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Locao de imvel urbano: observaes sobre a interpretao das mutaes contratuais no formalizadas
Jaques Bushatsky: Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobilirio (MDDI), s !io !orres"o#de#te "ara $%o &aulo da Asso!ia'%o Brasileira dos Advogados do Mer!ado Imobilirio (ABAMI) (laborado em 1)*+)1+

Tem plena validade a mutao contratual decorrente do consenso dos contratantes ao operarem o contrato, mesmo que sem nova formalizao, passvel a nova operao contratual de ser provada atravs de todos os meios disponveis em lei. 1. Os negcios, como quaisquer relacionamentos, evoluem e, sob o prisma contratual, findam sendo celebrados novos a ustes, por vezes atravs da criao de novos moldes pactuais. !empre buscando a segurana que emana de um pacto escrito, os contratantes se esforam na descrio do negcio que pretendem encetar ou das novas condi"es, para disciplinar o relacionamento do mel#or modo possvel. $as no raro, impera a indol%ncia, qui& dolosa, de uma das partes, findando'se naquelas situa"es em que o combinado no escrito, ao menos a tempo. ( urisprud%ncia e a doutrina & apreciaram situa"es do g%nero e, em matria de locao imobili&ria, talvez o mel#or e)emplo resida na considerao de lapsos entre contratos, para a concesso do direito * renovao do contrato de locao comercial, malgrado a e)ig%ncia de prazo contratual mnimo ou da soma de prazos ininterruptos, presente no artigo +1 , --, da .ei n. /.01+231. 0. 4o somente atravs de novos pactos que os interessados se acertam, valendo'se por vezes, de paulatinas muta"es no e)erccio do contrato, muta"es consensuais at que conven#a ' bem ou mal ' a uma das partes, apont&'la e tentar qualific&'la como 5infrao6 #&bil * resciso e * imposio de penas ou * cobrana de indeniza"es. 4o parece razo&vel se pensar em descumprimento contratual, nessas #ipteses. 7umpre preliminarmente ter em mente que e)istem normas, 5cl&usulas gerais6 francamente adotadas pelo 7digo 7ivil, realando a preservao da boa'f ob etiva819 e determinando a perseguio do equilbrio das posi"es dos contratantes no negcio. ( ateno a estes pressupostos por certo conduzir& * mel#or an&lise de cada situao concreta. : dentre tais 5cl&usulas gerais6 #& de ser destacada a previso do artigo 100, do 7digo 7ivil, forte ao e)igir ateno * boa'f e * probidade no somente quando da celebrao do contrato, mas tambm, na sua e)ecuo ;que talvez se sintetize na e)ig%ncia de comportamento leal de todos os pactuantes<, mote destas notas. =. !e a repentina alegao de infrao diz com a forma de entender o a uste, plenamente aplic&vel a regra de interpretao de contratos 5Talis enim proesumitur proecessisse titulus, qualis apparte usus et possessio6, brocardo claramente e)plicado , lio tradicional , por 7arval#o de $endona809> 5:ntretanto, se as partes interpretaram suas conven"es de um certo modo pela observ?ncia das cl&usulas contratuais durante um certo perodo, essa forma de observ?ncia servir& de norma na #iptese de um litgio ulterior para d@vidas de e)ecuo que puderem se suscitar6. :, na igualmente preciosa lio de 7aio $ario da !ilva Aereira8=9, 5a doutrina acrescenta que o intrprete deve cogitar de como o contrato tem sido anteriormente cumprido pelas partes, pois que so elas o mel#or uiz de sua #ermen%utica, devendo considerar'se que, se se e)ecutou num dado sentido, porque entenderam os contratantes que esta era a sua verdadeira inteno.6.

