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CONTRATOS CIVIS

CONTRATOS CIVIS PROFESSOR PEDRO EIR

MESTRADO FORENSE

FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE CATLICA PORTUGUESA MESTRADO FORENSE 2013/2014

19 de Setembro Aula 1 e 2 Apresentao. Incio da matria sobre o contrato de compra e venda.

COMPRA & VENDA


PROF. PEDRO EIR AULA DE MESTRADO O contrato de compra e venda um contrato oneroso, uma vez que existe, atravs de um nexo de equivalncia, uma equivalncia entre os sacrficios e os benefcios para ambas as partes. As obrigaes so independentes (art. 428. CC), mas no tem de ser equivalentes. O preo composto por um cariz subjectivo que dado pelo vendedor e por um cariz objectivo que dado pelo mercado. Se de acordo com o mercado um determinado bem encontra-se avaliado em um milho de euros e o vendedor decide vend-lo por dez euros, ainda assim estamos face a um contrato de compra e venda? necessrio analisar o animus das partes a fim de apurar se estamos face a uma doao ou no. Nestes casos, estamos face a um negcio misto (compra e venda e doao). Ao contrrio do que se encontrava consagrado no Cdigo de Seabra que procedia referncia a coisa como sendo objecto do contrato de compra e venda, actuamente o art. 874 CC consagra (e bem!) que o que se compra e vende so direitos, que podem incidir ou no sobre uma coisa. So os direitos que so objecto do contrato de compra e venda, tendo estes como caracteristica o facto de serem patrimoniais, ou seja, susceptiveis de avaliao pecuniria. O art. 874 CC refere que se transmite a propriedade de uma coisa, sendo que neste caso est a fazer referncia ao direito de propriedade, que como se sabe o direito real mxime.

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Nem sempre o contrato de compra e venda implica a entrega da coisa, sendo esta a razo pelo qual o art. 874. CC no se refere a tal como efeito essencial da compra e venda. Tal sucede nos casos em que se encontre em causa a transmisso da posio contratual, o direito imagem, o direito real de usufruto, ttulos de crdito, direitos de autor, etc. O art. 939. CC consagra que se deve aplicar o regime da compra e venda a outros contratos onerosos, nomeadamente ao escambo ou troca e ainda nos casos de hipoteca e penhor. Nos termos do art. 879. CC consagram-se os efeitos essenciais da compra e venda. Ao contrrio da entrega da coisa que pode nem sempre ocorrer (como j se verificou), o preo pode no ter de ser pago aps a celebrao do contrato, uma vez que j foi pago anteriormente, mas ter sempre de se verificar. A al. a) do art. 879. CC refere-se ao efeito translativo do contrato de compra e venda, mas necessrio conjugar este art. com o art. 408 e 409 e atender s excepes de reserva de propriedade (art. 40 9.) e s do n. 2 do art. 408.: a causa do efeito translativo assenta na celebrao vlida e eficaz do contrato, pelo que mesmos nos casos referidos como excepes trata -se apenas de uma questo de tempo e no de causalidade. Quando no se encontra em causa um direito real, e consequentemente no existe qualquer coisa, existe mesma um contrato real quoad effectum? Segundo o PROF. PEDRO EIR necessrio proceder uma interpretao ampla do que se entende por contrato real quoad effectum. Deste modo, entende-se por contrato real quoad effectum aquele que produz o efeito transaltivo do direito, isto , em que se transmite a titularidade do direito.

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Sinalagmas entre os Efeitos Essenciais da Compra e Venda:

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Entre o efeito translativo (al. a)) e a obrigao de pagamento do preo (al. c)) existe um sinalagma gentico que se traduz no facto de a obrigao de pagamento do preo s nascer no momento em que se transmite a propriedade do direito.

Entre a obrigao de entrega da coisa (al. b)) e a obrigao de pagamento do preo (al. c)) existe um sinalagma funcional com expresso no art. 428. CC: enquanto no se entregar a coisa (quando ela exista!), o comprador pode se recusar a pagar o preo.

A obrigao de entrega da coisa (quando exista!) encontra os seus termos de funcionamento regulados no art. 885. CC, tendo para o efeito um regime diferente do regime geral aplicvel ao cumprimento e no cumprimento das obrigaes, devendo-se tal ao art. 428. CC. SISTEMA DO TTULO PORTUGAL (CIVIL) SISTEMA DO MODO ALEMANHA SISTEMA DO TTULO E DO MODO BRASIL & PORTUGAL (COMERCIAL) A eficcia real opera por No caso de se tratar de um Alm da celebrao vlida efeito do contrato, ou seja, bem mvel necessrio e eficaz do contrato basta a celebrao vlida e que ocorra a traditio; no necessrio que ocorra a eficaz do contrato de caso de se tratar de um traditio (bem mvel) ou o

compra e venda. apenas bem imvel necessrio registo (bem imvel). No necessrio o ttulo proceder ao regime. caso de estarmos face a aces nominativas

aquisitivo. Tratam-se de negcios causais em que o registo no aquisitivo, salvo nos casos de

necessrio proceder ao seu endosso; no caso de se estarmos face a aces ao portador necessrio

aquisio tabular.

proceder sua traditio.

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Ao contrrio do que o PROF. MENEZES LEITO afirma ao dizer que no existem vendas obrigatrias em Portugal, o PROF. PEDRO EIR discorda, afirmando a sua existncia no caso dos valores mobilirios. Note-se que o no cumprimento da obrigao de pagar o preo no perturba o efeito translativo: os direitos reais tem se se encontrar establizados porque implicam com todos, nomeadamente com terceiros; por sua vez, os direitos de crdito apenas tm influncia entre as partes. Trata-se de uma proteco da comunidade jurdica. A soluo estabelecida no art. 884. CC, contrariamente ao que sucede no art. 753., 887., 888.. 902. e 992., no passa pela reduo proporcional: sempre que se reduz o valor da coisa a transmitir, regra geral, reduz-se proporcionalmene; contudo, na compra e venda no que toca a avaliao de um bem parte-se do princpio que para o comprador, em rigor, receber metade da coisa no tem necessariamente de ter um valor proporcional. PROF. PEDRO EIR AULAS DE LICENCIATURA Existe contrato de compra e venda sempre que se transmite um direito (patrimonial) mediante o pagamento de um preo (elemento essencial da compra e venda) O Preo uma avaliao subjectiva, mas o mercado d a este o seu cariz objectivo. Se eu transmito o meu Cdigo Civil por 20 euros Maria, sabendo que o mesmo vale 30 euros, s por ela ser minha amiga no se est face a um contrato de compra e venda mas sim uma doao existe uma liberalidade, s vendo por 20euros porque ela minha amiga. Contudo se o transmitir porque preciso mesmo do dinheiro e a Maria no d 30euros neste caso j existe uma compra e venda. O Objecto da Compra e Venda um Direito Subjectivo. O Paradigma da Compra e Venda transmitirem-se direitos de propriedade. Nos termos do art. 879 al. b), um dos efeitos essenciais da compra e venda a obrigao de entregar a coisa contudo tal pode no acontecer ex: direito de crdito. Nos termos do art. 874, o que se vende so direitos subjectivos (no coisas) mediante um preo!
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Nos termos do art. 874, o objecto imediato da compra e venda sempre um direito que pode incidir ou no sobre coisas. Qual o regime do escambo ou troca? Aplica-se o regime da compra e venda, devido ao art. 939 (ateno ao art. 892). Nos termos do art. 939, as regras da compra e venda aplicam-se: A contratos onde se alienam bens (troca) A contratos com encargos (hipoteca e penhor)

Interpretao do art. 904: venda de coisa alheia como sendo prpria pode compreender uma de duas situaes Bens futuros (art. 408/2) Venda nula nos termos do art. 280 por impossibilidade legal do objecto

nas regras do penhor difcil encontrar a soluo do penhor de bem alheio. da conjugao do art. 874 com o art. 939 resultam dois artigos importantes relativos compra e venda. Acrdo do Supremo Tribunal de Justia o9. 10. 2003 (Documento 1) Nos termos do art. 792 estabelece-se o risco. Na Compra e Venda quando foi transferido o risco? O Contrato de Compra e Venda um contrato real quoad effectum e obrigacional quoad effectum. Nos termos do art. 879 estabelecem-se os efeitos essenciais da compra e venda, sendo que na al. b) estabelece-se como efeito essencial a entrega da coisa vendida. Contudo tal pode no acontecer (no existe essa obrigao para o vendedor), como por exemplo nos casos de cesso de crditos ou da posio contratual no so direitos reais. Situaes de Compra e Venda de Direitos Reais em que no h a entrega da coisa: Casos em que o comprador era o arrendatrio j possuidor

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Situaes de compra e venda de um direito real de propriedade em que a coisa no est em poder do vendedor, no nascendo deste modo a obrigao para o vendedor de entrega da coisa.

