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UNIO EDUCACIONAL DO NORTE - UNINORTE

JULIO ROBERTO USZACKI JUNIOR


SANDRA MIRANDA CAVALCANTI
SARA SENA CASTRO










AVALIAO DE IMVEL NO MUNICPIO DE RIO BRANCO/AC:
Atravs do MCDOM - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado de
Acordo com a NBR 14.653-2/2011

























Rio Branco/AC
2013


JULIO ROBERTO USZACKI JUNIOR
SANDRA MIRANDA CAVALCANTI
SARA SENA CASTRO
















AVALIAO DE IMVEL NO MUNICPIO DE RIO BRANCO/AC:
Atravs do MCDOM - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado de
Acordo com a NBR 14.653-2/2011




Trabalho de concluso apresentado junto ao
curso de ps-graduao em Avaliaes e
Percias de Engenharia da IES Unio
Educacional do Norte - UNINORTE:

Orientador:
Prof. Esp. Luiz Antonio da Silveira Caetano















Rio Branco/AC
2013


J ULIO ROBERTO USZACKI J UNIOR
SANDRA MIRANDA CAVALCANTI
SARA SENA CASTRO








AVALIAO DE IMVEL NO MUNICPIO DE RIO BRANCO/AC:
Atravs do MCDOM - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado de
Acordo com a NBR 14.653-2/2011


Trabalho de concluso apresentado junto
ps-graduao em Avaliaes e Percias de
Engenharia da IES Unio Educacional do
Norte - UNINORTE:


Aprovado em 29 de abril de 2013






_______________________________________________________________
Prof. Esp. Luiz Antonio da Silveira Caetano (Orientador) (IBAPE)




RESUMO

A engenharia de avaliaes vem a cada dia atualizando-se normativa e
tecnologicamente com o objetivo de acompanhar o ritmo do mercado. A avaliao de
bens imveis urbanos est sendo cada vez mais requisitada. O mtodo comparativo
direto de dados de mercado utilizado na maioria das vezes em avaliaes de
imveis urbanos. Todos os procedimentos deste trabalho esto em acordncia com
a NBR 14653, Parte 1 e Parte 2, sendo que esta parte foi tecnicamente revisada em
2011. Neste trabalho ser abordado um estudo de caso referente a um bem imvel
urbano na cidade de Rio Branco, Estado do Acre, tendo como enfoque principal a
Avaliao do Imvel atravs do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado.
O intuito deste trabalho demonstrar de forma prtica e objetiva todas as
recomendaes e procedimentos necessrios avaliao de um imvel urbano
composto por terreno e edificao.

Palavras-chave: Avaliao. Percia. Mtodo Comparativo.



LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Vista Frontal 01 ......................................................................................... 31
Figura 2 - Vista Frontal 02 ......................................................................................... 31
Figura 3 - Vista Garagem 01 ..................................................................................... 31
Figura 4 - Vista Garagem 02 ..................................................................................... 32
Figura 5 - Vista Posterior ........................................................................................... 32
Figura 6 - Vista Lateral Esquerda 01 ......................................................................... 32
Figura 7 - Vista Lateral Esquerda 02 ......................................................................... 32
Figura 8 - Vista lateral direita 01 ................................................................................ 33
Figura 9 - Vista lateral direita 02 ................................................................................ 33
Figura 10 - Entrada sala de estar .............................................................................. 33
Figura 11 - Sala de estar e jantar .............................................................................. 33
Figura 12 - Dormitrio 1............................................................................................. 34
Figura 13 - Sute ........................................................................................................ 34
Figura 14 - Cozinha ................................................................................................... 34
Figura 15 - rea de servio ....................................................................................... 34
Figura 16 - Banheiro social ........................................................................................ 34
Figura 17 - Banheiro da sute .................................................................................... 34
Figura 18 - Ficha de Pesquisa ................................................................................... 41
Figura 19 - Localizao dos imveis em relao ao Centro de Rio Branco .............. 45
Figura 20 - Significncias observadas inicialmente ................................................... 47
Figura 21 - Significncia observada com a excluso da varivel Nmero de
Dormitrios ......................................................................................................... 47
Figura 22 - Grfico de Aderncia .............................................................................. 50
Figura 23 - Histograma .............................................................................................. 50
Figura 24 - Valores ajustados versus Resduos padronizados .................................. 51
Figura 25 - Dados do imvel avaliando e Intervalo de confiana .............................. 52
Figura 26 - Grfico da rea Construda versus Valor do Imvel ............................... 53




LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Graus de Fundamentao ........................................................................ 23
Tabela 2 - Graus de Preciso .................................................................................... 24
Tabela 3 - Elementos amostrais ................................................................................ 42
Tabela 4 - Caractersticas da amostra....................................................................... 48
Tabela 5 - Principais indicadores .............................................................................. 48
Tabela 6 - Normalidade dos resduos ....................................................................... 49
Tabela 7 - Principais parmetros de anlise das variveis independentes ............... 49
Tabela 8 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso
de utilizao de modelo de regresso linear ...................................................... 54
Tabela 9 - Grau de Fundamentao da Avaliao .................................................... 54




LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT: Associao Brasileira de Normas Tcnicas
IBAPE: Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
MCDDM: Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
NBR: Norma Brasileira
NBR-14653-2/2011: Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos
TS-Sisreg : Programa computacional de para anlise de clculo de
inferncia estatstica




SUMRIO

1 INTRODUO ......................................................................................................... 9
2 OBJ ETIVOS ........................................................................................................... 10
2.1 GERAL ................................................................................................................ 10
2.2 ESPECFICO ....................................................................................................... 10
3 REVISO BIBLIOGRFICA ................................................................................... 11
3.1 BREVE EXPLANAO SOBRE O DESENVOLVIMENTO DA TCNICA DE
AVALIAR NO BRASIL ............................................................................................... 11
3.2 MTODOS DE AVALIAO E MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO - MCDDM ......................................................................................... 12
3.2.1 Preparao da Pesquisa .................................................................................. 15
3.2.2 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado ............................ 16
3.2.3 Processamento e Anlise dos Dados ............................................................... 18
3.2.3.1 Inferncia Estatstica ..................................................................................... 18
3.2.3.2 Modelo de Regresso Linear ........................................................................ 19
3.2.4 Interpretao e Explicao dos Resultados ..................................................... 20
3.2.5 Redao do Laudo Avaliatrio ......................................................................... 20
3.3 PARMETROS ESTATSTICOS......................................................................... 21
3.4 ESPECIFICAO DAS AVALIAES ............................................................... 23
4 METODOLOGIA ..................................................................................................... 26
4.1 APLICAO DO MTODO - MCDDM ................................................................ 26
4.1.1 Conhecimento do Objeto da Pesquisa - O Bem Avaliando .............................. 26
4.1.2 Preparao da Pesquisa .................................................................................. 27
4.1.3 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado ............................ 27
4.1.4 Processamento e Anlise dos Dados ............................................................... 27
4.1.5 Interpretao e Explicao dos Resultados ..................................................... 28
5 ESTUDO DE CASO ............................................................................................... 29


5.1 O BEM AVALIANDO ........................................................................................... 29
5.2 PREPARAO DA PESQUISA .......................................................................... 35
5.2.1 Variveis que compem o corpo da ficha de pesquisa .................................... 35
5.2.1.1 Dependente ................................................................................................... 35
5.2.1.2 Independentes ............................................................................................... 35
5.2.2 Ficha de Pesquisa ............................................................................................ 40
5.3 TRABALHO DE CAMPO - COLETA DE DADOS ................................................ 41
5.4 PROCESSAMENTO E ANLISE DOS DADOS .................................................. 46
5.4.1 Clculo do Modelo de Regresso Linear Atravs da Inferncia Estatstica ..... 46
5.4.1.1 Equao de Regresso para Estimativa do Valor ......................................... 49
5.4.1.2 Grficos Gerados pelo Programa Computacional de Clculo ....................... 49
5.5 INTERPRETAO E EXPLICAO DOS RESULTADOS ................................. 51
5.5.1 Valor do Imvel Avaliando ................................................................................ 51
5.5.2 Especificao da Avaliao .............................................................................. 53
5.5.2.1 Grau de Fundamentao Atingido ................................................................. 53
5.5.2.2 Grau de Preciso Atingido ............................................................................. 55
6 CONCLUSO ......................................................................................................... 56
REFERNCIAS ......................................................................................................... 57


9
1 INTRODUO

No mundo hodierno, a velocidade tem sido o parmetro para todas as aes
humanas, a revoluo tecnolgica e sua constante evoluo aceleram cada vez
mais as relaes interpessoais e profissionais, e isto no diferente na Engenharia
de Avaliaes. A utilizao de ferramentas computacionais tornou-se quase
obrigatrio para que se possibilite acompanhar o ritmo do mercado, mercado este
amplo e em constante crescimento.
A avaliao de bens imveis urbanos um dos principais ramos da
engenharia de avaliaes, sendo requerida principalmente em operaes de compra
e venda, decises judiciais, por instituies financeiras e empresas em geral. Cabe
ressaltar que, a avaliao de imveis e demais tipos s tm validade quando feitas
por Engenheiro habilitado.
Ao se adentrar na avaliao de bens imveis urbanos, observa-se que o
mtodo de avaliao mais utilizado o Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado, o qual abordado no corpo deste trabalho. Este mtodo consiste num
modelo baseado no clculo inferencial estatstico, que atualmente, dispe de vrios
programas computacionais para auxiliar o Engenheiro Avaliador. A coleta de uma
amostra de mercado como se fosse a coleta de um fio de cabelo de uma pessoa
para ter acesso ao seu cdigo gentico, ou seja, atravs de uma pequena poro do
todo possvel obter resultados com altos nveis de preciso.
A Engenharia de Avaliaes ampara-se na ABNT NBR 14653, a qual se
divide em 7(sete) partes, sendo tomado como base para a Avaliao de Bens
Imveis apenas a Parte 1, que trata dos Procedimentos Gerais da Avaliao de
Bens, e a Parte 2, que aborda em especfico a Avaliao de Bens Imveis Urbanos.
A Parte 2 da ABNT NBR 14653 foi tecnicamente revisada e publicada em 2011, na
qual o trabalho que segue baseia-se.
Neste trabalho ser feito um estudo de caso, referente a um imvel urbano,
tendo como enfoque principal a Avaliao do Imvel atravs do Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado, sendo discutidas e expostas suas principais
caractersticas e peculiaridades.