4essa lgica, o 7digo 7omercial819 dispun#a no seu artigo 1=1 acerca das regras de interpretao das cl&usulas contratuais, impondo> 5=. o fato dos contraentes posterior ao contrato, que tiver relao com o ob eto principal, ser& a mel#or e)plicao da vontade que as partes tiverem no ato da celebrao do mesmo contrato6. -nferir a verdadeira inteno dos contratantes essencial * an&lise e, tanto o artigo /+, do antigo 7digo 7ivil8+9, quanto o artigo 110 do 7digo de 0BB0 deram supremacia * 5inteno6, sobre 5o sentido literal da linguagem6. Cecordando'se novamente o artigo 1=1, do 7digo 7omercial, apura'se quo consolidada a compreenso de que 51. o uso e pr&tica geralmente observada no comrcio nos casos da mesma natureza, e especialmente o costume do lugar onde o contrato deva ter e)ecuo, prevalecer& a qualquer intelig%ncia em contr&rio que se pretenda dar *s palavras6, como previa aquele Diploma, aps definir que 51. a intelig%ncia simples e adequada, que for mais conforme * boa'f, e ao verdadeiro esprito e natureza do contrato, dever& sempre prevalecer * rigorosa e restrita significao das palavras6. : parece evidente que a mel#or e)ibio da 5inteno6, ser& a pr&tica, a operao concretizada pelos interessados. !ituao com conseqE%ncias semel#antes ocorre quando ' e a pr&tica comum ' so utilizados 5modelos6 ;e os formul&rios col#idos na internet pouco diferem daqueles antigamente vendidos em papelarias< preenc#idos com a meno a um ou outro item8F9 da relao. !o, portanto, precariamente , sob o prisma da e)atido dos dizeres ' assumidas as disposi"es dessas minutas, por evidente desateno dos pactuantes. 1. !ob o aspecto da e)ist%ncia de d@vida em contrato de adeso ou mesmo, naqueles contratos que praticamente o se am, deve ser recordado um conceito presente no antigo 7digo 7ivil, no novo 7digo, no 7digo de Defesa do 7onsumidor e em tantos outros diplomas, lembrando 7lvis Gevilaqua8H9> 54a d@vida, a cl&usula deve interpretar'se contra o que estipula e a favor do que se obriga6. Trata'se de concluso sedimentada8/9 e que se aplica em um sem n@mero de situa"es. 4o mercado das loca"es, no de #o e que grandes locadores utilizam minutas padronizadas ;vide, por e)emplo, os contratos em s#opping centers, id%nticos para centenas de loca"es<. +. :m prosseguimento> caso se entenda, #ipoteticamente, e)istente infrao ;que no se mescla com d@vida de interpretao<, restaria analisar a presena de e)cludente de ilicitude, dada a contumaz concord?ncia manifestada pelas partes ;em especial, pela que entendeu de passar a alegar< at o surgimento da alegao. Iem a propsito a sntese do Arofessor Jrancisco (maral839> 5(inda como e)cludente de ilicitude, se bem que no prevista no 7digo 7ivil, temos o consentimento do ofendido ;5volenti non fit in uria6<. !e o pre udicado consente na leso a seu prprio direito, no #& ilicitude no comportamento do agente e o dano no indeniz&vel6. F. :nfrentando'se situao que no ten#a se mostrado adequada *s #ipteses anteriores, vale perceber que nem sempre #& de ocorrer condenao legal, quando vista alterao ;frisa'se> quando e)ista mesmo a inovao, ao arrepio do intento comum<. K urisprudencial que somente se repute infracional, a mudana que efetivamente se mostre lesiva economicamente * outra parte. Aois bem, em matria de locao, & se ulgou que> 5Despe o , -nfrao 7ontratual , (lterao da destinao do imvel , Are uzo para o locador , -ne)ist%ncia , Descaracterizao> ( mudana do destino do prdio condenada pela lei substancial, isto , a que modifica o valor econLmico do imvel ou gera conceito tico depreciativo a respeito do sen#orio6 81B9. H. ( doutrina e a urisprud%ncia sempre e)igiram gravidade, para ento cogitar'se da resciso do contrato de locao. Dcadas atr&s, em 13+0, e)pressando a compreenso da poca, ensinavam .uiz (ntonio de (ndrade e M. M. $arques Jil#o8119> 5... no constituir motivo de

