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Manual de Propiedad Horizontal Personera de Bogot, D.C. 2010
Francisco Rojas Birry Personero de Bogot, D.C. Marco Ricardo Mario Fajardo Personero Auxiliar Luis Carlos Osorio Rendn Delegado para Asuntos de Gobierno Yulman Seplveda Seplveda Jefe Oficina Asesora de Divulgacin y Prensa Jorge Armbula Vanegas Investigacin y Textos Uriel Moreno Guio Edicin, Diseo y Diagramacin Oficina Asesora de Divulgacin y Prensa
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Indice
Preambulo Generalidades
Antecedentes, Objetos, principios y caractersticas de la Ley 675/2001, Tipos de uso, Pasos a seguir para la elaboracin del reglamento horizontal, clases de bienes, Representante legal
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Varios
Reformas arquitectnicas, estticas y ampliaciones, Fondo de imprevistos, Impuestos de rentas y complementarios, Entrega de los bienes privados por el constructor, Causales de extinsion de la propiedad horizontal, Reconstruccin obligatoria, seguros, Manual de convivencia, Registro y tenencia de perros.
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Normativa y Problemtica
Ley 32 de 1995-establecimientos de comercio: cuales son requisitos de funcionamiento, Como se cumplen los requisitos de Ley, Normas de seguridad en piscinas, Normatividad relacionada con propiedad horizontal, Consejos de propiedad horizontal, Recomendaciones prcticas en la propiedad horizontal.
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Anexos
Normas de convivencia, Utilizacin reas comunales, Prohibiciones a los propietarios o residentes de reas privadas, Medidas de emergencia
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Prembulo
En los ltimos 50 aos, Bogot, D.C., se ha transformado en todos los aspectos de su diario vivir y un cambio fundamental lo constituyen los hbitos de vida de los barrios tradicionales del norte, sur y centro de la Ciudad, al igual que la utilizacin del suelo en una forma ms eficiente, lo que ha generado que cerca de un 60% de los residentes de la Capital hayan optado por el sistema de propiedad horizontal, el cual le brinda al ciudadano espacios libres para recreacin, seguridad y ordenamiento territorial. La Personera de Bogot, D.C., consciente de las necesidades y derechos de la ciudadana, pretende con la presente publicacin realizar un seguimiento de los temas contemplados en la Ley 675 de 2001 y en las dems normas existentes que regulan la vida en comunidad, buscando que la relacin entre los copropietarios o residentes se desarrolle de acuerdo con la coexistencia pacfica, que se pretende hacer cumplir con los reglamentos de propiedad horizontal de edificios, conjuntos residenciales y comerciales, segn sea el caso, en donde se incluyen los derechos, deberes y obligaciones que permiten el ejercicio libre del dominio de las unidades privadas.
Los ciudadanos, en el desarrollo del presente estudio, encontrarn las nociones bsicas de la Propiedad Horizontal, que incluyen los principios orientadores de la Ley 675 de 2001, as como las caractersticas y aspectos bsicos de la construccin de la unidad respectiva. Enseguida, se analizarn los Bienes de Propiedad Comn y Privada, sus derechos de uso y las obligaciones de contribucin que tiene cada residente o propietario para su utilizacin. Posteriormente, se explicarn los rganos de control de la copropiedad, sus funciones y caractersticas como mximos rganos de la unidad residencial o comercial. Por ltimo, se tratarn los temas de reas sociales, reformas arquitectnicas, extincin o reconstruccin en caso de siniestro, Manual de Convivencia, principales problemas de la copropiedad, y su manejo y solucin de acuerdo con la normatividad existente.
1. Generalidades
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Antecedentes A finales de la dcada de los cuarenta, se inici en la Ciudad un cambio importante en la vivienda urbana, lo cual oblig a legislar sobre las construcciones con unidades independientes, habiendo sido expedida la Ley 182 de 1948. Fue el Centro Antonio Nario el primer conjunto residencial de gran envergadura en la ciudad de Bogot. Con los aos, se hizo necesario realizar modificaciones a la Ley 182 debido a la necesidad de garantizar la convivencia entre los residentes, lo que gener la expedicin de la Ley 16 de 1985 que reglament la propiedad horizontal en Colombia en relacin con los derechos, deberes y obligaciones de los propietarios y residentes. Debido a los movimientos telricos en el pas, fue necesario realizar cambios importantes en lo referente a destrucciones parciales o totales de los bienes inmuebles regidos por la propiedad horizontal en Colombia, lo que origin la aprobacin de la Ley 675 de 2001.
El fomento de la iniciativa empresarial segn el uso especfico del mismo: residencial, comercial o mixto. El respeto al debido proceso, el derecho a la defensa y dems normas constitucionales propias de los rganos de control.
Comercio zonal
Centros comerciales
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Clases de bienes
Bienes de propiedad comn: Son los que facilitan la existencia, estabilidad, conservacin y funcionamiento para el goce y uso de los bienes de dominio particular (estructuras). Bienes comunes no esenciales: Son los que permiten el goce y uso de los bienes inmuebles privados (terrazas, patios); tienen restricciones para la venta, destinaciones y obligaciones de reparaciones. Bienes inmuebles privados: Son los inmuebles delimitados e independientes de aprovechamiento exclusivo con salida a la calle o pasaje comn.
cesin los parqueaderos de visitantes, zonas de acceso peatonal o vehicular, salones comunales y reas de recreacin que por naturaleza sean de uso general.
