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Nirce Saffer Medvedovski arquiteta e urbanista graduada em 1975 pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul no Brasil. Na mesma instituio obteve seu ttulo de mestre em Planejamento Urbano e em 1988 seu doutorado em Estruturas Ambientais Urbanas pela Universidade de So Paulo, Brasil. Lecionando na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Pelotas desde 1980, exerce desde 1997 o cargo de diretora. Leciona disciplinas de desenho e planejamento urbano. Tem desenvolvido pesquisas e projetos de extenso em APO, aspectos de desenho e gesto de Habitao de Interesse Social e Regularizao Fundiria. E-mail: nirce.sul@terra.com.br

Coletnea Habitare - vol.1 - Insero Urbana e Avaliao Ps-Ocupao (APO) da Habitao de Interesse Social

Diretrizes especiais para regularizao urbanstica, tcnica e fundiria de conjuntos habitacionais populares
Nirce Saffer Medvedovski

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1- Introduo

projeto Desenvolvimento de Diretrizes Especiais para Regularizao Urbanstica, Tcnica e Fundiria de Conjuntos Habitacionais Populares tem como objetivo desenvolver uma metodologia de regularizao aplicada a conjuntos habitacionais populares e que contemple no somente os habituais aspectos da regularizao jurdica e urbanstica, mas tambm a regularizao dos aspectos tcnicos e de gesto da infra-estrutura e servios urbanos. Nesta proposta sero enfocados os servios de saneamento bsico de gua e esgoto. A regularizao o processo de interveno pblica que objetiva legalizar e viabilizar tecnicamente a permanncia de populaes moradoras em reas urbanas que foram ocupadas em desconformidade com as leis e padres tcnicos e urbansticos para fins de habitao. A regularizao urbanstica ocupa-se da conformidade das reas habitacionais em relao a padres construtivos e de insero urbana da unidade habitacional (normas edilcias e de uso e parcelamento do solo). A regularizao jurdica busca preservar a posse dos moradores no prprio local onde fixaram residncia, exceo dos casos de risco. A regularizao Tcnica busca o fornecimento e a qualificao da infra-estrutura urbana, possibilitando a melhoria das condies de saneamento ambiental e de sade das populaes residentes. ALFONSIN (1997) prope a integrao das trs regularizaes com o acrscimo de um trabalho social junto comunidade e denomina esse processo de Regularizao Fundiria. Passaremos a adotar esse termo quando os processos integram e ultrapassam os limites das trs linhas de regularizao normalmente adotadas: o
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processo meramente jurdico das questes de acesso e posse da terra, aes isoladas de interveno fsica para melhoria de reas degradadas, ou ainda a flexibilizao de normas urbansticas e edilcias que reconheam a cidade real e a incorporem cidade legal. A regularizao Tcnica tem sido confundida com urbanizao de rea degradadas ou com o reordenamento fsico necessrio para a incorporao de infra-estrutura urbana em reas irregulares. Entretanto, a realizao de melhorias urbanas em reas irregulares pode ocorrer ainda sob a gide da irregularidade, pois, na maior parte das vezes, o prprio poder municipal infringe normas tcnicas e efetua obras em desacordo com os cdigos de saneamento em vigor. O segundo caso, em que a colocao de infra-estrutura obriga ao reordenamento fsico, consolidando ruas e passeios de dimenses reduzidas e padres especiais, entra em conflito com padres urbansticos da cidade legal. A regularizao urbanstica tem buscado leis que abram novas possibilidades no campo urbanstico como as AEIS (reas Especias de Interesse Social) ou ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social)1 . Entretanto, essa flexibilizao no se tem estendido s prestadoras de servios urbanos, e as tecnologias alternativas de saneamento ainda carecem de amparo legal. Por outro lado, a crescente privatizao dos servios urbanos, que passa a encarar o usurio como consumidor tem levado a prestao de servios em reas consideradas irregulares sob o enfoque jurdico e urbanstico, buscando ampliar as receitas dessas empresas. No podem deixar de ser mencionados os conflitos entre o direito ambiental e os direitos humanos fundamentais quando o tema o atendimento dos servios de saneamento para populaes assentadas em reas de preservao ambiental2 . Cabe ainda mencionar que muitas aes de regularizao jurdicas tm se utilizado de verdadeira fico no campo urbanstico: entidades pblicas tem se preocupado mais com a questo da titularidadee com a regularizao dos contratos de propriedade do que com a incorporao de melhorias urbanas e regularizao de situaes de uso do solo, como se a propriedade bastasse para garantir os direitos a uma habitao adequada. Verifica-se, portanto, enfoques diferenciados do tema da regularizao nas diversas secretarias e rgos municipais e estaduais e muitas vezes conflituosos.

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Legislao urbanstica do final da dcada de 70 que permite parmetros mais flexveis de uso e ocupao do solo para as intervenes pblicas em reas habitacionais ocupadas irregularmente.
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Ver SAULE JRr. e PINHO, in . SAULE JR, 1999: 263 a 317.

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Pelo exposto, o ponto focal dessa pesquisa a abordagem simultnea da regularizao urbanstica, tcnica e fundiria e a concepo da regularizao como processo em permanente curso e assistido pelo poder pblico. O conceito de diretrizes especiais aqui entendido como o conjunto de aes necessrias para dar suporte a essas premissas atravs de instrumentos de registro, anlise, diagnstico e atualizao de dados. O objetivo principal da pesquisa a apropriao de tecnologias do conhecimento que dem suporte s necessidades de interdisciplinaridade e de continuidade que o processo de regularizao preconiza. A habitao de interesse social aqui entendida segundo os conceitos apresentados na Agenda Habitat (1966)3 : um entendimento amplo de habitao alm das funes de abrigo, o que inclui o acesso s atividades urbanas, s condies de saneamento bsico e garantia de posse. Portanto, para que os conjuntos habitacionais populares se enquadrem nessas condies, devero estar regulares quanto a questo urbanstica (edificao e uso do solo), tcnica (infra-estrutura urbana) e fundiria (posse). O estudo de caso centra-se no Conjunto Habitacional Lindia, em Pelotas, um dos quatorze grandes conjuntos habitacionais promovidos pela COHAB-RS (Companhia Estadual de Habitao do Rio Grande do Sul), sob a forma de Projeto Integrado, no final dos anos 70. Como estudo de caso comparativo temos outro conjunto habitacional do mesmo processo licitatrio, o Conjunto Habitacional Rubem Berta, que est com seu processo de regularizao em curso desde 1995 e bastante avanado. Os dois conjuntos foram fruto de um processo de licitao que delegou iniciativa privada a proposta de projeto urbanstico e arquitetnico, com abertura s novas tipologias e inovaes tecnolgicas. Ambos so representativos dos problemas de indefinio dos mbitos do privado, do coletivo e do pblico nas questes de propriedade, uso e gesto. So apresentados, de forma resumida, os resultados da pesquisa das atividades de gerao da base cartogrfica e de bancos de dados, constituindo um SIG (Sistema
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De acordo com o pargrafo 43 da Agenda Habitat resultante da Conferncia das Naes Unidas sobre Assentamentos Humanos Habitat II, realizada em Istambul em 1966, adequada habitao significa: 1.adequada privacidade, adequado espao, acesso fsico, adequada segurana, incluindo a garantia de posse, durabilidade e estabilidade da estrutura fsica, adequada iluminao, aquecimento e ventilao, 2. adequada infra-estrutura bsica, fornecimento de gua, saneamento e tratamento de resduos, apropriada qualidade ambiental e de sade, adequada localizao com relao ao trabalho e servios bsicos, 3. que esses componentes tenham um custo acessvel para todos.
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de Informaes Geogrficas) aplicado regularizao de conjuntos habitacionais e dos processos de regularizao segundo os trs enfoques que so os objetivos especficos do trabalho: urbanstico, tcnico e fundirio. Este volume apresenta os mapas temticos gerados a partir de tcnicas de geoprocessamento. Para tanto foram utilizados diversos softwares, dentre os quais destacam-se AutoCAD Map e o ArcView. Tem a finalidade de fornecer as informaes necessrias para as anlises tcnicas, urbansticas e jurdicas. Os mapas so apresentados no formato A3 e na escala 1:3000.

