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El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn

Robert S. Zavaleta Neyra Diciembre 2012

Normas

Ley N 27157, modificada por la Ley N 27333. D.S. N 035-2006-VIVIENDA: TUO del Reglamento de la Ley N 27157. Resolucin Viceministeral N004-2000-MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin 248-2008-SUNARP/SN. Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn: Resolucin 340-2008-SUNARP/SN.

CUAL ES EL PRESUPUESTO OBJETIVO DEL REGIMEN?

Tpica: (propiedad horizontal): La existencia de un edificio dividido en distintos sectores en un plano horizontal. Atpica (propiedad horizontal tumbada): No tiene sustento fctico en un edificio como la tpica. Existen varias casas que comparten lagunos bienes o servicios comunes. No hay una superposicin horizontal de propiedades inmobiliarias, sino que comparten zonas de ingreso o viales comunes.

Tipos de edificaciones

Edificios de departamentos Quintas Casas en copropiedad Centros y galeras comerciales o campos feriales Otras unidades unidades inmobiliarias con bienes comunes
Art. 2 Ley 27157 y 126 Reglamento

Regmenes
Art. 38 de la Ley 27157. Los propietarios pueden elegir entre

regmenes

de

propiedad

exclusiva

propiedad comn o independizacin y

copropiedad.

Qu es un Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn?

Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.

(art. 129 del D.S. 035-2006-VIVIENDA)

Dominio Exclusivo: Son los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente atribuido a cada propietario. Dominio Comn: Son aquellas partes del edificio, que son necesarias para el ms adecuado uso y disfrute de los diversos pisos y locales que lo conforman y que pertenecen, en proporcin a sus respectivas cuotas, a todos los propietarios de los elementos de dominio exclusivo, siendo inseparables e indivisibles.

Rgimen de independizacin y copropiedad

Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn sujetos al rgimen de copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es procedente solicitar la particin de las zonas comunes. Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

Art. 128 D.S. 035-2006-VIVIENDA.

EXCEPCION: Los edificios de departamentos no pueden acogerse al rgimen de independizacin y copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el estatuto de la propiedad horizontal. Complejos inmobiliarios: que se encuentran conformados por edificios divididos horizontalmente, no pueden optar por el rgimen alternativo de independizacin y copropiedad

Regmenes aplicables segn el tipo de edificacin


El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical.
En las dems edificaciones, puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o de independizacin y copropiedad.

Art. 5.1 Directiva Resolucin 340-2008-SUNARP/SN

Nacimiento del rgimen


- De hecho, con la transferencia de las secciones de
propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. - Con el otorgamiento del reglamento interno por el nico propietario de la edificacin cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva.

Art. 39 Ley 27157

Reglamento Interno

Es el estatuto de la edificacin que contiene la descripcin de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participacin, derechos y obligaciones de los propietarios, rgimen de la junta de propietarios como sesiones, qurum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157 La declaratoria de fbrica constituye un acto previo para su inscripcin, salvo disposicin en contrario (subdivisin tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

Formalidad del Reglamento Interno

Documento privado con firma certificada por notario. Escritura pblica. Resolucin de la Gerencia de Titulacin de COFOPRI.
Art. 53 RIRP

Legitimados para otorgar el R.I.


El propietario del predio. El presidente de la junta de propietarios.


- Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesin y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada seccin, mientras no se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificacin.
Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la partida matriz del predio

Reglamento interno.
Constitucin de la junta de propietarios. Eleccin del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mrito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesin de junta de propietarios. Arts. 52 y 54 RIRP

Independizacin simultnea

Las unidades de propiedad exclusiva se independizarn simultneamente con la inscripcin del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz.
La independizacin implica la apertura de una partida especial en la que se sealar el rgimen al que estn sujetas y su relacin con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados. Arts. 45 y 55 RIRP

Acuerdos de la J.P. relevantes para el Registro

Eleccin del presidente y de la junta directiva, en su caso.

Modificacin del reglamento interno:


- Modificacin de porcentajes de participacin. - Transferencias de bienes comunes.

Convocatoria a la sesin
La realiza el presidente de la junta. Se efectuar en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se har con una anticipacin no menor de 5 das naturales, mediante esquelas, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega. - Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante declaracin jurada.
-

Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Qurum para sesionar.

Modificacin del reglamento interno o eleccin del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria ms del 50% de los porcentajes de participacin. Modificacin de porcentajes de participacin, desafectacin, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes: Mayora calificada de 2/3 de los porcentajes de participacin. Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Determinacin del qurum

Qurum de propietarios

sesin

de

junta

de

Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con derecho inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

Transferencia de bienes comunes

Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes

susceptibles de ser transferidos tales como stanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc. Procedimiento: - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes comunes

Notificacin por conducto notarial a los no asistentes otorgndoles un plazo de 20 das. La comunicacin y el transcurso del plazo podr acreditarse mediante declaracin jurada del presidente.

