COMIT DE MERCADO

reunio de 10 de outubro de 2013

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Nota da Reunio de 10 de outubro de 2013

Tema Debatido:

Projeto de Lei do Plano Diretor Estratgico de So Paulo:
Anlise dos Impactos no Setor de Real Estate

Introduo
Em 26 de setembro, foi entregue Cmara de Vereadores de So Paulo a proposta
do novo Plano Diretor Estratgico (PDE) da cidade para apreciao, ajustes,
complementaes e votao. Tendo em vista a importncia da cidade de So Paulo
para a atividade dos empreendedores do setor de Real Estate, o projeto de lei foi
tema de debate pelos membros do Comit em 10 de outubro.
A reunio foi estruturada sobre uma apresentao preparada pelo Arq. Fbio Fraga,
que focou os aspectos mais relevantes do projeto de lei, em particular as principais
questes que envolvem o setor de Real Estate. O tema amplo e complexo e esta
reunio no teve a inteno de exaurir as discusses sobre o Plano Diretor
Estratgico da cidade, mas sim de enfatizar as impresses dos membros do Comit
sobre as alteraes propostas neste e seus impactos no setor.
Diviso do Territrio do Municpio
O projeto de lei divide o territrio em duas macrozonas: [i] de Proteo e
Recuperao Ambiental; e [ii] de Estruturao e Qualificao Urbana. O foco
principal de anlise foi a segunda macrozona que onde se localiza a regio mais
central da cidade, onde a atividade imobiliria formal mais intensa at em face da
maior demanda por unidades habitacionais e espaos comerciais, advinda da melhor
infraestrutura existente.
Para facilitar o entendimento as diretrizes do projeto de lei podem ser separadas em
trs grupos: [i] os Eixos de Estruturao da Transformao Urbana (Eixos); [ii] as
reas no inseridas nos Eixos e nos Permetros de Incentivo (Miolos); e [iii] os
Permetros de incentivo nas regies da Jacu-Pssego e da Cupec.
Eixos de Estruturao da Transformao Urbana
Os eixos so considerados os territrios localizados num raio de at 400 metros no
entorno de estaes de Metr, de Monotrilho, de VLP elevado ou de Trem contados
a partir do acesso s estaes e tambm ao longo de uma faixa de 150 metros de cada
lado de linha de Metr, Monotrilho e VLP elevado, Corredor de nibus, VLT e
VLP. Qualquer quadra que esteja mesmo que parcialmente includa dentro deste
territrio (seccionada ou tangenciada pelo raio ou pela faixa) considerada

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integralmente como parte do Eixo. O Mapa abaixo ilustra as reas consideradas
como Eixos.

Fonte: Prefeitura do Municpio de So Paulo

Nota-se que apesar de ter uma linha de trem da CPTM, a Marginal Pinheiros no
considerada um EIXO, pois a faixa de 150 metros no aplicada ao longo de linhas
de trem.
Nestas regies, o PDE prev que o Coeficiente de Aproveitamento Bsico seja igual
a 1,0, podendo atingir at 4,0 na Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana
(Regio Central) e de at 2,5 na Macrozona de Proteo e Recuperao Ambiental
(Regies mais perifricas). Alm disso, define-se uma cota do terreno por unidade
habitacional igual a 20 na Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana e de at
40 na Macrozona de Proteo e Recuperao Ambiental (Regies mais perifricas).
Em outras palavras, a rea computvel admitida para cada unidade habitacional de
80m2 em mdia, ou seja, um empreendimento pode ter at unidades maiores do que

