VAGYONPTS BRBE ADOTT INGATLANOKKAL

Hogyan szabadulj ki a mkuskerkbl s lgy szabad

Szeminriumi jegyzet

Kirly Norbert 2007 200!

" jegyzet a #"$%&N'()*'S +',+- ".&** /N$"*0"N&KK"0 be1ektetsi szeminrium anyagt 1el2asznl3a ksz4lt5 6o7yrig2t ,oyal8ell K1t5 9 Kirly Norbert "ll rig2ts reser3ed : ;inden jog 1enntart3a< belert3e a sokszoros=tst< a nyil3nos elads< a rdi s t3ads jogt az egyes 1ejezetekre is5 " kiad3ny egyetlen rsze sem msol2at 3agy terjeszt2et semmilyen 1ormban< semmilyen eszk>zzel< 3agy nem trol2at adatbzis kezel 3agy keres rendszerben a kiad elzetes =rsos engedlye nlk4l5 Kiadja? ,oyal8ell Kiad @elels kiad? a ,oyal8ell K1t5 4gy3ezet igazgatja .ebreAen< 200!

8885onlineingatlanakademia52u

Az tlagos letvitel

0%!a / T1l2*a v3 (so#lls , , K4zle!e#s 5zta*tssal !a)6s3 !4telezettsge! Alvs . Sz2*a!ozs&

i !ell a sza"a#sg$oz s az let go%#tala% lvezet$ez&

PN7

EGS7SG
A $ag'o(%'os )%z!e*ess +ol'a(ata

ID8

PI5ENS

9NKA

PN7

Ki1t a (2!0s!e*!":l; a (eg1<0l2 <4ve#ele(

-gyszeri munka : be1ektets

= id

A )assz>v <4ve#ele( (eg$at*ozsa Eg'sze*i (0%!a vag' "e+e!tets k>3etkezmnyeknt $ossz1 tv1 s +ol'a(atos< akr generAikon t tart !sz)%z*a(ls5 ?e!tes# "e a !e*esett <4ve#el(e#@ $og' )assz>v <4ve#ele($ez <0ss

i":l sz*(az$at (eg1<0l2A)assz>v <4ve#el(e#& (nz4gyi be1ektetsek #llalkozsok tulajdonrszei Szellemi jogok /nternet /ngatlan

i*t !Bl4%leges le$et:sg az i%gatla%& ;ert minimlis sajt tk3el< 7nzintzeti 1inansz=rozs seg=tsg3el egy nagy rtkB 7nztermel eszk>zt irny=t2atunk5 " jelzlogt>rlesztst a brlnkkel 1izettet2etj4k ki5 ;ert k4l>nleges te2etsget nem ignyel5

A +i%a%sz>*ozsi (o#ell C a sa<t t:!e *t!%e! e(el!e#se

A +i%a%sz>*ozsi (o#ell C a !sz)%z*a(ls %4ve!e#se

Esetta%0l(%' D Eg' ga*zsDi*o#a tala!>tsa ?o*%etti )!sgg

/rnyr? 25C005000 @t

A "e+e!tets t:!eig%'e #telr? 25D005000 @t Egy3d? 205000 @t /lletk? 2D05000 @t Ftalak=ts? G005000 @t H F1a Isszes ksz7nzigny? .3EFE3EEE ?t GH I+aJ ?i%a%sz>*ozs "e*0$zsi $itellel Hitel? J52D05000 @t K3telr D0L aM @utamid? J0 3 *>rlesztrszlet? JN5000 @t : 2na7 +rleti d=j? O05000 @t H F1a : 2na7 5avi Kas$ ?loL s (egt*Bls ele(zs +e3tel? HO05000 @t H F1a Hitelt>rleszts? JN5000 @t '7=tmny ad? D00 @t Ksz7nzramls? 205D00 @t : 2na7 +e1ektets? J5!205000 @t ;egtr4ls? JG<DL KH jelzlog ki1izetseM

A "e+e!tets <4v:"eli (egt*Blse +rleti d=j J0 3 mPl3a 3i DL emelkedssel kalkull3a? C25000 @t H F1a : 2na7 Hozam ksz7nzramlsbl? O0L : 3 /ngatlan eszk>zrtk 3i tlagosan DL remelkedssel szmol3a? O50705000 @t "z elmPlt J0 3 ksz7nzramlsbl a be3tel? QG50005000 @t A "e+e!tets !4zel %g'sze*ez:#4tt /E v alattMMM

