EL ARRENDAMIENTO

1.- CONCEPTO Su definicin la encontramos en el Art. 1677 del Cdigo Civil, cuando nos dice: "Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien. En el contrato de arrendamiento de bienes, supone la entrega temporal de ciertos atributos del dominio de arrendador al arrendatario, a cambio de cierta renta convenida. 2.- ELEMENTOS ESENCIALES: a. Vienen a ser las partes que intervienen en el contrato (arrendador y arrendatario). El Arrendador que bsicamente es el propietario. El Arrendatario, que entra en posesin y disfruta de la cosa, temporalmente, pagando un alquiler. Los sujetos deben tener capacidad plena celebrar contratos o practicar actos jurdicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el Art. 140 del Cdigo Civil. Ms exactamente deben tener la capacidad de ejercicio establecida en el Art. 42 del acotado y quienes tengan la facultad respecto a los bienes que administran, conforme lo prev el Art. 1667 del mimo cuerpo de leyes. La mujer casada puede dar en arrendamiento sus bienes propios, pero no tiene facultad para hacer lo mismo respecto a los comunes, para requiere el consentimiento de ambos cnyuges, a tenor del Art. 315 del Cdigo Civil; sin embargo uno de los cnyuges asume la representacin y la direccin de la sociedad en los casos previstos en el Art. 294. El Art. 1669 del CC. prev que el condmino no puede arrendar la parte que le corresponde, por sin consentimiento de los dems y si lo hace el arrendamiento es vlido si los copropietarios los ratifican expresa o tcitamente. El Art. 491 del CC. establece que los bienes del patrimonio familiar slo pueden ser arrendados por situaciones de urgente necesidad y con autorizacin judicial. Por lo tanto, la ley establece que pueden dar en arrendamiento, aquellos que tengan la libre disposicin de los Bienes, es decir, el propietario, el administrador y el mandatario, que tengan la facultad de administracin, sin embargo, seala igualmente quienes no pueden tomar en arrendamiento, tal como se seala el Art. 1668 del CC. b. Los sujetos: c. El Precio: Denominado en el Cdigo Civil como la renta, tambin se le llama merced conductiva, canon o alquiler. Las reglas para el pago de la renta son: Segn lo estipulado en el contrato. Si no est especificado en el contrato, la renta se paga cada mes en el domicilio del Arrendatario. a. El Objeto: Que es la cesin del uso temporal del bien. El objeto del contrato de arrendamiento esta constituido por toda clase de bienes, muebles e inmuebles; los mismos que deben contener los siguientes requisitos: 1. Debe existir al tiempo de formalizarse el contrato.

2. El uso debe ser posible. 3. Debe ser de aquellos que se encuentren en el comercio de los hombres. 3.- IMPORTANCIA: En lneas generales sirva para satisfacer perentorias necesidades, como el de la habitacin y otras de urgente requerimiento. 4.- NATURALEZA JURDICA: La doctrina civilista y clsica, sostiene que el contrato de arrendamiento es un "Acto de Administracin" y no de disposicin, porque no constituye una enajenacin del dominio del bien, ni la concesin al conductor de un derecho real sobre ste, sino que tiende a la conservacin del patrimonio. Esta tendencia de la legislacin, ha reafirmado la opinin doctrinaria, cada vez poderosa, de que el arrendatario de un predio urbano, tiene actualmente un derecho real sobre el bien alquilado. 5.- CARACTERES JURDICOS: a. Vincula personas ya sea natural o jurdica, que manifiestan su voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente. b. Es individual: No depende de otro contrato, es autnomo. Puede haber convenciones accesorias como las clusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son independientes. c. Es principal: Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador como del arrendatario. El arrendador tiene la obligacin principal de mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado y el derecho de percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la obligacin de pagar el alquiler en los perodos convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien. d. Es de prestacin recprocas: e. Es oneroso: Porque existe contraprestacin. Se prev las consecuencias del contrato, tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de celebracin, pueden determinarse los beneficios que habr de producirle el contrato. f. Es conmutativo: Se va cumpliendo en funcin del tiempo y del pago de la renta en forma sucesiva continua y peridica. g. Es tpicamente de Tracto Sucesivo:

Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y posee el bien mueble o inmueble durante un determinado tiempo. La duracin del arrendamiento puede ser: 1. Determinada Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC 2. Indeterminada Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365 y 1690 del acotado). h. Es temporal: i. Es consensual:

Porque no se necesita documento alguno, basta el concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato de arrendamiento. Para su existencia es suficiente que ambas partes estn de acuerdo, den su consentimiento y aceptacin sobre el bien y el monto de la renta. Sin embargo, esto es inconveniente, porque la palabra no tiene ninguna seguridad y, por lo tanto, hay que celebrarlo en un documento, ya sea pblico o privado, para que las partes no se aprovechen de esa situacin. 6.- OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: 1. Efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y estado convenidos (Art. 1678 CC.) 2. El Art. 1680 del Cdigo Civil, seala otras obligaciones tales como: a. Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado el fin del arrendamiento. b. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

El arrendador tiene la obligacin de efectuar en la casa arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario. Las mejoras corrern a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de cuenta del arrendatario. El propietario o arrendador, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, responde no solamente por los vicios ocultos existentes al momento de la entrega, sino tambin de los que se manifiestan en el curso del arrendamiento. Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino tiene derecho a exigir la reduccin proporcional del alquiler en relacin al tiempo y a la parte que no ha usado segn el Art. 1640 del Cdigo Civil. Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la desocupacin total, procede al aviso de despedida y el inquilino tiene el derecho preferencial para volver a ocupar el predio (Art. 19 del CL. 21939, tambin aplicable slo en el caso de la Ley 26400)

1. Aunque el Cdigo civil no lo dice, podemos decir que otra obligacin del arrendador es defender el uso del bien arrendado por el arrendatario, contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algn derecho sobre l. La perturbacin por terceros debe ser de derecho, por que las de hecho, las puede repeler el propio arrendatario con acciones posesorias e interdctales. 7.- OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Estn contenidos en el Art. 1681 del Cdigo Civil. 1. A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, as como usarlo para el destino que se le concedi en el contrato o que pueda presumirse de las circunstancias. 2. A pagar puntualmente, el alquiler el contrato seala la tcnica del pago. A falta de convenio, se paga cada mes en el domicilio del arrendatario. 3. A pagar puntualmente, los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien. 4. A dar aviso al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien. 5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das. 6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley o al contrato. 7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres. 8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador. 9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin consentimiento escrito del arrendador. 10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario. 11. A cumplir sus dems obligaciones que se establezca la ley o el contrato. El Art. 1683 del Cdigo Civil, establece que el arrendatario es responsable de la prdida o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, an cuando deriven del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin, es decir, por causas no imputables al arrendatario. 8.- CESIN DE ARRENDAMIENTO La diferencia entre el subarrendamiento y la cesin del arrendamiento, esta en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesin del arrendamiento es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario. De conformidad con lo previsto en Art. 1696 la cesin de arrendamiento constituye la transmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin contractual. 9.- RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO Las causales de resolucin del contrato de arrendamiento se establecen en el Art. 1697 del Cdigo Civil y puede resolverse: 1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta quince das. Si el alquiler se conviene en periodos menores a un mes, basta que venzan tres perodos. 2. En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario necesit que hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3. Si el arrendatario da el bien destino diferente de aqul para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres. 4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito por el arrendador. 5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones. La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das. 10.- CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos: 1. Si vencido el plazo el sin que el arrendador solicite el bien ni el arrendador lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo contrato, sino que hay continuacin del arrendamiento, bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin (Art. 1700 del CC.) 2. Por concluirse el trmino fijado por las partes (Art. 1699) El aviso a que se refiere debe cursarse con no menor de dos meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo perodo si se trata de inmuebles y de no menos de un mes, en el caso de los bienes (Art. 1701). 3. En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, os periodos voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en forzosos, si la parte a la que concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento se concluir al finalizar los perodos forzosos a cada uno de los voluntarios. 4. Si en el contrato se establece que los perodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra aviso prescrito en el Art. 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los perodos forzosos. (Art. 1702). 5. Si el contrato de arrendamiento es de duracin indeterminada, se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (Art. 1703) 6. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tena (esta arrendando un bien ajeno) 7. Por Muerte Arrendatario. Si dentro de los 90 das del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Por muerte de arrendatario no concluye el contrato, si es que los herederos no manifiestan su voluntad de poner trmino al mismo. El arrendamiento se trasmite, es un contrato personal, pero no personalismo. 8. Por estar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad. 9. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algn albacea. 10. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo. 11. En caso de expropiacin. 11.- CONSIGNACIN DEL BIEN ARRENDADO En caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para devolver, si pone el bien a disposicin del arrendador y ste no puede o no quiere recibirlo, aquel podr consignarlo (Art. 1706 CC.) 12.- EFECTOS DE LA CONSIGNACIN

Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacin a la consignacin fuese declarada fundada (Art. 1707 CC.) 13.- TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder de siguiente modo (Art. 1708 CC.) 1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos sus derechos y obligaciones del arrendado. Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin. 2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. 3. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de buena fe. 14.- INDEMNIZACIN AL ARRENDATARIO Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el arrendador que obligado al pago de daos y perjuicios irrogados al arrendatario (Art. 1709) AUTORIZACIN PARA DESOCUPAR EL BIEN (Art. 1711 CC.) Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorizacin escrita del arrendador o, en su defecto de la autoridad respectiva. Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, ser responsable: 1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen despus de la desocupacin hasta que el arrendador tome posesin del bien. 2. De los daos y perjuicios correspondientes. 3. De que un tercero se introduzca en l. Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de Cdigo Civil (Art. 1712) 15.- EL SUBARRENDAMIENTO El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario para l. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una renta. En este caso hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue obligado en todas las formas frente al arrendador, pero as mismo hay otro contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamndose a ste arrendador. En cada caso hay vinculaciones propias. CONCEPTO: Segn el Art. 1692 del Cdigo Civil, el subarrendamiento es e arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador. Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario (Art. 1693)

Leer ms: http://www.monografias.com/trabajos42/contratos/contratos2.shtml#ixzz2fy81CElM

ORIENTACION DE LA REGULACION DEL ARRENDAMIENTO EN EL PERU

El arrendamiento, que en el rgimen anterior era conocido con el nombre de locacin-conduccin de cosas, ha sido motivo de frecuentes fricciones entre el propietario y el arrendatario. La excesiva proteccin que han dispersado al arrendatario las denominas leyes de emergencia ha conducido a una situacin que ha provocado un desaliento en la construccin de viviendas para el arrendamiento y ha agudizado el dficit de estas en el Per. El legislador ha sido consciente de que en el pas existe un considerable dficit entre el nmero de viviendas construidas y las necesarias para cubrir las necesidades de la poblacin y que no es posible en las condiciones actuales que el Estado asuma la tarea de corregir tal situacin. La regulacin del arrendamiento busca encontrar , pues, el equilibrio en los derechos del arrendatario y del propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad al inversionista para as desarrollar la industria de la construccin que con urgencia reclama el pas. En efectos, si como el arrendatario tiene el justo derecho al goce de la vivienda durante el plazo del contrato y a no ser perturbado por el arrendador , este a su vez debe percibir la renta convenida y, al vencimiento del plazo del contrato, debe obtener la pronta restitucin del bien. DEFINICION DEL ARRENDAMIENTO El artculo 1666 del Cdigo Civil Vigente seala que Por el arrendamiento se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Siguiendo el modelo de todos los contratos que regulan el Cdigo Civil, el articulo 1666 contiene la definicin del arrendamiento. Asimismo se debe sealar que el arrendamiento es un contrato consensual que se perfecciona con solo el acuerdo de voluntades, esto es, cuando el arrendador acuerda con el arrendatario cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de la renta que este debe abonar. Mediante este artculo se define el contrato, pero circunscribindolo a lo que antes se conoca como arrendamiento o locacin - conduccin de cosas. En efecto el Cdigo Civil de 1936 estableca en su artculo 1490 que: Por la locacinconduccin una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida. De esta definicin se puede extraer los siguientes elementos: A. La obligacin del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien. Este es el principal deber del arrendador, siendo su obligacin la de entregar el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos por ambas partes.

