TEMA 11 (I): Compraventa.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -GUIN: 1. 2. 3. 4. 5. 6. La compraventa. Concepto. Elementos. Prohibiciones. Arras. Las obligaciones del vendedor. Entrega. Saneamiento. El problema del riesgo. Las obligaciones del vendedor. El pacto de reserva de dominio. La compraventa internacional de mercaderas. La compraventa de consumo. La compraventa con pacto de retro. La venta de bienes muebles a plazos. El leasing.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -COMPRAVENTA: 1.

Concepto. Elementos. Prohibiciones. Arras:

1445. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

I. Concepto: Recogido en el art. 1445 CC, que dice

II. Caracteres: a) Consensual: Es un contrato perfeccionado por el mero consentimiento de las partes contratantes (comprador/vendedor), la perfeccin del contrato implica la produccin de las correspondientes obligaciones jurdicas.
Art. 1450. La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Por tanto, nicamente otorga a las partes el derecho a exigirse el cumplimiento de sus recprocas obligaciones, pues para la adquisicin de la propiedad por el comprador es necesario que, adems del contrato, concurra la tradicin (traditio) de la cosa vendida.
Art. 1095. El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

b) No formal: El consentimiento no necesita de ninguna forma. Ciertamente el art. 1280.1 determina que el contrato ha de constar en escritura pblica , pero en virtud de lo dispuesto en el art. 1279, esta es una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionado el contrato. Entonces la documentacin en escritura de la compraventa solamente ofrece eficacia probatoria. c) Oneroso: El contrato determina desplazamientos patrimoniales para cada una de las partes, recayendo sobre las espaldas de cada contratante el peso de cumplir la prestacin.

La prestacin tiene su fundamento en la prestacin del otro, siendo ambas causa y consecuencia de la otra. d) Bilateral/Sinalagmtico: De este contrato surgen obligaciones recprocas, es decir, surgen obligaciones para ambas partes. e) f) Conmutativo: La obligacin principal que asume una parte se considera como el equivalente de la que la otra parte a su vez asume. Ttulo para adquirir la propiedad: El contrato de compraventa sirve como ttulo para adquirir la propiedad, aunque para que la propiedad sea transmitida y adquirida es necesario que junto a este ttulo haya un modo, de los especificados en el art. 609, en concreto en este caso sera la tradicin/entrega/traditio de los objetos.

Por tanto, en caso de que slo se perfeccionara el contrato de compraventa sin la entrega de la cosa el comprador adquirira un derecho de crdito sobre la cosa comprada, siendo acreedor y no propietario. Si al contrato de compraventa sigue la tradicin (traditio) se transmite la propiedad del objeto del contrato, sin embargo, mientras que no haya entrega cada una de las partes es acreedora frente al otro de la entrega del objeto del contrato (tanto de la cosa como del dinero). Esto aparece reflejado en el art. 609 CC: La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten [] por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. III. Elementos: a. Elementos subjetivos (Quines pueden contratar?): Los elementos subjetivos del contrato de compraventa son el comprador y el vendedor. Las condiciones para poder realizar este contrato aparecen sealada en los dos siguientes artculos del CC:
1263. No pueden prestar consentimiento: 1. Los menores no emancipados. 2. Los incapacitados. 1457. Podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artculos siguientes.

Por tanto, estos dos preceptos implican que es necesaria la capacidad de obrar para poder contraer obligaciones, por tanto las partes de este contrato tienen que ser mayores de edad (o menores emancipados) no incapacitados judicialmente. El art. 1458 indica que los cnyuges podrn venderse bienes recprocamente, rectificando la primitiva regla que slo permita las compraventas entre cnyuges cuyo rgimen econmico-matrimonial fuera la separacin de bienes. Las nicas prohibiciones son las que aparecen recogidas en el art. 1459, que menciona a personas que por su situacin jurdica podran abusar de su poder, es decir, busca evitar que quienes, por las facultades que ostentan o por el cargo que ocupan, puedan decidir sobre la venta de bienes ajenos en su propio beneficio. Los supuestos recogidos son los siguientes:
1459. No podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona alguna intermedia: 1. Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estn bajo su guarda o proteccin.

La reforma de la tutela operada en 1983 modific el CC prohibiendo la compra a los que desempeen algn cargo tutelar (tutor, curador, defensor judicial) de los bienes de las personas que estn bajo su guarda/proteccin. El art. 221.3 prohbe igualmente a quien desempee algn cargo tutelar: [...] Adquirir por ttulo oneroso bienes del tutelado o transmitirle por su parte bienes por igual ttulo .
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen encargados.

Este supuesto prohbe la autocontratacin, aunque lo que no hay obstculo para que el dueo la autorice, atendiendo al art. 267 CCo sobre el comisionista. La finalidad de la prohibicin es la defensa de los intereses del mandante, por lo que cuando este consiente la autocontratacin o cuando l mismo vende al mandatario, la prohibicin no rige. As pues, la jurisprudencia acepta que no es aplicable la prohibicin cuando es el mandante quien vende al mandatario, o cuando el mandatario tiene autorizacin de su mandante para proceder a la adquisicin.
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

Junto a este precepto, el art. 902.4 CC, que impone a los albaceas la obligacin de conserva y custodiar los bienes hereditarios cuando el testador no ha determinado especialmente sus funciones; por tanto, hay que limitar la prohibicin a los supuestos en que estn autorizados por el testador o por la ley para vender (segn interpretamos del precepto del art. 903).
4. Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya administracin estuviesen encargados. Esta disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.

Este apartado debe interpretarse de forma extensiva, pues no menciona a los empleados pblicos de las CCAA, que obviamente estn tambin sometidos a la prohibicin. Adems, el empleado pblico tiene que estar encargado de la gestin de los bienes, concepto ms amplio que el de administracin.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdiccin o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al acto de adquirir por cesin1.
1

[El litigio no se circunscribe a juicios declarativos, la STS de 2/Julio/1976 comprende bajo la prohibicin la compra de un bien que se embarg y subast en un juicio declarativo].

Si hay ms de un Tribunal con la misma jurisdiccin, si por razn de reparto no corresponde el asunto al Tribunal donde presta sus servicios el funcionario, no por ello deja de estar sujeto a la prohibicin, toda vez que existen las mismas razones morales respecto de los funcionarios todos que prestan sus servicios en Tribunales de la misma jurisdiccin , segn la STS de 2/Julio/1976.
Se exceptuar de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que posean. En este ltimo apartado se mencionan tres supuestos: a. Supuesto de acciones hereditarias entre coherederos: La persona sujeta a la prohibicin es

coheredera de los litigantes o de alguno de ellos. Le es lcito adquirir por cesin del derecho de cualquiera de ellos, bien directamente, bien como consecuencia del ejercicio de retracto del art. 1607.
b. Supuesto de cesin en pago de crditos: A le reclama a B el pago de una deuda. C, juez, es

acreedor de A, quien transmite vlidamente al mismo aquel crdito.

c. Supuesto de garanta de los bienes que poseen: A es acreedor de B, a quien demanda para obtener

el pago y embarga una finca. Esa finca se vende a B por C, juez. No caer bajo la prohibicin la compra por C del crdito de A, a fin de liberar a la finca de la traba del embargo. Se ampara esta adquisicin porque es til para el goce pacfico de los bienes posedos.
La prohibicin contenida en este nmero 5 comprender a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesin y oficio.

Esta regla final nada tiene que ver con el pacto llamado cuota litis, por el cual es profesional se compromete a cobrar una parte de lo reclamado si obtiene sentencia favorable. Dicho pacto lo es de pago de honorarios, no de compra. Las prohibiciones el art. 1459 CC se refieren tanto a las compras directas como a las indirectas. El Cdigo prohbe comprar por s ni por persona intermedia, es decir, cuando esta no adquiere para s sino para el vendedor, y por otra parte extiende la eficacia de la prohibicin a las adquisiciones por subastas pblica o judicial. Aadir finalmente que la STS 20/Febrero/1967 especifica que las cualidades que originan las prohibiciones deben tenerse en el momento de la perfeccin del contrato, no de su consumacin. CUESTIN: Carcter del negocio celebrado en contravencin a las prohibiciones del 1459. En los casos de los apartados 1, 4 y 5, la nulidad del contrato es radical y absoluta. Pero tambin los casos de los apartados 2 y 3 cierta jurisprudencia ha estimado de orden pblico las prohibiciones con idntica consecuencia. No se compagina esta doctrina con la validez que da a la adquisicin cuando el mandante vende al mandatario, o este adquiere con el consentimiento de aquel, que demuestra que la prohibicin no es imperativa/inderogable, como correspondera a una norma de orden pblico. Por ello, la hiptesis de la compra por el mandatario encargado de administrar o por el albacea debe tratarse como anulable por haberse realizado sin el consentimiento del mandante o de los sucesores, respectivamente, en cuyo beneficio se establece la prohibicin. Para las hiptesis de autocontratacin el contrato debe considerarse como realizado por quien no tiene poder.

b. Elementos objetivos (Qu pueden contratar?): Los elementos objetivos del contrato de compraventa son la cosa y el precio, como nos indica el artculo 1445 CC:
1445. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

1) COSA: Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como las incorporales, y han de reunir las siguientes condiciones: Existencia actual o futura.

Existencia actual El artculo 1460 CC se ocupa de la hiptesis de la prdida de la cosa al tiempo de celebrarse la venta, y dice que
1460. Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedar sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido slo en parte, el comprador podr optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al total convenido.

Se entiende como prdida jurdica de la cosa lo que seala el artculo 1122.2:

1122.2 [Prrafo 2] Entindese que la cosa se pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia, o no se puede recobrar.

En caso de una prdida jurdica (que implica que la cosa ya no se puede emplear para el fin deseado, ya sea por destruccin, extravo) total se establece que quedar sin efecto el contrato, pues el contrato ser inexistente por carecer de objeto. Si estamos ante una prdida parcial el comprador podr optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al total convenido . Puntualizar que si el vendedor conoca estas circunstancias y no las manifest al comprador, que ha podido realizar gastos o perder oportunidades de satisfacer su inters por haber confiado en que celebraba un contrato vlido y eficaz, este tendr un responsabilidad in contrahendo. Existencia futura El objeto de la compraventa tambin puede ser una cosa futura (excepto herencias futuras), como declara el art. 1271 CC
1271. Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no estn fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Sobre la herencia futura no se podr, sin embargo, celebrar otros contratos que aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la divisin de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artculo 1056. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.

En una compraventa de cosa futura podemos distinguir dos tipos: o Compraventa de cosa esperada, emptio rei speratae: Consiste en la compraventa que se realiza pactando la entrega de una cosa que se espera segn el curso natural de los acontecimientos, pero que no existe en el momento de la celebracin del contrato. La circunstancia de ser el objeto de la compraventa una cosa futura supone que si no llega a tener existencia, el vendedor no cumplir su obligacin de entrega, quedando sin causa la obligacin del comprador de pagar el precio, por lo que se eximir de su cumplimiento. Ninguno de los derechos y obligaciones propios de la compraventa se aplican hasta el momento en que exista su objeto. Pero es importante destacar que la perfeccin de la compraventa de una cosa futura produce unas obligaciones de hacer ntimamente relacionadas con la finalidad que se persigue: - Obligaciones de hacer negativo: No se puede impedir el nacimiento de la cosa. - Obligaciones de hacer positivo: A cargo del vendedor, pues este debe desplegar una actividad para que la cosa llegue a tener existencia.

Su incumplimiento doloso o culposo supondr el incumplimiento de la obligacin de entrega, con la consiguiente accin de resarcimiento de daos en favor del comprador. La compraventa de cosa futura es un negocio atpico por carecer de regulacin legal, por lo que hay que atender a los pactos de la partes para fijar su contenido. o Compraventa de esperanza, emptio spei: En esta compraventa el comprador se obliga a pagar el precio, llegue a existir o no la cosa. Por tanto, aunque no llegue a existir la cosa futura, debe pagarse el precio, asemejndose este contrato ms al contrato aleatorio (definido en el 1790 CC) debido a este factor de aleatoriedad. El pago del precio no es obligacin causada por la entrega de la cosa. La cosa ha de ser determinada.

As lo exige el art. 1445 CC, sin que ello signifique que no quepa un contrato perfecto si el objeto es una cosa genrica. Lo nico preciso es la operacin de concentracin de la cosa dentro del gnero.
1445. Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

En la compraventa ha de cumplirse lo que precepta el art. 1273 respondi al objeto de todo contrato, que debe recaer en una cosa determinada en cuanto a su especie, significndose as que la determinacin equivale a una fijacin o sealamiento de modo que no se confunda con otras. Ha de tratarse de cosa de lcito comercio por mandato del art. 1271. 2) PRECIO: El precio en el contrato de compraventa aparece sealado en el art. 1445 CC como que debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente. Cuando establece que sea cierto, el Cdigo Civil no obliga a que cuantitativamente se determine en el momento de la celebracin del contrato, slo especifica que no puede haber un nuevo acuerdo posterior para fijarlo (pues sino la compraventa no se habra perfeccionado con anterioridad). El Cdigo autoriza a los contratantes a que pacten en el contrato de compraventa el procedimiento mediante el cual el precio se determinar posteriormente, sin influencia exclusiva de sus voluntades. El precio entonces puede ser cierto de varias formas: DETERMINADO En s mismo: Cuando se establece una cantidad determinada.

DETERMINABLE: Con referencia a otra cosa cierta, como seala el art. 1447 CC.
1447. Para que el precio se tenga por cierto bastar que lo sea con referencia a otra cosa cierta [].

