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IBAPE XXII UPAV / XIII COBREAP - FORTALEZA/CE ABRIL/2006

AVALIAO DE SERVIDO EM REA DE RISCO

GUILHON, JOS ESTEVAM MASSENA Engenheiro Civil, Ps Graduado em Avaliaes e Percias de Engenharia UFF/IEL CREA RJ 38.054/D e IEL 664 Rua Arnaldo Quintela, N 56/403-Botafogo Rio de Janeiro, RJ- CEP 22280-70 Fone: (21) 2244-72-72/e-mail: egmestre@ig.com.br

Resumo. Este trabalho tem por objetivo apresentar um critrio para determinar o valor da indenizao pela presena de servido em reas consideradas de risco. Tendo em vista se tratar de uma exceo, a situao no tem critrios definidos na NBR 14653-2, atual norma de avaliao Abstract. This paper aims to present a criterion to determine the value of the indemnity for the presence of servitude in considered risk areas. For being an exception, the situation has not definite criteria in the current evaluations norm NBR 14653-2.

Palavras-Chave: Riscos, Restries, Avaliao de Servido

1.0 - Prlogo Este trabalho surgiu em decorrncia da ao de servido proposta por The Rio de Janeiro Tramway Light and Power Co. Ltd. contra ru desconhecido representada por Maria da Silva Vou Me Dar Bem Bea Neta, na 1905a Vara Cvel da Capital. A rea gravada por servido na propriedade dos rus foi instituda atravs do decreto que declarava de utilidade pblica uma faixa de terra destinada passagem das linhas de transmisso Magno - Olaria no bairro de Madureira, no Estado do Rio de Janeiro. Indicado como assistente tcnico da autora no processo coube-me a tarefa de apurar o justo valor para indenizao em funo da implantao da servido, bem como apresentar crtica ao laudo do perito de nomeao do Juzo. No que concerne crtica ao laudo da expert de nomeao do Juzo ser apresentada, exclusivamente, com intuito de demonstrar a necessidade de definio de critrios para se atingir o valor da indenizao pautada em bases fundamentadas ou justificadas, uma vez que a crtica em si no objeto do presente trabalho razo pela qual o parecer apresentado como anexo. A proposta consiste em trazer ao presente frum tcnico a abordagem tcnica adotada no case, visando sobretudo definir parmetros e paradigmas para contemplar esta lacuna que constantemente so vivenciadas pelas empresas concessionrias de servios que fazem uso de servido. 2.0 - Caractersticas da propriedade atingida e legislao pertinente A rea objeto da servido tem 18.500m2, de formato de um polgono irregular, situada da Rua Pereira da Costa 240,00m do prolongamento da rua e 400,00m do prolongamento da Rua Rua Sadock de S, prximo capela So Jos da Pedra, freguesia de Iraj, nesta cidade, compreendida na faixa de 30,00m de largura destinada linha de transmisso Ramal Sanatrio, medindo 115,00m, 30,00m e 7,00m confrontando com terras da Companhia Predial, ou sucessores: 540,00m, em dois segmentos de 310,00m e 230,00m confrontando com o remanescente do imvel serviente: 31,00m confrontando com o remanescente do imvel serviente: e, finalmente, 664,00m em trs segmentos de 238,00m, 296,00m e 130,00m confrontando com o remanescente do imvel serviente. A rea est situada no topo do morro do Dend, no bairro de Madureira, na XV Regio Administrativa, cujas caractersticas topogrficas so bastante acentuadas conforme se observa nas curvas de nveis da planta aerofotogramtrica da prefeitura, ressaltando que a mesma situa-se acima da cota 200. Conforme Decreto n 322, de 3 de maro de 1976 est inserida em na Zona Especial 01devendo - se atentar para os seguintes fatos: Art. 163. A ZE1 compreende as reas acima da curva de nvel de 60 m, nos morros do Po de Acar, Urca, Telgrafo, e serra do Engenho Novo, e as que esto acima da curva de nvel de 100m, nos demais morros e serras do Municpio, consideradas reas de reserva florestas, obedecida a competncia federal. (O Grifo nosso) 2 A conservao e manuteno da cobertura florestal existente nas reas definidas neste artigo constituem obrigao dos respectivos proprietrios. Art. 164 Nas reas de ZE1 no permitido loteamento ou arruamento de iniciativa particular, tolerando-se apenas o desmembramento em lotes com testada para logradouro

pblico reconhecido, com testada e rea mnima correspondentes a lote de Segunda categoria. Art. 165. As reas situadas em ZE1 ressalvado o disposto nos artigos 166, 167 e 168, so non aedificandi. Desta forma, com base na legislao a rea objeto da lide non aedificandi. A linha atinge 18.500,00m2 de uma rea localizada e classificada pela GEO RIO como REA DE RISCO (consulta realizada GEO RIO - Diretoria de Geotcnica do Rio de Janeiro, em 02/12/2005). Em anexo planta com caractersticas geolgicas da rea objeto da lide e adjacncias e abaixo, o mapa parcial de riscos destacando a rea objeto da presente.

