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Entrevista

Carlos Pinto Del Mar

Desempenho de edificaes na Justia


Advogado explica a Norma de Desempenho de Edificaes do ponto de vista jurdico: o peso legal, o uso nos tribunais e as responsabilidades de incorporadoras e moradores
Depois de mais de uma dcada de discusses envolvendo diferentes elos da cadeia da construo civil, a Norma de Desempenho de Edificaes (ABNT NBR 15.575) passa a ser obrigatria a partir de julho deste ano. O texto, que estabelece requisitos mnimos de desempenho para os imveis habitacionais, entendido por muitos como um divisor de guas e como um marco regulatrio, tcnico e jurdico. A NBR 15.575 traz uma srie de conceitos inditos na normatizao brasileira, como o comportamento em uso dos componentes e sistemas das edificaes e a vida til dos sistemas construtivos. Ao atribuir responsabilidades a incorporadores, construtores, projetistas, fornecedores e usurios, a norma tambm suscita uma srie de dvidas, no apenas sobre aspectos tcnicos, como tambm jurdicos. justamente sobre estes ltimos que o advogado Carlos Pinto Del Mar vem se debruando nos ltimos anos. Consultor da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC) e conselheiro jurdico do Sindicato da Habitao do Estado de So Paulo (Secovi-SP), Del Mar participou da comisso de estudos da Norma de Desempenho e tambm da elaborao do Apndice Jurdico do Guia Orientativo sobre a Norma de Desempenho, recmlanado pela CBIC. Bacharel em direito pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo (PUC-SP), especializado em finanas, direito de empresa e arbitragem, Del Mar tambm autor do livro "Falhas, Responsabilidades e Garantias na Construo Civil", lanado em 2008 pela Editora PINI. Em entrevista Construo Mercado, o advogado paulista esclarece que, para o direito, o atendimento s normas tcnicas uma presuno de regularidade. Ele revela tambm por que o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), que balizaria os procedimentos no mercado nos casos de atraso para a entrega de obras, fracassou e, ainda, os principais fatores geradores de insegurana jurdica nos negcios imobilirios atuais. Uma questo que vale sempre esclarecer a obrigatoriedade de atendimento s normas tcnicas da ABNT. Afinal de contas, elas tm peso de lei? Por qu? As normas tcnicas tm natureza diferente das normas jurdicas, e adquiriram fora obrigatria devido a leis que assim as determinam. o caso, por exemplo, do Cdigo de Defesa do Consumidor, que considera abusivo colocar no mercado produtos em desacordo com as normas tcnicas oficiais ou da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT). Tambm o caso da Lei de Acessibilidade, que remete ao cumprimento de determinados itens das normas tcnicas da ABNT, e assim por diante.

Vale lembrar que, alm de serem obrigatrias por fora das leis que assim determinam, as normas tcnicas devem ser cumpridas pelos profissionais da rea tcnica (engenheiros, projetistas etc.) tambm por dever tico-profissional. Para o direito, o atendimento s normas tcnicas uma presuno. Se as normas tiverem sido obedecidas, h presuno de regularidade. Se as normas no tiverem sido obedecidas, h presuno de irregularidade. Como o senhor avalia a ltima verso do texto que entrou em vigor da Norma de Desempenho, a NBR 15.575:2013? O texto revisado da Norma de Desempenho, publicado em 19 de fevereiro deste ano, aperfeioou o texto anterior, sem dvida alguma. Houve mudanas importantes em referenciais tcnicos, e penso que assim dever continuar acontecendo, de agora em diante, com ajustes, melhorias e complementaes contnuas. Em especial com relao aos reflexos jurdicos, houve melhoria na definio de conceitos, dentre os quais o de vida til, por exemplo, que est mais elucidativo do que na verso anterior. A Norma de Desempenho pode ser usada em um processo, por exemplo, contra uma incorporadora? Quem ir analisar tecnicamente se a norma foi ou no cumprida? A ABNT NBR 15.575 estabelece requisitos mnimos de desempenho que devem ser atendidos pela edificao quando em uso, os quais serviro de parmetros para aferir a qualidade da construo e nortearo tanto as reclamaes como as verificaes que forem feitas. Isso tudo com uma base tcnica. Os requisitos tcnicos estabelecidos pela Norma de Desempenho podero sim ser exigidos das construtoras e incorporadoras, mas somente em relao s obras futuras, cujos projetos de construo venham a ser protocolados para aprovao depois da entrada em vigor da norma, ou seja, depois de 19 de julho de 2013, e serviro de base para as percias que forem feitas, inclusive judiciais. A propsito, a norma estabelece com clareza a responsabilidade dos usurios pela manuteno, que um pressuposto para que a vida til seja atingida, cuja realizao tambm dever ser apurada em qualquer percia. "Dever ocorrer tambm uma melhora nas decises judiciais a respeito do assunto. Isso porque as percias tcnicas tero mtodos de ensaio indicados na norma para avaliar tecnicamente a situao" O senhor cr em um aumento do nmero de aes contra incorporadoras e construtoras por conta da Norma de Desempenho? possvel, pois os parmetros tcnicos estabelecidos na norma permitiro aferir mais claramente a qualidade da construo e os interessados tero referenciais objetivos para as reclamaes. Por outro lado, dever ocorrer tambm uma melhora nas decises judiciais a respeito do assunto. Isso porque as percias tcnicas tero mtodos de ensaio indicados na norma para avaliar tecnicamente a situao. Alm disso, as percias e decises judiciais contaro com referenciais de tempo estimados pelos prprios engenheiros - os prazos de vida til e de garantia previstos na norma - que no estavam estabelecidos anteriormente. Tudo isso contribui para que as decises judiciais sejam apoiadas em laudos melhores, e que os verdadeiros responsveis respondam pelo problema, sejam eles os construtores, por eventuais vcios da construo, sejam eles os usurios, por mau uso ou falta de manuteno.

