasar una escritura as, qu efecto produce el incumplimiento de este requisito? El DL seala en su artculo 2 que Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinacin a fines urbanos o habitacionales de los predios sealados en el artculo primero, sern sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa. Las multas sern aplicables de acuerdo con las normas del Captulo IV del Ttulo I de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. No se refiere al incumpliendo del requisito de la certificacin del SAG. Ejemplo relativo al artculo 2 del DL 3516: Un terreno en la playa de media hectrea se vende a 3 amigos quienes construyen en l 3 casas. Se est cumpliendo la normativa

estudiada hasta ahora? Cambiara la respuesta si se vende a orillas de la playa media hectrea? Qu hay que saber en primer lugar? En primer lugar hay que saber si est o no dentro de los lmites urbanos. Si el terreno est fuera de los lmites urbanos y compro media hectrea puedo construir 3 casas? Si hay 3 dueos, pueden construir 3 casas? Se podra llegar a tener 10 dueos y construir 10 casas en el predio. Por ello, el artculo 2 del DL 3516 seala que quienes bajo cualquier forma quieran dar un destino habitacional o urbano a stos predios pueden ser sancionados con la multa que dicha disposicin seala e incluso con la demolicin. Muy pocas veces se aplica esta disposicin, pero se ha intentado aplicar. El clsico ejemplo es el del cura de Yumbl, que quiso construir fuera de los lmites urbanos el santuario de San Sebastin. Quiso trasladar el santuario. (LEER FALLO) Clase 4. Uso del Suelo No agrcola, cuando existe un plan regulador intercomunal. El plan regulador intercomunal es un instrumento de regulacin del territorio, de dos o ms comunas que conforman una unidad urbana. Se trata de un plan que se superpone al plan regulador comunal que aun no hemos visto, pero que ya anticipamos, regula las reas urbanas, no las no urbanas. Esto significa que dichas comuna tendrn un lmite comunal y un lmite del rea urbana comunal. El plan regulador comunal solo tiene competencia para regular las reas urbanas, no regula el uso del suelo no urbano. Sin embargo, no sucede lo mismo con el plan regulador intercomunal, el cual supone que existen dos o ms comunas, cada una con sus reas urbanas perfectamente delimitadas, pero que por estar relacionadas estas dos comunas, se hace necesario que exista una planificacin de nivel superior, que recibe el nombre de plan regulador intercomunal. Este est regulado en los artculos 34 y siguientes de la LGUC. Por ahora nos interesaremos solo en la definicin de esta planificacin que abarca el rea de dos o ms comunas que conforman una unidad urbana. Por definicin, este instrumento tiene competencia para regular las reas no urbanas que se encuentran entre las dos o ms reas urbanas. Es decir, la zona que se encuentra fuera de los lmites urbanos del plan regulador comunal, pero dentro del plan regulador intercomunal. Ejemplo: lo que se encuentra entre Penco y Tom. Esta rea est dentro del plan regulador metropolitano de Concepcin. Desde luego no es un rea urbana propiamente tal. Tampoco es un predio rstico porque est dentro de los lmites del plan regulador intercomunal de Concepcin, y segn el artculo 1 del DL los predios rsticos son los que estn fuera de los lmites urbanos establecidos en los planes reguladores comunales y fuera de los lmites establecidos en los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaso y Concepcin. En consecuencia, el rea que est fuera de los lmites urbanos de los planos reguladores comunales y dentro del plan regulador intercomunal no es urbana, pero tampoco es rstica. Se puede hacer todo aquello que no implique construccin o por el hecho de estar dentro de estar dentro de esta categora especial tiene adems un rgimen jurdico distinto?

El artculo 34 define el plano regulador intercomunal de la siguiente manera: Se entender por Planificacin Urbana Intercomunal aquella que regula el desarrollo fsico de las reas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana. De esta forma, es posible que el plan regulador intercomunal establezca algn tipo de regulacin del rea rural que abarca. Si es as habr que conocerla y saber cuales son estas regulaciones para determinar que es lo que se puede hacer en ella. Para estos efectos hay que conocer una disposicin ubicada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin, regulada por el Decreto 47 del ao 1992. Esta ordenanza es el reglamento de la ley general de urbanismo y construccin. En ella est cerca del 70% de las regulaciones urbansticas. En esta ordenanza se detalla cual es el contenido que pueden tener los planes reguladores. Es as como el artculo 2.1.7 seala en su inciso primero que: La Planificacin Urbana Intercomunal regular el desarrollo fsico de las reas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana, a travs de un Plan Regulador Intercomunal. Agrega El mbito propio de accin de este nivel de planificacin territorial ser el siguiente:. En las reas urbanas lo veremos cuando estudiemos dichas reas. Por el momento veremos el mbito propio de accin del plan regulador intercomunal en las reas rurales. Puede que esa rea rural est regulada por algn plano regulador intercomunal que establezca algn tipo de limitaciones. Esto ocurre cuando hay dos o ms comunas que se integran en una conurbacin, en este caso hay un plan regulador intercomunal que regula las reas urbanas pero que tambin puede regular ciertos aspectos de las reas rurales. Cuando hay estos planes intercomunales, qu se puede hacer en el rea rural? Sin perjuicio de la regulacin del artculo 55 de la LGUC, el plan intercomunal puede establecer una serie de limitaciones que son las establecidas en el artculo 2.1.7 de la OGUC, apartado 3, y de esas nos interesan las dos ltimas porque los artculos 2.1.17 y 2.1.18 sern estudiados al ver el suelo urbano. Qu puedo hacer en el rea rural? La letra c) dice que el plan regulador intercomunal puede establecer: La definicin de subdivisin predial mnima en los casos de los Planes Reguladores Metropolitanos de Santiago, Valparaso y Concepcin. Por qu razn? Porque el DL 3516 excluye a dichos territorios. En los dems planes reguladores intercomunales la subdivisin predial mnima en las reas rurales ser de 0.5 hectreas. Entonces si se tiene un terreno en la playa ubicado entre Penco y Tom y lo quiero subdividir, la cabida mnima de los lotes en que se divida, ser la que diga el plan regulador metropolitano de Concepcin.

La letra d) seala que los planes reguladores intercomunales podrn tambin: Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicacin del artculo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Puede, esto no significa que lo haga. Esta norma nos est diciendo que el plan regulador intercomunal puede, a piori, prever cuales son los usos alternativos permitidos en el sector rural en el evento de que el propietario pretenda cambiar el uso normal que tiene ese terreno. Ejemplo: Si pretendo instalar un Servicentro en la carretera camino a Cabrero, tendr que adquirir un terreno que pueda utilizar en esto. Pero resulta que en terrenos ubicados fuera de los lmites urbanos, en principio, no puedo construir, salvo las construcciones destinadas a la vivienda del propietario y las necesarias para explotacin agrcola del inmueble. Cul es entonces la solucin? La solucin la entrega el artculo 55 de la LGUC, que en su inciso final establece la posibilidad de cambiar el uso del suelo de los terrenos. Esta disposicin prescribe que Las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los lmites urbanos, requerirn, previamente a la aprobacin correspondiente de la Direccin de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretara Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrcola que correspondan. Est diciendo, que si bien en principio no se puede construir, es posible realizar construcciones industriales, recurriendo al inciso final del artculo 55 que admite la posibilidad de efectuar construcciones. Al decir que admite la posibilidad, nos estamos refiriendo a que existe un mecanismo para solicitar el cambio de destino. No se est diciendo que se tenga el derecho al cambio de destino. Se puede solicitar, y se conceder bajo la condicin de que exista un informe favorable de la secretara regional ministerial de vivienda y urbanismo y del servicio agrcola y ganadero. Por ejemplo: Luego del cierre del aerdromo de cerrillos hace 10 aos atrs, una persona frente a la alta demanda por pistas de aterrizajes, compr un terreno para instalar una pista, entre Santiago y Rancagua en un terreno rural. Lo anterior, lo hizo pensando en hacer uso del cambio de uso de suelo regulado en la disposicin que estamos comentando. Ahora bien, permite esta norma, que el uso de suelo se cambie para instalar un aerdromo? Si, porque est dentro del concepto de equipamiento. Este es un concepto muy amplio que comprende todo lo que sirve para el desarrollo de las ciudades, como el comercio, servicio, hospitales, artesanos, etc. (Construcciones destinadas a complementar las funciones bsicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala). Esta persona no tena derecho a que se le autorizara el cambio de uso de suelo porque no se trataba solo de la pista de aterrizaje, sino que adems necesitaba de una torre, hangares, instalaciones que quedan dentro de la prohibicin de construir, ya que precisamente son construcciones. Sucedi que el SAG no le dio la autorizacin, es decir, inform negativamente basado en una consulta a los vecinos, quienes eran todos propietarios de vias y alegaron que el despegue y aterrizaje de aviones contaminara las vides. Y como el SAG tiene la funcin de proteger los cultivos, no dio el visto bueno al cambio de uso de suelo, informando negativamente. De esta forma, la idea del propietario de este predio de instalar un aerdromo se vio abortada. Poda alegar que se le priv de su derecho a construir? No, porque el tena una mera expectativa que se va a concretar cuando el SAG y la SEREMINVU informen favorablemente, dando luz verde al cambio de uso de suelo.

Sin embargo, eventualmente, podra reclamar bajo el supuesto establecido en el artculo 2.1.7 apartado 3, letra d) de la OGUC que seala que el plan regulador intercomunal puede anticipar los usos permitidos cuando se solicite el cambio de uso de suelo. Qu puede hacer el plan regulador intercomunal? Fijar que reas rurales podrn ser objeto de cambio de uso de suelo y establecer los usos de suelo que sern admitidos si este se solicita dicho cambio y se aprueba por la SEREMINVU y el SAG. En consecuencia, podra ser que el plan regulador intercomunal haya establecido que en ese sector estaba permitido cambiar el uso del suelo para construir equipamiento de un aeropuerto. As, el seor podra alegar que el compr el terreno porque el plan regulador prevea que en ese sector se poda instalar lo que deseaba construir si se peda cambio de uso de suelo. En otras palabras el plan regulador intercomunal podra establecer que en la zona X se admite una infraestructura de transporte areo si se pide el cambio de uso de suelo. Si as es, este terreno seguir siendo rural y seguir existiendo la obligacin de solicitar el cambio de uso de suelo, pero si este se pide est previsto por qu usos se puede cambiar. La pregunta que habra que hacerse es la siguiente: Si el plan regulador intercomunal estableci los usos de suelo para los efectos de la aplicacin del lo dispuesto en el artculo 55, deja de ser una mera expectativa y pasa a tener un derecho adquirido en trminos de que este seor poda realizar aerdromo ya que se autoriza el cambio de uso de suelo con ese fin? O aun as, la autoridad, no obstante estar admitida esa posibilidad, podra no autorizarla por tal y cual razn (en el ejemplo, por lo de los vecinos con via) y como la ley dice que debe contar con el informe favorable para poder cambiar el uso del suelo, verse impedido de construir por esta decisin? La opinin supone conocimientos de derecho administrativo. Si aun en este caso la SEREMINVU y el SAG tienen que dar el visto bueno, para qu entonces el plan regulador intercomunal se va a dar el trabajo de preveer los usos admitidos en caso de cambios en el uso del suelo? (hay que destacar que si prev los usos de suelo solo podr autorizarse estos, pero no el cambio para darle un uso distinto a los previstos. Lo que se discute es si el plan regulador intercomunal prev ciertos usos en caso de solicitarse el cambio de uso, puede aun as la autoridad competente dar informe negativo ante la solicitud para justamente cambiar el uso del suelo a uno previsto por el plan). Este es un doble mecanismo de limitacin: Con el primero el plan anticipa los usos a los cuales se puede cambiar un determinado suelo, ponindole lmites a las facultades de la SEREMINVU y del SAG, en el sentido, de que solo puede autorizar el cambio para los usos previstos. El segundo, consiste en que cuando dichos organismos actan en una situacin concreta, analizando frente a un proyecto si conviene o no conviene el cambio de uso de suelo, lo hacen teniendo en consideracin los usos que previamente el plan regulador intercomunal ha establecido. Ejemplo resumen: Puedo o no puedo instalar una industria en un sector rural? La respuesta es, en principio, no, no tengo el derecho para hacerlo. Pero no obstante, puedo pedir el cambio de uso de suelo, para lo cual habr que analizar si en dicho sector hay o no un plan regulador intercomunal. Si lo hay, habr que ver si en dicho plan se hizo o no se hizo uso de la facultad otorgada en el artculo 2.1.7 apartado 3, letra d), esto es, prever el uso de suelo se admitir en caso de que se solicite el cambio de uso de suelo, ya que puede que no se haya regulado nada.

Si no hay plan regulador intercomunal se aplicar el artculo 55 inciso final, segn el cual habr que solicitar el cambio de uso de suelo al departamento de obras municipales, el cual lo autorizar previo informe favorable de la SEREMINVU y del SAG. Si hay plan regulador intercomunal habr que ver si estn previsto los usos puede concederse el cambio de uso de suelo. Si no est normado se sigue la regla del artculo 55 inciso final. Si est normado habr que ver si el plan permite el cambio de suelo para instalar industrias. Pero si adems se est en el plan regulador intercomunal de Santiago, Valparaso o Concepcin tengo otra regla especial, que es la de la subdivisin predial mnima. (LEER FALLO VILLARRICA PARK LAKE). Clase 5. Para determinar que es lo que se puede hacer en el suelo no urbano habr que tener presente las normas del plan regulador intercomunal, si lo hay. Si no lo hay, tendremos que tener presente lo que dispone el artculo 55, segn el cual no se puede construir. Sin embargo, esta misma disposicin en su inciso final, establece un procedimiento para cambiar el uso del suelo. Este procedimiento se encuentra reglamentado en el artculo 2.1.19 y el 3.1.7 de la OGUC. Cada vez que se quiere cambiar el uso del suelo se debe, en primer lugar, saber lo que dice el instrumento de planificacin territorial respectivo. Al respecto habr que tener presente si se trata del plan regulador metropolitano de Santiago, Valparaso y Concepcin. Si es as, adems debe considerarse lo dispuesto por el artculo 2.1.7 segn el cual hay que ser cuidadoso en relacin con la subdivisin, ya que queda fuera del concepto de predio rstico que nos entrega el DL 3516. Teniendo ms o menos claras estas distinciones podemos analizar lo que ocurri en el caso del hotel Villarrica Park Lake. Una vecina interpone recurso de proteccin porque toma conocimiento de que en el predio continuo al suyo se construir un hotel, lo cual le sorprende, puesto que segn ella el plan intercomunal no lo permite. Jurdicamente alega la violacin a la garanta de no discriminacin en materia econmica, al derecho a vivir en un ambiente libre de contaminacin, al debido proceso y al derecho de propiedad. La empresa propietaria aleg que haba cumplido con la ley, toda vez que haba solicitado el cambio de uso de suelo al SEREMINVU y al SAG, organismos que se la haban dado. Pero qu deca el plan regulador intercomunal? Haba previsto para que fines o usos se poda dar el cambio de uso de suelo? Cul era el destino que tena segn el plan regulador? El destino era reas verdes. Por qu entonces se autoriz el cambio de uso de suelo para la construccin del hotel? De acuerdo al artculo 2.1.7 apartado 3 letra d) cual es la competencia que tiene un plan regulador intercomunal? Los planes reguladores intercomunales pueden establecer la cabida predial mnima, pero solo en Santiago, Valparaso y Concepcin. Adems pueden establecer los usos de suelo, para los efectos del artculo 55 que a su vez regula como se puede cambiar el uso del suelo, de terreno ubicados fuera de los lmites urbanos.

En otras palabras, lo nico que puede hacer el plan regulador intercomunal, adems de esas tres cosas (a, b, c) es establecer que si se quiere cambiar el uso de suelo lo permitir para tal y tal fin. Del fallo pareciera desprenderse una cosa distinta: El plan regulador estableca que en esa rea rural se permitan las reas verdes, pero la empresa se acogi a las normas de cambio de uso de suelo del artculo 55 y como este permite la actividad turstica se concede esta autorizacin. Pero acaso el plan regulador no deca que solo podan existir en reas verdes, casetas o cosas complementarias con la actividad de playa que ah se poda realizar? Sucede que la norma en que se funda el fallo fue modificada por el decreto supremo 10 del 23-05-09. Esta informacin es muy relevante para el anlisis de la sentencia. Antes de esta modificacin la ordenanza no separaba la competencia del plan regulador intercomunal entre la zona urbana y la rural. Solamente indicaba que es lo que poda hacer el plano intercomunal en trminos generales. Y como en trminos generales el artculo 34 de la ley dice que el plan regulador intercomunal tiene competencia para regular las reas urbanas y rurales. Haciendo uso de esta amplia facultad, estos planes intercomunales, incluyendo el de Concepcin, entraron a regular las reas rurales, estableciendo cuales eran los usos admisibles, no los usos que podan ser admisibles si haba cambio de uso de suelo. Se entendi que eso no era correcto porque la planificacin regula los asentamientos urbanos, no regula el resto del territorio comunal. Como cambi la ptica modificaron la OGUC y le dieron el actual contenido. Para poder realizar un anlisis debemos saber cuando se aprob el plan regulador que interesa en este caso, en especial, si se aprob bajo la vigencia del texto actual de la ley o bajo la vigencia de los textos anteriores. Es as como el plano deca que esa porcin del rea rural se destinara a reas verdes, pero bajo la normativa actual el plan regulador intercomunal no puede indicar cual es el destino del rea rural, sino que solo puede sealar qu destino o uso se le puede dar al suelo, en el evento de aprobarse el cambio de uso de suelo. Con ese fallo hoy en da se podran hacer maravillas, pero va contra el texto actual de la norma. Si la vecina hubiera reclamado hoy, hubiere ganado el juicio. Actualmente si se aprobara un nuevo plan regulador intercomunal y se pidiera el cambio de uso de suelo, habra que ir a dicho plan para saber si se admite o no se admite el uso que se est solicitando. Si dijere que los usos alternativos permitidos son reas verdes y actividades complementarias, no se podra recurrir al artculo 55 LGUC, porque entra en contradiccin con lo que establece la planificacin. Cambio de destino y subdivisin predial mnima. Excepciones. El artculo 55 LGUC tambin establece la posibilidad de que el cambio de destino vaya acompaado de una autorizacin de subdivisin en menos de 0,5 hectreas. Esta hiptesis est regulada en el inciso tercero de esta norma, y no hace sino dar contenido a lo establecido en el artculo primero, inciso segundo, letra e) del DL 3516, que admite la posibilidad de efectuar subdivisiones en menos de 0,5 hectreas en los casos que seala el artculo 55. Ya sabemos que por regla general, solo se permite la divisin de un predio rstico en no menos de 0,5 hectreas. Pero no se puede desconocer que hay situaciones en que es indispensable autorizar subdivisiones en menos de esta cabida, ya que media hectrea es ms o menos la mitad de una manzana. Quizs para construir una posta no sea necesaria esta cantidad, o bien, para construir viviendas en un sector apartado de la ciudad

necesito lotes ms pequeos (A mayor extensin mayor costo), como por ejemplo, viviendas sociales para campesinos. Pero como el DL limita la cabida mnima del terreno, se hace casi imposible la construccin de esas viviendas, por el elevado costo que implicara. Si, por ejemplo, la junta de vecinos o el sindicato de pescadores artesanales de la caleta de punta de lava pies, le pide que a un propietario que le venda un pedazo de terreno para construir una sede social, esta persona, en principio, le tendra que vender un sitio de una cabida de a lo menos 0.5 hectreas. Pero para estos casos hay una serie de excepciones en el artculo 1 del DL 3516, segn las cuales, cuando se hagan subdivisiones con el objeto de transferir terrenos a una organizacin territorial sin fines de lucro, a un sindicato, a una municipalidad o a los descendientes para construir viviendas, entre otros, la cabida de los sitios que se vendan podr ser inferior a 0.5 hectreas. Entre estas excepciones, la de la letra e), establece que en los casos que seala el artculo 55 de LGUC, tambin se podr subdividir en terrenos de menos de 0,5 hectreas. Esta letra e) se refiere al inciso tercero del artculo 55 que seala que cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algn sector rural, o habilitar un balneario o campamento turstico, o para la construccin de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorizacin que otorgue la Secretara Regional del Ministerio de Agricultura requerir del informe previo favorable de la Secretara Regional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Este informe sealar el grado de urbanizacin que deber tener esa divisin predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Es importantsimo destacar que las excepciones a la subdivisin en terrenos de una cabida mnima a 0,5 hectreas establecidas en artculo 1 del decreto ley 3516, no autorizan, por regla general, la construccin en los terrenos resultantes. Ello, por aplicacin del inciso penltimo de dicha disposicin, segn la cual los predios resultantes de una subdivisin quedarn sujetos a la prohibicin de cambiar su destino en los trminos de los artculos 55 y 56 de la LGUC. En cambio, en el caso de las excepciones del artculo 55, se trata de una subdivisin en menos de 0,5 hectreas que s autoriza la construccin en los terrenos resultantes, ya que lo que se regula es una subdivisin con cambio de uso de suelo, una subdivisin para construir con los fines previstos en este artculo. El DL 3516 contempla una excepcin segn la cual se puede vender menos de 0,5 hectreas al propietario de un predio vecino con la condicin de anexar lo que se adquiera a dicho predio, o sea, para correr el cerco; si fuera un vecino que quiere adquirir menos de 0,5 hectreas tendramos que ver si est en alguna de las hiptesis establecidas en el artculo 55 de la ley y reglamentadas en el artculo 2.1.19 de la ordenanza. Esta excepcin est consagrada en la letra f) del inciso 2 del artculo 1 del DL 3516 que prescribe f) Cuando se trate de enajenaciones de retazos de terrenos de un predio para anexar al predio rstico contiguo, siempre que la superficie de terreno que conserve el dueo del predio que se divide no sea inferior a la indicada en el inciso anterior; caso en el cual dicho retazo no podr enajenarse.

Excepciones del artculo 55 de la LGUC, en relacin con el artculo 1, letra e) del DL 3516: a) Cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas. Es una excepcin muy antigua que hoy en da casi no se da en la prctica. Sera el caso, si por ejemplo, celulosa Arauco estimara que es muy costoso el traslado de los trabajadores desde Concepcin, Los ngeles y Chilln a la planta, razn por la cual decidiera construir una poblacin en Nueva Aldea o Quinchamal, que es un sector rural que est fuera de los lmites urbanos de Chilln Viejo, comuna a la cual pertenece. Si luego de construir esta poblacin quiere vendrsela a sus trabajadores, los sitios tendran, en principio, 0,5 hectreas de cabida. Necesitara un enorme pao para construir la cantidad de viviendas necesarias para albergar a los trabajadores ya que cada casa tendra que estar en un sitio de 5000 metros cuadrados. Para evitar esto, se recurre a esta excepcin, que permite subdividir en menos de 0,5 hectreas cuando se trate de complementar con viviendas una actividad industrial. Esta hiptesis se daba antiguamente cuando las vas de comunicacin no eran tan expeditas como lo son en la actualidad. As por ejemplo, se construan grandes campamentos mineros cercanos a los yacimientos que se encontraban alejados de las ciudades en las que vivan los trabajadores. Posteriormente estos campamentos pasaron a ser ciudades. b) Dotar de equipamiento a algn sector rural. Esto se da cuando una municipalidad desea construir en un sector rural una escuela o instalar una posta o una sede vecinal o se desea desarrollar cualquier actividad complementaria a las residencias del sector rural, como una iglesia. Este ltimo es un caso tpico, en el cual se debe transferir un pedazo de terreno a las corporaciones sin fines de lucro formadas por la iglesia. El decreto ley 3516 tambin permite transferir a las corporaciones sin fines de lucro sitios de cabida menor a 5000 metros cuadrados, pero la subdivisin por esta va no autoriza la construccin. En cambio, las excepciones del artculo 55 que estamos analizando si autorizan la construccin ya que son subdivisiones con cambio de destino. Es decir, subdivisiones para construir viviendas, para equipamiento rural, o para habilitar un balneario o campamento turstico. (Hay que recordar que todos los lotes resultantes de una subdivisin deben tener, en principio, una superficie no inferior a 5000 metros cuadrados. Si se va a vender hay dos posibilidades: que el que compra haga el proceso de subdivisin o lo haga el vendedor. Si lo hace el vendedor y se reserva para su actividad agrcola un lote, ste debe respetar la cabida mnima de 5000 metros cuadrados. Para el resto de las actividades puede dividir en menos de esta cabida siempre que lo autoricen). (En zonas urbanas no rige el 3516, ya que este regula la subdivisin de predios rsticos que por definicin estn fuera de los lmites urbanos. En la zona urbana rige el plan regulador comunal, que puede regular la cabida mnima). (Si herederos quieren subdividir un terreno en menos de 5000 metros cuadrados, debe revisarse las excepciones del DL 3516 y las del artculo 55 de la LGUC, para ver en cual se podra camuflar esta subdivisin.) c) Para habilitar un balneario o campamento turstico.

d) Para la construccin de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. Esta hiptesis se introdujo el ao 2003. Fuera de los lmites urbanos est, por regla general, prohibido construir, y al respecto existe la discusin entre quienes opinan que esta prohibicin implica que no se le puede dar un destino distinto al agrcola a dichos terrenos, y entre quienes sostienen que se puede desarrollar en ellos todas aquellas actividades que no requieran construccin. Por qu existe esta prohibicin de construir? Esto se deduce del inciso segundo del artculo 55, que seala Corresponder a la Secretara Regional de la Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos ncleos urbanos al margen de la planificacin urbana-regional. Si se permitiere indiscriminadamente la construccin en el campo, como este no est regulado y las ciudades si, las empresas del rubro construccin optaran por hacerlo fuera de las ciudades porque, justamente, hay menos restricciones. As, para evitar que los ncleos urbanos se expandan indefinidamente, con los costos que ello implica (se necesitar incluso ms personas para recoger la basura, ms servicios comunitarios,etc.), se crea un lmite urbano allende el cual no est permitido construir. Si no estableciera esta prohibicin la planificacin no tendra sentido. Sin embargo, el artculo 55, como excepcin, permite construir fuera de la ciudad viviendas sociales y viviendas de hasta 1000 unidades de fomentos que cuenten con los requisitos para acceder al subsidio del estado. Cul es la razn de esta excepcin? Ella responde a las malas polticas habitacionales del SERVIU, implementadas hace unos 10 aos atrs. Antes solo existan las 3 primeras excepciones. Pero el SERVIU constat que el alto precio del suelo urbano impeda que el estado adquiriera terrenos para la construccin de viviendas sociales debido a la falta de recursos. El suelo urbano cuesta entre 0,5 a 0,7 UF el metro cuadrado aproximadamente, esto es entre 114.610.000 y 160.454.000 de pesos la hectrea, mientras que en el suelo rural la mejor hectrea no cuesta ms de 4 o 5 millones de pesos. Ante esto, el SERVIU comenz a comprar terrenos fuera del lmite urbano, es decir, en el suelo rural, y a solicitar el cambio de uso de suelo de conformidad al artculo 55 de la LGUC. Frente a esta prctica, contralora seal que estaba hacindose uso de un procedimiento que no estaba destinado al fin pretendido por el SERVIU, ya que la posibilidad de construir viviendas solo es para complementar una actividad industrial (antes de la introduccin de la excepcin que estamos estudiando). Declar contralora que en los terrenos adquiridos no se podan desarrollar los proyectos de viviendas sociales que el estado pretenda iniciar. O sea, no poda recurrir al procedimiento de subdivisin y cambio de uso de suelo del artculo 55 para construir viviendas sociales. Si bien el inciso cuarto permite el cambio de uso de suelo para la construccin de poblaciones, estas deben respetar la cabida de 5000 metros

cuadrados. Es decir, es sin subdivisin en lotes de menos de dicha cabida. Es el inciso tercero el que permite la subdivisin en menos de 0,5 hectreas. Frente a esta situacin el SERVIU inici las gestiones para que se enviara un proyecto de ley con el objeto de introducir esta excepcin en el artculo 55, la que finalmente fue aprobada por el congreso. Con esto se logr superar la traba impuesta por contralora. El problema es que de esta forma se vulnera el fin por el cual se prohbe la construccin en suelo rstico, cual es, evitar que surjan nuevos ncleos urbanos o que estos crezcan en forma desmedida, ya que por va de esta excepcin, al comprar terrenos rsticos y cambiar su destino para construir viviendas sociales se est haciendo crecer las ciudades. La problemtica que se genera es, quizs, mayor a aquella que se busca solucionar, toda vez que este crecimiento va artculo 55, es inorgnico al no estar amparado por la planificacin, ni previsto por ella. Por el contrario, se va produciendo a medida que se necesita aumentar el nmero de viviendas sociales. La solucin correcta hubiese sido comprar terrenos fuera del lmite urbano y gestionar con la municipalidad un cambio de dicho lmite e incorporar dichos terrenos al suelo urbano. Pero claramente esta solucin es ms engorrosa, ya que requiere estudios, y trmites que demoran mucho tiempo. As, por la va que se hizo es ms fcil, ya que basta con recurrir al SEREMI de Agricultura, quien solicita un informe favorable de la SEREMINVU que debe indicar cual es el grado de urbanizacin con el que debe contar este proyecto, lo cual no demora ms de 6 meses. Esto significa que desde hace ya diez aos, una empresa constructora puede comprar un terreno en el suelo rstico y destinarlo a la construccin de viviendas sociales, es decir, viviendas econmicas que tienen una tasacin no superior a las 400 UF o 520 UF si son viviendas sociales en departamento. Tambin podran construirse viviendas de hasta 1000 UF siempre que cumplan con los requisitos para acceder al subsidio habitacional. Este requisito consiste en que deben contar con permiso de construccin. Problema: Un vecino quiere comprar un sitio para la construccin de su casa. Se puede subsumir en alguna de las excepciones? Al parecer no. La nica que podra servir es una que est en el decreto 3516 que permite venderle un sitio de hasta 500 metros cuadrados a un ascendiente o descendiente, para acceder al subsidio rural. Pero esto implica una prohibicin de venta de 5 aos. (artculo 1 3516 letras e), f) g).) Por lo que no nos sirve. Como esta excepcin del artculo 55 de la LGUC habla de viviendas, es decir, requiere a lo menos dos unidades, podra presentarse un proyecto en que se pretenda construir 2 viviendas de hasta 1000 unidades de fomento ante el ministerio de agricultura, el cual pide informe, el cual es favorable. En este caso agricultura dictar la resolucin que autoriza la construccin de estas dos viviendas en un terreno de 500 metros cuadrados para cada una de las viviendas. En esta hiptesis podra vender uno de estos terrenos una vez que se autoriza la construccin, para que luego el comprador materialice tal construccin. La cuestin es: Debe construirse la vivienda y esta debe ser aprobada para que se pueda venderse el lote; o basta con que la SEREMI de agricultura apruebe el proyecto para poder vender el lote y despus postergar para una segunda fase la construccin de la vivienda por parte del comprador?

La respuesta la encontramos en los artculos 2.1.19 y 3.1.7 de la OGUC. Si se diera la segunda hiptesis se abre la puerta al abuso de la disposicin puesto que difcilmente se controlar que despus de la venta el comprador construya la vivienda, o bien, que esta sea de hasta 1000 UF. Para que la norma opere la ley o la ordenanza debera decir que mientras la direccin de obras no haga la recepcin las viviendas y constate que efectivamente estas se construyeron las que cumplen con los requisitos que establece la ley, el notario no autorizar la venta, ni el conservador autorizar la inscripcin de la escritura pblica en que conste la transferencia de estos lotes porque la condicin no se ha cumplido. Si una norma que establezca la condicin planteada no existe, la forma de venderle a un vecino sera pedir la autorizacin para subdividir en menos de 0,5 hectreas con el objeto de construir dos viviendas sociales o de menos de 1000 UF que cumplan con los requisitos para acceder a los subsidios del estado, pero que dicha construccin no se lleve a afecto mientras no se obtenga la autorizacin. Una vez obtenida esta se vende para el lote para que el comprador construya. Bajo qu estatuto quedan estos terrenos en que se ha autorizado la subdivisin en menos de 0,5 hectreas? Ejemplo: Una empresa constructora compra un terreno en un sector rural, abre un pasaje, construye 8 viviendas sociales de 400 UF, se acoge al inciso 3 del 55, obteniendo la autorizacin. Ejecuta el proyecto y luego hace las transferencias de cada lote que tienen 500 metros cuadrados. Qu pueden hacer en su terreno los adquirientes de estas viviendas? Bajo que normas va a poder utilizar el suelo? Se puede ampliar o construir un negocio o una vulcanizacin? Para eso sirve la planificacin, para conciliar los intereses, pero esto es suelo rural cuyo uso ha sido cambiado. Qu regula el suelo cuyo uso se ha cambiado a la construccin de viviendas sociales? Esta rea no est normada, por lo que no se sabe exactamente que se puede hacer o no hacer. Cuando se presenta este problema no queda otra solucin que ampliar el lmite urbano para incorporar estas reas al suelo urbano y poder regularlo. Como no estn reguladas estas reas, el estado debe dictar una serie de normas especiales que le permiten irlas urbanizando y regulando. Lo que debiera hacerse es, primero, confeccionar un plano para que las construcciones se adapten este y no el plano se adapte a las construcciones, ya que es muy difcil regularizar. (Leer 2.1.19 y 3.1.7 para saber si es posible transferir los lotes con el proyecto aprobado o se necesita primero construir para despus poder transferir). (DL 3516- articulo 55-2.1.7 apartado 3 letra d) -2.1.19-3.1.7)

EL SUELO URBANO: La norma fundamental est en artculo 57 de la LGUC. Es la piedra angular de la planificacin. Es la norma que nos obliga a respetar el plan. Este artculo 57 dispone: El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito.

Se refiere al uso del suelo urbano en las reas urbanas. Las reas urbanas son las que se encuentran al interior de los lmites urbanos. Pero primeramente volveremos sobre el artculo 52 que establece que existen reas de extensin urbana que conforman los centros poblados. Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente ley y de la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea comunal. As se tiene el rea urbana y el rea de extensin urbana, las cuales son separadas del resto del territorio comunal por el lmite urbano. El rea urbana la fija el plan regulador comunal. Las zonas de extensin urbana son de competencia del plan regulador intercomunal porque as lo dispone el artculo 2.1.7 de la OGUC. Qu es el rea de extensin urbana? Es una zona de reserva para proyectar el crecimiento de una ciudad; hacia donde crecer la ciudad. A medida que van creciendo van requiriendo terreno para las nuevas construcciones, porque es muy difcil reciclar la ciudad, ya que es caro. Para eso existen las zonas de reserva establecidas en la planificacin intercomunal como reas de extensin urbana. Por qu lo establece el plan regulador intercomunal? Porque as lo establece la OGUC. Clase 6. El rea de extensin urbana es suelo urbano pero que tiene una caracterstica especial que fluye del artculo 2.1.7 de la OGUC, que consiste en que no obstante ser suelo urbano, su definicin es de competencia de los planes reguladores intercomunales. El artculo 2.1.7 regula tambin cual es la competencia de estos planes en las zonas rurales ubicadas fuera de los lmites urbanos. Este artculo seala: El mbito propio de accin de este nivel de planificacin territorial ser el siguiente: 1. La definicin del lmite del territorio comprendido por el respectivo Plan Regulador Intercomunal. 2. En el rea urbana: a) La definicin de los lmites de extensin urbana, para los efectos de diferenciar el rea urbana del resto del territorio, que se denominar rea rural. Esto no deja de ser curioso, ya que la regulacin del suelo urbano corresponde al plan regulador comunal. El plan regulador intercomunal solo tiene competencias limitadas de coordinacin de los distintos suelos que conforman la unidad urbana, por lo que no hace una regulacin detallada, la cual corresponde al plan regulador comuna. Las reas urbanas que regula este ltimo plan estn conformadas por la sumatoria de las sealadas en el plan regulador comunal ms estas extensiones que agrega el plan de regulador intercomunal y que se denominan zonas de extensin urbana.

Tenemos entonces que hay un suelo urbano propiamente tal, que est definido por el plan regulador comunal, pero adems hay otra categora de suelo urbano denominado zonas de extensin urbana que se agrega al suelo urbano, pero que no estn definidas como tales por el plan regulador comunal sino que por el plan regulador intercomunal. Por lo anterior, se da la paradoja que si en el territorio comunal no hay un plan regulador intercomunal, no puede haber, por definicin, zona de extensin urbana , ya que para que stas ltimas existan deben ser fijadas por el plan regulador intercomunal, jams por el comunal. Qu consecuencias se derivan de esta situacin? Como estas zonas de extensin urbana tienen por objeto reservar terrenos para la expansin futura de la ciudad, si no hay plan regulador intercomunal (que existe en aquellas zonas en que hay dos o ms comunas que forman una sola unidad urbana) como en Los ngeles, Osorno, etc., Cmo pueden definir el lmite urbano? Qu importancia tiene que un terreno que est en los suburbios de una ciudad quede fuera o quede dentro del lmite urbano? Por regla general, lo ideal sera que el terreno quede dentro del lmite porque all se puede construir, mientras que fuera de este en principio no se puede construir. Podra el plan regulador, por mucho que tenga competencia para hacerlo, determinar que el lmite urbano pasa, por ejemplo, por la Plaza Acebedo y que todo lo que est ms all es rural? El plan no puede desconocer la realidad , dejando fuera del suelo urbano lo que conforma tradicionalmente la ciudad. Puede que haya algn margen que sea discutible. Es en estos lugares donde se producen problemas, ya que los propietarios estarn interesados en que sus terrenos queden incorporados al suelo urbano. Puede discutir una persona que estima que su propiedad debe quedar dentro del lmite urbano, pero que ha sido dejada fuera? Si podra hacerlo. La base legal de esto es el artculo 52 que determina cul es la forma de determinar el lmite urbano, en la parte que seala que el lmite urbano es la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de extensin urbanas que conforman los centros poblados. O sea, este debe considerar qu es lo que est dentro del centro poblado. Por lo que una persona podra alegar que su propiedad debe quedar dentro del lmite urbano, puesto que forma parte del centro poblado que se est regulando. Mirado desde el punto de vista del campo, Hasta donde el plan regulador puede cercenar lo que es suelo no urbano por destinacin (dejar dentro de la ciudad zonas campestres por ser necesarias para el crecimiento de la urbe)? Lo anterior se est haciendo en Santiago, donde se est buscando incorporar terrenos, que actualmente son rurales, al plan regulador, para lo cual se est extendiendo el lmite urbano. En esta ciudad esto no presenta problema porque este proceso se est haciendo introduciendo modificaciones en el plan regulador intercomunal que segn la ley, es el que tiene competencia para determinar las zonas de extensin urbana.

Podr el plan regulador comunal determinar que terrenos que rurales se reservarn para el crecimiento futuro de la ciudad? Es discutible, puesto que no tiene competencia para fijar zonas de extensin urbana. Podr hacer esto pero bajo otra denominacin? De hacerlo, a travs de una simple decisin administrativa se estara alterando el uso del suelo, y en consecuencia, se estara agregando o quitando valor a un terreno. Ante esto, contralora ha optado por una solucin salomnica pero que desde el punto de vista legal tiene muy poco fundamento. Ha dicho que si se necesita suelo para proyectar el crecimiento futuro no se le puede denominar zona de extensin urbana porque dicho concepto est reservado al plan regulador intercomunal, pero si lo puede designar con otro nombre, como por ejemplo zona de reserva o zona de expansin condicionada. Pero no se puede utilizar la frmula que utiliza el artculo 2.1.7. De hacerlo la contralora lo objetar. Esto est en contradiccin con el principio bsico que reza que las cosas son lo que son y no lo que dicen ser. En consecuencia, si las zonas de extensin urbana son de competencia exclusiva del plan regulador intercomunal no podemos simplemente establecer en el plan regulador comunal zonas cuyo fin es el mismo a las de extensin urbana pero que se denominan de otra forma. Pero ac el problema es la norma del 2.1.7 que reserva para el plan intercomunal la definicin de zonas de extensin urbana, obviando que la mayor parte de las ciudades del pas carecen de este instrumento de regulacin territorial. La fijacin del lmite urbano es ms importante de lo que se suele pensar, puesto que es la base para poder definir lo que es objeto de regulacin y separarlo de aquello que est sometido a las normas generales, y sujeto a la aplicacin del artculo 55. Esta lnea imaginaria trazada en el plan y en los planos determina lo que constituye suelo urbano. Zonificacin o Sectorizacin del Suelo Urbano: Definido el suelo urbano que ser objeto de la regulacin por parte del plan regulador, la planificacin debe proceder a zonificar o sectorizar este suelo. 1 Se determina lo que se regular, para lo cual se delimita el suelo urbano. 2 Una vez delimitado, debemos zonificarlo, es decir, determinar que zonas son ms o menos homogneas y, por lo tanto, deben ser reguladas de la misma forma. Esta es la tarea ms compleja de todas. Una vez que estn delimitadas estas zonas, se le debe asignar un uso especfico a cada una. Cmo se separa la ciudad en distintas zonas? La primera alternativa es no separarlas, sino que se delimite el suelo urbano, y luego se seale que en l se puede hacer ms o menos de todo. Esto podr hacerse en pequeas ciudades en las que estn ms o menos mezclados los distintos usos dentro del casco urbano.

Pero cuando las ciudades son ms complejas necesariamente hay que sectorizarlas o zonificarlas. Al respecto la OGUC, en el artculo 2.1.23, seala que dicha sectorizacin de la ciudad se hace en funcin de 6 posibles usos que admite el suelo urbano: 1.- Uso residencial: Es el ms antiguo. Las ciudades nacieron para habitar en ellas. 2.- Actividades productivas. 3.- Equipamiento: Es complementario a los dos anteriores y contempla todo tipo de servicios que se prestan en las ciudades. Construcciones destinadas a complementar las funciones bsicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala. 4.- Infraestructura: La ciudad necesita instalaciones energticas, de agua potable y comunicacin vial. 5.- reas verdes: superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulacin peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios. 6.- Espacios pblicos: Bien nacional de uso pblico, destinado a circulacin y esparcimiento entre otros. De manera que la zonificacin, es decir, la asignacin de distintos sectores dentro de la ciudad, tiene como objetivo asignarle a cada zona o sector determinado una o ms de estas posibilidades que entrega la planificacin. Ejemplo: En la zona central de Concepcin se establecen qu usos se van a permitir y cuales estarn permitidos en dicho sector. As como es importante definir hasta donde llega la ciudad, dentro de esta, es indispensable definir donde empieza y donde termina cada una de las zonas y sectores. Esto porque en una cuadra puede, por ejemplo, construirse un edificio pero cruzando una calle eventualmente podr estar prohibida una construccin de esta especie, por ser zonas con distintos usos. El plan regulador es un instrumento complejo, compuesto de la ordenanza, que regula el uso del suelo urbano; pero tambin por un plano. La ordenanza despus de aportar antecedentes generales, lo primero que hace es definir el lmite urbano, a travs de puntos que se conectan. Suele distinguirse con colores cada una de las zonas, para visualizar que tienen usos distintos. Cabe destacar que los usos no son excluyentes, de manera que en un mismo sector o zona puede haber combinaciones, este es, permitirse ms de un uso. As, puede que una misma manzana tenga dos usos distintos, es decir, en esa manzana hay terrenos que sirven para un fin y terrenos que sirven para otro fin. Lo ms probable es que eso se traduzca en que las alturas que se permiten en una parte de la cuadra sean superiores a las que se permiten en el otro lado. A cada zona se le asigna un cdigo en el plano, y luego, en la ordenanza se explica. Por ejemplo: En el plano de Concepcin hay una zona h1. En esta zona la altura mxima es de 16 metros ms un piso de retiro, pero para las Lomas de San Andrs y el

Barrio Universitario, que son zonas h1, es de 10 pisos ms un piso de retiro, lo que significa que no se pueden construir ms de 3 pisos ms uno de retiro, que es uno que est arriba, pero hacia atrs, retirado. As sucede en el Barrio Universitario, donde nadie construye ms de 3 pisos porque el costo del suelo es demasiado elevado en relacin a los metros cuadrados que se puede construir. El precio de la tierra va a depender de lo que en ella se pueda construir. Mientras mayores sean las alternativas y mientras mayores sean los pisos que se pueda construir mayor valdr el suelo. Esto porque las inmobiliarias estarn dispuestas a pagar precios ms elevados por ellas, porque el costo lo traspasan a muchos departamentos que construyen, es decir, diluyendo el costo de la tierra en muchas unidades que luego venden. Otro ejemplo: En las Lomas de San Andrs hay un movimiento tendiente a limitar la construccin en altura. Frente al Mall se construyeron varios edificios, rompiendo con la tranquilidad propia del sector. Esto es posible porque en esa franja hay otro uso de suelo, con reglas distintas que, en este caso, permiten construir en altura. Por ello es importante determinar donde termina un sector y comienza el otro. No es lo mismo comprar un terreno en uno u otro sector, porque en cada uno se permiten distintos tipos de construccin y para distintos fines. La determinacin de los sectores de la ciudad es tan importante como la determinacin de los lmites urbanos, ya que cada sector tiene un uso distinto. Los problemas se originan en relacin al sector en que una persona quiere que quede su terreno. Lo ms probable es que se desee que este quede en un sector que permita variados usos, pero puede que la planificacin destine el sector en que se ubica a reas verdes. Ser posible desde el punto de vista legal y constitucional que un propietario ubicado a un lado de la calle pueda construir 12 pisos y otro ubicado en la acera de enfrente no pueda construir ninguno? Hasta donde se podr distribuir los usos una vez que se hace la asignacin de suelos? Hay ciertos suelos que est claro el uso que tienen, como los que estn en pendiente que no pueden tener el mismo uso que los ubicados en un llano. Clase 7. Existen al interior de la zona urbana distintos sectores los cuales tienen sus propias normas urbansticas. La forma de asignar a cada una de ellas, las normas urbansticas correspondientes, va a depender de cmo el urbanista encargado del proyecto de plan regulador estima que debe desarrollarse la ciudad. Desde luego estas decisiones van a ser objeto de un intenso debate, porque la empresa que hace el proyecto de plan regulador tiene una visin de cmo debe ser la ciudad y los ciudadanos suelen tener una visin distinta que mira ms a los intereses individuales que a los de la comunidad. Les interesa su ciudad siempre y cuando no se afecten sus intereses particulares. El plan regulador contiene proyecciones que a algunas personas les pueden gustar y a otras no. Estos ltimos suelen ser quienes se ven imposibilitados de construir, personas que tienen el legtimo derecho a exponer su posicin pero antes de que el plan est aprobado. Una vez que el plan est aprobado no tiene nada que hacer. Esto ltimo es

uno de los dilemas de la planificacin. Lo que si se puede hacer es presentar proyectos de modificacin a las autoridades, cuestin que ocurre todos los das. Ejemplo: En Santiago se pretende hacer un gran proyecto inmobiliario bautizado entre parques pero para llevarlo a efecto se requiere modificar el plan regulador de Santiago, lo cual demora demasiado tiempo, por lo que este proyecto se concretara en unos 10 aos ms. Cabe destacar que la duracin del plan regulador es indefinida en el tiempo. Solo pierde vigencia cuando es modificado expresamente porque as lo ha decidido la autoridad competente, o tcitamente cuando se modifica el plan regulador intercomunal y esto afecta al plan regulador comunal, lo que se explica por el hecho de ser el primero un instrumento de planificacin urbana de mayor jerarqua. Distinto es el hecho de que el plan regulador se proyecta a un determinado plazo. Este punto es conflictivo ya que cuando se elabora el plan se pretende regular el desarrollo urbano de los siguientes 15 aos, pero resulta que el proceso de elaboracin del plan dura ms o menos entre 6 a 8 aos, de manera que, desde el planteamiento de la idea de planificar hasta la aprobacin del plan ya ha transcurrido ms de la mitad del tiempo de vigencia pretendido. As al momento de aprobarse el plan, suele ocurrir que hayan ocurrido hechos que obligan a planificar nuevamente. Esto est siendo revisado por una comisin que busca mejorar esta situacin. Corresponde a los instrumentos de planificacin territorial definir los usos de suelo de cada zona, las que habr que delimitar previamente. Se agrupan en los siguientes tipos de uso: Residencial, equipamiento, actividad productiva, infraestructura, espacio pblico y reas verdes. Artculo 2.1.24 Corresponde a los Instrumentos de Planificacin Territorial, en el mbito de accin que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona. Para la fijacin y aplicacin de dichos usos de suelo, stos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultneamente en la misma zona, lo cual deber ser reglamentado por el Instrumento de Planificacin Territorial correspondiente, en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros: - Residencial. - Equipamiento. - Actividades Productivas. - Infraestructura. - Espacio Pblico. - rea Verde. Uso residencial: Por definicin no podra excluirse este uso dentro de los permitidos. Es difcil concebir una ciudad que no tenga residencias. No obstante, existen ciudades empresariales, que no tienen residencia. Hay ac un tema importante que se esboza: Seala la ley que el uso residencial debe ser siempre admitido. Nuestras ciudades son cada da ms excluyentes, en el sentido de que se han ido separando ms los distintos usos, lo que ha trado distintos problemas, entre otros los de seguridad. Ejemplo: los problemas que se generan en los sectores de la ciudad donde normalmente solo hay oficinas, las cuales solo son ocupadas de lunes a viernes, de 8 a 6 de la tarde, por lo que circular por los sectores donde se encuentran, durante los das en que no son ocupadas, se vuelve algo peligroso.

