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RELATRIO DO SETOR IMOBILIRIO DE PORTO ALEGRE

Rua Visconde de Nacar, 1440 . 26 andar . CEP 80.410-201 . Curitiba . PR Tel: 41 3029.3934 . Fax: 41 3025.7699 . www.globalinvest.com.br

ndice

1. A Cidade de Porto Alegre..................................................................................3


1.1 Perfil Socioeconmico .............................................................................................................. 3 1.1.1 Populao:..............................................................................................................................3 1.1.2 Renda: ...................................................................................................................................5 1.1.3 Economia: ..............................................................................................................................7 1.1.4 Mobilidade Urbana: .................................................................................................................8

2. Setor Imobilirio.............................................................................................10
2.1 Panorama ................................................................................................................................ 10 2.2 Oferta Residencial .................................................................................................................. 12 2.2.1 Verticalizao ........................................................................................................................14 2.2.2 Lanamentos Verticais ...........................................................................................................15 2.2.3 Lanamentos Horizontais .......................................................................................................17 2.3 Oferta Comercial..................................................................................................................... 19 Locao.........................................................................................................................................20 2.4 Tendncias: ............................................................................................................................. 23

Este relatrio busca oferecer um Flash do Mercado Imobilirio da cidade atravs de informaes globais, apresentadas de forma sinttica e permitindo o rpido entendimento da situao do mercado especfico em foco. Maio - 2004

1. A Cidade de Porto Alegre

1.1 Perfil Socioeconmico


1.1.1 Populao: A populao total de Porto Alegre de 1,3 milho de habitantes. A taxa de crescimento populacional do municpio de Porto Alegre foi de 0,91% ao ano, no perodo de 1991 a 2000.
Populao 2000 1.360.590 2010 (projeo) 1.489.599 Total 512.870 Domiclios Vagos e fechados 9,0%

Uso Ocasional 2,9%

Fonte:IBGE 2000 e Urban Systems

Distribuio da populao por faixa etria At 6 anos 146.418 De 7 a De 15 a 14 anos 17 anos 167.720 72.070 De 18 a 25 anos 197.611 De 26 a 30 anos 104.698 De 31 a 40 anos 208.538 De 41 a 50 anos 186.988 De 51 a 60 anos 125.422 Mais de 61anos 151.125

Fonte:IBGE 2000 e Urban Systems

A maior concentrao populacional ocorre nos bairros do centro e norte da cidade. A seguir destacamos os principais bairros com maior concentrao populacional. Bairros em destaque com maior concentrao populacional:
Densidade rea Populao Demografica Ranking Km (habitantes) (hab/km) 0,27 0,84 0,50 2,14 2,11 1,54 1,57 2,23 0,79 2,13 6.101 16.634 9.450 36.844 30.088 21.221 21.276 29.577 10.236 27.159 22.421 19.784 18.820 17.179 14.263 13.746 13.523 13.253 12.931 12.765 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Bairros Bonfim Cidade Baixa Independncia Centro Bom Jesus Santana Rio Branco Menino Deus Mont' Serrat So Jos

fonte:IBGE 2000 e Urban Systems

1.1.2 Renda: A cidade de Porto Alegre apresenta uma renda mdia familiar de 2.172,00 reais, onde 27% de sua populao pertencente s classes A e B.
Populao Total 1.360.590 Classes (%) B C+ 15,4% 23,0%

A 6,7%

A 4,8%

C 16,6%

D 10,8%

E 22,7%

Fonte:IBGE 2000 e Urban Systems

Os bairros com maior renda mdia familiar so Trs Figueiras, Bela Vista e Moinhos de Vento, esto localizados prximo ao centro da cidade e contam com facilidades como boas escolas, faculdades, hospitais, shopping center e um mix diversificado de comrcio em geral. A distribuio de renda pode ser percebida tambm no Mapa de Distribuio de Renda a seguir. Bairros em destaque com maior renda mdia familiar:
Bairros Trs Figueiras Bela Vista Moinhos de Vento Vila Assuncao Boa Vista Mont Serrat Ipanema Chacara das Pedras Independncia Petrpolis Total Chefes de Famlia por Classe Social A 575 1.811 1.614 534 1.482 1.486 794 745 1.335 4.281 47.616 B 238 716 814 297 910 955 544 422 1.059 3.433 64.115 C+ 127 394 456 215 617 663 471 403 926 2.847 95.818 C 54 154 210 107 224 298 179 215 374 1.274 69.279 D 27 74 86 57 113 173 94 124 157 525 45.151 E 33 80 79 120 211 180 165 191 165 603 94.849 RMF SM* 38,41 35,24 29,24 28,75 25,9 24,37 21,77 21,53 20,62 20,34