A que tipo de penalidade o construtor est sujeito ao no atender norma de desempenho? O construtor que descumpre a norma estar sujeito a reclamaes na esfera civil que vo desde o no recebimento da obra, por quem a encomendou, at o abatimento do preo ou custo, por desvalorizao ou ajustes que devem ser feitos na construo para enquadr-la aos padres tcnicos. Pode haver tambm riscos na esfera criminal se houver violao a preceitos de segurana estabelecidos na norma e se dela resultarem vtimas. "Uma norma tcnica no tem fora jurdica para impor coercitivamente prazos de garantia. No caso [da Norma de Desempenho], no se trata de imposio, mas de prazos que esto recomendados devido s caractersticas tcnicas dos produtos" Quem define os processos de manuteno obrigatrios so os construtores? No h o risco de ocorrerem abusos, por exemplo, com exigncias difceis de serem atendidas visando a repassar a responsabilidade do construtor para os usurios? O risco de abuso sempre existe, mas o mercado da construo civil est maduro, e prova disso a prpria norma, que nada mais do que uma autorregulamentao, em que o prprio setor estabeleceu, tecnicamente, os requisitos mnimos para as edificaes habitacionais. Cabe aos usurios realizar a manuteno, e no se trata de repassar responsabilidades, uma vez que deles mesmos essa obrigao. Isso no novidade, pois em outros produtos, como automveis, por exemplo, incumbe aos usurios realizar a manuteno indicada. Caso seja necessrio fazer ensaios para checar o cumprimento da norma, quem paga por isso? o proprietrio ou a construtora? Quem tem o nus da prova? Relativamente aos ensaios, o custo deve ser arcado pelo interessado. Se a construtora desejar comprovar a qualidade de seu produto, deve arcar com os custos. Caso se trate de demanda judicial, o juiz decidir a quem cabe o nus da prova e a cobertura dos custos. A Norma de Desempenho cita prazos de garantia diferentes para cada sistema (estrutura, vedao e pisos, por exemplo). O cumprimento desses prazos obrigatrio? Uma norma tcnica no tem fora jurdica para impor coercitivamente prazos de garantia. No caso, no se trata de imposio, mas de prazos que esto recomendados na Norma devido s caractersticas tcnicas dos produtos, associadas a um critrio de tempo que a comisso de estudos adotou. Acho que os prazos de garantia recomendados pela norma sero adotados pelas empresas construtoras e incorporadoras. At porque so estabelecidos pelo meio tcnico, em benefcio dos consumidores, e devem ser acolhidos pelos operadores do direito (advogados, juzes e promotores), de modo que, embora no sejam prazos obrigatrios, quem no os praticar, estar sujeito a questionamento. A Norma de Desempenho pode gerar algum tipo de confuso entre o que vida til e garantia? A vida til pode ser usada judicialmente? A vida til um novo e importante conceito que est sendo introduzido pela engenharia, e que ter reflexo nas responsabilidades dos agentes da construo de modo geral (projetistas, construtoras, incorporadoras). Como se trata de novo conceito, normal que surjam dvidas no incio. O conceito de vida til ser utilizado em disputas