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2 OBJETIVOS

2.1 GERAL

Avaliar um imvel urbano, definindo o seu valor de mercado pelo Mtodo
Comparativo Direto de Dados de Mercado - MCDDM, visando disseminar
conhecimento referente Engenharia de Avaliaes.

2.2 ESPECFICO

Realizar estudo de caso na cidade de Rio Branco, avaliando um imvel
urbano, considerando o terreno e edificao, composta por residncia
unifamiliar com pavimento nico.
Apresentar os procedimentos e recomendaes da ABNT NBR 14653-
2:2011 referentes ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Apresentar o recurso da informtica que auxilia o trabalho avaliatrio com
relao obteno e anlise dos resultados.




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3 REVISO BIBLIOGRFICA

3.1 BREVE EXPLANAO SOBRE O DESENVOLVIMENTO DA TCNICA DE
AVALIAR NO BRASIL

Como bem elucida Souza e Medeiros (2007), o surgimento da Engenharia
de Avaliaes no Brasil d-se ao final da dcada de 1910 a partir da promulgao da
Lei das Terras, n 601 de 1850, formando-se assim o conceito da propriedade
particular sobre a terra, extinguindo o Sistema de Concesses institudo pelo Estado
portugus desde 1375 e que era exercido por ele de forma absolutista.
Com a terra passando a ser base econmica da nova sociedade capitalista,
a mesma tornou-se meio de reserva e de apropriao de capitais, tendo como
objetivo a expectativa de valorizao e consequentes ganhos financeiros, atravs da
renda locatcia e vendas. A terra passou a servir de garantia nos contratos bancrios
de emprstimo, e logo passou a fazer parte das lides judiciais, necessitando assim,
de avaliaes, utilizando-se de anlises criteriosas, envolvendo elementos de
natureza tcnica e cientfica de competncia intrnseca de engenheiros de variados
ramos (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Portanto, o interesse em avaliar imveis
pressupe a existncia de um mercado imobilirio (DANTAS apud SOUZA e
MEDEIROS, 2007).
Somente no incio do sculo XX que comearam a aparecer no Brasil os
primeiros trabalhos tcnicos de avaliao, os quais, a partir deste momento,
avolumaram-se crescentemente (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Segundo Pelli Neto
(2006), no final da dcada de 30, a utilizao da estatstica como ferramenta
indispensvel prtica da engenharia de avaliaes permitiu a apresentao de
estudos concretos, levando-se em considerao o valor mdio, distribuio amostral,
saneamento de dados mercadolgicos e intervalos de confiabilidade. Assim, devido
acelerada disseminao de tcnicas avaliatrias pelo pas, observou-se a
necessidade de consenso entre os engenheiros atuantes, para que fossem
discutidas e criadas regras a respeito do assunto.
O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se
outros, de grande importncia, elaborados por institutos que atuam no ramo, mas o
assunto ganha relevncia na poca do grande surto de desapropriaes da dcada
de 60, com estudos feitos por comisses de profissionais dedicados a percias e


12
avaliaes judiciais. Outros trabalhos so desenvolvidos com a mesma finalidade
nos anos 70. (ABNT NBR 14653-1, 2001, p. 2)
Conforme SOUZA e MEDEIROS (2007, p. 27), Em 1977 a ABNT
(Associao Brasileira de Normas Tcnicas) emitiu a NB502/77, Avaliaes de
Imveis Urbanos, fruto de trabalho da Comisso de Vistorias e Avaliaes, [...]
realizado em So Paulo em 1974. Nessa Norma, a possibilidade das avaliaes
serem abordadas por meio de estatstica indutiva, de preciso e de preciso
rigorosa, foi implementada.
Com a exigncia de as avaliaes de preciso rigorosa serem feitas por
meio de inferncia estatstica, as avaliaes deixaram de ser feitas por frmulas
determinsticas e por meio de formulaes empricas, como era a prtica at o
momento. Essa prtica, com alteraes e aprimoramentos, foi inserida em duas
sucessivas revises das normas da ABNT (NBR 5676, Avaliao de Bens de 1989 e
NBR 14653-2, Avaliao de Bens Imveis Urbanos de 2004) (SOUZA e MEDEIROS,
2007).
A norma da ABNT NBR - 5676/89 manteve a distino entre nveis de
avaliao (normal e rigoroso), sendo utilizada a estatstica descritiva e inferencial. A
NBR 14653-2:2004, sustentou as mesmas linhas da predecessora, contudo,
avanou na parte de utilizao de modelos de regresso linear, inserindo nos
trabalhos avaliatrios, a distino e classificao dos mesmos de acordo com o grau
de fundamentao e grau de preciso resultado (SOUZA e MEDEIROS, 2007).
Em 2011 entrou em vigor a segunda edio da norma da ABNT NBR 14653-
2, a qual [...] cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual
foi tecnicamente revisada (ABNT NBR 14653-2, 2011, p. vi).

3.2 MTODOS DE AVALIAO E MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO - MCDDM

A NBR 14653-2 (2011, p. viii), enuncia que sua utilizao de uso
obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre avaliao de imveis urbanos e
visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais especificados na
NBR 14653-1:2001 para os servios tcnicos de avaliao de imveis. Na
impossibilidade de se utilizar esse mtodo, pode-se optar por outro que seja
adequado para a tipologia em estudo.


13
Segundo Pelli Neto (2006), o mtodo a ser aplicado na avaliao de um
bem, decorre de sua natureza, da finalidade da avaliao e da disponibilidade,
qualidade e quantidade de informaes obtidas no mercado.
A NBR 14653-2:2011 especifica diversos mtodos que possibilitam
identificar o valor de um bem, os quais so: Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado, Mtodo Involutivo, Mtodo Evolutivo e Mtodo da Capitalizao da Renda.
Transcrevendo a NBR 14653-1 (2001, p. 8), temos:
Mtodo comparativo direto de dados de mercado: identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis, constituintes da amostra.
Mtodo involutivo: identifica o valor de mercado do bem, alicerado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento
compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do
mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto.
Mtodo evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de
seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercializao.
Mtodo da capitalizao da renda: identifica o valor do bem, com base na
capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se
cenrios viveis.
No obstante, neste trabalho o objetivo principal proceder segundo o
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, mtodo este que a prpria NBR
14653-2:2011 recomenda que para a identificao do valor de mercado, sempre
que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Ora, a fim
de esclarecimento, a NBR 14653-1:2001, no item 3.44, conceitua Valor de Mercado
como sendo: a quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies de
mercado vigente.
De acordo com o item 8.2.1 da NBR 14653-1:2001, o mtodo comparativo
direto de dados de mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento tcnico dos elementos comparveis constituintes da amostra. Pelli Neto
(2006) afirma que para medir o valor de mercado de um objeto utiliza-se,


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intuitivamente, a comparao do mesmo com outros objetos semelhantes e com
valores conhecidos, procedimento denominado processo comparativo. O referido
autor prossegue expondo que na busca de um valor que represente o objeto
avaliado, tendo como base outros objetos de mesmas caractersticas, sendo
pequenas ou desprezveis suas diferenas, torna-se invivel o conhecimento de
todos os objetos (populao) disponveis em determinado mercado. Portanto, faz-se
necessrio o uso de amostras, cujos valores mdios fornecem estimativas do valor
mdio para todos os objetos que compem a populao.
Ora, evidente que, quanto mais homognea a populao investigada,
mais homognea ser a amostra (Pelli Neto, 2006, p. 17). A NBR 14653-1:2001 no
item 3.24, oferece-nos o conceito de homogeneizao, o qual consiste no
tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de transformaes
matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas entre os atributos
dos dados de mercado e do bem avaliando. Contudo, ao estimar o valor de
mercado de um imvel pelo mtodo comparativo, o avaliador enfrenta dificuldade
significativa caso a populao seja muito heterognea, gerando assim, amostras
tambm heterogneas. Em ambos os casos, as amostras apresentam variao em
torno de sua mdia aritmtica. A diferena que nas amostras homogneas esta
variao reduzida, enquanto que as amostras heterogneas, as quais servem de
base para medir o valor mdio do mercado imobilirio, ao contrrio, demonstram
geralmente uma variao elevada em torno de sua mdia aritmtica (Pelli Neto,
2006, p. 17).
Como bem afirma Oliveira (2006), o MCDDM define o valor atravs da
comparao de preos de bens similares, que esto em oferta ou foram
transacionados recentemente. Portanto, as particularidades dos dados pesquisados
que exercem influncia na formao dos preos devero ser ponderadas atravs de
ajustes, ou pelo Tratamento por Fatores (Homogeneizao) ou atravs de
Tratamento Cientfico (inferncia Estatstica) (OLIVEIRA, 2006, p. 9).
Ainda de acordo com a referida autora, a aplicao adequada do MCDDM
est fundamentada na metodologia da pesquisa cientfica, a qual desenvolve-se
atravs das seguintes etapas:
1. Preparao da pesquisa;
2. Trabalho de campo;
3. Processamento e anlise dos dados;


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4. Interpretao e explicao dos resultados;
5. Redao do Laudo Avaliatrio.