Ranki ng
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 -

Fonte: IBGE 2000 / Urban Systems

(*) RMF SM Renda Mdia Familiar em Salrios Mnimos

1.1.3 Economia: O setor tercirio (comrcio e servios), participa com 78% no nmero de postos de trabalho da cidade de Porto Alegre. Destacamos, a grande concentrao no eixo norte/sul, onde vem ocorrendo a expanso urbana da regio metropolitana e instalao de empresas ao longo da Rodovia Mal. Osorio e BR 116.
Setor Primrio Setor Secundrio Setor Tercirio Comrcio Servios

Empregos Estabelecimentos Empregos Estabelecimentos Empregos Estabelecimentos Empregos Estabelecimentos 4.168 346 73.789 4.763 73.201 12.114 205.167 22.250
Fonte: RAIS 2000 / Urban Systems

Municpio Porto Alegre Ano 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 PIB (milhes R$) 7.565 7.808 8.087 9.044 9.977 10.164 nd nd PIB per capita (R$) 5.870 5.914 6.060 6.710 7.333 7.413 nd nd

Estado Rio Grande do Sul Taxa Taxa Cresc. PIB (milhes PIB per Crescimento PIB per R$) capita (R$) PIB (%) capta (%) 63.263 6.564 0,50 -0,50 69.221 7.006 6,10 3,50 70.542 7.063 -0,50 -1,60 75.450 7.478 3,00 2,00 85.138 8.357 4,40 3,40 94.084 9.144 3,00 2,00 108.471 10.432 1,40 0,40 130.744 12.437 4,70 3,60
Crescimento PIB RS (milhes R$)

Fonte: FEE-Fundao Economia e Estatstica RS


R$ 140.000 R$ 120.000

6% 4% 5% 3% 1% 0,5% -1%

7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% 1999 2000 2001 2002 2003

R$ 100.000 R$ 80.000 R$ 60.000 R$ 40.000 R$ 20.000 R$ 0

3%

1996

1997

1998

PIB (milhes R$)

Taxa Crescimento PIB (%)

A alta taxa de crescimento do PIB Estadual (4,7%) em 2003 deve-se principalmente ao setor do agrobusiness, os demais setores da economia tiveram ndices baixos ou negativos. O municpio vem se transformando, ao deixar a indstria clssica para investir em centros de alta tecnologia, onde destaca-se o Projeto Porto Alegre Tecnopolo que se constituiu a partir de parceria da prefeitura com o governo da

Frana, classificando Porto Alegre como a principal regio da Amrica Latina para promover a inovao. Outro projeto importante a Incubadora Empresarial Tecnolgica de Porto Alegre (IETC), que tem por objetivo estimular empresas a investirem em cincia e tecnologia.

1.1.4 Mobilidade Urbana: A regio central apresenta os maiores problemas de trnsito, por ser o principal destino de trabalho, compras e estudo da populao. Alm disto a malha viria da cidade e seus principais corredores tem toda sua ramificao originria do centro, absorvendo os trajetos entre as diferentes reas da cidade. Porto Alegre vem passando por uma srie de reformulaes em seu sistema virio. Alguns projetos esto sendo estudados a fim de contribuir para a melhor mobilidade urbana, como por exemplo a priorizao de vias que atendam ao transporte coletivo, a implantao de uma rede de terminais para desafogamento do Centro e o projeto de expanso com 3a Perimetral. A 3 Perimetral ter 12 km de extenso, ligando o norte e o sul da cidade, sem passar pelo Centro. Ter um corredor de nibus com 11 km, com 33 estaes, atendendo usurios do transporte coletivo de 20 bairros da cidade o que ir favorecer ao desenvolvimento da rea residencial e comercial no sul da cidade. O mapa de origem/destino a seguir, realizado a partir de levantamentos da Empresa de Trens Urbanos de Porto Alegre (TRENSURB S/A), mostra uma grande concentrao de gerao de viagens no Centro. O centro da cidade atrai no perodo da manh cerca de 32% das viagens (em torno de 76.000 viagens).

2. SETOR IMOBILIRIO 2.1 Panorama A cidade de Porto Alegre teve, entre os anos de 1991 e 2000, um crescimento anual de 1,66%, o que representou 63.200 domiclios a mais na cidade. Ainda assim existe um dficit habitacional de cerca de 5% a ser ocupado nos prximos anos.
Total de domiclios particulares permanentes que esto sob adensamento excessivo (acima de 3 moradores por dormitrio). Total de domiclios particulares permanentes.
Fonte: IBGE 2000

20.454

5%

442.007 100%

Como em todas as grandes metrpoles, em Porto Alegre ocorreu uma alta procura por edifcios, justificada, principalmente, por problemas de segurana.

