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CONTRATOS CIVIS FDUCP

DIREITO DAS OBRIGAES VOL. III. CONTRATOS EM ESPECIAL MENEZES LEITO I - PROF. Contrato de Compra e Venda
1. Noo e Aspectos Gerais Contrato de Compra e Venda no Cdigo Civil: art. 874 a 939 (Livro II Direito das Obrigaes). Contrato de Compra e Venda no Cdigo Comercial: art. 463 a 476 Nos termos do art. 874, compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preo. A compra e venda consiste essencialmente na transmisso de um direito contra o pagamento de uma quantia pecuniria, constituindo economicamente a troca de uma mercadoria por dinheiro.

Embora o CC refira como exemplo paradigmtico de transmisso de um direito a transferncia da propriedade, a compra e venda no se restringe apenas a esta situao (transferncia da propriedade) podendo abranger: A transmisso de qualquer outro direito real (exemplo: trespasse de usufruto (art. 1444) quando realizado a ttulo oneroso constitui uma compra e venda) E inclusivamente de direitos que no sejam reais. Exemplo: direitos sobre valores mobilirios, direitos de propriedade industrial, direitos de propriedade intelectual (direitos de autor), direitos de crdito, Cesso de crditos (art. 577 e ss) quando feita onerosamente qualificada como compra e venda

direitos potestativos, ou situaes jurdicas complexas, como a posio contratual ou as universalidades de direito. O trespasse de estabelecimento comercial ou industrial (art. 1112/1 al. a)) constitui juridicamente uma compra e venda. Alienao da herana ou de quinho hereditrio (art. 2124 e ss) quando realizada a ttulo oneroso constitui uma compra e venda.

O que no constitui compra e venda: Assuno de dvida efectuada onerosamente, uma vez que a lei considera esta como um contrato translativo de direitos, mas no de obrigaes.

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A transmisso de outras situaes que no possam ser consideradas como direitos subjectivos do alienante, estando-se nesse caso perante tipos contratuais diferentes. Exemplo: no constituiro compra e venda, ainda que por vezes sejam denominadas como tal na pratica situaes como: A venda de Informaes A venda de segredos A venda de produtos financeiros

(Questo) E a impropriamente designada venda de jogadores de futebol? A venda de jogadores de futebol constitui uma cesso da posio contratual a ttulo oneroso, pelo que poder enquanto tal ser qualificada como compra e venda. Em relao simples posse, uma vez que esta no constitui um direito subjectivo no poder ser objecto de compra e venda uma vez que a sua transmisso no corresponde transmisso de um direito.

sendo um contrato translativo e direitos, a compra e venda pressupe ainda a existncia de uma contrapartida pecuniria para essa transmisso. Se no existir qualquer contrapartida, o contrato qualificvel como doao (art. 940). Se a contrapartida no consistir numa quantia pecuniria o contrato j no constitui uma compra e venda mas antes um contrato de escambo ou troca. Contrato de Escambo ou de Troca: inicialmente era previsto no art. 1592 do CC de 1867, mandando o art. 1594 aplicar-lhe as regras da compra e venda, excepto na parte relativa ao preo. Actualmente o contrato de escambo ou de troca deixou de estar previsto no CC, embora continuem a ser-lhe aplicveis as regras da compra e venda por fora do art. 939. O contrato de escambo ou de troca continua a ser previsto pelo art. 480 do Cdigo Comercial.

2. Caractersticas Qualificativas do Contrato de Compra e Venda 2.1. A Compra e Venda como Contrato Nominado e Tpico

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Compra e Venda enquanto contrato nominado: a lei reconhece o contrato de compra e venda como categoria jurdica. Compra e Venda enquanto contrato tpico: a lei estabelece para o contrato de compra e venda um regime, quer no mbito do Direito Civil (art. 874), quer no mbito do Direito Comercial (art. 463 e ss). Encontra-se ainda um regime especial para a venda de bens de consumo (Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril alterado pelo Decreto Lei 84/2008, de 21 de Maio). 2.2. A Compra e Venda como contrato primordialmente no formal A compra e venda , regra geral, um contrato no formal (art. 219) ainda que a lei por vezes o sujeite a forma especial (exemplo: compra e venda de bens imveis (art. 875)). 2.3. A Compra e Venda como contrato consensual Compra e Venda enquanto contrato consensual ( real quoad constitutionem): a lei prev expressamente a existncia de uma obrigao de entrega por parte do vendedor (art. 879 b)) o que significa que no associa a constituio do contrato entrega da coisa, admitindo a sua vigncia antes de a coisa ser entregue. Efectivamente o acordo das partes que determina a formao do contrato, no dependendo esta nem da entrega da coisa, nem do pagamento do preo respectivo. (Questo): Ao abrigo da autonomia privada as partes podem estipular a compra e venda como contrato real quoad constitutionem, designadamente dependendo da traditio reio ou da traditio pretii? A Doutrina Italiana tem entendido tendencionalmente que sim, considerando no serem propriamente contratos consensuais as vendas atravs de aparelhos automticos ou as vendas em estabelecimento self servisse. Efectivamente da mesma forma que as partes podem estipular uma forma convencional no exigida por lei para a celebrao do contrato (art. 223) parece admissvel que possam igualmente fazer depender a sua constituio da existncia da tradio da coisa ou do preo. Prof. Menezes Leito: duvida que os exemplos referidos representem coisa diferente que a normal celebrao do contrato consensual atravs de declarao tcita. No parece existir nenhum contrato real quoad constitutionem na compra e venda com pr pagamento, uma vez que a celebrao do contrato de realiza com a solicitao do produto, havendo apenas a imposio de que o preo seja pago antes da sua entrega.

2.4. A Compra e Venda como contrato obrigacional e real quoad effectum A Compra e Venda :

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Em primeiro lugar, um contrato obrigacional uma vez que determina a constituio de duas obrigaes: A obrigao de entregar a coisa (art. 879 b)) A obrigao de pagar o preo (art. 879 c))

Por outro lado, um contrato real quoad effectum uma vez que produz a transmisso de direitos reais (art. 879 a)) 2.5. A Compra e Venda como Contrato Oneroso

Compra e Venda enquanto contrato oneroso : no contrato e compra e venda existe uma contrapartida pecuniria em relao transmisso dos bens, importando assim sacrifcios econmicos para ambas as partes. No entanto, a compra e venda no exige que ocorra necessariamente uma equivalncia de valores entre o direito transmitido e o preo respectivo, no deixando por isso de se aplicar as regras da compra e venda se o comprador consegue descontos significativos em virtude das boas relaes que possui com o vendedor. Se a inteno das partes atribui r efectivamente um enriquecimento ao alienante (aquisies de baixo valor por elevado preo em leiles com fins sociais) ou ao adquirente (alienao de bens por preo simblico ou muito inferior ao valor de mercado, com fins de liberalidade) a situao j no corresponde a uma verdadeira compra e venda mas antes a um contrato misto (indirecto) de venda e doao. 2.6. A Compra e Venda como contrato sinalagmtico Sendo oneroso, o contrato de compra e venda tambm um contrato sinalagmtico: uma vez que as obrigaes do vendedor e do comprador constituem-se tendo cada uma a sua causa na outra (sinalagma gentico), o que determina que permaneam ligadas durante a fase de execuo do contrato, no podendo uma ser realizada se a outra o no for (sinalagma funcional)

Deste modo, aplicam-se compra e venda as regras relativas ao sinalagma contratual com a excepo: do no cumprimento (art. 428 e ss), a caducidade do contrato por impossibilidade de uma das prestaes (art. 795/1) a resoluo por incumprimento (art. 801/2) (nota: ateno ao regime especial do art. 886)

2.7. A Compra e Venda como contrato normalmente comutativo, sendo por vezes aleatrio

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Compra e Venda enquanto, normalmente, um contrato comutativo: ambas as atribuies patrimoniais se apresentam como certas, no se verificando incerteza nem quanto sua existncia nem quando ao seu contedo. Compra e Venda enquanto, em certos casos, um contrato aleatrio: venda de bens futuros, frutos pendentes e partes componentes e integrantes, a que as partes atribuem esse caracter (art. 880/2) venda de bens de existncia ou titularidade incerta (art. 881)

venda de herana ou de quinho hereditrio (art. 2124 e ss) a venda de herana ou de quinho hereditrio sem especificao dos bens constitui nitidamente um contrato aleatrio, j que o vendedor no responde pelos bens existentes na herana, mas apenas pela sua qualidade de herdeiro (art. 2127) e o comprador sucede integralmente nos encargos da herana (art. 2128).

venda de expectativas. 2.8. A Compra e Venda como contrato de execuo instantnea

Compra e Venda enquanto contrato de execuo instantnea: quer em relao obrigao de entrega, quer em relao obrigao de pagamento do preo, o seu contedo e extenso no delimitado em funo do tempo. Essa situao ocorre mesmo na venda a prestaes dado que apesar do seu fraccionamento em diversos perodos de tempo, este, apenas determina a forma de realizao da prestao, no influenciando o seu contedo e extenso. So contratos de execuo continuada os contratos de fornecimento, como o fornecimento de gs ou de electricidade: a sua natureza especfica justifica, porem, que no os configuremos como verdadeiras compras e vendas, parecendo antes tratar-se de contratos atpicos, ainda que afins da compra e venda. 3. Forma do Contrato de Compra e Venda Nos termos do art. 219, a compra e venda um contrato essencialmente consensual, uma vez que regra geral no estabelecida nenhuma forma especial para o contrato de compra e venda. Contudo, como cada regra tem a sua excepo, esta regra referente forma do contrato de compra e venda objecto de mltiplas excepes (excepo mais importante referente compra e venda de imveis). Nos termos do art. 875, determina-se que, sem prejuzo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de imveis s vlido quando for celebrado por escritura pblica ou documento particular autenticado esta regra extensiva a todos os actos que importem reconhecimento, constituio, modificao, diviso ou

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extino dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou servido sobre coisas imveis e aos actos de alienao, repdio e renncia de herana ou legado, de que faam parte coisas imveis. Esta regra sofre duas excepes constantes de lei especial, em que a compra e venda de imveis pode ser celebrada por simples documento particular: Situao de compra e venda com mtuo, com ou sem hipoteca, referente a prdio urbano destinado a habitao, ou fraco autnoma para o mesmo fim desde que o mutuante seja uma instituio de crdito autorizada a conceder crdito habitao (art. 1 e 2/1 do DL 255/93, de 15 de Julho) Procedimento especial de transmisso, onerao e registo de imveis, constante do DL 263-A/2007, de 23 de Julho e da Portaria 794-B/2007, de 23 de Julho, que abrange a compra e venda (art. 2 al. a) do DL 263-A/2007) Nos termos do art. 8/3 DL 263-A/2007, os negcios jurdicos celebrados nos termos deste DL encontram-se dispensados de formalizao por escritura publica quando esta seja obrigatria nos termos gerais. Neste caso os interessados iniciam o procedimento formulando o seu pedido junto do servio do registo competente, manifestando a sua opo por um dos meios do contrato (art. 6), sendo o servio de registo que procede elaborao dos documentos que titulam os negcios de acordo com o modelo previamente escolhido pelos interessados (art. 8/1 al. b))

Contrato de compra e venda de direito real de habitao peridica: deve ser celebrado por declarao das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial da assinatura do alienante (art. 12 do DL 275/93, de 5 de Agosto, na redaco do DL 180/99, de 22 de Maio). Transmisso de certos direitos: por vezes, exige-se mesmo escritura pblica. Exemplo: transmisso total e definitiva do direito de autor (art. 44 CDADC). Quando tem por objecto certos bens mveis, a compra e venda por vezes sujeita a forma escrita. Exemplo: Alienao de herana ou quinho hereditrio, quando no abranja bens sujeitos a alienao por escritura publica ou documento particular autenticado Estabelecimento comercial Quotas de sociedades

Alienao de direitos sobre bens industriais Direitos emergentes de patentes Modelos de utilidade

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Registos de modelos Desenhos industriais Registo de marcas

Contrato de compra e venda de navios: exige-se o reconhecimento presencial da assinatura dos outorgantes no documento escrito pelo qual se procede venda

exigida a reduo a escrito do contrato de compra e venda em diversas situaes, por razoes de proteco do consumidor (exemplo: venda a domicilio). Fora dos casos indicados, a compra e venda no necessita de revestir forma especial. Devido a tal, a compra e venda de bens mveis sujeitos a registo (caso dos automveis) no esta sujeita a qualquer forma especial. nem era necessrio o legislador dizer, uma vez que se sabe que os bens mveis sujeitos a registo no perdem a natureza de mveis, mas o art. 205/2 consagra expressamente que s coisas mveis sujeitas a registo aplicvel o disposto o regime das coisas mveis em tudo o que no seja especialmente regulado. Sempre que a Compra e Venda seja sujeita a forma, a omisso desta acarretar a nulidade do negcio jurdico (art. 220). Em certos casos a compra e venda vai para alm da forma especial e pode obrigar realizao de certas formalidades. (exemplo: nos actos que envolvem a transmisso da propriedade de prdios urbanos e fraces autnomas, necessrio que se faa prova da correspondente autorizao de utilizao perante a entidade que celebra a escritura ou autntica o documento). Nos actos de transmisso de imveis obrigatria a referencia ao respectivo alvar, com indicao do numero e data da emisso ou da sua iseno, sendo que no caso e prdios submetidos ao regime de propriedade horizontal deve ser especificado se a autorizao de utilizao se refere ao prdio ou fraco autnoma a transmitir. A apresentao deste documento dispensada se a existncia dessa autorizao tiver sido anotada no registo predial e o prdio no tiver sofrido alteraes. A omisso desta formalidade no acarreta a nulidade do contrato, mas constitui contra ordenao, podendo determinar a aplicao de coimas ou outras sanes acessrias. Outra formalidade a exigida pelo princpio da legitimao, institudo no art. 9/1 do Cdigo do Registo Predial que estabelece que os factos de que resulte a transmisso de direitos ou a constituio de encargos sobre imveis no podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo. So apenas exceptuados: A partilha, a expropriao, a venda executiva, a penhora, o arresto, a declarao de insolvncia e outras providencias que afectem a livre disposio dos imveis. Aos actos de transmisso ou onerao por quem tenha adquirido no mesmo dia os bens transmitidos ou onerados

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Casos de urgncia devidamente justificada por perigo de vida dos outorgantes (art. 9/2 Cdigo do Registo Predial).

Tratando-se de prdio situado em rea onde no tenha vigorado o registo obrigatrio, o primeiro acto de transmisso posterior a 1 de Outubro de 1984 pode ser titulado sem a exigncia prevista no n1 se for exibido documento comprovativo, ou feita justificao simultnea, do direito da pessoa de quem se adquire (art. 9/3 Cdigo do Registo Predial). A Sano para essa omisso no a nulidade do negcio, uma vez que se coloca apenas um problema de legitimao formal e no de legitimao substantiva. Apenas o agente que a outorgar esta sujeito a sanes. 4. Efeitos Essenciais 4.1. Generalidades Nos termos do art. 879 estabelece-se: A Compra e Venda tem como efeitos essenciais: a) A transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito b) A obrigao de entregar a coisa c) A obrigao de pagar o preo. Interpretao (segundo o Prof. Menezes Leito) do art. 879: a compra e venda um contrato pelo qual se transmite uma coisa ou um direito contra o recebimento de uma quantia em dinheiro (preo). O resultado final do negcio constituir: Na aquisio por parte do comprador do direito de propriedade sobre o bem vendido, qual acrescer como efeito subordinado a aquisio da posse, Na aquisio por parte do vendedor do direito e propriedade sobre determinadas espcies monetrias.

A compra e venda s se encontra definitivamente executada quando se verificarem estas duas alteraes na situao jurdica patrimonial dos contraentes. Contudo, o art. 874 vem estabelecer dois processos tcnicos distintos para a obteno desse mesmo resultado: Em relao aquisio da posse da coisa vendida, a lei socorre-se do instrumento da constituio de obrigaes, quer por parte do comprador, quer por parte do vendedor, apenas considerando definitiva a aquisio apos o cumprimento das mesmas. Em relao aquisio da propriedade sobre o bem vendido, esse processo deixa de ser utilizado, dispensando a lei, pelo menos na venda de coisa especfica, o cumprimento da obrigao, considerando a aquisio da propriedade como uma simples consequncia automtica da celebrao do contrato (art. 879 a) e 408/1).

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Em suma, no h assim no mbito da compra e venda o surgimento de uma obrigao de dare em sentido tcnico, verificando-se o efeito translativo automaticamente com a perfeio o acordo contratual. Deste modo, necessrio distinguir no contrato de compra e venda entre os seguintes efeitos: Um efeito real: a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito Dois efeitos obrigacionais: constituio das obrigaes de entregar a coisa e de pagar o preo.

4.2. O Efeito Real 4.2.1. A Adopo dos Princpios da Consensualidade e da Causalidade no Direito Portugus

Um dos efeitos essenciais da compra e venda a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito ( essencial compra e venda a alienao de um direito, ou seja uma aquisio derivada do mesmo se as partes convencionarem a aquisio originria de um direito pelo adquirente no se est perante uma compra e venda. Contudo, no obstculo a que a compra e venda abranja hipteses de aquisio derivada constitutiva como a constituio de direitos reais menores). Para a constituio ou transmisso do direito real basta, normalmente, o acordo das partes, pelo que a celebrao do contrato de compra e venda acarreta logo a transferncia da propriedade (art. 879 a) e art. 408/1). A transferncia ou a constituio do direito real consequentemente imediata ou instantnea: logo no momento da celebrao do contrato, o adquirente torna-se titular do direito objecto desse mesmo contrato. Princpio da Consensualidade: ao contrrio do que se sucede com os efeitos obrigacionais, que exigem o posterior cumprimento das respectivas obrigaes, o efeito real verifica-se automaticamente no momento da formao do contrato, sendo por isso a propriedade transmitida apenas com base no simples consenso, das partes, verificado nesse momento. Este princpio tem origem remota numa progressiva espiritualizao da traditio (entrega da coisa) verificada j no Direito Romano neste direito, a transferncia da propriedade no dependia da celebrao do contrato de compra e venda uma vez que este tinha efeitos meramente obrigacionais, mas antes da celebrao de um segundo negcio posterior como a mancipatio, a in iure cessio, mas principalmente a traditio. Este segundo negcio implicava um acto real ou material, correspondente entrega fsica do bem pelo tradens. Posteriormente admitiu-se que em lugar de ser real ou material, a traditio pudesse ser apenas simblica (entrega das

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chaves, entrega dos documentos ou do titulo da propriedade) ou mesmo ficta (traditio brevi manu e do constituto possessrio). Esta evoluo abriu caminho a que no antigo Direito Francs se admitisse a estipulao, nos contratos de compra e venda, de clausulas instituindo a traditio ficta ou traditio feinte, com a clausula de dessaisinesaisine, ou e constituto e precrio, pela qual o vendedor declarava logo no momento da celebrao do contrato que abdicava j da propriedade e da posse a favor do comprador, ficando apenas como possuidor precrio da coisa at sua entrega. Posteriormente considerou-se mesmo que se deveria presumir a estipulao dessa traditio feinte, mesmo sem qualquer declarao das partes, o que implicou considerar-se o modus adquirendi como compreendido no prprio titulus. Esta evoluo levou a que se passasse a atribuir traditio valor meramente terico, dado que na prtica passava a ser a vontade das partes o factor determinante para a transmisso do direito real. Posteriormente, a escola do jusnaturalismo racionalista (Grotus Puffendorf) encarregou-se de teorizar dogmaticamente esta nova concepo, consagrando o princpio de que a vontade das partes, manifestada atravs do contrato, s por si suficiente para produzir o efeito real CC Francs de 1804 recolheu o princpio da consensualidade, vindo este a ser reconhecido por outros cdigos, por ele influenciados (cdigo italiano e cdigo de Seabra actual 408/1).