Pelo princpio da autonomia privada a coisa pode no ser entregue por acordo das partes, ou seja estas podem combinar que no h a obrigao de o vendedor de entregar a coisa porque o comprador a vai buscar.

Situaes de compra e venda de um direito real de propriedade em que a coisa est em poder do vendedor e combina-se que o vendedor nunca ir entregar a coisa ao comprador. Exemplo: quadro da Mona Lisa na posse do vendedor e o comprador aceita que esta fica em exposio no Museu do Louvre.

Prof. Pedro Eir: a compra e venda no aceita a referida situao. No uma compra e venda mas sim um negcio atpico, ao abrigo do Princpio da Autonomia Privada, com lacunas e aplicao das regras da compra e venda.

A situao referida no exemplo lcita? No se sabe se legalmente admissvel. A compra e venda implica sempre que a natureza do direito permita a entrega da coisa ao comprador.

Nos termos do art. 879 al. c) consagra-se como um dos efeitos essenciais da compra e venda o pagamento do preo, sendo que este efeito s no se verifica quando o preo j foi pago anteriormente. uma situao diferente da constante na al. b) do mesmo artigo, uma vez que esta pode mesmo no se verificar. Por sua vez, o preo tem de existir sempre, podendo j ter sido pago antes. Nos termos do art. 874 consagra-se que a compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito (art. 879 al. a) a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito), mediante um preo (art. 879 al. c) a obrigao de pagar o preo) faz todo o sentido que o artigo 874 que consagra a noo de compra e venda no se refira obrigao de entrega coisa uma vez que esta pode mesmo no existir como j foi referido.
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Ou seja, na compra e venda existe o efeito translativo e o preo tem de ser pago sendo estes os elementos que fazem parte da noo de compra e venda consagrada no art. 874. O que um contrato real quoad effectum? um contrato que produz efeitos reais. Transmitindo-se, por compra e venda, um direito que no real, o contrato de compra e venda real quoad effectum? A nica coisa que resulta do contrato de compra e venda a transmisso da titularidade do direito (art. 879 al. a)) que efeito este? Na opinio do Prof. Menezes Leito no existem, no direito portugus, vendas obrigatrias, ou seja no existe na compra e venda apenas a criao de obrigaes. Quer na legislao quer na doutrina muitas vezes trata-se a parte pelo todo: se o objecto da compra e venda um direito real a compra e venda real quoad effectum, no existindo venda obrigatria ( venda real). Na opinio do Prof. Pedro Eir, quando o Prof. Menezes Leito refere o facto se no se admitir a venda obrigatria ele est apenas a referir-se s situaes em que o objecto da compra e venda um direito real. Quando o objecto da compra e venda no um direito real pode ocorrer a venda obrigatria. E se quisermos abranger todas as compras e vendas, mesmo sem direitos reais? Efeito real quoad effectum: s quando o objecto da compra e venda so direitos reais. Quando o objecto da compra e venda no um direito real no existe o efeito real quoad effectum.

A eficcia real em sentido amplo corresponde transmisso da titularidade do direito em causa (art. 879 al. a). Direito que passa de uma esfera jurdica para outra.

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O Efeito real corresponde a uma transmisso da titularidade do direito, eficcia externa das obrigaes torna todos os outros obrigados passivamente de no perturbar o exerccio daquele direito. O art. 879 al. a) encontra-se relacionado com o art. 408. Quando no Acrdo se diz A compra e venda tem () natureza real quoad effectum, operando-se neste sentido a transmisso da propriedade, em regra, por mero efeito do contrato () conquanto do mesmo tipo de negcio resultem tambm os efeitos obrigacionais da entrega da coisa e do pagamento do preo () no ficando todavia, a verificao do efeito real dependente do cumprimento destas obrigaes significa que o efeito translativo (real ou no) no depende, em regra, do cumprimento de qualquer dos efeitos obrigacionais. O art. 408/2 no uma excepo face ao n1 do mesmo artigo: quando est em causa o direito real mximo de propriedade o efeito translativo ocorre por mero efeito do contrato. Em que momento? Mesmos nos casos do artigo 408/2 (existe uma diferena temporal) o momento no deixa de ser o momento da celebrao do contrato. Os contratos de compra e venda so reais quoad effectum, ocorrendo o efeito translativo por mero efeito da celebrao do contrato. Obrigao de Entrega da Coisa: segue as regras gerais da comp ra e venda quanto ao lugar e tempo. Obrigao de Pagamento do Preo: diferente. Acrdo do Supremo Tribunal de Justia - 18. 09. 2003 (Documento 2) A Compra e Venda um contrato consensual quoad constitutionem, ou seja o critrio o da constituio do contrato. Para o contrato estar constitudo/celebrado basta o acordo das partes ou exige-se a traditio? Segundo o Acrdo basta o acordo das partes, uma vez que a no entrega material da coisa no implica com a celebrao do contrato.
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A compra e venda no um contrato real quoad constitutionem devido ao facto de a entrega da coisa no ser efeito essencial (art. 879 al. b)). Podemos ter um contrato de compra e venda celebrado ainda que sem a entrega da coisa. Ao contrrio do que sucede no direito alemo em que necessrio a entrega da coisa, o ordenamento jurdico portugus consagra uma modalidade diferente. O Efeito translativo no direito portugus ocorre por mero efeito do contrato, contudo esse efeito pode no ser imediato celebrao do contrato (art. 408/2). O Efeito real produz-se pela celebrao do contrato. O momento da produo de efeitos em regra o momento da celebrao mas h a excepo constante do art. 408/2. Depois de analisar os vrios sistemas estudar a venda de ao (Acrdo do Supremo Tribunal de Justia 13. 05. 2008 (Documento 3)) Nos termos do art. 879 al. a) consagra-se o efeito translativo do direito. Sistema de Transmisso do Direito Real Sistema de Ttulo: basta a celebrao valida e eficaz do contrato Sistema de Modo: basta a entrega da coisa Sistema de Ttulo e Modo: necessrio

Contrato de compra e venda (ttulo) Realizao de formalidades essenciais (modo) Traditio (bens mveis) Registo (bens imveis) diferente dos contratos reais quod constitutionem O contrato j se encontra celebrado

No Direito Alemo vigora o Sistema de Modo. Os contratos so contratos promessa em vez de verdadeiros contratos de compra e venda? Trata-se de uma compra e venda meramente obrigacional, no tendo valor real uma vez que no existe efeito translativo (art. 879 al. a). O vendedor tem a obrigao de transmitir a propriedade, uma vez que
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ele no transmitida pela celebrao do contrato. No sistema de modo existe um registo constitutivo. No sistema de ttulo, para ocorrer a celebrao do contrato necessrio apenas o acordo das partes para a sua celebrao contrato consensual. O Prof. Carvalho Fernandes defende a teoria dos efeitos prtico jurdicos. O Comprador quer adquirir a titularidade/propriedade do bem, sendo que neste caso o efeito jurdico assenta na conscincia de se estar a vincular juridicamente a este. No sistema de ttulo os contratos quanto constituio so meramente consensuais. No se exige a entrega da coisa porque o efeito real se produza. O Sistema de Ttulo encontra-se relacionado com o Princpio da Consensualidade, ou seja consiste no facto de a manifestao da vontade assentar apenas no consenso entre as partes. necessrio distinguir entre contratos causais e abstratos: Contratos Consensuais: existe uma justa causa de aquisio

Contratos Abstratos: Exemplo: cheque enquanto ordem de pagamento no discutida.

o melhor para o direito comercial uma vez que cumpre melhor o Princpio da Celeridade. Ou seja, existe no Direito Comercial sendo: (1) menor a exigncia de forma; (2) princpio da abstrao; (3) internacionalizao Nota: ttulo de crdito letras e livranas no so um negcio

Um Negcio Abstrato no um negcio sem causa (todos os negcios tm uma causa) h negcios em que a causa interfere para efeitos mas na abstrao em regra no se pode identificar a causa. Nos negcios causais, a causa tem de ser explicada para que o efeito se produza.