Cuando se seala el precio que la cosa vendida (valores, granos, lquidos y dems cosas fungibles) tena en determinado da, Bolsa o mercado o en un tanto mayor o menor que ese precio. As lo refleja el art. 1448 CC.
1448. Tambin se tendr por cierto el precio en la venta de valores, granos, lquidos y dems cosas fungibles, cuando se seale el que la cosa vendida tuviera en determinado da, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del da, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.

Puede pactarse que el precio sea el que viene practicando normalmente el vendedor, si se trata de cosas que ste vende habitualmente (STS 13/Abril/1982) Puede remitirse al arbitrio de un tercero, una persona determinada, para la fijacin del precio, cuya decisin es obligatoria para los contratantes. Si este no quisiera o pudiera sealarlo quedar ineficaz el contrato (art. 1447).

El tercero ha de fijar el precio en relacin con el momento de la perfeccin del contrato, salvo pacto en contrario (STS 21/Abril/1956). En defecto de expresin sobre el tipo de arbitrio a que se debe sujetar en su actuacin, ha de entenderse que ser de equidad, con posibilidad de impugnar la decisin cuando evidentemente haya faltado a ella (art. 1690). Tambin se proceder a la impugnacin si no se ha sujetado a las instrucciones que las partes le hayan dado para llevar a cabo su cometido (STS 22/Nov/1966), considerndose nula la clusula por la que las partes renuncian a impugnar la decisin del o de los terceros, por violacin del art. 24.1 Const. (STS 10/Mar/1986). Especial ATENCIN a lo sealado en el art. 1446:
1446. Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificar el contrato por la intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se tendr por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

El precio no ha de ser necesariamente el justo. Nuestro CC sigue en este punto los principios de la economa liberal, segn los cuales las cosas valen lo que por ellas se pagan ( STS 22/Nov/1979), sin embargo cabe la puntualizacin de tres cuestiones importantes sobre el precio: o Precio Irrisorio:

El precio irrisorio es un precio muy bajo en una compraventa que se asimila a la inexistencia de precio, ya que aunque el ordenamiento no fija los precios, establece que debe haber cierta proporcionalidad. La existencia de un precio irrisorio puede implicar una simulacin, es decir, hacer pasar una donacin por un contrato de compraventa, siendo la compraventa (el negocio simulado) nula por ausencia de precio pero pudiendo ser vlida la donacin (el negocio disimulado) en caso de que respete lo establecido por el ordenamiento. o Nulidad de compraventa con precio superior al legal:

EL ordenamiento interviene limitando los precios a travs de una normativa estatal ms especificaciones autonmicas. La jurisprudencia ha evolucionado sobre el tratamiento que se le da a una compraventa con un precio superior al lmite legal: a) Inicialmente se estableca la nulidad del negocio debido a que este incumpla la ley. b) En un segundo estado, debido al principio de conservacin del negocio jurdico se estableci una reduccin del precio al lmite legal, as, en este caso, el contrato mantendra su validez y eficacia. Sin embargo la sustitucin del precio pactado por el legal no parece acorde con la intencin contractual del vendedor, ni parece razonable sancionarlo con la percepcin del precio legal; pues l quiso vender, pero a otro precio. c) Finalmente, se establece que si la sancin legal del contrato de compraventa con precio superior al determinado por ley no fuese su nulidad, la sancin aplicable sera la que se determinase de la norma. Por tanto, la compraventa es vlida en todos sus trminos y es el vendedor el que incurre en todas las sanciones contempladas por la vulneracin de esa norma, haciendo no rentable el incumplimiento de la misma. o Prcticas restrictivas de competencia:

Cuando no exista disposicin que controle el precio y se deje al libre juego de las fuerzas del mercado, habr de estarse a lo prevenido en la legislacin sobre prcticas restrictivas de la competencia si mediante ellas se da lugar a la fijacin de precios.

IV. Arras: Al perfeccionarse el contrato, el comprador suele entregar una suma de dinero en concepto de seal, denominada tcnicamente arras. Existen tres tipos de arras: Arras penitenciales/de desistimiento (Art. 1454 Cdigo Civil): Constituye un medio lcito para las partes de desligarse del contrato mediante la prdida de las arras para el comprador o la restitucin dobladas para el que las recibi. No es necesario probar los daos. Este tipo de arras supone una excepcin y slo son aplicables cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artculo del cdigo civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipologa de arras.
1454. Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Arras confirmatorias (Art. 1124 del Cdigo Civil): Operan simplemente como un anticipo y expresin de la fuerza vinculante del contrato, no faculta para resolver la obligacin contrada. En caso de incumplimiento no genera la prdida automtica de las mismas. El comprador perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la obligacin, con el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos, daos que deber probar. Arras penales (Art. 1152 y 1153 del Cdigo Civil): Establecen una garanta del cumplimiento del contrato, mediante la prdida de las arras (total o parcial) o su devolucin ms el importe convenido en el contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligacin pactada. Es un sistema de fijacin a priori de la liquidacin de los posibles daos y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligacin, pero que el juez podr moderar. La jurisprudencia establece que ha de verse si las arras del contrato se han querido como penitenciales, confirmatorias o penales. SI la interpretacin no da resultados claros, la lnea jurisprudencial predominante es la de que las arras tienen e concepto de anticipo de precio, siendo entonces confirmatorias.

2. Las obligaciones del vendedor. Entrega. Saneamiento. El problema del riesgo.

I. Obligaciones del vendedor: El vendedor tiene como obligaciones, nacidas de la perfeccin del contrato de compraventa, las siguientes: entrega de la cosa y saneamiento. As lo establece el art. 1461 CC:
1461. El vendedor est obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

1) Obligacin de entrega. Contenido: La cosa ha de ser entregada en el estado en que se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo da (art. 1468 y 1095 CC). Tambin se deben entregar sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, si el objeto de la venta es una cosa determinada (art. 1097 CC). Se consideran accesorios todos aquellos objetos auxiliares o complementarios sin los cuales quedara frustrada la finalidad traslativa (STS 17/Abril/1964). Es discutible si han de considerarse accesorios los llamados inmuebles por destino o pertenencias, es decir, los muebles colocados en el inmuebles con vocacin de permanencia y que cumplen funciones de uso, adorno o perfeccin o sirven para su explotacin ( art. 334.3-7).

En poca de promulgacin del Cdigo el criterio legal era el de la extensin de la hipoteca del inmueble a aquellas pertenencias (Leyes Hipotecarias), podemos por coherencia pensar que este ha sido tambin el criterio de la legislacin civil, pues deben regir reglar similares ya que ambos negocios son de disposicin. La normativa del Cdigo Civil sobre el contenido o extensin de la obligacin de entrega es meramente dispositiva. Forma: Hay diferentes formas de realizar la entrega de la cosa, especificadas en los art. 1462-64. Estas son: Tradicin real (art. 1462 CC, primer prrafo): Se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin del comprador.

Los siguientes tipos atienden a que el Cdigo permite diferentes formas espiritualizadas de entrega de gran importancia prctica y sin carcter cerrado y excluyente de otras: Otorgamiento de escritura pblica de venta (art. 1462 CC, segundo prrafo): Este otorgamiento equivale a la misma entrega de la cosa, si de la misma escritura no resultare o se dedujere lo contrario.

La eficacia de este precepto requiere que el vendedor tenga la posesin en concepto de dueo, por lo que el hecho de que la cosa est poseda por un tercero en virtud de una relacin jurdica con aqul no lo deja inoperante; as el vendedor conserva la posesin superior a ttulo de dueo (posesin mediata), aunque la inferior (o inmediata) pertenezca a otro. Todo ello bajo el presupuesto de que se haya pactado que la posesin que se debe entregar al comprador sea esta ltima. La norma establece una equivalencia entre escritura pblica y tradicin, que slo puede ser destruida por quien tenga inters demostrando que de la misma escritura resulta claramente lo contrario, o que se deduce de ella. Por tanto, en la duda habr equivalencia. El juego de la presuncin no requiere una declaracin de las partes de que el otorgamiento de la escritura equivale a tradicin. Si despus del otorgamiento de la escritura el vendedor sigue poseyendo la cosa, lo har sin ningn ttulo, como mero precarista. Si el objeto de la compraventa en un bien mueble, se permiten adems las siguientes formas de traditio espiritualizada: Tradicin simblica (art. 1463): Entrega de las llaves del lugar o del sitio donde se hallen almacenados o guardados los bienes muebles vendidos. El solo acuerdo o conformidad de los contratantes (art. 1463): Si la cosa vendida no puede trasladarse al comprador en el instante de la venta, o si este la tena ya en su poder por algn otro motivo. A mayores, sealar que no se alude a la hiptesis de que quien tuviere la cosa no fuera el comprador sino el vendedor, que despus de la venta va a seguir poseyndola por otro ttulo. Aqu la traditio admite el solo acuerdo de los contratantes por analoga con lo que ocurre en el caso inverso. [*] Aunque el ensanchamiento de las formas de traditio slo se prev para los muebles, no hay ningn inconveniente en su adaptacin a los inmuebles. Finalmente, aadir una ltima regla especial para los bienes incorporales recogida en el art. 1464 CC:
1464. Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo 2.o del artculo 1462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindolo el vendedor.

La norma es aplicable bsicamente a los derechos y no se requiere aqu acuerdo o conformidad alguna para que la entrega de los ttulos de pertenencia o el uso del derecho valga como traditio.

Lugar: Las partes poseen libertad para fijarlo. En defecto de pacto regir la disposicin general del art. 1171 CC, referido al pago como cumplimiento de obligaciones:
1171. El pago deber ejecutarse en el lugar que hubiese designado la obligacin. No habindose expresado y tratndose de entregar una cosa determinada, deber hacerse el pago donde sta exista en el momento de constituirse la obligacin. En cualquier otro caso, el lugar del pago ser el del domicilio del deudor.

Gastos: El art. 1465 dice: los gastos para la entrega de la cosa vendida sern de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslacin de cargo del comprador, salvo el caso de pacto en contrario. No obstante, si se ha convenido hacer la entrega en un lugar determinado, los gastos de traslado son de cuenta del vendedor, salvo pacto en contrario. Tiempo: Si no existe condicin o trmino, la obligacin de entregar nace en el momento de la perfeccin del contrato, junto con la de pago. Si uno de los contratantes no cumple y exige el cumplimiento al otro, puede oponrsele la excepcin de contrato no cumplido, exceptio non adimpleti contratus. Obligacin de otorgar escritura pblica: El vendedor est obligado al otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, y a ello puede compelerle el comprador desde que se ha perfeccionado el contrato, como dice el art. 1279 CC:
1279. Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrn compelerse recprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y dems requisitos necesarios para su validez.

Es admisible es pacto en cuya virtud se pospone el cumplimiento de la obligacin por el vendedor hasta el momento en el que el comprador haya cumplido por completo con su obligacin de pago. Por supuesto, el vendedor goza tambin de esa facultad frente al comprador . Los gatos del otorgamiento de escritura sern de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los dems posteriores a la venta sern de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario (art. 1455). CUESTIONES SOBRE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA: 1. El incumplimiento de esta obligacin por parte del vendedor puede facultar al comprador para la resolucin del contrato o para exigir judicialmente su cumplimiento. Esto depende de si se considera esta una obligacin principal o accesoria. Habr que examinar la importancia que para el comprador pueda tener en las concretas circunstancias del contrato el que posea escritura pblica para decidir sobre ese dilema, salvo el supuesto de que se haya pactado que el no otorgamiento ser causa de resolucin del contrato. Considerada en s misma, no parece que el otorgamiento resulte necesario para entender cumplida la obligacin principal del vendedor, que es la entrega de la cosa (de todas formas la jurisprudencia no es uniforme). 2. Sobre la supuesta obligacin del vendedor a otorgar la escritura pblica en condiciones que permitan al comprador inscribirla en el Registro de la Propiedad (tratndose de la venta de bienes inmuebles), hay que precisar que esta obligacin implicara la necesidad de que el vendedor tuviera su ttulo, pues as mandan las exigencias del principio de tracto sucesivo consagrado en el art. 20.1 de la Ley Hipotecaria. Sobre este tema la jurisprudencia est dividida, as que, teniendo en cuenta que no es obligatoria en nuestro Derecho como principio general, no hay razn para obligar al vendedor, salvo que se halla obligado al otorgamiento de la escritura con la condicin de que inscribiera su derecho en el Registro.

Casos en los que no procede la obligacin de entrega (ver problema del riesgo tambin): El vendedor est autorizado para no cumplir su obligacin de entrega en los siguientes casos: Cuando el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado un plazo para el pago ( art. 1466). Como norma general rige la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones recprocas emanadas de la compraventa. Si el comprador no cumple, el vendedor no debe realizar su prestacin. La simultaneidad quiebra al sealarse un plazo para el pago del precio (precio aplazado) o al convenirse que el vendedor anticipe su prestacin.

Aunque se haya aplazado el precio, no tiene obligacin de entrega si descubre despus de la perfeccin del contrato que el comprador es insolvente (no importa si la insolvencia era anterior o posterior a la perfeccin), da tal suerte que el vendedor corre el riesgo inminente de perder el precio. Se excepta el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido (art. 1467). Por insolvencia se entiende una situacin deficitarias del patrimonio del deudor para atender a sus obligaciones. Pero no basta la insolvencia, es necesario que el vendedor corra riego inminente de perder el precio.