Contudo, no , no entanto, o sistema do ttulo nico vigente no Direito Comparado, tendo que se efectuar a contraposio com outros sistemas existentes: Sistema do ttulo e modo (vigente na ustria e na Espanha): para que o efeito real se produza, necessria a presena simultnea de um titulos et modus adquirendi, ou seja, no basta que exista uma justa causa ou fundamento jurdico de aquisio (como o contrato de compra e venda), sendo ainda necessria a realizao de um segundo acto de transmisso (como a traditio ou o registo). Sistema de transmisso causal de direitos reais, dado que embora o negcio causal e transmisso sejam dois negcios distintos, a validade da transmisso depende do negocio causal. Deste modo o titulo so por si insuficiente para produzir o efeito real exigindo necessariamente um modo. Mas tambm o modo de aquisio s por si insuficiente, pressupondo igualmente um titulo. Por isso a realizao da traditio so permite transmitir o direito real se tiver sido precedida de um negocio jurdico que fundamente essa transmisso (compra e venda ter sido celebrado apenas), o negocio ter valor meramente obrigacional, sem produzir efeitos reais.

nos direitos que utilizam o sistema de ttulo vigora, pelo contrario, o principio da consensualidade, segundo o qual a constituio ou transferncia dos

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direitos reais depende apenas da existncia de um titulo de aquisio, ou seja, de um acto pelo qual se revela a vontade de adquirir e transmitir em virtude de uma causa reconhecida pelo direito. Este ttulo s por si suficiente para produzir o efeito real, pelo que a transmisso da propriedade se verifica logo com a celebrao do contrato de compra e venda, no sendo qualquer acto posterior e entrega ou outra formalidade, como o registo por exemplo. Sistema de Modo: a produo do efeito real depende apenas do modus adquirendi, no sendo necessrio um titulo de aquisio. Sistema do Cdigo Civil Alemo: o contrato de compra e venda tem valor meramente obrigacional, no produzindo qualquer efeito real. No direito alemo, para que o comprador passe a ser proprietrio do bem vendido necessrio: se o referido bem for uma coisa mvel, um segundo acordo de transmisso (acordo abstracto translativo) seguido da traditio ou da entrega da coisa; se o bem vendido for uma coisa imvel, exige-se tambm um novo acordo de transmisso igualmente um acordo abstracto translativo e ainda a inscrio nos registos da propriedade. h quem diga que neste sistema seguido o princpio da separao, segundo o qual a celebrao do contrato de alienao no coincide com a disposio. O Princpio da Consensualidade tem grandes vantagens, em virtude da forma simples como se procede transmisso dos direitos reais, fundando-se apenas na vontade das partes (em vez de a fazer depender de posteriores formalidades). Ligado ao Princpio da Consensualidade est o Princpio da Causalidade, segundo o qual a existncia de uma justa causa de aquisio sempre necessria para que o direito real se constitua ou transmita. Vigora o Princpio da Causalidade no sistema do titulo, em virtude de a transmisso do direito real depender exclusivamente do negcio transmissivo, e no sistema do titulo e modo, dada a conexo causal entre o titulo e o modo. Diferentemente, o sistema de modo regula-se pelo princpio oposto (Princpio da Abstraco) segundo o qual os vcios do negocio causal no podem afectar a transferncia da propriedade. Efectivamente, no sistema do modo uma vez transferida a propriedade, a sua recuperao so pode ser obtida atravs de uma aco de enriquecimento sem causa. Nos termos do art. 408/1, a transferncia dos direitos reais sobre coisa determinada d se por mero efeito do contrato, o que naturalmente implica consagrar em pleno o sistema do ttulo, sujeitando-se assim a transmisso da propriedade aos referidos princpios da consensualidade e da causalidade.

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Em Portugal, deste modo, consagra-se a concretizao do contrato de compra e venda no mbito da venda real. Ou seja, o adquirente apos a celebrao do contrato adquire imediatamente a propriedade da coisa vendida que pode imediatamente opor erga omnes, no caso dos bens no sujeitos a registo, ficando, no caso dos bens sujeitos a registo essa oponibilidade a terceiros dependente do cumprimento do nus registral. 4.2.2. Apreciao da Possibilidade que existirem excepes em relao a esses princpios

Nos termos do art. 408/1, ao consagrar o sistema do ttulo refere simultaneamente a possibilidade de existncia de excepes a esse sistema previstas na lei. (Questo) a lei admite a possibilidade de transferncia da propriedade no estar sujeita a princpios da consensualidade e da causalidade? (Se) Resposta Afirmativa: conclua-se que ao lado da venda real, o nosso direito reconheceria tambm o outro tipo de venda, existente nos sistemas do ttulo e modo e do modo venda obrigatria. Venda Obrigatria: modelo original do contrato no mbito do direito romano e hoje existe no direito alemo, austraco, espanhol e brasileiro, sendo tambm discutida a sua admissibilidade no direito italiano. Caracteriza-se essencialmente pelo facto de o contrato de compra e venda nunca produzir efeitos reais, apenas tendo por funo a constituio de obrigaes, resultando assim a transferncia da propriedade de um segundo acto, que o vendedor se obriga a praticar, o qual produz os efeitos reais. Exemplo: pela compra e venda a propriedade no transferida. Apenas o vendedor obriga-se a transferi-la e o comprador a pagar o preo. O vendedor pratica ento um segundo acto a transferir a propriedade que, no caso das coisas mveis, se concretiza com a tradio e, no caso das coisas imveis, com o registo.

excepes previstas na lei (art. 408/1): deixa em aberto a possibilidade de se reconhecer hipteses de venda obrigatria, designadamente nos casos em que a transferncia da propriedade venha a ser temporalmente dissociada da celebrao do contrato. No nosso direito ocorrem dois tipos de situaes em que se verifica uma dissociao entre a celebrao do contrato e a transmisso da propriedade: Quando a lei procede a uma separao, mesmo que meramente cronolgica, entre o momento em que se verifica a concluso do contrato e o momento em que ocorre o fenmeno translativo. Apesar da transferncia da propriedade ser sempre resultante do contrato manifesto que por vezes essa transmisso sucede em momento posterior ao da sua celebrao (art. 408/2 refere expressamente alguns dos momentos em que a transmisso se verifica).

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Casos de: Venda de coisas indeterminadas (coisas genricas ou em alternativa): a transmisso da propriedade d-se no momento em que ocorre a determinao da coisa com conhecimento de ambas as partes (art. 408/2), salvo se se tratar de coisa genrica em que a transferncia da propriedade d-se no momento da concentrao da obrigao (art. 540 e 541) Venda de bens futuros, frutos naturais ou partes componentes ou integrantes de uma coisa Venda de bens futuros (art. 880) a transferncia da propriedade ocorre no momento em que a coisa adquirida pelo alienante. Venda de frutos naturais ou de partes componentes ou integrantes de uma coisa a transferncia da propriedade verifica-se no momento da colheita ou separao (art. 880) Venda com reserva de propriedade: a aquisio integral da propriedade apenas ocorre no momento do pagamento do preo ou do evento em relao ao qual as partes determinaram essa verificao (art. 409). Nota: no se inclui a venda sob condio suspensiva ou a termo inicial em que no momento da verificao da condio ou do vencimento do termo que se verifica a transferncia da propriedade. Efectivamente nestes casos no apenas a transferncia da propriedade que diferida para esse momento mas todos os efeitos do negcio jurdico. Quando o fenmeno translativo no se pode verificar por um impedimento originrio (venda de coisa alheia). Venda de coisa alheia (art. 892 e ss) em que o fenmeno translativo no se poe verificar em virtude de o vendedor no ser efectivamente o proprietrio do bem vendido. Ocorre uma dissociao entre a transmisso da propriedade e o contrato de compra e venda, ainda que essa dissociao seja resultante de um valor negativo atribudo por lei ao negcio jurdico (art. 892) que s pode ser sanado atravs da aquisio da propriedade (art. 895) que constitui precisamente uma obrigao para o vendedor (art. 897).

Em todos os referidos casos o fenmeno translativo transferido para momento posterior, mas no fica dependente do cumprimento de uma obrigao de transferir (dare) em sentido tcnico.

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Ainda que possam surgir obrigaes associadas a essa transmisso, no so elas que produzem o efeito translativo, mas antes este vem a ocorrer automaticamente em consequncia da verificao de um facto posterior. Esse facto concretiza em definitivo uma atribuio patrimonial que j tinha sido provisoriamente estabelecida com a celebrao do contrato, entre o alienante e o adquirente. Deste modo, mesmo nas hipteses em que a venda possui uma eficcia translativa no imediata ou dependente da eventual verificao de certos actos ou factos a verdade que o contrato integra sempre um esquema negocial translativo, situao distinta da venda obrigatria presente no direito romano e no actual direito alemo. Deste modo, pode afirmar-se a inexistncia no Direito Portugus da figura da venda obrigatria. 4.2.3. A publicidade da transmisso da propriedade

A Compra e Venda corresponde a um facto aquisitivo de direitos reais. Consequentemente, se estes direitos reais respeitarem a bens imoveis ou a moveis sujeitos a registo, a compra e venda ter que ser registada (art. 2 a) do Cdigo do Registo Predial e art. 11/1 a) do Cdigo de Registo e Bens Mveis) sob pena de no ser oponvel a terceiros nem prevalecer contra uma eventual aquisio tabular, desencadeada por uma segunda alienao do mesmo bem. A imposio do registo resulta do facto de que sendo o direito real um direito absoluto com eficcia erga omnes, conveniente e til que todos os parceiros interessados possam conhecer a sua existncia. Da o princpio da publicidade que esta na base da sujeio a registo. No sistema de modo, a cognoscibilidade do direito real mesmo o interesse fundamental para salvaguarda da segurana e celeridade do comercio jurdico, vigorando uma situao de publicidade constitutiva: o prprio registo que determina a transmisso da propriedade. No sistema de ttulo (Portugal) atende-se aos interesses das partes, sacrificando-se o interesse da segurana do comercio jurdico ao interesse da regularidade na constituio do direito real. Quanto necessidade de publicidade adequada da transmisso do direito para defesa dos interesses de terceiro e de segurana jurdica, tal publicidade ser normalmente declarativa e no constitutiva, sendo apenas uma condio de eficcia relativamente a terceiros do direito real validamente constitudo por mero efeito do contrato (art. 408/1). Deste modo, no nosso sistema, o registo tem valor meramente declarativo. A publicidade apenas ser constitutiva na hiptese de aquisio tabular, caso em que a segunda venda que primeiro foi registada prevalece sobre a primeira. Ao contrario do que sucede normalmente nos pases que consagram o sistema de titulo, no se institui em Portugal o principio da posse vale titulo, que permitiria fazer funcionar tambm uma hiptese de publicidade constitutiva em relao s coisas moveis no registveis, baseada na traditio do bem. Tal implica ter o nosso sistema optado por uma aplicao quase irrestrita dos princpios da consensualidade e da

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causalidade fazendo assim prevalecer o interesse do proprietrio em detrimento da proteo de terceiro de boa f. 4.2.4. O risco no contrato de compra e venda

O facto de a transferncia da propriedade ocorrer logo no momento da celebrao do contrato atribui um importante beneficio ao comprador, uma vez que, tornando-se ele logo proprietrio da coisa vendida e no apenas credor do vendedor relativamente sua entrega, deixa de estar sujeito ao concurso de credores no patrimnio do vendedor em relao a essa coisa (art. 604/1), uma vez que tendo sobre ela a propriedade, que direito pleno e exclusivo (art. 1305/1) tem tambm a melhor das garantias. Contudo, se o comprador adquire esse beneficio justo que suporte tambm os riscos inerentes e que, portanto, seja igualmente ele a suportar o prejuzo caso a coisa se deteriore ou perea apos a transmisso da propriedade. Associada transferncia da propriedade encontra-se a transferncia do risco, nos termos do art. 796/1: a partir do momento em que celebrado o contrato de compra e venda, mesmo que ainda no tenham sido cumpridas as obrigaes resultantes do contrato, o risco fica a cargo do comprador (art. 796/1). Exepo: tal situao no ocorrer se a coisa tiver continuado em poder do alienante, em consequncia de termo estabelecido a seu favor, caso em que a transferncia do risco so se verifica com o vencimento do termo ou a entrega da coisa, salvo a hiptese de o vendedor entrar em mora, o que produz a inverso do risco (art. 796/2) Na hiptese de ter sido aposta uma condio ao contrato: Se a condio for resolutiva, o risco corre por contra do adquirente se a coisa lhe tiver sido entregue Se a condio for suspensiva, o risco corre por contra do alienante durante a pendencia da condio (art. 796/3).

4.3. Os Efeitos Obrigacionais 4.3.1. O Dever de Entregar a Coisa

Em relao ao vendedor, a obrigao que surge atravs do contrato de compra e venda reconduz-se essencialmente ao dever de entregar a coisa. Alm de (1) se efectuar a transmisso da propriedade por mero efeito do contrato, (2) atribudo ao comprador um direito de credito entrega da coisa pelo vendedor, o qual concorre com a ao de reivindicao (art. 1311) que pode exercer enquanto proprietrio da coisa. O Cumprimento da obrigao de entrega corresponde a um acto material, a tradio fsica ou simblica do bem, que permite ao comprador:

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A sua apreenso fsica mveis Aquisio do gozo sobre ele imveis

Devido ao cumprimento da obrigao de entrega, verifica-se a atribuio da posse da coisa entregue ao comprador (art. 1263 al. b) a qual pode ocorrer previamente com a verificao do constituto possessrio (art. 1263 al. c) e 1264). Prof. Romano Martinez: duvidoso se quando aps a venda o vendedor no procede entrega imediata do bem, se deve presumir a verificao do constituto possessrio, permanecendo o vendedor como detentor, ou se deve antes presumir a manuteno da posse no vendedor. Face concepo objectivista de posse (art. 1251) parece que sempre que o vendedor exera o poder de facto correspondente ter posse, apenas passando situao de detentor se for convencionado que passar a possuir em nome do comprador (art. 1253 al. c)) No caso de a coisa vendida j estar na posse do comprador, ou de a venda respeitar a direitos sobre coisas incorpreas, nem sequer a entrega se torna necessria, o que demonstra que sendo esta obrigao um efeito legalmente obrigatrio do contrato no constitui um elemento essencial do contrato de compra e venda. Em relao ao objecto da obrigao de entrega tal corresponde em primeiro lugar coisa comprada. Contudo necessrio distinguir: Venda de coisa especfica: o vendedor apenas pode cumprir entregando ao comprador a coisa que foi objecto da venda, no a podendo substituir, mesmo que essa substituio no acarretasse prejuzo para o comprador. Art. 882/1: a coisa (especfica) deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda, fazendo assim recair sobre o vendedor um dever especifico relativamente custdia da coisa, dever que ele deve executar com a diligncia de um bom pai de famlia, nos termos gerais (art. 799/2 e art. 487/2). Caso a coisa se venha a deteriorar, adquirindo vcios ou perdendo qualidades, entre o momento da venda e o da entrega, presume-se existir responsabilidade pelo vendedor por incumprimento dessa obrigao (art. 918), respondendo ele por esse incumprimento a menos que demonstre que a deteriorao no precede de culpa sua (art. 799/1).

Venda de coisa genrica: o vendedor pode cumprir o contrato, entregando ao comprador qualquer coisa dentro do gnero. Aplica-se o disposto no art. 539 e ss, bem como as regras relativas determinao da prestao constantes no art. 400.

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O vendedor ter que entregar as coisas correspondentes qualidade e qualidade convencionada no contrato de compra e venda e devera escolher coisas de qualidade mdia, a menos que tenha sido convencionado o contrario. O desrespeito destas regras determinara a aplicao do regime do incumprimento das obrigaes nos termos do art. 918.

Nos termos do art. 882/2, a obrigao de entrega abrange, salvo estipulao em contrario, alem da prpria coisa comprada, as suas partes integrantes, os frutos pendentes e os documentos relativos coisa ou direito. Deste modo, no licito ao vendedor, apos a venda, proceder separao de coisas moveis que se encontrem ligadas materialmente ao prdio vendido com caracter de permanncia ou proceder colheita de frutos pendentes ou ainda conservar quaisquer documentos relativos coisa ou direito. Excetua-se a hiptese de tal ter sido convencionado ou no caso dos documentos estes contiverem outras matrias de interesse para o vendedor, caso em que ele poder entregar apenas publica forma da parte respeitantes coisa ou direto que foi objecto a venda u fotocopia de igual valor. Em Itlia tem sido questionada se a obrigao de entrega das partes integrantes deveria (1) limitar-se s existentes ao tempo da venda, ou (2) abranger ainda as que tenham sido acrescentadas posteriormente a esse momento. A doutrina tem se inclinado para a primeira posio. Na doutrina italiana em relao aos documentos tem-se vindo a estabelecer a seguinte distino: Documentos necessrios para o exerccio do direito alienado: o vendedor deve no apenas entregar os que esto na sua posse mas ainda esforar-se para os obter para o comprador Documentos probatrios da transferncia: designadamente para efeitos de registo, em que se considerar que a sua entrega deve ocorrer por fora do principio da boa f Documentos demonstrativos da titularidade originria do direito: vendedor deve apenas entregar os que esto na sua posse. Caso particular documentos que obrigatoriamente devem acompanhar o uso da coisa (livrete do automvel e o titulo de registo de propriedade): considera-se no apenas imperativa a sua entrega, mas tambm o seu incumprimento deve determinar a resoluo do contrato.

A obrigao de entrega pode ainda incluir outros objectos como por exemplo a embalagem necessria ao acondicionamento do bem vendido, designadamente quando se trate de bens sujeitos a risco ou deteriorao ou perecimento com o transporte.

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Em instrumentos internacionais, como por exemplo o art. 35 da Conveno de Viena sobre a venda internacional de mercadorias (ainda no ratificada por Portugal) encontra-se revista a incluso da embalagem no mbito da obrigao de entrega. Em Portugal, tal incluso dever considerar-se estabelecida ou no consoante os usos relativos a esses bens. Soluo mais frequente: bem j ser vendido dentro da embalagem (ex: venda de um computador) ou esta ser fornecida acessoriamente (ex: entrega de sacos de plstico na compra de mercadorias), podendo o comprador nestes casos legitimamente exigir a sua entrega e decidir o posterior destino da embalagem. Noutros casos, a embalagem necessria para a entrega do bem, mas no objecto do contrato, cabendo por isso ao comprador a sua posterior devoluo (ex: venda de gs em botijas). Noutros casos, a embalagem pode ser objecto do contrato, mas o vendedor acordar com o comprador a sua posterior reaquisio (exemplo: garrafas de vidro).