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No Sistema de Modo, em regra, s depois do registo que ocorre a produo de efeitos reais. No Sistema de Ttulo, existe o Princpio da Causalidade e da Publicidade Declarativa. No Direito Comercial as coisas funcionam de um modo diferente Acrdo do Supremo Tribunal de Justia 13. 05. 2008 (Documento 3). O Referido Acrdo defende que na compra e venda de aes s o contrato no transfere a titularidade de aes. Consagra-se assim um sistema de ttulo e de modo, sendo que este ltimo, ou seja o modo, apoia-se no ttulo vlido (no bem um negcio abstrato). A Compra e Venda de Aes encontra-se consagrada no Cdigo dos Valores Mobilirios. Vigora, como j se referiu, um sistema de ttulo e de modo, sendo de ter ateno que o modo no forma do contrato. incorrecto dizer no sistema jurdico portugus vigora o sistema de ttulo No Direito Civil Portugus vigora o Sistema de Ttulo No Direito Comercial Portugus vigora o Sistema de Ttulo e de Modo

Nos termos do art. 879 al. a) o contrato de compra e venda produz o efeito translativo, salvo exista reserva de propriedade sendo que neste caso mais tarde ir ocorrer o efeito translativo a menos que a condio no se verifique. Havendo um contrato designado de compra e venda mas sem efeito translativo de desconfiar uma vez que a implica a no obrigao de entrega da coisa. Nos termos do art. 880, em relao a coisa futura que nunca chegue a ser presente: O efeito translativo no ocorre nem existe a obrigao de entrega da coisa nem do pagamento do preo

Existe um caracter aleatrio de obrigao de pagar o preo.

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Nos termos do art. 880, no se esta face a um contrato de compra e venda (Na venda no se fala em compra e venda Se as partes atriburem ao contrato). Tratam-se de realidades em que o direito incide sobre uma coisa. Efeitos Obrigacionais art. 879 al. b) c) Nos termos do art. 879 al. b) h casos em que pode no se verificar a entrega da coisa (j visto nas aulas anteriores, por exemplo direitos de crdito). Alm de tal o art. 874 no se refere entrega da coisa. Nos termos do art. 882 consagra-se o contedo da obrigao de entrega. As partes quando celebram o contrato de compra e venda podem limitar o contedo do mesmo. Tal resposta implica com a compra e venda de coisas defeituosas, ou seja implica com o equilbrio contratual. Formas de o vendedor violar a obrigao de entrega: No cumpre de todo o contrato Entrega realidade diferente da que foi combinado entregar aparentemente cumpriu a obrigao mas cumpriu mal. Problema: quando no h coincidncia temporal entre a celebrao do contrato e a sua entrega. Nos termos do art. 882, no se trata diretamente do problema do risco, estando contudo assente que contempla situaes em que o tempo da venda coincide com o momento da celebrao do contrato. Exceo: coisas futuras ou indeterminadas. Nos termos do art. 882/1, quanto s coisas especficas qual o momento: Momento da celebrao do contrato? No Momento da transmisso do direito. Prof. Raul Ventura indica que nestes casos ocorre quando uma coisa futura passa a presente, e uma coisa indeterminada a determinada ocorrendo ento a produo do efeito translativo consagrado no art. 408/2. Momento da Entrega

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A doutrina entende que no pode ser no momento da entrega, tem de ser num momento anterior. Ou seja, no momento da transmisso do direito. Nas situaes sem coincidncia temporal, presume-se a responsabilidade do vendedor, nos termos do art. 799, existindo ainda o dever instrumento da compra e venda, dever de custdia. Nos termos do art. 882/2: Partes integrantes

Interesse exclusivo que abrange as partes componentes No abrange as partes acessrias

Frutos pendentes no momento da celebrao

Os frutos percebidos entre o momento da celebrao e o momento da entrega ou do cumprimento da obrigao de entrega so necessrios de entregar tal como acontece quanto aos frutos pendentes?

Os Frutos percebidos podem compreender frutos naturais ou civis (rendas). Existe ou no a obrigao de entrega dos frutos percebidos? O comprador j titular do direito no momento da celebrao do contrato, pelo que os frutos percebidos devem ser entregues tal resulta no da obrigao de entrega da coisa, mas sim dos direitos do proprietrio. Nos termos do art. 882, no se encontram abrangidos: Parte integrante da coisa aps a venda Frutos produzidos pela coisa depois da celebrao do contrato (Prof. Pedro Albuquerque) Nestes dois casos no existe a obrigao de entrega da coisa, pois eles j so do comprador que o proprietrio desde a celebrao do contrato.

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Documentos

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O legislador quer que o comprador possa exercer e beneficiar do contedo do direito adquirido. Interessa o resultado da obrigao. Os documentos, nos termos do art. 882/3, respeitam relao entre a coisa e o direito. Tal abrange o documento essencial para a prpria entrega da coisa? Neste caso no se aplica o art. 882/2, mas sim o n1. Os documentos probatrios do contrato consubstanciam um dever acessrio de entrega resultante da boa f. Embalagem Exemplo: botija de gs embalagem necessria para a entrega do bem mas no objeto do contrato, cabendo por isso ao comprador a sua posterior devoluo. Com o cumprimento do objeto de entrega opera-se a transmisso da posse para o comprador. Nos termos do art. 1264 e se no ocorrer a entrega da coisa? A posse transmite-se por: Via da entrega da coisa Constituto possessrio: se por qualquer motivo o vendedor no entregar a coisa ele detentor e o comprador possuidor. Reaes do comprador quanto ao incumprimento da entrega dois tipos de aes: Arroga-se da sua situao de proprietrio reao ao direito real de propriedade, agindo contra o vendedor ou terceiro o que permite que o contrato de compra e venda se mantenha intacto

Ao de incumprimento de uma obrigao

Efeitos Obrigacionais art. 879 al. c) Esta obrigao pode no existir como efeito, por exemplo nas situaes em que o preo j se encontra pago antes da celebrao do contrato.

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Esta al. c) difere da al. b). Na al. b) a entrega da coisa pode mesmo nunca existir (direitos de crdito), enquanto na al. c), o preo tem de ser sempre pago pode ter sido antes da celebrao do contrato. Em relao ao pagamento do preo, a primeira questo assenta em saber que obrigao esta em termos de classificaes das obrigaes: no tem sido admitida a possibilidade do preo no ser uma quantia pecuniria, pelo que regulado nos termos do art. 550 e ss o preo em dinheiro. Nos termos do art. 1544 do Cdigo de Seabra estabelecia-se a pagar por ela certo preo em dinheiro no actual Cdigo Vigente esta ideia no to clara, uma vez que no fala que o preo tem de ser pago em dinheiro. Tal no significa que o comprador no possa satisfazer tal prestao pecuniria atravs do outro modo, sendo valido o acordo celebrado entre o comprador e o vendedor depois da celebrao do contrato em que se acorda que em vez de se pagar uma determinada quantia pecuniria se acorda a entrega de outro bem utilizando neste caso, por exemplo, a figura da dao em cumprimento. O que no podem aquando da celebrao do contrato dizer-se que se transmite o direito mas acorda-se a entrega do bem. Existem trs efeitos essenciais da compra venda previstos no art. 879: como se relacionam entre si? Nos termos do art. 885, o legislador ao contrrio do que fez com a obrigao de entrega da coisa ( regulada pelas regras gerais das obrigaes), a obrigao de pagamento do preo prevista no art. 885 constitui uma excepo ao regime gera do cumprimento consagrado no art. 774 (domicilio do credor). Se as partes no tiverem estipulado que a entrega da coisa se fazia no domiclio do credor, ou os usos no o estipularem, aplica-se o regime do art. 885, que consagra que o preo deve ser pago no momento e no lugar da entrega da coisa. Tal relaciona-se com a excepo de no cumprimento. Entre o pagamento do preo e a entrega da coisa (quando ela existir) existe um sinalagma.

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Em que termos a transmisso da titularidade do direito (art. 879 al. a)) se encontra relacionada com os efeitos essenciais do art. 879 al. b) e c), ou seja em que termos o primeiro fundamento dos segundos? Num contrato com reserva de propriedade existe a obrigao de entrega da coisa? Sim, podebasta as partes combinarem. Uma coisa a reserva da propriedade, outra so as obrigaes (al. b) e c)) pelo que se pode aplicar o regime geral consagrado no art. 428, ou seja a excepo de no cumprimento (no se tem de entregar em coisa enquanto no se pagar o preo)? Pode ser, mas no est absolutamente certo. Ponto assente que o art. 879 al. a) fundamento da al. b) e c) mas onde est a base legal de tal consagrada? Uma coisa saber quando nasce a obrigao e outra coisa decidir-se quando a obrigao que j nasceu tem de ser cumprida. Tratam-se de dois problemas diferentes. Aplicando a excepo de no cumprimento, pressuposto a existncia da obrigao. Contudo, o que se verifica na situao em anlise a forma como a compra e vendaesta programada os efeitos da al. b) e c) s serem constitudos quando se verificar o efeito translativo previsto na al. a). O efeito translativo se j ocorreu partida j nasceu a obrigao de pagar o preo. A base legal de tal encontra-se no art. 874 (transmisso do direito e pagamento do preo). Inelutavelmente o contrato de compra e venda assenta na transmisso de um direito e consagra a obrigao de pagar o preo: uma consequncia da outra. Nos termos do art. 879, a al. a) faz a nascer as obrigaes, enquanto que as al. b) e c) so relativas ao cumprimento das obrigaes, podendo ocorrer a excepo de no cumprimento. Segundo o Prof. Menezes Leito no art. 879 existem dois sinalagmas: Al. a) e al. c): existe um sinalagma gentico, ou seja a al. a) faz nascer a obrigao.