3.0 - Normas e critrios tcnicos observados A Norma Brasileira de Avaliaes de Bens - NBR 14653-2 (2004)1 no item 11.2 aborda a questo da servido. No item 11.2.2.1 estabelece que o valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda de valor do imvel decorrente das restries a ele impostas sedo que o subitem a) preconiza o denominado critrio ANTES E DEPOIS. A antiga norma NBR 13.820 Avaliaes de servides - Procedimentos da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas (1997)2 , que era antes da entrada em vigor da NBR 14562 a norma que estabelecia procedimentos para avaliao de servides impostas a imveis em seu item 6.1 definia: O clculo do valor correspondente servido deve abranger todas as restries impostas rea gravada pela servido e deve ser feito levando-se em conta valores de mercado imobilirio, obedincia s legislaes federais, estaduais, e municipais disciplinadas do uso e ocupao do solo, s normas de avaliao vigentes e s especficas para cada caso. (Sic - o grifo nosso) A Instruo Normativa n 01/94 de 10 de novembro de 1994, da Secretaria do Patrimnio da Unio do Ministrio da Fazenda/Manual de Avaliao Tcnica de Imveis da Unio, publicada no Dirio Oficial de 16 de novembro de 19943 estabelece:

O Fator de Restrio Legal Frl - aplicvel aos terrenos sobre os quais incidam restries legais ao seu pleno aproveitamento, bem como s benfeitorias no caso tombamento. Os seguintes parmetros so sugeridos: - Faixa non aedificandi de qualquer natureza: 0,10 - Reserva Florestal: 0,10 4.0 - Mtodos de clculo Antes da entrada em vigor da NBR 14563-2 os critrios frequentemente observados em laudos judiciais eram o de critrios da Renda, Pellegrino, Jos Calos (1978) 4, Phillipe Westin Westin 5 e o critrio Antes e Depois. Em cenrios extra judiciais, em nvel de negociaes, no caso especifico da Petrobrs, o critrio desenvolvido por Cazes, Hamilton Leal/Silva, Fernando Andrade (1995)6. Nas situaes em que a rea e servido non aedificandi, tem sido observado a utilizao da Instruo Normativa n 01/9 de 10 de novembro de 1994, da Secretaria do Patrimnio da Unio. No ltimo COBREAP, Guilhon (2003)7 aborda casos especiais de servido questionando a validade dos fatores. 5.0 - Abordagem tcnica adotada A determinao do valor da indenizao pela presena de servido diante das caractersticas especiais do case e objeto do presente trabalho, isto , em reas consideradas de RISCO, embora de rara ocorrncia, necessita de uma diretriz, visto que no contemplada pelos critrios e parmetros definidos na NBR 14563-2, sendo oportuno ressaltar que em rea de RISCO no h aproveitamento econmico sendo inclusive obrigao do poder pblico zelar para que tambm no haja ocupao de nenhuma natureza. Desta forma, o critrio denominado ANTES e DEPOIS definido na NBR 14563 Norma Brasileira de Avaliaes de Bens incuo. Observando que as reas de risco so classificadas, no municpio do Rio de Janeiro pela GEO RIO em trs categorias sendo que no case apresentado a rea em questo era de risco mximo foi atribudo como indenizao, norteada consideraes assinaladas pela antiga norma NBR 13.820 (1997)2 transcritas no terceiro pargrafo do item 3.0 do presente e pelo critrio de Phillipe Westin5 a utilizao de um fator de mximo de 15% decorrente da composio das seguintes parcelas:10% relativo aos perigos decorrentes; 2% relativo a induo e 3% em decorrncia da fiscalizao e reparo. Outrossim, deve-se observar que no case a rea alm de ser de risco era tambem non aedificandi, razo pela qual aplicou-se o fator de 10% preconizado pela instruo normativa do Patrimnio da Unio. Embora a aplicao destes fatores no se coadunem com a tendncia cientfica da Engenharia de Avaliaes, em especial observando com os critrios definidos no item 8.2.1.4 da NBR 1465235, que visa sedimentar uma prtica mais fundamentada nas avaliaes, mas tanto a determinao da indenizao em rea de RISCO como de rea NON AEDIFICADI em reas de preservao ambiental devem ser tratadas como exceo. Desta forma, o critrio proposto justifica-se, mesmo desprovido de grau de fundamentao e preciso nos moldes definidos pela NBR 14563-2, uma vez que busca uma diretriz com objetivo evitar grandes distores nas avaliaes judiciais e sobretudo o enriquecimento ilcito muitas vezes observados exatamente pela falta critrios abalizados em instruo normativa norteadora.
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6.0 - Concluso e Recomendaes Concluso: Diante do exposto, conclumos em face a na falta de instruo normativa tendo por base estudos mais profundos que analise as excees das indenizaes de servido, que seja adotado o valor mximo 15% para rea de considerada RISCO e o valor mnimo de 10,84% sendo este Campo de Arbtrio definido com base no Anexo A item A5 da NBR 14563-2 Recomendaes: Que os IBAPES regionais provam estudos neste sentido visado e divulguem critrios para contemplar as excees referentes as indenizaes de servido. 7.0 - Bibliografia 1 - ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 14563-2 Norma Brasileira de Avaliao de Bens; 2 - ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 13820 - Avaliao de Servido Procedimentos (1997), 3 - IN 01/94 (1994): Instruo Normativa da Secretaria do Patrimnio da Unio do Ministrio da Fazenda (1994), Manual de Avaliao Tcnica de Imveis da Unio, 4 - PELLEGRINO, JOS CALOS (1978): Avaliao de Faixas de Servido de Passagem (Anais do I COBREAP (So Paulo), 5 - PHILLIPE WESTIN (.), American Institute of Real Estate Appraisers, 6 - CAZES, HAMILTON LEAL/SILVA, FERNANDO ANDRADE (1995): Metodologia de Clculo para Indenizaes por Servido de Passagem em Faixas de Domnio de Dutos para Petrleo, Gs e Derivados (VIII COBREAP, Florianpolis); 7 - GUILHON, JOS ESTEVAM MASSENA (2003) Um Caso Especial De Avalio De Servido (XII COBREAP, Belo Horizonte/MG);

ANEXO Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1905a Vara Civil Da Comarca do Rio de Janeiro R.J. Processo n: 2000.000-0 Ao: Constituio de Servido Administrativa