2 - Justificativa
Os conjuntos habitacionais populares apresentam mltiplos problemas de uso e manuteno e irregularidades, no somente nos espaos coletivos, mas tambm na infra-estrutura que d suporte ao seu cotidiano. Construes irregulares no somente criam problemas de conforto, funcionalidade, segurana dos espaos coletivos exteriores, como tambm danificam e obstruem a manuteno das redes de gua e esgoto. As recentes propostas de flexibilizao das normas urbansticas (MORETTI, 1997) ou fundirias (ALFONSIN, 1997) no trazem como preocupao compatibilizar uma regularizao tcnica com os aspectos jurdicos e urbansticos. Esta abordagem simultnea das trs questes se faz urgente frente aos problemas de qualidade de vida, sade e conforto da populao e desperdcio dos recursos pblicos. A ausncia de uma avaliao sistemtica dos erros e acertos da atuao do estado e da comunidade cientfica na produo do ambiente construdo no Brasil conduziu repetio das solues adotadas sem a conseqente realimentao e melhoria da produo deste ambiente. Nos pases desenvolvidos, a APO (Avaliao Ps Ocupao) vem sendo aplicada de modo interdisciplinar h mais de 25 anos. No Brasil, desde 1984, a APO vem sendo consolidada e aprimorada como atividade acadmica de ensino e pesquisa em vrios centros. Na UFPel (Universidade Federal de Pelotas), inicia-se a divulgao das atividades APO em 1994. Das primeiras pesquisas de Diagnstico da Situao dos Conjuntos Habitacionais - Estudo de caso para Pelotas - RS (1989/CNPq), evolui-se para uma abordagem mais interdisciplinar, envolvendo o pessoal tcnico de saneamento dos organismos municipais. Junto ao Laboratrio de Computao Grfica da FAUrb-UFPel procuramos o introduzir os avanos da digitalizao de informaes grficas na APO.
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A pesquisa realizada entre 1994 e 1998 Avaliao do Espao Coletivo Exterior nos Conjuntos Habitacionais Populares Um Estudo de Caso para o Sul do Rio Grande do Sul junto FAUrb (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo ) e que resultou na tese defendida junto ao curso de Ps Graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo em 1998 foi o ponto de partida para a pesquisa ora relatada. Esta pesquisa visa desenvolver, dentro da rea de conhecimento do AmbienteComportamento e de Saneamento Bsico, uma metodologia apropriada para o diagnstico, registro, anlise e atualizao de dados para regularizao dos conjuntos habitacionais populares. Parte da constatao de que a regularizao de um conjunto habitacional, em pases em desenvolvimento, passa necessariamente pela recuperao de sua infra-estrutura, pois a situao de modificao do projeto original pelos acrscimos em construes efetuadas pelos moradores altera definitivamente a performance de tais redes (MEDVEDOVSKI,1998). O conjunto habitacional popular apresenta um espao contnuo e indiferenciado, desconhecido da maior parte da populao brasileira, que se localiza e identifica com a rua, a praa e a cidade. Este espao, o espao coletivo exterior dos conjuntos, se contrape aos espaos privados da unidade habitacional e aos espaos pblicos abertos populao de toda cidade. A indefinio espacial bem como legal dos limites entre o pblico, semi-pblico e privado, bem com a indefinio de competncias sobre sua propriedade e manuteno, tem sido uma constante nestes ambientes urbanos. O abandono e a depredao destas reas so a evidncia maior do problema, assim como a inadequada gesto das redes de servios pblicos. O agravamento do problema habitacional com o aumento da populao urbana, e a desarticulao das polticas nacionais voltadas para a questo habitacional a partir da extino do BNH, conduz necessidade de avaliao e recuperao do patrimnio j existente. Certamente, novas linhas esto sendo traadas para minorar o dficit habitacional, mas o investimento das dcadas passadas dever ser enfocado sob duas ticas complementares: 1. A gravidade do problema habitacional no nos permite descartar as solues j existentes e a deteriorao dos conjuntos habitacionais j edificados - tanto nas unidades habitacionais como nas condies do sitio que estas compartilham, dever ser revertida. Trata-se no somente de um patrimnio material como de um patrimnio social de relaes humanas consolidadas por mais de dcadas. 2. H que se apreender com apropriao que os moradores dos conjuntos habitacionais efetuaram sobre o seu espao de vida cotidiana. A ausncia de
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avaliaes sistemticas e de gerao de indicadores normalizados de acertos e erros existentes no processo de produo vem originando no Brasil a repetio dos problemas em novos projetos sem o conhecimento efetivo de sua origem. Nestas avaliaes, alm do conhecimento tcnico, dever ser verificada a intensidade com que cada espao satisfaz as funes para qual foi projetado e o preenchimento das necessidades, percepes e expectativas de seus usurios, segundo seu ponto de vista. Por outro lado, o processo de regularizao de conjuntos habitacionais tema raramente abordado quando o foco a incorporao da cidade ilegal. Na maioria das experincias de regularizao fundiria nas cidades brasileira so abordados os casos resultantes de loteamentos clandestinos ou irregulares, da ocupao irregular de reas pblicas ou privadas na maior parte em reas de risco ambiental ligadas a proteo de mananciais ou zonas de encostas, os casos de cortios e ncleos deteriorados de sub habitaes em zonas urbanas j consolidadas (FERNANDES,1999, SAULE Jr., 1999). A regularizao tem sido entendida como um problema da favela, um problema dos loteamentos clandestinos ou irregulares. Os conjuntos habitacionais populares, em sua maioria resultantes das aes de COHABs ou rgos municipais, no tem sido alvo de aes de regularizao. O caso de controle da pesquisa, o Conjunto Rubem Berta, em Porto Alegre, constitui-se mais na exceo do que na regra. Praticamente no h meno aos conjuntos habitacionais na bibliografia de regularizao fundiria ou na legislao municipal que a apia. O mesmo ocorre no campo da regularizao urbanstica, onde os avanos da matria apenas mencionam o tema de espaos coletivos, remetendo Lei de Condomnios a gesto dos espaos comuns dos conjuntos habitacionais. Trata-se, portanto de inserir o conjunto habitacional no tema da regularizao.