B*"ea#si 6llal vs*olt i%gatla%o! 6so)o*tos>tsa

it vs*ol<0%!& Kl6so)o*t sze*i%ti 6so)o*tos>ts 0akingatlanok Ezleti AlP ingatlanok La!2i%gatla%o! 6so)o*tos>tsa 0aks Sor2z /ker2z 6saldi 2z Hzrsz ;agnszlls2ely "7artman 2z Be+e!tets "*"e a#$at2 la!2i%gatla%o!"a -lny>k? ;agnszemlyes 3srls esetn relat=3 kis >ner3el< 2osszP 1utamidejB 2itellel 1inansz=roz2at5 K>nnyen kiad2at5 @rek3entlt 1ek3s esetn 4zleti Alra is kiad2at K7l5 iroda< bemutatterem stb5M Fltalban k>nnyebben rtkes=t2et< mint egy 4zleti ingatlan< magnszemlyknt D 3 utni rtkes=ts admentes j>3edelem5

Htrnyok? #iszonylag ne2z magas >sszegB 1inansz=rozottsg mellett 7ozit=3 ksz7nzramlst 7rodukl ingatlanokat tallni< mi3el a brleti d=j:be1ektets mutat ltalban alaAsonyabb mint az 4zleti jellegB ingatlanoknl5

Nzleti 6l1 i%gatla%o! 6so)o*tos>tsa Kereskedelmi egysgek K4zlet2elyisg< 4zlet2zM /roda Aljra szolgl ingatlanok Kiroda< iroda2zM /7ari ingatlanok K7l5 Asarnokok< 4zemekM ,aktrak #endglt egysgek K7l5 tterem< 7ressz< k3zM /degen1orgalmi egysgek K7l5 7anzi< 2otelM Eres telkek< ter4letek K7l5 7arkol< autkereskedsM Be+e!tets "*"e a#$at2 Bzleti i%gatla%o!"a -lny>k? @rek3entlt 1ek3s esetn magasabb brleti d=j:3telr mutat mint ltalban a lakingatlanoknl5 Htrnyok? ;agnszemlyknt nagyon ne2z 1inansz=roztatni5 Ne2ezebb 2asonlan j kond=Aikkal 2iteleztetni mint a lakingatlanokat5 " nem k>z7onti 2elyen l3 4zleti ingatlanoknl magasabb 4resen llsi tnyez3el kell szmolnunk mint a lakingatlanoknl< ezrt sokkal jobban meg kell gondolni 2ol s mit 3srolunk5 Az 4%!o*(%'zati "*leti <og +e1ektetknt Asak akkor 1oglalkozz 3ele< 2a belt2at idn bel4l relis esly 3an a tulajdonjog megszerzsre isRRR Ki3tel? 2a a brleti jogot jelk7es >sszegrt meg tudod szerezni< s lnyegesen magasabb >sszegrt tudod brbe adni az ingatlant mint amennyibe neked ker4l5

Esetta%0l(%' D Eg'ete( !4zeli "*"e a#ott )a%ella!s !Bl+4l#i #i!%a!

#telr G5GD05000 @t 2002 ben KDJ m2M /ndul brleti d=j? G75000 @t : 2na7 +rleti d=j 200C ban? OD5000 @t : 2na7 0aks eladsa? !52005000 @t 200C ban +rleti d=j be3tel? Q250005000 @t 'rtkemelkeds? O5!D05000 @t O v alatt a "e+e!tets (eg$*o(szo*oz2#ottMMM P%z!ivteli le$et:sg az i%gatla% *t!es>tse %l!Bl; O milli @t szabad 1el2asznlsP 6H@ 2itel t>rleszt rszlete 20 3re< 1edezet a laks? 2N5000 @t : 2na7 +rleti d=j? OD5000 @t : 2na7