3.2.1 Preparao da Pesquisa

A fase de preparao da pesquisa est diretamente ligada ao planejamento
da pesquisa, a qual, a NBR 14653-2:2011, item 8.2.1, expe que o que se busca a
formao de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com
caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda
evidncia disponvel.
Em geral o avaliador conhece a priori as principais caractersticas
influenciantes sobre o valor de um bem e em consequncia a formulao das
hipteses de trabalho (OLIVEIRA, 2006, p. 9). Ora, estas caractersticas
influenciantes so representadas por variveis. A NBR 14653-2:2011 identifica dois
tipos de variveis: varivel dependente e variveis independentes. De acordo com a
norma, varivel dependente aquela cujo comportamento se pretende explicar
atravs das variveis independentes. Estas, contudo, so as variveis que do
contedo lgico variao dos preos de mercado coletados na amostra. A norma
ainda explicita que, para a correta especificao da varivel dependente, faz-se
necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de
expresso dos preos [...], bem como observar a homogeneidade nas unidades de
medida. A respeito das variveis independentes, a citada norma enumera que, as
mesmas, referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de
localizao (como bairro, logradouro, distncia ao polo de influncia, entre outros) e
econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio - vista ou a
prazo) (ABNT NBR 14653-2:2011, p.13). A norma prossegue recomendando que as
variveis independentes devam ser escolhidas embasadas em teorias existentes,
conhecimento tcnico e senso comum, com o objetivo de obter variveis relevantes
explicao do comportamento da mesma.
Para Pelli Neto (2006), de fundamental importncia definir quais as
variveis independentes devem ser utilizadas, devendo-se observar quais delas
efetivamente influenciam e explicam a variao dos preos coletados. De acordo
com o mesmo, as variveis independentes podem ser divididas em quatro:
quantitativas, qualitativas, proxy e dicotmicas. A NBR 14653-2:2011, norma de


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Avaliaes de Bens Imveis Urbanos, explica:
1. Variveis quantitativas: so as que podem ser medidas ou contadas (por
exemplo, rea, nmero de quartos, entre outros);
2. Variveis qualitativas: so aquelas que no podem ser medidas ou
contadas;
3. Varivel proxy: varivel utilizada para substituir outra de difcil
mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia,
obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos
de mercado;
4. Varivel dicotmica: aquela que assume apenas duas posies.
Ainda conforme a supracitada norma, recomendado, sempre que possvel,
a adoo de variveis quantitativas.
Em suma, a estratgia de pesquisa depender: do tamanho da amostra que
se almeja ter; das tcnicas que sero utilizadas na coleta e anlise dos dados, como
a escolha das fontes de informao e tipo de anlise que ser executada
(quantitativa ou qualitativa); elaborao dos instrumentos que serviro de auxlio na
coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros) (ABNT NBR
14653-2,2011).

3.2.2 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado

A NBR 14653-1:2001, no item 7.4, recomenda que a coleta de dados seja
planejada com antecedncia, levando-se em considerao: as caractersticas do
bem avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas anteriores,
plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.
O trabalho de campo uma das mais importantes fases do processo
avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado imobilirio
e coleta dados e informaes que serviro de base para a avaliao (OLIVEIRA,
2006, p. 10).
A NBR 14653-1:2001, nos subitens 7.4.1 e 7.4.2, quanto coleta de dados,
enuncia:
Aspectos Quantitativos: recomenda-se a busca do maior nmero possvel
de dados de mercado, com caractersticas comparveis aos do bem


17
avaliando;
Aspectos Qualitativos: recomenda-se,
o A busca de dados de mercado com atributos que mais assemelham-se
ao do bem avaliando;
o A identificao e diversificao das fontes de informao, sendo que as
informaes devem ser cruzadas, o mximo possvel, com o objetivo
de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
o A identificao e descrio das caractersticas relevantes dos dados de
mercado coletados;
o A busca de dados de mercado de preferncia contemporneos data
de referncia da avaliao.
Como observa OLIVEIRA (2006), o levantamento dos elementos amostrais
pode ser executado com o auxlio de vrios meios, dentre os quais temos: atravs
da identificao de placas, sendo possvel a coleta no prprio local; banco de dados
existentes; sites de internet; empresas Imobilirias; corretores especializados;
anncios de J ornais; cartrios de Registro Geral de Imveis. A autora, porm, faz
uma ressalva quando a este ltimo meio, j que nem sempre o valor informado na
escritura de compra e venda o que foi efetivamente praticado entre as partes.
Informaes de sites de internet, atualmente so importantes indicadores quanto
exposio de imveis no mercado e podem auxiliar nas investigaes. um
mercado que est crescendo com tendncia a serem os grandes formadores de
bancos de dados (OLIVEIRA, 2006, p. 10-11).
A NBR 14653-2:2011, no subitem 8.2.1.3.5 esclarece que, dados de oferta
so importantes indicaes do valor de mercado, no entanto, estes valores
geralmente so superestimados, ou seja, sempre que possvel, deve-se confrontar
dados de oferta com os de transaes.
A j mencionada norma ainda elenca outros pontos importantes para o
levantamento de dados:
O objetivo do levantamento de dados obter uma amostra que explique o
comportamento do mercado no qual o imvel avaliando est inserido,
amostra esta que servir de base para o processo Avaliatrio. A coleta de
dados deve ser obtida de meios confiveis, a respeito de transaes e
ofertas, contemporneas data da avaliao, contendo ainda suas
principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.


18
As fontes devem ser as mais variadas possveis, e de preferncia
identificadas.
Na amostragem devem-se considerar informaes que mostrem as
opinies pessoais do informante, recomendando-se ainda, visitar e
verificar cada imvel tomado como referncia, observar os aspectos
qualitativos e quantitativos (j mencionados neste trabalho), e por fim,
confrontar as informaes obtidas a fim de conferis mais confiabilidade
aos dados coletados.

3.2.3 Processamento e Anlise dos Dados

Como o enfoque deste trabalho baseia-se na utilizao de ferramenta
computacional de clculo estatstico inferencial, abordaremos apenas o tratamento
cientfico de dados atravs da anlise de regresso linear. Ora, de acordo com
Dantas (2005), no tratamento cientfico de dados a estimativa do valor realizada
utilizando-se modelos elaborados especificamente para a avaliao do bem
avaliando pela substituio de suas caractersticas na equao resultante, podendo-
se imprimir maior nvel de preciso e fundamentao ao trabalho. O mencionado
autor considera ainda que, com a amostra coletada, o avaliador busca uma anlise
exploratria dos dados, tendo como objetivo, a sumarizao das informaes, a qual
pode ser feita de maneira simples atravs de grficos (barra, histogramas, eixos
cartesianos, entre outros).
Diante do exposto, o que se pretende encontrar a mdia que mais se
aproxima dos dados de mercado, logo, as diferenas dos atributos dos dados da
pesquisa so ajustados com base na prpria amostra, onde possvel construir um
modelo e com ele prever o valor mdio do bem avaliando (OLIVEIRA, 2006).
justamente isto que a inferncia estatstica possibilita, a qual, no presente trabalho,
abordada atravs do tratamento de dados por anlise de regresso linear.

3.2.3.1 Inferncia Estatstica

Conforme conceitua a NBR 14653-1:2001, inferncia estatstica a parte da
cincia que permite extrair concluses sobre a populao a partir de amostra.
Segundo Dantas (2005), inferir significa concluir, portanto, inferir estatisticamente


19
implica em obter concluses com base em medidas estatsticas.
Oliveira e Grandiski (2007) afirmam que o processo de inferncia estatstica
consiste na investigao da forma e grau das relaes entre as observaes
colhidas em amostras (pesquisa de mercado), que se supe estarem interligadas de
alguma maneira e, a partir delas, construir modelos. Desta forma, h o envolvimento
de um raciocnio indutivo: argumentao do especfico (amostra) para o geral
(populao), no qual se impe que obedea a algum modelo de probabilidade. De
acordo com Oliveira (2006, p. 29),

As recomendaes explicitadas na Norma Brasileira de Avaliao de
Imveis Urbanos visando utilizao da inferncia estatstica na
Engenharia de Avaliaes, com algumas excees, tm sido
particularmente voltadas, at o momento, para a utilizao da Regresso
Linear no clculo do valor do imvel.
Atualmente a aplicao dessas tcnicas estatsticas bastante facilitada
graas ao avano tecnolgico dos computadores que tornou os clculos
relativamente fceis e originaram vasta disposio de programas
aplicativos, em particular aqueles de Regresso Linear que empregam o
Mtodo dos Mnimos Quadrados, mas isso no condio suficiente, pois
sua aplicao no pode prescindir do julgamento crtico e de slidos
conhecimentos do mercado imobilirio por parte do engenheiro de
avaliaes.