B. La obligacin del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida. Se trata de la prestacin de un servicio el cual debe ser remunerado de alguna forma convenida que no es nada ms que la llamada "RENTA". Esta puede consistir en una cantidad de dinero, la que la convierte en una obligacin de prestacin de bienes fungibles; o tambin puede ser de una parte de frutos o produccin del mismo bien lo que determinara que sea una obligacin de prestacin de bienes inciertos; tambin puede darse que se intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de pago, en cuyo caso sera una obligacin de prestacin de bienes ciertos o inciertos segn sea el caso. Se sabe que el arrendamiento debe usar personalmente y exclusivamente el bien arrendado. C La cesin temporal del uso de un bien. Se trata de la cesin del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por eso que prescribe el artculo 1667 el hecho de que puede dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra. La cesin debe ser temporal, ya que la separacin del dominio y el goce le quitaran todo sentido a la propiedad. La temporalidad est dada por la Ley. El plazo de los arrendamientos de duracin determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AOS, y cuando el bien pertenece a entidades pblicas o incapaces el plazo NO PUEDE SER MAYOR DE SEIS AOS. La Ley niega la eficacia a todo plazo o prrroga que sobre pase los ya sealados. Tambin puede ocurrir que se pacte que el arrendamiento sea de duracin indeterminada, cuyo caso podra decirse que el derecho de propiedad resultara exento de todo sentido porque queda desvinculado "perpetuamente" del uso. EL BIEN El bien en un sentido econmico es cualquier medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos y constituyen un objeto de la actividad econmica. Es este el que el motivo de varios contratos, sobre todo en el caso de arriendo. Puede ser objeto de la prestacin, materia de la obligacin que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es la esencia de este contrato, con la obligacin de devolver el bien al arrendador al vencimiento del plazo contractualmente establecido por el arrendatario. Los bienes consumibles podran ser parte de este contrato si estos serian materia de arriendo para uso. El bien que se d en arriendo debe estar determinado y especificado en el contrato, ya que sin una buena explicacin de este podra suceder una serie de problemas al momento de comenzar el plazo de arrendamiento. LA RENTA La renta es un conjunto de ingresos que se obtienen anualmente o segn se convenga de un contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los bancos se habla de renta en casos de cajas de seguridad y en las operaciones de leasing. En si la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona que las percibe.

Si todava el bien no ha sido entregado al arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la obligacin del arrendador en virtud del ttulo que le da el contrato de arrendamiento. La forma de pago es establecida por ambas partes, debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser por partes en cuotas peridicas, pago de una sola vez en un solo monto, por adelantado, o al final de celebrarse el contrato, eso depende mucho de las clusulas expresadas en el contrato. SUJETOS FACULTADOS PARA ARRENDAR El artculo 1667 del Cdigo Civil seala expresamente que Pueden dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El Arrendamiento es un contrato de alquiler o locacin - conduccin por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructe mediante un pago acordado, el interventor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administracin del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdera veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorizacin respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien. El acto de arrendar es un acto de administracin as considerado desde el derecho clsico. Los menores capacitados por matrimonios o por ttulo oficial que les autorice para ejercer una profesin u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a ttulo oneroso o gratuito. Tambin puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podr dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios. Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorizacin judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por ms de tres aos, ya que durante los tres aos no hay ningn problema de poder arrendar, y con la autorizacin se llegara a un arrendamiento que no podr ser mayor de seis aos. SUJETOS IMPEDIDOS PARA ARRENDAR El artculo 1668 seala expresamente que No puede tomar en arrendamiento: El administrador, los bienes que administra. Aquel que por ley est impedido. En general no existe ninguna limitacin en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones sealadas por la Ley se presentan en funcin de la relacin que puede tener la persona con los bienes a arrendar. IMPORTANCIA En lneas generales sirve para satisfacer perentorias necesidades, como el de la habitacin y otras de urgente requerimiento. NATURALEZA JURIDICA La doctrina clsica sostiene que el contrato de arrendamiento es un acto de administracin y no de disposicin, porque no constituye una enajenacin del dominio del bien, ni la concesin al conductor de un derecho real sobre este, sino que tiende a las conservacin del patrimonio.