A obrigao de entrega por parte do vendedor sujeita as regras gerais quanto ao tempo (art. 777 e ss) e lugar do cumprimento (art. 772 e ss). Quanto ao tempo do cumprimento: Se as partes no convencionarem prazo certo para a sua realizao, o comprador pode exigir a todo o tempo a entrega da coisa, assim como o vendedor pode a todo o tempo proceder a essa entregar (art. 777/1). O vendedor ficar nesse caso constitudo em mora com a interpelao do comprador (art. 805/1). Tendo sido convencionado prazo certo ou este resultar da lei, como acontece com a venda comercial, o vendedor ter que entregar a coisa at ao fim desse prazo sem o que incorrer em mora (art. 805/2 al. a)) podendo no entanto optar pela antecipao do cumprimento, uma vez que o prazo se presume estipulado em seu beneficio.

A obrigao de entrega da coisa vendida est sujeita ao prazo ordinrio de prescrio de vinte anos, nos termos do art. 309. Quanto ao Lugar do cumprimento: caso no haja qualquer estipulao das partes necessrio distinguir consoante se trate de: Coisas Mveis Caso se trate de coisas determinadas, coisas genricas a ser escolhidas de um conjunto determinado, ou coisas a ser produzidas em certo lugar, nos termos do art. 773 determina-se que a coisa deve ser entregue no lugar em que se encontrava ao tempo da concluso do negocio.

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Nos restantes casos, a coisa dever ser entregue no domicilio do vendedor, nos termos do art. 772.

Coisas Imveis: naturalmente que a entrega fsica apenas poder ocorrer no lugar onde o imvel se encontra devendo porm aplicar-se o critrio supletivo geral do domicilio do devedor (art. 772) caso as partes determinem que essa entrega ser realizada apenas simbolicamente. O regime legal supletivo caracteriza assim a entrega do vendedor essencialmente como uma obrigao de colocao.

Em caso de no cumprimento da obrigao de entrega por parte do vendedor pode o comprador, nos termos gerais, intentar contra o vendedor uma ao de cumprimento (art. 817 e ss) que tratando-se de coisa determinada pode incluir a execuo especifica da obrigao (art. 827). O vendedor est igualmente sujeito a ter que indemnizar o comprador, pelos danos que lhe causar o incumprimento da obrigao (art. 798 e ss) ou a mora no cumprimento (art. 804 e ss). O comprador pode ainda se assim o entender resolver o contrato nos termos do art. 801/2. 4.3.2. Outros Deveres do Vendedor

Deveres especficos que extravasam a obrigao de entrega impostos ao vendedor: Obrigao de emitir factura O vendedor estar naturalmente sujeito aos deveres acessrios impostos pelo princpio da boa f (art. 762/2 CC), os quais podem abranger deveres de informao e de conselho ou de assistncia ps venda. caso de celebrao de um negcio jurdico de consumo, ou seja, um contrato entre um profissional e um consumidor, pelo qual se transmitem bens ou direitos destinados a uso no profissional. O Dever de Pagar o Preo

4.3.3.

Obrigao de pagar o preo, ou seja a previso da entrega de uma quantia em dinheiro ao vendedor como contrapartida da entrega da coisa por parte deste. A obrigao de pagamento do preo corresponde a uma obrigao pecuniria sujeita naturalmente ao regime do art. 550 e ss. A assuno desta obrigao no contrato de compra e venda faz nascer na esfera do vendedor um direito de credito sobre o comprador, ficando o vendedor apenas proprietrio das espcies monetrias correspondentes aquando do cumprimento da obrigao, atravs da realizao da datio pecuniae. De acordo com as regras gerais sobre o objecto negocial (art. 280/1) no necessrio no contrato de compra e venda que o preo se encontre determinado no momento da celebrao do contrato, bastando que seja determinvel. A determinao do preo no momento do contrato pode resultar:

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Da sua imposio por autoridade publica (preo de imprio) Da sua fixao pelas partes

Hipteses de determinabilidade ocorrero: Quando as partes fixem uma forma de o preo ser determinado Essa forma pode consistir em deixar a determinao do preo a cargo de uma das partes ou a terceiro, caso em que o art. 400/1 estabelece que a determinao no pode ser arbitrria, devendo ser feita segundo juzos de equidade se outros critrios no tiverem sido estabelecidos. Nesse caso, se a determinao no puder ser feita no tempo devido s-lo- pelo tribunal, com base nos mesmos juzos.

Quando a lei supletivamente indique essa forma Nos termos do art. 883 estabelece-se para: As hipteses em que as partes nada dizem sobre o preo n1 Caso de se referirem ao justo preo n2

a norma do art. 883 assim simultaneamente supletiva e inte rpretativa, uma vez que se aplica no apenas como critrio supletivo, quando as partes nada refiram sobre a determinao do preo, mas tambm como critrio interpretativo, quando as partes faam referencia expresso preo justo. Ou seja, nos termos sucessivamente: do art. 883 so indicados como critrios supletivos

1. O preo que o vendedor normalmente praticar data da concluso do contrato 2. O preo do mercado ou da bolsa no momento do contrato e no lugar em que o comprador deve cumprir. O Primeiro Critrio (1) prevalece sobre o Segundo Critrio (2) pelo que se se tratar de bens que o vendedor aliena regularmente o preo por ele habitualmente praticado que se considera como preo contratual, independentemente do preo do bem no mercado ou bolsa ser diferente daquele. Apenas no caso de no se tratar de bens que o vendedor aliena regularmente valer como preo supletivo o do mercado ou bolsa no momento do contrato e no lugar em que o comprador deve cumprir. Caso nenhum desses critrios se possa aplicar ao preo ser determinada pelo tribunal segundo juzos de equidade, nos termos do art. 883/1, in fine. A Obrigao de pagamento do preo sujeita a regras especficas quanto ao tempo e lugar do cumprimento.

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Tempo do Cumprimento: a menos que as partes estipulem em sentido contrrio, nos termos do art. 885/1, o preo deve ser pago no momento da entrega da coisa vendida. Esta norma pressupe naturalmente que a transmisso da propriedade j se tenha verificado ou coincida com a entrega, uma vez que o preo aparece como contrapartida dessa aquisio da propriedade. Deste modo se a entrega da coisa ocorrer antecipadamente a essa transmisso naturalmente que no obrigar o comprador a pagar o preo. A imposio do pagamento do preo no momento da entrega pressupe que nesse momento a obrigao do vendedor seja integralmente cumprida. Deste modo, se a entrega for feita por fases, a prestao do preo apenas deve ser efectuada aquando da realizao da ltima entrega, salvo se as partes convencionarem o preo em funo da quantidade das coisas vendidas, caso em que o vendedor ter legitimidade para exigir o pagamento medida em que for realizando as sucessivas entregas.

Lugar do Cumprimento da obrigao de pagamento do preo: Se as partes nada tiverem estipulado, nos termos do art. 885/1, o preo deve ser pago no lugar da entrega da coisa vendida, o que impe em virtude de a lei fazer coincidir o cumprimento da obrigao de entrega com o pagamento do preo (venda a ponto ou a contado). Se as partes tiverem estipulado ou por fora dos usos o pagamento do preo no coincidir com o cumprimento da obrigao de entrega (venda a crdito ou com espera de preo) o mesmo dever ser pago no domicilio que o credor tiver ao tempo do cumprimento nos termos do art. 885/2. Tal esta de acordo com a regra geral relativa s obrigaes pecunirias previstas no art. 774. Segundo o Prof. Vaz Serra ser aplicvel igualmente nesta sede o disposto no art. 775 o Prof. Menezes Leito discorda: se est em causa o domicilio do credor ao tempo do cumprimento no ter relevncia o facto de o credor mudar de domicilio apos a constituio da obrigao.

Nos termos do art. 309, a obrigao de pagamento do preo sujeita prescrio ordinria de vinte anos. Contudo, tratando-se de crdito de comerciantes pelos objectos vendidos a quem no seja comerciante e no os destine ao seu comercio existe uma prescrio presuntiva de dois anos, nos termos do art. 317 al. b). A obrigao de pagamento do preo encontra-se colocada em nexo de reciprocidade com a entrega da coisa, pelo que constituindo a compra e venda um contrato sinalagmtico, o no cumprimento da obrigao de pagamento do preo

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poderia dar lugar resoluo do contrato por incumprimento nos termos do art. 801/2. Contudo, o art. 886 vem restringir consideravelmente essa faculdade quando refere que transmitida a propriedade da coisa, ou o direito sobre ela, e feita a sua entrega, o vendedor no pode, salvo conveno em contrario, resolver o contrato por falta do pagamento do preo no caso de ter sido definitivamente efectuada a atribuio patrimonial do vendedor atravs da transferncia da propriedade e entrega do bem ele no poder, em princpio, fazer reverter essa atribuio patrimonial por meio da resoluo por incumprimento, e reclamar por essa via a restituio do bem. Deste modo, as suas aes contra o comprador ficam assim restringidas ao de cumprimento para cobrana do preo (art. 817) e respetivos juros moratrios (art. 806/1). Este regime explica-se em virtude de no ser muito conveniente por tornar indefina a situao jurdica dos bens, admitir que a transmisso da propriedade pudesse ser facilmente revertida, sempre que o adquirente faltasse ao pagamento do preo. Situaes em que a resoluo do contrato por incumprimento da obrigao do comprador possvel: Haver conveno em contrrio

Tal situao admissvel face natureza supletiva do art. 886. Da mesma forma que possvel convencionar fundamentos contratuais para atribuio do direito de resolver o contrato (art. 432/1) e inclusivamente estipular uma modalidade de venda em que se reconhea incondicionalmente ao vendedor essa faculdade num certo lapso de tempo (art. 927/1) nada impede as partes de estipular igualmente que o incumprimento da obrigao de pagar o preo por parte do comprador constitua fundamento da resoluo. Nesse caso, em virtude da existncia dessa clausula resolutiva expressa, sero derrogadas as restries do art. 886, sendo assim admissvel a resoluo por incumprimento. Ainda no ter sido entregue a coisa (mesmo que j tenha ocorrido a transmisso da propriedade)

Apesar de j se ter transmitido a propriedade para o comprador, o contrato ainda no se encontra totalmente executado, podendo at o vendedor recusar a entrega da coisa, enquanto o comprador no satisfazer a obrigao da pagar o preo (art. 428). Consequentemente nada obsta aplicao da resoluo do contrato, em caso de se verificar o incumprimento da obrigao de pagamento do preo, at porque tal se apresenta prefervel a prolongar artificialmente a suspenso da execuo do contrato at cobertura coerciva do preo. Ainda no ter ocorrido a transmisso da propriedade (mesmo que a coisa j tenha sido entregue)

Nesta situao o bem j pode ter sido entregue ao comprador mas o vendedor, em ordem a garantir a sua propriedade como forma de se assegurar contra o incumprimento da outra parte reserva para si essa propriedade ate ocorrer esse cumprimento (art. 409).

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Nessa hiptese, e uma vez que o vendedor conserva a propriedade com fins de garantia, poder naturalmente em caso de incumprimento, proceder resoluo do contrato e exigir a restituio do bem. 4.3.4. Outros Deveres do Comprador

Nos termos do art. 878, as despesas do contrato e outras acessrias ficam a cargo do comprador. Despesas com o contrato: recaem sobre o comprador os encargos com a celebrao do contrato, abrangendo tanto: Despesas emolumentares relativas celebrao do contrato em documento autentico ou autenticado Despesas relativas ao registo da transmisso

Despesas acessrias Encargos fiscais relativos transmisso

No se encontram abrangidas no mbito do art. 878 as despesas relativas a actos de execuo do contrato: Cumprimento das obrigaes do vendedor e do comprador que devero ficar a cargo do respectivo devedor.

Deste modo, correm por conta do: Vendedor as despesas relativas guarda, embalagem, transporte e entrega da coisa vendida Comprador as despesas necessrias para o pagamento do preo.

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II Contrato de Doao O Prof. Pedro Eir diverge de diversas solues nesta matria consagradas pelo Prof. Menezes Leito. 1. Noo e Aspectos Gerais Nos termos do art. 940, entende-se por doao o contrato pelo qual uma pessoa, por esprito de liberalidade e custa do seu patrimnio, dispe gratuitamente de uma coisa ou de um direito, ou assume uma obrigao, em benefcio de outro contraente. Tradicionalmente, a doao costumava ser qualificada apenas como um acto, uma vez que no se considerava indispensvel a expresso da aceitao do donatrio, que alis normalmente presumida no mbito das doaes manuais (art. 947/2). O legislador de 1966, em obedincia ao princpio invito beneficium non datur, entendeu considerar essencial essa aceitao para a formao do contrato e da resultou a atribuio de caracter contratual doao. Efectivamente no Direito Romano tradicional a donatio no tinha autonomia, bastando para a concretizar a realizao de alguns dos modos de transmisso da propriedade, como a traditio, mancipatio ou in iure cessio.

importante salientar que o caracter contratual da doao no absoluto, uma vez que a lei prev expressamente a desnecessidade da aceitao no caso de doao pura feita a incapaz. Nos termos do art. 951/2, determina-se que essas doaes (puras feitas a incapazes) produzem efeitos independentemente de aceitao, em tudo o que aproveite ao donatrio, o que implica que o negcio se forma sem aceitao, sendo por isso, neste caso a doao um negcio jurdico unilateral e no um contrato (contrato = proposta + aceitao). Regra Geral: a doao tem caracter contratual, pelo que necessita de proposta e de aceitao. Contudo, a formao do contrato de doao est sujeito a um regime diferente do regime geral da formao contratos (art. 224 e ss). Nos termos do art. 228 estabelecem-se prazos muito curtos na vigncia da proposta, findo os quais esta caduca se, entretanto, no tiver sido aceite. Pelo contrrio, no mbito da doao no se aplica este regime nos termos do art. 945/1 determina-se que a proposta apenas caduca se no for aceite em vida do doador (remisso para o art. 969/2). O donatrio tem assim o tempo corresponde vida do doador para aceitar a proposta de doao, salvo se o doador, entretanto, a revogar art. 969/1. Deste modo, a lei atribui por essa via declarao contratual do doador um perodo de vigncia muito mais extenso do que aquele que comum no mbito da formao do contrato.

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2. Elementos Constitutivos do Contrato de Doao 2.1. Generalidades

Decorrem do art 940 os seguintes elementos constitutivos da doao: Atribuio patrimonial geradora de enriquecimento Diminuio do patrimnio do doador Esprito de liberalidade 2.2. Atribuio Patrimonial Geradora do Enriquecimento

A atribuio patrimonial geradora de enriquecimento diz respeito a um acto que atribua a outrem uma correcta vantagem patrimonial. Nos termos do art. 940, essa atribuio patrimonial pode consistir: Quer na disposio de uma coisa ou de um direito Quer na assuno de uma obrigao

Em qualquer destes casos, o donatrio sofre um incremento no seu patrimnio, quer em virtude da transmisso da coisa ou do direito objecto do contrato, quer em virtude da aquisio de um novo direito de crdito sobre o doador, em virtude da obrigao por este assumida (nota: a remisso de dvidas do donatrio, consagrada no art. 863/2, integra o conceito de enriquecimento). O conceito de enriquecimento para efeitos de doao no coincide com o seu correspondente enriquecimento sem causa, no sendo relevante se o donatrio poderia ter obtido a aquisio por outra via ou se suportou atravs dela uma poupana de despesas. Essencial: verificao de uma valorizao do patrimnio do beneficirio, seja qual for a forma por que se opere essa valorizao. 2.3. Diminuio do Patrimnio do Doador

A diminuio do patrimnio do doador, segundo requisito do contrato de doao, encontra-se expresso quando o art. 940 se refere custa do seu patrimnio. Ao contrrio do que sucede no enriquecimento sem causa, este requisito supe uma efectiva diminuio patrimonial, sem o que no se est perante uma doao. Deste modo, no qualificada como doao O contrato pelo qual algum apenas se obrigue a prestar um servio a outrem (prestao de servios gratuita art. 1154) a prestao de servios, na medida em que pressupe apenas a atribuio do resultado do trabalho do prestador, no vai implicar qualquer diminuio do seu patrimnio.

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O contrato pelo qual algum concede a outrem o gozo gratuito de uma coisa (comodato art. 1129) a entrega da coisa no afecta a substncia do patrimnio do comodante, implicando apenas a renncia de uma eventual contrapartida econmica. 2.4. Esprito de Liberalidade

Para que este terceiro requisito se verifique necessrio que exista a inteno de atribuir o corresponde benefcio a outrem por simples generosidade ou espontaneidade, e no em qualquer outra inteno como por exemplo o cumprimento de um dever. Apesar de o elemento da atribuio patrimonial geradora de enriquecimento dever ser entendido em sentido objectivo, a lei acrescenta a este um elemento subjectivo que o de que esse enriquecimento seja determinado espontaneamente por inteno do prprio doador. O doador deve atravs do seu acto pretender beneficiar o donatrio, podendo no entanto esse fim concorrer com outros intuitos ou expectativas, embora estes sejam considerados meros motivos do acto e por isso irrelevantes. Maria do Rosrio Ramalho: sobre a doao modal afirma que a referncia do legislador ao espirito de liberalidade (do doador) no pode deixar de ser entendida como exigindo a vontade do doador de produzir o enriquecimento. Consequentemente, sempre necessrio averiguar essa vontade para que se verifique o terceiro elemento essencial do contrato de doao: porque tem a inteno de dare que o doador atribui um direito ou assume uma obrigao do donatrio, sem lhe exigir nenhuma contrapartida patrimonial. Esprito de Liberalidade: fim directo de atribuir um benefcio ao donatrio, provocando o seu enriquecimento (causa jurdica da doao). Este elemento no se presume, pelo que no poder ser deduzido da simples gratuidade do acto. Sempre que no seja visvel espirito de liberalidade, o acto no estar em condies de ser qualificado como doao. Deste modo no doao: Oferta de garantias (penhor, hipoteca) por terceiro em relao ao cumprimento da obrigao do devedor, uma vez que de tal acto no resulta a inteno de provocar o aumento patrimonial do donatrio.

A lei esclarece que, precisamente por no se poder visualizar o esprito de liberalidade, no h doao na renncia a direitos e no repdio da herana ou legado, nem to pouco nos donativos conformes aos usos sociais. A renncia a direitos no pode ser qualificada como doao, uma vez que a inteno que aparece expressa no acto de renncia no a da atribuio de um benefcio a outrem, por generosidade ou espontaneidade, mas antes a inteno de extinguir o prprio direito.

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O repdio da herana ou do legado exprime apenas a inteno de extinguir o correspondente ius delationis, o que implica no se poder visualizar o espirito de liberalidade, o que impede a sua qualificao como doao. Se o repdio foi realizado apenas a favor de algum ou alguns dos que seriam chamados, a situao por lei qualificada como aceitao e alienao gratuita da herana por nela se reconhecvel um espirito de liberalidade, podendo ser qualificada como doao art. 2057/2.