Autor: The Rio de Janeiro Tramway Light and Power Co. Ltd. contra ru desconhecido representada por Maria da Silva Vou Me Dar Bem Bea Neta, na 1905a Vara Cvel da Capital. Ru: Proprietrio desconhecido representada por Maria da Silva Vou Me Dar Bem Bea Neta I - INTRODUO Tendo em vista o trabalho apresentado pelo ilustre perito de nomeao do Juzo, vem este Assistente - Tcnico aduzir o seu parecer-tcnico, enfocando aspectos tcnicos relevantes, sempre com o intuito de oferecer ao ilustre julgador mais subsdios para analisar e concluir a presente. II - COMENTRIOS No laudo do perito de nomeao do Juzo so apresentadas as respostas aos quesitos formulados pela partes, bem como o clculo do valor da servido e documentrio fotogrfico. Para apurar o valor da rea objeto da lide utiliza modelos matemticos empricos e fatores que computam a influncia da topografia e de restrio legal. Finalmente, aplicando critrio clssico para apurar valores de servides de Philippe Westin concluiu que o valor de mercado para indenizao da constituio de servido de R$ 84.200,00 (oitenta e quatro mil e duzentos reais). Ademais, o laudo esclarece um ponto crucial da lide quando informa que a certido de fls. 102 no fornece elementos tcnicos necessrios e suficientes capazes de garantir que a rea objeto da lide est nesta propriedade, ou seja, o documento apresentado pela suplicada no comprova que a mesma proprietria da rea destinada presente servido. Inicialmente, antes de adentrar na anlise tcnica no que concerne a avaliao e assinalar os fatos que merecem reconsiderao do ilustre expert de nomeao do Juzo, cabe consignar que a rea objeto da presente servido contm uma srie restries quanto ao uso. A linha atinge 18.500,00m2 de uma rea localizada e classificada pela GEO RIO como REA DE RISCO e pela legislao como NON AEDIFICANDI. Tais fatos merecem o devido destaque uma vez concomitantemente interferem diretamente na determinao do valor da rea da servido a ser indenizada. Por oportuno, registramos que em REA DE RISCO no existe aproveitamento econmico sendo que, alm de no ser permitido qualquer aproveitamento, cabe ao poder publico, no caso o municpio, agir retirando da mesma qualquer tipo de ocupao. Para que no pairem dvidas ou mesmo argumentos calcados em sofismas, faz se mister consignar que a linha implantada na rea no tem contato com o solo instvel visto que as fundaes das torres esto implantadas em cotas de assentamento devidamente estudadas atravs de sondagens e anlise das caractersticas de resistncia do solo, sendo que as mesmas so assentadas no interior do subsolo estvel e, assim como as estruturas, so devidamente dimensionadas com base em critrios preconizados por normas. Desta forma, no cabe cotejar a
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implantao legal da linha com qualquer outro tipo de ocupao desprovida de legalidade e de fundamentao tcnica e que acarretam em ltima anlise em risco sociedade. Analisando os clculos aduzidos no laudo do ilustre perito de nomeao do Juzo, registramos que a NBR 14563/2 oferece alternativas de clculos de maior preciso, mesmo diante das caractersticas especiais da presente avaliao. Desta forma, no endossamos os clculos e valores do laudo do perito, em especial no tange ao valor apurado para servido, uma vez que no laudo pericial no computado a desvalorizao da rea por ser REA DE RISCO. O laudo do perito restringe-se apenas a desvalorizao da rea por ser considerada AREA NON AEDIFICANDI conforme foi devidamente comprovado por meio da legislao. Ocorre que h uma diferena relevante entre os dois fatos, ou seja, uma rea NON AEDIFICANDI perde valor por no se poder edificar, trata-se de uma rea com limitao ou restrio, enquanto uma REA DE RISCO vedada qualquer utilizao de ocupao. Assim sendo, no cabe computar desvalorizao e seccionamento da rea em decorrncia da implantao da linha visto que em rea de risco nada se pode fazer. Isto posto, o laudo do perito supervaloriza a rea a ser indenizada em 23% pois computa equivocadamente 8% de desvalorizao do remanescente e 15% em decorrncia de seccionamento do imvel sendo ainda que o fator de seccionamento s se aplica segundo a teoria de Phillipe Westin para oleodutos e no em linhas configurando-se em erro conceitual grasso no laudo pericial.

Desta forma, adotando se todos os clculos do laudo do perito e restringindo-se a aplicao dos fatores apenas aos incmodos e restries realmente impostos pela implantao da linha referentes a acesso a rea para manuteno e eventuais ricos devidamente computados no laudo do perito de nomeao do Juzo resulta num fator total de 15% que acarreta numa indenizao de R$ 33.230,00 (trinta e trs mil duzentos e trinta reais) {Vi = 0,15 x R$ 221.533,80 = R$ 33.230,07}

