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CAPTULO 3: DENSIDADE HABITACIONAL E SUAS


REPERCUSSES NO ESPAO URBANO


3.1 Panorama da densidade a partir da revoluo industrial


A partir da Revoluo Industrial ocorreu em vrias cidades um aumento
populacional excessivo. A configurao espacial dessas cidades se mostrou
inadequada para comportar uma alta densidade. Com isso, a relao entre o nmero
de habitantes e o espao por estes ocupados tornou-se um aspecto importante. A
morfologia urbana e tipologia das edificaes precisaram ser controladas para que
se alcanasse a salubridade do espao urbano em novas condies de densidade.
O quadro catico que as primeiras cidades industrializadas apresentava, por
no conseguirem suprir as necessidades de um espao salubre, seguro e que
proporcionasse um desenvolvimento qualitativo para a maioria da populao, se
repetiu em vrias cidades do mundo. Os surtos de epidemias que se instalaram na
poca, no mundo capitalista, levaram sistematizao de um planejamento urbano
para lidar com as questes sanitrias. Tais surtos estavam intimamente relacionados
com a questo do meio ambiente urbano, no que diz respeito prpria organizao
do espao. Surgem, ento, os cdigos sanitrios, cdigos de posturas, cdigos de
obras e cdigos urbansticos, que entre outras questes colocavam limites na
apropriao do espao urbano e criavam regras de recuo, de insolao, de
ventilao no nvel do edifcio e da cidade. Num segundo momento, com o rpido
crescimento das cidades induzido pela industrializao e pela difuso de novos
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meios de transporte, surge a necessidade de se resolver o problema da circulao
urbana.
Com a Revoluo Industrial e o aumento populacional tornou-se inconcebvel
a perpetuao de um modelo de cidade medieval caracterizada pela alta densidade
de construes e de populao, numa configurao orgnica e espontnea, com
ruas estreitas que no supriam as condies bsicas de higiene nem eram eficientes
economicamente. Esse quadro urbano desencadeou um perodo de disseminao
de epidemias e de revolues sociais. Outro fator que influenciou as intervenes
que foram implementadas, e os novos padres de ocupao da cidade, foi o
surgimento de um novo tipo de classe social, a burguesia.
Os principais planos implantados para responder aos problemas criados a
partir desses novos condicionantes podem ser caracterizados como planos de
reformas e de expanso.
Um deles foi a expanso de Barcelona elaborada por Cerd em 1859, que
atacava um dos aspectos cruciais demandando soluo: a questo da proliferao
de doenas resultante da superpopulao associada a uma morfologia urbana
indutora de pssimas condies de higiene. A densidade de Barcelona antes do
plano de Cerd era de 864 habitantes por hectare. Mesmo depois da expanso, e
at os dias atuais, Barcelona conservou uma densidade alta, porm com outro tipo
de configurao espacial.
O plano da Ensanche (expanso) de Barcelona caracterizado por uma
ocupao do lote at o alinhamento, ou seja, sem recuos frontais. Nele, Cerd
props uma ocupao que usava parte da quadra com as edificaes e o restante
com rea verde mas com o tempo a especulao imobiliria pressionou para que
todo o permetro da quadra fosse ocupado, dando a ela uma alta densidade. Outra
caracterstica do plano era a mistura de usos.
A forma de interveno urbana adotada na Inglaterra e conhecida como
cidades-jardins apresenta um outro tipo de configurao espacial, baseado em
modelos de casas unifamiliares, isoladas nos lotes e cercadas por vegetao,
gerando uma ocupao de baixa densidade.
J os CIAM lanaram, atravs da Carta de Atenas de 1933, diretrizes que
defendiam as altas densidades aliadas a uma forma de ocupao verticalizada,
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composta de arranha-cus sobre pilotis (que liberavam para os habitantes o solo
permeado por reas verdes), afastados de 200 a 300 metros uns dos outros.
Essas trs modalidades de ocupao espacial tanto resultavam em
densidades diferentes como possuam morfologias distintas.


FIGURA 35: Plano Ensanche de Cerda para Barcelona
FONTE: LAMAS (2000)



FIGURA 36: Letchworth, primeira Cidade-Jardim, incio do sculo XX
FONTE: http://www.letchworthgardencity.net/

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FIGURA 37: Letchworth e vista area
FONTE: http://www.letchworthgardencity.net/


A densidade influenciada por vrios fatores. O traado urbano (quadras,
lotes, vias, reas verdes, etc.) e a fixao de ndices urbansticos como os de
ocupao, de conforto e de aproveitamento, os gabaritos e os recuos terminam por
definir uma densidade especfica.
Dantas (2003) ao analisar a evoluo dos conceitos de densidade e gabarito
mostra que este era, at a proposio do zoning
16
da Carta de Atenas, definido por
razes meramente estticas, e a densidade, por questes higinicas ou de conforto.
E acrescenta que existe uma m interpretao dos princpios do urbanismo moderno
do zonning:

A insistncia da Normativa Urbana brasileira em impor ndices urbansticos
compatveis com a forma da Cidade Clssica
17
, como altura baixa de
edificaes, concomitantemente com ndices compatveis com os princpios
da Cidade Modernista da Carta de Atenas, como coeficiente de
aproveitamento, alm demonstrar despreparo dos legisladores urbanos, tem
gerado um urbanismo deturpado, onde h um descontrole total sobre a
densidade urbana item sempre considerado por todos que almejam uma
cidade sustentvel, quer na Cidade Clssica, quer na Cidade Moderna.


16
Conceito modernista da Carta de Atenas de 1943 que divide a cidade em zonas de habitar, circular,
trabalhar e de lazer (Dantas, 2003).
17
A autora usa esse termo para referir-se cidade das construes contguas e de usos sobrepostos,
das tcnicas rudimentares de construo, antes dos inventos tecnolgicos que tem um exemplo
perfeito na cidade europia antiga.
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Segundo a mesma autora o instrumento do zonning se banalizou nas cidades
modernas do mundo todo a partir da dcada de cinqenta, liquidando com as bases
em que se fundamentavam os conceitos da compacta cidade antiga, com sua
mistura de usos do solo e suas construes conjugadas.


3.2 Densidade x controle da ocupao espacial


Apesar da difuso do planejamento urbano no sculo XX, a implantao de
planos no foi suficiente para dar conta de todas as questes urbanas, pois ao
mesmo tempo outros problemas surgiram com o crescente aumento da populao e
as peridicas modificaes nos mbitos econmico, poltico e social, e criaram um
novo panorama contribuindo para um aumento de variveis dentro desse universo.
Podemos constatar essa conjuntura atravs da forma como as cidades se
apresentam, nos pases em desenvolvimento ou de Terceiro Mundo, principalmente,
bem como atravs de dados de pesquisas que vm sistematizando vrios aspectos
relacionados com as questes urbanas e do crescimento demogrfico.
A expanso das cidades acentua-se a partir do incio do sculo XX. No Brasil,
a proporo de pessoas vivendo em cidades cresceu de 36,16%, em 1950, para
55,94%, em 1970, e j alcanou os 81,23%. Os pases em desenvolvimento so os
principais responsveis pelo crescimento das cidades nos ltimos anos. Enquanto o
Primeiro Mundo cresce numa taxa de 0,8% ao ano, nas reas menos desenvolvidas
as taxas sobem para 3,5% (1996). O crescimento natural da populao, ou seja, o
excesso do nmero de nascimentos em relao ao de mortes, responde por 60% do
incremento urbano. A segunda grande causa so as migraes provenientes do
campo, estimuladas, especialmente, pela m distribuio das terras, pelo
investimento inadequado dos governos na agricultura e pelo rpido crescimento da
populao rural. Como conseqncia desses fatos, em boa parte do Terceiro
Mundo, a urbanizao, em larga escala, tem levado criao de cintures de
pobreza nas grandes cidades, os quais carecem de servios de infra-estrutura e de
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moradias adequadas. O acesso das classes menos favorecidas sade,
educao, ao transporte e ao mercado de trabalho tambm deficitrio neles. De
acordo com a ONU, 250 milhes de pessoas no recebem gua tratada, 400
milhes no possuem esgotos e 500 milhes esto sem moradia (GUIA EDUCAR
POPULAO).
O crescimento exponencial da populao urbana no mundo, somado
incapacidade dos governos de suprirem as cidades com infra-estrutura adequada e
habitao para todo esse contingente populacional, tem induzido proposio de
formas de ocupao do espao urbano que otimizem os recursos e promovam a
qualidade de vida, alm de minimizar os impactos sobre o meio ambiente.
A combinao da morfologia de um espao com a quantidade de pessoas que
o ocupam pode gerar resultados insatisfatrios para a cidade, com conseqncias
na qualidade de vida e na eficincia urbana. Quando essa combinao acontece de
forma desordenada, tambm o meio ambiente afetado negativamente.
Para responder a esse desafio de acomodar um contingente crescente de
populao urbana, supri-lo de infra-estrutura e de servios pblicos, e ainda
perseguir a qualidade ambiental, necessrio se buscar uma densidade que d
suporte aos ideais de qualidade e sustentabilidade.
Mas, afinal o que exatamente esse ndice chamado densidade? Qual a
finalidade de seu controle? Quais as suas repercusses? Haver uma densidade
ideal, que equacione os problemas causados pela alta densidade e as
deseconomias da expanso descontrolada de baixa densidade, conseguindo
proporcionar um padro de qualidade ambiental satisfatrio?.
Segundo Rodrigues (1986), a densidade ideal est por ser descoberta.
provvel que nunca a encontraremos, devido complexidade das interaes sociais
no meio urbano. Resta-nos estabelecer, diante das especificidades de cada
localidade, a densidade aceitvel, que permita um desenvolvimento sustentvel.
Como conceito geral, DENSIDADE a relao entre o nmero de habitantes
de um universo considerado e a rea onde eles vivem. Ela nos informa o grau de
concentrao populacional e varia conforme a intensidade de uso e ocupao do
solo. Dependendo do fim para o qual utilizada, ela pode ser apresentada sob
variadas formas.
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Para o planejamento urbano foram criadas formas mais apropriadas de
apresentar o ndice. Sendo as mais usadas:

DENSIDADE MDIA URBANA - a relao entre uma populao urbana total
e a rea urbana que a contm, ou seja, a rea limitada pelo permetro urbano
da cidade, s vezes, usa-se a rea urbanizada para se d uma idia mais
precisa da intensidade de ocupao do solo com os usos urbanos (FERRARI,
1981).
DENSIDADE RESIDENCIAL BRUTA - a relao entre o nmero total de
habitantes e o total da rea onde a populao mora, trabalha, circula e
descansa Por rea bruta entenda-se a rea total ocupada pelos lotes
residenciais, pelas vias, reas de estacionamento, reas verdes de uso dirio,
as escolas e as reas comerciais. Geralmente, excluem-se da rea bruta as
reas industriais, reas verdes de uso no dirio (jardim botnico, jardim
zoolgico, bosques), lagos ou rios e usos institucionais (FERRARI,1981).
DENSIDADE RESIDENCIAL LQUIDA - o ndice que relaciona a populao
residencial e a rea lquida na qual reside. Geralmente, entende-se por rea
lquida a rea realmente ocupada pelos lotes residenciais edificados. s
vezes, os lotes residenciais no edificados so includos, bem como a rea
das vias de acesso aos lotes. Quando a rea lquida abrange, apenas, os
lotes residenciais edificados d-se tambm ao ndice o nome de densidade
imobiliria. De modo geral, a densidade imobiliria medida em habitaes
por hectare (FERRARI,1981).

Nos estudos de estruturao urbana se utiliza normalmente a densidade
bruta, que menor que a densidade lquida equivalente, correspondendo a entre
50% e 65% desta.
Ferrari (1981) alerta que, devido a diferenas conceituais em relao s
densidades urbanas, deve-se ter sempre o cuidado de verificar o entendimento do
fornecedor do ndice a respeito da rea considerada, isto , quais os espaos que
ela inclui ou exclui.
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No Plano Diretor de Joo Pessoa (1992) para se calcular a densidade bruta
de uma zona considera-se a rea total desta inclusive ruas, praas e espaos para
equipamentos de uso institucional.
No Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Porto Alegre (1999) a
densidade utilizada com indicador para a avaliao do atendimento dos
equipamentos urbanos e infra-estrutura populao. A densidade medida
considerando-se o nmero mximo de moradores e de empregados por hectare ou o
nmero mximo de economias
18
por hectare, que as diferentes reas da cidade
podem receber. Ela foi subdividida em:

I - densidade habitacional, atravs do nmero de habitantes fixos por hectare,
a fim de controlar o uso dos equipamentos urbanos e comunitrios;
II - densidade populacional, atravs do nmero total de habitantes por
hectare, residentes ou no, e nmero de economias por hectare, a fim de
controlar o uso da infra-estrutura urbana e dos servios pblicos.

ressaltado, no plano, o aspecto econmico da definio da densidade como
sendo importante, porque o preo da infra-estrutura est relacionado com ela. Os
dois extremos, densidade muito baixa ou demasiadamente alta, tornam a cidade
muito cara.
Populao e densidade podem variar conforme o parcelamento interno de
cada quarteiro e com a maior ou menor intensidade de ocupao dos lotes (Santos,
1988), e, ainda, com a rea reservada para circulao e equipamentos urbanos.
A densidade, alm de demonstrar o nvel de concentrao ou disperso de
uma populao num determinado espao, tem servido para o planejamento da
localizao e o dimensionamento dos equipamentos urbanos.
O controle da densidade, em geral, feito de forma indireta atravs dos
ndices urbansticos de ocupao, de conforto e de aproveitamento, e dos gabaritos
e recuos.
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A densidade pode comprometer a viabilizao do desenvolvimento urbano
com qualidade de vida. Duas questes se sobressaem diante desse aspecto: qual
dever ser a densidade econmica e qual a apropriada para que no seja afetada a
qualidade de vida? Equacionar essas questes, definindo a densidade sustentvel
requer uma anlise aprofundada de vrios aspectos componentes do espao
urbano, levando-se em considerao as peculiaridades ambientais, econmicas,
sociais, culturais e tcnicas.
A densidade por si s no revela a configurao urbana de um bairro.
necessria a anlise em paralelo de outros aspectos que incidem na rea, como os
ndices urbansticos (ndice de aproveitamento, taxa de ocupao, recuos, gabarito),
para entender-se as possveis formas que um bairro pode apresentar. Uma
densidade populacional especfica pode ser distribuda de vrias maneiras, no
mesmo espao urbano, atravs de densidades prediais diferentes.



FIGURA 38: Simulao de diferentes formas de ocupao de uma quadra em Porto Alegre utilizando
a mesma densidade lquida
FONTE: VARGAS (2003)


A adoo do parmetro da densidade, sem levar-se em conta a forma de
ocupao que vai ser utilizada, pode acarretar uma descaracterizao e perda de
identidade local em reas consolidadas da cidade, quando o planejamento

18
ECONOMIA - a unidade construtiva para qualquer uso residencial, comercial, de servios etc.
(Porto Alegre. Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, 1999).
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baseado primordialmente na densidade como argumento para a maximizao da
infra-estrutura, sem se considerar que isso pode modificar a configurao espacial,
com conseqente perda da qualidade ambiental local.
De um lado, est a questo da expanso das cidades e da incapacidade dos
governos de suprirem as cidades de infra-estrutura e habitaes para uma grande
parte da populao. De outro, a questo da manuteno da qualidade ambiental.
No podemos considerar a cidade como uma entidade esttica. A cidade ,
na verdade, um centro dinmico de crescimento e, ao mesmo tempo, foco de um
esforo humano coletivo para o desenvolvimento. A definio de densidades
apropriadas, para as diversas zonas das cidades, faz parte do arcabouo do
planejamento urbano, mas no dever deixar de lado os demais aspectos que vo
definir a ocupao espacial.
A constatao de que o planejamento urbano deve maximizar os recursos
existentes e perseguir um desenvolvimento sustentvel para poder distribuir os
investimentos de forma equilibrada com justia social tem levado discusso da
questo da densidade como um aspecto de grande importncia para o
desenvolvimento urbano.
Um dos argumentos que tem sido ressaltado so as deseconomias geradas
pela expanso excessiva de muitas cidades. Segundo Mascar (2001) o
espalhamento urbano pode ocorrer como conseqncia de dois processos: a baixa
densidade urbana resultante de lotes com reas grandes e a falta de continuidade
da malha urbana. Ainda segundo ele, as concluses das pesquisas realizadas esto
divididas na defesa de cidades mais compactas com centros fortes e boas condies
de transporte pblico e cidades multinucleares, teoricamente capazes de servirem
tanto ao transporte pblico como ao automvel privado.
Dantas (2003) mostra ter pontos em comum com as teorias da corrente de
pensamento internacional chamada new urbanism e com as idias de ecologistas
europeus que pleiteiam uma reavaliao do urbanismo modernista e propugnam por
uma cidade mais compacta para alcanar a sustentabilidade.
Como Dantas, Ferrari (1991) defende o adensamento, mas alerta que para
cada caso especfico deve-se estudar a densidade econmica ou tima, levando-se
em conta o nvel e o gnero de vida da populao, a estrutura ecolgica da cidade e,
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sobretudo, o custo unitrio dos equipamentos urbanos. Deve-se, dentro da realidade
local, adensar ao mximo a populao urbana.
Lewis Munford apud Ferrari (1991) em sua obra The Highway and the City diz:
No pode haver planejamento correto em nenhuma parte sem que tenhamos
compreendido a necessidade de estabelecer normas ou limites ideais para a
densidade da populao.
Numa anlise mais ampla h, na verdade, uma multiplicidade de contextos
urbanos que apresentam conjunturas diversificadas. Em muitas cidades a questo
que sobressai tentar evitar a expanso ilimitada. Em algumas, o problema reside
em controlar e distribuir uma concentrao excessiva de populao numa
determinada rea. E noutras a densificao apresenta-se como uma forma de
compensar as deficincias com que os governos municipais tm-se deparado, por
no conseguir suprir a demanda de infra-estrutura. H que se criar critrios
especficos para cada caso.