Total de Imveis Novos em Ofertas para Venda em Porto Alegre: 2003

5,3 18,8

3,3 1,9

Apartamentos Casas Imoveis comerciais Coberturas Flats/lofts


70,2

Fonte: SIDUSCON-RS, 2003.

Estes resultados foram apontados pelo Censo realizado pelo SINDUSCON-RS, colocando os apartamentos como principais tipos de imveis venda na cidade.

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2.2 Oferta Residencial Em 2003 a oferta residencial manteve o histrico dos ltimos anos com ampla maioria de unidades verticais (apartamentos) e menor participao de lanamentos horizontais (casas). Lanamentos Residenciais Horizontais (casas) e Verticais (apartamentos):
VERTICAL Apt_1_Dorm Apt_2_Dorm Apt_3_Dorm Apt_4_Dorm % 4% 33% 56% 7% Quant. Unidades 134 1.042 1.742 205 3.123 Quant. Unidades Media Cub*/unid. Media_R$/unid. 108 622 33 763 139 314 491 107.318 242.100 378.583 Media Cub* /unid. 134 205 311 576 Media_R$/unid. 103.191 158.000 240.146 444.082

Sub Total 100% HORIZONTAL Casa_2_Dorm Casa_3_Dorm Casa_4_Dorm % 14% 82% 4%

Sub Total 100%

Fonte: Sinduscon RS / Urban Systems Brasil 2003 (*) CUB Custo Unitrio Bsico

Oferta de Apartamentos x Casas

Casas Total 19%

Apartamentos Total 81%

Fonte: Sinduscon RS (2003)

Apesar da grande concentrao de apartamentos, em especial nos bairros de Petrpolis e Bela Vista, vem ocorrendo tambm uma tendncia crescente de procura por casas.

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Evoluo das unidades vendidas: apartamentos e casas

7,8%

9,1%

2001

2003 Apartamentos

Casas

TGCA(%) 2001/2003
Fonte: Censo Siduscon- RS, 2001 e 2003.

A busca por privacidade e a preocupao com segurana faz com que cresa o nmero de condomnios fechados. A maioria das pessoas busca nos condomnios uma maneira de se livrar da violncia que toma conta dos centros urbanos.

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2.2.1 Verticalizao Porto Alegre tem aumentado sua rea residencial em direo regio sul da cidade. A poro central e norte da cidade tem a presena marcante dos condomnios verticais, e so as reas mais verticalizadas como se observa abaixo: Bairros mais verticalizados:
Bairro Bonfim Independncia Farroupilha Centro Praia De Belas Moinhos De Vento Cidade Baixa Santa Ceclia Rio Branco Bela Vista Auxiliadora Menino Deus Floresta Santana Mont' Serrat Petrpolis So Joo Higienpolis Humait Cristo Redentor Azenha Passo Da Areia Boa Vista So Geraldo Jardim Lindia Santo Antnio Vila Ipiranga Jardim Botnico So Sebastio Jardim Do Salso Rubem Berta Navegantes Domicilios 2.682 4.188 460 17.787 746 3.376 8.000 2.345 8.451 3.371 3.958 11.797 6.068 8.433 3.909 13.399 4.845 3.438 3.432 5.804 5.417 8.279 3.704 3.302 2.712 5.233 7.469 4.215 2.252 1.843 29.305 1.618 Apartamentos 2.591 3.980 435 16.690 688 3.070 7.183 2.102 7.378 2.920 3.400 9.976 5.111 7.036 3.256 10.922 3.817 2.666 2.652 4.453 4.140 6.247 2.728 2.360 1.938 3.504 4.990 2.685 1.432 1.128 15.717 803 Verticalizao 97% 95% 95% 94% 92% 91% 90% 90% 87% 87% 86% 85% 84% 83% 83% 82% 79% 78% 77% 77% 76% 75% 74% 71% 71% 67% 67% 64% 64% 61% 54% 50%