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Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo Los propietarios de bienes a los cuales se les asignen bienes comunes de uso exclusivo, estarn obligados, de conformidad con el Art. 23 de la Ley 675/01, a: No cambiar la destinacin ni realizar obra alguna en la zona facilitada. Deber asumir los arreglos o reparaciones locativas de la misma. Pagar adicionalmente a las expensas asignadas, el uso exclusivo de la zona recibida. El propietario que recibe el beneficio no podr vender el derecho de uso exclusivo y deber informarlo a la administracin o restituirlo. Coeficientes de copropiedad El reglamento de propiedad horizontal deber incluir la totalidad de los inmuebles que componen la unidad residencial o comercial, indicando el porcentaje de participacin que ser la base para la liquidacin de la cuota de sostenimiento y de obligaciones para el cabal funcionamiento de la misma. Igualmente, el porcentaje de copropiedad debe ser tenido en cuenta en la Asamblea de Copropietarios para tomar decisiones que afecten o beneficien a la colectividad. Para calcular el coeficiente se tendr como base el rea privada construida de cada inmueble de propiedad privada, con respecto al rea total privada del edificio o unidad. En cuanto al coeficiente de parqueaderos y depsitos se debern ponderar los factores de rea privada. Todos estos inmuebles son susceptibles de escrituracin. Para la modificacin del coeficiente de copropiedad, es necesario realizar una asamblea de carcter extraordinario en la que se requerir el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad, cuando se presenten situaciones como error aritmtico en la fijacin de la cuota, adicin de nuevos bienes comunes, en el caso de construcciones por etapas, en la desafectacin o en los casos de extincin y cambio de destinacin de la propiedad horizontal.
Pago de cuota de administracin y solidaridad en su pago Todo propietario o tenedor de un bien inmueble privado est obligado al pago mensual de las expensas o cuotas de administracin bien sean ordinarias o extraordinarias que son necesarias para la existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes. Existir solidaridad en el pago entre los propietarios y el tenedor a cualquier ttulo del inmueble. De igual forma, habr solidaridad entre el antiguo y nuevo propietario al momento de ser realizada la transferencia del derecho de dominio, instante en el cual el Notario exigir el Paz y Salvo de pago de cuotas de administracin y de no existir este documento, se dejar constancia en la escritura de traspaso sobre las circunstancias de la deuda a la copropiedad. En caso de ser varios propietarios, cada uno de ellos ser responsable de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de solicitar lo pagado a los otros propietarios del bien. La anterior obligacin es de estricto cumplimiento, as el propietario o responsable no ocupe el inmueble. En las unidades residenciales los propietarios ubicados en el primer piso no estn obligados al pago de mantenimiento de ascensor. El incumplimiento o retraso en el pago de cuotas de administracin causar intereses de mora equivalentes a una y media veces el inters bancario corriente. Mientras subsista dicha situacin, podr publicarse la lista de morosos en un sitio visible de la unidad donde no exista trnsito constante de visitantes. Bienes inmuebles privados (Arts. 16-18) Son los inmuebles debidamente delimitados e independientes de propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran una unidad con salida a va pblica directamente o por pasaje comn. Los anteriores inmuebles implican un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en una proporcin equivalente al coeficiente de copropiedad. Todo propietario ser responsable de los gravmenes o impuestos que se manejen en la Ciudad (predial, valorizacin, etc.), respecto de su inmueble. Cuando el constructor posea un gravamen hipotecario sobre un predio de mayor extensin, deber cancelar en la proporcin del bien dicha afectacin y protocolizarla. En caso de no realizarlo, el Notario no podr autorizar el otorgamiento de la escritura.
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Prohibiciones a los propietarios o residentes A continuacin se enumeran las principales prohibiciones que deben ser respetadas por todos los propietarios y ocupantes de la unidad residencial, comercial o mixta, sin perjuicio de las obligaciones contempladas por la Ley: Efectuar cualquier acto que modifique el uso del inmueble o que altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubridad o que atente contra los principios de convivencia, educacin y comportamiento en sociedad.
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Obstruir puertas, accesos y dems Bienes de Propiedad Comn. Instalar o colocar en las paredes, pisos o techos de la propiedad privada o comn, cargas o pesos excesivos que atenten contra la solidez de la Unidad. Introducir a las unidades de vivienda, locales o parqueaderos, reformas o modificaciones sin el cumplimiento de aprobacin por parte de la Asamblea de Copropietarios y de las entidades de control (Curadura y/o Planeacin). Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios en las zonas de Propiedad Comn. Tender ropa, alfombras u otros objetos en las ventanas, barandas o dems sitios a la vista de los ocupantes de la unidad o del pblico. Introducir y mantener basuras, sustancias corrosivas, inflamables, explosivos o elementos que representen peligro para la integridad de la construccin o para la salud de los ocupantes. Destinar los inmuebles para usos diferentes a los contemplados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
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La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurdica sin nimo de lucro, conformada por los propietarios de los bienes privados, sujeta a adquirir derechos y obligaciones, manejar los asuntos de inters comn de los copropietarios y cumplir la ley y la reglamentacin de la propiedad horizontal. La direccin y administracin de la persona jurdica corresponde a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administracin (si lo hubiere) y al Administrador.