3.3 Dimenso econmica da densidade


Segundo Rodrigues (1986, p. 103), a partir de pesquisas especficas, a ONU
recomenda 450hab/ha para a densidade bruta; a Associao Americana de Sade
Pblica limita-se em 680hab./ha; em nossas experincias mais prximas podemos
arriscar em dizer que 100hab./ha pouco (no viabilizaria a presena de muitos
servios) e 1500 a 2000hab./ha (em quadras de Icara e Copacabana, por exemplo)
excessiva e gera deseconomias.
A densidade econmica, no Brasil, segundo Ferrari (1981), situa-se entre 250
e 450 hab/ha (densidade bruta mdia).
Em relao aos preceitos brasileiros, Dantas (2003) alerta que a questo da
densidade foi mal interpretada pelas normas brasileiras, resultando da a difuso de
uma densidade baixa em torno de 75 habitantes por hectare, enquanto a cidade
clssica, bem como os princpios da Carta de Atenas defendiam altas densidades
90
como forma de se baratear os custos das infra-estruturas e das comunicaes intra-
urbanas.
Para esclarecer a questo do custo da infra-estrutura, o quadro a seguir
demonstra a variao de valor de cada componente infra-estrutural em relao a
diferentes densidades.

REDE CUSTOS POR HABITAO CUSTO POR HECTARE
Densidade: Habitantes/ha Densidade: Habitantes/ha
15 30 60 120 75 150 300 600
Pavimento 1.099,60 571,30 305,20 159,30 16.494 17.131 18.327 19.124
Drenagem Pluviais 388,40 207,20 106,20 54,40 5.976 6.215 6.375 6.534
Abastecimento de
gua
87,10 47,80 29,20 19,80 1.307 1.436 1.753 2.367
Esgoto Sanitrio 488,70 247,00 126,10 63,80 7.331 7.410 7.570 7.649
Abastecimento de
Gs Encanado
217,80 121,40 66,60 39,20 3.267 3.641 3.995 4.701
Abastecimento de
Energia Eltrica
168,90 125,70 97,10 63,80 2.534 3.769 5.823 7.665
TOTAL 2.450,50 1.320,30 730,40 400,30 36.908 39.603 43.842 48.040
QUADRO 02: Custo mdio das redes urbanas em funo da densidade, em dlares (1977)
FONTE: MASCAR, 1989.


Quando se analisa a densidade em relao a diferentes morfologias urbanas
comparando-se, por exemplo, uma configurao espacial de concentrao em
determinados trechos da cidade com outra de uniformidade na densidade, segundo
Mascar (1989), se essa comparao for feita para reas iguais e com densidades
mdias tambm iguais, os custos da urbanizao, nesse caso, tambm, sero iguais
a despeito de as reas comparadas apresentarem aspectos morfolgicos
diferentes.

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Corte







Corte















Planta











Planta
FIGURA 39: Esquemas de cidades com diferentes morfologias do ponto de vista da distribuio de
uso do solo
FONTE: MASCARO (1989)


O quadro a seguir, retirado de um relatrio de atividades de 1995 da
Secretaria do Planejamento de Porto Alegre, relaciona nveis econmicos com
densidades e aponta os efeitos deles resultantes.

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QUADRO 03: Relatrio das Atividades da Secretaria de Planejamento de Porto Alegre - RS
FONTE: Secretaria do Planejamento de Porto Alegre (1995)


A densidade urbana vem sendo discutida por vrios pesquisadores como um
importante instrumento de planejamento e gesto urbana. Acioly, Davidson (1998)
analisaram a questo e mostraram como a densidade pode transformar-se num
CARACTERSTICAS DA OCUPAO
Classificao Densidade
(economias/hecta
re)
Efeitos
Antieconmica

menor que 45

servios pblicos extremamente caros
transporte pblico ineficiente;
ruas desertas;
equipamentos comunitrios subutilizados.
Economicamente
aceitvel

de 45 a 100

servios pblicos caros
transporte pblico ineficiente;
boa qualidade de vida em zonas
exclusivas de habitao unifamiliar;
privacidade nas reas verdes, praas,
parques, etc.
espaos pblicos subutilizados;
pouca miscigenao de usos nas zonas
residenciais.
Economicamente
desejvel

de 100 a 150

servios pblicos econmicos;
transporte pblico eficiente;
espaos pblicos otimizados;
utilizao de parques e equipamentos por
maior nmero de pessoas;
miscigenao na tipologia residencial;
miscigenao de usos.
Economicamente
aceitvel

de 150 a 200

servios pblicos econmicos;
transporte pblico eficiente;
desapropriaes para alargamento do
sistema virio
reduo da circulao de carros
particulares;
perda de privacidade nos equipamentos
comunitrios
Antieconmica


mais que 200 congestionamento da infra-estrutura;
congestionamento da circulao urbana;
m qualidade de vida;
investimentos de porte em infra-estrutura,
circulao e transporte de massa.
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instrumento de planejamento e gesto urbana capaz de fomentar a produtividade e a
eficincia na utilizao do solo urbano, infra-estrutura e recursos.
Quando se tem em torno de 80% da populao mundial morando nas cidades
e ao detectarmos nos pases em desenvolvimento e do Terceiro Mundo a
incapacidade dos governos de proverem as demandas por moradia, a adoo da
densidade adequada para cada situao, aliada a novas formas de gesto, pode
contribuir para um suprimento da demanda habitacional e o desenvolvimento
sustentvel.
A incapacidade tanto dos governos de suprirem a demanda habitacional e de
infra-estrutura como a continuidade de formas de gesto ineficientes e antiquadas
tem contribudo para uma crescente informalidade nos assentamentos populares de
alta densidade que tm adquirido caractersticas semelhantes s dos
assentamentos medievais, no que se refere organicidade, falta de infra-estrutura e
insalubridade.
A discusso da densificao dos usos e da populao tem levado os
governos locais a reverem suas regulamentaes e zoneamentos.


3.4 Qual a densidade ideal?


Embora haja um discurso em defesa da densificao, ou a busca da
densidade mdia ideal, a utilizao da densidade como a principal diretriz do
planejamento urbano pode no ser o ideal. A densidade tem implicaes num vasto
campo de aspectos relacionados com o funcionamento da cidade e a qualidade
ambiental urbana.
Kevin Lynch apud Mascaro 1989 procurou identificar os tipos de problemas
que aparecem medida que a densidade aumenta.


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DENSIDADE LQUIDA APARECIMENTO DO PROBLEMA
30 famlias por hectare ou mais Aparecem problema com rudo e perda
de intimidade
100 famlias por hectare ou mais Perde-se o sentido de intimidade nos
espaos verdes
200 famlias por hectare ou mais Aparecem dificuldades para arranjar
espao para estacionamento e recreio
450 famlias por hectare ou mais O espao pblico congestiona-se
totalmente
QUADRO 04: Problemas com o aumento da densidade
FONTE: MASCAR (1989)

Mascar (1989) resume na tabela a seguir as densidades normais para cada
tipologia habitacional em condies aceitveis de ventilao, iluminao e
privacidade. Segundo ele possvel obter densidades maiores, mas com perda de
qualidade de vida.

Tipo de Habitao Densidade (em famlias/hectare)
Lquida Bruta ( do bairro)
Unifamiliares isoladas 20 12
Geminadas a dois 25 a 30 18
Geminadas em fita 40-50 30
Blocos de 3 plantas 100-110 50
Blocos de 10 plantas 200-210 70
TABELA 02: Densidades para cada tipologia habitacional
FONTE: MASCAR (1989).

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Mascar (2001) alerta que a cidade compacta pode tornar-se super lotada e
sofrer a perda da qualidade de vida, com menos espaos abertos, maior
congestionamento e poluio, podendo chegar a ser o tipo de lugar onde a maioria
das pessoas no gostaria de viver, principalmente nos climas tropical e subtropical
midos.
Ao criticar o movimento moderno, Jacobs (2000) defende uma densificao,
porm revendo aspectos morfolgicos que se perderam com a incorporao dos
preceitos modernistas, importantes para manterem a vitalidade e o controle social do
espao urbano. A questo que no havia nada de errado com as altas densidades
populacionais urbanas, desde que no acarretassem superpopulao nos edifcios;
pontos tradicionais situados nas reas intra-urbanas como Brooklin Heights de Nova
York, Rittenhouse Square de Filadlfia e North Beach de San Francisco eram todos
boas reas embora densamente povoadas (JACOBS apud HALL, 2002).
Responder a questo sobre a densidade ideal no uma tarefa fcil. A
complexidade dos elementos que compem a cidade e os condicionantes sociais,
econmicos, ambientais e polticos que se modificam ao longo do tempo no podem
ser ignorados. mais sensato se pensar na densidade aceitvel para cada
localidade.