3 - Caracterizao do estudo de caso


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A pesquisa efetua ampla caracterizao do objeto de estudo, examinando sua implantao e tipologia, buscando no histrico dos Projetos Integrados da COHAB a origem de suas caractersticas. Localiza o Conjunto Habitacional Lindia quanto ao seu stio, o contexto municipal e ao clima e o caracteriza quanto aos seus aspectos scioeconmicos utilizando-se de dados dos setores censitrios do IBGE para o ano de 19904 .

Relatrio de Pesquisa Desenvolvimento de Diretrizes Especiais para Regularizao Urbanstica, Tcnica e Fundiria de Conjuntos Habitacionais Populares. Volume I, Item 1.2. Pelotas, 2001.
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O levantamento da memria do projeto do Conjunto Habitacional Lindia teve como objetivo investigar as origens das propostas arquitetnicas que caracterizam seu projeto. Este item, extrato do trabalho acadmico que originou este projeto de pesquisa (MEDVEDOVSKI, 1996), busca contribuir para a reflexo sobre o percurso da elaborao e transmisso das idias arquitetnicas. A reflexo terica-histrica auxilia a resgatar modelos arquitetnicos que jazem sob a proposta tipolgica final das propostas de conjuntos habitacionais (e de tantos outros). Estes nos permitem entender a proposta de modo de vida e de modelo de gesto do pblico/ privado/coletivo que se esconde sob a proposta projetual. No caso do Lindia, verificou-se que o Movimento Moderno, com a proposta da Unit dhabitacion e a concepo de super quadras, aliada tradio cooperativista do arquiteto responsvel, foram os balizadores do projeto. A qualidade atribuda pelos moradores, pela populao pelotense e pela comunidade tcnica, tem origem na proposta de limites e transies entre o pblico e o privado que o projeto do Lindia encerra. Entretanto, as propostas de desenho de habitao de interesse social, no Lindia, de casas em fitas sobrepostas e organizadas em super quadras eram novas, tanto para os profissionais encarregados dos projetos complementares, principalmente da infra-estrutura urbana, como para a populao usuria. A gesto dos espaos desta monta, de 1.788 unidades habitacionais,cerca de 5.000 habitantes e com extenso de 25ha, consistia tambm numa novidade para a administrao municipal, que aprovou o projeto sem estar atenta aos problemas posteriores de manuteno dos espaos exteriores e dos servios urbanos. Nos volumes II e IV da pesquisa so examinadas as questes urbansticas e jurdicas resultantes deste desconhecimento. Os dados climticos e do stio urbano evidenciam as particularidades do terreno extremamente plano como na maior parte da cidade de Pelotas, e com extensas zonas de terreno impermevel. Esses dados se revelam fundamentais para o entendimento dos problemas de saneamento esgotamento pluvial e cloacal, que atormentam o cotidiano dos moradores. O clima, com estaes bem diferenciadas, com ocorrncia de frios intensos no inverno e calor mido no vero, condiciona sobremaneira o uso do espao interno da casa e sua relao com o espao exterior. As chuvas, regularmente distribudas durante o ano, mas com caractersticas de precipitao intensa, agrava os problemas de manuteno dos espaos exteriores, com freqentes alagamentos nas zonas de menor cota. Outra caracterstica climtica, o Minuano, vento do sul do continente, que sopra no perodo de inverno, represa as guas do Canal de So Gonalo, destino final dos pluviais do Lindia, por elevao
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do nvel do Canal acima das cotas dos pluviais. Dentro deste quadro climtico e fsico os projetos das redes de saneamento foram concebidas5. Os dados relativos populao, aos chefes de domiclio e ocupao dos domiclios, evidencia uma populao mais jovem no conjunto Lindia do que na cidade de Pelotas, com renda mdia e ocupao no comrcio e servios. Os dados de densidade domiciliar revelam ao longo da histria do conjunto que esta se manteve inferior mdia do municpio. Este fato evidencia que no h superocupao das unidades habitacionais. Este dado fundamental para as avaliaes tcnicas das redes de infra-estrutura urbana, pois os problemas de uso e manuteno tm sido atribudos pelas concessionrias, entre outras causas, ao excesso populacional, causado por um suposto aumento da populao por coabitao familiar nestes conjuntos. Quanto aos excelentes indicadores do IBGE (Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica) referentes ao saneamento, coleta de lixo, assim como de gua e instalao sanitria, estes evidenciam a presena das redes que do suporte aos servios urbanos, mas no evidenciam como os servios que se apiam nessas redes so prestados. Os dados do Censo para abastecimento de gua, esgotamento sanitrio e destinao do lixo mostram uma realidade privilegiada no conjunto Lindia: praticamente 100% das unidades habitacionais com servios instalados. A Avaliao Tcnica dos servios de gua e esgoto nesta pesquisa procurar evidenciar de forma qualitativa e quantitativa a realidade cotidiana da prestao destes servios, denunciada atravs da opinio pblica nos noticirios locais e nos processos movidos pela Defensoria Pblica e bastante diferente da anlise quantitativa propiciada pelos dados secundrios do Censo.

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Foto 1 - Novos usos do solo Avenida principal

Foto 2 - Apropriao do espao condominial

O exame de seu desempenho se dar no Volume III Anlises Tcnicas. Ver Relatrio de Pesquisa Desenvolvimento de Diretrizes Especiais para Regularizao Urbanstica, Tcnica e Fundiria de Conjuntos Habitacionais Populares. Pelotas, 2001.
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Foto 3 - Espao pblico: quarteiro comunitrio

Foto 4 - Espao condominial: Praa da quadra

4 - Metodologia
O Item referente aos aspectos terico-metodolgicos apresenta as etapas definidas e executadas na busca da soluo para os problemas de regularizao, assim como os estudos necessrios para definio destas etapas. O registro dos procedimentos atende ao objetivo de pesquisar diretrizes especiais, explicitadas como o conjunto de aes necessrias para dar suporte as aes de regularizao atravs de instrumentos de registro, anlise, diagnstico e atualizao de dados. No aqui entendida como nico caminho a percorrer para proceder a regularizao de conjuntos habitacionais. Serve mais como guia do caminho, propicia atalhos ao enunciar o ponto de partida e os resultados alcanados. H que destacar que o processo de regularizao no mbito da pesquisa foi somente uma simulao conduzida no meio acadmico. Seu translado para mbito do poder publico dever apresentar outros condicionantes a serem levados em conta na definio de uma metodologia de regularizao de conjuntos a ser adotada pela administrao municipal. O fluxograma a seguir (Figura1) apresenta as etapas previstas no desenvolvimento deste projeto. Pode-se dividir o fluxograma em 4 etapas distintas, sendo: 1 - Definies iniciais e treinamento; 2 - Construo do modelo Fsico-Terico-Social do Conjunto Lindia; 3 - Processamentos e anlises; 4 - Concluses e recomendaes;
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Figura 1 - Organograma Metodolgico de Desenvolvimento da Pesquisa