Lo mismo ocurre en los barrios residenciales ya que en los das de trabajo hay muy poca gente en ellos. La integracin de los barrios es un problema que se est tratando de solucionar hoy en da, pero ac desde el punto de vista de la planificacin no se excluye ni se integra. Segn el Artculo 2.1.25. El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda. Cuando se dice que un barrio es residencial, significa que se puede vivir en l. Pero lo preferente no es lo que exclusivamente se permite en el. La norma este tipo de uso incluye hogares de acogida, presentndose al respecto algunos problemas. Ejemplo: Un propietario de una parcela consult qu se poda hacer si en la parcela vecina (en un sector de baja densidad, esto es, parcelas de una cabida de 1000 metros cuadrados), la municipalidad la haba arrendado para acoger a enfermos mentales de la provincia. Este sector era de uso residencial, lo cual para desgracia del propietario no significaba que solo podan haber casas habitaciones, sino que perfectamente se podra instalar un hogar de acogida de enfermos mentales, o bien, un hogar de acogida de menores en riesgo social. Por lo anterior, hay que tener cuidado con el concepto de residencia, porque no incluye solo a las viviendas. Junto a lo anterior, incluye edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea ste remunerado o gratuito, es decir, un hotel, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirn que en el lugar donde se emplazan est admitido algn uso comercial. Es decir, debe admitir la zona, no solo uso residencial sino que tambin uso comercial, por lo que estara por este ltimo. No hay un plan tipo que se utilice como referente para la elaboracin de planes reguladores. No lo puede haber porque ninguna ciudad es igual a la otra. Por lo que todos los planes son distintos entre si. El uso residencial, por regla general, debe ser admitido, ya que para eso est la ciudad: para vivir en ella. Pero es posible que el plan justificadamente pueda excluir la residencia en ciertos sectores. Por ejemplo, en un sector industrial donde pueden haber peligros de explosin o algn tipo de restriccin por actividades contaminantes. El equipamiento: Artculo 2.1.27. El tipo de uso Equipamiento se refiere a las construcciones destinadas a la prestacin de servicios necesarios para complementar el resto de las actividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas. Todos son servicios que estn clasificados en el artculo 2.1.33. Los equipamientos pueden clasificarse en: 1.-Cientfico. 2.-Comercio (que es el ms comn). 3.-Culto y cultura (Desarrollo espiritual) 4.-Deportivo. 5.-Educacional (UEDC) 6.-Esparcimiento. 7.-Salud 8.-Seguridad

9.-Social Los servicios artesanales y los profesionales se entendern siempre incluidos en cualquier uso de suelo destinado a equipamiento. En general, los servicios se entienden admitidos todos, salvo que haya una exclusin expresa en el plano. El tema del equipamiento no se reduce a determinar si el plan lo permite o no lo permite. Si lo permite en trminos generales o va detallando qu tipo de equipamiento se permite, haciendo una serie de combinaciones ms o menos complejas. Ejemplo: En este sector est permitido todo tipo de servicios con exclusin de 1, 2, 3, 4. Tambin puede decir: en este sector estn prohibidos todos los servicios salvo 1 o 2. O decir, en el primer piso se admiten este tipo de servicios y en los pisos superiores estos otros; o bien, puede decir, los que tengan acceso vehicular a la trastienda podrn desarrollar tales tipos de servicios y el resto no lo podr hacer. En definitiva, no queda sino recurrir al plan regulador para determinar que es lo que se puede hacer desde el punto de vista del equipamiento, que es lo ms amplio que hay. La actividad de un abogado, est siempre admitida en la medida que se admite el equipamiento. No obstante, la ley permite que aunque el uso sea residencial, puedan desarrollarse ciertas actividades artesanales y profesionales. Por ello un abogado podra tener su oficina prcticamente en cualquier tipo de suelo, ms especficamente, en suelo residencial y en equipamiento. Pero no basta que est permitido el uso de suelo equipamiento para poder desarrollar alguna de las actividades que comprende , puesto que depender adems del nmero de personas que potencialmente pueden acceder al local en que ese equipamiento va a funcionar. En otras palabras, la ordenanza se preocupa de hacer una regulacin de las actividades, en funcin del nmero de personas que a ellas va a acceder. Esto lo compara con el tipo de calles por las cuales van a llegar y se van a retirar esas personas. Ejemplo: Se quiere construir un equipamiento deportivo como un estadio. El problema de los estadios es que en la semana estn vacos, pero a los partidos van miles de personas que llegan y se retiran todas a la misma hora, lo cual genera problemas de trfico. Este mismo problema ocurre con locales como el MoviStar arena, una sala de Cine, un hospital, un Mall, etc. No basta con que el plan establezca que se puede realizar la actividad en ese sector, adems le interesa que la gente que llegue y salga lo haga a travs de una va ms o menos apta, de manera que no se genere atochamiento o sobre carga de las vas. Por lo anterior, la ordenanza en el artculo 2.1.35 establece Las escalas o niveles de equipamiento se refieren a la magnitud o tamao de las construcciones con tal destino, de acuerdo al nmero de personas contemplado segn carga de ocupacin y al tipo de va existente que enfrentan. Mezcla dos conceptos tcnicos: Carga de ocupacin, que corresponde a relacin del nmero mximo de personas por metro cuadrado, para los efectos previstos en la presente Ordenanza, entre otros, para el clculo de los sistemas de evacuacin segn el destino del edificio o de sus sectores si contiene diferentes usos; y la relaciona con las vas a las que acceden. La relacin es que mientras mayor sea la carga de ocupacin mayor debe ser el tipo de va a la que accede el equipamiento. Las vas es clasifican en: - Expresas

Troncales. Colectoras. Locales De servicio.

Esta clasificacin se hace en funcin a la utilidad que prestan en la inter-comuna y a su diseo. Nos basta con saber, al respecto, que una va expresa tiene por objeto conectar la intercomuna con el resto de la regin y que est diseada con un ancho entre las lneas oficiales, de cada lado de la calle, de 50 metros. O sea, del deslinde oficial, es decir, desde donde termina la propiedad pblica y comienza la privada. Es como una autopista modesta, porque son dos vas en cada sentido, con un bandejn central, en que se supone que no hay semforos, que no hay pasos a nivel, que hay vas de servicio o caleteras para desviarse. Permiten un flujo continuo de ms o menos 4000 vehculos por hora. En ellas est prohibido andar en bicicleta, en carretn, vehculos de maquinaria pesada. Estn reguladas en el nmero 1 del artculo 2.3.2 de la OGUC. Mirado desde esta perspectiva en Concepcin no hay ninguna va expresa porque no cumplen con estos requisitos. Pero la ordenanza establece que no es necesario que los cumpla todos, sino que basta con que se aproxime a esto. Por ello, la va que va a Penco es una va expresa. Aun cuando hayan semforos, etc. La ms bsica de todas es la va local . Esta tiene 11 metros entre cada lnea oficial y en ciertas partes llega 7 metros. Son ms modestas si se comparan con las expresas. Estn diseadas no para conectar la intercomuna, sino para conectar las viviendas con una va colectora o una va de servicio. Artculo 2.3.2. 5 Atendiendo a su funcin principal, sus condiciones fundamentales y estndares de diseo, las vas urbanas de uso pblico intercomunales y comunales destinadas a la circulacin vehicular, se clasifican en expresa, troncal, colectora, de servicio y local. Los criterios a considerar para su definicin son los siguientes: 1. Va expresa: a) Su rol principal es establecer las relaciones intercomunales entre las diferentes reas urbanas a nivel regional. Un by pass, por ejemplo, el de Coronel podra ser va expresa porque cumple con este primer requisito establecido en la letra a). Pero cumple con los dems requisitos establecidos en este artculo? b) Sus calzadas permiten desplazamientos a grandes distancias, con una recomendable continuidad funcional en una distancia mayor de 8 km. Velocidad de Diseo entre 80 y 100 km/h. c) Tiene gran capacidad de desplazamiento de flujos vehiculares, mayor a 4.000 vehculos/hora considerando ambos sentidos. d) Flujo predominante de automviles, con presencia de locomocin colectiva y vehculos de carga. Prohibicin de circulacin para vehculos de traccin animal y humana. e) Sus cruces con otras vas o con circulaciones peatonales preferentemente debern ser a distintos niveles.

f) Sus cruces con otras vas deben estar a distancias no menores de 1.000 m, debiendo contar a lo menos con enlace controlado. g) Segregacin funcional selectiva y fsica del entorno. Servicios anexos prohibidos sin accesos especiales. h) Prohibicin absoluta y permanente del estacionamiento y la detencin de cualquier tipo de vehculo, sobre la calzada de circulacin. i) La distancia entre lneas oficiales no debe ser inferior a 50 m. La ruta a Coronel no cumple con todos estos requisitos. Pero el plan intercomunal la establece como va expresa. Lo anterior, ya que los planes asimilan a va expresa las que cumplan con la letra a) y con alguno de los otros requisitos, aunque no con todos. Va troncal: Su rol principal es establecer la conexin entre las diferentes zonas urbanas de una intercomuna. Sus calzadas permiten desplazamientos a grandes distancias, con una recomendable continuidad funcional en una distancia mayor de 6 km. Velocidad de Diseo entre 50 y 80 km/h. Este tipo de va tiene 30 metros como mnimo entre las lneas oficiales. Tiene alta capacidad de desplazamiento de flujos vehiculares, mayor a 2.000 vehculos/hora, considerando ambos sentidos. Va colectora: Su rol principal es de corredor de distribucin entre la residencia y los centros de empleo y de servicios, y de reparticin y/o captacin hacia o desde la trama vial de nivel inferior. Sus calzadas atienden desplazamientos a distancia media, con una recomendable continuidad funcional en una distancia mayor de 3 km. Velocidad de Diseo entre 40 y 50 km/h. La distancia entre lneas oficiales es de 20 metros. Tiene capacidad de desplazamiento de flujos vehiculares mayor a 1.500 vehculos/hora, considerando ambos sentidos. Vas de servicio: Va central de centros o subcentros urbanos que tienen como rol permitir la accesibilidad a los servicios y al comercio emplazado en sus mrgenes. Su calzada atiende desplazamientos a distancia media, con una recomendable continuidad funcional en una distancia mayor de 1 km. Velocidad de Diseo entre 30 y 40 km/h. La distancia entre lneas oficiales no debe ser inferior a 15 m. Tiene capacidad media de desplazamiento de flujos vehiculares, aproximadamente 600 vehculos/hora, considerando toda su calzada. Va local: Su rol es establecer las relaciones entre las vas Troncales, Colectoras y de Servicios y de acceso a la vivienda. Su calzada atiende desplazamientos a cortas distancias. Ausencia de continuidad funcional para servicios de transporte. Velocidad de Diseo entre 20 y 30 km/h.

La distancia entre lneas oficiales no debe ser inferior a 11 m. Tiene capacidad media o baja de desplazamientos de flujos vehiculares. Ejemplo: El plan regulador intercomunal del gran Concepcin establece un puente industrial que pretende conectar Hualpn con San Pedro De La Paz. En este plan se ven las principales arterias del gran Concepcin. Algunas existen y otras no existen porque el plano refleja el plan, que es un proyecto de lo que existe y de lo que se quiere que exista, como el caso del puente industrial que est proyectado . Lo importante es recordar, no el ancho de una va expresa o local, sino que entre ellas hay una jerarqua y a medida que estas tienen mayor capacidad vial, es porque soportan simultneamente una mayor cantidad de vehculos. Esto hace que el planificador haga una relacin entre el equipamiento y el tipo de va a la que acceden. Mientras mayor es la capacidad de esa va, mayor ser la capacidad o carga de ocupacin que puede ocupar un equipamiento en ese terreno. Ejemplo: Si por al lado de un terreno pasa una va expresa y dicho terreno es para equipamiento en trminos generales (puede desarrollarse cualquiera), tendr dos opciones para construir un estadio: o lo construyo al lado derecho o al lado del terreno. En uno de estos lados hay una va local que conecta con la va expresa. Es evidente que desde el punto de vista de la carga de ocupacin va a servir el lado del terreno que tenga la va expresa, ya que da acceso a una va que permite un flujo vehicular que hace ms difcil que se congestione. En cambio, de elegirse el otro lado no hay posibilidades de evitar el atochamiento que se producira de admitir el estadio ya que hay una va local. No obstante en los dos sectores est permitido el equipamiento, uno es adyacente a una va que permite gran capacidad y el otro no la tiene, por lo que no podrn desarrollarse en el ms que pequeos equipamientos de acuerdo a la escala del 2.1.36 como el equipamiento bsico, esto es, El que contempla una carga de ocupacin de hasta 250 personas y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas locales, de servicio, colectoras, troncales o expresas. Ejemplo: Un pequeo local comercial. Clase 8 Dentro de los usos de suelo analizbamos el de equipamiento. Hay distintos tipos de equipamientos y el plan tiene la competencia para determinar si un determinado sector los admite todos o admite solo algunos equipamientos, de forma combinada o condicionada de acuerdo a lo que estime conveniente que deba permitirse en una zona. No basta con observar si el uso es permitido. Tambin hay que analizar que tipos de vas tiene el terreno donde vamos a construir el equipamiento. En funcin del tipo de vas, hay que ver cual es la magnitud del equipamiento. Esta magnitud la ley la define como carga de ocupacin, que es la relacin que existe entre la cantidad de personas por metro cuadrado que admite una determinada estructura. Es un coeficiente que est estandarizado, es decir, la OGUC determina cual es la carga de ocupacin que se necesita para cada actividad: cuantos metros cuadrados se necesitan para que una persona pueda desarrollar una actividad cualquiera como estudiar en una sala de clases. Podra decirse, por ejemplo, que la carga de ocupacin de una sala de clases es de 1 metro cuadrado cada 2 personas. Pero deben considerarse los pasillos, el estrado del profesor, los baos, etc.

La ley establece la carga de ocupacin en funcin de cada actividad en el artculo 4.2.4 de la OGUC. Para viviendas la carga de ocupacin es de 15 metros cuadrados por persona. Es decir, tuviramos un departamento de 60 metros cuadrados tendramos 4 personas como relacin cmoda. Para las viviendas de 60 a 140 metros cuadrados sube el estndar a 20 m2 por persona. En el caso de la educacin, las salas de clases, es de 1,5 m2 por persona. Cmo se determina si se cumple con esta norma? Multiplicando el largo por el ancho de la construccin para obtener el rea total de la construccin. Como la norma seala que la carga de ocupacin es de 1,5 m2 por persona, tenemos que una sala de 100 metros cuadrados admitir a 67 alumnos, en principio. Esta relacin es muy til porque permite determinar que espacio se necesita para desarrollar una actividad.
TABLA DE CARGA DE OCUPACION Destino Vivienda (superficie til): Unidades de hasta 60 m2 Unidades de ms de 60 m2 hasta 140 m2 Unidades de ms de 140 m2 Oficinas (superficie til): Comercio (locales en general) : Salas de venta niveles -1 , 1 y 2 Salas de venta en otros pisos Supermercados (rea de pblico) Supermercados (trastienda) Mercados y Ferias (rea de pblico) Mercados y Ferias (puestos de venta) Comercio (Malls) : Locales comerciales, en niveles con acceso exterior Pasillos entre locales, en niveles con acceso exterior Locales comerciales, otros niveles Pasillos entre locales, otros niveles Patios de comida y otras reas comunes con mesas m2 x persona 15,0 20,0 30,0 10,0 3,0 5,0 3,0 15,0 1,0 4,0 10,0 5,0 14,0 7,0 1,0

En un taller, laboratorio o biblioteca se requiere ms espacio, para circular, para los estantes, etc, por lo que la capacidad de carga es mayor. En el caso de los comercios se requiere de 15 m2 por persona, ya que las bodegas estn llenas de artculos, de cajas, etc. Una Discoteca 0,5 m2 por persona, por lo que si hay un recinto que tiene 400 m2 significa que puede admitir a 800 personas. Lo que quiere decir que para la finalidad que se construy el local, este podra albergar a 800 personas. La carga de ocupacin sirve, entre otros fines, a bomberos para determinar como enfrentar un siniestro, para determinar cuantas puertas o vas de evacuacin se requieren para evacuar el nmero mximo de personas que pueden entrar a estos lugares segn la capacidad de carga.

Adems sirve para determinar cuantas personas pueden llegar o ingresar simultneamente a un mismo recinto. Si se sabe lo anterior, podr determinarse cuantas personas se pueden retirar. A su vez, si se conoce esto ltimo, se podr calcular qu tipo de vas son necesarias para evacuar una construccin sin generar atochamiento o caos. Los destinos no considerados en la tabla anterior debern asimilarse a los all sealados. En locales con asientos fijos se tomar el nmero de asientos. En aposentaduras corridas se considerar 0,45 m por persona. Por ejemplo, en un estadio la capacidad es de 47 mil personas, si se ocupa para el destino normal, que es observar un partido de ftbol. Pero si lo ocupamos para un evento masivo se le considera como sala de espectculos. Esto permite saber que tipo de vas se exigirn para desarrollar la actividad porque as lo establece el artculo 2.1.36 de la OGUC: Las escalas o niveles de equipamiento se refieren a la magnitud o tamao de las construcciones con tal destino, de acuerdo al nmero de personas contemplado segn carga de ocupacin y al tipo de va existente que enfrentan. Para los efectos de lo dispuesto en el presente artculo, se entender como va existente aquella va materializada y conectada con otra va existente cuyo ancho de calzada sea igual o superior. Por su parte el Artculo 2.1.36. Para los efectos de la aplicacin de los Instrumentos de Planificacin Territorial, se distinguirn cuatro escalas de equipamiento, divididas segn su carga de ocupacin y ubicacin respecto de la categora de la va que enfrentan. Dichas escalas son las siguientes: 1. Equipamiento Mayor: El que contempla una carga de ocupacin superior a 6.000 personas y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas expresas y troncales. 2. Equipamiento Mediano: El que contempla una carga de ocupacin superior a 1.000 y hasta 6.000 personas y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas colectoras, troncales o expresas. 3. Equipamiento Menor: El que contempla una carga de ocupacin superior a 250 y hasta 1.000 personas y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas de servicio, colectoras, troncales o expresas. Necesita a lo menos una va de servicio. 4. Equipamiento Bsico: El que contempla una carga de ocupacin de hasta 250 personas y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas locales, de servicio, colectoras, troncales o expresas. Esto significa que se pueden instalar frente a cualquier tipo de vas. Luego desde esta perspectiva un terreno frente a una va expresa, tiene mucho ms valor que uno que, aunque sea grande, est en una va local o de servicios. Esto porque la alternativa de equipamiento son mucho mayores en una que en otra. Por ejemplo: el Jumbo que se instal frente a la costanera en Hualpn, tiene una va troncal, porque comunica la intercomunal, la expresa conecta una ciudad con otras de la regin. Pero la troncal del Jumbo, conecta Chiguayante, Concepcin, Hualpn y Talcahuano. Pero por el hecho de que sea una va troncal, permite tener equipamientos de cualquier tipo y tamao, partiendo de la hiptesis de que el plan regulador admite el equipamiento especfico de que se trata. O sea, el plan debe admitir equipamiento en

general y el especfico. Permitiendo ese equipamiento, si se est frente a una va expresa o troncal se puede construir cualquier cosa. Pero si Cencosud quiere construir un Jumbo donde estaba el Colegio Alemn, no puede construir un edificio de las caractersticas del de la costanera. Esto, ya que, si bien el uso equipamiento est permitido, Chacabuco es una va colectora, ya que solo conecta a Concepcin por dentro. Al ser colectora, solo admite construcciones con una carga de ocupacin de hasta 6000 personas. (El equipamiento es todo tipo de servicio que complementa la actividad residencial o la actividad industrial. La ley clasifica en distintos tipos de servicios). Resumiendo: el plan regulador determina qu tipo de equipamiento est permitido. Una vez determinado esto, hay que analizar el concepto de escala del equipamiento, para ver que se puede construir. Qu otro tipo de uso permite el artculo 2.1.24? Actividades productivas: Las actividades productivas son todo tipo de industrias, incluyendo el almacenaje o bodegaje. El proceso de transformacin industrial puede clasificarse en actividad productiva: - De baja escala o gran escala - Peligroso. - Insalubres o Contaminantes. - Molestos. - Inofensivos. Esta clasificacin la hace la OGUC en el artculo 4.14.2 y es el plan el que permitir cada una de estas actividades productivas. La regla general, es que las actividades productivas peligrosas y las contaminantes salgan del radio urbano al suelo no urbano. Por lo tanto, para poder desarrollarlas se necesita un cambio de uso de suelo de conformidad al artculo 55 de la LGUC. Pero esto no obsta para que en una ciudad que tenga mucho suelo puedan admitirse ciertas actividades peligrosas con tal que se prevengan ciertas medidas tendientes a evitar que se origine algn dao a la poblacin. Ejemplo: que se le exija terreno adicional con reas verdes alrededor de la planta, de modo tal, que si hay una explosin, esta afecte lo menos posible al entorno. El problema es quin determina que la industria es inofensiva, es peligrosa o molesta. La OGUC dice que esta calificacin la debe realizar el Servicio de Salud. En este punto es necesario reflexionar acerca de las consecuencias de entregar a una autoridad administrativa la calificacin de las actividades industriales. Basta con recordar lo que pas con la termoelctrica castilla. La corte suprema prohibi la instalacin de esta central en la tercera regin. Lo que sucedi en este caso, fue que inicialmente se pidi al Servicio de Salud la calificacin de la termoelctrica, el cual dictamin que era una actividad contaminante y donde se pensaba instalar no se

admitan actividades productivas contaminantes, sino solo actividades productivas inofensivas y molestas. Por esta razn no poda construirse. El plan regulador intercomunal que era el que aplicaba en este caso no admita la actividad que haba sido calificada por un funcionario del Servicio de Salud como contaminante. Pero cambi el funcionario, y pidieron una reconsideracin de la calificacin. As, con los mismos antecedentes, este nuevo funcionario calific la termoelctrica como actividad productiva molesta, no como contaminante. Esta nueva calificacin si permita la instalacin de la termoelctrica. Ante esto los habitantes recurrieron de proteccin y la Corte Suprema determin que la actividad era contaminante y, por lo tanto, la central termoelctrica no se poda instalar en el lugar previsto por los inversores. Esto gener un terremoto en la industria de generacin elctrica porque la Corte Suprema estaba sustituyendo al organismo tcnico al determinar, con los antecedentes aportados, que era una actividad contaminante. Es decir, la Corte estaba calificando dicha actividad. Esto gener un tremendo debate en torno al tema. (HAY QUE LEER EL FALLO) En este caso el plan regulador intercomunal permita la actividad productiva, pero no cualquiera, sino solo determinadas actividades productivas, dentro de las cuales no estaba la contaminante. Quien califica las actividades es el Servicio de Salud. Lo peligroso es que no existe ninguna institucin, ningn reglamento que establezca una pauta ms o menos objetiva para poder calificar concretamente si se trata de una actividad contaminante, molesta, peligrosa o inofensiva. Esto abre paso a que las decisiones de las autoridades puedan ser inducidas o cambiadas va lobby, ya que hay un amplio espacio de accin para que el servicio de salud califique, segn su criterio, las actividades productivas. Pero lo que llamaba la atencin era que quienes se oponan al proyecto eran los miembros de una comunidad de pescadores artesanales, y poco a poco sus integrantes fueron desistiendo de su oposicin debido a las negociaciones con la empresa. Pero 4 pescadores insistieron hasta el final. La Corte Suprema antes de emitir el fallo, llam a conciliacin a las partes, pero luego de dos meses no se logr acuerdo, dictndose este fallo segn el acto administrativo estaba viciado. La pregunta que surgi fue Cmo la Corte llam a conciliacin si despus resolvi que el acto administrativo estaba viciado? Los actos administrativos no se pueden convalidar por acuerdo de las partes, porque hay un inters pblico comprometido. Uso Infraestructura: Es otro tipo de uso de suelo que se encuentra reglamentado en el artculo 2.1.29 de la OGUC, que dice que existen 3 tipos de infraestructuras, las que no define, sino que solo seala algunos ejemplos. Estos tres tipos son: Infraestructura de: - Transporte. - Sanitaria. - Energtica.

Seala el artculo mencionado, que este tipo de uso se refiere a las edificaciones o instalaciones y a las redes o trazados destinados a infraestructura de transporte, sanitaria y energtica. Del conjunto de esta clasificacin se extrae que cuando la ley se refiere a infraestructura se refiere a ciertas actividades que no se bastan a si mismas para llevarse a cabo. Necesitan de construcciones e instalaciones, pero adems necesitan de ciertas redes para llegar a los usuarios que en definitiva utilizan o gozan de la actividad que se genera en dichas construcciones o instalaciones. La infraestructura es una sumatoria de construcciones y redes. El caso tpico es el agua potable, de la energa elctrica y del gas, que en se producen en un determinado lugar pero que es necesario transportarla para que llegue a los usuarios finales. Esto hace que la ordenanza les de un tratamiento muy particular. Clase 9 Lo que caracteriza a estas actividades productivas es que para poder prestar el servicio que se produce en las instalaciones, necesitan poder conectarse al usuario final. Para estos efectos la OGUC establece que las redes, es decir, las instalaciones de energa elctrica como los postes, cables, etc.; o de gas; de agua; alcantarillado; necesariamente deben permitirse en la ciudad. De lo contrario sera imposible brindar estos servicios a la comunidad. Para estos efectos el plan regulador lo nico que puede hacer es reconocer las fajas de proteccin que la legislacin que regula cada una de estas actividades establece, pero jams puede prohibir su instalacin. As lo seala el inciso segundo del artculo 2.1.29: Las redes de distribucin, redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en general los trazados de infraestructura se entendern siempre admitidos y se sujetarn a las disposiciones que establezcan los organismos competentes. El instrumento de planificacin territorial deber reconocer las fajas o zonas de proteccin determinadas por la normativa vigente y destinarlas a reas verdes, vialidad o a los usos determinados por dicha normativa. Ejemplo: Un tendido de energa elctrica como una lnea de transmisin o de distribucin, deben llegar a las ciudades y distribuirse dentro de stas, de manera que el plan no puede prohibir que se instale una lnea de transmisin. Pero la ley, en este caso el DFL 1 de minera del ao 1981 o ley elctrica, establece que a cada lado de las lneas de distribucin o de transmisin debe dejarse un espacio libre porque es peligroso que existan instalaciones o construcciones muy cerca debido al campo magntico que se genera. As, ha pasado muchas veces que por descuido se han electrocutado muchas personas. No es el plan regulador el que determina cual es el ancho que debe dejarse libre, sino que es la legislacin respectiva la que lo seala. Es por eso que si uno observa la ciudad, existen en ciertas partes, grandes estaciones de distribucin elctrica que conectan la ciudad, a cuyo alrededor no hay nada cerca, porque la legislacin lo impide. En sectores como las Lomas de San Sebastin, el terreno adyacente lo transforman en reas verdes. Pero en realidad es terreno destinado a la infraestructura. Qu pasa con las subestaciones elctricas, donde hay grandes transformadores que generalmente son molestos por el ruido? Las subestaciones no siempre pueden estar ubicadas en cualquier parte. El artculo 2.1.29, seala que Las redes de distribucin,

redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en general los trazados de infraestructura se entendern siempre admitidos y se sujetarn a las disposiciones que establezcan los organismos competentes. El instrumento de planificacin territorial deber reconocer las fajas o zonas de proteccin determinadas por la normativa vigente y destinarlas a reas verdes, vialidad o a los usos determinados por dicha normativa. Como se observa la norma se refiere a las redes y en general a los trazados de infraestructura. Para estos efectos se entender por redes y trazados, todos los componentes de conduccin, distribucin, traslado o evacuacin, asociados a los elementos de infraestructura. Distinta es la situacin de las instalaciones o edificaciones que el plan puede regular e incluso seala que tratndose de las calificadas como contaminantes o peligrosas debern localizarse fuera de los lmites urbanos. As se desprende del inciso cuarto del artculo 2.1.29 El Instrumento de Planificacin Territorial respectivo definir en las reas al interior del lmite urbano, las normas urbansticas que regulen el emplazamiento de las instalaciones o edificaciones necesarias para este tipo de uso, que no formen parte de la red, sin perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales, de las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de esta Ordenanza y dems disposiciones pertinentes. En el rea rural de los planes reguladores intercomunales o metropolitanos, dichas instalaciones o edificaciones estarn siempre admitidas y se sujetarn a las disposiciones que establezcan los organismos competentes, sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 19.300 y de lo dispuesto en el artculo 55 del DFL N458 (V. y U.), de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones. Hay cierto tipo de elementos que conforman estas redes e instalaciones respecto de los cuales no es fcil determinar si corresponden a una o a otra. Por ejemplo: Una planta elevadora de agua potable, formadas por una gran bomba que tiene por objeto impulsar de una cuata inferior a una cuota superior el agua, con el objetivo de darle presin. Tambin hay de alcantarillado. Estas bombas requieren de un gran espacio fsico donde instalarse. Son partes de la red o es una instalacin o edificacin? Si es red el plan no puede regular nada respecto de ellas; solo puede reconocerlas. Si son edificios e instalaciones si puede regularlas. Esto genera problemas, por ejemplo, en mar bella en la quinta regin, en que los propietarios antiguos se opusieron a la construccin de una instalacin elevadora de agua potable y tambin a una subestacin elctrica, argumentando que no eran redes sino instalaciones o edificaciones. Lo que queran era que no llegaran nuevos propietarios al sector, pero como no podan oponerse a esto estimaron que si impedan que se les instalara agua y electricidad, no se podran construir las casas a las que se iran los nuevos propietarios, y el plan no admite infraestructura en el sector. Pero si son redes el plan debe permitirlo. reas verdes: Estn definidas como aquellos terrenos destinados preferentemente al esparcimiento y al trnsito peatonal en terrenos que no son bienes nacionales de uso pblico. Es decir, un rea verde no es lo mismo que un parque o una plaza. No obsta que haya parques privados, como el parque Alessandri que es de la CMPC, este es un rea verde porque no es un bien nacional de uso pblico.

As lo dispone el artculo 2.1.31 El tipo de uso rea Verde definida en los Instrumentos de Planificacin Territorial se refiere a los parques, plazas y reas libres destinadas a rea verde, que no son Bienes Nacionales de uso pblico, cualquiera sea su propietario, ya sea una persona natural o jurdica, pblica o privada. El parque ecuador no es un rea verde, sino que es un espacio pblico, porque la ordenanza general con el concepto de reas verde se refiere a bienes privados. Cuando la ordenanza dice que el rea verde es un espacio destinado principalmente, a la recreacin, al esparcimiento, al trnsito vehicular y lo define en el artculo 1.1.2 como superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulacin peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios. Est conformado por rboles, pasto, arbustos, pero no por construcciones. El rea verde es un rea destinada a recorrer el espacio, al esparcimiento. Pertenece a un privado, destinado al esparcimiento y a la recreacin. Lo que se debe destacar es que son terrenos privados, que el plan dice que deben estar destintados a la recreacin o al esparcimiento. A veces se combinan estas reas verdes con el equipamiento deportivo. Por ejemplo, el hipdromo de Hualpn es un rea verde pero tambin es un equipamiento deportivo. Como rea verde que es, en general, no se puede construir, porque o est destinado a la construccin o est destinado al trnsito peatonal. Aqu se presenta uno de los graves problemas del urbanismo. Puede el plan impedir que un particular construya en un terreno urbano, proyectndolo como rea verde? La situacin es sumamente compleja porque la OGUC no es clara cuando seala que son terrenos destinados al esparcimiento, recreacin y al trnsito, en el sentido de si esto conlleva implcitamente el deber de compartir el espacio con la comunidad, es decir, si stas reas verdes podran ser de uso privado o deben ser de uso pblico. Ejemplo: el club de golf la posada. Si una persona quiere ingresar, lo ms probable es que al intentarlo la detengan en la puerta y no la dejen ingresar por no ser socia o invitada de un socio. Ser entonces rea verde? Cuando el plan proyecta las reas verdes est pensando en el beneficio de los socios del club o en el de la ciudad como tal? Podremos forzar a un particular a tener que compartir su parque privado con la comunidad porque el plan estableci en ese lugar un rea verde? Un empresario puede haberse dado el trabajo de hacer un lindo parque en su casa, y posteriormente el plan, al ver lo atractivo que es, las califique de reas verdes para que la comunidad pueda utilizarla. En Valdivia hay un parque que era una residencia que fue abierta a la comunidad. Pero que ocurre si los propietarios no quieren abrirlo a la comunidad? Pueden forzarlo de alguna manera? Para poder calificarlo de rea verde primero tiene que incorporarlo al suelo urbano, puesto que el plan regulador no tiene competencia para regular el suelo no urbano.

Si lo incorpora y lo califica de rea verde Qu efecto producira en el propietario? El nico efecto que se produce es que se limita fuertemente la construccin que puede all hacer. Tendr algn sentido calificarla de rea verde privada, por lo que solo gozarn de ella los propietarios? Estos problemas se han presentado bastante. No hace muchos aos los socios del Club Hpico, pidieron que se recalificaran como residenciales los terrenos en que este se emplazaba, que hasta ese entonces eran rea verde, con el objeto de venderlos a una sociedad inmobiliaria que iba a construir edificios y con el dinero obtenido comprar terrenos a las afueras de la ciudad para desarrollar en estos su actividad. El ex-alcalde dijo que si no le daban una parte para construir la municipalidad se opondran a cualquier cambio por lo que siguieron siendo reas verdes, y como tales no se puede construir por regla general en ellas. Puede haber un problema de constitucionalidad al afectar el derecho en su esencia y, por otro lado, se estara vulnerando la igual reparticin de las cargas pblicas. No puede el plan permitir que una persona que tiene un terreno a un lado de la calle pueda construir y la que tiene uno al otro lado no pueda hacerlo por estar emplazado su terreno en un rea verde. Est claro que se necesitan reas verdes y que estas estn muy mal distribuidas, de hecho la OMS recomienda que existan 9 metros cuadrados de reas verdes por habitantes, estndar que es cumplido solo por Las Condes y Huechuraba en Santiago. En Pudahuel hay 2 y tantos metros cuadrados por habitantes. En las comunas ms pobres hay menos reas verdes, siendo que en ellas debiera haber ms ya que las casas y departamentos son ms pequeos, por lo que tienen menos lugares de esparcimiento. Qu hacer? Obligar a los privados a destinar sus terrenos a reas verdes o buscar otro mecanismo que tienda a aumentar las reas verdes pero sin afectar al particular? 1.- Si afecta o no la esencia del derecho de propiedad , es muy discutible, porque para que se afecte en la esencia un derecho, primero se debe tener un derecho. La gran pregunta que surge entonces, es Una persona tiene el derecho a construir, por el solo hecho de ser dueo de un terreno en la ciudad? Esto se ha discutido en dos fallos del tribunal constitucional que se relacionan con este tema. Hay una corriente muy importante que dice que si el uso del suelo urbano es el establecido en el plan regulador y las construcciones que se levanten sern concordantes con dicho uso, es porque si el plan no le atribuye al privado el derecho a construir, el privado no tendr derecho alguno. Esto porque el derecho de dominio por si solo, no da el derecho a construir en el casco urbano. En consecuencia, no es que haya una limitacin del derecho, sino que hay una delimitacin conceptual del derecho conforme al 19 n 23 de la Constitucin , segn el cual es la ley la que determina la forma de usar gozar y disponer de la propiedad. En este caso la ley se la entrega al plan, ordenndole a este, que seale si en un determinado lugar se tendr o no el derecho a construir. Esto en cuanto a la afectacin del derecho de propiedad en su esencia. 2.- Reparticin equitativa de las cargas pblicas. Este es un problema que no est resuelto, ni analizado respecto de la imposicin de las reas verdes.

Otro problema interesante se presenta cuando una persona tiene un terreno y segn el plan vigente a la poca de adquirirlo se poda construir en l, pero posteriormente el plan se modifica y califica el sector donde est ubicado el terreno de rea verde. Para evitar esta afectacin tan importante al derecho de propiedad, establece la OGUC, la posibilidad de construir bajo ciertas condiciones en las reas verdes. Artculo 2.1.31 inciso 2 y siguientes: En las reas verdes sealadas en el inciso anterior, que no se hubieren materializado como tales, se podr autorizar la construccin de edificios de uso pblico o con destinos complementarios al rea verde, siempre que el rea destinada a estos usos no ocupe ms del 20% de la superficie total del predio destinada a uso rea verde en el Instrumento de Planificacin Territorial. Se deber incluir en dicho porcentaje la vialidad interna necesaria para estos usos, con excepcin de la definida en el Instrumento de Planificacin Territorial, si la hubiere; tambin las superficies destinadas a estacionamientos sobre el terreno y cualquier otro porcentaje admitido previamente por el Instrumento de Planificacin Territorial. Dichas autorizaciones al proyecto presentado sern otorgadas por el Director de Obras Municipales, previo informe del Asesor Urbanista si lo hubiere, en el caso que las reas verdes estn definidas en un Plan Regulador Comunal. En el caso que el rea verde se encuentre definida en un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal, la autorizacin al proyecto ser otorgada por la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, previa consulta a la Municipalidad respectiva. Una vez obtenida la autorizacin mencionada en el inciso anterior, las construcciones respectivas debern obtener permiso de edificacin ante la Direccin de Obras Municipales respectiva, la que podr otorgarlo en forma conjunta con la autorizacin cuando corresponda. El proyecto deber contemplar conjuntamente las edificaciones y el paisajismo que se pretende ejecutar. Ser requisito para la recepcin definitiva de las edificaciones, la materializacin y mantencin de reas verdes equivalentes como mnimo a 4 veces la superficie utilizada por el proyecto, pero si se tratare de un rea verde de carcter metropolitano o intercomunal con una superficie superior a 50 ha, ser requisito para la recepcin definitiva de las edificaciones, la materializacin y mantencin de reas verdes equivalentes como mnimo a 4 veces la superficie ocupada por las edificaciones, en ambos casos, de acuerdo a un proyecto de paisajismo, el que deber contemplar al menos la forestacin con especies autctonas o adecuadas al clima de la zona en que se emplaza el proyecto. Las plazas o parques que contemple el proyecto, podrn ser imputados dentro del porcentaje exigido de reas verdes que se deben materializar en el resto del predio. El plan denomina a estas reas en el plano con las letras AV. Puede construir en ese terreno? Se puede construir hasta el 20% para fines de edificios de uso pblico y construcciones complementarias al rea verde. Pero para autorizar en definitiva estas construcciones el propietario debe materializar 4 metros cuadrados de rea verde por cada metro de supercie construida. Por ejemplo, si se tiene una hectrea que son 10000 metros cuadrados, puede construirse hasta el 20%, es decir, 2000 metros cuadrados en edificios pblicos o construcciones complementarias a las reas verdes. Pero a cambio, el resto debe destinarlo a reas verde.

Cul es la trampa? De qu supuesto parte esta norma? Si dice que quien quiera construir tiene que materializar reas verdes, es porque la norma parte del supuesto que esas reas verdes no existen, no se han ejecutado. Por lo que si se quiere construir tendr que materializar las reas verdes proyectadas en el plan. Esta norma se introdujo para solucionar un problema que exista en el gran Santiago, donde haba muchos sitios eriazos que en el plan regulador se destinaban a reas verdes, pero no haba ningn inters en ejecutarlas. Por ello el legislador a cambio de que se llevaran a cabo, permiti construir un 20% de estos terrenos. Esto favorece a quienes tengan terrenos eriazos en zonas destinadas a reas verdes pero si se trata de terrenos en que las reas verdes ya estn materializadas Se podrn acoger a la construccin del 20%? Esta norma ha generado problemas porque tiene por objeto incentivar la ejecucin de las reas verdes, por lo que puede ser utilizada por los propietarios de terrenos en que estas no estn materializadas. Si se compra un terreno baldo, s podr construir si est destinado a reas verdes porque la ley se lo permite bajo la condicin de que ejecute las reas verdes. Pero qu pasa con aquellos que son dueos de terrenos en que las reas verdes estn materializadas y quieren acogerse a esta norma? Esto pas hace poco con el Club de golf Los Leones, en que los socios decidieron que se arrendara por 99 aos a una hotelera para que construyera hoteles. El club deportivo Universidad Catlica que quera construir el 20%, es decir, acogerse a esta norma, pero las reas verdes ya estaban ejecutadas. No obstante, pareciera que el artculo 2.1.31 tambin permite que los propietarios de reas verdes ejecutadas se puedan acoger a esta norma. Si no se permitiera, estaramos en presencia de un trato desigual a los propietarios de terrenos ubicados en sectores o zonas destinadas a las reas verdes. Incluso podra suceder que los privados, dueos de terrenos donde las reas verdes ya estn ejecutadas, las destruyan para despus acogerse a la norma, de lo contrario, no podran construir nada. La solucin es que lo que se quiera destinar a parques se catalogue de espacio pblico, se expropie y se ejecuten las reas verdes. Lo malo es que no hay fondos para expropiar, por lo que las expropiaciones suelen tardar mucho tiempo. (LEER EL ARTCULO 2.1.31) Clase 10. La OGUC permite la construccin del 20% del terreno para ciertos fines, esto es, que se trate de edificios de uso pblico o que sean complementarios con el rea verde. El inciso final del artculo 2.1.31 dice: En las reas verdes a que se refiere este artculo, se entendern siempre admitidos como destinos complementarios y compatibles los equipamientos Cientfico, Culto y Cultura, Deporte y Esparcimiento1. A propsito de esto, se gener un problema en un rea verde en Santiago en que una secta religiosa pretenda construir un templo en un rea verde. Lo fundamental son los edificios de uso pblico. Estos estn definidos en el artculo 1.1.2 de la siguiente forma: Aquel con destino de equipamiento cuya carga de ocupacin total, es superior a 100 personas. (PREGUNTAR)
1

Esparcimiento, en establecimientos o recintos destinados principalmente a actividades

recreativas, tales como: parques de entretenciones, parques zoolgicos, casinos, juegos electrnicos o mecnicos, y similares.

Ejemplos: Un hotel, un hospital, un restaurant, una disco, un pub. El equipamiento es un concepto muy amplio que incluye cualquier tipo de servicio complementario de la actividad residencial y de la actividad industrial. Hay una clasificacin de equipamiento en el 2.1.33 en de acuerdo a su finalidad en equipamiento cientfico, de seguridad, educacional, comercial, social, culto y cultura. Hay que destacar que o es residencial o industria o es equipamiento. Cuando el edificio pblico se define como aquel con destino de equipamiento se est abriendo la posibilidad de construir variadas cosas en un rea verde. Dnde est la limitacin? No est en la carga de ocupacin. Est en que el artculo 2.1.31 dice que se puede construir hasta el 20% de la superficie, bajo la condicin que se ejecute el rea verde proyectada en el plan, equivalente a 4 veces la construccin. Es decir, si tengo un rea verde de 10000 metros cuadrados puedo ocupar 2000 metros cuadrados en edificios pero como consecuencia tengo que ejecutar 8000 metros en reas verdes. El problema es que este es un incentivo que se estableci con el propsito de transformar los sitios eriazos que segn el plan correspondan a reas verdes, pero no estaban materializadas como tal. La ordenanza permiti que se construyera con el objetivo de que se materializaran las reas verdes. Es decir, si se quiere construir, la condicin es que no exista el rea verde. Pero si el rea verde ya est materializada como tal, qu puedo construir? Puedo construir el 20% del terreno en edificios de uso pblico? Un fallo seala que no puede ser el sentido de la norma el que los propietarios de reas verdes ya ejecutadas las tengan que destruir para acogerse a ella. Esto sera una desviacin del incentivo. O no queda ms que renunciar a la construccin? El problema se planteo a propsito de ciertos proyectos inmobiliarios de Santiago y Via del mar, especficamente del Club Deportivo Universidad Catlica y del Sporting Club de Via del Mar. (VER ESTOS FALLOS Y FALLOS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL) El tribunal constitucional seal que no era inconstitucional esta disposicin. Aunque a primera vista pareciera ser que no puede ser que el propietario de un terreno se vea imposibilitado de construir y el vecino de enfrente si, o que si tiene el rea verde ejecutada la tenga que destruir para poder hacerlo. Espacio Pblico. Est compuesto por dos elementos: la red vial y las reas verdes pblicas, pero siempre que sean bienes nacionales de uso pblico. El espacio vial es el destinado a las calles. Las calles tienen una clasificacin dependiendo de la mayor o menos calidad de las mismas desde las vas expresas hasta las vas locales. Adems en una categora especial encontramos los pasajes que son menores que las vas locales. Incluso deberamos nombrar, pese a que no forman el sistema vial, a las servidumbres de trnsito, antes muy utilizadas, hoy en desuso por haber asimilado sus requisitos a los pasajes. Lo estudiaremos (el sistema vial) cuando estudiemos la subdivisin, el loteo. Por ahora hay que tener presente que la importancia del espacio pblico sistema vial, incide en la causal de expropiacin que se puede hacer valer de conformidad al artculo 59 de LGUC.

Estamos analizando el plan regulador comunal y como este califica con alguna de estas usos el espacio urbano ya sectorizado. Si la califica de espacio pblico sistema vial y ya existe una va en el lugar indicado por el plano, no hay problema. Pero si proyecta un sistema vial que actualmente no existe, por ejemplo, una va colectora necesaria para evitar la congestin, por terrenos que actualmente son privados, en este caso, quedar marcado en el plan el trayecto que tendr esta va para posteriormente materializar su existencia. Al sealar que por un determinado lugar pasar una va colectora, los terrenos por donde est previsto que pase, quedan afectos a futura expropiacin. Si as, quedarn afectas a la institucin del congelamiento, segn la cual, como estn destinadas a calles no se puede permitir ningn tipo de construccin o reparacin o ampliacin de lo ya construido. En cambio si es un rea verde pblica, el artculo 2.1.30 le entrega al municipio la posibilidad de autorizar construcciones, siempre que se cumplan los requisitos que este artculo seala: La Municipalidad podr autorizar determinadas construcciones en las reas verdes y parques a que se refiere el inciso anterior, entendindose que stas mantienen su carcter de tales, siempre y cuando: 1. Se trate de edificaciones con destinos complementarios al rea verde o destinadas a equipamiento, 2. El rea destinada a estos usos no sea superior al 5% del total del rea verde o parque, y 3. Se ejecuten o garanticen las obras paisajsticas que establezca la respectiva Municipalidad, incluyendo la mantencin de las mismas. El primer requisito es bastante ms amplio, porque no exige que sean edificios de uso pblico y como no se exige esto, no es necesario que tengan la condicin de que la carga de ocupacin a lo menos tiene que ser igual a 100 personas. Podra ser un Kiosko, una prgola donde se vendan helados y bebidas. El segundo requisito exige que no se construya ms del 5% versus el 20% que se admite cuando se trata de reas verdes. Respecto del tercer requisito la proporcin no es de 4 metros de reas verdes por 1 de construccin como en el caso de las reas verdes, sino de 10 metros cuadrados de rea verde por 1 de construccin. En las reas verdes o parques que correspondan a bienes nacionales de uso pblico y que no se hubieren materializado como tales, la Municipalidad podr autorizar construcciones de hasta un 10% del total del rea verde o parque, siempre que: a) Se trate de las edificaciones sealadas en el numeral 1 del inciso segundo de este artculo, y b) Simultneamente se materialice una parte del rea verde no menor a 10 veces la superficie ocupada por la edificacin, conforme a las condiciones de mantencin y las especificaciones que para la nueva rea verde determine el Municipio. Es mucho ms exigente ya que estamos frente a bienes nacionales de uso pblico. Al tratarse de este tipo de bienes la OGUC parte de un supuesto implcito: Se podr construir para fines particulares en un bien nacional de uso pblico? Cmo si se construyera un restaurante en el parque ecuador?