3.5 Implicaes da alta e baixa densidade


Frank Lloyd Wright e seus seguidores eram adeptos das baixas densidades
(10 hab/ha), mas a grande maioria dos planejadores prope densidades elevadas,
Le Corbusier chegando a propor 3.000 hab/ha. Baixas densidades tm provocado
aumento excessivo do tamanho das reas urbanas, elevao dos custos de
transporte e dos equipamentos pblicos e diminuio dos contatos humanos. J as
altas densidades, alm de evitar tais problemas, favorecem a concentrao de mo-
de-obra, capital e consumidores. O quadro a seguir resume as vantagens e
desvantagens da alta e baixa densidade segundo Acioly et. al., (1998).
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AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA BAIXA E ALTA DENSIDADE
ALTA DENSIDADE BAIXA DENSIDADE
Eficincia na oferta de infra-estrutura Possibilidades de saneamento de baixo custo
Uso eficiente da terra Menos poluio
Gerao de receitas Mais silncio e tranqilidade
Vitalidade urbana
Maior controle social
Economias de escala
Facilidade de acesso aos
consumidores







VANTAGENS
Maior acessibilidade a emprego
Sobrecarga nas Infra-estruturas Precria acessibilidade aos servios
Criminalidade Altos custos para oferta e manuteno dos
servios
Poluio Pouca interao e controle social
Maiores riscos de degradao
ambiental
Altos custos e precariedade do transporte
pblico





PROBLEMAS
Congestionamentos e saturao do
espao
Excesso de consumo de terra urbana e infra-
estrutura
QUADRO 05: Vantagens e desvantagens da alta e baixa densidade
FONTE: ACIOLY e DAVDSON (1998)


A questo da escassez de energia e, principalmente, os custos da
urbanizao tm sido um argumento que vem instigando alguns estudiosos a
considerarem a densidade urbana como um fator preponderante no planejamento
urbano, e, tambm, a defenderem a adoo de densidades altas e a compactao
das cidades.
A adoo de um planejamento centrado no uso do automvel tem trazido
srios problemas de congestionamento do sistema virio nas reas de grande fluxo
e adensadas. Os congestionamentos resultam em uma grande perda de eficincia
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do funcionamento urbano, levando a um grande consumo energtico e a uma alta
emisso de poluentes, com a conseqente perda da qualidade ambiental.
O privilgio que se deu ao automvel no planejamento, em detrimento dos
transportes pblicos, pautou-se nos princpios da Carta de Atenas, que defendiam a
separao dos usos e no zoneamento e que foram postos em prtica na maioria
das grandes cidades brasileiras, resultando num acmulo de problemas que afetam
a eficincia e salubridade delas.
Um outro aspecto que tem sido levantado pelos que defendem uma
compactao das cidades, principalmente nos pases que no dispem de bastante
terra, o fato de que a baixa densidade, ao provocar a expanso das cidades, pode
comprometer reas utilizveis para agricultura.


3.6 Condicionantes da densidade


A busca da densidade aceitvel para cada localidade deve ser pautada na
anlise dos diversos fatores que influenciam as densidades. O diagrama abaixo,
sistematizado por Acioly & Davdson (1998) auxilia na compreenso da influncia dos
padres de desenho sobre a densidade.


98
FIGURA 40: Caractersticas do desenho urbano que influenciam na densidade
FONTE: ACIOLY e DAVDSON (1998)


Diante da presso existente nas reas urbanas, a densidade est sempre em
discusso o que tem levado os governos locais a reverem suas regulamentaes e
zoneamento, a fim de permitirem que ocorram: densificao de uso e de populao;
incorporao de novas reas intra-urbanas; urbanizao, regularizao e
densificao de assentamentos informais; renovao urbana e requalificao do
espao existente; e fomento diversificao das atividades urbanas. Tem resultado
da a reorganizao do espao construdo da cidade e sua readequao s novas
necessidades, que tendem a fomentar um modelo de cidade compacta em constante
processo de renovao e de contnua adaptao do espao construdo existente
(ACIOLY e DAVDSON, 1998).
A quantidade do espao alocado para os domnios pblico e privado ir no
somente influenciar os indicadores de densidade urbana como tambm definir certas
caractersticas morfolgicas e qualidades especficas dos assentamentos humanos.
Enquanto alguns assentamentos tm a maior parte de suas reas alocadas para uso
pblico reas verdes, trfego veicular, circulao de pedestres, etc. ,
proporcionando um sentimento de amplido e contato social confinado, outros tm a
maior parte da rea alocada para uso privado, como o residencial e os usos mistos
residencial-comercial e comercial-industrial (ACIOLY e DAVDSON, 1998). Estes
autores ressaltam alguns condicionantes que influem na equao da densidade
residencial urbana, indo alm da configurao urbana. E alerta que o resultado em
Layout do Assentamento e
equilbrio entre pblico e
privado
Disponibilidade de Solo
Urbano
Tipologia Habitacional
Tamanho e Forma dos
Edifcios
Legislao de Planejamento
Tamanho e Dimenso do Lote
Standards das ruas, Infra-
estrutura e transporte
Tamanho da Famlia






DENSIDADE






Densidade Habitacional
(habitaes/ha)
Densidade construda
(m/ha)
Densidade Demogrfica
(hab./ha)
99
termos da densidade urbana ser definido pelo grau de respeito s seguintes
variveis:

O nmero total de ocupantes/moradores por unidade residencial, ou
seja, a constituio familiar;
A rea total do assentamento, ou seja, a rea definida pela poligonal de
urbanizao do assentamento;
A rea total dos lotes e as normas urbansticas que definem as
dimenses mnimas e tamanho dos lotes segundo a atividade humana a eles
destinada;
A rea total da unidade residencial e os padres normativos vigentes
que determinam a dimenso mnima dos diversos espaos para a moradia;
A legislao reguladora da taxa de ocupao do lote, ou seja, a
proporo do terreno que pode ser ocupada por construo;
O ndice de ocupao e/ou coeficiente de aproveitamento, ou seja, a
razo entre a rea do lote e o total de rea construda que permitida, e
A rea total alocada para a circulao veicular, ou seja, os padres e
normas que definem a largura e comprimento das ruas e dos caminhos de
pedestres.


3.7 Densidade x desenho urbano


A forma urbana resultante de vrios aspectos: traado do sistema virio e
quadras, dimenses dos lotes, taxas de ocupao e ndice de aproveitamento dos
lotes, tipologia das edificaes, reas verdes, reas para equipamentos
comunitrios, alm das caractersticas fsicas do stio. Esses elementos somados a
100
outras normas urbansticas iro influenciar e determinar a densidade do
assentamento.
O espao alocado para o uso residencial, por ocupar uma porcentagem maior
do espao urbano, requer uma ateno especial na definio da densidade mdia
urbana.
No Brasil, o lote urbano mais utilizado est em torno de 200m, com 10m de
testada, e contm uma habitao de 60m.
A variao do tamanho e da forma dos lotes um aspecto que torna difcil a
comparao de densidades urbanas. Seus tamanhos tendem a variar dentro da
cidade e apresentam variaes ainda maiores entre os pases, principalmente, os de
culturas diferentes.


FIGURA 41: Tamanho e forma dos lotes em assentamentos de baixa renda
FONTE: ACIOLY E DAVIDSON (1998)

101
Embora haja uma variao no tamanho dos lotes, quando se pensa numa
densificao em reas consolidadas, com lotes j definidos, v-se que ela poder
ocorrer de duas formas: atravs da verticalizao ou da ocupao total do terreno.
Na primeira opo, a taxa de ocupao pode ser mantida, e a quantidade de
rea a ser construda determinada por um coeficiente de aproveitamento do
terreno, que determina quantas vezes tal rea poder ser maior que a superfcie do
lote. Na segunda opo, a densificao ocorre com um aumento na taxa de
ocupao do lote.
O debate sobre a eficincia do layout ou morfologia urbana dos
assentamentos humanos tem sua origem nos trabalhos clssicos desenvolvidos por
Caminos e Goethert apud Acioly e Davdson (1998).
Esses estudos definem o uso do solo em trs classes, a seguir:

rea pblica, incluindo a rea destinada a ruas e espaos pblicos
abertos, cujo custo e manuteno sero assumidos pelos residentes.
rea semipblica, incluindo escolas e outras instituies
especializadas, cujo custo normalmente assumido pela instituio
responsvel;
rea privada, incluindo todos os lotes individuais para habitao,
comrcio e outros usos, cujo custo normalmente assumido por seus
ocupantes.

E propem que devem ser respeitadas as seguintes propores para se obter
um desenho urbano eficiente:

rea pblica 20 15%
rea semipblica 15 18%
rea privada 55 62%

102
Dois aspectos se sobressaem na determinao da densidade: a dimenso
dos lotes e a rea alocada no espao urbano para uso residencial.
De uma forma geral, aloca-se 60% do solo para o uso residencial, para se ter
um desenho urbano eficiente.
A Lei Federal n 6766 de 1979 determinou que 35% da rea de uma gleba a
ser parcelada fosse destinada s vias de circulao e aos equipamentos
comunitrios.


3.8 Estrutura urbana e densidade em cidades brasileiras


3.8.1 Braslia


Cidade planejada, Braslia foi baseada nos conceitos de planejamento dos
CIAM, que estruturavam a cidade em quatro funes: habitar, circular, trabalhar e
lazer. Nas unidades de vizinhana, formadas por 4 superquadras medindo 300 m x
300 m e contendo geralmente de 8 a 15 blocos de apartamentos com at 6
pavimentos construdos sobre pilotis, a densidade bruta varia entre 150 e 250
hab/ha. Mas nas zonas denominadas Lago Sul e Lago Norte, ocupadas por amplas
casas, as densidades brutas ficam em torno de apenas 10 hab/ha, assemelhando-
se, portanto, quelas propostas pelos defensores das cidades-jardins e pondo em
xeque a sustentabilidade econmica pelo alto custo da urbanizao e de
manuteno das infra-estruturas.
Nas cidades-satlites, em que predominam a tipologia habitacional unifamiliar
e o sistema fundirio tradicional de lotes individuais, as densidades chegam a
ultrapassar 400 hab/ha.

