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Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos

APRESENTA !

Anos a"r#s$ res%ondendo aos es"mulos de ami&os da #rea do 'irei"o$ vi abrir(se ) min*a +ren"e um mundo de novas %ers%ec"ivas, A%esar da -ualidade ".cnica bas"an"e so+rvel dos %rimeiros "rabal*os +ui "omado %or um +or"e sen"imen"o de iden"i+ica/o, Aos %oucos +ui abandonando min*as ou"ras a"ividades %ara me dedicar in"e&ralmen"e a um cam%o de a"ua/o %ro+issional -ue a%ai0ona e absorve, A necessidade %remen"e de a%rimorar meus con*ecimen"os inci%ien"es levou(me )s %or"as do I1APE2SP, 3os. 4i5er es"ava en"re os diversos ins"ru"ores ( *o6e ami&os e com%an*eiros de mui"as ba"al*as (da-uele 7urso 1#sico de Avalia/o de Imveis Urbanos, 7on"aminado %elos +luidos -ue %ermeiam o ambien"e da 7asa dos %eri"os e avaliadores de S/o Paulo$ -ue "8m en"re suas des"acadas +on"es de emana/o a +i&ura do au"or des"a im%or"an"e obra biblio&r#+ica$ vi min*a mili"9ncia a"in&ir nveis inima&in#veis, Acom%an*o desde en"/o$ mui"o de %er"o$ a vida de nosso se&men"o %ro+issional e cons"a"o -ue a %resena de 4i5er . uma cons"an"e em diversas das a"ividades -ue %ermanen"emen"e nos ba"emos a desenvolver$ mas . no ensino -ue sin"o seu maior en"usiasmo, Transmi"ir con*ecimen"o . ar"e -ue %oucos dominam, Mais$. %ro+iss/o de +.$ um &es"o de &rande:a, ! "e0"o -ue ora nos . en"re&ue cons"i"ui(se de um verdadeiro manual cu6a lei"ura cer"amen"e ser# de &rande %rovei"o a "odos, Princi%ian"es e ve"eranos$ alunos e %ro+essores, ! au"or nos brinda com um am%lo re&is"ro da ma".ria cu6o con"e;do a%resen"a(se a"uali:ado %elo resul"ado dos mais recen"es documen"os ".cnicos %rodu:idos %ela comunidade$ *# mui"o envolvida num %ro+undo e rico %rocesso de discusses concei"uais, Ao o+erecer "al ma"erial ao meio ".cnico 3os. 4i5er cum%re$ mais uma ve:$ com a +un/o de educador e$ na condi/o de membro de &rande relevo$ *onra o I1APE2SP$ -ue "em en"re seus ob6e"ivos +undamen"ais a di+us/o de cul"ura ".cnica e o a%er+eioamen"o da-ueles -ue se dedicam )s avaliaes, En&, !c"avio <alv/o Ne"o Presiden"e do I1APE2SP
4on"e=Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos ( 3os. 4i5er I (>

PRE4@7I!
Es"e livro "em como ob6e"ivo ensinar as ".cnicas de avalia/o de imveis e %rocedimen"os %ericiais no es"ado da ar"e$ com uma vis/o %r#"ica do assun"o, Assim$ re"omamos "odos oSA %rinc%ios da avalia/o cl#ssica$ a&ora sob "ica das Novas Normas de Avaliaes de 1ens da A1NT (N1R 1BC>D(12?EE 1 %ar"e 1 (Procedimen"os <erais$ in"rodu:indo os novos concei"os de es%eci+ica/o dos "rabal*os avalia"rios -ue abandonam os 6# su%erados nveis de ri&or e es"abelecem novas dire"ri:es %ara a a%resen"a/o de laudos, A %ar"e de Avalia/o de 1en+ei"orias +oi "o"almen"e re+ormulada$ a%resen"ando como &rande novidade a Tabela do I1APE2SP FIns"i"u"o 1rasileiro de Avaliaes e Percias de En&en*aria de S/o PauloG %ara c#lculo dos valores de venda de cons"rues %ara ?EE1, A %ar disso "udo$ in"rodu:imos ca%"ulos sobre o M."odo Evolu"ivo e o M."odo 7om%ara"ivo na avalia/o de unidades %adroni:adas, Sobre Avalia/o de Alu&u.is$ su&erimos e e0em%li+icamos o uso do m."odo com%ara"ivo dire"o con+orme recomenda/o e0%ressa no Semin#rio Paulis"a do I1APEISP de Avaliaes e Percias de 1HH?, In"rodu:imos "r8s novos ca%"ulos sobre Avalia/o de <lebas Urbani:#veis$ Avaliaes EconImicas e In+er8ncia Es"a"s"ica$ dando um cun*o %r#"ico ao %rimeiro$ com o uso da +rmula sim%li+icada de avalia/o de &lebas %ar"indo do valor do lo"e e$ no caso de Avaliaes EconImicas e In+er8ncia$ concei"uamos essas duas ".cnicas avalia"rias$ dando as %rinci%ais dire"ri:es %ara sua a%lica/o, No caso da in+er8ncia$ limi"amo(nos a concei"uar essa ".cnica$ %ara -ue$ no em%re&o dos Jso+"KaresJ dis%onveis$ o usu#rio en"enda bem em -ue consis"e o seu ins"rumen"o de "rabal*o, In&ressamos na %ar"e dos %rocedimen"os 6udiciais$ com um ca%"ulo -ue . um verdadeiro curso sobre como se desenvolve um %rocesso 6udicial$ a lin&ua&em 6urdica e a a"ua/o do %eri"o e dos assis"en"es ".cnicos$ bem como a le&isla/o a"inen"e a essas a"ividades, Para com%le"ar$ s/o a%resen"ados laudos verdicos sobre caso real de %ercia e analisados e comen"ados -uan"o a sua es"ru"ura e con"e;do, Encerramos com dois ar"i&os de nossa lavra$ um sobre a necessidade do ensino de en&en*aria le&al nas 4aculdades de En&en*aria e de 'irei"o$ ou"ro sobre a evolu/o das normas de En&en*aria de Avalia/o e Percias desde os seus %rimrdios, Es%eramos com isso con"ribuir %ara o en&randecimen"o desse nosso ramo de a"ividade$ dese6ando a "odos os mais +ervorosos vo"os de sucesso,
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4on"e=Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos ( 3os. 4i5er I (L

1(MMT!'!S ANAOIA !