El uso de suelo es espacio pblico rea verde pero admite que en forma complementaria se construya para fines de equipamiento en general. Dentro del equipamiento encontramos el restaurante. Cules son las condiciones para poder ocupar un bien nacional de uso pblico que por definicin es aqul cuyo uso pertenece a la comunidad toda? La administracin de los bienes nacionales de uso corresponde a las municipalidades, salvo que por ley est entregada a otra institucin distinta. La ley permite que la municipalidad pueda entregar una concesin, esto es, una autorizacin para el uso exclusivo de una parte de un bien nacional de uso pblico que de no existir ese uso exclusivo pertenecera a la nacin toda. Ejemplo: cuando se pide una concesin para un restaurante es porque se va a entregar en forma exclusiva el uso de una determinada proporcin del bien nacional de uso pblico, por lo que el resto de los ciudadanos no podrn ingresar a dicha porcin en forma libre, porque est afecto a esta institucin. Entonces para que pueda construirse en un rea verde espacio pblico previamente ser necesario obtener una concesin. No basta para pedir la autorizacin para construir con destino equipamiento que se comprometa a plantar pasto y rboles. Seguramente tambin estar condicionada a lo que establece el artculo 2.1.30. Tenemos entonces, que el plan asigna estos usos a las distintas zonas de la ciudad.

Qu ocurre si un terreno queda afecto en parte a una zona y en parte a otra? Por ejemplo, puede pasar que en una cuadra una mitad quede dentro de una zona que permite un uso y la otra quede afecta a una que permite un uso distinto. Puede que una persona tenga un terreno que tenga partes en ambas zonas, porque el lmite entre las zonas pase por medio de l. La lgica indica que cada parte del terreno se regir por las normas de la zona que corresponda. Pero esto genera una serie de injusticias y problemas prcticos porque el terreno es uno solo. El artculo 2.1.21 regula dicha situacin, en que un predio que queda afecto a dos o ms zonas con distinto uso de suelo. La norma dice: En los casos que un predio quede afecto a dos o ms zonas o subzonas, de uno o ms Instrumentos de Planificacin Territorial, las disposiciones establecidas en stos debern cumplirse en cada una de dichas zonas, con excepcin de las normas sobre 1)densidad, 2)coeficiente de constructibilidad, 3)de ocupacin de suelo y 4)de ocupacin de los pisos superiores, las cules, luego de calculadas para cada zona por separado, podrn promediarse para el predio en su conjunto, para luego distribuirse segn determine el arquitecto autor del proyecto, respetando en todo caso las alturas mximas permitidas para cada zona. En caso que en una de las zonas o subzonas las normas sealadas en este inciso no tuvieren limitacin, no podrn promediarse para el resto del predio. Es decir, hace una distincin, en cuanto a los usos de suelo, seala que debe aplicarse a cada parte la zona que le corresponda, pero hay ciertas normas urbansticas que es posible promediar, ciertos coeficientes. Por ejemplo: para determinar cual es la densidad, cual es la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse en una unidad de superficie, cual es el porcentaje que se puede ocupar del terreno, deben promediase las cifras de cada parte del terreno afecta a un uso distinto. Par ello hay que calcular

cada uno de estos coeficientes en forma separada para cada parte del terreno afectada por un uso distinto. Luego, se promedian y el resultado se aplica a todo el predio. Agrega la norma que Si al predio de que trata el inciso anterior lo afectaren dos o ms zonas o subzonas con distintos usos de suelo, se admitirn todos los que le permita su frente a la calle de mayor ancho o los que le permita la zona que afecte a dos tercios o ms de la superficie del terreno, salvo que alguno de los destinos tuviere restriccin expresa indicada en el instrumento de planificacin territorial o que se trate de los usos de Infraestructura y/o de Actividades Productivas, circunstancia estas ltimas en que se aplicar lo dispuesto en el inciso siguiente. En todo caso, los accesos a cada destino deben contemplarse por la va que enfrenta la zona o subzona que los admite. Ejemplo: Si tuviramos un terreno ubicado en la interseccin de Chacabuco con Edmundo Larenas y estuviere afectado a dos zonas. Como la calle ms ancha es Chacabuco se le podra dar a todo el terreno el destino que afecta a la parte que da a Chacabuco, o bien, se aplica a cada parte el que corresponde. La opcin es del propietario. O aplica el uso que corresponde a cada parte o aplica a todo el terreno el uso que afecte a la parte del terreno que de a la calle ms ancha. Pero la norma entrega otro criterio segn el cual se puede aplicar a todo el terreno el uso que afecte a dos tercios o ms del terreno aunque este uso de a una calle ms angosta. En conclusin, las alternativas son 3: 1.- Le aplico a cada parte el uso que le afecte, promediando las normas urbansticas ya indicadas. 2.- Le aplico el uso que afecte a la parte que colinda o cercana a la calle ms ancha, o 3.- Le aplico el uso que afecte a los 2 tercios o ms de la superficie del terreno. Esta norma tiene dos excepciones: 1.- Que el plan regulador diga expresamente que no permite la aplicacin del artculo 2.1.21 en el sector, es decir, que no admita hacer uso de estas opciones por las razones que sea. 2.- Que se trate de los usos infraestructura o actividades productivas, pues en este caso se aplica el inciso 3 del 2.1.21. La historia de la norma del inciso 3 es especial. Fue introducida el 31 de Diciembre de 2009. Esto es, el ltimo da de un ao de elecciones, es ms, previo a la segunda vuelta de la eleccin Presidencial. Ese ao hubo un problema con un proyecto de una Central Termoelctrica en Campiche, que poco tiempo antes la Corte Suprema haba echado abajo. Este fue el primero de una serie de proyectos respecto de los cuales el mximo tribunal dej sin efecto los estudios de impacto ambiental. Pero este es particularmente importante, ya que a diferencia de los otros, la construccin de esta central ya se haba iniciado, es decir, ya se haba pasado la etapa de planificacin e ingeniera, ya se haban contratado las empresas y el personal que ejecutara el proyecto, de hecho ya se estaba trabajando en la construccin. En plenas faenas, un grupo de ciudadanos interpuso un recurso de proteccin, ante lo cual la Corte Suprema fue drstica al sealar que el proceso de aprobacin de la central estaba viciado, por lo cual haba que partir de cero. Este vicio consista en que se haba autorizado la construccin del proyecto en un sector en que una parte estaba afecta al uso de suelo reas verdes, lo cual no se poda hacer. Esto implicaba una prdida de miles de millones de pesos como tambin de puestos de

trabajo, por lo que se generaba no solo un problema econmico sino que un problema poltico. Ante esto la autoridad de la poca decidi cambiar la norma, porque de lo contrario el proyecto no se aprobara por el hecho de que una parte del terreno estaba afecto al uso de suelo reas verdes que tena ciertas restricciones. Por lo tanto, haba que modificar la normativa que regulaba estas situaciones. As las cosas, la norma qued redactada como sigue: Si del predio afecto a dos o ms zonas o subzonas con distintos usos de suelo, al menos el 30% de su superficie permite los usos de suelo de actividades productivas y/o infraestructura, se admitir en todo el terreno dicho uso de suelo, debiendo observarse lo sealado en el inciso precedente en lo relativo a los accesos a cada destino. Con todo, el instrumento de planificacin territorial que corresponda podr prohibir la aplicacin de este inciso dentro de su territorio. Es decir, si de 10 hectreas en al menos 3 el plan regulador permite que la infraestructura (actividad energtica en este caso) o actividad industrial, no hay que preocuparse de cual es el uso del resto de las otras 7 hectreas, puesto que en las 10 se podr instalar la infraestructura o actividad industrial. Pero se agreg una excepcin, se requiere que el plan regulador no prohba esto expresamente. La norma es bastante deficiente ya que puede generar varios problemas. Como el siguiente: Cundo se aplica la norma? Se aplica cuando hay un predio al que le afectan dos o ms zonas, una de las cuales permite la actividad productiva o infraestructura. Puede que haya un terreno pequeo afecto al uso de suelo industrias peligrosas y a continuacin haya otro terreno muy grande, de distinto dueo, que tiene uso de suelo residencial. La primera persona tiene un terreno cuyo uso es escaso. Cmo se logra que el terreno que tiene uso residencial quede afecto a la actividad productiva, si la condicin de aplicacin de la norma es que se trate de un mismo terreno? Se lograr comprando el terreno de uso residencial y pidiendo una fusin de ttulos. Luego estaremos frente a una persona que es dueo de un terreno cuyo 30% est afecto a uso productivo y, en consecuencia, podr cambiar el uso del suelo al terreno, quedando en su totalidad afecto al uso productivo e industrial. Esto hace que la planificacin pierda toda su finalidad. Clase 11. Tenemos claro que el plan asigna usos de distinta ndole, ms o menos complejos lo que depender de cada plan regulador. El plan regulador, como dice la ordenanza, puede prohibir la situacin del artculo 2.1.21, pero hay que tener siempre presente, por un lado, las numerosas modificaciones a la OGUC, y por el otro, que los planes reguladores se han ido aprobando en distintas pocas. As, habr planes recin aprobados que incorporarn todas las modificaciones a la normativa. Pero hay otros que son de la dcada del 2000, otros de la dcada de los 90, e incluso de los 80, los que no recogern la normativa vigente. As se puede establecer en los nuevos planes que no se admitir que un 30% absorba al 70% restante, puesto que deja a la planificacin relegada en el plano de las ideas. Si lo prohbe no se podr aplicar. Pero solo los planes que se hayan aprobado despus de la modificacin que introdujo el inciso 3 al artculo 2.1.21, podrn incorporar normas que prohban su aplicacin. Solo estos tienen la posibilidad de pronunciarse respecto a esta modificacin.

Este mismo problema se presenta en el fallo que anula los permisos ambientales de la Central Castilla, pero con una gran diferencia: La central castilla est ubicada en la tercera regin en medio de la nada, solo haba un plan regulador intercomunal que deca que en ese sector, en parte se deba dar cierto uso, y en otra uno distinto. Pero todo respecto de un sector que no estaba poblado. La de Campiche estaba en una de las reas ms contaminadas del pas que es Puchuncav, donde tambin esta la refinera Ventanas, de Codelco. En ambos casos la Suprema paraliza el proyecto por un problema de uso de suelo. El problema es si el plan regulador intercomunal puede regular la nada, esto es, un terreno donde no hay ninguna relacin urbana como lo exige la LGUC, segn la cual para que haya planificacin intercomunal debe haber dos o ms comunas que se integran en una unidad urbana, no tienen que estar unidas, pero si tiene que haber relacin entre ellas (esta idea la reitera la OGUC: Artculo 2.1.7. La Planificacin Urbana Intercomunal regular el desarrollo fsico de las reas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana, a travs de un Plan Regulador Intercomunal. Esta es la definicin del plan regulador intercomunal, pero a su vez contiene el presupuesto de hecho o los requisitos para que ella se utilice) pero si a un gran espacio o regin se le impone un plan regulador intercomunal se estara utilizando un instrumento de planificacin que no est diseando para ese fin y eso puede tener ciertos cuestionamientos desde el punto de vista legal. Existen diversos instrumentos de planificacin territorial que regulan el rea urbana y dejan fuera el suelo no urbano que queda afecto al artculo 55 de la LGUC en relacin con el DL 3516. Pero si no hay plan regulador comunal, puede haber a lo menos un lmite urbano definido, que define hasta donde llega el suelo urbano. Pero si no hay absolutamente nada, tendremos solo terreno rural. Qu se podr hacer en ese terreno? Podr construir? Qu pasa si en la comuna no hay plan regulador ni lmite urbano? Se puede construir o no? (Hay que tener presente que mientras no se apruebe el plan regulador comunal, rige supletoriamente lo que establece el plan regulador intercomunal, esto sucedi en cuando se creo Hualpn, San Pedro, Chiguayante; se crearon comunas nuevas pero haba un plan regulador intercomunal que regira supletoriamente. Pero se est analizando el caso que se da si no hay ni si quiera plan regulador intercomunal). Si no hay plan regulador que tipo de suelo es?, Puede ser rural, si por definicin (artculo 1 DL 3516) es rural el que est fuera del lmite urbano y en estos casos ni si quiera hay lmite urbano? Tampoco se puede pedir cambio de destino, porque no est afecto a un destino, por lo que no hay nada que cambiar. Los predios rsticos, esto es, los que estn fuera de los lmites urbanos estn sometidos a la prohibicin del artculo 55 de la LGUC. Pero ac no hay lmite urbano. En este caso hay que aplicar los principios generales del derecho. Como ac se trata de derecho privado el principio bsico es que se pueda hacer todo lo que no est prohibido. Si en definitiva determinamos que no podemos calificar de urbano a un terreno porque no est dentro ni fuera de un lmite urbano porque este no existe, su dueo podr aplicar intensamente las facultades que le entrega la definicin del derecho de propiedad a su arbitrio, porque no va en contra de ninguna ley ni derecho.

Regulacin de la Construccin: Lo que corresponde ahora es entrar de lleno en la regulacin de la construccin. As, es sabido que en un sector cuyo uso es el residencial se puede construir viviendas, pero Cuntas puedo construir? En qu altura? Con qu distanciamiento? Con qu densidad? Cmo aplico este uso de suelo? La LGUC dispone en el artculo 116 inciso sexto: Se entender por normas urbansticas aquellas contenidas en esta ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificacin territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los 1) usos de suelo, 2) cesiones, 3) sistemas de agrupamiento, 4) coeficientes de constructibilidad, 5) coeficientes de ocupacin de suelo o 6) de los pisos superiores, 7) superficie predial mnima, 8) alturas mximas de edificacin, 9) adosamientos, 10) distanciamientos, 11) antejardines, 12) ochavos y 13) rasantes, 14) densidades mximas, 15) estacionamientos, 16) franjas afectas a declaratoria de utilidad pblica y 17) reas de riesgo o de proteccin. Una vez que zonificamos, hay que ver como las normas sobre construccin que puede establecer el plan regulador a esa zona. Sistemas de agrupamiento (artculos 2.6.1 y ss. OGUC): Se distinguen tres tipos de agrupamiento de las edificaciones: aislada, pareada y continua. El agrupamiento de los edificios se determinar en los Planes Reguladores Comunales o Planes Seccionales y estar destinado a definir las alternativas de emplazamiento de stos dentro de un predio. El plan regulador tiene que sealar si permite las construcciones en forma separada unas de otra, o si admite lo que se denomina la edificacin continua en que un edificio puede estar inmediatamente a continuacin de otro, sin tener que respetar las normas de distanciamiento. Tambin est la posibilidad de combinar la edificacin aislada y la continua en lo que se llama edificacin pareada, que es aislada por un lado y continua por el otro. Un edificio de departamento, separado de otro edificio de departamentos, por lo general, se debe a que el plan no permite que haya dos edificios unidos (edificios que pertenecen a distintos propietarios, es decir, que tienen inscripciones de dominio separadas). Esta norma no se tiene por objeto solucionar el problema tcnico que se puede generar por construir edificios uno al lado del otro, los cuales pueden chocar si hay un terremoto por no tener un espacio que permita disipar las ondas. Se refiere a la situacin que se da cuando por una decisin del plan regulador, se prohbe construir un edificio al lado de otro. Ejemplo: En el centro de Concepcin se permite que los edificios estn juntos en los primeros pisos pero en los superiores se distancian entre si. En otros sectores encontramos las viviendas en A, es decir, viviendas pareadas, esto es, aisladas en relacin a un vecino, pero continuas en relacin con el otro. Lo que hay que saber si puedo o no construir hasta el deslinde. Si tenemos un terreno hasta dnde nos podemos acercar al del vecino con una eventual construccin?, Cul es el distanciamiento que se debe mantener?

Si el plan regulador dice que la edificacin permitida es edificacin continua, quiere decir que puedo construir hasta el deslinde. Puede que seale, adems, un lmite de altura que puedo mantener en el deslinde. Al recorrer la ciudad es posible ver como se emplazan los edificios y constatar que hay algunos en que se construyen hasta 8 pisos de forma continua, esto es, hasta el deslinde mismo. Hay otros en que son continuos en los dos primeros pisos, pero a partir del piso cuarto, o a veces ms arriba deben respetar una distancia entre lo construido y el deslinde. De qu depende esta configuracin? De lo que diga el plan regulador. Hay planes reguladores que al reglar el tipo de agrupacin de edificios para un determinado sector, admiten simultneamente la edificacin aislada, pareada o continua, es decir, como el propietario estime conveniente. No hay que confundir la edificacin continua con el adosamiento, regulado en el artculo 2.6.2. Cuando el plan regulador dice que el tipo de edificacin solo es aislada (A), significa que la construccin debe respetar una distancia entre lo construido y el deslinde. Esta distancia est regulada en el artculo 2.6.3, que depende de la existencia o no de vanos, en el muro que enfrenta al deslinde del vecino. El vano es cualquier abertura que haya en la muralla , como una ventana o puerta o un balcn. Esto tiene relacin con las condiciones de privacidad y de luminosidad. Si no hay vano, es decir, si la muralla que da al vecino no tiene aberturas , la distancia mnima es de 1,4 metros. Si hay vano, la distancia mnima que se debe respetar en la edificacin aislada es de 3 metros. Luego, cul es la distancia mnima que se debe respetar entre dos edificaciones cuando la agrupacin es aislada y no hay vano? 2,8 metros, puesto que cada propietario tendr que respetar 1,4 metros de distancia entre su construccin y el deslinde o muro medianero. Podra ser ms si en una hay ventana y en otra no (3 m ms 1,4 m). Si los dos quieren tener ventanas tendran que respetar 6 metros entre las construcciones. El artculo 2.6.3 de la OGUC dice Las edificaciones aisladas debern cumplir los distanciamientos a los deslindes sealados en el presente artculo. Este mismo artculo contiene una tabla que regula el distanciamiento segn la altura, y segn si hay o no vano. Segn esta tabla, los edificios de hasta 3,5 metros, esto es en el primer piso, si tienen vano deben respetar un distanciamiento de 3 metros, si no tienen 1,4 metros. De los 3,5 metros hasta los 7 metros, es decir, en el segundo piso (cuando se hace conversin de pisos a metros la ordenanza prescribe que se debe multiplicar por 3,5 por cada piso), con vano el distanciamiento es de 3 metros y sin vano 2.5 metros.

Sobre los 7 metros, haya vano o no, el distanciamiento debe ser de 4 metros entre la construccin y el deslinde. Esto independiente que haya o no un muro divisorio. Se ha dicho que estas condiciones de distanciamiento no pueden ser afectadas por las servidumbres voluntarias que se pueden pactar con un vecino, como la de vista. No pueden ir contra estas normas urbansticas porque son obligatorias. Si de dos terrenos continuos son de propiedad de la(s) misma(s) persona(s) esto no rige. Pero si hay normas distintas de arquitectura que estn en el ttulo cuarto, muy tcnicas, que establecen una cierta relacin mnima entre edificios pertenecientes a un mismo propietario. Estas normas apuntan ms bien a una relacin de altura en funcin del distanciamiento con el otro edificio. Los orgenes de estas normas los encontramos en el siglo XVIII, en que Francia, donde cierta corriente, denominada de los Higienistas, formada por mdicos buscaban darle ciertas condiciones de salubridad mnima a los edificios porque estimaban que si estos estaban muy hacinados y juntos, habra una mayor propensin a las enfermedades. Si el plan regulador dice que las construcciones pueden ser continuas, no se tiene que respetar ninguna norma de distanciamiento porque por definicin la continuidad significa que donde termina un edificio empieza o puede empezar el otro. No es que necesariamente se deba construirse as. Lo que si hay que considerar es una norma que est en el cdigo civil, relativo al distanciamiento que deben tener las ventanas que dan al sitio vecino que es de 3 metros. O sea, puedo construir hasta el deslinde pero no puedo construir una ventana que mire al patio del vecino. Si la construccin es pareada el distanciamiento mnimo se aplica en el lado en que no hay construccin. Es frecuente a este tipo de construcciones se les agregue un segundo piso o bien un garage o un local comercial hacia el lado que no es pareado. Es legal esta construccin? Para dar una respuesta es necesario, primeramente, saber qu tipo de agrupamiento est admitido en esa zona por el plan. Porque si el tipo de agrupamiento admitido es la construccin continua, podr construirse perfectamente hasta el deslinde. Si la agrupacin es aislada o es pareada, en la parte que debe ser aislada, tambin es construir bajo la figura del adosamiento. El adosamiento no es necesario en la edificacin continua. No necesito recurrir a una norma especial si el principio es que puedo construir hasta el deslinde. El adosamiento sirve cuando, por regla general, no se puede construir hasta el deslinde, as recurriendo a esta figura regulada en el artculo 2.6.2 de la OGUC si podr hacerlo (ver cuales son las condiciones para que opere el adosamiento). No obstante, tambin se puede recurrir a esta figura cuando el sistema de agrupamiento es continuo, con el objetivo de construir en la parte del deslinde en que no se puede construir en forma continua. Clase 12. Adosamiento (artculo 2.6.2 OGUC):

El adosamiento es complementario a los tres sistemas de agrupamiento de los edificios. Est regulado en el artculo 2.6.2. Esta es una norma muy til porque contempla una excepcin a los sistemas de agrupamiento. La norma seala Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior (artculo que distingue entre los tres tipos de agrupamiento de los edificios) y como una norma complementaria de los tres tipos de agrupamiento indicados, se entender por adosamiento, para los efectos de la aplicacin de este artculo, (Definicin:) la edificacin no subterrnea que se ubica contigua a los deslindes, o bien aqulla inscrita en la envolvente que describen los puntos que se sealan a continuacin: Si hay dos propiedades el adosamiento, segn la definicin que da la norma, es la que se construye contigua al deslinde. Pero segn el artculo que precede a esta norma sera agrupacin continua, qu es entonces? Cuando la construccin es aislada el adosamiento es una excepcin que permite, no obstante que se debe respetar una distancia al muro medianero, construir contiguo al deslinde. Pero si la norma dice que por definicin se puede construir hasta el deslinde, porque admite una agrupacin de fachada continua Ser posible hablar de adosamiento? Desde la calle la agrupacin continua normalmente no llega hasta el lmite del fondo de la propiedad. Desde la calle lo que puedo construir hasta el lmite del fondo, est determinado, o bien por las propias ordenanzas locales, o bien por las normas mnimas de habitabilidad que tienen los vecinos. Ejemplo 1: Si el terreno tiene 50 metros de fondo, y el plan regulador seala que en esa zona el tipo de agrupamiento es continuo, esto no significa que se pueda construir los 50 metros hasta el fondo. Se debe respetar un distanciamiento mximo que lo entrega la OGUC o las normas de habitabilidad del edificio, que son normas tcnicas que sealan que los edificios no pueden estar pegados, porque se afecta la estabilidad, seguridad e higiene de los mismos. Ejemplo 2: Se permite un agrupamiento continuo en 20 metros desde el frontis de la propiedad, desde la lnea oficial. Es decir, si tengo un terreno de 50 metros, puedo construir 20 metros desde la lnea oficial hacia el fondo apegado al deslinde. Qu se puede hacer en los 30 metros restantes entre la construccin y el fondo del terreno? En este caso se podra recurrir al adosamiento para poder construir en dicho espacio restante. La norma se refiere a los 3 tipos de agrupamiento anterior, en circunstancias que debi haberse referido fundamentalmente al tipo de agrupacin aislada porque es con respecto a ella que adquiere ms sentido el adosamiento. No obstante que debe respetarse una distancia mnima al deslinde que depender de si hay vano o no y de la altura de la edificacin. Si tengo que respetar una distancia mnima al muro medianero, Podra construirse acogindose al adosamiento? Si, siempre que se cumpla con las condiciones que se establecen en el artculo 2.6.2. Estas condiciones son las siguientes: 1.- La longitud del adosamiento no podr exceder del 40% de la longitud total del deslinde comn con el vecino. Cuando la edificacin existente sea pareada o continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el tramo ocupado por la parte pareada o continua. Antiguamente la manzana se divida en cuatro y como tenan 110 metros de profundidad, a cada vecino le corresponda entre 55 a 50 metros dependiendo del ancho de la vereda. Esto se observa en edificios antiguos que

aun no han sido subdivididos en los que detrs de la construccin hay una quinta. Actualmente las subdivisiones son ms pequeas por que los lotes suelen tener 20 metros de fondo aproximadamente, por 12 de ancho. Si tuviramos estas medidas y el tipo de agrupamiento fuera aislado, Cunto podramos construir? La norma dice que podramos ocupar el 40% de la longitud del deslinde comn, es decir, una construccin apegada al deslinde que ocupe 8 metros de este, recurriendo al adosamiento. Sin embargo esto tiene dos limitaciones: En primer lugar: El adosamiento no podr en ningn caso ocupar el antejardn. En segundo lugar: El Plan Regulador Comunal podr determinar la distancia mnima de los adosamientos respecto de la lnea de edificacin. Esta lnea es la que indica a partir de donde se puede construir. Al respecto el plan regulador puede exigir, no obstante que la norma establezca que se puede construir hasta el 40%, que el adosamiento se circunscriba en una envolvente a partir de 10 metros desde la lnea de edificacin. Con esto, probablemente no se pueda construir el 40% porque no darn los nmeros. Sin embargo, con autorizacin del vecino dada ante notario, se puede ampliar el 40% hasta donde lo permita la norma. As lo seala el artculo 2.6.2. n1 inciso segundo: El porcentaje de adosamiento podr excederse, tanto para construcciones nuevas como para regularizaciones, con autorizacin expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante Notario. En la prctica, el plan puede que permita los 3 sistemas de agrupamiento. En este caso, se entiende que el plan est otorgando al propietario la facultad de elegir el tipo de agrupamiento que estime conveniente. En consecuencia, se puede construir hasta el deslinde. Por definicin, la edificacin continua llega hasta el deslinde. (La norma del cdigo civil dice que no se puede abrir ventanas a menos de 3 metros). En este caso no se necesitar recurrir al adosamiento, salvo que se quiera construir en la parte en que no est permitida la construccin continua, esto es, hacia el fondo de la propiedad. Hacia al frente de la propiedad la norma dice que no puede ocuparse el antejardn, luego el adosamiento no sirve para ocupar este espacio. Esta autorizacin se pide solo para el adosamiento, que es una construccin complementaria, no en los casos en que se quiere aprovechar el hecho que el plan autorice la construccin de tipo continuada. Si el plan regulador seala que el tipo de agrupacin es continua Se puede o se debe construir hasta el deslinde? Se debe. Es facultativo cuando establece que el tipo de agrupamiento es pareado, aislado o continuo. Si dice aislado o pareado, significa que no puedo construir de forma continua. Si dice solamente continuo significa que para construir tengo que ocupar todo el ancho. Es una obligacin que puede ser dudosa desde el punto de vista constitucional, al estar obligando al propietario a construir todo el ancho. Pero ante esta afirmacin se responde que se est limitando la propiedad en razn de la funcin social que esta debe cumplir. Se impone esta obligacin se debe, en general, por lo escaso de los terrenos en cuestin, o bien, por la gran cantidad de servicios que all deben prestarse. Cuando el plan establece el tipo aislado, pareado o continuo es facultativo. Si se establece el tipo de agrupamiento continuo no se necesitar la autorizacin del vecino puesto que no se est recurriendo al adosamiento sino al tipo de agrupamiento sealado por la norma.

En cambio si la agrupacin fuera de fachada aislada, se tendr que respetar el distanciamiento que establece el artculo 2.6.3., en este caso se podr recurrir al adosamiento respetando el 40% y la direccin de obras solo podr exigir la autorizacin del vecino si se pretende construir ms del 40%. 2.- Otra condicin relacionada con la altura es la siguiente: La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasar los 3,5 m. No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificacin existente aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio vecino a partir del deslinde comn, se podr contemplar una mayor altura para dicho adosamiento, siempre que no sobrepase la de la edificacin vecina existente. Las alturas se medirn desde el nivel del suelo natural. 3.- Agrega esta norma que El adosamiento deber inscribirse dentro de un ngulo no superior a 45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde comn, desde la altura mxima de adosamiento permitida. As las construcciones resultantes del adosamiento son pequeas construcciones, adosadas al muro medianero, que no ocupan ms del 40% del deslinde comn, que no tienen ms de 3,5 de altura, salvo casos excepcionales, y que de ah se proyectan en una construccin que no sobrepasa los 45 grados sexagesimales. No confundir con la construccin continua que puede llegar a tener 24 metros de altura. El adosamiento tambin se aplica a la parte aislada de la construccin pareada. Hay que ser cuidadoso con las aguas que caen del techo de las construcciones adosadas. La OGUC seala que cada propietario debe recoger sus propias aguas con sistemas ubicados en su terreno. Es decir, no puede hacer un alern que pase al predio vecino, porque el deslinde es vertical, por lo que no puede sobresalir ninguna parte de la construccin hacia el predio vecino. La proyeccin de 45 grados puede llegar hasta la altura mxima permitida en la zona. El artculo 2.1.10, en concordancia con lo sealado por el artculo 116 de la LGUC, establece cuales son las normas urbansticas. El 116 define qu se entender por normas urbansticas. Obviando esta definicin la OGUC dice en el artculo 2.1.10 letra c) que el plan regulador comunal especialmente la Ordenanza Local, que fijar las normas urbansticas propias de este nivel de planificacin territorial, relativas a: Zonificacin o definicin de subzonas en que se dividir la comuna, en base a algunas de las siguientes normas urbansticas: 1) usos de suelo, 2) sistemas de agrupamiento de las edificaciones, 3) coeficientes de constructibilidad, 4) coeficientes de ocupacin de suelo o 5) de los pisos superiores, 6) alturas mximas de edificacin, adosamientos, 5) distanciamientos mnimos a los medianeros,7) antejardines,8) ochavos y 9) rasantes; 10) superficie de subdivisin predial mnima; 11)densidades mximas, 12) alturas de cierros, exigencias de 13) estacionamientos segn destino de las edificaciones; 14) reas de riesgo o 16) de proteccin, sealando las condiciones o prevenciones que se debern cumplir en cada caso, conforme a los artculos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Captulo. Coeficiente de constructibilidad.

Este es un factor que determina la cantidad de metros cuadrados que es posible edificar en una superficie determinada. Es posible determinar cuantos metros cuadrados se puede construir en un terreno multiplicando el coeficiente por la superficie del terreno. Si el coeficiente es 2, significa que puede construirse el doble de la superficie que tenga el terreno. Si el terreno es de 1000 metros cuadrados significa que puede construirse 2000 metros cuadrados. Como la superficie que se puede construir es mayor a la del predio, la construccin podr distribuirse en ms de un piso. Este coeficiente no indica la superficie del terreno que se ocupar o construir, sino que indica cuantos metros cuadrados se pueden construir en un terreno. En el ejemplo, si se ocupan 500 metros cuadrados del suelo terreno, los 2000 metros cuadrados que se pueden construir, se distribuirn en 4 pisos, cada uno con 500 metros cuadrados de construccin. Si se ocupa menos terreno se construirn ms pisos. El artculo 1.1.2 define Coeficiente de constructibilidad como: nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno. Si se tiene un terreno, para los efectos de determinar los metros cuadrados que se pueden construir, debe, primeramente, conocerse la superficie del mismo. Mientras mayor sea esta, mayor ser la cantidad de metros cuadrados que se podrn construir. Pero puede que ese terreno est afecto a futura expropiacin, porque el plan tiene contemplado que pase por all una calle. En este caso, tendr que restarse de la superficie total del predio, la parte de esta que est sujeta a expropiacin. Quizs no se expropie nunca, pero de igual manera limita la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir. Este es uno de los problemas no resueltos de la llamada caducidad de las causales de expropiacin. El plan regulador puede proyectar calles, parques, etc. Cuando esto se hace los terrenos afectados por esas proyecciones sufren determinadas consecuencias jurdicas. As, si est proyectada una calle por un terreno, su propietario no podr construir en la porcin de terreno por la que est previsto que pase dicha calle. Esto se denomina congelamiento. Pero transcurrido cierto tiempo sin que se expropie, cae la causal de expropiacin en cuyo caso podr construir. Las personas que tienen un terreno afectado por futura expropiacin sufren una serie de problemas. Si se expropia de inmediato no habr problemas. Pero mientras no se expropie, se tendr la opcin de construir en el resto de la propiedad y esperar que expropien la porcin afecta a la causal o esperar que caduque la causal. Si se opta por la primera alternativa, para determinar la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse, habr que restar a la superficie del terreno la porcin sujeta a expropiacin. Esto significa que se podr construir menos que si no estuviere afecto a futura expropiacin. Cul es el problema que podra presentarse cuando caiga la causal de expropiacin? Tenemos dos terrenos iguales y continuos, afectados por el mismo porcentaje de futura expropiacin, ya que por el deslinde va trazada una calle y a ambos propietarios se le expropiar la misma cantidad. El dueo de uno de los predios decide construir, para lo cual debe saber cuantos metros cuadrados puede edificar efectivamente. Esto lo determinar multiplicando el coeficiente de constructibilidad que establece el plan por la superficie de su terreno, menos la parte de ste que est afecta a futura expropiacin.

Posteriormente materializa esta construccin. Luego de 6 aos, el dueo del otro predio concluye que ya no le expropiarn porque la municipalidad solo tena 5 aos para hacerlo, tiempo que ha transcurrido con creces, por lo que decide construir. Ahora bien, Construir ms, menos o lo mismo que el propietario del otro predio que construy mientras estaba vigente la causal de expropiacin? Construir ms porque para determinar la superficie por la cual multiplicar el coeficiente de constructibilidad no descontar la porcin que estaba afecta a la causal de expropiacin, puesto que esta ha caducado, lo que significa que su terreno ya no est afecto a expropiacin. Al percatarse de esta situacin el propietario que construy primero se preguntar por qu a l lo forzaron a construir menos, siendo que estaba en el mismo sector. La respuesta de la autoridad ser que le hicieron construir menos porque su terreno estaba afecto a expropiacin cuando el decidi construir, frente a lo cual el propietario exigir que la municipalidad asuma las consecuencias de no haber expropiado, esto es, que se la haya impedido construir ms por el hecho de estar afecto parte de su terreno a expropiacin. En este caso estamos ante un trato desigual a dos personas sujetas a las mismas normas. Que produce un perjuicio a uno, mientras que al otro no. Coeficiente de ocupacin de suelo: Permite calcular el porcentaje del terreno que es posible construir. La ordenanza lo define en el artculo 1.1.2 como el nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso. Si el COS es 0,8 significa que puedo ocupar el 80% en el nivel del primer piso, si es 0.5 ser el 50%. No puede ser superior a 1, puesto que no se puede ocupar a nivel de piso ms de la superficie del terreno, de lo contrario se estara ocupando terreno que pertenece a un vecino o un bien nacional de uso pblico. Hipotticamente en los pisos superiores si puede ser mayor a 1. Ejemplo: Si el coeficiente de constructibilidad es 8 y el coeficiente de ocupacin de suelo es de 0,6 Cuntos pisos puedo construir? El razonamiento es el siguiente: La cantidad de metros cuadrados que puedo construir en el terreno est dada por el coeficiente de constructibilidad que en este caso es igual a 8, multiplicado por la superficie del terreno que es igual a X m2. Por ende, en el terreno se podrn construir 8Xm2. Si se pudiere construir en todo el primer nivel del terreno, es decir, si el coeficiente de ocupacin de suelo fuera 1, el edificio a construir sera de 8 pisos, puesto que en cada piso construira Xm2 hasta completar los 8Xm2 que pueden construirse, esto en el supuesto que se quiera construir todo lo que la norma permite. Ahora bien, como el coeficiente de ocupacin de suelo es de 0,6, en el nivel de primer piso podr construir 0,6Xm2. Por ello para saber cuantos pisos se tendr que construir para ocupar todo lo que permite la norma habr que dividir los 8Xm2 que es lo mximo que puede construirse segn el plan, por 0,6Xm2 que es la mxima extensin que puede tener el primer piso. As en principio, se tendrn que construir 13,333 pisos si se quiere construir lo mximo que permite la normativa vigente. Clase 13: Altura mxima permitida:

El barrio universitario tiene un coeficiente mximo de ocupacin de 0,6, esto es el 60% del terreno. Adems tiene un coeficiente mximo de constructibilidad que va variando dependiendo de los edificios de que se trate. As para edificios colectivos, (aquel que comprende ms de dos unidades), en altura (esto significa que baja la superficie del terreno que se puede destinar a construccin a la mitad, a 0,5), se puede construir con un coeficiente mximo de constructibilidad de 3,25. Si tenemos un terreno de 1000 metros cuadrados, un coeficiente mximo de constructibilidad de 3,25 y coeficiente de mximo de ocupacin 0,5, Cuntos pisos puedo construir? Si se quiere saber si un terreno que se vende est caro o barato, en el barrio Universitario, es importante saber cuanto se puede construir en l. El terreno tendr un valor que ser equivalente a la cantidad de metros cuadrados que en l se pueden construir. En cada sector de la ciudad se sabe cual es, ms o menos, el valor del metro cuadrado de construccin. La respuesta a la pregunta planteada ms arriba, es que se pueden construir 6 pisos y en el ltimo no podra ocupar los 500 metros sino que solo la mitad, esto es 250. Por lo que en definitiva podra construir 7 pisos. Pero hay edificios de 7 pisos en el Barrio Universitario? No, a qu se debe? Ser que no quieren construir edificios de 7 pisos o que el plan regulador no se los permite? Nosotros no hemos considerado todas las variables. Hemos omitido las alturas mximas permitidas. En el caso del Barrio Universitario la altura mxima permitida es de 16 metros y un piso de retiro. Los 16 metros deben dividirse por 3,5 metros puesto que cada piso se considera tiene esa altura, segn la ley. As obtendremos 4,57 pisos, pero la fraccin se eleva a la unidad, por lo que tendremos 5 pisos, ms un piso de retiro. El piso de retiro es un piso que no lleva la continuidad de fachada de los pisos de abajo, sino que est retirado, es decir, tiene una terraza adelante. Se aplica un ngulo denominado rasante. En consecuencia, se podran construir 6 pisos, 5 pisos normales ms 1 de retiro. As, si solo consideramos el coeficiente de constructibilidad y el coeficiente de ocupacin de suelo, podramos construir 7 pisos, pero si adems consideramos la altura solo podemos construir 6 pisos. Aun as, hay que ser cuidadosos y analizar si la altura mxima tiene alguna excepcin. Por ejemplo, el plan regulador seala que la altura mxima, en la zonas h1, de la que forma parte el Barrio Universitario, las Lomas de San Andrs y otros sectores, es de 16 metros ms un piso de retiro, por regla general, pero en las Lomas de San Andrs y en el Barrio Universitario, excepcionalmente, es de 10 metros ms un piso de retiro. Por lo que si dividimos 10 metros por 3,5 obtendremos 2,86 pisos, o sea 3 pisos ms uno de retiro, por lo que se podr llegar a 4. Si resulta que solamente puedo ocupar el 50% del terreno como mximo y puedo construir 4 pisos, Cuntos metros cuadrados en realidad podr construir? Habr que multiplicar los 500 metros cuadrados que puedo construir en cada piso, por el nmero de estos que es 4, lo que nos da como resultado 2000 metros cuadrados de construccin. Pero aun as habr que restar una porcin, puesto que el ltimo piso no es de la misma rea que los otros, ya que es un piso de retiro.

De esta forma, queda demostrado que hay que considerar todas las variables para poder determinar lo que en realidad se puede construir en un terreno segn lo proyectado en el plan regulador comunal. En el Barrio Universitario, edificios de 4 pisos son inviables, o bien tendran que ser departamentos de lujo, por los cuales se pueda cobrar un alto valor para compensar la los metros cuadrados que no puedo utilizar para construir, puesto que en principio se poda utilizar 3250 metros cuadrados para la construccin, pero luego de aplicar las normas urbansticas pertinentes resulta que se puede utilizar 2000. Lo anterior sube los costos de cada departamento. Si se construyen muchos pisos y, por ende, muchos departamentos, el costo del terreno influye en menor medida en el precio de cada uno de estos, ya que se produce una economa de escala toda vez que mientras mayor sea la cantidad de departamentos, el valor del terreno, que es un costo fijo, se repartir en ms unidades por lo que dicho costo representar un porcentaje menor de cada una de las unidades, hacindolas ms baratas. Por el contrario, si tengo pocos departamentos, se tendr que traspasar al valor de stos una mayor suma por concepto del valor del terreno que no ha variado. Es decir, un mismo valor se reparte en ms unidades lo que arroja un costo mayor para cada unidad. Antejardines: El plan regulador podr establecer como obligatoria la existencia de antejardines, es decir, no se podr ocupar con construccin desde la primera lnea, es decir, desde la lnea que separa lo pblico de lo privado, conocida con el nombre de lnea oficial o lnea de cierro, que no debe ser confundida con la lnea de edificacin. Estos conceptos pueden o no coincidir. La lnea oficial es aquella que segn el plan regulador comunal separa la propiedad pblica de la privada. La lnea de edificacin es aquella a partir de la cual, segn el plan, se puede construir. Cuando estas lneas no coinciden es porque normalmente el plan regulador comunal contempla la existencia obligatoria de antejardn. Ambas lneas se miden desde el eje de la calzada. Dnde empezar la propiedad privada? Esa respuesta no la entrega el plan regulador. Esta respuesta debe buscarse en los ttulos de dominio. Qu es lo que dice el plan regulador? El plan regulador es una proyeccin que puede o no coincidir con la realidad. Si este dice que la lnea oficial de cierro est a 10 metros desde el eje de la calzada, puede que coincida con lo que digan los ttulos o bien puede decir que est a 13 metros desde el eje de la calzada y no coincidir con el cierro actual de una propiedad. De esta forma la lnea oficial ir por dentro de la propiedad, 3 metros desde donde actualmente est el cerco hacia el fondo Por qu el plan no respeta el dominio? No es que no respete el dominio, sino que lo que est diciendo es que la faja de tierra que queda entre el cerco de la propiedad y la lnea de cierro que seala el plan queda afecta futura expropiacin.

La lnea de edificacin podra decir 13 metros y entonces coincidir con la lnea oficial o de cierro. Pero tambin el plan podra establecer que la lnea de edificacin va a 16 metros desde el eje de la calzada y la lnea oficial a 13 metros desde este mismo punto. Esto significa que no se podr construir en el espacio que est entre la lnea oficial y la lnea de edificacin. Esto se produce generalmente, porque hay un antejardn obligatorio. Los propietarios respetan ms o menos la lnea de edificacin. Saben ms o menos por donde va. Pero hay construcciones que estn ms delante de la lnea e incluso estorban el trnsito peatonal. Los ochavos: Est definido en el artculo 1.1.2 como chafln que se aplica a un edificio o cierro situado en la esquina de vas de circulacin vehicular o peatonal y que en los predios de esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista. Tambin se definen como el corte o diagonal que se hace en las esquinas cuyo objetivo es permitir una mejor visin cuando se transita por las vas. Esto permite tener mayor seguridad. De hecho, naci como una servidumbre administrativa con fines de seguridad, para que quin transite por una va no se encuentre de punta con quienes vienen por la calle perpendicular, de modo que si hay un bandido o un vehiculo se podr ver con anticipacin. En Concepcin es frecuente que en las esquinas con ochavos haya negocios, o bien pequeos antejardines. As las construcciones no llegan hasta la esquina misma para permitir mejor visual. Las Rasantes: El artculo 1.1.2 la define como recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de inclinacin, define la envolvente terica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificacin. Es una lnea imaginaria que se proyecta desde el deslinde del inmueble y desde el eje de la calzada, desde el punto medio del espacio entre lneas oficiales, a un determinado ngulo de inclinacin que puede ser 60, 70 u 80 grados sexagesimales. Esto depender de si estamos en la zona sur, central, o norte del pas, respectivamente. De la I a la III regin, incluyendo la XV, el ngulo de la rasante es de 80 grados. De la IV a la IX, incluyendo la metropolitana, 70 grados. De la X al extremo sur 60 grados. En consecuencia, mientras ms al sur se podr construir a menor altura. Esto porque la rasante persigue que se pueda aprovechar de mejor forma los efectos del Sol.

Cuando el sol es muy fuerte lo que se quiere es sombra, cuando el clima es ms fro, lo que se quiere es ms sol. Se descubri que la altura de los edificios era directamente proporcional con la sombra que proyectaban. Mientras ms alto es el edificio ms sombra proyecta. Mientras ms sombra proyecta, menor ser la temperatura. Ese efecto de sombra y luminosidad es fundamental en los edificios. Con una misma superficie en la zona austral podr construirse a menor altura, y en la zona norte podr construirse a mayor altura. En las ciudades coloniales que estn ubicadas desde Lima al norte las calles son bastante estrechas, porque lo que quieren es que haya ms sombra. Si las hicieran ms anchas habra menos sombras y mayor luminosidad y calor. La rasante es una condicin que persigue limitar la altura de los edificios en proporcin a la superficie que tiene el terreno y la zona del pas en la cual este se encuentra. Como es una proyeccin que se hace desde los deslindes del inmueble, mientras mayor distanciamiento haya entre estos deslindes, la superficie que se podr construir en altura ser proporcionalmente mayor. Esto porque la rasante es una lnea imaginaria trazada a un determinado ngulo, que determina la envolvente dentro de la cual debe construirse un edificio. Ejemplo: Se trazan dos lneas, la rasante desde el eje de la calzada hacia la propiedad (segn una circular desde el punto equidistante de las lneas oficiales de ambos lados de la calzada). La otra lnea se traza desde el fondo de la propiedad. Tendremos que se forma un cono que se va enangostando hasta llegar a un punto que marca el mximo de altura que podr tener una construccin que all se emplace. Esta es una norma urbanstica que se debe respetar para evitar o aumentar la sombra que proyectan los edificios. A medida que los edificios suben, generalmente se van enangostando. De hecho, a algunos se les llam edificios lustrines, porque para aprovechar el mximo volumen de la envolvente, en la parte superior, en que esta comienza a enangostarse comenzaron a hacer una pared-techo. As se le sacaba mayor provecho a la envolvente. Se poda construir hasta donde le permitan las normas. Para evitar la construccin de edificios lustrines, se estableci que en cualquier caso los edificios aislados de 5 o ms pisos no podrn ocupar un volumen edificado superior al 90% del volumen terico, que es el volumen del cono que forman la rasante y la lnea que se proyecta desde el fondo del terreno hacia arriba con los grados de inclinacin que correspondan segn la zona del pas de que se trate. De esta forma el ltimo dcimo no se puede construir, salvo que haya una norma de altura. As cuando hay altura mxima podra ocuparse tericamente el 100% de la envolvente. Pero para que se diera este caso tendra que ser un edificio. Cuando la superficie del terreno es mayor o la calle es ms ancha la envolvente ser ms ancha, y los ngulos se van a intersectar a mayor altura, por lo que el edificio podr ser ms alto. Esto no es ni bueno ni malo para los otros edificios, puesto que si la calle es ms ancha no se estar quitando ni aumentando la sombra al edificio de al frente, puesto que ste estar ms alejado del edificio que proyecta la sombra.

