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G U A P R C T I C A PA RA E L A L Q U I L E R D E V IVI E ND A Y L OC A L E S C O M E RC I A L E S .
Una

El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. Eso significa que puede ser alquilada cualquier cosa, una casa, un local, un vehculo, mobiliario, etc. Y a cambio el dueo de la cosa recibe un pago. El contrato de arrendamiento se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recprocamente asumen las partes, dicho acuerdo de voluntades nicamente puede ser verificado por las partes cuando no existe un contrato escrito. REQUISITOS PARA CELEBRAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 1. Consentimiento: El consentimiento de las partes que celebran el contrato de arrendamiento debe tratar sobre los siguientes Puntos: a) la cosa objeto del contrato, o sea el bien que se va a dar en arrendamiento, b) el monto de la renta, c) el tiempo de duracin del contrato y d) el uso para el que se destina la cosa que se da en arrendamiento.

de las tareas mas arduas que se puede tener es alquilar una casa, oficina o local comercial. Para ello invertimos mucho tiempo y esfuerzo en encontrar el lugar que se acomode a nuestros intereses, capacidad de pago y en general que supla nuestras necesidades o bien, encontrar el inquilino que cumpla con el pago puntual de la renta sin daar la propiedad. Ante esta situacin, la mejor forma de garantizar nuestros derechos, ya sea como inquilino o como arrendador, lo mejor es suscribir un contrato en el cual se cubran todas y cada una de las posibles situaciones que se pueden dar durante el tiempo de duracin del alquiler. A este contrato se le llama legalmente contrato de arrendamiento, tambin se le conoce como contrato de locacin o de alquiler.

7. Avenida 7-78 zona 4, Edificio Centroamericano, oficina 801, Ciudad de Guatemala. Telfono 23619561, fax: 23619562. Email info@salazarmunoz.com www.salazarmunoz.com

2. Capacidad: de conformidad con el cdigo civil guatemalteco, puede dar bienes en arrendamiento, el propietario de la cosa que tenga capacidad para contratar, as como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. en el caso de alquilar un inmueble, debemos estar seguros que quien nos da el arrendamiento es el propietario, o que tiene facultades legales para representarle en el contrato, y adems, que sea mayor de edad, los menores de 18 aos no pueden celebrar por ellos mismos un contrato de arrendamiento, lo tienen que hacer sus padres o tutores legales. Los padres no pueden celebrar contratos de arrendamiento por ms de tres aos, ni recibir renta anticipada por ms de un ao, sin autorizacin judicial cuando se trate de bienes de menores 3. Cosa Lcita: nicamente se pueden dar en arrendamiento las cosas que estn libres de prohibicin para su comercio, es decir cosas ilegales.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Cuando se piensa en arrendar un inmueble, debe de entregrsele al Notario que elabora el contrato la siguiente documentacin: Por parte del arrendador o propietario: 1. Cdula de vecindad: con este documento se verifican los datos de identificacin de la persona. De acuerdo con la ley el nico documento de identificacin es la cdula de vecindad. 2. Documento con que se acredita la propiedad del inmueble a arrendar: este puede ser el testimonio de la escritura de compraventa, donacin, aportacin o cualquier otro documento que acredite que la persona es la propietaria del inmueble. 3. En caso de un representante legal, el documento con que acredita la representacin, el cual debe estar vigente. Por parte del arrendatario: 1. Cdula de vecindad: con este documento se verifican los datos de identificacin de la persona. De acuerdo con la ley el nico

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documento de identificacin es la cdula de vecindad. 2. Constancia de Ingresos: este documento sirve para establecer que el arrendatario tiene capacidad para pagar la renta del inmueble. 3. Cdula de vecindad del fiador as como una constancia de ingresos y una factura pagada de servicio de energa elctrica, agua potable o telfono fijo de este: normalmente para garantizar el pago de la renta se utiliza una persona que personalmente garantice que en caso el arrendatario no pague l va a pagar, por lo mismo es necesario establecer que esta persona tambin tiene una capacidad de pago y facilidad para ubicarle al momento de incumplir el arrendatario.

a los contratantes que su contrato siempre estar fsicamente disponible, adems, por ser ante notario, en un juzgado hace prueba suficiente del contrato y de que quienes lo firman son quienes dicen ser, tambin, que si alguien intenta que el arrendatario abandone el inmueble durante la vigencia del contrato, ser suficiente para oponerse ante un juez. En caso de que se pierda o se destruya el testimonio el notario que autoriz el contrato puede extenderle todos los que quiera. Es obligatorio celebrar el arrendamiento en escritura pblica cuando a) el contrato de arrendamiento sea por 3 aos o ms y b) cuando se adelante la renta de un ao o ms. 2. EN DOCUMENTO PRIVADO: Esta forma es legal, pero conlleva varios inconvenientes para las partes: a) puede ser destruido o perdido y no queda constancia de las clusulas que contena el contrato; b) como no se hizo ante un notario, es fcilmente impugnable su contenido y las firmas de los contratantes; c) las clusulas pueden ir en contra de la ley, por desconocimiento de quien lo redacte; d) no sirve para hacer valer los derechos de

LA FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: De acuerdo al cdigo civil guatemalteco, cualquier contrato superior a los Q.300.00 debe de constar por escrito, por ello, las opciones para celebrar un contrato de arrendamiento son las siguientes: 1. EN ESCRITURA PUBLICA: Es la forma ms segura de celebrar un contrato de arrendamiento. La escritura pblica le da la certeza