7on+orme a A1NT (Associa/o 1rasileira de Normas T.cnicas$ N1R 1BC>D(1( ?EE 1$ os %rinci%ais m."odos %ara iden"i+icar o valor de um bem s/o= 1.1 -METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO JIden"i+ica o valor de mercado do bem %or meio de "ra"amen"o ".cnico dos a"ribu"os dos elemen"os com%ar#veis$ cons"i"uin"es da amos"ra,J 1.2 -MTODO INVOLUTIVO JIden"i+ica o valor de mercado do bem$ alicerado no seu a%rovei"amen"o e+icien"e$ baseado em modelo de es"udo de viabilidade ".cnico(econImica$ median"e *i%o"."ico em%reendimen"o com%a"vel com as carac"ers"icas do bem e com as condies do mercado no -ual es"# inserido$ considerando(se cen#rios vi#veis %ara e0ecu/o e comerciali:a/o do %rodu"o,J 1.3 -MTODO EVOLUTIVO JIden"i+ica o valor do bem %elo soma"rio das %arcelas com%onen"es do mesmo, 7aso a +inalidade se6a a iden"i+ica/o do valor de mercado$ deve ser considerado o 4a"or de 7omerciali:a/o$ %re+erencialmen"e medido %or com%ara/o no mercado,J A ( 1.4 -METODO DA CAPITALIZAAO DA RENDA JIden"i+ica o valor do bem$ com base na ca%i"ali:a/o %resen"e da sua renda l-uida %revis"a$ considerando(se cen#rios vi#veis,J

?( PESPUISAS 'E NAO!RES


! m."odo mais recomend#vel %ara avalia/o de "errenos urbanos . o com%ara"ivo, Por esse m."odo$ con+orme 6# vimos$ o valor do imvel . ob"ido %ela com%ara/o de dados de mercado rela"ivos a ou"ros de carac"ers"icas similares, Para "an"o$ o %ro+issional deve(se valer de +on"es de in+ormaes$ den"re as -uais des"acamos as "ransaes e os an;ncios de o+er"as, In+ormaes sobre "ransaes %odem ser ob"idas nos car"rios de re&is"ros de imveis$ em "abeliona"os e em corre"ores de imveis e imobili#rias, Em "odos os casos$ o %ro+issional avaliador deve(se acau"elar -uan"o ) veracidade das in+ormaes ob"idas= com%romissos de com%ra e venda %ar"iculares %odem re+le"ir mel*or as condies %rov#veis de %reos reais de "ransaes do -ue escri"uras de+ini"ivasA is"o %or-ue$ nos com%romissos$ com%rador e vendedor se cercam de cuidados %ara evi"ar inadim%l8ncias con"ra"uaisA 6# nas escri"uras de+ini"ivas$ %ode ser convenien"e %ara ambos$ %or ra:es "ribu"#rias$ -ue o imvel +i-ue re&is"rado %or %reo su%erior ou in+erior ao e+e"ivo, !s elemen"os oriundos de an;ncios e o+er"as %odem ser ob"idos em 6ornais$ corre"ores ou or&ani:aes imobili#rias, !s an;ncios nem sem%re "ra:em "odos os dados necess#rios ) %es-uisa e devem sem%re ser com%rovados com uma visi"a a". o local da o+er"a, 'a %es-uisa de elemen"os$ "ransaes ou o+er"as$ dever/o cons"ar os se&uin"es dados= ( da"a da "ransa/o$ do com%romisso$ do an;ncio ou da o+er"aA ( ( +on"es de in+orma/oA se +or "ransa/o ou com%romisso= "abeliona"o$ car"rio ou re&is"ro de imveis$ n;mero de "ranscri/o$ da inscri/o ou do re&is"ro$ n;mero do livro e +ol*as e na"ure:a do documen"o %es-uisadoA se +or a,n;ncio= nome do 6ornal ou da %ublica/o$ %#&ina$ nome$ endereo e "ele+oneA se +or o+er"a ou in+orma/o= nome$ endereo e "ele+one do in+orman"eA locali:a/o= endereo do imvel %es-uisado Frua e n;mero$ ou -uadra e lo"eG$ dis "9ncia da es-uina mais %r0ima ou da via %;blica mais con*ecida$ bairro$ se"or e -uadra da %lan"a &en.rica de valores da %re+ei"uraA no caso de "errenos urbanos e imveis rurais devem ser +ornecidas as indicaes -ue %ossibili"em a sua locali:a/oA , dimenses= "es"ada$ %ro+undidade e #reaA , %reo e condies de vendaA cro-ui elucida"ivo com a %osi/o do imvel %es-uisado na -uadra$ sua +orma a%ro0imada e dimenses, >

( ( (

( ( (

4re-uen"emen"e os "errenos n/o s/o absolu"amen"e id8n"icos na +orma$ nas dimenses$ "o%o&ra+ia$ locali:a/o$ .%oca da o+er"a ou "ransa/o e"c,$ "ornando di+cil uma com%ara/o dire"a, 7um%re$ %ois$ *omo&enei:#(los %ara %ossibili"ar a com%ara/o, A *omo&enei:a/o consis"e em a%licar coe+icien"es corre"ivos do %reo do "erreno em o+er"a ou "ransa/o %ara um %reo -ue o "erreno "eria se "ivesse dimenses ideais F+ren"e de re+er8ncia$ %ro+undidades mnima e m#0ima recomendadas %ara o local e"c,G$ se a .%oca da o+er"a ou "ransa/o +osse a da da"a da avalia/o e se o imvel es"ivesse locali:ado no local em -ue es"# o "erreno ob6e"o da avalia/o, Assim$ consideramos os se&uin"es +a"ores= , (Redu/o do %reo ) vis"a, ( ( ( ( ( ( 7orre/o da elas"icidade da in+orma/o %elo +a"or de +on"e, 7#lculo da %ro+undidade e-uivalen"e e do +a"or de %ro+undidade, 7#lculo do +a"or de +ren"e, , 7#lculo do +a"or de "rans%osi/o, 7#lculo do +a"or de a"uali:a/o, , 7#lculo do +a"or de :ona,

?,1 (Redu/o do %reo ) vis"a


Para o+er"as a %ra:o$ nas -uais n/o *a6a indica/o dQ rea6us"e$ deve(se descon"ar a corre/o da moeda %revisvel na da"a da o+er"a, Se as o+er"as n/o +a:em indica/o de cobrana de 6uros$ deve(se descon"ar 1?R ao ano e$ se n/o es%eci+icam +acilidades$ devemos admi"ir -ue essas +acilidades s/o as normalmen"e consideradas no local da %es-uisa, Exemplo Oocal= Avenida Rio 1ranco Se"or= E1(Puadra >B $ ? Area = LEE m (4ren"e (?> m Preo= RS TBE,EEE$EE com >ER ) vis"a e o res"an"e em seis meses$ sem 6uros 4on"e= Embraes% (In+orman"e= O, P, 1em"im (4one= DC(?TE1 7#lculos= N v U NT2A0 FE$> V E$> 0 4NA2 nG onde= N v U valor ) vis"a %or me"ro -uadrado do "erreno da amos"ra N T U %reo "o"al do "erreno da amos"ra