Entonces, si el plan no fija lmite de altura para la zona se ocupa el 90% de la rasante. En cualquier caso, los edificios aislados de cinco o ms pisos ubicados en zonas sin lmite de altura, no podrn ocupar un volumen edificado superior al 90% del volumen terico. Si hay lmite de altura se puede ocupar el 100% del volumen terico. Forma de levantar las rasantes: Artculo 2.6.3 Las rasantes se levantarn en todos los puntos que forman los deslindes con otros predios y en el punto medio entre lneas oficiales del espacio pblico que enfrenta el predio, salvo que el predio colinde con un rea verde pblica, en cuyo caso las rasantes se aplicarn en el deslinde entre ambos. En los casos que el ancho entre lneas oficiales sea superior a 100 m o no exista lnea oficial en el lado opuesto, no se aplicarn rasantes en tal frente. Excepcionalmente, en los casos en que un predio deslinde con un retazo de terreno, retazo que a su vez enfrente una va de uso pblico y la aplicacin de las normas urbansticas no permitieren en l la materializacin de un proyecto de edificacin, se entender para todo efecto, que aquel predio deslinda con la va que enfrenta el sealado retazo. El nivel de aplicacin general de las rasantes corresponde al nivel de suelo natural, excepto cuando el Plan Regulador Comunal o Seccional permite construccin aislada por sobre la construccin continua, en cuyo caso el nivel de aplicacin de las rasantes ser el de la altura mxima permitida para la construccin continua tanto para los deslindes con otros predios como en el espacio pblico que enfrenta al predio. Clase 14. Las rasantes son lneas trazadas desde los deslindes que determinan la altura mxima susceptible de edificar. Esta altura se mide desde el suelo hasta el punto en que dichas rasantes se intersectan, estableciendo que el volumen construido no puede salir de la envolvente de la rasante. La rasante sale de los 3 deslindes. Todos los terrenos tienen una salida a la va pblica. La rasante que corresponde a este deslinde se traza desde el eje de la calzada no desde la lnea oficial. El eje de la calzada ser la mitad de la calle. Desde este punto se traza la rasante que tendr el ngulo correspondiente a la zona del pas de que se trate. Desde el deslinde del fondo se traza la otra rasante. Si lo tomara en la fachada desde el deslinde, no podra haber edificios con su fachada en la lnea oficial, sino que la construccin tendra que empezar de ms atrs. Mientras mayor sea el ancho de la calle, mayor ser la altura considerando la rasante. Esta es una norma urbanstica que solo se aplica en la edificacin aislada, no en el tipo de construccin continua. Si se aplicar en zonas donde el tipo de agrupamiento es continuo los edificios no podran estar pegados, como de hecho lo estn en estas zonas. Se aplicar en la continua, pero solo en los pisos superiores en que el plan obliga a que la construccin sea aislada. En este caso el nivel de aplicacin de las rasantes ser el de la altura mxima permitida para la construccin continua tanto para los deslindes con otros predios como en el espacio pblico que enfrenta al predio. Ejemplo: Si el plan regulador seala que el tipo de agrupamiento ser continua en los 6 primeros pisos y aislada en los pisos superiores. En este ltimo tramo tendr que mantenerse el distanciamiento que corresponda. A partir del piso 6 se tendr que aplicar rasante.

La altura depender del ancho de la calle y de la cabida del terreno. Conjuntamente con la aplicacin de la rasante puede el plan regulador limitar la altura. Ejemplo: altura mxima permitida 18 metros o 10,5 metros. En este caso aunque de aplicar la rasante se obtenga una gran altura, no se podr construir ms all de la mxima establecida en el plan. Podra decir, altura mxima libre, la que se determinar conforme a la rasante segn lo dispuesto en el artculo 2.6.3 de la OGUC. La rasante siempre se debe respetar, aunque la altura mxima permitida sea mayor. Hay que recordar que, por regla general, solo se puede construir el 90% del volumen terico del cono que se forma con las rasantes, por lo que el 10% superior no se puede ocupar, salvo que se acoja a unas normas tcnicas muy complejas consagradas en el artculo 2.6.11 que permiten compensar sombras. Hay una disposicin en el artculo 2.6.3 que permite al plan regulador dar algn margen. El artculo 2.6.3 parte sealando que Las edificaciones aisladas debern cumplir los distanciamientos a los deslindes sealados en el presente artculo. El inciso segundo agrega Las rasantes se levantarn en todos los puntos que forman los deslindes con otros predios y en el punto medio entre lneas oficiales del espacio pblico que enfrenta el predio, esto es lo que hay que considerar. El inciso final seala que Los Planes Reguladores Comunales, segn sean las caractersticas ambientales, topogrficas o de asoleamiento, podrn disponer mayores exigencias que las sealadas en las tablas contenidas en el presente artculo. Es decir, podr fijar mayores exigencias, no menores, de modo que podr establecer normas ms exigentes para bajar la altura mxima. Pero agrega que Excepcionalmente, para las Regiones I, II, XI, XII y XV, los Planes Reguladores Comunales podrn disponer menores exigencias. Superficie de subdivisin predial mnima: Esta norma no se refiere a la construccin pero incide en ella porque determina cual es la cabida mnima de subdivisin predial en suelo urbano. En suelo no urbano se regir bien por el plan regulador intercomunal en Santiago, Valparaso y Concepcin, o por el DL 3516 en los dems casos. La superficie predial mnima depender de lo que establezca cada plan. Se refiere hasta donde se puede achicar una propiedad en un proceso de subdivisin. Ejemplo: si una familia tiene un terreno ms o menos grande y quiere conservar su casa pero quiere vender parte del patio. Cunto es lo mnimo que pueden vender? Esto incide en un montn de cosas entre ellas en la densidad, puesto que entre ms pequea sea la cabida mnima permitida habr ms sitios, y mientras ms sitios hayan, ms casas se podrn construir. Tambin incide en un proceso que es difcil de revertir, pues cuando el sector se hace atractivo y existen muchas casas, las inmobiliarias querrn juntar los terrenos para formar paos mayores y as poder construir algo ms grande. En estos casos tendrn que negociar con muchas personas, lo que dificulta las ventas. El artculo 2.1.20 parte sealando que en general el plan regulador tiene competencia para fijar superficies prediales mnimas de cualquier tamao. No hay una norma que diga en cuanto se puede fijar la superficie predial mnima. En general, se puede

decir que han ido disminuyendo de tamaa, fluctuando actualmente entre 140, 160 o 200 metros cuadrados como mnimo. Hay libertad en estas materias. Pero as como hay libertad esta norma establece que, en general, cuando no se de alguna de las condiciones establecidas en los puntos 1, 2 y 3, la superficie predial mnima ser de 2500 metros cuadrados o menor. Con esto lo que quiere la ordenanza es evitar que se generen barrios demasiado exclusivos. El artculo 2.1.20 seala: En el rea urbana los Instrumentos de Planificacin Territorial podrn establecer superficies prediales mnimas de cualquier tamao, cuando la zona afecta a dicha disposicin presenta alguna de las siguientes condiciones: 1. Estar expuesta a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultural, que se deba proteger, conforme a lo establecido para estos casos en la presente Ordenanza. 2. Tener una pendiente promedio superior al 20%. 3. Carecer de dotacin de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentacin, en al menos la mitad de su permetro frente a vas pblicas. En el rea urbana, excluidas las reas de extensin urbana, cuando la zona afecta no presenta alguna de las condiciones sealadas, la superficie predial mnima ser de 2.500 m2 o menor, segn lo determine el Instrumento de Planificacin Territorial correspondiente. Si el plan exigiere, por ejemplo, 3 hectreas de superficie predial mnima solo podrn acceder a estos terrenos quienes tengan poder adquisitivo suficiente como para financiar la adquisicin de un terreno de ese valor para construir en l. El resto no podr hacerlo, tendr que buscar en otro barrio. Ejemplo: Lo curro en Santiago tiene exige una superficie predial mnima muy amplia. Puede el plan regulador establecer superficies prediales mnimas de gran extensin? La ordenanza lo limita a 2500 metros cuadrados como mximo, a menos que se den alguna de las condiciones establecidas en los nmeros 1, 2 y 3 del artculo 2.1.20. 1. Estar expuesta a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultural, que se deba proteger, conforme a lo establecido para estos casos en la presente Ordenanza. 2. Tener una pendiente promedio superior al 20%. No es lo mismo que una pendiente de 20 grados sexagesimales. En porcentaje ser menor que la establecida en grados. 3. Carecer de dotacin de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentacin, en al menos la mitad de su permetro frente a vas pblicas. Hay un lmite mnimo no mximo, se trata de la superficie predial mnima. No significa que pueda no pueda haber un terreno superior a 9. Si se tiene un terreno de 10 hectreas puede el propietario dividirlo en 2 de 5 hectreas. Lo que no puede hacer es dividir en lotes de menos de 2500 metros cuadrados, en el evento que el plan as lo establezca. Tampoco el plan puede prohibir subdividir porque la superficie de subdivisin mnima es de 6 hectreas y el terreno que se pretende lotear es de 10 por lo que quedar una de 4, cabida menor a la mnima. El plan regulador solo puede establecer como superficie de subdivisin mnima 2500 metros cuadrados como mximo. En cuyo caso, el propietario puede subdividir voluntariamente en lotes mayores a esta cantidad, pero no en lotes menores. El lmite lo fija el plan regulador comunal y depender de cada zona . Normalmente en el centro de las ciudades la superficie predial mnima es mayor que en las zonas residenciales. No obstante, hay planes que establecen condiciones bastante exigentes en

las zonas residenciales para conservar la exclusividad del barrio, as, si la gente quiere irse a vivir a esos lugares tendr que comprar terrenos de a lo menos cierta superficie, ya que por menos de esa cantidad no se puede subdividir, por ms si. Densidades mximas: Es un coeficiente que debe ocuparse con el de constructibilidad y el de ocupacin de suelo, para determinar cuantas unidades es posible construir en un sector. La densidad se calcula dividiendo unidades de superficie por unidades de vivienda o de persona. El artculo 1.1.2 la define como nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectrea, etc.). Normalmente se expresa por habitantes por hectreas o viviendas por hectreas. Lo que se quiere a travs de este coeficiente es fijar una ciudad que crece en altura o en forma horizontal. As si se permite poca densidad construida, habr pocas unidades de vivienda en una hectrea, por lo que se necesitarn mayores extensiones de terreno para que la ciudad crezca. Si no se permite el crecimiento en extensin, se tendr que aumentar la densidad para que haya ms viviendas en una misma superficie, lo que obliga a crecer hacia arriba. Cunto es lo que se permite construir en un determinado sector? Se necesitar conocer el coeficiente de constructibilidad, el coeficiente de ocupacin, la altura mxima permitida y tambin la densidad. Por ello habr que medir esta ltima. Para eso habr que tenerse presente que el artculo 2.1.2 establece que el parmetro de densidad se aplicar al destino de vivienda y el equivalente de conversin de personas a viviendas, ser el valor que resulte de dividir la densidad establecida por el coeficiente 4. Los Instrumentos de Planificacin Territorial que fijen densidad, debern expresarla en densidad bruta en habitantes por hectrea y se entender que su equivalencia o conversin en nmero de viviendas ser igual al valor que resulte de dividir la densidad establecida por el coeficiente 4. Por ejemplo: si el plan regular establece que la densidad permitida por hectrea es de 400 habitantes por hectrea, significa que en una hectrea no pueden construirse ms de 100 unidades de vivienda. Es decir, 100 casas no caben. Cuando se quiere determinar lo que se puede construir, luego de calcular cuantas unidades caben de hecho en el terreno, hay que ir a la norma y ver cuantas unidades se permiten. Habr que hacer una regla de 3 simple porque normalmente los terrenos que se tienen son inferiores a una hectrea, unidad de medida en que se expresa la densidad en el plan. As, si en una hectrea admite una densidad de 400, en 1000 metros, por ejemplo, se podr construir el 10%, esto es 40 unidades de vivienda. La densidad no apunta a la superficie de cada vivienda, sino que simplemente a cuantas personas pueden vivir all. Se considera que por vivienda pueden vivir 4 personas. Esta relacin se aplica a todo evento, pero el inciso segundo del 2.1.22 seala que El parmetro de densidad establecido en los instrumentos de planificacin territorial slo se aplicar al destino de vivienda del tipo de uso de suelo Residencial. No se utiliza en el resto de los usos de suelo.

Altura de cierros: Tan importante son los cierros que el plan regulador permite que se establezca cual es su altura. Fija la altura mxima o la mnima? Podra el plan regulador decir que la altura mxima de los cierros ser de 60 cm?, Se refiere a los cierros internos o externos? Al parecer se refiere a todos porque no hace diferencias. Los planes reguladores son controlados muy fuertemente por contralora respecto de los cierros. Pero aun as hay planes reguladores antiguos que incluso establecen que los cierros deben ser transparentes o que deben ser de vegetales o decorados con ciertos elementos como piedras, regulan la altura, etc. Esto con el fin de resguardar un tipo de arquitectura. Actualmente nuestra OGUC solo permite regular altura. Podra ser conveniente que regulara el resto. Exigencias de estacionamientos: Antes los estacionamientos no eran necesarios. Actualmente son indispensables. No obstante, ha surgido una corriente urbanista partidaria de eliminar los estacionamientos en los centros de la ciudad y en los edificios que all se emplacen para as evitar que la gente llegue en automvil. De esta forma se busca descongestionar la ciudad. Los estacionamientos son regulados exclusivamente por el plan. No hay una norma que establezca la cantidad de estacionamientos que deba tener cada construccin dependiendo de su destino. Desde luego, las actividades comerciales si no tienen estacionamiento vern mermada la afluencia de clientes. Si el plan no dice nada, es voluntaria la construccin y el nmero de estacionamientos. Si el plan regula los estacionamientos, habr que respetar lo que establezca. Es decir, se podrn construir los que diga el plan. Normalmente la cantidad de estacionamientos establecidos en el plan depender de los sectores. Para fijar las cantidades se basan en estadsticas, tales como las que sealan que en los sectores del cuarto y quinto quintil hay ms de un vehculo por vivienda, por lo que exigen en dichos lugares la construccin de 2 establecimientos. En los sectores del primer y segundo quintil hay menos de un vehculo promedio por vivienda por lo que a los edificios colectivos que all se emplacen les exigen medio estacionamiento. Para establecer el nmero exacto de estacionamientos habr que dividir el nmero de viviendas por 2. Lo que hay que relacionar es que dependiendo de la cantidad de estacionamientos puede ser obligatorio elaborar y aprobar un EISTU (estudio de impacto sobre el sistema de transporte urbano). Es un estudio que explica los efectos que producir un edificio al que entrarn y del que saldrn cientos de vehculos. Las reas de riesgo o de proteccin: Son muy importantes. Las regula el artculo 2.1.17 de la OGUC. Las reas de riesgo y las zonas de proteccin apuntan a un problema bsico del urbanismo, que consiste en determinar hasta donde se puede restringir la construccin. Puede prohibirse la construccin? La posibilidad de construir depende de lo que seale el plan regulador segn el artculo 57 de la LGUC que seala: El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las

construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito. Pero el artculo 60 de LGUC, seala: El Plan Regulador sealar los terrenos que por su especial naturaleza y ubicacin no sean edificables. Estos terrenos no podrn subdividirse y slo se aceptar en ellos la ubicacin de actividades transitorias, mantenindose las caractersticas rsticas del predio. Entre ellos se incluirn, cuando corresponda, las reas de restriccin de los aeropuertos. Este artculo abre la puerta para que se establezcan ciertas reas que por su especial naturaleza y ubicacin, no son edificables. Puede establecer el plan regulador que no se puede construir en un terreno del rea urbana? De acuerdo al artculo 60 s, pero esta es una ley y la ley se debe ajustar a la constitucin. As, podra afirmarse que esta disposicin vulnerara el artculo 19 n 26 de la constitucin poltica de la repblica, puesto que estara afectando al derecho de propiedad en su esencia, esto es, limitando el derecho ms all de lo que permite el artculo 19 n 23 (derecho a la propiedad). Es cierto que la ley puede establecer limitaciones derivadas de la funcin social, pero limitar no significa que pueda afectarse la esencia del derecho. Cuando se prohbe la construccin se afecta o no la esencia? Hay un sector que seala que, tradicionalmente, desde el surgimiento de la nocin de propiedad se ha entendido que el derecho de propiedad da un derecho a construir, lo que los romanos denominaban como IUS EDIFICANDI. Por lo tanto, si se prohbe construir, se estara cercenando el derecho a la propiedad. Por lo tanto, se podr limitar el derecho pero no privarlo, como lo hace el artculo 60. Otra corriente seala que es la ley la que determina la forma de usar, gozar y disponer de la propiedad, segn el artculo 19 n 23 de la CPR; y si la ley dice que el uso del suelo urbano se regir por lo dispuesto en los planes reguladores, significa que el plan tiene competencia para atribuir o decidir a quin le da el derecho a construir y a quin no se lo da. Es la ley la que le entrega este derecho, de manera que si el plan regulador no reconoce este derecho a construir, no se podr alegar nada. Ante lo anterior, los partidarios de la primera doctrina, sealan que si el plan regulador no entrega este derecho, por las razones que sea, lo tendr que compensar, porque hay otra norma constitucional que establece la reparticin equitativa de las cargas pblicas. Si se priva por alguna razn este derecho a construir, por la especial naturaleza y ubicacin del predio, tendr que ser indemnizado o al menos tener el derecho a que cambien esta situacin, puesto que el propietario no tiene por qu soportar esta restriccin. Para solucionar en parte este debate el artculo 2.1.17 estableci una regulacin a partir del artculo 60 de la LGUC, pero con algunas caractersticas que hay que analizar. El 2.1.17 seala: En los planes reguladores podrn definirse reas restringidas al desarrollo urbano, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos. Dichas reas, se denominarn zonas no edificables o bien, reas de riesgo, segn sea el caso, como se indica a continuacin:

Por zonas no edificables, se entendern aqullas que por su especial naturaleza y ubicacin no son susceptibles de edificacin, en virtud de lo preceptuado en el inciso primero del artculo 60 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En estas reas slo se aceptar la ubicacin de actividades transitorias. Las zonas no edificables no las establece el plan regulador comunal, esto, por una sintona fina entre el artculo 19 n 24 de la CPR y la norma, puesto que el plan regulador no tiene la naturaleza jurdica de ley. Cuando el artculo 19 n 24 permite establecer limitaciones al derecho de propiedad seala que ser la ley la que podr hacerlo. Entonces, Cmo se salva este problema? Lo salva de la siguiente manera: el plan regulador solo reconoce las fajas de proteccin establecidas en la legislacin vigente . As, el artculo 2.1.17 seala que Las zonas no edificables correspondern a aquellas franjas o radios de proteccin de obras de infraestructura peligrosa, tales como aeropuertos, helipuertos, torres de alta tensin, embalses, acueductos, oleoductos, gaseoductos, u otras similares, establecidas por el ordenamiento jurdico vigente. Entonces, si hay un aeropuerto, como carriel sur, en el plan aparecer un rea de proteccin que se llama cono de aproximacin al aeropuerto. Hacia el norte y hacia el sur de este aeropuerto, hay un rea en donde se encuentra restringida la edificacin. Esto se debe a razones de seguridad. No obstante, estos conos no son establecidos por el plan regulador metropolitano de Concepcin sino que el Cdigo Aeronutico en su artculo 14, obliga a establecer estos conos. Lo mismo sucede con las lneas de alta tensin que tienen fajas de proteccin que no son establecidas por el plan, sino solamente reconocidas por este. Las establece el DFL n 1. Las lneas de ferrocarril tambin tienen fajas de proteccin de 3 metros, reconocidas por el plan, pero establecidas por la ley de ferrocarriles del ao 1931. El plan simplemente constata la existencia de un rea no edificable, no como estime conveniente, sino como la establezca la legislacin correspondiente. De esta forma se da cumplimiento al mandato constitucional, segn el cual es la ley la que puede establecer las limitaciones al derecho de propiedad. En este caso es la ley la que establece la prohibicin de construir por razones de seguridad. Algo distinto ocurre con las reas de riesgo. El inciso 3 del artculo 2.1.17 seala que Por reas de riesgo, se entendern aquellos territorios en los cuales, previo estudio fundado, se limite determinado tipo de construcciones por razones de seguridad contra desastres naturales u otros semejantes, que requieran para su utilizacin la incorporacin de obras de ingeniera o de otra ndole suficientes para subsanar o mitigar tales efectos. Cules son esas reas de riesgo? Son las que seala el artculo 2.1.17 inciso final: Las reas de riesgo se determinarn en base a las siguientes caractersticas: 1. Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a maremotos o tsunamis, a la proximidad de lagos, ros, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados, napas freticas o pantanos. En este caso es lgico que no se permita libremente la construccin.

Pero, por definicin, las zonas de riesgo admiten la construccin si se supera el riesgo. Ejemplo: las viviendas palafito que se estn construyendo en las zonas costeras que al estar expuestas a un tsunami requieren que se construye a partir de cierta altura para que el agua pase por abajo. Si el terreno es inundable o pantanoso, qu pasa que si se saca la tierra pantanosa y se rellena con piedras o con arenas compactadas? Lo que era pantanoso lo dejar de ser, superndose de esta forma el riesgo. Si se supera el riesgo se tendr que admitir la construccin. 2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas. Si se construyen sistemas de proteccin especiales, y se supera el riesgo se podr construir. 3. Zonas con peligro de ser afectadas por actividad volcnica, ros de lava o fallas geolgicas. En Concepcin hay varias fallas geolgicas que no estn reconocidas, pero si se reconocieran se podra restringir la construccin puesto que de haber un terremoto, se supone que sobre estas falla se generar ms destruccin. Pero si se construye un edificio antissmico de ltima generacin podra permitirse la construccin. 4. Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervencin humana. En este caso se prohbe la construccin ya no por una caracterstica natural del terreno, sino porque el hombre lo hace peligroso. Las zonas no edificables, prohben la construccin a todo evento y las establece la legislacin, no el plan regulador. Las reas de riesgo las establece el plan, previo estudio fundado, cuando se da algunas de las caractersticas mencionadas en el inciso final del artculo 2.1.17 de la OGUC. Clase 15. El artculo 2.1.17, trata de un tema que est regulado de forma muy similar en el artculo 60 de la LGUC, que es el de las zonas en que est restringido el desarrollo inmobiliario. El plan regulador podr establecer ciertas zonas no edificables, dice este artculo, cuando su especial naturaleza y ubicacin as lo requiera. El 2.1.17 establece que estas zonas pueden ser de 2 tipos: reas de Riesgo o Zonas no edificables. Las zonas no edificables simplemente son reconocidas por el plan regulador: no las crea, porque es la normativa jurdica la que establece ests zonas de proteccin de la infraestructura, en que dentro de un radio o faja est prohibido construir. Es una ley la que impone la limitacin al derecho de propiedad, derecho que trae consigo, segn algunos, el de construir. En cambio las reas de riesgo, segn el artculo 2.1.17, pueden ser fijadas por el plan regulador, previo informe fundado, en base a las caractersticas indicadas en el inciso final de dicho artculo. La ltima de las zonas, establecida en el n 4 del inciso final del artculo 2.1.17, supone que el hombre ha desarrollado en el terreno algn tipo de actividad que generado un peligro para la construccin, sea en esa misma zona o en una adyacente.

Normalmente se fijan cuando se procede a la remocin de masas, por ejemplo cuando a un terreno que est en una pendiente le empiezan a sacar material, cortando un cerro y creando abajo, un plano. Ser conveniente permitir la construccin en ese nuevo terreno teniendo presente que podra haber un deslizamiento de materiales sobre las construcciones? Este riesgo potencial es suficiente para que el plan pueda tomar prevenciones con el objeto de evitar ese riesgo futuro en los establecimientos humanos que se deseen construir. Podra establecer estas prevenciones declarando esa zona como un rea de riesgo por tratarse de una Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervencin humana. Estas reas de riesgo a diferencia de las anteriores, no son absolutas en el sentido de que en la zona no edificable a todo evento no se puede construir. Por ejemplo, si por un terreno pasan cables de alta tensin, no se podr construir en las fajas o radios de proteccin. Si hay una zona protegida por la normativa aeronutica para evitar algn peligro potencial en la llegada y salida de aviones en los aeropuertos, habr que simplemente respetar el cono de aproximacin, no pudiendo construir bajo ningn respecto en dicho lugar, a menos que se desaparezca el aeropuerto, o la torre de alta tensin en el caso del primer ejemplo. En cambio, en un rea de riesgo si se toman las providencias necesarias para evitar que un posible riesgo de derrumbe por la accin del hombre se materialice, y esto se le demuestra en forma cientfica a la autoridad Por qu se le seguir impidiendo la construccin al propietario? Esto es lo que regula el inciso tercero de esta disposicin que permite autorizar proyectos a emplazarse en reas de riesgo para lo cual se requerir que se acompae a la respectiva solicitud de permiso de edificacin un estudio fundado, elaborado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente. Por ejemplo: Hace un tiempo se quiso desarrollar un proyecto en un rea de riesgo que estaba dentro del plan regulador de Coquimbo. El rea de riesgo era una zona con riesgo potencial de inundacin, puesto que en las cercanas flua un estero denominado Culebrones el cual actualmente no tiene agua, lo cual no significa que en 50 aos ms no se pueda producir, eventualmente, una gran avenida que provoque problemas, lo cual debe ser previsto con anticipacin y no una vez que ocurra. Qu habr que hacer para evitar que ese riesgo se pueda producir en 50 aos ms? Habr que consultarlo al organismo competente que indicar las medidas que hay que tomar y las zonas que pudieran ser potencialmente afectadas por una avenida en el estero. Este organismo es la Direccin de Obras Hidrulicas del Ministerio de Obras Pblicas. Si se cuenta con este informe de la DOHMOP, el cual seala las medidas a tomar para poder construir, Por qu la municipalidad de Coquimbo va a negar la posibilidad de construir? No la puede negar, porque hay una norma que regula expresamente esta situacin, la cual seala que Para autorizar proyectos a emplazarse en reas de riesgo, se requerir que se acompae a la respectiva solicitud de permiso de edificacin un estudio fundado, elaborado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente, que determine las acciones que debern ejecutarse para su utilizacin. Por qu no se podr construir? Se podr alegar que afectar la fauna, que se podr afectar a los vecinos.

Frente a este ltimo caso la norma seala que deber ser incluida la Evaluacin de Impacto Ambiental correspondiente conforme a la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, cuando corresponda. Esta es la diferencia que existe entre las reas de riesgo y las zonas no edificables. Sin embargo, hay un pequeo gran problema, porque si el plan identifica un rea de riesgo, si este se elimina, debe permitirse la construccin. Pero qu se podr construir all? El plan seala que es un rea de riesgo por lo que no regula qu es lo que se puede construir, ni menos otorga normas de construccin. Frente a esto la norma seala que En estas reas, el plan regulador establecer las normas urbansticas aplicables a los proyectos una vez que cumplan con los requisitos establecidos en este inciso. Qu significa esta disposicin? El plan regulador al sealar un rea de riesgo establecer que en principio no se puede edificar, mientras se mantenga el riesgo. Pero adems debe sealar que si se recurre a la norma del inciso 3, se podr construir bajo tales y tales condiciones. Ejemplo: El plan regulador de San Pedro lo establece muy claramente. Establece un rea de riesgo de tsunami en la que no se puede construir, pero seala que si, mediante estudio fundado, autorizado por la autoridad competente, se supera el riesgo de tsunami, podr construirse para ciertos usos, sealando el coeficiente de ocupacin del terreno, la densidad, los fines, etc. El artculo 2.1.17 de la OGUC, proviene de una modificacin. As la letra a) del inciso final fue introducido por el DS 9 D.O. 13.04.11. El D.S. 10 - D.O. 23.05.09, reemplaz artculo completo. La zona de riesgo del estero Culebrones de Coquimbo, es una modificacin al plan regulador del ao 1997. Es decir, de hace 15 aos atrs en que no exista el inciso en comento, en realidad, no haca esta diferencia entre zonas no edificables y reas de riesgo. La redaccin antigua del artculo estableca que podan establecerse limitaciones a la construccin, en forma muy similar a lo dispuesto por el artculo 60 de la OGUC. Este problema no resuelto, consistente en determinar hasta donde llega el derecho de propiedad, llev a definir que es lo que poda hacer el plan y que era lo que no poda hacer, con el objeto de evitar que un urbanista muy soador pusiera tantas limitaciones en dicho instrumento que llegaran a constituir regulaciones expropiatorios, esto es, que afectaren la esencia del derecho de propiedad. Ahora bien, como haba acuerdo en que existan zonas peligrosas para construir, se decidi dar la posibilidad de que si se eliminaba tal riesgo, la autoridad permitira la construccin, para lo cual deba fijar el plan las normas urbansticas a aplicar en caso de que esto ocurriera, es decir, en caso de que se autorizara la construccin. Pero lo anterior, solo podr ser recogido por los planes reguladores aprobados despus del 23 de mayo del 2009 ya que en esta fecha se fij normativamente esta posibilidad. Por ello cabe preguntarse qu es lo que suceder con los planes anteriores a dicha fecha. Podrn acogerse a esta norma? Por qu no, si estas normas rigen In Actum y adems la OGUC tiene una jerarqua normativa superior al plan regulador? Por qu no se podr presentar un estudio fundado que demuestre que el riesgo ha sido superado?

El problema es otro. No hay problema en que se acoja a esta norma, pero Cmo podr ser acogida la peticin, si no hay normas urbansticas que sealen qu es lo que se podra hacer una vez superado el riesgo? Lo que hay es un aparente vaco. Pero el artculo 2.1.17 seala en la parte final de su inciso tercero que En estas reas, el plan regulador establecer las normas urbansticas aplicables a los proyectos una vez que cumplan con los requisitos establecidos en este inciso. Esta disposicin podra significar que luego de que se present el estudi fundado que acredita que se super el riesgo, y se autoriz la construccin, el plan regulador fijar las normas urbansticas. Ser esta la interpretacin correcta? La respuesta ser una sola dada la importancia que tiene en nuestro ordenamiento la certeza jurdica. Porque si primero se presenta el proyecto y despus se establecen las normas urbansticas, puede ocurrir que si a la autoridad le gusta el proyecto fije normas que permitan su materializacin. Pero si no le gusta podra dictar normas tales que hagan imposible su materializacin, es decir, para que no se apruebe su construccin. As la interpretacin dada ms arriba no podra tener cabida. Cuando la norma dice que el plan regulador establecer las normas urbansticas, como el plan es por definicin un instrumento que se anticipa a los proyectos, son los proyectos los que se harn acordes al plan no ste (normas que se fijen) acorde al proyecto. Esto es elemental. As el plan regulador de Coquimbo y todos los aprobados antes del 23 de mayo de 2009, no tienen normas urbansticas en caso de autorizarse la construccin en reas de riesgo por haber ste desaparecido. Podr pedirse que se modifique el plan regulador?, Podr exigirse que se modifique el plan regulador e incorpore lo que establece el artculo 2.1.17? Si, pero no hay plazos para la aprobacin de una modificacin. Podr exigirse que se de inicio al procedimiento, amenazando si no se inicia con una demanda por falta de servicio. Pero, por lo general, los plazos no se cumplen y no hay forma de hacerlos cumplir. Entre que se presenta un proyecto de plan y se aprueba, suelen transcurrir 7 aos, por lo que los proyectos nacen obsoletos. Esta norma podr recogerse por los planes reguladores aprobados despus de la modificacin al artculo 2.1.17. Pero no podrn recogerla los planes aprobados con posterioridad a ella, por lo que no podrn prever las normas urbansticas aplicables en caso de aprobarse la construccin de un proyecto en un rea que era de riesgo, con motivo de haberse superado tal riesgo. No se puede llegar y construir invocando que no hay ninguna limitacin al derecho de propiedad porque el artculo 57 de la ley de urbanismo dice que El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito. Si el plan no le da un uso, eso no significa que haya libertad para construir, es ms, agrega que las construcciones que se levanten sern concordantes con estos usos. No se aplica ac el principio que encontramos en el suelo no urbano, en el cual si no hay una prohibicin o limitacin se puede hacer lo que se desee. Dentro de lo urbano rige el plan y no se puede hacer nada fuera de l. Para recalcar: El artculo 2.1.17 dice que Las reas de riesgo se determinarn en base a las siguientes caractersticas:

1. Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a maremotos o tsunamis, a la proximidad de lagos, ros, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados, napas freticas o pantanos. 2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas. 3. Zonas con peligro de ser afectadas por actividad volcnica, ros de lava o fallas geolgicas. 4. Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervencin humana. No dice que se determinar entre otras caractersticas. Luego el rea de riesgo solo puede justificarse si se acredita alguno de los riesgos mencionados en los cuatro puntos. Podra el plan regulador decir que se establece un permetro de proteccin en una faja de 400 metros alrededor de plantaciones o bosques por el riesgo de incendio? El riesgo de incendio podr justificar un rea de riesgo? Podra decirse que no porque no esta mencionado en ninguno de los 4 numerales. Pero tambin podra decirse que la plantacin es una intervencin del hombre. No los bosques. En San Pedro hay reas de restriccin para proteger los centros poblados de la accin del fuego. Es ms, estn establecidas en funcin de los vientos predominantes, es decir, dependiendo de su direccin. Podra, entonces, justificarse por el nmero 4. Adems pareciera razonable que as fuere. El problema es que el dueo de un predio en el cual est prohibido construir por existir en el predio vecino una plantacin que el no plant, no lo considerar justo. Tendr que asumir una consecuencia gravosa, sin si quiera beneficiarse de la plantacin. Si estas fueran suyas quizs se justificara porque tendra que soportar una carga a cambio del beneficio que le reporta la plantacin. Este es un gran problema que no ha sido discutido en la legislacin forestal. No se ha establecido una norma que establezca que el que plante y se beneficie de esto, no puede hacerlo hasta el lmite de su propiedad, sino que tiene que dejar un rea de proteccin razonable. El dueo de la plantacin podr decir que le estn restringiendo su derecho de propiedad, a lo cual se le podr refutar que se hace con fundamento en la funcin social que esta debe cumplir y, adems, en el hecho de que no se le est prohibiendo plantar, sino que simplemente se le exige que lo haga de tal forma de no afectar a los vecinos. Actualmente este problema se est viendo en los juzgados de polica local, donde propietarios denuncian el peligro de incendio debido a que los vecinos han plantado hasta el lmite. Eso no est reglamentado. Ejemplo:Podra el plan regulador prohibir la construccin por proteccin paisajstica, en lugares como las dunas de con-con?, O por tratarse de reas de proteccin ecolgica, como el humedal los batros en San Pedro de la Paz? Habr que tener presente que la enumeracin del 2.1.17 es taxativa y la nica forma de incluir un caso como este sera a travs del numeral cuatro para lo cual habr que determinar si la proteccin ecolgica constituye una intervencin humana. Podr protegerse por riesgo de inundacin, pero no por proteccin ecolgica puesto que no la contempla nuestro sistema como causal para calificar de rea de riesgo a un determinado terreno. Tampoco se considera la proteccin del paisaje. Sin embargo, pudiera ser que otra norma jurdica distinta del plan regulador fijara reas de proteccin ante los casos sealados ms arriba (por razones de proteccin ecolgica o paisajstica).

A esto se refiere el artculo 2.1.18 al establecer que Los instrumentos de planificacin territorial debern reconocer las reas de proteccin de recursos de valor natural, as como definir o reconocer, segn corresponda, reas de proteccin de recursos de valor patrimonial cultural. Para estos efectos, se entendern por reas de proteccin de recursos de valor natural todas aquellas en que existan zonas o elementos naturales protegidos por el ordenamiento jurdico vigente, tales como: bordes costeros martimos, lacustres o fluviales, parques nacionales, reservas nacionales y monumentos naturales. Luego al igual que las zonas no edificables, es el ordenamiento jurdico el que fija el rea de proteccin, el plan lo nico que hace es reconocerlas. No puede agregarle ni quitarle espacio. As, si hay un parque nacional se regir por la ley de bosques que crea estos parques, o bien, a la ley que crea el sistema de proteccin de reas protegidas por el estado para determinar qu es lo que se puede hacer en ellas y que es lo que no. El plan solo marca esa zona como un rea protegida por el ordenamiento jurdico vigente, pero no puede agregar nada. Es posible que el plan regulador establezca normas pero siempre que sean compatibles con el ordenamiento jurdico que las establece. As lo dice el inciso 2. Seala que el plan podr definir o reconocer reas de proteccin de recursos de valor patrimonial o cultural, tambin llamado el ambiente construido, en contraposicin al ambiente natural. La ley de monumentos nacionales establece una serie de categoras que escapan a la regulacin y proteccin que establece el plan, sino que se rigen por lo dispuesto en la ella. La LGUC dice al respecto que Se entendern por reas de proteccin de recursos de valor patrimonial cultural aquellas zonas o inmuebles de conservacin histrica que defina el plan regulador comunal e inmuebles declarados monumentos nacionales en sus distintas categoras, los cuales debern ser reconocidos por el instrumento de planificacin territorial que corresponda. As, si hay un monumento nacional, le plan lo reconoce y seala que se estar a lo que establezca el ordenamiento jurdico que lo declara como tal en lo referente a su proteccin, etc. Sin embargo, el artculo 60 inciso 2 de la LGUC permite establecer ciertas zonas de conservacin histrica, que ya no dependen del consejo de monumentos del ministerio de educacin, sino que dependen directamente de las limitaciones que el plan regulador establece. La disposicin recin citada seala que Igualmente, el Plan Regulador sealar los inmuebles o zonas de conservacin histrica, en cuyo caso los edificios existentes no podrn ser demolidos o refaccionados sin previa autorizacin de la Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente. Clase 16. El plan regulador puede definir zonas de conservacin histrica. Estas zonas tienen una proteccin local, ya que es el plan el que estima que es necesario protegerlas por temas de identidad o memoria de la ciudad, pero que no trasciende ms all a diferencia de los establecidos por la ley de monumentos nacionales que el plan solo reconoce. Son poco utilizadas a diferencia de la ley de monumentos nacionales, en que se ha observado a travs de una categora reducida, esto es, las zonas tpicas. Estas permiten la conservacin de las construcciones y condiciones de barrios que presentan ciertas

caractersticas que no trascienden muchas veces ms all de este, pero que los vecinos se organizan porque consideran que es necesario conservar esa identidad. Hoy en da hay cierta tolerancia con la norma que lo establece, esto es la ley 17288 de monumentos nacionales, y con cierta facilidad se logra la obtencin del reconocimiento oficial como barrio o zona tpica. Desde este momento dicha zona queda protegida por el ordenamiento jurdico y debe ser reconocida por el plan regulador. Podra ser tambin, que fuere el propio plan el que hiciere un catastro de aquellos inmuebles o zonas de la ciudad que son dignas de proteccin y a partir de ellos le da cierta proteccin. Pero a diferencia de la ley de monumentos nacionales, la consecuencia jurdica de la declaracin como zonas de conservacin histrica a que alude el artculo 60 inciso 2 de la LGUC, es que no pueden ser reparadas o demolidas sino con autorizacin de la SEREMINVU. En cambio los establecidos de acuerdo a la ley de monumentos nacionales, habr que estarse a la categora especfica de monumento de que se trata para saber cuales son los efectos de su establecimiento como tal. Pero hay una norma que permite que Las Municipalidades, a travs de Planos Seccionales, podrn establecer caractersticas arquitectnicas determinadas para los proyectos que se realicen en sectores ligados a Monumentos Nacionales, o cuando se trate de inmuebles o zonas de conservacin histrica, de manera que las nuevas construcciones, o la modificacin de las existentes, constituyan un aporte urbanstico relevante. Tales caractersticas arquitectnicas debern situarse dentro de las normas urbansticas establecidas para la respectiva zona o subzona en el Plan Regulador Comunal o Seccional. En consecuencia, el inmueble que es objeto de proteccin (el monumento nacional), se rige por la norma respectiva, pero el plan le puede exigir que lo que se construya en la zona tenga una apariencia determinada, acorde al monumento. Un problema que surge en torno a esta proteccin, es determinar, quin, una vez que declarado un inmueble como objeto de proteccin, pagar los costos que implica mantener dicho inmueble. Incluso ha dado origen a problemas constitucionales. Hay un fallo que declar inaplicable las normas que obligaban al propietario a hacerse cargo de la mantencin de un inmueble declarado monumento nacional, puesto que habra una distribucin no equitativa o justa de las cargas pblicas. Por otro lado, qu habr que hacer? Solicitar permiso al concejo de monumentos nacionales, si es patrimonio protegido por la ley de monumentos nacionales, o al SEREMINVU si es patrimonio regional, esto es inmueble o zona de conservacin histrica, del plan regulador, para hacerle intervenciones. Ah es importante la composicin que tendr el consejo la cual va variando, que permite en algunos casos mayores facilidades para intervenirlo. Pero en general, salvo estas normas generales que permiten a la municipalidad exigir cierto estilo arquitectnico determinado porque el entorno lo justifica, a travs del plan regulador, el diseo depender del arquitecto. Adems esto no es fcil de controlar. Una vez analizadas todas las normas urbansticas queda abierta una cuestin que no est resuelta, cual es, si hay otro tipo de normas que el plan regulador pueda establecer. La definicin de normas urbansticas es bastante limitada y no da lugar para incorporar otros aspectos. Esta definicin que da el artculo 1.1.2 seala que Normas urbansticas son todas aquellas disposiciones de carcter tcnico derivadas de la Ley General de Urbanismo

y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificacin Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisin predial mnima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pblica, reas de riesgo y de proteccin, o que afecten a una edificacin tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupacin de suelo o de los pisos superiores, alturas mximas de edificacin, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades mximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pblica, reas de riesgo y de proteccin, o cualquier otra norma de este mismo carcter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificacin. La definicin ocupa la expresin tales como, es decir, establece tipos de normas urbansticas a modo de ejemplo, por lo que no significa que no puedan existir otras normas de las all sealadas. Este artculo no hace si no repetir lo que dice el artculo 116 de la LGUC, respecto del concepto de norma urbanstica. Pero la expresin tales como que se incluye en el artculo 1.1.2 de la OGUC, no la utiliza el artculo 2.1.10 letra c) que seala que El Plan Regulador Comunal ser confeccionado, en calidad de funcin privativa, por la Municipalidad respectiva, y estar conformado por los siguientes documentos: 3. Ordenanza Local, que fijar las normas urbansticas propias de este nivel de planificacin territorial, relativas a: c) Zonificacin o definicin de subzonas en que se dividir la comuna, en base a algunas de las siguientes normas urbansticas: usos de suelo, sistemas de agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupacin de suelo o de los pisos superiores, alturas mximas de edificacin, adosamientos, distanciamientos mnimos a los medianeros, antejardines, ochavos y rasantes; superficie de subdivisin predial mnima; densidades mximas, alturas de cierros, exigencias de estacionamientos segn destino de las edificaciones; reas de riesgo o de proteccin, sealando las condiciones o prevenciones que se debern cumplir en cada caso, conforme a los artculos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Captulo. Hay una diferencia entre la definicin general que se da de normas urbansticas y la de normas urbansticas que puede establecer el plan regulador comunal, que son fijadas por esta la norma recin citada y ms limitadas. Lo anterior es de la mayor importancia puesto que tal como est redactado el artculo 2.1.10 actualmente, encontramos que la competencia del plan regulador es limitada. Porque solo puede regular lo relativo a las normas urbansticas propias de este nivel, es decir, las que ya se estudiaron. Es importante hacer hincapi en esto porque pareciera ser que la ley dice otra cosa. Si se observa la definicin que entrega el artculo 41 de la LGUC Se entender por Planificacin Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armnico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo econmico-social. La planificacin urbana comunal se realizar por medio del Plan Regulador Comunal. El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relacin funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.

Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificacin, localizacin del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquizacin de la estructura vial, fijacin de lmites urbanos, densidades y determinacin de prioridades en la urbanizacin de terrenos para la expansin de la ciudad, en funcin de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energticas, y dems aspectos urbansticos. Es decir, se refiere a todo lo que en este ltimo inciso se cita, y a los dems aspectos urbansticos. Es decir, se puede referir a todos. No se refiere a las dems normas urbansticas, sino que a los dems aspectos urbansticos, esto es, aspectos relacionados con la urbe y que incidan en la zonificacin. Pero la OGUC hoy en da establece que las disposiciones del plan se refieren solo a las normas urbansticas que esta regula. As, se ha entendido tanto por contralora general de la repblica, como por la Divisin de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que el plan no puede regular aspectos que no estn expresamente citados en el artculo 2.1.10 de la OGUC. Es decir, se le ha puesto un candado a la posibilidad de regular otras cosas, esto por razones de certeza jurdica. De esta forma se le resta discrecionalidad al planificador, para evitar que entorpezca el desarrollo de la ciudad mediante la imposicin de normas demasiado restrictivas. Por eso, se ha optado, va OGUC, por definir lo que el plan regulador puede hacer. Esto, sin perjuicio de que el plan regulador intercomunal puede establecer tambin algunas otras restricciones. Ejemplo del diario mercurio traa una foto que graficaba muy bien como influyen las regulaciones de cada comuna en Santiago, en el desarrollo inmobiliario. La foto de calle Vicua Mckenna, avenida que separa la comuna de Santiago y la de Providencia, mostraba como en la primera se permitan edificios de 20 a 22 pisos, mientras que en la segunda, ubicada al otro lado de la calle, se permitan edificios de hasta 4 o 5 pisos. As, a un lado haba edificios enormes y nuevos, mientras que al otro lado haba edificios relativamente bajos y de 40 aos de antigedad, aproximadamente. Lo mismo sucede entre Las Condes y Providencia, que la primera tena altos edificios, y por ende una densidad elevada, porque haba privilegiado el crecimiento en altura, mientras la segunda tena edificios menos altos. Igual situacin se produce entre Las Condes y Vitacura. En esta ltima comuna el plan regulador tambin limita el crecimiento de la ciudad en altura, por lo que no se pueden construir edificios elevados. El diario plantea la problemtica que se genera por la descoordinacin entre los planes reguladores de cada comuna. Aplicando las mismas normas, llegan a resultados distintos. Si se les da demasiada libertad para fijar las normas urbansticas, la cosa se complica. Por ejemplo, el crecimiento de baja densidad impide que lleguen nuevos desarrolladores inmobiliarios a la zona, por lo tanto, esta no evoluciona. Se pueden dictar normas para permitir el crecimiento exponencial de la ciudad o todo lo contrario. Contenido del Plan Regulador Intercomunal. El plan regulador intercomunal tiene su fundamento legal en los artculos 34 y siguientes de la LGUC.