Quanto aos donativos conforme os usos sociais esto em causa donativos que as partes tm por uso fazer de acordo com as regras de trato social (pagamento de gorjetas nos restaurantes ou a motoristas e os presentes dados em festas de aniversrio ou de casamento). Neste caso, como a inteno do seu autor no fazer uma liberalidade mas antes cumprir uma obrigao resultante das regras do trato social, a lei considera que a sua realizao corresponde a um animus solvendi e no a um animus donandi, no sendo qualificadas ento como doaes. No caso particular da remisso de crditos, a lei determina que, se esta resultar de negocio entre vivos e for determinada por espirito de liberalidade, ser havida como doao art. 863/2.

3. Caractersticas Qualificativas do Contrato de Doao 3.1. A Doao como contrato nominado e tpico A doao : Um contrato nominado: a lei reconhece-o como categoria jurdica nos termos do art. 940 Um contrato tpico: a doao encontra o seu regime consagrado no art. 940 a 979. 3.2. A Doao como contrato primordialmente formal A doao regra geral um contrato formal uma vez que nos termos do: Art. 947/1: sujeita-se a doao de coisas imveis forma de escritura pblica ou documento particular autenticado, sem prejuzo de disposto em lei especial Art. 947/2: sujeita-se a doao de coisas mveis forma escrita. Dispensa-se no caso de a doao de coisas mveis ser acompanhada de tradio da coisa doado, caso em que a celebrao do contrato e a sua execuo ocorrem simultaneamente.

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3.3. A Doao como contrato primordialmente consensual A doao pode considerar-se um contrato primordialmente consensual (e no real quoad constitutionem) uma vez que a lei prev expressamente a existncia de uma obrigao de entrega por parte do doador (art. 954 b)) o que significa que no associa a constituio do contrato entrega da coisa, admitindo a sua vigncia antes de a coisa ser entrega. Esta situao, no entanto, exceptua-se em relao doao verbal de coisas mveis, cuja validade faz depender da ocorrncia concomitante da tradio da coisa doada, o que implica constituir esta um contrato real quoad constitutionem. 3.4. A Doao como contrato que tanto pode ser obrigacional como real quoad effectum, isolada ou conjuntamente A doao tanto pode ser um contrato obrigacional como real quoad effectum, podendo reunir estas duas caractersticas tanto isolada como conjuntamente. A situao mais comum a doao: Ser tanto um contrato real quoad effectum: transmite-se a propriedade da coisa a titularidade do direito para o donatrio art. 954 a) Ao mesmo tempo, que se onera o doador com a obrigao de entregar a coisa art. 954 b)

A doao pode ser um contrato estritamente obrigacional se o doador se limitar a assumir uma obrigao em benefcio do outro contraente art. 940 in fine e art. 954 c). A doao poe ser um contrato real quoad effectum sem gerar quaisquer obrigaes, como sucede numa doao manual de coisas mveis. 3.5. A Doao como contrato gratuito A doao um contrato gratuito, uma vez que nele no existe qualquer contrapartida pecuniria em relao transmisso dos bens ou assuno de obrigao, importante apenas sacrifcios econmicos para uma das partes, o doador. A onerosidade nem sequer se verifica em relao doao com encargos (art. 963) dado que o encargo no constitui uma contrapartida da atribuio patrimonial do doador, sendo antes uma mera restrio liberalidade. 3.6. A Doao como contrato no sinalagmtico Sendo um contrato gratuito, a doao naturalmente um contrato no sinalagmtico, uma vez que s faz surgir obrigaes para uma das partes.

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3.7. A Doao como contrato que tanto pode ser de execuo instantnea como peridico Normalmente, a doao um contrato de execuo instantnea, uma vez que a atribuio patrimonial do doador no tem, em princpio, o seu contedo e extenso delimitado em funo do tempo. Nos termos do art. 943 admite-se a possibilidade de a doao abranger prestaes peridicas, caso em que se estar face a um contrato de execuo peridica. 4. Objecto da Doao Existem algumas restries quanto s entidades que podem ser objecto de um contrato de doao. Nos termos do art. 942/1 a doao no podem abranger bens futuros. Razo: se algum efectuasse uma doao relativamente a bens que ainda no adquiriu, embora o contasse posteriormente fazer, poderia no estar totalmente seguro das implicaes do seu acto, e vir a arrepender-se aquando da futura aquisio do bem. Subjacente a tal proibio encontra-se o intuito de tutela do doador por se saber ser mais fcil algum prescindir de algo que ainda no adquiriu do que abdicar de um bem que j entrou no seu patrimnio. Alm de tal, uma doao de bens futuros nem sequer corresponderia ao conceito de art. 940, uma vez que, face a este, a doao implica uma diminuio do patrimnio do doador, coisa que no se verifica se ele se limitar a prescindir de um bem que ainda no adquiriu. Nos termos do art. 942/2, a proibio da doao a bens futuros no abrange o caso em que a doao incide sobre uma universalidade de faco que continue no uso e fruio do doador, caso em que se consideram doadas, salvo estipulao em contrario, as coisas singulares que vierem a integrar a universalidade. Exemplo: em casos como o da doao de uma biblioteca ou de um rebanho o que o doador transmite uma coisa composta (art. 206) a qual apesar de compreender um conjunto de coisas singulares, objecto de um destino unitrio caso haja surgimento de novas coisas singulares dentro da universalidade (nascimento de novas ovelhas; integrao de novos livros da biblioteca) natural que elas sejam consideradas como pertencentes ao objecto da doao. A proibio da doao de coisas futuras no neste caso afectada, dado que o que doou foi a universalidade de facto e no as coisas singulares que a compem. Nos termos do art. 943, determina-se que a doao que tiver por objecto prestaes peridicas extingue-se por morte do doador no h neste caso uma doao de bens futuros, mas antes a oferta de um direito de crdito correspondente a obrigaes duradouras peridicas (exemplo: direito a uma penso vitalcia ou renda de um de um imvel no se colocam as mesmas restries do art. 942, dado que o doador compreende facilmente as consequncias desse acto e a doao implica a diminuio do seu patrimnio por via da constituio desse crdito art. 940.

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A lei determina que a doao de prestaes peridicas se extingue por morte do doador. Prof. Antunes Varela e Pires de Lima: esta disposio deve ter-se como imperativa ( art. 772 do Cdigo Italiano) uma vez que o legislador quis enquadrar este caso na regra geral da proibio das doaes que produzam os seus efeitos por morte do doador art. 946 Prof. Menezes Leito: no parece que essa soluo seja aceitvel dado que mesmo nesse enquadramento nada impediria o doador de estabelecer que a prestao peridica se manteria por sua morte, desde que observasse as formalidades dos testamentos (art. 946/2 e art. 2273). A verdade que neste caso no se est perante uma doao por morte, uma vez que o credito, embora respeite a uma obrigao peridica, se constitui em vida do doador, e os seus herdeiros, aps a sua morte, s estaro obrigados a satisfaze-los nos limites das foras da herana art. 2071. sempre permitido ao doador doar uma coia com encargo de prestaes peridicas em beneficio de terceiro, como uma renda vitalcia, caso em que no fica sujeito limitao do art. 943. Sendo assim, no existe razo para no dever admitir ao doador constituir a mesma renda vitalcia em beneficio do donatrio, sem ter que recorrer a este esquema. Deste modo considera-se supletiva a norma do art. 943.

Quanto ao objecto da doao necessrio ainda ter em considerao o disposto no art. 944 que se refere doao conjunta, esclarecendo-se no n1 que a doao feita a vrias pessoas conjuntamente considera-se feita por partes iguais, sem que haja direito de acrescer entre os donatrios salvo se o doador tiver declarado em contrario. hiptese em que o doador oferece a mesma coisa ou direito a varias pessoas, sem determinar a parte que a cada uma delas compete. Neste caso, a lei estabelece que se deve presumir no apenas que so iguais as partes que competem a cada um dos donatrios, mas tambm que, se algum deles no quiser ou no puder aceitar a doao, no acresce a sua parte aos restantes, mas antes se mantm na titularidade do doador, no vigorando assim o regime do direito de acrescer estabelecido em matria testamentria art. 2301 e ss (nota: esse direito de acrescer verificar-se- no caso especial da doao por morte convertida em testamento ao abrigo do art. 946/2 neste caso a doao ser havida como disposio testamentria pelo que no h motivo para ser sujeita s mesmas regras). Tal soluo no prejudica o direito de acrescer entre usufruturios, no caso se o usufruto ser constitudo por doao art. 944/2. Neste caso no se trata do mesmo direito de acrescer estabelecido conjuntamente a favor de vrias pessoas conjuntamente s se consolidar com a propriedade por morte da ltima a sobreviver art. 1442 esta regra vigora quer para o usufruto constitudo por testamento, quer para o usufruto constitudo por contrato, no havendo assim nenhuma razo para no se aplicar ao usufruto constitudo por doao.

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5. Forma do Contrato de Doao Do art. 947 resulta que a doao , salvo num caso especial, um contrato normalmente sujeito a forma especial, sendo consequentemente nulo se no respeitar essa forma art. 220. Se o contrato de doao tiver por objecto bens imveis, nos termos do art. 947/1, determina-se que, sem prejuzo do disposto em legislao especial, ele s vlido quando for celebrado por escritura pblica ou documento particular autenticado. Esta regra extensiva a todos os actos que importem reconhecimento, constituio, modificao, diviso ou extino dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou servido sobre coisas imoveis, e aos actos de alienao, repdio e renncia de herana ou legado, de que faam parte coisas imveis. A doao de bens imveis pode ainda ser realizada atravs do procedimento especial de transmisso, onerao e registo de imveis constantes no DL 263-A/2009, de 23 de Julho e da Portaria 794-B/2007, de 23 de Julho, que foi estendido doao de prdios pelo art. 1 da Portaria 67/2007, de 3 de Fevereiro. Nos termos do art. 8/3 do DL, so negcios jurdicos celebrados nos termos desde DL esto dispensados de formalizao por escritura publica quando esta seja obrigatria nos termos gerais. Neste caso, os interessados iniciam o procedimento formulando o seu pedido junto do servio do registo competente manifestando a sua opo por um dos modelos de contrato, sendo o servio de registo que procede elaborao dos documentos que titulam os negcios, de acordo com o modelo previamente escolhido pelos interessados. Se a doao tiver por objecto bens moveis, a lei exige a forma escrita, a menos que ocorra a tradio da coisa concomitantemente ao acto art. 947/2. A dispensa de forma escrita apenas ocorre da doao de coisas mveis acompanhada da tradio da coisa, constituindo, porem, nesse caso a tradio uma formalidade essencial do contrato art. 947/2 in fine no se podendo considerar valida a doao se esta no se verificar. ~ Razo de exigncia de forma especial ou da formalidade da tradio da coisa: necessidade de assegurar a seriedade da inteno do doador, evitando que um contrato que lhe impe um sacrifcio patrimonial possa resultar de declaraes precipitadas.

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6. A Formao do Contrato 6.1. Processo de Formao do Contrato de Doao O contrato de doao est sujeito a regras diferentes para a sua formao do eu as que vigoram par a generalidade dos negcios jurdicos. A lei admite que a doao seja celebrada, quer entre presentes, quer entre ausentes. No entanto, no caso se ser celebrada entre ausentes, a proposta de doao na caduca pelo decurso dos prazos fixados no art. 228 apenas se verificando essa caducidade se no for aceite em vida do doador art. 945/1. Em consequncia de tal, o receptor de uma proposta de doao, no tem o nus de a aceitar logo, podendo vir a faze-lo muito mais tarde, inclusivamente anos depois a proposta ter sido formulada. Enquanto a proposta de doao no for aceite o doador pode proceder sua revogao (art. 969) extinguindo-se a possibilidade de o donatrio proceder sua aceitao. Nos termos do art. 945/1, o donatrio pode aceitar a proposta de doao enquanto o doador for vivo. A aceitao da doao est sujeita forma exigida para o contrato nos termos do art. 945/3, parecendo que salvo no caso de ter havido tradio da coisa para o donatrio, ter que constar de uma declarao expressa, no sendo assim aplicvel no mbito da doao a regra do art. 234. Tratando-se de coisas imveis a aceitao ter que constar de escritura pblica ou de documento particular autenticado art. 947/1 Tratando-se de coisas mveis, se no se tiver verificado a tradio da coisa para o donatrio, a aceitao ter que constar de documento escrito art. 947/2.

Uma vez emitida a aceitao, esta ter que ser declarada ao doador sob pena de no produzir os seus efeitos art. 945/3. O contrato s se considera concludo com a recepo ou o conhecimento da aceitao pelo doador art. 224/1. At l, quer o doador, quer o donatrio podem revogar a sua declarao, no sendo inclusivamente admissvel a renuncia a esta faculdade. Em Itlia tem sido controvertida a admissibilidade da proposta de doao irrevogvel. Enquanto uns contestam a possibilidade de estipular a irrevogabilidade da proposta de doao, outros admitem essa possibilidade. Prof. Menezes Leito: parece que admitir a estipulao da irrevogabilidade da proposta de doao, alm de ser incongruente com o regime do testamento apresentar-se-ia contrario ao requisito de espontaneidade inerente doao.

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Nos termos do art. 969/1 impe-se que a revogao da proposta da doao observe as formalidades desta, mas no aprece excluir que ela seja efectuada tacitamente, como na hiptese de o doador tornar a dispor dos bens doados. Pode verificar-se tambm a caducidade da proposta quer da aceitao da doao, por morte de qualquer dos declarantes ou destinatrios derroga-se a regra geral do art. 231, dado que na doao, em face do seu cariz intuitu personae os herdeiros do doador no ficam vinculados pela proposta do autor da sucesso, nem os herdeiros do donatrio esto em condies de aceitar a doao, dado que a liberalidade no lhes era dirigida. Se se tiver verificado a tradio da coisa mvel para o donatrio, ou do seu ttulo representativo a recepo por este do objecto doado considerada como aceitao , no sendo assim necessria a pratica de mais qualquer acto. J em caso de doao pura feita a incapaz (art. 951/2) ou a nascituro (art. 952) o contrato produzir efeitos mesmo sem a aceitao. Em qualquer destes casos, uma vez que a doao j se considera definitivamente concluda, no caducar por morte do doador nem este poder posteriormente revogar a proposta. 6.2. Capacidade Activa e Passiva para o Contrato de Doao importante distinguir entre: i. Capacidade para efectuar doaes (capacidade activa) Capacidade para receber doaes (capacidade passiva) Capacidade Activa para as Doaes

Nos termos do art. 948/1 consagra-se que tm capacidade para fazer doaes todos os que podem contratar e dispor dos seus bens. A lei equipara a capacidade activa nas doao capacidade contratual geral art. 67 Excluem-se: (1) menores (art. 122); (2) interditos (art. 138); (3) inabilitados (art. 152) No mbito da doao, a incapacidade no pode ser suprida pelo poder paternal ou pela tutela ao contrario do que se dispe no art. 124 e 139, nem mesmo com a autorizao do Ministrio Pblico. Nos termos do art. 945/2 estabelece-se que os representantes legais dos incapazes no podem fazer doaes em nome destes (norma desnecessariamente repetida em relao ao tutor do art. 1397 al. a)). Razo: (1) a realizao das doaes pelos representantes legais apresentar-se-ia como contraria natureza da doao que, sendo um negocio determinado por espirito de liberalidade, de cariz essencialmente pessoal, tendo assim que ser realizada pelo prprio doador;

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(2) uma doao por representante legal apresentar-se-ia como contraria prpria natureza do negcio, uma vez que seria o representante a actuar com espirito de liberalidade e, portanto, quem se assumiria como doador, mas a diminuio patrimonial correspondente ocorreria antes noutro patrimnio, o do seu representante (doao com encargos abrangida por esta disposio) Nos termos do art. 948/2 consagra-se que a capacidade regulada pelo estado em que o doador se encontra ao tempo da declarao negocial. Sabendo-se que a proposta de doao apenas caduca se no for aceite em vida do doador (art. 969) podem ocorrer alteraes na capacidade do doador entre o momento em que faz a declarao negocial e aquele em que o contrato vem a ser concludo. A lei considera apenas como relevante a situao de a capacidade do doador no momento da declarao negocial: Se o doador era capaz, no momento em que a proposta de doao, essa proposta no perde a validade, se o doador se tornar incapaz no momento da celebrao do contrato Se o doador era incapaz no momento em que fez a proposta de doao, o facto de se ter tornado capaz antes de o contrato vir a ser celebrado no impede a invalidade do negocio.

Quanto capacidade das pessoas colectivas para fazer doaes, aplica-se o Princpio da Especialidade consagrado no art. 160, que refere que a capacidade das pessoas colectivas abrange todos os direitos e obrigaes necessrias ou convenientes prossecuo dos seus fins. Se a realizao de liberalidades se encontrar entre os fins da pessoa colectiva, como por exemplo, no caso de uma fundao ser instituda com fins de beneficncia, esta poder naturalmente fazer doaes.

No caso de pessoas colectivas com fim econmico interessado, como na hiptese as sociedades (art. 180) parece que a realizao de liberalidades se apresentar como contrrio ao seu fim especfico que a repartio de lucros entre scios. Em relao s sociedades comerciais, o art. 6/2 C.S.C refere que as liberalidades que possam ser consideradas usuais, segundo as circunstancias da poca e as condies da prpria sociedade no so havidas como contrarias ao fim desta. Razo: inteno de no considerar incompatvel com o fim da sociedade, que a obteno de lucros, a realizao de determinadas atribuies patrimoniais realizadas em conformidade com os usos do comrcio como, por exemplo, as determinadas com fins de marketing ou de promoo institucional da sociedade, j que tero como fim ltimo a maximizao do seu lucro.