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esta rea, mas dever ter tambm unidades menores de tal modo que a rea mdia
fique dentro do limite mximo estabelecido.
No caso de uso residencial, apenas uma vaga de garagem por unidade considerada
como no computvel, e no no residencial permitido uma vaga para cada 100m2
computveis. A quota de cada vaga est limitada a 28 m2, incluindo as reas
destinadas a carga e descarga, circulao, manobra e estacionamento de veculos.
O projeto concede benefcios aos empreendimentos de uso misto com habitaes de
interesse social (HIS)
1
, os quais podem ter reas no computveis at o limite de
20% da rea total construda com uso NO RESIDENCIAL. Contudo, no est claro
qual o volume necessrio de HIS para que o empreendimento faa jus ao benefcio.
Apesar do objetivo aparentemente ser compensar com a construo de HIS com o
ganho proveniente do uso NO RESIDENCIAL, somente terrenos grandes
comportariam um produto misto com tais caractersticas. Outro ponto discutido o
fato de que o uso misto deve ser feito num mesmo condomnio, o que pode
dificultar o ps-vendas, medida que haver um regramento desta ocupao,
inclusive no que se refere ao rateio de despesas condominiais em caso de alta
inadimplncia poder impactar negativamente o empreendimento como um todo.
Outro benefcio previsto a possibilidade de reas de fruio pblica de 250 m2 ou
mais, localizadas no pavimento trreo poderem ser acrescentadas gratuitamente
rea computvel bsica. Todavia, esta rea deve ser utilizada para circulao de
pedestres de um local a outro e no apenas uma praa na frente no edifcio.
Uma novidade trazida pelo projeto de lei o conceito de fachada ativa. Trata-se da
ocupao da extenso horizontal da fachada por uso no residencial com acesso
direto e abertura para o logradouro, a fim de evitar a formao de planos fechados na
interface entre as construes e o logradouro lindeiro, promovendo a dinamizao
dos passeios pblicos. Os usos permitidos esto restritos s categorias no
residenciais nR1 e nR2. As reas destinadas a estes usos no trreo, em lotes com
testadas maiores de 20 metros, no so computadas at o limite de 50% da rea do
lote. A inteno evidenciada de que a instalao de comrcio e servios no trreo
dos edifcios elimine muros.
Nota-se que as mudanas previstas, se aprovado o PDE, j sero vlidas para os
projetos protocolados aps 31 de julho de 2013, os quais podem utilizar os novos
parmetros urbansticos da nova lei, inclusive no que se refere aos novos coeficientes
de aproveitamento. Os interessados podem manifestar ao seu interesse em migrar

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Considera-se HIS aquelas unidades destinadas faixa da populao que tem renda
familiar de at 6 salrios mnimos mensais. Acima desta faixa, ou seja, as unidades
destinadas s famlias que ganham de 6 a 10 salrios mnimos, so classificadas como
Habitao de Mercado Popular.