Artculo 34 LGUC Se entender por Planificacin Urbana Intercomunal aquella que regula el desarrollo fsico de las reas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana. Cuando esta unidad sobrepase los 500.000 habitantes, le corresponder la categora de rea metropolitana para los efectos de su planificacin. La Planificacin Urbana Intercomunal se realizar por medio del Plan Regulador Intercomunal o del Plan Regulador Metropolitano, en su caso, instrumentos constituidos por un conjunto de normas y acciones para orientar y regular el desarrollo fsico del rea correspondiente. Las disposiciones de los artculos siguientes, referentes al Plan Regulador Intercomunal, regirn igualmente para los Planes Reguladores Metropolitanos. Segn esta norma el plan regulador intercomunal es un instrumento de ordenacin territorial que regula el espacio fsico de las reas urbanas y rurales de dos o ms comunas que, por su relacin, se integran en una unidad urbana. Es complicado determinar cuando se puede fijar un plan regulador intercomunal, para ello habr que tener presente para qu sirve el plan regulador intercomunal. El objetivo de ste, es que no se produzcan grandes diferencias entre las regulaciones que hacen las comunas, de forma de armonizar las planificaciones. El artculo 34 establece que hay ciertas decisiones que escapan del mbito propio de la comuna, que deben ser establecidas por un ente superior que se imponga a la planificacin comunal, es decir, una planificacin superior que delimite el marco en el cual cada comuna podr regular sus aspectos urbansticos. Si dos o ms comunas se relaciones entre si, puede establecerse esa planificacin intercomunal. Pero quin determina si se relacionan o no, dos o ms comunas? Si estn juntas es obvio que existe relacin. Pero si estn separadas por 80 km Habr relaciones que justifiquen la planificacin intercomunal? La cuestin fundamental es que, a diferencia de lo que ocurre en la planificacin comunal, cuando existe regulacin intercomunal se regulan las reas urbanas y las rurales que queden dentro del plan intercomunal. A travs de esta va se abre la puerta para regular suelos que no deberan estar regulados. Esto sucede, por ejemplo, en el plan regulador intercomunal de Copiapo-Huasco. Clase 17. Las condiciones para que exista un plan regulador intercomunal segn el artculo 34 de la LGUC son: 1.- Que existan a lo menos dos comunas. De lo contrario no se requerir esta planificacin. 2.- Que estas dos comunas estn integradas en una unidad urbana. Este concepto de unidad urbana no est definido en nuestra LGUC, ni en la OGUC. Por lo anterior, se presta para que se establezcan planificaciones interurbanas en territorios que no la necesitan. Por lo tanto, previamente habr que establecer Cundo es necesaria la planificacin intercomunal? Cuando sea necesario coordinar las planificaciones a nivel comunal, para que no se produzcan diferencias tales como la de Santiago y Providencia , en que la primera permite edificar construcciones de gran altura, mientras la segunda no.

Pero si se quisiera establecer una planificacin intercomunal entre Chilln y Los ngeles, Podra hacerse? El problema es que si se hace lo anterior, probablemente nadie reclamar sobre el particular. En algn momento este problema se plantear. De hecho, se ha planteado ante contralora respecto de planes reguladores intercomunales que se han intentado establecer en el norte, en que se afecta todo el litoral de una regin a dicha planificacin. El problema es que en dichos lugares no da una unidad urbana. Cuando se habla de unidad urbana, se refiere dos o ms comunas que se relacionan o se integran en una sola gran ciudad, producindose el fenmeno denominado por los tcnicos como conurbacin. Esto ocurre en Concepcin, Valparaso, Santiago, en Chillan con Chillan Viejo. Se trata de ciudades que pertenecen a dos territorios comunales o ms. Lo anterior, no se da, por ejemplo, entre Chilln y Los ngeles. El problema es que al establecer esta planificacin territorial, le generamos un estatuto jurdico especial al rea que en ella se incluye, puesto que como dice el artculo 34 se regulan las reas urbanas y rurales. Es decir, abarca todo el territorio, no solo lo urbano. As, es posible que a travs de la planificacin intercomunal se estn cambiando artificialmente las reglas relativas al suelo no urbano. Este problema se presento hace algn tiempo atrs con el plan regulador intercomunal de Santiago, puesto que se anex a ste toda la provincia de Melipilla. De esta forma se cambi el estatuto jurdico de muchas zonas, puesto que lo que antes se regulaba por el DL 3516 y el artculo 55 de la LGUC, pas a regirse por el plan regulador intercomunal. La cuestin de fondo es si puede, a travs de un acto administrativo tan simple, cambiar las limitaciones al derecho de propiedad que se tiene respecto a un inmueble. Ejemplo: Plan regulador intercomunal de Copiapo y Huasco. Hay que recordar que el contenido de la planificacin intercomunal se encuentra establecido en forma especfica, categrica y taxativa en el artculo 2.1.7 de la OGUC que distingue el mbito de aplicacin, dependiendo de si se trata de la zona urbana, o el rea rural. Esta ltima se estudi a propsito de la regulacin del suelo no urbano (hay que remitirse a lo que se seal en esa oportunidad). Cuando el plan regulador dice lo que se puede hacer en zona no urbana, en el rea rural, lo importante es lo relacionado con la aplicacin del artculo 55 de la OGUC, cuando se anticipa al cambio de uso de suelo y establece, previamente, bajo que condiciones se podr cambiar el uso del suelo en un rea rural. Qu es lo que puede hacer el plan regulador intercomunal en el rea urbana? Hay que tener presente que hay competencias que son especficas del plan regulador comunal. Es decir, hay ciertos aspectos que el plan regulador comunal no puede regular. El detalle, lo bsico. No es esta la funcin del plan regulador intercomunal, sino que tiene una funcin de coordinacin, por lo que solo se preocupa de las grandes tareas. Estas grandes tareas en el rea urbana son segn el artculo 2.1.7: El mbito propio de accin de este nivel de planificacin territorial ser el siguiente: 2. En el rea urbana: a) La definicin de los lmites de extensin urbana, para los efectos de diferenciar el rea urbana del resto del territorio, que se denominar rea rural. El rea de extensin urbana forma parte del suelo urbano, pero se caracteriza porque la fija el plan regulador intercomunal. La importancia de esto, es que el plan regulador

intercomunal determina para donde crecer la ciudad. Como los planes reguladores no tienen competencia para este fin, si la tiene el plan regulador intercomunal. b) La clasificacin de la red vial pblica, mediante la definicin de las vas expresas y troncales, as como su asimilacin, de conformidad con el inciso segundo del artculo 2.3.1. de esta Ordenanza. Las redes viales que le importan a este instrumento de planificacin son aquellas que comunican las comunas con las regiones, y las que comunican las comunas de la intercomuna entre si, es decir, las vas expresas y las vas troncales. Qu consecuencia trae aparejado el hecho de que sea el plan intercomunal el que fija estas vas expresas y vas troncales? Cundo es importante determinar el tipo de va que enfrenta un predio? Para las escalas de equipamiento, ya que dependiendo la carga de ocupacin del suelo hay ciertos casos en que se requiere que existan vas que permitan soportar el flujo peatonal y vehicular que producir la instalacin del equipamiento. En ciertos casos se requerir una va expresa o troncal. Pero si no hay plan regulador intercomunal no puede haber vas expresas y troncales, porque el plan regulador comunal no tiene competencias para establecerlas. c) Los terrenos destinados a vas expresas, troncales y parques de nivel intercomunal, incluidos sus ensanches, afectos a declaratoria de utilidad pblica en conformidad al artculo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Esto se analizar al estudiar la ejecucin del plan. En dicha oportunidad se ver como los trazados que establece el plan se llevan a la prctica. La principal va para llevarlo a la prctica es la expropiacin. d) Las normas urbansticas para las edificaciones e instalaciones destinadas a infraestructuras de impacto intercomunal. e) Las normas urbansticas que debern cumplir las actividades productivas de impacto intercomunal. Tanto la infraestructura como las actividades productivas de impacto intercomunal, pueden ser reguladas en cuanto a sus normas urbansticas, por el plan regulador intercomunal. Aqu pueden producirse grandes diferencias, por lo que se debe analizar no solo lo que dice el plan regulador comunal para una actividad productiva determinada, puesto que como el plan regulador intercomunal tambin tiene competencia para establecer normas al respecto, podra fijar normas distintas y como tiene una jerarqua normativa superior, derogara tcitamente normas sobre este punto, establecidas por los planes reguladores de las comunas en que rige. As, cuando hay plan regulador intercomunal hay que tenerlo a la vista a la hora de hacer los anlisis correspondientes. f) La fijacin de las densidades promedio y/o las densidades mximas que podrn establecerse en los planes reguladores comunales para su elaboracin o modificacin, preferentemente diferenciadas por comunas o sectores de stas. La densidad es la cantidad de unidades de vivienda o de personas por unidad de superficie (hectrea). No es que le fije la densidad a cada zona. Si no que establece la densidad mxima que podrn fijar estos planes, o la densidad promedio que deben tener. El plan regulador comunal distribuir la densidad en cada comuna, el plan regulador intercomunal, buscar evitar que se produzcan problemas como el que se produce entre Santiago, de gran densidad, y Providencia, de baja densidad. El plan regulador intercomunal podra haber establecido densidades mximas y densidades promedio que cada plan comunal podra haber distribuido a su arbitrio, pero respetarlas siempre. g) La definicin del uso de suelo de rea verde de nivel intercomunal.

h) La definicin de las reas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza. Con todo, mediante estudios de mayor detalle, los planes reguladores comunales podrn precisar o disminuir dichas reas de riesgo y zonas no edificables. i) El reconocimiento de reas de proteccin de recursos de valor natural y patrimonial cultural, de conformidad al artculo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda. Se observa as que el plan regulador intercomunal tiene menos competencias que el plan regulador comunal, pero son muy importantes. Todo lo anterior, es con el objetivo de que no se produzcan diferencias entre las comunas. Este plan regulador intercomunal tambin tiene una competencia en el rea rural: 3. En el rea rural: a) La definicin de las reas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza. b) El reconocimiento de reas de proteccin de recursos de valor natural y patrimonial cultural de conformidad al artculo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda. c) La definicin de subdivisin predial mnima en los casos de los Planes Reguladores Metropolitanos de Santiago, Valparaso y Concepcin. d) Establecer los usos de suelo, para los efectos de la aplicacin del artculo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Puede el plan regulador intercomunal fijar la altura de los edificios? No, puesto que no tiene competencia para ello, salvo que sea la altura de las construcciones propias de las industrias o de la infraestructura de impacto intercomunal. Puesto que tiene competencia para fijar las normas urbansticas respecto de las infraestructuras y las actividades productivas, ambas de impacto intercomunal. El plan regulador intercomunal, es de jerarqua superior al plan regulador comunal. Luego, cuando las normas son incompatibles entre un nivel y el otro rigen las de nivel superior. O lo que es lo mismo, cuando se aprueba el plan regulador intercomunal, automticamente se modifican todas las normas del plan regulador comunal que son incompatibles con la planificacin superior. Adems el plan regulador comunal tiene una competencia limitada a los aspectos que estn sealados para la planificacin intercomunal, pero si no hay plan regulador comunal el intercomunal puede hacer las veces de plan regulador comunal, en forma transitoria, es decir, mientras se aprueben las respectivas normas del plan regulador comunal. Ejemplo: San Pedro hace algunos aos no tena plan regulador comunal, por lo que se rega por un seccional de San Pedro, de la Laguna Chica y de Lomas Coloradas, y por lo que sealaba el plan regulador intercomunal en forma supletoria. As, el contenido que al plan regulador intercomunal le da artculo 2.1.7, podra expandirse pero solo en forma transitoria para suplir las faltas que existen por la carencia de un plan regulador comunal. Quin determina la existencia de una planificacin intercomunal?

Segn el artculo 36 de la LGUC El Plan Regulador Intercomunal ser confeccionado por la Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo, con consulta a las Municipalidades correspondientes e Instituciones Fiscales que se estime necesario, sin perjuicio de las normas especiales que se establezcan para el rea Metropolitana. Elaborado un Plan Regulador Intercomunal, las Municipalidades respectivas debern pronunciarse sobre dicho Plan dentro de un plazo de 60 das, contados desde su conocimiento oficial, vencido el cual la falta de pronunciamiento ser considerado como aprobacin. Previa autorizacin de la Secretara Regional correspondiente, un grupo de Municipalidades afectas a relaciones intercomunales podrn confeccionar directamente un Plan Regulador Intercomunal, el que deber ser aprobado por dicha Secretara, con consulta a los organismos fiscales que estime necesario, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo siguiente. Lo dispuesto en el inciso final no se ha hecho nunca porque la elaboracin de un plan regulador intercomunal supone contar con presupuesto suficiente para hacer los estudios y por otro lado, la SEREMI no quiere desligarse de facultad de poder coordinar la planificacin cuando lo estime pertinente. Segn el artculo 37 Los Planes Reguladores Intercomunales sern aprobados por decreto supremo del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, dictado por orden del Presidente de la Repblica, previa autorizacin del Intendente respectivo, y sus disposiciones sern obligatorias en la elaboracin de los Planes Reguladores Comunales. Esta norma est tcitamente derogada porque la ley de Gobiernos Regionales 19175, entreg la competencia para aprobar los planes reguladores intercomunales al gobierno regional, y se promulgan por el intendente. Luego se analizar la etapa de elaboracin de un plan regulador comunal, las distintas formas de elaborarlo. Esta etapa es importantsima porque en ella se da la posibilidad de poder impugnar los proyectos. Posteriormente es muy poco lo que se puede hacer en forma inmediata, sin perjuicio de que se puede recurrir a las vas ordinarias de impugnacin. Es importante conocer en qu momento se escucha a la comunidad en el proceso de elaboracin del plan. Clase 18.El plan regulador metropolitano de concepcin tiene una zonificacin que es bastante extensa. Determina zonas denominadas ZDN (zonas de valor natural), Zonas agrcolas o de proteccin agrcola. Especifica la zona de extensin urbana, de desarrollo pendiente y otras llamadas de desarrollo condicionado. Tambin algunos planos fijan zonas de desarrollo urbano condicionado, que son zonas de extensin pero que el crecimiento depende del cumplimiento de ciertas condiciones que fija la planificacin. Estas normas se han utilizado en Santiago. Son interesantes porque le permiten al planificador puede exigir ciertas condiciones para construir, como por ejemplo, exigir que se construyan viviendas sociales, que un porcentaje de todo lo que se construya se destine a esos fines. Si no se aceptan estas condiciones los propietarios tendrn que esperar la ciudad crezca y se pueda construir bajo condiciones normales.

El plan regulador de concepcin metropolitano, establece reas de proteccin y reas de riesgo, que actualmente se denominan zonas no edificables y reas de riesgo y reas de proteccin. Cules son las reas de riesgo que puede establecer un plan regulador intercomunal? En las reas rurales puede establecer la: a) La definicin de las reas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artculo 2.1.17. de esta Ordenanza. b) El reconocimiento de reas de proteccin de recursos de valor natural y patrimonial cultural de conformidad al artculo 2.1.18. de esta Ordenanza, cuando corresponda. Ahora interesa destacar las zonas del rea rural metropolitana de inters silvoagropecuario. Es una zona de valor natural. Cules son las zonas de valor natural? Los planes reguladores se realizan de acuerdo a la normativa vigente al tiempo que se aprueban. La normativa que estamos estudiando es la que actualmente rige. Esto nos lleva a un problema que no tiene una nica solucin. Qu se puede hacer en una zona que est fuera de la zona urbana pero dentro del plan regulador intercomunal, denominadas zonas de valor natural? Puede el plan regulador en el rea rural establecer una zona de valor natural?, qu consecuencias genera eso? Si la respuesta anterior fuere negativa Pudo en algn momento el plan regulador intercomunal establecer estas zonas? Si la respuesta es positiva Qu efecto jurdico se produce actualmente cuando la OGUC vigente no lo permite? Hay derogacin de normas o no? Este problema no tiene solucin. Qu pasara si un plan regulador ms reciente, no se ajustare a las normas del plan regulador metropolitano de concepcin, pero si se ajustare a las actuales normas de la actual OGUC? Cul normativa aplicamos? Hay 3 alternativas: 1.- Aplicar el plan regulador comunal. 2.- Aplicar el plan regulador intercomunal. 3.- Aplicar directamente la OGUC. Se podra hacer una historia de cmo se han ido aplicando las normas. Se ha pasado de una gran libertad a regular diversos aspectos y limitar la construccin. As, tenemos que se ha ido modificando la OGUC desde su dictacin el ao 92. Durante estos 20 aos de vigencia se han ido haciendo modificaciones grandes y pequeas. Por su parte, los planes reguladores tambin se han ido perfeccionando. En este contexto ha sido la contralora general de la repblica la que ha ido obligando a respetar las normas de la OGUC. Tanto es as que el ao pasado contralora edit un libro para que las municipalidades de una vez por toda cumplieran con OGUC, y no tuviere que estar corrigindolas cada vez que elaboran un plan. As se ha ido dando una jurisprudencia administrativa bastante interesante y muy reciente. Antes la labor la desarrollaba la divisin de desarrollo urbano del ministerio de vivienda y urbanismo (DDU), a travs de las famosas circulares DDU que estn en la

primera pgina de los apuntes al referirse a las fuentes del derecho, estas son interpretaciones que haca dicho organismo. No hay ninguna circular que trate el tema de la aplicacin de las normas en el tiempo. Qu pasa con un plan regulador que es del 2005 y que hoy en da, si se mira desde la perspectiva de la actual OGUC no pasa el test de la blancura, en el sentido de su adecuacin a la OGUC? Quizs el 2005 tampoco pasaba este test en relacin a las normas de la OGUC vigentes en aquella poca, pero como no haba un control exhaustivo, se haca cualquier cosa. En el plan regulador de San Pedro, aparece dibujada una va expresa, Por qu, si tales vas son de competencia exclusiva del plan regulador intercomunal? Esto se debe a que el plan regulador de San Pedro es ms reciente que el plan regulador metropolitano de Concepcin, por lo que aqul recoge lo establecido en este ltimo. Aplica lo establecido en la planificacin intercomunal y lo desarrolla ms detalladamente. El aeropuerto con sus conos de aproximacin es una infraestructura con impacto intercomunal por lo que es regulada en el plan regulador metropolitano, pero que tambin puede estar recogida en el plan regulador de Talcahuano. Elaboracin del plan regulador comunal. Se refiere a esta materia el artculo 43 de la LGUC y el artculo 2.1.11 de la OGUC. Si vemos lo que nos dice el artculo 43 podemos constatar que le faltan a lo menos 3 partes del proceso de elaboracin, porque seala que El procedimiento para la elaboracin y aprobacin de los planes reguladores comunales se regir por lo dispuesto en los incisos siguientes. El proyecto de plan regulador comunal ser preparado por la municipalidad respectiva. Elaborado el proyecto, el concejo comunal, antes de iniciar su discusin, deber: 1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales caractersticas del instrumento de planificacin propuesto y de sus efectos, lo que se har de acuerdo con lo que seale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. 2. Realizar una o ms audiencias pblicas en los barrios o sectores ms afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma indicada en la ley Orgnica Constitucional de Municipalidades. 3. Consultar la opinin del consejo econmico y social comunal, en sesin citada expresamente para este efecto. 4. Exponer el proyecto a la comunidad, con posterioridad a la o las audiencias pblicas, por un plazo de treinta das. 5. Vencido dicho plazo se consultar a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pblica, y al consejo econmico y social comunal, en sesin convocada especialmente para este efecto. En dicha sesin deber presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas. 6. Los interesados podrn formular, por escrito, las observaciones fundadas que estimen convenientes acerca del proyecto hasta quince das despus de la audiencia pblica a que se refiere el nmero anterior. Pero lo que no dice es como se elabora el proyecto, como si fuera algo bastante fcil. Esto es lo ms complejo de todo el proceso. Proyecto que despus es sometido a la

comunidad para que esta se pronuncie sobre l, hacindole modificaciones, observaciones, etc. El concejo se pronunciar sobre esto. Esto legitima el plan. Es en la etapa de elaboracin en que hay un gran trabajo tcnico para determinar que normas regularn cada sector, dnde se establecern las reas verdes, etc. Esta es la etapa realmente compleja, tanto as, que suele demorar varios aos. Lo primero que debe hacerse es un diagnstico de lo existente. Este diagnstico se convierte en lo que se denomina la memoria explicativa a que alude el artculo 42 letra a). El Plan Regulador Comunal estar compuesto de: a) Una Memoria explicativa, que contendr los antecedentes socio-econmicos; los relativos a crecimiento demogrfico, desarrollo industrial y dems antecedentes tcnicos que sirvieron de base a las proposiciones, y los objetivos, metas y prioridades de las obras bsicas proyectadas; Este proyecto no lo hace la municipalidad, porque no tiene la capacidad tcnica. Si bien cuenta con un departamento de obras municipales y, generalmente, con un asesor urbanista municipal que se preocupa de elaborar el proyecto, no lo puede hacer solo ni con todo el personal que tuviere el Departamento de Obras Municipales. Para esto se contrata una Consultora. Para poder elaborar el proyecto primero habr que adjudicarle la elaboracin de este a la Consultora, por lo que se requiere un proceso previo de licitacin. Este proceso est normado en nuestra legislacin. Antes de esto habr que tomar la decisin de elaborar un proyecto de plan, o bien, modificar el anterior, actualizndolo. Esta decisin la toma el Alcalde. Esta decisin involucra contar con dinero para pagar los estudios, los que son muy caros. Cuestan entre 120 a 130 millones de pesos. Como se demora tiempo en materializarse el plan, suele no tomarse esta decisin por no traer beneficios polticos inmediatos. Salvo que el alcalde sea reelegido, la gloria se la llevar otro. Esto no lo menciona el artculo 43 LGUC, ya que primero seala que lo elaborar la municipalidad y luego seala elaborado el proyecto, como si entre medio no pasara nada. Pero entre medio, habr que convencer a los concejales para que aprueben el presupuesto para llamar a licitacin, o quizs haya que hacer un ante proyecto para elaborar las bases de lo que se quiere. Una vez adjudicado el proyecto la consultora tendr que comenzar con los estudios. Para ello tendr que utilizar la tecnologa, ver Google Earth y el Google street y recorrer la ciudad. Qu se necesita saber para elaborar el proyecto? Tendr que estar claro si esta es una ciudad que crece o no, si es que van a llegar nuevas inversiones o si estas estn disminuyendo. Para ello habr que estudiar la demografa, la tasa de natalidad, si llueve mucho para saber por donde escurren las aguas, estudiar la topografa para ver que barrios se pueden inundar, la determinacin del viento, que es importante para la determinacin de las reas productivas. Esta etapa previa de estudio se traduce y contiene en una memoria explicativa, que es el primer elemento del plan de conformidad al artculo 42. A nosotros casi no nos sirve. No obstante debemos tenerla presente, porque en ella est el fundamento del proyecto. El abogado analizar la ordenanza y el plano, esto es, las normas. Pero para saber por qu se ha regulado una materia de determinada forma, tendr que recurrirse a dicha memoria explicativa. Por ejemplo, si en un sector no se permite la construccin, las razones que llevaron a la consultora a tomar esta decisin estn

contenidas en la memoria explicativa. Hay que recordar que las reas de riesgo requieren un estudio fundado segn el artculo 2.1.17, para poder establecerlas. En esta se contendrn las razones del estudio, las cuales podrn ser analizadas por los afectados. Si estos estiman que dichos estudios no estn en lo correcto, es decir, se produce una diferencia entre lo que dice la memoria y lo que el proyecto seala se estar ante una causal para impugnar el proyecto, cual es, la ausencia de fundamento. El fundamento del proyecto est en la memoria explicativa. La OGUC en el artculo 2.1.10 seala que El Plan Regulador Comunal ser confeccionado, en calidad de funcin privativa, por la Municipalidad respectiva, y estar conformado por los siguientes documentos: 1. Memoria Explicativa que contenga, al menos, el diagnstico de la totalidad del territorio comunal o del rea afecta a planificacin e identifique: a) Los centros urbanos de la comuna, indicando su tamao poblacional y sus tendencias estimadas de crecimiento. Cmo se puede justificar el aumento de los nmeros urbanos de la ciudad si el ltimo censo demuestra que esta es una ciudad que no crece?, Para qu se quieren ms tierras si no se ocuparn? b) Las vas estructurantes, en especial las vas colectoras y de servicio, indicando su relacin con los caminos nacionales, las vas expresas y troncales, definidas en la planificacin urbana regional e intercomunal, respectivamente. Se refiere en especial a este tipo de vas (colectoras y de servicio), porque no tiene competencia para regular las vas expresas y ni las troncales. c) Las principales actividades urbanas de la comuna, con una apreciacin de sus potencialidades. Se refiere a lo que caracteriza a la ciudad. Por ejemplo, Concepcin se caracteriza por ser una ciudad universitaria. Talcahuano es una ciudad portuaria. Hualpn una ciudad industrial. Chiguayante una ciudad dormitorio. As se va determinando cuales son las potencialidades de la ciudad. d) El fundamento de las proposiciones del Plan, sus objetivos, metas y antecedentes que lo justifican, en base a los siguientes estudios especiales: - Estudio de Capacidad Vial, de las vas existentes y proyectadas, para satisfacer el crecimiento urbano en un horizonte de, al menos, 10 aos. - Estudio del equipamiento comunal, que permita definir reas para su desarrollo y expansin, cumpliendo los porcentajes mnimos de superficie urbana comunal definidos por la planificacin urbana intercomunal. - Estudio de Riesgos y de Proteccin Ambiental, con sus respectivas reas de restriccin y condiciones para ser utilizadas de acuerdo a las disposiciones contempladas en los artculos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Captulo. e) Los inmuebles declarados Monumento Nacional y las Zonas Tpicas. f) Los inmuebles o zonas de conservacin histrica, incluyendo la fundamentacin en cada caso. Todo esto es memoria explicativa. Tiene que estar a disposicin de todos los que quieran consultarla para ver si lo que dice que ser el plan, se ajusta a las normas tcnicas que inspiraron la planificacin. En seguida el artculo 42 nos dice que el plan, y por lo tanto el proyecto est compuesto por: 2. Estudio de Factibilidad, para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado de aguas servidas y de aguas lluvias cuando corresponda, en relacin con el crecimiento urbano proyectado. Estudio que requerir consulta previa al servicio sanitario correspondiente de la Regin.

Esto es de lo ms elemental. El agua es fundamental para ver como se proyecta la ciudad. De hecho el gran problema de Santiago es que si sigue creciendo no podr abastecerse de agua. Lo mismo con el alcantarillado. Si no se pueden proyectar redes de alcantarillado, no es posible proyectar el crecimiento de la ciudad. Por ello, cuando se hace el plan habr que consultarle al organismo sanitario correspondiente (en nuestra regin ESSBIO), el que tendr que responder si est capacitado para absorber el mayor consumo de agua que va a generar el cambio de las normas existentes. Si dicho rgano dice que no (porque no es su obligacin decir que si porque si bien la ley sanitaria les obliga a tener un proyecto de inversiones, si el crecimiento de la ciudad no est dentro de ste), no habrn muchas posibilidades de seguir avanzando en este proyecto de modificacin del plan. Clase 19. El proceso de aprobacin del plan regulador en la ley y en la OGUC parte del supuesto que el proyecto ya se encuentra elaborado. Lo nico que indica la OGUC es que el proyecto ser elaborado por la municipalidad de manera privativa. Esto no es tan efectivo puesto que existen varios mecanismos especiales en los cuales por una va indirecta se obliga a la municipalidad o a los habitantes del municipio a aceptar un plan regulador impuesto desde el MINVU. Pero una vez que ya esta elaborado el proyecto, la ley se encarga de establecer cual es el procedimiento que se debe seguir para que la comunidad participe y haga las observaciones que estime conveniente. Para estos efectos, el artculo 43 LGUC y el artculo 2.1.11 de la OGUC, reglamentan en forma bastante detallada lo que debe hacerse. Nos remitiremos a lo que dicen estas normas. El artculo 43 seala que El procedimiento para la elaboracin y aprobacin de los planes reguladores comunales se regir por lo dispuesto en los incisos siguientes. El proyecto de plan regulador comunal ser preparado por la municipalidad respectiva. Elaborado el proyecto, el concejo comunal, antes de iniciar su discusin, deber: 1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales caractersticas del instrumento de planificacin propuesto y de sus efectos, lo que se har de acuerdo con lo que seale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Esto porque dentro del contenido del plan regulador, las limitaciones al dominio que este establece, no se distribuyen de manera equitativa entre todos los propietarios de la ciudad. As, hay grupos que se ven ms afectados que otros y hay grupos que se ven beneficiados con las modificaciones a la planificacin. Es posible ver notables diferencias cuando el un municipio, a travs del plan regulador, entrega mayores derechos de constructibilidad a los vecinos de una vereda que los de la otra. Tambin puede haber personas afectadas porque sus terrenos son calificados de rea verde, que no la tienen terrenos vecinos. De manera que es lgico que estas personas sepan de ante mano de los efectos que les producir la planificacin. Por esta razn, lo primero que se debe hacer es comunicar a las juntas de vecinos, y por carta certificada a los que se vern ms afectados, para que conozcan el proyecto de plan y hagan las observaciones que estimen pertinentes. El artculo 2.1.11 de la OGUC seala El proyecto de Plan Regulador Comunal ser preparado por la Municipalidad respectiva. Elaborado el proyecto, el Concejo, antes de iniciar su discusin, deber:

1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales caractersticas del Instrumento de Planificacin Territorial propuesto y de susefectos, sealando los criterios adoptados respecto de cada uno de los contenidosdel Plan Regulador Comunal sealados en el artculo 2.1.10. de esta Ordenanza General. Tal informacin deber entregarse, al menos, mediante carta certificada a las organizaciones territoriales legalmente constituidas que estn involucradas y, a travs de un aviso de prensa en un medio de amplia difusin en la comuna, se pondr en conocimiento de los vecinos que dicha informacin, acompaada de la memoria explicativa, estar a su disposicin para su retiro gratuito, en el lugar que all se indique. En este mismo aviso se indicar el lugar y fecha en que se realizarn las audiencias pblicas a que se refiere el nmero siguiente. Hay que destacar que debe acompaarse el fundamento del plan. Esta contiene los fundamentos del plan, all estn los criterios que se consideraron a la hora de hacer cada una de las propuestas. Esta memoria explicativa, es un documento bastante complejo, denso y de gran extensin. Generalmente son varios archivadores en que se contiene toda la recopilacin de antecedentes que hizo la consultora que se adjudic el proyecto y que despus dio pase para las propuestas. Esta memoria explicativa debe estar a disposicin de los vecinos, para su retiro gratuito. Esto jams se cumple. Al menos debera estar a disposicin en el lugar que se indique, por ejemplo, en el Departamento de Obras Municipales. Si la memoria explicativa no est a disposicin de los vecinos habr un vicio, que podr impugnarse en su oportunidad. Lo anterior, puesto que si no se tiene acceso a la informacin que sirve de base para la propuesta Con que criterio o argumentos podr hacer las observaciones? Podra haber alguna organizacin que estando de acuerdo con parte del proyecto, quiera algo mejor, por lo que podr objetar el proyecto, pero esto no es posible si no cuenta con la documentacin soportante del proyecto. En seguida el artculo 43 agrega que hay que: 2. Realizar una o ms audiencias pblicas en los barrios o sectores ms afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma indicada en la ley Orgnica Constitucional de Municipalidades. Por su parte la OGUC seala: 2. Realizar una o ms audiencias pblicas en los barrios o sectores ms afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma establecida en la Ordenanza de Participacin Ciudadana de la respectiva Municipalidad. Hace un par de aos se reform la Constitucin con el objeto de reforzar el rol que tiene la comunidad en la gestin y administracin municipal. Dentro de estas medidas, se obliga a elaborar una ordenanza de participacin ciudadana que contiene los pasos que se deben seguir cuando se cita a audiencias, o cuando se hace un plebiscito o cuando se hace una consulta. A esto se refiere con la ordenanza de participacin ciudadana de la respectiva municipalidad. 3. Consultar la opinin del consejo econmico y social comunal, en sesin citada expresamente para este efecto. Este consejo ya no recibe este nombre, fue cambiada su composicin y su nombre por 4. Exponer el proyecto a la comunidad, con posterioridad a la o las audiencias pblicas, por un plazo de treinta das. Por su parte la OGUC seala 4. Dar inicio al proceso de aprobacin del Plan Regulador Comunal o de sus modificaciones, exponiendo el proyecto de Plan Regulador Comunal a la comunidad, integrado por los documentos que lo conforman de acuerdo al artculo 2.1.10 y la evaluacin de impacto ambiental si a esa fecha

estuviere resuelta, por un plazo de treinta das, con posterioridad a la o las audiencias pblicas. Dichos documentos podrn ser adquiridos por los interesados, a su costa. Todo el proyecto debe ser expuesto a la comunidad. El proyecto est integrado por lo que seala el artculo 2.1.10. Este artculo seala que el proyecto contiene una memoria explicativa; un estudio de factibilidad de dotar de agua potable y alcantarillado a las nuevas zonas a las cuales se extiende la ciudad; una ordenanza; y de planos. Todo esto conforma los documentos que se exponen a la comunidad. Esta exposicin se hace por un plazo no inferior a 30 das hbiles administrativos, es decir, de lunes a viernes. Agrega el n 5 del artculo 2.1.11 de la OGUC que 5. Vencido dicho plazo se consultar a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pblica, y al Consejo Econmico y Social Comunal, en sesin convocada especialmente para este efecto. En dicha sesin deber presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas. La ley a su vez seala: 5. Vencido dicho plazo se consultar a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pblica, y al consejo econmico y social comunal, en sesin convocada especialmente para este efecto. En dicha sesin deber presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas. Lo que ms interesa es lo sealado en n 6 de la LGUC y n 6 del 2.1.11 de la OGUC, el primero seala que 6. Los interesados podrn formular, por escrito, las observaciones fundadas que estimen convenientes acerca del proyecto hasta quince das despus de la audiencia pblica a que se refiere el nmero anterior. Lo mismo seala la OGUC. Se ha partido, al analizar este proceso, de la base de que se est ante una modificacin del plan regulador, puesto que hay pocas comunidades o comunas que en la actualidad carecen de un plan. Esta norma es para elaborar el primer plan. Hoy en da lo que se hacen son modificaciones totales o parciales de planes ya existentes, pero las reglas son las mismas porque as lo establece en forma categrica el Artculo 45, segn el cual, Las modificaciones al Plan Regulador Comunal se sujetarn, en lo pertinente, al mismo procedimiento sealado en el inciso primero del artculo 43. Salvo dos excepciones que se analizarn con posterioridad. Qu ocurre cuando ya se ha pasado a la etapa de discusin del proyecto, cuando se expuso a la comunidad, se inform a las organizaciones, se les anim a participar del proyecto? Luego de haberse realizado una segunda audiencia en la que se inform a comunidad de la existencia del proyecto. Si dos o ms personas a hacen observaciones ser el concejo el que se debe pronunciar sobre cada una de estas. As lo establece la OGUC en el artculo 2.1.11 inciso 5 El Concejo deber pronunciarse sobre las proposiciones que contenga el proyecto de Plan Regulador Comunal, analizando las observaciones recibidas y adoptando acuerdos respecto de cada una de las materias impugnadas. Cuando se tratare de objeciones o proposiciones concretas de los interesados, tales acuerdos debern comunicarse por escrito a quienes las hubieren formulado. En caso que dicho Concejo aprobare modificaciones, deber cautelar que stas no impliquen nuevos gravmenes o afectaciones desconocidas por la comunidad. No podr, en todo caso, pronunciarse sobre materias o disposiciones no contenidas en el aludido proyecto, salvo que el proyecto de Plan Regulador Comunal modificado se exponga nuevamente conforme a lo dispuesto en el inciso segundo. Ahora bien, hay que pensar que el proyecto es algo demor mucho tiempo en elaborarse. Este es un proyecto armnico, forma un sistema integrado, as no se trata de una suma de partes de un rompecabezas que se puedan reemplazar sin producir efectos

o consecuencias en el resto. Por ejemplo, si se borra una va se generarn una serie de consecuencias, ya que por algo esta se propuso, de manera que si se borra romper la armona del proyecto, salvo que este contenga una alternativa en caso de no aprobarse la propuesta principal. Pero cuando las propuestas son muchas, se termina en algo muy distinto al proyecto original, si es que aquellas son aceptadas. Por lo anterior, se sostiene que el proceso de creacin o modificacin de un plan est viciado desde su inicio, puesto que no hay participacin ciudadana en el proceso de elaboracin misma del proyecto. As, debera ser la consultora la que escuchara y se reuniera con los vecinos, la que hiciera encuestas, para saber su opinin, que discutiera con la comunidad, de modo de recoger su opinin en el proyecto y, despus de esto llevarlo al concejo, as se tendra un proyecto de plan sistematizado y armnico que cuenta con el consenso de los vecinos. Sucede actualmente que se hace el proyecto se elabora y posteriormente se le hacen observaciones, por lo que al concejo se le presentar el proyecto y, adems, cada una de las observaciones y proposiciones. Es ms debe cautelar que estas nuevas proposiciones no generen un impacto o gravamen significativo en la comunidad. Esto puesto que puede suceder que vecinos con influencias logren levantar restricciones impuestas a sus terrenos por el plan, y que dichas restricciones se apliquen a otros sectores y as se vean afectados otros propietarios que con el proyecto inicial no haban sido afectados, por lo que haban quedado tranquilos. Para que esto no ocurra la OGUC seala que En caso que dicho Concejo aprobare modificaciones, deber cautelar que stas no impliquen nuevos gravmenes o afectaciones desconocidas por la comunidad. No podr, en todo caso, pronunciarse sobre materias o disposiciones no contenidas en el aludido proyecto, salvo que el proyecto de Plan Regulador Comunal modificado se exponga nuevamente conforme a lo dispuesto en el inciso segundo. Es decir, si en esta etapa de aprobacin se logra que el concejo modifique el proyecto original, lo ms probable es que se deba efectuar, nuevamente, la etapa de participacin ciudadana exponiendo el proyecto a la comunidad. Luego, de aprobado el proyecto por el concejo municipal, se pasa a una etapa de informacin tcnica en que todo el proyecto se remite a la SEREMINVU, para que informe tcnicamente el proyecto. Aqu debera existir una primera gran barrera para evitar los errores en el plan que suelen cometerse debido a que los municipios no son rigurosos en lo referido tanto al aspecto formal, como al de fondo. Esto sucede porque muchas veces las autoridades creen que pueden hacer cualquier cosa en materia de planificacin. Esto genera que hayan aspectos que son regulados por el plan pero que no pueden serlo segn la normativa vigente, o bien, que deben ser regulados de cierta forma y no como lo hace el proyecto de plan. La SEREMINVU si detecta deficiencias devuelve el proyecto a la municipalidad para que los corrija. Lo anterior es regulado por el artculo 2.1.11 inciso 6 que seala que El proyecto de Plan Regulador Comunal aprobado ser remitido, con todos sus antecedentes, a la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva. Dicha Secretara Ministerial, dentro del plazo de sesenta das contado desde su recepcin, revisar el proyecto de Plan Regulador Comunal y emitir un informe sobre sus aspectos tcnicos, en lo que se refiere a su concordancia con esta Ordenanza General y con el Plan regulador Metropolitano o Intercomunal, si lo hubiere. En el caso de que en la revisin de la Secretara Ministerial se detecten observaciones tcnicas, la

Secretara Ministerial podr suspender el plazo sealado en este inciso y devolver los antecedentes que correspondan al municipio para que se subsanen dichas observaciones, otorgando un plazo mximo de 20 das para que sean subsanadas. Una vez reingresados los antecedentes por parte del municipio, la Secretara Ministerial continuar con la tramitacin debiendo evacuar su informe dentro del plazo restante. En el evento de que el municipio no subsane las observaciones en el plazo fijado por la Secretara Ministerial, sta deber emitir un informe negativo indicando los aspectos tcnicos observados. Aqu empieza entonces una disputa sobre quin tiene la razn. Si la SEREMINVU devuelve los antecedentes por estimar que la municipalidad se equivoc en ciertos aspectos, la municipalidad revisar tales errores y los corrige, el informe que emitir la SEREMINVU ser positivo. El problema se producir cuando la municipalidad no corrija los errores, sea porque estima que tiene la razn, sea porque no le da la importancia que merecen las observaciones. Qu efectos produce este informe tcnico? Para determinar el curso a seguir una vez que se ha emitido el informe hay que distinguir dos situaciones: 1.- La primera, es que se trate de una comuna que se encuentra reglada por un plan regulador intercomunal. Por ejemplo, San Pedro que fue la ltima comuna en aprobar su plan regulador. Si la SEREMINVU informa favorablemente el proceso, como esta comuna tambin est afecta a la planificacin intercomunal, dicho organismo devolver los antecedentes al municipio para que el alcalde proceda a promulgar, mediante decreto alcaldicio, el nuevo plan regulador. As lo establece el inciso 7 del artculo 2.1.11 Si la comuna est normada por un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal, el informe de la Secretara Regional Ministerial ser remitido directamente al Municipio, junto con el proyecto de Plan Regulador Comunal y sus antecedentes, con copia al Gobierno Regional. Si el informe es favorable, el Proyecto de Plan Regulador Comunal o de Plan Seccional ser promulgado por decreto alcaldicio. Si el informe es negativo, sea porque la municipalidad no subsan los errores, sea porque insisti en sus criterios, los antecedentes se remiten al gobierno regional para que sea el consejo quin determine si aprueba o rechaza el plan. 2.- La segunda situacin, es que la comuna no est afecta a un plan regulador intercomunal, caso en el cual la SEREMINVU remitir los antecedentes al gobierno regional para que se pronuncie respecto del proyecto. Qu hay detrs de esto? Se busca evitar trmites innecesarios, puesto que si hay un plan regulador intercomunal, est claro que el proyecto de plan regulador comunal propuesto no se podr apartar de lo que diga el plan regulador intercomunal. Luego, si la SEREMINVU informa favorablemente el proyecto, est diciendo en el fondo que ste se ajusta a las normas del plan regulador intercomunal que hay en la zona. Si esto es as, no habr necesidad de dar ms trabajo a los consejeros regionales. Por lo que si el proyecto est de acuerdo con el plan intercomunal, esto es que respeta con las densidades, con las reas de impacto intercomunal, con las actividades productivas de impacto intercomunal, que respeta las zonas de extensin urbana contempladas en el plan regulador intercomunal, no ser necesario que se apruebe por los consejeros regionales, por lo que se remiten los antecedentes al gobierno municipal para que sea promulgado por decreto alcaldicio. Pero si no hay plan regulador intercomunal, no se sabr si el plan regulador comunal se ajusta o no a los grandes criterios que el gobierno regional tiene para el desarrollo de la regin, es decir, que se estn haciendo proyecciones en el proyecto de plan que vayan

en contra de los deseos del gobierno regional. Por ejemplo, que se estn proyectando vas por donde no corresponde, como si el plan de Lebu proyectara un rea productiva en un sector en que el gobierno regional ha trazado una carretera costera interprovincial. Por ello el gobierno regional debe enterarse de esta situacin para tomar medidas al respecto. Por eso, cuando no hay plan regulador intercomunal, es el gobierno regional el que aprueba o rechaza los proyectos de planes reguladores comunales. En el primer caso, se promulgan por decreto del intendente. As lo establece el inciso 8 del artculo 2.1.11 que seala que Si no existiera un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal que incluya el territorio comunal, el informe de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo ser remitido, junto con el proyecto de Plan Regulador Comunal y sus antecedentes, al Gobierno Regional para su aprobacin por el Consejo Regional, con copia al Municipio. Si hay plan regulador intercomunal puede que sea el gobierno regional o puede que sea la municipalidad, dependiendo de lo que diga el informe tcnico. Si es favorable, lo aprobar la municipalidad a travs del alcalde. Si es desfavorable, el gobierno regional. Curiosamente, aunque la contralora es el rgano que en la actualidad ha realizado un control tcnico, formal y de fondo de los proyectos, muy intenso, que ha tapado o subsanado muchos errores, y aunque es ella la encargada de tomar razn de los decretos y revisar que estos estn ajustados a la normativa vigente, solo toma razn de las resoluciones del intendente que aprueban planes reguladores comunales y no de los decretos alcaldicio que promulgan dichos instrumentos de planificacin. Lo anterior es bastante discutible, pero es difcil sostener que ello sea correcto porque contralora no toma razn de todos los actos administrativos porque es imposible que lo haga, es ms, la mayora de estos estn exentos de la toma de razn. Solo toma razn de aquellos que indica un dictamen de contralora del ao 96 o 97, que fij cuales eran las actuaciones de la administracin respecto de las que deba tomar razn previamente para que pudieran estar en condiciones de ser publicadas en el diario oficial. Dentro de estas no est el decreto alcaldicio por medio del cual se promulga el plan regulador intercomunal. Por ello, por ejemplo, en San Pedro una vez que se obtuvo el informe favorable de la SEREMINVU, este bajo al municipio, el alcalde dict el decreto respectivo y se public en el diario oficial y contralora ni se enter de la situacin, no obstante que despus, a propsito de afectaciones que haban en el humedal los batros que motivaron la interposicin de un recurso de proteccin contra esa aprobacin que sostenan que no se haba cumplido con la normativa que obligaba a la toma de razn. Se acusaba que contralora no haba revisado los decretos. Ante esto la Corte Suprema seal que no era necesario el trmite de toma razn porque el decreto de promulgacin del plan regulador no estaba dentro del listado al que se hizo referencia ms arriba. Esto es un vaco que debe ser superado, a menos que la SEREMINVU adopte un criterio ms estricto. El problema es que el informe de dicho organismo no es vinculante a diferencia de contralora cuyos dictmenes son obligatorios, por lo que no se pueden dejar de observar por las municipalidades. Cuando contralora repara, si se trata de una objecin de fondo, se tendr que volver a iniciar el proceso de elaboracin del plan. Para evitar lo anterior, contralora edit un libro en que se recopilan las principales observaciones que ha hecho la contralora precisamente para que las municipalidades fueran ms cuidadosas en la elaboracin de los planes y as no verse obligadas a tener que reiniciar la elaboracin del proyecto. Clase 20.-

Este es un manual prctico, elemental. (LEERLO). De La Serena. De conformidad a lo establecido en el artculo 45 de la LGUC, Las modificaciones al Plan Regulador Comunal se sujetarn, en lo pertinente, al mismo procedimiento sealado en el inciso primero del artculo 43. Sin embargo, respecto de las enmiendas que incidan en las materias que se indican a continuacin, las municipalidades podrn omitir el trmite previsto en la letra c) del inciso primero del artculo 43, y, en tal caso, las publicaciones que dispone la letra d) se entendern referidas al acuerdo del Consejo de Desarrollo Comunal: 1.- Localizacin del equipamiento vecinal en los barrios o sectores; 2.- Vialidad interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos trazados no alteren los consultados en el Plano Regulador Comunal o Intercomunal, y 3.- Disposiciones varias relativas a las condiciones de edificacin y urbanizacin dentro de los mrgenes que establezca la Ordenanza General de esta ley. Estas modificaciones no podrn ser contrarias a los preceptos de este cuerpo legal y sus reglamentos. Es decir, las modificaciones se regirn por las mismas normas del artculo 43, sin embargo, hay ciertas modificaciones que se tramitan sin la concurrencia del gobierno regional. Ellas inciden en los aspectos que se mencionan el artculo 45: 1.- Localizacin del equipamiento vecinal en los barrios o sectores; 2.- Vialidad interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos trazados no alteren los consultados en el Plano Regulador Comunal o Intercomunal, y 3.- Disposiciones varias relativas a las condiciones de edificacin y urbanizacin dentro de los mrgenes que establezca la Ordenanza General de esta ley. A su vez, la OGUC establece en el artculo 2.1.13 Las enmiendas a que se refiere el inciso segundo del artculo 45 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones sern elaboradas por la Municipalidad y aprobadas por el Concejo respectivo conforme a las reglas de este artculo. Para los fines previstos en el nmero 1 del inciso segundo, del artculo 45 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el Concejo podr redefinir la localizacin el equipamiento vecinal en los barrios o sectores, para lo cual deber cambiar los usos de suelo as establecidos en el Plan Regulador Comunal, ya sea suprimiendo algunos o permitiendo otros, en la misma zona o en otra nueva. Para efectos de lo dispuesto en el nmero 2. del inciso segundo, del citado artculo 45, el Concejo podr autorizar Planos Seccionales, en que se precisen los trazados viales contemplados en el Plan Regulador Comunal o en los Planes Seccionales vigentes. Este inciso es el ms importante: Para efectos de lo dispuesto en el nmero 3. del inciso segundo del artculo precitado, el Concejo podr autorizar enmiendas que alteren las condiciones de edificacin y urbanizacin del Plan Regulador Comunal o de los Seccionales vigentes, dentro de los mrgenes que se sealan a continuacin: a) Incrementar o disminuir hasta en un 20% la altura y la densidad. b) Incrementar o disminuir hasta en un 30% cuando se trate de coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupacin de suelo y tamao predial. c) Cuando se trate de zonas con uso de suelo de equipamiento correspondiente a la clase educacin, el coeficiente de ocupacin de suelo podr disminuirse hasta 0,2 y en el caso de zonas con uso de suelo de equipamiento correspondiente a la clase comercio, el coeficiente de ocupacin de suelo podr aumentarse hasta 1. d) Disminuir hasta en un 100% los antejardines.