A U #rea do "erreno da amos"ra 4N A U +a"or de valor a"ual U B$LCC> %ara LR ao m8s Fconsiderada %revis/o in+lacion#ria de CR ao m8s mais 1R ao m8s de 6uros 6# considerados no %reo$ dada a condi/o e0%ressa Jsem 6urosJG E$> U >ER ) vis"a e >ER em seis meses sem 6uros n U n;mero de %res"aes FmesesG U seis Subs"i"uindo= N v U RS TBE,EEE$EE2LEE m? 0 F E$> V E$> 0 B$LCC>2CG U RS 1,ELC$C>2 m? 2.2 -Co!!e"#o $% el%&'()($%$e $% (*+o!m%"#o pelo +%'o! $e +o*'e Para -uais-uer o+er"as$ deve(se %roceder a um descon"o de no mnimo 1ER$ admi"indo(se "odas su%eres"imadas, Exemplo Na o+er"a da Avenida Rio 1ranco ci"ada$ mul"i%lica(se o valor encon"rado %or E$HE, N1U Nv 0 E$H U RS1,ELC$C> 0 E$H U RS HCT$HT 2m? 2.3 -C,l)-lo $% p!o+-*$($%$e e.-(/%le*'e e $o +%'o! p!o+-*$($%$e Es"a corre/o . dada %ela se&uin"e +rmula$ em caso de a %ro+undidade e-uivalen( "e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade mnima recomendada %ara o local e a me"ade dessa %ro+undidade mnima= N"UA0N1 0 FPmi2PeG12?$ E$ %ela +rmula= N"UA0NI WFPe2PmaG 12? em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade m#0ima recomendada %ara o local e o dobro dessa %ro+undidade m#0ima, A %ro+undidade e-uivalen"e . o resul"ado da divis/o da #rea do "erreno %ela sua +ren"e e+e"iva, 4ren"e e+e"iva . a %ro6e/o da +ren"e real sobre a %er%endicular a uma das divisas$ -uando ambas s/o obl-uas no mesmo sen"ido, M a corda no caso de +ren"es cur( vas, M a +ren"e %rolon&ada no caso de es-uinas c*an+radas, As %ro+undidades recomendadas como m#0ima e mnima %ara cada re&i/o ac*am( se discriminadas no 7a%"ulo L (Avalia/o de "errenos urbanos, No caso de nossa o+er"a da Avenida Rio 1ranco$ a %ro+undidade e-uivalen"e .= Pe U LEE m? 2 ?> m U ?T m As %ro+undidades m#0ima e mnima recomendadas %ara o local s/o DE m e 1> m$ res%ec"ivamen"e, Es"ando ?T m com%reendida en"re as duas$ n/o *# o -ue se corri&ir,

2.4 -C,l)-lo $o +%'o! $e +!e*'e A +ren"e e+e"iva dever# ser relacionada a uma das +ren"es de re+er8ncia recomendada no 7a%"ulo L (Avalia/o de "errenos urbanos, A valori:a/o ou desvalori:a/o ser# dada %ela se&uin"e +rmula= 7 U F4r 2 4e G12B den"ro dos limi"es= 4r 2? 4e ?4 r No e0em%lo da Avenida Rio 1ranco$ "em(se= 7+ U F1E m2?E m G12B U E$TBETH %ois a +ren"e recomendada %ara o local em re+er8ncia . de 1E m F+ren"e de re+er8nciaG e a +ren"e e+e"iva . de ?> m, 7omo o limi"e m#0imo %ara a%lica/o da +rmula . de ? 4 $ "emos ?E m no denominador ao inv.s de ?> m$ is"o .$ ? 4r U ? 0 1EmU?Em, 7onse-uen"emen"e$"em(se= N"UN1 0 E$TBETH U RS HCT$HT 0 E$TBETH URS T1B$TE 2.0 -C,l)-lo $o +%'o! $e '!%*&po&("#o Para o c#lculo do +a"or de "rans%osi/o$ u"ili:am(se= , ( ( ndices de %lan"as &en.ricas de valoresA , valores de lanamen"os +iscais,

As normas$ em &eral$ recomendam evi"ar ndices maiores -ue o dobro ou menores -ue a me"ade do ndice do local da avalia/o, 7om n;mero &rande de elemen"os %ode(se abandonar os de es-uina ou de mais +ren"es$ de *omo&enei:a/o duvidosa, Exemplo Oocal= Rua Ni"ria$ BT>$ en"re Av, Rio 1ranco e a Rua <uaina:es Se"or= ET( Puadra TE( 4a"or local= LTL> Area ,1Bm0DHmU>BCm? Preo= RS BDC,TEE$EE ) vis"a 4on"e= Embraes% (in+orman"e (4one= >L1(B>DE(DE(ET(T1