Asambleas de copropietarios
Est constituda por la reunin de copropietarios de bienes inmuebles privados o sus delegados, con un qurum equivalente a mnimo la mitad ms uno (+1) de los coeficientes de propiedad que conforman la unidad residencial, comercial o mixta. Las decisiones de la Asamblea son de carcter obligatorio, de la cual se deber elaborar un acta que incluir: Qurum, designacin de dignidades, Informe de Gestin de Administracin, revisora fiscal (de existir), aprobacin de estados contables, presupuestos, nombramiento de Consejo de Administracin, Comit de Convivencia, Administrador y temas varios.
En el caso de Asambleas Extraordinarias se deber tratar nicamente el tema para la cual fue citada. Las actas debern ser sentadas en un Libro de Actas dentro de los 20 das siguientes a la misma y debern ser suscritas por el Presidente y Secretario de la respectiva Asamblea. De conformidad con el Artculo 39 de la Ley 675/2001, la Asamblea General se reunir ordinariamente por lo menos una vez al ao, dentro de los 3 primeros meses del mismo, con el fin de examinar la situacin general de la unidad residencial, realizar los nombramientos, discutir y aprobar los estados contables del perodo anterior y el presupuesto de gastos de la vigencia. La convocatoria deber hacerla el Administrador en forma escrita con una antelacin de 15 das, o en su defecto podr efectuarla el Revisor Fiscal (Veedor de Cuentas) o por solicitud del 20% del coeficiente de copropietarios, en caso de que las circunstancias ameriten una reunin extraordinaria. En la eventualidad de no haberse reunido la Asamblea dentro de los tres (3) primeros meses del ao, se reunirn los copropietarios por derecho propio, el primer da hbil del cuarto (4) mes del ao, en las instalaciones de la Unidad a las 8:00 p.m. Sern vlidas las reuniones que se efecten en cualquier momento por todos los copropietarios que representen el 100% de los coeficientes
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Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un bien privado. Reforma de estatutos y/o reglamentos de la propiedad horizontal. Desafectacin de un bien comn no esencial. Reconstruccin de la unidad residencial, comercial o mixta, destruida en una proporcin igual o similar al 75%. Cambio de destinacin genrica de inmuebles privados y que se ajusten a la normatividad urbana vigente. Adquisicin de inmuebles para la Unidad, sin importar su uso. Liquidacin y disolucin de la Persona Jurdica por destruccin de la misma.
El Administrador
Es la persona natural o jurdica que representa legalmente la Unidad inmobiliaria en lo referente a los derechos, deberes y obligaciones de los copropietarios. Es responsable en casos de incumplimiento, extralimitacin de funciones o violacin de la Ley del Reglamento de Propiedad Horizontal. Su nombramiento puede ser realizado por la Asamblea de copropietarios o por delegacin en el Consejo de Administracin, para periodos de un ao y podr ser reelegido. Pliza de manejo: Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador, es conveniente, para el manejo de los fondos a su cargo, otorgar una caucin real o una garanta expedida por un Banco o por una Compaa de Seguros, en cuanta que sealar la Asamblea de Copropietarios o en su defecto el Consejo de Administracin. En caso de que dicha garanta deba
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hacerse efectiva, tal funcin la ejercer el Presidente del Consejo de Administracin o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de Copropietarios.
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Funciones del Administrador Son funciones del Administrador: Ejercer el cargo como Representante Legal de la copropiedad, velando por la conservacin y buen funcionamiento de los bienes y servicios de la Unidad Inmobiliaria. Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 675/2001. Responder por los fondos comunes y recaudar las contribuciones que fije la Asamblea de Copropietarios. Designar apoderado judicial o extrajudicial para la defensa de los intereses comunes, en unin del Consejo de Administracin. Llevar los libros contables junto con el Contador y los libros de registro de actas. Llevar libros de registro de propietarios, en el cual se anotar nombre, direccin y documento de identificacin del propietario o propietarios y de sus representantes o apoderados si fuere del caso. Ejecutar directamente o por medio de contrato con terceros, las obras de reparacin o de construccin ordenadas por la Asamblea. Celebrar los contratos de vigilancia, aseo, jardinera y de mantenimiento que requiera el funcionamiento de la Unidad. Someter a consideracin de la Asamblea ordinaria de cada ao, el proyecto anual de ingresos y gastos de conservacin y reparacin de los bienes de propiedad comn, acompaada del respectivo plan de contribuciones a cargo de los Copropietarios. Rendir anualmente a la Asamblea de copropietarios un informe de labores, acompaado de los Balances contables de los gastos del ao anterior, para su aprobacin. Contratar y mantener vigentes las plizas de seguro de la Unidad, en las cuantas que determine la Asamblea de Copropietarios. Las dems que sean necesarias para la conservacin y buen funcionamiento de los bienes y servicios de la propiedad comn.