3.2.3.2 Modelo de Regresso Linear

A NBR 14653-2:2011, no seu Anexo A, expe que, a tcnica mais utilizada
quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao
a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise
de regresso. Conforme Oliveira e Grandiski (2007, p.256), ao empregar a anlise
de regresso linear, o objetivo encontrar uma relao funcional, que explique as
mudanas no valor do bem com base na alterao de variveis que deveriam ter
com o valor uma relao de causa e efeito. Assim, com um conjunto de dados em
mos, possvel a formulao de um modelo estatstico que melhor descreva o
relacionamento da varivel dependente.
A j mencionada norma de Avaliao de Bens Imveis Urbanos no seu
Anexo A, complementa que, no modelo linear, para representar o mercado, a
varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis
independentes e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida
de erro aleatrio, oriundo de:
Efeitos de variveis no detectadas e de variveis irrelevantes no


20
includas no modelo;
Imperfeies acidentais de observao ou de medida;
Variaes do comportamento humano, como habilidade diversas de
negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades,
diferenas de poder aquisitivo, diferenas culturais, entre outros.
Em suma, o modelo de regresso linear, alm de permitir predio do valor
do bem, contribui para anlise e entendimento de quais, a forma, e em que medida
os seus atributos influenciam na variao dos preos de mercado (OLIVEIRA e
GRANDISKI, 2007).

3.2.4 Interpretao e Explicao dos Resultados

Como bem argumenta Rubens A. Dantas (2005), de acordo com o modelo
adotado, o avaliador parte para a interpretao de parmetros, os quais levam em
conta, alm de outros aspectos, o comportamento do mercado em relao a cada
varivel, qualitativa e quantitativamente. Determina-se assim, o valor mdio de
mercado e o intervalo de confiana no qual, pode-se afirmar com determinada
probabilidade que o valor de mercado est nele contido.
O autor prossegue afirmando que a interpretao de um modelo deve
ocorrer a partir do momento em que se tem, devidamente explicitada na escala
original, a varivel resposta.
Dantas conclui expondo que, a explicao dos resultados para avaliaes,
necessita de recursos computacionais para o seu desenvolvimento eficiente, os
quais, a partir de cada caracterstica do imvel fornecida, forneam o seu respectivo
valor mdio estimado e o intervalo de confiana ao nvel preestabelecido e demais
testes estatsticos.

3.2.5 Redao do Laudo Avaliatrio

Laudo de avaliao o resultado tcnico, subscrito por peritos, que
apresenta os elementos esclarecedores e as concluses dos trabalhos de avaliao.
No caso de assistente tcnico, ao invs de laudo, utiliza-se a denominao parecer
tcnico (FIKER, 2009, p.25).
A NBR 14653-1 (2001) apresenta uma sugesto de roteiro para elaborao


21
do laudo de avaliao, elencando requisitos mnimos de apresentao, os quais
esto transcritos a seguir:
Identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que
tenha solicitado o trabalho;
Objetivo da avaliao;
Identificao e caracterizao do bem avaliando;
Indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
Especificao da avaliao;
Resultado da avaliao e sua data de referncia;
Qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsvel(is) pela avaliao;
Local e data do laudo;
Outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14653.
Ainda de acordo com a supracitada norma, o laudo de avaliaes pode ser
apresentado nas seguintes modalidades:
a) Simplificado - contm de forma sucinta as informaes necessrias ao
seu entendimento;
b) Completo - contm todas as informaes necessrias e suficientes para
ser auto-explicvel.
Diante do exposto, a apresentao do laudo uma das etapas mais
importantes da avaliao. O laudo Avaliatrio a parte final de uma pesquisa,
devendo conter todos os elementos relevantes considerados no seu
desenvolvimento (DANTAS, 2005, p. 227).

3.3 PARMETROS ESTATSTICOS

Neste tpico exporemos brevemente os principais parmetros que devem
ser observados numa avaliao de imveis que utilizam o mtodo de regresso
linear, j que o objetivo deste trabalho no adentrar ao mrito da estatstica
aplicada. Portanto temos:
Nvel de Significncia: de acordo com a NBR 14653-1:2001, nvel de
significncia a probabilidade de rejeitar a hiptese nula, quando ela for
verdadeira. Ainda segundo a mesma norma, hiptese nula em um modelo
de regresso consiste numa hiptese de que uma ou um conjunto de


22
variveis independentes envolvidas no modelo de regresso no
importante para explicar a variao do fenmeno, a um nvel de
significncia preestabelecido. Quanto mais prximo de 0(zero) o valor da
significncia, melhor.
Outlier: conforme preceitua a NBR 14653-2:2011, outlier consiste num
ponto atpico, identificado como estranho massa de dados. Contudo,
no foi necessrio retirar o elemento amostral do modelo, pois a norma
aceita at 5% da amostra com essa caracterstica.
Coeficiente de Correlao: de acordo com NASSER J NIOR (2011),
mostra a fora das relaes entre as variveis independentes e a varivel
dependente, no caso, o valor do imvel. Quanto mais prximo de 1(um),
melhor a correlao existente.
Coeficiente de Determinao: conforme o mencionado autor, o coeficiente
de determinao mostra o quanto a variao do valor est explicada pela
equao de regresso, ou seja, indica o poder de explicao do modelo,
em funo de variveis independentes consideradas.
Coeficiente de Determinao Ajustado: ainda de acordo com autor acima
mencionado, este coeficiente busca compensar o aumento de explicao
provocado pelo aumento do nmero de variveis independentes, este
indicador mais til na escolha de equaes de regresses mltiplas, nas
quais no se baseiam este trabalho.
Distribuio Fisher- Snedecor: de acordo com OLIVEIRA (2006), a
distribuio F tem inmeras utilidades, especialmente para comparao
de mdias amostrais. No caso da avaliao de imveis, a distribuio F
testa a hiptese de que nenhum dos coeficientes da regresso tenha
significado contra a hiptese de que pelo menos um tenha significado.
Amplitude: a amplitude do intervalo de confiana de 80% da estimativa de
tendncia central tem o objetivo de obter a preciso da amostra, quanto
menor o seu valor, maior a preciso da amostra. A menor amplitude do
intervalo ocorre quando o bem avaliando possui caractersticas iguais
mdia das caractersticas dos dados amostrais. As maiores amplitudes
ocorrem na fronteira do campo amostral. Neste caso, as estimativas mais
precisas ocorrem para avaliaes mais prximas s caractersticas


23
mdias dos dados de referncia e as mais imprecisas, nas extremidades
(DANTAS, 2005).
Normalidade: a normalidade dos resduos pode ser observada, de acordo
com a NBR 14653-2, alm de outras formas, pela comparao da
frequncia relativa dos resduos amostrais padronizados em intervalos.

Alm destes parmetros numricos, na avaliao de imveis h o auxlio de
grficos, dentre os quais podemos destacar: o histograma, o grfico de aderncia e
o de resduos padronizados.

3.4 ESPECIFICAO DAS AVALIAES

De acordo com a NBR 14653-2 (2011), a especificao de uma avaliao
est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, quanto com o
mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O Grau de
Fundamentao pode ser estabelecido inicialmente pelo avaliador, tendo por
objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, contudo, isto no
significa a garantia de que graus elevados de fundamentao sejam alcanados. J
o Grau de Preciso no pode ser fixado inicialmente, este depender
exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada.
Os trabalhos elaborados de acordo com as prescries da norma sero
denominados laudos de avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser
explicitado no corpo do laudo (ABNT NBR 14653-2,2011, p. 22). No entanto, no caso
de as informaes serem insuficientes para aplicao adequada do mtodo
avaliatrio, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso,
devendo ser considerado parecer tcnico.
A norma prossegue afirmando que, no caso de utilizao de modelos de
regresso linear, os graus de fundamentao e preciso devem ser determinados
conforme as tabelas abaixo:

Tabel a 1 - Graus de Fundamentao


24

Fonte: NBR 14653-2:2011

Tabel a 2 - Graus de Preci so

Fonte: NBR 14653-2:2011

Para atingir o grau III de fundamentao necessrio: apresentao do
laudo na modalidade completa; apresentao da anlise do modelo no laudo de
avaliao, com a coerncia do comportamento da variao das variveis em relao
ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimao;
III II I
1
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a todas as
variveis analisadas
Completa quanto s variveis
utilizadas no modelo
Adoo de situao paradigma
2
Quantidade mnima de dados
de mercado, efetivamente
utilizados
6(k +1), onde k o nmero de
variveis independentes
4(k +1),onde k o nmero de
variveis independentes
3(k +1), onde k o nmero de
variveis independentes
3
Identificao dos dados de
mercado
Apresentao de informaes
relativas a todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, comfoto e
caractersticas observadas no
local pelo autor do laudo
Apresentao de informaes
relativas a todos os dados e
variveis analisados na
modelagem
Apresentao de informaes
relativas aos dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
Admitida para apenas uma
varivel, desde que: a) as
medidas das caractersticas do
imvel avaliando no sejam
superiores a 100% do limite
amostral superior, neminferiores
metade do limite amostral
inferior;
Admitida, desde que:
a) as medidas das caractersticas
do imvel avaliando no sejam
superiores a 100% do limite
amostral superior, neminferiores
metade do limite amostral
inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da fronteira
amostral, para a referida varivel,
emmdulo
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da fronteira
amostral, para as referidas
variveis, de per s i e
simultaneamente, e emmdulo
5
Nvel de significncia a
(somatrio do valor das duas
caudas) mximo para a
rejeio da hiptese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nvel de significncia mximo
admitido para a rejeio da
hiptese nula do modelo
atravs do teste F de
Snedecor
1% 2% 5%
DESCRIO
GRAU DE FUNDAMENTAO NO CASO DE UTILIZAO DE MODELOS RE REGRESSO LINEAR
GRAU
4 Extrapolao No admitida
ITEM
III II I
GRAU DE PRECISO NO CASO DE UTILIZAO DE MODELOS DE
REGRESSO LINEAR
DESCRIO
GRAU
30% 40% 50%
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANA DE 80% EM
TORNO DA ESTIMATIVA DE TENDNCIA CENTRAL


25
identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo,
bem como das fontes de informao; adoo da estimativa de tendncia central;
(ABNT NBR 14653-2, 2011, p.23).