Em nossa abordagem tcnica aplicamos o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado definido na NBR 14563/2, observando-se todas limitaes de uso da rea, aplicamos o critrio de Philippe Westin e conclumos que a presente indenizao de R$ 51;000,00 (cinqenta e um mil reais). Finalmente, registramos que necessrio que o perito esclarece alguns fatos observados em seu laudo tendo em vista que na pgina 6 do laudo do ilustre perito de nomeao do Juzo encontra-se assinalado: Ento, podemos afirmar que a faixa de servido objeto da presente demanda, por estar posicionada acima da cota 100m, encontra-se localizada em Zona Especial 1. Por fim, o referido Decreto estabelece, ainda, em seu Art. 165: As reas situadas em ZE-1, ressalvado o disposto nos artigos 166, 167 e 168, so non aedificandi . Neste prisma, cabe esclarecer que, conquanto a posio da faixa de servido objeto da lide esteja acima da cota dos 100m, portanto, seja non aedificandi, existe a aprovao de um projeto de creche no imvel da
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altura tambm acima daquela cota, consoante cpia dos documentos recebidos do assistente tcnico da parte r, anexados ao laudo. (Sic - o GRIFO NOSSO). Na pgina 5 do laudo do perito encontra-se registrado: Portanto, na tentativa de verificar tal sobreposio, passamos a efetuar uma anlise eminentemente tcnica da descrio do imvel de propriedade da R, s fls. 102 dos Autos. Assim, constatando que, conquanto seja possvel plotar o ponto inicial do terreno, sua definio, atrelada a confrontantes e vertentes, sem amarraes por ngulos, no permite delimitar o imvel em questo. Da forma como o lote foi descrito, sem amarrao de ngulos, poder-se-ia imaginar infinitas definies de rea e forma para o terreno da R. SIC. Data vnia, mas o laudo do ilustre de nomeao do perito apresenta fatos confusos e controvertidos, uma vez ora afirma que no tem elementos para identificar a rea que a R alega ser proprietria por falta de amarraes e na pgina seguinte afirma existir a aprovao de um projeto de creche no imvel. Ademais, sendo a REA DE RISCO, conforme comprovam as plantas da GEO RIO no pode existir projeto aprovado na rea da servido objeto da lide, sendo descabido tal registro em seu laudo, visto que em nada acrescenta ao esclarecimento do feito. Visando fornecer maiores esclarecimentos sobre aprovao de projetos em rea de encosta (NO DE RISCO) anexamos a legislao pertinente. III RESPOSTA AOS QUESITOS FORMULADOS QUESITOS DA AUTORA 1Quesito: Descrever, pormenorizadamente, o imvel objeto da presente ao, indicando suas metragens, a localizao, topografia do terreno e demais caractersticas que possam interessar ao perfeito esclarecimento da causa. RESPOSTA: A rea objeto da servido tem 18.500m2, de formato de um polgono irregular, situada 240,00m do prolongamento da Rua Pereira da Costa e 400,00m do prolongamento da Rua Sadock de S, freguesia de Iraj, nesta cidade, compreendida na faixa de 30,00m de largura destinada linha de transmisso Ramal Sanatrio, medindo 115,00m, 30,00m e 7,00m confrontando com terras da Companhia Predial, ou sucessores: 540,00m, em dois segmentos de 310,00m e 230,00m confrontando com o remanescente do imvel serviente: 31,00m confrontando com o remanescente do imvel serviente: e, finalmente, 664,00m em trs segmentos de 238,00m, 296,00m e 130,00m confrontando com o remanescente do imvel serviente.
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A rea est devidamente assinala nas fls 6 e 7 da planta n 3901-A L.T. Ramal Magno Olaria (planta geral), anexa aos autos e que faz parte de um projeto de 7 folhas com escala 1:1000. A rea esta situada no topo do morro do Dend, no bairro de Madureira, na XV Regio Administrativa, cujas caractersticas topogrficas so bastante acentuadas conforme se observa nas curvas de nveis da planta aero fotogramtrica da prefeitura em anexo e no projeto na 3902 fl2 (Ramal Sanatrio Perfil), ressaltando que a mesma situa-se acima da cota 200. Dentre os fatos mais relevantes da presente percia cabe destacar que a rea objeto da lide est inserida em na Zona Especial 01, conforme Decreto no 322, de 3 de maro de 1976 devendo se atentar para os seguintes fatos: Art. 163. A ZE1 compreende as reas acima da curva de nvel de 60 m, nos morros do Po de Acar, Urca, Telgrafo, e serra do Engenho Novo, e as que esto acima da curva de nvel de 100m, nos demais morros e serras do Municpio, consideradas reas de reserva florestas, obedecida a competncia federal. (O Grifo nosso) 2 A conservao e manuteno da cobertura florestal existente nas reas definidas neste artigo constituem obrigao dos respectivos proprietrios. Art. 164 Nas reas de ZE1 no permitido loteamento ou arruamento de iniciativa particular, tolerando-se apenas o desmembramento em lotes com testada para logradouro pblico reconhecido, com testada e rea mnima correspondentes a lote de Segunda categoria. Art. 165. As reas situadas em ZE1 ressalvado o disposto nos artigos 166, 167 e 168, so non aedificandi. Desta forma, com base na legislao a rea objeto da lide NON AEDIFICANDI. Em consulta realizada GEO RIO - Diretoria de Geotcnica do Rio de Janeiro, em 02/12/2005, tivemos acesso as plantas com caractersticas geolgicas da rea objeto da lide e adjacncias assim como os mapas da reas de riscos da regio. Em anexo apresentamos as mesmas que comprovam de forma cabal que, alm da restrio da legislao supracitada, a rea objeto da lide considerada de alto risco no podendo em nenhuma hiptese se edificar. Completando a resposta ao presente quesito anexamos o documentrio fotogrfico, onde se observa que a rea objeto da lide cercada por favelas por todos os lados no havendo ocupao irregular apenas nos trechos onde se observa pedras soltas e afloramentos rochosos. 2Quesito: Informar se o imvel objeto da lide ou no o mesmo que o descrito na certido de fls. 102, que a r se diz proprietria. RESPOSTA: Conforme assinalou o laudo do perito de nomeao do Juzo a certido de fls. 102 no fornece elementos tcnicos necessrios e suficientes capazes de garantir que a rea objeto da lide est nesta propriedade. O ponto de amarrao da rea de servido est a 240,00m do prolongamento da Rua Pereira da Costa e 400,00m do prolongamento da Rua Sadock de S, enquanto o documento de fls. 102 no apresenta pontos de amarrao, ou seja, no existem neste
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documento os elementos dimensionais com ngulos capazes comprovar que a servido atingiu a rea da r. 3Quesito: Informar se a oferta da Autora, poca, correspondia ao valor real e atual do bem,considerando a finalidade especfica que se busca com a presente ao, qual seja meramente a de constituio de servido (no se trata de desapropriao de domnio). RESPOSTA: O valor ofertado pela autora foi de Cz$ 35.076,00 (trinta e cinco mil e setenta e seis cruzados), em 31 de julho de 1986, equivalentes hoje a R$ 2.989,51 (dois mil novecentos e noventa e nove reais e cinqenta e um centavos) (com base na tabela de correo monetria do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro) corrigido para janeiro de 2006 utilizando o valor da nova UFIR (R$ 1,649). 4Quesito: Demonstrar o acerto do referido valor atravs dos critrios de arbitramento aplicveis ao caso, demonstrando, se do mesmo discordarem, as razes da discordncia, e fixando, nesse caso, o quantum que considerem adequado. RESPOSTA: O valor ofertado encontra-se defasado com a realidade atual do mercado. O valor mximo de mercado para a faixa objeto da lide obtido com base no Mtodo Comparativo e restries apontadas no laudo foi de R$ 51.000,00 (cinqenta e um mil reais). Todavia, se adotarmos o valor apurado no laudo do ilustre perito devidamente corrigido com a retirada dos fatores de desvalorizao do remanescente e seccionamento da rea (s utilizado em caso de oleodutos) incabveis para o caso conforme demonstramos, chega-se a R$ 33.230,00 (trinta e trs mil e duzentos e trinta reais). 5Quesito: Queiram, finalmente, prestar ao Juzo quaisquer esclarecimentos complementares que considerem teis ao feito. RESPOSTA: Entendermos ser necessrio que o ilustre perito de nomeao do Juzo discorra em seus esclarecimentos sobre a desvalorizao de reas situadas em rea de risco, fato de suma importncia no abordado em seu laudo, destacando em especial a desvalorizao apenas deste fato, isto , destacando a desvalorizao da rea observado o fato de se tratar de rea de risco, sobretudo aduzindo a fundamentao pertinente, assim como efetue tambm a devida correo em seu laudo desconsiderando o fator de 15% acrescido indevidamente na indenizao uma vez que computou equivocadamente um fator com base na teoria de Phillipe Westin de seccionamento da rea s utilizado em casos de oleodutos nunca em casos de linhas de transmisso. Nada mais h a acrescentar. V - CONCLUSO: O valor da indenizao para a constituio da servido para rea de 18.500,00m2 de R$ 51.000,00 (cinqenta e um mil reais) em 28 de dezembro de 2005.