Obligacin de entrega de relacin con la cabida en la compraventa de bienes inmuebles: a. Problemas de cabida:

El Cdigo dedica a esta materia los art. 1469-1471, siendo esta normativa referente a problemas de cabida en la venta de inmuebles especficos, concretamente, a una diferencia entre la cabida efectiva en el momento de la conclusin del contrato y la que se estim que tena en aquel momento. No se trata de una divergencia en la cabida entre el momento de la perfeccin y el de la entrega, pues esto dara lugar al incumplimiento del contrato. Hiptesis: - Venta de un inmueble con expresin de su cabida, a razn de un precio por unidad de medida o nmero. La constancia de estos datos constituyen factores decisivos entre las partes. El art. 1469 resuelve el problema de que la cabida real sea menor, estableciendo que:
1469. La obligacin de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresin de su cabida, a razn de un precio por unidad de medida o nmero, tendr obligacin el vendedor de entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podr el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisin del contrato, siempre que, en este ltimo caso, no baje de la dcima parte de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble. Lo mismo se har, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisin, en este caso, slo tendr lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la dcima parte del precio convenido.

Si la cabida es mayor de la expresada en el contrato, es el art. 1470 el que dicta lo siguiente:

1470. Si, en el caso del artculo precedente, resultare mayor cabida o nmero en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la vigsima parte de los sealados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigsima parte, el comprador podr optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.

- Venta de un inmueble por un precio alzado y no a razn de un tanto por unidad de medida o nmero. Es la llamada venta como cuerpo cierto, de la que se ocupa el art. 1471 bajo el presupuesto de la irrelevancia de la cabida. El hecho de establecerse el precio alzado es lo decisivo para

configurarla, pues si constase cabida, ello no sera ms que un elemento descriptivo del objeto de la compraventa, sin trascendencia contractual. El art. 1471 indica:
1471. En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razn de un tanto por unidad de medida o nmero, no tendr lugar el aumento o disminucin del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o nmero de los expresados en el contrato. Esto mismo tendr lugar cuando sean dos o ms fincas las vendidas por un solo precio, pero si, adems de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenacin de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o nmero, el vendedor estar obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o nmero expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrir una disminucin en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o nmero, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipul.

La contradiccin es aparente. Estamos ante la venta de un cuerpo cierto, pero aqu la particularidad reside en que no se pueden entregar los nmeros o la cabida que est dentro de los linderos, que es a lo que est obligado el vendedor, coincida o no con la cabida referida en el contrato. La jurisprudencia ha sentado la doctrina de que por ser razonable presumir en numerosos casos que el contrato se hubiera concluido lo mismo aunque las partes hubieran conocido a tiempo la medida exacta, el legislador adopta, en va normal y presuntiva, la configuracin del mero error de clculo, que deja en pie el contrato y puede conducir al mximo a una correspondiente modificacin del precio (STS 26/Junio/1956). - Venta a medida sobre una cantidad a separar de una masa mayor (vender 10 hm 2 de una finca de 50 hm2). Es productora de una obligacin que habr de concentrarse mediante la separacin. Por esa razn en esta venta, si lo recibido por el comprador es una cantidad menor, lo que se produce es un incumplimiento defectuoso de la obligacin de entrega; mientras que en las ventas inmobiliarias especficas, precisamente porque el objeto contractual existe ya al celebrarse el contrato, el problema se plantea en la lnea de formacin de la voluntad y de sus errores. b. Problemas de calidad:

El artculo 1.469 se ocupa tambin del rgimen del defecto de calidad, exclusivamente en las ventas a razn de un precio por unidad de medida o nmero, y para limitar ms el supuesto, slo cuando alguna parte de la cabida no sea coincidente con la calidad expresada en el contrato. Lo que nos interesa es su prrafo tercero, que dice: La rescisin, en este caso, slo tendr lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la dcima parte del precio convenido Aplica la regla sobre la base de que el defecto de calidad da lugar a una disminucin del valor de la cosa (por tanto, se habra estipulado el precio basndose en una superior). Sin embargo, la norma no abarca la hiptesis de que la diferencia de calidad no est en alguna parte de la cosa vendida, sino en su totalidad. En tal caso, podr haber error del comprador o dolo del vendedor (o incumplimiento) que se regir por las normas generales. En caso de un exceso de calidad, hay autores (Manresa y Mucius Scaevola) que son partidarios de la aplicacin analgica de la regla sobre la mayor cabida del artculo 1.470; por tanto, esa superior calidad elevara el valor de la cosa. Venta de dos o ms fincas por un solo precio : El prrafo segundo del artculo 1.471 aplica en este caso la misma doctrina de la venta de cuerpo cierto:
1471.2 Esto mismo tendr lugar cuando sean dos o ms fincas las vendidas por un solo precio, pero si, adems de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenacin de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o nmero, el vendedor estar obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o nmero expresados en el contrato; y,

si no pudiere, sufrir una disminucin en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o nmero, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipul.

Prescripcin de las acciones: El artculo 1.472 dice que las acciones que nacen de los artculos 1.469, 1.470 y 1.471 prescriben a los seis meses contados desde el da de la entrega. Sin embargo, ms que ante un plazo de prescripcin cuando el comprador solicita la rescisin, desistimiento o anulacin, el plazo debe de estimarse de caducidad, puesto que se trata del ejercicio de un derecho potestativo de modificacin de la situacin jurdica creada por el contrato de compraventa.
1472. Las acciones que nacen de los tres artculos anteriores prescribirn a los seis meses, contados desde el da de la entrega.

En cambio, la jurisprudencia se inclina por la prescripcin. SANEAMIENTO: El vendedor est tambin obligado al saneamiento de la cosa entregada (art. 1.461). Segn el artculo 1.474, debe responder de la posesin legal y pacfica de aquella cosa y de los vicios o defectos ocultos que tuviere. A. Saneamiento por Eviccin: La obligacin de responder por eviccin deriva de la de responder de la posesin legal y pacfica de la cosa entregada. Definicin: Aparece recogida en el art. 1475.1, que dice: tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Requisitos: A. Requisitos de Fondo: La privacin ha de ser de todo o parte de la cosa: Este requisito se cumple cuando al comprador se le priva de un derecho unido a la cosa. La privacin ha de ser en virtud de un derecho anterior a la compra. La privacin ha de ser por sentencia firme: Siendo sta la base de la privacin. La jurisprudencia asimila la sentencia firme a las decisiones administrativas y al laudo arbitral. La privacin debe afectar a su derecho de dominio, es decir, debe ser definitiva.

Se excluye del mbito de la eviccin la prdida de la posesin por el ejercicio de acciones posesorias, porque en esos juicios no se tratan cuestiones relativas al derecho, sino al mantenimiento del statu quo perturbado. En este caso, el comprador tendr derecho a exigir del vendedor el cumplimiento de la obligacin de garantizarle la posesin legal de la cosa que le entreg, lo que obligar a ste a recuperarla del tercero y a indemnizar daos y perjuicios. Pero no podr pedir la resolucin del contrato porque no hay un obstculo que de modo definitivo impida el cumplimiento frustrando su inters. B. Requisitos de Forma: La notificacin de la demanda al vendedor por parte del comprador, para que segundo pueda proceder contra el primero. As indica el art. 1.481: El vendedor estar obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notific la demanda de eviccin a instancia del comprador. Faltando la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento.

La STS 10/Mayo/1966 condena al vendedor que, sin notificacin de demanda, estaba enterado de ella y proporcionaba al comprador, sin intervenir en el pleito, los medios de defensa o ataque frente al tercero. La notificacin de la demanda al vendedor ha de ser pedida por el comprador demandado al rgano judicial dentro del perodo que seale para contestar a la demanda (art. 1.482, p. 1), abriendo la posibilidad de que el primero intervenga en el proceso, y pueden darse dos situaciones: El vendedor citado de eviccin no comparece en tiempo y forma: El artculo 1.482 dice que continuar, respecto del comprador, el plazo para contestar a la demanda , que haba quedado en suspenso por la notificacin. Pero no debe privarse al comprador de la eviccin si se allan a la demanda porque no tena posibilidad de defenderse solo, aunque correr a su cargo la prueba de esta circunstancia si quiere que su pretensin contra el vendedor prospere. El vendedor comparece: La sentencia no puede tener ningn pronunciamiento contra l, ya que no es el demandado, aunque queda vinculado en el siguiente proceso que el comprador promoviera por eviccin por las declaraciones que haga.

El obligado a la eviccin es el vendedor respecto a su comprador. No obstante, se discute si este ltimo puede dirigir su demanda de eviccin contra otro transmitente anterior de quien llega a conocer que procede el vicio que le toca sufrir a l con la privacin de la cosa. La jurisprudencia responde negativamente, salvo que aquel transmitente se haya obligado frente a su comprador a responder de eviccin a los adquirentes sucesivos, o el vendedor haya cedido expresamente su accin contra el que a l le transmiti. Pactos sobre la obligacin de sanear por eviccin:

La obligacin de responder por eviccin no es esencial a la compraventa sino natural. De ah que sean vlidos los pactos que tengan por objeto su aumento, disminucin o supresin (art. 1.475, p. 3): Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor. El aumento o disminucin tanto puede referirse al contenido de la obligacin, como a la extensin de los supuestos en que la eviccin tendr lugar. El aumento del contenido de la obligacin debe verse como una clusula penal. El pacto de supresin de la responsabilidad por eviccin, no evita que el vendedor responda del precio de la cosa al ocurrir, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias (art. 1.477).
1477. Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias.

Adems, la validez del pacto (no de todo el contrato) se subordina a que el vendedor sea de buena fe (art. 1.476).
1476. Ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte.

Se distingue entre: La venta en la que se renuncia simplemente a la eviccin. La venta en que se renuncia a la eviccin con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. Debe interpretarse como conocimiento por el comprador de las causas de eviccin (el comprador sabe que la cosa es ajena), no de los efectos jurdicos que se producen si tiene lugar.

Este pacto da un marcado carcter de aleatoriedad al contrato de compraventa. Efectos:

El artculo 1.478 fija las consecuencias legales de la responsabilidad por eviccin en el derecho del comprador a exigir del vendedor los siguientes reembolsos: 1. 2. El precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, sea mayor o menor que el de la venta. Los frutos o rendimientos si se le hubiere obligado a entregarlos al que lo haya vencido en juicio. El Cdigo se refiere a las consecuencias de la liquidacin del estado posesorio entre actor y comprador demandado de eviccin (arts. 451 y ss.). Las costas del pleito que haya motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido contra el vendedor para el saneamiento. Y ello aunque el vendedor haya comparecido en el primer pleito para defender al comprador. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

3.

4.

* Estos cuatro puntos son los efectos genricos, es decir, sin un pacto al respeto y cuando el vendedor actu de buena fe. 5. Si el vendedor es de mala fe, deber abonar al comprador los daos e intereses (indemnizacin de daos y perjuicios) y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato que hubiere efectuado en la cosa (si no ha podido ejercitar el ius tollendi respecto al vendedor: art. 454).

Eviccin parcial: Cuando por consecuencia de la eviccin se pierde una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo, que sin dicha parte no se hubiese comprado, el comprador podr exigir la rescisin del contrato devolviendo la cosa sin ms gravmenes que los que tuviese al adquirirla (art. 1.479, p. 1). Esto mismo se observar cuando se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por un precio alzado o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habra comprado la una sin la otra (art. 1.479, p. 2). Esta normativa es una especialidad de la eviccin lo que llevar consigo una adaptacin del artculo 1.478. Aquella especialidad reside en la accin que se concede al comprador, que el Cdigo llama rescisoria, siendo as que debe ser anulatoria (por error). Sin embargo, otras opiniones doctrinales la califican de resolutoria, lo que tiene importancia sobre todo en orden al plazo de ejercicio (4 aos si se considera anulatoria, art. 1.301; 15 aos si se estima resolutoria, art. 1.964). Duracin: La accin del comprador contra el vendedor por razn de eviccin no tiene un plazo especfico de ejercicio, por lo que se aplicar el de 15 aos (art. 1.964). OTRAS CUESTIONES: a. La eviccin en las ventas judiciales:

As como en las ventas judiciales el Cdigo civil admite expresamente el saneamiento por defectos ocultos (art. 1.489), guarda silencio sobre la procedencia de la eviccin. La jurisprudencia es favorable a esa admisibilidad, al igual que la doctrina. As se expresan las siguientes sentencias: La venta mediante la autoridad judicial no confiere al comprador privilegios o facultades que excedan de las comunes u ordinarias de todo contrato de compraventa ( STS 26/Oct/1912). La cosa queda sometida al rgimen de garanta del comprador en las ventas, a las que se asimila la subasta ( STS 12/Feb/1985). b. La eviccin por hecho propio y personal del vendedor:

No es admisible en nuestro sistema que el propio vendedor pueda perturbar la posesin legal y pacfica del comprador. As, en el caso ms tpico de que aqul hubiese enajenado una cosa que no le perteneca y despus adquiere su propiedad, no cabe que la reivindique al comprador. Aparte del fundamento

positivo (el art. 1.475 exige que el derecho sea anterior a la venta), la regla que prohbe ir contra los propios actos sancionar tal conducta.

c.