103







FIGURA 42: Superquadras das unidades de habitao de Braslia
FONTE: BENEVOLO (2003)


3.8.2 Curitiba


Curitiba, cidade com tradio em planejamento urbano, segue um
desenvolvimento pautado no Plano Diretor de 1966, monitorado e revisado desde
ento pelo IPPUC, e vem conseguindo se destacar, em termos urbansticos, das
demais cidades brasileiras.
Ela est estruturada por um sistema virio trinrio, formado por um eixo
central de transporte pblico e duas ruas paralelas, com sentidos de trfego opostos
e localizadas, geralmente, a um quarteiro de distncia do eixo central. Entre essas
ruas numa faixa ocupada por usos residenciais e comerciais permitido um
coeficiente de aproveitamento de seis vezes a rea do lote.
medida que se afastam do eixo, as densidades vo diminuindo. Densidades
mdias so alcanadas nas reas onde predomina a ocupao multifamiliar em
prdios de vrios pavimentos, podendo alcanar 180hab/ha. As reas de baixa
densidade 70 hab/ha so caracterizadas por habitaes unifamiliares.



104









FIGURA 43: Rotas do sistema virio de Curitiba - PR
FONTE: http://www.ippuc.org.br/pensando_a_cidade/index_projetos.htm




3.9 A Influncia da densidade na preservao e qualidade ambiental


Uma das formas de alterao da densidade, numa rea onde j exista uma
ocupao, d-se atravs da verticalizao. Essa alterao, em muitos casos, pode
criar barreiras para ventilao, que, para espaos urbanos localizados em regies de
clima tropical mido, tm conseqncias no resfriamento, na disperso de poluentes
e, conseqentemente, no aumento do consumo de energia para resfriamento.
A configurao da rea, o tamanho e disposio dos lotes e das vias e ainda
a taxa de ocupao e o coeficiente de aproveitamento dos lotes vo influenciar a
forma urbana e a massa edificada resultante.
A constatao de que a morfologia urbana tem grande influncia no
desempenho do conforto ambiental podendo influenciar de forma negativa o clima
local ou melhor-lo atravs da criao de microclimas favorveis tem levado
pesquisadores a se aprofundar nessa rea de estudos.
Os trabalhos de Assis (1999), Ferraz (2003) e Peregrino (2005), ao estudarem
o escoamento dos ventos na orla martima da Paraba, em bairros onde h
105
verticalizao, concluem, entre outros aspectos, que a legislao existente tem
contribudo de forma negativa, no que diz respeito ao desempenho do conforto
ambiental. Eles apontam a necessidade de reviso da legislao e de se levar em
considerao parmetros de conforto baseados em novos mtodos de pesquisa,
que levem em conta as especificidades locais.
O aumento da massa edificada causado pela verticalizao nos bairros
analisados e a forma que ela vem tomando, por imposio da legislao existente,
centrada no escalonamento dos gabaritos, tm se apresentado como uma barreira
ao escoamento dos ventos visto o que a porosidade e permeabilidade aos ventos
so influenciadas pela geometria (tamanho e forma) das edificaes.
Alm da questo da ventilao, a modificao da densidade atravs da
verticalizao tende a alterar a paisagem e descaracterizar uma localidade
modificando a sua estrutura e sua identidade.
Para Vargas (2003), o planejamento urbano baseado na densidade indica um
vis eminentemente tcnico onde:

(...) modela-se uma cidade pensando apenas na quantidade de gente (e,
conseqentemente, de construes) "suportvel" pelas regies ou setores da
cidade, deixando em segundo plano as questes de paisagem, qualidade
ambiental, patrimnio coletivo e dinmica social urbana. uma opo
pragmtica, atrelada s lgicas da burocracia administrativa e voltada ao
atendimento dos condicionantes financeiros, a qual busca prioritariamente
equilibrar o oramento atravs da minimizao dos gastos e da maximizao
das receitas, visando o atendimento da infinidade de demandas hoje
colocadas sob a responsabilidade da municipalidade.

Segundo Rodrigues (1986) o prprio stio urbano pode nos dar as respostas
questo da densidade pela proporo de reas no reedificveis (por motivos de
preservao ou de nveis de consolidao) em relao s reas disponveis para
edificao ou reedificao (como vazios ou estruturas deterioradas) e pela reflexo
quanto a uma margem resultante que preserve ou se harmonize com a escala do
lugar.
106
Os defensores da densificao das cidades tomam com exemplos cidades do
Primeiro Mundo, como Copenhague e Barcelona, que possuem altas densidades de
ocupao do solo e apresentam bons servios de transportes pblicos e baixo
consumo de energia, superando nesses aspectos cidades menos compactas e com
menor densidade.
necessrio levar-se em conta outros fatores, como clima, cultura, condies
scio-econmicas e o meio ambiente de uma forma geral, para se propor um
adensamento populacional. A transferncia de um modelo de adensamento sem que
se tenha em conta essas caractersticas podem no surtir os efeitos benficos
esperados, podendo inclusive ter conseqncias desastrosas. Mascaro et. al.,
(2001) nos alertaram a este respeito.

necessrio ter presente que o cenrio da densificao fundamenta-se em
exemplos histricos, alguns dos quais foram projetados com alto grau de
dependncia energtica e da mecanizao. Esta estratgia, entretanto, deve
ser cuidadosamente avaliada e aplicada no caso da cidade tropical e
subtropical mida, porque as conseqncias energticas e ambientais so
desfavorveis.

A forma da cidade mais compatvel com a sustentabilidade (se compacta ou
espalhada) ainda no um consenso.
Mascar et. al., (2001) fizeram as seguintes consideraes sobre esse tema.

As questes fundamentais a serem consideradas (...) so: como quantificar a
densidade de ocupao do solo mais apropriada localmente; como intensificar
o uso das reas urbanas de forma aceitvel ambiental, econmica e
socialmente; como determinar os limites de sua capacidade de utilizao. Os
resultados podem ajudar no entendimento de como conduzir as reas
urbanas ao desenvolvimento sustentvel, mesmo que isto no leve cidade
compacta como norma.
107
Sob a presso da ocupao, preciso encontrar a melhor soluo que
persiga um desenvolvimento sustentvel. Os critrios so locais, e requerem
abordagens mais abrangentes.


108





CAPTULO 4: IMPLICAES DA APLICAO DO ARTIGO 229 NO
ADENSAMENTO DA ORLA MARTIMA DE JOO PESSOA


4.1 Densidades em Joo Pessoa


A capital paraibana tem uma densidade mdia baixa, em torno de 27,18
hab/ha,
19
e a mdia das densidades dos seus bairros fica em torno de 75 hab/ha.
20

Embora se associe verticalizao com altas densidades, os bairros mais densos da
cidade no so os verticalizados, mas os que concentram famlias de baixa renda
nos quais a densidade fica acima de 120 hab/ha, chegando a 170,73 hab/ha no
bairro de Mandacaru. Alguns deles eram antigas favelas, como o bairro de So Jos,
que margeia o rio Jaguaribe, limite oeste do bairro de Manara. Os trs bairros objeto
desta dissertao apresentam densidades brutas entre 43 e 70 hab/ha e a
populao neles residente detentora dos maiores valores de rendimento mdio na
cidade de Joo Pessoa.
O potencial de adensamento dos trs bairros em questo ainda apresenta
uma folga considervel em relao densidade preconizada pelo atual Plano Diretor
de Joo Pessoa que de 150 hab/ha. Devido configurao e ao estgio de
ocupao desses bairros, o adensamento ocorrer fatalmente atravs da
verticalizao, como j vem ocorrendo.
Embora os defensores do adensamento e da compactao das cidades
defendam ferrenhamente essas medidas, preciso que o adensamento se

19
DANTAS, 2003.
20
Ibidem.
109
produza de forma vivel, sem comprometer o funcionamento da cidade e a
qualidade de vida.


Populao
Densidade
bruta (em
hab/ha)
Rendimento mdio das pessoas com rendimento,
responsveis pelos domiclios particulares
permanentes (em reais)
Cabo Branco 5.439 49,87 3.127,27
Castelo
Branco
11.208 100,77 641,28
Manara 19.289 69,66 2.770,02
Mangabeira 67.398 132,86 494,93




















B
a
i
r
r
o
s

Tamba 6.782 43,75 2.961,41
QUADRO 06: Densidades nos Bairros de Joo Pessoa
FONTES: IBGE (2000) e Plano Diretor de Joo Pessoa (1993)


Interessa saber se o mecanismo do escalonamento de gabaritos e as demais
normas urbansticas municipais vo levar a um adensamento vivel da orla martima
de Joo Pessoa.
Podemos verificar isto calculando a densidade futura desta rea num cenrio
por ns estabelecido mantidos o mecanismo e as normas referidas no pargrafo
anterior.


4.2 Previso da densidade futura na orla martima de Joo Pessoa
com a permanncia da legislao vigente


Para determinar essa densidade vamos escolher uma amostra representativa
da rea, elaborar uma hiptese de ocupao dessa amostra e calcular a densidade
lquida dela; depois transformaremos esta em densidade bruta aplicando-lhe um
fator de converso.
110
A amostra escolhida engloba cinco quadras do bairro de Tamba, que com as
ruas que lhe so contguas, perfazem uma rea de cerca de 10hab. Elas limitam-se
ao norte com a av. Nego e a oeste com a rua Monteiro Lobato. Para facilitar os
clculos vamos dar um novo parcelamento a elas.
A hiptese de ocupao adotada assenta-se nas seguintes premissas:

- 60% da rea das quadras seria ocupada por edifcios multifamiliares e
40% por casas (ou seja, no estamos considerando a hiptese de
adensamento mximo);
- Os lotes unifamiliares teriam em mdia 460m de rea;
- Os edifcios multifamiliares teriam a altura mxima permitida e sua taxa de
ocupao seria a mxima admissvel;
- O p esquerdo dos pavimentos desses edifcios seria 2,90m;
- Nesses edifcios, a quota da rea do andar por apartamento (isto a rea
deste mais sua quota de rea comum no andar) seria de cerca de 120m
2
.