e) Fijar alturas de cierro en su frente hacia espacios pblicos o disminuirlas hasta en un 50%. f) Disminuir los ochavos dentro de los mrgenes establecidos en el artculo 2.5.4. de esta Ordenanza. g) Disminuir o incrementar las rasantes, dentro de los mrgenes establecidos en el inciso sexto del artculo 2.6.3. de esta Ordenanza. h) Disminuir los distanciamientos mnimos a los medianeros hasta los mrgenes establecidos en el inciso octavo del artculo 2.6.3. de esta Ordenanza. i) Incrementar o disminuir la dotacin de estacionamientos. 1 j) Fijar disposiciones relativas a cuerpos salientes de conformidad a lo establecido en el numeral 2 del artculo 2.7.1. de esta Ordenanza y disposiciones sobre los cuerpos salientes de la lnea de edificacin sobre los antejardines. Es decir, no se trata solo de cuestiones varias de edificacin y urbanizacin, sino que son las normas urbansticas que ya se estudiaron, de conformidad al artculo 2.1.10, a excepcin de los distanciamientos cuando hay vanos, no pueden disminuirse sino aumentarse; las normas sobres subdivisin predial mnima; las cesiones; y los sistemas de agrupamiento de los edificios. Respecto de las dems, todas pueden ajustarse, aumentndose o disminuyendo, dentro de ciertos rangos que cada letra establece. Pero en definitiva, se da a la municipalidad cierta holgura para ajustar su plan regulador. Qu lmites pueden tener estas modificaciones? Las que vayan contra la Ordenanza del Plan Regulador Intercomunal, porque ste es jerrquicamente superior, por lo que no puede haber una norma dentro del plan regulador comunal que vaya contra lo que dice el aqul. Por ejemplo, si el plan regulador comunal fijo densidades mximas, la municipalidad tiene, de acuerdo al artculo 45 la posibilidad de aumentar la densidad hasta en un 30% siempre y cuando eso no supere la densidad mxima establecida en plan intercomunal. El anterior, es el procedimiento para modificar un plan regulador que establece la ley. Sin embargo, existen al menos 3 posibilidades alternativas de modificar el plan regulador. Algunas de ellas de dudosa vigencia legal, como lo es la contemplada en el artculo 50 de la LGUC que seala que En casos especiales de proyectos de los Servicios Regionales o Metropolitano de Vivienda y Urbanizacin, stos podrn proponer al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo a travs de la respectiva Secretara Regional, las modificaciones a los Planes Reguladores que estimen necesario. El Ministerio aprobar dichas modificaciones previo informe de la Municipalidad respectiva, la que deber evacuarlo en el plazo de 30 das. Vencido este plazo, el Ministerio podr resolver, aunque no se haya emitido dicho informe. Pero no se sabe cuales son estos casos especiales. No se debe confundir el SERVIU y la SEREMINVU, el primero es el encargado de ejecutar la poltica habitacional del gobierno, es decir, es el promotor de las viviendas sociales, no obstante que, actualmente, no acta directamente en la construccin, adjudicacin y financiamiento de las viviendas como tradicionalmente fue su rol. El servio sigue teniendo un rol importante, porque es el principal proveedor de terrenos para la construccin de viviendas sociales. Normalmente despus se los entrega a las organizaciones denominadas comit de allegados, que se organizan para construir en algn terreno. De dnde salen estos terrenos? Algo se vio sobre el particular, al analizar el artculo 55 de la LGUC y el error del SERVIU de comprar terrenos fuera de los radios urbanos y que para solucionar

conflictos que surgieron, se modific la ley para permitir que se ejecutaran proyectos de construccin de viviendas sociales fuera de dicho radio. Esta disposicin es otra herramienta muy importante para cumplir con su funcin. A travs de ella, se da la posibilidad de recalificar terrenos. Ejemplo: El SERVIU compra un terreno que de acuerdo al plan regulador est destinado al uso de rea verde, y lo recalifica, o puede pedir la recalificacin para que se transforme en un terreno de uso residencial, o puede pedir que simplemente le cambien los lmites urbanos establecidos en el plan para incorporar un predio que estaba fuera del suelo urbano. Cul es el procedimiento que se debe seguir segn este artculo 50 para recalificar los terrenos? El Ministerio aprobar dichas modificaciones previo informe de la Municipalidad respectiva, la que deber evacuarlo en el plazo de 30 das. Vencido este plazo, el Ministerio podr resolver, aunque no se haya emitido dicho informe. Solo requiere informe previo, independiente que este sea a favor o en contra. Esta norma de estar vigente, (as lo entienden las autoridades), permite imponer desde el SERVIU las normas sobre uso del suelo de cualquier ciudad. Por qu se dice que esto puede no estar vigente? Porque esta norma viene del texto original del DFL 456 o Ley de Urbanismo, y hoy en da, despus de 2 reformas, la aprobacin de los planes reguladores es competencia de los gobiernos regionales, por regla general. Haca all se ha avanzado en aras de la regionalizacin o descentralizacin, buscndose eliminar aquellas polticas impuestas directamente por la autoridad central, radicndolas en los rganos representativos de las comunidades. As, si se tiene un plan regulador que ha sido consensuado con la comunidad y aprobado por el gobierno regional, no debera despus poder el SERVIU a travs del Ministerio de la vivienda, y por un simple decreto, aprobar una modificacin del plan regulador de cualquier comuna para instalar viviendas sociales, no es necesariamente para este fin, pero hoy se ocupa para eso. Se dice que esta disposicin aparentemente est vigente porque la OGUC en el ttulo De las viviendas sociales, regul hace un par de aos el proceso de aprobacin de modificaciones a travs de esta norma dando a entender, de esta forma, que esto estara vigente. Si esta norma es posterior al proceso de descentralizacin, en que se entregaron estas atribuciones a gobiernos regionales, es difcil convencer a los organismos respectivos de que el artculo 50 de la LGUC se encuentra derogado tcitamente por ser contrario a lo que dispone el artculo 36 de la ley 19175 que entreg las facultades de aprobacin de planes reguladores a los gobiernos regionales. Cabe destacar que esto es muy utilizado por la autoridad. Conjuntamente con esta norma hay que indicar que de acuerdo al DL 2552 sobre viviendas sociales, los SERVIU tienen facultades para expropiar terrenos con la finalidad de cumplir la poltica habitacional aprobada. Qu terreno se puede expropiar? Cualquiera. Es decir, el SERVIU podra expropiar un terreno que no tiene mucho valor porque las condiciones urbansticas no permiten un mayor desarrollo del sector, y despus de expropiado, recalificarlo de acuerdo al artculo 50 de la LGUC y establecer las condiciones que van a permitir la construccin. El caso ms traumtico es el de la toma de Pealoln. Esta fue una toma emblemtica de los aos 90, tanto por el personaje dueo del terreno que era un ex dirigente deportivo con muy mala reputacin (NASSUR), las malas lenguas dicen que l incit a los pobladores a que se tomaran el terreno para despus poder negociar su compra con el

SERVIU, pero le sali el tiro por la culata porque lo que hizo la autoridad de la poca fue recalificarlo como rea verde, por lo cual el valor del terreno baja. Despus se compr un terreno distinto para los pobladores y les dieron un subsidio especial para comprar casas. Luego se volvi a recalificar el terreno de Pealoln. Todo lo anterior utilizando dos normas: el artculo 50 de la ley y el artculo 2 del DL 2552 sobre expropiaciones. La ley de sismos establece una serie de facultades extraordinarias en caso de que se produzca un terremoto, para hacer frente a los problemas derivados de tales catstrofes. Dentro de estos problemas est el relacionado con la reconstruccin de las ciudades afectadas, lo que supone construir siguiendo lo que dice el artculo 57 de la LGUC que nos dice que el uso del suelo urbano se regir por lo dispuesto en el plan regulador. Qu ocurre, por ejemplo, por ciudades como Talcahuano que fueron afectadas por un tsunami, lo mismo que con Dichato? Qu pasa con los planes de reconstruccin que se proyectan con alternativas distintas a las que actualmente el plan regulador establece? Por ejemplo, si el plan de reconstruccin prohbe la construccin de casas en sectores costeros porque si vuelve a ocurrir un maremoto van a volver a destruirse. O si los proyectos de reconstruccin suponen la ejecucin de obras de mitigacin, como un corredor costero que requiere expropiar terrenos. Pero para realizar lo anterior, este plan de reconstruccin puede contemplar que no se seguirn las normas reguladoras vigentes, sino que contempla la modificacin de estas. Podra creerse que no puede reconstruir si no se hace de acuerdo al plan regulador vigente. Frente a esto, la ley de sismos y catstrofe 16282, da la posibilidad de saltarse el procedimiento establecido en los artculos 43 de la LGUC y 2.1.11 de la OGUC, porque si se sigue este procedimiento se tendrn que esperar demasiados aos antes de poder ejecutar las obras, puesto que en principio, no se pueden ejecutar obras sino respetando lo que establece el plan regulador vigente. No se puede construir a cuenta de la modificacin futura, debe hacerse en conformidad a las normas vigentes. Por ello, esta ley contempla un procedimiento en el artculo 27 , recientemente modificado en el ao 2011, que permite que la municipalidad con el fin de aplicar y ejecutar el programa de reconstruccin aprobado para la comuna autorice al MINVU para que elabore y apruebe modificaciones a los planes reguladores comunales. Todo esto a travs de un procedimiento Express, saltndose la mayora de las instancias, pero no todas, puesto que obliga a comunicar a las organizaciones territoriales y principales propietarios afectados las modificaciones que se van a hacer. Este es un procedimiento distinto al del artculo 50 de la LGUC, porque no se impone. Ac es la propia municipalidad a travs de sus rganos internos, con aprobacin del concejo, que solicita al MINVU que elabore un proyecto rpido y expedito, porque necesita que se apruebe en forma rpida, para poder ejecutar la reconstruccin de la comuna. Pareciere que en este caso est ms justificado que en el caso anterior. Ac hay motivos muy calificados. No se aplica en casos especiales, como si lo permite el artculo 50, sino que se aplica en casos especficos, cual es, la ocurrencia de un terremoto. La zona ha sido declarada como zona de catstrofe, lo que autoriza que se efecte esta modificacin del plan en forma expresa. No obstante lo anterior, desde la aprobacin de la modificacin en el ao 2011, no se ha dictado decretos promulgatorio de planes reguladores. Esto se debe a que no es fcil

hacerlo. La autoridad central no puede planificar sin conocer la realidad de la zona. Estos datos son aportados por una consultora despus de hacer todo este proceso de anlisis o los aporta la municipalidad. Pero estas ltimas no colaboran mucho en este proceso, y creen que delegando en la autoridad central se le solucionar el problema. Por ello las reconstrucciones que se han hecho luego del terremoto de febrero de 2010, se han ejecutado siguiendo los mismos criterios vigentes en los planes reguladores de las ciudades afectadas por l. Parece ser que en constitucin se hizo, pero en el resto de las comunas no. Esta es una de las crticas que se ha hecho a las autoridades actuales porque histricamente los terremotos han servido para generar proyectos que identifican a las zonas afectadas, se han creado nuevos modelos de desarrollo. Entonces no aprovechar esta oportunidad para generar nuevos modelos de desarrollo ha sido criticado. Clase 21.El artculo pertinente de la ley de sismos, dice que en este caso a solicitud de la municipalidad, el Presidente, mediante el MINVU, podr aprobar planes reguladores, planes seccionales, o modificarlos para resolver las dificultades originadas por sismos o catstrofes, o implementar el plan de reconstruccin regional o modificarlo. Para estos efectos no se requerir la aprobacin o pronunciamiento de otros organismos del estado. Esto significa que si se recurre a este mecanismo no se aplicar el sistema de evaluacin ambiental estratgica, ni pasar por la SEREMINVU. Este procedimiento hasta la fecha no ha sido reglamentado pero si se establece que en forma previa a la aprobacin por parte del concejo municipal, por lo menos hay que exponerlo durante 30 das en la comuna, para recibir las observaciones y comentarios. Adems de estas disposiciones especialsima de la ley 16282, debemos revisar otra modificacin que se hizo a propsito del terremoto del ao 2010, que fue una modificacin que se introdujo, a la ley orgnica del MINVU, cuyo texto est en el DL 1205. Dentro del MIVU hay una Direccin de Desarrollo Urbano, que es la que tiene por finalidad vigilar las polticas de planificacin que se implementan por todo el pas. Este DL fue modificado el ao pasado, introducindose un cambio en el artculo 12 que le entrega facultades a las distintas reparticiones, sealando que La divisin de desarrollo urbano, puede autorizar modificaciones en reas de riesgo. Estas estn definidas en el artculo 2.1.17 de la OGUC y son muy controvertidas porque limitan el derecho de propiedad. Debe recordarse que la OGUC hace una distincin entre zonas no edificables, las que el plan simplemente constata puesto que se trata de sectores en que leyes especiales prohben la construccin; hay tambin, reas de riesgo que son aquellas peligrosas para los asentamientos urbanos, cuestin establecida por un estudio fundado, y que por otro estudio fundado, y previa autorizacin de la autoridad competente puede autorizarse la construccin si estos estudios demuestran que mediante ingeniera es posible superar el riesgo. Para estos efectos es necesario que el plan regulador se ponga en la situacin de que alguien presente un proyecto, previa superacin del riesgo que llev a establecer esa zona como rea de riesgo, caso en el cual el plan debe sealar qu se puede hacer en dichas reas y bajo qu reglas. Pero esta norma es de mayo de 2009, por lo tanto, no la podan fijar planes reguladores aprobados con anterioridad a esta fecha.

Esta norma experimento una serie de modificaciones legales despus del 27 de febrero de 2010, como la introducida por la ley 20582, que es de mayo de 2012 que fija normas para favorecer la reconstruccin. Dentro de este mbito, estableci un nuevo texto para el artculo 116 bis d, a propsito de los permisos de construccin. Para poder entender cul es el mbito de aplicacin de esta facultad especialsima que se entrega a la direccin de desarrollo urbano que se ejerce a travs de la SEREMINVU para modificar las reas de riesgo, otorgada por esta modificacin. Este artculo 116 bis d seala que La Ordenanza General de esta ley podr establecer normas especiales y procedimientos simplificados de aprobacin y recepcin para la regularizacin de construcciones y la aprobacin de nuevas construcciones que se realicen en zonas que hubieren sido decretadas zona afectada por catstrofe, cuando formen parte de los planes de reconstruccin regionales o municipales, o se trate de reconstruir o reponer construcciones daadas por la catstrofe. Los permisos y recepciones de obras de que trata el inciso anterior podrn ser otorgados por la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo cuando se trate de las siguientes situaciones especiales: a) Solicitudes sobre las cuales la Direccin de Obras Municipales no se hubiere pronunciado dentro del plazo mximo (30 o 15 das segn corresponda) establecido en la presente ley, o se encuentren con observaciones que no corresponden de acuerdo a la normativa vigente. b) Obras ubicadas en localidades distantes ms de 30 kilmetros de la ciudad sede de la Direccin de Obras Municipales. (Se refiere a construcciones alejadas de la ciudad). Para los efectos del inciso anterior, la Secretara Regional, previo al otorgamiento del permiso, deber consultar la opinin del Director de Obras Municipales respectivo, quien tendr 5 das hbiles para responder. Otorgado un permiso o recepcin por parte de la Secretara Regional, para los efectos de archivo y catastro, los planos y antecedentes de la construccin debern remitirse a la Direccin de Obras Municipales en un plazo no superior a 30 das, junto con el pago de los derechos municipales correspondientes. La Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo podr autorizar excepciones respecto de las obligaciones de urbanizacin, atendiendo a las caractersticas especiales de las localidades en que se emplazarn los proyectos. Los proyectos a que se refiere el presente artculo no requerirn autorizaciones o pronunciamientos de otros organismos del Estado ni requisitos adicionales a los que establezca la Ordenanza General. Las disposiciones que se establecen en el presente artculo, tendrn un plazo de vigencia de dos aos, a partir de la fecha de publicacin en el Diario Oficial del decreto que declar la zona afectada por catstrofe, plazo que se podr prorrogar, mediante decreto supremo, hasta por igual perodo, por una sola vez. Tratndose de proyectos habitacionales con subsidio estatal, dirigidos a resolver problemas derivados de la catstrofe, podr aplicarse lo dispuesto en el artculo 50 de la presente ley. Las solicitudes de modificaciones de cauces naturales o artificiales a que se refieren los artculos 41 y 171 del Cdigo de Aguas, que fueren necesarias para ejecutar obras de edificacin o urbanizacin, en los casos a que se refiere el presente artculo, debern ser evacuadas por el organismo competente en un plazo mximo de 15 das hbiles, contados desde la recepcin del requerimiento respectivo. Transcurrido dicho plazo sin que hubiere pronunciamiento, se entender que no existen objeciones a lo solicitado. Las modificaciones a que se refiere este inciso

quedarn exentas del procedimiento establecido en el prrafo 1 del ttulo I del Libro Segundo del Cdigo de Aguas. Lo anterior no podr menoscabar o perjudicar derechos de terceros. Durante el plazo establecido en el inciso sptimo del presente artculo, las regularizaciones y ampliaciones de viviendas sociales, cuyo valor de tasacin de la vivienda no sea superior a 520 unidades de fomento, calculado conforme a la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construccin del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, estarn exentas del pago de derechos municipales a que se refiere el artculo 130 de esta ley. El Ministro de Vivienda y Urbanismo, mediante resolucin, podr asignar a un proyecto de construccin especfico la calificacin de "proyecto de inters pblico". Se entender que dichos proyectos forman parte de las nuevas construcciones a que se refiere el inciso primero del presente artculo. Este artculo debe entenderse e interpretarse en el contexto de ser parte de una ley que favorece la reconstruccin hay adems una norma que seala modifquese el artculo 12 del DL 1305, ley orgnica del ministerio de la vivienda y agrguese la siguiente facultad (letra o) que se est analizando. Esta facultad consiste en que la Direccin de Desarrollo Urbano a travs de la SEREMINVU podr autorizar modificaciones de reas de riesgo. (o) Autorizar modificaciones de reas de riesgo, previo estudio fundado suscrito por un profesional especialista, y previo informe favorable del Ministerio de Obras Pblicas, o sus rganos dependientes, en caso que tales reas hubieren sido establecidas por estudios de dichas entidades. En caso de obras a que se refiere el artculo 116 bis D) de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dicho informe deber ser evacuado por la citada autoridad en un plazo mximo de 15 das hbiles, contado desde la recepcin del requerimiento respectivo. Transcurrido dicho plazo sin que hubiere pronunciamiento, se entender que no existen observaciones que formular.) Qu significa esto? Pareciera ser que con esto puede dejar de ser rea de riesgo. Autorizar modificaciones no es establecer nuevas reas de riesgo. Sino que se refiere a modificar algo existente, fijando las normas urbansticas bajo las cuales se puede construir, por ejemplo. Esto exige una modificacin del plan regulador, ya que las reas de riesgo estn fijadas como competencia del plan regulador comunal y del intercomunal cuando se trate de reas de riesgo de impacto intercomunal (2.1.7 y 2.1.10). Lo que est sealando esta disposicin es que la SEREMINVU podr modificar las reas de riesgo. Es decir, le est quitando competencia al plan regulador en cuanto a sus mecanismos de modificacin y se la est entregando directamente a una entidad dependiente del MINVU. (VER EL ALCANCE DE ESTA MODIFICACIN EN LA HISTORIA DE LA LEY). Esta es una forma especial de modificar el plan regulador. Finalmente podramos decir que cada vez que se aprueba una urbanizacin, en un proceso de loteo, hay una modificacin tcita del plan regulador. Esto lo regula el artculo 69 de la LGUC que seala que Todo plano aprobado de subdivisin, loteo o urbanizacin pasar automticamente a ser parte del Plan Regulador de la Comuna. Esto adquiere importancia cuando hay apertura, ensanche o prolongacin de va. Por ejemplo: Hay un terreno grande que un urbanizador lotea y genera una nueva va y una nueva rea verde. Este proceso de lotea genera varias consecuencias jurdicas. De partida hay un traspaso de esos bienes privados, que se transforman en bienes nacionales de uso pblico.

Adems hay una incorporacin automtica, por el solo ministerio de la ley al plan regulador. Esto quiere decir, que una vez incorporado pasa a modificarlo en lo que corresponda. Esto nos lleva a que se genere una nueva realidad urbanstica que no se puede desconocer. Por ejemplo: Pingueral. Cuando se hizo este proyecto se lote, pidindose la aprobacin previa a la municipalidad de Tom. Cuando esto sucedi se incorporaron al dominio pblico todas las calles que pasaban por el loteo. Todas estas calles se incorporaron al plan regulador de Tom en forma automtica. Podra despus el propietario original del terreno en que efecto el proyecto decir en realidad nos equivocamos, esto nunca debi haber sido un loteo porque esto nos obliga a dar el libre paso? Esto efectivamente ocurri. Los propietarios pretendan que fuera un barrio privado pero luego del loteo al pasar las calles a ser bienes nacionales de uso pblico, obligaron a dejar pasar a la gente. Quisieron retirar el proyecto de loteo y transformarlo en un condominio. Esto no se poda aunque hubiera acuerdo de todos los propietarios, puesto que una norma entiende que se haba incorporado automticamente al plan, y de este, solo pueden salir mediante una modificacin de plan que y desafectacin de los bienes nacionales de uso pblico, sin que ello fuere procedente. El plan regulador comunal y el intercomunal no son los nicos instrumentos de planificacin territorial. Qu otros instrumentos existen y por qu no se le da la misma importancia que a los dos recin mencionados? 1.- Poltica Nacional de Desarrollo Urbano. En el diario El mercurio se public una carta del presidente del colegio de arquitectos reclamando que se ha enterado por la prensa de que se est modificando el plan regulador intercomunal de Santiago. El reclama que ellos estn terminando de elaborar un texto que va a servir de base a la poltica nacional de desarrollo urbano. Los artculos 28 y siguientes establecen que la planificacin se efecta en cuatro niveles: 1.- Un nivel nacional. 2.- Un nivel regional. 3.- Nivel intercomunal. 4.- Nivel comunal. Esto no significa que haya una planificacin nacional, sino que lo que hay es una poltica nacional que elabora el ministerio de la vivienda para planificar el desarrollo urbano a nivel nacional. Esto es una quimera, algo imposible, puesto que es muy difcil realizar desde el nivel central una planificacin de todo el territorio nacional. Ya es difcil planificar una comuna. Lo que se hace es fijar pautas o parmetros, lineamientos, es decir, cuales son los objetivos a perseguir con la planificacin en el pas; qu es lo que se quiere con la planificacin, Queremos que el mercado acte libremente y que a travs del lucro logremos un desarrollo de la ciudad a costa de reasignaciones en funcin del mercado? O Queremos que la autoridad fije de antemano cuales son los usos de los suelos a fin de conciliar los distintos intereses?

Habr que tener un lineamiento para todo el pas. No puede ocurrir que una municipalidad le de ms nfasis al mercado y que otra regule hasta el ms mnimo detalle. Desde se public la ley de urbanismo en el ao 76 hasta la actualidad, solo se puede encontrar un texto oficial de una poltica nacional del ao 78. Esta daba mucha preeminencia al mercado. Solo existe una serie de compromisos que no se han traducido en nada. Al parecer este ao saldra una nueva poltica nacional de desarrollo urbano de una comisin que viene trabajando en el tema desde el ao 2010. La poltica nacional no regula, sino que orienta el desarrollo, por lo que no se puede desconocer al momento de elaborar un plan regulador. Si es que no se recoge en stos, habr que justificar tal circunstancia, porque tiene rango legal. Plan regional de desarrollo urbano. Este fija las pautas de la planificacin urbana regional. El artculo 31 seala que La Planificacin Urbana Regional se realizar por medio de un Plan Regional de Desarrollo Urbano, que fijar los roles de los centros urbanos, sus reas de influencia recproca, relaciones gravitacionales, metas de crecimiento, etc.. El Artculo 32 aade que El Plan Regional de Desarrollo Urbano ser confeccionado por las Secretaras Regionales del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, de acuerdo con las polticas regionales de desarrollo socio-econmico. Pareciera que este instrumento debera ser importante a la hora de tomar decisiones econmicas, como si se construir o no el puente industrial que conecte Hualpn y San Pedro. Una serie de decisiones de toda la regin. Pero actualmente no existe este instrumento porque desde el ao 76 en que se estableci la obligatoriedad de contar con los planes regionales de desarrollo urbano, hasta la fecha, solo 3 regiones en Chile han cumplido con esta tarea. La regin del Bio-Bio aun est en la etapa de diagnstico. A nivel de gobierno regional esto se vincula con otro documento que es importantsimo para la toma de decisiones que es el plan estratgico con que cuentan los gobiernos regionales, para decidir, por ejemplo, si se invierte dinero en el teatro regional, etc. Como no existe este instrumento no es importante estudiarlo. Adems se modificar pronto. Planos seccionales y Planes seccionales. El artculo 46 de la LGUC contempla dos instrumentos ordenacin del territorio comunal que denomina plano seccional y planes seccionales. Son dos cosas distintas. El plano seccional tiene por objeto complementar el plan para efectuar los estudios de detalle, cuando ellos sean necesarios para fijar con exactitud los trazados viales, el ancho de las calles, la zonificacin, rea de construccin obligatoria, terrenos afectados por expropiacin, etc.. Un plano seccional no es ms que una ventana que se hace de un sector, que se agranda, para definirlo con mayor detalle que lo establecido por las normas del plan regulador que a veces no son muy exactas por las escalas que se utilizan. Por ello se necesita algo ms fino que establezca claramente lo que se puede o no se puede hacer.

Pero tambin se refiere al concepto de plano seccional el inciso tercero del artculo 46 cuando dice que la confeccin de planos ser obligatoria en las comunas de ms 50000 habitantes que cuenten con asesor urbanista para los efectos de fijar las lneas oficiales de edificacin. Cuando se trata de ciudades que ya tienen una cierta dimensin, que en este caso est expresada por el nmero de habitantes con que cuenta, en este caso la ley va estableciendo claramente por donde va el trazado de la lnea de edificacin. Tomar la lnea oficial es algo elemental que tiene sus orgenes que tiene sus orgenes en la edad media, en lo que se denominaba tirar la cuerda. Cada vez que alguien quera construir tena que ir al rgano oficial, a pedir que fuera un funcionario que con una cuerda le marcara donde poda construir para no invadir el espacio pblico. Esto de la invasin del espacio pblico es algo interesante que se puede analizar en cualquier ciudad. Por ejemplo, en San Pedro debera hacerse un estudio de cmo los vecinos se han ido comiendo el espacio pblico. Es tan importante fijar con exactitud la lnea oficial, que la ley establece que en las ciudades de cierta magnitud, es obligatorio contar con un plano para definir claramente por donde tienen que ir las edificaciones. Ejemplo, hay sectores en que los vecinos llegan a incorporar grifos a sus antejardines, Pueden llegar a adquirir estos espacios?, qu medidas puede adoptar la municipalidad? No, bajo ningn respecto pueden adquirir, puesto que se trata de bienes nacionales de uso pblico. Lo que se puede hacer es aplicar el artculo 148 de la LGUC que dice El Alcalde, a peticin del Director de Obras, podr ordenar la demolicin, total o parcial, a costa del propietario, de cualquiera obra en los siguientes casos: 1.- Obras que se ejecuten en disconformidad con las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza General u Ordenanza Local Respectiva. 2.- Obras que se ejecuten fuera de la lnea de cierro o en bienes de uso pblico, sin la autorizacin correspondiente. 3.- Obras que no ofrezcan las debidas garantas de salubridad y seguridad, o que amenacen ruina. 4.- Obras ejecutadas de conformidad a las autorizaciones sealadas en los artculos 121, 122 y 123, que no se hubieren demolido al vencimiento de los plazos estipulados. Lo que corresponde hacer es pedir demolicin. Esto sin perjuicio de que las facultades de las gobernaciones para ordenar el desalojo, aun con auxilio de la fuerza pblica de los que invadieren los bienes nacionales de uso pblico. El inciso 2 del artculo 46 habla de planes seccionales que a diferencia de los planos, que son una ventana para aumentar el detalle de la regulacin, el plan seccional se puede estudiar en aquellas comunas en que no exista un plan regulador. En las comunas en que no exista Plan Regulador podrn estudiarse Planes Seccionales, los que se aprobarn conforme a lo prescrito en el inciso primero del artculo 43. La verdad es que no es ese el exacto sentido de los planes seccionales, porque la idea es poder establecer un instrumento de ordenacin de algn sector de la comuna que no cuenta con plan regulador, independiente de que la principal ciudad de la comuna lo tenga. Ejemplo, el caso de Concepcin cuando inclua a San Pedro y a Lomas Coloradas, en que dichas localidades en sus orgenes tenan un plan seccional y no un plan regulador integro, con todas las complejidades.

Este es el sentido que se le ha dado a esta norma, pero que se rige por las mismas formalidades de aprobacin que el plan regulador, establecidas en el artculo 43 y en el 2.1.14 de la OGUC. Lmite urbano. Se defini a propsito de la determinacin del suelo urbano, pero curiosamente el artculo 53 de la LGUC, establece la posibilidad de que aquellas comunas que no cuenten con plan regulador puedan tener a lo menos un lmite urbano, cuya forma de aprobacin es la misma del artculo 43, pero que se diferencia del plan en que lo nico que se determinar, en este caso, es cual es el polgono que encerrar y que se pretende establecer como suelo urbano. Suelo urbano es lo que est al interior de este polgono cuyo permetro es el lmite urbano. El archivo nacional de instrumentos de planificacin territoriales, al establecer la comuna seala qu instrumentos tiene esta. As, hay algunas que tienen lmite urbano como nica expresin de planificacin territorial. La pregunta que hay que hacerse es para qu sirve establecer un lmite urbano si no hay una ordenanza que establezca las normas urbansticas que se aplicarn al interior de ese suelo urbano. El artculo 55 dice Fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones. Seala que no se podr construir fuera de los lmites urbanos establecidos EN LOS PLANES REGULADORES, no en un instrumento que se denomina simplemente lmites urbanos. Pero esto apunta a la idea de poder separar a lo menos donde se puede construir, por ser suelo urbano, de donde no se puede construir. Servir para regular las velocidades de circulacin? No porque esto lo establece la ley del trnsito. En este punto debe tenerse en cuanta, adems, la definicin de suelo rstico establecido en el artculo 1 del DL 3516, que seala fuera de los lmites establecidos en los planos reguladores. Por ello, tampoco servir para estos efectos el lmite urbano que se fija sin tener un plan regulador. Entonces, Para que se fija este lmite si no sirve para lo establecido en los artculos 55 de la LGUC y el 1 del DL 3516? Se ha entendido, pero con una concepcin muy amplia, que la expresin planes reguladores utilizadas por los artculos sealados, se utiliza como sinnimo de instrumentos de planificacin. Por lo que, por ejemplo, el artculo 55 debe entenderse como fuera de los lmites urbanos establecidos en los instrumentos de ordenacin territorial, dentro de los cuales est el artculo 53. De esta forma adquiere sentido la afirmacin segn la cual el lmite urbano sirve para determinar un polgono donde se puede construir. Pero la interpretacin anterior no se adecua al texto de la ley. Por parece conveniente adecuar la ley, ya que de lo contrario esto queda entregado a decisiones administrativas que, en ocasiones, adolecen de criterio. Desde el punto de vista del profesor esto no sirve para nada. No hay nada en la ley que permita validar que el suelo ubicado al interior del lmite urbano establecido como instrumento de ordenacin territorial, sin un plan regulador, tiene un uso distinto que el suelo ubicado afuera. Pero con esta interpretacin pierde sentido la norma y hay reglas de interpretacin que sealan que debe preferirse aquella interpretacin con la que se le da utilidad o sentido a las normas.

Ejecucin del Plan. Para poder materializar las proyecciones que hace el plan regulador la ley consagra 3 herramientas en el artculo 51 de la LGUC: Los trazados de los Planes Reguladores Comunales se realizarn por el municipio mediante; (a) las expropiaciones derivadas de la declaracin de utilidad pblica contenida en el artculo 59; (b) las adquisiciones hechas en licitacin pblica o compra directa por la Municipalidad, de acuerdo con su Ley Orgnica. En el caso de compra directa, el precio no podr exceder de la tasacin respectiva que efecte la Direccin de Obras Municipales. Para estas adquisiciones, no regir lo dispuesto en el artculo 49 de la Ley N 17.235, y (c) las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y sus Ordenanzas, que se destinen a calles, avenidas, plazas, espacios pblicos y otros fines. (Cesiones forzadas y gratuitas en los procesos de urbanizacin).
LA EXPROPIACION.

La Constitucin Poltica del Estado de Chile, establece una proteccin del derecho de propiedad en sus diversas especies con las obligaciones y limitaciones que derivan de su funcin social, las que slo pueden establecerse por ley y siempre que no afecten la esencia del derecho. Seala que nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de algunos de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o especial que autorice la expropiacin por causa de utilidad pblica o de inters nacional, calificada por el legislador, previo pago de la indemnizacin y permitiendo al expropiado reclamar tanto de la legalidad del acto expropiatorio como del monto de la indemnizacin. A falta de acuerdo, ella debe pagarse al contado, en dinero efectivo y previo a la toma de posesin del bien expropiado.- (Puede recaer tanto en bienes muebles como en bienes races. Ejemplo: hay casos en que se han expropiado rboles. En este caso interesa la expropiacin de los bienes inmuebles puesto que es la ms utilizada para la materializacin del plan regulador comunal.) Por su parte, la Ley Orgnica de Procedimiento de Expropiaciones fija los trmites que habrn de seguirse para expropiar un bien y que podramos sintetizar en las siguientes etapas: a)Fijacin de la indemnizacin provisional por una comisin de peritos ; b)acuerdo expropiatorio; c) procedimientos de reclamo, tanto respecto de la legalidad de la expropiacin como del monto de la indemnizacin provisoria fijada y, d) toma de posesin. Una vez pagada al expropiado o consignada a la orden del Tribunal el total de la indemnizacin convenida o de la provisional, si no hubiere acuerdo, el dominio del bien expropiado quedar radicado, de pleno derecho, a ttulo originario en el patrimonio del expropiante, lo que determina que nadie puede invocar una accin o derecho respecto del dominio, posesin o tenencia del bien expropiado por causa existente con anterioridad. En esa misma oportunidad, se extinguir, por el ministerio de la ley, el

dominio del expropiado sobre el bien objeto de la expropiacin o sobre la parte de ste comprendida en ella, as como los derechos reales, con excepcin de las servidumbres legales, que lo afecten o limiten. Se extinguirn, tambin, los arrendamientos, comodatos y dems contratos que constituyan ttulos de mera tenencia, ocupacin o posesin en favor de terceros, y todas las prohibiciones, embargos, retenciones y medidas precautorias que afectaren al bien expropiado. Finalmente, una vez consignado el monto provisional de la indemnizacin, se puede y se debe solicitar al tribunal se le autorice a tomar posesin material de los inmuebles. Si no lo hiciere dentro de los 60 das siguientes, el expropiado puede solicitar se declare la caducidad del acto expropiatorio. Desde luego, no es ste el lugar adecuado para exponer en detalle el concepto, requisitos y procedimiento de la expropiacin. Causales de Expropiacin.La Ley General de Urbanismo y Construcciones seala en el artculo 51 que los trazados de los planes reguladores comunales se realizarn por el Municipio mediante: a) las expropiaciones derivadas de la declaracin de utilidad pblica contenida en el artculo 59; ste, agrega, que se declaran de utilidad pblica, por los plazos que se indican en los incisos siguientes, los terrenos localizados en reas urbanas y de extensin urbana consultados en los planes reguladores comunales e intercomunales destinados a 1) vas expresas, 2) troncales, 3) colectoras, 4) locales y 5) de servicio y 6) parques intercomunales y comunales, 7) incluidos sus ensanches . En trminos similares, la Ley Orgnica de Municipalidades, dispone que La adquisicin del dominio de los bienes races se sujetar a las normas del derecho comn. Sin embargo, para los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador comunal, las municipalidades estarn facultadas para adquirir bienes races por expropiacin, los que se declaran de utilidad pblica (art. 33). La ley permite la expropiacin en reas urbanas y de extensin urbana . Los planes reguladores no podrn declarar de utilidad pblica terrenos ubicados en reas rurales. As lo seala expresamente el inciso quinto de este artculo. Para que los terrenos queden afectados es necesario que as est contemplado en los planes reguladores comunales e intercomunales que estn vigentes, sin que se pueda extender en caso alguno a los proyectos de modificacin de estos instrumentos de planificacin. Recordemos que la ley no define lo que debe entenderse por vas expresas, troncales, colectoras, locales y de servicio y que la Ordenanza General efecta la clasificacin atendiendo a su funcin principal, sus condiciones fundamentales y estndares de diseo, las vas urbanas de uso pblico intercomunales y comunales destinadas a la circulacin vehicular. Slo se considerarn franjas afectas a utilidad pblica los terrenos definidos como vas en la ordenanza del Plan Regulador Comunal o Intercomunal, y graficados en sus respectivos planos ( art. 2.3.1 inc. Final) . Caducidad de la declaratoria de utilidad pblica. Hay una causal de utilidad pblica de carcter general que permite expropiar para dar cumplimiento al trazado del plan. La legislacin urbanstica haba establecido que en

estos terrenos afectos a una futura expropiacin no se poda construir. Porque esto implicara que habra que expropiar no solo el terreno, sino que tambin la construccin, lo cual sera ms caro, puesto que debe indemnizarse el dao patrimonial efectivamente causado. Por ello, si hay una mejora, como un edificio, habr que indemnizarlo. Adems, como ningn plan regulador se puede ejecutar inmediatamente sino a medida que el presupuesto y las circunstancias lo van permitiendo, la ley establece que los terrenos afectos a futura expropiacin no son edificables, y si estn edificados, no se pueden ampliar, mejorar o reparar, solo se pueden demoler. Es decir, quedan afectos a una institucin denominada congelamiento, Es decir, mantienen el estatus que tenan al momento de aprobarse el plan regulador. Como la expropiacin tardaba aos o incluso dcadas en materializarse, los terrenos afectos a esta institucin se encontraban prcticamente en la ruina, por estar congelados. As es la municipalidad esperaba a que estos terrenos no valieran prcticamente nada para expropiar. Esto gener molestias, principalmente en quienes tenan terrenos afectos a expropiacin, puesto que ni si quiera podan forzar a la autoridad a comprrselos, porque la compra es voluntaria para la municipalidad. Ac tampoco existe expropiacin a peticin de parte como si ocurre en otras legislaciones. La faja de expropiacin se fija con el trazado de la lnea oficial que divide los terrenos privados de los espacios pblicos. Los terrenos que ms se ven afectados son los sitios eriazos puesto que cuando se encuentren afectos a futura expropiacin no podr hacerse nada en ellos. Ante esto se busc que la autoridad si quera expropiar un terreno deba hacerlo dentro de un plazo ms o menos razonable. Por eso, en el ao 2004 se modific el artculo 59 de la LGUC, fijndose plazos en que la expropiacin deba materializarse. Despus se podr expropiar pero dejar de estar vigente el congelamiento. Es decir, pasado los plazos fijados por la ley se podr construir, hacer mejoras, etc. por lo que si se quiere expropiar, deber pagarse el valor del terreno ms la construccin. El ao 2004 los legisladores establecieron un plazo de 5 o ms aos. Dispone el art. 59 de la LGUC que Los plazos de caducidad para las declaratorias de utilidad pblica de los terrenos ubicados en el rea urbana, segn su destino, sern de diez aos para las vas expresas, y de cinco aos para las vas troncales y colectoras y los parques intercomunales y comunales. Agrega que en los terrenos ubicados en reas de extensin urbana, cualquiera sea su destino, el plazo de caducidad ser de diez aos. Atendido a que la caducidad de las causales de expropiacin slo fueron establecidas en el ao 2004, para determinar la vigencia de las mismas debemos atenernos a tres factores: a) si ellas existan o no al momento de entrar en vigencia la ley 19939, b) Si ellas se refieren a un rea urbana o de expansin urbana; y c) si ellas se refieren a vas expresas o a vas troncales y colectoras y los parques intercomunales y comunales: A) Planes reguladores que establezcan declaratorias de utilidad pblica a partir del 13 de febrero de 2004: Tratndose de planes reguladores que establezcan vas expresas en reas urbanas, el plazo de caducidad es de 10 aos a contar de la vigencia del plan, sin posibilidad de prrroga.

En el caso de las vas troncales y colectoras y de los parques intercomunales y comunales en reas urbanas, el plazo es de cinco aos, con posibilidad de prrroga, por una sola vez, por igual perodo. La prrroga se tramitar conforme al procedimiento establecido para la modificacin del respectivo instrumento de planificacin territorial. (Es demasiado largo el proceso de prrroga). Si se trata de terrenos ubicados en reas de extensin urbana , cualquiera sea su destino, el plazo de caducidad de los ser de diez aos a contar de la vigencia del plan, pudiendo prorrogarse por una vez por igual lapso. B) Planes reguladores que contaban con declaratorias de utilidad pblica al 13 de febrero de 2004. Para evitar problemas de interpretacin en cuanto a la forma de computar los plazos de caducidad respecto de las declaratoria de utilidad pblica de inmuebles destinados a vas expresas, troncales, colectoras, locales y de servicios y parques intercomunales y comunales, incluidos sus ensanches, que se encontraban vigentes al 13 de febrero de 2004, fecha de publicacin de la ley, su artculo transitorio dispuso que stas caducarn automticamente junto a todos sus efectos, en los mismos plazos indicados establecidos en el artculo 59, y contados desde que se efectu la respectiva declaratoria. Pero agreg, y esto es lo importante, que ellas se mantendran vigentes, en todo caso por un plazo de cinco aos desde la entrada en vigencia de la presente ley si los lapsos faltantes fueran inferiores. El legislador quiso establecer, en todo caso,un plazo mnimo de cinco aos para dar un tiempo suficiente para que los municipios pudieran solucionar los problemas que surgiran de caducar inmediatamente las declaraciones de utilidad pblica que llevaren ms de cinco o diez aos, estableciendo un plazo adicional de cinco aos para que las autoridades puedan materializar las expropiaciones evitando as las situaciones graves de inoperancia en que quedaran los instrumentos reguladores de no haber establecido un periodo de transicin. La solucin planteada dej, sin embargo, importantes vacos que no es posible solucionar sin una nueva modificacin legal que interprete esta norma transitoria para evitar los inconvenientes que de seguro se producirn en la aplicacin prctica de la caducidad. Veamos algunos de ellos. (Ejemplo: si un plan regulador intercomunal establece una va expresa el ao 2002. Habr un plazo de 10 aos para expropiar. En este caso no se aplica la norma transitoria porque el plazo de caducidad ser mayor al de 5 aos establecido por esta.) c) Situacin de las declaratorias de utilidad pblica en reas rurales existentes al 13 de febrero de 2004.Dice el artculo transitorio, que desde la fecha de publicacin de la Ley N 19.939, han caducado de pleno derecho a partir de esa fecha. (Luego de los 5 aos, el ao 2009, comenzaron a caducar las causales de expropiacin, por lo que se tuvo que renovar por un ao ms, desde el 2004, el plazo mnimo de expropiacin. El ao 2010, no se renov el plazo, por lo que a partir del 13 de febrero de dicho ao han empezado a desaparecer de los planes reguladores, trazados proyectados como futuras vas porque ya no se pueden expropiar. Adems poda haber un problema de derechos adquiridos.