Eviccin de cargas

Por lo que respecta a las cargas que disminuyen el goce, utilidad o disposicin de la cosa, el Cdigo civil no recoge esta hiptesis como causa de eviccin; parece como si su intencin hubiera sido la de llevar el tema al saneamiento por vicios ocultos. Sin embargo incluye un supuesto especial de cargas (art. 1.483) en el saneamiento por eviccin. o El deber de manifestacin de las cargas inmobiliarias:

El artculo 1.483, p. 1 dice: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiese conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. No hay duda de que est ante un error del comprador o un dolo del vendedor ante una circunstancia muy relevante, que autorizara una anulacin del contrato de acuerdo con las reglas generales pero que por las circunstancias que a continuacin se dirn sufre una desviacin. El centro de gravedad del precepto parece radicar en que el vendedor no ha declarado las cargas o servidumbres no aparentes, y por eso el comprador las desconoce, pero si as fuere, no se explicara: bastaba con permitir la anulacin del contrato. La norma no se entiende si no se examina su gnesis histrica:
Su antecedente es el artculo 1.405 del Proyecto de 1851, que se justificaba diciendo que con las normas sobre publicidad registral que dicho Proyecto introduca, iba a ser fcil a todo comprador conocer el estado jurdico del inmueble que adquiere. Es decir, el Proyecto opt por una va intermedia: ni responsabiliza exclusivamente al comprador por no haber consultado el Registro negndole toda accin, ni responsabiliza slo al vendedor por no declarar las cargas. El artculo 1.405 se estructur sobre el presupuesto de que la carga est inscrita, pero el vendedor no la declara, acortndose la duracin de la accin rescisoria de la venta y la de la accin indemnizatoria. En realidad la norma es contradictoria en s misma puesto que sanciona al vendedor cuando la carga o servidumbre pudo haberse conocido y no sanciona al comprador negligente en la consulta del Registro. Tanto falta a la buena fe el vendedor que no declara en un caso como en otro.

De acuerdo con lo expuesto, y teniendo en cuenta que el artculo 1.483 contempla el supuesto de una carga que ha de ser soportada por el comprador, no ser aplicable: a) Si la carga estuviese inscrita pero el vendedor declara que est extinguida en la realidad civil. Cuando esa declaracin no fuese verdadera, el comprador que ha confiado lcitamente en un recto proceder del vendedor, debe poder actuar a travs de: a. La accin de nulidad por error suyo excusable o por dolo del vendedor. b. La accin de cumplimiento: Que la finca se le entregue sin cargas. c. La accin de resolucin por incumplimiento del vendedor: Este no ha entregado la finca libre de cargas.

b) Si el vendedor no declara la existencia de la carga y sta no figura inscrita. Si el comprador, atendiendo a las normas del Registro de la Propiedad, no ha de soportarla, no hay que acudir al art. 1483 (en realidad siempre sern reconducibles los casos litigiosos a este supuesto, porque por definicin cl vendedor que no declara las cargas en la descripcin del inmueble y lo transmite, est obligado al cumplimiento de la obligacin de entrega en esos mismos trminos.) El comprador, que se ve perjudicado porque ha de soportar la carga inscrita y ha pagado por la finca un precio en cuyo clculo no ha entrado esa circunstancia, tiene opcin entre una accin rescisoria (anulatoria propiamente) y una accin indemnizatoria de daos y perjuicios.

En el cmputo de los plazos existe una cierta oscuridad. El artculo 1.483, p. 2 y 3 dispone: Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin rescisoria, o solicitar la indemnizacin, dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre. No son plazos sucesivos, sino parcialmente coincidentes: El plazo de rescisin se extingue inexorablemente por caducidad al cabo de un ao, se haya descubierto o no la carga; pero es inverosmil que el legislador no haya considerado que dentro de ese ao se produce ese descubrimiento. Sin embargo, por la ambigedad de este hecho y su difcil demostracin quede en la mayor parte de las ocasiones a voluntad del comprador el inicio del cmputo de la accin indemnizatoria. Por otra parte, conviene matizar que si bien el artculo 1.483 se refiere siempre a la escritura, debe interpretarse que es a la perfeccin del contrato , en cualquier forma en que haya sido (STS 11/Mayo/1933). La accin rescisoria no es ni tiene que ser incompatible con la indemnizacin de perjuicios; sin embargo, dada la redaccin del art. 1483, esta ltima accin es independiente. Las cargas son los derechos de terceros que han de afectar a los sucesivos adquirentes del inmueble (anotaciones de embargo, hipotecas, etc.), y lo mismo pueden ser establecidas por los particulares que por la ley. En cuanto estas ltimas, sin embargo, hay que comprender en el precepto las que con anterioridad a la venta estn en trmite de constitucin, en otras palabras, existe una sealada afeccin de la finca. Y si en el contrato se declara de forma genrica que la finca se vende con todas sus cargas o servidumbres, activas y pasivas? No debe excluirse la responsabilidad del vendedor al no especificarse las cargas, nica manera de que el comprador pueda conocer el estado de la finca que adquiere. B. Saneamiento por Vicios Ocultos: Definicin: A la luz del art. 1484 que dice que
1484. El vendedor estar obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella [].

Requisitos: a. Existencia de un vicio o defecto en la cosa vendida:

No se trata de que la cosa sea intil para todo uso, sino para el uso que motiv su adquisicin, debiendo entenderse que fue comprada para aplicarla al uso ms conforme con su naturaleza y ms en armona a la actividad a que se dedica el adquirente, si nada se hubiese pactado sobre su destino (STS 31/Enero/1970). Entendemos que debe ser un vicio estructural / esttico, es decir, que la cosa presente una irregularidad respecto de otras cosas de la misma especie. Sobre los vicios funcionales / dinmicos, cuya presencia dificulta o impide el uso o destino de la cosa comprada para la actividad que se iba a realizar. En este caso se da un cambio de objeto, aplicndose doctrina del aliud pro alio existiendo pleno incumplimiento por total inhabilidad del objeto al ser inadecuado al fin que se destina. En este caso la accin es por incumplimiento de la obligacin contractual y tiene el plazo general de 15 aos. b. El vicio debe ser excusable/oculto:

Por tanto, el artculo 1.484 excluye la garanta por vicios ocultos cuando stos son manifiestos o estuvieran a la vista o si el comprador poda conocerlos fcilmente por razn de su oficio o profesin o si se asesor de un perito.

c. d.

El vicio debe ser grave. El vicio debe ser anterior a la venta, aunque sus consecuencias se manifiesten posteriormente. Esta anterioridad la acredita un perito.

El vendedor responde por vicios ocultos aunque los ignorase (art. 1.485, p. 1). Pactos sobre la obligacin de responder por vicios ocultos:

En principio estamos ante una responsabilidad de origen legal (art. 1485.1), por lo que el vendedor responde siempre aunque desconociera su existencia, independientemente de su buena fe; de todas formas, esta responsabilidad admite posibilidad de modificacin (art. 1485.2).
1485. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposicin no regir cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

La autonoma de la voluntad de las partes es libre para aumentar, disminuir o suprimir las consecuencias legales del saneamiento por vicios. La renuncia al saneamiento por vicios ocultos debe ser expresa y, adems, el vendedor ha de ignorarlos (art. 1.485, p. 2.). Efectos: Corno consecuencia de la obligacin de sanear por vicios, el artculo 1.486 otorga al comprador dos acciones edilicias: Accin Redhibitoria: Permite desistir del contrato restituyendo las cantidades pagadas. Accin Estimatoria / Quanti Minoris: Permite recibir una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos.

Adems de la opcin, el comprador goza de una accin de daos y perjuicios contra el vendedor que conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifest, si opta por la rescisin.
1486. En los casos de los dos artculos anteriores, el comprador podr optar entre desistir del contrato, abonndosele los gastos que pag, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifest al comprador, tendr ste la misma opcin y adems se le indemnizar de los daos y perjuicios, si optare por la rescisin.

No existe en nuestro Cdigo civil ninguna presuncin de conocimiento de los vicios de la cosa por parte del propietario que la vende. Sin embargo, debe admitirse que cuando por razn de su arte u oficio deba conocerlos hay responsabilidad, pues como deca POTHIER, nadie puede profesar pblicamente un arte si no rene todos los conocimientos necesarios para ejecutarlo como corresponde . Otras acciones protectoras del comprador: La especfica de los vicios ocultos plantea la cuestin de si desplaza a otras normas que pudieran aplicarse al mismo supuesto de hecho, problema de importante trascendencia prctica dado los trminos breves en que hay que ejercitar las acciones edilicias. Es claro que un vicio oculto adornado de las caractersticas del artculo 1.484 es un caso de error sustancial. Cabe pensar tambin que es un contrato viciado de dolo, si el vendedor lo conoca o deba conocer y no lo manifest, o que si se compra cosa viciosa el vendedor cumple una prestacin que no satisface el inters que llev al comprador a contratar, lo que llevara a legitimarle para el ejercicio de la accin de resolucin por incumplimiento. En fin, parece igualmente evidente que si la entrega de una cosa viciosa ha producido daos y perjuicios al comprador, ste, adems de las acciones edilicias, ha de poder ejercitar la accin de resarcimiento de los perjuicios.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo muestra una lnea, que se pudiera calificar de continua por sus pocas desviaciones, favorable o la compatibilidad de las acciones que nacen de un mismo supuesto (los vicios ocultos). Acepta las peticiones de los recurrentes que siempre han apoyado su demanda en preceptos legales relativos al error, dolo, incumplimiento de obligaciones o resarcimiento de daos y perjuicios, huyendo de la disciplina propia de las accione edilicias. Aqu cabe aadir la ya mencionada doctrina del aliud pro alio. Perecimiento de la cosa afectada de vicios ocultos:

E1 artculo 1.487 regula el supuesto de que la cosa vendida se pierda por efecto de los vicios ocultos, y distingue segn que los conociese el vendedor o los ignorase: Si el vendedor actu de mala fe, es decir, conoca los vicios: Debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daos y perjuicios. Si el vendedor actu de buena fe, es decir, no conoca los vicios: Slo debe restituir el precio y los gastos del contrato.

Si la prdida de la cosa no tiene lugar por efecto del vicio oculto, sino por caso fortuito o culpa del comprador, segn el artculo 1.488 podr ste reclamar del vendedor el precio que pag, con la rebaja del valor que la cosa tena al tiempo de perderse. Si el vendedor obr de mala fe, deber abonar al comprador los daos e intereses. Plazo de ejercicio de las acciones:

Dispone el artculo 1.490 que las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco artculos precedentes se extinguirn a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida . La jurisprudencia se muestra dividida en cuanto a su estimacin como un plazo de prescripcin o de caducidad, aunque parece predominar el criterio de que es de caducidad. Atendiendo a que la accin redhibitoria como la quanti minoris alteran una situacin jurdica creada, el trmino que mejor cuadra es el de caducidad, segn la doctrina que sienta la STS 11/Mayo/1966. En cambio, para las acciones indemnizatorias de los cinco artculos precedentes al 1490, evidentemente ese plazo debera estimarse de prescripcin como cualquier accin de esta ndole. Saneamiento en caso de venta de dos o ms cosas conjuntamente y en caso de venta judicial:

Vendindose dos o ms cosas conjuntamente, sea por un precio alzado, sea sealndolo a cada una de ellas, el vicio de una no dar lugar a que se considere en todas las dems, a no ser que el comprador no hubiera comprado una u otras sin la otra o en la viciosa ( art. 1.492, en relacin con el p. 1 del art. 1.491). En las ventas judiciales hay lugar al saneamiento por vicios ocultos, pero nunca a la indemnizacin de daos y perjuicios. El art. 1.489 establece que en las ventas judiciales nunca habr lugar a la responsabilidad por daos y perjuicios; pero s a todo lo dems dispuesto en los artculos anteriores. EL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS EN LA VENTA DE ANIMALES El Cdigo civil establece la nulidad de la compraventa de animales que padezcan enfermedades contagiosas (art. 1.494). Tal nulidad entendemos que ser radical, absoluta e insubsanable (art. 1.271). Tambin considera nulo el contrato si, expresndose en el mismo el uso o servicio para que se destina el animal, resulta intil para prestarlo (art. 1.494). Aqu, la nulidad debe ser la relativa o anulabilidad, pues se basa en un vicio del consentimiento (error) del comprador. Por lo que respecta a los vicios puramente redhibitorios han de estimarse, desde luego, como tales los vicios y defectos de animales que estn determinados por la ley o por los usos locales (art. 1.496, p. 2).

Los vicios han de ser ocultos, en el sentido del artculo 1.484. Si estaban a la vista o el comprador poda conocerlos fcilmente por razn de su oficio o profesin o si se asesor de un perito, el vendedor no responde. El art. 1495 dice:
1495. Cuando el vicio oculto de los animales, aunque se haya practicado reconocimiento facultativo, sea de tal naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento, se reputar redhibitorio. Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, dejara de descubrirlo o manifestarlo, ser responsable de los daos y perjuicios.