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Nota: neste caso, apesar da referencia ao caracter usual das liberalidades, no estamos prante donativos conformes os usos sociais (exemplo: ofertas de presentes pela sociedade em ocasies festivas), uma vez que estes no seriam qualificados como doaes face ao regime do art. 940/2 trata-se de verdadeiras doaes, que a lei autoriza s sociedades comerciais, exigindo apenas que no extravasem do que se encontra estabelecido em termos de normalidade social na sua actividade, em face das condies da prpria sociedade. Deste modo, uma sociedade comercial poder oferecer determinada quantia a uma associao de estudantes para custear uma viagem de fim de curso, ou ao clube desportivo da terra pra incrementar a pratica desportiva. Naturalmente, porm, que no lhe permitido oferecer a um particular um dos seus imveis, uma vez que se tipo de doao extravasar completamente do que se tem por usual no mbito da actividade societria. ii. Capacidade Passiva para as Doaes

Nos termos do art. 950/1 consagra-se que podem receber por doao todos os que no esto especialmente inibidos de as aceitar por disposio da lei, e acrescenta se ainda no n2 que a capacidade do donatrio fixada no momento da aceitao. Existe uma situao de capacidade genrica para a recepo de doaes (art. 67). Razo: esse acto (recepo de doaes) considerado de mera administrao j que dele resulta sempre enriquecimento do donatrio. A lei exclui apenas os casos em que seja legalmente estabelecida uma inibio especial para a aceitao de doaes, mas tal encontra-se prevista apenas a indisponibilidade relativa nas doaes art. 953 e 2192 no se trata de uma situao de incapacidade mas antes a proibio especfica de doao entre pessoas determinadas. Em funo e a recepo de doao apenas poder beneficiar o donatrio, a lei afastou-se do regime geral estabelecido para o suprimento da incapacidade em relao a este acto. Assim, em relaes s doaes puras (doaes que no tm encargos) feitas a incapazes vem a lei estabelecer que elas produzem efeitos independentemente de aceitao em tudo o que aproveitar ao donatrio art. 951/2. No h assim neste caso necessidade de interveno do representante legal, ou sequer de aceitao por parte do menor, interdito ou inabilitado para que este venha a adquirir o objecto da doao. A doao pura a incapaz um negcio jurdico unilateral, produzindo todos os seus efeitos, includo a transmisso da propriedade para o donatrio, com base apenas na declarao negocial do doador. No entanto, aps a realizao da doao, os bens doados passam a ser administrados pelo representante legal, a menos que a doao tenha sido realizada contra a vontade deste ou que o doador tenha determinado a excluso dessa administrao art. 1888/1 b) c); 1935/1 e 1971/1. Nestes casos, lcito ao autor da doao proceder designao do administrador, mas apenas em relao aos bens compreendidos na liberalidade art. 1968

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Quanto s doaes com encargos mantm-se a necessidade de aceitao, pelo que a realizao deste tipo de doao exige a interveno dos representantes legais do donatrio, para aceitarem a doao em nome deste (art. 951/1). Pelo art. 952, a lei atribui ainda capacidade para receber doaes aos nascituros concebidos e no concebidos, desde que sejam filhos de pessoa determinada, viva no momento da declarao de vontade do doador. Soluo que tem por base o art. 784 do Cdigo Italiano Dilatado a soluo do art. 1479 do CC 1867 que apenas abrangia os nascituros concebidos ao tempo da doao.

Apesar das profundas razes histricas da doao a nascituros, extremamente controversa a necessidade de instituir esta figura no direi tactual, o que apenas se compreende em virtude do interesse de equiparao com a capacidade testamentria onde se pode justificar a necessidade de o testador fazer abranger os nascituros no concebidos (art. 2033/2 al. a)). Em relao doao no se v o que justifica a contemplao dos nascituros, dado que o doador pode em lugar disso fazer testamento a favor do nascituro ou efectuarlhe uma doao a partir do momento em que ele venha a nascer. A lei admite apenas a doao a nascituros que sejam filhos de pessoa determinada exclui-se a possibilidade de contemplar os eventuais filhos adoptivos de outrem. No necessrio que o doador indique os dois progenitores do nascituro, bastando que se refira aos filhos de uma nica pessoa determinada. O regime da doao a nascituros no se encontra claramente estabelecido no Cdigo Civil: Tratando-se de uma doao pura parece dever-se aplicar a regra do art. 951/2 produzindo assim a doao efeitos independentemente da aceitao em tudo o que aproveite ao donatrio Prof. Pires de Lima e Antunes Varela: em sentido contrrio, entendem que cabe aos pais, como representantes do nascituro, a competncia para aceitar a doao.

Tratando-se de uma doao com encargos, caber aos pais, como representantes do nascituro, a competncia para aceitar a doao sendo porem necessria a autorizao do Ministrio Pblico (art. 951/1 e art. 1889/1).

Face regra geral consagrada no art. 66/2, os direitos que a lei reconhece aos nascituros dependem do seu nascimento, naturalmente que a aquisio do direito pelo nascituro apenas se consolidar nesse momento, caducando a doao logo que haja a certeza de que o nascimento no se pode verificar.

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Nos termos do art. 952/2 determina-se que na doao a nascituros presume-se que o doador reserve para si o usufruto dos bens doados at ao nascimento do donatrio. Estabelecimento desta presuno fazia sentido antes da Reforma do Cdigo Civil, dado que nessa altura os pais eram considerados usufruturios legais dos bens dos filhos, visando-se assim por esta via excluir o usufruto legal. Actualmente, os pais no tm qualquer usufruto legal sobre os bens dos filhos, cabendo-lhe, no entanto, ainda que nascituros represent-los e administrar os seus bens (art. 1878/1).

Nos termos do art. 66/2, a aquisio de um bem doado s se consolida no momento do nascimento. Deste modo, em lugar de ter conservado esta presuno de reserva de usufruto, seria mais logico o legislador de 1977 ter presumido que a doao a nascituros seria realizada com excluso da administrao dos pais (art. 1888/1 al. c)). Uma vez que a presuno do art. 952/2 pode elidida (art. 350/2), nada impede o doador de no estabelecer uma reserva de usufruto, permitindo a administrao dos bens doados ao nascituro pelos pais (art. 1878/1) ou designar qualquer outra pessoa como administrador (art. 1968). Pode ainda o doador estabelecer a reserva de usufruto a favor de qualquer outra pessoa, incluindo dos pais (art. 958). 6.3. O Mandato para Doar A lei probe a atribuio por mandato da faculdade de escolha do donatrio ou da designao do objecto da doao. Razo: a doao pressupe uma relao directa entre o espirito de liberalidade daquele que sacrifica o seu patrimnio e o que vem a ser enriquecimento por essa via. Sendo a doao um contrato de liberalidade torna-se necessria sua perfeio a total individualizao e identificao do sujeito beneficirio, no se admitindo assim a doao ad incertam personam, pelo que se dever excluir a possibilidade de o mandato atribuir ao mandatrio a possibilidade de escolher o donatrio que mais lhe agradar. No se admite a atribuio ao mandatrio da faculdade de escolher por sua iniciativa o objecto da doao, uma vez que nesse caso a diminuio do patrimnio do doador teria sido determinada por outrem, que no ele prprio. O mandato para doar deve incluir a designao da pessoa do donatrio e o objecto da doao, sendo considerado um mandato especial nos termos do art. 1159/1. A lei admite a possibilidade de atribuir por mandato a possibilidade de escolher o beneficirio da doao entre sujeitos determinados ou determinar o objecto da doao entre um conjunto de coisas indicadas pelo doador a situao tem uma certa peculiaridade, na medida em que a declarao do mandatrio vem completar a declarao negocial do mandante, mas parece que essa declarao no se torna essencial ao negocio, podendo o mandante a todo o tempo instruir o mandatrio num sentido mais preciso.

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6.4. O Contrato Promessa de Doao Tem-se discutido na doutrina a admissibilidade do contrato promessa de doao. Para alguns autores no seria este um negcio admissvel em virtude de: Por um lado se por em causa o requisito da espontaneidade, que se considera dever presidir doao E por outro lado, a ser admissvel o negocio, ele valeria logo como doao (art. 954 c)) no sendo consequentemente, um verdadeiro contrato promessa, alm de que a promessa de doao poderia pr em causa a proibio da doao de bens futuros (art. 942)

A resposta da maioria da doutrina tem sido no sentido da admissibilidade deste negcio - argumentos A figura encontra-se prevista em Cdigos estrangeiros O requisito da espontaneidade no posto em causa, uma vez que o contrato promessa de doao espontneo, participando o contrato definitivo por arrastamento da mesma caracterstica O contrato promessa de doao no derroga a proibio da doao de bens futuros, na medida em que se adquire um direito de crdito celebrao do contrato e no um bem futuro.

questionvel como se articula a promessa de doao com o respectivo contrato definitivo. Prof. Vaz Serra e Prof. Menezes Leito: sendo a promessa de doao um contrato unilateral gerador de obrigaes, corresponde j a uma doao, dado que ao atribuir gratuitamente um direito de crdito a outrem, o promitente constitui uma obrigao, o que onera o seu patrimnio, pelo que, fazendo-o por esprito de liberalidade j se estaria face a uma doao. A efectivao da doao prometida, embora continuasse a ser uma atribuio gratuita, j no corresponderia a uma doao mas antes ao cumprimento de uma obrigao ter-se-ia duas atribuies patrimoniais gratuitas A primeira reuniria as caractersticas da doao A segunda no reuniria as caractersticas da doao uma vez que existia animus solvendi e no animus donandi.

Prof. Antunes Varela: sustenta no apenas o caracter vinculativo do contrato promessa de doao, mas tambm que a execuo da promessa, no sendo uma segunda opo, participa da primeira. No exemplo da promessa de doao do imvel haver que distinguir: Doao do crdito celebrao do contrato prometido: constituiria o contrato promessa propriamente dito Dao do imvel em si: correspondendo ao contrato prometido, representa ainda uma atribuio patrimonial gratuita.

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A doao estaria essencialmente no primeiro momento, mas o segundo constituiria ainda uma doao dado que alem de consistir numa atribuio patrimonial gratuita participa ainda do espirito de liberalidade que determinou o contrato promessa, o qual constitui a sua causa jurdica. Nota: segundo o Prof. Antunes Varela sendo uma atribuio solvendi causa o contrato prometido no representa uma segunda doao, mas no pode deixar de ser considerado uma disposio (ou atribuio) gratuita feita pelo disponente a favor do beneficirio, visto ser efectuado sem nenhuma correspectivo ou contraprestao por parte deste. Mas o facto de o contrato prometido () no constituir em si mesmo uma doao (por falta do esprito de liberalidade, prprio da disposio donandi causa) no impede que ele integre uma doao, visto que a sua causa (a relaao jurdica subjacente) est no contrato promessa, mascado por esse espirito de liberalidade. Prof. Ana Prata: embora considere que o cumprimento da promessa dificilmente poderia constituir uma liberalidade, face existncia de animus solvendi, uma vez que a promessa de doao incompatvel com a execuo especifica, desde ainda existir espao de liberdade no contrato solutrio o que leva a considerar a situao anloga doao remuneratria consagrada no art. 941. Em face do art. 954 c) parece claro que o contrato promessa de doao tem que ser qualificado como doao, sujeito naturalmente s mesmas regras. mais controverso que o contrato definitivo ainda posse ser doao, atenta a tradicional incompatibilidade entre o animus solvendi e o animus donandi. Contudo, dado que neste contrato no deixa de existir novamente um exerccio da autonomia privada, ainda que em cumprimento da obrigao anterior, entende-se que ainda possvel a sua qualificao como doao. Efectivamente a espontaneidade que se verificou no primeiro contrato tem que ser novamente renovada no contrato solutrio, pelo que nada impedir a sua qualificao como doao. Reconhecida a admissibilidade do contrato promessa de doao, h que esclarecer qual a respectiva forma: Se a promessa respeitar doao de um imvel a transmisso deste ter que ser concretizada por escritura pblica ou documento particular autenticado nos termos do art. 947/1, pelo que o contrato promessa de doao ter que ser realizado por escrito, nos termos do art. 410/2. Se a promessa e doao respeitar a outros direitos parece que dever ser exigida a forma escrita, dado que o art. 947/2, exige para toda e qualquer doao que no seja realizada mediante a tradio da coisa, e o contrato promessa de doao corresponde a uma doao obrigacional.

Em qualquer caso, apesar do seu cariz vinculativo, no parece que o contrato promessa admita a execuo especfica por a tal se opor a natureza da obrigao assumida (art. 830/1).

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Verificando-se uma situao de ingratido do donatrio parece que em face do disposto no art. 970 a revogao poder abranger quer o contrato promessa de doao quer a doao realizada em cumprimento daquele. 7. Invalidade e Confirmao de Doao A doao pode ser nula porque: No obedeceu forma legal art. 947 Verifica-se uma situao de indisponibilidade relativa art. 953

O regime da nulidade da doao afasta-se do que vigora para a generalidade dos negcios jurdicos, uma vez que admite a confirmao da doao nula, a realizar pelos herdeiros do doador. Nos termos do art. 968, consagra-se que no pode prevalecer-se da nulidade da doao o herdeiro do doador que a confirme depois da morte deste ou lhe d voluntria execuo, conhecendo o vcio e o direito declarao de nulidade. A doutrina considera no se estar neste caso perante uma verdadeira confirmao, sendo antes uma situao de confirmao imprpria, uma vez que no se verifica uma verdadeira sanao da invalidade do acto, mas antes uma perda ou renncia individual ao direito de declarar a nulidade. A confirmao prevista no art. 968 e nos termos gerais do art. 217 poder ser: Expressa Tcita exemplo: voluntria execuo da doao por parte do herdeiro do doador

A confirmao pressupe, em qualquer caso, o conhecimento do vcio e do direito declarao de nulidade. Se o herdeiro manifestar a sua concordncia com a doao, ou proceder voluntariamente execuo desta, sem saber da existncia do vcio ou do seu direito invocao da nulidade, no ficara por isso impedido de a invocar a partir do momento em que dela tomou conhecimento.

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8. Efeitos de Doao 8.1. Generalidades Nos termos do art. 954 consagram-se os efeitos essenciais da doao: a) A transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito b) A obrigao de entrega da coisa c) A assuno da obrigao, quando for esse o objecto do contrato Concluses acerca dos efeitos das doaes: Quando o objecto do contrato corresponda transmisso de uma coisa ou direito: a doao um contrato real quoad effectum, gerando, nos termos do art. 408/1, a transmisso automtica da propriedade da coisa ou da titularidade do direito art. 954 a) e ficando o doador obrigado a entregar a coisa art. 954 b) Quando o objecto do contrato corresponda assuno de uma obrigao : a doao um contrato meramente obrigacional, gerando apenas a constituio de uma obrigao, que vincula o doador, adquirindo o donatrio o correspondente direito de credito art. 954 c) 8.2. A Doao Real Quando a doao respeita transmisso de uma coisa ou direito, constitui um contrato real quoad effectum: a celebrao do contrato acarreta a automtica transmisso da propriedade para o donatrio art. 408/1 e art. 954 al. a). Se se tratar de uma doao verbal de coisas mveis, a lei exige a tradio da coisa para a celebrao do contrato, pelo que nesse caso a doao ser igualmente um contrato real quoad constitutionem art. 947/2. Quando a lei no exige a tradio da coisa para constituir o contrato de doao, o doador fica exonerado com a obrigao de proceder sua entrega art. 954 b). Tal obrigao aparece regulada no art. 955 em termos semelhantes ao que consagra o art. 882. semelhana do que sucede com o comprador, atribudo ao donatrio um direito de crdito entrega da coisa pelo vendedor, o qual concorre com a aco de reivindicao (art. 1311) que pode exercer enquanto proprietrio da coisa doada. O cumprimento da obrigao de entrega corresponder a um acto material, a tradio fsica ou simblica do bem, que atribui ao donatrio a posse da coisa entrega (art. 1263 b)) a qual pode ocorrer previamente com a verificao do constituto possessrio (art. 1263 c) e 1264). No caso de a coisa doada j estar na posse do donatrio ou de doao respeitar a direitos sobre coisas incorpreas, nem sequer a entrega se torna necessria, pelo que esta obrigao um elemento natural, mas no essencial do contrato de doao. Em relao ao objecto da obrigao de entrega, este corresponde:

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Em primeiro lugar coisa doada, podendo ela ser genrica ou especfica A obrigao de entrega de coisa especfica objecto de regulao especifica (art. 955/1 semelhante mas no integralmente coincidente com o consagrado no art. 882/1). A coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da aceitao, o que implica que, apos a aceitao da doao, o doador fica tambm onerado como um dever especifico relativamente custdia da coisa, dever que ele deve executar com a diligncia de um bom pai de famlia, nos termos gerais (art. 799/2 e art. 487/2), respondendo por incumprimento se o no demonstrar ter efectivamente cumprido esse dever (art. 799/1). Antes dessa aceitao e sabendo-se que esta pode ocorrer muito posteriormente emisso da proposta do doador, no h qualquer onerao deste com esse dever de custdia, pelo que se a coisa se deteriorar ou perder no perodo que decorre entre a emisso da proposta de doao e a sua aceitao pelo doador, no haver qualquer responsabilidade.

A obrigao de entrega abrange, salvo estipulao em contrrio, alem da prpria coisa doada, as suas partes integrantes, os frutos pendentes e os documentos relativos coia ou direito art. 995/2 (reproduz o art. 882/2). Salvo estipulao em contrario, no licito ao doador, apos a aceitao da doao, proceder separao de coisas moveis que se encontrem ligadas materialmente ao prdio vendido com caracter de permanncia, ou proceder colheita de frutos pendentes, ou ainda conservar quaisquer documentos relativos coisa ou direito. No contrato de doao no se reproduziu a disposio do art. 882/3 que relativamente aos documentos que contem outras matrias e interessa para o alienante, obriga este a entregar pblica forma ou fotocopia desses documentos. Esses documentos so excludos da obrigao de entrega razo: sendo a doao um contrato gratuito no se justifica impor ao doador encargos suplementares que devero ser antes suportados pelo donatrio (caber recorrer solicitao de apreenso e reproduo dos documentos art. 575 e 576). 8.3. A Doao Obrigacional Nos termos do art. 954 c) constitui efeito da doao a assuno da obrigao, se este for objecto do contrato doao obrigacional (doador assume, por espirito de liberalidade, uma obrigao para com o donatrio). Encontram-se preenchidos os requisitos do art. 940 uma vez que a assuno de uma obrigao para com donatrio: Diminui o patrimnio do doador, em virtude do aumento do passivo correspondente Produz um enriquecimento do donatrio v aumentar o seu passivo em virtude da constituio do crdito a seu favor

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Atribuio realizada por esprito de liberalidade. Embora o art. 954 no o diga, a doao pode ter como efeito, no apenas a constituio de uma obrigao mas tambm a sua extino: o art. 863/2 refere que a remisso do crdito, se tiver o caracter de liberalidade, havida como doao. neste caso tambm se encontram preenchidos os requisitos do art. 940: A extino de um crdito provoca no doador a diminuio do seu activo (empobrecimento do doador) Produz no donatrio a diminuio do seu passivo (enriquecimento do donatrio) Esprito de liberalidade

9. Clusulas Acessrias das Doaes 9.1. Doao Sujeita a Condio Apesar de no estar prevista na lei admissvel a sujeio da doao a uma condio, aplicando-lhe o regime geral da condio (art. 270 e ss). Nos termos gerais, as condies na doao podem ser (1) suspensivas ou resolutivas; (2) positivas ou negativas; (3) causais; (4) potestativas ou mistas. Nos termos do art. 276, a verificao das condies tem eficcia retroactiva e o negcio na pendncia da condio regulado pelos art. 272 e ss. Nos termos do art. 967 consagra-se uma excepo aplicao geral da condio: as condies/encargos fsica ou legalmente impossveis, contrrios lei, ordem pblica, ou ofensivos aos bons costumes ficam sujeitos s regras estabelecidas em matria testamentria (aplica-se doao o regime do testamento em substituio do regime geral). Deste modo, no aplicvel em sede de doao o art. 271 que determina a nulidade de todo o negcio subordinado a uma condio contrria lei, ordem pblica, ou ofensiva aos bons costumes, sendo tambm nulo o negcio subordinado a condio suspensiva fsica ou legalmente impossvel, apenas se admitindo a sua validade se ele for subordinado a condio resolutiva fsica ou legalmente impossvel, caso em que a condio resolutiva se considera no escrita. Em sede de doao aplica-se o art. 2230 que no afecta de nulidade tais doaes: Condies fsicas ou legalmente impossveis: consideram-se como no escritas e no prejudicam o donatrio, salvo declarao em contrrio (exemplo de condio fsicamente impossvel aquela que obrigava a beber toda a gua do oceano) Condies contrrias lei, ordem pblica ou ofensivas dos bons costumes: consideram-se no escritas, ainda que o donatrio tenha declarado o contrrio, salvo se se puder concluir que a doao foi essencialmente determinada por esse fim, caso em que ser integralmente nula (art. 1286) Mesmo em relao s doaes nulas elas podero ser confirmadas pelos herdeiros do donatrio (art. 968)

