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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No.-/5.3) - 2013 - SUNARP-TR-L
Lima, APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO SUMILLA

'2 OSET. 2013

MARA ELENA CORTEZA YA LA N 410115 del 02/05/2013. H.D.T. N" 053972 del 19/06/2013. Predios de Lima. Regularizacin de fbrica.

SEGUNDA REGULARIZACiN DE FBRICA "Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el procedimiento de regularizacin al amparo de la Ley 27157, no procede la inscripcin de segunda regularizacin al amparo de la misma norma, con el objeto de declarar edificaciones construidas antes del 20 de julio de 1999". 1. ACTO CUYA .INSCRIPCIN PRESENTADA SE SOLICITA Y DOCUMENTACiN

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la regularizacin de fbrica de conformidad con la Ley 27157 del predio' inscrito en la Partida N" 46440838 del Registro de Predos de Lima. A dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos: Copia certificada del acta de sesin extraordinaria de la junta de propietarios de la unidad inmobiliaria del 12/01/2013,en la que se autoriza a los propietarios a regularizar sus declaratorias de fbrica. Formulario registral N" 1 Ley N 27157 (FOR), suscrito por Vctor Anselmo Ramos Larraondo y su cnyuge, y el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firmas legalizadas ante Notaria de Lima Silva Samaniego de Mestanza. Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios N 017 -2013-MPL~ GLAlSLO otorgado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre. Informe tcnico de verificacin suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. Plano de localizacin y ubicacin suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Slvia Samaniego de Mestanza. Plano de distribucin suscrito por el arqutecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. - /formulario registral N 1 Ley N" 27157 (FOR), suscrito por Harrol Harland Soto Garay y su cnyuge y su cnyuge, y el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firmas certificadas ante Notario de Lima Carlos Martn Luque Rzuri y ante Notara de Lima Silvia Samaniego de Mestanza.

Certificado de parmetros urbanisticos y edificatorios N 034-2013-MPLGLAlSLO otorgado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre. Informe tcnico de verificacin suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firma legalizada ante'Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. Plano de localizacin y ubicacin suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. Plano de distribucin suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. 11. DECISiN IMPUGNADA El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Solano' Castillo, formul tacha sustantiva en los siguientes trminos: "De conformidad con el artculo 42 del Reglamento General de Los Registros Pblicos, se procede a la Tacha Sustantiva del presente titulo, por adolecer de defecto insubsanable por las siguientes consideraciones:
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1. Vista la partida electrnica W 46440838 del Registro de Predios en la cual corre inscrita la edificacin matriz ubicada en el Jr. Rio Huaura W 236234 Urbanizacin Los Gladiolos distrito de Pueblo Libre, se advierte que en el asiento B00004 consta inscrita la remodelacin y ampliacin de fbrica, efectuada a travs de un procedimiento de regularizacin al amparo de la Ley N" 27157 mediante Formulario Registral N 2, habiendo el Verificador responsable ingeniero civil Pedro Willy Bermudez Rojas efectuado la constatacin de la edificacin conforme lo estipula la Ley, legalizando su firma en el FOR y anexos con fecha 17/05/2012. Es decir que hasta la fecha la edificacin se declara con los ambientes y reas techadas conforme consta inscrita, teniendo la verificacin la calidad de declaracin jurada. La declaratoria de fabrica en va de regularizacin otorgada al amparo de lo . dispuesto por el Ttulo 1 de la Ley 27157, debe comprender todas las edificaciones existentes al 20/7/1999, no procediendo la inscripcin de una segunda regularizacin: siendo ello as, el procedimiento de regularizacin contemplado en la Ley 27157 y su reglamento, constituye un trmite de excepcin destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las edificaciones construidas antes del 20/07/1999, por lo tanto el procedimiento de regularizacin culmina con la inscripcin de la correspondiente constatacin del verificador respQnsable, existiendo la obligatoriedad del verificador responsable de emitir el informe de verificacin y declarar que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica existente como lo prescribe el articulo 9.1 del reglamento de la Ley 27157. En el item 4 de ambos formularios registrales, se declara que la fecha de terminacin de obra que se pretende regularizar es de enero de 1998, habiendo el verificador responsable Pedro Willy Bermudez Rojas efectuado la constatacin de la edificacin de la edificacin conforme estipula la Ley. Sin embargo cuando tuvo a su cargo la primera regularizacin sobre la ampliacin de fbrica declar que los documentos correspondian a la realidad fisica existente (17/05/2012).