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para a nova legislao no prazo de at 90 dias da data de publicao da nova lei, mas
devem ter a documentao exigida e no podem ter alterao de uso ou categoria de
uso, de mais de 5% (cinco por cento) nas reas computveis ou no computveis, e
em mais de 5% (cinco por cento) na taxa de ocupao. Aps a promulgao da lei,
valem nos eixos os novos coeficientes de aproveitamento previstos nesta nova lei
(at 4,0).
Vale destacar que os estoques de outorga existentes atualmente vigentes ficam
suspensos at a reviso da lei de uso e ocupao, o que significa que no haver
limites aprovao de novos projetos com necessidade de outorga. Importante notar
que o Plano Diretor Estratgico avanou sobre temas que usualmente so tratados
na Lei de Uso e Ocupao do Solo, a qual dever ser enviada Cmara Municipal no
prazo de at um ano aps a publicao da lei do PDE.
O projeto de lei impe que o lote mximo edificvel para qualquer uso na cidade seja
de 20.000 m2, sendo o comprimento mximo da quadra de 200 metros, devendo
haver o parcelamento conforme legislao de regncia na hiptese de terrenos com
rea superior a tal limite. Ou seja, haver necessidade de desmembrar ou at lotear o
terreno, com suas devidas implicaes em termos de doao de reas a equipamentos
pblicos e reas de circulao (vias pblicas). Isto posto, dificultar em muito a
implantao de novos empreendimentos de grande porte nos eixos, como o caso
de shopping centers.
reas no inseridas nos Eixos e nos Permetros de Incentivo (Miolos)
Nota-se que o projeto de lei no priorizou as definies sobre estas reas e h pouca
informao disponvel a respeito de suas diretrizes urbansticas. Estabeleceu-se que
no h restries de vagas de estacionamento e nem de cota de terreno por unidade
habitacional para os empreendimentos localizados nestas reas.
Todavia, definiu-se que o coeficiente de aproveitamento bsico de todos os terrenos
ser igual a 1,0, podendo chegar at 2,0 com o pagamento de outorga. Ficar
revogado o benefcio da disposio transitria para antiga Z2 (C.A. bsico = 2,0).
Com isto, de se esperar que determinadas regies da cidade, onde atualmente
permitido utilizar aproveitamento de at 4,0 fiquem praticamente congeladas,
medida que haver esta reduo do potencial construtivo. Um dos exemplos citados
o bairro de Moema, no qual em determinados localidades ainda permitido o
aproveitamento 4,0. O preo dos terrenos nestas localidades no dever ser reduzido
em face do novo Plano Diretor, o que inviabilizar a construo de novos edifcios
num horizonte de mdio prazo.
Permetros de incentivo nas regies da Jacu-Pssego e da Cupec
O projeto de lei cria, em determinadas regies, regras especiais de uso e incentivo,
que se assemelham quelas existentes em operaes urbanas. o caso da Jacu-

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Pssego e da Cupec, onde se poder ter um coeficiente de aproveitamento mximo
de 4,0 e ainda sem pagamento de outorga para o uso no residencial. Analogamente
s reas citadas no item anterior, estabeleceu-se que no h restries de vagas de
estacionamento e nem de cota de terreno por unidade habitacional para os
empreendimentos localizados nestas reas.
Adicionalmente, a Prefeitura estuda um plano de incentivo fiscal com a reduo de
tributos como IPTU e ISS para que empresas possam ser transferidas para a regio.
Outro incentivo possvel a transferncia de potencial construtivo no utilizado no
lote ou gleba para outros lotes ou glebas, ou seja, pode ser possvel transferir com
maior facilidade o potencial para as regies de incentivo.
Observaes Gerais sobre o Plano Diretor Estratgico
Um dos dispositivos inovadores introduzidos a doao de reas ao Municpio para
produo de HIS como exigncia de empreendimentos de grande porte, o qual
dever ser disciplinado por lei especfica a ser promulgada no prazo de at 12 meses
da publicao da lei do PDE.
A Operao Urbana Centro, regrada pela Lei n 12.349/97, ser revisada para
adaptao do seu contedo s disposies deste Plano Diretor Estratgico. Hoje,
permitido edificar com o coeficiente de aproveitamento de at 6,0 sem o pagamento
de outorga. Em face deste ambiente de mudanas, a regio central da cidade aquela
que tem, em tese, maior segurana quanto ocupao e, portanto, permite a compra
de terrenos com menor incerteza sobre os parmetros urbansticos a serem utilizados
nos novos empreendimentos.
O novo PDE traz ainda a Utilizao Compulsria dos terrenos que permaneam
desocupados em mais de 80% durante um prazo superior a 1 ano. Nesta hiptese, os
proprietrios sero notificados e tero um prazo mximo de 1 ano a partir do
recebimento da notificao para protocolar, junto ao rgo competente, pedido de
aprovao e execuo de projeto de parcelamento ou edificao desses imveis,
conforme o caso. Se os proprietrios dos terrenos no cumprirem esta obrigao,
passaro a incidir alquotas crescentes de IPTU sobre o imvel at o limite de 15%.
Passados 5 anos aps a aplicao do IPTU progressivo, os imveis podero ser
desapropriados com o pagamento por meio de ttulos da dvida pblica. Este
mecanismo j existe na legislao atual, porm tem sido de restrita aplicao.
Outorga Onerosa
A nova frmula de clculo do valor da outorga o resultado da multiplicao de um
fator social (Fs) pelo Valor Venal do terreno fixado na Planta Genrica de Valores
(PGV) e pela relao entre a rea do Terreno (At) e a rea Computvel de Projeto
(Acp). Para efeitos de exemplificao, a tabela abaixo ilustra alguns exemplos de
empreendimentos hipotticos a serem implantados em alguns bairros da cidade.