B*"e a#ott i%gatla%o! ele(zse

A sz(o! %e( $az0#%a! -gy 2asznos mutatszm? '3es brleti d=j : be1ektets KSJ00M (l5 7205000 : J050005000 T 7<2 L (l5 2205000 : 2050005000 T JG<2 L "z< 2ogy szmodra mi szm=t j rtknek azt a szmodra elr2et 1inansz=rozs 1ajtja 1ogja meg2atrozni5 A %ett2 (P!4#si "evtel GN BJ sz(>tsa +e3tel +rutt brleti d=j Eresen llsi tnyez Nett brleti d=j Kiadsok /ngatlanmenedzser d=ja @elPj=tsi tartalk K>zmB3ek +iztos=ts "dk -gyb k>ltsgek N;+ T Nett brleti d=j 9 Kiadsok Ksz7nzramls T N;+ 9 Hitelt>rleszts

A vtel*@ a "*leti #>< s a $itel!a(at $atsai a le$et:sg*e s az i#:z>ts +o%tossga

RE QE OE .E -E /E E -EE/ -EE-EE. -EEO -EEQ I* B *le ti #>< Ka( at B *le ti #>< A *

?i%a%sz>*ozs
5itel s l>zi%g !o%st*0!6i2! @inansz=rozs 2itel seg=tsg3el 6H@ s -U,& ala7P laks3srlsi 2itelek5 ;agnszemlyknt mr 3iszonylag kis >ner3el ignybe 3e2et5 @edezet ala7on is ignyel2et5 6gek szmra beru2zsi 2itel HU@< 6H@< -U,& ala7P< ltalban magasabb >ner sz4ksges mint magnszemlyek esetn5 Kevs" is(e*t +i%a%sz>*ozsi +o*(a az i%gatla% l>zi%g 0=zing? az a 7nz4gyi 4gylet< a2ol a l=zingAg azzal a Allal 3srolja meg az 4gy1ele ltal ki3lasztott eszk>zt< 2ogy azutn 1olyamatos d=j1izets ellenben annak 2asznlatt az 4gy1elnek tengedje5 " l=zing 4gyletnek kt t=7usa? a 7nz4gyi l=zing? sorn a l=zingAg meg3srolja a szll=ttl az 4gy1l ltal ignyelt l=zingtrgyat5 " l=zingAg az 4gy1llel mr a szerzdsk>tskor meglla7odik a l=zingelt eszk>z 1utamidt k>3et tulajdonjogrl< ami az esetek nagy rsznl a 1utamid 3gn a l=zingtrgy meg2atrozott >sszeg Kmarad3nyrtkM az 4gy1l tulajdonba ker4l5 az o7erat=3 l=zing< tarts brlet sorn az 4gy1l nem k=3n a l=zingtrgy 1elett tulajdonjogot szerezni< 2anem a 1utamid lejrt3al a l=zingAgnek 3isszaadja az eszk>zt< mert Asak 2asznlni< brelni szeretn azt5

7*t vgP )%zBg'i l>zi%g " V0=zing ,t5V a ki3lasztott ingatlant meg3srolja< s to3bbadja Innek 5 " 3telrat =gy rszletekben l=zingd=jak 1ormjban 1izet2eti meg amelyet d=j1izets ellenben< a szerzdsben meg2atrozott 1utamid alatt In 2asznos=t2at5 "z ingatlan az In k>ny3eiben szere7el s az rtkAs>kkenst is In szmol2atja el5 " l=zingelt ingatlan a 1utamid 3gn az In tulajdonba ker4l5 " l=zing elnyei? "kr 0L >ner3el is ignyel2et5 "kr kezd 3llalkozs is ignyel2eti< mi3el az elsdleges 1edezet a 3sroland ingatlan5 +izonyos esetekben megold2at< 2ogy magnszemly 4zleti ingatlant 3sroljon5

" l=zing 2trnyai? @izetsi 7roblma esetn a teljes eddig be1izetett >sszeg az ingatlannal egy4tt el3esz2et5 ;agnszemlyes l=zingnl Asak j>3edelemala7P a mins=ts5

Esetta%0l(%' D O*vosi seg#esz!4z Bzlet

I*%'*; F@Q (illi2 H +a

A "e+e!tets !sz)%zig%'e #telr? 750005000 @t H F1a Egy3d? D05000 @t /lletk? !O05000 @t @elPj=tsi k>ltsg? 2D05000 @t H F1a Isszes ksz7nzigny? ,3/OE3EEE ?t KH F1aM

L>zi%g +i%a%sz>*ozsi le$et:sge! ele(zse Isszeg D milli @t C milli @t 7 milli @t @i T J0 3 DN5000 @t 705!00 @t !25C00 @t @i T JD 3 OO5D00 @t Q.3OEE ?t C25G00 @t @i T 20 3 G75D00 @t OD5000 @t D25D00 @t

0=zing? @utamid? 0=zing t>rleszts?