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VI - ENCERRAMENTO Nada mais tendo a acrescentar o presente laudo vai por mim assinado e rubricado em todas as suas folhas e anexos.

Rio de Janeiro, 02 de janeiro de 2006

Jos Estevam Massena Guilhon Eng. Civil CREA-RJ 38.054/D Especializado em Engenharia de Avaliaes com PsGraduao em Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia pela Universidade Federal Fluminense Anexos: Anexo I - Documentrio fotogrfico Anexo II - Memria de Clculo Anexo III - Plantas da GEO RIO e Planta Aerofotogramtrica

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ANEXO I DOCUMENTRIO FOTOGRFICO

Vista parcial da rea de risco e rea de servido e assentamento no entorno.

Vista parcial da rea de risco e rea de servido e assentamento no entorno.

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ANEXO II - MEMRIA DE CLCULO 1 .0 - INTRODUO O imvel objeto da presente avaliao, rea destinada servido, localizada no topo do morro do Dend, tem uma srie de agravantes e caractersticas muito especiais, tanto quanto a sua localizao, cercado por favela, topografia, mas sobretudo por estar inserido em rea NON AEDIFICANDI e em REA DE RISCO. A Norma Brasileira de Avaliao de Bens da ABNT NBR 14.653/2 no contempla um critrio direto de avaliao para uma rea nestas condies. No item 11.2.2.1 Critrios (Servides) a norma preconiza: O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente das restries a ele impostas, calculadas, alternativamente por: a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do serviente, na mesma data de referncia ( critrio antes e depois ), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes do uso do solo, ocupao, acessibilidade e aproveitamento. b) diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da instituio da servido. A rea objeto da lide no sofreu em decorrncia da implantao da servido restrio que acarretasse em alteraes do uso do solo, acessibilidade e aproveitamento, ou seja, no sofreu perda econmica uma vez que na mesma nada se pode fazer pelas razes j discorridas no laudo. Desta forma, os critrios normativos supracitados no se aplicam. Por outro lado, a nica instruo normativa que aborda a determinao do valor de reas situadas em ZR1 NON AEDIFICANDI destinada a reserva florestal a instruo normativa n 01/94 das Secretaria do Patrimnio da Unio do Ministrio da Fazenda cujos termos a seguir transcrevemos: 7.3.9 Fator de Restrio Legal Frl aplicvel aos terrenos sobre os quais incidam restries legais ao seu pleno aproveitamento, bem como s benfeitorias no caso de tombamento. Os seguintes parmetros so sugeridos: - Faixas non aedificandi de qualquer natureza Frl = 0,10