Pre"ende(se saber -uan"o valeria o "erreno$ se es"ivesse na Avenida Rio 1ranco$ Se"or T$ Puadra T1( 4a"or loca11B>LH$ com uma "es"ada de re+er8ncia de 1E m e uma %ro+undidade m#0ima de BE m$ em ou"ubro de 1HT1, 7#lculos= 4a"or de "rans%osi/o N" U RS BDC,TEE$EE2 >BC m? 0 F1B,>LH2 L,TL>G 0 E$H 0 F1E21BG12B N"=U RS 1,??>$BE 2 m? 2.1 -C,l)-lo $o +%'o! $e %'-%l(2%"#o 7omo o e0em%lo ci"ado . uma o+er"a de a&os"o de 1HT1$ %ara se ob"er o seu valor em ou"ubro de 1HT1 bas"a dividir o valor %elo ndice de cus"o de vida Fno caso ser# u"ili:ado o da 4unda/o Ins"i"u"o de Pes-uisas EconImicas da USPG de a&os"o de 1HT1 e mul"i%lic#(lo %elo ndice es"imado de ou"ubro de 1HT1, 4a"or de a"uali:a/o N"URSI,??>$BE 2 m?FD,BTE,EEE$EE2D,EH?,1H1$EEG N"URSI,DLH$ET2m? As normas$ em &eral$ recomendam evi"ar elemen"os de amos"ra com mais de dois anos da da"a da avalia/o, A Por"aria E?2TC dos MM, 3u:es das Naras da 4a:enda Munici%al es"abelece em seu ar", l!-ue o %erodo an"eceden"e n/o %ode ser su%erior a seis meses da da"a da avalia/o, Em caso de im%ossibilidade deve o %eri"o 6us"i+icar e %roceder ) ade-ua/o$ demons"rando even"ual valori:a/o ou desvalori:a/o, Recomendamos$ em +ace das condies mercado$ sem%re -ue %ossvel$ se6am abandonados elemen"os com mais de "r8s meses da da"a do laudo$ %rinci%almen"e em .%ocas de in+la/o al"a, 2.3 -C,l)-lo $o +%'o! $e 2o*% X# ainda -ue se considerar -ue a %es-uisa de valores deve abran&er elemen"os da mesma re&i/o &eoeconImica e -ue se evi"em elemen"os de :onas de uso F%revis"as nas leis de :oneamen"oG di+eren"es das do imvel em avalia/o e de se"ores +iscais di+eren"es do "erreno considerado, Por.m$ nem sem%re is"o . %ossvel, Puando is"o acon"ecer$ "iram(se m.dias de %reos de elemen"os de mesma :ona$ is"o .$ m.dia de elemen"os de :ona ?$ %or e0em%lo$ e de :ona D, 'ividindo(se uma m.dia %ela ou"ra$ "em(se o +a"or de :ona, 7alculados os resul"ados *omo&enei:ados de "odos os elemen"os da %es-uisa$ %rocede(se ) de"ermina/o da m.dia ari"m."ica dos uni"#rios, Em se&uida$ eliminam(se os elemen"os com valores DER acima e DER abai0o da m.dia$ de"erminando(se com os elemen"os res"an"es uma nova m.dia e limi"es %elo mesmo %rinc%io, Se dados eliminados na %rimeira e"a%a es"iverem den"ro desses limi"es$ dever/o ser reincludos no rol$ %ara serem re%e"idas as mesmas o%eraes$ a". -ue "odos os seus com%onen"es a"endam ao in"ervalo de mais ou menos DER em "orno da ;l"ima m.dia, A Norma de Avalia/o de 1ens da A1NT %rescreve -ue$ na cole"a de dados$ devem ser observados= 2.4 -A&pe)'o& .-%*'('%'(/o&

M recomend#vel buscar a maior -uan"idade %ossvel de dados de mercado$ com a"ribu"os com%ar#veis aos do bem avaliando,

2.5 -A&pe)'o& .-%l('%'(/o& Na +ase de cole"a de dados . recomend#vel= aG buscar dados de mercado com a"ribu"os mais semel*an"es %ossveis aos do bem avaliandoA bG iden"i+icar e diversi+icar as +on"es de in+orma/o$ sendo -ue as in+ormaes devem ser cru:adas$ "an"o -uan"o %ossvel$ com o ob6e"ivo de aumen"ar a con+iabilidade dos dados de mercadoA cG iden"i+icar e descreve,r as carac"ers"icas relevan"es dos dados de mercado cole"adosA dG buscar dados de mercado de %re+er8ncia con"em%or9neos com a da"a de re+er8ncia da avalia/o, 2.16 -S('-%"#o me!)%$ol78()% JNa cole"a de dados de mercado rela"ivos a o+er"as . recomend#vel buscar in+ormaes sobre o "em%o de e0%osi/o no mercado e$ no caso de "ransaes$ veri+icar a +orma de %a&amen"o %ra"icada e a da"a em -ue as mesmas ocorreram,J 2.11 -Exemplo $e pe&.-(&% $e /%lo!e&

7ole"a e *omo&enei:a/o de dados


ELEMENTO N9 1 Oocal= Rua Tabor$ nos CBL a L1e Rua do Mani+es"o$ nos ?TB a ?LE Se"or D> Puadra TD YD (I4 R ?CD$TT Imvel= Terreno com cons"rues "i%o &al%es comerciais U BE anos U 1?,EEE m? 4ren"es= 1>L$1D m( R, do Mani+es"o Pro+, e-uiv,= 1DH$1H m 1TC$ LH m ( Rua Tabor #rea= ?C,EEE m? Preo= RS ?L,TEE,EEE$EE !+er"an"e= Sr, 3os. (,TBD(HH1H 7#lculos= -l U FRS ?L,TEE,EEE$EE 0 E$H( RS T1?$DT2m? 0 E$CE> 0 E$>> 0 1?EEEm?G2 ?CEEEm? 0 0 F 1B?$?L2?CD$TTG -l U RSB>1$>C2m? ELEMENTO N9 2 Oocal= Rua Ner&ueiro$ C E>D Se"or BD( Puadra DT Y? IO 1TE$BE

1E

Imvel= Area= Preo= !+er"an"e= 7#lculos=

Terreno com cons"rues residenciais sem valor comercial +ren"e= 1E$>E m Pro+, e-uiv,= >?$DT m >>E$EE m? RS1TE,EEE$EE FvendidoG Sr, <ilber"o F%ro%rie"#rioG (N TB?( LEL1

-? U RS 1TE,EEE$EE2 >>Em? 0 1B?$?L2 1TE$BE ? -? U RS ?>T$ 1E2m ELEMENTO N9 3 Oocal= Imvel= Preo= !+er"an"e= 7#lculos= -D U RS 1D>,EEE$EE2 BEEm? 0 1B?$?L21?C$C1 -D U RS DLH$?B2m? ELEMENTO N9 4 Oocal= Imvel= Av, 'om Pedro I$ >?E Se"or D> Puadra 1> Y? (I4 1C>$E? Terreno com cons"ru/o comercial (m.dio comercial U DE anos U >EE m? +ren"e= 1B$EE m Pro+, e-uiv,= >E m #rea= LEE m? RS >EE,EEE$EE Sr, Rober"o (4one ?LD(BE>D F%ro%rie"#rioG Rua Acara6.$ BL Se"or BD Puadra 1E1 Y? I4 1?C$C1 Terreno va&o +ren"e= T$EEm Pro+, e-uiv,= >Em #rea= BEE m? RS 1D>,EEE$EE FvendidoG Paulo Mar"inelli Imveis (Av, 1os-ue da Sa;de$ ?1BC 4one >EC1(B1??( Sra, Tere:a

Preo= !+er"an"e=

7#lculos= -B U FRS >EE,EEE$EE 0 E$H( RS T1?$DT 0 E$CE> 0 >EErn? 0 E$L>G 2 LEErn? 0 F1B?$?L2 1C>$E?G -B U RS D?L$?D2m? ELEMENTO N9 4 Oocal= Imvel= Av, 'om Pedro I$ >?E Se"or D> Puadra 1> Y? (I4 1C>$E? Terreno com cons"ru/o comercial (m.dio comercial U DE anos U >EE m? +ren"e= 1B$EE m Pro+, e-uiv,= >E m #rea= LEE m?