Al. b) e c): existe um sinalagma funcional, no se relaciona com a criao da obrigao, mas sim com a execuo das obrigaes. Funciona de modo a

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ningum ser obrigado a cumprir uma restrio a que est obrigado enquanto no for cumprida a obrigao para com ele. Nota: existindo uma situao de clusula de reserva de propriedade, no ocorrendo a transmisso da propriedade enquanto no se pagar o preo, mas no estando o devedor obrigado a pagar o preo enquanto no ocorrer o efeito translativo como se resolve a situao? A verdade que nas situaes de reserva de propriedade combina-se o momento do efeito translativo do direito que coincide com o pagamento do preo. Quanto compra e venda, sem reserva de propriedade, o que se retira da noo e da tcnica jurdica utilizada pelo legislador no art. 879? A obrigao quer de entrega da coisa quer de pagamento do preo s surge na esfera jurdica do comprador e do devedor com o efeito translativo do direito. Ou seja, no se discute a excepo de no cumprimento antes da obrigao nascer, o que significa que o comprador no tem de pagar o preo antes de adquirir o direito no se trata de excepo de no cumprimento, mas sim de ainda no ter nascido a obrigao na sua esfera jurdica. Nascendo a obrigao, o comprador tem duas hipteses: A coisa j foi entregue? Tem de pagar o preo A coisa ainda no foi entregue? Pode invocar a excepo de no cumprimento

Porque que o vendedor tem a obrigao de entregar a coisa? Porque vendeu, ou seja a compra e venda a fonte desta obrigao. O efeito transmissivo tambm faz nascer do vendedor a obrigao de entrega da coisa (quando ela existe), sendo que se o preo ainda no foi pago ele poder invocar a excepo de no cumprimento consagrada no art. 428. Entrega da coisa: tem de estar completa (imagine-se a complexidade de uma mquina no basta entregar, necessrio montar; entrega por fases s est completa na ltima fase). O art. 886 tem a seguinte importncia:
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D uma prevalncia ao efeito real ou transmissivo face aos efeitos obrigacionais refora-se a ideia de que o efeito transmissivo, se for um efeito real puro e duro, prevalece sobre os efeitos obrigacionais. mesmo no sendo cumprida a obrigao de pagar o preo, o efeito transmissivo ou real mantm-se. Razes:

Estabilidade das situaes jurdicas reais prevalece sobre as anomalias nas situaes obrigacionais razo principal segundo o Prof. Pedro Eir

Prof. Calvo e Silva: com esta regra, acaba-se por se proteger os mutuantes dos compradores.

Nos termos do art. 883, quanto determinao do preo, este pode no estar fixado. necessrio ainda ter em considerao o art. 400 quanto fixao da obrigao por parte de terceiro. Nos termos do art. 883, o pressuposto o preo no estar fixado por entidade publica nem as partes nada o estipularem, pelo que segundo este artigo existem trs regras: Preo que o vendedor normalmente praticar data da concluso do contrato (prevalece sob o critrio seguinte) Preo do mercado ou da bolsa no momento do contrato Recurso a juzos de equidade

Regra para a compra e venda civil (art. 456 do Cdigo Comercial - no se refere a equidade)

Nos termos do art. 883/2, se as partes se repercutirem ao justo preo aplica-se o disposto no n1. Nos termos do art. 400 necessrio saber como o mesmo se compatibiliza com o art. 280, podendo ter problemas ao nvel da determinabilidade. Em sede de compra e venda, a doutrina tem entendido no quadra com a compra e venda uma clusula tipo pago-te o que o vendedor/terceiro disser. Um contrato como uma clusula deste gnero ser uma compra e venda? Parece que no, um contrato atpico. Mas tal clusula compatibiliza-se com o art. 280?
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Em termos de compra e venda, o art. 400 acaba como critrio ltimo da equidade, sendo a equidade a justia do caso concreto. Na compra e venda s se colocava em causa a equidade se no existisse nenhum critrio que fizesse que no se conseguisse aplicar a equidade. Na compra e venda tal suceder, no impossvel, mas muito difcil uma vez que existe sempre um indicio que vai permitir um terceiro raciocinar o pagamento do preo em termos de equidade, sendo tal indicio a aquisio do direito. Olha-se para o direito transmitido e equaciona-se o preo. Ou seja, o art. 400 na compra e venda tem sempre a contrapartida da aquisio do direito o que permitira a aplicao do critrio da equidade sem problemas do art. 280. A remisso para o art. 400 pacifica e aplica-se sem problema, no havendo nenhuma situao que justifique a aplicao da nulidade do art. 280. Interpretao do art. 400/2: Tem se entendido que tal se aplica a qualquer perturbao ou incorreco no processo de determinao do preo. Tem-se dado um mbito genrico. Tanto se aplica se o terceiro no determinou o preo ou se o terceiro determinou de acordo com uma m aplicao dos critrios fixados pelas partes. Nestes casos, aplica-se em primeiro lugar, os critrios fixados pelas partes e na falta destes dos critrios estabelecidos no art. 883.

Excepo: art. 466 do Cdigo Comercial consagra-se que as partes colocam a determinao do preo ao arbtrio de um terceiro. Deixa de ser um poder discricionrio e passa a ser um poder arbitrrio. Sendo assim, o tribunal no tem hiptese de verificar a utilizao do critrio.

Nos termos do art. 884, consagra-se uma possibilidade de reduo do preo. Coloca-se a questo de saber como se determina o preo da parte reduzida. Partes podem prever essa hiptese e aplica-se tal E se tal previso no tiver sido descriminada? Nos termos do art. 884/2, a determinao feita por meio de avaliao. Tal muito curioso se compararmos

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com outros preceitos que tratam de situaes em que existe reduo do objecto, como por exemplo:

art. 791 (impossibilidade parcial do cumprimento da obrigao) que consagra um critrio de proporcionalidade;

art. 887 e 888 que consagra que uma venda assente em todas as arvores assentes num pomar e determina-se o preo X por arvore sendo tudo proporcional;

art. 902 que se refere dentro da venda de bens alheios (modalidade especial da compra e venda) em que se chega concluso que uma parte do objecto alheia consagrando-se um critrio de proporcionalidade;

art. 992 (contrato de sociedade), que nos termos do n1 os scios participam nos lucros e perdas da sociedade segundo a proporo das respectivas entradas aplicando-se ento mais uma vez um critrio proporcional.

Interpretao do art. 884/2: Tem se defendido que ao remeter-se para o meio de avaliao que foi afastado o critrio da proporcionalidade. Razo: se o comprador recebe metade daquilo que foi objecto da compra e venda, as utilidades que retira de metade do objecto podem ser ou no metade daquilo que o objecto . um critrio mais fiel realidade. Mas porque que a excepo e no a regra? Relaciona-se com a natureza da compra e venda, nomeadamente com o facto de o mesmo ser oneroso. Tem de existir um equilbrio entre as duas prestaes (equivalncia). A ideia que o comprador e o vendedor depois do contrato achem que o contedo das suas esferas jurdicas se mantem ou aumentem. O caracter oneroso, segundo o Prof. Pedro Eir, representa que o comprador tem de entender depois da compra e venda, que a sua esfera jurdica ficou

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equivalente em termos patrimoniais. Se no o achar porque no se celebrou uma compra e venda.

A parte que merce maior proteco a do comprador, uma vez que o vendedor tem o domnio da coisa, do direito transmitido. Deste modo, as modalidades de compra e venda so regimes protectores mais do comprador do que o vendedor. Regimes mais intensos quanto maior for o desequilbrio entre as prestaes. Exemplo: compra e venda de coisa defeituosa uma vez que se quebra a equivalncia objectiva entre as prestaes; venda de bens alheios, sendo o comprador um bocadinho mais protegido do que o vendedor, embora o vendedor tambm possa desconhecer que o bem no seu mais natural o comprador no tenha conhecimento nenhum sobre a situao.