- Reserva Florestal Frl = 0,10 Outro ponto a ser abordado que tambm no diretamente contemplado pela norma a desvalorizao dos imveis em funo da presena de favelas. No foram feitos estudos que preconizem fatores fundamentados a serem aplicados para apurar tal desvalorizao. Isto posto, entendemos que a maneira mais adequada para avaliar a presente servido determinar o valor unitrio de mercado (venda) de terrenos na regio atravs do Mtodo Comparativo definido na norma, tendo por base um lote paradigma, observando a topografia da rea avalianda, fazendo uso de modelos obtidos por meio da Estatstica Inferencial cujos parmetros e abordagem esto tambm definidos na NBR 14563/2. Concomitantemente, computar nestes modelos a desvalorizao pela localizao (aplicando a desvalorizao de 50%
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na varivel localizao Vo) devidamente justificada (Anexo 2 da memria de clculo ) e aplicar o fator de restrio legal definido na instruo normativa n 01/94 das Secretaria do Patrimnio da Unio. De posse deste, isto , valor unitrio com restrio, o valor da servido deve ser definido aplicando os fatores pertinentes de restrio do critrio Clssico de Phellipe Westin uma vez que os demais definidos na norma no podem ser aplicados cabendo ressaltar que o objetivo da percia e avaliao o valor de servido (no se trata de desapropriao). 2.0 MTODOS APLICVEIS 2.1 - Comparativo de Dados de Mercado O Mtodo Comparativo de Dados de Mercado definido na NBR 14653-2. O valor deve se obtido atravs da comparao direta com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao fundamentados ou por inferncia estatstica, respeitados os nveis de fundamentao e preciso definidos na norma. condio fundamental para a aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobilirio. Isto posto, no presente caso, foi possvel realizar a determinao do valor do imvel atravs do Mtodo Comparativo por meio da inferncia estatstica. 2.2 CRITRIO DE PHILLIPE WESTIN O Critrio de Phillipe Westin estabelece os seguintes fatores de depreciao por implantao de linhas de transmisso: A) Proibio de construo - 0,30 B) Limitao de culturas - 0,10 C) Perigos decorrentes - 0,10 D) Induo - 0,02 E) Fiscalizao e reparo - 0,03 F) Desvalorizao do remanescente - 0,08 O ilustre engenheiro Jos Calos Pellegrino no trabalho Avaliao de Faixas de Servido de Passagem (Anais do Primeiro Congresso de Avaliaes e Percias, So Paulo, 1978) classifica os fatores supra nas seguintes categorias: fatores de risco: possibilidade de rompimento dos cabos eltricos por fadiga, vento, etc., defeitos no isolamento e/ou aterramento prximo s estruturas das torres, maior facilidade de atrao de raios (Sic.). fatores de incmodo: induo causando interferncias nos aparelhos eltricos (radio, televiso, telefone sem fio, etc.), passagem pela faixa de pessoal de manuteno, alheio ao proprietrio do imvel serviente, problemas psicolgicos causados aos que reticentes em residir prximo faixa de projeo das linhas de transmisso devido aos fatores de risco;(Sic.)

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- fatores de restries: impedimento de qualquer construo na faixa atingida pela Lt., proibio de culturas de maior porte, proibio de queimadas na faixa e tambm lindeiras;(Sic) Para o caso de linhas de transmisso, o critrio informa que o valor mximo de depreciao de 63% decorrente do somatrio dos fatores supra especificados relativos proibio de construo, limitao de culturas, perigos decorrentes de rompimento de cabos, induo, incmodos decorrentes de fiscalizao e reparos e desvalorizao do remanescente. Todavia, tendo em vista que a rea objeto da lide urbana, NON AEDIFICANDI e considerada como rea de risco deve-se aplicar apenas os fatores dos itens C, D e E acima descritos, pois no h que se falar em desvalorizao de rea remanescente em rea de risco e non aedificandi bem como em proibio de culturas.

Assim sendo, no presente caso deve ser aplicado o fator de 15% composto das seguintes parcelas:10% relativo aos perigos decorrentes; 2% relativo a Induo - 0,02 e 3% em decorrncia da Fiscalizao e reparo.
3.0 - CLCULO DO VALOR DA FAIXA (OBJETO DA LIDE) VS VS = rea da servido x Vu (valor unitrio de mercado determinado com base no lote paradigma planilhas em anexo) x Frl (Fator de Restrio Legal igual a 10%) x Fs (Fator de servido igual a 15% - critrio de Philippe Westin). Substituindo os valores, teremos: VS = 18.500,00m2 x R$ 184,46/m2 x 0,10 x 0,15 VS = R$ 51.187,65, ou seja: R$ 51.000,00 MTODO COMPARATIVO (PLANILHAS, GRFICOS E GRAU DE FUNDAMENTAO E PRECISO)
R E G R E S S A O M U L T I P L A Registros: do 1 ao 21 Arquivo : A:NORTE2 -----------------------------------------------------------------------------MODELO : VU = 42.40297+ 7898.089*1/AREA+ 6.667439*TEST+ 3.718898E-02*V0 -----------------------------------------------------------------------------ERRO PADRAO DA REGRESSAO = 28.30464 C.V. = .1030562 COEFICIENTES : DETERMINACAO = .8424242 CORRELACAO = .9178367 R2 AJUSTADO = .8146167 T E S T E S D E H I P O T E S E S -----------------------------------------------------------------------------VARIAVEL REGRESSORES ERRO PADRAO T OBSERVADO VALOR-PROB. -----------------------------------------------------------------------------1/AREA B1= 7898.089 1089.324 7.250451 8.823004E-06 TEST B2= 6.667439 1.311847 5.082483 1.086141E-04 V0 B3= 3.718898E-02 5.492392E-03 6.770998 1.407618E-05 -----------------------------------------------------------------------------15