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En tal sentido,' al no poder configurarse una segunda regularizacin posterior a la inscrita en el asiento 800004 de la presente partida, no se ha procedido a la calificacin integral del expediente, por cuanto el FOR y sus anexos no tienen merito para su inscripcin por los fundamentos antes. expuestos, por lo tanto, la ampliacin de la fabrica deber tramitarse a travs del FUE mediante tramite municipal. Se sustenta la presente tacha en lo dispuesto en el artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, que dispone que los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solcita la inscripcin, adems de indicar que la calificacin comprende entre otros la verificacin de obstculo~ que emanen de las partidas registra les. ( ... )". 11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN El recurrente sustenta su recurso de apelacin siguientes fundamentos: sobre la base de los

1. Con relacin a la doble regularizacin manifiesta lo siguiente: la denominada "primera regularizacin" otorgada al amparo de lo dispuesto en el Ttulo 1 de la Ley 27157 no ha ampliado la declaratoria de fabrica original inscrita en el ao 1988, siendo esto porque el verificador responsable' verific la construccin de mnimas extensiones, siendo as que el rea techada del primer piso slo aument en 19.32 m2, de esto se concluye que la denominada primera regularizacin se ha limitado a reproducir la declaratoria de fbrica que ya existia inscrita desde el ao 1988, lo que resulta evidente porque el asiento 800004 no registra ningn nuevo ambiente o piso adicional, por lo que no surte efectos de una primera regularizacin (de ampliacin) de declaratoria de fbrica. Lo contrario ocurre con el titulo tachado submateri del presente, que s contiene la descripcin de los ambientes que conforman las secciones N" 2 Y N" 3, Y que en consecuencia s cumple con los requisitos para ser considerada una "ampliacin de declaratoria de fbrica" cuya inscripcin al amparo de lo dispuesto en la Ley 27157, s constituir una regularizacin d ampliacin de la declaratoria de fbrica, que cuenta adems con la aprobacin de la totalidad de los miembros de la junta de propietarios de la referida unidad inmobiliaria. En conclusin no todas las construcciones u obras que se inscriban al amparo de la Ley 27157 y su reglamento pueden ser consideradas una "declaratoria de fbrica" o una "ampliacin de declaratoria de fbrica". 2. Con relacin a la declaracin del verificador sobre la realidad fisica existente al 17/05/2012, manifiesta que la declaracin de toda la realidad fisica existente en el predio no era posible por cuanto al 17/05/212 la nica titular registral de la partida N" 46440838 del Registro de Predios, ya haba dividido los aires de su inmueble en dos partes, y enajenado cada una de ellas sin realizar acto previo. Ello se desprende de las partidas electrnicas N" 12876594 Y W 12876595 del Registro de Predios, donde constan las adquisiciones de estas secciones. Siendo esto, en e~ asiento 800004 de la partida electrnica W 46440838, no se regulariz una declaratoria de fbrica ni una ampliacin de declaratoria de fbrica. El informe tcnico de verificacin contenido en el dicho titulo podia limitarse a la obra mnima

construida en el primer piso del inmueble, como de hecho ocurri, surtiendo los efectos de declaracin jurada con respecto a la realidad fsica existente en dicha parte. Como consecuencia de lo expuesto, en el titulo venido a grado el mismo verificador puede declarar la nueva realidad fsica existente en la referida unidad inmobiliaria, que se concentra en su totalidad en las viviendas construidas por los nuevos titulares registrales de las secciones N 2 Y N 3, a fin de que ellos obtengan dentro del procedimiento excepcional de la Ley 27157 la regularizacin de la ampliacin de la declaratoria de fbrca del inmueble, la que una vez registrada s impedir la inscrpcin de una "segunda regularizacin". IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio respecto del cual se solicita la inscripcin se encuentra ubicado en el Jirn Ro Huaura N 234 - 236 de la Urbanizacin Los Gladiolos del distrito de Pueblo Libre de la provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electrnica N 46440838 del Registro de Predios de Lima. En el asiento B00003 est inscrita la demolicin parcial de fbrica de conformidad con la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA. En el asiento B00004 est inscrita la remodelacin y ampliacin de fbrica de conformidad con la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA. En el asiento B00005 est inscrito el reglamento interno. En el asiento B00008 obra la anotacin de independizacin de las siguientes unidades inmobiliarias: Seccin W 1 partida electrnica W 12876593 Seccin W 2 partida electrnica W 12876594 Seccin W 3 partida electrnica W 12876595 En el asiento B00009 est inscrita consecuencia de las independizaciones. PLANTEAMIENTO la modificacin de reas como

