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A AFETAO DA INCORPORAO IMOBILIRIA Melhim Namem Chalhub Aula proferida no IV Seminrio de Direito Notarial e Registral de So Paulo, no dia 2 de setembro

de 2006, no hotel Pergamon, em So Paulo, SP. LEI 10.931, DE 02/08/2004 Acrescenta os artigos 31A a 31F Lei n. 4.591, de 16.12.1964, permitindo a formao de patrimnio de afetao constitudo pelo acervo de incorporao imobiliria ESTRUTURA DO TEXTO LEGAL SOBRE AFETAO 1 parte: Conceito, princpios gerais e efeitos 2 parte: Constituio, obrigaes do incorporador, fiscalizao, controles e extino 3 parte: Procedimentos em caso de falncia do incorporador CONCEITO LEGAL (ART. 31A) A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da edificao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. LIMITES DE RESPONSABILIDADE ( 1 DO ART. 31A) O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do incorporador e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva. EFEITOS A afetao no atinge o direito subjetivo do incorporador. um gravame e, assim, apenas condiciona o exerccio dos poderes sobre a propriedade e sobre os direitos creditrios decorrentes da alienao das unidades, visando assegurar a consecuo da destinao. FUNCIONALIDADE DA INCORPORAO

observada sua autonomia funcional, o patrimnio de afetao opera sem ressalvas garantias reais podem ser constitudas, mas s visando a construo
FUNCIONALIDADE DA INCORPORAO

recursos podem ser captados mediante cesso dos crditos oriundos da comercializao das
unidades

recursos devem ser mantidos em conta corrente especfica


FUNCIONALIDADE DA INCORPORAO

fiscalizao pela Comisso de Representantes contabilidade prpria

relatrio trimestral possibilidade de auditoria do patrimnio de afetao


CONSTITUIO DO PATRIMNIO DE AFETAO (ART. 31B) Constitui-se o patrimnio de afetao mediante averbao, no Registro de Imveis, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais sobre o terreno e a acesses. RECURSOS EXCLUDOS DA AFETAO Recursos financeiros que excederam a importncia necessria concluso da obra (31A, 8). Valor referente ao prelo da frao ideal (quando contratada construo por qualquer dos regimes) OBRIGAES DA INCORPORADORA (ART. 31D) I - entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimnio de afetao recebidos no perodo, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificaes sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comisso de Representantes; II - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsito aberta especificamente para tal fim; III - entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimnio de afetao; IV - assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem como aos livros, contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimnio de afetao; e V - manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria. EXTINO DA AFETAO I - Concluso da incorporao - com a averbao da construo e registro das unidades imobilirias em nome dos adquirentes. II - REVOGAO - em razo de denncia da incorporao ou outras hipteses definidas na lei. III - LIQUIDAO - deliberada pela maioria dos condminos. FALNCIA (ART. 31-F) A insolvncia do incorporador no atingir o patrimnio de afetao, cabendo aos condminos deliberar pela continuao da incorporao ou pela liquidao do patrimnio de afetao. No integram a massa concursal o terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios e obrigaes objeto da incorporao. PROCEDIMENTO EM CASO DE FALNCIA DO INCORPORADOR Realizao de assemblia geral dos condminos, at 60 dias da falncia, para deliberar sobre o destino do patrimnio de afetao. EFEITOS DA AFETAO EM CASO DE FALNCIA

Os bens que compem o patrimnio de afetao no podem ser arrecadados massa falida. A Comisso de Representantes assumir a administrao da incorporao (tambm no caso de destituio). A assemblia dos adquirentes decidir pelo prosseguimento da obra ou liquidao do patrimnio
de afetao. EFEITOS I Se a assemblia deliberar pelo prosseguimento da obra, os condminos ficaro automaticamente sub-rogados nos direitos e obrigaes da incorporao. EFEITOS II

Se a assemblia dos adquirentes deliberar pela liquidao do patrimnio de afetao:


- a assemblia autoriza a venda do terreno e dos demais bens e direitos mediante leilo ou outra forma que deliberar. - depois de pagas as dvidas e entregue ao proprietrio do terreno o quantum que lhe couber, o saldo ser distribudo entre os adquirentes. - no se obtendo, no leilo, a reposio das quantias pagas pelos adquirentes, estes sero credores privilegiados pela diferena no recebida, respondendo pela dvida os bens pessoais do incorporador. LEI DE RECUPERAO DE EMPRESA (ART. 119, IX) ) Os patrimnios de afetao obedecero legislao respectiva, permanecendo os bens separados dos bens do falido at o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, aps o que o administrador arrecadar o saldo positivo ou inscrever o saldo negativo. REGIME ESPECIAL TRIBUTRIO DO PATRIMNIO DE AFETAO ARTS. 1 A 11 DA LEI 10.931/04 REGIME OPCIONAL A incorporadora poder adotar o regime do lucro real ou optar pelo regime especial.

Regime especial s admitido se a incorporao for afetada.


ALQUOTA Alquota nica de 7% sobre a receita mensal recebida, correspondente ao pagamento unificado dos seguintes impostos e contribuies: I IRPJ Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas (2,2%); II PIS/PASEP Contribuio para os Programas de Integrao Social e de Formao do Patrimnio do Servidor Pblico (0,75%); III CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido (1,15%); IV COFINS Contribuio para Financiamento da Seguridade Social (3%). COMPENSAO

A compensao s admitida por espcie e com o montante devido no mesmo perodo de apurao, at o limite desse montante. RECOLHIMENTOS

At o 10o dia do ms subseqente quele em que houver sido auferida a receita. Os recolhimentos pelo regime especial devem ser feitos a partir do ms da opo.
CNPJ

A incorporao afetada ter um nmero de inscrio prprio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas CNPJ, bem como um cdigo de arrecadao prprio.
IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO Os dbitos do regime especial no podero ser parcelados.