Fonte: IBGE 2000 / Urban Systems Brasil

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2.2.2 Lanamentos Verticais Os principais empreendimentos residenciais verticais esto localizados nos bairros centrais ou prximos ao centro. Mas vem ocorrendo uma migrao da populao de poder aquisitivo mais alto para a regio sul como podemos notar nos lanamentos de 2 e 3 dormitrios nos bairros Cavalhada, Agronomia e Tristeza. Bairros em destaque - lanamentos de Apartamentos:
Bairro
PETRPOLIS MOINHOS DE VENTO SARANDI BELA VISTA TRS FIGUEIRAS MENINO DEUS HIGIENPOLIS SANTANA PASSO DA AREIA JARDIM LINDIA VILA IPIRANGA AUXILIADORA CAVALHADA AGRONOMIA CRISTAL BOA VISTA MONT' SERRAT SANTA CECLIA CENTRO RIO BRANCO JARDIM BOTNICO BONFIM FLORESTA TOTAL ou MDIA

Loft 16 16

Apt Apt Apt Apt 1_Dorm 2_Dorm 3_Dorm 4_Dorm 5 106 181 64 76 129 4 11 239 17 1 43 190 23 17 32 163 2 1 46 155 10 1 20 100 45 12 80 66 3 141 5 71 35 105 3 88 79 3 80 18 60 70 23 34 12 6 51 10 63 3 31 29 3 1 3 54 5 16 35 1 35 14 147 1.071 1.816 212

Flats 83 83

Total Media Media Aptos Cub/Apto R$/Apto 356 424 326.742 308 402 309.425 267 107 82.032 257 484 372.371 214 389 299.634 212 314 242.150 166 371 285.758 158 222 171.081 144 266 205.013 111 411 316.324 105 177 136.217 91 465 357.712 82 147 113.434 80 110 84.700 78 206 158.590 70 406 312.840 69 407 313.133 67 155 119.350 66 166 127.692 63 285 219.756 58 242 186.459 56 266 204.806 50 252 193.732 3.345 279 214.775

Fonte: Sinduscon RS 2003 / Urban Systems

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2.2.3 Lanamentos Horizontais Os empreendimentos horizontais esto se concentrando na zona sul. Nesta regio esto condomnios de destaque como o Jardim do Sol, Parque Knorr e o Terra Ville. Prximo ao condomnio Jardim do Sol ser instalado o condomnio Alphaville, ainda no aprovado pela prefeitura, com previso para 2005, segundo indicaes de sua incorporadora. Bairros em destaque - lanamentos de Casas:
Bairro
BELM NOVO HUMAIT VILA NOVA GUARUJ IPANEMA TRISTEZA ABERTA MORROS PETRPOLIS CAVALHADA VILA ASSUNCAO TRS FIGUEIRAS SARANDI AGRONOMIA CRISTAL RESTINGA VILA JARDIM JARDIM IT SABAR MENINO DEUS SANTA TEREZA CHCARA DAS PEDRAS MEDIANEIRA SANTO ANTNIO CAMAQU HPICA PEDRA REDONDA MOINHOS DE VENTO

TOTAL ou MDIA Fonte: Sinduscon RS 2003 / Urban Systems

Casa 2_Dorm 3 40 32 5 6 8 9 5 108

Casa 3_Dorm 109 107 85 80 48 41 17 15 20 19 13 11 9 1 10 8 7 2 7 6 5 2 622

Casa 4_Dorm 4 7 15 1 5 1 33

Total Casas 109 107 85 80 51 45 40 32 22 22 20 19 19 19 18 16 10 8 8 7 7 6 5 5 2 1 763

Media Cub/Casa 605 110 170 275 234 411 110 90 248 479 780 110 154 175 90 373 205 605 630 558 175 110 235 90 275 780 311

Media R$/Casa 465.850 84.700 131.217 211.750 180.271 316.812 84.700 69.300 190.750 368.725 600.600 84.700 118.945 134.750 69.300 287.547 157.850 465.850 485.100 429.550 134.750 84.700 180.950 69.300 211.750 600.600 239.243

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2.3 Oferta Comercial Os lanamentos de imveis comerciais representou apenas 5% em quantidade de unidades se comparado ao volume de lanamentos residenciais.
Comparativo de lanamentos residenciais x comerciais
Total Comercial 5%

Total Residencial 95%

Fonte: Sinduscon RS / Urban Systems

A oferta imobiliria comercial est subdividida entre lojas e salas de escritrios. A maior concentrao de novos lanamentos de lojas se deu no bairro Restinga e os lanamentos de escritrios foi mais intenso nos bairros Menino Deus, Praia de Belas.
Bairro
RESTINGA MENINO DEUS BOA VISTA INDEPENDNCIA PETRPOLIS TOTAL / MEDIA

Lojas

Media Cub/loja 17 90 5 275 4 780 1 605 1 275 28 405

Media R$/Loja 69.300 211.750 600.600 465.850 211.750 311.850 Media R$/Sala 126.266 134.750 135.420 84.700 84.700 292.600 143.073