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4.1 - Definies iniciais e treinamentos Nestas etapas iniciais foram definidos o problema da pesquisa, os objetivos especficos do projeto e a equipe tcnica necessria para atender os objetivos. Efetuouse os treinamentos iniciais para homogeneizao dos conhecimentos bsicos, j que a equipe tcnica foi composta por tcnicos de diferentes formaes (Direito Urbanstico, Saneamento Bsico, Legislao Tributria, Polticas Pblicas, Geodsia, Cartografia, Estatstica, entre outras) Aps os treinamentos houve a necessidade de redimensionamento da equipe tcnica, com insero de outros profissionais, principalmente aqueles ligados Banco de Dados Geogrficos e Sistemas de Informaes Geogrficas. Ainda nessa fase foi realizada a caracterizao do Estudo de Caso, compilando pesquisas e informaes j disponveis sobre o tema. 4.2 - Construo do modelo territorial e social do Conjunto Lindia Nesta fase do projeto a equipe tcnica foi organizada em cinco grupos especficos: Grupo Urbanstico, responsvel pela anlise das questes urbansticas; Grupo Tcnico responsvel pela anlise das questes de infra-estrutura de gua e esgoto, Grupo Jurdico, encarregado das analises sobre a regularizao da posse e gesto condominial, Grupo Metodolgico SIG, destinado a conceber o modelo Territorial e Social do Conjunto Lindia, apoiado nas representaes cartogrficas e Sistemas de Informaes Geogrficas, e o Grupo Administrativo, apoiando e controlando as necessidades administrativas e contbeis. Atravs das reunies de trabalho, foram definidas as necessidades dos diversos grupos de pesquisa quanto aos levantamentos de dados e mtodos adequados. As definies de hardware e software para suporte da pesquisa so tambm efetuadas e operadas aes de treinamento.
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Aps a identificao das necessidades dos usurios (os subgrupos da pesquisa) construiu-se o modelo da realidade fsica do conjunto Lindia atravs do Levantamento Topogrfico Cadastral e sua edio, constituindo a Base Cartogrfica. Compondo a Base Scio-Econmica e Tcnica, foram levantados os problemas legais referentes s propriedades dos imveis, gesto atravs de condomnio, aos problemas urbanos de uso do solo, ampliao da moradia e definio entre pblico, coletivo e privado, alm de problemas de saneamento bsico (especificamente esgoto e gua).
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4.3 - Mtodos e tcnicas Como principal alimentador da Base Scio-Econmica e Tcnica utilizada a APO. Para esta pesquisa foram diagnosticados aspectos tcnico-construtivos, funcionais, econmicos e comportamentais do ambiente em uso, utilizando-se simultaneamente do ponto de vista dos tcnicos (avaliadores) e dos projetistas, e inserindo com destaque o parecer dos usurios e clientes. Diversos mtodos e tcnicas foram utilizados na busca de um melhor diagnstico da situao do conjunto Lindia: No levantamento direto pela equipe foram realizadas: Pesquisa Amostral por domiclio, Pesquisa Cadastral (1.788 unidades), DRUP (Diagnstico Rpido Urbano Participativo), e Entrevistas com Informantes Qualificados -cartrios, COHAB, CEEE (Companhia Estadual de Energia Eltrica), CTMR (Companhia Telefnica Melhoramentos e Resistncia), lideranas comunitrias, vereadores, Defensoria Pblica, etc. No levantamento indireto, foram coletados dados relativos aos impostos municipais -ISS (Imposto Sobre Servio) e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) - e abastecimento de gua e esgoto (inadimplncia, localizao de reclamaes de usurios, consumo) em bases de dados junto concessionria de saneamento e Setor de Finanas municipais. Finalizando, de posse de todos os dados coletados direta e indiretamente, e unificando a Base Cartogrfica e a Base Scio-Econmica e Tcnica, montou-se um SIG com informaes cartogrficas e descritivas (alfanumricas), sendo gerados relatrios de cada subrea. 4.4 - Processamento e anlises De posse das informaes coletadas construiu-se um diagnstico da situao atual do conjunto Lindia. Atravs da representao dos problemas apresentados em mapas temticos, tabelas e grficos e dos contedos dos relatrios especficos, foi montado um quadro do estudo de caso, o SIG facilitando anlises interdisciplinares. Nestas etapas, foram gerados diagnsticos iniciais urbanos, tcnicos e jurdicos que atravs de anlises complementares interdisciplinares geraram os diagnsticos finais. 4.5 - Concluses e recomendaes Esta fase registra as recomendaes e concluses para as regularizaes urbanstica, tcnica e jurdica, assim como as concluses e recomendaes para a consolidao metodolgica. Estas foram desenvolvidas em dois grupos: recomendaes para o estudo de caso e recomendaes gerais a serem aplicadas ao processo de regularizao de conjuntos habitacionais populares.
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Figura 2 - Mapa de saneamento - acrscimos com a rede de esgotos

Figura 3 - Mapa de uso dos solos - Atividades levantadas nas unidades habitacionais

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Figura 4- Mapa do pagamento do IPTU - Unidades habitacionais isentas do imposto

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5 - Regularizao urbanstica
Este item tem por objetivo apontar, discutir e analisar irregularidades urbansticas recorrentes em conjuntos habitacionais populares, apontando solues especficas a um estudo de caso e recomendaes genricas. O tema da regularizao urbanstica foi primeiramente abordado atravs do estudo de caso do conjunto Rubem Berta e de entrevistas com informantes qualificados (registro de imveis, secretarias municipais, etc.). O conjunto citado passou por um processo de reverso de suas reas condominiais em reas pblicas junto ao Cadastro Urbanstico atravs de aprovao de AEIS, buscando reduzir as reas de gesto coletiva (condominiais) para o espao intersticial entre blocos de apartamentos e tornando vias pblicas os passeios e vias do conjunto, consolidando a responsabilidade do poder municipal na sua manuteno. Desenvolveu-se um processo de cadastramento e de projeto de redesenho urbano em conjunto com a comunidade de usurios. As novas reas pblicas tornaram-se passveis de serem contempladas com recursos do OP (Oramento Participativo) implantado pela administrao do PT (Partido dos Trabalhadores) em Porto Alegre. Para levantamento e anlise do estudo de caso COHAB Lindia, foram utilizados diversos mtodos e tcnicas, segundo os princpios metodolgicos da APO -, como levantamento amostral atravs de questionrio, levantamento cadastral do uso do solo e acrscimos. O IPTU e o ISS das Unidades Habitacionais foram tambm incorporados ao Banco de Dados. Introduziu-se a tcnica do DRUP. As irregularidades urbansticas so discutidas considerando-se trs enfoques principais: as ampliaes irregulares das construes, que consolidaram a casa evolutiva, a diversidade das atividades desenvolvidas no conjunto (que foi projetado para fins exclusivamente residenciais) e a definio dos limites entre pblico, coletivo e privado, viabilizando assim a definio da gesto sobre estes espaos. A soluo proposta para o Lindia a sua permanncia como conjunto residencial, pois este foi registrado como tal junto ao Registro de Imveis na ocasio de sua entrega Prefeitura. Muitos apartamentos j haviam sido registrados e est em curso um processo de quitao antecipada e fornecimento de escritura. Apresentaram-se ponderaes ao 1 Ofcio de Registros acerca da possibilidade de formar condomnios menores que o quarteiro. Pensava-se em formar ncleos menores, tornando pblicas algumas vias internas e as pracinhas de quarteiro. Porm, o conjunto j est registrado, e alguns apartamentos j esto em nome do adquirente,
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que possuem a rea construda original e mais frao de todas reas comuns do quarteiro, proporcional rea do apartamento. Para fazer a alterao pensada, a frao ideal de cada apartamento teria de ser recalculada, e os proprietrios deveriam fazer doao de parte de sua frao ideal ao poder pblico, o que, segundo a assessoria jurdica da pesquisa, seria praticamente invivel. Deste relato, questiona-se: mesmo se exeqvel, todo esse processo jurdico de alterao de registro imobilirio promoveria uma real melhoria nas condies do conjunto e por conseqncia na qualidade de vida dos moradores? Certamente no, pois nesse estudo de caso j est garantida a titularidade da propriedade. As questes de gesto dos espaos comuns podem ser tratadas de outra forma, independente da forma jurdica que mantm alguns espaos externos como condominiais e, portanto, sem a garantia de que o poder pblico deva efetuar sua manuteno ou sobre ele efetivar investimentos pblicos. Prope-se, como uma das alternativas, um Pacto de Gesto entre os moradores e o poder pblico para os espaos coletivos e infra-estrutura urbana, consolidando e esclarecendo responsabilidades. Para o Lindia, em que a Prefeitura e as concessionrias assumiram os servios pblicos urbanos, mas que a cada administrao so prestados conforme as determinaes das correntes poltico partidrias, um Pacto de Gesto garantiria os direitos dos moradores quanto qualidade dos servios. Nas propostas de regularizao so levantados, discutidos e avaliados os novos instrumentos urbansticos disposio, em nvel de Municpio e de Estado, tais como ZEIS e AEIS, recomendando-se sua aplicao como instrumento de regularizao urbanstica de conjuntos habitacionais e que se constituem em um importante aliado na regularizao jurdica e tcnica. As AEIS permitem uma flexibilidade maior nos padres urbansticos e tcnicos aplicveis a essas reas, o que demonstra, de forma inequvoca, a centralidade desse gravame na regulao urbanstica da cidade. As ampliaes irregulares e os novos usos do solo seriam negociados dentro de novos parmetros de uma AEIS. A regularizao, por outro lado, pode propiciar uma significativa fonte de arrecadao para administrao municipal, e a cobrana do IPTU e o ISS, num Pacto de Gesto, reverter em benefcio da prpria comunidade.