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Nos termos do art. 2232, as condies proibidas (consideram-se como no escritas) podem ser: Residir em certo prdio ou local Conviver ou no conviver com certa pessoa No fazer testamento No transmitir a certa pessoa os bens deixados ou de no os partilhar ou dividir De no requerer inventrioi De tomar ou deixar de tomar o estado eclesistico ou determinada profisso

As condies proibidas restringem consideravelmente a liberdade do donatrio que, para receber a doao, se veria forado a perder a liberdade de escolher livremente a sua residncia, as pessoas das suas relaes, a possibilidade de dispor dos seus bens, a sua liberdade religiosa e a sua liberdade de escolha da profisso. Nos termos do art. 2233/1, encontra-se legalmente vedada a condio de casar ou no casar: a liberdade matrimonial constitui um princpio fundamental do nosso Direito da Famlia pelo que ningum pode ser constragido a celebrar o casamento, sendo nula qualquer condio referente a esse facto. Contudo, considera-se vlida a doao de usufruto, uso, habitao, penso ou outra prestao contnua ou peridica para produzir efeito enquanto durar o estado de solteiro ou vuvo do donatrio (n2). PROF. MENEZES LEITO: apesar de a lei no o referir parece ser tambm de admitir este tipo de doaes enquanto se mantiver a condio de divorciado do donatrio. CASO ESPECIAL DE CONDIO QUE SE FOR ESTABELECIDA PROVOCA A NULIDADE DA PRPRIA DISPOSIO (E NO APENAS A CONSIDERAO COMO NO ESCRITA DA CONDIO): Trata-se da condio captatria (art. 2231). CONDIO CAPTATRIA: condio de que o donatrio faa igualmente uma disposio a favor do doador ou de outrem. Razo de ser da nulidade: a doao tem que ser realizada por esprito de liberalidade, no fazendo, por isso, sentido que se mantenha, quando determinada antes pela inteno de obter uma outra disposio, desta vez em benefcio do doador ou de terceiro (aplica-se o art. 968). 9.2. Doao Modal Nos termos do art. 963/1, admite-se a possibilidade de as doaes serem oneradas com encargos. MODO OU ENCARGO: consiste numa restrio imposta ao beneficirio da liberalidade, de terceiro, ou do proprio beneficirio, podendo, por isso, consoante os casos revestir tanto a natureza de uma obrigao (em sentido tcnico) como a de um mero nus jurdico. Acrdo de Uniformizao de Justia 7/97: a clusula modal a que se refere o art. 963 abrange todos os casos em que imposto ao donatrio o dever de efectuar uma prestao, quer seja suportada pelas foras do bem doado, quer o seja pelos restantes bens do seu patrimnio.

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Apesar de por vezes se intitular a doao com encargos de doao onerosa, no se pode neste caso falar da existncia da onerosidade, pois se assim fosse, estaramos no perante uma doao mas antes perante uma compra e venda. S existe doao com encargos quando, (1) apesar da realizao do encargo, (2) o donatrio ainda recebe um benefcio que represente um valor superior quele que s eobrigou a despender em sequncia dos encargos, o que implica no representarem estes uma contraprestao pelo recebimento da doao, mas antes uma restrio ao benefcio dela resultante. Funcionado o encargo como uma restrio liberalidade e no como uma contraprestao, fica limitado ao valor da prpria liberalidade, no ficando o donatrio obrigado a cumprir os encargos seno dentro dos limites da coisa ou do direito doado (art. 963/2). O encargo no pode superar o valor da doao, podendo inclusivamente no ter valor patrimonial, bastando que corresponda a um interesse digno de proteco legal, para o seu beneficirio ou mesmo para o prprio doador art. 398/2. Semelhante ao que sucede quanto s condies, os encargos no podem ser (1) impossveis, (2) contrrios lei, (3) contrrios ordem pblica, (4) ofensivos aos bons costumes: Se forem fsica ou legalmente impossveis: os encargos consideram-se no escritos e no prejudicam o donatrio, salvo declarao em contrrio Se forem contrrios lei, ordem pblica ou ofensivos aos bons costumes: os encargos consideram-se no escritos, ainda que o testador tenha declarado o contrrio, salvo se se puder concluir que a doao foi essencialmente determinada por esse fim, caso em que ser integralmente nula (art. 967, 2245, 2230 e 2186).

A aposio de encargos no transforma a doao em negcio oneroso uma vez que a obrigao do donatrio meramente acessria e no pode exceder o montante da liberalidade. Exemplo de Doao com Encargos: aquela que imponha ao donatrio o pagamento das dvidas do doador (art. 964) encargo cuja estipulao compreende-se, uma vez que, se o doador efectuar uma doao qiue abranja grande parte do seu patrimnio pode legitimamente querer acautelar-se para a hipotese de no poder futuramente pagar as suas dvidas, em virtude da doao que fez. Art. 964/1: a lei presume que, salvo declarao em contrrio, o encargo limitase ao pagamento das dvidas que existirem ao tempo da doao, no abrangendo as dvidas futuras. Art. 964/2: Para que a doao possa ter como encargo o pagamento das dvidas futuras do credor exigivel que se determine o seu montante no acto de doao. Se assim no fosse, o donatrio seria colocado totalmente nas mos do doador, estando obrigado a satisfazer qualquer dvida que o doador futuramente contrasse.

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Nos termos do art. 965, o cumprimento do encargo pode ser exigido (1) pelo doador, (2) pelos seus herdeiros (3) qualquer interessado existe uma legitimidade difusa para exigir o cumprimento da obrigao, derrogando-se as regras gerais que apenas atribuem tal legitimidade ao credor (art. 817). Na doao com encargos, independentemente de o doador, os seus herdeiros ou qualquer interessado no cumprimento serem ou no credores do encargo, tm a possibilidade de exigir do donatrio o seu cumprimento. Exemplo: se algum fizer uma doao a determinada entidade, com a obrigao de esta oferecer uma refeio aos pobres na noite de Natal ou doar um terreno com a obrigao de a ser institudo um jardim pblico, qualquer interessado poder legitimamente reclamar o cumprimento desse encargo. Incumprimento do Encargo: quer o doador, quer os seus herdeiros podero resolver a doao, mas apenas se esse direito lhes tiver sido conferido pelo contrato. Deste modo, a legitimidade para a resoluo encontra-se limitada ao doador e seus herdeiros (e j no a qualquer interessado) e depende da sua instituio por clusula contratual. Note-se que ao contrrio do que se prev no art. 436, a resoluo da doao ter que ser realizada judicialmente.

10. Modalidades Atpicas de Doaes A Doao Remuneratria Nos termos do art. 941 consagra-se a doao remuneratria, ou seja est-se face a uma situao em que o doador recebeu determinados servios os quais no tm, porm, a natureza de dvida exigvel. Contudo, o facto de o doador ter ficado grato pela recepo do servio leva-o a querer remunerar quem lho prestou, ainda que em termos jurdicos a isso no seja obrigado. Exemplo de Doao Remuneratria: A est em perigo de vida e B salv-o. A oferece a B uma quantia avultada por reconhecimento, apesar de no estar obrigado a faz-lo. Note-se que essencial, para que haja doao remuneratria que a remunerao dos servios prestados no possa corresponder a qualquer obrigao por parte do receptor. Exemplos em que no existe uma remunerao remuneratria. Se o beneficirio dos servios se limita restituio do enriquecimento que lhe casuou a recepo dessa prestao (art. 473 e 479) ou procede apenas remunerao de uma gesto de negcios, nos casos em que a lei atribuir esse direito ao gestor (art. 464 e 470). Se se estiver perante uma situao de cumprimento de obrigao natural (art. 402) ou de donativo conforme aos usos sociais (gorjeta art. 940/2).

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PROF. VAZ SERRA: se algum concede a outrem, depois de prestados servios sem se contar com a remunerao deles, uma retribuio por esses servios (havendo um animus solvendi e no donandi), o caso ser ou poder ser de cumprimento de obrigao natural; se algum faz a outrem uma atribuio que, embora determinada por gratido ou reconhecimento, realizada sem a inteno de cumprir uma obrigao, o caso ser de doao (remuneratria)

Nas doaes remuneratrias existe uma conexo entre o servio e a doao, uma vez que a inteno do doador remunerar o servio prestado. Contudo, como essa remunerao no constitui uma dvida exgivel a lei considera ainda estarem presentes os requisitos da liberalidade e espontaneidade correspondentes ao animus donandi e que faltam no animus solvendi. Apesar de o devedor poder considerar que est a remunerar um servio prestado, o facto de essa remunerao no corresponder nem a uma obrigao civil, nem a uma obrigao natural, leva a que essa prestao no possa ser vista como cumprimento ou mesmo dao em cumprimento no podendo ser qualificada como pagamento de servios prestados, ser qualificada como doao (remuneratria). Se a inteno remuneratria no incompatvel com o esprito de liberalidade, ento qual a razo da autonomizao da figura da doao remuneratria? Uma parte da Doutrina: a autonomizao justifica-se pela atribuio de relevncia jurdica a um especfico motivo do doador. Outra parte da Doutrina: a doao remuneratria, embora ainda possuindo o animus donandi possuiria uma causa tpica, distinta da doao em geral. PROF. MENEZES LEITO: as doaes remuneratrias so sujeitas a um regime mais benfico para o donatrio do que o que comum nestes contratos: Em primeiro lugar, elas no so revogveis por ingratido do donatrio (art. 975 al. b)) Em segundo lugar, gozam do privilgio de serem as ltimas doaes a ser objecto de reduo por inoficiosidade, caso se verifique a ofensa da legtima dos herdeiros legitimrios (art. 2172/3 e art. 2173/2).

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III CONTRATO DE LOCAO 1. NOO E ASPECTOS GERAIS Nos termos do art. 1022, Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante retribuio. A locao visa proporcionar a outem o gozo de uma coisa corprea, existindo a estipulao de uma contrapartida pecuniria para essa obrigao. A locao apenas pode ser celebrada por um perodo temporrio (caractr transitrio). Funo Econommica da Locao: Permite ao titular de direitos de gozo sobre determinada coisa obter um rendimento, concedendo temporariamente o gozo dessa coisa a outrem, o que pode fazer sem abdicar do direito correspondente. Permite a quem no tem capacidade econmica para adquirir os bens de que necessita obter o gozo correspondente aos mesmos, mediante o pagamento de uma quantia inferior ao que lhe custaria a sua aquisio A locao facilita o aproveitamento econmico dos bens, na medida em que estes, em caso de no utilizao pelo seu titular, em lugar de ficarem inactivos, podem ser apolicados satisfao de necessidades alheias.

Note-se que o art. 1022 define o contrato de locao mas nem sempre a relao locatcia tem de resultar de um contrato: admite-se a constituio da relao de arrendamento atravs de sentena judicial (caso de divrcio e de separao judicial de pessoas e bens) e existem casos de arrendamentos impostos por rgos pblicos. Nos termos do art. 1023, possvel distinguir duas modalidades de locao: Aluguer: quando a locao recai sobre coisa mvel Arrendamento: quando a locao recai sobre coisa imvel Arrendamento Urbano: recai sobre prdios urbanos Para Fins Habitacionais Fins No Habitacionais

Arrendamento Rstico: recai sobre prdios rsticos Arrendamento Rural (art. 2/1 N.R.A.Rural) Fins Agrcolas Fins Florestais Outras Activdidades de produo de bens ou servios associados agricultura, pecuria e floresta

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Arrendamento No Rural (quando tiver por objecto outros fins) O arrendamento de prdios rsticos presume-se de arrendamento rural, quando do contrato e respectivas circunstncias no resulte destino diferente (art. 2/2 N.R.A.Rural) Caso o arrendamento de prdios rsticos seja realizado para outros fins sujeito ao regime do arrendamento urbano para fins no habitacionais, conjuntamente com o regime geral da locao (art. 1108 in fine).

2. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE LOCAO 2.1. GENERALIDADES

Elementos Constitutivos do Contrato de Locao (Base: art. 1022) Obrigao de Proporcionar a outrem o gozo de uma coisa Caracter Temporrio Retribuio 2.2. OBRIGAO DE PROPORCIONAL A OUTREM O GOZO DE UMA COISA

Esta obrigao constitui a prestao caracterstica do contrato de locao, sendo uma obrigao de caracter positivo assegurar (ao locatrio) o gozo da coisa para os fins a que esta se destina art. 1031 al. b). Tem sido controvertida na doutrina a configurao da locao como instituindo uma efectiva obrigao de o locador assegurar ao locatrio o gozo da coisa: Uma parte da doutrina: propugnando a natureza real do direito do locatrio, contestaram que o gozo da coisa conferido pelo contrato resultasse de uma obrigao do locador, entendendo existir antes um direito do gozo do locatrio inerente coioisa e dotado de sequela que por isso se poderia considerar como real. Outra parte da doutrina: defendendo que no faria sentido considerar o locador vinculado positivamente a assegurar o gozo da coisa ao locatrio, vieram sustentar que a sua obrigao teria antes contedo negativo, podendo ser considerada ou como uma prestao de pati (tolerar o gozo da coisa pelo locatrio) ou non facere (no perturbar esse gozo).

POSIO DO PROF. MENEZES LEITO: Aceita a qualificao geral, ou seja que ao locador atrib uda uma obrigao de contedo positivo de assegurar o gozo da coisa ao locatrio, diferentemente do que sucede no comodato em que, atenta a natureza gratuita do contrato, antes atribuda a essa obrigao um contedo negativo (art. 1133/1).

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Contudo, o facto de ser uma obrigao de contedo positivo no implica naturalmente que o locador esteja continuadamente a assegurar o gozo da coisa ao locatrio, uma vez que, tendo a coisa lhe sido entregue e estando ele consequentemente na sua posse, torna-se desnecessria qualquer interveno do locador para assegurar esse gozo, bastando normalmente a sua absteno em praticar actos que o impeam ou diminuam (art. 1037/1), a no ser em casos excepcionais (exemplo: existir necessidade de fazer reparaes na coisa locada art. 1036) A lei expressa no sentido de que o locador no tem a obrigao de assegurar o gozo da coisa contra actos de terceiro (art. 1037/1 in fine), cabendo ao locatrio o uso das aces possesrias para a sua tutela (art. 1037/2) 2.3. CARACTER TEMPORRIO

O caracter temporrio do gozo proporcionado ao locatrio resulta quer do art. 1022 (gozo temporrio), quer do art. 1025 (A durao no pode celebrar-se por mais de 30 anos). Note-se que no Cdigo Civil de 1867 permitiasse que a locao pudesse estabelecerse pelo tempo que aprouvesse aos estipulantes, o que levou a que tivessem chegado a celebrar no pas arrendamentos com a durao de centenas de anos. Excepo ao limite mximo de 30anos: caso do arrendamento florestal, uma vez que este pode ser celebrado por um prazo mximo de 70 anos (art. 9/4 N.R.A.Rural). O prazo de 30 anos previsto no art. 1025 corresponde apenas ao limite mximo do prazo inicial do contrato e no ao seu limite de durao, pelo que nos casos de arrendamentos sujeitos a renovao forada (art. 1054) nada impedir que o jogo das renovaes leve a que o contrato de arrendamento tenha uma durao mxima superior a 30anos. PROF. PINTO FURTADO: a renovao forada dos arrendamentos s possvel enquanto no for esgotado o prazo mximo do art. 1025, uma vez que tal norma institui no apenas um prazo mximo inicial mas tambem um limite de durao do arrendamento. Nos termos do art. 1099 o arrendamento pode ser celebrado como contrato de durao indeterminada. Nestes casos, o arrendamento pode-se extinguir por denncia (art. 1100 e 1110) e so limitadas as possibilidade de este se transmitir por morte (art. 1106 e 1113). 2.4. RETRIBUIO

A locao um contrato essencialmente oneroso, surgindo como contrapartida das prestaes do locador uma contraprestao do locatrio, de pagar a renda ou aluguer (art. 1038 al. a)). A obrigao do locatrio tem por objecto uma prestao pecuniria de quantidade, que se caracteriza pelo seu caracter peridico.

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A renda constitui uma prestao pecuniria, quer no arrendamento urbano (art. 1075) quer no arrendamento rural (art. 11/1 N.R.A.Rural), o que parece afastar a possibilidade de as partes no a fixarem em dinheiro. 3. CARACTERISTICAS QUALIFICADORAS DO CONTRATO DE LOCAO 3.1. A LOCAO COMO CONTRATO NOMINADO E TPICO

Contrato Nominado: a lei reconhece-o como categoria jurdica Contrato Tpico: o contrato de locao tem um regime no Cdigo Civil e em legislao avulsa 3.2. A LOCAO COMO CONTRATO CONSENCUAL

A locao um contrato censecual ( contrato real quoad constituionem): nos termos do art. 1022 a locao no inclui a entrega como elemento necessrio constituio do contrato, sendo que o art. 1031 al. a) faz referncia expressa obrigao do locador de entregar ao locatrio a coisa locada. Deste modo, a locao constitui-se antes da entrega da coisa locada ( contratos reais quoad constitutionem). 3.3. A LOCAO COMO CONTRATO PRIMORDIALMENTE NO FORMAL

A locao normalmente um contrato no formal, uma vez que a lei no a sujeita genericamente a forma especial. Mas h excepes: Exige-se forma escrita para os contratos de arrendamento urbano (art. 1069) Exige-se forma escrita para os contratos de arrendamento rural (art. 6/1 N.R.A.Rural) 3.4. A LOCAO COMO CONTRATO OBRIGACIONAL (E NO REAL QUOAD EFFECTUM). O PROBLEMA DA NATUREZA DO DIREITO DO LOCATRIO

Divergncia Doutrinria quanto Natureza Jurdica do Direito do Locatrio: GALVO TELLES, PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, ROMANO MARTINEZ: o locatrio meramente titular de um direito pessoal de gozo, no produzindo consequentemente o contrato de locao quaisquer efeitos reais argumentos: A locao no aparece colocada no CC no livro III relativo aos direitos reais No art. 1031 al. b) expressamente se qualifica o gozo da coisa como correspondendo a uma obrigao por parte do locador, o que naturalmente corresponde a um direito de crdito do locatrio. No art. 1682-A/1 al. a) e 2 qualifica-se o direito do locatrio como correspondendo a um direito pessoal de gozo.