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BAIRRO PINHEIROS VILA MARIANA IBIRAPUERA CONSOLAO
Uso Proposto: Residencial Comercial Residencial Residencial
Coeficiente de Aproveita-
mento Bsico Antigo:
2,0
(Antiga Z2)
1,0 1,0 Dentro do Eixo
rea do Terreno: 3.178 m2 2.828 m2 1.997 m2 1.862 m2
Valor do Terreno R$ 6.200/m2 R$ 6.200/m2 R$ 9.150/m2 R$ 15.200/m2
Coeficiente de Aproveita-
mento do Projeto
2,0 3,0 2,0 4,0
PLANO DIRETOR ATUAL
Fator Social (Fs) 1,0 1,0 1,0 1,0
Fator de Planejamento
(Fp)
0,7 1,0 0,8 0,8
Coeficiente de Aproveita-
mento Bsico
2,0 2,0 1,0 2,0
Valor Venal/m2 Terreno R$ 1.193 R$ 1.630 R$ 2.000 R$ 2.493
Outorga Total R$ -------- R$ 2.304.657 R$ 3.195.792 R$ 3.713.573
Outorga/m2 Adicional R$ -------- R$ 815 R$ 1.600 R$ 997
PLANO DIRETOR NOVO
Fator Social (Fs) 1,0 1,0 1,0 1,0
Coef. Aprov. Bsico 1,0 1,0 1,0 1,0
Valor Venal/m2 Terreno R$ 1.193 R$ 1.630 R$ 2.000 R$ 2.493
Outorga Total R$ 1.895.677

R$ 3.072.876
(+33%)
R$ 1.997.370
(-38%)
R$ 3.481.475
(-6%)
Outorga/m2 Adicional R$ 597

R$ 543
(-33%)
R$ 1.000
(-38%)
R$ 623
(-38%)
Nota-se que em alguns locais, como as antigas Z2, haver um incremento expressivo
no custo da outorga, como o caso do empreendimento em Pinheiros. J em outros
pode at cair, como demonstrado no residencial no bairro do Ibirapuera. Em regies
centrais, com a promulgao do novo PDE, talvez o custo da outorga seja menor
nos eixos para elevar o potencial construtivo de 1,0x para 4,0x do que atualmente
para ir de 2,0x a 4,0x nas antigas Z2.
Importante destacar que a PGV est em fase final de reviso, o que deve acarretar

