EDSON CARLOS PEREIRA CONTROVERSIAS CONTRATUAIS EM SHOPPING CENTERS CURITIBA 2007 EDSON CARLOS PEREIRA CONTROVERSIAS CONTRATUAIS EM SHOPPING CENTERS Dissertao apresentada ao Programa de Mestrado em Direito das Faculdades Inte- gradas Curitiba, como requisito parcial para obteno do ttulo de Mestre em Direito. Orientador: Prof. Dr. Fbio Tokars CURITIBA 2007 Dados Internacionais de Catalogao-na-Publicao (CIP) P436c Pereira, Edson Carlos. Controvrsias Contratuais em Shopping Centers : reviso / Edson Carlos Pereira. Curitiba, 2007. 162f. Orientador: Fbio Tokars. Dissertao (Mestrado em Direito) Faculdades Integradas Curitiba, 2007. Bibliografia: f. 154-162. Contm anexos. 1. Contratos Shopping centers Teses. 2. Direito comercial Shopping centers Teses. 3. Shopping centers Contrato atpico misto Teses. I. Tokars, Fbio. II. Faculdades Integradas Curitiba. III. Ttulo. CDU 347.74 EDSON CARLOS PEREIRA CONTROVERSIAS CONTRATUAIS EM SHOPPING CENTERS Dissertao apresentada ao Programa de Mestrado em Direito das Faculdades Inte- gradas Curitiba, como requisito parcial para obteno do ttulo de Mestre em Direito. COMISSO EXAMINADORA ____________________________________ Orientador: Professor Dr. Fbio Tokars ____________________________________ Professora Dra. Mrcia Carla Pereira Ribeiro ____________________________________ Professor Dr. Carlyle Pop Curitiba, ____ de ______________ de 2007. Aos meus filhos, Saulo e Camila. AGRADECIMENTOS Ao Professor Doutor Fbio Tokars, pela compreenso e orientao no acompanhamento desta dissertao. Ao Professor Doutor Jair Lima Gevaerd Filho, pela sugesto do tema. Ao Professor Carlyle Pop, pelo incentivo na pr-qualificao. Aos meus amigos Marta Marilia Tonini e Paulo Luiz Durigan, pelo apoio incondicional. PEREIRA, Edson Carlos. Controversias Contratuais em Shopping Centers: 161 FLS. 2007. Dissertao (Mestrado em Direito) Faculdades Integradas Curitiba, Curitiba. 2007. RESUMO Os tribunais, de maneira geral, tm a tendncia de tratar a cesso de espaos em shopping center tal qual a locao. Mas, em sua conceituao clssica, os shopping apresentam caractersticas peculiares, diferentes daquelas de empreendimentos com visvel interesse imobilirio, caractersticas tais que devem ser observadas no tratamento jurdico a ser dado a esse conjunto, bem como na maneira como os tribunais, lojistas e empreendedores devem entend-lo. Desta constatao procura- se investigar as teorias doutrinrias, separ-las, discuti-las. So abordados o conceito de shopping center, suas caractersticas e as modalidades existentes no Brasil; o contrato e a sua funo social, seus princpios fundamentais, a prevalncia dos novos paradigmas e as teorias sobre a sua natureza jurdica; as controvrsias em torno de clusulas presentes em seu contrato, bem como a composio destes; e os equvocos em torno da sua figura. Sugere-se que os pactos contratuais no interior de shopping centers que obedeam sua conceituao clssica devem ser abordados atravs da teoria da atipicidade mista, enquanto os demais resolvem-se pela lei de locaes. Palavras-chave: shopping centers contrato atpico misto funo. 1 PEREIRA, Edson Carlos. Contractual controversies in shopping centers. 161 fls. 2007. Faculdades Integradas Curitiba, Curitiba. 2007. ABSTRACT The courts, in general way, have the trend to deal with the cession spaces in the shopping mall, as the location. But, in its classic conceptualization, shopping mall presents peculiar, different characteristics of those of enterprises with visible real estate interest, characteristic such that must be observed in the legal treatment to be given to this set, as well as in the way as the courts, storekeepers and entrepreneurs must understand it. From this fact, it is looked to investigate the doctrinal theories, to separate them, discuss them. The existing concept of shopping center, its characteristics and modalities in Brazil are boarded; the contract and its social function, its basic principles, the prevalence of the new paradigms and the theories on its legal nature; the controversies around clauses written in its contract, as well as the composition of these; and the mistakes around its figure. One suggests that the contractual pacts in the interior of shopping centers that they obey its classic conceptualization must be boarded through the theory of the mixed atypicity, while excessively they are decided for the law of locations. Key words: shopping centers - mixing atypical contract - function 2 SUMRIO INTRODUO..................................................................................................................................1 1 SHOPPING CENTER: DADOS GERAIS ......................................................................................9 1.1 Breve Escoro Histrico..........................................................................................................9 1.2 MODALIDADES ........................................................................................................................... 16 1.3 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL................................................................................................... 20 1.4 CONCEITO JURDICO................................................................................................................... 25 2 VISO MODERNA DAS OBRIGAES................................................................................... 32 2.1 FUNO SOCIAL DOS CONTRATOS............................................................................................. 41 2.2 PRINCPIOS FUNDAMENTAIS........................................................................................................ 50 2.3 PREVALNCIA DOS NOVOS PARADIGMAS DO CONTRATO ............................................................ 59 3 A LOCAO EM SHOPPING CENTERS.................................................................................. 61 3.1 GENERALIDADES DO CONTRATO DE LOCAO............................................................................ 61 3.2 CONCEITO E ELEMENTOS DA LOCAO ...................................................................................... 63 3.3 TEORIAS SOBRE A NATUREZA JURDICA DO CONTRATO DE SHOPPING CENTER ........................... 67 3.3.1 TEORIA DA LOCAO .............................................................................................................. 67 3.3.2 TEORIA DA LOCAO COM ATIPICIDADE .................................................................................. 71 3.3.3 TEORIA DOS CONTRATOS COLIGADOS..................................................................................... 75 3.3.4 TEORIA DA ATIPICIDADE MISTA................................................................................................ 77 3.4 FORMAS CONTRATUAIS.............................................................................................................. 82 4 AS PRINCIPAIS CONTROVRSIAS ......................................................................................... 84 4.1 ALUGUEL MNIMO E ALUGUEL PERCENTUAL ............................................................................... 85 4.2 FISCALIZAO DA RECEITA PELO EMPREENDEDOR..................................................................... 88 4.3 ALUGUEL EM DOBRO.................................................................................................................. 90 4.4 FUNDO DE COMRCIO E RES SPERATA ....................................................................................... 92 4.5 ATUALIZAO DO MIX PELO EMPREENDEDOR............................................................................. 97 4.6 IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMRCIO E PROIBIO DE QUE O LOJISTA INSTALE FILIAL NAS PROXIMIDADES DO SHOPPING CENTER....................................................................................... 98 4.7 FUNDO PROMOCIONAL ............................................................................................................. 101 4.8 CESSO DO PONTO COMERCIAL............................................................................................... 103 3 5 COMPOSIODOCONTRATO.............................................................................................. 111 5.1 NORMAS GERAIS COMPLEMENTARES AO CONTRATO DE LOCAO OU USO DE ESPAO ........... 115 5.2 ESTATUTO DA ASSOCIAO DOS LOJISTAS .............................................................................. 117 5.3 REGIMENTO INTERNO ............................................................................................................... 118 6 APONTAMENTOS DA LEGISLAO E DOUTRINA ESTRANGEIRA.................................................................................................................120 6.1 LEGISLAO ESPECFICA E OBRIGAES................................................................................. 120 6.2 ELEMENTOS OBRIGACIONAIS ATPICOS..................................................................................... 122 6.3 MODALIDADES DE SHOPPING Centers ..................................................................................... 126 6.4 PERFIL FORMAL ....................................................................................................................... 127 7 PERSPECTIVAS DE ENFRENTAMENTO DAS CONTROVRSIAS..................................... 130 7.1 OEQUVOCO DO TRATAMENTO IGUALITRIO AOS DESIGUAIS.................................................... 131 7.2 DESVIRTUAMENTOS E DESIGUALDADES .................................................................................... 137 7.3 OPONTO CRTICO ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES ........................................................ 139 7.4 AESTRUTURA FORMAL E O CONTEDO JURDICO DO SHOPPING CENTER ................................. 143 CONCLUSO .............................................................................................................................. 150 REFERNCIAS............................................................................................................................ 154 ANEXOS....................................................................................................................................... 163 4 INTRODUO J de algum tempo, assiste-se exacerbao de um movimento dplice, marcado, por um lado, pela financeirizao das coisas (dinheiro que gera mais dinheiro) e, por outro, pela mercadorizao de tudo o que possa ser convertido em valor de troca 1 . No de admirar que desse movimento surgissem vetores que determinariam a expanso dos centros de compras entre ns mais conhecidos pela locuo inglesa shopping centers , um dos segmentos atuais da atividade empresarial, que tornou-se mundial. O crescimento desse tipo de empreendimento e o conseqente aumento das relaes obrigacionais relativas a ele fizeram que os olhos jurdicos procurassem melhor conceitu-los, estabelecer seus limites, suas funes. Observa-se que, no Brasil, existe um conflito de interesses no que concerne ao entendimento da funo (o objetivo final) para a qual o shopping center foi criado e da sua natureza jurdica, e, conseqentemente, tambm nas relaes entre empreendedor 2 e lojistas. Isto se d porque, como escreveu Ladislau Karpat, O crescimento da atividade ocorreu de uma forma muito rpida, constituindo-se at numa verdadeira exploso, e a regulamentao no acompanhou 3 . A legislao atual referente ao contrato de uso de espao em shopping centers, colocada apenas no artigo 54 da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1 ANTUNES, Ricardo. Apresentao. In: PADILHA, Valquria. Shopping center: a catedral das mercadorias. So Paulo: Boitempo, 2006. p. 13. Os grifos (apstrofos e itlicos) constantes das citaes feitas neste trabalho fazem parte, sempre, do texto original. 2 A palavra empreendedor utilizada, aqui, para designar o empresrio que projeta, constri e administra o shopping center. 3 KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurdico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 7. 5 1991 (Lei do Inquilinato) 4 , no trouxe soluo prtica s questes envolvendo lojistas e empreendedores, porque o define como simples locao. Ressalte-se que ela faz referncia ao shopping center, sem que se encontre qualquer definio legal do que seja um shopping center 5 . Alm da falta de legislao especfica, esses conflitos decorrem do fato de que vrias modalidades (tipos) de empreendimento so denominadas de shopping center 6 . Entretanto, um shopping center de fato, ou seja, a modalidade clssica apresenta caractersticas peculiares, que devem ser observadas no tratamento jurdico a lhe ser dado, bem como na maneira como os tribunais devem entend-lo. Essas diferenas, entre outras coisas, tm reflexos na esfera de direitos e deveres que incumbem, reciprocamente, ao lojista e ao empreendedor. Um shopping center clssico representa uma promessa de negcio diferenciado, protegido da concorrncia, que traz certeza de vendas diante do enorme volume de pessoas que por ele transitam. Nele evidencia-se que o contrato firmado entre empreendedores e lojistas mostra-se atpico, complexo e diferenciado do contrato de locao comum. No entanto, o entendimento de que esse contrato diferente de uma simples locao encontra resistncia mesmo nos tribunais, e os julgados, no raro, mostram desconhecimento de condies comezinhas do direito empresarial, pois no atinam para as suas peculiaridades diferenciadoras. Assim, o shopping center provoca, nos observadores de sua trajetria e naqueles que militam 4 O artigo 54 dessa lei determina: Nas relaes entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta lei (ver: BRASIL. Lei n o 8.245 de 18 de outubro de 1991: lei do inquilinato. Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponvel em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaTextoIntegral.action?id=75 666>. Acesso em: 13 jan. 2005). 5 PUGLIESE, Roberto J. Time sharing, flat service, apart hotel, shopping center, condomnios e loteamentos fechados expresses modernas do direito de propriedade. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 85, v. 733, nov. 1996. p. 753. 6 As modalidades de shopping centers so discutidas no Captulo 1 deste trabalho, item 1.2. 6 juridicamente com o seu contrato (no que concerne aos julgados) que possui unicidade de vrias relaes obrigacionais 7 , quando dos embates entre empreendedores e lojistas, certa estranheza, vinda pelo tratamento igualitrio concedido aos desiguais. Quando os doutrinadores e, principalmente, os tribunais tratam igualmente todas as modalidades de shopping centers ou quando tratam a relao entre empreendedor e lojista como mera locao acabam por alimentar a tenso entre estes, e questes envolvendo ambos atualmente avolumam-se no judicirio. Dessa forma, enquanto no se atentar para a funo para a qual o shopping center foi criado e no se definir a sua verdadeira natureza jurdica no existiro garantias nem para o empreendedor (que visa o retorno de seu investimento de forma diferenciada), nem para o lojista (que, pela estrutura e organizao desse tipo de empreendimento, espera um volume substancial de vendas). Essa tenso maior nos empreendimentos que, apesar de denominados de shopping center, no se amoldam ao seu conceito clssico. Muitos, localizados em grandes cidades, ou em cidades de mdio porte, que funcionam como plo regional, no oferecem a organizao e a organicidade inerentes a um shopping center clssico, como aquelas modalidades que no passam de locao com aspecto puramente imobilirio, por exemplo, onde o faturamento no ser o esperado. Nesse caso, os lojistas no podero ser sacrificados com obrigaes financeiras que no lhes cabem, e, por sua vez, no podero contar com o grande 7 O contrato de uso de espao em shopping center integrado pelas normas gerais complementares desse contrato, pelo estatuto da associao de lojistas e pelo regimento interno do shopping center (documentos discutidos, neste trabalho, no Captulo 5). 7 volume de vendas que um tenant mix (ou mix) o arranjo tecnolgico referente ao planejamento, organizao e estrutura de um shopping center 8 proporciona. Da mesma forma acontece com os empreendimentos a que se denominam de shopping center mas se localizam em cidades de pequeno porte com populao em torno de 100 mil habitantes ou bem menos , que no possuem grande nmero de pessoas com maior poder aquisitivo e que no tm a possibilidade de realizar um real mix. Muitas vezes, as prprias partes vem todas as modalidades apenas como locao, sem atentar para as caractersticas especficas de um shopping center clssico, e no compreendem como um empreendimento d certo e outro no. Assim, existem diferenas substanciais entre as diferentes modalidades de shopping centers, que vo da sua formalizao jurdica contratual (condomnio, incorporao imobiliria, sociedades) ao tamanho das localidades onde esto inseridos. No Brasil, o ramo de shopping centers um mercado em franca expanso o pas atualmente ocupa o sexto lugar do mundo em nmero de 8 Segundo Darcy Bessone, ao planejar a construo do shopping center, o empreendedor h de deter-se na questo tpica da melhor localizao do empreendimento. Ser imprescindvel que o terreno seja suficientemente grande para comportar, no apenas as lojas, mas tambm, e talvez at principalmente, todas as comodidades e atrativos, inclusive de lazer, que se aninham no shopping. Considerar, paralelamente, que o empreende para uma sociedade de um tipo singular: a do automvel, isto , a motorizada, para a qual a distncia do centro da cidade ser menos relevante. Ainda na fase de planejamento, ter de ter em vista que a estrutura da entidade atribuir maiores espaos a usos ou atividades comuns do que s lojas, tais como estacionamento, parques de diverses, espaosos corredores que so verdadeiras ruas internas (mals), elevadores, rampas e escadas rolantes, servios estranhos ao comrcio lojista (bancos, correios e telgrafos, telefones, assistncia mdica, segurana etc.). O arranjo tecnolgico de todas essas coisas chamado de tenant mix (BESSONE, Darcy. Problemas jurdicos do shopping center. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 79, v. 660, out. 1990. p. 10). Para maiores detalhes sobre o tenant mix, ver o Captulo 4, item 4.5, deste trabalho. 8 shopping centers, a ponto de estar atraindo investimentos estrangeiros 9 , com grande importncia para a economia local. Com isso, pretende-se mostrar que diante do que o empreendimento realmente oferta (que depende da sua modalidade) e para o que foi criado (sua funo) estabelece-se sua natureza jurdica, e que nessas caractersticas que os julgados devem se pautar o que trar figura um tratamento jurdico diverso. Por conseguinte, este trabalho foi realizado com o objetivo de verificar, entre as teorias contratuais, a que melhor se aplica ao shopping; escorando-se, contudo, para isso, na sua modalidade e na funo para a qual foi criado. No desenvolvimento do trabalho, discute-se a tendncia, por parte dos tribunais, de tratar todas as modalidades de shopping center de forma paritria. Nesse sentido, restringe-se, o foco de estudo, e, apesar dessa limitao, este 9 Segundo o boletim semanal on line da Associao Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop) associao qual se filiam as associaes de lojistas dos shopping centers , disponibilizado em 19 de dezembro de 2006, A Kimco Realty Corporation, uma das maiores empreendedoras norte-americanas far investimentos em shoppings brasileiros a partir do ano que vem. No houve declaraes acerca de valores, mas a direo da empresa lembrou investimentos de US 1 bilho no Mxico nos ltimos quatro anos. Parceria entre a tambm norte-americana Developers Diversifield e a portuguesa Sonae Sierra associadas Enplanta Engenharia vai investir R$ 600 milhes. Outras associaes entre os fundos canadenses Cadillac Fairview e Ivanhoe Cambridge com as brasileiras Multiplan e Ancar envolvem recursos cujos valores totais ainda no foram divulgados, apenas parte deles: R$ 160 milhes (SHOPPINGS NOVOS atraem recursos estrangeiros. InfoShop, n. 51, 19 dez. 2006. Disponvel em: http://www.alshop. com.br/infoshop/infoshop51.html. Acesso em: 28 dez. 2006). E, conforme o boletim divulgado em 23 de janeiro de 2007, No ano passado, quatro grupos internacionais compraram participao em empresas brasileiras: GP Investimentos e o fundo americano Equity International compraram juntos quase 30% do Grupo Ecisa, que tem seis shoppings e administra outros 13. Outro fundo americano, o Developers Diversifield (mais de 500 centros de compra naquele pas) fez parceria com o grupo portugus Sonae Sierra para os investimentos no Brasil. Pioneiro no recebimento de recursos estrangeiros, h dois anos o grupo Aliansce fez uma joint venture com o fundo americano General Growth Properties. Resultados recentes da negociao foram investimentos de R$ 300 milhes no Shopping Leblon, aberto no Rio de Janeiro no final do ano passado. O grupo est atualmente avaliando seis projetos, cada um deles envolvendo valores superiores a 100 milhes (DESTAQUE. InfoShop, n. 53, 23 jan. 2007. Disponvel em: <http://www.alshop.com.br/infoshop/ infoshop53.html>. Acesso em: 24 jan. 2007). 9 trabalho pode ser considerado um passo adiante na identificao da natureza jurdica do shopping center. Duas questes, portanto, podem ser consideradas de suma importncia na anlise sobre shopping: a base efetiva para a distino desses empreendimentos e as conseqncias em termos de aplicao do direito. Considerando-se essas diretrizes mestras, adotou-se, aqui, um plano de trabalho que, em linhas gerais, parte do geral ao especfico, isto , inicialmente so abordadas as categorias jurdicas e, ao final, procura-se relacion- las ao objeto do trabalho. Esse tema insere-se nas reas de direito empresarial e cidadania, porque perpassa, necessariamente, pelos meios de produo, inserindo-se, assim, na linha de pesquisa adotada pelo Programa de Mestrado em Direito das Faculdades Integradas Curitiba: Obrigaes e contratos empresariais, responsabilidade social e efetividade. No primeiro captulo faz-se uma breve caracterizao do shopping center, e apresentam-se alguns dos dados que atestam sua importncia no Brasil, bem como um breve histrico de seu desenvolvimento, suas modalidades, sua estrutura organizacional e conceitos jurdicos encontrados na literatura. No segundo captulo aborda-se a viso moderna das obrigaes, quais sejam: funo social, princpios fundamentais, prevalncia dos novos paradigmas do contrato. No terceiro captulo mostra-se que a locao em shopping center mesmo tendo um olhar diferenciado, pelo acolhimento dos princpios constitucionais 10 vigentes e tambm por mudanas em princpios gerais de direito, no que toca a sua valorao possui clusulas originais, especficas, e, por isso, sujeita a controvrsias. Para tanto, estuda-se as generalidades do contrato, elementos e teorias sobre a natureza jurdica do contrato de shopping center, considerando-se a teoria da locao, da locao com atipicidade, dos contratos coligados e da atipicidade mista e, por ltimo, as formas contratuais. No quarto captulo so discutidas as principais controvrsias desse contrato, demonstrando-se que, em razo da existncia de clusulas peculiares, o shopping center no encontra albergue na lei de locao. No quinto captulo identifica-se a composio do contrato, ou seja: normas gerais complementares ao contrato de locao ou uso de espao, estatuto da associao de lojistas e regimento interno do shopping center. O direito comparado, em breve estudo, estrutura-se no sexto captulo, onde so examinados alguns dos aspectos jurdicos dos shopping centers em outros pases. No stimo e ltimo captulo so abordados os equvocos em torno do shopping center, os quais partem da no-compreenso da sua natureza jurdica, resultado da indiferenciao entre as diversas modalidades, ou seja, entre o shopping center clssico e aqueles que tm pretenso meramente imobiliria. Evidenciam-se, assim, as perspectivas de superao das controvrsias em face dos estudos anteriores. Na concluso aponta-se que a teoria que melhor traduz o contrato de uso de espao em shopping centers a atipicidade mista, e a necessidade de 11 saber qual a funo para a qual foi criado, pois s partindo dela pode-se chegar a sua natureza jurdica. 12 1 SHOPPING CENTER: DADOS GERAIS 1.1 BREVE ESCORO HISTRICO Todos somos consumidores do nascimento morte , por razes que vo da necessidade de sobrevivncia at ao consumo pelo desejo, o consumo pelo consumo 1 . Conforme Joo Batista de Almeida, as relaes de consumo so dinmicas, posto que, contingenciadas pela prpria existncia humana, nascem, crescem e evoluem, representando, com preciso, o momento histrico em que esto situadas 2 . A Revoluo do Consumo e Comercial foi anterior Revoluo Industrial e constituiu-se no elemento central da modernidade e modernizao ocidental, que variou do sculo XVI at o XVIII 3 . Lvia Barbosa salienta que as origens histricas da moderna sociedade de consumo so alvos de muitas controvrsias, que poderiam ser divididas em dois tipos: um que se preocupa com o quando e outro com o que 1 ALMEIDA, Joo Batista de. Manual do direito do consumidor. 2.ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2006. p. 1. 2 Ibid., p. 2. 3 BARBOSA, Lvia. Sociedade de consumo. Rio de Janeiro: Jorge Zahar, 2004. p. 15. Sobre a diferena entre modernidade e modernizao, Raymundo Faoro explica: a modernidade compromete, no seu processo, toda a sociedade, ampliando o raio de expanso de todas as classes, revitalizando ou removendo seus papis sociais, enquanto que a modernizao, pelo seu toque voluntrio, se no voluntarista, chega sociedade por meio de um grupo condutor, que, privilegiando-se, privilegia os setores dominantes. Na modernizao no se segue o trilho da 'lei natural', mas se procura moldar, sobre o pas, pela ideologia ou pela coao, uma certa poltica de mudana. (...) a ao social, que dela decorre, no parte da economia, como expresso da sociedade civil. Na modernidade, a elite, o estamento, as classes dizemos para simplificar, as classes dirigentes coordenam e organizam um movimento. No o dirigem, conduzem ou promovem, como na modernizao. (...) Talvez se possa dizer, ainda, que a modernizao, ao contrrio da modernidade, cinde a ideologia da sociedade, inspirando-se mais na primeira do que na segunda (FAORO apud PEDROSO, Leda Aparecida. Indstria cultural: algumas determinaes polticas, culturais e sociais na educao. Cadernos Cedes, Campinas, v. 21, n. 54, ago. 2001. Disponvel em: <http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=s0101-32622001000200006>. Acesso em: 30 mar. 2007). 13 mudou 4 . Contudo, foi somente a partir do sculo XIX que surgiu uma sociedade de consumo estabelecida, com tipos de consumidores claramente diferenciados e novas modalidades de comercializao e marketing 5 . Os shopping centers so elementos importantes para a economia, impondo uma nova tecnologia do olhar, ao apresentar mercadorias e servios em um cenrio diferenciado. Mrio Cerveira Filho enfatiza que desconsiderar a importncia do shopping center no cenrio urbano, a sua forma na atividade comercial, seria ignorar a prpria realidade. Os shopping centers no somente vieram para ficar, como a sua expanso irreversvel 6 . Por esse modo de pensar, as pessoas seriam, por definio, insaciveis, existindo uma propenso natural a consumir, que faz que qualquer aumento de renda ou salrio seja alocado sempre no consumo de mais bens e mercadorias. Com isso, estabeleceram-se relaes de consumo que acabam por ser bilaterais. De um lado, o fornecedor de bens e servios e, de outro, o consumidor. Relaes dinmicas que so contingenciadas pela prpria existncia humana e que mostram, com exatido, o perodo histrico em que se situam 7 . Segundo Joo Batista de Almeida, Das operaes de simples troca de mercadorias e das incipientes operaes mercantis chegou-se, progressivamente, s sofisticadas operaes de compra e venda, arrendamento, leasing, importao etc., envolvendo grandes volumes e milhes de dlares. De h muito, as relaes de consumo deixaram de ser pessoais e diretas, 4 BARBOSA, op. cit., p. 14. 5 ALMEIDA, op. cit., p. 2. 6 CERVEIRA FILHO, Mrio. Shopping centers: direito dos lojistas. 3.ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p. 1. 7 ALMEIDA, op. cit., p. 2. 14 transformando-se, principalmente nos grandes centros urbanos, em operaes impessoais e indiretas. 8 O autor ainda assinala ainda que surgiram, em decorrncia dessa evoluo, os grandes estabelecimentos comerciais e industriais, os hipermercados e, mais recentemente, os shopping centers 9 . E considera que a produo e o consumo em massa geraram a sociedade de massa, sofisticada e complexa 10 . E essa mesma sociedade complexa e sofisticada que buscou, alm do simples ato de comprar, o prazer e a diverso em um mesmo espao, dando origem aos mega-estabelecimentos, onde o comrcio de bens e servios adquiriu uma conotao inusitada das compras ao prazer do consumo, lazer e bem-estar 11 . Segundo Mrcio Pecego Heide, no h consenso sobre a origem dos shopping centers, alguns advogando que norte-americana, outros, que canadense, mas fato que condies econmicas peculiares fizeram com que surgissem na rea de Nova York e Nova Orleans, no incio do sculo [XX], alguns empreendimentos com caractersticas prprias de SC [shopping centers] como o conhecemos 12 . Nos Estados Unidos, a partir dos anos 1940, em razo da expanso da indstria automobilstica, os centros de comrcio (supermercados, por exemplo) foram obrigados a disponibilizar amplos estacionamentos: at por fora de 8 Ibid., p. 2. 9 Ibid., p. 2. 10 Ibid., p. 2. 11 Ibid., p. 2. 12 HEIDE, Mrcio Pecego. Traos jurdicos, fsicos e econmicos da modalidade de negcio chamada shopping center. Jus Navigandi, Teresina, v. 4, n. 43, jul. 2000. Disponvel em: <http://jus2.uol. com.br/doutrina/texto.asp?id=610>. Acesso em: 8 mai. 2006. 15 dispositivo legal (dependendo da cidade ou do Estado), deveriam dispor de estacionamento compatvel com o tamanho do estabelecimento 13 . No entanto, em relao ao seu conceito clssico, continua Mrcio Heide, foi no Canad, a partir da dcada de 50 que [...] realmente tomou a forma de como conhecemos at os dias de hoje, devido s condies climticas e econmicas desse pas por condies climticas o autor se refere aos seus invernos rigorosos, de at oito meses, que colocavam a necessidade de se criarem locais que contivessem alguns elementos essenciais sociabilizao da populao, da decorrem as construes que agregam comrcio, em sua grande variedade, oferta de servios, lazer, climatao e estacionamento coberto 14 . No que toca ao seu desenvolvimento nos Estados Unidos, nesse pas alguns empresrios perceberam que a reunio, num mesmo local, de vrios ramos de negcios: compra, venda e prestao de servios (dos mais variados ramos), bancos, escritrios, consultrios, lazer e alimentao, agregaria grande nmero de pessoas, se elas pudessem satisfazer suas necessidades de consumo aliando, a isso, outros atrativos ou seja, que essa reunio geraria um excepcional foco atrativo de riquezas altamente lucrativo 15 . Por isso, Carlos Geraldo Langoni afirma que os shopping centers constituem uma das mais significativas revolues tecnolgicas de carter 13 Ibid. 14 Ibid. 15 Ibid. O boletim disponibilizado na internet pela Alshop em 23 de janeiro de 2007 chama a ateno para os dados que o International Council of Shopping Centers encontrou, para 2005, a respeito dos shopping centers nos Estados Unidos, e que do uma idia do que eles representam hoje nesse pas: O vigor do mercado norte-americano, o mais forte do planeta, oferece aos cidados nada menos de que 48.695 shopping centers que geram uma mdia de 12,7 milhes de empregos e so visitados mensalmente por 191 milhes de pessoas adultas [...]. O faturamento mdio anual de mais de US$ 2 trilhes; e, sobre 2006, diz que Estimativas da Plunkett Research indicam que o volume total do varejo naquele pas em 2006 movimentou em torno de US$ 4,361 trilhes (SHOPPINGS NOS Estados Unidos. InfoShop. n. 53, 23 jan. 2007. Disponvel em: <http://www.alshop.com.br/infoshop/infoshop.53.html>. Acesso em: 24 jan. 2007). 16 nitidamente organizacional cujo impulso inicial ocorreu na dcada de 50, nos Estados Unidos e o que a caracterizou teria sido a forma como se combinaram os interesses dos empreendedores e os dos lojistas 16 . E Valquria Padilha, discorrendo sobre seu surgimento, sustenta que eles so resultado de [...] uma nova forma de industrializao da oferta e da demanda, alm do prprio desenvolvimento industrial e tecnolgico tpico do sculo XX. Esses centros comerciais aparecem como uma ltima etapa do desenvolvimento da sociedade de massas (que nasce nos anos 1930) e participam de forma decisiva na construo de uma nova cultura urbana. 17 No Brasil, conforme Ladislau Karpat, esse novo modelo de centro comercial e de servios acabou revolucionando por completo a prtica do comrcio unitrio, e trouxe uma grande esperana de lucro a alguns privilegiados comerciantes, que tiveram a oportunidade de aderir aos primeiros Centros no pas 18 . Dinah Renault Pinto lista os seguintes fatores como os responsveis pelo seu surgimento no pas: a) a descentralizao para a periferia, em conseqncia do aumento e concentrao da populao nas reas urbanas; b) o desafogamento do trnsito em virtude dessa descentralizao; c) a facilidade de estacionamento de automveis, pois h, obrigatoriamente, nos shopping centers, o deck-parking; d) a segurana que oferece contra a onda de violncia existente, pois, sem dvida, muito mais difcil um assalto no shopping 16 LANGONI, Carlos Geraldo. Shopping centers no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 56. 17 PADILHA, Valquria. Shopping center: a catedral das mercadorias. So Paulo: Boitempo, 2006. p. 22. 18 KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurdico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 5. 17 center do que em estabelecimento comercial isolado ou mesmo em magazine. 19 A autora complementa que, de acordo com Silvana Maria Pintaudi, eles surgiram quando do desenvolvimento de monoplios na economia brasileira, representando uma tendncia de atividades comerciais varejistas que antes no concentravam poder econmico e tiveram, muitas vezes, o financiamento de bancos pblicos, como a Caixa Econmica Federal 20 . Dessa forma, as possibilidades para o surgimento e desenvolvimento dos SC no Brasil, a partir de meados da dcada de 1960, estavam colocadas no s pelo setor privado da economia, mas, tambm, pelo setor pblico 21 . O primeiro shopping center do pas foi inaugurado em 1966, na cidade de So Paulo: o Shopping Iguatemi (Iguatemi So Paulo), o primeiro de muitos outros nessa cidade, como informa o InfoShop boletim semanal que a Associao Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop) disponibiliza na internet de 23 de janeiro de 2007: Em 1966, o primeiro shopping center, o Iguatemi, inaugurava uma nova fase do comrcio, um empreendedorismo que nas dcadas seguintes marcaria o perfil e o cotidiano de So Paulo e de seus habitantes. Em 1976, o Shopping Ibirapuera entrava no cenrio, seguido pelo Eldorado em 81, o Morumbi em 82, o Center Norte em 84, o Interlagos em 88 e dezenas de outros nos anos seguintes. Hoje, os 10,750 milhes de moradores da cidade encontram nesses shoppings produtos e servios de todos os tipos, de conserto de calados venda de automveis. Tem shopping na cidade recebendo mais de 4,5 milhes de pessoas por ms, gente que vai s compras, ao cinema, ao teatro, jantar, almoar, lanchar, passear. Tudo com conforto, comodidade e segurana. 