26
4 METODOLOGIA

Como intuito de embasar o Estudo de Caso desenvolvido neste trabalho,
primeiramente foi exposto os principais conceitos, teorias e recomendaes sobre a
Avaliao de Imveis Urbanos, compondo-se assim a Reviso Bibliogrfica do
presente trabalho, o qual tem enfoque principal sobre o Mtodo Comparativo Direto
de Dados de Mercado e consiste em um dos mtodos mais utilizados para Avaliao
de Bens Imveis Urbanos, assunto este abordado por Normas especficas
(Associao Brasileira de Norma Tcnicas - ABNT, e Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Percias - IBAPE), livros, apostilas, trabalhos, dissertaes e estudos
acadmicos, os quais serviram de base para compor a citada Reviso. A Reviso
Bibliogrfica nada mais que a organizao das informaes necessrias
execuo deste trabalho, o qual envolve pesquisa a vrias fontes, devendo estas,
estar o mais atualizado possvel.

4.1 APLICAO DO MTODO - MCDDM

4.1.1 Conhecimento do Objeto da Pesquisa - O Bem Avaliando

O bem avaliando, objeto deste trabalho, foi caracterizado de acordo com
seus atributos fsicos e locacionais, com o objetivo de identificar as possveis
variveis responsveis pela formao dos preos de bens de mesma natureza, no
mercado que foi estudado. Portanto, a partir da vistoria do imvel avaliando,
procedeu-se caraterizao:
Da regio, contendo:
o Aspectos fsicos: topografia, ocupao existente e tendncias de
modificao a curto e mdio prazo;
o Aspectos ligados infraestrutura urbana: sistema virio, coleta de
resduos slidos, rede de abastecimento de gua, energia eltrica,
esgotamento sanitrio;
o Instrumentos comunitrios e atividades existentes: sistema de
transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede
bancria, segurana, sade e lazer.
Do terreno do bem avaliando, contendo seus principais aspectos fsicos:
topografia, superfcie, forma, localizao e divisas;


27
Da edificao do imvel, contendo:
o Aspectos fsicos: construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos;
o Aspectos funcionais: arquitetnicos e de projetos;
o Aspectos ambientais: adequao da edificao em relao aos usos
recomendveis para regio.

4.1.2 Preparao da Pesquisa

Planejou-se o presente trabalho com base no objetivo de definir o valor de
mercado de um bem imvel atravs do Mtodo Comparativo Direito de Dados de
Mercado por meio do clculo estatstico inferencial, o qual foi feito com o auxlio de
programa de clculo computacional. Para isto, fixou-se como estratgia de pesquisa,
a escolha das fontes de pesquisa e das principais variveis independentes que
melhor representassem e influenciassem na determinao do valor do imvel, as
quais formaram o corpo da ficha de pesquisa que se utilizou como instrumento de
coleta de dados de cada elemento amostral.

4.1.3 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado

O levantamento dos elementos de referncia foi feito mediante o
preenchimento das fichas de pesquisa, coletando-se dados atravs de consulta a
empresas imobilirias (sites de internet e complementao de informaes por
meio de telefonemas), consultas diretas com proprietrios (anncios de jornais
impressos, placas de oferta em imveis na cidade e em sites de anncio na
internet). Sempre que houve lacuna nos dados coletados, foi feito o contado, atravs
de telefonema, com o responsvel pelo imvel com finalidade de complementar
informaes.

4.1.4 Processamento e Anlise dos Dados

Com o auxlio de programa de clculo estatstico inferencial, TS-Sisreg, as
informaes colhidas na amostra foram mitigadas e apresentadas atravs de
grficos que o prprio programa gerou.
O programa TS-Sisreg foi cedido por cortesia pela empresa GPR


28
ENGENHARIA, por meio do Engenheiro Especialista em Avaliaes de Imveis
Glayton Rgo, portanto, o citado software constitui-se numa poderosa ferramenta
para a avaliao imobiliria. Utilizando o sistema de regresso linear e atuando
como uma verdadeira mquina de clculo, o TS-Sisreg permite ao Engenheiro
Avaliador a anlise estatstica do mercado, possibilitando o cadastramento de
informaes completas referentes aos dados da amostra, fornecendo grficos e
tabelas, de forma simples e direta.
Vale ressaltar que a utilizao do software TS-Sisreg obrigatria em laudos
requisitados pelo Banco do Brasil. Portanto, a confiabilidade do programa quanto
demonstrao dos resultados por ele fornecidos garantida. A utilizao de um
programa como este vantajosa, pois o mesmo permite por parte do avaliador, a
execuo de testes estatsticos, mudanas de escala nas variveis, a retirada de
dados discrepantes e execuo de ajustes necessrios num curto espao de tempo.

4.1.5 Interpretao e Explicao dos Resultados

Com os resultados fornecidos pelo programa, procedeu-se interpretao e
explicao dos mesmos. Portanto, nesta etapa que se fez possvel o entendimento
do comportamento do mercado em que est inserido o bem avaliando.
Atravs da frmula que foi gerada pelo programa computacional no clculo
da inferncia estatstica, determinou-se o valor de mercado do imvel avaliando.




29
5 ESTUDO DE CASO

Neste tpico, sero executados e demonstrados todos os passos
necessrios a fim de obter o resultado almejado no escopo deste trabalho. A
obteno e anlise dos resultados tiveram como embasamento terico os
conhecimentos (procedimentos e recomendaes) j expostos no corpo do mesmo.

5.1 O BEM AVALIANDO

O bem avaliando trata-se de uma casa localizada no Estado do Acre, cidade
de Rio Branco, Estrada Alberto Torres, n 702, Conjunto Mariana. A casa nova,
construda com objetivo de comercializao pela empresa ncora Construo Civil
Ltda. O imvel constitudo por terreno e edificao, a qual possui padro de
acabamento alto, j que a mesma isolada, trrea, construda atendendo a projeto
arquitetnico planejado no tocante disposio interna dos ambientes e a detalhes
personalizados na fachada. A residncia composta por sala de estar, sala de
jantar, dois dormitrios, uma sute, banheiro social, cozinha, rea de servio e
garagem para dois carros, o acesso individual e na via principal. A rea construda
totaliza 110,00 m, a rea do terreno de 201 m.
Segue abaixo a caracterizao completa do imvel avaliando quanto
regio que est inserido, o terreno e a edificao:
A regio em que est inserido o imvel possui caracterstica residencial e
topografia plana. O imvel fica em frente ao Ncleo Estadual de
Tecnologia Assistiva (Ncleo de Apoio Pedaggico Dom Bosco) e est a
600 m de distncia da Faculdade Ocidental da Amaznia - FAAO, 300 m
das futuras instalaes da Faculdade Meta - FAMETA, 1500 m da Unio
Educacional do Norte - UNINORTE e a 2500 m da Universidade Federal
do Acre - UFAC. A distncia em linha reta ao Centro da Cidade,
considerando o Palcio do Governo do Acre como ponto de referncia,
de 4841,00 m (todas as distncias foram obtidas atravs do Google Earth
- programa que utiliza banco de dados de satlites para gerar visualizao
de cidades e mapas em formato 2D e 3D, fornecendo ainda distncias
com alto nvel de preciso). Nas proximidades do imvel h tambm
Supermercados, Shopping Center, Agncias Bancrias, Hospitais


30
(Fundao Hospitalar, Unidade de Pronto Atendimento - UPA Tucum e
futuras instalaes do Instituto Nacional de Traumatologia e Ortopedia -
INTO), escolas, empreendimentos imobilirios, centro administrativo
(Cidade da J ustia), entre outros. O imvel faz parte de uma regio que
est em plena expanso residencial e comercial, com tendncia a
valorizao.
A regio conta ainda com sistema virio pavimentado, coleta de resduos
slidos, rede de abastecimento de gua potvel, energia eltrica, rede
telefnica. O ponto mais prximo de servio de transporte pblico est a
350 m de distncia. No h rede de esgotamento sanitrio.
O terreno do imvel avaliando possui topografia plana, est acima do
nvel da rua, tem forma retangular, divisas muradas. O imvel faz limite
com outros imveis de mesmas caractersticas e padro construtivo. O
terreno possui as seguintes dimenses: 10 m de testada e 20,1 m de
profundidade.
A edificao do imvel possui as seguintes caractersticas:
o A construo em alvenaria cermica com estrutura em concreto
armado. O revestimento cermico na cozinha, rea de servio e
banheiros completo. O piso em porcelanato. A cobertura em
estrutura metlica com telhas termoacsticas. Forro em gesso
acartonado. J anelas em vidro temperado 6 mm e portas em madeira
tipo MDF. Banheiros com box de vidro temperado 8 mm e com demais
aparelhos e metais. Porto automatizado. Pintura acrlica no interior e
exterior. Instalaes eltricas completas e compreendendo diversos
pontos de iluminao e tomadas com distribuio utilizando circuitos
independentes e componentes de qualidade, inclusive ponto de
telefone, cabos para antena de televiso, campainha, e preparao
para instalao de cerca eletrificada.
o A edificao foi construda com base em projetos arquitetnico e
complementares, de acordo com os parmetros exigidos por rgos
fiscalizadores.
o A edificao est adequada ao meio em que est inserida,
constituindo-se, como as demais edificaes do entorno, numa
edificao de cunho residencial.