El congelamiento lo consagra el artculo 59 cuando seala que En los terrenos afectos a la declaracin de utilidad pblica y, mientras se procede a su expropiacin o adquisicin, no se podr aumentar el volumen de las construcciones existentes a la fecha de aprobacin del respectivo plan regulador, en la parte del inmueble que est afecta a dicha declaratoria si sta fuere parcial. Lo que se quiere decir es que el coeficiente de constructibilidad que tenga este terreno queda congelado. No puede construirse o aumentarse el volumen de las construcciones. Si estuviere construido el artculo 121 agrega otras cosas que no se pueden hacer en el terreno. Este artculo dice que En los terrenos a que se refiere el artculo 59 no podrn efectuarse nuevas construcciones y si estuvieren edificados, no ser permitido reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos. Qu se puede hacer con ellos entonces? Se puede seguir usndolos, puesto que no se pierden, ni se perdern mientras no sean expropiados. Como este problema era a la vez la solucin que tenan las municipalidades para poder concretar los trazados, porque si la construccin no poda ser reconstruida, alterada, ni reparada, el solo transcurso del tiempo transformara la construccin en una obra ruinosa, que no tendra el valor original y que no serva para mucho porque no se podra construir en ella. Cuando los terrenos estaban en este estado la municipalidad expropiaba porque ya no valan tanto como antes. Por otro, lado si se permita la construccin iba a aumentar el valor del bien de manera que nunca iba a haber presupuesto para poder expropiar. Esto produca un perjuicio a los propietarios de los terrenos afectos a expropiacin.) (Cabe destacar que no hay un plazo para las vas locales y de servicios. Esta omisin debe salvarse por lo sealado en el artculo 33 de la ley 18695 LOC de municipalidades.) Efectos de la Caducidad: Si transcurridos los plazos originales y en su caso, las prrrogas, los terrenos afectados no hubieren sido expropiados, caducar automticamente la declaratoria de utilidad pblica y todos sus efectos. (Es decir, no se podr expropiar por dicha causal y desaparece el congelamiento). (Puede empezarse a construir? Hay que tener en cuenta lo que dice el artculo 57 de la LGUC que seala que El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito. Pero que puedo hacer en un terreno? Lo que dice el plan regulador. Qu dice el plan regulador en este caso? Que va una calle, por lo que no se podr construir. Por eso habr que modificar conjuntamente el plan regulador si opera la caducidad. Porque si se mantiene el uso proyectado, no se podr construir porque dicho uso segn el plan es una calle. Por eso deben darse usos alternativos.) Por ello el artculo 59 seala que las nuevas normas urbansticas aplicables a dichas reas debern ser fijadas dentro del plazo de seis meses, contado desde la caducidad de la declaratoria, por la municipalidad respectiva, mediante decreto alcaldicio, previo informe de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, asimilndolas a las de la zona predominante de las adyacentes al terreno. Mientras no ocurra aquello, los inmuebles debern regirse por lo dispuesto en el art. 2.1.2 de la OGUC, es decir, es

decir, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y por la Ordenanza General. (Si no se cambian las normas urbansticas no se puede construir). (Se establece que se debe asimilar al uso de suelo adyacente que predomine, puesto que la municipalidad podra establecer normas tan estrictas que en los hechos impidan la construccin). (Se dictarn las normas por el alcalde, sin el concejo municipal y previo informe de la SEREMINVU que no se requiere que sea favorable. ESTA ES UNA FORMA ESPECIAL DE MODIFICACIN DE UN PLAN REGULADOR.) Qu pasa si caduc la causal de expropiacin, se cambiaron las normas urbansticas por la municipalidad, pero se siguen requiriendo esos terrenos? La norma dice que Caducada la declaratoria de utilidad pblica, el inmueble afectado no podr ser declarado nuevamente afecto a utilidad pblica para los mismos usos incluidos en una declaratoria anterior (para eso est la prrroga), a menos que el acto expropiatorio se dicte dentro del plazo de sesenta das contado desde la fecha de entrada en vigencia de la nueva declaratoria. Expirado dicho plazo, caducar automticamente la declaratoria de utilidad pblica. (Se modifica el plan regulador recurriendo al trmite completo para volver a establecer una causal de utilidad pblica y dentro de los 60 das siguientes a la fecha de entrada en vigencia de esta modificacin se debe dictar el decreto expropiatorio, si no se hace dentro de dicho plazo, cae inmediatamente esta declaratoria de utilidad pblica. El problema es que como debe recurrirse al procedimiento de modificacin que es demasiado largo, en el intertanto puede que se construya en el terreno que se quiere volver a afectar por una causal de expropiacin, por lo que se tendr que expropiar el terreno junto con las construcciones. Si se pasa el plazo de 60 das la ley dice que caduca la declaratoria, el problema es que el plan ya estar modificado y dice que esto es calle. Qu habr que hacer entonces?, Fijar las normas urbansticas? Pero en este caso la ley no obliga a ello.) (Esta caducidad es peligrosa puesto que impide que lo proyectado en el plan se materialice. Se produce adems el siguiente problema: Cuando en un terreno afecto a expropiacin el propietario quiere desarrollar un proyecto debe entregar la porcin de terreno afecta a expropiacin urbanizado. Esto significa que en parte de lo que el plan regulador proyecte, puede que la carretera o camino est hecho porque el propietario se anticip a la expropiacin, quiso urbanizar y para poder hacerlo tuvo que construir a su costa el camino. Esto quedar construido. Al lado hay otro propietario que no hizo nada y esper que le expropiaran sin que esto ocurriera, por lo que pasaron los plazos de caducidad y la causal cay, por lo que su terreno no ser objeto de futura expropiacin. Por lo anterior, habr parte del camino construido por el particular que urbaniz su terreno afecto a expropiacin y otra parte no construida porque el dueo de esa porcin no construy. Por lo tanto, la carretera o camino no servir para nada.) Expropiacin para Redes Locales y Plazas: El actual art. 59 si bien declara de utilidad pblica los terrenos destinados a vas locales, no fija plazo para materializar la expropiacin, lo que podra interpretarse como que no hay plazo de caducidad. Ahora bien como el municipio conserva su facultad de expropiacin por aplicacin de las atribuciones que le entrega su ley orgnica y especficamente del art. 33 que establece como principio general el de que, para

los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador, las municipalidades estn facultadas para adquirir bienes races por expropiacin, los que declara de utilidad pblica. Agregando enseguida que: Asimismo, declranse de utilidad pblica los inmuebles destinados a vas locales y de servicios y a plazas que hayan sido definidos como tales por el Concejo Municipal a propuesta del alcalde, siempre que se haya efectuado la provisin de fondos necesarios para proceder a su inmediata expropiacin., de donde debe concluirse que en este evento, la afectacin a expropiacin slo opera en la medida de que existan fondos disponibles para ello. (Como fue incorporada esta norma conjuntamente con la modificacin del artculo 59 hay que hacerla calzar con esta norma. Pero esto es imposible si pensamos que estn mencionadas en las dos normas. Esto porque Quin las establece? El plan regulador? Porque el 33 se refiere a las definidas por el concejo municipal a propuesta del alcade, es decir, no son las establecidas en el plan regulador. Lo que est diciendo es que hay que ponerse de acuerdo por donde debe ir una plaza o una va local o de servicio, siempre que tengan los fondos y quedarn afectas a utilidad pblica y se proceder a su inmediata expropiacin. El problema no tiene solucin prctica. Lo que se suma a que los planes reguladores han fijado y trazado vas locales y de servicios que no estn expropiadas. Pero estas no se expropian por el artculo 59, sino por el 33. No tienen plazo de caducidad porque el artculo 59 no se los fijo, luego cmo se pedir a la municipalidad que fije normas urbansticas, ya que solo se puede pedir esto si ha operado la caducidad?, en qu categora quedan las vas locales y de servicio trazadas en los planes reguladores?). Expropiacin para Equipamiento Comunitario. El actual art. 59 tampoco autoriza a la Municipalidad para decretar una expropiacin para obtener terrenos de equipamiento comunitario, posibilidad que s estaba ampliamente reconocida en el texto original al incluir aquellos (terrenos) destinados para el equipamiento comunitario, tales como escuelas, hospitales, jardines infantiles, retenes de Carabineros y oficinas o instalaciones fiscales y municipales. Al igual que en las vas locales, no debe interpretarse la omisin como un impedimento a la Municipalidad para expropiar un terreno para construir un hospital, liceo u otro tipo de equipamiento porque no hay ley general o especial que as lo autorice, ya que el mismo art. 59 en su nuevo texto dispone en el inciso final que Lo dispuesto en los incisos precedentes no afectar ni se aplicar en modo alguno a los procesos de expropiacin autorizados en otras normas legales y, ya advertimos que el . artculo 33 de la ley Orgnica Constitucional de Municipalidades establece como principio general la facultad de las municipalidades de expropiar para los efectos de dar cumplimiento a las normas del plan regulador, sin limitaciones de ninguna especie.-

2.- LA COMPRA DIRECTA: Dice el art. 51 letra c) de la LGUC que Los trazados de los Planes Reguladores Comunales se realizarn por el municipio mediante; (b) las adquisiciones hechas en licitacin pblica o compra directa por la Municipalidad, de acuerdo con su Ley Orgnica.

Al ser persona jurdica puede comprar. 3.- Cesin Gratuita de terrenos para circulacin, reas verdes, actividades deportivas y recreacionales y para equipamiento.Los trazados de los planes reguladores comunales se realizan por el Municipio. dice el art. 51 letra c) de la LGUC- a travs de las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y sus Ordenanzas, que se destinen a calles, avenidas, plazas, espacios pblicos y otros fines. Desarrollando lo anterior, el art. 70 de la Ley agrega que en toda urbanizacin de terrenos se ceder gratuita (sin que medie indemnizacin) y obligatoriamente para circulacin, reas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las superficies que seale la Ordenanza General. (Esta cesin operar por el solo ministerio de la ley, desde el momento en que la direccin de obras municipales reciba las correspondientes obras de urbanizacin. A este acto administrativo, en que se verifica que las obras se ejecutaron conforme a la normativa vigente, la ley le atribuye un efecto jurdico cual es que estos terrenos salen del patrimonio del propietario y pasan a ocupar la categora de bienes nacionales de uso pblico o de bienes municipales dependiendo de cual es el destino de dichos bienes. Este destino puede ser calles, pasajes, reas verdes como espacio pblico, o reas destinadas al trnsito peatonal, equipamiento, etc. La condicin para que opere es que haya urbanizacin). La cesin forzada es un instrumento que permite incorporar gratuitamente al dominio pblico un porcentaje de los terrenos que se urbanicen y que se destinen a circulacin, reas verdes, actividades deportivas o recreacionales y para equipamiento.Dice el artculo 134 de la LGUC que, para urbanizar un terreno, el propietario del mismo deber ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa, y de servicio del terreno. En consecuencia, la urbanizacin es la gestin que tiene por objeto dotar a un terreno de las infraestructuras y servicios necesarios para desarrollar una actividad y que de acuerdo a la Ordenanza se ejecutan en el espacio pblico o en el contemplado como tal en el respectivo Instrumento de Planificacin Territorial o en un proyecto de loteo. Existiendo obligacin de urbanizar, existe tambin la de ceder un porcentaje de la superficie total para destinarla a viarios, reas verdes, y equipamiento. Superficie a ceder gratuitamente La Ley se remite a la Ordenanza General para los efectos de determinar la superficie que debe cederse gratuitamente, pero precisa que sta no podrn exceder del 44% de la superficie total del terreno original. Tambin aclara que esta exigencia debe ser aplicada proporcionalmente en relacin con la intensidad de utilizacin del suelo que establezca el correspondiente instrumento de planificacin territorial, bajo las condiciones que determine la Ordenanza General y que fijar, asimismo, los parmetros

que se aplicarn para las cesiones cuando se produzca crecimiento urbano por densificacin. La Ordenanza precisa en el art. 2.2.5 que para satisfacer las necesidades de reas verdes (hasta 10%), equipamiento (hasta 4%), actividades deportivas y recreacionales y circulacin (hasta 30%), a que se refiere el artculo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en los loteos se deber ceder gratuitamente las superficies de terreno que resulten de la aplicacin de la siguiente tabla. (VER TABLA). Oportunidad en la que opera la cesin.Segn lo sealado en el art. 135 de la LGUC, terminados los trabajos de urbanizacin, se solicitar su recepcin al Director de Obras. Cuando la Direccin de Obras Municipales acuerde la recepcin indicada, se considerarn, por este solo hecho, incorporadas al dominio nacional de uso pblico todas las calles, avenidas, plazas y espacios pblicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada. Es decir, por el solo ministerio de la ley los terrenos cedidos, que hasta ese momento eran de propiedad del urbanizador, pasan al dominio pblico nacional de uso pblico, por lo que no es necesario efectuar inscripcin en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races para que opere la transferencia. La OGUC agrega que las cesiones gratuitas de terreno se perfeccionarn al momento de la recepcin definitiva de las obras de urbanizacin. En caso que el proyecto consulte recepciones parciales, el propietario deber entregar, al menos, las superficies de cesin en forma proporcional a la superficie de terreno que represente cada una de dichas partes.(art. 2.2.4) Naturaleza Jurdica de los Bienes Destinados a Equipamiento.El art. 135 citado dispone que con la recepcin final todas las calles, avenidas, plazas y espacios pblicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada se incorporan al dominio pblico de uso pblico , es decir, se transforman en bienes nacionales de uso pblico o bienes pblicos como los llama el art. 589 del Cdigo Civil. Inicialmente, esta norma nada deca en qu condiciones quedan los bienes destinados a equipamiento. No poda por analoga incluirse en la categora anterior si el legislador no se refera expresamente a ellos. Hoy en da el problema se solucion con una modificacin al art. 135, as este artculo seala Terminados los trabajos a que se refiere el artculo anterior, o las obras de edificacin, en su caso, el propietario y el arquitecto solicitarn su recepcin al Director de Obras Municipales. Cuando la Direccin de Obras Municipales acuerde la recepcin indicada, se considerarn, por este solo hecho, incorporadas: a) Al dominio nacional de uso pblico, todas las calles, avenidas, reas verdes y espacios pblicos en general, contemplados como tales en el proyecto, y b) Al dominio municipal, los terrenos cedidos de conformidad al artculo 70 de esta ley para localizar equipamientos. Para el solo efecto de mantener la historia de la propiedad raz, dichos terrenos se inscribirn a nombre del municipio respectivo, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races, presentando el certificado de recepcin definitiva. La Ordenanza General indicar las menciones que deber incluir el certificado para poder ser inscrito en el mencionado Registro.

Son estos ltimos los que le interesan a la municipalidad puesto que puede ingresar a su patrimonio hasta un 4% del terreno que se urbaniza. Esto es una fuente de incremento patrimonial para la municipalidad. La municipalidad puede disponer de l, a diferencia de los de la letra a), pero con una pequea limitacin establecida en parte final del inciso 1 del artculo 70 que seala que La municipalidad podr permutar o enajenar los terrenos recibidos para equipamiento, con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y espacio ms adecuados. Esto disposicin es solo la excusa que utilizan las municipalidades para poder enajenar estos terrenos. La ley les permite enajenarlos o permutarlos y no las obliga a destinar los fondos a una cuenta de reserva que les permita despus ubicar las instalaciones en ubicaciones y espacios ms adecuados, por lo que dichos fondos que obtienen de la venta de este 4% pasan a gastos generales. Permuta o Enajenacin de terrenos recibidos para equipamiento. El artculo 70 faculta a la Municipalidad para permutar o enajenar los terrenos recibidos para equipamiento con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y espacio ms adecuados. Agrega el artculo 2.2.6 de la OGUC que los nuevos emplazamientos debern ser concordantes con los usos de suelo de las zonas definidas en los instrumentos de planificacin territorial respectivos. Cesin Forzada y Expropiacin.El artculo 70 de la LGUC dispone que si el instrumento de planificacin territorial correspondiente contemplare reas verdes de uso pblico o fajas de vialidad en el terreno respectivo, las cesiones se materializarn preferentemente en ellas. Ya sabemos que estas superficies segn el artculo 59 de la misma ley estn declaradas como de utilidad pblica y afectas a futura expropiacin. Esto significa que dichas reas se deben incluir como cesiones gratuitas y no como expropiaciones, en el evento de que el propietario las urbanice. Por ende, si una parte de un terreno est afectada a futura expropiacin, por ejemplo, por ensanche de la calle que enfrenta, y el propietario lo urbaniza, la parte afectada por el ensanche pasar a ser bien nacional de uso pblico al recibirse la urbanizacin, sin que opere al respecto un proceso de expropiacin. Constitucionalidad De La Cesin Forzada.Si consideramos que el artculo 19 N 24 de la Constitucin consagra el derecho de propiedad en sus diversas especies, y que slo permite su privacin mediante ley expropiatoria por causa de utilidad pblica o de inters nacional, calificada por el legislador y previo pago de la indemnizacin correspondiente, podra pensarse que la institucin de la cesin forzada contemplada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones se encuentra derogada por ser incompatible con las disposiciones de la Carta Fundamental ya que priva, sin expropiacin y sin pago de indemnizacin, los terrenos todas las calles, avenidas, plazas y espacios pblicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada.-

Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Constitucional2, nos inclinamos por pensar que, en principio, no habra incompatibilidad entre esta institucin y la garanta del derecho dominical ya que, como seala el considerando dcimo de la sentencia citada: a) Las cesiones de terreno, lejos de constituir un dao patrimonial para el dueo procuran un beneficio pecuniario para l, pues el valor de los terrenos urbanizados, es superior al valor de dichos terrenos sin urbanizar , incluyendo por cierto, en este ltimo, los costos que demanda la urbanizacin tanto para la ejecucin de las obras respectivas como aquellos que derivan de la prdida de superficie por las cesiones gratuitas. Esta es una realidad constitutiva de un hecho pblico y notorio que no se puede ignorar; b) Las cesiones gratuitas se efectan o entran en escena en el caso que el titular del dominio, por su propia y libre voluntad resuelve urbanizar, mal podra entonces siquiera pensarse que afectan el derecho de propiedad que la Constitucin le asegura, ya que resultara absurdo que el propietario persiguiera causarse un dao patrimonial a si mismo; c)La cesin forzada robustece el derecho de propiedad, pues persiguen, bsicamente, evitar el deterioro de las propiedades vecinas, para lograr un desarrollo armnico y equitativo de las ciudades frente a aquel que, con legtimo derecho, solicita modificar el entorno urbano existente en su propio y personal beneficio; Se trata entonces de conciliar en forma prudente y justa los intereses personales del urbanizador, con los de la sociedad toda, arbitrando los medios necesarios para que el Estado cumpla su funcin primordial, cual es el bien comn. Adems, como ya lo haba dejado en claro la Corte Suprema haca mucho tiempo, la incorporacin al dominio pblico que hace la Municipalidad de los terrenos del urbanizador, es la consecuencia de un convenio libremente celebrado entre las partes, a las cuales voluntariamente se someti el urbanizador para obtener el permiso para urbanizar, obligndose a desprenderse de una parte de la superficie que proyectaba urbanizar3. Con todo, el debate no est cerrado, sobre todo por la forma en que la Ordenanza General ha reglamentado los casos en que se entiende que debe urbanizarse y, por ende, cederse.Esto debe relacionarse con el artculo 69 de la LGUC que seala que Todo plano aprobado de subdivisin, loteo o urbanizacin pasar automticamente a ser parte del Plan Regulador de la Comuna. LA TRANSFORMACION MATERIAL DEL INMUEBLE: La urbanizacin.Es el supuesto de la cesin obligatoria y gratuita. Hay que tener presente que no es lo mismo urbanizacin que obras de urbanizacin. El proceso de construccin se ejecuta en una primera fase en terrenos baldos carentes de los servicios bsicos, de la estructura vial, de reas verdes y de equipamiento, y la
Fallo de 15 de Abril de 1997, que rechaza requerimiento de un grupo de senadores en cuanto se declare insconstitucional el D.S. 171, del MINVU, D.O.17.1.97, que modifica la Ordenanza General en lo relacionado a los porcentajes a ceder . Corte Suprema. Recurso de Inaplicabilidad.9.9.1952. en Rev. D y Jurpdcia. T. XLIX, segunda parte, seccin primera, pag. 307
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labor del agente inmobiliario ser urbanizarlos a fin de dejarlos aptos para la construccin. Esta transformacin material del terreno es lo que llamamos urbanizacin y segn el artculo 134 de la LGUC obliga a ejecutar el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa, y de servicio del terreno. Todo lo anterior se debe hacer para urbanizar un terreno, para ello el artculo indica las obras que deben ejecutarse para que quede urbanizado . Pero el concepto de urbanizacin solo se aplica cuando estas obras se ejecutan o deben ejecutarse en el espacio pblico proyectado en el respectivo terreno. En otras palabras, la urbanizacin y su consecuencia, esto es, la cesin forzada solo se considera en la medida de que en un terreno se pretenda abrir una calle, prolongar o ensanchar la ya existente o cuando en dicho terreno el plan tiene proyectada una calle o un trazado vial. Segn el artculo 1.1.2 urbanizar es ejecutar, ampliar o modificar cualquiera de las obras sealadas en el artculo 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que correspondan segn el caso, en el espacio pblico o en el contemplado con tal destino en el respectivo Instrumento de Planificacin Territorial o en un proyecto de loteo. Las obras sealadas por el artculo 134 son 1) pavimento de las calles y pasajes, 2) las plantaciones y obras de ornato, 3) las instalaciones sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y de aguas lluvias, y las 4) obras de defensa y de servicio de terreno. Ejemplo: Hay un terreno ubicado a 600 metros de donde termina el pavimento, el tendido elctrico y la red de agua potable y alcantarillado. Es decir, en los hechos es un campo, pero jurdicamente se trata de suelo urbano puesto que est dentro de los lmites urbanos. El propietario quiere construir viviendas en dicho terreno. Lo primero que tendra que saber es si el uso de suelo residencial est permitido en ese sector, para lo cual habr que consultar el plan regulador. Si est permitido el uso residencial, para poder construir, tendr que dotar al terreno de agua potable, luz elctrica, alcantarillado, etc. O sea, el seor tendr que ejecutar obras de urbanizacin en el terreno. Por eso entenderemos que es una urbanizacin en los trminos establecidos en la ley y en la OGUC? No, porque el no est proyectando en ese terreno una nueva va pblica. No est haciendo caminos para ingresar a cada uno de los lotes, puesto que todos tienen acceso a la va pblica. Sin embargo, hay que tener presente lo que establecido el inciso 2 del artculo 122 que seala que Si con posterioridad a la cesin gratuita caducare la declaratoria de utilidad pblica, el cedente podr solicitar a la municipalidad la restitucin del inmueble cedido. La municipalidad deber realizar dicha restitucin, a ttulo gratuito, en un plazo no superior a tres meses desde el requerimiento. Los costos que se originen sern de cargo del solicitante. Solo se aplica este caso, no es una consagracin en forma general de la retro-cesin. Esta mal ubicada. Debi estar en el artculo 59. Casos en que debe urbanizarse un terreno. Los casos en que corresponde esta obligacin se encuentran sealados en el artculo 2.2.4 de la Ordenanza y son: 1. Cuando se trata de un loteo, esto es, la divisin de un predio en nuevos lotes que contempla la apertura de vas pblicas. En tales casos el propietario estar obligado a ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de

ornato, las instalaciones sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas servidas y aguas lluvia, y las obras de defensa y de servicio del terreno. Asimismo, la aprobacin del loteo estar sujeta a las cesiones gratuitas de terreno dispuestas en el artculo 70 del mismo cuerpo legal y en el artculo 2.2.5 de la Ordenanza y que luego analizaremos con ms detencin.2. Cuando se trate de proyectos acogidos a la Ley N 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, cuyo predio est afecto a utilidad pblica por el Instrumento de Planificacin Territorial. Por ejemplo, que haya trazado una calle el plan regulador. En estos casos, el propietario estar obligado a urbanizar y ceder, nicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pblica indicada en el citado instrumento. En el resto del condominio no pasar nada. 3. Cuando se trate de la divisin de un predio que est afecto a utilidad pblica por el Instrumento de Planificacin Territorial. No contempla la apertura de vas pblicas por iniciativa del propietario. Como si hubiese una calle y al costado un terreno que colinda al fondo con un ro y el loteo se haga trazando lneas perpendiculares a la calle y al ro, pero que en una parte el terreno esta afecto a expropiacin. En tal caso, con anterioridad a que el Director de Obras Municipales autorice la enajenacin de los sitios resultantes, el propietario deber urbanizar y ceder, nicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pblica indicada en el citado instrumento, con un mximo del 30% de la superficie de ste. El problema que se presenta en el caso del nmero 2 y 3 es la caducidad de la causal de expropiacin, puesto que una vez que opere dicha institucin no ser obligatorio urbanizar, ni ceder forzosamente, por lo que ser difcil asegurar la conectividad de nuevos conjuntos habitacionales. No obstante, dada la necesidad de conectarlos para que sea atractiva su compra, es muy probable que los propietarios de los terrenos abran vas pblicas. Pero el nuevo problema que surgir es que, al hacerlo, no estarn obligados a abrir las vas en el lugar en que las proyectaba el plan regulador, sino que las podrn abrir donde estimen ms conveniente de acuerdo a su propio proyecto. Otra forma de ejecutar el plan regulador es la 3.1. OBLIGACION DE TOMAR LA LINEA DE EDIFICACIN. El artculo 78 de la LGUC dispone que la Municipalidad podr declarar que es obligatorio para los propietarios de un inmueble tomar la lnea de edificacin que determine el plan regulador respectivo, siempre que por lo menos en la misma acera de la cuadra se encuentren en lnea de edificacin el 60% de la superficie lineal de las construcciones. Las diferencias que se producen entre la lnea de edificacin y la lnea en que efectivamente se encuentran las construcciones, se debe en parte, al hecho que con el correr de los aos, los planes reguladores han ido aumentando el espacio pblico y, por ende, la lnea edificacin se ha trazado al interior de los terrenos particulares. Esto no quiere decir que se le vaya a expropiar, sino simplemente que la lnea de edificacin es ms exigente ya que tiene que respetar una mayor profundidad desde la calle, por lo que se tiene que construir ms adentro de la propiedad. Es distinta la situacin que se produce cuando se cambia la lnea oficial. Los efectos jurdicos son distintos. Por esto, si se dice que un terreno se encuentra fuera de lnea, hay que distinguir de qu lnea se trata. Cuando el terreno est fuera de

LNEA OFICIAL significa que est proyectado un ensanche de la calle, y por lo tanto, eso la parte de la construccin que excede la lnea oficial, estar afecto a futura expropiacin. Si en cambio, la construccin esta fuera de LNEA DE EDIFICACIN, esta construccin est respetando el uso permitido por el plan, no est ocupando espacio pblico, pero si est fuera de norma. Sin embargo, est protegida por el derecho de propiedad. En este caso el propietario no est cometiendo una ilegalidad. Lo que ocurre es que si est fuera de lnea oficial, esa porcin estar afecta a futura expropiacin. Si est fuera de lnea de edificacin, significa que la municipalidad puede hacer uso de la facultad que le entrega el artculo 78. Plazo para tomar la Lnea.La resolucin alcaldicia que imponga la respectiva obligacin debe fijar un plazo al propietario para adoptar la nueva lnea, el que no podr ser inferior a tres aos, plazo que podr ser ampliado hasta por dos aos ms por razones fundadas. ( Art. 78 inc. 2) En resumen: Supuesto que el 60% de la cuadra est en lnea de edificacin, la municipalidad puede obligar al propietario del terreno a que tome la lnea oficial. En otras palabras, le est obligando a demoler todo el frontis del inmueble. Esta institucin podra ser ms cuestionable que la de la cesin forzada. Esto porque no implica expropiacin, por ende, no se privar al propietario del uso de la superficie de su terreno que desocupar al demoler. Esa parte del terreno seguir siendo del propietario. Lo que ocurre es que no la podr tener construida, no obstando a que pueda cercar el terreno u ocuparlo como estacionamiento. Este seguir siendo un espacio privado. Por qu entonces se le prohbe construir? Por las razones que justificaron que la lnea de edificacin fuera por tal parte de la manzana. Ejemplo: Qu sucede con Falabella del paseo? Hay que retrotraerse a la ley de urbanismo del ao 63. Si un propietario no cumple con la orden de la municipalidad de tomar la lnea de edificacin en el plazo sealado para ello, Qu mecanismos tiene la municipalidad para obligarlo? 3.5. TRASLADO DE INDUSTRIAS MAL EMPLAZADAS.Puede que el plan se deba modificar porque la ciudad ha cambiado. Puede ser que lo que antes era un suburbio, ahora forme parte del centro de la ciudad. Esto implica, generalmente, que los usos que tenan dichos suburbios son incompatibles con los nuevos usos que va teniendo el terreno. Por ejemplo, lo que sucede en Hualpn donde se construyeron las industrias, o lo que sucede camino a Coronel donde los polgonos industriales que se haban construido all, alejados de la ciudad para no provocar molestias, hoy en da se encuentran rodeados de conjuntos habitacionales debido a la expansin de la ciudad. Ante esto, el plan regulador le cambia el uso al suelo prohibiendo lo que antes permita. As, si antes se permita el emplazamiento de industrias, ahora, debido a la llegada de vecinos y a los reclamos de estos, se cambia el uso del suelo y se prohbe el emplazamiento de industrias. Qu es ms fcil? Qu se vayan las industrias o las poblaciones? Lo ms fcil es que se vayan las industrias, incluso desde una perspectiva electoral.

Cuando se producen dichos cambios en el uso del suelo, los derechos adquiridos de quienes desarrollaban una actividad que el plan regulador antes admita, son respetados. En otras palabras, un cambio en el uso del suelo no altera el derecho a seguir desarrollando la actividad que los propietarios desarrollan por habrselos permitido el plan regulador que se modifica. Hay un respeto a los derechos adquiridos. Sin embargo, por algo se cambia el uso del suelo. Se cambia porque ya no se quiere que se desarrollen las actividades que antes se permitan. Ante esto Cmo se logra que, por ejemplo, las industrias que estaban emplazadas en dichas zonas, se vayan si se les est respetando sus derechos ya adquiridos? En primer lugar el artculo 62 de la LGUC dispone el congelamiento de los terrenos en que se desarrollaba una actividad industrial permitida, al momento de emplazarse en dicho terreno, por un plan que luego fue modificado. Dicha modificacin prohibi dicho uso. Este inciso del artculo 62 seala: Los terrenos cuyos uso no se conformare con los instrumentos de planificacin territorial correspondientes, se entendern congelados. En consecuencia, no podr aumentarse en ellos el volumen de construccin existente para dicho uso de suelo. Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarn afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aqullas que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto. Si bien el artculo 62, no seala expresamente que se ha modificado el plan regulador, es la nica forma de entender que se desarrolle una actividad industrial en una zona que no admite dicha actividad. Esto debido a que el artculo 57 de la LGUC el plan regulador es obligatorio, y lo que se construya debe observar las normas contenidas en l. El efecto del congelamiento implica que no se puede aumentar el volumen de las construcciones existentes de conformidad al uso de suelo que anteriormente el plan admita. Este es en principio el nico efecto que se produce con el cambio de uso de suelo, respecto de las actividades industriales que ya no se admiten pero que se estaban desarrollando en dicho lugar. Pero este efecto no es menor, pues con el transcurso del tiempo el aserradero finalmente se trasladar, ya sea porque el suelo es muy caro para la actividad que desarrolla, en el sentido de que el uso alternativo del terreno le genera un elevado costo de oportunidad a los propietarios quienes estarn perdiendo dinero estando porque el terreno donde estn emplazados es carsimo. As, la decisin ms racional para ellos sera vender el terreno a un muy buen precio e instalarse en otro terreno donde est permitido el emplazamiento de la industria, el cual es ms barato. Con el precio de la venta del terreno, podrn adquirir el nuevo terreno, emplazar la industria y aun as tendrn un remanente para invertir en otra cosa. Frente a esto, nuestra ley faculta al municipio para ordenar el traslado de industrias en los casos sealados en los arts. 62 y 160. La primera de las disposiciones citadas establece en su inciso segundo que las industrias mal ubicadas, que causen molestias o daos al vecindario, debern trasladarse dentro del plazo que les seale la Municipalidad , previo informe del Departamento de Higiene Ambiental del Servicio de Salud respectivo y de la SEREMI correspondiente del MINVU. Este plazo no ser inferior a un ao. La segunda, por su parte, seala que en el caso de establecimientos industriales o locales de almacenamiento, expuestos a peligro de explosin o de incendio , y los que produjeron emanaciones dainas o desagradables , ruidos, trepidaciones u

otras molestias al vecindario, la Municipalidad fijar, previo informe de la SEREMI correspondiente del MINVU y del respectivo Servicio de Salud, el plazo dentro del cual debern retirarse del sector en que estuvieron establecidos. Dicho plazo no podr ser inferior a un ao, contado desde la fecha de la notificacin de la resolucin respectiva. a) El Traslado de Industrias Mal Emplazadas.Hemos visto que un cambio del uso del suelo no impide seguir desarrollando las actividades que el antiguo plan permita pero que el nuevo prohbe. Existe en este sentido, una proteccin a los derechos ya adquiridos, toda vez que no parece justo que un empresario no pueda seguir ejecutando sus actividades, si era lcito desarrollarla cuando se instal en el sector. Sin embargo, esta proteccin parte de la base de que el ejercicio de su derecho no lesiona gravemente los derechos de la comunidad, ya que en este caso debe preferirse la proteccin de un bien superior. As sucede con lo dispuesto en el ya trascrito artculo 62 dado que, si el desarrollo de la actividad causa molestias o daos al vecindario, debern trasladarse dentro del plazo que les seale la Municipalidad, plazo que en todo caso no puede ser inferior a un ao.b) El Traslado de Industrias Correctamente Emplazadas.En principio, si la industria se encuentra en una zona que segn el plan admite el uso especfico desarrollado por ese establecimiento, no debera permitirse que la autoridad pudiera ordenar su traslado porquen las actividades que se ejecutan son lcitas segn el plan regulador vigente. Sin embargo, atendida la gravedad de los problemas presentes o potenciales que su ubicacin puede provocar en el vecindario ya sea por emanaciones dainas o desagradables, ruidos, vibraciones fuertes u otras, o por el peligro de explosin o de incendio, el legislador estima justificado que se ordene su traslado.No se observa en todo caso ninguna diferencia entre los procedimientos de los artculos 62 y 160. Es lo mismo? El efecto jurdico es el mismo, la industria debe trasladarse en el plazo de un ao. Se refieren a lo mismo, corresponde ms bien, a una incoherencia por parte del legislador. Cul es de ellas es ms general? - El artculo 160 no distingue entre industrias mal ubicadas y bien ubicadas, por lo que se entiende que se refiere a cualquiera. - El 62 se aplica a las industrias y el 160 adems de las industrias a los locales de almacenamiento. - En el 62 tienen que causar molestias o daos, en el 160 basta el peligro potencial. Por ejemplo, una fbrica de plstico aunque cumpla con toda la normativa, si llega a inflamarse generar un tremendo peligro. Otro ejemplo es lo ocurrido por aplicacin del 160 en las Salinas en via del mar, en que haba grandes estanques de combustible: si estalla uno de ellos la explosin alcanzara un gran radio.

En conclusin, el 160 es ms amplio, adems habla de otras molestias, no las especifica. Por ejemplo, las instalaciones de pollo a las brasas que estuvieron de moda, producto de las cuales los vecinos sufran con el olor a grasa que de ellas emanaba, se podra aplicar el 160? Es industrial? Es una actividad comercial, es un servicio asociado a una venta, no hay transformacin de productos, por tanto es discutible si se aplica al pollo a las brasas. Cuando dice y los que podra interpretarse que se refiere slo a establecimientos industriales o locales de almacenamiento o tambin podra interpretarse que se refiere a los establecimientos en general, distinto a lo industrial que produce emanaciones dainas o desagradables. Hay en el cdigo sanitario, como si esto no fuere poco, una norma parecida. Muchas veces el solo insinuar que esto se va aplicar produce algn efecto y si el Municipio decreta la orden genera una presin en el medio donde se est trabajando. 3.2.. OBLIGACION DE TERMINAR OBRAS INCONCLUSAS.La Direccin de Obras Municipales podr exigir la terminacin de las obras de edificacin de un inmueble, que hubieren sido paralizadas, siempre que por su falta de terminacin presentaran mal aspecto, o implicaren riesgo de dao a terceros (Art. 158 inc. 1). 3.3.. OBLIGACION DE REPARAR EDIFICIOS MAL CONSERVADOS, INSALUBRES O INSEGUROS.Del mismo modo, dice el art. 158 inciso segundo, podr la Direccin de Obras exigir que sean reparados los edificios que, por su vetustez o mal estado de conservacin, hicieren desmerecer el aspecto general de la va o espacio pblico que enfrenten, o implicaren riesgo de dao a terceros. Por su parte, el art. 159 agrega que los propietarios de los establecimientos industriales, comerciales o de edificios de cualquiera ndole que no ofrecieron las debidas garantas de salubridad, higiene o seguridad, estarn obligados a efectuar en dichos establecimientos o edificios, dentro del plazo que seale la Municipalidad, todas aquellas mejoras o reparaciones que determine la Direccin de Obras Municipales, de acuerdo con la Ordenanza General o local. 3.4. Obligacin de cercar sitios eriazos y propiedades abandonadas.Dice el art.81 N letra b) de la LGUC que para prevenir el deterioro progresivo de un sector o barrio, la Municipalidad podr ordenar la construccin de cierros exteriores en los sitios eriazos, en plazos no inferiores a seis meses, con las caractersticas que seale el Plan Regulador y su Ordenanza Local, o las que se fijen a falta de aqullos; El plan no se cumple solo dando rdenes sino tambin estableciendo prohibiciones que deben ser acatadas, y estas prohibiciones se encuentran las principales en el art. 55, 56, 60, 62 inc.1 y en el art. 148 n2 en relacin al art 2.7.1 de la ordenanza general.

PROHIBICIN DE CONSTRUIR FUERA DE LOS LMITES URBANOS Si se permitiera la construccin fuera de los lmites urbanos, las ciudades creceran en forma incontrolable al margen de la necesaria planificacin que entregan los instrumentos de ordenacin urbana. Los agentes inmobiliarios tenderan a construir en aquellas zonas donde no existieran regulaciones dado que stas siempre han sido consideradas como limitaciones, trabas y encarecimiento de la construccin. De all que el art. 55 de la LGUC establezca como principio general que fuera de los lmites urbanos establecidos en los planos reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones.Eso est ms o menos claro, lo que no est claro es lo que sucede cundo se permite la construccin fuera de los lmites urbanos, cules son las normas urbansticas que deben regir luego de que se cambia el uso del suelo en conformidad al inc. final del art 55?, porque se construye, por ejemplo, una poblacin, 200 viviendas, fuera de los limites urbanos, se cambia el uso del suelo, ahora ya no es rural. Qu es?, Pasa a integrar el plan? y si pasa a integrar el plan, cuales son las normas que vamos a aplicar? Pensemos, por ejemplo, que el propietario quiera hacer una ampliacin transformando el inmueble, cul es el coeficiente de ocupacin de suelo que puede aplicar? ah est, uno de los grandes problemas de construir fuera de los limites urbanos.

PROHIBICIN DE CONSTRUIR EN ZONAS ADYACENTES A LOS CAMINOS PBLICOS NACIONALES En las reas rurales, dice el art. 56 de la LGUC, se prohbe a los dueos de predios colindantes con los caminos pblicos nacionales, definidos por la ley de caminos, ocupar las franjas de 35 metros, medidas a cada lado de los cierros actuales o los que se ejecuten en variantes o caminos nuevos nacionales, con construcciones que en el futuro perjudiquen su ensanche. En trminos parecidos la prohibicin se encuentra repetida el art. 39.- de la Ley Orgnica del Ministerio de Obras Pblicas 4. El objeto de esta disposicin es prohibir la construccin para abaratar costos de la futura expropiacin. Si se enancha el camino, habr nuevos 35 metros que respetar. Pero este artculo se refiere a las areas rurales, luego, cmo podra esto afectar al plan regulador, si este rige en sectores urbanos y no rurales? Vialidad autoriza construcciones si se renuncia por escritura pblica al mayor valor que resultara de la construccin y se compromete a la demolicin cuando se requieran esos 35 metros. (Es una expresin de que se puede renunciar anticipadamente a los derechos.) Pero el problema es que la ley dice que en las zonas rurales se prohbe la construccin en los 35 metros colindantes a caminos pblicos nacionales. Cules son los caminos pblicos nacionales? Los que estn definidos en la ley de caminos, DFL 850. Dice en el art. 24 que los caminos pblicos son nacionales o regionales . Los pblicos nacionales son: la longitudinal (ruta 5), los que conecten las capitales
D.F.L. 850, D.O. 25.02.1998, fija Texto refundido, coordinado y sistematizado de la ley 15.840, Orgnica del Ministerio de Obras Pblicas de 1964 y del DFL 206, de 1960, sobre construcciones y conservacin de caminos
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de provincia con la longitudinal y los que sean declarados como tales por decreto supremo del ministerio de obras pblicas. Estos ltimos, son tramos urbanos que tienen una cierta importancia en la conectividad de la provincia. Por ejemplo en Santiago, adems de la ruta 5 que atraviesa el gran Santiago, est Amrico Vespucio, Kennedy y General Velsquez, todos caminos pblicos nacionales porque el ministerio de obras pblicas los decret como tales por estimar que eran muy importantes y relevantes. Al declararlos como caminos pblicos nacionales toma la tuicin de ellos, lo que tiene consecuencias jurdicas importantes, pues dejan de depender de la municipalidad respectiva y del SERVIU y pasan a depender exclusivamente del ministerio del interior. Pero lo curioso es que estos caminos estn en las ciudades. Normalmente cuando se habla de caminos se trata una va rural y cuando se trata de vas urbanas se habla de calles,(calles ciudad; camino- rural), desde luego la norma es bastante clara y afecta solo a los caminos ubicados reas rurales, luego, la prohibicin de ocupar los 35 metros no calza a los caminos pblicos que estn en la ciudad. El problema es que el artculo 56 se encuentre repetido en el artculo 39 de la ley de caminos, que a diferencia del 56 no hace esta distincin, lo que da margen para pensar, y as se ha entendido por algunos, que se aplicara siempre que haya un camino pblico, sea que estn en zonas urbanas o en zonas rurales. Pero contralora ha establecido que solo se refiere a los caminos pblicos nacionales ubicados en reas rurales. 3) Prohibicin de construir EN AREAS DE RESTRICCIN.Dice el art. 60 de la LGUC que el plan regulador sealar los terrenos que por su especial naturaleza y ubicacin, no sean edificables. Estos terrenos no podrn subdividirse y slo se aceptar en ellos la ubicacin de actividades transitorias, mantenindose las caractersticas rsticas del predio. Entre ellos se incluirn, cuando corresponda, las reas de restriccin de los aeropuertos. Regulando estas materias, el art. 2.1.17 de la OGUC dispone que en los Instrumentos de Planificacin Territorial podrn definirse reas de riesgo, cuando proceda y previo estudio especifico, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos. En dichas reas de riesgo, se determinarn zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificacin. Agrega que por zonas no edificables o restringidas se entendern, aquellas reas del territorio en las cuales, por razones fundadas, se limite determinado tipo de construcciones y se establezcan los requisitos y condiciones que debern cumplirse para su utilizacin. A su turno, el art. 2.1.18 de la OGUC se refiere a las reas de proteccin de recursos de valor natural o patrimonial cultural, en las que el Plan tambin puede determinar zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificacin, entendiendo por tales aquellas definidas en el inciso tercero del artculo 2.1.17 es decir, aquellas reas del territorio en las cuales, por razones fundadas, se limite determinado tipo de construcciones y se establezcan los requisitos y condiciones que debern cumplirse para su utilizacin. Reutilizacin de las reas de Riesgo.En los casos que la restriccin para edificar se deba a razones de seguridad contra desastres naturales u otros motivos subsanables mediante la incorporacin de obras de ingeniera u otras suficientes para tales efectos, un proyecto determinado podr ser

autorizado si de acuerdo a estudios fundados, elaborados por profesional especialista, cumple los requisitos y condiciones establecidas para ello, incluida la evaluacin de impacto ambiental correspondiente. As lo permite el artculo 2.1.17 de la OGUC En consecuencia, se permite levantar las restricciones de uso y edificabilidad que afectan al rea de riesgo si se presenta un estudio fundado que demuestre que es posible superar los peligros que justificaron la restriccin y que contemple las medidas de mitigacin necesarias para el normal funcionamiento de las actividades consideradas en el proyecto5 2.-. El Congelamiento de los Terrenos por Cambio de Uso del Suelo. Hemos estudiado que en los terrenos afectos a futura expropiacin se entienden congelados, en el sentido de que no podr aumentarse el volumen de sus construcciones ni rehacer las instalaciones existentes ya sea reconstruyendo los edificios, alterndolos o reparndolos. El artculo 62 de la LGUC contempla una forma similar de congelamiento esta vez para los terrenos cuyos uso no se conformare con los instrumentos de planificacin territorial correspondientes. Si as ocurre, la consecuencia es que, no podr aumentarse en ellos el volumen de construccin existente para dicho uso de suelo. El problema es entender cundo el uso de un terreno no se conforma con los instrumentos de planificacin territorial, porque si establecimos como principio general que el uso del suelo urbano se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito, tal y como lo establece el art. 57 de la LGUC, cmo es posible que existan construcciones cuyo uso no respeten este principio? Para que un terreno y sus construcciones no se conformen a lo dispuesto en los instrumentos de planificacin, 1) debe existir un cambio de uso de suelo en el sector en que se encuentre, en trminos de que, antes de la modificacin al plan, se autorizaba un uso que el nuevo no permite. As, por ejemplo, donde antes el plan autorizaba la instalacin de industrias peligrosas, el nuevo plan slo permite industrias inofensivas, o de una zona comercial se pasa a una zona exclusivamente residencial, etc. La situacin 2) tambin puede darse respecto de centros urbanos que no contaban con plan regulador y cuyas edificaciones se ven afectadas por las disposiciones del plan que se aprueba. Si cambi el uso del suelo, el deseo del legislador es que, a futuro, dichos terrenos tengan un destino acorde al nuevo uso; pero la autoridad no puede impedir que los propietarios de esos terrenos continen usufructuando de ellos, pues tienen un derecho adquirido que debe ser respetado. De manera que el cambio del uso del suelo producto de una modificacin de plan no produce ningn efecto inmediato, ya que no impide seguir ejerciendo las actividades que se desarrollaban al amparo de la antigua legislacin. Pero, este uso se ve limitado por la prohibicin de aumentar el volumen de las construcciones existentes, de tal suerte que tarde o temprano la tendencia ser hacia una paulatina adaptacin a los nuevos usos por la simple dinmica en que se desarrolla la urbe. Como los usos tolerados son los de aquellos que realizaban actividades al amparo de la antigua normativa, a medida que avanza el tiempo, las actividades caen en desuso ya porque no pueden incorporarse nuevos agentes, ya porque los establecidos pierden vigencia, cierran o se cambian ante la imposibilidad de ampliar sus instalaciones. Cabe destacar que se refiere al cambio
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En el mismo sentido DDU 162 Circular Ord. N 99 de 10 de marzo de

2006

en los usos, no al cambio en las normas urbansticas aplicables al terrenos, como por ejemplo, que la lnea de edificacin se altero, para ello existe otra regla expresa, art 78 que obliga a tomar lnea oficial, en el supuesto que se den ciertas condiciones, aqu solamente se refiere al cambio en las norma de uso de suelo, normas de clasificacin del suelo. Pero la verdad es que el efecto primitivo deseado no es tan fcil de conseguir a travs de este instrumento6 dado que la ley no establece otro tipo de limitaciones adems del congelamiento del volumen de las construcciones. Es decir, a diferencia del congelamiento por futura expropiacin, en que el art. 121 ampla las prohibiciones establecidas en el art. 59, no hay ac una norma similar, lo que nos lleva a concluir que el propietario podra reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos si tales modificaciones no implican un aumento de los metros cuadrados construidos. Desde esta perspectiva, la disposicin actual tiene un efecto bastante ms limitado que el congelamiento por futura expropiacin. As la parte final del artculo 62 inciso 1 seala Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarn afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aqullas que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto. Tampoco se impide aumentar el volumen de construccin existente para desarrollar actividades, cuyo uso s se conformare con los instrumentos de planificacin territorial vigentes, en forma independiente de las actividades que dieron origen a la congelacin7. Es ms, la ley 197448 congruente con la poltica gubernamental de flexibilizar todas las restricciones, modific el artculo 62 eliminando primero la prohibicin de rehacer las instalaciones existentes, de donde se poda extender mucho ms el congelamiento y agreg que Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarn afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aqullas que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto. Se entender que, si el propietario puede hacer todas estas cosas, que importan un aumento del volumen de las construcciones, adems de reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos, el objetivo perseguido por el planificador al cambiar el uso del suelo con suerte podrn apreciarlos nuestras futuras generaciones, jams la nuestra. Excepciones al Congelamiento por Cambio de Uso de Suelo Los artculos 122 y 123 de la LGUC, contemplan un par de excepciones, aunque muy especficas, en las que se permiten ciertas modificaciones a las construcciones en caso de terrenos afectados por antejardines obligatorios o por algn siniestro.
4.- PROHIBICION DE CONSTRUIR FUERA DE LNEA.-

Luego veremos que el otorgamiento de patentes municipales suele ser Circular Ord.N 215 DDU 48, del 4.3.1999. D.O. 10.08.2001

ms eficaz
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El plan regulador establece la lnea de edificacin a partir de la cual es posible construir y la lnea oficial de cierro, que separa la propiedad pblica de la particular. En uno y otro caso la prohibicin tiene por objeto impedir la construccin en zonas destinadas a calzadas o antejardines, ya sean existentes o simplemente proyectados por el plan.Por una parte, resulta casi innecesario que la ley prohba construir fuera de la lnea oficial si sta coincide con la separacin efectiva entre la propiedad pblica y la privada, porque en este caso, todo lo que est fuera de lnea es un bien nacional de uso pblico. La infraccin se sanciona con demolicin (art. 148 N 2). El Alcalde, a peticin del Director de Obras, podr ordenar la demolicin, total o parcial, a costa del propietario, de cualquiera obra en los siguientes casos: 2.- Obras que se ejecuten fuera de la lnea de cierro o en bienes de uso pblico, sin la autorizacin correspondiente. El tema se complica cuando la lnea oficial no concuerda con el deslinde particular, ya que ello supone una faja afecta a futura expropiacin por ensanche. En tal caso, la prohibicin de construir sigue la suerte del congelamiento a que se refiere el art. 59 en relacin con el art. 121 de la LGUC.Si la lnea de edificacin segn el plan no es coincidente con la lnea oficial de cierro, es porque se establece como obligatoria la existencia de un antejardn. En este evento, las construcciones fuera de lnea no siguen la suerte del congelamiento por futura expropiacin, porque se supone que no hay faja afecta a ella y tampoco se encuentran comprendidas en las causales de demolicin del l art. 148 N 2 que se refiere a las obras que se ejecuten fuera de la lnea de cierro9 Si vemos el corte vertical en una calle, lo ms frecuente es encontrar esa situacin, (muestra foto Portal Falabella Concepcin), en que la lnea oficial de cierro se respeta en la planta, primer piso, pero sobresale a partir de una cierta altura. Lo anterior se da, por ejemplo, en la intendencia, el lder de calle Prat y a continuacin el instituto santo tomas al otro lado de calle Carrera, edificios que tienen portales en el primer piso y por arriba est ocupado. El problema es el portal, por donde uno transita, pues uno no sabe dnde va la lnea. Esto es importante jurdicamente, porque, por ejemplo, si usted se cae y se rompe un hueso porque estaba mojado, faltaba un cermico, etc. Quin responde?, A quin demanda?, Qu pasa si usted producto de un hoyo en la acera se produce una dao? Hay ah un eterno problema entre la ley de transito y los SERVIU y Gobiernos Regionales para mantener en ptimas condiciones las aceras. El art. 5.1.9. de la OGUC nos indica que no se podr autorizar en las partes que estn fuera de la lnea de edificacin: 1) Reconstruir todo o parte del cuerpo del edificio comprendido entre el muro de fachada y la primera estructura resistente interior paralela a la fachada, o entre aquel muro de fachada y la lnea de edificacin. 2) Ejecutar alteraciones en el muro de fachada que implique la renovacin de dicha pared en ms de la mitad de su superficie, o de sus cimientos en ms de la mitad de su longitud. 3) Construir un nuevo piso sobre un edificio existente, en cualquiera extensin de la parte comprendida entre la lnea de edificacin existente y la lnea oficial; si el edificio estuviere ubicado de acuerdo con esta ltima lnea, podr autorizarse la edificacin de un nuevo piso, conjuntamente con la ejecucin de las obras de refuerzo que fueren necesarias en el edificio existente.
Sin perjuicio de que toda infraccin podra ser objeto de demolicin con la causal sealada en el N 1 del art. 148
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EXCEPCIONES La regla anterior no es absoluta puesto que el art. 2.7.1. de la OGUC permite, en determinadas circunstancias, cuerpos salientes, que sobresalgan del plano vertical levantado sobre la lnea oficial, para lo cual deben atenerse a las siguientes condiciones: l. Hasta 3 m de altura, medidos en todos y cada uno de los puntos de la lnea oficial a partir del nivel de la acera, no se permitir que ningn cuerpo, fijo o mvil, sobresalga de dicho plano vertical. Se exceptan las mnsulas cuya saliente podr comenzar a 2,50 m de altura sobre dicho nivel. 2. El Plan Regulador Comunal o seccional podr permitir que a partir de la altura de los 3 m existan cuerpos salientes de la lnea oficial hasta un ancho de 1,80 m. As tambin podr permitir mayores salientes respecto de marquesinas y toldos. Para los efectos de la aplicacin de la presente norma son cuerpos salientes, entre otros, balcones, marquesinas, cornisas, pisos en volado, vigas, cortinas y toldos. Tratndose de edificacin continua, estos cuerpos salientes, excluidas las marquesinas y toldos, debern mantener una distancia mnima de 1 m al plano medianero

Para lograr que la planificacin sea eficaz en el sentido de que lo que diga el plan se cumpla en la prctica, es decir, que no haya un quebrantamiento del ordenamiento jurdico, del cual forma parte el plan, instrumento que es obligatorio lo cual se colige del artculo 57 de la LGUC cuando seala que las construcciones que se levanten deben ser concordantes con el uso de suelo que fija el plan, existen dos instrumentos que persiguen este propsito: uno en forma indirecta como lo es el otorgamiento de las patentes municipales y el otro en forma directa como lo es el permiso de construccin. El artculo 58 de la LGUC que debe interpretarse en coherencia con el artculo 57, seala Igualmente, el otorgamiento de patentes municipales ser concordante con dicho uso del suelo. Esto significa que cuando se otorgue, por ejemplo, una patente comercial, el director de obras debe emitir previamente un certificado que seale cual es el uso del suelo en el sector donde se pretende realizar la actividad que la patente va a amparar. Las patentes son una contribucin que deben efectuar todos los que pretendan realizar alguna actividad econmica de cualquier naturaleza en un local, oficina o lugar. Esta contribucin se calcula como un porcentaje del capital de la empresa. Este porcentaje va de un 0,25 a un 0,5% del capital de la empresa, con un tope de 8000 UTM. Es decir, es una fuente importante de ingresos para el municipio, por lo que stos se preocupan de controlar que efectivamente se les pague dichas patentes. No toleran que se desarrollen actividades econmicas sin que se les pague la patente porque eso significa una merma para el crecimiento. Por su parte la ley de rentas municipales seala que si la patente no se paga o funciona un establecimiento sin patente, este debe ser clausurado. Si se quebranta la clausura el infractor se expone a una sancin diaria de 5 UTM. Por ello, si se hace la conexin entre la idea de que las patentes son obligatorias, que a las municipalidades les interesa que se paguen las patentes, que los que no cuentan con patente se les clausurar el establecimiento y que si violan esta medida se les aplicar una multa diaria, se concluir que todos los que decidan realizar una actividad econmica lo quieran o no deben solicitar la patente a la municipalidad.