Consejo de Administracin
El Consejo de Administracin estar compuesto por un mnimo de tres (3) miembros con sus respectivos suplentes numricos, pudiendo ser reelegidos indefinidamente por la Asamblea de Copropietarios. El perodo del Consejo de Administracin ser por un (1) ao y empezar a contarse a partir de la fecha en que se efecte su eleccin por la Asamblea.
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El Consejo sesionar ordinariamente por lo menos una vez cada mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente a solicitud de su Presidente. Actuar como secretario el Administrador, quien citar a reuniones ordinarias y extraordinarias en cumplimiento de rdenes del Presidente. Las decisiones del Consejo se tomarn por mayora de votos. De todas las decisiones tomadas por el Consejo se dejar constancia en un libro especial de Actas suscritas por el Presidente y su Secretario, todo lo anterior en concordancia con la Ley 675 de 2001.
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Autorizar al Administrador para celebrar contratos en cuanta superior a tres (3) salarios mnimos mensuales, no incluidos en el presupuesto anual de gastos. Reglamentar la colocacin de carteleras en zonas comunales. Convocar por conducto del Administrador a las Asambleas ordinarias o extraordinarias, cuando las circunstancias as lo requieran. Ejecutar las funciones o nombramientos que le delegue la Asamblea y cumplir sus decisiones. En general ejercer todas aquellas funciones que no estn descritas a otros organismos o funcionarios administrativos. Pargrafo: No podr ser miembro del Consejo de Administracin quien no sea propietario del inmueble. Quien fuere elegido no reuniendo esta condicin o la perdiese con posterioridad a la eleccin, no podr actuar y ser reemplazado por un suplente para el resto del periodo.
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5. Varios
Fondo de imprevistos
De acuerdo con el Artculo 35 de la Ley 675/2001, este Fondo equivale al 1% del presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea de Copropietarios y slo puede ser utilizado por la Administracin, con autorizacin expresa de la Asamblea de Copropietarios.
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Reconstruccin obligatoria
Deber efectuarse en los siguientes eventos: Cuando la destruccin o deterioro del edificio sea inferior al 75% de su valor comercial. Cuando a pesar de ser una destruccin o deterioro superior al 75% de la construccin, la Asamblea de Copropietarios decida reconstruirlo con el voto favorable plural del 70% de los coeficientes de copropiedad.
Las expensas de la reconstruccin quedarn a cargo de cada uno de los copropietarios de acuerdo con su coeficiente de copropiedad, salvo que la obligacin garantizada haya sido satisfecha por los seguros. El valor de las obras de reconstruccin ordenada por la Asamblea Extraordinaria ser exigible ejecutivamente en cabeza de cada propietario de la unidad residencial o comercial.
Seguros
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, toda construccin sometida a propiedad horizontal est obligada a constituir plizas de seguros que amparen riesgos de incendio y terremoto, que cubran los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarn afectadas en primer trmino a la reconstruccin del(os) edificio(s), en los casos que sea procedente. En el evento de no ser reconstruido(s), el importe de la indemnizacin obtenida se distribuir en proporcin al coeficiente de propiedad horizontal que le corresponda a cada uno de los propietarios.
Manual de Convivencia
La copropiedad reunida en Asamblea Extraordinaria acoger en su totalidad el Manual de Convivencia, elaborado para la unidad residencial o comercial respectiva, que deber contemplar los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad horizontal y determinar una serie de situaciones y actuaciones propias de la vida en comunidad de los copropietarios o residentes de la unidad. Este Manual ser elaborado de acuerdo con las diversas normas de convivencia y respeto contemplados en el Cdigo Nacional de Polica. El Manual deber incluir los siguientes aspectos de convivencia: Derechos, deberes y obligaciones de los residentes de la unidad inmobiliaria. Utilizacin y manejo de reas comunales como: parqueaderos, ascensor(es), saln(es) comunal(es), parques o zonas recreativas, piscina, cuarto(s) de basura(s), etc.
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Medidas de prevencin y de emergencia motivadas por energa o gas, daos de agua (inundaciones), incendios, etc. Medidas de seguridad y de vigilancia, aseo, ascensor(es), mantenimiento de bombas de agua, zonas de jardinera, etc. Actuaciones en caso de siniestros como temblores, inundaciones, incendios u otros eventos propios de la naturaleza.
6. Normativa y Problemtica
NORMATIVIDAD Y PROBLEMTICA
Ley 232 de 1995 - Establecimientos de Comercio
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En las Unidades de Uso Mixto se debe dar cumplimiento a los requisitos que establece la Ley 232 de 1995 en su Artculo 2, que dice: Es obligatorio para el ejercicio del comercio, que los establecimientos abiertos al pblico renan los siguientes requisitos: a) Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad auditiva, horario, ubicacin y destinacin expedida por la autoridad competente del respectivo municipio. Las personas interesadas podrn solicitar la expedicin del concepto de las mismas a la entidad de planeacin o a quien haga sus veces en la jurisdiccin municipal o distrital respectiva. b) Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9 de 1979 y dems normas vigentes sobre la materia. c) A aquellos establecimientos donde se ejecuten pblicamente obras musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirn los comprobantes de pago expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y dems normas complementarias. d) Tener matrcula mercantil vigente de la Cmara de Comercio de la respectiva jurisdiccin. e) Comunicar a las respectivas oficinas de planeacin o a quien haga sus veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del establecimiento.