31
Segue abaixo relatrio fotogrfico do imvel avaliando com o objetivo de
complementar a visualizao de suas principais caractersticas internas e externas:

Fi gura 1 - Vista Frontal 01

Fonte: do autor.

Fi gura 2 - Vista Frontal 02

Fonte: do autor.
Fi gura 3 - Vista Garagem 01

Fonte: do autor.




32
Fi gura 4 - Vista Garagem 02

Fonte: do autor.
Fi gura 5 - Vista Posteri or

Fonte: do autor.

Fi gura 6 - Vista Lateral Esquerda 01

Fonte: do autor.
Fi gura 7 - Vista Lateral Esquerda 02

Fonte: do autor.




33
Fi gura 8 - Vista lateral di rei ta 01

Fonte: do autor.
Fi gura 9 - Vista lateral di rei ta 02

Fonte: do autor.

Fi gura 10 - Entrada sal a de estar

Fonte: do autor.
Fi gura 11 - Sal a de estar e j antar

Fonte: do autor.



34
Fi gura 12 - Dormitri o 1

Fonte: do autor.
Fi gura 13 - Sute

Fonte: do autor.

Fi gura 14 - Cozi nha

Fonte: do autor.
Fi gura 15 - rea de servio

Fonte: do autor.

Fi gura 16 - Banhei ro soci al

Fonte: do autor.
Fi gura 17 - Banhei ro da sute

Fonte: do autor.


35
5.2 PREPARAO DA PESQUISA

Nesta etapa do trabalho elencaram-se os principais fatores e variveis
independentes que serviram de base para formao da ficha de pesquisa. A priori,
definiu-se o campo de pesquisa e levantamento da amostra, buscando-se sempre
utilizar como elemento amostral os imveis que possussem caractersticas
semelhantes, com a finalidade de homogeneizar o mximo possvel a amostra. A
principal fonte de consulta foram as imobilirias (atravs de contato telefnico e via
internet). As variveis explicativas escolhidas para compor o corpo da ficha de
pesquisa foram eleitas de acordo com as caractersticas fsicas, de localizao e
econmicas do imvel avaliando. As informaes de variveis colhidas com a
utilizao da ficha de pesquisa esto discriminadas a seguir.

5.2.1 Variveis que compem o corpo da ficha de pesquisa

5.2.1.1 Dependente

A varivel dependente que comps este modelo foi o valor do imvel em
oferta ou de transao, em Reais (R$), moeda corrente nacional.

5.2.1.2 Independentes

Localizao:
o Cidade;
o Bairro;
o Logradouro.
Tipo de negcio:
o Oferta ou transao;
o Data do evento.
Insero do imvel na regio:
o Imvel isolado;
o Conjunto habitacional;
o Condomnio fechado.
Infraestrutura urbana:
o Sistema virio (pavimentao);


36
o Transporte Coletivo;
o Coleta de resduos slidos;
o Esgotamento sanitrio;
o Abastecimento de gua;
o Rede de energia eltrica.
rea do terreno;
Caractersticas da edificao:
o rea construda;
o Situao da edificao:
Casa isolada;
Casa geminada.
o Diviso interna:
Nmero de vagas na garagem:
Fechada;
Coberta;
Descoberta.
Nmero de pavimentos;
Nmero de dormitrios;
Nmero de sutes;
Nmero de banheiros;
rea de servio;
Dormitrio para empregada;
Banheiro para empregada;
rea de lazer.
o Equipamentos:
Interfone;
Piscina;
Porto automtico.
o Idade aparente;
o Estado de conservao:
Ruim;
Necessidade de reparos importantes;
Necessidade de reparos simples;


37
Regular;
Bom;
Imvel novo.
o Padro de acabamento (escala de 1 a 7):
Mnimo, adotado na escala como numeral 1;
Baixo, adotado na escala como numeral 2;
Normal/baixo, adotado na escala como numeral 3;
Normal/alto, adotado na escala como numeral 5;
Alto, adotado na escala como numeral 6;
Luxo, adotado na escala como numeral 7.
o Idade aparente em anos.
Alm das variveis acima, comps o corpo da ficha de pesquisa tambm
informaes quanto fonte (informante), telefone de contato e data.
A fim de esclarecimento quanto padronizao dos acabamentos, foi-se
utilizado como referncia recomendaes do IBAPE de So Paulo e da Caixa
Econmica Federal, portanto, temos as seguintes classificaes, as quais foram
adaptadas e adequadas ao objetivo deste trabalho:
Padres de acabamento:
o Mnimo. Atribui-se este padro a edificaes construdas sem
preocupao com projeto, aparentemente sem preocupao com mo-
de-obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado.
Geralmente so compostas por uma srie de cmodos sem funes
definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno, quase sempre
trreas, construdas em alvenaria, sem estrutura portante ou com
estrutura de concreto improvisada. Garagem descoberta para um
veculo. Cobertura de telhas de fibrocimento sobre madeiramento no
estruturado, sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos ou
com chapisco, emboo ou reboco e reas externas com pisos de terra
batida ou cimentado rstico. Em suma, caracterizam-se pela utilizao
de materiais construtivos essenciais / indispensveis e aplicao de
poucos acabamentos.
o Baixo. Atribui-se este padro a edificaes construdas sem
preocupao com projeto arquitetnico, satisfazendo distribuio
interna bsica e so compostas geralmente de dois ou mais cmodos,


38
cozinha e banheiro. Na maioria das vezes so trreas, erguidas em
estrutura simples e alvenaria cermica, total ou parcialmente revestida.
Cobertura de telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de
madeira, podendo apresentar forros. Garagem para um veculo,
coberta ou descoberta. reas externas de cimentado rstico e
fachadas normalmente com emboo ou reboco, podendo ter pintura
comum. Em suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais
construtivos bsicos e pelo emprego de acabamentos de qualidade
inferior.
o Normal/baixo. Atribui-se este padro a edificaes trreas, podendo
ser geminadas, satisfazendo a projeto arquitetnico simples,
geralmente composta de sala, um ou mais dormitrios, banheiro,
cozinha, podendo dispor de dependncias externas para servios e
garagem coberta para um veculo. Estrutura simples de concreto e
alvenaria cermica revestidas interna e externamente. Cobertura de
laje pr-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou
barro sobre estrutura de madeira, com forro. reas externas sem
tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos
com caco de cermica. Fachadas normalmente pintadas com ltex
sobre emboo ou reboco, podendo ter aplicao de pastilhas,
cermicas ou equivalentes. Em suma, caracterizam-se pela utilizao
de materiais construtivos e acabamentos econmicos e simples.
o Normal, adotado na escala como numeral 4. Atribui-se padro normal
s casas trreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou
geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupao com o
projeto arquitetnico, principalmente no tocante aos revestimentos
internos. Compostas geralmente de sala, dois ou trs dormitrios
(eventualmente uma sute), banheiro, cozinha, dependncias para
empregada e garagem para um ou mais veculos. Estrutura mista de
concreto e alvenaria, revestida interna e externamente. Cobertura de
laje pr-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em
estrutura de madeira, com forro. reas externas com pisos cimentados
ou revestidos com cermica comum, podendo apresentar jardins.
Fachadas normalmente pintadas com ltex sobre emboo ou reboco,


39
usualmente com aplicao de pedras, pastilhas ou equivalentes. Em
suma, caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos
convencionais e pela aplicao de acabamentos de boa qualidade,
porm padronizadas e fabricados em srie.
o Normal/alto. Atribui-se este padro s edificaes trreas ou com mais
pavimentos, em geral isoladas, construdas atendendo a projeto
arquitetnico planejado no tocante disposio interna dos ambientes
e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de
sala para dois ou mais ambientes, trs ou mais dormitrios (pelo
menos uma sute), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, alm de
dependncias de servio completas e garagem para dois ou mais
veculos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura
de madeira ou lajes macias impermeabilizadas com proteo trmica.
reas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras ou cermicas
especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira.
Fachadas pintadas com ltex sobre massa corrida, textura acrlica ou
com aplicao de pedras ou equivalente. Em suma, caracterizam-se
pela utilizao de materiais construtivos e acabamentos de boa
qualidade, podendo alguns serem fabricados sob encomenda.
o Alto. Atribui-se este padro s edificaes totalmente isoladas,
obedecendo a projeto arquitetnico peculiar, demonstrando
preocupao com funcionalidade e a harmonia entre os materiais
construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos
aplicados. Compostas normalmente de salas para dois ambientes ou
mais (estar, jantar, escritrios, biblioteca, sala de vdeo, etc.), lavabo,
copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitrios (geralmente
sutes), dependncias para empregados e garagem para no mnimo
trs veculos. reas livres planejadas atendendo projeto de
paisagismo, podendo ter piscina, quadra poliesportiva ou
churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em
laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto
especfico e com proteo trmica ou telhas de cermica ou ardsia,
sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas com ltex acrlico sobre
massa corrida, textura ou com aplicao de pedras especiais ou


40
materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetnico.
Caracterizam-se pela utilizao de materiais construtivos e
acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda.
o Luxo. Atribui-se este padro s edificaes em terrenos de amplas
dimenses, totalmente isoladas, satisfazendo a projeto arquitetnico
exclusivo, tanto na disposio e integrao dos ambientes, amplos e
bem planejados, como nos detalhes personalizados dos materiais e
dos acabamentos utilizados. Geralmente prevendo salas para quatro
ambientes ou mais (estar, jantar, escritrios, biblioteca, vdeo, etc.),
lavabo, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais sutes, sendo
uma master", dependncias completas para empregados (mais de um
dormitrio), garagem para quatro ou mais veculos. reas livres
planejadas atendendo a projeto paisagstico especial, usualmente
contendo rea de lazer completa, tais como piscinas, vestirios, quadra
de esportes, churrasqueira. Cobertura de lajes macias com proteo
trmica ou telhas de cermica ou ardsia, sobre estrutura de madeira.
Fachadas com tratamento arquitetnico especial, definido pelo estilo do
projeto de arquitetura. Caracterizam-se pela natureza
excepcionalmente nobre e diferenciada dos materiais e dos
acabamentos empregados, personalizados para reforar a inteno do
projeto, em geral especialmente desenhados, personalizados para
reforar a inteno do projeto, em geral especialmente desenhados e
caracterizados por trabalhos especiais e com acessrios fabricados por
encomenda.