22 19 PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center: uma nova era empresarial. 3. ed. rev. e atual. por Vnia Renault Bechara Gomes e Marcos Bragana. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 2. 20 PADILHA, op. cit., p. 70. 21 PINTAUDI apud PADILHA, op. cit., p. 70. 22 SO PAULO 453 anos: de Anchieta ao shopping center. InfoShop, n. 53, 23 jan. 2007. Disponvel em: <http://www.alshop.com.br/infoshop/infoshop53.html>. Acesso em: 24 jan. 2007. 18 Em 2006, conforme a Associao Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) 23 , existiam no pas 315 shopping centers (em operao, 304), os quais eram responsveis por 524.090 empregos diretos, representando um faturamento de 44 bilhes; j segundo a Alshop, o nmero era 622, o total de empregos diretos gerados, 831,400, e o faturamento, 60,3 bilhes 24 . Esse nmero expressivo compreensvel, pois esses empreendimentos, planejados dentro de modernas tcnicas empresariais, aliam compras, lazer e servios a um ambiente seguro; neles se encontra um complexo de lojas que oferece produtos diversificados, alm de estacionamento prprio, constituindo-se em verdadeiros templos de consumo. Confirmando essa assertiva, Valquria Padilha salienta: No difcil perceber que um centro feito para compras de bens materiais foi sendo transformado concomitantemente ao desenvolvimento do capitalismo mundializado em um centro que alia estrategicamente mercadorias (alimentos, roupas e acessrios, perfumes, discos, livros etc.), servios (correio, agncias de viagens, bancos, sales de beleza, postos de gasolina etc.), lazer (cinemas, jogos eletrnicos, praas de alimentao, academias de ginstica etc.) e cultura (exposies, apresentaes musicais ou teatrais etc.). A estratgia dessa aliana est na busca do aumento do lucro de empresrios e comerciantes, mas o discurso que se faz em paralelo para os cidados do meio urbano desenvolvido propaga a ideologia da melhor qualidade de vida. [...] o shopping center hoje o mais capitalista templo de consumo, onde os desejos, os projetos, as paixes e as relaes pessoais materializam-se em objetos e seus signos a serem consumidos. O shopping center constitui-se, na 23 A Abrasce representa os interesses econmicos e patronais dos empreendedores de shopping centers, mas nem todos os do pas so filiados a ela, como se depreende da diferena verificada entre o nmero de shopping centers que apresenta e o nmero apresentado pela Alshop. 24 Ver, respectivamente: ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Evoluo do setor. Disponvel em: <http://www.abrasce.com.br/evo_setor.htm>. Acesso em: 18 dez. 2006d; e ASSOCIAO BRASILEIRA DE LOJISTAS DE SHOPPING CENTERS. Brasil tem 622 shopping centers. Disponvel em: <http://www.alshop.com.br/conteudo.asp?id=38&categoria=noticias>. Acesso em: 8 jan. 2007. Os nmeros da Abrasce, atualizados em outubro de 2006, se referem aos shoppings centers a ela filiados, os quais nem sempre se amoldam ao conceito clssico dessa figura, ou seja, ao que ela prpria denomina de shopping regional; do nmero apresentado pela Alshop, atualizado em dezembro desse mesmo ano, 450 referem-se a shopping centers tradicionais, conforme sua prpria denominao (ver discusso adiante), depreendendo-se que estes so os que mais se aproximam do conceito clssico da figura. Os dados fornecidos pela Abrasce no trazem especificao de nmero por modalidade. 19 sociedade capitalista, num espao privado de consumo individual que oferece estrategicamente o lazer como atrativo importante. Parto tambm da premissa de que escolher o shopping center como opo de ocupao do tempo livre pode confirmar e demonstrar a insero do lazer na lgica do capital e de sua racionalidade. Ao incorporar o lazer num espao de consumo por excelncia, o shopping center torna-se uma representao importante da racionalidade do capital. 25 1.2 MODALIDADES Na classificao da Alshop, h cinco modalidades distintas de shopping centers no pas: tradicional, temtico, outlet, rotativo e de atacado: Shopping Tradicional - Estabelecimento construdo especificamente para abrigar um centro de compras e que apresenta mix diversificado, praa de alimentao, rea de lazer, estacionamento e elevado nvel de conforto como ar condicionado, escadas rolantes, elevadores, segurana, etc. O nmero de lojas-ncora, a quantidade de lojas e o fato de haver lojas prprias junto com lojas alugadas so considerados fatores que completam as caractersticas dessa categoria. Shopping Temtico - Estabelecimento cujas lojas esto voltadas preferencialmente a um segmento bsico do mercado. Shopping Outlet - Estabelecimento que concentra lojas de fbrica, com alguns poucos ramos comerciais e de servios considerados de apoio. Shopping Rotativo - Estabelecimento com ndice de conforto menor que o dos shoppings tradicionais, geralmente com lojas de tamanho reduzido e onde no se pratica a obrigatoriedade da permanncia do lojista no shopping. Nele, a locao feita por perodos diversos e mais curtos que nos shoppings tradicionais. O comrcio habitualmente praticado no shopping rotativo est voltado a produtos de baixo valor. Tambm podem ser considerados como shoppings de desconto. Shopping De Atacado - Estabelecimento cujas lojas operam exclusivamente com vendas no atacado. Atuam, basicamente, nos ramos de confeco, acessrios e calados. 26 J a Abrasce os classifica em seis modalidades: 25 PADILHA, op. cit., p. 25; 30. 26 CENSO brasileiro de shopping centers, IV. Disponvel em: <http://www.intershopnegocios.com.br/ noticias/via20_11_02.htm>. Acesso em: 12 dez. 2006. Segundo o editorial do boletim da Alshop disponibilizado em 8 de janeiro de 2007, dos 622 shopping centers que lhe so filiados, alm dos 450 que classifica na categoria tradicional, existem 58 temticos; 10 outlets; 80 rotativos; e 24 de atacado (ver: EDITORIAL. InfoShop, n. 52, 8 jan. 2007. Disponvel em: <http://www.alshop.com.br/ infoshop/infoshop52.html>. Acesso em: 9 jan. 2007). 20 a) Shopping Regional: Este tipo de shopping fornece mercadorias em geral (uma boa porcentagem de vesturio) e servios completos e variados. Suas atraes principais so ncoras tradicionais, lojas de departamento de desconto ou hipermercados. Um shopping regional tpico geralmente fechado, com as lojas voltadas para um mall interno. b) Shopping Comunitrio: O shopping comunitrio geralmente oferece um sortimento amplo de vesturio e outras mercadorias. Entre as ncoras mais comuns esto os supermercados e lojas de departamentos de descontos. Entre os lojistas do shopping comunitrio, algumas vezes encontram-se varejistas de off-price [ponta de estoque] vendendo itens como roupas, objetos e mveis para casa, brinquedos, artigos eletrnicos ou para esporte. c) Shopping De Vizinhana: projetado para fornecer convenincia na compra das necessidades do dia-a-dia dos consumidores. Tem como ncora um supermercado. A ncora tem o apoio de lojas oferecendo outros artigos de convenincia. d) Shopping Especializado: voltado para um mix especfico de lojas de um determinado grupo de atividades, tais como moda, decorao, nutica, esportes ou automveis. e) Outlet Center: Consiste em sua maior parte de lojas de fabricantes vendendo suas prprias marcas com desconto, alm de varejistas de off-price. f) Festival Center: Est quase sempre localizado em reas tursticas e basicamente voltado para atividades de lazer, com restaurantes, fast-food, cinemas e outras diverses. 27 Desses, o regional (na classificao da Alshop, o que mais se aproxima dessa modalidade o tradicional) o que rene as caractersticas de shopping center clssico, pois, alm de mercadorias em geral (principalmente vesturio) e servios completos e variados, utiliza, como ncoras, lojas de departamentos ou hipermercados; alm disso, as lojas abrem-se para corredores internos. No se incluem, nessa categoria, os shopping centers menores, em razo, por exemplo, de suas limitaes em termos de campanha de marketing e atrao de riquezas 28 o Iguatemi So Paulo um exemplo de shopping regional. No shopping comunitrio enquadram-se algumas galerias comerciais que apresentam especificidades, como, por exemplo, ter um proprietrio de vrias 27 ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Definies. Disponvel em: <http://www.abrasce.com.br/ind_shopping/shopp_associados/num_shoppass.htm>. Acesso em: 15 mar. 2006b. 28 HEIDE, op. cit. 21 lojas, estar em uma excepcional localizao no stio urbano, ou grandes imveis divididos em pequenas lojas ou boxes 29 . O shopping de vizinhana pode ser visualizado nos supermercados e hipermercados que locam lojas em seu interior visando ofertar, aos clientes, produtos e servios que a sua prpria estrutura no permite (lotrica, restaurante, cafeteria) 30 . Segundo Mrcio Heide, tanto esse como o comunitrio so meras adaptaes s lacunas da lei, sendo que aproveitam empreendimentos construdos anteriormente existncia de shopping center [...] somente para os novos lojistas estando os antigos subordinados ordem jurdica normal de uma locao ordinria qualquer 31 . O shopping especializado (temtico, segundo a Alshop) refere-se a grandes imveis divididos em pequenos compartimentos, todos ofertando mercadorias semelhantes; a locao geralmente por prazo inferior a cinco anos, mas h o aluguel em dobro no ms de dezembro, aluguel percentual e res sperata proporcional ao tempo da locao, ou mesmo a cobrana de uma taxa para celebrao do contrato (as famigeradas luvas); em renovando-se o contrato, o locador recebe outra vez a res sperata 32 . Os outlet centers consistem em grandes imveis abrigando lojas de fbricas, que vendem seus prprios produtos com desconto, alm de lojas de ponta de estoque. Conforme o autor, a locao pode ser por tempo variado e no h a preocupao do locatrio com a perenidade do negcio naquele ponto, pois esse estgio comumente visto como encubatrio. Os encargos com aluguel so fixos e 29 Ibid. 30 Ibid. 31 Ibid. 32 Ibid. 22 os demais custos baixssimos para o Brasil, d, como exemplos, ainda que imprprios [...] os eventos ambulantes do tipo Mercado Mundo Mix e Mambo Mix 33 . Ainda segundo o autor, a concepo de festival center foi desenvolvida para que se desse um mnimo de legitimidade cobrana de determinados encargos prprios do contrato de shopping center a estabelecimentos localizados em parques de diverso, centros integrados de cinema e com vistas no crescente mercado de parques temticos 34 . Como se v, a Abrasce, associao que os congrega, admite como sendo shopping center empreendimentos completamente distintos em sua funo e natureza, contribuindo (junto com a Alshop) para a confuso a respeito da formatao da figura, em contradio com requisitos que ela mesma dita para que possam ser qualificados como tal 35 . No entanto, na caracterizao de sua natureza jurdica o ponto central , justamente, o fato de o empreendedor oferecer ao lojista um aviamento previamente construdo, uma clientela cativa pelo todo que efetivamente oferece, com a constante preocupao de aument-la, utilizando, para isso, a organizao e a setorizao de lojas ou produtos, alm de segurana etc. Ainda, deve-se levar em conta que o fundo de comrcio, prprio dos shopping centers, emprega uma nova conjuntura comercial, que oferece, aos que a ele se integraro (lojistas), segurana de estar em um caminho muito prximo do sucesso, pois o alto investimento em publicidade, a forma adequadamente 33 Ibid. 34 Ibid. 35 A Abrasce dita requisitos que julga essenciais num shopping center, tendo institudo um selo, que concede aos empreendimentos que considera qualificados. Segundo essa associao, seu Conselho Deliberativo, ao conceder esse selo, expressa sua convico de que o shopping est projetado ou desenvolvido com obedincia a preceitos internacionalmente consagrados pela indstria de shopping centers, de aplicao geralmente bem sucedida em empreendimentos anteriores (ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Apresentao: o que a Abrasce. Disponvel em: <http://www.abrasce.com.br/selo.htm>. Acesso em: 15 mar. 2006a). 23 organizada das lojas e a variedade de servios, aliados ao lazer, objetivam atrair um pblico numeroso e crescente, o que far que sua rentabilidade aumente, tornando sua participao no empreendimento conveniente e oportuna. 1.3 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL Em relao s caractersticas dos shopping centers, os conceitos assinalados deixam evidente muitas de suas nuances como empreendimento empresarial. Entre outras, so lugares seguros, amplos, que oferecem a possibilidade de fazer compras em um curto perodo de tempo (pelo fato de o consumidor ter acesso a vrios ramos de comrcio e de servios) sem necessidade de grandes deslocamentos, e que contam com lazer e alimentao, proporcionando, dessa forma, economia de tempo 36 e segurana, e ainda viabiliza a imediata comparao de preos. Alm disso, seu empreendedor tem a possibilidade de lucratividade e retorno diferenciados. Sobre a estrutura organizacional do shopping center, Rubens Requio sustenta: 36 Mrio Henrique Simonsen (apud PINTO, op. cit., p. 10-11) conseguiu traduzir o significado que ganhar tempo tem no dia-a-dia nas cidades, na contemporaneidade: Hoje, na verdade, quando ns olhamos as grandes aglomeraes urbanas, ns chegamos concluso de que os indivduos tm duas limitaes a administrar: um oramento de renda, que uma das dimenses importantes para a populao; e outro oramento igualmente importante o tempo. O tempo tornou-se fator escasso nas sociedades modernas e nos grandes centros urbanos. / H vrias razes pelas quais o tempo se transformou num fator escasso, que precisa ser administrado inteligentemente. A primeira razo que nas grandes cidades o tempo cada vez maior no deslocamento da casa ao trabalho e vice-versa. Uma segunda razo a participao feminina crescente na fora de trabalho, que diminui o nmero mdio das horas de lazer. Uma terceira razo que as diverses so cada vez mais freqentes, a comear pela televiso. O indivduo na sociedade moderna um indivduo que, por um lado, tem de administrar sua renda e, de outro, administrar o oramento do tempo, to interligados que a renda do indivduo depende do tempo que ele tem disponvel para trabalhar, e esse tempo pode ser absorvido por outros usos alternativos. De modo que as solues economizadoras de tempo na sociedade moderna passaram a ganhar uma dimenso econmica extremamente importante [...]. 24 O que caracteriza economicamente o centro comercial como uma inovao organizacional no [...] a dimenso do prdio, nem a decorao esmerada, nem o equipamento sofisticado. [...] Este se distingue por sua organizao peculiar. [...] a idia de organizao do centro comercial estrutura-se sobre um espao imobilirio, de dimenso avantajada, para colher uma sorte de empresas comerciais varejistas e de servios. Mas esse sistema no organizado livremente pelo seu empreendedor, no sentido de procurar apenas o seu interesse na venda condominial das unidades ou na locao do salo comercial. Ele objetiva efeitos comunitrios, tendo em vista um projeto racional e econmico. 37 E Caio Mrio da Silva Pereira explica, com maestria, toda a organicidade econmica do shopping center, essa cidade em miniatura: Para se entender o que seja essa figura do shopping center, no se pode deixar de mencionar um aspecto que antecede a problemtica jurdica, que a sua organicidade do ponto-de-vista puramente pragmtico. O shopping center no uma loja qualquer. Especialmente, o cliente no um cliente qualquer. O freqentador do shopping center, ao se aproximar daqueles conglomerados enormes, leva a impresso de que est em face de uma grande loja, como se fosse um acrescentamento ou um agigantamento efetuado s lojas tradicionais, ou ao store magazine, que entre ns j ganhou representatividade h muitas dcadas. O shopping center no uma loja qualquer. Ele apresenta tais caractersticas que, para entend-lo, preciso penetrar na sua organizao, na sua origem, na sua formao, especialmente na sua organicidade. Ele se apresenta como um belo edifcio de propores ciclpicas, composto de numerosos sales, de reas de lazer, de estacionamento de veculos, de agncias bancrias, tudo isso integrado em um conjunto, dando a impresso de que foi mera coincidncia, de que todas aquelas entidades, aquelas lojas, aqueles comerciantes que l se encontram alojados para vender suas mercadorias ali esto por acaso. Mas no esto. Tudo foi objeto de um estudo prvio, um estudo de marketing, um exame da viabilidade da sua promoo, a comear da sua localizao. Onde se localiza o 37 REQUIO, Rubens. Consideraes jurdicas sobre os centros comerciais (shopping centers) no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping Centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 132-133. 25 shopping center? Todos reparam que o shopping center no est no centro comercial. Por qu? Porque um dos grandes problemas das cidades um dos grandes problemas das grandes cidades , o da locomoo, o de se localizar o cliente, de estacionar seu veculo e de procurar um local onde possa estar para se dirigir sua loja. O primeiro problema do shopping center a localizao, o estudo do lugar onde ele deve ser colocado e observe-se que ele sempre se situa numa regio mais ou menos perifrica, mais ou menos afastada do aglomerado comercial, dotado sempre de um grande estacionamento de veculos. Por que esta idia de colocar um estacionamento de veculos? porque o shopping center destinado especialmente classe mdia, o estabelecimento comercial oferecido ao grande pblico. E o homem da classe mdia utiliza-se, habitualmente, do veculo unipessoal ou unifamiliar e tem necessidade de um local para estacion-lo. Por tal razo, o shopping center colocado em local adequado, e deve ser dotado de um bom grande estacionamento. E as lojas no so tambm colocadas por acaso. Existe uma tcnica. No basta uma pessoa, um comerciante, por melhor que seja, interessar-se pela colocao de uma loja, num shopping center, para que ele escolha o lugar. Muitas vezes quer coloc-la em certo lugar e o organizador do shopping center no permite, porque h uma razo para que seja colocada em outro determinado ponto. A distribuio ou colocao das lojas tem uma razo de ser que, na tcnica, na terminologia que importada dos Estados Unidos, onde o shopping center apareceu por volta da dcada de 50, pouco depois da II Guerra Mundial o tenant mix. A colocao tem em vista uma razo para que elas sejam distribudas ora num andar, ora noutro; uma numa posio, outra noutra. E lojas de maior projeo que, na terminologia tm a denominao de lojas-ncora so colocadas especialmente em determinados pontos, como se fossem, assim, focos de atrao do cliente, do freqentador do shopping center, para aquele tipo de comrcio, em razo da sua preferncia por aquela mercadoria, por aquele magazine que ele j freqenta, propiciando, ao mesmo tempo, que ele tenha acesso s outras. Um dado curioso: muita gente pergunta qual a razo de o shopping center ter um cinema, um teatro, um ringue de patinao, uma rea de lazer. O motivo est em que o shopping center constitui tambm apresentao propagandstica; ele , ademais, local de atrao no apenas para a dona-de-casa; um lugar onde a senhora ou o senhor vo fazer compras. Muitas vezes ali se vai apenas para distrair, para ver, porque um local de distrao, um local alegre, bonito, bem montado, bem organizado. E isso faz parte, isso da tcnica do shopping center: atrair as pessoas, ainda que no sejam os clientes que vo fazer compras; cultivar o cliente em potencial, aquele que, futuramente, pode vir a ser o comprador. Ento, tudo isso estudado, tudo isso ordenado, organizado de tal maneira que, quando se inaugura um shopping center, pode ele proporcionar todo esse leque de atraes, de tal modo que consiga, desde logo, entrar em funcionamento como se fosse uma cidade em miniatura, mas uma cidade concentrada, com uma variedade muito grande de lojas, 26 que oferecem ao grande pblico espcies diversificadas de produtos e de materiais que possam ser postos disposio de todos. 38 V-se que o shopping center no constitui apenas um amontoado de lojas em um mesmo local; ele tem aspectos e peculiaridades especiais, prprias. Em um verdadeiro shopping center existe planejamento, prvia captao de lojistas, organizao administrativa e de alocao das lojas, alm de outros fatores, como compatibilidade de espao fsico e cuidados com a segurana, que acabam por definir a sua moldura. Assim, verifica-se que, na realidade, nem todos os empreendimentos a que se denominam shopping center se amoldam s caractersticas argidas no conceito clssico; a muitos deles faltam as principais (planejamento, estudo prvio e organizao). No entanto, observa-se, muitas vezes, nos que no se adequam ao conceito clssico, que seus idealizadores tm a pretenso de obter frutos ou bnus sem arcar com o nus de proporcionar ao lojista o princpio organizacional ou seja, proteg-lo da concorrncia excessiva, ofertando-lhe clientes, principalmente pelo estudo previamente realizado no que se refere localizao, necessidade, ao pblico etc. Da mesma forma, muitas vezes, num shopping center clssico, os lojistas no entendem o porqu de o contrato de uso de espao apresentar especificidades que fogem simples locao. Para demonstrar que o shopping center um empreendimento complexo e no se limita ao seu aspecto visual, cabe lembrar a figura do empreendedor: o empresrio que no um mero locador de imveis, mas o criador de um novo fundo de comrcio. Como ensina Modesto Carvalhosa, 38 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Smula integral do simpsio [sobre shopping centers]. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping Centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984a. p. 8-9. 27 [...] esse complexo mercadolgico no se forma ao acaso, mas fruto de um planejamento detalhado que implica estudos que vo desde a escolha da zona urbana adequada, passando pelo espao imobilirio, at a definio dos estabelecimentos comerciais, que o shopping center dever abrigar, seja de comrcio convencional, seja de servios. Tudo isso tem por objetivo a mxima eficincia econmica decorrente da lucratividade e rentabilidade do conjunto econmico. 39 Outro exemplo o planejamento da segurana, uma das estratgias utilizadas pelos shopping centers para manter seus clientes fiis e atrair novos: Prioridade total para a segurana. Esta a estratgia dos shopping centers para se manterem como referncia de local que garante a integridade fsica de seus freqentadores. E isso no s retrica. Mais de 30% dos custos condominiais dos shopping centers so destinados rea de segurana, o que inclui aquisio de equipamentos, contratao e treinamento de mo-de-obra. Excluindo o controle de estacionamento, o gasto de quase 25%. pesado, mas necessrio, segundo executivos do setor. Assim como tambm o para o pas, que gasta R$ 84 bilhes anuais no setor, o equivalente a 10,5% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional. Outras reas como Educao, por exemplo no consomem mais de 4%. Os shopping centers buscam aprimorar as ferramentas de que dispem. Cerca de 75% dos empreendimentos usam circuitos fechados de TV, centrais de segurana e brigadas de incndio funcionando 24 horas por dia [...]. 40 Essa estratgia inclui, alm de modernos (e muitos) equipamentos de segurana, grande investimento em pessoal. De acordo com Alexandre Villela, "O cliente sente falta da figura humana o protegendo" 41 e, por isso, a presena de seguranas aparelhados e uniformizados nos shopping centers ostensiva: A poltica de segurana dos shoppings, de um modo geral, preventiva. Por isso fundamental mostrar que h profissionais atentos, rondando todo o shopping, equipados com aparelhos de 39 CARVALHOSA, Modesto. Consideraes sobre relaes jurdicas em shopping centers. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 164. 40 ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Segurana. Disponvel em: <http://abrasce.com.br/arq_virtual/pesq_pontuais/seguranca.doc>. Acesso em: 28 dez. 2006e. No foi possvel saber a data dessa matria, mas Alexandre Villela, citado como diretor do Shopping Center Recife, trabalhou neste at 2005. 41 VILLELA apud ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS, 2006e, op. cit. 28 rdio, para que qualquer movimentao estranha possa ser comunicada imediatamente. [...] Temos que mostrar ao cliente que o shopping est sendo vigiado. Ns usamos at automveis e motociclistas paramentados para chamar a ateno do cliente. 42 E Luis Alberto Quinta diz que, alm de cuidar da segurana dos freqentadores do shopping center, os seguranas tambm so relaes pblicas, pois Eles tm contato direto com o cliente. Alm da cordialidade, tm que ter informaes, saber conduzir diferentes situaes e ser um modelo de comportamento para todos que esto no interior do shopping. S atravs do treinamento constante que essas pessoas vo absorver conceitos que faro com que ajam da forma adequada. 43 Outro ponto que mostra a importncia dada segurana em um shopping center o fato de que, na hora de projet-lo, j se deve pensar nela, ou seja, a arquitetura deve lev-la em conta, e, por isso, no projeto j so envolvidos especialistas em segurana: Quantos acessos, quantas sadas de emergncia, onde, com que capacidade, como sero controladas, onde estaro os bancos, joalherias, como ser o fluxo do estacionamento, a iluminao externa estes e muitos outros detalhes do projeto de shoppings devem ser pensados por arquitetos e engenheiros junto a profissionais da rea de segurana. 44 1.4 CONCEITO JURDICO Washington de Barros Monteiro ensina que, etimologicamente, Shopping center vem a ser locuo da lngua inglesa e que literalmente corresponde a centro comercial. 42 Ibid. 43 QUINTA apud ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS, 2006e, op. cit. 44 ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS, 2006e, op. cit. 29 A locuo advm de shop, que, no vernculo, se traduz por loja, armazm, oficina, enquanto o verbo to shop indica o ato de fazer compras. Shopping , precisamente, o gerndio de shop, isto , a forma nominal do verbo, a significar o duplo aspecto do negcio o ato de vender e comprar. Por sua vez, a palavra center, tambm inglesa, est a designar um agrupamento ou uma concentrao, que pressupe a reunio, num mesmo local, das mais diversificadas atividades. 45 Mas a conceituao de shopping center mais abrangente e complexa. Na definio adotada pelo International Council of Shopping Centers, dos Estados Unidos, [...] um grupo de estabelecimentos comerciais unificados arquitetonicamente e construdos em terreno planejado e desenvolvido. O shopping center dever ser administrado como uma unidade operacional, sendo o tamanho e o tipo de lojas existentes relacionados diretamente com a rea de influncia comercial a que esta unidade serve. O shopping center tambm dever oferecer estacionamento compatvel com todas as lojas existentes no projeto. 46 Segundo Francisco Martins Pinheiro, no Brasil no existe lei que define o que shopping center. A definio mais aceita dada pela ABRASCE 47 . Conforme o artigo 4 o do estatuto desta, os empreendimentos, para serem definidos como shopping centers devem apresentar todas as seguintes caractersticas: 1. Sejam constitudos por um conjunto planejado de lojas, operando de forma integrada, sob administrao nica e centralizada; 2. Sejam compostos de lojas destinadas explorao de ramos diversificados ou especializados de comrcio e prestao de servios; 45 MONTEIRO, Washington de Barros. Shopping centers. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping Centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984, p. 160-161. 46 INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTERS apud PINTO, op. cit., p. 1. 47 PINHEIRO, Francisco Martins. O que shopping center? Disponvel em: <http://www.lojistas.net/id/oqes1.htm>. Acesso em: 14 dez. 2006b. O autor afirma, ainda, que, no pas, Existem centenas de associaes de Lojistas em Shopping Centers, as quais no divulgam uma outra definio (PINHEIRO, Francisco Martins. Minuta de lei de shopping. Disponvel em: <http://www.lojistas.info/id/mdld1.htm>. Acesso em: 14 dez. 2006a) 30 3. Estejam os locatrios lojistas sujeitos a normas contratuais padronizadas, alm de ficar estabelecido nos contratos de locao da maioria das lojas clusula prevendo aluguel varivel de acordo com o faturamento mensal dos lojistas; 4. Possuam lojas-ncora, ou caractersticas estruturais e mercadolgicas especiais, que funcionem como fora de atrao e assegurem ao shopping center a permanente afluncia e trnsito de consumidores essenciais ao bom desempenho do empreendimento; 5. Ofeream estacionamento compatvel com a rea de lojas e correspondente afluncia de veculos ao shopping center; 6. Estejam sob controle acionrio e administrativo de pessoas ou grupos de comprovada idoneidade e reconhecida capacidade empresarial. 48 A seguir esto outros conceitos de shopping center: um empreendimento de um s empreendedor sendo este o nico proprietrio de todas as unidades, nica e exclusivamente de uso comercial, que forma um todo incindvel, d unidades em locao em troca da participao percentual no faturamento da atividade comercial exercida pelo lojista que ele tambm incrementa, tem a administrao nica e centralizada, todos os contratos so padro, entre suas diversas outras caractersticas jurdicas prprias de SC. 49 Um shopping center uma cidade em miniatura; nasce planejada pelo empresrio, que cuida da sua localizao em determinado ponto, da sua organizao racional e do seu funcionamento regulado por princpios que so dispostos em regimento interno e aceitos previamente por todos os titulares de unidade que operam dentro do conjunto. Cada uma destas fases do planejamento merece uma anlise especial, dadas as circunstncias que as promovem, as ordenam e as qualificam. 50 [...] um conjunto de espaos fsicos, estruturados e planejados racional e organizadamente, composto de reas externas e internas, contendo unidades autnomas lojas destinadas ao uso comercial. Esse conjunto dirigido por uma entidade empreendedora, sua titular, e regido por um contrato normativo chamado contrato de administrao, escritura de normas gerais ou denominao semelhante, com a natureza tambm de conveno de condomnio, se houver lojistas proprietrios. A estes se subordinam as demais relaes jurdicas, entre as quais os contratos celebrados com os titulares das lojas, integrantes ipso facto da associao de lojistas, contribuintes do chamado fundo de promoo para 48 ASSOCIAO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Estatuto da Associao Brasileira de Shopping Centers Abrasce. Disponvel em: <http://www.abrasce.com.br/estatuto.htm#associados>. Acesso em: 15 mar. 2006c. 49 HEIDE, op. cit. 50 BUZAID, Alfredo. Estudo sobre shopping center. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 8. 31 atendimento das despesas com promoes, publicidade, estacionamento e outras, mediante o pagamento de uma contribuio mensal composta de uma parcela fixa e outra mvel, representada por um percentual sobre o faturamento bruto do seu comrcio, ou corrigida monetariamente, se a segunda no alcanar o valor previsto, alm da contribuio de determinada importncia, a que se convencionou chamar res sperata, recolhida ao tempo da instalao do lojista no espao por ele ocupado. 51 Embora haja diferenas entre os conceitos, observa-se que, em todos, guarda-se a assertiva fundamental de que se trata de um instrumento de descentralizao urbana e que preserva a competio entre pequenos e grandes empresrios, fortalecendo a sua convivncia. Ainda, pelos conceitos citados conclui- se que o shopping center no um simples edifcio dividido em numerosas lojas, [...] tampouco uma variedade de estabelecimentos comerciais que oferecem diversificados produtos, com estacionamento prprio etc.; nele surge um elemento novo, que o empresrio, o investidor do shopping center, que no assume apenas as vestes de um locador de imvel, mas de um criador de um novo fundo de comrcio 52 tambm chamado de fundo de empresa 53 . 51 SANTOS apud PUGLIESE, Roberto J. Time sharing, flat service, apart hotel, shopping center, condomnios e loteamentos fechados expresses modernas do direito de propriedade. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 85. v. 733, nov. 1996. p. 751. 52 BUZAID, op. cit., p. 7. Sobre o fundo de comrcio (discutido no Captulo 4, item 4.4, neste trabalho), Alfredo Buzaid explica: A generalidade dos autores costuma classificar os elementos que compem o fundo de comrcio em duas categorias fundamentais, que renem espcies variveis e de natureza diversa, consoante a importncia do ramo e da atividade mercantil: a) direitos ou coisas incorpreas: I o direito renovao judicial do contrato de arrendamento; II o nome comercial, compreendendo a firma e a denominao; o ttulo e a insgnia do estabelecimento; a expresso ou sinal de propaganda; as marcas de indstrias e de comrcio; as invenes e os privilgios; os modelos de utilidade, os desenhos e os modelos industriais; III os direitos autorais e os de resguardo da norma ou pseudnimo contra os usurpadores; IV o aviamento, a freguesia e sua defesa contra a concorrncia desleal; b) coisas corpreas: I os imveis, a saber, terrenos, construes, edifcios, fbricas, armazns, depsitos, com tudo neles intencionalmente empregado em sua explorao industrial, aformoseamento ou comodidade, irretirveis sem fratura ou dano; II os mveis, isto , as instalaes, o mobilirio, os utenslios, veculos, mquinas, maquinismos, acessrios e pertences, a matria-prima, os produtos manufaturados ou semimanufaturados, as mercadorias, ou fazendas em geral, os ttulos ou efeitos do comrcio (BUZAID apud NOGUEIRA, Antonio de Pdua Ferraz. Shopping center: caractersticas do contrato de direito de reserva da localizao (res sperata). Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 78, v. 648, 1989. p. 15-16). 53 Conforme se ver no Captulo 4, item 4.4, deste trabalho, o conceito de fundo de comrcio vem, j h muito tempo, sendo ampliado, dando lugar ao conceito de fundo de empresa. 32 Existem importantes diferenas entre os conceitos de shopping centers, geralmente desconsideradas do ponto de vista prtico na grande maioria de empreendimentos. Mesmo entre autores de renome, h pouco consenso sobre as definies exatas e as fronteiras entre eles. A conceituao jurdica de shopping center suscitou, de incio, duas investigaes centrais. Em primeiro lugar, a necessidade de definir precisamente o tipo de contrato, muitas vezes obscurecido pela presena de uma srie de outros ncleos formais, que tendia a dificultar uma posio nica em relao ao empreendimento. Em segundo lugar, a necessidade de identificar a disciplina legal aplicvel, o que nem sempre se mostrou simples diante do evidente carter multidimensional que o negcio assumia, em razo de suas diversas modalidades e feitios. A investigao tornou-se ainda mais rdua em razo da ausncia de regulamentao especfica do setor, nem sempre incontroversa; por isso mesmo, a definio do tipo contratual corresponde determinao segura das normas a serem aplicveis. Nem sempre fcil definir o que shopping center, j que prolifera cada vez mais um processo de crescente igualdade de tratamento, desconsiderando-se a certo estado de inferioridade, ou em linguagem consumerista um verdadeiro estado de hipossuficincia, que caracteriza, por definio, o shopping center, em razo do tamanho, nmero de lojas, mix etc., ou seja, sua modalidade. O shopping center , na verdade, um fenmeno recente como objeto de estudo, e so poucos os estudos jurdicos dedicados a sua sistematizao e compreenso de sua disciplina, como j se afirmou. 