Cuales son los requisitos establecidos por la ley para el funcionamiento de un establecimiento de comercio?
En los casos de unidades de comercio de tipo mixto o comercial para el funcionamiento de establecimientos de comercio los locales comerciales debern regirse de acuerdo al Artculo 2 de la Ley 232 de 1995: Es obligatorio para el ejercicio del comercio que los establecimientos abiertos al pblico renan los siguientes requisitos: Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad auditiva, horario, ubicacin y destinacin expedida por la autoridad competente del respectivo municipio. Las personas interesadas
podrn solicitar la expedicin del concepto de las mismas a la entidad de planeacin o a quien haga sus veces en la jurisdiccin municipal o distrital respectiva. Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9 de 1979 y dems normas vigentes sobre la materia. A aquellos establecimientos donde se ejecuten pblicamente obras musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirn los comprobantes expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y dems normas complementarias. Tener matrcula mercantil vigente de la Cmara de Comercio de la respectiva jurisdiccin. Comunicar las respectivas oficinas de planeacin o a quien haga sus veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del establecimiento.
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El cumplimiento de las condiciones sanitarias descritas en la Ley 9 de 1979, y dems normas sobre la materia, se acredita mediante la presentacin del concepto favorable vigente expedido por la autoridad sanitaria competente del sector donde se encuentra el establecimiento, que se realiza al momento de practicarse la vista de inspeccin. Los comprobantes del pago de derechos de autor de obras musicales a Sayco-Acinpro, se acreditan anexando copias de las liquidaciones de la vigencia respectiva, debidamente canceladas; cuando el establecimiento no utilice msica, debe anexar la respectiva certificacin de no ejecucin musical expedida por la entidad competente. El registro mercantil vigente se acredita mediante el aporte del certificado expedido por la Cmara de Comercio de Bogot, que seale la vigencia de la matricula para el ao en el cual se exige el requisito. La Comunicacin de la apertura del establecimiento se acredita anexando una copia del mismo con su respectiva constancia de radicacin, ante el Departamento Administrativo de Planeacin Distrital. En conclusin: Slo mediante el oportuno aporte de la totalidad de los requisitos sealados, puede considerarse que un establecimiento de comercio cumple con las normas que lo regulan y por ende que puede desarrollar su actividad comercial. Nota: La ejecucin de construcciones debe ceirse a la Ley 388 de 1997,modificada mediante Ley 810 de 2003 y el Decreto Nacional 564 de 2006, asi como las modificaciones contempladas en el Decreto 4397 de 2006 y en la Resolucin 1469 del 2010.
Se entender como piscina la estructura artificial destinada a almacenamiento de agua con fines recreativos, deportivos o teraputicos. Se clasifican las mismas segn su uso en: Piscina particular: las exclusivamente unifamiliares. Uso colectivo: las abiertas al pblico en general sin ninguna restriccin. Uso colectivo de uso restringido: las destinadas para el uso de grupo como son los clubes sociales, hoteles, condominios, centros vacacionales, etc. Piscinas de uso especial: son las dedicadas a usos teraputicos, . termales o similares. NOTA: Las disposiciones de ley al incluir las piscinas de uso colectivo indican que la supervisin, la reglamentacin y ejercicio de la potestad sancionatoria quedarn en cabeza de la Alcalda del sitio de la ubicacin de la piscina, quien deber inspeccionar, controlar y expedir el documento sobre el cumplimiento de las normas de seguridad.
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Consejos Locales de Propiedad Horizontal Constitucin poltica de Colombia Art. 2 /37 / 38 (participacin ciudadana) Decreto Ley 1421 / 1993 Art. 69 delego a la JAL. Ley 134 / 1994 y 743 / 2002 (mecanismos de participacin)
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Principios Jurdicos
Objeto
Instancia consultiva y de participacin ciudadana, actuar como promotor e interlocutor de las unidades residenciales y comerciales sobre temas de propiedad horizontal. Eleccin popular de elegir un representante por UPZ.
Funciones
Convivencia pacfica. Conservacin del medio ambiente. Conservacin de zonas comunes y de esparcimiento. Participacin ciudadana. Velar por los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad horizontal. Generar espacios de participacin ciudadana (plan de desarrollo de la localidad). Presentar a las autoridades planes de seguridad y participacin. Promover programas de medio ambiente (reciclaje). Actuar como canal de proyectos a la mesa distrital de propiedad horizontal. Reglamentar programas especficos de tenencia de animales y zonas de recreacin (piscinas).