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durn. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: - Es posible admitir la inscripcin de una segunda regularizacin de fbrica al amparo de la Ley 27157 y su reglamento? VI. ANLISIS 1. Mediante Ley 27157, vigente desde el 21/07/1999, se estableci un procedimiento de regularizacin de edificaciones construidas hasta el 20/7/1999. La palabra regularizacin proviene del verbo "regularizar" que, segn el Diccionario de la Lengua Espaola (DRAE), significa "legalizar, adecuar a derecho una situacin de hecho o irregular". Entonces, se trata de un procedimiento extraordinario o de excepcin destinado a sanear las edificaciones que fueron levantadas sin licencia de construccin, conformidad de obra o declaratoria de fbrica hasta el 20/07/1999 (articulo. 3 de la Ley 27157\ El articulo 3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157,
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Articulo 3 de la Ley 27157.- De la regularizacin.-

"Los propietarios de edificaciones

que hayan sido

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aprobado mediante D.S. 035-2006-VIVIENDA (en adelante el Reglamento), ratific que la regularizacin comprenda las edificaciones construidas o. demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondente independizacin. En suma, la regularizacin en mrito de la Ley 27157 abarc a las edificaciones construidas irregularmente hasta el 20/07/1999. 2. La Dcimo Primera Disposicin Transitoria del Inscripciones del Registro de Predios (RIRp2) prescribe: Reglamento de

"DCIMO PRIMERA.- Regularizacin sucesiva Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el procedimiento de regularizacin previsto en el Ttulo 1 de la Ley 27157, la posterior ampliacin modificacin, reparacin, remodelacin, puesta en valor, cercado o demolicin de fbrica, efectuada sn cumplir con los procedimientos establecidos en el Ttulo 11 de la citada ley, se regularizar mediante el procedimiento previsto en el articulo 68 y siguientes del reglamento de la Ley 29090 aprobado por Decreto Supremo W 024-2008-VIVIENDA". Sin embargo, existieron normas que ampliaron la vigencia de dicho plazo; . as la Decimocuarta Disposicin Complementaria de la Ley Orgnica de Municipalidades N 27972 estableci: "Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construccin y/o en terrenos sin habilitacin urbana, hasta el 31 de diciembre de 2002, podrn regularizar su situacin, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 30 de junio de 2003, mediante el procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la ley 27157 y normas reglamentarias (...)". La Ley N 28437 modific la citada disposicin sealando que las construcciones efectuadas hasta el 31/12/2003 podran regularizar su situacin mediante la Ley N 27157 sin pago de multas ni otras sanciones hasta el 31/12/2005. 3. Lo expuesto implica que podrn regularizarse las construcciones efectuadas en los periodos sealados cuando no cuenten con las respectivas lice'1cias; sin embargo, ello no implica que puedan acogerse a la regularizacin todas las veces que los intereses de los propietarios as lo requieran, porque la regularizacin es una norma excepcional cuya finalidad ha sido la de beneficiar a aquellos que no declararon una fbrica en el momento que debieron hacerlo, impidiendo por ende la actuacin maliciosa' de quienes pretendan beneficiarse con dicho trmite para los actos realizados con posterioridad al mbito de su aplicacin. As, tenemos que dentro de alguno de estos periodos determinados no podr efectuarse ms de una regularizacin, pero s podrn efectuarse dos regularizaciones de una edificacin, siempre que cada una de estas se

construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacin y/o reglamento interno de ser el caso, podrn sanear su situacin de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Let 2 Aprobado mediante Resolucin N' 248-2008-SUNARP-SN del 28/08/2008, aplicable a los titulas presentados hasta el 13 de junio de 2013.Desde el 14/6/2013 rige el nuevo Reglamento de nscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Res. 097-2013-SUNARP/SN.

