20/02/2013

UNIO DINMICA DE FACULDADES CATARATAS

CENTRO DE CINCIAS EXATAS E TECNOLGICAS

Avaliao de Imveis Urbanos

Prof. Heliton Loureno

1-Fundamentao e Preciso

Os mtodos de avaliao de propriedades baseiam-se na qualidade e quantidade das informaes disponveis para o engenheiro de avaliaes. A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O profissional deve sempre procurar uma quantidade de amostras suficiente para um tratamento estatstico adequado, cuidar com a confiabilidade e o tratamento dos dados pesquisados.

2 - O que o Mercado O que o Mercado nos fornece?

Normalmente o mercado nos fornece: os valores de venda, de arrendamento, os custos de reproduo / reposio, o valor de mercado, o valor patrimonial, o valor em risco, o econmico, de liquidao forada,

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Ainda, o de custo e de indenizao, conforme descrito abaixo:

A) Valor de Venda:
Proveniente da comercializao, livre de qualquer nus, entre duas partes interessadas mas no obrigadas.

B)Valor de Arrendamento:
Proveniente da renda obtida pelo proprietrio ao arrendar (alugar) sua propriedade para explorao por terceiros.

Ainda, o de custo e de indenizao, conforme descrito abaixo: c)Custos de reproduo/reposio:

Custos Custos identificados atravs de oramentos sintticos ou analticos a partir de quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.

D)Valor de mercado:
Quantia mais provvel pela qual se negociaria com conhecimento, prudncia e sem compulso um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigentes. Se for solicitada a determinao de outra referncia que no o valor de mercado ou frao do mesmo, esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor.

Ainda, o de custo e de indenizao, conforme descrito abaixo:

E)Valor patrimonial: Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada. F)Valor em risco: Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a mxima depreciao.

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Ainda, o de custo e de indenizao, conforme descrito abaixo: G)Valor econmico:

Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda.

H)Valor de liquidao forada:

Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm muito utilizado para garantias bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de mercado.

Ainda, o de custo e de indenizao, conforme descrito abaixo:

J)Valor de indenizao:
Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes ou congneres.

I)Valor de custo:
Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciao.

PREO E VALOR
Segundo

a ABNT NBR: 14653-1:

o valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao.

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PREO E VALOR

Segundo a ABNT NBR: 14653-1:

Ainda, este valor corresponde tambm ao preo que se definiria em um mercado de conferncia perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) Homogeneidade b) Nmero

dos bens levados a mercado;

elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que no possa, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; de influncias externas;

c) Inexistncia

PREO E VALOR

Segundo a ABNT NBR: 14653-1(Continuao das premissas):

Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, mercado e as tendncias deste; Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada de mercado.

d)

e)

3 - Metodologia Aplicvel:

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado; Mtodo da Capitalizao da Renda; Mtodo Involutivo; Mtodo Evolutivo; Mtodo da Quantificao de Custo. A avaliao de imveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos mtodos apresentados, segundo a ABNT NBR-14.653-2.

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3.1 - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

aquele em que o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, obtido por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros imveis de caractersticas similares, utilizando-se de tratamento tcnico para identificar o valor de mercado do bem. Os valores dos imveis colhidos devem ser, em princpio, oriundos de transaes de compra e venda ou arrendamentos efetuados nos 6 meses anteriores data da pesquisa, cujas condies dos negcios realizados estejam bem caracterizadas.

3.2 - Mtodo da Capitalizao da Renda

aquele em que o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, obtido pela capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerandose cenrios viveis.

3.3-Mtodo Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.

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3.4-Mtodo Evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado.

3.5-Mtodo da Quantificao de Custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos. O Custo de reproduo ser igual ao produto da rea de construo pelo Custo estimado da construo, no esquecendo de incluir a ttulo de despesas complementares, benefcios e despesas indiretas (BDI).

4 - Procedimentos Avaliatrios Preliminares

Reunir e Reunir e estudar a documentao do imvel, em especial; Vistoriar o imvel avaliando; Fazer as medies que julgar necessrias; Selecionar o(s) mtodo(s) avaliatrio(s); Pesquisa de valores na rea homognea do imvel avaliando; Procurar uma planta genrica de valores, caso disponvel; Colher o mximo de informaes sobre os imveis amostrais.

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5 - Procedimentos para o Mtodo Evolutivo

Deve-se levar em considerao para avaliar: Mtodo analtico que consiste em partir do valor do terreno, som-lo ao valor da construo com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do clculo do fator de comercializao. Vi = (Vt + Vb) x FC

5 - Procedimentos para o Mtodo Evolutivo

Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de comercializao obtido no mercado, comparando-se com imveis que tenham as mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias.

Este fator de comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies de mercado.

6- Laudo Simplificado

Informaes mnimas que deve conter um laudo simplificado:

Deve conter todas as informaes necessrias e suficientes para ser autoexplicvel e apresentar:

a) Identificao do solicitante b) Finalidade e objetivo do laudo, quando informados c) Identificao e caracterizao do bem avaliando, com a indicao da data da vistoria d) Indicao da(s) metodologia(s) utilizada(s) e) Diagnstico de mercado

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6- Laudo Simplificado

Informaes mnimas que deve conter um laudo simplificado:

f) Especificao da avaliao g) Apresentao do tratamento dos dados, detalhamento dos clculos e justificativas sobre o resultado adotado; h) Resultado da avaliao e sua data de referncia; i) Qualificao completa e assinatura do responsvel pela avaliao, com indicao do no. da ART, Anotao de Responsabilidade Tcnica. j) Local e data do laudo.