resciso, a instalao de pequena oficina em um dos cLmodos de uso residencialN o fato de manter o locat&rio pequeno estabelecimento de ensino em um dos pavimentos do prdio locado para moradiaN a mudana do ramo de negcio do locat&rio de prdio comercial diverso do que consta do contrato...6. Cesumindo a concluso moderna, Jrancisco 7arlos Coc#a de Garros8109> 54o difcil localizar decis"es udiciais que, embora recon#ecendo a pr&tica de infra"es, consideram'nas irrelevantes para os fins deste artigo6, comentando o artigo 3O, inciso -- da .ei n. /01+231 ;que disp"e sobre o desfazimento da locao 5em decorr%ncia da pr&tica de infrao legal ou contratual6<. K interessante observar, de resto, diante das vastas an&lises realizadas pela urisprud%ncia e pela doutrina, quais so os casos realmente considerados relevantes, #&beis para a caracterizao de infrao a ponto, por sinal, de at impedirem a renovao udicial da locao. !o somente aqueles que tragam efetivos81=9 danos ou riscos * outra parte, e)emplificando'se ;sempre lembrada a necessidade de averiguar'se cada caso concreto e suas nuances< com as situa"es de falta de contratao de seguro suficiente, de danos fsicos ao imvel, de e)tino da garantia da locao, de sublocao sem autorizao, de no pagamento de tributos que repercutam no patrimLnio do locador, a par da infrao ao dever maior do inquilino> pagar o aluguel e os encargos. /. Desde que o ob eto da discrdia ;a evoluo da operao do contrato< no est& obviamente e)presso em contrato, caberia indagar acerca da possibilidade legal de produzir'se a prova da mutao desse mesmo contrato, sabido que a parte advers&ria, na #iptese, se bateria pela leitura literal do pacto que fora firmado. ( resposta #averia de ser positiva. Aossvel a prova testemun#al, quando se cuidar de vcio de consentimento e das suas conseqE%ncias e, situao corriqueira na espcie destas observa"es, se #ouver 5comeo de prova por escrito6, na forma prevista pelo artigo 1B0, do 7A7, evidenciado que por certo, tal prova e)istir&. Guscando e)emplos to somente em lides que se refiram *s quest"es imobili&rias, ser& f&cil identificar a possibilidade, sempre respeitadas as circunst?ncias concretas, de prova testemun#al para debater o adimplemento em contrato de promessa de venda e compra8119, a corretagem imobili&ria81+9. K admissvel a produo de outros meios81F9 de prova> em alguns casos, bastante vi&vel a apurao da verdade por percia ;e)ame, vistoria, avaliao<, pela untada de documentos distintos ao contrato ;recibos, fotografias, memorandos, matrias ornalsticas< e at atravs de inspeo udicial. 3. Cealce conveniente que nessas situa"es que perduram ao longo do tempo e contem ;ou na viso de quem vai alegar, somente paream contar< com o consenso dos interessados, e)iste a necessidade de, em se dese ando acusar infrao, proceder ao formal apontamento do intento, antes de mane ar'se ao udicial. Cecorda'se a previso do artigo =3H, par&grafo @nico81H9, do 7digo 7ivil para concluir que a falta de notificao prvia, fadaria eventual e precipitado processo udicial, * e)tino. (t porque as rela"es informais ou por prazo indeterminado so usuais na locao de imveis urbanos, como ocorre, por e)emplo, quando vencido o perodo contratado para a locao e continuem a ocorrer o recebimento dos alugueis pelo locador, a aplicao dos rea ustes antes pactuados ;ou mesmo a aplicao de novos ndices<, a mantena de qualquer relacionamento que no e)teriorize o intento de pretender o propriet&rio, a devoluo do imvel alugado. Ierificadas tais rela"es, considerar'se'& mantida a locao e bem por isso, a lei especial e)ige81/9 a notificao prvia * ao de despe o. Cealmente, fi)adas determinadas regras por a uste formal, ao depois modificadas por consenso, o novo intento configuraria, ele sim, alterao do desempen#o contratual, do estado da continuada relao entre as partes, devendo ser manifestado em interpelao, pena de impossibilitar'se o aparel#amento de demanda. Jaltando aquela, impossvel a ao.