33 Embora a doutrina brasileira nem sempre admita, a funo econmica o elemento essencial do negcio jurdico, ao lado dos elementos subjetivo, objetivo e formal. Do ponto de vista tcnico, a funo econmica consiste na mnima unidade de efeitos essenciais que caracteriza determinado negcio, sua funo diferenciando-o dos demais. Somente com a identificao da funo econmica do shopping center pode-se definir a sua natureza jurdica, qualificar o seu contrato, determinar a invalidade ou a ineficcia de certas relaes jurdicas para as quais o exame dos demais elementos mostra-se insuficiente. atravs da funo econmica do shopping center que se individualizam os elementos essenciais do contrato e, a partir da, com tal constructo, pode-se proceder investigao da presena (ou ausncia) de tais elementos no concreto regulamento de interesses estabelecidos pelas partes. Segue-se que os efeitos do negcio, tanto no que concerne exigibilidade das obrigaes reciprocamente pactuadas entre as partes, como, principalmente, para fins de responsabilidade civil, dependem da individualizao da funo do negcio, capaz de lhe dar autonomia (existncia), validade e eficcia. Considerando-se essas assertivas, compreende-se que o shopping center, em estrito aspecto jurdico, a pessoa jurdica que tem como objetivo a compra e venda de bens e produtos e a prestao de servios, com funo econmico-lucrativa de atrao de riquezas, no respeito harmonizao dos interesses mercadolgicos dos participantes, transparncia e com harmonia nas relaes de concorrncia, de modo a viabilizar os princpios nos quais se funda a ordem econmica, sempre com base na boa-f e no equilbrio das relaes entre todos empreendedor, administrador, associao e lojistas. 34 Cabe, ainda, reiterar que o empreendedor o agente que planeja e realiza a combinao dos elementos necessrios criao, implantao e implementao da complexa engrenagem do shopping center, bem como dos critrios de responsabilidade por parte da autonomia privada. Dessa forma, a base diferenciadora das diversas modalidades de shopping centers reside, especificamente, na figura do empreendedor, na conotao clssica de idealizador da megacorporao empresarial, cuja natureza jurdica situa- se na completude negocial, ou seja: estrutura fsica, planejamento e diagnstico estratgico e mercadolgico, e, sobretudo, garantia do fluxo de clientela. Na ausncia de qualquer um desses elementos, descaracteriza-se a figura jurdica do shopping center, pela ausncia de sua completude negocial. 35 2 VISO MODERNA DAS OBRIGAES A concepo de contrato contida no Cdigo Civil brasileiro de 1916 resultado dos ideais de um Estado liberal: num contexto histrico no qual havia ntida separao entre pblico e privado, bastava ao Estado no interferir no mbito das disponibilidades particulares. Segundo Fran Martins, nesse cdigo o conceito de contrato, lastreado no artigo 81, que definia o ato jurdico, era entendido como acordo de vontades de duas ou mais pessoas com a finalidade de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos 1 . Tal concepo, entretanto, recebeu crticas pelo seu subjetivismo, pois, de acordo com ela, o mero acordo de vontades seria o bastante para criar o contrato 2 . Por isso, deu-se maior ateno para a finalidade deste. Contudo, como afirma Silvio de Salvo Venosa, o fenmeno contratual se enfatiza quanto mais acentuada for a necessidade social de contratar 3 . Por isso, verifica-se que a realidade jurdica torna evidente, como assinala o autor, que at mesmo os poderes pblicos preferem engajar-se em uma poltica contratual de inspirao privada a impor condutas por meio da lei 4 . 1 BEVILQUA apud MARTINS, Fran. Contratos e obrigaes comerciais. 4. ed. rev. e aum. Rio de Janeiro: Forense, 1976. p. 81. 2 MARTINS, op. cit., p. 82. 3 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003. p. 20. 4 Ibid., p. 20. 36 O autor entende que as transformaes econmicas e sociais contemporneas criaram um direito fracionado, no qual nem sempre os princpios fundamentais so facilmente identificveis 5 . Explica que a linha divisria e comparativa do Cdigo Civil brasileiro de 2002 com o de 1916 reside na distino entre um texto de sentido social e um de tendncia individualista, ou seja, o cdigo de 2002 v o homem integrado na sociedade, enquanto o antigo divisou o indivduo, com seus privilgios. Alm disso, afirma: a dinmica contratual por vezes coloca na berlinda social modalidade atpica de contrato, obedecendo premncia social 6 . E, reportando-se nova realidade das mudanas sociais, assevera: [...] as regras especiais sobre cada contrato apresentam verdade inegvel, por serem particulares e dirigidas a contratao especfica, muitas dessas normas so efmeras, pois baloiam sob os ventos das mudanas sociais. 7 E questiona: [...] quantas j foram, por exemplo, as leis do inquilinato a alterar a relao locatcia imobiliria em nosso pas? Que dizer tambm dos contratos bancrios cujos princpios so constantemente alterados pelos planos e necessidades econmicas? 8 Silvio de Salvo Venosa conclui: Essa dificuldade particularmente desafiadora para o jurista que, por formao, necessita de princpios estveis. No entanto, o desafio da especializao desafio deste perodo, era de rpidas e radicais mudanas em todos os ramos do conhecimento. Aos juristas dada a tarefa de acompanhar essa especializao, que nada mais que a busca da vocao histrica da cincia jurdica. 9 Atualmente, o Cdigo Civil giza que 5 Ibid., p. 22. 6 Ibid., p. 20. 7 Ibid., p. 21. 8 Ibid., p. 21. 9 Ibid., p. 21. 37 O contrato constitui uma espcie de negcio jurdico [...] de natureza bilateral ou plurilateral, dependendo, para a sua formao, do encontro da vontade das partes, como prefere a teoria objetiva de Blow, da autonomia privada, por ser ato regulamentador de interesses privados, por apresentar-se como uma norma estabelecida pelas partes. 10 Na verdade, o novo cdigo no trouxe definies ou conceitos rgidos sobre o que contrato, mas elencou, expressamente, os princpios constitucionais e no-constitucionais como princpios gerais de direito que, necessariamente, fazem parte da sua leitura atual. Hoje, como escreve Andreza Baggio Torres, O conceito de contrato ganha nova formulao: contrato o instrumento de satisfao das necessidades bsicas do homem, como alimentao, moradia, lazer e educao, e dever sempre ser firmado tendo como norte a proteo desses direitos. 11 O contrato, de um modo geral, pode ser conceituado como um acordo de vontades travado para produzir efeitos jurdicos. No obstante essa seja uma das caractersticas que o distingue do ato jurdico em sentido estrito, que possui efeitos previstos em lei, os efeitos acordados pelas partes encontram-se adstritos lei e nela encontram seus limites. Tais limitaes so percebidas logo no exame dos requisitos de validade. Esse tambm o entendimento de Paulo Nalin: Antes de qualquer considerao sobre a relao contratual de um fato, uma concluso inicial se apresenta oportuna, qual seja, a de que a discusso vem tona em demonstrao da utpica idia de completude do sistema jurdico, por meio de sua plena codificao, pois este aspecto do contrato contemporneo demonstra, justamente, que nem todos os fatos so pelo cdigo captados, no 10 DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos 6. ed. rev., ampl. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002), o Projeto de Lei n. 6.960/2002 e a Lei n. 11.101/2005. So Paulo: Saraiva, 2006. p. 8. v. 1. 11 TORRES, Andreza Cristina Baggio. Direito civil constitucional: a funo social do contrato e a boa- f objetiva como limites autonomia privada. In: NALIN, Paulo. (Org.). Contrato & sociedade: princpios de direito contratual. Curitiba: Juru, 2006. p. 48. v. 2. 38 podendo o sistema, por outro lado, deixar de regular tais comportamentos contratuais no intencionais. 12 Ao analisar o conceito de contrato, Paulo Nalin aduz: A constatao da crise conceitual do contrato remete o intrprete ao desafio maior desta poca posterior da modernidade: a tentativa de conciliao entre os valores constitucionais que repersonalizaram os institutos jurdicos privados, dentre o que no escapa o contrato, e o seu local de aplicao, predominantemente situado no mercado relevante. Valores constitucionais protetivos do homem no seu contexto social e regras de livre mercado, que sempre escravizaram este mesmo homem no seu egosmo patrimonial [...] se apresentam como extremos inconciliveis, numa clssica perspectiva do contrato, mas devem, agora, ser enfocados de modo convergente, mesmo que tal viso cause estranheza. 13 Assim, tratando-se do estudo dos contratos, especificamente dos contratos entre particulares, regulados pelo Cdigo Civil, alguns aspectos so de anlise obrigatria, como, por exemplo, a sua funo social. Como salienta Leonardo Mattietto, h [...] a preocupao com a construo de uma ordem jurdica mais sensvel aos problemas e desafios da sociedade contempornea, entre os quais est o de dispor de um direito contratual que, alm de estampar operaes econmicas, seja primordialmente voltado promoo da dignidade da pessoa humana. 14 Ainda sobre o conceito de contrato, o autor explica que No se pode mais afirmar, com preciso, ser o contrato, na descrio moderna do acordo de vontades, um instrumento simples, de uso universal e ahistrico, sem o prejuzo de serem remetidas a um vcuo jurdico inmeras figuras no abrangidas pelos demais segmentos do Direito. Sobretudo [...] no se pode mais, com tranqilidade, sustentar a existncia de um conceito de contrato que 12 NALIN, Paulo. Do contrato: conceito ps-moderno: em busca de sua formulao na perspectiva civil-constitucional. Curitiba: Juru, 2001. p. 116. 13 Ibid., p. 120. 14 MATTIETTO, Leonardo. O direito civil constitucional e a nova teoria dos contratos. So Paulo: Renovar, 2000. p. 164. 39 identifique toda a experincia jurdica contempornea. [...] Contrato, hoje, relao complexa solidria. 15 O contrato, sendo espcie de negcio jurdico, tem como pressupostos de existncia: agente, manifestao de vontade, objeto e forma. E, como requisitos de validade: agente capaz e legitimado, manifestao de vontade livre e de boa-f, objeto lcito, possvel e ao menos determinvel, e forma prescrita ou no defesa em lei. Alm das condies para que um contrato exista e seja vlido (que atenda s determinaes legais), preciso que esteja em conformidade com os princpios constitucionais, com os princpios do direito civil, que cumpra sua funo social. Na nova perspectiva tambm chamada de ps-moderna , alm dos princpios, convergem, no contrato: boa-f, equidade e justia contratual, equilbrio econmico, transparncia nas relaes contratuais, confiana, satisfao dos interesses dos contratantes, solidariedade mostrando definitivamente que ele no tem apenas o seu objetivo anterior (calcado na autonomia da vontade) nem visa somente o seu cumprimento. Agora devem ser acompanhados, pari passu, seu nascimento, suas clusulas, o comportamento das partes em toda a sua extenso ou existncia, pois s assim estar indo em direo dignidade da pessoa humana o contrato, um dos meios mais importantes para a circulao de riquezas e, por conseqncia, para a realizao dos desejos e valores do ser humano, passa a ter outra tica. Como antes, tambm agora ele no est apenas no campo das Obrigaes, mesmo porque sobre ele se estrutura, no Cdigo Civil, alm da 15 Ibid., p. 119; 255. 40 Sucesso, da Famlia, do Direito das Coisas, principalmente a vida econmica, possuindo inmeros entendimentos e conceituaes 16 . Orlando Gomes ensina que Emprega-se o vocbulo contrato em sentido amplo e restrito. No primeiro, designa todo negcio jurdico que se forma pelo concurso de vontades. No segundo, o acordo de vontades produtivo de efeitos obrigacionais na esfera patrimonial. 17 Diz, ainda, que, em razo da vida econmica, so feitos arranjos e combinaes no definidos em lei, mas dignos de proteo 18 . Todos os contratos, independente de sua classificao, nominao, de serem regulados ou no, sujeitam-se a determinados princpios e pressupostos, sejam gerais de direito, sejam constitucionais. O modelo clssico assentava-se nas concepes de ampla liberdade de contratar e de total submisso a seus termos, como se fosse lei entre as partes 19 , e albergava os princpios gerais de direito consagrados: da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda o contrato vale como se fosse lei entre os contratantes), da autonomia da vontade (liberdade de realizar ou no o contrato e de estipular, elaborar suas clusulas e condies), da relatividade dos efeitos (no atinge terceiros, obrigao personalssima e diz respeito apenas s partes), da intangibilidade dos contratos (repele, por ter concepo individualista, interferncia sobre seu contedo at mesmo pelo Estado), 16 GOMES, Orlando. Contratos. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 8 (Atualizao e notas: Humberto Theodoro Junior) 17 Ibid., p. 9. 18 Ibid., p. 20. 19 BIERWAGEN, Mnica Yoshizato. Princpios e regras de interpretao dos contratos no novo Cdigo Civil. 2. ed. Saraiva, 2003. p. 25-26. 41 alm de outros requisitos, pressupostos ou diferentes denominaes para o mesmo vis, contudo lastreado na ideologia individualista 20 . Com esse modelo e a incidncia clara de um direito contratual advindo do cdigo napolenico, confeccionado pela (e com vistas aos interesses da) emergente classe burguesa, o contrato tinha o olhar voltado para a propriedade. Da mesma forma, a leitura jurdica era de completa separao do pblico e do privado, da o antigo Cdigo Civil tratar das relaes entre particulares e a Constituio restringir-se s questes que envolviam indivduo e Estado (visando proteger aquele frente ao poder deste) ou das quais participasse o poder pblico. Inexistia a vontade e a possibilidade de que as normas constitucionais incidissem nas relaes que diziam respeito a particulares, posto que se supunha mesmo que apenas no aspecto meramente formal serem, estes, sujeitos de direito dotados de igual capacidade jurdica 21 . Assim, com lastro na liberdade contratual, na intangibilidade do contrato, bem como em figuras da sua moldura clssica, cometeram-se absurdos em relao aos mais fracos na relao contratual, o que acabou fazendo que surgisse um outro paradigma contratual, que objetiva a pessoa, no o patrimnio, e que aflorou no novo Cdigo Civil: substituiu-se a igualdade formal pela substancial; inseriu-se, na nova leitura do contrato, valores como funo social, boa-f objetiva e equilbrio econmico, por exemplo, com base em princpios constitucionais. O cdigo anterior ancorava-se na liberdade, na literalidade e no formalismo, e sobrelevava, nos pactos, a autonomia da vontade, a propriedade 20 Ibid., p. 29-35. 21 NEGREIROS, Teresa. Teoria do contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p. 48-49. 42 absoluta, a intangibilidade do contrato elegia, pois, princpios do direito privado. Segundo Andreza Cristina Baggio Torres, a moderna teoria do contrato no enfraqueceu a autonomia privada, apenas deu-lhe outro enfoque para fortalecer a verdadeira liberdade de contratar entre personagens socioeconmicos to desiguais, pois, sem vontade livre no h contrato 22 . Esse novo paradigma resultado de uma nova forma de pensar da sociedade no que se refere a esse instituto: agora exige-se transparncia, equilbrio econmico, boa-f (antes, durante e depois de firmado). Passa o direito privado pela constitucionalizao e, dessa forma, pela repersonalizao, j que visa a pessoa, o ser humano, tanto que d primazia dignidade humana como valor ltimo em termos constitucionais. Assim, os princpios constitucionais, hoje, so lidos como normas, com aplicao plena, e no mais s em lacunas, omisses; necessariamente, influenciam tambm o direito privado, interferem no econmico, do qual antes era separado, como separado era o direito pblico e o direito privado. O direito civil no mais um sistema fechado, e nem poderia ser, diante da Constituio, que o preside. Segundo Teresa Negreiros, O processo de constitucionalizao do direito civil implica a substituio de seu centro valorativo em lugar do indivduo surge a pessoa. E onde dantes reinava, absoluta, a liberdade individual, ganha significado e fora jurdica a solidariedade social. 23 A concepo do contrato, portanto, agora repousa no social. Nas palavras de Gustavo Tepedino: 22 TORRES, op. cit., p. 78. 23 NEGREIROS, op. cit., p. 11. 43 Os princpios constitucionais da solidariedade social (art. 3, I, CF), do valor social da livre iniciativa (art. 1, IV, CF), da dignidade da pessoa humana (art. 1, III, CF) e da igualdade substancial (art. 3, III, CF) foram trazidos ao cotidiano das relaes jurdicas privadas, ganhando densidade normativa e informando a nova teoria contratual. 24 Disso, segundo o autor, resulta que O Cdigo Civil perde [...], definitivamente, o seu papel de Constituio do direito privado. Os textos constitucionais, paulatinamente, definem princpios relacionados a temas antes reservados exclusivamente ao Cdigo Civil e ao imprio da vontade: a funo social da propriedade, os limites da atividade econmica, a organizao da famlia, matrias tpicas do direito privado, passam a integrar uma nova ordem pblica constitucional. 25 Helosa Helena Barboza, analisando as mudanas que advieram na teoria contratual com o novo Cdigo Civil, chama a ateno para o que considera a principal inovao em relao ao cdigo anterior: [...] necessrio que se enfatize o ponto central dessa nova ordem jurdica, especialmente no que respeita s relaes privadas: substitui-se a tica liberal, individualista, patrimonialista do sculo passado, por uma viso que se pode denominar humanista. O homem continua como centro de estruturao do sistema jurdico, porm, no mais como produtor e motor da circulao de riquezas, e sim como ser humano, que deve ser respeitado e assegurado em todas as suas potencialidades como tal. O patrimnio deixa de ser o eixo da estrutura social, para se tornar instrumento da realizao das pessoas humanas. Em outras palavras, o homem no mais deve ser ator no cenrio econmico, mas regente das atividades econmicas. Insista-se: o homem deve se servir do patrimnio e no ao patrimnio. 26 Percebe-se que, na disputa entre os vrios princpios ou na valorao destes, ou mesmo na disputa entre a nova e a velha moldura dos contratos, entre a liberdade individual e a solidariedade, e, principalmente, em razo da inverso que o contrato sofreu, ser preciso usar de ponderao para alcanar, 24 TEPEDINO apud NEGREIROS, op. cit., p. 28. 25 Ibid., p. 50. 26 BARBOZA apud NEGREIROS, op. cit., p. 32. 44 entre as duas leituras, o equilbrio, porque, agora, tudo parte do princpio constitucional da dignidade da pessoa humana. Agora o contrato no se presta ao aprisionamento, dominao do outro, e sim a fazer circular riquezas, dar satisfao ao homem, mas na baliza da solidariedade, da transparncia, na boa-f, com igualdade na relao contratual, com casamento de vontades. Na trilha desse novo paradigma dos contratos, e diante de sua fragmentao, tambm est o contrato de shopping centers, aqui em debate, como se ver adiante. 2.1 FUNO SOCIAL DOS CONTRATOS Rodot define funo como algo contraposto estrutura, o dinmico em relao ao esttico, ou seja, funo seria a maneira concreta de operar de um instituto, de um direito, de uma organizao etc 27 . E J. J. Calmon de Passos afirma que tudo quanto existe, existe para alguma finalidade, no sentido de que tudo quanto existe est associado a conseqncias de que causa ou pressuposto e lhe revela a funo 28 . Assim, segundo o autor, a Funo social [...] pode ser entendida como o resultado que se pretende obter com determinada atividade do homem ou de suas organizaes, tendo em vista interesses que ultrapassam os do agente. Pouco importa traduza essa atividade exerccio de direito, dever, poder ou competncia. Relevantes sero, para o conceito de funo, as conseqncias que ela acarreta para a convivncia social. O modo de operar, portanto, no define a funo, qualifica-a. 29 27 Cf. PASSOS, J. J. Calmon de. Funo social do processo. Jus Navigandi, Terezina, a. 6, n. 58, ago. 2002. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3198>. Acesso em: 9 abr. 2007. 28 Ibid. 29 Ibid. 45 Contudo, observa que, no mbito do direito privado, o termo funo social, S comporta concreo de seu contedo mediante uma formulao negativa. Impossvel dizer-se, satisfatoriamente, qual seja a funo social de qualquer indivduo ou organizao, traando-se-lhes exaustivamente o seu agir, ou simplesmente se enunciando princpios, por mais numerosos e genricos que sejam, S negativamente possvel delimitar-se o espao da funo social do agir do homem ou de suas organizaes. Enquanto liberdade, poder de atuar sobre as coisas e sobre outros homens, o homem no tem limites intrnsecos, salvo os naturais. Limitar a liberdade, o poder em que ela se traduz, torn-la funo, vincul-la a determinados objetivos, pelo que lhe so postos limites. A funo social , assim, menos o que a atividade deve proporcionar que aquilo que ela no pode produzir, por lhe ter sido interditado. 30 Quando se fala de contrato, em especfico de sua funo social, o entendimento terminolgico no poderia ser diferente. Assim, no outro o entendimento de Tereza Negreiros, ao destacar a funo social do contrato: Partimos da premissa de que a funo social do contrato, quando concebida como um princpio, antes de qualquer outro sentido e alcance que se lhe possa atribuir, significa muito simplesmente que o contrato no deve ser concebido como uma relao jurdica que s interessa s partes contratantes, impermevel s condicionantes sociais que o cercam e que so por ele prprio afetadas. 31 Isso porque no mbito um conjunto normativo o contrato no existe isoladamente, mas no contexto daquele, ou seja, um dos institutos de que composto o ordenamento jurdico, e, assim, acompanha o seu modo de insero na sociedade, da qual expresso. Essa evoluo do ordenamento jurdico e, especificamente, do contrato, percorre o caminho das alteraes que ocorrem na sociedade, da qual o direito expresso cultural 32 . 30 Ibid. 31 NEGREIROS, op. cit., p. 208. 32 FONSECA, Joo Bosco Leopoldino da. Clusulas abusivas nos contratos. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995. 46 Conforme leciona Caio Mrio da Silva Pereira, o direito constitui uma unidade conceitual no plano filosfico, uma unidade orgnica no plano cientfico, uma unidade teleolgica no plano social 33 . Esse direito a que o autor se refere constitucionalizado, socializado e despatrimonializado. Nesse sentido, o atual direito civil, [...] transformado pela normativa constitucional, tem como fundamentos a superao da lgica patrimonial (proprietria, produtivista, empresarial) pelos valores existenciais da pessoa humana, que se tornam prioritrios no mbito do direito civil, porque privilegiados pela Constituio. 34 E, como enfatiza Leonardo Mattietto, A conformao clssica do contrato, individualista e voluntarista, cede lugar a um novo modelo deste instituto jurdico, voltado a obsequiar os valores e princpios constitucionais de dignidade e livre desenvolvimento da personalidade humana. O contrato deixa de ser apenas instrumento de realizao da autonomia privada, para desempenhar uma funo social. 35 Antonio Junqueira de Azevedo explica que a idia da funo social do contrato [...] est claramente determinada pela Constituio, ao fixar, como um dos fundamentos da Repblica, o valor social da livre iniciativa (artigo 1., inc. IV); essa disposio impe, ao jurista, a proibio de ver o contrato como um tomo, algo que somente interessa s partes, desvinculado de tudo o mais. O contrato, qualquer contrato, tem importncia para toda a sociedade e essa assero, por fora da Constituio, faz parte, hoje, do ordenamento positivo brasileiro [...]. 36 33 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p. 11. v.1. 34 MORAES apud MATTIETTO, op. cit., p. 170. 35 MATTIETTO, op. cit., p. 178. 36 AZEVEDO, Antonio Junqueira. Princpios do novo direito contratual e desregulamentao do mercado Direito de exclusividade nas relaes contratuais de fornecimento Funo social do contrato e responsabilidade aquiliana do terceiro que contribui para inadimplemento contratual. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 87, v. 750, abr. 1998. p. 116. 47 Ocorre que, nesse ponto, como tudo no direito, cendem duas posies, pelo menos: uma constitucionalista pura, que assevera que a funo do contrato, como a da propriedade, no pode ser interpretada de forma civilista, e uma outra, que dita a funo social aqui tratada de modo amenizado. Miguel Reale, por exemplo, pelo lado civilista, afirmou: o ato de contratar corresponde ao valor da livre iniciativa, erigida pela Constituio de 1988 a um dos fundamentos do Estado Democrtico de Direito, logo no inciso IV do artigo 1, de carter manifestamente preambular 37 . Se, portanto, uns continuam a dirigir-se para um capitalismo radicial, entendendo que o mercado, sendo uma poderosa manifestao de liberdade do homem, deve ser preservado, outros, voltando o olhar para a Constituio de 1988, gizam os benefcios da livre iniciativa e da propriedade privada. afinal o sistema capitalista , mas entendem que sem a interveno estatal, direta ou indireta, o mercado, mesmo sendo um distribuidor de riqueza, no o faz de forma equnime. Da falar-se, tambm, em funo social do contrato sob os aspectos externo e interno da relao contratual, que Paulo Nalin denomina de nvel extrnseco e nvel intrnseco 38 . A funo social, no aspecto externo, quer que o contrato funcione sem interferncias prejudiciais de terceiros, mas tambm que, ao funcionar, no cause prejuzo a terceiros 39 . J no aspecto interno, vislumbram-se as mais importantes caractersticas da funo social advindas do Cdigo Civil, como, por exemplo, a onerosidade excessiva. 37 REALE apud FONSECA, Rodrigo Garcia da. A funo social do contrato e o alcance do artigo 421 do Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2007. p. 32. 38 FONSECA, 2007, op. cit., p. 39, nota 73. 39 Ibid., p. 55. 48 Assim, diz Rodrigo Garcia da Fonseca: Se faz sentido pensar na funo social do contrato na interface dos contratantes com terceiros, mais complicado vislumbr-la na relao jurdica interna entre os prprios partcipes do contrato, sem a interveno de nenhum terceiro. 40 Nesse sentido, o autor pergunta: se a relao em questo apenas entre os contratantes, onde estaria o elemento social 41 ? E conclui: Parece a, com a devida vnia, haver duas questes delicadas e relevantes, e que no devem ser ignoradas, pois podem levar a imprecises srias. De um lado, trata-se da funo social do contrato quase que exclusivamente como um princpio programtico, um sobre-princpio que justificaria uma srie de normas especficas presentes na nova lei civil. Com isso, corre-se o risco de o conceito em si esvaziar-se, s se realizando atravs da aplicao de outras normas legalmente previstas. De outro, confunde-se em certas situaes a noo de social no como relativa sociedade, mas sim como referente s pessoas ou classes socialmente desfavorecidas. quase como se a funo social do contrato fosse um meio de realizao de justia social distributiva caso a caso, contrato a contrato. 42 Por isso, Rodrigo Garcia da Fonseca reafirma que no por acaso alguns juristas privilegiam a funo social do contrato no seu aspecto externo, e chegam a negar que ela possa de alguma forma se manifestar no trato interno entre os contratantes 43 . fundamental, ao analisar a funo social do contrato, notadamente no seu aspecto interno, enquanto diretriz interpretativa, discernir de que tipo de contrato se est falando: se um contrato feito entre uma empresa de prestgio e uma pessoa fsica, e est sujeito ao Cdigo do Consumidor, a situao uma; se as mesmas partes firmam um contrato que regido pelo Cdigo Civil, a hiptese 40 Ibid., p. 56. 41 Ibid., p. 56. 42 Ibid., p. 56. 43 Ibid., p. 58. 49 outra; ou, ainda, se duas pessoas fsicas firmam um contrato tipicamente civil ou duas empresas firmam um contrato essencialmente empresarial, as hipteses so diferentes. Como ressalta Rodrigo Garcia da Fonseca: A mesma funo social do contrato que em certas circunstncias justifica uma interpretao do contrato que proteja a parte economicamente mais fraca, num contrato comercial, ou empresarial, entre empresas razoavelmente equivalentes, deve afastar o juiz de qualquer tentao de reescrever o contedo contratual. 44 Assim, de acordo com o autor, a funo social do contrato no pode prescindir, para a sua aplicao, do princpio da economicidade 45 , sofrendo variaes de conformidade com o tipo e natureza de contrato; e o impacto econmico da interveno do juiz no contedo contratual ser diferente em cada tipo de contrato 46 . No se pode perder de vista que a aplicao de funo social do contrato de maneira simplista, no aspecto interno, pode levar imprevisibilidade e insegurana jurdicas, ao mundo dos negcios ou nas relaes contratuais privadas, justamente em nome de uma justia social que ainda no se encontra definida 47 . Rodrigo Garcia da Fonseca, ao reportar-se afirmativa de Eduardo Sens dos Santos, de que o contrato, como fato social e econmico que , tem efeito cascata 48 , complementa: especialmente na sociedade massificada dos dias de 44 Ibid., p. 70. 45 Ibid., p. 215. 46 Ibid., p. 215. 47 Ibid., p. 58. 48 Ibid., p. 72, nota 146. 50 hoje 49 , ou seja, quando so inmeros os conflitos contratuais, em especial, nos contratos empresariais. Completando, aconselha: Em especial quando o negcio comercial ou empresarial, a interveno do Estado legislador ou juiz no contedo contratual deve ser mnima, admitida apenas excepcionalmente. Essa a essncia da livre iniciativa consagrada constitucionalmente. 50 Em regra, h, portanto, toda uma especificidade de funo em torno do contrato que no pode ser negligenciada ou esquecida. Teresa Negreiros, ao analisar esse tema, prope uma forma de aproximar ou afastar a regra da funo social do contrato ou colocar em paz o confronto entre livre iniciativa, liberdade de contratar e a nova ndole intervencionista, enfim, uma frmula para conjugar ou conciliar os princpios antagnicos do contrato e os ditos antigos 51 . Por isso, afirma que a caracterizao do bem contratado em essencial, til ou suprfluo cria o paradigma da essencialidade, de molde que essa essencialidade proporcione elementos e conceitos que permitam conjugar problemas sociais como problemas a serem enfrentados tambm pelo direito contratual 52 . Em suma, no que toca parte econmica, a melhor posio (conforme pensam os civilistas) a de que a funo social do contrato no pode apagar a sua vestuta e axiomtica funo . 49 Ibid., p. 72. 50 Ibid., p. 160. 51 NEGREIROS, op. cit., 384. 52 Ibid., p. 384. 51 O novo Cdigo Civil, em seu artigo 421, por isso mesmo preconiza que A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato 53 ; e, no artigo 422, que Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso como em sua execuo, os princpios da probidade e boa-f 54 . Na redao desses artigos detecta-se uma nova direo na disputa entre o ser e o ter. Nessa ordem de idias, Silvio Venosa explica que, [...] realando o contedo social do novo Cdigo, seu artigo 421 enuncia: A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato. O controle judicial no se manifestar apenas no exame das clusulas contratuais, mas desde a raiz do negcio jurdico. Como procura enfatizar o novo diploma, o contrato no mais visto pelo prisma individualista de utilidade para os contratantes, mas no sentido social de utilidade para a comunidade. Nesse diapaso, pode ser coibido o contrato que no busca essa finalidade. 55 nesse mesmo tom que se expressa Teresa Negreiros: na base desta doutrina econmica est a concepo de que a satisfao dos interesses individuais d lugar, como conseqncia inexorvel, satisfao do interesse geral, que nada mais do que a soma dos interesses individuais 56 . E, tambm, Paulo Nalin: A leitura do contrato assim vista no ignora sua funo econmica, mas antes de se averiguar da realizao da causa (econmica) do contrato, ter que se 53 BRASIL. [Cdigo Civil]. Novo Cdigo Civil brasileiro: lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002: estudo comparativo com o Cdigo Civil de 1916, Cosntituio Federal, legislao codificada e extravagante. 3. ed. rev. e ampl. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 177. 54 Ibid., p. 177. 55 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 3. ed. So Paulo: Atlas, 2003. p. 376. 56 NEGREIROS, op. cit., p. 26. 52 indagar se aquela relao em apreo levou em conta a dignidade dos contratantes 57 . Portanto, agora preciso entender os contratos como objetivando, ao mesmo tempo, os interesses particulares e a realizao dos valores da coletividade, o social. Conforme Alberto Oliva, se os contratos juridicamente perfeitos so violados, no h avanos sociais e crescimento econmico duradouro. Se ningum dono do que legitimamente conquistou, ento a insegurana a tnica. 58 E Jeanne Blanchet conclui: [...] na hiptese de se discutir judicialmente um contrato, no obstante se procure proteger a parte dita mais fraca de um contencioso, a fim, como se defende, de propiciar-se o equilbrio da relao jurdica, tal postura no autoriza a desrespeitar o que foi livremente pactuado. Os contratos podem ser revistos e negociados, mas no unilateralmente e esta assertiva deve valer para ambas as partes, sob pena de se gerar a insegurana [...], em oposio ao Estado de Direito e ao bem comum. 59 Como j se destacou anteriormente, o novo olhar ou viso constitucional permitiu romper com a dicotomia pblico-privado, e o shopping center, por no representar um estabelecimento puramente individual, deve tambm exercer um papel social. As teorias modernas, dentro da concepo social, indicam o carter objetivista da propriedade como instrumento de realizao de justia social; assim, 57 NALIN apud FRANA, Beatriz. A (des)construo do direito privado em face da despatrimonializao do sujeito de direito civil constitucional aspectos constitucionais da autonomia privada. In: NALIN, Paulo. Contrato & sociedade: princpios de direito contratual. Curitiba: Juru, 2006. p. 95. v. 2. 58 OLIVA apud BLANCHET, Jeanne. O novo Cdigo Civil e a funo social. In: NALIN, Paulo (Coord.). Contrato & Sociedade: princpios de direito contratual. Curitiba: Juru, 2006. p. 70. 59 BLANCHET, op. cit., p. 71. 53 no se limita satisfao individual, deve realizar tambm sua funo social. Contudo, como destaca Jeanne Blanchet: A funo social, seja ela do contrato, da propriedade ou da empresa, no pode ser rdua a ponto de desconfigur-los. No h sentido, por exemplo, em admitir que a funo de um instituto de direito inutilize ou anule o prprio instituto 60 . E, conforme Rodrigo Garcia da Fonseca, [...] cada tipo de contrato tem um feio especfica, tem uma funo social e econmica diferente, cujas particularidades devem ser levadas em considerao. No possvel delinear, assim, uma nica noo de funo social para todos os contratos, pois haver diferenas com relao aos vrios tipos de contrataes e especialmente aos bens da vida aos quais tais avenas se vinculam. 