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6 - Regularizao tcnica
A metodologia para o levantamento das irregularidades tcnicas de saneamento do estudo de caso Conjunto Habitacional Lindia em Pelotas (RS), utilizou-se de levantamentos com informantes qualificados, levantamento cadastral das condies
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de saneamento, levantamento amostral atravs de questionrio da satisfao com os servios urbanos, bem como de informaes secundrias sobre a inadimplncia dos usurios junto concessionria. A pesquisa revelou que muitos aspectos da concepo do projeto de saneamento de gua e esgoto do conjunto Lindia foram superados diante da dinmica de ocupao das unidades habitacionais. Esses critrios utilizados no previram uma ocupao intensa de espaos coletivos por construes irregulares, bem como alteraes clandestinas nas redes de saneamento, ou ainda, um uso do solo diferente do habitacional em diversas unidades. Destes aspectos projetuais, a rea de saneamento tem, neste item, uma anlise mais profunda. Muitas das atuais exigncias, principalmente no que tange s questes ambientais, no vigoravam na poca do projeto Da mesma forma, a qualidade da execuo das obras ou dos materiais empregados no foi avaliada de maneira sistmica. Tambm no poderiam ser imaginadas questes polticas que vieram a contribuir para a situao atual do conjunto, sabidamente deficitria em relao ao saneamento. Do mesmo modo, as ocupaes clandestinas que impedem a manuteno das redes so fatores fundamentais que contribuem para a situao atual e so condicionantes que, na poca, dificilmente fariam parte de qualquer concepo projetual. Frente APO efetuada, o tema da gesto de sistemas de saneamento passa a ser relevante para as decises projetuais. A localizao das redes passa a ser uma deciso no unicamente tcnica ou econmica, onde os fatores comportamentais de operao, manuteno e melhoria tm influencia em seu desenho, onde os limites territoriais do pblico, coletivo e privado auxiliam a definir as responsabilidades na gesto dos sistemas de saneamento. De toda a gama de questes abordadas pela pesquisa, o problema do saneamento o que atinge a populao do Lindia de forma mais contundente e cotidiana. Neste item foram resgatadas as informaes disponveis sobre os critrios de concepo do projeto, que sofreram uma reviso minuciosa tendo como base normas brasileiras para o tema, bem como a apresentao de diretrizes para que se chegue a uma soluo satisfatria das questes vinculadas ao sistema de abastecimento de gua e de esgotamento sanitrio do Lindia. Verificou-se o subdimensionamento do sistema de reservao e a indefinio das responsabilidades de gesto das redes com graves conseqncias para o meio ambiente e a inadequao da aplicao do modelo de redes condominiais tipologia habitacional em estudo. Identificou-se elevada inadimplncia propiciada pelo sistema de ramais condominiais. Para o estudo
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de caso, a soluo da irregularidade tcnica em saneamento resultar em significativos recursos ao poder pblico e para a populao residente. Ser necessria a retirada das redes de esgoto das reas de fundo da unidade habitacional e sua localizao nas as reas coletivas frontais, e a construo de um sistema local de tratamento de esgotos. Quanto complementao da reserva de gua, apresentam-se duas alternativas: a ampliao do sistema de reservao atravs de construo de nova caixa de gua ou o acerto do Pacto de Gesto que comprometa o organismo de saneamento com o reabastecimento permanentemente da caixa de gua subdimensionada. As consideraes Tcnicas estabelecem recomendaes gerais quanto regularizao do abastecimento de gua, o sistema de esgotos e quanto medio e tributao. Evidencia-se a distncia dos cdigos de saneamento das condies tcnicas encontradas nos conjuntos habitacionais irregulares. O problema no diferente para o caso de regularizao de favelas ou loteamentos irregulares: as empresas de saneamento (ou as concessionrias) no possuem uma sistemtica de regularizao nem normas alternativas como as encontradas na regularizao urbanstica atravs das AEIS. urgente que os cdigos de saneamento e as normativas das companhias de saneamento incorporem a cidade real. Recomenda-se que as AEIS sejam entendidas para as questes tcnicas de saneamento, permitindo o surgimento de alternativas tecnolgicas viveis sob o enfoque econmico e ambiental. Quanto a hidrometria e tributao, recomenda-se a utilizao da medio individualizada para induzir a economia no consumo de gua e gerao de dejetos, a utilizao da hidrometria para o controle de perdas do sistema e a reeducao dos usurios para economia e bom funcionamento do sistema.