Esta tenencia de la legislacin ha reafirmado la opinin doctrinaria cada vez ms poderosa de que el arrendamiento de un predio urbano, tiene actualmente un derecho real sobre el bien alquilado. CARACTERISTICAS El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislacin peruana. Esto se entiende, puesto que es uno de los contratos ms usuales y antiguos: a) En cuanto al Nombre El arrendamiento es un contrato nominado. b) En cuanto a su regulacin El arrendamiento es un contrato tpico social pues esta jurdicamente regulado en la ley (el cdigo civil).

legal,

c) En cuanto a su estructura Por su estructura, el arrendamiento es un contrato simple, pues da lugar a una relacin jurdica. d) En cuanto a su contenido o rea Por su contenido, el arrendamiento puede ser de naturaleza civil o mercantil sin embargo apreciamos que resulta ms frecuente encontrarnos ante arrendamientos de naturaleza civil que frente a arrendamientos de naturaleza mercante; salvo que estemos hablando del arrendamiento financiero (Leasing), contrato mercantil por excelencia. e) En cuanto a su autonoma Por su autonoma, el arrendamiento es pues no depende jurdicamente de otro contrato.

un

contrato

principal,

Sin embargo, cuando analizamos el contenido del arrendamiento, no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mismo, es decir, de un contrato que si depende jurdicamente del arrendamiento y que adopta sus principales caracteres, se trata del subarrendamiento. f) En cuanto a su formacin Por su formacin, el arrendamiento es un contrato que se celebra con el solo consentimiento de las partes.

consensual, vale decir,

g) En cuanto al tiempo Por su tiempo, el arrendamiento es esencialmente un contrato de duracin, que podr ser determinada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto), pero no conocido en su fecha, o de duracin indeterminada( cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial, mas no el final). h) En cuanto a su negociacin Por su negociacin, el arrendamiento puede ser un contrato de negociacin previa, es decir, aquel en el cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (el ms usual); uno por adhesin o, por ltimo, con arreglo a clausulas generales de contratacin, supuesto, este ltimo, que consideremos de cierta frecuencia, sobre todo en lo que a predios multifamiliares sed refiere. i) En cuanto al rol econmico

Por su rol econmico, el arrendamiento es un contrato de goce, pues est destinado al disfrute del bien, por el arrendatario, sin tener la disposicin del mismo. j) En cuanto a su funcin Por su funcin, el arrendamiento es un contrato fundamental constitutivo, aunque podr formar parte por excepcin, de contratos modificatorios pero nunca ser resolutorio, ya que siempre se generara la obligacin por parte del arrendador de entregar el uso del bien al arrendatario y el arrendatario asumir la obligacin de pagar por dicho uso una renta determinada o determinable. k) En cuanto a los sujetos a quienes obliga Por los sujetos a quienes obliga, el arrendamiento es un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por l, afectan nicamente a las partes que lo celebran. l) En cuanto a la prestacin Por la prestacin, el arrendamiento es, esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmtico o de prestaciones reciprocas. Una parte, el arrendador, se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien, mientras el arrendatario se compromete a pagar cierta renta convenida. m) En cuanto a la valoracin Por la valoracin, el arrendamiento, es un contrato celebrado a titulo oneroso. As, en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado por el arrendatario, este asume la obligacin de abonar una renta a favor de aquel . n) En cuanto al riesgo Por el riesgo, el arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo, pues la existencia y cuanta de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario son ciertas, vale decir, conocidas de antemano, aunque la naturaleza del arrendamiento no impedira que revistiera la modalidad de aleatorio. o) En cuanto a sus efectos Por sus efectos, el un contrato meramente obligatorio u obligacional. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Estas son obligaciones legales, ya obligaciones convencionales que son ilimitadas.

arrendamiento

es

que

paralelamente

existen

1. Precepta el artculo 1678 del Cdigo Civil Peruano que el arrendador est obligado a efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y estado convenidos. Esta obligacin es tan importante como la que corresponde al vendedor frente al comprador en la compra venta. La entrega del predio constituye el cumplimiento del deber jurdico primario que corresponde al propietario. Esta entrega no basta, sino que debe ser hecha de acuerdo con las obligaciones pactadas y el tiempo convenido.

La cosa debe estar en condiciones de servir, de lo contrario funciona la accin redhibitoria. El momento de la entrega est sujeto al pacto, pero si se ha especificado, el cdigo establece que debe ser de inmediato (segunda parte del artculo 1678 del Cdigo Civil). Al producirse la entrega, hay un fenmeno de enorme importancia que es la existencia de una presuncin juris tantum en virtud de la cual, si el arrendatario recibe la cosa sin reserva , se presume que est en actitud de servir. La presuncin puede suponer prevalencia de la verdad legal sobre lo real, pero si no se prueba que estaba en mal estado (estndolo), la ley presume que estaba en buen estado. De all que e antes de recibir un bien en arrendamiento, hay que probarlo si funciona adecuadamente. Para el caso se aplica el artculo 1679 que seala entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso. 2. Las obligaciones adicionales del arrendador las encontramos en el artculo 1680 del C.C que seala que tambin est obligado el arrendador: a) A mantener el arrendatario en el uso del bien durante el plazo el contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento. b) A realizar durante el reparaciones necesarias salvo pacto distinto. arrendamiento todas las