Nos termos do art. 878, consagra as despesas do contrato. Regra: as despesas do contrato e outras acessrias ficam a cargo do comprador.

Despesas inerentes celebrao do contrato, e no de guarda ou de embalagem da coisa uma vez que tais so da responsabilidade do vendedor.

Acessrias como o transporte do notrio para um sitio qualquer (pagar o txi cabe ao comprador)

Despesas provocadas pelo contrato, mas no inerentes ao mesmo, ou se combina de maneira diferente ou correm por conta do vendedor.

Classificao do Contrato de Compra e Venda 1. Contrato Tpico e Nominado

2. Contrato Oneroso Equivalncia entre os sacrifcios e benefcios sempre presente, nomeadamente no preo, sendo este o valor (justo) da coisa. Sendo que justo aquele que o comprador acha que

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merece a aquisio daquele direito, e que o valor pelo que o vendedor naquele caso est disposto a perder aquele direito cada contrato tem a justia interna. Teorias das Vontades fizeram surgir a celebre frase quem diz contratual diz justo ideia de justia interna do contrato, estando as partes em condies de exercer a autonomia privada. E quanto aos valores de mercado? Se toda a comunidade achar que vale 1milho, se o A vender a B por 1 o que prevalece? Qual a influencia dos valores de mercado? Sendo um preo de favor no se esta face a uma compra e venda mas sim a uma doao. Segundo o Prof. Pedro Eir, necessrio avaliar o animus do comprador e do vendedor. Chegando concluso que as partes acharam que o preo era justo ento estamos face a uma compra e venda. O valor do mercado pode indiciar preos de favor. Se existir um valor muito longe do preo de mercado pode-se chegar concluso que o preo de favor no se esta face a uma compra e venda. Mas se as partes entenderam que quiseram fazer daquele preo em termos de equivalncia estamos face a uma compra e venda. 3. Sinalagmtico Existem dois sinalagmas: gentico e funcional. necessrio ter ateno ao regime particular do art. 886 e do art. 880/2. 4. Consensual e no formal Existe a excepo do art. 875. 5. Consensual e no real quanto constituio Referido cerca do efeito real. O nico ponto a merecer alguma dvida saber se as partes podem acordar numa compra e venda que o vendedor que tem a posse da coisa no entregue nunca a coisa ao comprador. Prof Pedro Eir tem as maiores das dvidas que tal seja uma compra e venda e que seja legal.

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6. Contrato Real Quoad Effectum necessrio atender a duas questes:

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possvel adoptar a linguagem de direitos reais a direitos no reais? O art, 79 al. a) suporta tal.

Situaes do art. 408/2 e do art. 409 no excepcionam a eficcia real de um contrato, uma vez que apenas regulam o momento em que o efeito se produz e no a causa.

7. Comutativo ou Aleatrio Em regra, comutativo. Contudo, existem duas situaes consagradas no art. 880/2 no art. 881: Nos termos do art. 880, consagra-se a compra e venda de bens futuros. Ambos os nmeros tem duas realidades substancialmente distintas:

N1: se o bem futuro nunca se tornar presente no existe nenhum efeito da compra e venda que se produza. O chamado comprador no adquire o direito, o vendedor no tem de lhe entregar a coisa e o comprador no tem de pagar o preo. Ento que contrato este? Prof. Raul Ventura: isto que se chama de compra e venda de bem futuro um contrato de formao est se a formar um contrato de compra e venda se o bem se tornar presente nascendo todos os efeitos do art. 879.

N2: o legislador opta por dizer se as partes atriburem ao contrato (no diz que um contrato de compra e venda). Ou seja, se este contrato que as partes celebram e de que nasce a obrigao de pagar o preo discute-se se um contrato de compra e venda. Prof. Ral Ventura: diz que no se trata de uma compra e venda se no existir a transmisso do direito, sendo este o grande efeito da compra e venda. O resto da doutrina diz que uma compra e venda sob condio, o problema a condio incidir sobre o elemento essencial da compra e venda ou seja o

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da transmisso do direito. Mas para a doutrina que entende que uma compra e venda estamos face a uma que possui um caracter aleatrio.

Nos termos do art. 881 existe uma presuno de aleatoriedade. Imagine-se o caso de o vendedor dizer que vende x direito pelo preo x mas no sabe se titular do direito um caso de titularidade incerta. De seguida, no momento de celebrao do contrato h que verificar se o vendedor era titular do direito. Se sim, ento tudo bem sim; se no, o direito no transmitido mas o preo devido. Prof. Ral Ventura: no uma compra e venda, mas sim um contrato atpico. Para a doutrina que ache que um contrato de compra e venda estamos face a um exemplo de compra e venda aleatria.

PROFESSOR MENEZES LEITO 1. Noo e Aspectos Gerais Contrato de Compra e Venda no Cdigo Civil: art. 874 a 939 (Livro II Direito das Obrigaes). Contrato de Compra e Venda no Cdigo Comercial: art. 463 a 476 Nos termos do art. 874, compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preo. A compra e venda consiste essencialmente na transmisso de um direito contra o pagamento de uma quantia pecuniria, constituindo economicamente a troca de uma mercadoria por dinheiro. Embora o CC refira como exemplo paradigmtico de transmisso de um direito a transferncia da propriedade, a compra e venda no se restringe apenas a esta situao (transferncia da propriedade) podendo abranger: A transmisso de qualquer outro direito real (exemplo: trespasse de usufruto (art. 1444) quando realizado a ttulo oneroso constitui uma compra e venda)

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E inclusivamente de direitos que no sejam reais. Exemplo:

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direitos sobre valores mobilirios, direitos de propriedade industrial, direitos de propriedade intelectual (direitos de autor), direitos de crdito, Cesso de crditos (art. 577 e ss) quando feita onerosamente qualificada como compra e venda

direitos potestativos, ou situaes jurdicas complexas, como a posio contratual ou as universalidades de direito. O trespasse de estabelecimento comercial ou industrial (art. 1112/1 al. a)) constitui juridicamente uma compra e venda. Alienao da herana ou de quinho hereditrio (art. 2124 e ss) quando realizada a ttulo oneroso constitui uma compra e venda.

O que no constitui compra e venda: Assuno de dvida efectuada onerosamente, uma vez que a lei considera esta como um contrato translativo de direitos, mas no de obrigaes.

A transmisso de outras situaes que no possam ser consideradas como direitos subjectivos do alienante, estando-se nesse caso perante tipos contratuais diferentes. Exemplo: no constituiro compra e venda, ainda que por vezes sejam denominadas como tal na pratica situaes como: A venda de Informaes A venda de segredos A venda de produtos financeiros

E a impropriamente designada venda de jogadores de futebol?

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A venda de jogadores de futebol constitui uma cesso da posio contratual a ttulo oneroso, pelo que poder enquanto tal ser qualificada como compra e venda. Em relao simples posse, uma vez que esta no constitui um direito subjectivo no poder ser objecto de compra e venda uma vez que a sua transmisso no corresponde transmisso de um direito. sendo um contrato translativo e direitos, a compra e venda pressupe ainda a existncia de uma contrapartida pecuniria para essa transmisso. Se no existir qualquer contrapartida, o contrato qualificvel como doao (art. 940).

Se a contrapartida no consistir numa quantia pecuniria o contrato j no constitui uma compra e venda mas antes um contrato de escambo ou troca.

Contrato de Escambo ou de Troca: inicialmente era previsto no art. 1592 do CC de 1867, mandando o art. 1594 aplicar-lhe as regras da compra e venda, excepto na parte relativa ao preo.

Actualmente o contrato de escambo ou de troca deixou de estar previsto no CC, embora continuem a ser-lhe aplicveis as regras da compra e venda por fora do art. 939.

O contrato de escambo ou de troca continua a ser previsto pelo art. 480 do Cdigo Comercial.

2. Caractersticas Qualificativas do Contrato de Compra e Venda

2.1.A Compra e Venda como Contrato Nominado e Tpico Compra e Venda enquanto contrato nominado: a lei reconhece o contrato de compra e venda como categoria jurdica.