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OLIVEIRA ASCENSO E MENEZES CORDEIRO: natureza real do direito do locatrio O art. 1037/2 atribui ao locatrio o direito a utilizar, mesmo contra o locador, as aces atribudas ao possuidor nos art. 1276 e ss. Ora, como a toda a aco corresponde um direito, o direito subjacente a estas s poderia ser a posse e, sendo a posse restrita pelo art. 1251 aos direitos reais, parece que por essa via teria que se qualificar a locao como um direito real. O art. 1057 ao estabelecer que o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigaes do locador, sem prejuzo das regras do registo determina que a locao no prejudicada no caso de o bem locado vier a ser adquirido por terceiro. Tal situao corresponderia sequela, tpica dos direitos reais.

POSIO DO PROF. MENEZES LEITO: Defende a tese pesonalista. Crticas aos argumentos invocados pelos defensores da locao enquanto direito real: O facto de a lei conceder as aces possessrias ao locatrio nada demonstra, uma vez que essas aces tm sido concedidas noutras situaes em que nunca se considerou existir um direito real, como em relao ao parceiro pensador (art. 1125/2), ao comodatrio (art. 1133/2) e ao depositrio (art. 1188/2). Apesar da referncia do art. 1251, nada justifica que o regime da posse no possa ser estendido a outras situaes que no a dos direitos reais, pelo que a atribuio de posse ao locatrio no constitui necessariamente argumento no sentido do caracter real do direito. O art. 1057 nada demonstra, uma vez que tal norma no constitui uma hipotese de sequela, mas antes a de uma transmisso imposta da obrigao do locador (sub-rogao legal), dado que tem como pressuposto a aquisio do direito com base no qual foi celebrado o contrato, ou seja, uma aquisio derivada nao tendo que se demonstrar a vlida constituio desse direito atrsves de uma aquisio originria ( direitos reais)

Argumenta a favor do caracter pesonalista: a lei actual estrutura a locao como um direito pessoal de gozo, contraposto a uma obrigao positiva do locador (art. 1031 al. b)) vrias consequncias: O locador pode constituir validamente o contrato, mesmo no sendo proprietrio da coisa locada, apenas respondendo por incumprimento se no conseguir proporcionar o gozo da mesma ao locatrio (art. 1034)

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O direito do locatrio no tutelvel atravs da aco de reivindicao (art. 1311), como sucede nos direitos reais, mas antes atraves da aco de cumprimento (art. 817). A LOCAO COMO CONTRATO ONEROSO

3.5.

A locao constitui um contrato onerosom, uma vez que implica sacrifcios econmicos para ambas as partes: O locador abdica do gozo da coisa O locatrio abdica do correspondente preo locativo 3.6. A LOCAO COMO CONTRATO SINALAGMTICO

A locao consiste num contrato sinalagmtico, uma vez que a obrigao do locador de proporcionar ao locatrio o gozo da coisa (art. 1031 al. b)) tem como correspectivo a obrigao de pagar a renda ou aluguer (art. 1038 al. a)), ficando assim abos os contraentes sujeitos a obrigaes recprocas. 3.7. A LOCAO COMO CONTRATO COMULATIVO

A locao constitui um contrato comulativo, uma vez que as atribuies patrimoniais de ambas as partes concesso do gozo da coisa e pagamento do preo locativo se apresentam como certas e no como aleatrias. 3.8. A LOCAO COMO CONTRATO DE EXECUO DURADOURA

A locao constitui um contrato de execuo duradoura, uma vez que as prestaes de qualquer das partes aparecem relacionadas com um certo perodo de tempo que delimita o seu contedo e extenso. A prestao do locador de proporcionar o gozo da coisa ao locatrio (art. 1031 al. a)) constitui uma prestao contnua, uma vez que no sofre qualquer interrupo, mas antes se exerce por forma continuada. A prestao do locatrio de pagar a renda ou aluguer (art. 1038 al. a)) constitui uma prestao de natureza peridica, uma vez que no executada ininterruptadamente, mas antes se renova em sucessivos perodos de tempo. 4. OBJECTO DA LOCAO Nos termos do art. 1023, a locao pode ter como objecto tanto coisas mveis (aluguer) como imveis (arrendamento). Note-se que a classificao entre coisas mveis e imveis restringe-se s coisas corpreas, mas que a locao pode ter como objecto coisas incorpreas (estabelecimento comercial art. 1109). A locao pode abranger tanto a totalidade como parte de uma coisa: Nos prdios urbanos podem ser arrendados separadamente parte do prdio Nos prdios rsticos podem ser arrendados separadamente a vrias pessoas as diversas culturas existentes no prdio

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5. FORMA DO CONTRATO DE LOCAO A locao, regra geral, no exige forma especial, pelo que o contrato poder observar qualquer forma (art. 219). Contudo existem excepes: Exige-se forma escrita para o contrato de arrendamento urbano (art. 1069) e a observao de determinados requisitos que constam do art. 1070. Exige-se forma escrita para o arrendamento rural (art. 6/1 N.R.A.Rural), sob pena de nulidade (n2) O aluguer, embora normalmente sujeito regra da consensualidade (art. 219), em certos casos, a lei exige que seja celebrado por escrito. Exemplo: aluguer de veculos sem condutor, em que se exige a reduo do contrato a escrito, em triplicado, com incluso de uma srie de menes, devendo o contrato ser numerado e o original arquivado na empresa explorada pelo prazo mnimo de dis anos a contar do seu termo.

6. FORMAO DO CONTRATO DE LOCAO 6.1. CAPACIDADE PRA A CELERAAO DO CONTRATO DE LOCAO

Nos termos do art., 1024/1, a locao constitui para o locador um acto de administrao ordinria, sempre que for celebrada por prazo inferior a 6anos. Deste modo, tm capacidade para celebrar contratos de locao at esse prazo todos os que podem contratar e administrar os seus bens, ou seja pessoas singulares (art. 67). Apenas os incapazes de contratar (menores, inteditos ou inabilitados) estaro impedidos de celebrar contratos de locao, sendo que nestes casos ser o representante legal (pais, tutor, curador ou administrador de bens) que poder celebrar os respectivos contratos. Nesse caso o contrato de locao caducar com a cessao dos poderes legais de administrao (art. 1051/1 al. c)). No caso do maior de 16anos adquirir os bens com o produto do seu trabalho, pode validamente administrar e dispor deles (art. 127/1 al. a)) pelo que nesses casos ter capacidade para celebrar contratos de locao. Nos termos do art. 160, em relao s pessoas colectivas a sua capacidade abrange todos os direitos e obrigaes necessrios ou convenientes prossecuo dos seus fins, exceptuando-se os direitos e obrigaes vedados por lei ou que sejam inseparveis da personalidade singular, pelo que no h em princpio obstculos para que a pessoa colectiva celebre contratos de locao, quer como locadora, quer como locatria. Note-se que a capacidade das pessoas colectivas ocorre mesmo em relao ao arrendamento para habitao, uma vez que a pessoa colectiva no pode celebrar contratos de arrendamento para habitao prpria, mas nada a impede de celebrar contratos de arrendamento para habitao alheia.

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6.2. LEGITIMIDADE PARA A CELEBRAO DO CONTRATO DE LOCAO Uma vez que a locao constitui um acto de administrao ordinria para o locador, sempre que seja celebrada por prazo inferior a seis anos, pode o respectivo contrato ser celebrado por mandatrio com poderes gerais de administrao (art. 1159/1), bem como todos os que possuam esses poderes, como os pais, tutores, curadores ou administradores de bens dos menores, interditos ou inabilitados, etc. Contudo, existem algumas situaes de pluralidade de titulares do imvel em que a lei exige o consentimento de todos eles para se poder celebrar um contrato de arrendamento: Estando em causa um arrendamento de prdio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores, este s ser considerado vlido se os restantes comproprietrios manifestarem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento (art. 1024/2) Exige o consentimento de ambos os conjuges, salvo se entre eles vigorar o regime de separao de bens, o arrendamento de imveis proprios ou comuns (art. 1682-A/1 al. a)), sendo sempre exigido esse consentimento, se o arrendamento incidir sobre a casa de morada da famlia (art. 1682-A/2). No caso do arrendamento com prazo certo superior a seis anos ou com durao indeterminada, no admissivel a sua celebrao por quem tenha apenas competncia para administrar o prdio, exigindo-se poderes de administrao extraordinria e disposio. O arrendamento apenas poder ser celebrado pelo proprietrio (art. 1305), usufruturio (art. 1444), fiducirio (art. 2290) ou procuradores destes com poderes especiais para o acto. O arrendamento pode ainda ser celebrado pelo arrendatrio, no caso de este se encontrar autorizado a subarrendar o prdio, total ou parcialmente.

Uma vez que a lei em relao ao locatrio no toma posio expressa sobre a sua qualificao como acto de administrao ou disposio, tal originou uma divergncia doutrinal: PROF. CUNHA GONALVES: a locao deveria ser considerada em relao ao locatrio sempre um acto de mera administrao, uma vez que, seja qual for o prazo, este s tem a lucrar com a locao. PROF. GALVO TELLES: a celebrao do arrendamento nunca se poderia considerar, em relao ao arrendatrio, como acto de mera administrao, uma vez que no se destina conservao ou mera frutificao de bens, antes implicando a assuno dde obrigaes pelo locatrio. PROF. JANURIO GOMES: o arrendamento um acto de disposio quando celebrado por prazo superior a seis anos e um acto de administrao extraordinria se celebrado por prazo inferior. Deste modo, o arrendamento no pode ser celebrado por mandatrio sem poderes especiais (art. 1159) e os pais (art. 1889/1 al. h)) e o curador (art. 94) s podem tomar de arrendamento com autorizao do tribunal (Ministrio Pblico).

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POSIO DO PROF. MENEZES LEITO: a locao para o locatrio uma simples assuno de obrigaes como contrapartida do gozo de uma coisa, pelo que, desde que no seja celebrada por um prazo excessivo ou desproporcionado, pode ser considerada um acto de mera administrao. Deste modo, pode ser celebrada por mandatrio com poderes gerais de administrao, e s no pode ser celebrada por mandatrios pelos pais se o prazo estipulado ultrapassar a maioridade do menor. Em relao ao tutor ser-lhe- permitido tomar de arrendamento, se for para assegurar habitao ao pupilo (o que uma componente do seu direito a alimentos) ou tal se mostre necessrio administrao do patrimnio dele (art. 1938/1 al. d)), sendo este regime igualmente aplicvel ao administrador de bens (art. 1971) e curador. 6.3. O CONTRATO PROMESSA DE LOCAO

A locao tambem pode ser objecto de contrato promessa nos termos do art. 410. O contrato promessa em principio consensual s tendo que ser celebrado por documento escrito, assinado pela parte que se vincula, no caso em que para o documento definitivo seja exigida forma especial, o que ocorre com a locao de imveis (art. 1069 e art. 6 do N.R.A.Rural). Note-se que promessa de arrendamento no se aplica o art. 410/3, na medida em que o arrendamento no constitui um direito real. Incumprimento da Promessa de Locao: aplicao do regime da execuo especfica (art. 830). Uma vez que que no estamos face a uma das promessas a que se refere o art. 410/3 a execuo especfica pode ser afastada pelas partes (art. 830/1 e 3 a contrario), o que se presumir se tiver sido estipulado sinal ou fixada uma pena para o no cumprimento da promessa. 7. EFEITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE LOCAO 7.1. OBRIGAES DO LOCADOR 7.1.1. OBRIGAO DE ENTREGA

Nos termos do art. 1031 al. a) a primeira obrigao do locador a de entregar ao locatrio a coisa local. Note-se que ao contrrio do que sucede na compra e venda (art. 882) e na doao (art. 955), a lei no concretiza o regime da obrigao de entrega na locao razo: no se justifica instituir uma obrigao de custdia do locador em relao coisa aps a celebrao do contrato, uma vez que o locador responde sempre por vcios da coisa locada que datem do momento da entrega, se no provar que os desconhecia sem culpa (art. 1032 al. b)) ou que os defeiros eram conhecidos ou cognoscveis pelo locatrio (art. 1033 al. a) e b)). Igualmente no se justifica estabelecer supletivamente que a obrigao de entrega abranja os frutos pendentes e as partes integrantes, e muito menos os documentos relativos coisa ou direito, uma vez que caber as partes determinar a extenso da locao. A entrega da coisa pode ser material ou simblica (a mais comum relativamente a coisas imveis).

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7.1.2. OBRIGAO DE ASSEGURAR AO LOCATRIO O GOZO DA COISA PARA OS FINS A QUE ESTA SE DESTINA

O locador obrigado a assegurar ao locatrio o gozo da coisa para os fins a que esta se destina (art. 1031 al. b)) o principal direito do locatrio o direito de gozo da coisa locada. Constituindo tal um direito pessoal de gozo, estrutura-se com base numa obrigao do senhorio. Contudo, a verdade que no deixa se de conferir ao locatrio a posse da coisa locada, sendo-lhe consequentemente atribuda a possibilidade de, em caso de ser privado do gozo da coisa, ou perturbado no exerccio dos seus direitos, utilizar as aces possessrias (art. 1276 e ss) ainda que contra o prprio dono (locador). Deste modo, o locatrio tem posse em nome prprio da coisa locada, correspondente ao seu direito de gozo sobre ela, tendo ainda posse em nome alheio do direito do locador (art. 1253 al. c)). Nos termos gerais, pode sempre exigir do locador que cumpra a sua obrigao de lhe assegurar o gozo da coisa locada. Essa obrigao pode implicar a necessidade de o locador fazer reparaes e outras despesas necessrias conservao da coisa locada (art. 1036), podendo o locatrio exigir do locador que as efectue. MORA DO LOCADOR QUANTO OBRIGAO DE FAZER REPARAES: Despesas ou reparaes, pela sua urgncia, no compadecerem com as delongas de um processo judicial, pode o locatrio faz-las extrajudicalmente, com direito ao seu reembolso (art. 1036/1) Caso a urgncia no consinta qualquer dilao, o locatrio pode mesmo efectuar as reparaes e depesas, independentemente da mora do locador, contando que o avise a tempo (art. 1036/2).

7.1.3.

PAGAMENTO DOS ENCARGOS DA COISA LOCADA

Nos termos do art, 1030, incide sobre o locador a obrigao de suportar os encargos da coisa locada, a menos que a lei disponha coisa diferente. No parece admitir a derrogao desta disposio por conveno em contrrio das partes, uma vez que a expresso sem embargo de conveno em contrrio expressa claramente o cariz injuntivo desta norma. Note-se que para efeitos desta norma, constituem encargos da coisa locada, os impostos prediais, as taxas, os prdios de seguro e os encargos de condominio. Quanto ao arrendamento rural, nos termos do art. 8 al. a) N.R.A.Rural considera-se expressamente como nula a clusula pela qual o arrendatrio se obrigue ao pagamento de prmio de seguro contra incndios de edficios, bem como de contribuies, impostos ou taxas que incidam sobre prdios compreendidos no arrendamento e que sejam devidas pelo senhorio. Nos termos do art. 1078/1 remete-se para a estipulao escrita das partes o regime dos encargos da coisa locada.

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Para efeitos da norma em anlise consideram-se encargos da coisa locada, os impostos prediais, as taxas, os prmios de seguro, os encargos de condomnio, bem como o pagamento de bens ou servios relativos ao local arrendado. Estes encargos ficaro a cargo de quem forem contratualmente atribudos. A lei determina, contudo, que eles devem ser contratados por aquele que for responsvel pelo seu pagamento (n4). No arrendamento de fraco autnoma, a lei presume que ficam a cargo do senhorio os encargos e despesas referentes administrao. Conservao e fruio de partes comuns do edifcio, bem como do pagamento de servios comuns (art. 1078/3). Se nada for estipulado em contrrio, o senhorio ser responsvel pelo pagamento dessas despesas. 7.1.4. OBRIGAO DE REEMBOLSO DE BENFEITORIAS

Nos termos do art. 1046/1 estabelece-se que, salvo quanto s onbras, reparaes e despesas que a lei faz correr por contra do senhorio, o locatrio equiparado, salvo estipulao em contrrio, ao possuidor de m f quanto a benfeitorias que haja efectuado na coisa locada. O locatrio tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessrias que haja efectuado bem como levantar as benfeitorias teis, se tal puder ser efectuado sem detrimento da coisa, havendo lugar restituio do enriquecimento por despesas no caso contrrio (art. 1273). O locatrio no tem direito ao levantamente das benfeitorias volupturrias (art. 1275). Esta soluo tem uma excepo que consta do art. 1046/2: em relao ao aluguer de animais, as despesas da sua alimentao correm sempre, na falta de estipulao em sentido contrrio, por conta do locatrio. necessrio ainda atender aos regimes especiais relativos aos diversos casos de arrendamento: nos termos do art. 1074/2 e 3, em relao ao arrendamento urbano, a realizao de obras pelo arrendatrio depende de clusula do contrato pou de autorizao por escrito do senhorio, salvo se se verificar a mora do senhorio ou uma urgncia improrrogvel na utilizao das obras, caso em que o arrendatrio pode proceder sua realizao, com direito a reembolso Nesta ltima situao, o arrendatrio pode efectuar a compensao pelo valor das despesas com a obrigao de pagamento da renda (art. 1074/3 in fine juntando os respectivos comprovativos (art. 1074/4)). No caso do arrendatrio efectuar licitamente as obras ter direito, no final do contrato, a uma compensao por essas obras, nos termos aplicveis s benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa f (art. 1074/5). O arrendatrio ter direito ao reembolso das benfeitorias necessrias e ao levantamento das benfeitorias teis, quando este possa ser efectuado sem detrimento da coisa, tendo direito restituio do enriquecimento por despesas no caso contrrio (art. 1273). O arrendatrio poder levantar as benfeitorias volumturias que tenha feito, no se dando detrimento da coisa, perdendo as mesmas na hipotese contrria (art. 1275/1). PROF. MENEZES CORDEIRO: a interpretao literal da norma implicaria o pagamento de uma compensao por todas as benfeitorias

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PROF. MENEZES LEITO: a remisso para a posse de boa f implica a sujeio ao respectivo regime, estando a expresso compensao utilizada em sentido imprprio

O arrendatrio ter direito de reteno (art. 754), mas uma vez que a lei admite estipulao em contrrio este regime poder ser derrogado por conveno das partes, designadamente estabelecendo que o arrendatrio no ter direito a qualquer indemnizao pelas obras que venha a fazer no prdio, o que alis costuma ser estabelecido nas clusulas contratuais gerais relativas ao arrendamento urbano. Nos termos do art. 23/2 da N.R.A.Rural admite-se que o arrendatrio possa fazer aces de recuperao, com direito a reembolso sempre que o senhorio esteja em mora quanto obrigao de fazer reparaes urgentes, que no se compadeam com a demora do procedimento judicial, e ainda quando a urgncia no consinta qualquer dilao. Relativamente s benfeitorias teis, nos termos do art. 23/2 da N.R.A.Rural estabelece que o arrendatrio apenas as pode fazer com o consentimento do senhorio. Na falta deste, essas benfeitorias no do direito a qualquer tipo de indemnizao aquando da cessao do contrato de arrendamento (n4). Se se verificar o consentimento do senhorio, as mesmas do direito a uma indemnizao quando revertam para o senhorio aps cessao do contrato de arrendamento (n5), o que a lei estabelece, salvo conveno em contrrio. Nos termos do art. 24/1 do N.R.A.Rural essa indemnizao calculada tendo em conta o custo suportado pelo arrendatrio, as vantagens das quais o mesmo delas haja usufrudo na vigncia do contrato em virtude do que fez no imvel e o proveito patrimonial e de rendimentos que delas resulte, futuramente, para o senhorio. O pagamento da indemnizao pode alis ser fraccionado de forma a que as prestaes se efectuem aquando da percepo pelo senhorio dos benefcios resultantes das benfeitorias (art. 24/2 do N.R.A.Rural). 7.1.5. OBRIGAO DE PREFERNCIA

O locador, no mbito do arrendamento, tem a obrigao de dar preferncia ao arrendatrio, na venda ou dao em cumprimento do prdio arrendado. Tal encontra-se expressamente previsto no art. 1091/1 al. a) e al. b) (al. b) n2 art. 1053) O direito de preferncia do arrendatrio graduado imediatamente acima do direito de preferncia conferido ao proprietrio do solo pelo art. 1535 (art. 1091/3) e sujeito ao regime geral do art. 416 a 418 e 1410 (art. 1091/4). Nos termos do art. 31/2 do N.R.A.Rural atribui-se aos arrendatrio com, pelo menos trs anos de vigncia do contrato, o direito de preferirem na transmisso do prdio arrendado, em caso de venda ou dao em cumprimento do mesmo, direito esse que, no entando graduado abaixo do direito do co-herdeiro ou comproprietrio (art. 31/3 N.R.A.Rural). O exercicio da preferencia vai obrigar o arrendatrio a cultivar o prdio directamente, como seu proprietario, durante pelo menos cinco anos, salvo caso de fora maior, devidamente comprovado (n4).A

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Caso o arrendatrio incumpra essa obrigao, fica vinculado a apagar ao anterior proprietario o valor equivalente ao quintuplo da ultima renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exerccio da preferencia, se este o desejar, pelo preo que este adquiriu o prdio (n5) 7.2. OBRIGAES DO LOCATRIO 7.2.1. OBRIGAO DE PAGAMENTO DA RENDA OU ALUGUER FIXAO E ALTERAO DA RENDA E ALUGUER

7.2.1.1.

