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ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

MASC
N 70022811046
2008/CVEL
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA.
DESISTNCIA
POR
PARTE
DO
VENDEDOR. MERA INTENO DE NEGOCIAO
DO BEM. AUSNCIA DE COMPROVAO DOS
DANOS SOFRIDOS.
A simples vinculao entre as partes no conduz ao
dever de indenizar os supostos prejuzos causados
pela desistncia da venda de imvel rural; ainda que
para tal o pretenso comprador tenha empreendido
esforos para obter financiamento, no havendo a
efetiva comprovao dos alegados prejuzos.
APELAO DESPROVIDA.

APELAO CVEL

DCIMA STIMA CMARA CVEL

N 70022811046

COMARCA DE SO SEP

LUIZ OTAVIO SILVEIRA OTTES

APELANTE

ALBERTINA BRUM NORO

APELADO

BRANDINO ROQUE NORO

APELADO

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Dcima Stima
Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado, unanimidade, em negar
provimento ao apelo.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, alm do signatrio (Presidente), os
eminentes Senhores DES. PEDRO LUIZ RODRIGUES BOSSLE E DES.
LUIZ RENATO ALVES DA SILVA.
Porto Alegre, 19 de fevereiro de 2009.

DES. MARCO AURLIO DOS SANTOS CAMINHA,

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MASC
N 70022811046
2008/CVEL
Relator.

RELATRIO
DES. MARCO AURLIO DOS SANTOS CAMINHA (RELATOR)
Trata-se de apelao interposta por Luiz Otvio Silveira Ottes
em face de sentena que julgou improcedente a ao de indenizao
ajuizada contra Brandino Roque Noro e outra.
Faz uma resenha dos fatos e refere o equvoco da sentena,
pois evidente o dano moral, material e lucros cessantes suportados com a
desistncia em firmar o contrato, pelos requeridos. Menciona que ao
compromisso de venda, aderiram o agente financiador e os apelados, sendo
que aps a liberao dos valores pelo Banco da Terra, no seria vivel a
simples desistncia pelos promitentes vendedores. Arrola doutrina e pede o
provimento do apelo.
Com as contra-razes, vieram-me conclusos os autos.
Consigno que foi atendido o disposto nos artigos 549, 551 e
552, todos do CPC, tendo em vista a adoo do sistema informatizado.
o relatrio.

VOTOS
DES. MARCO AURLIO DOS SANTOS CAMINHA (RELATOR)
As parcas razes de apelo no autorizam a reforma da bem
lanada sentena.
Cuida-se de ao de indenizao, na qual pretende o
demandante o ressarcimento pelos prejuzos sofridos (danos materiais,
morais e lucros cessantes), em razo da desistncia dos apelados na venda
de terras, em negcio ajustado entre as partes e que deu azo contrao de

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emprstimos, junto ao Banco da Terra, para angariar a quantia suficiente


para a concretizao do ajuste.
Entretanto, dos elementos trazidos aos autos, no h prova de
que a mera desistncia dos apelados em vender as terras, quando havia,
apenas, inteno de venda, tenha caracterizado abalo moral.
Vale dizer, para que nasa o dever de indenizar, na esfera da
responsabilidade pr-contratual, deve haver efetiva demonstrao do vnculo
negocial criado entre as partes, bem como a evidncia de que a no
concluso de tal avena trouxe prejuzos a um dos contratantes.
No entanto, na casustica, tratando-se de negociaes
anteriores ao pacto, quando ainda no havia a efetiva formao da avena,
no h falar em dever de indenizar ou em nexo causal entre a ao dos
pretensos vendedores e eventuais resultados negativos advindos ao
pretenso comprador.
Nesse sentido, a documentao de fl. 88, no que toca ao
emprstimo contrado junto ao Banco da Terra, informa que o autor poderia
ter eleito outras reas no encaminhamento do processo (para figurarem
como opes, no caso de desistncia) pois, mesmo com a aprovao do
financiamento, no h vinculao com declaraes de inteno de vendas.
Alis, nessa linha, so as informaes prestadas pela
testemunha Antnio Pires Correa (fl. 169), de que eram comuns as
desistncias nos negcios de vendas, em razo da demora na obteno do
financiamento, que podia levar mais de 4 (quatro) meses.
No mesmo diapaso, os depoimentos de Joceli da Rosa, Elcio
Aires Teixeira e Gilvane Bandeira Moreira.
Entretanto, a simples vinculao entre as partes, em termo de
inteno de venda, no conduz ao dever de indenizar os supostos prejuzos
causados, devendo haver a demonstrao inequvoca de tais danos.
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Nesse sentido, a jurisprudncia:


APELAO CVEL. CONTRATOS AGRRIOS.
DESISTNCIA DA VENDA DE IMVEL RURAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO DE
PREFERNCIA. AUSNCIA DE COMPROVAO
DOS DANOS SOFRIDOS. A simples vinculao entre
as partes no conduz ao dever de indenizar os
supostos prejuzos causados pela desistncia da
venda de imvel rural, porquanto deve haver a
demonstrao inequvoca de tais danos. No tendo o
autor comprovado, nus que lhe competia, a teor do
art. 333, I do CPC, a efetiva ocorrncia dos danos
alegados na inicial, de ser mantido inclume o juzo
de
improcedncia
prolatado.
APELAO
IMPROVIDA. (Apelao Cvel N 70025669300,
Dcima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS,
Relator: Paulo Roberto Lessa Franz, Julgado em
09/10/2008)

Com tais razes, mantenho a sentena na sua integralidade,


para negar provimento ao apelo.
o voto.