61 Assim, embora a matria seja controvertida, entre comercialistas e constitucionalistas, considera-se que o shopping center deve ser entendido dentro de uma concepo constitucional do direito civil, onde como estabelecimento comercial s ter uso legtimo se destinado a uma funo social e nela encontrar seus limites, concretizando o princpio da solidariedade e realizando o valor mximo da dignidade da pessoa humana, contudo, no perdendo de norte sua particulariedade. 2.2 PRINCPIOS FUNDAMENTAIS Segundo o dicionrio Aurlio, princpio, do latim principiu, significa, entre outras coisas, momento ou local ou trecho em que algo tem origem; comeo; causa primria; elemento predominante na constituio de um corpo orgnico; 60 Ibid., p. 71. 61 FONSECA, 2007, op. cit., p. 237. 54 preceito, regra, lei 62 . A palavra utilizada, nas vrias reas do saber, para estruturar um conjunto de conhecimentos a respeito dos objetos cognoscveis explorveis na prpria esfera de investigao e de especulao a cada uma dessas reas 63 ; o conceito de princpio em qualquer campo do conhecimento designa a estruturao de um sistema de idias, pensamentos ou normas por uma idia mestra, por um pensamento chave, por uma baliza normativa, donde todas as demais idias, pensamentos ou normas derivam, se reconduzem e/ou se subordinam 64 . No sentido jurdico, diz Arianna Stagni Guimares, princpios so aquelas idias fundamentais que orientam a atuao de todas as outras normas jurdicas presentes no sistema, constituindo-se na base do Direito 65 . Na definio de Celso Antnio Bandeira de Mello, princpio o [...] mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposio fundamental que se irradia sobre diferentes normas compondo-lhes o esprito e servindo de critrio para sua exata compreenso e inteligncia, exatamente por definir a lgica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tnica e lhe d sentido harmnico. 66 Em seus primrdios, na fase jusnaturalista, os princpios jurdicos, mesmo considerados verdadeiros axiomas, nada mais eram que a inspirao de um ideal de justia, no escritos em leis, e por eles se guiavam os aplicadores do direito. Na fase juspositiva eles ganharam normatividade, foram inseridos nos cdigos 62 PRINCPIO. In: FERREIRA, Aurlio Buarque de Holanda. Novo dicionrio Aurlio eletrnico sculo XXI. Verso 3,0. Ed. Nova Fronteira, nov. 1999. 63 ESPNDOLA, Ruy Samuel. Conceito de princpios constitucionais: elementos tericos para uma formulao dogmtica constitucionalmente adequada. 2. ed. rev. atual. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. p. 52. 64 Ibid., p. 53. 65 GUIMARES, Arianna Stagni. A importncia dos princpios jurdicos no processo de interpretao constitucional. So Paulo: Ltr. 2003. p. 85. 66 MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Elementos de direito administrativo. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1980. p. 230. 55 jurdicos, mas como elementos subsidirios, meras pautas programticas supralegais 67 ; eram uma vlvula de segurana para garantir o reinado absoluto da lei. No ps-positivismo, os princpios foram incorporados s constituies com status de norma jurdica vinculante, vigentes e eficazes para muito alm da atividade integratria do Direito 68 , embasando, assim, todo o sistema jurdico. Como explica Paulo Bonavides, [...] na esfera juscivilista, os princpios serviam lei; dela eram tributrios, possuindo, no sistema, o seu mais baixo grau de hierarquizao positiva como fonte secundria de normatividade. Doravante, colocados na esfera jusconstitucional, as posies se invertem: os princpios, em grau de positivao, encabeam o sistema, guiam e fundamentam todas as demais normas que a ordem jurdica institui e, finalmente, tendem a exercitar aquela funo axiolgica em novos conceitos de sua relevncia. 69 Transferidos do direito privado para o direito pblico, houve uma alterao em suas funes: de meras fontes de integrao do direito passaram a princpios constitucionais, servindo de fundamento para todo o ordenamento jurdico: [...] de antiga fonte subsidiria em terceiro grau nos Cdigos, os princpios gerais, desde as derradeiras Constituies da segunda metade deste sculo, se tornaram fonte primria de normatividade, corporificando do mesmo passo na ordem jurdica os valores supremos ao redor dos quais gravitam os direitos, as garantias e as competncias de uma sociedade constitucional. 70 Hoje, afirma o autor, os princpios constitucionais so o esteio do sistema, da legitimidade constitucional da se dizer que violar um princpio mais grave que violar uma norma, posto que todas devem ser vistas e, principalmente, interpretadas tendo aqueles como foco. 67 BONAVIDES, Paulo. Curso de direito constitucional. 13. ed. rev. e atual. So Paulo: Malheiros, 2003. p. 232. 68 ESPNDOLA, op. cit., p. 64. 69 BONAVIDES apud ESPNDOLA, op. cit., p. 65. 70 BONAVIDES, op. cit., p. 254. 56 Quanto distino entre princpios jurdicos e princpios constitucionais, Roque Antonio Carraza diz que ela pode ser visualizada na funo que eles desempenham no ordenamento jurdico: os princpios jurdicos atuam como vetores para solues interpretativas (Celso Antnio Bandeira de Mello), e, os constitucionais, compelem o jurista a direcionar seu trabalho para as idias-matrizes contidas na Carta Magna 71 . Jos de Albuquerque Rocha afirma que se podem apontar ao menos trs funes nos princpios gerais de direito: funo fundamentadora; funo orientadora da interpretao; funo de fonte subsidiria 72 . O princpio, enquanto "mandamento nuclear de um sistema" 73 exerce a importante funo de fundamentar a ordem jurdica em que se insere, fazendo que todas as relaes jurdicas que adentram ao sistema busquem na principiologia constitucional "o bero das estruturas e instituies jurdicas" os princpios so, por conseguinte, enquanto valores, "a pedra de toque ou o critrio com que se aferem os contedos constitucionais em sua dimenso normativa mais elevada" 74 . Especificadamente no que se refere aos contratos, a Constituio Federal de 1988 estabeleceu novos e diferentes princpios, a partir de valores fundamentais declarados, j no incio de seu texto, para a atividade econmica (cujos princpios gerais esto no artigo 170 e seguintes). Como informam Carlos Alberto Bittar e Carlos Alberto Bittar Filho, 71 CARRAZA, Roque Antonio. Curso de direito constitucional tributrio. 4. ed. rev. e ampl. So Paulo: Malheiros, 1993. p. 29. 72 ROCHA, Jos de Albuquerque. Teoria geral do processo. 4. ed. So Paulo: Malheiros. 1999. p. 46. 73 MELLO, op. cit., p. 230. 74 Ibid., p. 254 57 A nfase a aspectos morais produziu conseqncias no mbito dos direitos obrigacionais, na teoria dos contratos, na teoria da responsabilidade civil, no relacionamento familiar. [...] Figuras como a reviso judicial dos contratos, o desfazimento de contratos em face da leso e o controle administrativo de atividades ora encontram seu lugar ao sol. 75 O contrato possui, hoje, objetivo principal de defesa do coletivo, da sociedade, e visa melhor distribuio de renda. O que importa notar que o Estado tem, agora, funo de interveno reguladora, e, de acordo com esse princpio, admite-se a ao estatal em negcios privados, para a obteno do equilbrio necessrio entre os interesses das partes envolvidas, diante da expanso de certas atividades e de certas entidades empresariais privadas 76 . Esse dirigismo econmico pelo Estado a ingerncia do Poder no mercado, balizando negcios, dominando setores, normatizando, enfim, imiscuindo- se no mundo da economia 77 tem efeitos sobre os princpios gerais que balizam o direito das obrigaes e, especificadamente, dos contratos. A autonomia da vontade, ou o poder de auto-regulamentao de interesses, considerada como irm da liberdade e da igualdade, relativizou-se, porque, na verdade, a igualdade era apenas formal, e no, real; e a liberdade fundamentalmente aprisionava os mais fracos nas garras dos mais fortes. A mudana se deu porque a liberdade contratual, ao mesmo tempo em que foi um forte instrumento de circulao de riquezas, tambm foi um forte 75 BITTAR, Carlos Alberto; BITTAR FILHO, Carlos Alberto. Direito civil constitucional. 3. ed. rev. e atual. da 2 a edio da obra O direito civil na Constituio de 1988. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1988. p. 27. 76 Ibid., p. 28. 77 Ibid., p. 116. 58 instrumento na explorao dos mais fracos 78 . A compreenso de tal assertiva ocorre quando nos deparamos com a tese de Durkheim: No posso ser livre seno na medida em que outrem impedido de beneficiar-se da superioridade fsica, econmica ou outra de que dispe, para sujeitar a minha liberdade, e a norma social, s ela pode tornar-se obstculo a esses abusos de poder. 79 Na verdade, a autonomia da vontade ou liberdade de contratar caracterizava-se, Pela liberdade de contratar ou deixar de contratar, a de eleger as pessoas com quem se contrata ou deixar de contratar, a de determinar o contrato a ser celebrado, tpico ou atpico, a de negociar o seu contedo e, por ltimo, a de adotar a forma, verbal ou escrita, tida por mais conveniente. 80 Nesse sentido, tanto a liberdade de contratar quanto a liberdade contratual constituam a pacta sunt servanda, ou, como afirma Lucimar de Paula, o acordo feito tornava-se lei entre as partes contratantes 81 . Contudo, com o dirigismo contratual pblico, essa liberdade contratual passou a ser questionada. Segundo Roxana Cardoso Brasileiro Borges, [...] autonomia da vontade e autonomia privada no tm contedo idntico. A autonomia da vontade era o princpio do voluntarismo, segundo o qual o fundamento e a fora obrigatria dos contratos encontravam-se na livre vontade das partes. Com a mudana de foco para a autonomia privada, compreende-se que a lei fundamento do contrato, a vontade conforme a lei gera o vnculo jurdico, no a vontade pura. Assim, a lei, a ordem pblica, a moral e os bons 78 BIERWAGEN, op. cit., p. 37-38. 79 DURKHEIM apud GONALVES, Oksandro. O princpio da etnicidade no direito contratual. In: NALIN, Paulo. (Org.). Contrato & sociedade: princpios de direito contratual. Curitiba, Juru, 2006. p. 31. v. 1. 80 NORONHA apud PAULA, Lucimar de. A problemtica da aplicao do princpio da autonomia privada nas relaes contratuais contemporneas. In: NALIN, Paulo. (Org.). Contrato & sociedade: princpios de direito contratual. Curitiba: Juru, 2006. p. 82. v. 1. 81 PAULA, op. cit., p. 82. 59 costumes compem a autonomia privada, determinam as fronteiras da liberdade contratual, como bem demonstrou Francisco Amaral. 82 Assim, a autonomia de contratar ficou menor diante dos novos valores impostos pela Constituio e pelos princpios gerais de direito, agora expressos, e cede espao funo social dos contratos, e a boa-f objetiva vem balizar o comportamento das partes em busca de equilbrio e justia 83 . Mais: paralelamente sua funo social, o contrato passa a encontrar seus fundamentos de validade ou invalidade, tambm no comportamento das partes, na boa-f das partes contratantes, na lealdade e na transparncia 84 . Enfim, a liberdade de contratar, a autonomia, vem tambm com as vestes da Constituio e dos princpios gerais de direito que, por certo, interferem nas relaes contratuais, sejam pblicas ou privadas. Dessa forma, o contrato traz agora, junto com a autonomia e a intangibilidade, uma finalidade social, devendo [...] ser concludo e executado de forma socialmente responsvel, com o fim de garantir o justo equilbrio social; desse modo altera-se a sua perspectiva como instrumento de satisfao de interesses exclusivamente individuais, para tambm ser observado como mais um dos instrumentos destinados realizao de uma finalidade social. 85 Logo, a intangibilidade que representa a impossibilidade de mudar o que foi avenado, uma vez definido pelas partes, ou seja, ningum, nem mesmo o Estado, poderia se imiscuir ( lei entre as partes) dos contratos sofreu outra leitura. A publicizao do direito e do contrato faz derrogar tais preceitos, e aumenta-se, consideravelmente, o campo das nulidades e proibies a algumas 82 BORGES, Roxana Cardoso Brasileiro. A atual teoria geral dos contratos. Jus Navigandi, Teresina, a. 9, n. 811, 22 set. 2005. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7267>. Acesso em: 12 mar. 2007. 83 TORRES, op. cit., p. 49. 84 Ibid., p. 48. 85 BIERWAGEN apud PAULA, op. cit., p. 94. 60 contrataes, principalmente as que no trazem equilbrio econmico entre as partes enfim, o dirigismo traz reflexos prpria contratao em todas as suas fases. A Constituio trouxe reflexos no contrato, provocou a chamada crise do contrato, porque, agora, voltada para o social, para o pessoa, e no, mais, para o patrimnio. Acolhe o novo Cdigo Civil, em sede contratual, tanto a teoria da leso que permissiona a reviso do que foi avenado como a teoria da impreviso. Como se v, o novo Cdigo Civil abraou valores constitucionais, sobretudo os relacionados dignidade da pessoa humana, solidariedade social, igualdade e ao equilbrio econmico e fez isso sem rechaar os velhos princpios, que convivem simultaneamente e em conjunto com os novos valores e princpios gerais de direito. A esse respeito Fbio Konder Comparato, com propriedade, edita: A idia de que a proteo da pessoa humana no se realiza apenas pelos institutos das liberdades pblicas, pedra angular do Estado Liberal, mas exige tambm a promoo compulsria da igualdade social, permeia todo o direito constitucional contemporneo. Em pases subdesenvolvidos, cuja sociedade fundamentalmente desarticulada por um processo de desigualdade progressiva, a questo dos chamados direitos sociais crucial. 86 So princpios constitucionais aplicveis, entre outros, o da solidariedade, o da funo social da propriedade e o da dignidade da pessoa humana este ltimo, erigido como valor mximo do Estado. So princpios especficos da teoria geral dos contratos o princpio da autonomia da vontade, o da supremacia da ordem pblica, o do consensualismo, o da relatividade, o da obrigatoriedade, o da reviso dos contratos, o da boa-f e o da tutela do hipossuficiente. 86 COMPARATO apud NEGREIROS, op. cit., p. 20. 61 Como os contratos devem ser animados pelo esprito desses princpios, conseqentemente os contratantes, ao ajustarem determinada obrigao, devem estar atentos supremacia do interesse coletivo sobre o individual e ao valor da pessoa humana. Um contrato, ao ser celebrado, alm de criar obrigaes entre as partes e gerar os efeitos legais esperados, deve cumprir sua funo social, ou seja, no pode violar interesses coletivos; ao ser constitudo, deve agregar valores sociedade, seus fins estando obrigatoriamente vinculados realizao da dignidade humana. Como se afirmou inicialmente, na viso constitucional do direito civil, o contrato no deve ser entendido apenas como uma releitura de institutos tradicionais; trata-se de um novo paradigma. De modo geral, como afirma Paulo Nalin, Uma das possibilidades de apreciao da justia social, no contexto do contrato, passa pela anlise do valor da liberdade, a partir de uma dimenso da solidariedade. Mas, antes de se percorrer esse caminho mais amplo, mostra-se adequado revisitar o quadro principiolgico que regula o novo contrato, inclusive, para se constatar se mudanas so perceptveis, em face daquele regime de princpios modernos, cujos pressupostos informavam o contrato descrito pelo Cdigo Civil (liberdade, igualdade formal e intangibilidade contratual), todos calcados no dogma da vontade dos sujeitos contratantes. 87 Assim, os princpios que caracterizam o contrato impem deveres internos e externos relao contratual. Quanto relao entre os contratantes, estes devem agir de boa-f, no apenas a boa-f subjetiva, mas tambm a objetiva, que cria deveres anexos como o de lealdade e o de informao, alcanando as fases pr-contratuais e ps-contratuais. 87 NALIN, 2001, op. cit., p. 123. 62 Os direitos fundamentais tm eficcia tambm nas relaes privadas. O contrato no impor condies desproporcionais entre as partes nem atentar contra o princpio da dignidade humana. No que concerne aos efeitos externos a essa relao, o contrato se tornar, tambm, um instrumento de realizao do bem comum. 2.3 PREVALNCIA DOS NOVOS PARADIGMAS DO CONTRATO A clusula pacta sunt servanda, sob o enfoque do Cdigo Civil de 1916, representava a obrigatoriedade dos contratantes de cumprir o convencionado. O contrato fazia lei entre as partes e poucas eram as situaes que justificavam o no-cumprimento de uma obrigao, dentre as quais se pode citar aquela em que um dos contratantes podia legitimamente recusar-se a cumprir sua obrigao se o outro no havia cumprido o convencionado (exceptio non adimpleti contractus). Entretanto, na perspectiva do novo Cdigo Civil essa clusula deve ser interpretada com reservas, haja vista que modulada por valores maiores, como revela o princpio da dignidade da pessoa humana, da solidariedade, da funo social do contrato, da boa-f objetiva, da igualdade etc. Face a esse novo paradigma, o cdigo restringiu a liberdade de contratar, adequando-a nova realidade, conforme se observa dos artigos 421 e 422 (j citados) e dos artigos 478, 479 e 480, por exemplo: Art. 478. Nos contratos de execuo continuada ou diferida, se a prestao de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinrios e imprevisveis, poder o devedor pedir a resoluo do contrato. Os efeitos da sentena que a decretar retroagiro data da citao. 63 Art. 479. A resoluo poder ser evitada, oferecendo-se o ru a modificar eqitativamente as condies do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigaes couberem a apenas uma das partes, poder ela pleitear que a sua prestao seja reduzida, ou alterado o modo de execut-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. 88 Assim, o contrato ainda lei entre as partes, e aquilo que foi pactuado deve ser cumprido, porm os princpios diretores impem outros deveres, como o de haver proporcionalidade entre as obrigaes assumidas, o de se proteger a parte hipossuficiente, concretizando o princpio da isonomia, o de no pactuar obrigaes que firam a dignidade humana ou outros valores constitucionalmente tutelados. 88 BRASIL, op. cit., p. 186. 64 3 A LOCAO EM SHOPPING CENTER 3.1 GENERALIDADES DO CONTRATO DE LOCAO Como este trabalho aborda os contratos de locao de coisas (bens imveis urbanos), e, especificadamente, o contrato de uso de espao em shopping center, importante estabelecer as leis disciplinadoras de tal instituto. No Cdigo Civil de 1916, locao era o contrato [...] pelo qual uma das partes, mediante remunerao paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungvel, a prestao de um servio aprecivel economicamente ou a execuo de alguma obra determinada. 1 Assim, assumia o cdigo a existncia de trs espcies de locao: a de coisa referente unicamente ao uso e gozo de um bem infungvel; de servio relativa a uma prestao de servio economicamente aprecivel, considerada em si mesma, independente do resultado; de obra ou empreitada quando objetivando a execuo de certa obra ou de determinado trabalho, tendo-se em vista um fim ou efeito 2 . Essa sistematizao foi condenada pelo direito moderno, que classificou, como categorias distintas, todos os contratos que eram tidos como espcies do gnero locatio 3 . Isto ocorreu porque, levando-se em conta o fato de que a locao pressupe o retorno do objeto locado ao proprietrio, no haveria sentido 1 DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos 6. ed. rev., ampl. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002), o Projeto de Lei n. 6.960/2002 e a Lei n. 11.101/2005. So Paulo: Saraiva, 2006. p. 106. v. 2. 2 Ibid., p. 87. 3 GOMES, Orlando. Contratos. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 272. (Atualizao e notas: Humberto Theodoro Junior) 65 em considerar-se a prestao de servios e a empreitada como espcies de locao, mesmo porque, nesses casos, o objeto do contrato se consome com o decurso do tempo, ficando impossvel a sua devoluo ao locador. Como preceitua Orlando Gomes [...] o caracterstico da locao o regresso da coisa locada ao seu dono, ao passo que o servio prestado fica pertencendo a quem o pagou, e no suscetvel de restituio. A assimilao dos servios s coisas, para o fim de locao, justificava-se em Roma, cuja estrutura econmica se alicerava no trabalho escravo. Modernamente, a equiparao do trabalho humano s coisas repugna conscincia coletiva. Inadmissvel, assim, a concepo de que possa ser objeto de locao. A orientao atual de restringir s coisas o contrato de locao realmente certa sob todos os pontos de vista. 4 Assim, no direito moderno, a prestao de servios, por exemplo, foi, em sua maior parte, absorvida pelo contrato de trabalho (e disciplinada pelo direito do trabalho), e a locao de obra redundou no contrato de empreitada. E, atualmente, no novo Cdigo Civil tem-se captulos diversos a cada contrato todos, no entanto, considerados espcies do mesmo gnero 5 . Desde o cdigo de 1916, inmeras outras leis trataram tal matria, trazendo cada qual uma abordagem mais especfica. Entretanto, a Lei n 8.245/91 tratou de abordar toda a matria relativa locao predial urbana, revogando e substituindo, nos termos do seu artigo 90, todas as leis disciplinadoras das locaes de imveis 6 , e sua regncia s no abrange, de acordo com o pargrafo nico do seu artigo 1, 4 Ibid., p. 307; citando, entre aspas, Cunha Gonalves. 5 Ver Captulo V: Locao de Coisas; Captulo VII: Da Prestao de Servio; e Captulo VIII: Da Empreitada. 6 A Lei n 8.494, editada em 23 de novembro de 1992, trouxe apenas uma pequena complementao legislao existente (ver BRASIL. Lei n o 8.494 de 23 de novembro de 1991. Dispe sobre a extino do ndice de Salrios Nominais Mdios e o reajuste dos contratos de locao residencial, e d outras providncias. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/ 66 [...] a) as locaes de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas, que continuam reguladas pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais, que, em relao Unio, o Dec.-lei 9.760, de 05.09.1946; b) as locaes de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; c) as locaes de espaos destinados publicidade; d) as locaes em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; e) o arrendamento mercantil imobilirio, conceituado como leasing imobilirio, em qualquer de suas modalidades, que estejam abarcadas pelo sistema da Lei 6.099, de 12.09.1974, com as alteraes introduzidas pela Lei 7.132, de 26.10.1983, bem como, atualmente, pela Resoluo 2.309, de 28.08.1996, do Banco Central do Brasil; e f) as locaes de imveis rurais ou contratos de arrendamento rural. 7 Todos os demais regimes locatcios de imveis urbanos sujeitam-se a sua normatividade, mas aplicam-se, supletivamente, na forma do artigo 79, no que ela for omissa, as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil, alm das demais legislaes por ela no revogadas. Analisando-se o conceito de locao, vislumbra-se que o contrato de uso de espao em shopping center no encontra, nela, plena tipicidade. 3.2 CONCEITO E ELEMENTOS DA LOCAO O artigo 565 do Cdigo Civil sintetiza o conceito de locao de coisas ao dispor: na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, Leis/1989_1994/L8494.htm>. Acesso em: 11 out. 2005). 7 RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Srgio. Locao: questes processuais. 4. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 16-17. 67 por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio 8 . Aquele que transfere o uso e gozo da coisa locada chama-se locador 9 ; o que recebe a posse para uso e gozo da coisa locada chama-se locatrio. A retribuio pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel. Do prprio conceito de locao possvel extrair seus elementos, quais sejam: a) a coisa cujo uso e gozo se transferem; b) o preo correspondente a esse uso e gozo; c) o prazo de durao do contrato; d) o consentimento das partes contratantes 10 . a) Coisa: para efeitos de locao, segundo Caio Mrio da Silva Pereira, o objeto pode ser corpreo ou incorpreo, mvel ou imvel, inteiro ou fracionado; no entanto, deve ser infungvel, uma vez que o locatrio dever, ao trmino do contrato, devolver ao locador a prpria coisa locada se fungvel, tem- se contrato de mtuo 11 . Conforme Waldir de Arruda Miranda Carneiro, o antigo cdigo no estabelecia distino entre locao de uso (direito de utilizar-se da coisa locada para a destinao que lhe prpria) e de gozo (ou fruio direito de dispor ou utilizar 8 BRASIL. [Cdigo Civil]. Novo Cdigo Civil brasileiro: lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002: estudo comparativo com o Cdigo Civil de 1916, Constituio Federal, legislao codificada e extravagante. 3. ed. rev. e ampl. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 201. 9 Apesar de o locador ser, geralmente, o proprietrio do imvel locado, pode acontecer de assim no se titular, em alguns casos, como o do usufruturio (TUCCI, Rogrio Lauria; AZEVEDO, lvaro Villaa. Tratado da locao predial urbana. So Paulo: Saraiva, 1980. p. 27-28. v. 1). 10 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 173-178. v. 3. 11 Ibid., p. 173. 68 os frutos ou produtos da coisa) 12 . Essa indiferenciao no encontrou amparo na doutrina ptria. De acordo com Pontes de Miranda, por exemplo, Se bem que o Cdigo Civil, art. 1.188, parea conceber uso e gozo (alis, uso e fruio) como inseparveis, tanto locao o contrato pelo qual se cede o uso como aqule pelo qual se do uso e fruto e aqule pelo qual apenas se atribui a desfrutao. 13 b) Preo: segundo escreve Maria Helena Diniz, o aluguel ou renda que o locatrio paga periodicamente pelo uso da coisa, em regra em dinheiro, embora possa ser solvido mediante entrega de frutos e produtos ou em construes ou benfeitorias feitas pelo locatrio 14 . Deve ser certo e determinado, ou, pelo menos, determinvel, podendo, algumas vezes, revestir-se de cunho mais ou menos aleatrio, como, por exemplo, estipular que o locador receber 50% da arrecadao. Ele no pode, entretanto, constituir-se por um valor irrisrio (que no se confunde com o preo baixo, ou seja, inferior ao valor de mercado, pois este no descaracteriza o contrato de locao), uma vez que, assim sendo, no se estaria frente locao, mas ao emprstimo gratuito, dissimulao, entre outros. O valor do aluguel fixado pelas partes contratantes (autonomia das vontades), no havendo, no entanto, oposio quanto ao fato de ser estimado por terceiros. Nunca, porm, pode ser fixado ao arbtrio exclusivo de um dos 12 Segundo o autor, H, contudo, certos casos onde possvel a locao de coisas consumveis ou fungveis. Isto se d quando os contratantes alteram, para determinado negcio, a destinao natural da coisa, transformando uma coisa fungvel ou consumvel em infungvel ou inconsumvel por acordo. Em virtude dessa conveno, coisas que no poderiam ser objeto de locao, acabam podendo ser locadas. o que ocorre na chamada locao para exibio ou ostentao (ad pompam et ostentationem) (CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotaes lei do inquilinato: lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 3) no exemplo de exibio ou ostentao dado por Washington de Barros Monteiro, como se algum cedesse ao locatrio, por certo prazo e aluguel, dez garrafas de usque, a fim de que as mesmas servissem de ornamentao na abertura de um negcio (MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. 9. ed. rev. e aum. So Paulo: Saraiva, 1972-1973. p. 138). 13 MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado. Parte Especial: Direito das obrigaes: locao de coisas. Locao de uso e fruio. 2. ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962. p. 6. t. 40. 14 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 14. ed. So Paulo: Saraiva, 1999. p. 217. v. 3. 69 contratantes, porque sua potestividade anularia o negcio 15 . O artigo 17, caput, da Lei 8.245/91, veda a estipulao do aluguel devido em moeda estrangeira, ou, ainda, vinculado variao cambial ou ao salrio mnimo. Em regra, tem-se que a dvida qurable, ou seja, deve ser cobrada no domiclio do locatrio, no obstante possa haver clusula que estipule em sentido contrrio. c) Tempo: a locao possui carter eminentemente temporrio, no sendo admitida, assim, a locao perptua. A perpetuidade, pela prpria natureza da locao, a qual requer a devoluo do bem locado ao final do contrato, com ela incompatvel. Os contratantes tm o direito de estabelecer o contrato por prazo certo ou indeterminado. Exige-se, apenas, para as locaes cujo prazo seja igual ou superior a dez anos, a vnia conjugal (artigo 3 da Lei n 8.245/91). d) Consentimento: segundo Caio Mrio da Silva Pereira, trata-se do elemento anmico da locao, gerador do vnculo jurdico, que subordina-se capacidade e legitimidade das partes 16 . No basta, portanto, a capacidade dos contratantes, pois, embora determine a validade do contrato, este depende do consentimento daqueles. Acerca desse elemento, convm trazer tona as explicaes de Maria Helena Diniz: O consenso das partes, na locao, rege-se pelos princpios gerais inerentes a todo contrato, estando sujeito a ser invalidado se apresentar vcios de consentimento: erro, dolo, leso, estado de perigo e coao, ou vcios sociais; simulao e fraude contra credores. O consentimento dever ser inequvoco, no se exigindo, porm, que seja expresso (escrito ou verbal); no se requer, obrigatoriamente, manifestao direta da vontade; ser suficiente o consentimento indireto. [...] Se no houver consenso expresso ou 15 PEREIRA, 1999, op. cit., p. 175. v. 3. 16 Ibid., p. 176. 70 tcito a respeito da locao e das suas condies objeto, aluguel, prazo e demais clusulas no se ter contrato algum. 17 Por ser o consentimento elemento integrante do contrato de locao, este est sujeito a ser invalidado, por qualquer dos motivos que, em regra, informam o ato jurdico, como erro, dolo, coao e simulao. Igualmente, o contrato de locao pode ser pactuado sob condio quer suspensiva, quer resolutiva 18 . Tudo isso, evidentemente, vem dasaguar no contrato de locao, que espcie do gnero. 3.3 TEORIAS SOBRE A NATUREZA JURDICA DO CONTRATO DE SHOPPING CENTER Diante dos aspectos ou caractersticas prprios do shopping center, uns entendem que sua natureza jurdica a locao, ainda que seu contrato contenha clusulas peculiares; outros defendem que se trata de contrato misto ou coligado, e que prepondera a figura da locao. Mas a corrente preponderante a de que se trata de contrato atpico misto. 3.3.1 TEORIA DA LOCAO A locao se conceitua quando uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio (artigo 565 do cdigo Civil, j citado). A Lei n 8.245/91, pelo fato 17 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 18. ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p. 235. v. 3. 18 LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil: fontes das obrigaes: contratos. 4. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1993. p. 30. v. 4. 71 de esse contrato ser tpico e previsto em lei comum, entendeu desnecessrio conceitu-lo. Quando essa lei colocou o contrato de shopping center sob a sua gide, parecia solucionado o problema da sua natureza jurdica (j que o trouxe para a esfera dos contratos de locao). Entretanto, a doutrina no pacfica nesse entendimento. Essa lei tratou do shopping center em seu artigo 54, onde giza: Nas relaes entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta Lei 19 . Ao inserir o contrato de shopping center na locao, mesmo que no tenha dissolvido as dvidas existentes, tentou resolver a questo tormentosa da natureza jurdica dessa figura, que instigava, havia muito tempo, advogados, juzes e outros interessados, visto que tais empreendimentos estavam ganhando fora, com considervel crescimento, inclusive sendo, poca, responsveis por um enorme percentual da venda a varejo. J no incio da dcada de 1980, seu alastramento era to gritante que, no final de 1983, a Escola Superior da Magistratura Nacional realizou um simpsio, reunindo juristas de renome, como Caio Mrio da Silva Pereira, Pestana de Aguiar, Orlando Gomes, Rubens Requio e Washington de Barros Monteiro, para discuti-lo. No entanto, no que diz respeito a sua natureza jurdica, nesse evento no se chegou a um consenso. 19 BRASIL. Lei n o 8.245 de 18 de outubro de 1991: lei do inquilinato. Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponvel em: <http://www6.senado.gov. br/legislacao/ListaTextoIntegral.action?id=75666>. Acesso em: 13 jan. 2005. 72 Sylvio Capanema de Souza, que tambm tratou do assunto em A locao de espaos em shopping centers e a ao renovatria, lanado no incio da dcada de 1990, chama a ateno para essa falta de consenso: Muito se tem discutido quanto natureza jurdica dos contratos de cesso de uso de espaos em shopping centers. Os longos e doutos pareceres j emitidos, pelo que h de melhor em nossas letras jurdicas, bem como os sucessivos congressos e seminrios j realizados, no conseguiram espancar as dvidas. 20 Pois bem, no que toca natureza jurdica do shopping center, a Lei n o 8.245/91, por conta de favorecer os anseios principalmente dos lojistas (interessados na questo da renovatria), primeira vista encerrou o problema, pois considera o contrato de shopping center como locao e enquadrado na locao urbana no-residencial. Como resultado desse enquadramento h a possibilidade da renovao compulsria do contrato, caso no advenha hiptese de retomada pelo empreendedor. Segundo os adeptos dessa teoria, o contrato estabelecido entre empreendedores e lojistas dos shopping centers constitui-se mero contrato de locao, uma vez que as peculiaridades existentes na sua relao, como o aluguel percentual, o aluguel em dobro, o pagamento do fundo de promoo etc., no retiram a sua natureza locatcia, j que no a descaracterizam. Lus Antonio de Andrade adepto dessa corrente: Uma das facetas que os shopping centers oferecem de modo constante observao dos juristas deriva dos vnculos locatcios, que se estabelecem normalmente entre a pessoa que detm, organiza e administra o centro comercial e as empresas que nele se instalam, exercendo o comrcio. [...] Nos contratos com clusula de aluguel calculado sobre a receita ou o faturamento esto presentes 20 SOUZA, Sylvio Capanema de. A locao de espaos em shopping centers e a ao renovatria. In: TUBENCHLAK, James; BUSTAMANTE, Ricardo Silva de. Livro de estudos jurdicos. Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurdicos, 1991. p. 259. v. 1. 73 todos os elementos que caracterizam a figura jurdica da locao, tal como resulta do conceito legal, expresso no art. 1.188 do CC [...]. A circunstncia, j tantas vezes assinalada, de ajustarem as partes o pagamento do aluguel ou seja, a retribuio em percentual sobre o rendimento peridico obtido no desnatura a relao locatcia, nem configura qualquer espcie de sociedade, ainda que em conta de participao. 21 Washington de Barros Monteiro tambm entende que esse contrato , desenganadamente, o de locao, embora com algumas peculiaridades que, todavia, no chegam a descaracteriz-lo 22 . Ainda, Caio Mrio da Silva Pereira e Waldir de Arruda Miranda Carneiro, entre outros, entendem tratar-se de locao, como se pode ver a seguir, respectivamente: [...] se trata de um vero e prprio contrato de locao. [...] O fato de esse contrato de locao, com toda a parafernlia de dependncias e acessrios, de tipo fsico ou intelectual, exigir modelao especfica s contingncias mercadolgicas do empreendimento no retira ao contrato a natureza de contrato de locao. 