5.2.2 Ficha de Pesquisa

Com as variveis do modelo escolhidas, procedeu-se formao da ficha de
pesquisa, a qual foi fornecida pela empresa GPR ENGENHARIA e adaptada ao
corpo desta pesquisa:





41
Fi gura 18 - Fi cha de Pesqui sa

Fonte: adaptado de modelo fornecido pela empresa GPR ENGENHARIA

5.3 TRABALHO DE CAMPO - COLETA DE DADOS

Com o auxlio da ficha de pesquisa foi possvel obter dados e informaes a
respeito dos preos dos imveis em oferta e suas principais caractersticas fsicas,
locacionais e econmicas, bem como a perfeita identificao das fontes consultadas.
Nesta pesquisa no foi possvel obter dados de transao de imveis (negociaes
efetivamente realizadas) devido grande dificuldade em obter este tipo de
informao junto a imobilirias, corretores, proprietrios, entre outros. O
levantamento dos elementos de referncia desta pesquisa foi feito mediante o


42
preenchimento das fichas previamente preparadas.
As fontes principais foram imobilirias (atravs de sites das prprias e
contato telefnico), classificados de jornais, sites de anncio na internet, diretamente
com proprietrios atravs de placas de anncio de oferta. De cada elemento
observado na amostra foram obtidas fotos de identificao do imvel. Segue abaixo
a relao dos elementos coletados com respectivas identificaes, foto, endereo do
imvel, fonte informantes e demais variveis que compuseram a inferncia
estatstica. Ao todo foram coletados dados de 38 elementos amostrais:

Tabel a 3 - El ementos amostrai s



43



44



45

Fonte: do autor.

Com os dados dos elementos amostrais em mos e seus respectivos
endereos, fez-se a marcao de todas as casas no mapa de Rio Branco atravs do
programa Google Earth, o qual possibilitou inferir a distncia ao Centro da Cidade
em linha reta, tomando-se como ponto central o Palcio do Governo do Estado do
Acre, formando-se assim um padro radial de localizao de cada imvel.

Fi gura 19 - Locali zao dos imvei s em relao ao Centro de Ri o Branco

Fonte: do autor.


46
Como pode-se observar, apenas um elemento amostral no est localizado
no 1 Distrito de Rio Branco, porm, este elemento no constitui-se impedimento
estimativa de valor do imvel avaliando, pois foi considerado no modelo de clculo a
varivel distncia ao Centro.

5.4 PROCESSAMENTO E ANLISE DOS DADOS

Com a obteno da amostra, procedeu-se anlise dos dados, com o
objetivo de resumir as informaes coletadas. Ora, nesta fase observou-se o
equilbrio da amostra, a influncia de cada varivel sobre os preos, as
dependncias lineares delas em relao ao preo e entre si, a identificao de
pontos atpicos. Portanto, foi-se feita a distribuio das caractersticas da amostra de
forma a possibilitar a medio e utilizao para obter as caractersticas da populao
da qual foi extrada.
A variveis utilizadas no modelo de clculo foram 6(seis), 1(uma)
dependente e 5(cinco) independentes. A varivel dependente utilizada foi o valor do
imvel e as independentes foram a rea construda, rea do terreno, distncia ao
centro (em metros), padro de acabamento e nmero de dormitrios. O nmero de
elementos amostrais utilizados foram 38(trinta e oito). Todas as variveis
independentes so do tipo quantitativa, exceto a varivel Padro de Acabamento,
que do tipo qualitativa, ao qual atribuiu-se atravs de Cdigos Alocados uma
escala de valor variando de 1 a 7, influenciando positivamente o valor do bem
medida que esta escala cresce. Atribuiu-se ao imvel avaliando o valor 6 (Padro
Alto) nesta escala.
No prosseguimento deste trabalho, sero demonstrados e explicados os
principais resultados calculados pelo programa TS-Sisreg, sem, contudo, entrar no
mrito da anlise estatstica, pois este no o objetivo deste trabalho.

5.4.1 Clculo do Modelo de Regresso Linear Atravs da Inferncia Estatstica

Aps alimentar o programa com os dados de cada imvel e variveis
dependente e independentes, observou-se que a significncia da varivel Nmero
de Dormitrio ultrapassou o limite mximo recomendado pela NBR 14653-2 de 30%,
constante na Tabela 1- Graus de Fundamentao - deste trabalho. A significncia da


47
citada varivel atingiu 42,29%, portanto, para proceder com a inferncia, eliminamos
esta varivel no modelo de clculo. Todas as outras variveis obtiveram valores
aceitveis pela citada norma, permitindo assim, a permanncia delas no clculo
inferencial.

Fi gura 20 - Si gnificnci as observadas i ni ci almente

Fonte: do autor.

Com a excluso da varivel Nmero de Dormitrios do modelo de clculo, foi
possvel prosseguir com a inferncia.

Fi gura 21 - Si gnificnci a observada com a excl uso da vari vel Nmero de Dormitri os

Fonte: do autor.

O programa TS- Sisreg acusa qualquer procedimento que fuja s
recomendaes da NBR 14653 - 2, portanto, aps a excluso da varivel
Dormitrios, o clculo seguiu-se normalmente, sendo fornecido pelo programa os


48
resultados finais. O programa tem ainda a capacidade de gerar relatrios com os
resultados e demonstraes grficas, os quais sero demonstrados a seguir.
A seguir exporemos os principais resultados fornecidos pelo programa
computacional, cujos conceitos estatsticos j foram explicitados na Reviso
Bibliogrfica deste trabalho.
A primeira tabela fornecida pelo programa consiste essencialmente num
resumo dos dados e variveis utilizadas. O programa fornece tambm o nmero de
outliers resultantes no clculo, no caso, observou-se a presena de 1(um) outlier.
Contudo, no foi necessrio retirar o elemento amostral do modelo que continha um
resduo acima da mdia, pois a norma aceita at 5% da amostra com essa
caracterstica.

Tabel a 4 - Caractersti cas da amostra

Fonte: do autor.

Em seguida temos os principais indicadores resultantes do clculo estatstico
inferencial. Podemos observar, portanto, que os valores esto prximos dos valores
requeridos, pois temos: os coeficientes de correlao e determinao prximo de
1(um), significncia prxima de 0(zero) e amplitude menor que 30%.

Tabel a 5 - Pri ncipai s i ndicadores

Fonte: do autor.

Como possvel observar na tabela abaixo, a normalidade observada
atendeu aos padres da norma.


TOTAL UTILIZADOS OUTLIERS TOTAL UTILIZADAS
38 38 1 6 5
CARACTERSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIVEIS
0,922407 0,850835 0,832755 47,06 0,01 24,47%
COEFICIENTE DE
CORRELAO (r)
COEFICIENTE DE
DETERMINAO
(r)
SIGNIFICNCIA
DO MODELO
AMPLITUDE F-SNEDECOR
COEFICIENTE DE
DETERMINAO
AJUSTADO


49
Tabel a 6 - Normali dade dos resduos

Fonte: do autor.

A seguir, temos uma tabela com os principais parmetros das variveis
independentes, dentre os quais, os parmetros de significncia so muito valiosos
no momento de inferir o grau de fundamentao de uma avaliao, atravs da soma
do valor das duas caudas (teste bicaudal).

Tabel a 7 - Pri ncipai s parmetros de anli se das vari vei s i ndependentes

Fonte: do autor.

5.4.1.1 Equao de Regresso para Estimativa do Valor

A equao no linear para estimativa de valor (moda) fornecida pelo
programa computacional de clculo:

Valur du Imvel =133591,13 e
[
-112,375
X1

e
[
477,3475
X2

(X3)
,239
e
(,1751477X4)


O valor do imvel dado em Reais (R$). As demais variveis foram
substitudas por cdigos:
X1: rea do Terreno;
X2: Distncia ao Centro;
X3: Padro de Acabamento;
X4: rea Construda.
5.4.1.2 Grficos Gerados pelo Programa Computacional de Clculo
INTERVALO CLASSE % PADRO % MODELO
- 1 a +1 68 71
- 1,64 a +1,64 90 94
- 1,96 a +1,96 95 97
NORMALIDADE
VARIVEL ESCALA LINEAR
t - STUDENT
CALCULADO
SIGNIFICNCIA
(SOMA DAS CAUDAS)
REA DO
TERRENO
1/x -4,08 0,03
DISTNCIA AO
CENTRO
1/x 2,32 2,69
PADRO DE
ACABAMENTO
ln(x) 7,55 0,01
REA
CONSTRUDA
y 3,4 0,18
PARMETRO DE ANLISE DAS VARIVEIS INDEPENDENTES


50

Neste tpico exporemos os principais grficos gerados pelo programa, os
quais permitem ao engenheiro avaliador observar os principais indicadores do
clculo de regresso.
Exporemos a seguir os trs principais grficos fornecidos pelo programa TS-
Sisreg.