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Recomendaciones prcticas en la propiedad horizontal Cartera morosa: Su cobro podr realizarse por la administracin mediante accin persuasiva o por cobro jurdico, anexando a la demanda el valor de la deuda mes a mes, representacin legal de la unidad y las actas de asamblea o consejo, recibos de facturacin o acuerdos de pago que soporten la deuda. Personera jurdica: La expide la Alcalda local donde est ubicado el inmueble, se debe anexar acta de nombramiento del Administrador y constancia de que se acogieron a la Ley 675 de 2001(Reforma Reglamento) Responsabilidad de los administradores: Lo establece la Ley 675 de 2001 y la justicia civil o penal segn sea el caso. En lo referente a discrepancias contables, se puede recurrir a La Junta Central de Contadores pidiendo una revisin contable del perodo a investigar. Tenencia de animales: Es aplicable lo contemplado en la Ley 746 / 2002 (Animales Peligrosos) y lo estipulado en el Cdigo de Polica Arts. 12, 34 y 108. Contaminacin auditiva: Puede solicitar la intervencin de la Alcalda Local o de la Secretara Distrital de Medio Ambiente, en la aplicacin del Decreto Distrital 446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919 de 2010 referentes a la medicin de decibeles. Reformas arquitectnicas u obras: Se debe dar cumplimiento a los Artculos 73 y 77de la Ley 675 de 2001, al Decreto 1469 de 2010 y a las disposiciones de las curaduras urbanas. Tarifas de Supervigilancia: Debe observarse lo estipulado en las Circulares 01 Y 02 de 2010, la Ley 356 de 1994 y los Decretos 73 / 2002 y 4950 / 2007. Para quejas, inquietudes y para verificar la legalidad de las empresas de vigilancia se puede acudir a la carrera 10 N.26-71 Pisos 2,3 Y 4 o llamar al telfono 3274000.
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7. Anexos
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El reglamento de convivencia establece las regulaciones y normas se seguridad, utilizacin de reas comunes, salubridad y tambin las relativas a la tranquilidad de los habitantes de la copropiedad que debern ser acogidos por los residentes (propietarios o arrendadores) y el personal que trabaja en l.
A. NORMAS DE CONVIVENCIA
Los Residentes de unidades residenciales o comerciales debern observar las siguientes normas de convivencia. Destinar su apartamento para el uso establecido en el reglamento de propiedad horizontal. No podr ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los dems que comprometa la seguridad, solidez o salubridad de la unidad residencial. Los inmuebles deben permanecer con sus puertas de acceso cerradas, salvo su normal desenvolvimiento. Los pasillos, escaleras y zonas comunales no son sitios de prolongacin de las reuniones sociales. Cada propietario puede enajenar su inmueble, hipotecario o arrendarlo sin necesidad de consentimiento de los dems propietarios. En el contrato de arrendamiento debe incluirse como clusula adicional la estricta observacin del Reglamento Interno. Intervenir activamente en la Asamblea de Copropietarios y cooperar en ellas. No introducir materiales ni hacer demoliciones en los pisos, techos o muros comunes y no colocar sobrecargas excesivas que perjudiquen la solidez y seguridad del edificio. No guardar sustancias inflamables, corrosivas, explosivas, que contaminen el ambiente o que pongan en peligro la construccin o la salud de los moradores. Se prohbe cambiar la fachada del edificio, muros, vestbulos, escaleras, ventanas o puertas de ingreso a los inmuebles. Obstruir los espacios comunes con materiales o mercancas que afecten la circulacin de los residentes.
Se prohbe sacudir alfombras o extender ropas en las escaleras, ventanas o terrazas. Permitir el acceso al inmueble del Administrador o persona(s) comisionada(s) por l, cuando sea indispensable o urgente realizar trabajos de inters comn. Efectuar por cuenta del propietario y dentro del trmino que seale la Administracin, las reparaciones locativas necesarias para la higiene y conservacin, para solucionar problemas ocasionados a otros inmuebles. Comunicar a la Administracin todo caso de enfermedad contagiosa y desinfectar su inmueble. Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias de Administracin para la conservacin de los bienes comunales. El incumplimiento en el pago de 3 cuotas de Administracin podr generar cobro prejurdico o jurdico segn la mora. Queda prohibido tener en los inmuebles, parques o zonas comunes animales que perturben la tranquilidad o integridad de los residentes de acuerdo con la Ley 84 de 1989 y al Acuerdo 79 de 2003.
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kilmetros por hora, se transitar siempre por la derecha, con las luces encendidas y dando prelacin al vehculo que est saliendo. Los propietarios debern dejar los vehculos debidamente cerrados y parqueados en reverso. Se prohbe el almacenamiento de combustible y en caso de accidentes causados por esta contravencin, el infractor ser responsable de los daos ocasionados. Queda prohibido que los nios jueguen en los parqueaderos, transiten en sus bicicletas, patines o patinetas. Las bicicletas, triciclos, patines, etc., debern ser guardados en los depsitos correspondientes a cada inmueble; el conjunto no asumir la responsabilidad de los daos ocasionados o prdidas por descuido de los menores. USO Y MANEJO DE ASCENSORES Los residentes del conjunto debern hacer uso del ascensor procurando siempre su buen manejo y conservacin. Se prohbe el uso del ascensor para trasportar perros o mascotas. Para su circulacin debe utilizar escaleras por parte de su propietario. Cuando se efecten trasteos, los residentes debern solicitar al vigilante recorredor la instalacin de las lonas de proteccin de las paredes del ascensor. PARQUES O ZONAS RECREATIVAS Las unidades residenciales tienen zonas de recreacin, cuyo uso y ocupacin ser para los nios y/o familiares del residente. Queda prohibido el ingreso de mascotas a las mismas por salubridad. MANEJO DE BASURAS Y RECICLAJE Las basuras y desperdicios se debern empacar en bolsas plsticas debidamente selladas. No est permitido dejar las bolsas con basura en puntos fijos o escaleras y debern trasladarse al cuarto de basuras. Los objetos de vidrio, residuos de obras, cajas y botellas, no deben ser arrojados por el ducto o shut, sino colocados en el cuarto de basuras. Todos los residentes debern comprometerse a reciclar, depositando en bolsas diferentes los desechos orgnicos y los desechos de vidrio, cartn o papel en las canecas dispuestas por la unidad residencial o comercial. Ese cuidado se ver reflejado en las diferentes tarifas del aseo.
