ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) Gama Book Store (Gedung Gama Plasa).

Abstrak
Pertumbuhan penduduk Yogyakarta yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat. Namun hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan tersebut perlu untuk dilakukan optimalisasi. , berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi. Gama Book Store (Gedung Gama Plasa). yang berlokasi Kelurahan Caturtunggal, Kecamatan Depok, Sleman, Yogyakarta mempunyai gedung enam lantai seluas 8.631 meter persegi di atas lahan seluas 2.911 meter persegi di Jl Kaliurang yang masuk area kompleks kampus UGM. Penentuan nilai lahan Gama Book Store (Gedung Gama Plasa). bergantung pada penggunaan lahan, untuk itu perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), yaitu secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum.

A. PENDAHULUAN

Pertumbuhan penduduk Yogyakarta yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat.Namun hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan efisiensi pada kerterbatasan tersebut perlu dilakukan optimalisasi, berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi. Gama Book Store (Gedung Gama Plasa). yang berlokasi Kelurahan Caturtunggal, Kecamatan Depok, Sleman, Yogyakarta ini berada di area yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi alternatif properti komersial, seperti perbankan, perkantoran, dan pertokoan. Namun untuk mengetahui penggunaan terbaik dari lahan tersebut,perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) agar dapat mengetahui alternatif penggunaan lahan apakah yang terbaik untuk dikembangkan dan memungkinkan secara legal diijinkan serta layak secara finansial maupun produktivitas maksimum dengan memperoleh nilai lahan tertinggi. Gama Book Plaza (GBP) merupakan salah satu solusi yang diharapkan dapat menopang kebutuhan finansial UGM dengan memanfaatkan lahan yang dimiliki UGM. Dalam pembangunan GBP, UGM menjalin kerjasama dengan PT. Neocelindo Intibeton selaku investor yang dituangkan dalam Perjanjian Kerja Sama Nomor 4312/P/KS/2003 dan Nomor 057/MOU-NI/2003 tanggal 22 Agustus 2003 jo. Surat Perjanjian Kontrak Nomor : 5069/P/KS/2003 tanggal 26 September 2003, yang pada intinya PT. Neocelindo Intibeton berkewajiban untuk membangun gedung enam lantai dengan luas 8.631 m di atas tanah seluas 2.911 m dengan nilai kontrak sebesar Rp. 43,6 Miliar termasuk pajakpajak. Kontrak antara UGM dan investor berupa kontrak BOT (Build, Operate, Transfer) GBP dibangun diatas tanah UGM sesuai Sertifikat Hak Pakai atas nama Departemen Pendidikan dan Kebudayaan dan telah diubah menjadi an. Pemerintah Republik Indonesia, berada di Jalan Kaliurang yang merupakan area pendidikan dan komersial, dengan UGM sebagai Central Business District (CBD). Bangunan GBP terdiri dari enam lantai dengan dua lantai sebagai bookstore dan sisanya untuk disewakan. Dalam pelaksanaan pembangunannya sampai dengan selesai, GBP belum dapat beroperasi karena belum tuntasnya perizinan dari aparat yang berwenang

(kampus.okezone.com, 04 Mei 2009). Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atas bangunan GBP belum didapatkan oleh UGM maupun Investor, sedangkan izin yang sudah didapatkan adalah Izin Pemanfaatan Tanah dari Bupati Kabupaten Nomor : 02-

IPT/Kep.KDH/A/2008 tanggal 14 Januari 2008 tentang Izin Pemanfaatan Tanah UGM untuk pusat perdagangan dan jasa GAMA Plaza. Atas hal tersebut mengakibatkan terkatung-katungnya keberadaan GBP, baik secara fungsi maupun ekonomisnya. GBP yang dimaksudkan untuk book store tidak berjalan, akibatnya sisi finansial yang diharapkan juga tidak dapat diperoleh.