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arrendatario frente a terceros, es decir, frente a otras personas que no sean el arrendador. Es prohibido celebrar el arrendamiento en documento privado cuando a) el contrato de arrendamiento sea por 3 aos o mas y b) cuando se adelante la renta de un ao o mas. 3. POR CRUCE DE CARTAS: esta es una modalidad muy usada para prorrogar contratos de arrendamiento, no obstante, debe ser utilizada nicamente cuando el arrendatario es una persona de confianza y ha cumplido con sus obligaciones puntualmente, de lo contrario no es aconsejable hacerlo de esta manera. El cruce de cartas es una modalidad del documento privado, por lo mismo est prohibido celebrar el arrendamiento en los mismos casos que el documento privado.

Obligaciones del Arrendador: 1. Entregar la cosa al arrendatario de forma que este pueda usar y gozar de ella. El arrendador no debe entregar una inmueble en arrendamiento para vivienda que no tenga capacidad para cumplir con este objeto. En General el arrendador est obligado a que el inmueble dado en arrendamiento pueda ser utilizado por el arrendatario. 2. Conservar la cosa en estado de servir al arrendatario. 3. Garantizar dicho uso. 4. No mudar la forma de la cosa arrendada. Es decir que no debe de cambiar el inmueble para asuntos distintos para el que fue arrendado mientras est vigente el arrendamiento. 5. Entregar factura por cada renta. Obligaciones del Arrendatario: 1. Recibir la cosa arrendada. Una vez celebrado el contrato, el arrendatario no debe de negarse a recibir el inmueble a menos que no sea bajo las condiciones del contrato que se le quiere entregar. 2. Usar y gozar del inmueble de conformidad con lo convenido de acuerdo con la naturaleza y el destino normal de la cosa.

DE LAS OBLIGACIONES QUE ACARREA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Para las partes del arrendamiento, el celebrar este contrato conlleva una serie de obligaciones, siendo las principales las siguientes:

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3. Pagar la renta en el monto, tiempo y forma convenidos. 4. Cuidar de la cosa y evitarle daos. 5. Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El arrendamiento termina por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada. Asimismo, el arrendamiento termina: 1. Por convenio expreso; 2. Por nulidad o rescisin del contrato; 3. Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada; 4. Por expropiacin o eviccin de la cosa arrendada. Vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama y en cambio, recibe la renta del perodo siguiente sin hacer reserva alguna, se entender prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado. El arrendatario podr dar por terminado el contrato dando aviso por escrito

arrendador, por lo menos con 30 das de anticipacin si se tratare de vivienda y con 60 das si se tratare de locales o negocios u oficinas. El arrendador podr dar por terminado el contrato: 1. Cuando el arrendatario no est solvente con el pago de la renta y deuda por lo menos dos meses vencidos, 2. Cuando el propietario necesite la casa para habilitarla l o su familia, siempre que compruebe sta circunstancia. 3. Cuando el inmueble necesita reparaciones indispensables para mantener su estado de habilidad o de seguridad. 4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familias o dependientes, que no sean producidas por el uso normal del inmueble. 5. Cuando se trate de inmuebles del estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalacin de sus dependencias, oficinas o servicios. 6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su propio negocio, siempre que no tenga otro inmueble.

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GASTOS DEL ARRENDAMIENTO Y ELECCIN DEL NOTARIO: El arrendamiento, genera para el arrendatario automticamente la obligacin de pagar la renta, pero adems, de ello se puede convenir en el contrato que tambin pagar por los servicios que utilice, tal como telfono, energa elctrica, agua potable, mantenimiento, seguridad, etc. En cuanto a la eleccin del notario que elaborar el contrato de arrendamiento, suele ser el arrendador quien selecciona al notario y el arrendatario quien paga los honorarios del mismo, no obstante, no existe obligacin legal de hacerlo de esta manera y los contratantes pueden utilizar los servicios profesionales del notario a quien consideren mas competente para este trabajo. PARA FINALIZAR 1. Asegrese que la persona con quien va a contratar el arrendamiento sea una persona honorable y de buenas costumbres, para que su contrato sea una experiencia positiva. 2. Nunca de en arrendamiento un inmueble sin garantizar el pago de la renta, esto es por si existe un incumplimiento. 3. Si paga o recibe la renta con cheque, asegrese de que tiene

fondos, en caso contrario, protstelo dentro de los siguientes 15 das posteriores a la fecha de emisin, de no hacerlo podra ser muy difcil recuperar esa cantidad. 4. Si es arrendador, entregue su factura correspondiente para que su arrendatario pueda hacer las deducciones legales del pago de sus impuestos. 5. Nunca contrate solo de palabra, este es el camino para conseguir muchos problemas legales. 6. Si ambas partes cumplen con sus obligaciones contractuales ver como esta experiencia le resulta favorable a los contratantes creando un ambiente libre de problemas de ndole jurdica. Es ms caro en tiempo y dinero arreglar un problema que prevenirlo.

Este material fue elaborado por los abogados del Despacho de Abogados Salazar-Muoz, si desea obtener mas informacin puede visitar nuestra pgina en Internet www.salazarmunoz.com , escribirnos al correo electrnico info@salazarmunoz.com o bien llamando a nuestras oficinas. Ser para nosotros un gusto poder ayudarle.
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