El arrendador, tiene la obligacin de efectuar en la cosa arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario. En relacin con las mejoras, hay cierta confusin. Tratndose de reparaciones necesarias indispensables y esenciales, compatibles a la realidad del contrato, correr a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de cuenta del arrendatario. El propietario o arrendador , dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, responde no solamente de los vicios ocultos existentes al momento de la entrega, sino tambin de lo que se manifiestan en el curso del arrendamiento. Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino tiene derecho a exigir la reduccin proporcional del alquiler en relacin al tiempo y a la parte que no ha usado, segn el artculo 1674 del Cdigo Civil. Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la desocupacin total, procede el aviso de despedida y el inquilino tiene derecho preferencial para volver a ocupar el predio (art 19 del Decreto Ley Nro. 21939) tambin aplicable solo en el caso de la Ley Nro. 26400. Aunque el Cdigo Civil no lo dice, podemos decir otra obligacin del arrendador, es defender uso del bien arrendado por el arrendatario, contra tercero que pretenda tener o quiera ejercer algn derecho sobre l . que el un

La perturbacin por terceros debe porque las de hecho las puede repeler el acciones posesorias e interdentales.

ser propio

de derecho, arrendatario, con

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Estn contenidas en el artculo 1681 Civil que establece que el arrendatario est obligado.

del

Cdigo

1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi en el contrato, o al que pueda presumirse de las circunstancias. Es una obligacin antiqusima sustancia a la naturaleza del contrato. La doctrina concuerda en que la determinacin del uso distinto, es una cuestin de hecho que debe apreciar el juez en cada caso particular dentro del concepto de uso estipulado se encuentra en el uso honesto. 2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio. En predios urbanos de conformidad con el inc. a) del art 38 del Decreto Ley Nro. 21938 aplicable actualmente solo en el caso contemplado en la ley Nro. 26400, varias veces citada, el pago debe hacerse por mensualidades vencidas. El propietario no puede exigir al inquilino el pago por periodos menores, ni tampoco que el alquiler sea abonado por meses adelantados, por cuanto se trata de una disposicin de orden pblico, en beneficio del inquilino. La supone que es por meses, si se paga por meses, por semestres , si se paga por semestres y por daos si se paga por aos. Entonces, en general las reglas para el pago de una renta son: a) Segn lo estipula el contrato nada, la renta se paga cada mes en el

b) Si no se dice domicilio de arrendamiento.

A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que lo regulan. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin , perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien. A permitir al arrendador aviso de siete das. que inspeccione por causa justa el bien , previo

A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la Ley o al contrato A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres . A no introducir cambios ni modificaciones arrendador. en el bien, sin asentimiento del

A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder asentimiento escrito del arrendador.

el contrato sin

A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario. A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.

en el

Por otra parte, el artculo 1683 establece que el arrendatario es responsable de la prdida o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicios de construccin, es decir que por causas no imputables al arrendatario. En este aspecto surge el problema de probar. Un incendio causado por un rayo, una horda, etc., es fcil de probar, pero hay otros casos en que es muy difcil, por ejemplo; un incendio que solo deja ceniza. Todo esto, indujo seguramente al legislador, para establecer que el arrendatario se le presume responsable, del incendio , salvo que pruebe lo contrario. EL SUBARRENDAMIENTO El subarrendamiento no es sino otra cosa, que un arrendamiento superpuesto, o sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el que ha arrendado, a cambio de una renta. Hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue obligado en todas las formas frente al arrendador, pero asimismo hay otro contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamndose a este , arrendador. En cada caso hay vinculaciones contractuales propias. Esta figura del subarrendamiento est autorizado desde muy antiguo, considerndose que el arrendatario tiene derecho a entregar la cosa de un tercero, siempre que cumpla con pagar al arrendador. El legislador se ha olvidado de dos cosas: 1 Que, es un mecanismo de estipulacin, por el cual se ha prohibido nuestra legislacin, salvo excepciones. en