7 - Regularizao jurdica
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Embora o Brasil tenha, recentemente, produzido reflexes importantes sobre a questo das ocupaes irregulares e as polticas de Regularizao Fundiria, o foco das pesquisas tem se centrado na tipologia da favela e existe pouca literatura sobre a regularizao de conjuntos habitacionais ocupados irregularmente. Sob o ponto de vista da dimenso jurdica do fenmeno, essa reflexo ainda mais incipiente. A parca produo cientfica na rea se deve, com certeza, perplexidade dos juristas diante daquela que a contradio chave para a interpretao legal desse problema urbano: a adoo da figura jurdica do Condomnio, instituto de Direito Privado, prprio do Direito Civil, para lidar com um problema de Direito Pblico, mais especificamente de Direito Urbanstico. Recomenda-se, como concluso desse item,
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que, para a construo de novos conjuntos habitacionais de interesse social, seja evitada a figura jurdica do Condomnio pela absoluta inadequao jurdica da mesma face realidade urbanstica dos conjuntos de baixa renda. A metodologia para o levantamento das irregularidades jurdicas do estudo de caso do Conjunto Habitacional Lindia em Pelotas, utilizou-se de levantamentos com informantes qualificados, levantamento cadastral dos usos do solo e construes irregulares, levantamento amostral atravs de questionrio, bem como de informaes secundrias sobre a situao jurdica junto ao Cadastro Municipal, Registro de Imveis e COHAB-RS. Participou do estudo como caso de controle o Conjunto Habitacional Rubem Berta em Porto Alegre. A anlise aqui encetada revela que boa parte dos problemas enfrentados pelos moradores dessas tipologias habitacionais se deve adoo equivocada desse instituto jurdico para proceder regularizao registrria do conjunto como um todo e das unidades habitacionais. Herana do liberalismo jurdico clssico, essa perspectiva no capaz de responder aos problemas urbanos da virada do sculo XXI. O estudo, no entanto, vai alm, e prope alternativas de instrumentos urbansticos e jurdicos para a regularizao dos conjuntos habitacionais existentes, bem como a adoo de novos institutos e concepes para os projetos futuros, trazendo a matria, em definitivo, para o campo do Direito Urbanstico, disciplina que deve evoluir no Brasil para que seja superada a urbanizao de risco e as cidades se tornem mais justas e sustentveis. proposto um roteiro para regularizao jurdica, e especificadas as parcerias necessrias entre Registro de Imveis e o poder pblico Estadual e Prefeituras Municipais para efetivao da regularizao jurdica de conjuntos habitacionais. So apontados dois roteiros: o primeiro, com base no Conjunto Rubem Berta, onde no existe previamente o registro jurdico do empreendimento e que permite a reverso para loteamento minimizando as reas condominiais a serem mantidas pelos moradores, e o segundo, com base no Conjunto Lindia, que j possui registro. examinado o Provimento MORE LEGAL II 6 que facilita os tramites jurdicos para a regularizao de construes irregulares em reas condominiais. Para tanto, necessria a anuncia dos confrontantes e certido da Prefeitura Municipal identificando a frao ideal no espao.
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No Rio Grande do Sul, por fora de uma conjuntura favorvel regularizao fundiria das ocupaes informais na capital do Estado, a Corregedoria do Poder Judicirio no Estado editou o Provimento MORE LEGAL, em 1995, devidamente atualizado aps a modificao da Lei Federal n 6.766/79, em 1999, conhecido como Provimento MORE LEGAL II.
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8 - Concluses e recomendaes
8.1 - Recomendaes metodolgicas SIG (Sistema de Informaes Geogrficas) Nesta pesquisa, foi implantado um SIG com utilizao de tecnologias de geoprocessamento. Estas tecnologias, fundamentalmente computacionais, foram utilizadas pela necessidade do cruzamento entre dados espaciais com dados alfanumricos. O ambiente computacional o nico que suporta este tipo de cruzamento. Dessas operaes resultaram mapas temticos, essenciais para as anlises da pesquisa. Para essa pesquisa foram escolhidos o software AutoCAD Map 2000 devido familiaridade da equipe e o software ESRI ArcView GIS 32. A escolha deste se deu fundamentalmente pela facilidade de visualizao e manipulao das bases grficas e dos dados, e dos mapas temticos. Desta forma, recomenda-se: Que a equipe que ir trabalhar no projeto de regularizao passe, inicialmente, por um treinamento de introduo ao SIG, no intuito de homogeneizao dos conhecimentos e aculturamento desta tecnologia; Que seja definido com clareza, o quanto antes, o que se deseja extrair do SIG com vistas a atender os objetivos especficos do projeto. Esta discusso do que se deseja dever iniciar-se aps o treinamento introdutrio do SIG. Que a escolha do SIG seja iniciada aps a definio das necessidades de cada grupo, definindo quais os mdulos de anlises sero utilizados. Os tcnicos que iro operar os softwares so apenas uma parte da equipe que idealmente deve compor um grupo de trabalho de SIG. As recomendaes, baseadas nos resultados e dificuldades observadas na pesquisa, indicam a necessidade dos seguintes profissionais: engenheiro cartgrafo, com experincia em gerao de bases de dados digitais; especialista em SIG e geoprocessamento; especialista em bancos de dados, de preferncia banco de dados geogrficos; arquiteto com experincia em planejamento regional e polticas pblicas; engenheiro sanitarista; advogado com experincia em direito urbanstico; tcnicos com experincia em CAD/SIG/GEO; tcnicos com experincia em levantamentos de campo; administrador de redes; e tcnicos de manuteno de computadores, dependendo do porte do projeto e do hardware adquirido. Cabe ressaltar que o coordenador do projeto necessita, alm dos conhecimentos especficos do projeto, ter experincia em coordenao de grupos interdisciplinares.
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O hardware foi escolhido em funo dos tipos de arquivos que seriam manipulados. notrio que os arquivos gerados em softwares de geoprocessamento podem alcanar tamanhos bastante grandes. Os softwares especficos tambm so bastante exigentes quanto capacidade das mquinas. Pela rpida atualizao dos equipamentos, recomendamos um estudo especfico no momento de sua aquisio. Toda a equipe de um SIG e o hardware adquirido devem dispor de um local adequado para trabalho. O recomendado seria um laboratrio climatizado, com duas salas conjugadas, sendo uma para as reunies e apresentaes visuais e a outra com os computadores, programas e perifricos. Base cartogrfica A base cartogrfica desenvolvida para ser o modelo da realidade superficial e a base das anlises e simulaes a serem geradas. Todo bom projeto inicia-se pela gerao de uma base cartogrfica de qualidade. Com base nas experincias vividas neste projeto e no acmulo de experincias de outras atividades, recomendam-se alguns passos e aes a serem seguidas na gerao de uma base cartogrfica para apoio aos projetos de regularizao de conjuntos habitacionais populares. Que os envolvidos no projeto definam claramente os objetivos especficos de cada grupo e que tipo de anlises sero executadas. Que se defina claramente quais informaes necessitam ser cartografadas e qual a preciso posicional necessria para registros destas informaes. Que o levantamento topogrfico cadastral seja executado por processo de topografia digital de preciso, por ser o mtodo que apresenta uma melhor relao custo/preciso e pela facilidade de se contratar empresas especializadas em praticamente qualquer regio do Brasil. Que o levantamento topogrfico cadastral seja referenciado ao Sistema Geodsico Brasileiro, atravs da amarrao a marcos das Redes de Referncia Cadastral Municipal ou, na ausncia desta rede, diretamente a rede do SGB (Sistema Geodsico Brasileiro), atravs de pontos determinados por posicionamento de satlites artificiais NAVSTAR/GPS. Que o mapa gerado deste levantamento seja armazenado no modo digital e, se possvel, estruturado para aplicao em ambiente SIG.