23 [...] a atual lei inquilinria ps paradeiro, ao menos no que concerne ao direito positivo, antiga discusso quanto aplicao ou no das normas inquilinrias em razo de no poder precisar se as relaes entre empreendedor e lojistas em shopping centers poderiam ser consideradas de locao. [...] Diante da expressa indicao legal, no h como deixar de reconhecer a opo do legislador por classificar tais relaes como locatcias. [...] Alis, tal escolha foi bastante apropriada pois, como j entendamos desde antes da nova lei, em nada desnatura a relao jurdica locatcia, as diversas peculiaridades contratuais encontradas nos pactos relativos utilizao remunerada de lojas situadas em centros comerciais. 24 No que tange to discutida questo da fixao do aluguel em percentual incidente sobre o faturamento da empresa locatria, os adeptos dessa 21 ANDRADE, Lus Antonio. Consideraes sobre o aluguel em shopping centers. In ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 169; 177. 22 MONTEIRO, Washington de Barros. Shopping centers. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 166. 23 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Shopping centers: organizao econmica e disciplina jurdica. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984b. p. 77; 82. 24 CARNEIRO, op. cit., p. 420-421. 74 teoria acreditam que a fixao no descaracteriza a sua natureza locatcia. E justificam essa afirmao com o prprio conceito legal de locao trazido pelo artigo 565 do Cdigo Civil: nela deve haver certa retribuio, ao locador, pelo uso e gozo da coisa locada. Entendem que o vocbulo retribuio foi empregado em seu sentido mais amplo, podendo ser entendido como dinheiro ou qualquer outra forma de remunerao. Dessa forma, no haveria vedao legal quanto a sua fixao em porcentagem sobre os rendimentos do lojista. Ressalte-se que, mesmo antes da edio da Lei n o 8.245/91, alguns doutrinadores j entendiam o contrato de shopping center como mera locao, e a lei acabou concretizando o que antes era tido apenas como uma posio doutrinria. 3.3.2 TEORIA DA LOCAO COM ATIPICIDADE A adoo dessa teoria implica a aceitao do contrato estabelecido em shopping centers, ante as inmeras caractersticas intrnsecas a ele, como sendo de locao com clusulas atpicas 25 . Seus adeptos entendem que seria simplista consider-lo como mero contrato de locao, pois encontra-se repleto de caractersticas anormais a essa espcie contratual. Todas as obrigaes advindas tanto da associao dos lojistas quanto das normas complementares ao contrato de locao ou uso de espao fazem que este se diferencie da locao comum, no deixando, no entanto, de tratar-se dessa espcie contratual, ou seja, esse contrato seria locao, mas com regras que, apesar de no a descaracterizarem, fazem que seja tratada como uma 25 So atpicos ou inominados os contratos ainda no regulados em lei, e so bastante comuns no direito empresarial. 75 espcie atpica de locao, no como locao pura e simples. Por isso, em alguns aspectos serviria o contrato de locao, e, em outros, haveria a necessidade de contrato atpico. Como preceitua Orlando Gomes: Se entender que a clusula [que estabelece o aluguel percentual] no desfigura o contrato, porque no lhe empresta uma configurao diferente, nem exerce influncia na sua causa, ter de interpret-lo como um contrato tpico com clusula atpica. 26 Esse entendimento parte do pressuposto de que no se trata de mera locao, haja vista que o shopping center estabelece regras que no so peculiares a ela, pois, nele, o empreendedor no oferece apenas a locao das lojas para o comrcio, mas tambm inmeros benefcios e garantias para os locatrios, como, por exemplo, fluxo de consumidores aptos compra, promoes, estacionamento, segurana, um ambiente tranqilo que foge correria do dia-a-dia, etc. por isso que Ives Gandra Martins defende a teoria da atipicidade: Os contratos entre os shopping centers e os lojistas no so um contrato de locao de imvel, mas um contrato mais abrangente, em que o imvel menos relevante que o complexo de elementos imateriais que tornam aquele ponto atraente e propcio ao comrcio. 27 Os shopping centers integram-se tambm de bens imateriais, que os tornam empreendimentos diferenciados daqueles que apenas ofertam locao para o comrcio. Esses bens constituem-se em dois fundos de comrcio: o do prprio 26 GOMES, Orlando. Traos do perfil jurdico de um shopping center. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 99. 27 MARTINS, Ives Gandra da Silva. A natureza jurdica das locaes comerciais dos shopping centers. In: PINTO, Roberto Wilson Renaut; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 90. 76 shopping center e o que j possui o estabelecimento comercial instalado no empreendimento, ou seja, o do lojista 28 . O fundo de comrcio prprio dos shopping centers (tratado por Ives Gandra Martins como sobrefundo de comrcio 29 ) refere-se aos atrativos oferecidos queles que pretendem ali instalar suas lojas, como, por exemplo, publicidade adequada e administrao gil, que objetiva assegurar pblico freqentador, assim como conseguir novos usurios. Fbio Tokars, ao escrever sobre o fundo de comrcio em shopping centers, traz a lio de Fernando Albino de Oliveira, que sustenta: O shopping tem seu fundo de comrcio consubstanciado na prpria concepo do empreendimento, na distribuio inteligente e eficaz dos vrios ramos de negcio (tenant mix), na estrutura organizacional, na administrao, na idealizao constante de campanhas promocionais. 30 J o fundo de promoo dos lojistas consiste na arrecadao de valores dos prprios lojistas, valores que sero gastos em propaganda e promoes prprias. Os fins so os mesmos, mas as propores, no. Por isso, Ives Gandra Martins assevera que ao fundo de comrcio dos lojistas [...] une-se, para viabilizao de uso ou de vendas, aquele sobrefundo de comrcio, que concerne ao shopping center e que adiciona potencialidade mercantil ao complexo de lojas nele situadas. Sem essa estrutura, os estabelecimentos comerciais no teriam a dimenso que tm, razo pela qual se deve entender que o shopping 28 Ibid., p. 83. 29 Ibid., p. 86. Segundo o autor, sobrefundo de comrcio o fundo de comrcio do prprio shopping center, que consiste nos bens incorpreos agregados pelos empreendedores, que fazem que os consumidores procurem o para o lazer, fazer compras, etc., em vez de estabelecimentos especficos neles instalados. Constituem-se como sendo o ttulo do estabelecimento a freguesia, as marcas, as expresses de propaganda, o ponto comercial e a capacidade de gerar recursos, entre outros. 30 OLIVEIRA apud TOKARS, Fbio. Estabelecimento empresarial. So Paulo: LTr, 2006. p. 56. 77 center adiciona seu prprio fundo de comrcio ao dos estabelecimentos l instalados para valoriz-los. 31 Assim, segundo o autor, o contrato estabelecido em shopping centers seria o de locao no que se refere locao do espao fsico; entretanto, no que se refere cesso do sobrefundo comercial, que nada mais do que a representao dos bens imateriais que os shopping centers detm, ela no pode ser regulada pela Lei do Inquilinato, pois esta s disciplina bens materiais. por isso que alguns autores entendem que uma forma de locao atpica, estabelecendo-se a sua aplicabilidade tanto s regras da locao como s de um contrato atpico ele comporta, segundo Ives Gandra Martins, uma dupla natureza: Nos contratos [...] entre os lojistas e os shopping centers h sempre uma dupla natureza, que os faz, de um lado, idnticos ao de uma singela locao do espao fsico em contrato de locao comercial, mas que os torna, de outro lado, um contrato atpico, sem nenhuma vinculao com a lei de luvas no concernente cesso da res sperata ou do uso do sobrefundo comercial, representado pelos bens imateriais de que os shopping centers so detentores permanentemente. 32 O autor conclui que o ideal seria [...] que os shopping centers preparassem modelo contratual dissociando a locao fsica da cesso do sobrefundo de comrcio 33 . Modesto Carvalhosa preleciona no mesmo sentido de Ives Gandra Martins: tal contrato possui todos os elementos essenciais configurao de um contrato de locao; apresenta, no entanto, peculiaridades que o diferenciam de um 31 MARTINS, op. cit., p. 83. 32 Ibid., p. 88-89. 33 Ibid., p. 93. 78 contrato de locao normal 34 . Ocorre, entretanto, que mesmo os adeptos dessa teoria no deixam de acreditar que a ele se aplicam as normas concernentes aos contratos de locao. Entendem que o contrato tem, portanto, natureza de contrato de locao, no mbito da aplicabilidade da Lei n o 8.245/91 s locaes de imveis comerciais, e, no que tange ao fornecimento de servios administrativos, que se abre, pela prpria disposio do caput do artigo 54 dessa lei, a liberdade de contratar, permitindo que os requisitos prprios dos negcios dessa natureza sejam atendidos. 3.3.3 TEORIA DOS CONTRATOS COLIGADOS Os contratos coligados compem-se de contratos distintos vinculados para alcanar determinada finalidade econmica, sendo que cada contrato se rege pelas normas de seu tipo. Segundo Orlando Gomes, so aqueles nos quais h pluralidade de prestaes prprias de vrios contratos que se juntam ou justapem, alm de aplicar-se, direta e imediatamente, aos que o formam, as regras pertinentes a cada qual [...] 35 . Eles tm o condo de formar uma unidade econmica, no- contratual, ou seja, no se forma um nico contrato misto, mas h a unio de contratos diversos, que iro disciplinar juridicamente a atividade sob sua incidncia. 34 CARVALHOSA, Modesto. Consideraes sobre relaes jurdicas em shopping centers. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 168. 35 GOMES, 1984, op. cit., p. 94. 79 Segundo Rubens Requio, essa a natureza jurdica do contrato estabelecido nos shopping centers, pois Os contratos a ele relativos no se fundem, mantendo unidade apenas econmica, sem vir a constituir nova categoria jurdica. Da por que o centro de compras no chega a ser um contrato, mas apenas uma organizao fundada em vrios contratos. 36 Para o autor, o contrato no o de locao, tampouco atpico misto, porque no h a formao de uma nova espcie contratual, e sim uma congregao entre os vrios contratos que se interligam (o de locao ou de uso de espao, as normas gerais complementares a ele, o estatuto da associao dos lojistas e o regimento interno do shopping center), mas que no chegam a formar um novo tipo contratual. Em suas palavras: Os contratos que surgem em torno da organizao no se fundem, nem resultam num novo contrato. Eles apenas se congregam, ou melhor, se coligam, a fim de disciplinar o empreendimento comum. Cada um permanece com a sua individualidade jurdica prpria, embora unidos por laos econmicos de interesses entre seus componentes. 37 Tambm Claudio Santos entende que so contratos coligados: Os contratos de shopping centers, assim considerados todos aqueles necessrios ativao do centro de consumo, consoante minha reiterada opinio, so contratos coligados, com predominncia do contrato de locao de espao ou de loja, em consonncia com a nova lei das locaes. 38 Os que advogam a teoria dos contratos coligados acreditam que, nessa espcie contratual, h a conexo de vrios contratos, no qual haver a 36 REQUIO, Rubens. Consideraes jurdicas sobre os centros comerciais (shopping centers) no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 131. 37 Ibid., p. 130. 38 SANTOS, Claudio. A locao de espaos em shopping center. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 81, v. 680, jun. 1992. p. 15. 80 incidncia das normas pertinentes a cada espcie, uma vez que no h unidade de causa. 3.3.4 TEORIA DA ATIPICIDADE MISTA Antes de analisar os elementos que justificam a adoo da teoria da atipicidade mista, preciso entender o que seria o contrato atpico misto: atpico porque sua formao ocorre no exerccio da autonomia privada, para auto- regulao de interesses, que demandam modelo inexistente no quadro legal; e misto porque sua estrutura engloba elementos tpicos de dois ou mais contratos nominados 39 . Os que adotam essa teoria partem do estudo da sua causa ou funo econmico-social distinta, nos exatos termos colocados por Orlando Gomes 40 , seu precursor. Segundo seus ensinamentos, para compreender a natureza jurdica da locao em shopping center necessrio o conhecimento de trs de suas peculiaridades, que so altamente significativas: o aluguel percentual, a associao dos lojistas e o seu regimento interno 41 . Aqui, convm buscar a origem da atipicidade desse contrato, qual seja, a causa ou funo econmico-social. Se a criao condicionada finalidade econmico-social e possui uma causa nica, distinta e autnoma a definir um tipo contratual diverso dos contratos notrios, no bastando a simples modificao de um esquema legal tpico, alm de estabelecer que seu propsito negocial no pode 39 GOMES, 1984, op. cit., p. 93. 40 Ibid., p. 114. 41 Ibid., p. 89. 81 ser alcanado por meio de outra relao contratual, o contrato atpico misto. Segundo Darcy Bessone, A anlise das relaes jurdicas, que nele [shopping center] se passam, acusa logo a sua fonte criadora, que uma orgnica finalidade econmico-social, isto , uma causa unitria. Esta introduz no palco jurdico um contrato independente de qualquer outro, oriundo dos tipos contratuais conhecidos e praticados antes. Exprimindo direitos e obrigaes, que se interligam indissoluvelmente, ele forma um complexo, singularizado pela autonomia. 42 De acordo com Orlando Gomes, entre os elementos que desfiguram o contrato de locao esto, entre outros: aluguel percentual; fiscalizao, pelo empreendedor, do faturamento do lojista para incidncia do aluguel percentual; pagamento de despesas com ar-condicionado; obrigao de contribuir para promoes coletivas; filiao associao dos lojistas e submisso s sanes especiais; aluguel em dobro no ms de dezembro; dever de respeitar as normas estabelecidas por meio de normas complementares; desenvolvimento de atividades compatveis com as tcnicas desprendidas pelo empreendedor, para manter o nvel de comercializao; apresentao pelo lojista, ao empreendedor, para exame e aprovao, de projetos de instalaes comerciais, letreiros e decoraes; pagamento, pelo lojista, de uma quantia em dinheiro, em razo da res sperata; obrigao do empreendedor de administrar o shopping center mantendo em pleno funcionamento o sistema de iluminao e de hidrulica das reas comuns 43 . Enfim, esse contrato, Privado de nomen juris, tem, todavia, uma configurao que resulta de elementos que so estranhos ao tipo legal mais prximo. Delimitada a sua figura, como a vejo, aplicam-se-lhe os princpios gerais que valem para todos os contratos e, por analogia, as regras 42 BESSONE, Darcy. Problemas jurdicos do shopping center. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 79, v. 660, out. 1990. p. 10. 43 GOMES, 1984, op. cit., p. 114-115. 82 do contrato com o qual tem maior afinidade, que a locao, exceo daquelas que rejeitam, ou, em termos bem mais expressivos, daquelas que matam o esprito da inovao. 44 As inmeras peculiaridades do contrato de shopping centers, por todos os motivos acima expostos, desfiguram a locao, e, por isso, seria um contrato atpico misto. pela causa, isto , pela causa final para a qual se realiza que se determina o tipo, a espcie, a qualidade do contrato. E um simples exame da causa do contrato de uso de espao em shopping center mostra que esse contrato no locao, porque ningum faz shopping center para receber renda do prdio, de sala ou salo que aluga. Como preceitua Orlando Gomes, O trao marcante da relao jurdica travada entre o dono do shopping center e os lojistas a forma de remunerao do uso temporrio, para explorao comercial das lojas, o chamado aluguel percentual, considerado o elemento-chave do notrio xito dos centros comerciais dessa espcie. Em vez de pagar quantia fixa, como sucede adequadamente no contrato de locao de coisa imvel, o lojista entrega parte do valor do seu faturamento mensal. Demais disso, contrai obrigaes e aceita comportamentos que no so prprios de um locatrio. 45 Ocorre, entretanto, que se aplicam ao contrato estabelecido em shopping centers as normas concernentes ao de locao, como preleciona o prprio Orlando Gomes. Mas as caractersticas dessa espcie contratual (forma de remunerao do uso das lojas, que visa uma maior lucratividade ao empreendedor; fiscalizao do faturamento do lojista pelo empreendedor; fixao uniforme e antecipada do critrio para aumentar o aluguel mnimo; existncia de proibies e prticas ligadas ao uso da loja, como proibio de vendas de produtos de segunda 44 Ibid., p. 115. 45 Ibid., p. 93. 83 mo e materiais obsoletos, entre outras) so diversas das da locao, e, por isso, no h que pensar nesta ltima. Maria Helena Diniz, no mesmo olhar, explica: O contrato de shopping center , por tais razes, um contrato atpico; seria impropriamente uma locao para fins comerciais, tendo como prestao um aluguel percentual, calculado sobre o faturamento mensal da loja, que seria pago ao empreendedor como forma de participao no lucro do lojista pelos servios que presta na publicidade, na administrao, na organizao etc. Locao no , mas pela atual lei inquilinria, com o escopo de resolver certos problemas, ante a omisso legislativa, ficou estabelecido que cair sob sua gide, em certos casos. 46 Para lvaro Villaa Azevedo, o contrato de shopping center atpico misto porque formado pelo contrato de locao (tpico) e por outros elementos atpicos, e, sendo assim, Acontece que [...] o elemento tpico, quando somado com outro elemento tpico ou mesmo atpico, desnatura-se, compondo-se esse conjunto de elementos um novo contrato, uno e complexo, com todas as suas obrigaes formando algo individual e indivisvel. 47 Segundo Fbio Ulhoa Coelho, O empresrio que se dedica ao ramo dos shopping centers exerce uma atividade econmica peculiar, pois no se limita a simplesmente manter um espao apropriado concentrao de outros empresrios atuantes em variados ramos de comrcio ou servio. A sua atividade no se resume locao de lojas aleatoriamente reunidas em um mesmo local. Ele, decididamente, no um empreendedor imobilirio comum. 48 46 DINIZ, Maria Helena. Lei de locaes de imveis urbanos comentada: lei n. 8.245, de 18-10- 1991. 8. ed. rev. atual. e aum. conforme o Cdigo Civil de 2002. So Paulo: Saraiva, 2006. p. 243. 47 AZEVEDO, lvaro Villaa. Atipicidade mista do contrato de utilizao de unidades em centros comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 47. 48 COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito comercial. 9. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 67. v. 1. 84 Ainda de acordo com o autor, um empreendedor imobilirio aluga os seus imveis comerciais a quem se propuser a pagar o aluguel que pede. Ele est preocupado unicamente com o valor de mercado do seu imvel e com a solvncia do locatrio. Quem cria apenas uma galeria deve esperar de retorno o mero valor da locao. O empreendedor de shopping center diferencia-se, pois organiza o tenant mix, ficando atento s evolues do mercado consumidor, ascenso ou decadncia das marcas, s novidades tecnolgicas e de marketing, bem como ao potencial econmico de cada negociante instalado no seu complexo 49 . Em setembro de 1989, lvaro Villaa Azevedo, em parecer sobre a natureza jurdica atpica do contrato de uso de espao em shopping centers, escreveu: Relembremos, pois, de que o contrato em estudo apresenta peculiarssimas obrigaes: 1. a ) o utilizador tem de informar o empreendedor sobre seu faturamento, por planilhas, para que se possa elaborar o clculo do aluguel percentual ou varivel (prestao de fazer); 2. a ) o empreendedor, na falta dessa informao ou no se contentando com ela, pode fiscalizar esse faturamento, at na boca do caixa (prestao de fazer), sem qualquer impedimento por parte do utilizador (prestao de no fazer), mas agindo com toda a cautela, discrio e urbanidade, por seus prepostos (prestao de fazer, por terceiros); 3. a ) o utilizador deve contribuir para o Fundo de Promoes Coletivas, com o valor, geralmente, de dez por cento sobre o do aluguel pago (prestao de dar, sem ser aluguel), para propiciar campanhas promocionais do Centro Comercial, que reverte em benefcio de todos (empreendedor e utilizadores); 4. a ) o empreendedor tambm deve contribuir para esse Fundo (prestao de dar, afora a cesso do uso ou do uso e gozo da unidade); 5. a ) o utilizador deve pagar 13 salrio aos empregados e ao pessoal da administrao do Centro Comercial (prestao de dar a terceiros); 6. a ) todos os utilizadores aderem ao sistema normativo criado pelo Shopping Center, constante da Escritura Declaratria de Normas Gerais Regedoras das Locaes dos Sales de Uso Comercial e do Regulamento Interno do Condomnio do Centro Comercial, que deve ser seguido risca pelos mesmos utilizadores (prestao de fazer); 7. a ) por esse sistema de regras, os utilizadores devem desenvolver atividades, nos moldes das melhores tcnicas, para manter o nvel de comercializao do Shopping Center (prestao de fazer); 8. a ) o utilizador, a no ser com anuncia expressa do empreendedor, est 49 Ibid., p. 67-68. 85 proibido de ceder o contrato de utilizao de sua unidade (prestao de no fazer); 9. a ) o utilizador deve pagar ao empreendedor, para compensar o fundo de empresa por este criado, uma importncia em dinheiro, em razo da res sperata (prestao de dar, completamente diferente do aluguel ou de qualquer encargo de eventual locao); 10. a ) o utilizador no pode deixar seu estabelecimento fechado, por mais de trinta dias (prestao de no fazer); 11. a ) o empreendedor obriga-se a administrar o Shopping Center, mantendo em pleno funcionamento o sistema de iluminao e de hidrulica das reas comuns (prestao de fazer); 12. a ) o utilizador no pode comercializar objetos de segunda mo, de segunda linha, recuperados por seguro ou salvados de incndio (prestao de no fazer); 13. a ) o utilizador deve apresentar Administrao do Shopping, para exame e aprovao, seus projetos de instalaes comerciais, letreiros e decorao, elaborados por profissional idneo e capaz, nos moldes e com as restries constantes da Escritura normativa (prestao de fazer); dentre muitas outras obrigaes. 50 Ao final do parecer, conclua: o contrato atpico misto, em causa, resta indene dessa atuao legislativa 51 . A atipicidade mista a moldura que mais agasalha a natureza jurdica do contrato aqui debatido. Trata-se de contrato diferente do de locao, pois, embora apresentando caractersticas desta, tambm apresenta caractersticas de outros contratos, o que cria um novo tipo, pela complexidade e variedade dos interesses. Enfim, um contrato que no se acomoda confortavelmente nos conhecidos contratos tpicos. 3.4 FORMAS CONTRATUAIS Muito se tem questionado sobre a formalizao jurdica de um shopping center (o seu regime jurdico). Entende-se que a formatao do empreendimento influenciar o aspecto da relao com o possvel futuro lojista. Trs 50 AZEVEDO, 1991, op. cit., p. 52. 51 Ibid., p. 54. 86 so as suas formas mais usuais de formalizao jurdica: condomnio pr indiviso (tradicional); incorporao imobiliria (condomnio especial); sociedades 52 . O condomnio pr indiviso possibilita a compra e venda ou mesmo transferncia da posse das fraes ideais; recaem sobre si as regras dos artigos 623, III, 1.139 e 633 do Cdigo Civil brasileiro. Na incorporao imobiliria o empreendimento composto por partes autnomas e partes de uso comum. Cabem aos proprietrios das partes autnomas as fraes ideais do terreno onde aquele est edificado, bem como as partes de uso comum; os proprietrios das partes autnomas podem delas dispor, desde que observando as imposies e exigncias inerentes quele. A incorporao imobiliria regulada por lei especial (n o 4.591/64). Nas sociedades o empreendimento institudo e administrado por uma das formas societrias previstas no direito empresarial. 52 VERRI, Maria Elisa Guarandi. Shopping centers. Belo Horizonte: Del Rey, 1996. p. 38-45. 87 4 AS PRINCIPAIS CONTROVRSIAS Como j colocado anteriormente, o contrato estabelecido entre lojistas e empreendedores apresenta questes controvertidas, e a doutrina ptria no pacificou o seu entendimento nem mesmo com o advento da Lei n 8.245/91, que trouxe para o mbito de sua aplicabilidade o contrato de shopping centers. De acordo com Claudio Santos, [...] no se pode deixar de salientar estarem os contratos de locao de espao ou lojas individualizadas em shopping centers sob a incidncia, tanto quanto possvel, das normas gerais do contrato de locao, asseguradas, porm, as condies livremente pactuadas. o que se l no caput do art. 54 da Lei das Locaes Prediais Urbanas. 1 Tambm j se colocou que esse contrato compe-se de outros documentos, que a ele so incorporados, e que geram direitos e obrigaes entre as partes, quais sejam: as normas gerais complementares ao contrato de locao ou uso de espao, o estatuto da associao dos lojistas e o regimento interno do shopping center. No dizer de Ladislau Karpat: [...] as relaes que se estabelecem nos Shoppings Centers, entre empreendedores e locatrios, se constituem atravs de um aglomerado de contratos, recheados de clusulas das mais variadas naturezas. Conseqncia natural desta situao , com freqncia, o surgimento de dvidas a respeito da validade ou no, de uma ou outra clusula, ou dvidas a respeito da interpretao de clusulas 2 . Em decorrncia desse contrato e dos documentos que a ele se integram, surgem questes controvertidas quanto validade de determinadas 1 SANTOS, Claudio. A locao de espaos em shopping center. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 81, v. 680, jun. 1992. p. 11. 2 KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurdico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 137. 88 clusulas neles impostas. Entretanto, atravs delas que se tem uma melhor viso da funo e da natureza jurdica do shopping center. 4.1 ALUGUEL MNIMO E ALUGUEL PERCENTUAL Uma das questes controvertidas no que diz respeito aos shopping centers a que denota a possibilidade da fixao do aluguel de duas maneiras distintas e alternativas: um aluguel mnimo, calculado sobre o tamanho do espao locado, reajustado periodicamente de acordo com o avenado pelas partes, desde que com lastro em ndice legal; e um aluguel varivel de acordo com o faturamento bruto do lojista. Ser pago ao empreendedor, dentre os dois, aquele que representar maior valor. Sobre essa clusula, pacfico, na doutrina e na jurisprudncia ptrias, o entendimento de que ela plenamente vlida. Claudio Santos, por exemplo, diz desconhecer [...] manifestao doutrinria contrria a essa singularidade na remunerao das locaes em shopping centers. De Igual modo, a jurisprudncia brasileira, sem discrepncia considera vlido o aluguel assim pactuado, at mesmo em locaes comerciais tradicionais. 3 J se discutiu se essa fixao descaracterizaria o contrato de locao, bem como se equipararia as relaes travadas entre empreendedores e lojistas a uma sociedade em conta de participao, dentre outras questes que se fizeram presentes nas discusses acerca do tema. Afastou-se, no entanto, a possibilidade de se tratar de sociedade em conta de participao, tendo em vista faltar o elemento essencial de caracterizao da figura, a affectio societatis, pois o 3 SANTOS, op. cit., p. 16. 89 empreendedor no participa dos prejuzos porventura auferidos pelo lojista. Tambm j se questionou at que ponto esse critrio influiria na determinao da natureza jurdica do contrato. Muitos doutrinadores entendem que uma clusula atpica, caso de Maria Helena Diniz, que preleciona: Essa participao percentual do empreendedor no lucro em pagamento do uso do imvel onde se pratica a atividade mercantil estranha locao 4 . Tambm Mirabelli, conforme Orlando Gomes, [...] discorrendo sobre a remunerao (corrispettivo) na locao, [...] informa que, nesses casos, a natureza particular da retribuio pode transform-la em um contrato atpico, assim a participao percentual no lucro em pagamento do gozo do imvel onde se exera uma atividade comercial. 5 Caio Mrio da Silva Pereira, adepto da teoria da locao, entende que perfeitamente vlida: Assentado que vlido avenar a escala mvel aplicada ao aluguel, no deixa este de ser lcito se revestir a forma alternativa 6 . E Washington de Barros Monteiro, seguindo o mesmo raciocnio, diz que Tal conveno perfeitamente vlida e eficaz, pois no infringe, direta ou obliquamente, qualquer disposio legal. [...] O aluguel participativo, com a previso de um mnimo ou piso contratual, insere-se no princpio da autonomia da vontade, que sabidamente uma das vigas mestras do nosso Direito Contratual e que, por conseguinte, h de ser acatado. 7 Verifica-se, que, no que tange validade da clusula que prev a fixao dessas formas de aluguel, no h o que discutir, e sua adoo acaba por 4 DINIZ, Maria Helena. Lei de locaes de imveis urbanos comentada: lei n. 8.245, de 18-10- 1991. 8. ed. rev., atual. e aum. conforme o Cdigo Civil de 2002. So Paulo: Saraiva, 2006. p. 241. 5 GOMES, Orlando. Traos do perfil jurdico de um shopping center. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 103. 6 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Shopping centers: organizao econmica e disciplina jurdica. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984b. p. 79. 7 MONTEIRO, Washington de Barros. Shopping centers. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping Centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 166. 90 gerar duas outras clusulas: a fiscalizao, pelo empreendedor, da receita do lojista e o aluguel em dobro no ms de dezembro. Entretanto, preciso ressaltar que esse duplo aluguel no peculiar ao contrato de uso de espao em shopping center, porm destoa dos moldes da legislao inquilinria 8 , em especfico da forma corretiva dos aluguis contratados: Essa clusula possibilita o ajustamento automtico dos valores contratados, de tal forma que [...] as duas partes do aluguel vo sendo corrigidas, sendo devida a fixa quando o percentual da varivel no ultrapassar seu valor 9 . Enfim, ela permite, de um lado, que o locatrio ou utilizador do espao fique coberto de prejuzos pelo estabelecimento de um aluguel mensal alto, principalmente nos meses de menor movimento comercial, e, de outro, que o locador seja compensado nos meses de maior movimento. Com tal duplicidade, ela objetiva dar um tempo ao lojista, mesmo aquele que possui boa marca, e previnem-se, ambas as partes, dos meses ruins ou de crises. Nada existe que vede essa clusula, entendida como vlida mesmo em contratos de locao, posto que o artigo 565 do Cdigo Civil, que trata da locao das coisas, no reza retribuio certa, mas, sim, certa retribuio dessa forma, basta que seja determinvel por aspectos estabelecidos. 8 AZEVEDO, lvaro Villaa. Atipicidade mista do contrato de utilizao de unidades em centros comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 24. 9 Ibid., p. 22. 91 4.2 FISCALIZAO DA RECEITA PELO EMPREENDEDOR O aluguel percentual, ou seja, varivel, sujeita o lojista fiscalizao do seu faturamento pelo empreendedor. A recusa em permitir tal fiscalizao acarreta infrao contratual. Tem-se como necessria essa fiscalizao, na medida em que traz segurana, ao empreendedor, de que o aluguel percentual est incidindo sobre o faturamento real. Alm disso, ao contratar com o shopping center o lojista j tem o prvio conhecimento dessa prtica, e, assim, se aceita abrir mo do direito de sigilo de sua contabilidade, em razo da peculiaridade do empreendimento, no h como negar o direito de fiscalizao por parte do empreendedor, para que possa se assegurar de que a renda bruta est sendo computada e informada com exatido. A forma como se d esse procedimento descrita por lvaro Villaa Azevedo: [...] o valor desse aluguel varivel fixa-se, em primeira plana, de acordo com as informaes que devem ser prestadas pelo utilizador, sobre seu faturamento, ao empreendedor, por meio de planilhas mensais; em segunda, por providncias deste, fiscalizando, diretamente, aquele, quando o utilizador no lhe fornecer elementos seguros e indispensveis para o aludido clculo de valor, ainda que por exames de escriturao e por controle, boca do caixa. 10 O empreendedor, conforme se denota, em razo de clusula prevista nas normas gerais, tem o direito de fiscalizar, durante o horrio comercial, as vendas efetuadas, os livros, as fichas e a contabilidade das lojas, a fim de conferir as receitas dos lojistas, apurando o lucro obtido e a veracidade das informaes por eles prestadas, para, em sendo o caso, a incidncia do aluguel percentual. 10 Ibid., p. 24. 92 Dinah Renault Pinto enumera os documentos necessrios para a efetiva fiscalizao: Para averiguao e fixao do aluguel percentual a ser pago dever o lojista preparar e manter na loja locada, ou em sua sede, conservando-o pelo prazo mnimo de dois anos, todos os livros e registro que constem: escriturao contbil, balanos, estoques e inventrios de mercadorias, registro de toda a venda vista, a prazo e a crdito, o movimento dirio de todas as operaes comerciais e o pagamento e as devolues dos impostos. 11 Essa clusula considerada plenamente vlida por renomados doutrinadores, como Caio Mrio da Silva Pereira, Washington de Barros Monteiro e lvaro Villaa Azevedo 12 , pois est intimamente ligada forma de remunerao estabelecida nos shopping centers, sendo que o modo como tal fiscalizao ocorrer deve estar previsto nas normas gerais. O entendimento plausvel, porque, tendo em vista que os shopping centers so estruturados para atrair um nmero cada vez maior de consumidores, seria incoerente permitir prticas que contrariassem seus objetivos. Na esteira da permissividade dessa clusula, Orlando Gomes concluiu: [...] certo que, quanto maior for a soma das vendas realizadas no ms, maior ser a renda, ou melhor, a receita do shopping center. Da o interesse deste em fiscalizar a vendagem das lojas, juridicamente estabelecido no direito de examinar os livros e documentos que a espelham. Esse controle pressupe uma espcie de colaborao entre concedente e lojista, inadmissvel em um ldimo contrato de locao. 13 Mas pode gerar divergncias a forma como essa fiscalizao ser exercida pelo empreendedor ou seu preposto. No se permite o exerccio da fiscalizao atravs da prtica abusiva, vexatria e constrangedora, ou que venha a 11 PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center: uma nova era empresarial. 3. ed. rev. e atual. por Vnia Renault Bechara Gomes e Marcos Bragana. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 92. 12 PEREIRA, op. cit., p. 79-80; MONTEIRO, op. cit., p. 166; AZEVEDO, op. cit., p. 24-25. 13 GOMES, op. cit., p. 109. 93 atrapalhar a atividade do comerciante e mesmo prejudicar as vendas. Como escreve lvaro Villaa Azevedo, Nossos tribunais tm julgado pela validade dessa clusula, desde que no se cometam abusos. [...] Essa fiscalizao, para no configurar abuso, deve conter-se nos lindes da discrio, do comedimento e da urbanidade, principalmente quando exercitada no interior do estabelecimento de vendas do utilizador, para que no exista bice realizao negocial deste. perfeitamente possvel conviver essa forma de pesquisa com o exerccio do comrcio, desde que no ocorram [...] constrangimentos. 14 Percebe-se, pela clusula que permite a fiscalizao, em conjunto com outras (fundo promocional, por exemplo), que no se trata de simples locao, pois s interessa ao shopping center, e l se instala, o lojista que tenha potencial de faturamento ou faturamento maior, tanto que se inicia com o faturamento previsto ou que se sabe bom justamente porque o empreendedor no pretende apenas a locao. 