A N A L I S E D A V A R I A N C I A -----------------------------------------------------------------------------NATUREZA DA SOMA DOS GRAUS DE MEDIA DOS VALOR DE F VARIACAO QUADRADOS LIBERDADE QUADRADOS OBSERVADO -----------------------------------------------------------------------------REGRESSAO 72812.43 3 24270.81 RESIDUO 13619.59 17 801.1526 30.29487 -----------------------------------------------------------------------------T O T A L 86432.02 20 -----------------------------------------------------------------------------SIGNIFICANCIA DO F OBSERVADO = 9.978479E-06 S U M A R I O E S T A T I S T I C O -----------------------------------------------------------------------------VARIAVEIS MEDIA DSV. PADRAO MINIMO MAXIMO AMPLITUDE -----------------------------------------------------------------------------VU 274.6524 65.73888 163.93 367.35 203.42 1/AREA 8.655381E-03 7.970058E-03 3.012502E-04 2.040816E-02 2.010691E-02 TEST 11.72381 6.608094 7 30 23 V0 2305.002 1156.394 334.63 4102.32 3767.69 -----------------------------------------------------------------------------R E L A C O E S E N T R E A S V A R I A V E I S -----------------------------------------------------------------------------VARIAVEIS CORRELACAO T OBSERVADO VALOR-PROB. -----------------------------------------------------------------------------VUx1/AREA .4642221 2.284582 1.610939E-02 VUxTEST 1.224732E-02 5.338886E-02 .4789898 VUxV0 .5957077 3.232851 2.273725E-03 1/AREAxTEST -.681803 -4.062563 4.654115E-04 1/AREAxV0 -5.560219E-02 -.2427398 .4054042 TESTxV0 -7.804898E-03 -.0340218 .4866073 ----------------------------------------------------------------------------VU ORIGINAL ESTIMADO RESIDUO RESIDUO % NORMALIZADO -----------------------------------------------------------------------------240.74 240.74 253.135 -12.395 5.14871 -.4379143 254.15 254.15 246.6828 7.467194 2.938105 .2638152 238.1 238.1 225.2945 12.80551 5.378207 .4524174 367.35 367.35 367.877 -.5269775 .1434538 -1.861806E-02 367.35 367.35 367.877 -.5269775 .1434538 -1.861806E-02 367.35 367.35 367.877 -.5269775 .1434538 -1.861806E-02 367.35 367.35 367.877 -.5269775 .1434538 -1.861806E-02 243.25 243.25 251.584 -8.334015 3.426111 -.2944399 257.14 257.14 248.9515 8.188477 3.184443 .2892981 257.14 257.14 248.9515 8.188477 3.184443 .2892981 257.14 257.14 248.9515 8.188477 3.184443 .2892981 257.14 257.14 248.9515 8.188477 3.184443 .2892981 225 225 241.5152 -16.51524 7.340108 -.5834819
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235.29 235.29 249.3659 -14.07587 5.982348 -.497299 333.95 333.95 281.6196 52.33044 15.67014 1.848829 361.5 361.5 333.0181 28.48193 7.87882 1.006264 163.93 163.93 214.0397 -50.10976 30.56778 -1.770373 191.43 191.43 221.2587 -29.82875 15.58207 -1.053847 233.92 233.92 290.1276 -56.20763 24.02857 -1.98581 348.48 348.48 340.2796 8.200378 2.353185 .2897185 200 200 152.4656 47.53442 23.76721 1.679386 -----------------------------------------------------------------------------C A L C U L O DO V A L O R DE VU Registros: do 1 ao 21 Arquivo : A:NORTE2 -----------------------------------------------------------------------------MODELO : VU = 42.40297+ 7898.089*1/AREA+ 6.667439*TEST+ 3.718898E-02*V0 -----------------------------------------------------------------------------D A D O S : AREA = 1800 TEST = 18 V0 = 2710.871 R E S U L T A D O : VU= 267.6192 -----------------------------------------------------------------------------INTERVALO DE CONFIANCA:T-Student= 1.33 Limite:Inferior /Superior -----------------------------------------------------------------------------Global 255.1073 280.1312 Amplitude Percentual -4.68% 4.68% -----------------------------------------------------------------------------C A L C U L O DO V A L O R DE VU Registros: do 1 ao 21 Arquivo : A:NORTE2 -----------------------------------------------------------------------------MODELO : VU = 42.40297+ 7898.089*1/AREA+ 6.667439*TEST+ 3.718898E-02*V0 -----------------------------------------------------------------------------D A D O S : AREA = 1800 TEST = 18 V0 = 1355.4 R E S U L T A D O : VU= 217.2106 -----------------------------------------------------------------------------INTERVALO DE CONFIANCA:T-Student= 1.33 Limite:Inferior /Superior -----------------------------------------------------------------------------Global 203.01 231.4113 Amplitude Percentual -6.54% 6.54% -----------------------------------------------------------------------------VU = 0,85 X R$ 217,21/m2 (85% do valor central Campo de Arbtrio Anexo A, item A5 da NBR 14653/2 em funo da topografia Vu = R$ 184,62/m2

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ANLISE GRFICA DA REGRESSO GRFICO 1

GRFICO 2

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ANLISE GRFICA DA REGRESSO GRFICO 3

GRFICO 4

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ANLISE GRFICA DA REGRESSO GRFICO 5

GRFICO 6

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ANLISE GRFICA DA REGRESSO GRFICO 7

GRFICO 8

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GRAU DE FUNDAMENTAO E PRECISO 1 Grau de Fundamentao:


Item 1 2 3 Descrio Caracterizao do imvel avaliando Coleta de dados de mercado Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados Identificao dos dados de mercado Pontuao 2 2 1 III Completa quanto a todas as variveis analisadas Caractersticas conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto Graus II Completa quanto s variveis utilizadas no modelo Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Admitida de apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores 100% do seu limite amostral superior, nem inferiores a metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel; 20% I Adoo de situao paradigma Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros 3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no seja superiores a 100% do seu limite amostral superior, nem inferiores a metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente;

Extrapolao

No admitida

Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados. TOTAL DA PONTUAO

10%

30%

1%

5%

10%

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Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 18 3, 5, 6 e 7, com os demais no grau II II 11 3, 5, 6 e 7 no mnimo no grau II I 7 Todos, no mnimo no grau I

Conforme tabela 2 da NBR 14653-2 e suas restries, o presente Laudo est enquadrado com o Grau de Fundamentao igual a II.