En este caso se rompe la regla general y el vicio se reputa redhibitorio. Destacar sobre el segundo prrafo del artculo sealado que si el profesor o perito dej de manifestarlo o descubrirlo por mala fe o ignorancia responder de daos y perjuicios ante el comprador. Se entiende que esta responsabilidad no elimina el carcter redhibitorio del vicio, es decir, no significa que el vicio sea de esa naturaleza. El art. 1493 establece que no habr lugar al saneamiento por vicios ocultos en las ventas hechas en feria o en pblica subasta, ni en las caballeras enajenadas como de desecho exceptuando los casos del art. 1494, ya sealado al principio. Finalmente el art. 1491 establece que al venderse dos o ms animales conjuntamente, sea a un precio alzado, sea sealndolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dar solamente lugar a su redhibicin y no a la de los otros, a no ser que aparezca que el comprador no habra comprado el sano o sanos sin el vicioso. Se presume esto ltimo cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego aunque se haya sealado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen . Acciones derivadas del saneamiento: E1 comprador puede optar entre la accin redhibitoria y la quanti minoris, pero ha de interponerlas en el plazo de cuarenta das, contados desde la entrega de la cosa, salvo que por el uso de cada localidad se hallen establecidos plazos mayores o menores (art. 1.496 y 1.499). El art. 1498 aade que resuelta la venta, el animal deber ser devuelto en el estado en que fue vendido y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro debido a su negligencia, y que no proceda del vicio o defecto redhibitorio. Muerte del animal: Segn el artculo 1.497, si el animal muriese a los tres das de comprado ser responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasion la muerte existiera antes del contrato, a juicio de los facultativos. El plazo dentro del que debe ocurrir la muerte se cuenta desde la venta, por lo que si muriera el animal dentro de esos tres das, procede aplicar la disposicin. La muerte no debe tener como causa exclusiva un vicio redhibitorio . Dada la generalidad con que se pronuncia el precepto, cualquier enfermedad es tenida en cuenta. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA CIVIL: El problema del riesgo surge en las compraventas sometidas a plazo, pues en estos contratos se da en un primer trmino la perfeccin del contrato, cuando nacen las obligaciones recprocas; y posteriormente, tras un lapso de tiempo, se da la ejecucin o consumacin del contrato, cuando se intercambian cosa y precio. En este lapso de tiempo: quin soportar el riesgo de su prdida o deterioro por caso fortuito o fuerza mayor o bien como consecuencia de la actuacin de un tercero? Si lo soporta el comprador, no recibir la cosa y tendr que pagar el precio. Si se hace recaer la responsabilidad sobre el vendedor, pierde la cosa y no recibe el precio. El artculo 1.452 consta de tres prrafos sobre los riesgos en la compraventa: a. Prrafo primero:

El dao o provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los artculos 1096 y 1182.

Esta regla general se refiere al dao o provecho de la cosa, expresiones que la mayor parte de la doctrina refiere tanto a los menoscabos y aumentos como a su prdida, y se remite a los artculos 1.096 y 1.182. Pero con ello no se nos dice ms que: La mora del vendedor implica una agravacin de su responsabilidad en tanto que responde de la prdida, incluso por casos fortuitos, hasta la entrega. La doble venta de la cosa (venta de la misma cosa a dos personas distintas) implica una agravacin de su responsabilidad respondiendo, incluso de los casos fortuitos, hasta la entrega. El vendedor que queda libre de esta obligacin si aquella cosa se pierde sin su culpa y antes de haberse constituido en mora.

No se contesta si la liberacin del vendedor es slo de su obligacin de entrega conservando el derecho al precio. Si se responde afirmativamente, el riesgo lo ha de soportar el comprador, que no recibe la cosa y debe el precio. Si, por el contrario, se estimase que al no entregar la cosa el vendedor no tiene derecho al precio, los riesgos seran de su cargo. La doctrina espaola es mayoritariamente favorable a la aplicacin de la mxima periculum est emptoris (el riego corresponde al comprador), al igual que la jurisprudencia; atendiendo a las siguientes bases: 1) El Cdigo civil no ha prescindido de la tradicin histrica que se remonta al Derecho Romano. El Fuero Real y las Partidas recogen la doctrina romana que atribuye el riesgo al comprador desde que hay emptio perfecta, es decir, desde que la compraventa se perfecciona. 2) El artculo 1.095, que atribuye los frutos de la cosa al comprador desde que nace la obligacin de entregarla. Si son suyos los provechos, suyos deben ser tambin los riegos desde aquel momento. Adems, el artculo 1.186 no deja desprotegido al comprador, pues le concede todas las acciones que el deudor tuviese contra terceros por razn de la prdida de la cosa. Obsrvese, sin embargo, que esta correlacin entre provechos y riesgos debe tener lugar desde que surja la obligacin de entrega, por lo que no puede afirmarse de forma simplista que desde la perfeccin de la compraventa el riesgo es del comprador. Una solucin justa al problema de los riesgos en la compraventa consiste en fijar a partir de qu momento y en qu casos asume el comprador el riesgo de la cosa vendida. El artculo 1.452 lo nico que hace es sentar una presuncin: una vez perfeccionado el contrato o individualizada la cosa se presume que sta se encuentra a disposicin del comprador y si no la retira es porque no quiere o no le conviene, luego debe l soportar el riesgo y no el vendedor, por cuya transigencia y buena fe tal situacin se ha producido. La norma sienta una presuncin iuris tantum. Para desvirtuarla slo hay que probar que la dilacin de la entrega se produjo por transigencia del comprador, porque al vendedor le convena. b. Prrafos segundo y tercero:

Examinada la regla general quedan por estudiar los restantes, el segundo prrafo dice: Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hechas aisladamente y por un solo precio, o sin consideracin a su peso, nmero o medida. Por tanto, la regla general periculum est emptoris rige: Cuando se vende una cosa determinada. Cuando se venden cosas fungibles, que puede ser de dos formas: o Que se haga aisladamente, lo que equivale a decir en bloque, por un solo precio. o Que se haga alzadamente, para lo cual han de delimitarse, por un solo precio (esto lo determina el siguiente prrafo).

Por ejemplo, te compro todo el vino de tu bodega o todo el trigo de tu granero por X pesetas. En estas ventas no haba nada indeterminado ni en la cosa ni en el precio; se vende un todo, una sola cosa, por un solo precio. El prrafo tercero indica que: Si las cosas fungibles se vendiesen por un precio fijado con relacin al peso, nmero o medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que no se hayan pesado, medido o contado, a no ser que ste se haya constituido en mora. El nico dato relevante para el legislador es la fijacin del precio, que se hace por peso, nmero o medida (de cosas fungibles). Esto ocurre en: Las ventas de gnero limitado: Te compro mil hectolitros de vino de tu bodega a X pesetas el hectolitro. Las ventas en bloque cuando en lugar de sealar un precio nico se determina de esta manera: Te compro todo el vino de tu bodega a X pesetas hectolitro. Las ventas simplemente genricas: Te compro mil kilos de trigo a X pesetas el kilo.

Las operaciones de peso o medicin son fundamentales en tanto van a concretar o determinar la cosa que el vendedor est obligado a entregar (casos primero y tercero), o bien el precio que el comprador est obligado a pagar (caso segundo). El Cdigo dice que no se imputar el riesgo al comprador hasta que no se hayan pesado, medido y contado, y de esta norma excepciona confusamente el supuesto en que aqul se haya constituido en mora. Decimos confusamente porque no se sabe en qu obligacin es moroso el comprador antes de la concrecin o determinacin de la cosa a entregar. La individualizacin de la cosa es una operacin importante en tanto transmite el riesgo al comprador. El Cdigo civil no se preocupa de determinar si en su prctica ha de intervenir este ltimo, o si es facultad exclusiva del vendedor. Salvo que otra cosa se haya pactado, o los usos lo impongan (art. 1.258), es evidente que para cumplir su obligacin de entrega nicamente el vendedor ha de concretar o especificar (vid. art. 875) pero tambin lo es que no es admisible una concentracin o especificacin unilateral alejada temporalmente del momento de la entrega por las graves consecuencias que se ponen a cargo del comprador, sino slo la que se haga dejando el espacio que la buena fe, los usos y las circunstancias del caso toleren en funcin del tiempo de aquella obligacin. Decamos que el prrafo 3 del articulo 1.452 excepcionaba de la regla del traspaso de los riesgos al comprador a partir de la mediacin, cuenta o pesaje de la cosa la hiptesis de que ste se hubiese constituido en mora con anterioridad. Esta mora est conectada con el pacto de intervencin del comprador en estas operaciones, pues los antecedentes del actual 1.452, contemplaban el caso de que se hubiese sealado por comprador y vendedor da para el pesaje o medicin, y no compareciese el primero. Se pona entonces a su cargo el riesgo de prdida o deterioro, lo mismo que cuando no se haba sealado da, pero el vendedor haba intimado al comprador ante testigos para que acudiese a ello. La individualizacin tiene un significado distinto cuando se trata de compraventa de cosas en bloque con un precio por unidad de medida (te compro todo el vino de tu bodega a X pesetas hectlitro). No sirve para individualizar lo que se ha de entregar, sino lo que se ha de pagar. Se transmite el riesgo tras la notificacin del precio que el comprador ha de pagar, suponiendo que entonces la compraventa es perfecta por determinacin del nico elemento que estaba indeterminado, y que a partir de ese momento hay obligacin de entregar.

3. Las obligaciones del comprador. El pacto de reserva de dominio:

A. Pago del Precio: La principal obligacin del comprador es el pago del precio en el lugar y tiempo fijados en el contrato. Si no se hubieran fijado, deber hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa

vendida (art. 1.500), pues la compraventa se habr pactado entonces sin aplazamiento de la obligacin del pago del precio, ni tampoco de la entrega de la cosa, en otras palabras, el cumplimiento de ambas debe ser simultneo. El Cdigo civil parte del principio de que el precio aplazado no devenga intereses. nicamente pone a cargo del comprador la obligacin del abono de intereses en los siguientes casos: a) Si as se hubiera convenido. b) Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, por compensacin al derecho de aqul de hacerlos suyos (art. 1.095). c) Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artculo 1.100 (art. 1.501). Suspensin del pago: Segn el artculo 1.502:
1502. Si el comprador fuese perturbado en la posesin o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serio por una accin reivindicatoria o hipotecaria, podr suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o peligro, a no ser que afiance la devolucin del precio, en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estar obligado a verificar el pago.

Esta facultad de suspender el pago del precio indica que en la compraventa de la que parte el artculo 1.502 se ha aplazado total o fraccionariamente, pero el comprador ha recibido la cosa. Los requisitos son los siguientes: Podr ejercitarse cuando se haya dirigido contra l una accin reivindicatoria o hipotecaria o tenga el temor fundado de ser perturbado en el futuro por su ejercicio. No se aprecian las suspicacias de compradores desconfiados y pesimistas ni puede servir de pretexto para abusos maliciosos y resistencias injustificadas. Se exige tambin que las causas de perturbacin que sufre o pueda sufrir el comprador han de ser anteriores a la venta. La suspensin del pago del precio debe comunicarse al vendedor, pues ni puede ser indefinida ni subsistir cuando ese vendedor afiance la devolucin del precio, lo que no podra hacer si no se le notificase el ejercicio de esta facultad suspensiva. La suspensin del pago del precio est subordinada por la jurisprudencia a que la hipoteca o causa por la que el tercero reivindique no hayan sido declaradas por el vendedor, pues si lo hubiera hecho, el comprador de nada tiene que quejarse.

Otra cuestin distinta es si figuran inscritas en el Registro antes de la perfeccin de la venta (lo que es obligado en la hipoteca por la naturaleza constitutiva que posee su inscripcin) y el vendedor no las declarase. LAS GARANTIAS DEL VENDEDOR: Resolucin de la compraventa por el vendedor por peligro de prdida de la cosa y del precio:

Segn el artculo 1.503, si el vendedor ha entregado la cosa y la prestacin del comprador se ha aplazado, aqul puede promover inmediatamente la resolucin del contrato caso de que tuviere motivo fundado para temer la prdida de la cosa y del precio . Es una excepcin al artculo 1.124, pues an no existe incumplimiento del contrato y se acciona para resolverlo en base a un temor fundado de que el comprador no cumplir y que la cosa a restituir, en consecuencia, no se devolver. El pacto de lex commisoria o condicin resolutoria expresa en la venta de inmuebles:

El pacto comisorio en la compraventa o condicin resolutoria expresa es una estipulacin contractual por la que se acuerda que la falta de pago del precio en el trmino convenido, o en cada uno de los plazos sealados, producir de pleno derecho la resolucin de la venta. El artculo 1.504 sanciona la validez de este pacto y seala:
1504. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun despus de expirado el trmino, nterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr concederle nuevo trmino.

Por tanto, el incumplimiento no determina automticamente la resolucin, sino que es un presupuesto para que el vendedor ejercite su derecho potestativo de resolucin, a travs de requerimiento judicial o por acta notarial. Mediante tal requerimiento ha de exigirse al comprador que se allane a resolver la obligacin y no poner obstculos a este modo de extinguirla. No obstante, en el requerimiento puede concederse al comprador un plazo para pagar, bajo la condicin de que si no lo hace el vnculo quedar resuelto. Una vez hecho el requerimiento, el pago del comprador es extemporneo y no evita la resolucin. Otro efecto del requerimiento es que priva al juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir, que tiene reconocida en el artculo 1.124 con carcter general y por causas justificadas cuando se pide la resolucin de las obligaciones recprocas (como son las originadas por la compraventa) por incumplimiento. Lgicamente, esta excepcin del artculo 1.504 tiene su campo de aplicacin en los supuestos en que el comprador no se allanase a la pretensin de resolucin del vendedor, y haya que discutir judicialmente si est fundamentada o no, pues aunque segn el artculo 1.504, la resolucin se produce de pleno derecho, la autoridad judicial ha de controlar si efectivamente ha habido un incumplimiento del comprador (STS 19/Nov/1984). El efecto que se acaba de exponer muestra la conexin entre los art. 1504 y 1124, junto con una reiteradsima lnea jurisprudencial que requiere que el vendedor que resuelve haya cumplido las obligaciones que le incumben segn el contrato, y que el incumplimiento del comprador debe calificarse como se hace cuando se incumple cualquier contrato con prestaciones recprocas. El pacto de lex commisoria es inscribible en el Registro de la Propiedad si expresamente se da a la falta de pago del precio aplazado el carcter de condicin resolutoria de la adquisicin, siendo entonces oponible en sus efectos a todo adquirente del comprador que ha inscrito su derecho (art. 11. L.H.). La nueva inscripcin a favor del vendedor requiere la constancia de la notificacin notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y la presentacin del ttulo (de adquisicin del bien) del vendedor (art. 59 L.H). Producida la resolucin, los efectos sobre la situacin jurdica se regulan por la voluntad de las partes, y en su defecto o por insuficiencia, por el artculo 1.123:
1123. Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligacin de dar, los interesados, cumplidas aqullas, debern restituirse lo que hubiesen percibido.