refiera a construcciones realizadas en diferentes periodos establecidos por las normas antes citadas. En el sentido indicado se ha pronunciado esta instancia, entre otras, en la Resolucin W 175-2011-SUNARP-TR-L de 3 de febrero de 2011, en la cual' se admiti la inscripcin de la segunda regularizacin seguida con el procedimiento de la Ley W 27157, al amparo de la Ley W 28437, respecto de una ampliacin de edificacin concluida en marzo de 2004, mediante FOR con firmas certificadas el 31 de diciembre de 2005. 4. Debe precisarse que el 4/5/2013 se public el D.S. 008-2013-VIVIENDA, que aprob el nuevo Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, que ha derogado el D.S. 024-2008-VIVIENDA. En el articulo 68 del D.S.024-2008-VIVIENDA - vigente a la fecha de presentacin del ttulo venido en grado -, se regulaba un procedimiento para ,egularizacin de edificaciones, aplicable a las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia y concluidas entre el 20 de julio de 1999 y la fecha de publicacin de la Ley 29090. Dicho procedimiento se segua ante la Municipalidad respectiva, la que deba verficar que se cumplan los parmetros urbnisticos y edificatorios aplicables al inmueble en la fecha de ejecucin de la obra o en todo caso los parmetros vigentes en lo que favorezca a la edificacin a regularizar. Si el resultado era conforme, la Municipalidad liquidaba derechos y multas y emita Resolucin de. Regularizacin de la Edificacin. En el actualmente vigente D.S.008-2013-VIVIENDA, publicado el 4/5/2013, se contempla tambin un procedimiento de regularizacin para las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia o que no tengan conformidad de obra y que hayan sido ejecutadas entre el 20 de julio de 1999 y hasta el 27/9/2008. En dicho procedimiento la Municipalidad efecta la verificacin y emite Resolucin de Licencia de. Regularizacin de la Edificacin. 5. En este caso, en mrito al titulo 461338 del 23/5/2012 se inscribi en el asiento B00004 de la partida electrnica W 46440838 la remodelacin y ampliacin de fbrica del inmueble ubicado en el Jirn Ro Huaura W 234236 de la urbanizacin Los Gladiolos del distrito de Pueblo Libre, de la provincia y departamento de Lima. Dicha inscripcin se realizo en mrito del FOR W 2 con firmas certificadas el 17/05/2012, ante Notaria de Lima Silvia Sama niego de Mestanza, de conformidad a la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA, siendo el profesional responsable, y quien suscribe el Informe tcnico de verificacin, Ingeniero civil Pedro Willy Bermdez Rojas, quien declar haber constatado la existencia de una edificacin con las caractersticas que ah se indican, siendo la fecha de finalizacin de la obra en enero de 1990. En mrito al referido ttulo archivado W 2012-00461338 del 23/05/2012, se inscribieron tambin los siguientes actos en la antedicha partida W 46440838: - Asiento B0003: demolicin parcial. - Asiento B00005: reglamento interno.

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- Asiento 800006: junta de propietarios. - Asiento 800007: designacin de presidente. - Asiento 800008: anotacin de independizacin. - Asiento 800009: modificacin de reas. - Asiento 00001: carga por incumplimiento del parmetro edificatorio relativo a estacionamiento.

urbanistico

6. En el ttulo venido a grado se solicita se inscrita conforme la Ley 27517 y su reglamento, la modificacin de la declaratoria de fbrica inscrita en la partida electrnica N 46440838 del Registro de Predios de Lima. ::'ara lo . cual se present entre otros documentos el FOR de conformidad a la Ley 27157 y su reglamento; argumentado que la remodelacin y ampliacin de fabrica inscrita en el asiento 800004 de la referida partida electrnica, no constituye una primera regularizacin de fbrica ni puede ser considera como tal, puesto que no comprendi la totalidad de la fbrica en realidad existente. As, indica que no se registr la construccin de nuevos ambientes o pisos adicionales, sino nicamente se aument el rea techada del primer piso. 7. Como puede apreciarse de los prrafos precedentes, en el ao 2012 se inscribi la regularizacin de la edificacin levantada en el ao 1990, al amparo de la Ley 27157. La regularizacin debi comprender las edificaciones construidas hasta el 20/07/1999. Esto significa que al ao 2012, cuando se produjo la regularizacn, debi sanearse toda la edificacin existente hasta eI20/07f1999. As, conforme al artculo 9 del reglamento de la Ley 27157, el Verificador responsable emite el Informe Tcnico de Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica existente. El. artculo 14 del mismo reglamento dispone que todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, as como de la correspondencia entre los planos y la realidad fsica del predio. En este orden, no poda regularizarse slo una parte de la edificacin y reservarse la declaracin del resto para un momento posterior. Vale decir, se trata de un acto que deba realizarse en una nica oportunidad, debido a su carcter extraordinario o excepcional. Por este motivo, la Dcima Primera Disposicin Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios determin que si se inscribi la regularizacin prevista en el Titulo I de la Ley 27157, la posterior ampliacin, modificacin, etc., no , poda ampararse en dicha regulacin. Esto es, est proscrita una regularizacin sucesiva. En el ttulo venido en grado, se pretende la inscripcin de la regularizacin de fbrica levantada en enero de 1998, al amparo del Ttulo I de la Ley 27157, cuando ya obra inscrita regularizacin al amparo de dicha norma, la que fue inscrita en mayo de 2012, por lo que estamos ante una regularizacin sucesiva, la que no est permitida por dicha norma.

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VII.

Por lo cual, se confirma la tacha formulada por el registrador. Estando a lo acordado por unanimidad; ESOLUCIN

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima al titulo sealado en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en la presente resolucin.

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Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral

NORA~~URN Vocal del Tribunal Registral

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