1B. Aossvel, portanto, a concluso ;que como visto, perfeitamente coerente com a intelig%ncia lapidada durante anos, nada inaugura em nosso direito< acerca da plena validade da mutao contratual, decorrente do consenso dos contratantes ao operarem o contrato, mesmo que sem nova formalizao, passvel a nova operao contratual de ser provada atravs de todos os meios disponveis em lei.

Notas
.1/ 01s #eg !ios 2ur3di!os devem ser i#ter"retados !o#4orme a boa546 e os usos do lugar de sua !elebra'%o7 (art8 11,, do 9 digo 9ivil)8 .+/ 9A:;A<=1 D( M(>D1>?A, Ma#uel I#!io8 9o#tratos #o Direito 9ivil Brasileiro8 atuali@a'%o "or Jos6 de Aguiar Dias8 :io de Ja#eiro: Aore#se, 1BCD, Eomo I, "81F8 .,/ $I<;A &(:(I:A, 9aio Mario8 I#stitui'Ges de Direito 9ivil8 :io de Ja#eiro: Aore#se, 1BF1, volume III, "8-F*-B8 .-/ <ei #8 CCH, de +C*)H*1FC)8 .C/ 0Art8 FC I >as de!lara'Ges de vo#tade se ate#der mais J sua i#te#'%o que ao se#tido literal da li#guagem7 (9 digo 9ivil de 1B1H) .H/ >o mais das ve@es, s%o "ree#!hidos #omes e dados dos !o#trata#tes, valor do aluguel, e#dere'o do im veis e um "ra@o "ara a lo!a'%o, #em sem"re dis!utido8 .D/ B(;I<AKLA, 9lovis8 9 digo 9ivil dos (stados L#idos do Brasil !ome#tado8 (di'%o hist ri!a, +M tiragem 8:io de Ja#eiro: :io, 1BDH, "8 +)H8 .F/ >%o vi#do J toa a lembra#'a da eN"ress%o lati#a, a 4risar a a#tiguidade dessa !om"ree#s%o: 0I# isti"ulatio#ibus, !um quaeritur quid a!tum sit, verba !o#tra sti"ulatorem i#ter"reta#ta su#t78 .B/ 1s atos il3!itos 0i#7 1 #ovo 9 digo 9ivil I estudos em home#agem ao "ro48 Miguel :eale, $%o &aulo: <E:, +)),, "81CC8 .1)/ A"ela'%o !om revis%o +BD8)FH, +O EA9$&, relator :odrigues da $ilva 0i#7 Boletim AA$& 1D++*18 .11/ A>D:AD(, <ui@ A#to#io de e MA:KL($ AI<=1, J8 J8 <o!a'%o &redial Lrba#a8 $%o &aulo: MaN <imo#ad, 1BC+, "8 ,)H8 .1+/:19=A D( BA::1$, Ara#!is!o 9arlos8 9ome#trios J <ei do I#quili#ato8 $%o &aulo: $araiva, 1BBC, "8-F8 .1,/ EJ$& 5 A"ela'%o !om :evis%o #P FCF D-B5))*+ (relatora desig#ada: Desembargadora $ilvia :o!ha QouvRaS relator sorteado: Desembargador 9arlos >u#es, 2ulgame#to aos 1D*)+*+))B): 0Assim, "romove#do os "ro"rietrios a demoli'%o das !o#stru'Ges desti#adas ao 4u#!io#ame#to de "osto de !ombust3veis "ara o 4im de !o#struir "r6dio "ara alo!a'%o de uma agR#!ia ba#!ria, "or !erto que o estado de !o#serva'%o do im vel "ou!o im"ortava aos lo!adores, de ve@ que toda a estrutura e#t%o eNiste#te seria "osta