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Preo= !+er"an"e=

RS >EE,EEE$EE Sr, Rober"o (4one ?LD(BE>D F%ro%rie"#rioG

7#lculos= -B U FRS >EE,EEE$EE 0 E$H( RS T1?$DT 0 E$CE> 0 >EErn? 0 E$L>G 2 LEErn? 0 F1B?$?L2 1C>$E?G -B U RS D?L$?D2m? ELEMENTO N9 0 Oocal= Imvel= Preo= In+orman"e= Rua do Mani+es"o$ HE121,ED> c2 +ren"e %2 Av, do Es"ado Se"or BE Puadra 1>L,?T 7RB FY?G I4 1DL$>> Terreno com cons"ru/o indus"rial sem valor comercial +ren"e= 1HD$CD m Pro+, e-uiv,= 1B1$LHm #rea= ?L,B>C m? RS11,?EE,EEE$EEFvendidoG Sr, 3os. Z4one= >LE( LLEH

ELEMENTO N9 1 Oocal= Imvel= Av, 'om Pedro I$ T?B Se"or D> Puadra B> Y? I4 1C>$E? Terreno com 1 sobrado residencial (%adr/o sim%les U >E anos U CEE m? +ren"e= 1?$EE m Pro+, e-uiv,= >E$EE m #rea= CEE m? RS >EE,EEE$EE Escri"rio de advocacia Fno localG , 4one=?1?(TT?T ('r, Am.rico

Preo= !+er"an"e= 7#lculos=

-CU FRS>EE,EEE$!!0!$H(RST1?$DT 0!$LC0!$BH0 CEEm?G2C!!m?0 F1B?$?L 21C>$E?G -C U RS DT>$LT2m? ELEMENTO N9 3 Oocal= Imvel= Rua 7os"a A&uiar$ ?E? Se"or BE Puadra ?D Y? I4 1BE$TE Terreno com cons"rues comerciais (%adr/o sim%les U CE anos U D>E m? +ren"e= B>$EE m Pro+, e-uiv,= ?E$EE m #rea= HEE m?

Preo= RS B>E,EEE$EE FvendidoG !+er"an"e= 'PA Imveis (Rua 7os"a A&uiar$ 11>? , 4one= C1CD(ECTT (Sr, Abdala 7#lculos= -L U FRS B>E,EEE$EE( RS T1?$DT 0 E$LC 0 LEEm? 0 E$DLG 2HEEm? 0 F1B?$?L21BE$TEG

1?

-L U RS D?>$CH2m?

A*,l(&e e Re&-mo $o& Eleme*'o& Cole'%$o& Elemen"o No, E1 E? ED EB E> EC EL To"al M.dia ari"m."ica= Oimi"e su%erior= Oimi"e in+erior= RS ?,>BH$>? 2 L RS DCB$?1 0 1$DE RS DCB$?1 0 E$LE U RS DCB$?1 U RSBLD$BT U RS ?>B$H> RS 2 m? B>1$>C ?>T$1E DLH$?B D?L $?D B?1$H? DT>$ LT D?>$CH ?,>BH,>?

Por"an"o o valor uni"#rio m.dio b#sico . de= - U RS DCB$?12m? 2 I4 1B?$?L2 YD

1D

D Z ANAOIA ! 'ETERREN!S UR1AN!S


Na avalia/o de "errenos lo"eados$ n/o indus"riais$ dever/o ser levados em consi( dera/o os se&uin"es elemen"os= #rea$ %ro+undidade$ +ren"e$ "o%o&ra+ia e consis"8ncia do solo, 3.1 .P!o+-*$($%$e e.-(/%le*'e 7on+orme de+inida no 7a%"ulo C (Pes-uisa de Nalores, S/o a"ualmen"e recomendadas como mnimas e m#0imas as se&uin"es %ro+undidades= 1o, Yona= resid8ncias isoladas de %adr/o elevado DE$EE m a CE$EE m ?o, Yona= a%ar"amen"os e escri"rios de %adr/o elevado DE$EE m a CE$EE m Do, Yona= com.rcio de densidade al"a ?E$EE m a BE$EE m Bo,, Yona= resid8ncias de %adr/o m.dio e2ou com.rcio de densidade m.dia ?>$EE m a BE$EE m >o, Yona= a%ar"amen"os2escri"rios de %adr/o m.dio ?>$EE m a >E$EE m Co, Yona= resid8ncias de %adr/o modes"o 1>$EEmaDE$EEm [ ;nico= even"uais modi+icaes desses %ar9me"ros dever/o ser com%rovadas , e 6us"i+icadas, Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos, 3os. 4i5er 1> O:&e!/%";e&= 1a, Em "errenos susce"veis de incor%ora/o %or %ermiss/o le&al e voca/o econImica$ Pma %ode ir a". "r8s ve:es a "es"ada %rinci%al, ?a, Em "errenos susce"veis de cons"ru/o de con6un"os residenciais %or %ermiss/o le&al e voca/o econImica$ % ma %ode ir a". duas ve:es a "es"ada %rinci%al, As :onas acima re+eridas FYNG n/o devem ser con+undidas com as :onas cons"an"es das Oeis Munici%ais de Yoneamen"o FYPG no, L,TE> de 12112L? e n,\ T,EE1 de ?B21?2LD re&ulamen"ada %elo 'ecre"o n,o 11,1EC de ?T2EC2LB, 1B