judiciais, sem dvida. A propsito, j existem acrdos do Superior Tribunal de Justia que o adotam como base para decises. Quanto aos prazos de garantia recomendados pela norma, existem alguns que so superiores a prazos de reclamao estabelecidos no Cdigo Civil. A questo que o Cdigo Civil genrico, enquanto que aqui se trata de uma norma especfica para as edificaes, elaborada com base em novos conceitos tcnicos, por profissionais e entidades ligadas ao setor de construo, ou seja, ningum melhor do que o meio tcnico para referenciar os prazos de garantia, como aconteceu por meio da norma. O senhor poderia explicar a diferena entre garantia legal e contratual? A lei no estabelece - e nem teria condies de estabelecer - prazos de garantia para todos os produtos que existem. A garantia que a lei estabelece no tocante aos prazos para reclamao. A nica exceo a construo civil, para a qual o artigo 618 do Cdigo Civil estabelece o prazo de garantia de cinco anos, mas isso no se aplica a todos os itens e componentes da edificao, apenas solidez, segurana e condies de habitabilidade. Ocorre que os fabricantes, de modo geral, concedem eles prprios prazos de garantia para os seus produtos espontaneamente (em geral, por questes de concorrncia), que so denominados prazos de garantia contratual, porque no derivam da lei, mas do contrato de fornecimento. O senhor acredita que a Norma de Desempenho possa se tornar uma grande causadora de processos no caso de inconformidades em obras do Minha Casa, Minha Vida, por exemplo? possvel. Primeiro porque a Norma de Desempenho aplica-se s edificaes habitacionais de modo geral, e como no esto excetuadas aquelas construdas pelo programa Minha Casa, Minha Vida, podem ocorrer questionamentos, sim. Em segundo lugar porque, em se tratando de construes econmicas, com limitaes de oramento, a qualidade das obras fica prxima do limite mnimo estabelecido na norma, que, no sendo atingido, pode dar margem a reclamaes. Sempre lembrando que a norma no se aplica a obras existentes ou em andamento na data da sua entrada em vigor, que 19 de julho de 2013, e que os requisitos tcnicos por ela estabelecidos podero ser exigidos somente das obras futuras. Sobre os atrasos na entrega dos imveis, em sua opinio, por que o TAC no Estado de So Paulo no vingou? O TAC sobre atrasos na entrega de imveis no vingou devido a divergncias internas no Ministrio Pblico. Enquanto os promotores titulares das Promotorias do Consumidor de So Paulo, mais prximos do problema, entenderam razoveis e positivas as previses do TAC, tanto assim que o assinaram, os membros integrantes do Conselho Superior do Ministrio Pblico, mais distantes do assunto, entenderam de forma diferente. Mas o fato que os termos estabelecidos no TAC, embora no homologados pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico, constituem boas prticas, representam um avano, e ainda h debates a respeito, de modo que possvel que volte a ser firmado. Enquanto isso no acontece e um novo TAC no firmado, como fica? Que prticas so recomendadas aos construtores e incorporadores? A recomendao que as construtoras e incorporadoras apliquem as prticas que constaram no TAC que foi assinado at que outro venha a ser firmado.

"O TAC sobre atrasos na entrega de imveis no vingou devido a divergncias internas no Ministrio Pblico" Para os membros do mercado imobilirio, parece haver consenso sobre a existncia de insegurana jurdica nos negcios. Atualmente, quais so as principais fragilidades jurdicas dessas empresas? A produo imobiliria envolve um ciclo de longo prazo, desde a aquisio do terreno, passando por aprovaes e registros necessrios, at a construo propriamente dita. Isso deixa as empresas expostas a mudanas de toda ordem, durante um longo perodo, como, por exemplo, alteraes de leis, regulamentos e normas em geral, que interferem no planejamento anteriormente feito. Alm disso, devido liberdade de propositura de aes que vigora em nosso sistema, agravada pela impunidade dos aventureiros, as empresas ficam sujeitas a questionamentos de toda ordem, ou por vizinhos que no desejam a edificao prxima, ou por entidades e associaes de bairro, ou por parte do Ministrio Pblico, que questiona leis, aprovaes e prticas. O pior que tudo isso acaba desaguando num Judicirio abarrotado de processos, que demora para decidir as controvrsias, o que extremamente prejudicial atividade. justa a reclamao de regras claras e, mais, que se mantenham durante a fase de produo da obra tal como eram na data da sua aprovao.