4.3 ALUGUEL EM DOBRO Outra clusula peculiar do contrato de shopping center a que prev a cobrana do aluguel em dobro no ms de dezembro, bem como a obrigatoriedade do lojista em adimpli-la. O fundamento dessa clusula est no fato de que, no ms de dezembro, os gastos do empreendedor dobram, pelo menos no que tange aos salrios por ele devidos, a ttulo de 13 salrio, a seus funcionrios. Alm disso, ao construir um shopping center ele emprega um capital bem maior que aquele utilizado 14 AZEVEDO, op. cit., p.24; 25-26. 94 na construo de uma loja de rua, uma vez que oferece inmeros servios que atraem os consumidores e acabam beneficiando diretamente os lojistas, e, por isso, acredita que no ms em que h o maior nmero de vendas a sua rentabilidade tambm deve ser maior. O valor do aluguel devido em dobro o valor do aluguel mnimo, no do percentual, mas se este ltimo representar valor superior ao dobro do mnimo, ser ele o aluguel devido pelo lojista. A respeito, afirma Dinah Renault Pinto: [...] esse aumento no preo devido pelo lojista no ltimo ms do ano no constitui um aluguel a mais, mas deriva da forma organizacional dos shopping centers, que tm por finalidade uma cooperao intensa dos empreendedores e dos lojistas. 15 Os empreendedores de shopping centers fundamentam essa cobrana na liberdade de pactuao, prevista no caput do artigo 54 da Lei n 8.245/91. Alm disso, esse artigo, ao trazer as hipteses de vedao de cobrana pelos empreendedores, no a elenca como proibitiva, como leciona Ladislau Karpat: Tambm por no esbarrar em nenhum preceito legal, protegido pela legislao inquilinria, legal e devido o aluguel em dobro nas locaes em Shoppings, quando assim pactuados. O art. 54 da Nova Lei do Inquilinato at contempla a incidncia desta previso, ao dispor que, nas relaes entre lojistas e empreendedores de Shopping Centers, prevalecero as condies livremente pactuadas, nos contratos de locao respectivos. 16 H, no entanto, entendimento contrrio, segundo o qual a cobrana do 13 aluguel (como tambm chamado) injusta, pois o lojista no utiliza a loja nem os servios prestados pelo empreendimento duas vezes no mesmo ms, e, por isso, tal clusula seria passvel de anulao. Dessa forma o ensinamento de Mamede Gladston: 15 PINTO, op. cit., p. 85. 16 KARPAT, op. cit., p. 28-29. 95 Dir-se- que h, em dezembro, um movimento maior de publicidade; mas as verbas destinadas publicidade provm de um fundo especfico, o fundo de promoo [...], para o qual contribuem todos os lojistas. No se exige do administrador qualquer desembolso extra para tanto. Diz-se que h o 13 salrio. Porm, esse nus do prprio empreendimento e no um servio extra [...]. 17 Como se v, essa clusula suscita entendimentos divergentes, o que acaba por gerar demandas judiciais para decidir acerca da sua validade ou no. A contribuio dos doutrinadores importante, principalmente porque no h legislao especfica. Modesto Carvalhosa, comentando a validade das clusulas atpicas em contratos de locao comercial, afirma: Admite o direito que as partes possam livremente auto-regular seus interesses particulares, dentro dos limites impostos autonomia privada, atravs dos negcios jurdicos, dotados pela lei de eficcia jurdica. O contrato, sem dvida, o principal instrumento a permitir livremente a auto-regulao desses interesses. Desse princpio de liberdade contratual diante das exigncias decorrentes do progresso tecnolgico, das necessidades sociais, dos novos fatos econmicos, inmeros novos esquemas contratuais tipificados ou no pelo direito foram surgindo. Nada impede, com efeito, que em determinados contratos-tipo sejam inseridas clusulas atpicas, de forma a melhor disciplinar determinadas relaes jurdicas novas que no mais se satisfazem com os tradicionais esquemas contratuais. o que ocorre com os contratos de locao celebrados entre o shopping center e os lojistas. 18 4.4 FUNDO DE COMRCIO E RES SPERATA O fundo de comrcio, como j se falou, composto pelos bens materiais e imateriais integrantes do estabelecimento comercial. lvaro Villaa Azevedo, explicando a evoluo desse conceito, objetivado pelo Decreto n. 17 GLADSTON, Mamede. Contrato de locao em shopping centers: abusos e ilegalidades. Belo Horizonte: Del Rey, 2000. p. 54. 18 CARVALHOSA, Modesto. Consideraes sobre relaes jurdicas em shopping centers. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 128. 96 24.150/34 (Lei de Luvas), diz que a jurisprudncia o ampliou, para fundo de empresa, para possibilitar a abrangncia de um maior nmero de empresas beneficirias dessa chamada Lei de Luvas, estendendo seus efeitos s de atividade tipicamente civil e cita Waldirio Bulgarelli, que esclarece que esse decreto faz referncia somente a comrcio e indstria 19 . Tambm cita Arnoldo Wald, que explica que a jurisprudncia estendeu o conceito (de fundo de comrcio e indstria) a situaes assemelhadas por exemplo, a escolas, hospitais, clnicas, hotis, penses, cartrios de notas, entre outros 20 . Da mesma forma, Pestana de Aguiar acentua que o moderno alcance empresarial [...] conduz o fundo de comrcio para alm dos estreitos limites das atividades mercantis, abrangendo outras com fins lucrativos [...], e relaciona, como exemplos, entre outros, estabelecimentos de ensino, casas de sade, cinemas, teatros, hotis, penses, sales de beleza, empresas telefnicas, academias de ginstica, alfaiatarias, tinturarias, estabelecimentos de crdito e agncias de turismo 21 . Assim, as lojas que se instalaro nos shopping centers certamente possuem um fundo de comrcio, pois, Partindo-se da idia empresarial de um fundo empresarial com os mesmos valores jurdicos e econmicos do fundo de comrcio, e verificando-se que algumas atividades [...] podem instalar-se em um shopping center, devemos concluir que toda e qualquer atividade empresarial instalada em espaos ou lojas dos shoppings ostentar necessariamente esse fundo. 22 Alm do fundo de comrcio prprio das lojas, h o fundo de comrcio do shopping center, que advm da sua natureza, ou seja, o estudo prvio 19 AZEVEDO, op. cit., p. 26. 20 WALD apud AZEVEDO, op. cit., p. 26. 21 SILVA, Joo Carlos Pestana de Aguiar. Anotaes sobre o mundo jurdico dos shopping centers. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 191. 22 Ibid., p. 192. 97 mercadolgico, a distribuio das lojas e altos investimentos em marketing, dentre outros fatores. Como escreve lvaro Villaa de Azevedo, Realmente, os investidores desses centros comerciais propiciam, dentro de certos padres de conforto, de segurana, de possibilidade de estacionar e de possuir, reunidas, lojas das mais diversificadas espcies, uma unidade, uma concentrao de estabelecimentos, o que, por si, acrescenta valor local de verdadeiro fundo de empresa desses mesmos empreendedores. 23 Os empreendedores empregam, nos shopping centers, antes mesmo do trmino de sua construo, uma logstica propcia para a distribuio das lojas, realizando campanhas publicitrias, etc., o que acaba por trazer, ao futuro lojista, certa garantia de sucesso e lucratividade. Em razo desse fundo de empresa, os shopping centers tm includo, no contrato estabelecido com os lojistas, a figura da res sperata, que consiste na contraprestao da cesso do fundo de comrcio, como explica lvaro Villaa Azevedo: Em razo desse fundo de empresa [...], tm os shopping centers feito incluir, nos chamados contratos de locao de suas unidades, clusula denominada res sperata (coisa esperada), que consiste no pagamento, pela utilizadora, alm do aluguel, de uma soma em dinheiro, como retribuio das vantagens de participao no centro comercial, dele usufruindo e participando de sua estrutura, enquanto durar seu contrato. Desse modo, com esse pagamento, a utilizadora ter direito a fruir do aludido fundo de empresa do empreendedor, composto de seu patrimnio imaterial. 24 Conforme Modesto Carvalhosa, a natureza jurdica da res sperata ainda controversa: Esse pagamento, conhecido como res sperata, tem sua natureza jurdica controvertida, entendendo alguns tratar-se de reserva ou garantia da locao; outros considerando-a como retribuio de estudos de marketing, cota do custo de empreendimento ou, ainda, 23 AZEVEDO, op. cit., p. 29. 24 Ibid., p. 29. 98 contrapartida da cesso do fundo de comrcio que ser formado pelo empreendedor. 25 Penalva Santos d res sperata o sentido de algo que acede a parcela do fundo do comrcio do inquilino, pertencente ao desenvolvedor em relao loja, durante a locao 26 . Entretanto, aqueles que no a vem como cesso do fundo de comrcio entendem tratar-se de uma garantia de locao. Assim, o futuro lojista, em contrapartida pelo pagamento, recebe a segurana de vir a ter um espao no shopping center, quando da sua inaugurao, e de poder usufruir dos benefcios por ele oferecidos. A isso d-se o nome de direito de reserva ou garantia de reserva. Caio Mrio da Silva Pereira entende que a res sperata garantia de locao, [...] uma forma de captao de recursos em que o empreendedor recebe dos futuros usurios, ou futuros lojistas, quantias com que contribuem durante a fase de construo, at o momento em que a edificao se completa e aberta utilizao efetiva. 27 Maria Helena Diniz tem o mesmo entendimento: O empreendedor antes de construir o centro comercial firma um contrato a ttulo de direito de reserva da localizao (res sperata) com o futuro lojista, que pagar certa quantia peridica durante a fase de construo, angariando-se, assim, recursos at a concluso da obra. Tal avena no se confunde com o contrato que ter vigncia aps a construo do shopping center, para fins de atividade comercial. 28 25 CARVALHOSA, op. cit., p. 175. 26 SANTOS apud BESSONE, Darcy. O shopping na lei de inquilinato. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 81, v. 680, jun. 1992. p. 27. 27 PEREIRA, op. cit., p. 76. 28 DINIZ, op. cit., p. 240. Ver, no Anexo A deste trabalho, modelo de contrato de pagamento pelas vantagens que oferece o shopping center, quando j em funcionamento. 99 A res sperata, como escreveu Caio Mrio da Silva Pereira, com esta ou com aquela denominao, um contrato que se perfecciona na etapa de construo e aparelhamento do shopping center, com todas as caractersticas de negcio jurdico contratual [...] 29 . Ressalte-se que ela muito questionada pelo lojista se o empreendedor no agrega o fundo de comrcio que deve vir embutido no empreendimento, bem como o planejamento e a organizao. Quando o fundo de comrcio no adimplido devidamente, o conflito pode ser dirimido por aes indenizatrias. Na verdade, tal clusula tem como escopo no a construo do empreendimento, mas compensar o empreendedor por no ter o lojista que formar, com suas prprias foras, a clientela e mesmo o fundo de empresa, dado o slido esquema devidamente programado. Tanto verdade que, se se trata de um empreendimento disputado pelos lojistas, ela continua a existir mesmo quando ele j est em funcionamento. Pode-se dizer que tudo aquilo que sonha e poderia almejar o lojista, para que seu negcio lucre e prospere, o empreendedor o faz para o conjunto, e nessa promessa e expectativa que se agasalha a res sperata. Assim, entende-se que a promoo do empreendimento, o estudo organizacional, o planejamento, etc., deva existir de modo concreto, sob pena de a res sperata ser indevida. Da mesma forma, h que se levar em conta que s vai obt-la aquele empreendimento que for disputado, que acenar para o lojista com o sucesso. 29 PEREIRA, op. cit., p. 76-77. 100 4.5 ATUALIZAO DO MIX PELO EMPREENDEDOR Nos shopping centers, antes de sua construo h um estudo prvio, organizacional, dos ramos de atividade comercial que l sero instalados, bem como da distribuio das lojas em pontos estratgicos, o que certamente acarretar uma benesse ao lojista e, conseqentemente, ao empreendedor. o chamado tenant mix. Conforme Carlos Geraldo Langoni, o tenant mix um [...] um planejamento estratgico de modo a explorar com a maior eficincia possvel todo o mercado potencial previamente analisado em seu conjunto. exatamente a avaliao desse mercado, suas preferncias e tendncias que constitui um elemento chave para definir o mix das atividades que devero fazer parte do shopping center. A existncia de um mecanismo de planejamento central dessas atividades, cujo carter permanente conseqncia do interesse direto do empreendedor no sucesso de cada uma das atividades isoladas, assegura ao longo do tempo a manuteno de um mix de produtos e servios, assim como sua eventual adaptao, em face de alteraes detectadas pela avaliao contnua do mercado. 30 Outra clusula controvertida a que prev a possibilidade de alterao do mix pelo empreendedor, ou seja, a mudana do local do estabelecimento comercial do lojista, de acordo com as necessidades mercadolgicas vistas pelo empreendedor. Devido a esse motivo, segundo Penalva Santos, ela plenamente vlida: E no encontro obstculos para uma alterao unilateral do mix, desde que no represente um nus ao encargo fora do comum para o lojista. Logicamente, se o lojista acaba de instalar-se a transferncia imediata para outro lugar representa, pelo menos, um 30 LANGONI, Carlos Geraldo. Shopping centers no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 57. 101 incmodo inaceitvel, a quebrar o equilbrio que se pretende exista no contrato entre empreendedor e lojista. 31 Assim, tendo em vista os aspectos peculiares dos shopping centers, principalmente no que tange a sua organicidade, verifica-se que algumas clusulas abarcadas em seu contrato visam, unicamente, benefcios ao empreendimento, e, conseqentemente, a todos os lojistas. Existe, neles, uma organizao e distribuio de molde a ser uma corrente cujos elos so interligados e devem sujeitar-se ao estudo, ao planejamento e s condies que o empreendimento almeja para todos. 4.6 IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMRCIO E PROIBIO DE QUE O LOJISTA INSTALE FILIAL NAS PROXIMIDADES DO SHOPPING CENTER O mix refere-se organizao e distribuio das lojas, realizadas pelos empreendedores dos shopping centers, e visa atender aos desejos e necessidades dos compradores, na medida em que as dispe de maneira que sejam todas percorridas, no concentrando, em certo ponto, aquelas do mesmo ramo, por exemplo; ou, ainda, no deixando todas as lojas-ncoras juntas. Se isso ocorresse, pessoas que procuram um shopping center para comprar um sapato e l encontram todas as lojas em um mesmo corredor, poderiam no percorrer os demais lugares. O mix objetiva o contrrio: distribui as lojas de sapatos por todos os corredores, e o consumidor dever percorrer todo o shopping center para fazer a sua compra. Assim, as chances de ele se interessar por um outro produto, diverso do que veio adquirir, muito maior. isso o que justifica a clusula de atualizao do mix, j citada, e corrobora sua validez e eficcia. 31 SANTOS apud BESSONE, op. cit., p. 25. 102 Na opinio de Rubens Requio, essa [...] distribuio das lojas tendo em vista a planificao do conjunto do centro comercial, impedindo-se que uma venha a coincidir com a outra, no seu objetivo de harmonia, constitui um fato normal, dada a disposio de se obter, no todo, a integrao. 32 Maria Elisa Gualandi Verri tambm destaca a importncia do mix para os shopping centers: o planejamento encontra tal requinte que cada espao ocupado deve ter uma razo de ser, sendo previamente estudado, e tal estrutura procura oferecer aos consumidores facilidades suficientes para que eles se dirijam a shopping centers 33 . Diante da importncia do mix para o empreendimento, o contrato impe uma clusula que determina que a mudana do ramo de comrcio, ou at mesmo a incluso de produtos ou servios pelo lojista, deve, obrigatoriamente, ter a anuncia do empreendedor. A recusa, por este ltimo, deve ser motivada, listando todas as razes que justificam o impedimento da alterao. Rubens Requio entende que essa clusula tambm plenamente vlida: A imutabilidade do ramo de negcio ou de servio objeto da loja locada tende a constituir, portanto, uma obrigao contratual na locao. Essa clusula, no meu entender, perfeitamente lcita e se compreende integralmente na planificao e organizao do centro. 34 Caso o empreendedor no apresente justificativa plausvel para a recusa de que uma loja mude de ramo de comrcio, poder o lojista demandar 32 REQUIO, Rubens. Consideraes jurdicas sobre os centros comerciais (shopping centers) no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 154. 33 VERRI apud GLADSTON, op. cit., p. 108. 34 REQUIO, op. cit., p. 154. 103 contra ele, com fundamento no artigo 5, XXXV, da Constituio Federal 35 : a lei no excluir da apreciao do Poder Judicirio leso ou ameaa a direito 36 . No entendimento de Ladislau Karpat, A proibio evita que se afronte o tenant-mix que, se no respeitado, poderia inclusive comprometer o empreendimento como um todo 37 . Alm disso, encontra-se, no contrato, a proibio de que o lojista constitua ou tenha filial de sua loja nas redondezas do shopping center. Ladislau Karpat entende que quando a clusula apenas probe o estabelecimento da locatria, nas proximidades, no fere os bons costumes, no infringe qualquer lei, e tampouco agride o princpio da boa-f 38 . Essa viso, entretanto, no pacfica. Mamede Gladston, por exemplo, afirma: comum preverem os contratos de shopping center uma proibio de que o lojista constitua ou mantenha filial de sua empresa, ou uma outra empresa congnere ou similar, nas redondezas do shopping. Alguns contratos chegam a estender essa proibio aos scios e diretores da empresa locatria. Est-se aqui diante de mais um abuso injustificvel que contraria diversas normas jurdicas. Antes de mais nada, a vigente Constituio Federal no mais permite que sejam postos limites capacidade dos cidados [...] de livre agir e de livre concorrer. Basta lembrar que a livre iniciativa fundamento da Repblica, assim definido assim definido pelo artigo 1., IV, da Constituio Federal. 39 Como se v, a proibio pode ser estendida aos scios ou cotistas das sociedades empresariais instaladas no shopping center, impedindo-os de 35 GLADSTON, op. cit., p. 109. 36 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil: texto constitucional promulgado em 5 de outubro de 1988, com as alteraes adotadas pelas Emendas Constitucionais n os 1/92 a 44/2004 e pelas Emendas Constitucionais de Reviso n os 1 a 6/94. Braslia: Senado Federal, 2004. p. 15; 17. 37 KARPAT, Ladislau. Locao em geral e aluguis em shopping centers. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p. 152. 38 Ibid., p. 152. 39 GLADSTON, op. cit., p. 109-110. 104 participarem de outras empresas que explorem o mesmo ramo de atividade desenvolvido no empreendimento ou mesmo que instalem outras lojas nas proximidades. No entanto, h quem entenda que viola o j referido princpio preconizado pelo art. 5, XXXV, da Constituio Federal, uma vez que fere o princpio da autonomia da vontade, tornando o ato nulo. 4.7 FUNDO PROMOCIONAL O fundo de promoo faz parte do estatuto da associao dos lojistas e consiste na contribuio, dada por estes, para investimentos em promoes e propagandas que visem atrair o maior nmero possvel de consumidores. Essa contribuio constitui-se em mais uma das despesas acessrias da locao, e ser destinada associao dos lojistas, no ao empreendedor 40 . Em razo de a sua natureza ser diversa da taxa condominial, [o fundo] deve obrigatoriamente ser administrado pelos prprios lojistas, atravs de sua associao. A arrecadao nos shoppings se d pela participao dos lojistas, na proporo do tamanho de suas lojas, ou unidades comerciais 41 . Ele , portanto, a fonte financiadora de todo o esforo publicitrio do shopping center 42 . Visa atender s necessidades prprias do empreendimento e garantir o sucesso de vendas. considerada plenamente vlida a contribuio destinada ao fundo promocional. Primeiro, porque ao contratar o lojista j tem plena conscincia de que 40 KARPAT, 2000, op. cit., p. 137. 41 Ibid., p. 137. 42 GLADSTON, op. cit., p. 132. 105 dever arcar com essa despesa; segundo, porque no h previso legal que proba tal cobrana. Segundo Dinah Renault Pinto, o fundo promocional , sem dvida, uma criao dessa organizao chamada shopping center, e de grande importncia, pois todo o marketing realizado por ele, com o objetivo de beneficiar a todos os comerciantes; as promoes realizadas em datas comemorativas (Natal, Dia das Mes, Pscoa, por exemplo) so festejadas de modo global, aproveitando a todos os lojistas e, conseqentemente, aos proprietrios da organizao, pois quanto mais lucros as lojas obtm, maior o ndice percentual da remunerao 43 . Os problemas advindos dessa clusula so a possibilidade de despejo quando o lojista no efetua o pagamento da taxa referente ao fundo de promoo e o tratamento diferenciado, no que tange ao valor pago, entre os grandes e os pequenos lojistas 44 . Em alguns shopping centers, as lojas-ncoras so isentas do pagamento do fundo de promoo ou no o pagam de forma proporcional. Essa, segundo Ladislau Karpat, uma das questes problemticas referentes ao fundo promocional, ou seja, a discriminao dos lojistas. Mas, continua o autor, Discutir a validade ou no desta iseno concedida s ncoras como mergulhar num oceano profundo. A validade ou no deste tipo de clusula, na verdade, comporta mais de uma soluo 45 . Tanto no aluguel como no fundo de promoo, as lojas-ncoras, devido sua utilidade e funo tambm para as demais, tm o privilgio de no participar de forma igualitria e proporcional com as demais porque, alm de utilizar 43 PINTO, op. cit., p. 57. 44 KARPAT, 2000, op. cit., p. 137. 45 Ibid., p. 137. 106 reas enormes, oportunizam a todos os lojistas, e ao prprio empreendimento, lucro, pois funcionam como chamariz de clientes. Em relao a esse tratamento especial dado s ncoras, diz Mrcio Heide: Dependendo do empreendimento, em via de regra, muita dessas lojas-ncora no contribuem para as campanhas promocionais ou fundo de promoo promovidas pela Associao de Lojistas, pois, afinal, so elas o grande atrativo do shopping e a sada delas do shopping implicaria num enorme embarao de imagem junto aos demais lojistas, futuros em especial. 4.8 CESSO DO PONTO COMERCIAL Antes de formular o contexto em que ocorre a cesso do ponto comercial em shopping center, cabe esclarecer o que estabelecimento empresarial. Na definio de Waldrio Bulgarelli, empresa atividade econmica organizada de produo e circulao de bens e servios para o mercado, exercida pelo empresrio, em carter profissional, atravs de um complexo de bens 46 . Ricardo Negro, ao expor o conceito de empresa, reportando-se ao entendimento de Waldrio Bulgarelli, explica: relacionam-se o empresrio, o estabelecimento e a empresa de forma ntima: o sujeito de direito que exercita (empresrio), atravs do objeto de direito (estabelecimento) e os atos jurdicos decorrentes (empresa) 47 . E Marcelo Moscogliato esclarece que 46 BULGARELLI apud NEGRO, Ricardo. Manual de direito comercial. Campinas: Bookseller, 1999. p. 75. 47 NEGRO, op. cit.,. p. 75. 107 A definio de empresrio e de empresa a partir do Cdigo Civil e os desafios compreenso dessas noes so muito relevantes ao Direito Comercial, em especial para dar contornos ao indivduo ou pessoa jurdica que, a partir da definio podero, gozar de benefcios. 48 Contudo, admite que possvel inferir o conceito jurdico de empresa como sendo o exerccio organizado ou profissional de atividade econmica para a produo ou circulao de bens ou de servios 49 . Por estabelecimento comercial, Oscar Barreto Filho entende o complexo de bens, materiais e imateriais, que constituem instrumento utilizado pelo comerciante para a explorao de determinada atividade mercantil 50 . Em relao ao ponto comercial, Ricardo Negro explica que se trata de elemento incorpreo do estabelecimento empresarial [...]. o local onde o empresrio fixa seu estabelecimento e ali exerce sua atividade 51 . No anteprojeto do Cdigo Civil, que incorporou o antigo direito comercial, Miguel Reale afirma que a empresa composta por [...] trs fatores, em unidade indecomponvel; a habitualidade no exerccio de negcios que visem a produo ou a circulao de bens ou de servios; o escopo de lucro ou resultado econmico; a organizao ou estrutura estvel dessa atividade. 52 Nesse mesmo passo, Fabio Ulhoa Coelho conceitua empresa (todas e todos os tipos de empresa, no s shopping center), como "atividade, cuja marca essencial a obteno de lucros com o oferecimento ao mercado de bens e 48 MOSCOGLIATO, Marcelo. O conceito de empresa luz do novo Cdigo Civil. In: BENCIO, Srgio Gonini (Coord.). Temas de dissertao nos concursos da magistratura federal: estudos em homenagem ao professor Benedicto Celso Bencio. So Paulo: Ed. Federal, 2006. p. 267-268. 49 Ibid., p. 283. 50 BARRETO FILHO apud NEGRO, op. cit., p. 110. 51 NEGRO, p. 123. 52 REALE apud LIPPERT, Marcia Mallmann. A empresa no Cdigo Civil: elemento de unificao no direito privado. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 122. 108 servios, gerados estes mediante a organizao dos fatores de produo (fora de trabalho, matria-prima, capital e tecnologia) 53 . E Alfredo Assis Gonalves Neto explica que o direito ao local em que se situa o estabelecimento denomina-se ponto comercial 54 . Por isso, em sua opinio, O exerccio do comrcio durante algum tempo no mesmo local representa um valor economicamente aprecivel por expressar um referencial do ramo de atividade nele desenvolvido, determinador do movimento comercial da empresa. [...] mas no lhe essencial, eis que certas atividades econmicas podem prescindir de um local determinado para que sejam desenvolvidas, como seria o caso do comrcio ambulante e, eventualmente, o das empresas de transporte e fretamento. 55 E assevera: O direito ao local existir, igualmente, mesmo que a relao jurdica que o confere ao empresrio no decorra de contrato de locao [...] 56 . Outros autores, diversamente, sustentam ser o direito que assiste ao locatrio comerciante de obter a renovao compulsria de locao do imvel em que exerce o comrcio, caso de Eunpio Borges, conforme informa Alfredo Assis Gonalves Neto 57 . Assim, o direito ao local independe do preenchimento das condies legais previstas para a renovao compulsria da locao; pode, at mesmo, no ser oriundo de contrato de locao, mas de outro ajuste que o assegure. 53 COELHO apud LIPPERT, op. cit., p. 122. 54 GONALVES NETO, Alfredo de Assis. Apontamentos de direito comercial. Curitiba: Juru, 1998. p. 132. 55 Ibid., p. 132. 56 Ibid., p. 134. 57 Ibid., p. 132, nota 6. 109 O artigo 1.142 do Cdigo Civil dita: Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para o exerccio da empresa, por empresrio, ou sociedade empresria 58 . Como o estabelecimento formado por uma diversidade de bens corpreos e incorpreos, para que o bem se enquadre e forme o estabelecimento necessrio, alm de sua destinao funcional, ser titularizado pelo empresrio (proprietrio do fundo), e deve mostrar-se transfervel. Sem esse trplice critrio, tal bem no se enquadra no estabelecimento. No caso do shopping center, tem ele o fundo do comrcio consubstanciado na prpria concepo do empreendimento, na distribuio inteligente e eficaz dos vrios ramos de negcios (tenant mix), na estrutura organizacional, na administrao, na idealizao constante de campanhas promocionais. A esse respeito, Fbio Tokars observa: Importa notar que o shopping center abrange sempre uma multiplicidade de estabelecimentos, formada pelo conjunto das lojas ali instaladas e pelo prprio empreendimento, que, em si, se constitui numa atividade empresarial. 59 Continuando em sua assertiva, o autor cita Fernando Albino de Oliveira: O shopping tem seu fundo de comrcio consubstanciado na prpria concepo do empreendimento, na distribuio inteligente e eficaz dos vrios ramos de negcio (tenant mix), na estrutura 58 BRASIL. [Cdigo Civil]. Novo cdigo civil brasileiro: lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002: estudo comparativo com o cdigo civil de 1916, Constituio Federal, legislao codificada e extravagante. 3. ed. rev. e ampl. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 328. 59 TOKARS, Fbio, Estabelecimento empresarial. So Paulo: LTr, 2006. p. 56. 110 organizacional, na administrao, na idealizao constante de campanhas promocionais. 60 E, ao final, Tokars conclui: [...] da forma pela qual os contratos so redigidos, trata-se de cesso do fundo de comrcio do empreendedor. Contudo, deve-se notar, neste aspecto, que o administrador no cede seu estabelecimento ao lojista, j que a atividade desenvolvida por este ser de natureza absolutamente diversa daquela empreendida pelo administrador. Trata-se de dois negcios empresariais distintos, um consistente na administrao do shopping (que se perfaz exatamente com a cesso de espaos aos lojistas) e outro consubstanciado no comrcio varejista oferecido ao consumidor (que no era anteriormente desenvolvido pelo administrador). 61 No contrato formado entre o administrador e o lojista, no h que se cogitar em transferncia de fundo de empresa, seja em razo de seu carter temporrio, seja porque os elementos cedidos pelo administrador no so, em si, suficientes para o desenvolvimento da atividade do lojista. Este ter, com o contrato, direito utilizao do espao, sobre o qual, evidentemente, dever organizar a instalao de todos os elementos corpreos e incorpreos (mobilirios, mercadorias, ttulo de estabelecimento etc.), para que sua atividade possa ser desenvolvida de maneira eficaz. Assim, o que o administrador cede ao lojista apenas parte dos elementos necessrios ao funcionamento da atividade que ali ser desenvolvida. Nesse sentido, explica Fbio Tokars: O contrato de shopping center, de outro lado, passa a constituir-se em elemento integrante do estabelecimento empresarial do lojista. Assim, no caso de cesso do fundo, aplicam-se ao contrato de shopping center as regras previstas no art. 1.148 do novo Cdigo Civil. Por tais razes, [...] no ocorre, no contrato ajustado entre o administrador e o lojista, um trespasse de estabelecimento (havendo a transferncia apenas de um elemento necessrio, mas insuficiente, para o desenvolvimento da atividade empresarial), bem como que, 60 OLIVEIRA apud TOKARS, op. cit., p. 56. 61 TOKARS, op. cit., p. 57; citando, entre aspas, Fernando Albino Oliveira. 111 no caso de venda do estabelecimento de um lojista para outro, o contrato firmado com o administrador dever ser considerado como um elemento integrante da universalidade que se intenta transferir. 62 comum a incluso de clusula que veda a cesso do ponto comercial, exceto se houver a anuncia do empreendedor. Isso ocorre porque este, atravs do mix, distribui adequadamente as lojas de acordo com o tipo de comrcio ou de servio e com a melhor localizao para cada um. O artigo 13 da Lei n o 8.245/91 tambm dispe sobre a cesso do ponto comercial: A cesso da locao, a sublocao, e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio do locador 63 . Logo, no restam dvidas quanto obrigatoriedade da anuncia expressa do empreendedor. Como escreve Joo Augusto Baslio: Em suma, so vlidas as clusulas contratuais que vedam a cesso de contrato, a cesso da maioria das cotas ou aes do estabelecimento comercial do lojista e, ainda, a alterao da atividade sem o consentimento do empreendedor, tudo em razo da preservao da estrutura organizacional desenvolvida pelo empreendedor, prevalecendo nesse caso o interesse maior da comunidade sobre o interesse individual do lojista. 64 Havendo a cesso sem a sua anuncia, essa harmonia poderia estar sendo quebrada, o que prejudicaria os lojistas e o empreendimento, conforme assevera Ladislau Karpat: Considero tambm, como quase toda a corrente doutrinria, nula a clusula que probe a cesso da locao nos Shopping Centers, mas no nula aquela que condiciona a sesso anuncia do empreendedor. Preserva-se assim a liberdade contratual, restrita apenas pelos limites legais impostos, mantendo a proteo legal ao 62 TOKARS, op. cit., p. 57. 63 BRASIL. Lei n o 8.245 de 18 de outubro de 1991: lei do inquilinato. Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponvel em: <http://www6.senado. gov.br/legislacao/ListaTextoIntegral.action?id=75666>. Acesso em: 13 jan. 2005. 64 BASILIO, Joo Augusto. Shopping centers. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 127. 112 Ponto Comercial, respeitando o direito do empreendedor-locador que tem o dever legal de proteger o seu empreendimento. 65 O que prenuncia a demanda judicial a recusa infundada do empreendedor cesso do ponto comercial a terceiro. E, caso haja previso contratual expressa atribuindo a ele o direito de no aceitar, imotivadamente, a cesso, tem-se que ela nula, pois est ao seu exclusivo arbtrio. A questo reveste-se de grande importncia porque nos shopping centers no se busca apenas o adimplemento do aluguel mnimo, mas tambm o sucesso do empreendimento como um todo, e, por isso, o empreendedor busca manter, nas lojas, excelente qualidade. A validade dessa clusula encontra agasalho na doutrina, tanto que Alfredo Buzaid, evidenciando a diferena entre cesso da locao pura e simples e cesso da locao de unidade de shopping center, afirma que cada qual Tem regime jurdico prprio, de que resultam importantes conseqncias. Enquanto ineficaz na locao comercial comum, a clusula que probe a alienao do contrato de locao juntamente com o fundo de comrcio, consoante se deduz do art. 30 do Decreto (extinto) 24.150, , ao contrrio, vlida a clusula limitativa, que a subordina ao consentimento do proprietrio de centro comercial. Da experincia legislativa, doutrinria e jurisprudencial dos povos cultos da Europa, como Frana e Itlia, extramos as lies de que lcito ao proprietrio opor-se cesso, estribados em motivos graves. No se trata de oposio ao mero alvedrio do proprietrio, por ato de capricho pessoal, nem proibio absoluta ao direito de o inquilino ceder a locao quando vende o fundo de comrcio; cuida-se de limitao relativa, cuja razo de ser est na peculiaridade do centro comercial que a instituiu no no interesse pessoal de um contratante, mas para atender ao interesse comum da pluralidade de locatrios do edifcio. 66 E Orlando Gomes adverte: 65 KARPAT, 1999, op. cit., p. 69. 66 BUZAID, Alfredo. Da ao renovatria. 3. ed. So Paulo: Saraiva, 1988. p. 668. v. 2. 113 Facult-la ou ved-la no faz mal ao direito de renovao, no lesa o direito do locatrio ao fundo de comrcio. De resto, no h propriamente direito cesso, e, quando se pense de modo contrrio, incontroverso o entendimento de que seu exerccio precisa ser autorizado pelo locador. Alis, a proibio um imperativo da prpria organizao do shopping center. A clusula proibitiva , pelo exposto, no somente uma clusula lcita, mas, tambm inerente s locaes em questo. 67 Tambm lvaro Villaa Azevedo concorda com a clusula que exige a anuncia do empreendedor para a cesso da loja a terceiro: Est evidente, nesse tipo de contratao, que o utilizador, ao ingressar no centro comercial, est imbudo de que passa a fazer parte de uma engrenagem, como pea insubstituvel, a no ser nos casos expressamente programados e mencionados no contrato, que o autorizem dita cesso contratual. No se quer, com isso, dizer que o centro deva ser esttico, sem alteraes. Em verdade, essas alteraes ficaro a critrio do empreendedor, que dar anuncia expressa aos utilizadores, em cada caso, sob pena de sua negativa colocar-se rigorosa fiscalizao do Poder Judicirio. 