Com esses parmetros possvel calcular o nmero de habitaes das cinco
quadras (o clculo ser feito por quadra). Multiplicando-se esse nmero pelo nmero
mdio de moradores por domiclio no bairro constatado pelo IBGE em 2000 (ou seja,
3,58) tem-se a populao das cinco quadras. Confrontando-se esta com a rea total
das quadras chega-se densidade lquida da amostra.

Mdia de moradores por domiclio no ano 2000
Cabo Branco 3,43
Manara 3,76
B
a
i
r
r
o
s

Tamba 3,58
Joo Pessoa 3,86
QUADRO 07: Mdia de moradores por domiclio
FONTE: IBGE

111


FIGURA 44: Quadras integrantes da amostra

Convencionou-se que o fator de converso da densidade lquida em bruta
seria 0,6. Este nmero significa que 60% da rea considerada seria destinada a
habitaes e o restante ao sistema viria, reas verdes e usos no residenciais
repartio bem prxima daquela verificada nos trs bairros estudados nesta
dissertao.
A hiptese de ocupao a que chegamos mostrada na Planta 03. O clculo
do nmero de habitaes apresentado, por quadra, abaixo. Segue-se a ele o
clculo da densidade.
Observe-se que em nenhuma das quadras o ndice de aproveitamento
permitido, ou seja, 4, chegou a ser atingido, em razo dos moderados gabaritos
nelas vigentes.
Hotel
Tamba
Rua Monteiro
Lobato
Av. Nego
113
CLCULO DO NMERO DE HABITAES
QUADRA 01
rea da quadra (S) 20.928,18 m = 2,09 ha
PARMETROS DAS LEGISLAES
Av.Almirante Tamandar 12,90 m Gabarito
Av. Antnio Lira 17,19 m
Coeficiente de aproveitamento mximo 4
Taxa de ocupao para o uso R5
21
40%
CLCULO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
APARTAMENTOS
Terreno destinado s habitaes multifamiliares (60% de S) 12.556,90 m
Quantidade de prdios 5
Tamanho mdio dos lotes 2.511,38 m
rea do andar (40% do lote) 1.004,40 m
Quantidade de apartamentos por andar at o 3 andar 8
Quantidade de apartamentos no 4 andar (cobertura) 4
Quota do andar por apartamento 125,56 m
N de pavimentos na av. Almirante Tamandar Pilotis + 3
N de pavimentos na av. Antnio Lira Pilotis + 4
Quantidade de apartamentos 140
CASAS
Terreno destinado s habitaes unifamiliares (40% de S) 8.371,27 m
Tamanho mdio dos lotes 465,00 m
Quantidade de lotes e casas 18
Quantidade total de unidades habitacionais 158
TABELA 03: Quadra 01
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)
114
QUADRA 02
rea da quadra (S) 16.612,75 m = 1,66 ha
PARMETROS DAS LEGISLAES
Gabarito Av. Antnio Lira 18,09 m
Av. Nossa Senhora dos Navegantes 21,64 m
Coeficiente de aproveitamento mximo 4
Taxa de ocupao para o uso R6
22
30%
CLCULO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
APARTAMENTOS
Terreno destinado s habitaes multifamiliares (60% de S) 9.967,65 m
Quantidade de prdios 6
Tamanho mdio dos lotes 1.661,27 m
rea do andar (30% do lote) 498,34 m
Quantidade de apartamentos por andar 4
Quota do andar por apartamento 124,59 m
N de pavimentos na av. Antnio Lira Pilotis + 5
N de pavimentos na av. Nossa Senhora dos Navegantes Pilotis + 6
Quantidade de apartamentos 132
CASAS
Terreno destinado s habitaes unifamiliares (40% de S) 6.645,10 m
Tamanho mdio dos lotes 474,65 m
Quantidade de lotes e casas 14
Quantidade total de unidades habitacionais 146
TABELA 04: Quadra 02
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)



115
QUADRA 03
rea da quadra (S) 16.479,93 m = 1,64 ha
PARMETROS DAS LEGISLAES
Gabarito Av. Nossa Senhora dos Navegantes 22,52 m
Rua Prof Maria Sales 26,30 m
Coeficiente de aproveitamento mximo 4
Taxa de ocupao para o uso R6 30%
CLCULO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
APARTAMENTOS
Terreno destinado s habitaes multifamiliares (60% de S) 9.887,95 m
Quantidade de prdios 6
Tamanho mdio dos lotes 1.647,99 m
rea do andar (30% do lote) 494,39 m
Quantidade de apartamentos por andar 4
Quota do andar por apartamento 123,59 m
N de pavimentos na av. Nossa Senhora dos Navegantes Pilotis + 6
N de pavimentos na rua Prof Maria Sales Pilotis + 8
Quantidade de apartamentos 168
CASAS
Terreno destinado s habitaes unifamiliares (40% de S) 6.591,97 m
Tamanho mdio dos lotes 470,85 m
Quantidade de lotes e casas 14
Quantidade total de unidades habitacionais 182
TABELA 05: Quadra 03
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)


116
QUADRA 04
rea da quadra (S) 16.316,58 m = 1,63 ha
PARMETROS DAS LEGISLAES
Gabarito Rua Prof Maria Sales 26,98 m
Rua Infante Dom Henrique 30,53 m
Coeficiente de aproveitamento mximo 4
Taxa de ocupao para o uso R6 30%
CLCULO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
APARTAMENTOS
Terreno destinado s habitaes multifamiliares (60% de S) 9.789,94 m
Quantidade de prdios 6
Tamanho mdio dos lotes 1.631,65 m
rea do andar (30% do lote) 489,50 m
Quantidade de apartamentos por andar 4
Quota do andar por apartamento 122,37 m
N de pavimentos na rua Prof Maria Sales Pilotis + 8
N de pavimentos na rua Infante Dom Henrique Pilotis + 9
Quantidade de apartamentos 204
CASAS
Terreno destinado s habitaes unifamiliares (40% de S) 6.526,63 m
Tamanho mdio dos lotes 466,18 m
Quantidade de lotes e casas 14
Quantidade total de unidades habitacionais 218
TABELA 06: Quadra 04
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)


117
QUADRA 05
rea da quadra 15.614,99 m = 1,56 ha
PARMETROS DAS LEGISLAES
Gabarito Rua Infante Dom Henrique 31,42 m
Rua Monteiro Lobato 35,10 m
Coeficiente de aproveitamento mximo 4
Taxa de ocupao para o uso R6 30%
CLCULO DAS UNIDADES HABITACIONAIS
APARTAMENTOS
Terreno destinado s habitaes multifamiliares (60% de S) 9.368,99 m
Quantidade de prdios 6
Tamanho mdio dos lotes 1.561,49 m
rea do andar (30% do lote) 468,45 m
Quantidade de apartamentos por andar 4
Quota do andar por apartamento 117,11 m
N de pavimentos na rua Infante Dom Henrique Pilotis + 9
N de pavimentos na rua Monteiro Lobato Pilotis + 11
Quantidade de apartamentos 240
CASAS
Terreno destinado s habitaes unifamiliares (40% de S) 6.245,96 m
Tamanho mdio dos lotes 480,45 m
Quantidade de lotes e casas 13
Quantidade total de unidades habitacionais 253
TABELA 07: Quadra 05
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)

118
CLCULO DO NMERO DE HABITAES


RESUMO
N DE CASAS N DE APARTAMENTOS N DE UNIDADES
HABITACIONAIS
QUADRA 01 18 140 158
QUADRA 02 14 132 146
QUADRA 03 14 168 182
QUADRA 04 14 204 218
QUADRA 05 13 240 253
TOTAL 73 884 957
TABELA 08: Resumo
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)


CLCULO DA DENSIDADE
rea total das quadras 8,59 ha
Total de unidades habitacionais nas 5 quadras 957
Mdia de habitantes por unidade habitacional 3,58
Populao total das quadras 3.426
Densidade lquida do conjunto das quadras 398,8 hab/ha
Densidade bruta correspondente 239,3 hab/ha
TABELA 09: Clculo da densidade
FONTE: DADOS DA PESQUISA (2006)


Essa densidade bruta quase 60% maior que aquela determinada pelo Plano
Diretor da cidade (150 hab/ha). Ela aumentar se um percentual maior da rea das
quadras for destinado a edifcios multifamiliares (por exemplo, 80% em vez dos 60%
119
aqui convencionados) ou se a rea mdia dos apartamentos adotada nos clculos
for diminuda.
De posse desses nmeros, vejamos agora quais os impactos que o
adensamento previsto poder causar no sistema virio e de circulao da rea da
amostra. Vamos nos limitar a considerar apenas esse item infra-estrutural porque em
bairros de renda elevada ele o que mais prejudicado por um crescimento
exagerado da densidade e tambm porque deficincias nele so particularmente
danosas ao funcionamento urbano e qualidade de vida da populao. As outras
infra-estruturas suportam melhor adensamentos que no sejam muito acentuados.