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Que a base cartogrfica gerada passe por um controle de qualidade, em que sejam verificadas a completitude (se os dados definidos para serem cartografados foram levantados), preciso posicional (se a exatido preconizada foi alcanada), atualidade (se o levantamento utilizado est atual) e consistncia lgica (se as relaes entre as feies foi construda de forma correta). Edio da base cartogrfica Quando a base cartogrfica gerada por meio de Levantamento Topogrfico Digital, o arquivo final normalmente no preparado para um ambiente de geoprocessamento. Assim, a edio da base cartogrfica utilizada na pesquisa foi necessria para adequ-la aos softwares de geoprocessamento. O AutoCAD Map 2000, neste trabalho, foi usado unicamente para a edio e preparao da base. Para as anlises, o ArcView mostrou-se mais eficiente. As feies, quando relacionadas a reas, para serem corretamente interpretadas no software, devem ser poligonais fechadas. Para o restante das feies, o software reconhece as layers do AutoCAD Map como linhas. Desta maneira, recomenda-se: Escolher o software de SIG que apresente ferramentas de edio da base cartogrfica, facilidade de manipulao e gerao de mapas temticos, e que seja amigvel. Ideal seria um software conhecido e com grande nmero de usurios, para que diversas instituies pudessem interagir e trocar opinies e dvidas sobre sua manipulao. Sempre que possvel, contratar a gerao da base cartogrfica, incluindo, alm do levantamento e mapeamento, a edio dos mapas para aplicao em ambiente SIG. Base socioeconmica e tcnica
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Aps a elaborao e anlise das informaes provenientes dos diversos meios utilizados para obteno de dados para a pesquisa, foi elaborado um elenco de recomendaes para futuros trabalhos que venham a se utilizar desses meios como fonte de pesquisa. No que tange a questionrios, podemos indicar os fatores que devem ser levados em considerao para futuros trabalhos desenvolvidos em conjuntos com o mesmo perfil. Que haja um treinamento prvio da equipe responsvel pela aplicao do questionrio no que se refere a questes tcnicas e especficas de determinadas
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parcelas do conhecimento, afim de que possam ser de domnio da equipe no momento da aplicao do questionrio. Sempre que tratarmos de questes que se refiram infra-estrutura das unidades, as respostas devam sempre ser acompanhadas de uma verificao visual do entrevistador em relao ao equipamento em questo Dessa forma, acredita-se poder evitar confuses relativamente comuns. As questes vinculadas identificao das unidades levantadas, bem como identificao do entrevistador, devem ser preenchidas antes da aplicao do questionrio, em um trabalho de escritrio. No caso de conjuntos semelhantes ao Lindia, essa prtica permitiria um controle mais efetivo sobre a equipe responsvel pelo questionrio e evitaria as dificuldades de localizao das unidades levantadas para posterior mapeamento dos resultados. Nas questes tcnicas relativas ao saneamento, detecta-se a dificuldade na obteno de respostas precisas e confiveis dos moradores em relao a esse tipo de questo. O desconhecimento do morador quanto s instalaes sanitrias de sua unidade e, principalmente, a confuso entre os diferentes termos que caracterizam essas instalaes, tanto podem gerar respostas evasivas como, na pior das hipteses, respostas erradas. O mesmo ocorre com o os termos jurdicos. O levantamento amostral servir para um diagnstico preliminar da situao e no poder ser utilizado, no entanto, como base para projetos de regularizao, que deve atender a cada e a todas unidades habitacionais. O DRUP mostrou-se um mtodo muito mais confivel. Convm salientar que acreditamos ser o mtodo mais indicado em casos semelhantes e deve ser aplicado antes de qualquer outro afim de estabelecer metas a serem complementadas em levantamento cadastral. O DRUP, alm de fornecer resultados semelhantes aos do outro mtodo, tambm oferece a possibilidade de que a comunidade aponte seus problemas. No h avaliaes prvias nem riscos de questes tendenciosas, da mesma forma que tambm desperta solues e potencialidades na comunidade. Embora sem o conhecimento tcnico nas respostas, essas informaes podero servir de base para os tcnicos no sentido de embasar futuras diretrizes e intervenes. No entanto, um mtodo que fornea dados efetivos para uma regularizao fundiria, tendo em vista alteraes clandestinas em redes de esgoto, ampliaes em construes existentes, bem como redefinio de usos das habitaes, dever ser
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realizado atravs de um levantamento cadastral e prvio treinamento da equipe sobre os dados tcnicos a serem levantados. Levantamento indireto e entrevistas com informantes qualificados O levantamento de informaes gerais, tanto na forma de levantamento indireto quanto na forma de entrevista com informantes qualificados, o ponto de partida para qualquer projeto de regularizao. Nestes casos, aponta-se como recomendaes metodolgicas a mxima preciso na solicitao das informaes desejadas, a pesquisa em mais de uma fonte para confirmar a veracidade do dado, a verificao da atualidade desta informao e muita pacincia e persistncia. Deve ser considerada a falta de organizao e at mesmo a falta de vontade de muitos rgos e setores envolvidos. Desta forma, pode-se obter dados, listagens e informaes gerais desejadas com o grau de preciso adequado. Nas entrevistas, necessrio caracterizar claramente o informante, com seu nome completo, cargo, rgo, data da entrevista, resumo das informaes e transcrio da prpria entrevista. 8.2 - Consideraes interdisciplinares O projeto de regularizao urbanstica, tcnica e fundiria do conjunto habitacional Lindia apresentou como caractersticas bsicas o aporte de diversos profissionais das mais diferentes reas. Desenvolveu-se segundo o modelo interdisciplinar, com a cooperao e a coordenao entre as disciplinas envolvidas. O fato de terem sido gerados trs relatrios tcnicos, ainda respondendo a cada uma das especialidades componentes do escopo da pesquisa, demonstra que no foi alcanada totalmente a transdisciplinaridade. A gerao do SIG o produto mais transdisciplinar da pesquisa, pois permite efetuar a insero de dados, cruzamento e simulaes que auxiliam a romper os limites disciplinares.
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MARICATO (2000), ao enumerar condies para desenvolver uma gesto urbana que diminua a desigualdade e amplie a cidadania, destaca a importncia de adequada infraestrutura de informao sobre a as cidades e da formao de quadros para a gesto urbana. O SIG demonstra ser hoje poderosa ferramenta para abarcar , simultaneamente, a grande e complexa massa de informaes e permitir a sua adequada gesto. Como informao, mais do que nunca, poder, e as secretarias municipais, como regra geral, permanecem monopolizando cada uma sua rea de conhecimento disciplinar, o pesquisador encontra significativas dificuldades de localizar o departamento correto e o funcionrio encarregado. A maior parte das
