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PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 1 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2011.0000325173 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 925135534.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante NEUSA FATMAN VERTU sendo apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP. ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores DE SANTI RIBEIRO (Presidente) e RUI CASCALDI. So Paulo, 6 de dezembro de 2011. PAULO EDUARDO RAZUK RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

Este documento foi assinado digitalmente por PAULO EDUARDO RAZUK. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 9251355-34.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000CO1XQ.

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Apelao: Comarca: Juzo de origem: Juiz prolator: Processo: Apelante: Apelado:

9251355-34.2008.8.26.0000 So Paulo 5 Vara Cvel Cludia Sarmento Monteleone Neusa Fatman Vertu Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cooperativa habitacional Ao de nulidade de clusula com pedido de outorga de escritura Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada, dada a desnecessidade de prova pericial Clusula cuja validade impugnada que previa a cobrana de resduo a ttulo de apurao final Quantia vultosa, apurada unilateralmente pela cooperativa, sem demonstrao do emprego dos valores na obra ou de sua aprovao em assembleia Abusividade manifesta Afastamento da sua exigibilidade Precedentes Quitao do preo do imvel, exceo do valor em questo, que no se controverteu na presente ao De rigor a adjudicao compulsria do imvel autora, em que pese houvesse formulado pedido de outorga da escritura de venda e compra, em face do brocardo da mihi factum dabo tibi jus (art. 466-B do CPC e art. 22 do Decreto-lei n 58/1937) Sentena reformada para julgar procedente a demanda Recurso provido.
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145400/2006

VOTO N 23748
A sentena de fls. 359/365, cujo relatrio adotado, julgou improcedente ao anulatria de clusula contratual, fundada em compromisso de compra e venda de imvel. Apela a autora, arguindo preliminar de cerceamento de defesa e, no mrito, sustentando a improcedncia da demanda. O apelo foi preparado, recebido e

Apelao n 9251355-34.2008.8.26.0000

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contrariado. o relatrio. A preliminar no colhe. Como cedio, o juiz o destinatrio da prova, a quem incumbe, exclusivamente, avaliar a convenincia de sua produo. Na espcie, versando o feito preponderantemente sobre questes de direito, a prova documental bastava ao desate da lide, sendo mesmo despicienda a realizao da pretendida percia. Cuida-se de ao anulatria de clusula contratual mediante a qual a autora, ora apelante, pretende invalidar o dispositivo contratual que prev a denominada apurao final do preo do imvel adquirido da cooperativa r, ora apelada. Aduz que j quitara o preo estabelecido em contrato para a aquisio do imvel, sendo que, posteriormente, foi surpreendida com a exigncia, pela cooperativa, do pagamento de saldo residual superior a R$ 27.000,00, correspondente a quase 1/3 do valor da unidade residencial adquirida, valor este obtido na perspectiva da referida clusula de apurao final do preo. O pagamento integral dos valores expressos em contrato salvo, evidentemente, o saldo residual calculado a posteriori questo que no se controverteu nos presentes autos. De incio, convm pontuar que a apelante, conquanto intitulada cooperativa, no tem natureza nem caractersticas prprias de uma. verdadeira incorporadora e construtora de imveis, razo pela qual se sujeita s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. No outro, alis, o entendimento da jurisprudncia. No sentido:
Cooperativa habitacional. Descaracterizao da

Apelao n 9251355-34.2008.8.26.0000

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Nessa esteira que, mesmo tendo adimplido o preo de aquisio da respectiva unidade compromissada venda, a apelante viu-se supervenientemente cobrada do pagamento de elevado resduo, apurado unilateralmente pela apelada. No h nem menos notcia de assembleia que houvesse sido convocada para demonstrar eventual existncia desse resduo e para calcul-lo, pro rata, em relao a cada adquirente. evidente que, em empreendimentos realizados a preo de custo, no dado cooperativa prever, de antemo, na poca da celebrao do contrato, o preo exato de cada unidade compromissada venda. Dispe ela, entretanto, de muitos outros mecanismos contratuais lcitos e no abusivos para enfrentar a possibilidade de flutuao dos custos da construo ao longo do tempo. Da forma como prevista, a apurao superveniente do saldo devedor, ao exclusivo talante da cooperativa, termina por manter os cooperados vinculados por prazo indefinido, sem ser-lhes dado obter a quitao da unidade que tencionam adquirir. Ressalte-se, como j mencionado, que a origem e o detalhamento do saldo em questo no foram demonstrados a contento pela cooperativa. Em termos mais simples, no h notcia de como se apurou o vultoso valor cobrado da apelante. No sentido:
COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram

Apelao n 9251355-34.2008.8.26.0000

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cooperativa. Disfarce de compromisso de venda e compra da casa prpria. Prazos longos de entrega, a critrio exclusivo da cooperativa. Abusividade, com rompimento do equilbrio do contrato. Recurso provido. (TJSP, apelao cvel n 106.944-4, 4 Cmara de Direito Privado rel. Desembargador Narciso Orlandi).

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Declaratria - Obrigao de fazer - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Relao de consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Custas e Honorrios advocatcios suportados pela r - Recurso desprovido da r e provido recurso do autor (TJSP, 4 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0341220-90.2009.8.26.0000, Rel.

Apelao n 9251355-34.2008.8.26.0000

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da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada (TJSP, 8 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 9143706-44.2007.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 3.10.11).

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Des. Fbio Quadros, j. 22.9.11).

Especificamente nessa 1 Cmara de Direito Privado, tambm h precedentes em semelhante sentido:


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COOPERATIVA HABITACIONAL - Aquisio de imvel pelo sistema de autofinanciamento Cobrana de dbito a ttulo de "reforo de caixa" Possibilidade prevista em contrato, desde que vinculada a aumento de custo - Hiptese no comprovada - Inexistncia de demonstrativo aprovado em assemblia, rgo soberano de deliberao sobre a administrao da cooperativa Art. 38 da Lei n 5.764/71 - Dvida inexigvel Prestaes pactuadas quitadas - Fato incontroverso Outorga de escritura definitiva determinada Perdas e danos sequer especificadas - Indenizao indevida - Repetio em dobro do indbito Inadmissibilidade - Hiptese condicionada a dolo ou culpa, no ocorrida - Sucumbncia recproca Recurso provido em parte (Apelao n. 914509819.2007.8.26.0000, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 26.4.11). CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo - Saldo residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme determina o estatuto da cooperativa - Inexigibilidade da cobrana - Matria de mrito que no se confunde com falta de documento indispensvel propositura da demanda - Aprovao superveniente no configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) - Recurso desprovido (Apelao n. 011624349.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11).

Quanto ao mais, certo que a apelante faz jus adjudicao compulsria da unidade habitacional objeto do contrato. E, neste particular, irrelevante que tenha postulado obrigao de fazer,
Apelao n 9251355-34.2008.8.26.0000 B fls. 6

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PAULO EDUARDO RAZUK Relator

Apelao n 9251355-34.2008.8.26.0000

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consistente na outorga de escritura, em face do brocardo da mihi factum, dabo tibi jus. A ao de adjudicao compulsria tem como finalidade suprir a declarao de vontade de quem prometeu a venda de bem imvel e recusa a outorga de escritura definitiva, sendo prevista no ordenamento jurdico, da a sua possibilidade. Dessa forma, estabelece o art. 466-B do Cdigo de Processo Civil que, se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado, o que significa que a prpria sentena ser registrada no cartrio de registro de imveis, dispensando-se a outorga da escritura definitiva. Desse modo, comprovada a celebrao do negcio por meio do contrato de compromisso de venda e compra entre as partes e sendo incontroversa a respectiva quitao, a apelante faz jus adjudicao compulsria do imvel, nos termos do art. 22 do Decreto-lei n 58 de 10.12.37, vigente poca. Sendo assim, a sentena comporta reforma para julgar-se procedente a demanda, ficando afastada a exigibilidade do saldo residual e determinada a adjudicao compulsria, em favor da apelante, do imvel em questo, nos termos da fundamentao. Sucumbente a apelada, fica invertido o nus da sucumbncia, arbitrada a verba honorria por equidade (art. 20 4 do CPC) em R$ 1.500,00. Posto isso, dou provimento ao recurso.