SALN COMUNAL Los residentes podrn utilizar el saln comunal, previa solicitud formulada a la Administracin, y cancelar el valor fijado por el Consejo de Administracin o la Asamblea de Propietarios. El horario de utilizacin ser hasta la 1 a.m. y los niveles de ruido no debern perturbar la tranquilidad de los residentes. El saln se entregara al residente mediante inventario, en perfecto estado de limpieza y ser recibido por la Administracin o sus delegados en iguales condiciones. Queda prohibido alquilar el saln comunal a menores de edad o fiestas en las que se cobre la entrada, para colegios u obras de beneficio. Los residentes que alquilen el saln comunal dejarn en la portera principal un listado con sus invitados para que el vigilante pueda autorizar su ingreso.
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elementos que puedan obstruir las caeras, shut de basuras o canales. El infractor responder de todo perjuicio y corrern por su cuenta los gastos que demande la reparacin. Mantener en las respectivas unidades privadas, reas de parqueo, etc., sustancias inflamables que afecten o amenacen con sus efectos la salubridad de las personas y la integridad de los inmuebles. Introducir y mantener en las unidades privadas muebles, aparatos o maquinaria que presenten un peso mayor al que generalmente soporta el piso o carga de la unidad. Arrojar objetos, basuras, lquidos o combustibles en reas comunes tales como pasillos, ductos, jardines, parqueaderos, escaleras y ascensores. Utilizar los servicios pblicos comunales tales como agua, luz y telfono de manera particular. Lavar vehculos, tapetes, etc., en el rea de los parqueaderos o zonas comunales. Autorizar la permanencia de personas dedicadas a seguridad (escoltas) o aseo, en el rea de recepcin y pasillos del conjunto. Realizar fiestas hasta altas horas de la noche sobrepasando el horario autorizado por la Alcalda Mayor de Bogot. Los propietarios o residentes del ltimo piso no podrn elevar nuevos pisos. En el caso del primer piso queda expresamente prohibido realizar excavaciones o stanos que afecten la solidez de la construccin. Tener en las unidades privadas cualquier tipo de animal considerado como peligroso o que represente un riesgo de contagio o enfermedad para los residentes del conjunto. Obstruir de alguna forma las instalaciones de servicios, escaleras, puertas, halls, parqueaderos y dems sitios que sirvan para la locomocin. Impedir o dificultar la conservacin y reparacin de los bienes comunes. Usar las zonas de acceso para el estacionamiento de motos, bicicletas, triciclos o similares. Usar las zonas de estacionamiento como lugar de juegos infantiles. Variar en alguna forma la fachada del conjunto. Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseo uniforme aprobado por la Asamblea General o el Consejo de Administracin.
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D. MEDIDAS DE EMERGENCIA En caso de que se presenten situaciones de emergencia tales como: ausencia de luz, inundacin, incendios o bloqueo del ascensor, etc, se proceder por parte del vigilante de turno a tomar de forma inmediata las medidas que a continuacin se detallan: AUSENCIA DE LUZ O GAS Verificar si el corte de energa es en toda la zona. En todo caso, notificar telefnicamente el hecho a Codensa (telfono 115). Si se presenta un corte en las reas comunes, el vigilante deber bajar los tacos que correspondan a esta rea y comunicar de inmediato a la Administracin o a los miembros del Consejo. En los casos de falta de gas o escapes, informar a la lnea 123 (emergencias). AUSENCIA DE LUZ EN LOS APARTAMENTOS Si es total, el celador bajar al armario de tacos elctricos para restablecer el paso de energa. El procedimiento es llevar los tacos a la posicin OFF (apagado). Si la energa se suspende nuevamente, existe un corto interno en el apartamento; se debe informar a los residentes del inmueble donde se registra el dao, para que bajen el taco interno del circuito que presenta el corto. El vigilante realizar nuevamente la operacin ya descrita, bajando al armario e intentando nuevamente restablecer parcialmente la energa. Si se va en una parte del apartamento, el celador indicar al residente que revise los tacos en el apartamento donde se presenta el problema. INUNDACIN Si sta se presenta en un apartamento, el celador deber cerrar el registro y dar aviso a los ocupantes o responsables del apartamento. En caso de ausencia de estos, informar a la Administracin. Los daos ocasionados por el dao, corrern a cargo del propietario del inmueble donde ocurri el percance. Si ocurre en reas comunes, se cerrar el registro correspondiente y se informara enseguida al Administrador o a los miembros del consejo.