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prefeituras no possui cadastros informatizados e unificados ou mesmo compatveis, e muitas vezes at mesmo no endereamento residencial varivel conforme as secretarias. Um projeto de regularizao fundiria, interdisciplinar e contnuo por princpio, necessita de uma adequada tecnologia do conhecimento (LEVY, 1998) que lhe de suporte e permita superar a fragmentao de informaes em um poderoso banco de dados que organize as informaes alfa numricas e as localize espacialmente. No desenvolvimento da pesquisa, cada reflexo ultrapassou os limites de sua rea especfica, o que pode ser evidenciado nas recomendaes de regularizao. Somente uma ao integrada entre a regularizao urbanstica e jurdica poder propor uma regularizao que adote a AEIS, permitindo novos padres urbansticos como a casa evolutiva ou usos do solo integrados habitao. Para o caso do Lindia, a impossibilidade de fugir do instituto jurdico do condomnio leva a propor um pacto de gesto das reas coletivas e dos sistemas de saneamento entre os usurios e o poder publico. Permanece a rea condominial, mas os moradores devem garantir o acesso para a gesto das redes pelo poder pblico. Por sua vez, o Estado reconhece sua responsabilidade sobre as questes de provimento de servios e infra-estrutura urbana,demonstrando o reconhecimento do seu papel na gesto da habitao de interesse social. A interdisciplinaridade permanece como condio da regularizao tcnica de gua e esgoto, pois a soluo tcnica pressupe parmetros especiais viabilizados pela declarao do conjunto habitacional como AEIS e que dever ser entendida aos cdigos de saneamento municipais e estaduais. 8.3 - Concluses e recomendaes finais Ao ser procurada a soluo jurdica adequada para solucionar um problema urbanstico necessrio um cuidado extremo: considerar que se lida com realidades complexas que so as cidades. Sem atentar aos processos sociais que se desenvolvem nos cenrios urbanos, age-se como o cientista que no experimenta sua frmula no mundo, restringindo-se aos tubos de ensaio de seu laboratrio. Os conjuntos habitacionais brasileiros, implantados ao tempo do BNH (Banco Nacional de Habitao) como soluo para a demanda da populao de baixa renda por moradia, tornaram-se, na leitura de muitos, um problema. Para outros, a populao que se defendeu como pde, gerando tipologias originais (mas nem sempre bem resolvidas tecnicamente), a fim de buscar solues para os problemas gerados pelo desenho urbano e pelas figuras jurdicas que lhes foram impostas.
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Obviamente, a regularizao do conjunto habitacional e/ou a Constituio do Condomnio em nvel meramente jurdico nada adianta, devendo ser acompanhadas de uma forte motivao comunitria que devolva aos moradores - ou constitua por primeira vez - um sentido de coletividade. Um trabalho de acompanhamento social e comunitrio fundamental. Conclui-se que a regularizao de conjuntos habitacionais populares se insere no que PELLI (1997:41) denomina servio de promoo, apoio, acompanhamento e fortalecimento de processos de resoluo de necessidades habitacionais. Ou seja, este concebe a interveno profissional e institucional voltada resoluo de problemas habitacionais como um servio social, semelhana dos servios de sade pblica. Prevalece uma concepo de solues habitacionais como um servio de apoio social, superando a noo de habitao como obra pblica. A habitao passa a ser entendida como um conjunto de contextos, bens e servios possveis de desagregar ao longo do tempo e do espao e em seus processos de produo e de uso. De outra parte, no porque o Condomnio se aperfeioou, enfim, que os moradores dos conjuntos habitacionais devem deixar de chamar a Prefeitura responsabilidade. Como o perfil scio-econmico dos moradores de baixa renda, no h como esperar que o conjunto habitacional dotado de conveno de condomnio v funcionar aos moldes dos condomnios fechados, tpicos das zonas de alta renda. Hoje esses conjuntos habitacionais esto conectados por um cordo umbilical aos servios urbanos e dependentes do beneplcito das administraes municipais. Em verdade, estamos diante de um problema antes de poltica urbana e habitacional do que jurdico. Cabe ao Poder Pblico, em debate transparente, a ser conduzido pela Administrao Municipal e pelas Associaes de Moradores do Conjunto (coincidentes ou no com os Condomnios a serem constitudos), definir quais sero as responsabilidades pblicas, condominiais e privadas na manuteno dos espaos pblicos e ou semipblicos em cada caso, bem como dos servios urbanos. Cabe ressaltar que a situao de irregularidade tambm suprime os moradores dos cadastros de tributao de impostos prediais e territoriais de gua e esgoto, bem como do imposto relativo ao exerccio de atividades. A irregularidade passa a ser um expediente para o no pagamento de taxas e impostos e, portanto, desejada e muitas vezes necessria para a permanncia dos moradores no conjunto habitacional. Em outros casos, trata-se de fugir das responsabilidades da cidadania, que implica no pagamento de impostos. Tambm esse tema dever fazer parte de um processo de regularizao negociado.
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H que se implantar um processo de Diagnstico de problemas e de Planejamento Participativo capaz de chamar todos os envolvidos discusso e responsabilidade. As cidades brasileiras precisam se tornar mais solidrias com a populao moradora destes conjuntos habitacionais, mas este processo precisa ter mo dupla, ou seja, os moradores destes conjuntos precisam se sentir cidados para interagir com o Poder Pblico de forma mais firme e qualificada. Hoje h, de um lado, abandono pelo Poder Pblico, e, de outro, uma dolorosa resignao dos moradores dos conjuntos perifricos com a segregao scio-espacial que precisa ser superada com um processo de Regularizao Fundiria (entendendo a abrangncia do jurdico, urbanstico e tcnico) e que incorpore a participao da populao. A reverso desta situao de irregularidade no passa, evidentemente, apenas pela soluo jurdica, ainda longe de estar pronta, face inadequao das figuras jurdicas tradicionais a uma realidade urbana permanentemente dinmica e surpreendente. Os instrumentos urbansticos como as AEIS, que autorizam uma flexibilizao do regime urbanstico aplicvel ao conjunto (uso como de ocupao do solo), a concertao da ao do poder pblico municipal, do Poder Judicirio e dos Cartrios de Registro de Imveis, a flexibilizao de normas tcnicas de saneamento e os instrumentos de participao e planejamento coletivo so peas indispensveis na Regularizao em sua concepo pluri-dimensional. A relao com a populao tem de ser de efetiva parceria ou estar fadada a implementar processos socialmente insustentveis. Os tcnicos municipais tm seus papis bem definidos, e os beneficirios tambm devem ter os seus papis bem definidos. A adeso da populao s se dar com a percepo de ganhos reais com o processo de regularizao. Como resta claro, tanto do diagnstico, quanto das propostas para a regularizao, a maior parte dos problemas experimentados por estas populaes so, em verdade, problemas relacionados gesto dos espaos coletivos dos conjuntos habitacionais.A melhoria das condies de saneamento, de circulao, o registro de propriedade das reas ampliadas e as melhorias nas condies de conforto ambiental so a contrapartida para que a populao do conjunto habitacional queira passar da irregularidade para a regularidade. No Conjunto habitacional Rubem Berta, esse processo ocorreu atravs de permanente assessoria comunitria e da implementao do OP. Novos pactos de gesto dos espaos e servios urbanos devero ser definidos
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ao longo do processo de regularizao e a disponibilidade de um SIG poder apoiar esta dinmica, monitorando permanentemente a realidade e auxiliando na regularizao efetiva de conjuntos habitacionais. Os processos de Regularizao so, assim, excelentes momentos para o aprendizado democrtico. Ouvir o outro, exercer a capacidade de argumentao e convencimento, inscrever-se e aguardar a sua vez de falar, respeitar o tempo coletivamente acordado para as intervenes e para o trmino da reunio, afirmar a parte sem perder de vista o todo da cidade, constituem-se, sem dvida, fantsticos legados aos participantes de processos participativos como a regularizao - quando adequadamente encaminhada. Comunidades inteiras literalmente aprendem e se apropriam de habilidades democrticas. Essas novas capacidades podem ser utilizadas pelos moradores, tranqilamente, em outras arenas pblicas. Esse um outro desejvel papel que a Regularizao pode estar cumprindo no processo de superao da segregao.

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Referncias bibliogrficas
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