Fi gura 22 - Grfico de Adernci a

Fonte: do autor.

O grfico de aderncia nos mostra que o modelo est bem ajustado, pois os
preos e valores calculados esto coerentes, ou seja, nos permite anlise da
aderncia dos pontos reta representativa da equao de regresso.

Fi gura 23 - Histograma

Fonte: do autor.

De acordo com a NBR 14653-2, a verificao de normalidade pode ser
realizada pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o


51
objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com o da curva normal. No
histograma acima, possvel observar uniformidade do grfico, o que indica a
normalidade da amostra.

Fi gura 24 - Val ores aj ustados versus Resduos padroni zados

Fonte: do autor.

Outro grfico importante na verificao da normalidade da amostra o
grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, o qual deve apresentar
pontos dispostos aleatoriamente, com grande maioria situados no intervalo [- 2; +2],
o que possvel observar no grfico acima. possvel observar ainda, o ponto em
vermelho que representa um outlier, o qual j foi anteriormente explicitado no corpo
deste trabalho.

5.5 INTERPRETAO E EXPLICAO DOS RESULTADOS

Neste tpico ser demonstrado a obteno do valor do imvel avaliando,
tendo como base os resultados e frmula gerados pelo programa TS-Sisreg. Por fim
ser demonstrado o enquadramento da avaliao de acordo com a NBR 14653-2
dos Graus de Fundamentao e Preciso.

5.5.1 Valor do Imvel Avaliando

Aps alimentar o programa com os dados da amostra coletada e observar os
principais indicadores estatsticos, procedeu-se ao clculo do valor do imvel
avaliando, objetivo deste trabalho. As variveis do imvel avaliando foram
informadas ao programa, dando assim o seu resultado final. Abaixo temos os


52
quantitativos das variveis informadas:
rea Construda: 110,00 m;
rea do Terreno: 201,00 m;
Distncia ao Centro: 4.841,00 m;
Padro de Acabamento: Alto (6).
Com estes valores informados, obteve-se o Valor do Total do imvel
avaliando, o qual apresentou um valor mdio de R$ 313.861,38 (trezentos e treze
mil oitocentos e sessenta e um reais e trinta e oito centavos).
O intervalo de confiana atingiu o valor mnimo de R$ 277.795,67 (duzentos
e setenta e sete mil setecentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos)
e valor mximo de R$ 354.609,45 (trezentos e cinquenta e quatro mil seiscentos e
nove reais e quarenta e cinco centavos). O intervalo de confiana uma estimativa
em que se inclui a afirmao probabilstica que indica a percentagem de intervalos
que possa esperar abranger o verdadeiro valor do parmetro em seus limites.

Fi gura 25 - Dados do imvel aval i ando e Interval o de confi ana

Fonte: programa TS-Sisreg.

O programa TS-Sisreg permite estimar o valor por meio de trs parmetros:
moda, mediana e mdia. A moda o parmetro estatstico que fornece valores mais
contidos, o qual foi utilizado neste trabalho por ser o parmetro mais praticado frente
s avaliaes bancrias.




53
Fi gura 26 - Grfico da rea Construda versus Valor do Imvel

Fonte: programa TS-Sisreg.

O grfico acima permite visualizar melhor as curvas do intervalo de
confiana, mostrando a curva dos intervalos mnimo, mximo e mdio.

5.5.2 Especificao da Avaliao

Exporemos a seguir o Grau de Fundamentao e o Grau de Preciso da
avaliao executada. Esta a etapa final da avaliao e tem o objetivo de
determinar a confiabilidade da mesma. Ora, a NBR 14653-2:2011 afirma que todo
trabalho elaborado de acordo com a mesma ser denominado laudo de avaliao, e
o Grau de Fundamentao atingido deve ser explicitado.

5.5.2.1 Grau de Fundamentao Atingido

A NBR 14653-2:2011 determina que, para fins de enquadramento global da
avaliao em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes
critrios:
Identificao dos trs campos da tabela (Graus III, II e I) e seis itens;
O atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II dois
pontos; e do Grau III trs pontos;
O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve
considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
tabela abaixo:


54
Tabel a 8 - Enquadramento do l audo segundo seu grau de fundamentao no caso de util i zao de
model o de regresso li near

Fonte: NBR 14653-2:2011

Observando as recomendaes da norma, passamos conferncia do Grau
de Fundamentao atingido na avaliao objeto deste trabalho. Segue abaixo o
somatrio das pontuaes e consequente classificao:

Tabel a 9 - Grau de Fundamentao da Avali ao

Fonte: do autor.
GRAU III II I
PONTOS MNIMOS 16 10 6
Itens obrigatrios
Todos, no mnimo no
Grau I
2, 4, 5 e 6 no mnimo no
Grau II e os demais no
mnimo no Grau I
2, 4, 5 e 6, no Grau III
e os demais no mnimo
no Grau II
III II I
1
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a todas as
variveis analisadas
Completa quanto s variveis
utilizadas no modelo
Adoo de situao paradigma 3
2
Quantidade mnima de dados
de mercado, efetivamente
utilizados
6(k +1), onde k o nmero de
variveis independentes
4(k +1),onde k o nmero de
variveis independentes
3(k +1), onde k o nmero de
variveis independentes
3
3
Identificao dos dados de
mercado
Apresentao de informaes
relativas a todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, comfoto e
caractersticas observadas no
local pelo autor do laudo
Apresentao de informaes
relativas a todos os dados e
variveis analisados na
modelagem
Apresentao de informaes
relativas aos dados e variveis
efetivamente utilizados no
modelo
3
Admitida para apenas uma
varivel, desde que: a) as
medidas das caractersticas do
imvel avaliando no sejam
superiores a 100% do limite
amostral superior, nem
inferiores metade do limite
amostral inferior;
Admitida, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejamsuperiores
a 100% do limite amostral
superior, neminferiores
metade do limite amostral
inferior;
3
b) o valor estimado no
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da fronteira
amostral, para a referida
varivel, emmdulo
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da fronteira
amostral, para as referidas
variveis, de per s i e
simultaneamente, e emmdulo
3
5
Nvel de significncia a
(somatrio do valor das duas
caudas) mximo para a
rejeio da hiptese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nvel de significncia mximo
admitido para a rejeio da
hiptese nula do modelo
atravs do teste F de
Snedecor
1% 2% 5% 3
III II I
16 10 6
III
PONTOS
OBTIDOS
GRAU DE FUNDAMENTAO DA AVALIAO
SOMA
18
GRAU
PONTOS MNIMOS
Itens obrigatrios
2, 4, 5 e6, no Grau III e os
demais no mnimo no GrauII
2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau
II eos demais no mnimo no
Grau I
Todos, no mnimo no Grau I
GRAU DE FUNDAMENTAO COM A UTILIZAO DE MODELO RE REGRESSO LINEAR
GRAU
4 Extrapolao No admitida
ITEM DESCRIO


55
Observa-se, portanto, que a avaliao objeto deste trabalho atingiu o grau
mximo de fundamentao estipulado em norma.

5.5.2.2 Grau de Preciso Atingido

O grau de preciso depende exclusivamente da amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno da estimativa de tendncia central, conforme a Tabela
3.2 deste trabalho. A amplitude desta avaliao atingiu o valor de 24,47%, o qual
menor que 30%, portanto, o grau de preciso atingido de acordo com a NBR 14653-
2 o Grau III.




56
6 CONCLUSO


Diante do exposto neste trabalho, pode-se observar que o objetivo almejado
foi alcanado. A princpio foram descritos todos os procedimentos necessrios
avaliao do imvel objeto deste trabalho, tais como o conhecimento do mesmo, a
preparao da pesquisa mercadolgica, a coleta de dados, o processamento e
anlise dos dados, e por fim, a interpretao explicao dos resultados. O
processamento e anlise de dados foi executado com o auxlio da ferramenta
computacional de clculo inferencial estatstico TS-Sisreg, sendo demonstrados
suas principais funes e explicaes dos indicadores gerados pelo mesmo.
Aps a anlise da amostra obtida e a obteno dos seus principais
indicadores estatsticos fornecidos pelo software de clculo, procedeu-se obteno
do Valor do Imvel Avaliando, valor este que no absoluto, mas sim uma
estimativa de mercado.
Por fim, fez-se o enquadramento da especificao da avaliao, sempre de
acordo com as observncias constantes na NBR 14653-2:2011, classificando assim
segundo o Grau de Fundamentao como Grau III e segundo a preciso como Grau
de Preciso III, confirmando dessa forma, que a avaliao enquadra-se como Laudo
de Avaliao de Imvel, passando assim maior credibilidade e confiabilidade a este
trabalho.



57
REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - ABNT. NBR 14653/1 -
Avaliao de bens. Parte 1 - Procedimentos Gerais. Rio de J aneiro: ANBT, 2011.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 14653/2 -
Avaliao de bens. Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de J aneiro: ANBT, 2011.

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FIKER, J os. Avaliao de Imveis: Manual de Redao de Laudos. 2 ed. So
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SOUZA, Luiz Felipe Proost de; MEDEIROS J NIOR, J oaquim da Rocha.
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