B. DASAR TEORI 1. Pengertian Lahan Lahan adalah suatu lingkungan fisik yang meliputi tanah, iklim, relief, hidrologi dan vegetasi, dimana faktor-faktor tersebut mempengaruhi potensi penggunannya. 2. Konsep dan Jenis Properti Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya. Menurut fungsi dan tujuan penggunaanya, properti dibagi menjadi empat macam yaitu a. Residensial, memiliki tujuan utama untuk hunian. Perumahan Apartemen b. Komersial, memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. Ritel (pertokoan) Perkantoran c. Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga keja. Pabrik Gedung d. Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan umum. Hotel Rumah sakit

Gama Book Store (Gedung Gama Plasa). yang berlokasi Kelurahan Caturtunggal, Kecamatan Depok, Sleman, Yogyakarta termasuk dalam kategori properti komersial karena bertujuan untuk menghasilkan pendapatan. Bangunan GBP dibangun pada tahun 2004 atas dasar kerjasama antara pihak ugm dengan PT. Neocelindo merupakan merupakan salah satu upaya yang dilakukan oleh pihak UGM untuk mencari sumber pendanaan baru dengan memanfaatkan asset yang dimiliki. Pembangunan GBP ini dilakukan dengan menjalanin kerjasama dengan pihak swasta sebagai investor. Agar GBP tersebut memiliki nilai edukasi atau memiliki keterkaitan dengan kegiatan pendidikan yang mampu mewujudkan perhatian dan kepedulian UGM akan peningkatan kualita pendidikan, maka didirikan PT Gama Book Store sebagai anak perusahaan PT GMUM. PT Gama Book Store nantinya akan menjadi anchor tenant di GBP. GBP ini nantinya diarahkan untuk menjadi etalase UGM dan diperuntukan sebagai fasilitas pendidikan.GBP nantinya mengusung konsep "The Inteligent Pleasure Style" dengan mottonya Smart Location, Smart Choice, dan Smart Shopping. GBP tersebutterdiridari 6 Iantai, 2 Iantaiuntuk digunakan bookstore yaitu lantai 4 & 5 dan sisanya akan disewakan.

3. Konsep Highest and Best Use (HBU) Analisa Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, dan layak secara finansial, serta memiliki produktivitas maksimum (The Appraisal Institute, 2001). Berdasarkan definisi tersebut maka untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang lahan yang kosong maka terdapat empat langkah pengujian yang harus dilakukan. Proses pengujian tersebut yaitu: Aspek fisik Aspek legal Aspek finansial Produktivitas Maksimum

1) Aspek Fisik Kelayakan aspek fisik merupakan kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisa Highest and Best Use dari suatu properti. Aspek fisik ini meliputi lokasi dimana lahan berada, aksesibilitas ke lokasi, ukuran dan bentuk tanah, ukuran bangunan, kontur tanah, dan utilitas. Berdasarkan hasil pengamatan dapat disimpulkan bahwa tanah beserta bangunan GBP Terletak pada daerah yang strategis, berada di Center Bussines District Memiliki aksesibilitas yang baik mudah karena terletak di Jalan Kaliurang dengan lebar jalan 12m Bentuk tanah persegi panjang, panjang (frontage)72,77 m dan lebar 40 m dengan luas 2.911m Bangunan terdiri dari enam lantai dengan luas 8.631 m Kontur tanah datar dengan elevasi di atas Jalan. GBP memiliki fasilitas pendukung yang lengkap dan memadai, seperti fasilitas telepon, fasilitas listrik, fasilitas air bersih dan dan saluran air. Dan berada di kawasan pendidikan dan komersia

2) Aspek Legal Alternatif-alternatif penggunaan lahan dianalisa kesesuaiannya dengan hukum. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi ketentuan secara hukum, maka alternative tersebutakan dieliminasi. Ketentuan secara hukum yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : Pembatasan secara pribadi (private restriction) Zoning Berdasarkan pengamatan terhadap penggunaan sekitar objek kawasantersebut merupakan kawasan bisnis namun untuk mendukung kegiatan pendidikan.