A %ro+undidade e-uivaIen"e es"ando den"ro dos limi"es mnimo e m#0imo das %ro+undidades es"abelecidas %ara a :ona como corres%onden"es ao a%rovei"amen"o economicamen"e recomendado ou resul"an"e de im%osies le&ais$ a avalia/o dos "errenos ser# +ei"a %elo valor do me"ro -uadrado de"erminado %ela %es-uisa= N"UA 0 v E0em%lo= Su%on*a(se um "erreno si"uado em rua de com.rcio de densidade al"a$ com +ren"e e+e"iva de 1E$EE m$ #rea de DEE$EE m?$ com valor uni"#rio de RS 1,>EE$EE 2m?$ PeUDEE$EE 21E$EE UDE$EEm YND =, ?E$EEm Pe BE$EEm N"URS1,>EE$EE 0 DEE$EEm? U RSB>E,EEE$EE 7onv.m aler"ar -ue$ nos "%icos -ue se se&uem$ as +rmulas de de"ermina/o dos +a"ores de %ro+undidade e de +ren"e ser/o inver"idas em rela/o ao -ue +oi +ei"o a". a-ui em %es-uisa de valores$ is"o .= N" UA 0 N1 0 FPe 2 Pmi G12?$ e n/o mais N" U A 0 N1 0 F Pmi 2PeG12? Em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade mnima recomendada %ara o local e a me"ade dessa %ro+undidade mnima, N" UA 0 N1 0 FPma 2 Pe G12?$ e n/o mais N" U A 0 N1 0 F Pe 2PmaG12? Em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade m#0ima recomendada %ara o local e o dobro dessa %ro+undidade m#0ima, E$ ainda$ %ara c#lculo do coe+icien"e de +ren"e= 7+U F4. 2 4rG12B$ e n/o mais 7+ U F4r 2 4eG 12B Is"o se deve ao +a"o de -ue a %ar"ir de a&ora es"amos %/%l(%*$o 'e!!e*o&$ e n/o +a:endo pe&.-(&% $e /%lo!e&, Na verdade$ a %ro+undidade es"ando +ora dos limi"es recomendados %ela :ona de norma Fin+erior ) mnima ou su%erior ) m#0imaG a"ua sem%re como +a"or desvalori:an"e e$ %or"an"o$ a %ro+undidade de valor maior deve es"ar sem%re em denominador, A +ren"e vai a"uar como +a"or valori:an"e se +or maior -ue a de re+er8ncia e desvalori:an"e se +or menor -ue a +ren"e %adr/o, Por isso$ a +ren"e do lo"e deve es"ar sem%re em numerador %ara es"abelecer a com%ara/o com a de re+er8ncia$ is"o em %/%l(%"#o $e 'e!!e*o&, 3# no caso de %es-uisa de valores$ -uando samos a cam%o$ encon"ramos "errenos com seus %reos 6# es"abelecidos, Presumimos -ue esses %reos +oram +i0ados %ara venda de acordo com uma avalia/o +ei"a se&undo as normas,

1>

7omo nosso ob6e"ivo . de"erminar o %reo %ara um lo"e %adr/o$ is"o .$ com +ren"e i&ual ) de re+er8ncia e %ro+undidade den"ro dos limi"es %rescri"os %ela :ona de norma$ n/o nos res"a ou"ro camin*o$ na %es-uisa de valores$ sen/o e+e"uar as o%eraes con"r#rias )-uelas -ue +oram +ei"as %ara avaliar o lo"e %os"o ) venda, Is"o .$ se o "erreno em o+er"a %ossui +ren"e maior -ue a de re+er8ncia$ su%omos -ue$ %ara de"erminar o %reo$ o %ro%rie"#rio a%licou F4e 2 4rG12B En"/o a%licamos F4r 2 4eG12B "irando e0a"amen"e o -ue ele acrescen"ou %ara ver -uan"o cus"aria o "erreno se +osse normal$ is"o .$ com +ren"e i&ual ) de re+er8ncia, No +inal da %es-uisa "eremos um %reo %ara o lo"e normal$ %adr/o$ v#lido %ara "oda a -uadra onde es"# o lo"e em avalia/o, A$ en"/o$ %ar"iremos %ara a avalia/o do nosso lo"e$ em rela/o ao lo"e %adr/o$ a%licando as +rmulas na sua +orma dire"a, A %ro+undidade e-uivalen"e sendo in+erior ou i&ual )s mnimas mencionadas no i"em an"erior$ e maior ou i&ual ) me"ade delas F12? Pmi PePmi G dever# ser em%re&ada a +rmula se&uin"e= N" U A 0 N1 0 FPe 2PmiGl2? E0em%lo= Se6a um "erreno si"uado em uma rua de com.rcio de densidade m.dia$ com +ren"e e+e"iva de 1E$EE m$ #rea de ?EE$EE m?$ com valor uni"#rio de RS 1,?EE$EE2 m?, Pe U?EE$EE2 1E$EE U?E$EE mYNB =,?>$EE2? Pe ?>$EEm ? N"URS1,?EE$EE 0 ?EE$EEm 0 F?E$EE 2?>$EEG URS?1B,CCE$EE A %ro+undidade e-uivalen"e sendo su%erior )s m#0imas mencionadas an"eriormen"e a". o dobro delas FPma Pe ? P maG dever# ser em%re&ada a +rmula denominada de Xar%er( 1errini$ "endo a %ro+undidade m#0ima como %ro+undidade de com%ara/o= N" U A 0 v 0 FPma 2PeG12? Para %ro+undidades maiores -ue ? P ma] dever# ser man"ido o valor %or me"ro -uadrado ob"ido %ara esse limi"e, E0em%lo= 7onsideremos um "erreno si"uado em rua de resid8ncias de %adr/o modes"o$ com +ren"e e+e"iva de 1E$EE m$ #rea de BEE$EE m?$ com valor uni"#rio de RS ?EE$EE2 m?, Pe UBEE$EE 2 1E$EE U BE$EE mYNC ,,,DE$EEm Pe ? 0 DE$EEm N"UR ?EE$EE0BEE$EEm 0FDE$EE2BE$EEG12? U RS CH,?TE$EE 3.2 -S#o %'-%lme*'e !e)ome*$%$%& %& &e8-(*'e& +!e*'e& $e !e+e!<*)(% 1C