2 el contrato de arrendamiento supone confianza con el arrendamiento, por tantos, si el arrendador no desea que se subarriende, esta disposicin tiene eficacia y debe de cumplirse. El Cdigo Civil define el subarrendamiento diciendo que es el arrendamiento o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito de arrendador. (Art 1692 CC). La prohibicin de dar en subalquiler un predio sujeto al rgimen especial de l inquilinato Ley Nro. 26400 de 8-12-1994 se infiere del inciso a) del artculo 14 del Decreto Ley Nro. 21938, cuya cuarto prrafo establecer que el propietario tiene expedita la accin de desahucio, si el inquilino subalquila total o parcialmente el predio. Hay algunas casos de excepciones a esta regla general y estn establecidos en el artculo 7 del mencionado Decreto Ley que permite al inquilino a subarrendar el predio a plazo fijo, cuando debe ausentarse de la localidad por razones de trabajo, salud o estudios.

El inquilino, no requiere el consentimiento del propietario, para subalquilar la vivienda en los casos permitidos que hemos hecho referencia anteriormente, le basta poner en conocimiento de este y del consejo provincial respectivo de la celebracin del contrato, acompaando el certificado que acredita la necesidad de ausentarse de la loc alidad por alguna de las razones antes indicadas, de trabajo, salud o estudio, que se supone o puede ser por ms tiempo, ni con mayor merced conductiva que el establecido en el convenio con el propietario. CESION DEL ARRENDAMIENTO La diferencia entre subarrendamiento y la cesin del arrendamiento, est en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesin del arrendamiento, es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un arrendamiento a un nuevo arrendamiento. De artculo misin que lo se rige conformidad con el 1696 del Cdigo Civil la cesin del arrendamiento constituye la trans de los derechos y obligaciones del arrendamiento a favor de un tercero constituye el arrendamiento a favor de un tercero que lo constituye y por las reglas de la cesin de posicin contractual.

El inciso 4 del artculo 1697 del Cdigo Civil seala como causas de resolucin del contrato, la cesin de arrendamiento, contra pacto expreso o sin consentimiento escrito del arrendador. Las distinciones entre subarrendamiento y cesin del arrendamiento o traspaso, tiene importancia practica, por cuanto el beneficio que otorga la cuarta disposicin del Decreto Ley Nro. 21938, solo alcanza a los subinquilinos, naturalmente solo en el caso de la Ley Nro. 26400. RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Las causales de resolucin del contrato de arrendamiento estn comprendidas en el artculo 1697 del cdigo civil. En cambio el artculo 1699 del Cdigo Civil, se ocupa de la conclusin que se produce por accin extraa a los sujetos del arrendamiento, mientras que la resolucin o rescisin se produce por causas imputables a uno de los sujetos. Todo contrato resuelto ha terminado, pero no todo contrato terminado ha sido resuelto. Se resuelve el contrato artculo 1697 del C.C. de arrendamiento segn los vigentes incisos del

1) Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y adems quince das. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos. Esta causal es la esencia misma del contrato que ninguna ley, ni la del inquilino la ha dejado de lado. Si el arrendatario ha dejado de pagar dos (2) meses y 15 das, el propietario tiene derecho a ejercer la accin de desalojo. Se ha establecido esta disposicin por razones de equidad, plazo y

segn la Ley del inquilinato, todava puede pagar hasta el momento del lanzamiento, si se trata de casa- habitacin ( solo en el caso de la Ley Nro. 26400) Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores, como trimestre, semestre o ao, basta el vencimiento de un periodo ms 15 das. Cuando el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta el vencimiento de tres periodos. 2) En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de una renta, y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada. 3) Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el cual se le concedi expresamente o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o las buenas costumbres. Se ve claramente que lo que el legislador, es que el arrendatario no perjudique la reputacin del propietario , porque si alquila una casa para habitar y la destina por ejemplo a casa de tolerancia, desprestigia al propietario. 4) Por subarrendar o ceder el arrendamiento sin asentimiento escrito del arrendador. 5) Si el arrendador o cumple cualquiera de sus obligaciones. Tratando de casa-habitacin ley del inquilinato conforme a la Ley resolucin del contrato de arrendamiento. a) Por casa nica; y el contra pacto expreso, o