DES. LUIZ RENATO ALVES DA SILVA (REVISOR) - De acordo.


DES. PEDRO LUIZ RODRIGUES BOSSLE - De acordo.

DES. MARCO AURLIO DOS SANTOS CAMINHA - Presidente - Apelao


Cvel n 70022811046, Comarca de So Sep: "NEGARAM PROVIMENTO
AO APELO. UNNIME."

Julgador(a) de 1 Grau: ALAN PEIXOTO DE OLIVEIRA

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Perguntas relativas ao acrdo:

1- O contrato de compra e venda, como todo e qualquer negcio


jurdico, necessita percorrer os planos da existncia, da validade e da
eficcia, para que produza os efeitos esperados pelas partes
contratantes ou determinados pelo direito. Segundo a terminologia
difundida no Brasil e muito considerada pela doutrina, indispensvel
a realizao dos elementos do negcio jurdico (plano da existncia),
dos requisitos de validade e dos fatores de eficcia. Diante desta
afirmao, responda? possvel atribuir ao compromisso (promessa)
de compra e venda, os mesmos requisitos relativos ao negcio
jurdico? Justifique, descrevendo e explicando os principais requisitos
do negcio jurdico.

RESPOSTA
Sim, os mesmos requisitos relativos aos negcios jurdicos so atribudos ao
compromisso de compra e venda, exceto a forma. Ora, o compromisso de
compra e venda tem status de um contrato, ou seja, um negcio jurdico
bilateral, sendo, ainda, autnomo perante o contrato definitivo de compra e
venda. Nesse caminho, traz o artigo 462 do Cdigo Civil que o contrato
preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais
ao contrato a ser celebrado.
CAPACIDADE DO AGENTE.
A capacidade um conceito referente aptido da pessoa para adquirir
direitos ou contrair obrigaes no universo dos negcios. Nesse sentido,
aquele que for incapaz s poder exercer os atos da vida civil perante uma
representao. Sendo assim, no compromisso de compra e venda as partes
devem ser capazes, ou devem estar devidamente representadas.
OBJETO LCITO
O objeto do negcio jurdico deve ser apto a regular os interesses sobre os
quais recai o negcio. Dessa forma, os contratos preliminares, como a
promessa de compra e venda, tm como objeto uma obrigao de fazer,
visto que esses contratos visam celebrao do contrato definitivo.
Ademais, nesses contratos deve ser definida a coisa que ser objeto do
contrato definitivo de compra e venda.
FORMA
A forma, como dito acima, livre, de modo que o compromisso de compra e
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venda pode ser elaborado por um instrumento particular ou por um


instrumento pblico.
2- O artigo 464, do Cdigo Civil, descreve de maneira explcita que o
juiz, poder suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo carter
definitivo ao contrato preliminar. Trazendo a redao do dispositivo
para o caso em tela, caso o juiz entendesse que a parte apelante tem
direito a alguma indenizao, o que o motivaria a aplicar o artigo 464
e no resolver a obrigao em perdas e danos, como leciona o 466?
Explique.

3- Supondo que um determinado contrato de compra e venda disponha


acerca do direito de preempo em favor de dois indivduos, de que
forma se dar o exerccio de tal direito por parte de ambos?

RESPOSTA
O instituto da preempo ou preferncia delimita a necessidade do
comprador, um dos plos da relao de compra e venda, oferecer o bem
mvel ou imvel adquirido ao antigo vendedor, nas mesmas condies
estabelecidas para terceiros estranhos quela relao contratual primria.
Neste sentido, a preempo ter forma em um contrato de compra e venda
por via de uma clusula acessria, estabelecida livremente entre as partes,
pela qual o antigo vendedor ter preferncia de resposta ante a terceiros.
Vlido ressaltar que tal privilgio somente ocorrer na possibilidade de
aceitar o negcio proposto pelo comprador antes de terceiros, restando
prejudicado ao vendedor determinar preos e condies de negocio.
Na hiptese posta em tela, verifica-se a existncia da preferncia
supracitada em favor de duas pessoas, levando o legislador ptrio a lanar o
artigo 517 pertencente ao Cdigo Civil, versando sobre o direito de
preempo por dois ou mais indivduos. Nesta vereda, determina o referido
artigo, com especial ateno sua parte final:
Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou
mais indivduos em comum, s pode ser exercido em relao
coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque,
perder ou no exercer o seu direito, podero as demais utiliz-lo na
forma sobredita.

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Com efeito, desejou o legislador na redao do art. 517 que o exerccio de


preferncia dever ser observado por todos os detentores deste direito,
sobre a integralidade da coisa objeto da venda, sem prejuzo da desistncia
da preferncia de um ou mais vendedores. Destarte, no poder um dos
vendedores possuidores do direito de preempo adquirir somente uma
frao do bem, ante a expressa determinao do supra-dito artigo 517.
Por fim, ao redigir a lei 8.245 de 1991, que aborda o tema do inquilinato, o
legislador traou regras atinentes a locao de imveis urbanos e seus
procedimentos. Nesta vereda, saliente-se o subscrito artigo 30 e seu
pargrafo nico:
Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a
preferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem
vrios os sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum,
ou a qualquer deles, se um s for o interessado.
Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a
preferncia ao locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais
idoso.
Realmente, nota-se na lei tipificada acima um grau de escalonamento
referente ao privilgio de preferncia no momento da venda de bem imvel.
Se o caso posto em evidncia se tratar de bens imveis, devero os
sublocatrios detentores do direito de preempo atentar ao art. 30 da lei
8.245/91, de forma a respeitar os ditames infraconstitucionais e sanar
possveis incongruncias que possam a vir ocorrer.