68 Tal cesso do ponto comercial, que necessita da vnia do empreendedor, por certo no pressupe no dizer de Tokars j citado - o trespasse de estabelecimento, j que apenas um dos elementos, porm no suficiente para compor a universalidade do estabelecimento. 67 GOMES, op. cit., p. 106-107. 68 AZEVEDO, op. cit., p. 35. 114 5 COMPOSIO DO CONTRATO Conforme j visto, o contrato de uso de espao estabelecido nos shopping centers integrado pelas normas gerais complementares a ele, pelo estatuto da associao dos lojistas e pelo regimento interno do shopping center, e trazem inmeras clusulas que impem deveres e obrigaes entre empreendedores e lojistas 1 . Nesse contrato, vrias so as questes que, por serem controvertidas, demandam solues, sendo as principais clusulas que ensejam tais debates as tratadas neste trabalho. Tanto so controvertidas, que diz Rubens Requio: J ouvi dizer que muitas dessas condies so draconianas, impostas por um contrato leonino, unilateralmente, aplicadas apenas aos locatrios, sem que o locador tenha maiores obrigaes 2 . Entretanto, a prpria lei inquilinria disciplina acerca da prevalncia de condies livremente pactuadas pelas partes contratantes nos shopping centers, alm do fato de que, no direito civil, a liberdade contratual consiste em princpio fundamental, embora com restries as quais envolvem os aspectos, j mencionados, da ordem pblica e dos bons costumes, por exemplo, e, principalmente, o princpio da boa-f. Assim, como ensina Maria Helena Diniz, preciso no olvidar que a liberdade de contratar no ilimitada ou absoluta, pois est limitada pela supremacia da ordem pblica, que veda convenes que lhe sejam contrrias e aos bons costumes, de forma que a vontade dos contratantes est subordinada ao interesse 1 Ver, nos anexos B, C, D e E deste trabalho, modelos desses documentos. 2 REQUIO, Rubens. Consideraes jurdicas sobre os centros comerciais (shopping centers) no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 157. 115 coletivo. Pelo Cdigo Civil, no art. 421, A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato. 3 Observando-se a funo social do contrato, verifica-se que as restries impostas dizem respeito a tudo o que ferir os princpios da ordem pblica e dos bons costumes 4 . Segundo explica Ladislau Karpat, Existem alguns princpios gerais do direito, que devem ser observados, na formao dos contratos, como por exemplo: quem exercita o prprio direito no prejudica a ningum. Pacta sunt servanda 5 . Mostrando que, a priori, o pactuado livremente deve ser observado, posto que apenas relativo o princpio, o autor, levando em conta o aspecto puramente locatcio (que aqui no o caso), afirma: As clusulas restritivas, impostas comumente aos locatrios, se forem vlidas, sujeitam o locatrio ao seu cumprimento. Todavia, [...] muitas vezes estas clusulas restritivas extrapolam os limites do que pode ser pactuado num simples contrato bilateral. De sorte que as clusulas claramente nulas, ou ainda aquelas que contrariem os objetivos da Lei Inquilinria, so invlidas, no obrigando o locatrio a respeit-las. 6 Em se tratando de casos que possam ensejar nulidade, por suscitar dvidas no que tange a sua validade, a ao judicial a ser proposta a declaratria, que consiste no meio judicial hbil para determinar sua validade ou no. Dessa forma, o judicirio solucionar o litgio, atribuindo o provimento jurisdicional adequado. 3 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 18. ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p. 33. v. 3. 4 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: obrigaes. 28. ed. So Paulo: Saraiva, 2000. p. 13. 5 KARPAT, Ladislau. Locao em geral e aluguis em shopping centers. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p. 148. 6 Id. Shopping centers: manual jurdico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 160- 161. 116 No que diz respeito garantia, por qualquer das partes contratantes, da aplicao de determinada clusula, outras aes podem ser propostas para assegurar a aplicabilidade dos direitos previstos contratualmente, como, por exemplo, a ao cautelar, a indenizatria e a de despejo com fundamento em infrao contratual, entre outras. Enfim, tais clusulas cabem perfeitamente em um empreendimento que, sem o esforo do lojista, traz organicidade e um fundo de comrcio em curto espao de tempo, ou o sucesso j pronto e determinado, que dificilmente seria possvel em um comrcio normal de rua, a no ser aps um longo perodo e com grande esforo comercial e de publicidade. Se isso fosse considerado, os julgados estariam no caminho certo, e acabariam muitas das controvrsias que hoje esto em pauta no judicirio. preciso, portanto, ter claro que as divergncias que ocorrem entre lojistas e empreendedores seriam resolvidas com o delineamento da funo e da natureza jurdica desse contrato. A incluso do shopping center na lei inquilinria precisamente em um artigo no resolveu questes fundamentais a seu respeito (o que , qual a sua natureza jurdica, qual a sua funo) 7 . Carlos Geraldo Langoni, atravs de detalhada anlise do que existe de concreto na relao contratual entre empreendedores e lojistas, bem como da funo do shopping center, afirma: Ao invs de um esquema convencional de remunerao do investimento com base na venda dos imveis ou no aluguel puro e simples o que transformaria o empreendimento em mais um negcio imobilirio o shopping center, ao estabelecer uma relao direta entre sua rentabilidade e a rentabilidade das atividades que ali iro se desenvolver, criou as pr-condies para a otimizao do marketing a um nvel nunca antes imaginado pelo sistema de 7 BESSONE, Darcy. Problemas jurdicos dos shoppings centers. Revista dos Tribunais, So Paulo, a. 79, v. 660, out. 1990. p. 8. 117 comrcio convencional. Paradoxalmente, portanto, o que h, de fato, de inovador nos shopping centers a relao contratual que assegura a participao dos investidores no faturamento (e, portanto, nos lucros) das atividades que ali se desenvolvem. Estabelece-se uma permanente integrao entre os interesses dos empreendedores do shopping center e os dos comerciantes, que constitui a base para a realizao posterior de ganhos de produtividade, onde parcela significativa , inclusive, transferida para os consumidores. 8 Da salientar-se, que, para diferenci-los, preciso atentar ao tipo de contrato, que, no presente, passa ao largo da aplicao da locao ou legislao locatcia, posto que nem mesmo esta ltima o prev. Realmente, no h como falar em simples locao quando se desvendam as caractersticas de um contrato de mera locao imobiliria e as de um contrato de uso de espao em shopping center. O universo jurdico deste constitudo pelo contrato de locao ou uso de espao, pelas normas gerais complementares ao contrato de locao ou uso de espao, pelo estatuto da associao dos lojistas e pelo regimento interno do shopping center. Sabendo-se da importncia desses documentos, que integram o contrato denominado at ento como locao, j que as obrigaes neles estabelecidas so a causa de toda a discusso em torno dos shopping centers, necessrio traz-los para a anlise, com o objetivo de esclarecer, justamente, as diferenas entre um simples e puro contrato de locao e o contrato de uso de espao em shopping centers. O que se viu at agora e que restou sem soluo deve-se ao fato de que, depois de 1983 (ano do simpsio sobre shopping centers), com exceo de publicaes esparsas, no existiu a preocupao jurdica de delinear a figura, da mesma forma que no ficou claro a todos do que realmente se tratava: um 8 LANGONI, Carlos Geraldo. Shopping centers no Brasil. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 56-57. 118 fenmeno organizacional que rene inmeras lojas com a promessa de sucesso e lucro. No entanto, como explica Darcy Bessone, Se se atribui nome errado a uma certa coisa, ela no deixa de ser o que . Se a um homem d-se nome de mulher, ele no muda de sexo s por isso 9 da no se confundir o shopping center com galerias ou mesmo centros comerciais cujo empreendedor vislumbra, em princpio, apenas recebimento de aluguis. 5.1 NORMAS GERAIS COMPLEMENTARES AO CONTRATO DE LOCAO OU USO DE ESPAO As normas gerais complementares ao contrato de locao ou uso de espao constituem, como diz o prprio nome, regras estabelecidas pelo empreendedor que complementam o contrato e integram-se a ele (gerando direitos e obrigaes para ambas as partes), tanto que formam um todo harmnico e indissocivel, por isso, necessariamente devem ter interpretao conjunta 10 . A constituio e a obrigatoriedade das disposies desse documento complementar se processam em duas fases. Primeiro o empreendedor vai a um tabelionato e formaliza, por escritura pblica, de cunho declaratrio, as normas gerais complementares do contrato de locao ou uso de espao, documento que contm as disposies que regero seu empreendimento, declarando seus deveres e os dos lojistas, juntamente com suas obrigaes. O segundo passo trazer essa escritura ao conhecimento do interessado, ou seja, as normas gerais devem ser 9 BESSONE, 1992, op. cit., p. 25. 10 CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotaes lei do inquilinato: lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 424. 119 apresentadas ao interessado como prova da cincia dessas condies, somente assim obrigando-o a respeitar o que est nelas disposto 11 . Por meio desse documento aditivo do contrato de locao ou uso de espao so estabelecidos os seguintes aspectos: construo do imvel e sua destinao; modificaes do projeto de construo; projetos e obras; utilizao das lojas; reas de circulao e uso geral; aluguel; fiscalizao do aluguel apurado com base no faturamento bruto; encargos e despesas decorrentes da locao; a garantia dada no contrato (fiana ou depsito); marca e logotipo do shopping center; exigncias dos poderes pblicos; cesso, sublocao ou emprstimo das lojas; da dvida dos locatrios; o regimento interno; a associao dos lojistas; a resciso e as multas. Essas normas, portanto, estabelecem as condies de funcionamento dos shopping centers, s quais se submetem tanto o empreendedor quanto os lojistas, sob pena de sofrerem sanes. Caio Mrio da Silva Pereira, discorrendo sobre esse documento, assevera: O que essencial neste tipo de normao de conduta no o fundamento contratualista. Uma pessoa pode voluntariamente ingressar naquela comunidade e, ipso facto, submeter-se s regras de comportamento a ela pertinentes; pode dela retirar-se e escapar de sua cogncia; como pode nunca se lhes submeter. Mas, pelo fato de entrar, ainda que momentaneamente, naquele complexo, est sujeita ao seu imprio. 12 11 KARPAT, 1999, op. cit., p. 13. 12 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Shopping centers: organizao econmica e disciplina jurdica. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984b. p. 81. 120 5.2 ESTATUTO DA ASSOCIAO DOS LOJISTAS A associao dos lojistas uma sociedade civil de direito privado, sem fins lucrativos, constituda pela totalidade de lojistas de um mesmo shopping center a filiao obrigatria e, alm disso, eles devem pagar uma contribuio para o custeio da associao. dirigida por um conselho deliberativo e por uma diretoria executiva cujo presidente seu representante legal, todos os dirigentes so eleitos em assemblia geral, correspondendo a cada scio um voto 13 . Segundo Dinah Renault Pinto, que analisou o estatuto de uma dessas associaes, seus objetivos so: a) cultivar as relaes entre as pessoas fsicas e jurdicas locatrias do shopping center, promovendo em especial o intercmbio de experincias e informaes; b) amparar os legtimos interesses dos scios perante os poderes pblicos e quaisquer rgos ou entidades de direito pblico ou privado; c) realizar, por si ou por terceiros, estudos e servios de utilidade para seus associados; d) cooperar com os rgos de identidades afins de forma a obter maior unidade de ao no trato dos assuntos relacionados com a comercializao em shopping center; e) estabelecer normas ticas e regulamentos capazes de disciplinar as atividades comerciais de seus associados; f) promover a ampla divulgao do shopping center como fonte geradora de mltiplas atividades comerciais, como elemento de aprimoramento de mo-de-obra, como atividade participante do desenvolvimento urbano, como local de melhor conforto e oportunidade para sua clientela potencial, utilizando especialmente para este fim os recursos previstos e referentes ao Fundo de Promoo do shopping center; e g) praticar, enfim, todos os atos de direito no legtimo interesse de seus associados e da coletividade que representa. 14 13 GOMES, Orlando. Traos do perfil jurdico de um shopping center. In: ARRUDA, Jos Soares; LBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). Shopping centers: aspectos jurdicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 90. 14 PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center: uma nova era empresarial. 3. ed. rev. e atual. por Vnia Renault Bechara Gomes e Marcos Bragana. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 55-56. 121 Mesmo que sejam vrios os seus objetivos, na verdade, em termos prticos, sua funo primordial administrar o fundo de promoo, o qual, segundo Ladislau Karpat, destinar-se- a manter as despesas de propaganda e promoes, para as quais o locatrio concorrer com uma contribuio, verba esta podendo j estar previamente definida nos estatutos da Associao, ou no 15 . Portanto, a associao de lojistas de suma importncia, pois de sua atuao ao lado do empreendedor depender o sucesso do shopping center. Uma associao atuante, disposta a realizar um bom trabalho, atenta s datas importantes para o comrcio e s promoes que podem atrair pessoas, possveis compradores, ao shopping center, por certo ser de grande auxlio na conduo deste. 5.3 REGIMENTO INTERNO Acerca da funo do regimento interno relacionada organizao administrativa do shopping center , lvaro Villaa Azevedo esclarece: Nesse regimento disciplinam-se o uso das lojas e das reas de circulao, a utilizao dos bens e o aproveitamento dos servios para os que freqentam o edifcio, a clientela, os visitantes, os fornecedores, os empregados das lojas e todos quantos se encontrem sob a fiscalizao da administrao do empreendimento. 16 Como se v, esse documento regulador disciplina os vrios interesses que ocorrem internamente ao empreendimento, estabelecendo 15 KARPAT, 1999, op. cit., p.16. 16 AZEVEDO, lvaro Villaa. Atipicidade mista do contrato de utilizao de unidades em centros comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 25. 122 procedimentos e condutas para as pessoas que por ele circulam, inclusive de carter comportamental e no que se refere aos trajes, alm de regular as relaes entre lojistas e mesmo entre consumidores e lojistas; tambm trata das coisas e das atividades que ali se encontram, objetivando o conforto de todos e, principalmente, que o empreendimento consiga realizar o seu objetivo (vendas, servios, lazer, etc.). Outras abrangncias do regimento interno: trata das mercadorias (da forma como proceder sobre sua movimentao no empreendimento); do asseio, conservao e limpeza, tanto dos estabelecimentos individuais quanto do empreendimento como um todo; da segurana para lojistas e freqentadores; determina a utilizao e os horrios de uso do ar-condicionado; horrios excepcionais de funcionamento; disciplina o estacionamento; etc. O regimento , na verdade, complemento das normas gerais complementares, e, por isso, Cristiane Paulsen Gonzalez entende que [...] o fator determinante da necessidade ou no de um Regimento Interno o grau de detalhamento empregado na elaborao da Escritura de Normas Gerais Complementares, posto que, se for genrica, bem-vinda ser a regulamentao correspondente. 17 17 GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de Defesa do Consumidor na relao entre lojistas e empreendedores de shopping centers. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003. p. 53. 6 APONTAMENTOS DA LEGISLAO E DOUTRINA ESTRANGEIRA Antes de comear a explanao acerca dos aspectos jurdicos dos shopping centers em outros pases, analisando-se algumas de suas particularidades e distines, importante observar as particularidades comuns. Aqui ser abordado o direito comparado nos Estados Unidos, Argentina, Uruguai, Frana e Portugal. 6.1 LEGISLAO ESPECFICA E OBRIGAES Nos Estados Unidos no h legislao especfica no que refere ao tratamento jurdico da figura shopping center. Joo Augusto Basilio afirma que a matria tratada no mbito das normas gerais do direito dos contratos, onde est presente a regra de que deve sempre prevalecer o interesse pblico e os dispositivos legais aplicveis 1 . Nesse pas, denomina-se lease (cuja traduo literal locao) ao contrato de ocupao do espao em shopping center; os empreendedores so denominados landlords e os lojistas, tenants 2 . Embora essa ocupao seja considerada, em parte, como locao, muitos dos contratos de shopping center celebrados fogem a essa figura, pois, pelo fato de suas clusulas contratuais no serem negociadas, haja vista serem ofertadas em vias impressas impositivas, o contrato pode ser considerado como de adeso. Tambm na Argentina no h legislao especfica aplicvel. Prevalece a autonomia da vontade das partes; contudo, h imposio de regras de 1 BASILIO, Joo Augusto. Shopping centers. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 225. 2 Ibid., p. 226. 124 convivncia entre empreendedores e lojistas. Quando da ocorrncia de litgio, aplicada, por analogia, as regras pertinentes aos contratos de locao 3 . No que se refere licena municipal para a instalao do shopping center, so utilizadas as regras das ordenanzas sobre galerias comerciais 4 . Reconhece-se, aqui, semelhana com o Brasil, no que dispe o Estatuto da Cidade (Lei n 10.257, de 10 de julho de 2000), que estabelece as normas gerais sobre poltica urbana. A seo XII desse estatuto (Do estudo de impacto de vizinhana), no artigo 36, dispe: Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privados ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal. 5 No Uruguai tambm no h legislao especfica, aplicando-se, tal qual na Argentina e nos Estados Unidos, a legislao referente aos contratos de locao de imveis. Contudo, como observa Joo Augusto Basilio: [...] (i) no h limite na legislao uruguaia quanto aos dias e quanto aos horrios de funcionamento, sendo permitido que os shoppings funcionem sete dias por semana, em horrios bastante amplos, e (ii) [...] a legislao sobre locao de imveis [...] privilegia a autonomia da vontade, dando total liberdade s partes para estipular as clusulas contratuais necessrias ao bom desempenho dos centros de comrcio, como, por exemplo, a fixao de aluguel fixo e aluguel percentual, havendo apenas limitao quanto ao prazo de durao 3 Ibid., p. 219. 4 Ibid., p. 219. 5 BRASIL. Lei n o 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/LEIS/LEIS_2001/L10257>. Acesso em: 13 mar. 2007. 125 do contrato, que no poder ser estipulado por perodo superior a quinze anos. 6 Na Frana, aplica-se a Lei de 1926, com as respectivas alteraes do Decreto n o 53.960, de 30 de setembro de 1953, e suas posteriores modificaes. Tanto a lei quanto o Decreto cuidam especificamente do fundo de comrcio. Em Portugal tambm no existe legislao especfica. Para os litgios entre empreendedores e lojistas so utilizadas as regras do Cdigo Civil; do Regime de Arrendamento Urbano (RAU); o Decreto-lei n o 417, de 25 de novembro de 1983, que dispe sobre os horrios de funcionamento; a Portaria n 424, de 5 de julho de 1985, que estabeleceu o que centro comercial e seus requisitos de funcionamento; o Decreto-lei n 190, de 6 de junho de 1989, que trata dos estabelecimentos de venda a varejo hipermercado e shopping center. 6.2 ELEMENTOS OBRIGACIONAIS ATPICOS Na Argentina, no h meno sobre a existncia de elementos obrigacionais atpicos nos contratos de shopping centers. No Uruguai, a fixao do aluguel em shopping centers segue a tendncia brasileira e americana. Na Frana, segundo Roberto Wilson Renault Pinto, A doutrina e a jurisprudncia [...] tm entendido que o amparo da locao comercial pela Lei de 1926, com suas alteraes pelo Decreto n. 53.960, de 30.9.1953, e posteriores modificaes, atravs do direito renovao do contrato, depende principalmente de ser este detentor de fundo de comrcio, por fora do artigo 1 respectivo, 6 BASILIO, op. cit., p. 220. 126 que dispe, in verbis: Les dispositions du prsent dcret sappliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploit, que ce fond apparttenne, soit um commerant ou um industriel... Para fins de determinao do detentor desse fundo de comrcio em certas atividades comerciais novas, como nos contratos de franquia, nas locaes grance, nos shopping centers, em que a regra geral o locatrio quem cria e detm o fundo de comrcio no se aplica inteiramente, na Frana considera-se que: a) o fundo de comrcio, bem imaterial, est vinculado ao negcio shopping center, como um todo; b) como bem imaterial indivisvel [...]; c) inexiste uma clientela prpria ou uma administrao autnoma dos lojistas de shopping center, de locao grance, ou de franqueados. 7 Em Portugal, de acordo com o Decreto-lei n o 417, exige-se, tal qual no Brasil, a administrao centralizada do shopping center na figura do empreendedor, assim como igual perodo de funcionamento para todos os lojistas, ou seja: [...] unidade de gesto, entendendo-se por esta a implementao, direco e coordenao dos servios comuns, bem como a fiscalizao do cumprimento de toda a regulamentao interna; [...] o perodo de funcionamento (abertura e encerramento) das diversas lojas dever ser comum, com a excepo das que pela especificidade das diversas lojas se afastem do funcionamento usual das outras actividades instaladas. 8 A posio dos doutrinadores portugueses quanto natureza jurdica do shopping center tambm controvertida, pois, enquanto Antunes Varela admite que o contrato adequado natureza jurdica do shopping center o inominado, Galvo Telles afirma que se trata de contrato misto 9 . A concepo de Antunes Varela tem por base um acrdo proferido pelo Supremo Tribunal de Justia de Portugal, de 12 de julho de 1994, transcrito por Joo Augusto Baslio: 7 PINTO, Roberto Wilson Renault. O Fundo de Comrcio dos shopping centers e o decreto n. 24.150/34. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1991. p. 228. 8 PORTUGAL apud BASILIO, op. cit., p. 222. 9 BASILIO, op. cit., p. 222. 127 Consequentemente, o centro comercial est reconhecido, pela lei, como uma realidade, que deve revestir-se de certas caractersticas, na prtica traduzidas pela interdisciplinaridade e complementaridade das lojas que a compem; pela prestao de servios ao pblico consumidor (desde o aparcamento a zonas de lazer, da que seja comum hoje, as pessoas irem passear e conviver a um centro comercial das grandes cidades, como antigamente se ia passear na Avenida ou no Chiado, v.g.); pela prestao de servios, como segurana ou arranjo de zonas fora das lojas, pelo empreendedor do centro comercial aos lojistas; pela prpria escolha dos lojistas, de certo modo intuitu personae, por fora da conjugao pessoal que no pode deixar de existir nessa colmeia humana; pela possibilidade de uma retribuio que tenha em vista os proventos, j que estes ltimos tambm reflectem o apreo em que a clientela tem o centro comercial e no tanto, especificamente, esta ou aquela loja, nele existente. 10 Nos Estados Unidos, na maior parte das vezes, o contrato de Lease precedido de um contrato chamado Agreement to Lease, onde so estabelecidas vrias das regras que iro prevalecer no contrato de Lease 11 . O agreement to lease corresponde figura da res sperata existente no Brasil, ou seja, um pr-contrato, estabelecido entre as partes anteriormente construo do empreendimento. Quanto ao sistema de pagamento pela ocupao de espao em shopping center, nos Estados Unidos ele semelhante ao utilizado no Brasil, ou seja, aluguel fixo e varivel (percentual). O clculo desses valores varia conforme a rea utilizada pelo tenant e sua localizao. A ao renovatria de locao deve constar expressamente em contrato, com prazo pr-fixado. Assim, obriga-se o tenant a comunicar sua vontade de renovao ao landlord, pois, do contrrio, torna-se extinta a locao ou adeso. 10 SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIA DE PORTUGAL apud BASILIO, p. 223. 11 BASILIO, p. 224. 128 De forma diversa do que existe no Brasil, legalmente obrigatrio, para o tenant, o pagamento de todos os custos ordinrios e extraordinrios de manuteno do shopping center, como tambm das contribuies ao fundo de promoo e associao de lojistas. Sobre os poderes do empreendedor na gesto do shopping center, Joo Augusto Baslio esclarece que [...] jurisprudncia americana tem declarado vlidas clusulas que versam sobre o rgido controle a que se submete o tenant, como, por exemplo, a necessidade de intervenincia do landlord em questes como a alterao do ramo de atividade e do nome da loja, a alterao do controle acionrio do tenant, a fiscalizao direta dos nmeros apresentados nos demonstrativos de aluguis, e ainda, a vedao de que sejam feitas sales fora das pocas estabelecidas pelo landlord. 12 O autor informa, ainda, que, alm das obrigaes j destacadas, existem outras clusulas cerceadoras de direitos do tenant, conhecidas como restrictive covernants: [...] (i) dever o tenant ocupar uma determinada parte mnima da loja a ser fixada pelo landlord; (ii) o horrio de funcionamento da loja ser fixado pelo landlord, configurando infrao contratual o fechamento do estabelecimento em horrio diverso do estipulado contratualmente; (iii) cada tenant dever manter o seu estoque em nvel a ser estabelecido pelo landlord, bem como ser por este fixado o nmero mnimo de funcionrios que trabalharo na loja; (iv) a atividade a ser exercida na loja somente poder ser a que foi autorizada contratualmente pelo landlord etc. 13 Tambm existem restrictive covernants que possibilitam a aplicao da Lei Antitruste americana, tais como a clusula de raio e a que estabelece que 12 Ibid., p. 226. 13 Ibid., p. 226. 129 no poder ser vendido no interior do centro de comrcio nenhum produto ou servio que j seja comercializado por um tenant ocupante daquele shopping 14 . Em todo caso, a doutrina e a jurisprudncia americanas reconhecem que as relaes contratuais do shopping center devem ter um tratamento jurdico diferenciado das locaes de lojas de rua. Contudo, existem clusulas que podem ser questionveis legalmente, como a prefixao de preos, boicote de grupos e diviso de mercado 15 . 6.3 MODALIDADES DE SHOPPINGS Na Argentina, no Uruguai e na Frana inexistem definies em relao s modalidades de shopping centers so todos denominados apenas shopping ou centros comerciais. Em Portugal, a Portaria n o 424/85(que definiu o que centro comercial)exige o cumprimento dos seguintes requisitos: [...] rea bruta mnima de 500m2 e um nmero mnimo de 12 lojas, de venda a retalho e de prestao de servios, devendo estas, na sua maior parte, prosseguir actividades diversificadas e especializadas. Instalao de todas as lojas com continuidade num nico edifcio ou em edifcios ou pisos contguos e interligados, de molde a que todos 14 Ibid., p. 226. Pedro Paulo Salles Cristofaro esclarece que a origem dessas clusulas precede a existncia da indstria dos shopping centers. As primeiras clusulas de raio surgiram nos Estados Unidos na poca da depresso econmica dos anos 30 do sculo passado, quando proprietrios de imveis passaram a admitir o pagamento de aluguis calculados com base na receita bruta dos locatrios, seja como forma de atrair lojas de departamento para reas menos valorizadas das cidades, seja como meio de reduzir as despesas fixas do comerciante em dificuldades. A fixao de um aluguel varivel, limitado a um determinado percentual da receita do locatrio, seria uma forma de reduzir os riscos do locatrio, facilitando-lhe a celebrao do contrato de locao (CRISTOFARO, Pedro Paulo Salles. As clusulas de raio em shopping centers e a proteo livre concorrncia. Disponvel em: <http://www.loboeibeas.com.br/artigos_17.htm>. Acesso em: 2 abr. 2007. 15 VERRI, Maria Elisa Gualandi. Shopping Centers. Belo Horizonte: Del Rey, 1996, p. 145. 130 usufruam de zonas comuns privativas de centro pelas quais prioritariamente o pblico tenha acesso s lojas implantadas. 16 Segundo Joo Baslio, nos Estados Unidos, Harvey M. Harber distingue trs modalidades de shopping centers, tendo como critrios metragem e tipos de lojas que ali so instaladas, ou seja: [...] Regional Centers, que possuem lojas que chegam a ter 90.000m 2 de rea construda, neles instalados, em regra, pelo menos dois grandes magazines ou lojas de departamento, alm das tradicionais lojas ncoras; [...] Community Centers so aqueles shoppings com lojas que chegam a ter 17.000m 2 , sendo um exemplo caracterstico de loja de grande porte um supermercado ou uma loja de departamento, que funcionam como lojas ncoras; [...] Neighborhood Centers, estes de dimenses menores, com lojas atingindo at 7.000m 2 , onde via de regra um supermercado faz as vezes de loja ncora. 17 6.4 PERFIL FORMAL Apesar das poucas informaes obtidas sobre o perfil formal dos shopping centers em outros pases, existem pontos comuns nos diferentes locais, talvez at por influncia sociocultural, tais como: natureza jurdica, contrato de locao, envolvendo aluguel fixo e percentual, centralizao administrativa atravs da figura do empreendedor, tenant mix, res sperata, fundo de promoo e associao de lojistas. Maria Elisa Gualandi Verri afirma que, no entanto, [...] inegvel a diferena existente entre os shopping centers da Amrica do Norte, da Europa e da Amrica do Sul. De incio, por existir uma diferena gritante entre os pases desses continentes. Na Amrica do Norte a facilidade em encontrar-se espaos para implantao dos shopping centers, e o investimento macio do setor privado, sem grandes interferncias dos Poderes Pblicos, 16 PORTUGAL. apud BASILIO, op. cit., p. 222. 17 BASILIO, p. 228. 131 facilitaram o proliferamento desses centros comerciais.Outrossim, na Europa sempre se fez premente o planejamento de espaos. Esse aspecto fez, por exemplo, com que os Poderes Pblicos exercessem um papel bem mais ativo quando do planejamento e aprovao dos shopping centers europeus. 18 Em estudo comparativo entre os pases da Europa, algumas particularidades, segundo a autora, so notrias, salientando-se que nesse continente os shopping centers se localizam prximos aos centros habitacionais e no ocupam grandes espaos. Especificando-se algumas diferenas, resumidamente, apresenta-se o que a autora salienta em seu estudo: a) Na Frana, na Holanda e na Inglaterra, e na maior parte da Europa, as entidades pblicas de planejamento sempre exerceram grande influncia na determinao do local para a implementao de um shopping center. Os franceses sempre preservaram o que denominam campos verdes 19 . b) Na Inglaterra h grande preocupao com o uso do solo, principalmente pela necessidade de aproveitamento e planejamento de espaos, e os primeiros shopping centers surgiram atrelados ao planejamento de novas cidades, com previso de integrao 20 . c) A Sucia foi o primeiro pas da Europa a adotar o modelo americano de shopping centers, em razo de algumas caractersticas peculiares deste pas por exemplo, baixa densidade populacional, que possibilita a existncia de grandes reas disponveis, e alto poder aquisitivo da populao 21 . 18 VERRI, op. cit, p. 137-138. 19 Ibid., p. 138. 20 Ibid., p. 138. 21 Ibid., p. 138. 132 No entanto, conforme esclarece a autora, inegvel a diferena existente entre os shopping centers da Amrica do Norte e da Amrica do Sul 22 , isto porque Na Amrica do Norte a facilidade em encontrar-se espaos para implantao dos shopping centers, e o investimento macio do setor privado, sem grandes interferncias dos Poderes Pblicos, facilitaram o proliferamento desses centros comerciais. Outrossim, na Europa sempre se fez premente o planejamento de espaos. Esse aspecto fez, por exemplo, com que os Poderes Pblicos exercessem um papel bem mais ativo quando do planejamento e aprovao dos shopping centers europeus. 23 Contudo, faz uma observao que se traduz na grande discusso encontrada no Brasil, mesmo aps a Lei n o 8.245/91: Os prprios autores americanos no negam que o shopping center precisa de uma estrutura diferenciada para alcanar sua finalidade. Devem estar presentes uma grande diversidade de lojas e facilidade de locomoo, estacionamento, etc., para atrair a clientela. E as lojas devem ser apostas estrategicamente, tambm para atrair a clientela. Portanto, no basta que um shopping center seja composto de um conjunto de lojas. Regras tm de ser impostas, entre elas as restritivas, para que seja mantida a organizao dos shopping centers. Concordam, pois, que as clusulas restritivas so necessrias. 24 Como se v, se no Brasil existem muitas questes no resolvidas sobre os shopping centers, em outros pases a realidade no diferente. 22 Ibid, p. 138. 23 Ibid, p. 137-138. 24 Ibid., p. 146. 133 7 PERSPECTIVAS DE ENFRENTAMENTO DAS CONTROVRSIAS Todo o arrazoado terico precedente mostrou que o contedo do artigo 54 da Lei n o 8.245/91 no abrange as relaes jurdicas complexas existentes no shopping center. primeira vista bastante simples e at intuitiva, , no entanto, de grande complexidade a verificao do que ou no shopping center, seja em razo das vacilaes conceituais inerentes a um shopping center, seja pelas dificuldades que surgem no momento de formular um conceito jurdico. Apesar de o tema ser muito versado e teorizado, ainda no se chegou plena conscincia do que efetivamente seja um shopping ou quais efetivamente seja sua diferenciada caracterstica, apesar de sua relevncia, enfim, as problemticas referentes a ele ainda no esto esclarecidas. No obstante a visvel e preponderante utilidade, no regramento dos elementos que desfiguram o contrato de locao e mostram como alternativa a opo pela teoria da atipicidade mista necessrio tambm o estudo analtico do conceito de shopping center. Na verdade, a dificuldade em precisar o que shopping center agravada pela ausncia de definio legal expressa em lei. A insistncia com que o tema costuma ser versado pela doutrina explicada pela grande influncia que exerce em termos de aplicao do direito, constituindo-se em critrio para a soluo de inmeros problemas e conflitos jurdicos. 134 Adiante abordam-se situaes com o intuito de responder, ao final deste captulo, questes que esclarecem a efetiva base para a distino entre as vrias modalidades de shopping center e, principalmente, as conseqncias em termos de aplicao do direito. Como se ver, o entendimento sobre shopping center se constri sobre a pluralidade de preceitos concretos contidos na definio de um modelo, e no sobre a pluralidade de modalidades, porque naquele reside sua grande utilidade sistemtica e prtica, e no nestas. Se constroi ainda no aspecto de sua real funo. 7.1 OEQUVOCO DO TRATAMENTO IGUALITRIO AOS DESIGUAIS J se observou que o verdadeiro shopping center um empreendimento que traduz tudo o que espera um lojista em termos de clientela e faturamento, devido aos benefcios que traz. Em Estabelecimento empresarial, Fbio Tokars afirma: Como realidade econmica, o estabelecimento [empresarial] existe desde os primeiros estgios do desenvolvimento da mercancia como atividade organizada. Afinal, os antigos mercadores tambm realizavam a conjugao dos elementos necessrios ao desenvolvimento de sua profisso. Por mais primitiva que se mostrasse a mercancia, a mesma dependia de um aparato instrumental, ainda que rstico, organizado pelo mercador. 