abaiNo8 (888)8 >%o havia mesmo !ausa "ara i#de#i@ar os lo!adores, !omo 4oi eNte#same#te tratado #o voto do (8 :elator sorteado, "orque, em suma, eles demoliram o "osto de gasoli#a sobre o qual i#!idia a lo!a'%o, "ara !o#struir outro "r6dio, do#de da#os !ausados ao a#tigo im vel #%o lhes !ausou #e#hum "re2u3@o, !u2a origem, "are!e5me, 2 era dis!ut3vel, dia#te da a#tigTidade do im vel origi#al e do tem"o de!orrido e#tre o 4im da lo!a'%o e a vistoria reali@ada &or outro lado, se #%o h da#os, #%o h !ausa "ara i#!idR#!ia da !lusula "e#al ou multa !om"e#sat ria, "orque ela visa !om"or "erdas e da#os "reviame#te estabele!idos, "ara o !aso de deso!u"a'%o volu#tria do im vel "elo i#quili#o ou "or i#4ra'%o a alguma !lusula do !o#trato, #este !aso a a4irmada 4alta de ma#ute#'%o do im vel lo!ado8 1ra, se a 4alta de ma#ute#'%o #%o im"li!ou em "re2u3@os, #%o h !ausa "ara im"osi'%o da multa que serviria "ara ressar!i5los8 &or tais ra@Ges #%o mere!e "rovime#to o a"elo dos autores87 (eNtra3do do !or"o do a! rd%o)8

C .1-/ $EJ5:J 1F)*H1, ai#da !om base #o artigo 1-1, do 9 digo 9ivil a#terior8 .1C/$EJ, +M $e'%o, (mbargos de De!lara'%o #o :($& +H,8,FD, relator Mi#istro 9astro Ailho, 2ulgame#to aos 1-*)F*+))+S $EJ I :evista dos Eribu#ais 1D,*,1, F)+*1F- s%o eNem"los8 .1H/>um !aso, a <o!adora a!usou i#4ra'%o !o#tratual, "ois a lo!atria deveria se restri#gir ao !om6r!io de !al'ados, mas "assara a "restar servi'os de e#graNate e a ve#der vesturio8 1 EJ$&, em a! rd%o relatado "elo Desembargador Aeli"e Aerreira "restigiou a "osi'%o da lo!atria, !hega#do a dis"or: 0888 a lo!adora "ermitiu que a lo!atria eNer!esse outros ti"os de atividades, !o#!orda#do !om a re4orma reali@ada, re!ebe#do o aluguel "elo 4aturame#to bruto !ie#te de que eram ve#didos "rodutos de vesturio, bem !omo determi#ou a !o#4e!'%o de um !arta@ lumi#oso !om os di@eres Ue#graNatariaU8 Desta 4orma, ta#ge#!ia a m546 a alega'%o de que deveria haver !o#trata'%o "or es!rito altera#do a 4i#alidade da lo2a8887, "oss3vel ao leitor su"or quais as "rovas "rodu@idas #aquele "ro!esso, a!er!a da muta'%o !o#tratual8 (EJ$&, A"ela'%o !om revis%o #P 18)HB8H)C5)*1, 2ulgame#to aos )C*)C*+))F, tre!ho eNtra3do do !or"o do a! rd%o)8 .1D/ 9orres"o#de#te ao artigo BH) do 9 digo a#terior, dis"Ge tal "argra4o V#i!o: 0>%o have#do termo, a mora se !o#stitui media#te i#ter"ela'%o 2udi!ial ou eNtra2udi!ial78 .1F/ Artigo CD, da <ei #8 F+-C*B18