Resultando o contrato de locao da autonomia privada das partes, em princpio ser por conveno entre elas que ser fixado o montante da renda ou aluguer, bem como o seu objecto. Mas h restries. 7.2.1.1.1. ARRENDAMENTO URBANO

Resultando o contrato de arrendamento urbano da autonomia privada das partes, tambem em princpio por conveno entre elas que fixado o montante da renda. Contudo, pode questionar-se se o arrendamento se pode considerar validamente celebrado, se as partes nada estipularem sobre o montante da renda. POSIO DO PROF. MENEZES LEITO: A renda no tem de estar determinada, no momento da celebrao do contrato, bastando que seja determinvel (aplica-se a essa determinao os critrios do art. 883 por fora do art. 939). Relativamente ao objecto da renda, nos termos do art. 1075/1 determina-se apenas que ela corresponde a uma prestao pecuniria peridica (art. 550) parecendo assim serem hoje admissveis as clusulas de pagamento da renda em moeda especfica (art. 552) ou em moeda estrangeira (art. 558). Uma vez fixada a renda, o seu montante pode ser objecto de alterao: Tal respeita actualizao da renda, que se encontra estabelecida no art. 1077 cujo n1 remete para a estipulao das partes a possibilidade de actualizao da renda o respectivo regime. Deste modo, admissivel a conveno de rendas escalonadas, em que as partes determinam previamente um incremento do valor da renda, ao longo da vigncia do contrato. No caso de ausncia de estipulao, a lei determina que a renda actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualizao vigentes (art. 1077/2 al. a)), podendo a primeira actualizao ser exigida um ano aps a vigncia do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano aps a actualizao anterior (art. 1077/2 al. b)).

Nota: analisar o art. 24 e 25 da N.R.Arrendamento. Urbano

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7.2.1.1.2. ARRENDAMENTO RURAL No mbito do arrendamento rural, o art. 11/1 do N.R.A.Rural estabelece que a renda anual, previamente estipulada, correspondendo a uma prestao pecuniria. Notese que a alterao da renda apenas pode ser efectuada nos casos previstos no prprio N.R.A.Rural (n2). Salvo estipulao em contrrio, as rendas so actualizveis anualmente, com base no coeficiente resultante da totalidade de variao do ndice de preos do consumidor, sem habitao, correspondente aos ltimos 12meses (...) (n5 e n6). A renda pode ser objecto de alterao por ocorrncia de circunstncias imprevisiveis e anormais, nos termos do art. 12 do N.R.A.Rural. 7.2.1.2. TEMPO DO CUMPRIMENTO

A renda nunca constitui uma obrigao pura, uma vez que sendo uma obrigao peridica haver sempre que estipular o momento do seu vendimento, podendo este resultar das disposies supletivas da lei. Nos termos do art. 1039/1, o pagamento deve ser efectuado no ltimo dia da vigncia do contrato ou do perodo a que respeita, se as partes ou os usos no fixarem outro regime. Note-se que esta soluo no corresponde que vigora nas diversas modalidades de arrendamento, uma vez que neste mbito costume estipular antecipao de renda, pelo que no arrendamento urbano a lei consagra mesmo supletivamente a regra da antecipao no art. 1075/2. Note-se que esta regra supletiva, mas a lei estabelece limites s convenes de antecipao, probindo as partes de estipularem antecipaes de renda por perodo superior a trs meses (art. 1076/1). Quanto ao arrendamento rural vigora a regra constante do art. 11/4 do N.R.A.Rural. 7.2.1.3. LUGAR DO CUMPRIMENTO

A regra quanto ao lugar do cumprimento encontra-se consagrada no art. 1039/1. Deste modo, a renda ou aluguer constitui uma obrigao de colocao, sendo por esta via derrogado o regime geral do art. 774que estabelece como lugar de cumprimento das obrigaes pecunirias o domcilio do credor data do vencimento. Note-se que a regra supletiva do art. 1039 no costuma ser observada em relao ao arrendamento onde, devido a estipulao ou por fora dos usos, comum estabelecer como lugar do pagamento o domicilio do senhorio ou do procurador por ele designado. Na falta de conveno ou uso essa, no entando a regra que vigora pelo que coerentemente o art. 1039/2 estabelece que se a renda ou aluguer houver de ser pago no domicilio, geral ou particular, do locatrio ou de procurador seu, e o pagamento no tiver sido efectuado, presume-se que o locador no veio nem mandou receber a prestao no dia do seu vencimento. Quando ao arrendamento rural, nos termos do art. 11/4 do N.R.A.Rural consagra-se que a renda deve ser paga no domcilio ou sede social do senhorio data do vencimento.

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7.2.1.4. CONSEQUNCIAS DA MORA DO LOCATRIO Nos termos do art. 1041 consagra-se um regime especfico para a mora do locatrio: em vez dos tradicionais juros moratrios fixados no art. 806, o locatrio tem direito de exigir: (1) rendas ou alugueres em atraso e (2) uma indemnizao correspondente a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (neste caso, a lei considera a resoluo como sano suficiente para o locatrio pelo que no se estabelece juros de mora suplementares pelo atraso do pagamento das rendas). Note-se que nada impede as partes de estipular uma clusula penal moratria para cobrir o atraso no pagamento das rendas, mesmo em caso de resoluo do contrato (Acrdo da Relao de Coimbra 2002: considerou vlida uma clusula penal de juros de mora de 9% sobre rendas em dvidas sempre que no for possvel exigir a indemnizao legal de 50%). Note-se que o art. 1041/2 determina que o direito indemnizao ou resoluo do contrato cessa se o locatrio fizer cessar a mora no prazo de 8 dias aps o seu comeo existe uma tolerncia legal em relao mora do arrendatrio durante esse prazo, a qual no tem consequncias para ele. No arrendamento rural, nos termos do art. 13/1 do N.R.A.Rural estabelece-se que o senhorio tem direito de exigir, alm das rendas em atraso, uma indemnizao de valor igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento das rendas, caso em ter direito apenas s rendas devidas. O direito indemnizao ou resoluo do contrato cessa se o arrendatrio fizer cessar a mora no prazo de 60 dias a contar do seu comeo (n2). O arrendatrio pode por fim mora oferecendo ao senhorio o pagamento das rendas em atraso e a indemnizao referida (n6). Enquanto no forem pagas as rendas em atraso e a indemnizao, o senhorio pode recusar o recebimento de novas rendas, as quais so consideradas em dvida para todos os efeitos (n5). 7.2.1.5. GARANTIAS DO PAGAMENTO

A obrigao de pagamento da renda pode ser objecto de qualquer garantia que as partes venham a estipular para a hipotese de incumprimento por parte do locatrio regra prevista no art. 1076/2: trata-se de uma cauo de fonte negocial, sendo que o art. 624/1 admite que ela seja prestada por qualquer garantia, real ou pessoal. A forma mais comum de garantia do pagamento das obrigaes do arrendatrio a prestao de fiana, com renncia do fiador ao benefcio de excusso. Tendo o art. 2/1 da NRAU revogado o art. 655 deixou de existir qualquer presuno de limitao de fiana ao perodo inicial de durao do arrendamento, e qualquer limite estipulao das partes relativamente ao respectivo prazo, na ausncia de nova conveno. Deste modo, se for prestada fiana em relao ao pagamento da renda, esta manter-se- em princpio durante todo o perodo de vigncia do arrendamento, incluindo as suas renovaes. Nada obsta a que as partes convencionem que o fiador apenas se obriga pelo perodo inicial de durao do contrato, excluindo as suas renovaes, ou que a fiana se extinga logo que ocorra qualquer alterao da renda.

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7.2.2. OBRIGAO DE FACULTAR AO LOCADOR O EXAME DA COISA LOCADA

Nos termos do art. 1038 al. b), consagra-se como obrigao que incumbe ao locatrio facultar ao locador o exame da coisa locada. Tal visa permitir ao locador controlar o bom estado da coisa, e eventualmente suprir deficincias ou exigir responsabilidade pelos danos a esta causados. Note-se que esta obrigao por parte do locatrio traduz-se num direito do locador, mas dever ser entendido em termos moderados, uma vez que constantes e sucessivos exames da coisa locada corresponderiam a uma perturbao do gozo pelo locatrio (sendo a exigncia do locador ilegtima por abuso de direito). 7.2.3. OBRIGAO DE NO APLICAR A COISA A FIM DIVERSO DAQUELE A QUE ELA SE DESTINA

comum no contrato de locao determinar-se qual o fim a que se destina a coisa locada, com base no qual se delimitam as possibilidade da sua utilizao pelo locatrio. Ou seja, as partes devero proceder estipulao contratual do fim da coisa, sendo que se no o fizerem (e das respectivas circunstncias no resultar o fim a que a coisa locada se destina), passa a ser permitido ao locatrio aplic-la a quaisquer fins lcitos, dentro da funo normal das coisas de igual natureza (art. 1027). Quanto aos prdios rsticos, os fins a que estes se destinam encontram-se consagrados no art. 2/1 do N.R.A.Rural, sendo que qualquer arrendamento que recaia sobre este tipo de prdios, quando do contrato e respectivas circunstncias no resultar destino diferente, presume-se que seja arrendamento rural (art. 2/2 do N.R.A.Rural). Se os prdios rsticos forem arrendados com outros fins (art. 2/1) ficam sujeitos ao regime do arrendamento urbano, conjuntamento com o regime geral da locao civil (art. 1108 in fine). Quanto aos prdios urbanos, pode-se distinguir entre duas situaes (art. 1067/1) Arrendamento para Fim Habitacional: art. 1092 e ss Arrendamento para Fim No Habitacional: art. 1108 e ss

Caso as partes no estipulem o fim do contrato de arrendamento urbano, o local arrendado pode ser usado no mbito das suas aptides, tal como resultem da licena de utilizao nos termos do art. 1067/2 (analisar igualmente o n3). 7.2.4. OBRIGAO DE NO FAZER DA COISA LOCADA UMA UTILIZAO IMPRUDENTE

Nos termos do art. 1038 al. d) consagra-se outra obrigao para o locatrio: no fazer da coisa locada uma utilizao imprudente, sendo que esta obrigao se encontra explicitada no art. 1043/1. O dever de no efectuar uma utilizao imprudente corresponde para o locatrio a um dever de manuteno da coisa no mesmo estado em que foi recebida,m uma vez que a locao no deve implicar para o locador qualquer deteriorao da coisa.

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A descrio do estado da coisa ao tempo da entrega deve ser efectuada pelas partes em documento, presumindo o legislador que na falta desse documento, a coisa fora entregue ao locatrio em bom estado de conservao (art. 1043/2). Se ocorrer a perda da coisa ou deterioraes desta no correspondentes a uma prudente utilizao, a lei presume a responsabilidade do locatrio podendo este elidir a presuno demonstrando que no resultaram de causa que lhe seja imputvel nem a terceiro a quem tenha permitido a utilizao da coisa (art. 1044) A lei por vezes atenua este dever que recai sobre o locatrio: art. 1073/1 e 2 e art. 17/2 al. b) c) e d) do N.R.A.Rural. 7.2.5. OBRIGAO DE TOLERAR AS REPARAES URGENTES, BEM COMO QUISQUER OUTRAS QUE SEJAM ORDENADAS POR AUTORIDADE PBLICA

O locatrio tem como obrigao tolerar as reparaes urgentes bem como quaisquer outras que sejam ordenadas por autoridade pblica. Efectivamente, pode haver necessidade de reparaes urgentes para evitar a deteriorao da coisa locada, sendo que por vezes a prpria autoridade pblica impe essas reparaes para evitar maiores riscos. Nestes casos, ter naturalmente o locatrio que suportar essa perturbao no gozo da coisa em ordem a evitar maiores riscos para o prdio. 7.2.6. OBRIGAO DE NO PROPORCIONAR A OUTREM O GOZO TOTAL OU PARCIAL DA COISA POR MEIO DE CESSO ONEROSA OU GRATUITA DA SUA POSIO JURDICA, SUBLOCAO OU COMODATO, EXCEPTO SE A LEI O PERMITIR OU O LOCADOR O AUTORIZAR

O contrato de locao visto em relao pessoa do locatrio como um contrato intuitu personae: o locador obriga-se apenas a proporcionar o gozo da coisa ao locatrio e no a terceiro. Deste modo, veda-se ao locatrio a possibilidade de proceder transmisso do gozo da coisa a terceiro, seja qual for o ttulo jurdico pelo qual essa transmisso se opere, como seja a cesso onerosa ou gratuita da sua posio jurdica, a sublocao ou o comodato. Tal proibio s cessa caso a lei venha a permitir essa cesso ou o locador venha a autorizar tal. Casos em que a lei permite a transmisso do gozo da coisa a terceiro sem consentimento do senhorio: Arrendamento Urbano para Fins No Habitacionais Locao de Estabelecimento Comercial ou Industrial art. 1109 Trespasse do Estabelecimento Comercial ou Industrial art. 1112/1 al. a) Cesso da Posio do Arrendatrio para o Exerccio de Profisso Liberal art. 1112/1 al. b)

Arrendamento Urbano para Fins Habitacionais: permitido que habitem com o arrendatrio, para alm de todas as pessoas que com ele vivem em economia comu, um mximo de trs hospedes, salvo clusula em contrrio art. 1093

Deste modo, nestes casos no se considerar infringida a proibio do art. 1038 al. f).

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Ocorrendo o consentimento do locador, tambm possvel ao arrendatrio proceder cesso do gozo da coisa a terceiro: No Caso do Arrendamento Urbano: o consentimento do senhorio para subarrendar o prdio deve ser dado por escrito (art. 1088/1) No Caso do Arrendamento Rural: exige-se acordo expresso com o senhorio para o subarrendamento, ou cedncia por comodato ou qualquer outra forma, total ou parcialmente, dos prdios arrendados, ou a ainda cedncia a terceiros da posio contratual do arrendatrio (art. 10 do N.R.A.Rural)

Note-se que nos termos do art. 1048, o locador no tem direito resoluo do contrato com fundamento na violao do disposto na al. f) e g) do art. 1038 se tiver reconhecido o beneficirio da cedncia como tal, pelo que se o locador vier a reconhcer o beneficirio da cedncia, deixa de poder obter a resoluo do contrato com esse fundamento. 7.2.7. OBRIGAO DE COMUNICAR AO LOCADOR, DENTRO DE QUINZE DIAS, A CEDNCIA DO GOZO DA COISA, SEMPRE QUE ESTA SEJA PERMITIDA OU AUTORIZADA

Independentemente de tal ser autorizado pela lei ou pelo locador, o locatrio est obrigado a comunicar que cedeu o gozo da coisa a terceiro no prazo de 15 dias aps a sua verificao, nos termos do art. 1038 al. g). Se no o fizer, a cedncia ser ineficaz em relao ao locador, que poder mesmo resolver o contrato (no arrendamento urbano aplica-se o art. 1083/2 al. e)) Note-se que nos termos do art. 1049, o locador no ter direito resoluo do contrato com fundamento na violao do art. 1038 al. f) e g) se (1) tiver reconhecido o beneficirio da cedncia como tal, ou (2) a comunicao lhe tiver sido feita por este, pelo que, se houver reconhecimento do novo locatrio ou tiver sido este a cumprir a obrigao de comunicar no prazo de 15 dias a cedncia, perder o senhorio a possibilidade de resolver o contrato. 7.2.8. OBRIGAO DE AVISAR IMEDIATAMENTE O LOCADOR, SEMPRE QUE TENHA CONHECIMENTO DE VCIOS DA COISA, OU SAIBA QUE A AMEAA ALGUM PERIGO, OU QUE TERCEIROS SE ARROGAM DIREITOS EM RELAO A ELA, DESDE QUE O FACTO SEJA IGNORADO PELO LOCADOR

Ao locatrio incumbe avisar o locador sempre que conhea a existncia de vcios na coisa, que algum perigo a ameaa, ou que terceiros se arrogam direitos em relao a ela (art. 1038 al. h)). Estamos face a uma obrigao que imposta ao locatrio em virtude de lhe ser atribuda a posse da coisa locada, o que implica um dever de custdia mnimo da mesma, concretizado na imposio de um aviso ao senhorio, sempre que o locatrio venha a ter conhecimento de riscos para a coisa. A lei no prev a resoluo do contrato como sano para o incumprimento da obrigao em anlise, mas estabelece que o senhorio deixa de responder pelos vcios da coisa locada ( art. 1032), se o locatrio no avisou do defeito o locador como lhe competia, nos termos do art. 1033 al. d).

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7.2.9. OBRIGAO DE RESTITUIR A COISA LOCADA, FINDO O CONTRATO Nos termos do art. 1038 al i) e 1081, ao locatrio incumbe a restrituio da coisa locada findo o contrato, surgindo tal como consequncia da natureza temporria da locao (art. 1022). Nos termos do art, 1045/1 a lei estabelece uma indemnizao (equivalente ao montante da renda devida), que se presume ser a compensao adequada para o atraso na restituio da coisa. Contudo, parece que as partes no esto impedidas, nos termos do art. 810, de estabelecer uma clusula penal para o atraso na restituio de montante superior aquele (art. 1045/1), desde que no seja de montante manifestamente excessivo (art. 812).

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