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um aumento mdio expressivo no valor dos imveis em geral.
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Para efeitos de
aprovao de um novo empreendimento, valer sempre o maior valor venal entre
todos os lotes envolvidos na incorporao.
Zona Especial de Interesse Social (ZEIS)
O PDE criou uma subdiviso de faixas de renda para classificar as famlias com
vistas ao enquadramento em termos de interesse social. A faixa 1 para habitao de
interesse social compreende as famlias com renda de at 3 salrios mnimos e a faixa
2 compreende aquelas de renda de 3 at 6 salrios mnimos. Permanece a
classificao de habitao de mercado popular (HMP) para as famlias com renda de
6 a 10 salrios mnimos.
Para edificar em ZEIS, no h cobrana de outorga, mas deve-se obedecer aos
percentuais estabelecidos para cada estrato de renda, os quais foram aumentados nas
faixas 1 e 2 e HMP, sendo excludos os usos no residenciais. Estes no so
computveis at o limite de 20% da rea computvel total.
Verifica-se que existe uma tendncia de migrao de habitaes de interesse social
para outros municpios da Regio Metropolitana de So Paulo, muitos dos quais so
reconhecidos como cidades-dormitrio. Em outras palavras, apesar do incentivo
municipal, os empreendedores ainda tero dificuldades de ofertar unidades voltadas
para a populao de baixa renda, mesmo dentro das ZEIS da capital paulista.
Consideraes gerais
A proposio de adensar as regies prximas aos eixos de transporte adequado.
Segundo dados divulgados pela Prefeitura, o potencial nestas regies da ordem de
12 milhes de metros quadrados, o que equivale produo imobiliria paulistana da
ltima dcada, que foi de cerca de 1,1 milho de metros quadrados na mdia anual.
Todavia, incerto ainda que esta mudana na legislao seja capaz de recuperar o
entorno de corredores de nibus como as avenidas Santo Amaro, Eliseu de Almeida,
Celso Garcia e Francisco Morato.
Verifica-se ter havido mudana na viso de parte dos arquitetos e urbanistas que, no
passado, eram crticos das polticas pblicas que permitiam um maior adensamento
da cidade. A proposta do PDE que norteia o uso e a ocupao do solo busca
otimizar o uso da infraestrutura urbana por meio do adensamento das reas mais
centrais.
cada vez mais frequente a adoo de medidas que estimulam a circulao de
pedestres e de bicicletas, como por exemplo, a instalao de novas ciclovias. Todavia,

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Aps a realizao da reunio do Comit, houve a aprovao pela Cmara de Vereadores
do aumento dos valores venais dos imveis com o conseguinte impacto no montante a
ser cobrado de IPTU..

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h ainda que se fazer consideraes sobre a segurana na cidade, que francamente
inibidora da mudana de paradigma dos meios de locomoo individual.
Nota-se que a populao paulistana apresenta um baixo crescimento demogrfico na
ltima dcada. Entretanto, este crescimento heterogneo quando se analisa os
bairros, distritos e zonas da cidade. Para exemplificar, a populao da zona leste
cresce substancialmente mais do que a cidade como um todo, o que, em face da
reduzida oferta de empregos na regio, provoca um fluxo de deslocamento dirio
para ir e vir da casa ao trabalho.
De todo modo, o novo Plano Diretor Estratgico deve afetar o custo dos terrenos e,
portanto, impactar o preo dos imveis. O estmulo ao uso do transporte de massa
(trem, metr ou nibus) impacta os eixos destes vetores, inclusive no comrcio. Um
dos exemplos mais notveis o processo de requalificao urbana pelo qual passou a
regio da Faria Lima aps a inaugurao da Linha 4 Amarela do Metr. Todavia, a
adoo da fachada ativa, medida que as lojas no so alugadas e sim vendidas, pode
ter um efeito negativo visto que a ocupao poder se verificar por meio de
atividades que desqualificam a qualidade dos imveis residenciais.
So membros do Comit de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olzon Vedrossi,
Alex Kenya Abiko, Carlos Terepins, Cludio Bruni, Claudio Tavares de Alencar,
Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric Cozza, Fernando Bontorim Amato, Joo da
Rocha Lima Jr., Jos Roberto Machado, Jos Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli
Takaoka, Mario Rocha Neto, Pedro Cortez, Roberto Aflalo Filho, Roberto Sampaio
e Walter Luiz Teixeira,
sendo esta Nota firmada por: Alessandro Olzon Vedrossi, Alex Kenya Abiko,
Cludio Bruni, Claudio Tavares de Alencar, Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric
Cozza, Fernando Bontorim Amato, Joo da Rocha Lima Jr., Jos Roberto Machado,
Jos Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli Takaoka, Mario Rocha Neto, Pedro
Cortez e Roberto Sampaio, na sesso secretariada por Fernando Bontorim Amato,
que se encarregou de consolidar, na redao desta nota, o tema tal como foi
debatido.