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Compra e Venda enquanto contrato tpico: a lei estabelece para o contrato de compra e venda um regime, quer no mbito do Direito Civil (art. 874), quer no mbito do Direito Comercial (art. 463 e ss). Encontra-se ainda um regime especial para a venda de bens de consumo (Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril alterado pelo Decreto Lei 84/2008, de 21 de Maio). 2.2.A Compra e Venda como contrato primordialmente no formal A compra e venda , regra geral, um contrato no formal (art. 219) ainda que a lei por vezes o sujeite a forma especial (exemplo: compra e venda de bens imveis (art. 875)). 2.3.A Compra e Venda como contrato consensual Compra e Venda enquanto contrato consensual ( real quoad constitutionem): a lei prev expressamente a existncia de uma obrigao de entrega por parte do vendedor (art. 879 b)) o que significa que no associa a constituio do contrato entrega da coisa, admitindo a sua vigncia antes de a coisa ser entregue. Efectivamente o acordo das partes que determina a formao do contrato, no dependendo esta nem da entrega da coisa, nem do pagamento do preo respectivo. Ao abrigo da autonomia privada as partes podem estipular a compra e venda como contrato real quoad constitutionem, designadamente dependendo da traditio reio ou da traditio pretii? A Doutrina Italiana tem entendido tendencionalmente que sim, considerando no serem propriamente contratos consensuais as vendas atravs de aparelhos automticos ou as vendas em estabelecimento self servisse. Efectivamente da mesma forma que as partes podem estipular uma forma convencional no exigida por lei para a celebrao do contrato (art. 223) parece admissvel que possam igualmente fazer depender a sua constituio da existncia da tradio da coisa ou do preo. Prof. Menezes Leito: duvida que os exemplos referidos representem coisa diferente que a normal celebrao do contrato consensual atravs de declarao tcita. No parece existir nenhum contrato real quoad constitutionem na compra e venda com pr pagamento, uma vez que a celebrao do contrato de realiza com a solicitao do produto, havendo apenas a imposio de que o preo seja pago antes da sua entrega.
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2.4.A Compra e Venda como contrato obrigacional e real quoad effectum A Compra e Venda : Em primeiro lugar, um contrato obrigacional uma vez que determina a constituio de duas obrigaes:

A obrigao de entregar a coisa (art. 879 b)) A obrigao de pagar o preo (art. 879 c))

Por outro lado, um contrato real quoad effectum uma vez que produz a transmisso de direitos reais (art. 879 a))

2.5.A Compra e Venda como Contrato Oneroso Compra e Venda enquanto contrato oneroso: no contrato e compra e venda existe uma contrapartida pecuniria em relao transmisso dos bens, importando assim sacrifcios econmicos para ambas as partes. No entanto, a compra e venda no exige que ocorra necessariamente uma equivalncia de valores entre o direito transmitido e o preo respectivo, no deixando por isso de se aplicar as regras da compra e venda se o comprador consegue descontos significativos em virtude das boas relaes que possui com o vendedor. Se a inteno das partes atribuir efectivamente um enriquecimento ao alienante (aquisies de baixo valor por elevado preo em leiles com fins sociais) ou ao adquirente (alienao de bens por preo simblico ou muito inferior ao valor de mercado, com fins de liberalidade) a situao j no corresponde a uma verdadeira compra e venda mas antes a um contrato misto (indirecto) de venda e doao. 2.6.A Compra e Venda como contrato sinalagmtico Sendo oneroso, o contrato de compra e venda tambm um contrato sinalagmtico: uma vez que as obrigaes do vendedor e do comprador constituem-se tendo cada uma a sua causa na outra (sinalagma gentico),

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o que determina que permaneam ligadas durante a fase de execuo do contrato, no podendo uma ser realizada se a outra o no for (sinalagma funcional)

Deste modo, aplicam-se compra e venda as regras relativas ao sinalagma contratual com a excepo: do no cumprimento (art. 428 e ss), a caducidade do contrato por impossibilidade de uma das prestaes (art. 795/1) a resoluo por incumprimento (art. 801/2) (nota: ateno ao regime especial do art. 886)

2.7.A Compra e Venda como contrato normalmente comutativo, sendo por vezes aleatrio Compra e Venda enquanto, normalmente, um contrato comutativo: ambas as atribuies patrimoniais se apresentam como certas, no se verificando incerteza nem quanto sua existncia nem quando ao seu contedo. Compra e Venda enquanto, em certos casos, um contrato aleatrio: venda de bens futuros, frutos pendentes e partes componentes e integrantes, a que as partes atribuem esse caracter (art. 880/2)

venda de bens de existncia ou titularidade incerta (art. 881)

venda de herana ou de quinho hereditrio (art. 2124 e ss)

a venda de herana ou de quinho hereditrio sem especificao dos bens constitui nitidamente um contrato aleatrio, j que o vendedor no responde pelos bens existentes na herana, mas apenas pela sua qualidade de herdeiro (art. 2127) e o comprador sucede integralmente nos encargos da herana (art. 2128).

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venda de expectativas.

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2.8.

A Compra e Venda como contrato de execuo instantnea

Compra e Venda enquanto contrato de execuo instantnea: quer em relao obrigao de entrega, quer em relao obrigao de pagamento do preo, o seu contedo e extenso no delimitado em funo do tempo. Essa situao ocorre mesmo na venda a prestaes dado que apesar do seu fraccionamento em diversos perodos de tempo, este, apenas determina a forma de realizao da prestao, no influenciando o seu contedo e extenso. So contratos de execuo continuada os contratos de fornecimento, como o fornecimento de gs ou de electricidade: a sua natureza especfica justifica, porem, que no os configuremos como verdadeiras compras e vendas, parecendo antes tratar-se de contratos atpicos, ainda que afins da compra e venda.

3. Forma do Contrato de Compra e Venda Nos termos do art. 219, a compra e venda um contrato essencialmente consensual, uma vez que regra geral no estabelecida nenhuma forma especial para o contrato de compra e venda. Contudo, como cada regra tem a sua excepo, esta regra referente forma do contrato de compra e venda objecto de mltiplas excepes (excepo mais importante referente compra e venda de imveis). Nos termos do art. 875, determina-se que, sem prejuzo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de imveis s vlido quando for celebrado por escritura pblica ou documento particular autenticadoesta regra extensiva a todos os actos que importem reconhecimento, constituio, modificao, diviso ou extino dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou servido sobre coisas imveis e aos actos de alienao, repdio e renncia de herana ou legado, de que faam parte coisas imveis.

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Esta regra sofre duas excepes constantes de lei especial, em que a compra e venda de imveis pode ser celebrada por simples documento particular: Situao de compra e venda com mtuo, com ou sem hipoteca, referente a prdio urbano destinado a habitao, ou fraco autnoma para o mesmo fim desde que o mutuante seja uma instituio de crdito autorizada a conceder crdito habitao (art. 1 e 2/1 do DL 255/93, de 15 de Julho)

Procedimento especial de transmisso, onerao e registo de imveis, constante do DL 263-A/2007, de 23 de Julho e da Portaria 794-B/2007, de 23 de Julho, que abrange a compra e venda (art. 2 al. a) do DL 263-A/2007)

Nos termos do art. 8/3 DL 263-A/2007, os negcios jurdicos celebrados nos termos deste DL encontram-se dispensados de formalizao por escritura publica quando esta seja obrigatria nos termos gerais. Neste caso os interessados iniciam o procedimento formulando o seu pedido junto do servio do registo competente, manifestando a sua opo por um dos meios do contrato (art. 6), sendo o servio de registo que procede elaborao dos documentos que titulam os negcios de acordo com o modelo previamente escolhido pelos interessados (art. 8/1 al. b))

Contrato de compra e venda de direito real de habitao peridica: deve ser celebrado por declarao das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial da assinatura do alienante (art. 12 do DL 275/93, de 5 de Agosto, na redaco do DL 180/99, de 22 de Maio). Transmisso de certos direitos: por vezes, exige-se mesmo escritura pblica. Exemplo: transmisso total e definitiva do direito de autor (art. 44 CDADC). Quando tem por objecto certos bens mveis, a compra e venda por vezes sujeita a forma escrita. Exemplo: Alienao de herana ou quinho hereditrio, quando no abranja bens sujeitos a alienao por escritura publica ou documento particular autenticado

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Estabelecimento comercial

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Quotas de sociedades

Alienao de direitos sobre bens industriais

Direitos emergentes de patentes Modelos de utilidade Registos de modelos Desenhos industriais Registo de marcas

Contrato de compra e venda de navios: exige-se o reconhecimento presencial da assinatura dos outorgantes no documento escrito pelo qual se procede venda

exigida a reduo a escrito do contrato de compra e venda em diversas situaes, por razoes de proteco do consumidor (exemplo: venda a domicilio). Fora dos casos indicados, a compra e venda no necessita de revestir forma especial. Devido a tal, a compra e venda de bens mveis sujeitos a registo (caso dos automveis) no esta sujeita a qualquer forma especial. nem era necessrio o legislador dizer, uma vez que se sabe que os bens mveis sujeitos a registo no perdem a natureza de mveis, mas o art. 205/2 consagra expressamente que s coisas mveis sujeitas a registo aplicvel o disposto o regime das coisas mveis em tudo o que no seja especialmente regulado. Sempre que a Compra e Venda seja sujeita a forma, a omisso desta acarretar a nulidade do negcio jurdico (art. 220). Em certos casos a compra e venda vai para alm da forma especial e pode obrigar realizao de certas formalidades. (exemplo: nos actos que envolvem a transmisso da propriedade de prdios urbanos e fraces autnomas, necessrio que se faa prova da correspondente autorizao de utilizao perante a entidade que celebra a escritura ou autntica o documento).