En relacin con los pactos de las partes, suele estipularse la prdida por el comprador de todo lo que hasta entonces hubiese pagado o de gran parte de ello. La jurisprudencia no duda en considerar que ello constituye una clusula penal, sujeta a moderacin por la autoridad judicial de acuerdo con el artculo 1.154. La resolucin no puede perjudicar a terceros de buena fe ( STS 28/Nov/1985). Por ltimo es de advertir que la facultad de pagar del comprador incluso fuera del plazo convenido se la reconoce el artculo 1.504 aunque no haya pacto de resolucin automtica. Slo la extingue el requerimiento judicial o notarial, lo mismo que extingue la facultad de la autoridad judicial de conceder un nuevo plazo para cumplir.

La resolucin de la venta de bienes muebles:

Respecto de los bienes muebles, dice el artculo 1.505: la resolucin de la venta tendr lugar de pleno derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el trmino fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de ste se hubiese pactado una mayor dilacin . Es bsico, pues, que se haya pactado un trmino para la entrega. Si el comprador se presenta a retirarla adquiere en ese momento todo su vigor el principio de la ejecucin simultnea de las obligaciones recprocas, por lo que al no pagar el precio en aquel momento se da el presupuesto para el ejercicio del derecho potestativo a la resolucin, salvo que se haya aplazado por convenio entre los interesados el cumplimiento de esta obligacin del comprador. La resolucin opera en inters del vendedor, lo que se interpreta en el sentido de que puede optar por la resolucin o exigir el cumplimiento (STS 24/Abril/1956). El privilegio del vendedor de cosa mueble:

El artculo 1922.1 otorga al vendedor un derecho de preferencia para el cobro de su crdito por el precio no satisfecho y frente a otros acreedores del comprador. La preferencia recae sobre el bien mueble vendido de que se halle en posesin el deudor (comprador), hasta donde alcance su valor. CUESTIONES SOBRE LA PROPIEDAD: Est obligado el vendedor a transferir el dominio de la cosa al comprador? No hay respuestas expresas en el Cdigo, por lo que tenemos que recurrir a la interpretacin de sus preceptos. La opinin negativa se fija en los que establecen como obligaciones del vendedor la simple entrega de la cosa vendida (art. 1.461) y la de responder de la posesin legal y pacfica (art. 1474.1). Se dice que esta responsabilidad tiene el mismo significado que en el Proyecto de 1851, que no era el de transferir la propiedad. Es dudoso, sin embargo, que el Cdigo civil haya seguido en este punto al Proyecto de 1851, pues introduce una importante matizacin. En l se hablaba slo de la posesin pacfica, y en el vigente artculo 1474.1 de posesin legal y pacfica. El calificativo legal implica necesariamente que el poder de hecho que puede ejercerse sobre la cosa transmitida deriva de un derecho a tal ejercicio, que aqu sera el de propiedad. Aunque se mantuviese la tesis negativa, lo cierto es que en ningn lugar el Cdigo civil prohbe que el vendedor se obligue a la transmisin del dominio precisamente, obligacin que podr ser expresada o deducida de las circunstancias del caso. Es ms, esto es lo que sucede en el trfico normal y ordinario, hasta el punto de que debe estimarse que es una de las obligaciones que integran el contrato de compraventa, fundada en los usos (vid. art. 1.258). La venta de cosa ajena:

Qu repercusin tendr en el contrato de compraventa que la cosa no sea propia del vendedor? El silencio del Cdigo civil es interpretado por la doctrina que niega que el vendedor tenga en l la obligacin de transmitir la propiedad de la cosa al comprador como favorable a su tesis, y, en consecuencia, estima que tal venta es vlida y eficaz. No obstante, si el comprador perdiese la cosa por el ejercicio de la accin reivindicatoria, podr accionar de eviccin contra su vendedor, reparndose as los perjuicios que haya sufrido. Si no se ejercitase por el verus dominus la accin reivindicatoria, el comprador podr adquirir por usucapin, salvo que est amparado en su adquisicin a non domino por los principios protectores de la apariencia (arts. 464 C.c. y 34 L.H.). Por tanto, antes de que se produjesen los hechos de donde surge el derecho de eviccin, el comprador carecera de toda accin contra el vendedor aunque descubriese que la cosa no le perteneca a ste. Todo lo ms que tiene es la facultad de suspender el pago del precio segn el artculo 1.502.

Sin embargo, no parece que haya una conexin necesaria entre la validez de la venta de cosa ajena y la inexistencia de la obligacin del vendedor de transferir la propiedad. El silencio del Cdigo puede deberse a que el contrato de compraventa es meramente productor de obligaciones, el vendedor contrae la obligacin de entregarle una cosa que puede ser entonces de su propiedad o puede adquirirla posteriormente para cumplir con aquella obligacin. Partiendo del presupuesto de que el vendedor contrae esa obligacin, el contrato de compraventa que recayese sobre una cosa ajena puede ser resuelto por el comprador antes de que se produzca la eviccin, si a su perfeccionamiento sigui la entrega, al no existir propio y verdadero cumplimiento por carecer el vendedor de poder de disposicin sobre la cosa, como exige el art. 1160 en el pago de las obligaciones de dar. Si no ha habido entrega, o incluso teniendo lugar, se ha sostenido que el contrato es anulable por error del comprador o por dolo del vendedor. La nulidad por error es dudosa, porque normalmente no se da el requisito del carcter determinante (art. 1266). El que el vendedor sea o no verdadero propietario de la cosa no parece ser en el trfico lo que determine al comprador a celebrar el contrato. Es presupuesto implcito, desde luego, de su adquisicin, pero tendrn ms bien reflejo en el momento de cumplimiento de su obligacin, no en la voluntad de comprar. Las mismas observaciones pueden hacerse la nulidad por dolo del vendedor, que consistira en provocar el engao del comprador sobre su verdadera titularidad, pues ha de ser determinante para celebrar el contrato ( art. 1269). La jurisprudencia ha seguido una lnea dubitativa. Unas veces acuda a la nulidad por error, o falta de objeto, y otras declaraba la validez en virtud del carcter obligatorio, productor de obligaciones, de la compraventa, y por no haber precepto en el Cdigo civil que determine que el vendedor ha de ser propietario de la cosa. Esta ltima lnea es la que se considera consolidada, si bien se admiten las acciones de nulidad por error cuando comprador y vendedor desconocen la ajenidad de la cosa, o por dolo del vendedor, cuando ste la conoce y no el comprador (S. de 5 de mayo de 1983 y las que cita). El pacto de reserva de dominio:

En las ventas cuyo precio se aplaza mientras que el vendedor cumple su obligacin de entrega, y como garanta en su favor, se suele pactar que, pese a la transmisin efectuada, el comprador no adquiere el dominio hasta que no pague la totalidad del precio. Este pacto es muy debatido en la doctrina. La opinin preponderante en la jurisprudencia es la de que en el mismo existe una condicin suspensiva para la adquisicin de la propiedad por el comprador, consistente en que pague la totalidad del pago aplazado. La traditio se encuentra condicionada, por tanto, en el ltimo pago, esta adquiere todo su vigor y transmite la propiedad. As pues, el vendedor no pierde la propiedad de la cosa y puede ejercitar las acciones en defensa de su derecho. Tambin se le da eficacia al pacto frente a terceros; le es oponible, si consta la fehaciencia de su fecha frente a ellos. El comprador es un poseedor con amplsimas facultades de goce, uso pero no es propietario, ni se puede considerar que conforme paga, va adquiriendo cuotas de propiedad ideales. Sin embargo, hay que resaltar que si la traditio est condicionada, como se ha expuesto, la condicin har que el comprador tenga una expectativa de ser propietario que debe estar protegida hasta el tiempo en el que la condicin se debe cumplir. El vendedor tiene un dominio sometido a condicin resolutoria. Sus acreedores no podr agredir ms que los derechos que tiene, no la plena propiedad de lo que ha vendido, lo mismo que los del comprador podrn contar con que en el patrimonio de l se encuentra esa expectativa de llegar a ser propietario. Otro sector doctrinal estima que este pacto es una garanta que el vendedor tiene mientras que el comprador no pague la totalidad del precio, pero el segundo es el propietario de la cosa, gravada con el derecho real del comprador. Si el objeto es mueble, se habr constituido una prenda o una hipoteca mobiliaria por el comprado sin desplazamiento del bien o poder del acreedor.

Esta consideracin es ms adecuada a la intencin de las partes, que pretenden garantizar al vendedor propiedad, pero no en la desproporcionada forma de que siga siendo propietario de la cosa que vende; y por otra parte, esta propiedad est vaca de contenido efectivo que pasa al comprador. Esta teora no es aplicable a los inmuebles, porque en nuestro ordenamiento existen contadas hipotecas tcitas muy reguladas por la Ley, y no es posible constituir un derecho de prenda sobre un inmueble. La venta del mismo objeto por su dueo a diferentes compradores :

El artculo 1473 da reglas para solucionar el conflicto que se presenta cuando la cosa ha sido vendida a diferentes compradores por el mismo vendedor:
1473. Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre que haya buena fe.

Diferencia en los siguientes supuestos: Si la cosa fuera mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesin de ella con buena fe. Si fuera inmueble, al adquirente que antes la haya inscrito. Si no hubiese inscripcin, corresponder a quien de buena fe sea primero en la posesin, y faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua.

La buena fe es ingrediente fundamental, significando aqu el desconocimiento de que la cosa haya sido objeto de venta con anterioridad. No habr buena fe si el comprador tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho haba sido objeto de un anterior contrato de compraventa. El supuesto de hecho del artculo 1.473 lo constituyen dos o ms contratos de compraventa celebrados por un mismo vendedor con diferentes compradores cuando es dueo de la cosa. Si, por el contrario, perfecciona alguno y adems se consuma, la venta que hiciese posteriormente sera una venta de cosa ajena, sujeta a su propio tratamiento y no al artculo 1.473. El supuesto de hecho del art. 1473 lo constituye la celebracin de dos o ms contratos de compraventa sobre la misma cosa por su dueo. La consecuencia jurdica es el establecimiento de unos criterios para determinar quin es el propietario: a. En las ventas de muebles la prioridad la tiene quien haya tomado posesin de ella primero.

Se discute si esta preferencia est condicionada a que la posesin sea real y efectiva y no cualquier otra forma de tradicin. No parece que deba hacerse ninguna distincin, que no tendra ningn punto de apoyo en la letra del precepto. b. En las ventas inmobiliarias la prioridad se da al adquiriente que antes lo haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Lo nico que exige el precepto es la inscripcin registral.

La doctrina y la jurisprudencia se orientan en la lnea de proteger al comprador que inscriba y que, adems, cumpla los requisitos exigidos por el artculo 34 L.H. para gozar de la fe pblica registral, sin excluir al comprador cuya inscripcin de dominio sea la primera (inmatriculacin de la finca). Criterios subsidiarios al de la inscripcin registral para dirimir el conflicto son el de la posesin y, faltando sta, la antigedad del ttulo. Por lo que respecta a la posesin, reiterar que no tiene que ser real y efectiva sino que se acepta cualquier forma de traditio.

En cuanto a la antigedad de los ttulos sealar que no por el hecho de que el ttulo tenga fecha ms antigua se adquiere la propiedad. Para ello es siempre necesaria la entrega de la cosa (art. 609), luego el precepto significa que ese comprador es el que tiene derecho a que se efecte a l.

La preferencia por razn de antigedad en los ttulos cabe aplicarla por analoga en las ventas mobiliarias en defecto de posesin. El comprador que en virtud de lo dispuesto en el artculo 1.473 sea preterido (que no se haga propietario), podr resolver el contrato con fundamento en el artculo 1.124, por incumplimiento del vendedor, con indemnizacin de daos y perjuicios (Ss. de 25 de noviembre de 1965 y 11 de octubre de 1976).

4. La compraventa internacional de mercaderas. La compraventa de consumo.

LA COMPRAVENTA INTERNACIONAL DE MERCANCAS Fecha de adopcin: 11 de abril de 1980 en la Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderas (Viena) Finalidad: La finalidad de esta Convencin es prever un rgimen moderno, uniforme y equitativo para los contratos de compraventa internacional de mercancas, ofreciendo un rgimen de contrato de compraventa supletorio para los pases que suscriben la convencin con la intencin de dar seguridad jurdica a los intercambios comerciales y a reducir los gastos de las operaciones. Su pertinencia: Los Estados que adoptan la Convencin disponen de una legislacin moderna y uniforme que rige la compraventa internacional de mercancas y que se aplica a toda operacin de compraventa concertada entre partes que tengan un establecimiento en alguno de los Estados Contratantes . En tales casos, la Convencin se aplica directamente, sin necesidad de recurrir a las reglas de derecho internacional privado para determinar la ley aplicable al contrato, lo cual contribuye notablemente a dar certeza y previsibilidad a los contratos de compraventa internacional. Adems, la Convencin puede aplicarse a un contrato de compraventa internacional de mercaderas cuando en virtud de las reglas de derecho internacional privado la ley aplicable al contrato sea la de un Estado Contratante, o cuando las partes hayan convenido en ello, independientemente de si sus respectivos establecimientos se encuentren en un Estado Contratante. En tal caso, la Convencin prev un conjunto de normas neutrales que pueden ser de fcil aceptacin habida cuenta de su carcter transnacional y de la existencia de abundante material interpretativo. Por ltimo, las pequeas y medianas empresas y los comerciantes de pases en desarrollo son ms vulnerables a los problemas causados por los contratos que no regulan adecuadamente las cuestiones de la ley aplicable debido a su escaso asesoramiento jurdico. Por consiguiente, esos comerciantes se beneficiaran especialmente de la aplicacin a ttulo supletorio del rgimen equitativo y uniforme de la Convencin sobre la Compraventa a los contratos que entraran en su mbito de aplicacin. Disposiciones clave: a. La Convencin sobre la Compraventa rige los contratos de compraventa internacional de mercancas entre empresas privadas, con excepcin de las ventas a consumidores y las ventas de servicios, as como las ventas de tipos concretos de mercancas. La Convencin se aplica a: Los contratos de compraventa de mercancas concertados entre partes cuyos establecimientos se encuentren en distintos Estados Contratantes

b.

 c.

