Estadstica de Precios de Suelo

Metodologa

Subdireccin General de Estadsticas

Madrid, febrero de 2012

ndice
1 2 3
3.1 3.2 3.3

Introduccin Objetivos mbitos de la estadstica

mbito poblacional mbito geogrfico mbito temporal

4
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Conceptos bsicos
Variables geogrficas Variables temporales Caractersticas de la Transmisin Naturaleza de la finca transmitida y variables ligadas al suelo Otras variables objeto de investigacin

5 6 7 8

Recogida de la informacin Tratamiento de la informacin Estimacin del precio medio del metro cuadrado de suelo urbano Tabulacin y difusin

1 Introduccin
La Estadstica de Precios del Suelo iniciada en 2004 ofrece, trimestral y anualmente, informacin sobre la evolucin del precio del suelo urbano, o urbanizable, as como sobre el nmero, valor y superficie de las compraventas de suelo. La informacin se proporciona desagregada a distintos niveles geogrficos: Total Nacional, Comunidad Autnoma, Provincia y tamao de municipio. Se trata de una estadstica censal obtenida a partir de los datos remitidos trimestralmente por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, segn convenio de colaboracin firmado en 2004 entre el Ministerio de Vivienda y el citado Colegio dado el inters mutuo en incrementar el conocimiento de las cuestiones vinculadas a la vivienda.

2 Objetivos
La Estadstica de Precios de Suelo tiene como principal objetivo medir la evolucin trimestral y anual del precio del suelo urbano a nivel Nacional Provincial y de Comunidades Autnomas. Facilita informacin del nmero, valor y superficie de las transacciones realizadas en un determinado trimestre.

3 mbitos de la estadstica
3.1. mbito poblacional La poblacin objeto de estudio est constituida por todos aquellos terrenos inscritos como urbanos o urbanizables que han sido objeto de transaccin en un determinado trimestre. Se excluyen aquellos terrenos urbanos con edificacin.

3.2. mbito geogrfico El mbito geogrfico de la estadstica comprende todo el territorio nacional.

3.3 mbito temporal La estadstica se lleva a cabo con carcter trimestral y el perodo de referencia de los datos es el trimestre en el que se ha efectuado la transaccin (compraventa), independientemente del trimestre en que se ha realizado su inscripcin en el Registro de la Propiedad.

4 Conceptos bsicos
4.1. Variables geogrficas A. Comunidad Autnoma: entidad territorial que, dentro del ordenamiento constitucional del Estado Espaol, est dotada de autonoma legislativa y competencias ejecutivas, as como de la facultad de administrarse mediante sus propios representantes. B. Provincia: cada una de las divisiones administrativas del territorio espaol. C. Municipio: unidad territorial administrativa, formada por una poblacin y cierta extensin de territorio alrededor de ella, llamada trmino municipal, regida toda ella por un organismo: Ayuntamiento. Municipios de menos de 1000 habitantes Municipios entre 1000 y 5000 habitantes Municipios de 5001 a 10000 habitantes Municipios de 10001 a 50000 habitantes Municipios de ms de 50.000 habitantes

4.2 Variables temporales A. Fecha de formalizacin de la operacin de transmisin: es la fecha en la que se formaliza la operacin de la transmisin del derecho de propiedad.

B. Fecha de inscripcin en el Registro de la Propiedad: es la fecha en que la operacin de transmisin queda inscrita en el Registro de la Propiedad. La fecha de inscripcin no tiene por qu coincidir con la fecha de formalizacin de la Transmisin.

4.3 Caractersticas de la transmisin Se considera exclusivamente la transmisin por compraventa:

COMPRAVENTA.- La compraventa es un contrato por el cual uno de los

contratantes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa determinada y la otra parte se obliga a pagar por ella un precio cierto.

4.4 Naturaleza de la finca transmitida y variables ligadas al suelo La Estadstica del Suelo estudia las variables (valor, superficie) ligadas a las compraventas formalizadas ante registro del Terreno no edificado. Suelo sin edificar, con independencia de si constituye o no solar. Se entiende por Terreno no edificado. Suelo sin edificar, con independencia de si constituye o no solar a todo terreno en suelo urbano que an no han sido objeto de edificacin. No se prejuzga su calificacin urbanstica, por lo que podrn ser solares o no. Tendrn la consideracin de solar las parcelas de suelo urbano que cuenten con la urbanizacin mnima exigida por la normativa urbanstica aplicable. En caso contrario, nos encontraremos ante un suelo urbano no consolidado es decir, terrenos donde sean precisas actuaciones de urbanizacin, reforma interior u obtencin de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbansticas pblicas. Tambin se incluye informacin relativa a suelo urbanizable, es decir, terrenos para los que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado. A. Valor del suelo: se refiere al precio declarado en la compraventa del terreno. B. Superficie: superficie en metros cuadrados del terreno transmitido.