2 Grau de Preciso:
Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa III 30% Grau II 30%-50% I >50%

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2.1 Conforme tabela III da NBR 14.653/2 e suas restries, o presente Laudo atingiu o Grau de Preciso igual a III. De acordo com o item 9.2.1 da NBR 14.653-2 e suas tabelas, enquadramos o presente laudo com o Grau de Fundamentao II e Grau de Preciso III. A presente avaliao no atingiu o Grau III de fundamentao em face aos seguintes motivos: 1) A pontuao atingida pelos critrios definidos na norma na tabela 1 foi de 14 pontos, sendo necessrio para atingir o mximo (Grau III) o mnimo de 18 pontos, alm de atender os itens obrigatrios da tabela 2; No clculo do valor da servido em face aos critrios adotados a presente avaliao no pode ser classificada nos graus especificados na norma.

Tabela de Phillipe Westin Observa-se que o fator de seccionamento s aplicvel em oleoduto

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ANEXO 2 - DEPRECIAO UTILIZADO EM FUNO DA PRESENA DE FAVELA (APLICADO NO MODELO COM BASE NO VO 50%)

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ANEXO III PLANTAS DA GEO RIO E PLANTA AEROFOTOGRAMTRICA

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Localizao da rea de servido

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CURRICULUM VITAE Jos Estevam Massena Guilhon


Formao: Engenheiro Civil formado pela Faculdade de Engenharia da Fundao Tcnico - Educacional Souza Marques (1977); PsGraduao em Avaliao e Percias de Engenharia-UFF/IEL (2003), Diversos cursos de extenso em Avaliaes: UFRJ, UERJ, IMAPE, IBAPE-SP e IEL. Atividade profissional: Scio Gerente da Massena Guilhon Servios de Engenharia Ltda (2002 at a presente data); Engenheiro da LIGHT Servios de Eletricidade S.A. (1978/1996), Assistente tcnico da LIGHT - Servios de Eletricidade S.A. atuado na rea de Avaliaes e Percias (1996 at apresente data). Na rea de Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia h 25 anos, tendo realizado trabalhos para pessoas fsicas e jurdicas (Caixa Econmica, Banco do Brasil, IRB entre outras), bem como para membros do Poder Judicirio. Engenheiro de Avaliaes cadastrado no INSS atravs de concurso pblico realizado em 1998. Membro do corpo docente dos cursos de Engenharia de Avaliaes e Percias : UGF/CEDECON: Ps - Graduao Universidade Gama: Filho Mdulo Desapropriaes e Servides (2003) UFF/IEL: Ps - Graduao Universidade Federal Fluminense: Mdulos de Redao de Laudos (2002) e Inferncia Estatstica (2003); S.A.R.J. - Sindicato dos Arquitetos do Rio de Janeiro (1996/2003); C.E.P.U.E.R.J. - Universidade do Estado do Rio de Janeiro, (1995/1999); F.D.C. - Faculdade de Direito de Campos (1998); Trabalhos Publicados: Theres No Cross Ventre Valley (?M3) - Um Caso Indito de Conteno de Encosta publicado nos Anais do 12 COBREAP - Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias (Belo Horizonte - 2003); Um Caso Especial de Avaliao de Servido publicado nos Anais do 12 COBREAP - Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias (Belo Horizonte - 2003); Anlise das Taxas de Rentabilidade de Imveis com Base na Avaliao Indireta, publicado nos Anais do 8 COBREAP - Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias (Florianpolis - 1995); Anlise dos Fatores de Homogeneizao Derivados das Equaes de Regresso Atravs dos Fatores de Reduo das Mdias, Diploma de Meno Honrosa no 7 COBREAP - Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias (Natal - 1993) e Meno Honrosa do IEL Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro, - Artigo publicado no informativo do IMAPE - Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, (1995), no Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias,(1995) e IEL (2002). Rio, 10 de fevereiro de 2006

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GUILHON, JOS ESTEVAM MASSENA Engenheiro Civil, Ps Graduado em Avaliaes e Percias de Engenharia UFF/IEL AVALIAO DE SERVIDO EM REA DE RISCO Resumo O trabalho tem por objetivo apresentar um critrio para determinar o valor da indenizao pela presena de servido em reas consideradas de risco. Tendo em vista se tratar de uma exceo, a situao no tem critrios definidos na atual norma de avaliao NBR 14653-2. Indicado como assistente tcnico da autora no processo coube-me a tarefa de apurar o justo valor para indenizao em funo da implantao da servido, bem como apresentar crtica ao laudo do perito de nomeao do Juzo. No que concerne crtica ao laudo da expert de nomeao do Juzo ser apresentada, exclusivamente, com intuito de demonstrar a necessidade de definio de critrios para se atingir o valor da indenizao pautada em bases fundamentadas ou justificadas, uma vez que a crtica em si no objeto do presente trabalho razo pela qual o parecer apresentado como anexo. A proposta consiste em trazer ao presente frum tcnico a abordagem tcnica adotada no case, visando, sobretudo, definir parmetros e paradigmas para contemplar esta lacuna que constantemente so vivenciadas pelas empresas concessionrias de servios que fazem uso de servido.

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