- Ejecucin del acuerdo (transferencia de la propiedad) - Consecuencia de la transferencia: modificacin del reglamento interno. Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Pluralidad de reglamentos internos

En todos los casos se puede otorgar ms de un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por reas fsicamente determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios. (...)
La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre juntas y dems aspectos concernientes, ser fijados en el reglamento interno general.
Art. 45 Ley 27157

Caracersticas de las edificaciones con pluralidad de R.I.


1.

Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por sectores o bloques.

2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque. 3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificacin.

Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR


La inscripcin del reglamento interno general de una edificacin, constituye un acto previo para la inscripcin de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector.

Extincin del rgimen

Por destruccin o demolicin de la edificacin, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en funcin al terreno.
Por acuerdo unnime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulacin en la partida matriz. No se requiere cumplir con algn requisito municipal o administrativo.
Numeral 5.14 Directiva.

ACUMULACIN DE PREDIOS

Definicin

Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios. La ejecucin registral implica abrir una nueva partida para el nuevo predio y cerrar las partidas de los predios acumulados, dejando la respectiva anotacin.
Art. 48 del RIRP

Requisitos generales
a) Que los inmuebles constituyan un todo sin solucin de
continuidad, salvo los supuestos de propiedad exclusiva y propiedad comn. b) Pertenezcan al mismo propietario.

c) Sea solicitada por el propietario mediante documento privado con firma certificada notariamente que contenga el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios con indicacin de la partida registral y el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante.
En el caso de bienes del Estado, no se requiere certificacin notarial del solicitante.

Requisitos generales
d) Planos de acumulacin autorizados por profesional competente, salvo que los predios anteriormente hayan estado acumulados y retornen a dicho estado.
e) Plano y cdigos de referencia catastral o constancia negativa de catastro (DS 002-89-JUS), salvo el caso de acumulacin de unidades sujetas a los regmenes de la Ley 27157 o regularizacin de

edificaciones.

Art. 48 del RIRP

Acumulacin en el rgimen de propiedad exclusiva y comn

a) Durante la vigencia del rgimen

b) Como consecuencia de la extincin del rgimen

Acumulacin durante la vigencia del rgimen


Artculo 44.- De la acumulacin, subdivisin o independizacin Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones*. Los derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen. Ley 27157 *Hoy Reglamento Nacional de Edificaciones

Acumulacin como consecuencia de la extincin del rgimen

Tambin se extingue el rgimen como consecuencia del acuerdo unnime de todos los propietarios, en cuyo caso se proceder a la acumulacin en la partida matriz. Esta acumulacin no requiere de ningn requisito municipal o administrativo.
Segundo prrafo del Art. 5.14 de la Resolucin N 340-2008SUNARP/SN (Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y comn)

Requisitos para acumulacin de predios rurales


- Documento privado con firma certificada del propietario, que contenga la descripcin de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, debiendo cumplir adems el requisito de estar fsicamente unidas y pertenecer al mismo propietario. Adems deber presentarse los planos respectivos: a) Zona catastrada: Certificado de informacin catastral. b) Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no catastrada emitido por COFOPRI y planos respectivos autorizados por verificador.
Art. 49 RIRP,

acumulacin de predios con gravmenes


-

Si el predio est gravado con hipoteca u otro derecho real de garanta, se requiere el consentimiento del o los tiulares de los derechos reales de garanta, expresado mediante documento con firma certificada notarialente. Si sobre los predios recaen medidas cautelares, se requiere la autorizacin de los organos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las respectivas anotaciones de las medidas cautelares. La prioridad la determinan los respectivos asientos de presentacin.

Art. 50 del RIRP

Acumulacin de predios gravados No se requiere autorizacin judicial para la acumulacin de predios afectados con las mismas medidas cautelares que han sido trasladadas de la partida matriz al efectuarse su independizacin, por cuanto no se afecta la prioridad de rango al tener el mismo asiento de presentacin.
Resolucin N 718-2009-SUNARP-TR-L

Inscripcin en una misma partida registral de dos o ms secciones de propiedad exclusiva

Procede la inscripcin en una misma partida registral de dos o ms porciones de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, aunque no constituyan un todo sin solucin de continuidad, siempre que conformen una unidad funcional.
Resoluciones N 491-97-ORLC-TR, N 599-2003-SUNARP-TR-L y N 237-2004SUNARP-TR-L.

Inscripcin en una misma partida registral de dos o ms secciones de propiedad exclusiva

Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podr independizar en una misma partida ms de una seccin de dominio exclusivo, an cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional
Art. 45 inc. C) RIRP

Jurisprudencia registral
Liquidacin de derechos registrales por acumulacin Para la inscripcin de la acumulacin de predios, se debe cobrar la tasa correspondiente a derechos de calificacin y de inscripcin, por cada predio que se acumule.
Res. 566-2007-SUNARP-TR-L

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