312 Esse aparato instrumental, necessrio j em pocas remotas, ainda mais necessrio para o comrcio nos dias atuais, principalmente no 312 TOKARS, Fbio. Estabelecimento empresarial. So Paulo: LTr, 2006. p. 15. 135 que se refere aos shopping centers. Para que se tenha um parmetro, traduo maior desse empreendimento o Shopping Iguatemi So Paulo, um exemplo de que existem shopping centers e empreendimentos denominados shopping centers. Reitera essa diferena uma matria sobre ele publicada em 2004 pela revista Veja SP com o ttulo A guerra dos shoppings. O Iguatemi tinha ento, entre suas 380 lojas, grifes como Emporio Armani, Zara, Tiffany, Salvatore Fergamo e Louis Vuitton. Por ms, passavam por seus corredores 1,4 milho de pessoas, que podem ter representado mais de 1 bilho de reais em compras naquele ano 313 . Segundo a matria, pesquisa realizada no ano anterior (2003) pela imobiliria americana Cushman & Wakefield o colocava como o 22 o ponto comercial mais caro do mundo e o nmero 1 do Brasil 314 . A frmula utilizada pelo Iguatemi era investir pesado em marcas luxuosas e exclusivas. Assim, a certas marcas famosas, que lhe emprestavam prestgio, eram dados benefcios para se estabelecerem ali, tais como [...] desconto no aluguel ou no condomnio e ajuda na criao de campanhas promocionais. O shopping pode tambm isentar o inquilino de luvas soma paga na assinatura do contrato, independentemente do aluguel, para a loja ocupar o ponto valor que chega a 20 000 reais por metro quadrado. Mas isso no sai de graa. Em troca, a administrao impe no contrato de locao uma clusula que impede essas marcas de se instalarem em shoppings concorrentes. 315 Com tais valores econmicos envolvidos, v-se que impossvel tratar o shopping center de cidades de pequeno porte da mesma 313 DUARTE, Alessandro. Guerra dos shoppings. Veja SP, So Paulo, a. 37, n. 25, 23 jun. 2004. p. 12. 314 Ibid., p. 12. 315 Ibid., p. 12. 136 forma como se trata um Iguatemi ou um que efetivamente detenha um fundo de comrcio prprio, formado, justamente, por condies que obteve em razo de sua organizao. Da mesma forma, impossvel, mesmo se localizados em cidades de porte mdio ou grande, considerar empreendimentos que nada oferecem ou prometem, ou que no tenham organicidade, tenant mix, atratividade de lojas, servios, conforto ou fundo de comrcio prprio, como shopping centers na acepo clssica do que aqui se trata. Nas cidades pequenas esses empreendimentos nascem sem que se tenha realizado estudo de estatstica, pblico-alvo ou projeo, e, dessa forma, no podem ofertar freqentadores com poder aquisitivo ou qualquer poder de compra. Assim, em ambos os casos, no se pode impor aos lojistas algumas caractersticas que efetivamente no possuem, ou estes imporem algumas condies (de faturamento, por exemplo) que no estavam embutidas no convite para participarem do empreendimento. V-se que existem diferenas: um shopping center de fato no pode revestir-se de mera locao, pois pretende muito mais, inclusive participao nos lucros, pelo que oferta aos lojistas; outros, efetivamente, no passam disso, haja vista tratarem-se apenas de empreendimentos imobilirios. Como j exposto, a Abrasce entende que h alguns requisitos para um empreendimento ser considerado shopping center. Tambm j se explicitou que h casos em que o shopping center foi criado levando-se em conta fatores primordiais como a localizao das lojas e realizando-se pesquisa de mercado para verificao da possibilidade de ter pblico numeroso, e que 137 existem empreendimentos que deixam dvidas quanto a sua caracterizao como verdadeiros shopping centers, pois foram criados sem planejamento e no oferecem a estrutura e a organicidade, previamente pensadas, responsveis por trazer os consumidores, ou seja, no oferecem ao lojista uma infra-estrutura j pronta, principalmente no que se refere a estes. J existem empreendimentos aos quais se denominam shopping centers em cidades com pouco mais de 100 mil habitantes, como, por exemplo, no Paran, na cidade de Apucarana ( 117 mil habitantes), e mesmo em cidades com menos, como Arapongas ( 90 mil habitantes) e Jandaia do Sul ( 36 mil habitantes). Nesses casos, difcil criar um fundo de comrcio no que toca clientela ou mesmo em relao ao aspecto organizacional, at pela escassez de lojistas (o que torna impossvel selecion-los) e de possibilidades de efetuar um verdadeiro tenant mix. Evidentemente, a conseqncia que um empreendimento criado nessas circunstncias no possuir as caractersticas de um shopping center previamente idealizado e no poder contar com um fluxo certo de pessoas e a certeza da viabilidade econmica. Na cidade de Apucarana, por exemplo, um shopping center surgiu pelo esprito empreendedor de alguns empresrios, de ramos dspares, que, sem planejamento adequado, levantaram um imvel suntuoso para o porte da cidade. Como ela no oferece lazer na periferia, nos finais de semana, pelo fato de haver um terminal de nibus urbanos praticamente em frente ao empreendimento, acorre para ele um grande nmero de pessoas cujo potencial financeiro incompatvel com o sonho dos lojistas em outras palavras, no 138 so reais consumidores. Assim, justamente nos fins de semana, quando em outros shopping centers se tem afluncia de um maior nmero de consumidores em potencial, nas pequenas cidades, em que o shopping center foi construdo sem a realizao de qualquer estudo preparatrio, seja no que se refere localizao do empreendimento, seja no que se refere aos potenciais clientes, o fluxo de pessoas formado por quem divorciado do consumo em razo do baixo poder aquisitivo, e o freqentador destoa do real consumidor que interessa ao lojista. Na verdade, nessas cidades so poucas as pessoas com condies financeiras de freqent-los, mesmo as de classe mais abastada, e que possam proporcionar condies de sobrevivncia para todas as lojas. Por conta desses fatores, emergem muitas polmicas entre empreendedores e lojistas, em funo da forma e dos ndices do valor do condomnio que geralmente alto , e, principalmente, porque no h o faturamento esperado. O lojista se v, ento, com despesa elevada e sem o retorno que imaginou possvel. Por sua vez, o empreendedor tem a pretenso de uma rentabilidade difcil de obter, e o empreendimento praticamente apresenta um retorno de aluguel. Esse lojista, que tem, como termo de comparao, shopping centers de cidades grandes ou de porte mdio, mas que so plo regional , no entende o distanciamento que h entre um empreendimento e outros. Vale ressaltar que nesses empreendimentos inexiste promessa de fundo de comrcio j pr-existente, res sperata ou coisa que o valha. Alis, o procedimento inverso: o empreendimento fica procura de lojistas dispostos a iniciar um novo comrcio ali, tal qual o de sua loja de rua, ou mesmo 139 dispostos a mudar-se para o seu interior. Alm disso, rara a auditoria real no faturamento dos lojistas e a grande maioria das lojas, se no todas, paga o mnimo. Diante dessas diferenas e caractersticas to dspares, fica clara a necessidade, quando se analisam questes envolvendo um shopping center, de se levar em conta no s de qual modalidade se trata, ou seja, vale indagar ainda o objetivo final para o qual foi criado, e se ele detm efetivamente as caractersticas de mera locao ou as de um grande empreendimento que carrega embutidas vrias outras promessas e objetivos, previamente ofertados caso do fundo de comrcio minuciosamente planejado, e que, por certo, trar prosperidade ao lojista, oportunizando ao empreendedor participar do lucro deste. Vale ressaltar que, quando o empreendimento planejado sob todos os aspectos e requisitos de um verdadeiro shopping center, nasce praticamente coroado de sucesso e com valor econmico considervel, possuindo em seu funcionamento inicial uma verdadeira massa de clientes para os lojistas. Assim, fica claro que a figura do shopping center envolve, quando de sua atividade de oferta para os lojistas, um complexo de dados e promessas que resultam em um contrato diferenciado. Outra coisa a se considerar que as modalidades diferenciadas de shopping centers ocorrem tambm em razo da variao de agentes que os compem e dos que deles fazem parte, como empresas de incorporao, construo imobiliria, administrao e marketing, ou grupos 140 com objetivos de diversificao, investidores institucionais como fundos de penso, grupos de empresrios, consrcios de bancos ou grandes empresas. Os julgados, de modo geral, no levam em conta as diferenas entre as diferentes modalidades de shopping centers, inclusive perdendo de vista a realidade socioeconmica prpria das regies onde esto instalados 316 . Por exemplo, no levam em conta o fato de um shopping center criado em um grande centro urbano no ser da mesma modalidade nem possuir a mesma realidade daqueles construdos em cidades com 80 ou 100 mil habitantes, posto que, nessas, inexiste o fluxo necessrio de pessoas com potencialidade de consumo; tambm no levam em conta que mesmo empreendimentos localizados em grandes centros podem no ter sido criados com os mesmos objetivos. Alguns julgados (bem como empreendedores e lojistas) no atentam para o fato de que existem vrias modalidades de shopping centers e que as circunstncias de cada um so diversas justamente tambm em razo do objetivo para o qual foi criado e da sua funo. 7.2 DESVIRTUAMENTOS E DESIGUALDADES Alm das caractersticas diferenciais j citadas, vale pontuar alguns casos concretos que, efetivamente, demonstram que nem todos os shopping centers so iguais, principalmente em razo de desvirtuamentos, seja no seu nascedouro, seja em sua expectativa: 316 Ver, no Anexo F deste trabalho, resultados de julgados envolvendo empreendedores e lojistas, que mostram o tratamento igualitrio dado aos shopping centers. 141 Em trabalho que escreveu em 2000, Mrcio Heide evidenciou alguns casos envolvendo shopping centers que podem ser usados ainda hoje como exemplos para o que se tem observado no decorrer deste estudo: O caso mais atual que temos notcias exatamente o Recreio Shopping Center, cuja arquitetura assemelha-se mais a um supermercado com galeria estendida. Tem como loja ncora um supermercado, e o empreendedor a Construtora SANTA ISABEL S.A. A imprensa divulgou as dificuldades pelas quais passam os lojistas do Recreio Shopping Center de terem de sustentar seus dispendiosos negcios sem a respectiva contrapartida, pois o que adquiriram como ponto comercial em um shopping center, segundo os lojistas, no condiz com realidade a eles prometida e vendida, como constataram em realidade. Teme-se que possivelmente no haja nenhum shopping center no entendimento objetivo do conceito. [...] O Tijuca Shopping Center outro exemplo. Sem habite-se e entregue em precrias condies aos lojistas em dezembro de 1996. Tal empreendimento finalizado pela CIMA, iniciado pela Imobiliria Nova York na dcada de 70, teve que alterar radicalmente seu projeto original para enquadrar-se na definio da ABRASCE para ser considerado um shopping center. O atual estgio jurdico deveras complicado, uma vez que por causa dessas modificaes algumas lojas deixaram de existir e seus proprietrios as esto reclamando na justia. Tambm j houveram reclamaes quanto ao aluguel em dobro no ms de dezembro uma vez que j o cobraram em 1996, primeiro ms de funcionamento, embora precrio. Alm disso alguns lojistas reclamam da falta de transparncia da prestao de contas do condomnio e suspeitam que custearam a finalizao das obras, diludas atravs da cota condominial. Ainda existem inmeras lojas vazias, grande parte do estacionamento sem finalizao e o ar-condicionado ruidoso, sendo alvo de vrias fiscalizaes e multas e at ameaa de interdio. Outro caso [...] o Terra Encantada [...], parque temtico inaugurado em novembro de 1997 tambm de forma precria, portanto aqum das expectativas pretendidas pelos lojistas ao contratarem as locaes. Tais contratos de locao so como se o Terra Encantada fosse um shopping center, que tambm rezam o pagamento de luvas (res sperata), aluguel em dobro em dezembro e aluguel percentual, auditorias. A BRASCAN, fundadora da ABRASCE e empreendedora de ilibada e reconhecida capacidade a empreendedora do Shopping Center do Pao do Ouvidor, notvel empreendimento sem estacionamento, com apenas 34 lojas, muitas delas voltadas para a rua, sem campanhas de marketing, tendo muitas lojas vazias na atualidade. Seria o caso de experiente empreendedor cometer equvocos ao lanar um empreendimento que em pouco tempo tem quase a totalidade das lojas fechadas e no mais as consegue alugar? 142 Um lojista ajuizou ao questionando que o Shopping Center do Pao do Ouvidor no seria um SC de fato, alegando exatamente a falta dos elementos caracterizadores. Possivelmente, com o objetivo de no ter uma sentena judicial desfavorvel, a BRASCAN resolver encerrar a lide em um acordo generoso. Outro caso o do Tijuca Off-Shopping, cujo signatrio dessa contratou uma locao em uma loja que no pertencia ao locador com quem foi pactuada a locao, como se fosse um SC de fato, sem habite-se e em precrias condies de funcionamento que causou a quebra de boa parte dos lojistas que l se instalaram. Trata-se de dois condomnios com quatro lminas de prdios residenciais com dois conjuntos de galerias de lojas separados por uma rua. Os contratos no so padronizados e muitos deles no contm uma nica clusula diferente de uma locao ordinria, apenas os dos felizardos lojistas que pactuaram seus contratos em incio de 1995, em sua expanso. A gigantesca inadimplncia do condomnio inviabiliza qualquer tentativa de propaganda ou mesmo a manuteno dos j precrios prdios. 317 V-se, assim, que mesmo em grandes centros, como o Rio de Janeiro, nem todos os empreendimentos que se propem a ser shopping center trazem os requisitos inerentes a essa figura. 7.3 OPONTO CRTICO ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES Com as diferenas j descritas e com os valores econmicos envolvidos entre um empreendimento que possa ser denominado de shopping center, como o Iguatemi, e outros empreendimentos que assim se denominam, mas que no o so efetivamente, v-se que no possvel trat-los da mesma forma. Ou seja, no possvel tratar as diferentes modalidades de shopping centers mesmo de centros maiores igualitariamente, pois possuem as 317 HEIDE, Mrcio Pecego. Traos jurdicos, fsicos e econmicos da modalidade de negcio chamada shopping center. Jus Navigandi, Teresina, v. 4, n. 43, jul. 2000. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=610>. Acesso em: 8 mai. 2006. 143 caractersticas essenciais dessa figura, como, por exemplo, a organizao e grande fluxo de pessoas. Em empreendimentos que se amoldam ao conceito clssico de shopping center existe fila de espera de pretendentes ao convite para ali se instalar; nos que no o so, muitas vezes o lojista procurado para que deixe a rua e venha para o empreendimento, que, na realidade, no pode ofertar um fluxo grande de pessoas. Shopping centers de cidades pequenas, ou que no contm embutidas no empreendimento promessas de conforto ao consumidor, de segurana, de diversificao em um s lugar, que no tm um fundo de comrcio e consumidores em potencial, podem ser apenas uma grande galeria. Mesmo os empreendimentos localizados nos grandes centros, se no possuem um estudo organizacional no que se refere parceria entre empreendedores e lojistas, alm dos demais aspectos tambm j vistos, no podem ser identificados como shopping centers. Desse ponto nodal que surgem os embates judiciais entre lojistas e empreendedores. Enquanto um empreendimento identifica-se realmente como shopping center na acepo total do termo e tem seu objetivo na venda a varejo, com todo o aparato de estratgia e de planejamento, alm de oferecer vrias vantagens e projees futuras de venda ao lojista, aparecendo mesmo como instituto de produo e com aspecto econmico, outros tm sua razo de ser na mera locao. Assim, relevante entender que a colocao, como um todo, da figura do shopping center na locao equivocada. 144 Apenas aqueles empreendimentos que dependem de elevados investimentos, cuja relao contratual advm de funo econmica que tem precedente, devem ser considerados shopping centers na acepo clssica do termo. Eles possuem uma organizao que redunda em um contrato diversificado, para o qual as partes e os tribunais devem ter um olhar diferenciado do que tm para o daqueles envolvendo empreendimentos que se lanam sobre a mera locao. preciso ver que determinadas situaes iro influenciar a futura relao do empreendedor com os lojistas e a viso de cada um junto ao empreendimento, j que a caracterizao deste como shopping center tem repercusses at no faturamento, para ambas as partes; ainda, preciso considerar que os empreendedores tambm possuem obrigaes. O desvirtuamento da figura trouxe tenso entre empreendedores e lojistas, e, por vezes, mesmo entre os prprios lojistas, pela falta de uma correta distribuio de atividades, ou seja, pela falta de um mix planejado. E trouxe desafios inclusive s regras que lhe so prprias, necessrias para a sua subsistncia, alm de desafios s leis econmicas e, por conseqncia, s regras jurdicas que, de forma equivocada, enxergam as diversas modalidades da figura de maneira uniforme os julgados, com base na lei de locao, no distinguem as diferenas entre os empreendimentos, sejam extrnsecas ou intrnsecas. Alm disso, seu desvirtuamento tambm trouxe a sua disfuno, pois, em muitos empreendimentos, o objetivo no passa da mera locao. 145 Por certo que existem shopping centers que foram minuciosamente planejados para atendimentos regionais, com pesquisas socioeconmicas, planejamento de lojas por categorias e objeto; e outros que surgiram completamente independentes, por obra do mero entusiasmo de empreendedores, sem qualquer estudo, mesmo de localizao, e sem anlises pelos prprios lojistas que dele iro fazer parte. Por no levar em considerao tantos aspectos essenciais e no visualizar seus verdadeiros contornos e propsitos, muitas vezes os julgados no levam em considerao, por exemplo, a diferenciao ou os privilgios que devem existir em lojas-ncoras ou setores especialssimos. bvio que, quando a administrao do empreendimento fornece benefcios para determinadas lojas como iseno ou reduo de condomnio para lojas-ncoras , a despesa ser rateada entre as demais. Isso possvel porque o empreendedor de um shopping center no um empreendedor imobilirio comum 318 . Dessa forma, lojistas e empreendedores devem resolver seus conflitos de interesse tendo em vista a real funo e a real natureza do negcio em que esto envolvidos. Se tais aspectos estiverem definidos, com certeza haver transparncia nas relaes existentes entre ambos, bem como nas existentes entre os prprios lojistas. Alm disso, dar-se- um norte para os julgados que, em geral, encaram todos os shopping centers como mera locao. Enfim, o principal ponto de divergncia na relao entre empreendedor e lojista reside nas diferenas existentes entre as modalidades 318 COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito comercial. 9. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 67. v. 1. 146 de shopping centers, na estrutura jurdica que constituem. Da mesma forma, os tribunais resolveriam inmeros impasses e amenizariam a tenso entre as partes se tivessem em foco tais diferenas, os fatores que os diferenciam, e no os tratassem de maneira linear. Na delimitao da sua natureza jurdica, o aspecto a ser levado em considerao se mera locao ou se um shopping center de fato, com a estrutura que acarreta. 7.4 AESTRUTURA FORMAL E O CONTEDO JURDICO DO SHOPPING CENTER Como j observado, o artigo 54 da Lei n o 8.245/91 firmou o entendimento da doutrina jurdica. Nesse entendimento prevalecente tambm nos tribunais, at mesmo no Superior Tribunal de Justia , o contrato de shopping center o de locao, porm com atipicidades a serem respeitadas, a fim de viabilizar o empreendimento, qual seja: um conjunto de lojas planejado, coordenado e com administrao centralizada. O shopping center abriu caminho para um desvio da perspectiva jurdica que, alm de subtrair o seu conceito, tem levado a doutrina a desconsiderar as conseqncias que pode exercer em termos de aplicao do direito. Assim, buscou-se, aqui, decompor os elementos constituintes do shopping center, bem como suas modalidades, isolando os diversos fundamentos que compem a sua complexa forma conceitual. A anlise do shopping center por modalidade e por nmero de elementos, ou seja, a sua decomposio em tipos, no solucionou o seu problema conceitual. Pelo 147 contrrio, sua generalizao trouxe muitas questes, algumas ainda sem resposta. De forma geral, delineou-se um paradigma conceitual de shopping center. Mas a necessidade de disciplinar a matria atravs de um processo lgico e de uma anlise formal impe estud-lo como um todo, buscando as interfaces entre as suas diversas modalidades, pelo estabelecimento de uma linguagem jurdica comum. Nesse sentido, pode-se conceituar shopping center como um conjunto de estruturas e relaes jurdicas comerciais e de servios, definidas atravs de contrato e de clusulas operacionais, realizadas entre o empreendedor e o lojista, logicamente ordenadas, planejadas e coesas, destinadas a integrarem o empreendimento e atender ao anseio do consumidor final, visando certeza de livre concorrncia, clientela e lucratividade. Pode-se ampliar tal conceito retirado basicamente do que extrai do direito comparado acrescendo metragem, numero de lojas e outras caractersticas, enfim, em legislao especifica delinea-lo. O shopping center , portanto, o produto da conjugao de duas foras convergentes: a do empreendedor como planejador e gestor do mix de lojas oferecido ao consumidor; e a do lojista como operador do seu ramo especfico de varejo. Relacionados a esse conceito, encontram-se, ainda, alguns elementos importantes, como ambiente, recursos, resultados, controle e modelo. O ambiente compreende a estrutura comercial, definida atravs do princpio fundamental do shopping center, que o de conceder ao 148 empreendedor o poder de definir e escolher um conjunto de lojas (mix) destinado comercializao de bens e servios, coordenado por uma administrao centralizada. A relao contratual entre o empreendedor desse conjunto de estruturas e o detentor dos espaos comerciais (lojistas) deve unir interesses comuns, e por isso imprescindvel o tenant mix, que possibilita a obteno de uma produtividade mxima de cada espao comercial. Visando conceituar o que shopping center e diferenci-lo do empreendimento que no deve ser assim denominado, h necessidade de preencher requisitos, dentre eles e dentre outros j declinados: o mnimo permitido de rea do terreno (ou seja, acima de 30.000m 2 ), e de rea construda (acima de 50.000m 2 ). Os recursos representam um conjunto de objetos fornecidos ao shopping center, pelo empreendedor, visando seu contnuo realinhamento s necessidades dos consumidores e s mudanas de mercado. Os recursos realizam-se por meio do mix de lojas, da arquitetura, da operao e de servios de apoio comunidade. Portanto, respondem s necessidades do mercado, propiciando o desenvolvimento da atividade varejista. Nesse sentido, deve existir um nmero mnimo de lojas permitido (por exemplo: a partir de 100 lojas satlites, duas lojas ncoras, 30 lojas de alimentao, dois cinemas e estacionamento com 1000 vagas/veculos). Os resultados so avaliados atravs de critrios estabelecidos pelo empreendedor, pela administrao e pelos lojistas, tendo como objetivo o controle da produtividade, introduzindo-se, se necessrio, modificaes na estrutura atravs dos recursos. Assim, em um oramento de uma loja, o gasto real pode ser comparado com o planejado e, dependendo dos resultados, 149 aes corretivas podem ser tomadas. Esses resultados devem alcanar um mnimo estabelecido de consumidores/ms. O controle exercido pelo empreendedor e pelo administrador, em especfico sobre o mix, possibilitando as atualizaes para acompanhamento das inovaes de mercado. O modelo uma abstrao, uma representao do shopping center, para facilitar a anlise e a confrontao com a realidade de mercado. Esses elementos constituem a base para a distino dos empreendimentos denominados shopping centers. Como se pode ver, sob anlise, muitos dos shopping centers existentes no pas atenderiam a esse conceito. Verifica-se, por conseguinte, que muitos dos empreendimentos denominados shopping centers no se enquadrariam nos objetivos de tais elementos, e, portanto, no poderiam ser denominados de shopping centers. Esse o critrio de medida da adequao do empreendimento ao modelo real de shopping center. Para a realizao desse critrio de medida, o administrador tem como instrumentos: o controle do mix do shopping center onde decidida a marca que vai estar l dentro; o produto ou o servio que vai ser oferecido ao consumidor; os servios prestados de segurana, limpeza, manuteno, marketing, posicionamento de imagem, promoes etc. Contudo, ainda tem sido dispensada grande ateno funo dos contratos em shopping center, sobretudo aps a Lei n o 8.245/91, assim como s suas controvertidas questes. Isto se deve complexidade do tema e 150 generalizao do uso da denominao shopping center para estruturas comerciais formadas por diversas lojas, sob o regime de locao ou no, com caractersticas similares s de um verdadeiro shopping center. Como j analisado, a tendncia tradicional na criao do shopping center foi a da verticalizao das atividades, com o empreendedor assumindo riscos e benefcios oriundos da locao de seus espaos. Esse fato importante para a diferenciao entre o perfil de um verdadeiro shopping center e o de outros empreendimentos que apenas utilizam tal denominao, haja vista que seus proprietrios no assumem os riscos elevados do empreendimento. Essa caracterstica, intrnseca estrutura do shopping center, oferece aos lojistas as condies necessrias para a abertura de um leque de negcios, numa frmula altamente propcia para enfrentar os desafios da concorrncia, construindo aes estratgicas de longo prazo, propsitos comerciais e formulando um processo de articulao com os demais elos de toda a estrutura, como unidade global. luz dessa discusso sobre o perfil do shopping center, pode- se compreender a necessidade de rever a legislao e de no aceitar para relao to complexa , o singelo sistema locatcio imposto pelo artigo 54 da Lei n o 8.245/91. Na verdade, diante dos muitos questionamentos referentes ao conceito e estrutura do shopping center, surgiram dvidas quanto a sua natureza jurdica e efetiva aplicao legal e mesmo quando ou no um empreendimento que apenas no seja denominado shopping, contudo, tratar- se de um shopping na sua concepo efetiva. 151 A tendncia em favor de uma compreenso simplista e nica do shopping center ligou-se ausncia de diferenciao entre os principais elementos que estavam a circunstanciar essa atividade comercial, imaginando- o como uma empresa essencialmente locatcia. Como resposta legislao imposta, mas obediente concepo jurdica que o concebeu, o shopping center existe no cenrio dos negcios apoiado em sua competncia e traduzindo sua vocao comercial, decorrente da expertise de seu empreendedor ou das operaes empresariais que comanda, como uma forma contratual atpica. Esses aspectos determinam a origem e a natureza jurdica do shopping center e produzem um particular e, certamente, forte impacto sobre as caractersticas que lhe so pertinentes, definindo-lhe a sua verticalizao e grau de controle. Justifica-se, portanto, a adoo da teoria da atipicidade mista. Contudo, como adverte lvaro Villaa Azevedo, O que se torna necessrio a regulamentao, em nossa legislao, dos contratos atpicos com a fixao, expressa, de seu conceito e dos princpios gerais que os informam, dos princpios da liberdade contratual, com as limitaes especficas, que se fazem indispensveis. 319 Assim, tendo em vista todas essas diversidades, mas sob a tica de uma nica funo (lucrativa), no shopping center natural encontrar- se uma constelao de outras estruturas organizativas e legais. 319 AZEVEDO, lvaro Vilhaa. Teoria geral dos contratos tpicos e atpicos: curso de direito civil. 2.ed. So Paulo: Atlas, 2004. p. 201. 152 Assim, percebe-se que, para a diferenciao entre o shopping center clssico e aqueles que apenas se denominam shopping center, devem ser desenvolvidas normas mais especficas. Confundir requisitos e regras desconhecer o que cada qual proporciona. Neste trabalho, entende-se que atravs da exigibilidade do cumprimento de determinados requisitos aliados a outros fatores como para que foi criado e ainda a maneira de participao ou modo de operar do empreendedor que se determina o que realmente um shopping center. Logo, o trao distintivo reside na forma como essas especificidades se apresentam. 153 8 CONCLUSO O estudo, j em seu ttulo, indica que se vai tratar de uma determinada e especfica controvrsia, a qual se diz existente. E o desenvolver do tema, de fato, demonstrou que os negcios envolvendo a cesso de espaos em shopping center careceriam de alguma explicitao, ainda que a doutrina e os tribunais, de maneira geral, tratem-nos de forma paritria locao, e isso j desde antes da Lei n o 8.245/91 (lei do inquilinato). Trilhou-se o caminho, ento, de precisar adequadamente a real funo econmica dos shopping centers e descrever a atuao do empreendedor, elementos que iriam indicar a sua natureza jurdica e, enfim, de que empreendimento se trata. Mas como a funo e mesmo a natureza jurdica dos shopping centers baseiam-se em algo que se pode chamar de nova concepo mercantil, essa anlise conduziu necessidade de reposicion-los formal e materialmente, pois o entendimento rgido que se tem atualmente sobre essas questes j no se sustentava. At pelos inmeros posicionamentos esboados neste trabalho, percebe-se que o contrato celebrado entre lojistas e empreendedores 154 uma relao contratual complexa, em face das condies peculiares desse empreendimento, derivadas da sua funo efetiva, no aspecto econmico, ou seja, da peculiar funo para a qual foi criado. Ora, em vez de um esquema convencional de remunerao do investimento, com base na venda dos imveis ou aluguel puro e simples o que o transformaria em mais um negcio imobilirio , o fenmeno shopping center cria uma relao direta entre a sua rentabilidade e a rentabilidade das atividades que ali se desenvolvem. , assim, um negcio diferenciado tanto em sua apresentao organizacional quanto fsica e juridicamente, onde h uma permanente integrao de interesses entre empreendedores e lojistas, a qual constitui a base para a realizao posterior de ganhos. Dessa forma, v-se que ele realmente encontra eco na sua prpria funo e natureza jurdica, da a necessidade de serem compreendidas mais precisamente. Para essa compreenso, o conceito generalizado que se tem atualmente sobre shopping center no pode ser a categoria fundamental, sob pena de destruir toda garantia de justia e de no ir alm da mera descrio - h que se diferenciar, alm de tudo que se disse alhures, tambm entre as diversas modalidades desse tipo de empreendimento. Diante dos elementos que compem o contrato e diante de suas clusulas originais e diferenciadas, pretendeu-se dizer que a teoria que melhor se aplica a sua natureza jurdica a da atipicidade mista mas isso quando sua moldura designa um grande investimento e fornece ao lojista, alm de um estudo prvio e planejamento permanente, uma clientela pronta justamente pelos atrativos que contm, o que vai desaguar na relao encargo- remunerao pactuada. De outro lado, se o contrato no possui tal moldura 155 clssica e o empreendimento nasce apenas com vistas ao recebimento de aluguis, no proporcionando a organicidade peculiar de um shopping center (mix, etc.), no se pode exigir dos lojistas determinados encargos e clusulas, pois que seria, ento, de mera locao. essa delimitao, ou melhor, a sua ausncia, que vai resultar na dificuldade de transpor as divergncias entre lojistas e empreendedores, e que persistir justamente enquanto no for esclarecida corretamente a natureza jurdica desse contrato. Percebe-se que nos contratos que envolvem a cesso de uso de espao em shopping center no tem, como dito, a natureza jurdica da locao quando o empreendimento foi criado com aspectos que suplantam a viso meramente imobiliria. Se realmente trata-se de shopping center que se amolda ao conceito clssico, em que objetivamente se tem um estudo prvio, uma organizao esmerada, proporcionando ao lojista um fundo de comrcio (principalmente clientela) que levaria anos para formar; e se, pela estrutura e aparato, forma-se, de plano, tambm para o empreendimento, um fundo de comrcio, ento se est frente a uma parceria, em que ambos, empreendedor e lojista, ganham e na qual existe solidariedade, transparncia no contrato, equilbrio entre as partes. Nessa moldura, se est em uma estrada de mo dupla: o empreendedor oferece espao pronto e fica alerta a toda possvel mudana, ampliao, anseio do mercado, para proporcionar, ao conjunto de lojas, a melhor clientela e venda. O lojista efetua a venda, e tem, o empreendedor, um percentual do lucro aferido. Tanto um como o outro almejam um negcio diferenciado, protegido da concorrncia, com constantes 156 mudanas no empreendimento, de sorte a ter sempre novidade no conjunto. A natureza jurdica desse contrato, portanto, a atipicidade mista. Diferentemente, o empreendimento que no faz grandes investimentos ou, o faz mas no possui estudo prvio no que toca a pblico- alvo, localizao, organizao para o constante desenvolvimento e interesse de clientela, assim como um tenant mix bem elaborado, tm, por certo, pretenso exclusiva nos alugueres. A natureza jurdica desse contrato, portanto, a locao. Sustenta-se que no se pode tomar uma obrigao contratual pela outra: seus objetivos so dspares e proporcionam resultados, para ambas as partes, completamente diversos. Ora, um empreendimento, tendo uma natureza jurdica, e ofertando ao lojista comrcio diferenciado e pronto, seu contrato, suas clusulas tero uma leitura; outra leitura dever ter o empreendimento de cunho meramente imobilirio. Apesar de a lei do inquilinato referir-se a tais pactos indistintamente sob o manto das obrigaes locatcias, sugere o estudo que no eles se resolvem como simples locao quando o empreendimento se amolda s caractersticas clssicas da figura. Sendo o empreendimento funcional nos moldes clssicos, e, portanto, mantido por contratos baseados na solidariedade e equilbrio econmico entre empreendedores e lojistas, caberia aos tribunais exegese que permita consider-lo em moldes que superem ao da simples da locao e permitam s partes validamente integrar determinadas nuances. Esses elementos, por sua vez, residem e vinculam-se especificamente figura do empreendedor, como idealizador da 157 megacorporao empresarial, cuja natureza jurdica situa-se na completude negocial, ou seja: estrutura fsica, planejamento e diagnstico estratgico e mercadolgico, e, sobretudo, garantia do fluxo de clientela. 158 REFERNCIAS ALMEIDA, Joo Batista de. Manual do direito do consumidor. 2.ed. rev. e atual. 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