4r U 1E$EE m %ara as Da$ Ba e Ca :onas FYNG 4r U 1C$EE m %ara as 1 a e >a :onas FYNG 4r U ?E$EE m %ara a ?a :ona FYNG A +ren"e e+e"iva dever# ser relacionada com uma das +ren"es de re+er8ncia reco( mendadas, A valori:a/o ou desvalori:a/o ser# dada %ela se&uin"e +rmula= 7+ U F4. 24rG12B den"ro dos limi"es 4r 2 ? 4e ? 4r 2 11B SN " U RS 1,>EE$EE 0 DEE$EE m 0 FT$EE21C$EEG U R DLT,BED$EE 3 E0em%lo= Se6a dado um "erreno si"uado e"n rua de a%ar"amen"os de %adr/o m.dio$ com +ren"e e+e"iva de T$EE m$ #rea de DEE$EE m?$ com valor uni"#rio de RS 1,>EE$EE2 m?, Pe UDEE$EE 2T$EE UDL$>Em YN> =, ?>$EE m Pe >E$EEm 4rU 1C$EEm? N " U RS 1,>EE$EE 0 DEE$EE m? 0 FT$EE21C$EEG 12B U R DLT,BED$EE O:&e!/%"#o 1 a (!s e0%oen"es das +rmulas de in+lu8ncia %or %ro+undidade e +ren"e$ os %r%rios limi"es dessas in+lu8ncias$ bem como a-ueles decorren"es de +ren"es m;l"i%las e2ou de es-uina$ %oder/o ser es"abelecidos %ara cada re&i/o ou local$ com base em an#lise e0%erimen"al (es"a"s"ica e re+erendados %elo I1APE2 SP$ en"idade au"ora des"as normas$ levando em con"a as vocaes de uso e os dis%osi"ivos le&ais, Ali#s$ a N1R 1BC>D(1(?EE1 (%ar"e ? es"abelece -ue os ins"i"u"os re&ionais dever/o es"abelecer +rmulas %ara *omo&enei:a/o dos +a"ores devidamen"e veri+icadas ou o en&en*eiro avaliador %oder# a%resen"ar +rmulas de sua au"oria$ desde -ue devidamen"e 6us"i+icadas$ +undamen"adas e condi:en"es com a realidade, Aler"amos o lei"or -ue "/o lo&o essas novas +rmulas se6am %ublicadas$ ser/o divul&adas em com%lemen"a/o ao livro, ?a( !s lo"es de &randes dimenses$ os de %e-uenas dimenses de di+cil a%rovei( "amen"o e os de +ormas inusi"adas devem ser avaliados observando essas carac"ers"icas e es"udando a %ossibilidade de desmembramen"o ou remembramen"o$ bem como o seu mel*or e mais e+icien"e a%rovei"amen"o, Da (Nos bairros ou locais onde o mercado n/o indi-ue *aver van"a&em em a&ru%ar lo"es$ ainda -ue es"es se6am con"&uos$ a avalia/o deve ser +ei"a considerando(os isoladamen"e$ um a um, Ba( Nos lo"es em bairros de resid8ncia de %adr/o modes"o ocu%ados %or cons"rues -ue os a%rovei"em ade-uadamen"e$ devem ser desconsideradas even"uais desvalori:aes de "es"ada$ bem como de %ro+undidade$ no caso de es"as serem in+eriores )s de re+er8ncia e mnima$ res%ec"ivamen"e, 3.3 -A 'opo8!%+(% $o 'e!!e*o= em ele/%"#o o- $ep!e&&#o= em %)l(/e o- $e)l(/e= po$e!, &e! /%lo!(2%*'e o- $e&/%lo!(2%*'e 7omo cri".rio &eral$ as in+lu8ncias des"a na"ure:a %oder/o ser de"erminadas %ela dedu/o ou acr.scimo corres%onden"e aos &as"os necess#rios %ara colocar o "erreno em si"ua/o de m#0imo a%rovei"amen"o, 1L

Para um c#lculo mais sim%lis"a %oder/o ser u"ili:ados os se&uin"es +a"ores corre"ivos= Si"ua/o %aradi&ma ("erreno %lano 7ado %ara os +undos a". >R 7ado %ara os +undos de >R a". 1ER 7ado %ara os +undos de 1ER a". ?ER 7ado %ara os +undos mais de ?ER Em aclive a". 1ER Em aclive a". ?ER Em aclive acima de ?ER Abai0o do nvel da rua a". 1$EE m Abai0o do nvel da rua de 1$EE m a". ?$>E m Abai0o do nvel da rua de ?$>E m a". B$EE m Acima do nvel da rua a". ?$EE m Acima do nvel da rua de ?$EE m a". B$EE m 1$EE E$H> E$HE E$TE E$LE E$H> E$HE E$T> 1$EE E$HE E$TE 1$EE E$HE

!s casos de valori:a/o sendo menos +re-uen"es dever/o ser mel*or e0aminados e 6us"i+icados, 3.4 -A )o*&(&'<*)(% $o 'e!!e*o $e/e!, &e! '%m:>m le/%$% em )o*'% pelo )!('>!(o 8e!%l $o ('em %*'e!(o! o-= $% me&m% +o!m%= %$o'%*$o o& &e8-(*'e& )o!!e'(/o& Si"ua/o %aradi&ma= "erreno seco Terreno inund#vel Terreno bre6oso ou %an"anoso Terreno ala&adio O:&e!/%"#o= Nos lo"es con"&uos a cCrre&os$ salvo casos es%eciais$ deve ser es"abelecida uma de%recia/o de ?ER ao lon&o de uma +ai0a %aralela a eles$ com > m de lar&ura$ a con"ar de cada mar&em, Nos casos de "errenos nus de &randes %ro%ores$ deve ser observado$ "amb.m$ o %revis"o na le&isla/o 4ederal$ Es"adual e2ou Munici%al, 3.0 -Te!!e*o& lo'e%$o& $e m?l'(pl%& +!e*'e& !s "errenos de es-uina ou de v#rias +ren"es %oder/o ser avaliados como "errenos de uma +ren"e$ dando uma valori:a/o %ela ou"ra ou ou"ras +ren"esA ou avaliados %ela soma"ria dos valores calculados de acordo com o i"em L$ %ara cada lo"e resul"an"e da subdivis/o +ei"a$ "endo em vis"a o mel*or a%rovei"amen"o do "erreno e de +orma a se ob"er o maior valor, ! coe+icien"e de valori:a/o %ela es-uina ou ou"ras +ren"es ^ 7eG ser# ob"ido %ela se&uin"e +rmula= 7eU^7: V?EG4% v1V4? v?V,,,4v vn 2?E 4% v1 Sendo= 7:U 1$ %ara as Ia$ Ba e Ca :onasA 7: U ?$ %ara as ?a e >a :onasA 1$EE E$>E E$CE E$LE

1T

7:U ? ou D$ %ara as Da :onaA 4 U +ren"e %rinci%al$ "es"ada %ara via %;blica de maior valor ou "es"ada menor no % caso de ruas de i&ual valor$ ou$ ainda$ "es"ada -ue corres%onda ao maior valor como lo"e de uma +ren"e nos "errenos de es-uinaA 4? $,,, 1$ 4 n U +ren"es secund#riasA vi ,,,v? ,,,v n U valores uni"#rios corres%onden"es )s +ren"es %rinci%al e secund#ria, O:&e!/%";e&= 1 a (!s "errenos de es-uina ou de v#rias +ren"es$ locali:ados nas :onas de resid8ncias individuais$ n/o dever/o "er valori:a/o %elo maior n;mero de +ren( "es$ a menos -ue condies es%eciais a 6us"i+i-uem, ?a (As e0"enses das +ren"es u"ili:adas na +rmula$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1 ser/o limi"adas a= 4r nas 1 a$ Ba e Ca :onas e a ? 4r nas demais, Da (A valori:a/o ob"ida %ela +rmula$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1$ +icar# limi"ada a 1ER nas 1a$ Ba e Ca :onasA a 1>R nas ?a e >a e a ?>R na Da :ona, Ba (A #rea de in+lu8ncia do +a"or valori:an"e corres%onder# )-uela dada %ela e0%ress/o 4. 0 Pe$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1$ den"ro dos se&uin"es limi"es= 4e 4r e Pe Pmi$ %ara as 1a,$ Ba, ? Ca, :onasA 4e 4r e Pe Pma$ %ara as ?a, e >a, :onasA 4e ?4r e Pe Pma$ %ara a Da, :onaA >a, (As +ren"es de re+er8ncia$ %ro+undidades m#0imas e mnimas$ coe+icien"es de :ona e limi"es %ara valori:a/o de +ren"es m;l"i%las es"/o resumidos no -uadro a se&uir=
Yona 4eren"e de re+er8ncia 41 Pro+undidades Pmi Pma 7oe+, Yona 7: 4ren"e adicional Oimi"es 7oe+, Nalori:a/o 7e @rea de In+lu8ncia 4. 0 Pe