Cuando en virtud de las reglas de derecho internacional privado deba aplicarse la ley de un determinado Estado Contratante. Puede ser aplicable cuando las partes hayan convenido en ello.

Determinadas cuestiones de la compraventa internacional de mercancas, como la validez del contrato y los efectos del contrato sobre la propiedad de los bienes vendidos, no entran en el mbito de la Convencin. La segunda parte de la Convencin regula la formacin del contrato, que se concierta mediante una oferta y su aceptacin. La tercera parte de la Convencin trata de las obligaciones de las partes en el contrato.

d. e.

Entre las obligaciones de los vendedores figuran las de: Entregar las mercancas conforme a la cantidad y la calidad estipuladas en el contrato, as como en documentos conexos. Transferir la propiedad de los bienes. Los compradores estn obligados a: Pagar el precio estipulado. Recibir las mercancas entregadas. f. La Convencin prev reglas comunes sobre las vas de recurso aplicables en caso de incumplimiento del contrato. La parte agraviada puede: exigir el cumplimiento del contrato, reclamar daos y perjuicios o declarar resuelto el contrato en caso de incumplimiento esencial. En disposiciones suplementarias se regula la transmisin del riesgo, el incumplimiento previo del contrato, los daos y perjuicios, y la exencin del deber de cumplir el contrato. La Convencin deja en manos de las partes la forma que ha de revestir el contrato, pudiendo los Estados formular una declaracin en la que requieran que el contrato figure por escrito.

g. h.

Relacin de la Convencin con el derecho internacional privado y con el derecho interno existente : La Convencin sobre la Compraventa es nicamente aplicable a las operaciones internacionales y su vigencia impide que los contratos que entran en su mbito de aplicacin se rijan por reglas de derecho internacional privado. Los contratos internacionales que no entren en el mbito de aplicacin de la Convencin, as como los contratos en los que las partes hayan convenido en la aplicacin de otra ley, no se vern afectados por la Convencin. Los contratos de compraventa puramente nacionales tampoco se vern afectados por la Convencin y seguirn rigindose por el derecho interno. COMPRAVENTA DE PRODUCTOS DE CONSUMO El principio general del que parte la regulacin de esta materia en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios figura en su art. 114: 114. El vendedor est obligado a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente a l de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto. El art. 116 presume esa conformidad con el contrato en los supuestos que enumera, dice finalmente: No habr lugar a responsabilidad por faltas de conformidad que el consumidor y usuario conociera o no hubiera podido fundadamente ignorar en el momento de la celebracin del contrato o que tengan su origen en materiales suministrados por el consumidor y usuario.

Las garantas del consumidor se estructuran en torno a los siguientes puntos: Reparacin y sustitucin del producto:

El consumidor y usuario podr optar entre exigir la reparacin o la sustitucin del producto, salvo que una de estas dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. La opcin se entiende sin perjuicio de lo dispuesto legalmente para los supuestos en que la reparacin o sustitucin no logren poner el producto en conformidad con el contrato (art. 119). La reparacin y sustitucin sern gratuitas para el consumidor y usuario, y se debern llevar a cabo en un plazo razonable (art. 120). Rebaja del precio y resolucin del contrato:

Procedern, a eleccin del consumidor, cuando este no pudiera exigir la reparacin o sustitucin, si optando por la reparacin y no logrndose la misma, no pida la sustitucin del producto y en los casos en que estas (la reparacin o sustitucin) no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolucin no proceder cuando la falta de conformidad es de escasa importancia (art. 122). Plazos: EL plazo en general se califica de prescripcin y el art. 123 enumera diferentes plazos, sin que ninguno exceda de los 3 aos. Acciones contra el productor: Art. 124 Cuando al consumidor y usuario le resulte imposible o le suponga una carga excesiva dirigirse frente al vendedor por la falta de conformidad de los productos con el contrato podr reclamar directamente al productor con el fin de obtener la sustitucin o reparacin del producto. Con carcter general, el productor responder por la falta de conformidad cuando sta se refiera al origen, identidad o idoneidad de los productos, de acuerdo con su naturaleza y finalidad y con las normas que los regulan. Quien haya respondido frente al consumidor y usuario dispondr del plazo de un ao para repetir frente al responsable de la falta de conformidad. Dicho plazo se computa a partir del momento en que se complet el saneamiento. Garanta comercial adicional: Dice el art. 125 que la garanta comercial es aquella que puede ofrecerse adicionalmente con carcter voluntario y obligar a quien figure como garante en las condiciones establecidas en el documento de garanta y en la correspondiente publicidad. En los productos de naturaleza duradera deber entregarse en todo caso al consumidor la garanta comercial. El art. 127.1 aade que en estos productos, el consumidor y usuario tendr derecho a un adecuado servicio tcnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mnimo de cinco aos a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse. Finalmente, en el apartado 3 aade que la accin o derecho de recuperacin de los productos entregados por el consumidor y usuario al empresario para su reparacin prescribir a los tres aos a partir del momento de la entrega. Incompatibilidad de acciones: El ejercicio de las acciones protectoras que componen la garanta del consumidor y usuario es incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa. En todo caso el consumidor y usuario tendr derecho a su indemnizacin por los daos y perjuicios derivados de la falta de conformidad.

5. La compraventa con pacto de retro.

Concepto y naturaleza: E1 retracto convencional, llamado tambin pacto de retro, es el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor reserva (art. 1.507). EL retracto puede ejercitarse contra tercero (art. 1510 textualmente: contra todo posesor) que traiga causa del comprador, aunque en el segundo contrato (el de comprador con el adquirente) no se haya hecho mencin del retracto convencional (art. 1.510). Sin embargo, dada la proteccin que la Ley Hipotecaria dispensa al que adquiere la propiedad o un derecho real sobre inmuebles confiando en lo que el Registro de la Propiedad publica, esa eficacia absoluta erga omnes del pacto de retro se paraliza cuando no consta inscrito en el Registro, y, adems, el tercero rene los requisitos del artculo 34 L.H. El retracto convencional no es una promesa de venta del comprador al vendedor, sino que es una causa de resolucin de la venta efectuada (art. 1506), que entra en funcionamiento a voluntad del vendedor a modo de condicin resolutoria con sus efectos retroactivos. Plazo: E1 pacto debe ser convenido al tiempo de la perfeccin del contrato de compraventa. El convenio posterior de retransmisin de lo comprado es constitutivo de promesa de nueva venta con efectos jurdicos diferentes. La duracin del pacto, el tiempo dentro del que debe ejercitar su derecho el vendedor, lo seala el artculo 1.508.1: A falta de estipulacin expresa sobre la duracin, tendr una vigencia de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. Si hubiese estipulacin dice el prrafo 2, el plazo no podr exceder de diez aos. Si se pacta un plazo mayor, este quedar reducido a la estipulacin de 10 aos. El cumplimiento de la norma imperativa no requiere la nulidad total de la clusula, sino su adecuacin a ella. Por otra parte, no hay prohibicin de prrroga del plazo pactado, que por su misma naturaleza exige que se haga antes de expirar el inicialmente convenido, siendo la limitacin legal de 10 aos operante. El plazo es de caducidad, no de prescripcin. Ejercicio del retracto: Dice el artculo 1.518 que el vendedor no podr hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador del precio de la venta y, adems: 1. 2. 3. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta. Los gastos necesarios y tiles realizados en la cosa vendida. Tambin puede estar obligado a lo dems que se hubiese pactado (art. 1.507).

Si no cumple estas obligaciones, el comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa vendida (art. 1.509). El reembolso de los gastos necesarios abarca los extraordinarios generados por la conservacin de la cosa, no los que se deben a su uso por el comprador (pues de ella goza mientras no se ejercite el retracto). El reembolso de los gastos tiles da a entender que el comprador puede cobrar lo gastado en mejoras de este carcter (no de puro lujo o recreo) hasta el momento en que se ejercite el retracto, lo que puede dificultarlo si su importe es elevado. Adems, el vendedor puede estar obligado a los dems que se hubiese pactado segn el artculo 1.507 (p. ej., pago de los intereses del precio de venta, etc.). La liquidacin del estado posesorio en cuanto a los frutos es sencilla:

El comprador no ha de restituir los frutos percibidos, pero si hay frutos manifiestos o nacidos (calificativo propio de los naturales e industriales, segn el art. 357), el artculo 1.519 distingue si tambin los hubo al tiempo de la venta o no: o Si los hubo al tiempo de la venta: No hay ningn abono ni prorrateo entre comprador y retrayente. o Si no los hubo: Han de prorratearse dando al comprador la parte correspondiente al tiempo que posey la finca en el ltimo ao, a contar desde la venta.

No se distingue, en la hiptesis primera, que el comprador abonase o no los frutos manifiestos o nacidos, seguramente porque se piensa que han sido tenidos en cuenta para fijar el precio de la cosa vendida. Como se ve, las reglas de liquidacin del estado posesorio son incompletas, no comprenden todos sus aspectos. Por ello deben aplicarse supletoriamente las generales (arts. 451 y ss.), estimando al comprador como poseedor de buena fe. La recuperacin de la cosa vendida se har libre de toda carga e hipoteca impuesta por el comprador, pero el vendedor estar obligado a pasar por los arriendos que aqul haya hecho de buena fe, y segn la costumbre del lugar en que radique (art. 1.520). Esto es una excepcin a la general consecuencia de la retroactividad de la readquisicin de la cosa por el vendedor (resolucin del derecho del concedente de las cargas e hipotecas). La liberacin de cargas e hipotecas ha de entenderse sujeta a las normas hipotecarias de proteccin de terceros que renan los requisitos del art. 34 LH:
34. El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente.

Adems, en caso de la hipoteca, ha de tenerse en cuenta lo prescrito por el art. 107.7 LH para cuando haya de extinguirse antes de su vencimiento por el ejercicio del derecho de retracto. Dispone que la hipoteca ha de limitarse a la cantidad que perciba el comprador en caso de resolverse la venta y que se ha de dar a conocer el contrato al vendedor, a fin de que si se retrajere antes de cancelarse la hipoteca no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor hipotecario. El ejercicio de retracto por la va judicial se regula por la Ley 8/Enero/2000 que establece que el retracto no tiene normas especiales, slo que ha de tramitarse por las reglas del juicio declarativo ordinario (art. 249.1.7). Enajenacin, hipoteca y ejercicio del derecho de retracto por los acreedores: E1 derecho que confiere al vendedor el retracto convencional es de carcter patrimonial, por lo que es enajenable y, en consecuencia, hipotecable (art. 107.8 L.H.). La hipoteca del derecho de retracto permite al acreedor retraer en nombre del vendedor-hipotecante, anticipando para este fin la cantidad necesaria. Su accin real para cobrar la deuda se har efectiva sobre los bienes retrados. El derecho de retracto no posee un carcter personalsimo, por lo que los acreedores del vendedor pueden ejercitarlo. Sin embargo, el artculo 1.512 dice que antes de haber hecho excusin de todos los bienes del vendedor. El precepto, al exigir esa previa excursin, indica que el vendedor (titular del derecho de retracto) no tenga otros bienes con lo que lograr la satisfaccin de la deuda, o que sean insuficientes. Supuestos especiales en el ejercicio del retracto convencional:

El Cdigo civil da en los artculos 1.513-1.517 una serie de reglas para regular el ejercicio del retracto cuando concurren circunstancias especiales. En realidad la intencin del legislador es evitar que como resultado final se desemboque en situaciones de copropiedad: 1. Compra de cuota sobre una finca que pertenece a varios pro indiviso:

En el supuesto del artculo 1.513: el comprador adquiere la cuota de uno de los comuneros y con posterioridad se disuelve la situacin de comunidad mediante la adjudicacin a l (el comprador) de la finca por entero (art. 404). Es obvio que si el vendedor retrae slo la parte que aqul vendi, el resultado viene a ser el nacimiento de otra copropiedad entre l y el comprador retrado. Para impedirlo, el artculo citado dice que el comprador podr obligar al vendedor a redimir el todo si este quiere hacer uso del retracto. 2. Compra de una finca que pertenece a varios pro indiviso:

Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podr ejercitar este derecho ms que por su parte respectiva (art. 1.514, p. 1). Pero el artculo 1.515 faculta al comprador para exigir que todos los vendedores se pongan de acuerdo para retraer, y si as no lo hicieren, no se podr obligar al comprador el retracto parcial. 3. Compra de todas las cuotas sobre una finca que pertenece a varios pro indiviso:

Es el caso contemplado en el artculo 1.516. Su diferencia con el anterior es la siguiente: en ste todos los copropietarios venden conjuntamente y en un solo contrato, pero en aqul el comprador adquiere la propiedad completa de la finca como consecuencia de que cada propietario de una cuota se la ha vendido separadamente. Si han contratado todos separadamente con el comprador, ste no puede obligar al que retrae a que redima toda la finca y retraer por su parte respectiva. 4. Pluralidad de herederos del vendedor:

Si el que ha vendido una finca con pacto de retro deja varios herederos, por el principio de la sucesin mortis causa en los derechos y obligaciones del causante sern titulares del derecho a retraer, a ejecutar por cada uno segn la parte que hubiese adquirido en la sucesin del vendedor (art. 1.514, p, 2.). Ello llevar aparejada inevitablemente la aparicin del fenmeno de comunidad, pero est al alcance del comprador impedirlo obligando a todos los coherederos a que se pongan de acuerdo para retraer, y si falta el acuerdo, no podr obligarse a aqul al retracto parcial (art. 1.515). 5. Pluralidad de herederos del comprador:

Si el comprador ha dejado varios herederos, el retracto no podr ejecutarse contra cada uno , sino por su parte respectiva, ora se halle la herencia indivisa, ora se haya distribuido (art. 1.517.1.).
Si la herencia del comprador an se halla indivisa, el retracto debe dirigirse contra todos, pero no demandando de cada uno de los coherederos ms que su parte, es decir, la que tenga en la comunidad hereditaria. En el estado de comunidad ningn bien es de los coherederos, ni siquiera por la cuota hereditaria que le corresponde. Todos juntos, sin embargo, completan el poder dispositivo necesario para transmitir aquel bien a un tercero.