4.3 Repercusso do adensamento no sistema virio da orla
martima de Joo Pessoa


O adensamento previsto vai provocar um substancial aumento do nmero de
veculos circulando na rea. Mas por ser muito difcil quantificar tal aumento e medir
as suas conseqncias, e por no termos condies de fazer isto, no efetuaremos
aqui a anlise deste aspecto.
Outra repercusso do adensamento ser o crescimento do nmero de
automveis estacionados nas ruas, que, se for grande, poder dificultar o trnsito
atravs da reduo da rea disponvel para a circulao veicular. Temos condies
de explorar este aspecto, calculando a quantidade de vagas de estacionamento
disponvel nas ruas e estimando quantos veculos demandaro estas vagas.
O adensamento de um bairro pode ter impactos diferentes, de acordo com as
caractersticas peculiares de cada localidade. Fatores como acessibilidade, infra-
estrutura existente e renda da populao residente produziro um contexto
especfico, que somado a costumes e hbitos refletir-se-o na forma de ocupao do
espao urbano.
No Brasil um bairro de classe alta e mdia ter uma quantidade de
120
automveis por habitao bem maior que aquela de um bairro com predominncia
de habitantes das classes mdia-baixa e baixa. O tipo e a qualidade do transporte
pblico oferecido outro fator que influi na utilizao do automvel particular com
meio de transporte principal. Num bairro em que predominam outras modalidades de
transporte, como nibus, motocicleta e bicicleta, o sistema virio poder, sem
maiores danos, comportar um adensamento populacional que seria muito prejudicial
numa rea monopolizada pelo automvel particular.
Identificamos nos bairros que compem nosso objeto de estudo uma
populao de classe mdia e alta que detm as maiores rendas da cidade de Joo
Pessoa, segundo dados do IBGE. Isso determina um poder aquisitivo que possibilita
a posse de mais de um automvel por domiclio, podendo at cada ocupante adulto
de uma habitao, possuir um automvel. Nesses bairros so comuns domiclios
com dois ou trs automveis.
Nossa anlise ser feita na mesma amostra adotada no clculo da densidade.
Vamos calcular a quantidade de vagas de estacionamento que existem nas ruas
contguas s cinco quadras da amostra. E a partir do nmero de habitaes previsto
para a rea, conforme nossa hiptese de ocupao, vamos estimar quantos carros
pertencentes aos moradores delas iro disputar essas vagas.
As vagas teriam a maior dimenso paralela ao meio-fio e seu comprimento
seria 5,50m. A largura das ruas s permite que elas sejam oferecidas num nico
lado delas e uma das vias, a rua Prof Maria Sales, no comporta estacionamento,
por ser estreita e ter funo arterial. Na av. Almirante Tamandar no computamos
as vagas existentes junto ao calado da praia, por considerarmos que elas seriam
destinadas aos visitantes atrados pela praia e os equipamentos da beira-mar. Nas
ruas que margeiam a rea da amostra ao norte, ao sul e a oeste computamos
apenas a metade das vagas existentes, por entendermos que a outra metade seria
ocupada pelos veculos dos moradores dos edifcios situados no entorno imediato da
rea.
O nmero de vagas a que chegamos 233. A localizao delas est
mostrada na Planta 04.
Como vimos, com a hiptese de adensamento aqui formulada o nmero de
apartamentos na rea da amostra chegaria a 884 unidades. Se a metade deles
122
possurem um carro a mais do que a quantidade das vagas a eles alocadas dentro
do lote em que cada um se situa (seja porque eles dispem de uma vaga, mas
possuem dois carros, seja porque eles dispem de duas vagas mas possuem trs
carros), haveria na rea 442 automveis disputando as 233 vagas de
estacionamento disponveis nas ruas. (Note-se que a legislao em vigor exige que
os edifcios multifamiliares contenham apenas uma vaga de estacionamento para
cada apartamento com rea no superior a 150m
2
.)
Mesmo que todas essas vagas fossem ocupadas por esses veculos (o que
improvvel porque algumas delas seriam utilizadas por carros de visitantes), haveria
mais de 200 automveis sobrando e estes certamente seriam estacionados no outro
lado da rua, estrangulando o fluxo veicular em quase todas as vias da rea. Esse
tipo de estrangulamento j acontece hoje na rua Maria Rosa, em Manara, entre as
ruas Manoel Morais e Bananeiras, trecho que d uma boa mostra do
comprometimento do sistema virio que estamos aqui prevendo.
V-se, portanto, que o aumento da demanda de vagas de estacionamento
nas ruas, sozinho, j causaria danos irreparveis ao sistema de circulao veicular,
com graves conseqncias para o funcionamento urbano e a qualidade de vida da
populao.


123





CONCLUSO


A orla martima est inserida no ecossistema costeiro, que passou a ser foco
de preservao ambiental com a insero do captulo do meio ambiente na
constituio de 1988, sendo considerada patrimnio nacional. Esse espao, por se
encontrar num importante ecossistema, demanda mais cuidado na sua forma de
ocupao, de maneira que no se destrua a biodiversidade ali existente.
As orlas martimas urbanas sofrem uma presso muito grande do mercado
imobilirio e do setor turstico. Isso refora a necessidade de estudos e
monitoramento constantes.
A verticalizao dos bairros da orla martima de Joo Pessoa acompanha a
tendncia nacional de verticalizao das zonas urbanizados que esto localizados
no litoral. Os investimentos realizados pelo projeto CURA, na dcada de 1970,
impulsionaram a ocupao dos bairros do Cabo Branco, de Tamba e de Manara,
que a partir da dcada de 1980 apresentaram um crescimento exponencial da
construo de edificaes verticais.
Ao analisarmos os conceitos que fundamentaram a criao do artigo 164 da
Emenda Constitucional n 01 de 1970, captados nas entrevistas com Antnio
Augusto Almeida e Luciano Agra, constatamos que h fortes indcios apontando a
construo do Hotel Tamba como o fato que teria suscitado a introduo do
referido artigo.
O Hotel Tamba uma edificao de dois pavimentos. Seu arquiteto, Sergio
Bernardes, na inteno de preservar a escala do seu projeto, props a proibio de
construes com mais de dois pavimentos na avenida beira-mar, que foi
124
concretizada com o citado artigo. A rea de abrangncia da restrio dizia respeito
apenas primeira avenida da orla, no trecho compreendido entre as praias da
Penha e Formosa. Por isso ela se mostrou frgil, na medida que deixou de
considerar as vrias escalas de percepo da paisagem, pois nas ruas vizinhas era
permitida a construo de edificaes verticais. Ela no impedia, portanto, que os
bairros litorneos se desenvolvessem tomando a forma de uma paisagem
verticalizada.
Duas restries subseqentes tentaram superar essa fragilidade. A primeira
(que serviu de base para a formulao da segunda) foi introduzida pelo IPHAEP,
que adotou um escalonamento de gabaritos abrangendo toda a rea dos bairros da
orla martima de Joo Pessoa. A outra foi o artigo 229 da Constituio Estadual de
1988, que instituiu o mesmo mecanismo na faixa de 500m contgua a toda a orla
martima da Paraba.
O fato de esta ltima restrio vigorar apenas na mencionada faixa de 500m
no suficiente para garantir a qualidade ambiental dos bairros pesquisados, como
foi demonstrado ao longo da presente pesquisa.
Algumas constataes merecem ser destacadas:

Nenhuma das restries apontadas probe a vertizalizao na orla martima
As restries adotadas, que tinham como argumento principal a preservao
da paisagem, no levaram em conta as vrias escalas de percepo da
paisagem
O fato que provavelmente gerou a primeira restrio, a construo do Hotel
Tamba, foi, na verdade, um evento que causou um impacto ambiental nas
praias de Tamba e Manara. Se fosse proposta hoje, em razo da legislao
ambiental atual, essa obra certamente no seria aprovada pelos rgos
ligados defesa do meio ambiente
Cada bairro apresenta respostas diferentes aplicao do conjunto das
normas vigentes, devido s especificidades fsico-espaciais, acessibilidade,
ao tamanho do bairro e o zoneamento, e isso deveria ser levado em
considerao em qualquer proposta de modificao da legislao.
125
O bairro do Cabo Branco na sua maior parte uma estreita faixa de terra
limitada a oeste pela falsia do Cabo Branco, elemento geogrfico tombado pelo
IPHAEP como patrimnio paisagstico.
As restries em questo contriburam para a proteo paisagstica do bairro
no que se refere escala da falsia (esta foi protegida tambm por restries
adicionais, incidentes no bairro do Altiplano Cabo Branco, localizado no topo da
falsia, que controlam fortemente a altura de suas edificaes). Os edifcios
existentes com altura superior da falsia foram construdos antes da vigncia
dessas restries.
Os fatos mostram que a busca da preservao paisagstica foi desencadeada
por eventos como a construo de edifcios verticais, os chamados espiges,
principalmente no trecho da orla que vai do Hotel Tamba at a extremidade do
Cabo Branco, como o edifcio Joo Marques de Almeida, quase da mesma poca do
referido hotel.
Nos debates da constituinte de 1988, foi levantado o argumento que o artigo
164 atrs mencionado vinha impedindo o desenvolvimento turstico, por no permitir
a construo de hotis de vrios pavimentos. O curioso que parece ter sido
justamente um equipamento hoteleiro que motivou a criao de tal artigo.
O bairro de Tamba, onde se localiza o Hotel Tamba, apresenta
caractersticas diferentes do bairro do Cabo Branco, sua largura sendo maior,
situando-se em torno de 900m. Ele tem por limite oeste o rio Jaguaribe. Por ter
largura superior a 500m, o bairro apresenta-se verticalizado, tendo em vista que o
escalonamento de gabaritos s afeta a faixa de 500m contgua praia e que o Plano
Diretor e o Cdigo de Urbanismo da cidade no restringem a verticalizao.
Dos trs bairros analisados, o de Manara o de maior largura (que chega at
1.300m), o que possibilita a construo de prdios com grande nmero de
pavimentos. Hoje alguns edifcios situados fora da referida faixa de 500m j tm
mais de 20 pavimentos.
O controle da densidade no foi contemplado no artigo 229 aqui estudado, na
medida que ele regula apenas o gabarito das edificaes. A restrio por ele
imposta no suficiente para o controle da densidade, visto que vrios fatores
contribuem para a definio da densidade de um lugar.
126
notrio que o escalonamento do gabarito moldou uma morfologia urbana
que especfica dos bairros da orla martima, marcada por uma verticalizao
moderada na referida faixa de 500m, mas, no impediu a verticalizao nesses
bairros.