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Nos actos de transmisso de imveis obrigatria a referencia ao respectivo alvar, com indicao do numero e data da emisso ou da sua iseno, sendo que no caso e prdios submetidos ao regime de propriedade horizontal deve ser especificado se a autorizao de utilizao se refere ao prdio ou fraco autnoma a transmitir. A apresentao deste documento dispensada se a existncia dessa autorizao tiver sido anotada no registo predial e o prdio no tiver sofrido alteraes. A omisso desta formalidade no acarreta a nulidade do contrato, mas constitui contra ordenao, podendo determinar a aplicao de coimas ou outras sanes acessrias. Outra formalidade a exigida pelo princpio da legitimao, institudo no art. 9/1 do Cdigo do Registo Predial que estabelece que os factos de que resulte a transmisso de direitos ou a constituio de encargos sobre imveis no podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo. So apenas exceptuados: A partilha, a expropriao, a venda executiva, a penhora, o arresto, a declarao de insolvncia e outras providencias que afectem a livre disposio dos imveis.

Aos actos de transmisso ou onerao por quem tenha adquirido no mesmo dia os bens transmitidos ou onerados

Casos de urgncia devidamente justificada por perigo de vida dos outorgantes (art. 9/2 Cdigo do Registo Predial).

Tratando-se de prdio situado em rea onde no tenha vigorado o registo obrigatrio, o primeiro acto de transmisso posterior a 1 de Outubro de 1984 pode ser titulado sem a exigncia prevista no n1 se for exibido documento comprovativo, ou feita justificao simultnea, do direito da pessoa de quem se adquire (art. 9/3 Cdigo do Registo Predial). A Sano para essa omisso no a nulidade do negcio, uma vez que se coloca apenas um problema de legitimao formal e no de legitimao substantiva. Apenas o agente que a outorgar esta sujeito a sanes.

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4. Efeitos Essenciais

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4.1.Generalidades Nos termos do art. 879 estabelece-se: A Compra e Venda tem como efeitos essenciais: a) A transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito b) A obrigao de entregar a coisa c) A obrigao de pagar o preo. Interpretao (segundo o Prof. Menezes Leito) do art. 879: a compra e venda um contrato pelo qual se transmite uma coisa ou um direito contra o recebimento de uma quantia em dinheiro (preo). O resultado final do negcio constituir: Na aquisio por parte do comprador do direito de propriedade sobre o bem vendido, qual acrescer como efeito subordinado a aquisio da posse,

Na aquisio por parte do vendedor do direito e propriedade sobre determinadas espcies monetrias.

A compra e venda s se encontra definitivamente executada quando se verificarem estas duas alteraes na situao jurdica patrimonial dos contraentes. Contudo, o art. 874 vem estabelecer dois processos tcnicos distintos para a obteno desse mesmo resultado: Em relao aquisio da posse da coisa vendida, a lei socorre-se do instrumento da constituio de obrigaes, quer por parte do comprador, quer por parte do vendedor, apenas considerando definitiva a aquisio apos o cumprimento das mesmas.

Em relao aquisio da propriedade sobre o bem vendido, esse processo deixa de ser utilizado, dispensando a lei, pelo menos na venda de coisa especfica, o cumprimento da obrigao, considerando a aquisio da propriedade como uma

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simples consequncia automtica da celebrao do contrato (art. 879 a) e 408/1). Em suma, no h assim no mbito da compra e venda o surgimento de uma obrigao de dare em sentido tcnico, verificando-se o efeito translativo automaticamente com a perfeio o acordo contratual. Deste modo, necessrio distinguir no contrato de compra e venda entre os seguintes efeitos: Um efeito real: a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito

Dois efeitos obrigacionais: constituio das obrigaes de entregar a coisa e de pagar o preo.

4.2.O Efeito Real

4.2.1. A Adopo dos Princpios da Consensualidade e da Causalidade no Direito Portugus Um dos efeitos essenciais da compra e venda a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito ( essencial compra e venda a alienao de um direito, ou seja uma aquisio derivada do mesmo se as partes convencionarem a aquisio originria de um direito pelo adquirente no se est perante uma compra e venda. Contudo, no obstculo a que a compra e venda abranja hipteses de aquisio derivada constitutiva como a constituio de direitos reais menores). Para a constituio ou transmisso do direito real basta, normalmente, o acordo das partes, pelo que a celebrao do contrato de compra e venda acarreta logo a transferncia da propriedade (art. 879 a) e art. 408/1). A transferncia ou a constituio do direito real consequentemente imediata ou instantnea: logo no momento da celebrao do contrato, o adquirente torna-se titular do direito objecto desse mesmo contrato.

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Princpio da Consensualidade: ao contrrio do que se sucede com os efeitos obrigacionais, que exigem o posterior cumprimento das respectivas obrigaes, o efeito real verifica-se automaticamente no momento da formao do contrato, sendo por isso a propriedade transmitida apenas com base no simples consenso, das partes, verificado nesse momento. Este princpio tem origem remota numa progressiva espiritualizao da traditio (entrega da coisa) verificada j no Direito Romano neste direito, a transferncia da propriedade no dependia da celebrao do contrato de compra e venda uma vez que este tinha efeitos meramente obrigacionais, mas antes da celebrao de um segundo negcio posterior como a mancipatio, a in iure cessio, mas principalmente a traditio.

Este segundo negcio implicava um acto real ou material, correspondente entrega fsica do bem pelo tradens. Posteriormente admitiu-se que em lugar de ser real ou material, a traditio pudesse ser apenas simblica (entrega das chaves, entrega dos documentos ou do titulo da propriedade) ou mesmo ficta (traditio brevi manu e do constituto possessrio).

Esta evoluo abriu caminho a que no antigo Direito Francs se admitisse a estipulao, nos contratos de compra e venda, de clausulas instituindo a traditio ficta ou traditio feinte, com a clausula de dessaisinesaisine, ou e constituto e precrio, pela qual o vendedor declarava logo no momento da celebrao do contrato que abdicava j da propriedade e da posse a favor do comprador, ficando apenas como possuidor precrio da coisa at sua entrega. Posteriormente considerou-se mesmo que se deveria presumir a estipulao dessa traditio feinte, mesmo sem qualquer declarao das partes, o que implicou considerar-se o modus adquirendi como compreendido no prprio titulus. Esta evoluo levou a que se passasse a atribuir traditio valor meramente terico, dado que na prtica passava a ser a vontade das partes o factor determinante para a transmisso do direito real.

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Posteriormente, a escola do jusnaturalismo racionalista (Grotus Puffendorf) encarregou-se de teorizar dogmaticamente esta nova concepo, consagrando o princpio de que a vontade das partes, manifestada atravs do contrato, s por si suficiente para produzir o efeito real CC Francs de 1804 recolheu o princpio da consensualidade, vindo este a ser reconhecido por outros cdigos, por ele influenciados (cdigo italiano e cdigo de Seabra actual 408/1).

Contudo, no , no entanto, o sistema do ttulo nico vigente no Direito Comparado, tendo que se efectuar a contraposio com outros sistemas existentes: Sistema do ttulo e modo (vigente na ustria e na Espanha): para que o efeito real se produza, necessria a presena simultnea de um titulos et modus adquirendi, ou seja, no basta que exista uma justa causa ou fundamento jurdico de aquisio (como o contrato de compra e venda), sendo ainda necessria a realizao de um segundo acto de transmisso (como a traditio ou o registo).

Sistema de transmisso causal de direitos reais, dado que embora o negcio causal e transmisso sejam dois negcios distintos, a validade da transmisso depende do negocio causal. Deste modo o titulo so por si insuficiente para produzir o efeito real exigindo necessariamente um modo. Mas tambm o modo de aquisio s por si insuficiente, pressupondo igualmente um titulo. Por isso a realizao da traditio so permite transmitir o direito real se tiver sido precedida de um negocio jurdico que fundamente essa transmisso (compra e venda ter sido celebrado apenas), o negocio ter valor meramente obrigacional, sem produzir efeitos reais.

nos direitos que utilizam o sistema de ttulo vigora, pelo contrario, o principio da consensualidade, segundo o qual a constituio ou transferncia dos direitos reais depende apenas da existncia de um titulo de aquisio, ou seja, de um acto pelo qual se revela a vontade de adquirir e transmitir em virtude de uma causa reconhecida pelo direito. Este ttulo s por si suficiente para produzir o efeito real, pelo que a transmisso da propriedade se verifica logo com a celebrao do contrato de
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compra e venda, no sendo qualquer acto posterior e entrega ou outra formalidade, como o registo por exemplo. Sistema de Modo: a produo do efeito real depende apenas do modus adquirendi, no sendo necessrio um titulo de aquisio.

