FE PBLICA REGISTRAL El principio de fe registral, tambin denominado buena fe registral, constituye el principio fundamental que sustenta la estructura y los

alcances de la proteccin que el Registro brinda al trfico patrimonial. Basado en ello, el tercero adquiriente resultar protegido por la confianza que deposita en la publicidad registral y el cumplimiento de determinados requisitos frente a supuestos anmalos extrarregistrales que pudieran afectarle por el efecto de arrastre de las nulidades. 1 ALCANCES DEL PRINCIPIO

Es un principio por el cual el tercero adquiriente se encuentra protegido no solo por las garantas que nos pueda dar la publicidad registral, sino tambin por la seguridad jurdica que el registro nos provee. Aunque este principio sacrifique al derecho subjetivo del verdadero propietario en favor del tercero adquiriente, lo que se busca es salvaguardar el trfico jurdico, pues con l se logra romper la cadena de arrastre que pueda producir la ineficacia del acto jurdico precedente al del tercero, consistente en la nulidad y en la resolucin de efectos reales. Es conveniente conocer los criterios jurisprudenciales respecto a este principio. Qu significa el principio de fe pblica registral? En estricto derecho, significa que el tercero (el recurrente) que acta bajo la fe pblica registral se halla protegido por las garantas registrales y por la seguridad jurdica que confiere el registro, tanto ms si la adquisicin fue de buena fe y a ttulo oneroso; por tanto, habindose configurado y probado con pruebas idneas que el impugnante adquiri un inmueble sin limitacin para su libre transferencia ni afecto a gravmenes u otras medidas, de buena fe y a ttulo oneroso de parte de personas (propietarios y vendedores) que en el registro aparecan con facultades para otorgarlos es de aplicacin al caso sub jdice la norma contenida en el artculo 2014 del Cdigo Civil (Cas. N 811-2005-Piura, publicado 01/08/2006). Qu proteccin recibe quien acta con buena fe? Para que el tercero adquirente de un derecho mantenga vlidamente su adquisicin, es necesario que haya actuado con buena fe registral, es decir, que el referido derecho le haya sido transferido por quien, segn los registros, sea la persona facultada para hacerlo, aunque dicha informacin sea inexacta o provenga de un acto jurdico nulo o anulable, y siempre que el tercer adquirente no conozca de la inexactitud de la informacin registral. En tal supuesto, el derecho del tercer adquirente no devendr en nulo aunque se declare nulo el acto jurdico del cual provenga (Cas. N 383-2001-Apurmac, El Peruano, 01/03/2002). El principio de buena fe registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho de quien finalmente careca de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el trfico inmobiliario; sin embargo, la bsqueda de la seguridad en tal trfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio, el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos (Cas. N 3371-2001- Lima, El Peruano, 30/04/2003).

Cul es el fin del principio de fe pblica registral? El principio de buena fe registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho de quien finalmente tiene capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el trfico inmobiliario, por lo que el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con algunos requisitos, siendo uno de ellos que quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible, es que acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de la inscripcin del mismo (Cas. N 3088-06-Lima). La fe pblica registral protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamente en causas no inscritas antes (Cas. N 2458-2005-Lima, El Peruano, 31/01/2007). Cules son los presupuestos del principio de fe pblica registral? El artculo 2014 del Cdigo Sustantivo consagra el principio de la buena fe registral, en el que para su aplicacin deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) El adquirente obtenga el derecho a ttulo oneroso; b) El adquirente acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de la inscripcin del mismo de buena fe, que se presume mientras no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presuncin iuris tantum; c) El otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante (Cas N 3088-06-Lima). El principio de buena fe registral, para su aplicacin, requiere la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: a) que el adquirente lo haga a ttulo oneroso; b) que el adquirente acte de buena fe, tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se presumir mientras no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del registro; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los ttulos inscritos en los Registros Pblicos que gocen del principio de publicidad registral, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante (Cas. N2250-2001-Caman, publicada el 02/02/2002). En qu se sustenta el principio de fe pblica registral? En la necesidad de asegurar el trfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurdico efecten los terceros adquirientes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, el Cdigo Civil en su artculo dos

mil doce reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales (Cas. N 2458-2005Lima, El Peruano 31/01/2007). El principio de la buena fe registral se fundamenta en la necesidad de buscar la seguridad del trfico patrimonial y esa bsqueda puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, es por ello que el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos sealados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretado en forma restrictiva; siendo as, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega este principio para que su derecho sea oponible, es que acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del negocio jurdico como al momento de la inscripcin del mismo (Cas. N 2397-2002-Ucayali. El Peruano, 31/08/2004).

DESVANECIMIENTO DE LA BUENA FE REGISTRAL

Para que una persona sea considerada tercero registral debe adquirir a ttulo oneroso y de buena fe un derecho transferido por el titular registral, es decir el tercero debe guiarse de la informacin publicitada en el registro de su inexactitud del registro. En tal sentido, cuando se acredita que el tercero conoca de la inextactitud de la informacin registral, la buena fe registral se habr desvanecido. A continuacin presentamos algunos fallos en los que se ha desvirtuado la buena fe registral. Cundo desaparece la buena fe registral? Ha quedado establecido que la compradora conoca la venta irregular desde que su representante legal formaba parte del estudio jurdico que asumi la defensa legal de la vendedora en el proceso de nulidad de acuerdos societarios, de manera que la buena fe registral invocada ha quedado desvirtuada por completo. Se infiere de lo anotado que la recurrente tena conocimiento de la inexactitud de los datos que aparecen en el registro, por lo que no cuenta con la buena fe registral (Cas. N 1788-2003-Lima). Cuando se incumple con uno de los requisitos de la buena fe registral, esto es, que se acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de la inscripcin del mismo (Cas. N 2397-2002-Ucayali. El Peruano el 31/08/2004). Cundo se establece la mala fe registral? Se determina mala fe registral por la parte adquirente de inmueble en virtud de un contrato de compraventa registrado que contiene irregularidades en su contenido, correspondiendo la nulidad de dicho acto. Esto es as debido a que el principio de publicidad registral es extensivo

tambin a cada detalle del contenido de los ttulos inscritos (Cas. N 1046-01 Caete. El Peruano, 02/02/2002).