C50005000 @t JD 3 DG5O00 @t

+rleti d=j? 7D5000 @t H F1a +rutt ksz7nzramls? 2J5C00 @t : 2na7 +e1ektets? 25JO05000 @t Ksz7nzramls? 2DN5200 @t : 3 *ke megtr4lse? J2<J L KH jelzlog ki1izetseM

Esetta%0l(%' D S< )>tsP Bzlet$el'isg vs*lsa z*t vgP l>zi%gsze*z:#ssel@ !4zel ET 4%e*:vel3
I*a; "*0tt2 .E3QEE3EEE ?t

Ezlet2elyisg bank1ik mellett

A "e+e!tets !sz)%zig%'e #telr? #telr? 2D5OD!5GGG @t H F1a G05DD05000 @t KbruttM C5O005000 @t 2O!5!G2 @t G50DD5000 @t D50NJ5CC7 @t O3R/-3/RQ ?t

-ls l=zingd=j K>nerM? Hitelmins=ts d=ja? /lletk? F1a 3isszaignyls? Isszes be1ektets?

Ksz)%z*a(ls ele(zse 0=zing d=j O0L marad3nyrtknl K6H@< 1iT! 3M? 2CJ5000 @t : 2na7 +rleti d=j? G005000 @t H F1a : 2na7 S< l>zi%g!o%st*0!6i2val +0ta(i#:U-E v GK5? ala)1J T4*leszt: *szlet; /V/3-QE ?t A $2%a) M

A "*leti sze*z:#s
A "*leti sze*z:#s leg+o%tosa"" ele(ei " brleti szerzds s mellkletei " brleti szerzds " brlemny2ez tartoz 1elszerelsek s berendezsek Hzirend Ftads t3teli jegyzk>ny3 A "*leti sze*z:#s +el)>tse ;inta? 0aksbrleti szerzdsAsomag K6. tartalmazzaM

Esetta%0l(%'
Sz)sgszalo% a !e*tv*os"a% I*%'*; /O@- (illi2 ?t G,E (-J

Ele(zs #telr? J25D005000 @t "la7ter4let? !0 m2 @unkAik? 1odrszat< kozmetika< manik4r< masszzs< szolrium +rleti d=j le2etsg? 25000 @t : m2 H F1a T JC05000 @t : 2na7 H F1a

B*"e a#ott la!2i%gatla%o! +i%a%sz>*ozsa (ag%sze(l'!%t

#srls akr >ner nlk4l bank2itelre @edezeti rtk 1inansz=rozsi arny a 2itelbiztos=tki rtk2ez 3iszony=t3a *ermk (iaAi laks2itel (iaAi laks2itel (iaAi laks2itel +=rlat t=7usa W>3edelem 3izsglattal ;inimlbrrel *isztn 1edezeti ala7on Standard 1edezeti rta VQT ,QT C0L Inerminimum standard 1edezeti rta //ET /EET 7DL

(lda K,ai11eisen +ankM #telr? 'rtkbeAsls? Hitelbiztos=tki rtk K!DLM? J050005000 @t JJ5D005000 @t N577D5000 @t /E3FQ-3EEE ?t V3FFQ3EEE ?t 75GGJ5000 @t

@inansz=rozs >ner minimummal W>3edelem ala7on KJJ0LM? @inansz=rozs minimlbrrel KJ00LM? @inansz=rozs 1edezeti ala7on K7DLM?