1a, ?a, Da, Ba, >a, Ca,

1C$EE ?E$EE 1E$EE 1E$EE 1C$EE 1E$EE

DE$EE DE$EE ?E$EE ?>$EE ?>$EE 1>$EE

CE$EE CE$EE BE$EE BE$EE >E$EE DE$EE

1 ? ? ou D 1 ? 1

4r ?4r ?4r 4r ?4r 4r

1$1E 1$1> 1$1> ou 1$?> 1$1E 1$1> 1$1E

4e 4r 2 Pe Pmi 4e 4r 2 Pe Pma 4e ?4r 2 Pe Pma 4e 4r 2 Pe Pmi 4e 4r 2 Pe Pma 4e 4r 2 Pe Pmi

E0em%lo= Se6a dado o se&uin"e "erreno= Oocal= Rua Serra de 3air.$ D1C e D?E e Rua Serra de 1ocaina FS, ?H( P, >E(4O BE> e DDT (YNB Imvel= Terreno 4ren"e= %ara a Rua Serra de 3air. U 1L$EE m 1H

4ren"e= %ara a Rua Serra de 1ocaina U ?E$EE m @rea = DBE$EE m? Preo= RS ?EE$EE2 m? %ara a Rua Serra de 3air. RS 1CE$EE2 m? %ara a Rua Serra de 1ocaina aG 7#lculo do "erreno com +ren"e %ara a Rua Serra de 3air.= N "l U RS ?EE$EE 0 DBE$EE m? 0 F1L $EE21E$EEG12B 0 F?E$EE2?>$EEG 12? U R CH,BBH$EE bG 7#lculo do "erreno com +ren"e %ara a Rua Serra de 1ocaina= N"?URS1CE$EE0DBE$EEm? 0F?E$EE21E$EEG 12B 0 F1L$EE2?>$EEG 12? UR >D,DBL$EE cG Escol*eremos$ en"/o$ o valor do "erreno corres%onden"e ) +ren"e %ara a Rua Serra de 3air.$ %or ser mais elevado, dG A%licamos a +rmula %ara c#lculo de 7e= 7eU F l V?E G0 1E$EE 0 RS?EE$EEV 1E$EE0RS1CE$EE2?E 0 1E$EE0RS?EE$EE 7e U 1$EH eG 7#lculo do valor +inal= Fvalori:a/o s %ara a #rea 4 r e % e= 1E W ?E U ?EE m? N"l U RS ?EE$EE 0 ?EE$EE m? 0 F1L$EE21E$EEG 12B 0 F?E$EE2?>$EEG 12? 0 1$EH U RS BB,>?L$H? N"1 U RS ?EE$EE 0 1BE$EE m? 0 F1L$EE21E$EEG 12B 0 F?E$EE2?>$EEG 12? U R ?T,>H>$LT N" U N"l V N"? U RS BB,>?L$L? V RS ?T,>H>$LT U RS LD,1?D$>E D.1 -O:&e!/%";e& +(*%(& aG ! %reo uni"#rio dos "errenos deve ser de"erminado median"e %es-uisa de valores$ sendo u"ili:ado mais comumen"e o m."odo com%ara"ivo$ %odendo$ en( "re"an"o$ em casos em -ue n/o *a6a na re&i/o "errenos sem ben+ei"orias$ ser u"ili:ado o m."odo residual, bG A avalia/o de lo"es com +orma"os ou dimenses es%eciais dever# levar em con"a a de"ermina/o do m#0imo valor -ue %ossa ob"er seu a%rovei"amen"o$ -uer como lo"e inde%enden"e$ -uer como valori:ador %o"encial de lo"e ou lo"es , vi:in*os, Es"/o nesses casos %s lo"es com +ren"e e+e"iva in+erior ) me"ade da +ren"e de re+er8ncia$ bem como os lo"es com %ro+undidades mnimas es"abelecidas, A ilus"ra/o a se&uir e0em%li+ica al&uns casos em -ue lo"es de dimenses redu:i( das servem %ara valori:ar lo"es vi:in*os,

?E

No desen*o FAG$ o lo"e FIG$ com%os"o com o lo"e F?G$ alcana a avenida %rinci%al$ &an*ando uma +ren"e com valor bem mais elevado, No desen*o FXG$ o lo"e F1G$ com%os"o com o lo"e F?G$ alcana a %ro+undidade de 1>$EE m$ -ue . a mnima em YNC %ara n/o so+rer de%recia/o, Em ambos os casos deve ser +ei"a uma avalia/o do lo"e F IG so:in*o e ou"ra do con6un"o com%os"o de lo"e F 1G V lo"e F?G, Por sub"ra/o ob".m(se a valori:a/o do lo"e 1, Essa valori:a/o . dividida %or dois %ara -ue ambos os %ro%rie"#rios usu+ruam da van"a&em da com%osi/o, cG !s "errenos indus"riais dever/o ser avaliados %elo cri".rio do me"ro -uadra( do m.dio$ de"erminado %or %es-uisa com%reendendo "errenos de #reas e di( menses e-uivalen"es$ %r0imos da #rea avalianda,

B( ANAOIA ! 'E 1EN4EIT!RIAS >( 'EPRE7IA_ES 'E 7!NSTRU_ES C Z MMT!'! 7!MPARATIN! 'IRET! L Z "errenos com ben+ei"orias T Z Avaliaes de alu&u.is H Z Avaliaes de &lebas urbani:#veis 1E Z Avaliaes econImicas 11( in+er8ncia es"a"i`s"ica 1? Z %rocedimen"os 6udiciais 1D Z E0em%lo de laudos 6udicial

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