Al respecto el artculo 58 seala Igualmente, el otorgamiento de patentes municipales ser concordante con dicho uso del suelo. Las patentes, no regidas por normas especiales diversas, requerirn el informe previo favorable de la Direccin de Obras Municipales. El otorgamiento de patentes que vulneren el uso del suelo establecido en la planificacin urbana acarrear la caducidad automtica de stas, y ser causal de destitucin del funcionario o autoridad municipal que las hubiere otorgado. (Es importante sealar que las patentes de alcoholes que se rigen por una normativa distinta que las patentes comerciales). Segn el artculo 23 de la Ley de Rentas Municipales, El ejercicio de toda profesin, oficio, industria, comercio, arte o cualquiera otra actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominacin, est sujeta a una contribucin de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Asimismo, quedarn gravadas con esta tributacin municipal las actividades primarias o extractivas en los casos de explotacin en que medie algn proceso de elaboracin de productos, aunque se trate de los exclusivamente provenientes del respectivo fundo rstico, tales como aserraderos de madera, labores de separacin de escorias, moliendas o concentracin de minerales, y cuando los productos que se obtengan de esta clase de actividades primarias, se vendan directamente por los productores, en locales, puestos, kioskos o en cualquiera otra forma que permita su expendio tambin directamente al pblico o a cualquier comprador en general, no obstante que se realice en el mismo predio, paraje o lugar de donde se extraen, y aunque no constituyan actos de comercio los que se ejecuten para efectuar ese expendio directo. Las actividades extractivas que no estn acompaadas de procesos de elaboracin de productos, no estn gravadas con la patente municipal. La regla general es que toda actividad est afecta al pago de patente. El artculo 24 de esta misma ley agrega La patente grava la actividad que se ejerce por un mismo contribuyente, en su local, oficina, establecimiento, kiosko o lugar determinado con prescindencia de la clase o nmero de giros o rubros distintos que comprenda. La patente es anual pero se paga semestralmente. Los profesionales pagan patente no en proporcin al capital que inviertan para desarrollar la actividad, sino que pagan 1 UTM. Lo sealado por el artculo 58 de la LGUC, es regulado por el artculo 26 de la Ley de Rentas municipales, con las modificaciones introducidas por la ley 20494 en cuanto a la simplificacin del proceso de creacin de empresas. El artculo 26 fue modificado para dar ms agilidad en la iniciacin de actividades econmicas, para evitar la burocracia como traba a la creacin de empresas. Este artculo seala Toda persona que inicie un giro o actividad gravada con patente municipal presentar, conjuntamente con la solicitud de autorizacin para funcionar en un local o lugar determinado, una declaracin jurada simple acerca del monto del capital propio del negocio, para los efectos del artculo 24. Asimismo, en los casos que corresponda debern efectuar la declaracin indicada en el artculo anterior. La municipalidad estar obligada a otorgar la patente respectiva, sin perjuicio de las limitaciones relativas a la zonificacin comercial o industrial que contemplen las respectivas ordenanzas municipales y a las autorizaciones que previamente deben otorgar en ciertos casos las autoridades sanitarias u otras que contemplen las leyes. Sin embargo, las municipalidades podrn otorgar patentes provisorias, en cuyo caso los establecimientos podrn funcionar de inmediato. Estos contribuyentes tendrn el

plazo de un ao para cumplir con las exigencias que las disposiciones legales determinen. Si no lo hicieren, la municipalidad podr decretar la clausura del establecimiento. Para otorgar este tipo de patentes, se exigir slo la comprobacin de requisitos de orden sanitario y de emplazamiento segn las normas sobre zonificacin del Plan Regulador. Es decir, toda persona que desee iniciar una actividad debe ir a la municipalidad a solicitar una patente. Cuando se solicita esta patente la municipalidad estar obligada a otorgarla en forma inmediata una vez que el contribuyente hubiera acompaado los permisos requeridos o la municipalidad hubiere verificado por otros medios el cumplimiento de los requisitos tanto de orden sanitario como de emplazamiento segn las normas de zonificacin del plan regulador. O sea, una cosa es que se otorgue la patente y se den todas las facilidades para que el contribuyente despus acompae los antecedentes que se necesiten para desarrollar esa actividad; y otra es que se permita desarrollar una actividad en un lugar donde el plan regulador no lo permite. Esto puesto que se dar la patente a penas se verifique los requisitos de orden sanitario y que la actividad es posible desarrollarla en el lugar en que se pretende. Ejemplo: si se desea instalar un restaurante a la orilla del ro bio-bio en el sector de recodo, habr que ver que prescribe el plan regulador de San Pedro respecto del uso del suelo de ese sector. Si lo permite el sector, la municipalidad est prcticamente obligada a otorgar la autorizacin de forma expedita. As con la finalidad de financiar los gastos municipales y obtener como contrapartida el permiso de desarrollar una actividad, se controla indirectamente que no se desarrollen actividades al margen de la planificacin. Qu ocurre si irregularmente se intenta obtener la patente para desarrollar una actividad no permitida por el plan en el sector en que se pretende instalar? Habr que estarse a lo que seala el artculo 58 de la LGUC, que seala El otorgamiento de patentes que vulneren el uso del suelo establecido en la planificacin urbana acarrear la caducidad automtica de stas, y ser causal de destitucin del funcionario o autoridad municipal que las hubiere otorgado. Esta es una muy buena forma de controlar la actividad de las empresas. Desde luego no se puede controlar las actividades ilcitas, pero son las menores. Esta norma se ha ido debilitando con la incorporacin de las micro-empresas familiares y con la modificacin del artculo 62 inciso 1 de la Ley de Rentas Municipales. La ley 19749 incorpor en el ao 2001 una primera modificacin al artculo 26 y al artculo 62, estableciendo que Las limitaciones y autorizaciones no se aplicarn a la microempresa familiar, agregando que la microempresa familiar puede desarrollar cualquier actividad que sea lcita en la medida que no sean peligrosas, contaminantes o molestas. Es decir, pueden desarrollar cualquier actividad lcita aunque el plan regulador no la admita en un determinado sector. En este caso se valora ms el emprendimiento que el respeto por las normas urbansticas. Por ello, si al lado de la casa de una persona se instala una microempresa familiar como un taller que repara neumticos para taxibuses las 24 horas del da generando ruidos molestos, y el propietario de la casa reclama fundndose en que el plan regulador no permite el desarrollo de tal actividad, le dirn que dichas reglas no son aplicables y, por ende, no obligatorias para los propietarios del taller, puesto que se trata de una microempresa familiar. Esto porque se protege el emprendimiento, basado en la idea de que son las PYMES y las microempresas las que mayores fuentes laborales generan en Chile. Cules son los microempresarios familiares?

Los que estn definidos en el artculo 26 y cumplen los requisitos establecidos en esta norma y en el reglamento, estos son los siguientes: 1.- Deben desarrollar la actividad en su casa habitacin, no necesariamente en la misma casa, sino que, por ejemplo, en un galpn o anexo a la casa habitacin o dems espacios del inmueble tales como el jardn o el antejardn. 2.- No debe tener ms de 5 trabajadores externos a la familia, es decir, personas que no tienen domicilio en la casa familiar, independiente de las relaciones de familia; y aquellas que teniendo domicilio en ella no tienen un vnculo de parentesco con el legtimo ocupante. 3.- Que los activos productivos de la microempresa familiar, sin considerar el valor del inmueble en que funciona, no excedan las 1000 UF. Los activos productivos, son los bienes que utiliza el microempresario en y para la produccin de bienes o servicios, tales como las instalaciones, herramientas, materias primas e insumos. Si se cumplen estos requisitos se puede desarrollar cualquier actividad econmica con exclusin de las peligrosas, contaminantes o molestas. Entonces, Quines pueden desarrollar actividades econmicas sin respetar el plan? Los microempresarios familiares. Una segunda excepcin que tiene ms justificacin que la anterior, es la que se produce respecto de las actividades econmicas cuando hay un cambio en el plan regulador. El artculo 62 inciso segundo de la LGUC, se refiere a las industrias mal ubicadas, fenmeno que se produce cuando hay, justamente, un cambio en el plan regulador de modo que una actividad que era permitida, deja de serlo luego de dicho cambio. Frente a esto la legislacin no dice prcticamente nada: no dice que pueden seguir funcionando, pero tampoco que no pueden seguir funcionando. Lo nico que seala es que hay una facultad de la municipalidad para trasladar dichas actividades, cuando provocan ciertos efectos negativos en el vecindario, es decir, causen ciertas molestias o daos al vecindario. Si hay un cambio de uso de suelo resultante de una modificacin en el plan, la industria puede seguir funcionando, cuestin que se deduce ya del inciso segundo del artculo 62, ya de las normas generales segn las cuales cuando se tiene un derecho adquirido, como ocurre si cuando se inici la actividad el plan permita el desarrollo de esta por lo que si luego, por una modificacin de dicho instrumento se prohbe, esta prohibicin afectar a los quienes en el futuro deseen desarrollar alguna actividad prohibida en dicha zona, no a quines ya la estaban desarrollando al momento de la modificacin. De lo anterior resulta que a las actividades mal ubicadas se les debe seguir otorgando patente municipal para que puedan funcionar. Qu pasa si el estado se aburre de esta situacin y unido a que petrox solo genera prdidas para el estado, decide vender la refinera a privados? A quines la compren Les afectar una hipottica modificacin anterior que prohiba el desarrollo de actividades como la de petrox? En este caso petrox tena un derecho adquirido consistente en que poda seguir desarrollando sus actividades puesto que al momento de su instalacin en el lugar dicha actividad estaba admitida por el plan regulador. Pareciera lgico que se est protegiendo transitoriamente los derechos adquiridos. Pero el que la compre tendr que regirse por la norma del artculo 58 de la LGUC, segn el cual el otorgamiento de las patentes debe ser concordante con el uso del suelo. El comprador no tendra un derecho adquirido sino solo una mera expectativa que deber adecuarla a la planificacin existente, y el artculo 26 dice que la patente debe

darse respetando las normas de zonificacin. Por lo anterior, quien adquiera una industria que se encuentre en esta situacin, tendr que adaptarse a las normas vigentes. Lo anterior lo deca en forma ms o menos clara el artculo 62 pero antes de la modificacin de la ley 19744, que le incorpor la segunda parte al artculo 62, que dice el congelamiento no afectar a los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarn afectos a dicho congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aqullas que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto. El texto primitivo del artculo 62 deca que los terrenos cuyo uso no se conformare con los instrumentos de planificacin territorial se entendern congelados. En consecuencia, no podr aumentarse en ellos el volumen de construccin existente para dicho uso, ni otorgarse patente al nuevo propietario o arrendatario. En este caso estaba claro que al antiguo propietario si se le deba otorgar patente, puesto que tena un derecho adquirido consistente en poder seguir desarrollando la actividad en el terreno, pero el nuevo propietario, segn esta norma, no se le deba otorgar patente, puesto que no tiene ningn derecho adquirido. El ao 2001 se derog esta parte del artculo y se reemplazo. La pregunta que hay que formularse entonces es, Qu consecuencias se derivan del hecho de que se haya derogado esta frase que sealaba que no deba otorgarse patente al nuevo propietario o arrendatario?, o no produce consecuencias? El supuesto es que se tiene una industria en un determinado sector. Se efecta un cambio de plan, segn el cual en el sector en donde est emplazada la industria no se podr desarrollar actividades industriales a futuro. Con el artculo anterior la industria poda seguir funcionando en la medida que no cambiara de propietario. Bajo la nueva redaccin del artculo Puede seguir funcionando la industria si esta cambia de propietario? Antes este problema estaba expresamente solucionado. Podra pensarse, si se parte de los principios generales, que la respuesta es una sola. Quien quiera adquirir, lo primero que tendr que tener en cuenta es qu permite construir el plan. Qu dice el plan? Hay limitaciones en cuanto al uso del suelo? Esto puesto que si el plan no permite el desarrollo de la actividad propia de la industria, cuando se solicite la patente esta no ser otorgada ya que el artculo 58 de la LGUC, lo prohbe. Esto, que parece lgico, contralora ha dicho que no es as, porque la restriccin que exista en el artculo 62 inciso primero en cuanto a prohibir el otorgamiento de patente a un nuevo propietario o arrendatario fue derogada el ao 2001, de manera que, segn contralora, ya no existe esta restriccin. Al no existir, esta empresa puede seguir funcionando para siempre, independiente de que cambie de propietario. Lamentablemente las municipalidades tienen que seguir las instrucciones de contralora. Si este rgano dice lo anterior, mientras no cambie de criterio habr que aplicarlo. Esta interpretacin implica que a dicha empresa no se podra sacar nunca del lugar. Pero lo correcto sera seguir la interpretacin acorde a la teora de los derechos adquiridos, de modo que si cambia de propietario la industria, no se le otorgue a los nuevos dueos patente para seguir funcionando. De seguir el planteamiento de contralora pierden sentido las modificaciones que se le hacen al plan regulador. Por lo dems se produce una situacin desequilibrada entre los que ya desarrollaban actividades y los que quieran llegar a desarrollar dichas actividades al sector. Los primeros tendrn una especie de monopolio para desarrollar la actividad afecta a la

prohibicin. Esto se ha dado, por ejemplo, respecto de ciertos restaurantes en contra de los cuales los vecinos han reclamado y se han cambiado las normas de uso de suelo. Con posterioridad a dicho cambio, personas incautas, viendo lo bien que le va a dicho restaurante compran casas aledaas para instalarse ellos con un local de la misma especie. Pero como est prohibido dicho uso de suelo, y al no tener ningn derecho adquirido, no le dan la patente para poder desarrollar la actividad. La nica alternativa que tendra, segn la interpretacin que ha dado contralora, es comprar el restaurante que estaba funcionado en el lugar desde antes de la modificacin al plan regulador, que prohibi el desarrollo de actividades de ese tipo en dicho sector. Estas son las dos excepciones al principio segn el cual la patente es un muy buen mecanismo para controlar el uso del suelo. Cul es el segundo mecanismo para controlar que el uso del suelo sea conforme al plan? El otorgamiento del Permiso de Construccin. Est regulado en los artculos 116 y siguientes de la LGUC. El sector de la construccin se encuentra sometido a una fuerte fiscalizacin. Ninguna obra se puede llevar a cabo sin que previamente se autorice su construccin. Asimismo, ninguna obra se puede utilizar mientras no se certifique que fue construida de conformidad a las normas. Esto no se observa en otro tipo de actividades econmicas pero se justifica plenamente, puesto que cuando se construye, por ejemplo, el Mall de Castro, aun cuando haya un sin nmero de ordenes de paralizacin de faenas, es difcil, deshacer lo que ya se ha hecho. As la nica forma de evitar tales problemas, es obligar a que antes de construir deba recurrirse a la direccin de obras y solicitar un permiso de construccin. Esto es lo que dice el artculo 116 inciso 1 La construccin, reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras Municipales, a peticin del propietario, con las excepciones que seale la Ordenanza General. Por qu se requiere permiso incluso para demoler? Porque de alguna forma habr que verificar que lo que se demuele no est protegido, por nuestro ordenamiento jurdico, que no sea, por ejemplo, un monumento nacional, etc. La regla general es que siempre que se quiera construir un edificio, previo al inicio de las obras, se debe recurrir a la municipalidad para que autorice dicha construccin. La municipalidad autorizar en la medida que el director de obras compruebe que lo que se pretende construir se ajusta a la normativa urbanstica. El tema de los permisos da mucho que hablar, puesto que el sector de la construccin es uno de los ms dinmicos de la economa y repercute directamente en los ingresos de las municipalidades. Por lo tanto, las municipalidades, al igual que lo que sucede con las patentes, reciben ingresos por los permisos de construccin. Lo anterior se debe a varias razones: La primera es que los permisos estn afectos al pago de un derecho. En segundo lugar, porque los permisos de construccin se traducen en obras y estas obras generan empleo contribuyendo al dinamismo de la economa comunal, por ejemplo, reactivando el comercio.

En tercer lugar, porque una vez que se construye aumenta el valor del inmueble, lo que repercute en el avalo fiscal que es la base sobre la cual se calculan las contribuciones de bienes races, impuesto que va a beneficio de las municipalidades. As por ejemplo, si se construye un edificio donde antes haba un rol de avalo que incluso poda estar exento del pago del impuesto, luego de la construccin hay 100 departamentos que luego de un tiempo estarn afectos al impuesto territorial que va a beneficio municipal. Por lo anterior, es importante para la municipalidad controlar la construccin. Pero en el caso de los permisos de construccin hay un control directo, a diferencia de lo que ocurre con la patente, puesto que hay una norma expresa que le dice al propietario que antes de construir, o de inaugurar el proyecto, debe pedir el permiso respectivo a la municipalidad, porque si no cuenta con l no podr hacer absolutamente nada. Si lo hace el artculo 146 de la LGUC, dice que el director puede paralizar las obras. Cundo se requiere este permiso de construccin? Si se observa el artculo 116 de la LGUC seala que La construccin, reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de urbanizacin de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn permiso de la Direccin de Obras Municipales, a peticin del propietario, con las excepciones que seale la Ordenanza General. Se refiere este artculo a la construccin de edificios. Pero, Cules son estos edificios? La idea de edificio es ms o menos clara, pero se confunde o complica el panorama cuando se analiza lo que la OGUC establece como tal. Se suele asociar la idea de edificio a un inmueble que tiene varios pisos, pero la definicin de la OGUC dice que edificio es toda edificacin compuesta por uno o ms recintos, cualquiera sea su destino. Pero esta norma no dice nada. Habr que analizar que es lo que es recinto para poder completar la definicin y llegar a la conclusin de que esta es sumamente amplia. Segn el artculo 1.1.2 de la OGUC, recinto es un espacio abierto o cerrado destinado a una o varias actividades. Si se ensamblan los dos conceptos se podra decir que edificio es una obra material inmueble (porque adhiere permanentemente a la tierra, se forma por una accesin de mueble a inmueble) abierta o cerrada destinada a una o ms actividades. Con esta definicin todo o prcticamente todo puede ser considerado edificio. Si todo es considerado edificio, todo estar afecto a permiso de construccin. El profesor no comparte esta idea, porque la OGUC, podr reglamentar la LGUC pero no podr alterar el principio de que las cosas son lo que son y no lo que dicen ser. As por ejemplo, un letrero publicitario de proporciones Ser un edificio? No porque no es un espacio abierto o cerrado donde se puede desarrollar una actividad. Este letrero que es slido, que no tiene un espacio para desarrollar una actividad no cumple con la condicin de ser recinto y como la definicin parte de la base que un edificio est compuesto por un recinto, no ser un edificio. Podr ser una construccin en el sentido de que es algo inmueble, pero no un edificio. Pero Una cancha de ftbol o una multicancha ser un edificio? En este caso habr un espacio en que se puede desarrollar una actividad pero es totalmente abierto, a lo ms tendr una malla perimetral, esto le dar el carcter de edificio? Si se analizan las condiciones de la definicin, cumple con las condiciones para ser tal, pero la lgica dice otra cosa. De ser edificio, si anlogamente se decide pavimentar el patio de una casa se tendra que pedir permiso de construccin porque se daran las condiciones de la definicin de edificio. Se llegara a esta forma a un absurdo.

Otro caso sera si se construye un cierro, habr un espacio en su interior donde se podr desarrollar una actividad, por lo que podra pensarse que es un edificio. Pero el artculo 5.1.2 de la OGUC seala El permiso no ser necesario cuando se trate de: 3. Cierros interiores. Luego, a contrario censu, los cierros exteriores si requieren de permiso en la medida de que sean edificios. Por ello, la parte interesada en construirlos alegar que dichos cierros no pueden ser considerados edificios. La norma del artculo 5.1.2 seala tambin que no es necesario el permiso cuando se quiera construir una piscina, siempre que estn a ms de 1.5 metros del deslinde con predios vecinos. Cuando se habla de piscinas se entiende aquellas que son un inmueble que requiere construccin. La ley no distingue, siempre que estn a ms de 1,5 metros no requiere permiso. No dice piscinas descubiertas o al aire libre. Por lo que cualquiera que sea el tipo de la piscina privada no requerir permiso si est a ms de 1.5 metros del deslinde. Pero la piscina empotrada o armable no es un edificio, pero si es un espacio abierto en que se puede desarrollar una actividad. Por lo anterior, el primer resguardo que hay que tener cunado se estudia el permiso de construccin es determinar si conceptualmente se est o no en presencia de un edificio. La regla general es que siendo el concepto de edificio de la OGUC tan amplio, habr que partir del principio de que la obtencin del permiso de construccin es necesaria para toda construccin inmueble que se desarrolle en la comuna. Ntese que se habla de comuna y no de suelo urbano. Esto porque el artculo 116 en su inciso 1, indica que las obras, sean urbanas o rurales, requerir el permiso de construccin. Ya sabemos que en el sector no urbano en principio no se puede construir y que la excepcin est dada por el artculo 55 de la LGUC. Pero una cosa es que se pueda construir y otra es que lo que efectivamente se construya est liberada del permiso de construccin. As por ejemplo, la casa del propietario, o de sus trabajadores, las construcciones necesarias para la explotacin agrcola del inmueble, es decir, todas las obras que excepcionalmente se pueden levantar en el suelo no urbano, requerirn siempre del permiso de construccin. La obligacin de solicitar permiso de construccin afecta al propietario del edificio, sea este una persona natural o jurdica de derecho pblico o de derecho privado. El inciso 2 del artculo 116 dice que Debern cumplir con esta obligacin las urbanizaciones y construcciones fiscales, semifiscales, de corporaciones o empresas autnomas del Estado y de las Fuerzas Armadas, de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica y de Gendarmera de Chile. Es decir, todos deben cumplir con la obligacin de pedir el permiso. Sin embargo, hay que advertir que no es necesario acreditar la calidad de propietario. Basta con una declaracin jurada en tal sentido. Incluso la OGUC permite al promitente comprador de un terreno solicitar el permiso, bajo la condicin que en definitiva celebre el contrato de promesa. Esto debe saberse porque por nuestro sistema registral sabemos que no siempre se puede acreditar la calidad de propietario. Esto porque puede que no se tenga ttulo, que sea solo copropietario, puede que los ttulos tengan imperfecciones; y lo ms frecuente, puede que los deslindes y las dimensiones del terreno no coincidan exactamente con lo que se encuentra en posesin y respecto de lo cual se pretenda edificar. Los problemas nacern cuando el vecino se entera que el de al lado quiere construir, o bien, se da cuenta que ste se pas 10 o 20 cm del deslinde por lo que ir a la direccin de obras y pedir explicaciones de por qu se autoriz la construccin sobre parte de un terreno que no es de quin construye. En la direccin de obras probablemente le contestarn que recurra a los medios ordinarios para reclamar el respeto de sus derechos, puesto que este rgano municipal no tiene competencia para pronunciarse sobre los ttulos de dominio.

En relacin a lo anterior el artculo 1.2.2 de la OGUC seala que Para acreditar la calidad de propietario bastar que ste presente una declaracin jurada en que, bajo su exclusiva responsabilidad e individualizndose con su nombre y cdula de identidad o Rol Unico Tributario, declare ser titular del dominio del predio en que se emplazar el proyecto, indicando su direccin, su rol de avalo y la foja, nmero y el ao de su inscripcin en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races respectivo. En el evento que el propietario sea una persona jurdica, se deber mencionar tambin la personera del representante legal, indicando el instrumento reducido a escritura pblica en que sta consta. Agrega que No corresponder al Director de Obras Municipales ni al Revisor Independiente ni al Revisor de Clculo Estructural estudiar los ttulos de dominio de la propiedad. Por ello si una persona se percata de que su vecino est construyendo y que con dicha construccin afecta su terreno tendr que accionar. La accin que convendr ejercer, a contrario de lo que el estudiante de derecho sin mayor criterio cree, no es la reivindicatoria. Si bien puede ejercerse, suele evitarse porque implica iniciar un juicio ordinario por lo que se obtendr una decisin muy tardamente. Por ello, convendr deducir un recurso de proteccin siempre que los hechos estn claros, puesto que si la otra parte contradice los hechos sealando que est construyendo dentro de su terreno y de conformidad a lo que dicen los ttulos, lo ms probable es que la corte diga que la cuestin no se puede resolver por la va del recurso de proteccin. Podr intentarse tambin una accin posesoria, especficamente la del artculo 921 del Cdigo Civil, que autoriza a interponer la accin y a pedir que se paralice inmediatamente la construccin mientras no se resuelva quin es el propietario del suelo sobre el cual esta se erige. Para la direccin de obras no tiene ninguna importancia quien es el propietario. No puede exigir dicha entidad, que se le acredite que quin solicita el permiso es propietario, sino que basta con que el solicitante se de por tal presentando una declaracin jurada en tal sentido. Claramente si dicha declaracin se hace en forma maliciosa, su autor se expondr a alguna sancin. Pero desde el punto de vista de la solicitud del permiso de construccin la Direccin de Obras no puede exigir que se acredite el dominio, ni por donde van los deslindes. En resumen, la regla general es que siempre se requiere de permiso de construccin. Sin embargo, hay algunas excepciones que deben considerarse. La primera de ellas consiste en que no requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el estado. La infraestructura se estudi como uso de suelo, se vio que el artculo 2.1.9 de la OGUC distingua entre infraestructura de transporte, energtica y sanitaria. As, cuando el estado decide construir un puerto, un aeropuerto o un camino, no necesita el permiso de construccin. Pero lo cierto es que el estado casi nunca construye dichas infraestructuras porque para ello entrega concesiones, de modo que se construye para el estado, porque en definitiva esas obras pasan a dominio estatal cuando se cumple el plazo de la concesin. La contralora ha dicho que esta ltima circunstancia vlida que queden liberadas de la obligacin de solicitar permiso por lo establecido en el inciso 3 del artculo 116 que consagra lo que se viene diciendo, esto es que No requerirn permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras urbanas o rurales de carcter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General. No es lo mismo que decir que las obras fiscales, como un hospital o una escuela, no requieren de permiso de construccin, puesto que no son infraestructura. As el inciso 2 de este mismo artculo seala que tambin requieren el permiso.

La otra excepcin la establece el inciso 4 del artculo 116, al sealar que las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas, las de carcter policial de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pblica y las de carcter penitenciario destinadas a sus fines propios, sean urbanas o rurales, no requerirn de los permisos a que se refiere el inciso primero de este artculo ni estarn sometidas a inspecciones o recepciones de ningn tipo por las Direcciones de Obras Municipales mientras tengan este carcter. Esto por razones de seguridad, ya que no es conveniente que se pida permiso, puesto que por lo general no se dar, ya que la poblacin se opondr. Pero en realidad esta no es la razn de fondo, sino que la razn es que si se solicitara el permiso se tendran que presentar los antecedentes a la direccin de obras, los que quedan registrados y a disposicin de cualquier persona, de modo que, por ejemplo, un condenado a cadena perpetua podra oficiar a la direccin de obras, en virtud de la ley de transparencia, para que le facilite los planos de la crcel en que est encerrado. Esto parece ridculo pero se puede dar, por eso se estableci esta norma. Pero las obras que se exceptan deben estar destinadas a sus fines propios. Es decir, no es toda obra de las instituciones mencionadas, sino que son las obras que se encuentren en los recintos que tengan este carcter. As por ejemplo, carabineros tiene en Barros Arana tiene unos bloques de edificios para el personal que llega permanentemente a Concepcin. Estos edificios estn destinados a dar habitacin a su personal pero que estn dentro de la ciudad, por lo que se rige por las normas generales. Si estos mismos edificios se construyeren por Carabineros en su recinto que tiene en Lomas Verdes, al estar dentro de este no requeriran de permiso de construccin. Ejemplo: En Via del Mar la Armada construy un hotel en la ciudad. Cuando le fueron a pedir los permisos, los oficiales alegaron que ellos estaban amparados por el inciso 3 del artculo 116 LGUC por lo que no requeran de permiso de construccin. Por ello, se le solicit a Contralora que aclarara el punto y contralora dijo que no se requera el permiso de construccin solo si se edificaba dentro de los recintos propios de dichas instituciones, por lo que la Armada tuvo que pedir el permiso correspondiente. A quin se le solicita el permiso? A la direccin de obras municipales. Especficamente, la norma seala que es el director de obras municipales el que conceder el permiso o autorizacin requerida si el proyecto cumple con las normas urbansticas, previo paga de los derechos que procedan. Esto ltimo es lo que le interesa a la municipalidad. Para ello fiscaliza, puesto que necesita saber si se han pagado todos los permisos de construccin. Si se analiza la redaccin de la norma se ver que utiliza el vocablo conceder, no dice podr conceder. Esto implica que es una obligacin para el director de obras conceder el permiso si se cumplen las condiciones que establece la norma. Las condiciones son que se cumpla con las normas urbansticas y que se paguen los derechos municipales. No es facultativa, ni discrecional la concesin del permiso. Esto significa que ni el director de obras, ni la municipalidad, ni la comunidad pueden pronunciarse sobre la conveniencia o inconveniencia del proyecto. Esto distingue a nuestro ordenamiento jurdico del de otros pases, en que es el concejo o el ayuntamiento o el rgano de la ciudad pertinente, el que evala y negocia el proyecto. As si un particular quiere construir en un terreno de la comuna, dicho rgano ver que gana la ciudad y la comunidad con dicha construccin y en virtud de eso se otorgar o no el permiso. Aqu en Chile se trata de proteger a los privados frente a posibles arbitrariedades de dichos rganos. As en el sistema chileno no hay ninguna posibilidad de que el Director de Obras, aunque tenga distintas razones, se niegue al otorgamiento de un permiso cuando el plan regulador lo autoriza y se ha pagado el correspondiente derecho.

(BUSCAR PROBLEMA RELATIVO AL PROYECTO INMOBILIARIO PORTEZUELO QUE SE PRETENDE DESARROLLAR EN EL BARRIO LO CURRO DE VITACURA: En este caso hay una polmica entre la empresa que desarrollar este proyecto y la junta de vecinos del sector que se opone. Entre ambas partes est el Director de Obras y el Alcalde de Vitacura. Este ltimo seala que no se autorizar un proyecto que vaya en contra del espritu del plan regulador. Pero hay que ser cuidadoso porque los Alcaldes no tienen injerencia en la aprobacin del permiso de construccin. La norma sindica al Director de Obras como la autoridad competente. En segundo lugar, esta autoridad no tiene ningn margen de discrecionalidad, puesto que solo tiene que analizar si cuadra el proyecto con lo que dice el plan regulador sobre el particular. Puede que se presente una duda en cuanto a la interpretacin que deba darse a una norma de este instrumento de planificacin, pero para est la memoria explicativa la que seala que es lo que en realidad se quiso decir con una determinada norma. En segundo lugar, quien debe interpretar las normas del plan, segn el artculo 4 de la LGUC, es la SEREMINVU.) En Talcahuano, a principio de los 90, se present por una constructora importante un proyecto para construir un nuevo barrio. La Directora de Obras se neg a autorizar la construccin porque iba el proyecto aumentara la densidad poblacional y las vas de acceso, a su juicio, eran incapaces de soportar el nuevo flujo vehicular y peatonal. Adems para que se realizaran las obras se tena que rellenar, lo que podra causar inundaciones en los sectores aledaos. Por estas razones, la Directora rechaz el permiso. La inmobiliaria recurri de proteccin y la Corte fall que la Directora no tena facultades para evaluar la conveniencia o inconveniencia de las obras, sino que solo deba constatar que el proyecto cumpliera con las normas urbansticas, porque la norma es bien clara al sealar que el director de obras conceder el permiso. Este fallo fue confirmado por la Corte Suprema. La nica excepcin a esta norma est en la denominada Ley Lorca. Esta ley es del ao 56 o 58, que se aplica solo en parte de la comuna de Via del Mar que va entre la lnea frrea hasta la lnea de costa. Esta ley obliga a que todo proyecto inmobiliario deba ser previamente aprobado por el consejo municipal. Este es un ejemplo de que quizs no es tan malo entregar a los consejos la autorizacin de los permisos, porque si hay una ciudad bien concebida y bella es Via del Mar. El artculo 116 de la LGUC, seala que el director de obras municipales conceder el permiso de construccin si el proyecto cumple con las normas urbansticas. La ley se preocupa de sealar que se entender, para estos efectos, por normas urbansticas. El inciso 6 seala que Se entender por normas urbansticas aquellas contenidas en esta ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificacin territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupacin de suelo o de los pisos superiores, superficie predial mnima, alturas mximas de edificacin, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades mximas, estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pblica y reas de riesgo o de proteccin. Esta norma tiene una historia bastante larga. Se estableci para delimitar la responsabilidad del Director de Obras. Si se analiza la historia de la ley se caer en la cuenta de que hubo muchos intereses en juego a partir de un fallo del Tribunal Constitucional que declaro contrario a la constitucin una modificacin al registro de

revisores independientes que origin una revisin al Decreto Supremo que regulaba esta materia, a partir de esto se realiz una modificacin a la ley, y en esta se estableci que si el Director de Obras tiene la responsabilidad de revisar que todas las obras cumplan con toda las normas del ordenamiento, se le estar recargando demasiado su trabajo y una gran inseguridad para que se pronuncie, porque como muchas veces las obras generan problemas para la comunidad, se trata de buscar qu norma se incumple para echar abajo los proyectos, por lo que cuando son rechazados se sindica al Director como el responsable de tal decisin. Entonces, con el objetivo de resguardar las responsabilidades de los directores de obras se seal que concedern el permiso si el proyecto est de acuerdo con las normas urbansticas, y para estos efectos se entender por normas urbansticas las que seala el inciso 6 del artculo 116. De esta forma se otorga seguridad de lo que deba hacer el Director y hasta donde iba a responder por sus funciones. Hay un montn de otras cosas que podrn ser objeto del proyecto dentro de las cuales, la ms importante, es la que tiene que ver con los aspectos tcnicos, es decir, con determinar si esa obra cumple con los estndares de la respectiva ciencia o arte para que se pueda sostener por si misma, por ejemplo, en caso de terremoto. Este tema ha generado una serie de repercusiones luego del terremoto del ao 2010, en lo que dice relacin con la responsabilidad de los que intervinieron en la construccin de edificios que se derrumbaron. Estos cuestionamientos se hacen tambin cuando ocurren incendios catastrficos. Por ejemplo, si hay un incendio en un recinto de entretencin, y mueren personas por no haber vas de escape adecuadas, puede alegarse que la OGUC contempla la existencia de puertas de emergencia. En este sentido podra cuestionarse cmo se entreg permiso de construccin a una obra que no cumpla con tal norma de la OGUC. Ante una acusacin de esta naturaleza, lo que dir el Director de Obras es que no est dentro de su competencia analizar si se cumplen con dichos aspectos tcnicos. Lo que a l le corresponde analizar al momento de otorgar el permiso, es el cumplimiento de las normas urbansticas aplicables al proyecto, indicadas en el artculo 116 de la LGUC. Lo dems corresponde a los tcnicos que ejecutaron la obra. Lo que si hay que considerar es que la Ley establece que respecto de dichos aspectos, el artculo 116 bis A), exige que los proyectos de los edificios de uso pblico deben ser revisados, adems del ingeniero calculista, por un revisor del clculo estructural de dicho proyecto. Esto significa lo siguiente: El proyecto normalmente est diseado por un arquitecto, pero en la parte correspondiente a la ingeniera debe ser revisado por un ingeniero calculista. As por ejemplo, en el caso Alto Ro, el ingeniero calculista fue el nico condenado ya que segn los jueces no hizo diligentemente su trabajo, puesto que cuando se dise el proyecto del edificio deba someterlo a una serie de clculos para determinar si cumpla con la norma antissmica, cuyo objetivo es que ante un terremoto un edificio no se caiga. En definitiva se le condeno porque de haber hecho bien su trabajo, el edificio no se habra cado. Pero puede que el haya hecho los clculos, pero el que ejecut la obra no los haya respetado. Para saber si hace bien su trabajo un ingeniero calculista, la ley obliga a que los proyectos de edificios de uso pblico y los dems que establezca la OGUC, sean revisados adems por un revisor externo, esto es, un experto en clculo registrado en el Ministerio de la Vivienda, que por lo dems son muy pocos en el pas, porque se exigen estudios de post-grado para poder inscribirse. Estos revisores ponen un sello que acredita que lo hecho por el ingeniero calculista de la obra est bien hecho. El Director de Obras no interviene en este asunto.

As el artculo 116 bis A) de la LGUC seala Los propietarios que soliciten un permiso de construccin para edificios de uso pblico y edificaciones que determine la Ordenanza General debern contratar la revisin del proyecto de clculo estructural respectivo por parte de un tercero independiente del profesional u oficina que lo haya realizado y que cuente con inscripcin en un registro que para estos efectos mantendr el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. El Ministerio podr encomendar dicho registro a la entidad denominada Instituto de la Construccin, cuya personalidad jurdica fuera concedida por decreto supremo N1.115, de 1996, del Ministerio de Justicia. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establecer el alcance, las condiciones, las diversidades geogrficas y los dems aspectos que debern contemplarse en la revisin del clculo estructural. El reglamento que se dice para regular el registro a que se refiere el inciso primero, establecer los requisitos de inscripcin, las causales de inhabilidad, de incompatibilidad, as como las de amonestacin, suspensin y eliminacin del mismo. Fuera de este revisor del clculo estructural la ley tambin establece la figura del revisor independiente en el artculo 116 bis. El revisor independiente, como su nombre lo indica, es un profesional que analiza el proyecto y determina que este cumple con la normativa urbanstica. Los propietarios que soliciten un permiso de edificacin podrn contratar un revisor independiente, persona natural o jurdica con inscripcin vigente en un registro que para estos efectos mantendr el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Sin embargo, la Ordenanza General podr determinar las edificaciones en que ser obligatoria la contratacin de un revisor independiente para los respectivos permisos de edificacin o de recepcin definitiva. El inciso segundo agrega que En el desempeo de sus funciones, los revisores independientes debern verificar que los proyectos de edificacin y las obras cumplan con las disposiciones legales y reglamentarias, y emitir los informes que se requieran para tales efectos, cuyo contenido determinar la Ordenanza General. Con todo, los revisores independientes no verificarn el clculo de estructuras. Este informe deber acompaarse al proyecto respectivo cuando sea presentado a la Direccin de Obras para obtener el permiso de construccin. Inicialmente la intervencin de este revisor independiente liberaba al Director de Obras de la revisin de alguna de las normas urbansticas. Cuando el Director tena el certificado de estos profesionales, que deca que la obra cumpla con las normas, solo tena que verificar el cumplimiento de las normas de uso de suelo, las de emplazamiento y la cesin. Como contrapartida este revisor era responsable de los errores en se incurriere en cuanto al cumplimiento de las normas urbansticas cuyo cumplimiento certificada, como tambin del pago de las multas que se cursaran por infraccin de la normativa urbanstica. Como consecuencia de esta responsabilidad que asuma el revisor independiente el plazo de que dispona el Director de Obras para pronunciarse respecto de los proyectos se reduca a la mitad. Normalmente tena 30 das para pronunciarse, pero como haba alguien que ya haba certificado el cumplimiento de las normas, se reduca a 15 das. Un tercer efecto era que el pago de los derechos municipales se reduca en un 30% si el proyecto era revisado por estos profesionales. Por esta razn a las municipalidades no les agradaba mucho esta norma. Actualmente la institucin de los revisores independientes ha dejado de operar porque intervenga o no intervenga el revisor independiente, el Director de Obras debe cumplir

con la misma tarea, esto es, revisar todas las normas urbansticas que estn definidas en el artculo 116 de la LGUC. La OGUC no obliga a la contratacin de este profesional auxiliar de la administracin. Sin embargo, si interviene el revisor, siempre se reducen en un 30% los derechos municipales que se pagan por concepto del permiso. Fueron estos profesionales los que se opusieron a una revisin del registro de revisores independientes que llevaba el Ministerio. Esta, finalmente, se revis por decreto supremo, ante lo cual alegaron porque se hacan ms estrictos los requisitos para ser revisor. Con su oposicin lograron que se presentara un requerimiento ante el Tribunal Constitucional para que se declarara contraria a la norma fundamental dicha modificacin, fundado en el hecho de que a travs de un Decreto Supremo se estaba regulando una actividad econmica cuestin que solo puede hacerse por ley. El Tribunal Constitucional acogi esta pretensin ante lo cual el Gobierno de aquel entonces determin que como el registro era inconstitucional era mejor derogarlo para evitar problemas. As se derog este registro como revancha frente a la presentacin por parte de los revisores del requerimiento ante el Tribunal Constitucional. Al derogar el registro, los revisores dejaron de ser profesionales competentes para dichas labores, porque el artculo deca que son revisores independientes los profesionales que se encuentren inscritos en el registro, por lo que si el registro no exista, no existan revisores. Ante lo anterior, surgieron problemas, por lo que hubo que dictar la ley que ampli la responsabilidad del Director de Obras, pero de paso quedaron los revisores sin posibilidad de actuar en la revisin de los proyectos, porque la ventaja era que al contratar el revisor independiente se aceleraba la tramitacin en la direccin de obras ya que el plazo para la concesin del permiso se reduca a la mitad, adems el director haca de por si ms rpido el trabajo ya que la certificacin del revisor lo exima de responsabilidad respecto a las normas cuyo cumplimiento acreditaba dicho profesional. Ahora como el Director tiene que revisar de todas maneras el proyecto, no es conveniente contratar al revisor independiente, porque la tramitacin no se acelera. Cmo se tramita el permiso de edificacin? Esto se encuentra regulado en los artculos 1.4.1 y siguientes de la OGUC. Al respecto interesa destacar lo siguiente: 1 El proyecto es presentado en la Direccin de Obras de la Municipalidad que corresponda al lugar donde se pretenda construir. El Director competente es aquel que tenga jurisdiccin en el lugar donde se va a construir. 2 Se presenta en una carpeta, con los antecedentes tcnicos y a travs de un formulario nico nacional, que se puede obtener de la pgina web del MINVU. La carpeta puede ser ms o menos compleja dependiendo del proyecto de que se trate. En ella van los planos, los antecedentes tcnicos, la patente provisional, etc. Puede ser una carpeta muy grande, compuesta por cajas de documentos. 3 Los planos van a ser ms o menos complejos dependiendo de la envergadura del proyecto. Habr planos de cada piso, de las instalaciones, etc.

4 El formulario que se presenta se timbra con fecha y con un nmero que tiene importancia para los efectos de determinar las normas urbansticas aplicables al proyecto y que son las que se encontraban vigentes al da en que se presente. 5 El director de obras tiene 30 das hbiles administrativos para pronunciarse al respecto. Esto equivale aproximadamente a 45 das corridos. 6 Normalmente al da 45 llega una carta de observaciones que seala las cosas que faltan en el proyecto. La parte interesada dispone de 60 das hbiles para resolverlas. De esta, manera cuando han transcurrido cerca de 4 meses desde que se present el proyecto recin estn venciendo los plazos para pronunciarse. Puede ocurrir que en el intertanto el plan regulador haya sido modificado. Qu norma aplicar el Director en este caso? Pareciera que tendr que aplicar la que est vigente al da en que se pronuncia sobre el proyecto. Pero el que lo presenta dir que cuando elabor el proyecto lo hizo conforme a las normas vigentes con anterioridad a la modificacin, Por qu ahora tendr que adecuar el proyecto? Podra respondrsele diciendo que ya est vigente el nuevo plan por lo que hay que estarse a l. Ante esta situacin la OGUC opta por dar garantas a quien presenta el proyecto, por lo que seala expresamente que en estos casos se regir por las normas vigentes al tiempo en que se presenta el proyecto ante la Direccin para la obtencin del permiso. Sin embargo, esta norma general tiene 2 excepciones: 1.- Cuando el proyecto ha sido precedido de un anteproyecto. 2.- Cuando el municipio ha optado por la suspensin del otorgamiento de permisos de acuerdo a la facultad que le concede el artculo 117 de la LGUC. Estas dos excepciones tienen bastante aplicacin prctica.