Esetta%0l(%' S< )>tsP "elv*osi ga*zo%o! s i*o#! vs*lsa l>zi%g seg>tsgvel

Xj 7=tsB trsas2z .ebreAen abszolPt bel3rosban

" laksokat tlagosan G20e @t : m2 ron k=nltk Ha t>bbet 3srolsz< ka72atsz ked3ezmny Pj 7=tsB laksokbl isRRR "jnlat? D db garzonlaks J db iroda G db teremgarzs 3srlsra

ERED NY; ,T KEDVE7 NYMMM

Kas$ ?loL ele(zs #telr? +Ptorozs? brutt !5JD75000 @t brutt D005000 @t J5CGJ5000 @t J5GDN5D00 @t -F/3QEE ?t H "1to* C5D2C5000 @t OR3EEE ?tA$2 K6H@< 1iT20 3M brutt FE3EEE ?t A $2 H rezsi

Iner K3telr 20L aM? F1a 3isszaignyls? T%'leges 4%e*:; @inansz=rozott >sszeg? 0=zing t>rleszt rszlet? +rleti d=j?

"lternat=3 2asznos=ts? r>3id t3P Kna7i:2etiM brbeads N2ny 1ot a berendezett laksokrl?

Esetta%0l(%' OOQ (- i*o#a vs*lsa

Ezletrsz 3srls J0L >ner mellett< be1ektet trssal

/roda2z a .ebreAen (laza k>z3etlen szomszdsgban /rnyr N2<D milli @t H 1a Ha az ingatlant Aggel egy4tt 3srolod meg< akkor megs7rol2atod az illetket s nem kell ki1izetned az 1 t5 Ele(zs #telr? !!5000e @t +rleti d=j? GO7 m2 S 2e @t T RVOe ?t H +a H *ezsi A $2%a) KG0L os brleti d=j emelst 1elttelez3eM Iner? J0 ; @t Hitelt>rleszts? QREe ?t A $2%a) K6H@< 1iT20 3M A +i%a%sz>*ozs (e%ete J5 "z ingatlant 27 milli @t jelzlog2itel ter2eli5 25 " be1ektet trs az 4zletrsz 3telrnak D0L t ksz7nzben 1izeti ki KG0<D ; @tM5 G5 D milli @t >ner s 2D<D milli @t 2itel seg=tsg3el meg3sroltam a Ag D0L 4zletrszt5 @edezet? G5 emeleti irodk O5 " 25 emeleti iroda ingatlanra 1el3ett4nk egy szabad1el2asznlsP jelzlog2itelt s =gy 1izett4k ki a 2itelezt5

"dzsi jogszablyok brbe adott ingatlanok esetn

/lletk1izets 3srls utn F1a 3isszaignylsi NinAs r le2etsg le2etsg 3srls utn ;agnszemly 2 s C 3agy J0L Wogi szemly 2 s C 3agy J0L

"mennyiben a Ag 1 s te3kenysget 3lasztott ingatlan brbeadsra K20LM +rleti d=j 1a tartalma *"; K1a mentesM "mennyiben a Ag 1 s te3kenysget 3lasztott ingatlan brbeadsra< akkor 1 s szmlt kell kiboAstania "d1izets brleti d=j 2DL 1orrsad *rsasgi ad az 4zleti 3 be3tel utn JOL -H& K3i J ;@t 3gn? JCL< k4l>nad OL< be3tel 1elettM i7arBzsi ad 2L "z ingatlan 3telrnak NinAs r le2etsg " 3telr 2L t le2et k>ltsgle=rsa a brleti d=j amortizlni Kk>ltsgknt be3tellel szemben elszmolniM " 1elPj=tsi k>ltsgek NinAs r le2etsg " 1elPj=tsi k>ltsgeket r elszmolsa kell akti3lni az ingatlan rtkre s amortizlni le2et

Az a%'agi +Bggetle%sg (egte*vezse

;ennyi 7nzre 3an sz4ksged 3aljblY

Ha3onta mekkora >sszegre lenne sz4ksged< 2ogy ki tudd 1izetni a szmlidatY ;ik azok a ttelek< melyekre mindenk77en k>ltened kellY " 3gyott letsz=n3onal Ha3onta mekkora >sszegre lenne sz4ksged< 2ogy azt az letet ld< amit tnyleg szeretnlY TPz# !i a 6l<ai#atM

Sikeres be1ektetstR

Kirly Norbert