 Ketetapan peraturan pemerintah Kelayakan secara legal diperlukan dalam analisa Highest and Best Use untuk menghindari adanya penyalahgunaan fungsi guna lahan seperti yang telah ditetapkan menurut peraturan oleh pemerintah. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1 Tahun 1990 tentang Peraturan Bangunan dan Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 7 Tahun 1997 tentang Garis Sempadan Jalan Nasional dan Jalan Propinsi, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi antara lain Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 40%, Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan Raya Kaliurang 17.5 m, Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan lingkungan A 9 m, GSB samping dan belakang 2m, tinggi bangunan maksimal 40 m. Berdasarkan pengamatan kami di lapangan dapat kami peroleh data sebagai berikut: 1. Perbandingan luas lantai 1 dengan luas tanah 1.438,5m : 2.911m atau sebesar 49,42% terdapat kelebihan perbandingan luas sebesar 9.42% 2. Jarak bangunan dengan as jalan depan adalah 12,3 m, jarak bangunan dengan as jalan samping 10m. Jarak sepadan jalan ini kurang 5.2 meter dari ketentuan perda. 3. Jarak bangunan GBP dengan bangunan belakang 2m dan jarak dengan bangunan samping 2m 4. Tinggi bangunan GBP adalah 25 m Atas-atas hal hal tersebut maka diketahui bahwa bangunan GBP telah memenuhi persyaratan tinggi bangunan dan GSB samping dan belakang. Untuk Garis Sepadan Jalan dan Koefisien Dasar Bangunan GBP tidak memenuhi persyaratan. Belum keluarnya IMB dari Pemerintah Kabupaten Sleman mengindikasikan adanya pelanggaran atas pendirian bangunan GBP tersebut, sehingga tanah dan bangunan GBP menyalahi peraturan perundang-undangan yang berlaku

3) Aspek Finansial Untuk menentukan kelayakan keuangan,seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan atau dijangkakan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan, tingkat kekosongan (collection losses) dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor (gross income) untuk mendapatkan biaya bersih operasional (Net Operating Income atau NOI). Tingkat pengembalian (Rate of Return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap kegunaan. Alat ukur analisis kelayakan dalam hal finansial yang sering digunakan adalah NPV(Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), pay back period, dan lain-lain (Harjanto dan Hidayati,2003). Dalam perencanaan finansial, akan dihitung biaya investasi, biaya pendapatan, serta biaya pengeluaran dari masing-masing alternatif.

Biaya Investasi Perencanaan biaya investasi diperlukan untuk memperoleh gambaran tentang biaya yang dikeluarkan saat membangun sebuah bangunan secara umum.

4) Produktivitas Maksimum Penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Prawoto, 2003). Berdasarkan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa HBU terbentuk dari Supply dan Demand serta paradigma yang berdasarkan kriteria tertentu bahwa suatu lahan memiliki daya guna tertinggi dan terbaik.

C. KESIMPULAN Berdasarkan pengamatan tanah dan bangunan Gama Book Plaza berada di kawasan pendidikan dan komersial, sehingga peruntukan yang sesuai adalah sebagai bangunan komersial, Namun untuk tujuan yang mendukung kegiatan pendidikan. Bangunan GBP belum memenuhi Highes anda Best Uses karena belum memenuhi persyaratan legal sebagaimana tertulis dalam beberapa Peraturan Daerah dan belum terbitnya IMB.

Ada dua alternatif yang dapat dilakukan agar GBP memenuhi Highes and Best Use yaitu: 1. Dirobohkan Dengan dirobohkan dapat dipergunakan untuk membangun bangunan baru yang sesuai dengan HBU lahan tersebut, yaitu memenuhi aspek legalitas atau peraturan daerah yang berlaku. Namun demikian untuk merobohkan bangunan ini terdapat kendala karena sesuai Surat Perjanjian Kontrak

dan Surat Perjanjian Kerjasama antara UGM dengan PT. Neocelindo Intibeton bangunan tersebut milik PT Neocelindo Intibeton. Dan secara finansial itu tidak menguntungkan bagi perusahaan. 2. tetap dipertahankan dengan penyesuaian bentuk bangunan. Penyesuaian ini dilakukan dengan berpedoman pada peraturan yang berlaku.

D. SARAN Berdsarkan permasalahan tersebut di atas maka upaya yang dapat dilakukan agar tanah dan bangunan GBP memiliki HBU adalah dengan melakukan penyesuaian bentuk bangunan sesuai dengan peraturan yang berlaku saat ini. Dengan didahului adanya pembaharuan kontrak kerjasama antara UGM dan PT. Neocelindo Intibeton