Si la herencia se ha dividido al ejercitar el retracto, adjudicndose la finca a uno de los coherederos, l slo sufrir, porque sustituye al comprador en la titularidad completa de la finca (art. 1.517, p. 2).

6. La venta de bienes muebles a plazos. El leasing.

VENTA DE BIENES A PLAZOS: El fenmeno de ventas a plazos es objeto de regulacin especfica por la Ley 28/1998 no slo como proteccin al comprador, sino tambin por sus incidencias econmicas en el sistema financiero.

Esta ley regula tales ventas, los contratos de prstamo destinados a habilitar la adquisicin de los bienes muebles a que se refiere la Ley, y las garantas que se constituyan para asegurar el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los anteriores contratos. La ley tiene naturaleza imperativa, disponiendo su art. 14 la nulidad de los pactos, clusulas y condiciones de los contratos que fuesen contrarios a sus preceptos o que se dirijan a eludir su cumplimiento. De su mbito de aplicacin se excluyen las ventas ocasionales sin finalidad de lucro, se interpreta que se refiere a las ventas hechas por no profesionales. Concepto, objeto y naturaleza jurdica: El art. 3, p. 1 dice que:
3. A los efectos de esta Ley, se entender por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y sta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfeccin del mismo.

El objeto no solamente ha de ser mueble corporal sino no consumible e identificable, entendiendo por bienes identificables: todos aquellos en los que conste la marca y nmero de serie o fabricacin de forma indeleble o inseparable en una o varias de sus partes fundamentales, o que tengan alguna caracterstica distintiva que excluya razonablemente su confusin con otros bienes. Las ventas sujetas a esta Ley tienen una naturaleza distinta a la compraventa civil, pues en ellas la perfeccin del contrato no se produce cuando concurren los requisitos generales de todo contrato, sino que debe entregarse la cosa al comprador, por tanto la obligacin de entrega del vendedor no es consecuencia de la perfeccin del contrato. La Ley no obliga al comprador a un desembolso mnimo para perfeccionar el contrato. mbito de aplicacin: Contratos incluidos y excluidos de ella. La ley se aplica a los contratos de ventas a plazos definidos anteriormente. Tambin, segn el art. 3, p. 2, se entendern comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurdica o la denominacin que las partes les asignen, mediante las cuales las partes se propongan conseguir los mismos fines econmicos que con la venta a plazos. En su art. 5 excluye de su mbito de aplicacin: 1. Las compraventas a plazos de bienes muebles que, con o sin ulterior transformacin o manipulacin, se destinen a la reventa al pblico y los prstamos cuya finalidad sea financiar tales operaciones. Lo excluido son las compras para la finalidad de revender, no la reventa. 2. Las ventas y prstamos ocasionales efectuados sin finalidad de lucro. 3. Los prstamos y ventas garantizados con hipoteca o prenda sin desplazamiento sobre los bienes objeto del contrato. 4. Aquellos contratos de venta a plazos o prstamos para su financiacin cuya cuanta sea inferior a la que se determine reglamentariamente. 5. Los contratos de arrendamiento financiero. Este punto se refiere al supuesto ms controvertido, el leasing, amparadas estas controversias en la vaguedad de los trminos del art. 3, p. 2. Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles y Ley de Crdito al Consumo: En el art. 2 establece que los contratos sujetos a esta Ley que tambin se encuentren incluidos en el mbito de aplicacin de la Ley de Contratos de Crdito al Consumo se regirn por los preceptos de esta ltima, en todo aquello que favorezca al consumidor.

Finalmente aade que la presente Ley se aplicar con carcter supletorio a los contratos a que se refiere el prrafo anterior. Forma y Contenido: La Ley 28/1998 impone para su validez la forma escrita, en tantos ejemplares como partes intervinientes (art. 6.1). El contrato puede tener pactos o estipulaciones voluntarias pero su contenido viene impuesto por el art. 7, que detalla un conjunto de estipulaciones de muy variado carcter. Ha de resaltarse que la clusula de reserva de dominio en favor del vendedor tiene naturaleza potestativa, no as la prohibicin de enajenar o de realizar cualquier otro acto de disposicin al comprador mientras no haya pagado la totalidad del precio, sin autorizacin por escrito del vendedor. La omisin o inexactitud de las estipulaciones que han de constar en el contrato de acuerdo con el art. 7 es sancionada en el art. 8 con sanciones econmicas. La Direccin general de los Registros y del Notariado aprueba modelos de contratos en los que recoge minuciosamente el contenido legal de los mismos, y su uso es imprescindible para que puedan ser inscritos en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y as gozar de publicidad y de oponibilidad a terceros. Hay que sealar la validez del pacto por el que se condiciona la eficacia del contrato a la obtencin de un crdito de financiacin, siendo nula la estipulacin por la cual el comprador se obligue (en caso de no obtener el crdito) al pago. Se tienen por no puestas las clusulas por las que el vendedor exija que el crdito para su financiacin slo puede ser otorgado por un determinado concedente. Facultad de desistimiento y pago anticipado: El art. 9 concede la facultad de desistir del contrato, debiendo ejercitarla en un plazo de 7 das hbiles desde la entrega del bien, siempre que se cumplan los requisitos que este precepto recoge. Esta facultad es irrenunciable. En la adquisicin de vehculos a motor podr excluirse mediante pacto la facultad de desistimiento o modalizarse su ejercicio de forma distinta a lo previsto. Finalizado el plazo de desistimiento sin ejercitar la facultad, e contrato surtir todos sus efectos con lo que da idea de que hasta que transcurra, el contrato est sujeto a esa condicin de querer del comprador. Este precepto admite el pacto de indemnizacin al vendedor, hasta un lmite. Tambin se otorga al comprador la facultad de pagar anticipadamente, de forma total o parcial, el precio pendiente de pago, sin que en ningn caso puedan exigrsele intereses no devengados. Incumplimiento del comprador: El art. 10 reconoce al vendedor tanto la accin de cumplimiento del contrato como su resolucin, pudiendo optar entre ambas si el comprador demora el pago de dos plazos o del ltimo de ellos . Si exigiere el cumplimiento, puede reclamar el pago de todos los plazos pendientes de cobro. La demora en el cumplimiento se interpreta como falta de pago, no demora. Financiacin de las ventas a plazos: El art. 1 incluye en el mbito de aplicacin los contratos de prstamo destinados a facilitar la adquisicin de los bienes muebles corporales, no consumibles e identificables, que pueden ser objeto de un contrato de venta a plazos. El art. 4 detalla las formas que puede revestir, segn se financie al vendedor o al comprador: Si se financia al vendedor: El prestamista es el que aparece como titular el crdito por el precio aplazado contra el comprador, en lugar del vendedor, pues mediante la financiacin ha obtenido la titularidad del mismo.

Si se financia al comprador: En este caso el comprador adquiere al contado, no hay venta a plazos, y lo que se aplaza en el tiempo es la devolucin del prstamo recibido.

La reserva de dominio y prohibicin de disponer: Mediante la reserva de dominio el comprador no adquiere la propiedad del objeto hasta el completo pago del crdito. La Ordenanza del Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles indica el contenido y significado de la reserva en su art. 4, donde estatuye la nulidad de pleno derecho de los actos de enajenacin o gravamen realizados por el comprador, y la sustraccin del bien de los embargables por deudas del mismo, aunque s lo puede ser por deudas del beneficiario de la reserva de dominio. No se tiene en cuenta que el comprador, antes de que satisfaga totalmente los plazos, tiene una expectativa de adquisicin de la propiedad que ha de ser protegida. La reserva de dominio no es necesaria, es decir, puede pactarse o no, debindose incluir en el primer caso en el contrato. La prohibicin de disponer de los bienes en tanto el comprador no cumpla su obligacin de pago es una garanta legal que necesariamente ha de constar en el documento en que se formaliza la venta. EL art. 4 de la Ordenanza contiene desarrollos sustantivos de la prohibicin: niega la legitimacin del comprador para llevar a cabo cualquier acto dispositivo, a excepcin de los mortis causa e inter vivos forzosos (adjudicaciones forzosas judiciales o administrativas y expropiaciones), admitiendo que las partes pueden dar a la prohibicin unos efectos ms limitados, circunscribindola a determinados actos de enajenacin o gravamen. Se dispone que quien remate un bien sujeto a prohibicin de disponer como consecuencia de una enajenacin forzosa, lo adquirir gravado con la misma y con la obligacin de pago garantizada, y responder con el propio bien adquirido de la deuda solidariamente con el primitivo deudor hasta su vencimiento. Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles: El art. 15.1 dice que para que sean oponibles frente a terceros las reservas de dominio o las prohibiciones de disponer que se inserten en los contratos sujetos a la presente Ley, ser necesaria su inscripcin en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Los efectos de la inscripcin de los contratos tienen ms alcance, el apartado 2 dice que se presumir a todos los efectos legales que los derechos inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Igualmente se presumir, salvo prueba en contrario, que los contratos inscritos son vlidos. LEASING: La Disposicin Adicional 7 de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervencin de las Entidades de Crdito describe el leasing como: Aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesin del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad segn las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestacin consistente en el abono peridico de las cuotas a que se refiere el nmero 2 de esta disposicin. Los bienes objeto de cesin habrn de quedar afectados por el usuario nicamente a sus explotaciones agrcolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluir necesariamente una opcin de compra, a su trmino, en favor del usuario. La jurisprudencia, sobre la naturaleza jurdica de la misma, se inclina por la tesis de que no hay un contrato con tres partes, sino dos contratos conexos o coligados: compraventa y arrendamiento con opcin de compra, subrogando el arrendador al arrendatario en todas las acciones que como comprador le correspondiesen frente al vendedor, comprendiendo la accin resolutoria as como la del saneamiento por vicios ocultos; pero no respondiendo el arrendador por idoneidad o buen funcionamiento del objeto frente al arrendatario-usuario.

Por otra parte, la clusula de subrogacin y de exencin de responsabilidad en slo operante cuando la relacin jurdica de leasing se ha constituido, no cuando no se ha hecho la entrega de la cosa al usuario. Exigencia ineludible del leasing es su inscripcin en el Registro de Venta de Bienes Muebles a Plazos. El llamado leasing-bak es una figura jurdica derivada del leasing con gran xito en el mbito negocial. Consiste en lo siguiente: En el primer contrato, el arrendador (el que transmite uso y goce) previamente adquiere la propiedad del bien del arrendatario (el que paga peridicamente), que se desprende de l como propietario, pero contina en su uso y disfrute como propietario. Es frecuente que se acuda a esta figura para encubrir una garanta que se da a un acreedor por el crdito que de l se recibe. La garanta reside en la transmisin de la propiedad, que no recuperar el arrendatario (anterior propietario) si no paga las cuotas peridicas y ejercita la opcin de compra a la terminacin del arrendamiento. CUESTIN SOBRE COMPRAVENTA A PRUEBA Y AD GUSTUM: A tenor del artculo 1.453, la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirn siempre hechas bajo condicin suspensiva. En las ventas hechas a calidad de ensayo o prueba, la condicin no depende del libre querer del comprador. Objetivamente, por medio del ensayo o prueba, se comprueba si la cosa tiene o no las cualidades que han sido determinantes de la compra. La condicin es futura e incierta. Una vez que la prueba ha sido positiva, el comprador carece de la faculta de desistir del contrato. En las ventas ad gustum, es opinin extendida que la condicin depende del libre querer del comprador. De acuerdo con los antecedentes histricos del precepto y el sistema de nuestra legislacin (art. 1.115, sobre todo), ha de interpretarse: si probada o gustada la cosa resulta ser de la calidad expresa o tcitamente convenida. Posee, pues, un sentido objetivo la prueba o degustacin, no siendo admisible la condicin si placuerit, que de hecho viene a ser una condicin puramente potestativa, prohibida por el artculo 1.115.