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INCENDIO El celador suspender el servicio de energa de todo el edificio, llamando el ascensor al primer piso, dejndolo apagado y abierto. Deber avisar a los residentes y demandar de ellos su colaboracin para efectuar la evacuacin. Utilizar los extinguidores, teniendo en cuenta las instrucciones de manejo. No permitir en ningn momento el ingreso de personas extraas a la unidad residencial o comercial. BLOQUEO DE ASCENSOR CON OCUPANTES El celador entrar en comunicacin con la(s) persona(s) que hubieren quedado atrapadas, utilizando el telfono del ascensor y localizando el piso donde se encuentra el carro. Con la llave correspondiente abrir las puertas y bloquear el ascensor utilizando el botn respectivo. Si el carro hubiese quedado entre dos pisos, procurar sacar a las personas por el piso superior, cumpliendo las recomendaciones del Manual de Funcionamiento del Ascensor. SEGURIDAD ASPECTOS GENERALES: La seguridad de la unidad residencial o comercial estar a cargo del personal de la Compaa de Vigilancia escogida, debidamente autorizada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Por tanto, cualquier unidad residencial o comercial deber regirse por el Decreto 356/94 que hace referencia al Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada por parte de particulares y del Decreto 2187/2001 por el cual se reglamenta el Estatuto de Vigilancia y establece los requisitos para el funcionamiento de empresas de vigilancia, cooperativas, departamentos de seguridad, transporte de valores, sociedades de asesora, consultora e investigacin de seguridad privada, escuelas de capacitacin y el blindaje de vehculos. En cuanto a las tarifas, deber regirse por las circulares 1 y 2 de 2010 y los Decretos 73/2002 y 4950/2007, que establecen las tarifas bsicas segn el estrato social a que pertenezca la unidad residencial o comercial, tabla que podr ser consultada en la pgina web de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (www.supervigilancia.gov.co), al igual que la informacin sobre la legalidad de la empresa de vigilancia que preste el servicio.
Los vigilantes desempearn las funciones que se relacionan a continuacin y las dems que le sean asignadas por su empresa, el Consejo de Administracin y el Administrador del Edificio: Mantener actualizada la lista de residentes con nmeros de telfono, garaje asignado y placa de su vehculo. Velar por que las puertas permanezcan cerradas y con llave. Anunciar a todos los visitantes y personal de servicio a domicilio, permitiendo su ingreso slo cuando lo autorice el residente, anotando el nombre de quien autoriza la entrada. Cuando estas personas porten paquetes estos sern revisados tanto a la entrada como a la salida. Permitir el ingreso al parqueadero slo de los vehculos de los residentes inscritos. Abstenerse de suministrar informacin acerca de los residentes a terceros. Solicitar un documento de identificacin para el ingreso de personas que deben hacer trabajos de cualquier ndole, efectuando el registro en el libro de control: Nombres y apellidos, nmero de documento de identidad, unidad a la cual se dirige, hora de entrada y hora de salida. Mantener informada a la Administracin sobre las situaciones que requieran su intervencin y de las novedades que se presenten diariamente. Para la salida o entrada de trasteos, el residente deber presentar en portera un PAZ Y SALVO de la Administracin, dejando un depsito con el objetivo de reparar los daos que se pudieran causar; de lo contrario no ser posible sacar ni entrar al edificio cualquier trasteo. Los trasteos slo podrn realizarse en horario de 7:00 a.m. y las 6:00 p.m. de lunes a sbado. No permitir que en la recepcin permanezcan empleadas del servicio domstico, conductores, escoltas o cualquier otra persona que realice trabajos para los residentes o la Administracin. No prestar las llaves que estn bajo su responsabilidad, no recibir llaves de los apartamentos o locales de los propietarios o residentes. No se permite el ingreso de domicilios a los inmuebles sin autorizacin. Solo existirn excepciones cuando sea un servicio de urgencia de droguera. No permitir a los jvenes o nios montar en bicicleta o patines, ni jugar ftbol, escuchar msica o ingerir bebidas alcohlicas en los parquea-
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deros, plazoletas o pasillos del Conjunto. Cuando el vigilante observe incumplimiento de esta norma, deber comunicarse inmediatamente con los padres de los jvenes y solicitar su colaboracin. El vigilante deber enviar un reporte a la administracin indicando el da y la situacin. Los muebles o enseres no podrn salir del edificio, sin previa autorizacin escrita de sus dueos dirigida a la administracin. Los vigilantes, al igual que las seoras de mantenimiento no podrn recibir visitas en sus horas de trabajo, ni realizar actividades de mensajera o similares a los residentes. Abstenerse de fumar, o ingerir bebidas alcohlicas, mientras permanezcan en su lugar de trabajo. No permitir el parqueo de vehculos frente al acceso a garajes. Cuando un residente solicite servicio de taxi, el celador no est autorizado para salir del edificio, por lo cual el taxista tiene que anunciarse y la persona solicitante debe desplazarse a la portera. Deber hacer uso adecuado de los servicios de telfono ubicado en la portera y velar por la utilizacin adecuada del mismo por otras personas. Por ltimo, recordamos que este documento es una gua sobre diversos temas de propiedad horizontal regido por la Ley 675/2001 y dems normas concordantes, ajustndose a la convivencia, las normas de tica y el sano vivir de la comunidad.