4.5 Otras variables objeto de investigacin A. Adquiriente o receptor: es el nuevo titular del bien, es decir, la persona (FSICA O JURDICA) que adquiere o recibe el bien cuyo derecho se trasmite, se distingue si es persona fsica o persona jurdica. Persona fsica: Se define la persona fsica como todo ser humano; en definitiva, cualquier persona con derechos u obligaciones. Persona jurdica: Organizacin de personas (o personas y bienes), con personalidad distinta de la de sus asociados, a la que el derecho reconoce capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones. Son las Corporaciones, Asociaciones, Sociedades y Fundaciones.

B. Transmitente o titular: Es el titular del bien, cuyo derecho a la propiedad se transmite

5 Recogida de la informacin
Los datos para la elaboracin de esta estadstica se reciben mensualmente del Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, siendo el Centro de Procesos Estadsticos el encargado de recoger la informacin de los Registros de la Propiedad y de suministrar dicha informacin a la Subdireccin General de Estadsticas en soporte magntico.

6 Tratamiento de la informacin
Los datos suministrados en soporte magntico se someten a numerosos controles y programas de depuracin para subsanar posibles errores. Una vez depurados los datos, tiene lugar una fase de imputacin en aquellos registros en los que alguna de sus variables es nula o est en blanco o muestra alguna inconsistencia entre variables, con el fin de completar y mejorar los resultados obtenidos para la poblacin objeto de estudio.

7 Estimacin del precio medio del metro cuadrado de suelo urbano

Para el clculo de la estimacin del precio medio del metro cuadrado de suelo urbano se estratifican las observaciones segn el tamao de las parcelas y de los municipios de la siguiente forma:

Agrupacin municipal
Estrato 1 2 3 4 5 Municipio segn su poblacin menos 1000 habitantes de 1000 a 5000 habitantes de 5001 a 10000 habitantes de 10001 a 50000 habitantes ms de 50000 habitantes

Agrupacin de la superficie
Estrato 1 2 3 4 5 Superficie en m hasta 500 m
2 2 2 2 2

de 501 a 1000 m

de 1001 a 5000 m ms de 10000 m

de 5001 a 10000 m
2

En cada estrato de superficie k de la zona geogrfica z en el perodo t se define la variable bidimensional (X,Y) donde X representa el valor del terreno en euros, e Y representa la superficie del terreno en metros cuadrados. El precio por metro cuadrado de suelo urbano en el estrato de superficie k de la zona geogrfica z en el perodo t vendr definido por el siguiente cociente:
t t t Pkz = X ikz / nkz i

Y
i

t ikz

t / n kz

simplificando, se obtiene
t t Pkz = X ikz i

Y
i

t ikz

donde
t es el precio por precio por metro cuadrado (euros/ m2) de los terrenos urbanos Pkz en el estrato de superficie k de la zona geogrfica z en el perodo t,

X
i

t ikz

t nkz es el valor medio de los terrenos urbanos en el estrato de superficie k

de la zona geogrfica z en el perodo t,

Y
i

t ikz

t nkz es la superficie media de los terrenos urbanos en el estrato de superficie

k de la zona geogrfica z en el perodo t. El precio por metro cuadrado de terreno urbano en la zona z en el perodo t , se obtiene como media aritmtica ponderada de los precios por metro cuadrado en cada uno de los estratos k de los terrenos en la zona geogrfica z y en el perodo t :
t t Pzt = kz Pkz k

t donde kz representa el nmero de transacciones en el estrato de superficie k de la zona geogrfica z en el perodo t sobre el nmero total de transacciones de la zona geogrfica z en el perodo t :
t t kz = nkz

n
k

t kz

donde
t nkz es el nmero de transacciones en el estrato de superficie k de la zona geogrfica z en el perodo t,

n
k

t kz

es el nmero total de transacciones de la zona geogrfica z en el perodo t.

La suma de los coeficientes de ponderacin es la unidad:

t kz

=1

8 Tabulacin y difusin
http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=36000000 Finalizadas las fases de recogida, tratamiento e imputacin, se tabula la informacin. Se distinguen cuatro bloques de tablas: Nmero de transacciones (compraventas) de suelo por Comunidad Autnoma y Provincia, y segn la naturaleza jurdica del adquiriente Valor de las Transacciones del Suelo del suelo por Comunidad Autnoma y Provincia, y segn la naturaleza jurdica del adquiriente Superficie total de las Transacciones del Suelo por Comunidad Autnoma y Provincia, y segn la naturaleza jurdica del adquiriente Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano por Comunidad Autnoma y Provincia, segn tamao de municipio

La informacin se difunde trimestralmente a travs de una nota de prensa segn las fechas publicadas en el Calendario de Disponibilidad de las Estadsticas Coyunturales, y a travs de la pgina Web del Ministerio.