arrendatario

no

todava incluida en la Nro. 26400, las nicas causales de

b) Por falta de pago de por lo menos dos mensualidades y 15 das de la merced conductiva. CONCLUSIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos: 1. Por concluirse el termino fijado por las partes. Porque si se ha pactado por meses o aos, cumplido los meses o aos. Ha concluido el contrato. Pero si despus de vencido el plazo trascurren los das sin que el arrendador solicite la cosa ni el arrendatario lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita reconduccin, sino que las mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolu cin en cualquier momento. (art 1699 y 1700 CC). 2. En el arrendamiento en cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se irn convirtiendo uno a una en forzosos, si la parte a la que se concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios. El aviso a que se refiere el prrafo anterior, debe cursarse con menos de dos meses de anticipacin al da de vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los dems bienes.

3. Si el contrato es de duracin indeterminada, se le pone fin, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art 1703 del C.C). 4. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenia. En este caso, porque estaba arrendado una cosa ajena, ya que nadie puede disponer un derecho que no tiene. 5. Por muerte del arrendatario, si dentro de 90 das despus del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Muchos creen que con la muerte del arrendatario se extingue el contrato de arrendamiento, pero la realidad es que la muerte dl arrendatario no pone fin al contrato, si es que los herederos no manifiestan su decisin de poner trmino al mismo, porque si manifiestan su deseo de continuar con el contrato, el contrato continua. El arrendamiento se trasmite , lo que quiere decir, que es un contrato personal, pero no personalsimo, el cual termina con el titular del derecho. Si fallece, los herederos continan y se les considera como arrendatarios, salvo que ellos, expresamente digan que no quieren continuar con el contrato. Un punto interesante es el relativo al momento en que se considera a una persona heredera y entonces hay que seguir un proceso judicial que demora. Basta que exista presunto heredero, para que contine el arrendamiento, porque sino la ley no tendr eficiencia, ya que entre la muerte del arrendatario y la declaratoria de herederos para cierto tiempo. 6. Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad

7. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiese hecho algn albacea. Son situaciones de orden temporal. Adems si entra el menor en su mayora de edad, acaba el contrato de arrendamiento, aunque el plazo del mismo todava no se haya vencido. La doctrina establece que el menor obtiene la plenitud de sus derechos y, por tanto puede poner trmino al contrato. El albacea es un mandatario post mortem, es aquella persona que recibe el encargo del causante para que haga cumplir el testamento. Como al finalizar el albaceazgo, porque la Ley desea que los herederos reciban los bienes sin problema. 8. Si es preciso para la lo devuelva con el fin de repararlo 9. 10. conservacin del bien que el arrendatario

Por destruccin total o perdida del bien arrendado. En los casos de expropiacin.

De otro lado el Decreto Ley Nro. 21938, regula la extincin del contrato de alquiler de predios incluidos en el rgimen especial de inquilinato, solo en el caso de la Ley Nro. 26400 El articulo 13 enumera explcitamente las causales de extincin del contrato de alquiler que son:

A. Acuerdo de las partes Es decir el mutuo convenio para a plaza indeterminado o a plazo fijo.

poner

fin

al

contrato

de

alquiler

B. Decisin unilateral del inquilino El inquilino de un predio comprendido en el rgimen especial del inquilinato, puede poner fin al contrato de alquiler en cualquier momento. La extincin se produce con la desocupacin del predio y entrega de las llaves , que deber realizarse previo aviso al propietario mediante carta notarial , con un mes de anticipacin. Si el inquilino omite el aviso, deber abonar el importe de un mes adicional como indemnizacin. C. Por muerte del inquilino, si sus herederos comunican que no puedan continuar el contrato. La ley otorga a los herederos del inquilino dicha facultad unilateral, en razn de que tal vez no se encuentran en condiciones de continuar cumpliendo con las obligaciones del inquilino o que no necesiten de la vivienda. Distinta es la situacin de los herederos obligados como lo estuvo el causante. del propietario, quienes siguen

Pero en el caso de los predios sujetos al rgimen especial del inquilinato (Ley Nro. 26400), solo tienen derecho a continuar el arrendamiento, los herederos que ocupaban el predio a la muerte del inquilino. Lo cual al excluir del derecho de la sucesin del arrendamiento a otros herederos preferenciales y excluir igualmente a la conviviente, favorece solamente al propietario