FIGURA 45: Vista panormica dos bairros Cabo Branco, Tamba e Manara (da esquerda para
a direita)
FONTE: MOREIRA (2001)

Com a simulao aqui feita ficou demonstrado que, caso a orla continue
sendo adensada de acordo com as restries vigentes, mesmo na faixa em questo
poder se atingir uma densidade bem superior quela proposta pelo Plano Diretor,
que de 150 ha/ha chegando a 239 hab/ha, mesmo que apenas 60% da rea das
quadras seja destinada a habitaes multifamiliares.
Na 5 quadra da rea objeto da simulao a densidade bruta ficou prxima de
350 hab/ha, tendo o coeficiente de aproveitamento chegado a 3.
Como o aproveitamento mximo permitido pela legislao municipal de 4 (a
rea construda pode equivaler a quatro vezes a rea do terreno), nas reas dos
bairros da orla que esto fora da faixa de 500m em questo nas quais no existe
restrio de gabarito , a densidade poder chegar a nveis bem mais elevados.
Por ter a maior parte da sua rea localizada dentro de tal faixa, o bairro do
Cabo Branco est submetido a um controle maior da densidade, que mesmo assim
l poder superar o patamar fixado pelo Plano Diretor. J os bairros de Tamba e
Manara, de maior largura, possibilitam um forte adensamento, proporcionado por
edifcios muito altos localizados fora da faixa considerada.
Fica evidente que existe uma contradio entre a densidade estabelecida pelo
Plano Diretor e, de um lado, o ndice de aproveitamento 4 por ele permitido e, do
127
outro, a ausncia de limite de gabarito no trecho da orla situado fora da faixa de
500m considerada.
S com um ndice de aproveitamento bem menor e com a adoo de um
gabarito relativamente baixo que aquela densidade poderia ficar no patamar que
lhe foi fixado pelo Plano Diretor.
A experincia tem demonstrado que abrir exceo no gabarito para o uso
hoteleiro, como tem proposto o deputado Walter Brito, no seria prudente. Pelas
afinidades do uso com o residencial, isso poderia levar aprovao de um edifcio
como hotel e a utilizao dele como habitao. No Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado do Municpio de So Paulo de 1971, no qual o ndice de aproveitamento
era 4 para uso residencial e 6 para outros usos, os empreendedores aprovavam as
edificaes para um desses usos e as utilizavam para habitao, depois de
expedido o habite-se delas.
A construo dos primeiros edifcios da orla pessoense no tinha nenhuma
relao com a necessidade de adensamento dela, visto que na poca a rea tinha
uma ocupao rarefeita e s veio a ser ocupada mais intensamente depois dos
investimentos feitos pelo projeto CURA.
O edifcio Joo Marques de Almeida, uma edificao de 12 andares,
construda no bairro do Cabo Branco na dcada de 60, apresenta uma implantao
no lote nos moldes dos conceitos do modernismo, com uma taxa de ocupao baixa
liberando o terreno, como preconizavam os conceitos defendidos por Le Corbusier.
Isso bem diferente do que vem acontecendo com edifcios mais recentes, cujas
taxas de ocupao variam de 30% a 40%, mas tm garagens que em alguns casos
ocupam quase 100% do lote.
Os bairros aqui estudados ainda apresentam uma densidade moderada, o
que permite que algumas distores na legislao possam ser revistas e
aprimoradas com o uso de mtodos e abordagens mais abrangentes.
Percebe-se nos conceitos que permearam a elaborao do artigo 229 aqui
discutido a preocupao de se evitar um adensamento da orla que poderia ter
reflexos negativos na circulao de veculos, com a formao de congestionamentos
preocupao essa que no foi embasada em nmeros. Ao simularmos o provvel
adensamento aqui apresentado, vimos que o escalonamento do gabarito em vigor
128
no impediria um adensamento bem maior do que aquele que a rea seria capaz de
suportar em termos da oferta de vagas de estacionamento no sistema virio.
Alis, mesmo atualmente, trechos dos bairros estudados j apresentam
problemas de congestionamento das ruas devido ao excessivo nmero de veculos
nelas estacionados, o que vem reforar a preocupao de se considerar, nas
discusses do gabarito da orla martima, a questo da densidade.
O Cdigo de Urbanismo de Joo Pessoa exige apenas uma vaga de
estacionamento no edifcio para cada apartamento com rea de at 150m. Mas nos
bairros em questo, mesmo apartamentos bem menores so habitados por famlias
que possuem dois automveis; e em muitos casos moradores de apartamentos com
rea de 130 a 150 m
2
so possuidores de trs veculos. Assim, um forte
adensamento dever criar uma substancial demanda de vagas de estacionamento
nas ruas que no poder ser satisfeita sem prejuzos para a circulao, em razo
da insuficiente largura de suas pistas de rolamento, que quase sempre s permite o
estacionamento num dos lados das ruas. Com a construo de prdios que no
ofeream vagas suficientes para guardar os veculos dos seus habitantes, a
demanda por espao nas ruas para o estacionamento de automveis causar
impactos negativos na circulao urbana. Na verdade, esse fenmeno j pode ser
detectado em alguns trechos da orla que apresentam estrangulamentos do fluxo de
veculos devido ao excesso de carros estacionados nas ruas.
Exigir duas vagas por apartamento uma medida dura e que encareceria o
custo da moradia atenuaria o problema mas no o resolveria, pois a tendncia
que no futuro muitos apartamentos demandem a proviso de trs vagas.
Note-se que mesmo os prdios que dispem de vagas suficientes para seus
habitantes, requerem espao nas vias pblicas para o estacionamento dos veculos
de seus visitantes.
Portanto a sada mais vivel no permitir que um forte adensamento
acontea. Acrescente-se que uma expressiva densificao populacional da orla
martima demandaria uma grande quantidade de investimentos pblicos, que
poderiam ser aplicados em outras reas da cidade carentes de infra-estrutura.
O ndice de aproveitamento 4 pode levar a uma densidade bruta de mais de
500 hab/ha (atingvel com edifcios de apenas 14 andares), que no compatvel
129
com o tipo de estrutura urbana existente nos bairros estudados e est muito acima
do que seria recomendvel de acordo com padres ambientais sadios.
Para se alcanar a densidade proposta pelo Plano Diretor (150hab/ha)
bastaria um ndice de aproveitamento de apenas 1,5 isso considerando que
somente 60% da rea destinada ao uso residencial fosse ocupada com edificaes
multifamiliares.
Portanto, no apenas o artigo 229 aqui discutido, mas o conjunto dos
instrumentos do ordenamento urbano do municpio de Joo Pessoa precisa ser
repensado em bases mais avanadas que privilegiem questes como o conforto
ambiental, a eficincia energtica e a articulao com o plano diretor de transportes,
entre outros.
A determinao de densidades compatveis com as caractersticas locais,
como traado urbanstico, sistema fundirio e clima, so alguns itens que precisam
ser levados em conta na reviso que estamos sugerindo. As densidades devem
estimular o desenvolvimento urbano e contribuir para que a cidade exera a sua
funo social.
Outro aspecto que relevante abordar o fato de que uma determinada
densidade pode ser atingida com diferentes morfologias urbanas. Assim a densidade
constatada nas cinco quadras aqui analisadas, condicionada pelo escalonamento de
gabaritos, poderia ser alcanada sem este por exemplo, com todos os edifcios
multifamiliares contendo sete pavimentos. Esta constatao e os resultados de
pesquisas na rea de conforto ambiental que concluram que o escalonamento em
vigor condenvel quando se analisa o comportamento dos ventos vm reforar a
necessidade de se repensar tal dispositivo.
Acrescentemos, para finalizar, que a questo no liberar ou proibir a
construo de edificaes verticais na orla martima pessoense, e sim definir que
tipo de ocupao se deseja para a rea levando-se em considerao as
especificidades dos seus diferentes trechos.

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