Bairro
MENINO DEUS PRAIA DE BELAS PETRPOLIS BELA VISTA AZENHA MOINHOS DE VENTO TOTAL / MEDIA

Salas

Media Cub/Sala 108 164 67 175 23 176 4 110 2 110 2 380 206 186

Fonte: Sinduscon RS 2003 / Urban Systems

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Locao Os valores de locao das salas de escritrios em Porto Alegre esto mais valorizados nos bairros de Praia de Belas, Moinhos de Vento e Independncia. No centro est a maior oferta e tambm a maior variao de preos (entre R$4,00/m 2 e R$12,00m 2) o que torna a mdia do centro relativamente baixa (R$ 9/m 2). Mdia dos valores de locao de salas de escritrios: BAIRRO
PRAIA DE BELAS MOINHOS DE VENTO INDEPENDENCIA SAO GERALDO HIGIENOPOLIS BOA VISTA AUXILIADORA MENINO DEUS MONT SERRAT RIO BRANCO BOM FIM TRISTEZA PETROPOLIS SANTANA CAVALHADA FLORESTA CIDADE BAIXA PASSO DA AREIA CENTRO TRES FIGUEIRAS SAO JOAO CRISTAL GLORIA MDIA GERAL

valor aluguel (mdia R$/m2) 25 20 18 18 17 16 15 15 14 14 13 13 13 12 12 11 10 10 9 8 7 7 6 13

Fonte: imobilirias de POA / organizao Urban Systems

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Quantidade de Estabelecimentos existentes em Porto Alegre por tipo de atividade:


PORTO ALEGRE
Extrativa mineral Agricultura, silvicultura, criaao de animais, extrativismo vegetal...

Estabelecimentos
65 690

Total Setor Primrio


Indstria de produtos minerais nao metlicos Indstria metalrgica Indstria mecnica Indstria do material eltrico e de comunicaoes Indstria do material de transporte Indstria da madeira e do mobilirio Indstria do papel, papelao, editorial e grfica Ind. da borracha, fumo, couros, peles, similares, ind. diversas Ind. qumica de produtos farmacuticos, veterinrios, perfumaria, ... Indstria txtil do vesturio e artefatos de tecidos Indstria de calados Indstria de produtos alimentcios, bebidas e lcool etlico Construao civil

755
191 956 450 280 142 504 1.191 641 708 1.461 32 1.225 4.531

Total Setor Secundrio


Comrcio varejista Comrcio atacadista

12.312
35.373 10.002

Total Setor - Comrcio


Instituioes de crdito, seguros e capitalizaao Com. e administraao de imveis, valores mobilirios, serv. tcnico... Transportes e comunicaes Serv. de alojamento, alimentaao, reparaao, manutenao, redaao, r... Servios mdicos, odontolgicos e veterinrios Ensino

45.375
2.357 27.857 5.022 16.192 4.834 1.093

Total Setor - Servios Total Geral


Fonte: IBGE 2000 / organizao Urban Systems

57.355 115.797

A retomada do crescimento econmico aumentar a demanda das empresas instaladas em Porto Alegre por novos empreendimentos que atendam suas necessidades de expanso e realocao.

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2.4 Tendncias: A tendncia observada nas grandes metrpoles a crescente saturao nas regies centrais e migrao para moradia em bairros residenciais perifricos. Em Porto Alegre este movimento mais acentuado em direo zona sul da cidade que tende a se consolidar nos prximos anos com bairros residenciais de classe mdia e alta prximo s margens do Rio Guaiba. O mercado imobilirio de Porto Alegre vem buscando acompanhar as tendncias da populao na busca pela Qualidade de Vida, oferecendo condomnios com segurana, infraestrutura de lazer. Com a migrao das residncias para fora do centro, novas centralidades tendem a se formar onde todas as necessidades dos moradores so atendidas. O equilbrio entre oferta de empreendimentos comerciais complementares aos residenciais e infraestrutura urbana ser fundamental para a consolidao das novas centralidades e consequente sucesso dos empreendimentos. A pouca disponibilidade de crdito e de investimentos em imveis residenciais de baixa renda em Porto Alegre ocasionaram grande demanda a ser atendida como observado nos 5% de dficit residencial existente, alm do crescimento vegetativo da populao. Com a ampliao das linhas de crdito imobilirio e o surgimento dos fundos imobilirios os investimentos neste mercado iro aumentar lanando novos empreendimentos. Os empreendimentos que estiverem alinhados com a demanda latente tero grande oportunidade em acelerar sua absoro e sucesso de vendas.

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