Sistema do Cdigo Civil Alemo: o contrato de compra e venda tem valor meramente obrigacional, no produzindo qualquer efeito real. No direito alemo, para que o comprador passe a ser proprietrio do bem vendido necessrio: se o referido bem for uma coisa mvel, um segundo acordo de transmisso (acordo abstracto translativo) seguido da traditio ou da entrega da coisa; se o bem vendido for uma coisa imvel, exige-se tambm um novo acordo de transmisso igualmente um acordo abstracto translativo e ainda a inscrio nos registos da propriedade. h quem diga que neste sistema seguido o princpio da separao, segundo o qual a celebrao do contrato de alienao no coincide com a disposio.

O Princpio da Consensualidade tem grandes vantagens, em virtude da forma simples como se procede transmisso dos direitos reais, fundando-se apenas na vontade das partes (em vez de a fazer depender de posteriores formalidades). Ligado ao Princpio da Consensualidade est o Princpio da Causalidade, segundo o qual a existncia de uma justa causa de aquisio sempre necessria para que o direito real se constitua ou transmita.

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Vigora o Princpio da Causalidade no sistema do titulo, em virtude de a transmisso do direito real depender exclusivamente do negcio transmissivo, e no sistema do titulo e modo, dada a conexo causal entre o titulo e o modo. Diferentemente, o sistema de modo regula-se pelo princpio oposto (Princpio da Abstraco) segundo o qual os vcios do negocio causal no podem afectar a transferncia da propriedade. Efectivamente, no sistema do modo uma vez transferida a propriedade, a sua recuperao so pode ser obtida atravs de uma aco de enriquecimento sem causa. Nos termos do art. 408/1, a transferncia dos direitos reais sobre coisa determinada d se por mero efeito do contrato, o que naturalmente implica consagrar em pleno o sistema do ttulo, sujeitando-se assim a transmisso da propriedade aos referidos princpios da consensualidade e da causalidade. Em Portugal, deste modo, consagra-se a concretizao do contrato de compra e venda no mbito da venda real. Ou seja, o adquirente apos a celebrao do contrato adquire imediatamente a propriedade da coisa vendida que pode imediatamente opor erga omnes, no caso dos bens no sujeitos a registo, ficando, no caso dos bens sujeitos a registo essa oponibilidade a terceiros dependente do cumprimento do nus registral. 4.2.2. Apreciao da Possibilidade que existirem excepes em relao a esses princpios Nos termos do art. 408/1, ao consagrar o sistema do ttulo refere simultaneamente a possibilidade de existncia de excepes a esse sistema previstas na lei. (Questo) a lei admite a possibilidade de transferncia da propriedade no estar sujeita a princpios da consensualidade e da causalidade? (Se) Resposta Afirmativa: conclua-se que ao lado da venda real, o nosso direito reconheceria tambm o outro tipo de venda, existente nos sistemas do ttulo e modo e do modo venda obrigatria.

Venda Obrigatria: modelo original do contrato no mbito do direito romano e hoje existe no direito alemo, austraco, espanhol e brasileiro, sendo tambm discutida a sua admissibilidade no direito italiano. Caracteriza-se essencialmente pelo facto de o contrato de compra e

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venda nunca produzir efeitos reais, apenas tendo por funo a constituio de obrigaes, resultando assim a transferncia da propriedade de um segundo acto, que o vendedor se obriga a praticar, o qual produz os efeitos reais. Exemplo: pela compra e venda a propriedade no transferida. Apenas o vendedor obriga-se a transferi-la e o comprador a pagar o preo. O vendedor pratica ento um segundo acto a transferir a propriedade que, no caso das coisas mveis, se concretiza com a tradio e, no caso das coisas imveis, com o registo. excepes previstas na lei (art. 408/1): deixa em aberto a possibilidade de se reconhecer hipteses de venda obrigatria, designadamente nos casos em que a transferncia da propriedade venha a ser temporalmente dissociada da celebrao do contrato. No nosso direito ocorrem dois tipos de situaes em que se verifica uma dissociao entre a celebrao do contrato e a transmisso da propriedade: Quando a lei procede a uma separao, mesmo que meramente cronolgica, entre o momento em que se verifica a concluso do contrato e o momento em que ocorre o fenmeno translativo.

Apesar da transferncia da propriedade ser sempre resultante do contrato manifesto que por vezes essa transmisso sucede em momento posterior ao da sua celebrao (art. 408/2 refere expressamente alguns dos momentos em que a transmisso se verifica).

Casos de: Venda de coisas indeterminadas (coisas genricas ou em alternativa): a transmisso da propriedade d-se no momento em que ocorre a determinao da coisa com conhecimento de ambas as partes (art. 408/2), salvo se se tratar de coisa genrica em que a transferncia da propriedade d-se no momento da concentrao da obrigao (art. 540 e 541)

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Venda de bens futuros, frutos naturais ou partes componentes ou integrantes de uma coisa Venda de bens futuros (art. 880) a transferncia da propriedade ocorre no momento em que a coisa adquirida pelo alienante. Venda de frutos naturais ou de partes componentes ou integrantes de uma coisa a transferncia da propriedade verifica-se no momento da colheita ou separao (art. 880) Venda com reserva de propriedade: a aquisio integral da propriedade apenas ocorre no momento do pagamento do preo ou do evento em relao ao qual as partes determinaram essa verificao (art. 409).

Nota: no se inclui a venda sob condio suspensiva ou a termo inicial em que no momento da verificao da condio ou do vencimento do termo que se verifica a transferncia da propriedade. Efectivamente nestes casos no apenas a transferncia da propriedade que diferida para esse momento mas todos os efeitos do negcio jurdico.

Quando o fenmeno translativo no se pode verificar por um impedimento originrio (venda de coisa alheia).

Venda de coisa alheia (art. 892 e ss) em que o fenmeno translativo no se poe verificar em virtude de o vendedor no ser efectivamente o proprietrio do bem vendido. Ocorre uma dissociao entre a transmisso da propriedade e o contrato de compra e venda, ainda que essa dissociao seja resultante de um valor negativo atribudo por lei ao

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negcio jurdico (art. 892) que s pode ser sanado atravs da aquisio da propriedade (art. 895) que constitui precisamente uma obrigao para o vendedor (art. 897). Em todos os referidos casos o fenmeno translativo transferido para momento posterior, mas no fica dependente do cumprimento de uma obrigao de transferir (dare) em sentido tcnico. Ainda que possam surgir obrigaes associadas a essa transmisso, no so elas que produzem o efeito translativo, mas antes este vem a ocorrer automaticamente em consequncia da verificao de um facto posterior. Esse facto concretiza em definitivo uma atribuio patrimonial que j tinha sido provisoriamente estabelecida com a celebrao do contrato, entre o alienante e o adquirente. Deste modo, mesmo nas hipteses em que a venda possui uma eficcia translativa no imediata ou dependente da eventual verificao de certos actos ou factos a verdade que o contrato integra sempre um esquema negocial translativo, situao distinta da venda obrigatria presente no direito romano e no actual direito alemo. Deste modo, pode afirmar-se a inexistncia no Direito Portugus da figura da venda obrigatria. 4.2.3. A publicidade da transmisso da propriedade A Compra e Venda corresponde a um facto aquisitivo de direitos reais. Consequentemente, se estes direitos reais respeitarem a bens imoveis ou a moveis sujeitos a registo, a compra e venda ter que ser registada (art. 2 a) do Cdigo do Registo Predial e art. 11/1 a) do Cdigo de Registo e Bens Mveis) sob pena de no ser oponvel a terceiros nem prevalecer contra uma eventual aquisio tabular, desencadeada por uma segunda alienao do mesmo bem. A imposio do registo resulta do facto de que sendo o direito real um direito absoluto com eficcia erga omnes, conveniente e til que todos os parceiros interessados possam conhecer a sua existncia. Da o princpio da publicidade que esta na base da sujeio a registo.

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No sistema de modo, a cognoscibilidade do direito real mesmo o interesse fundamental para salvaguarda da segurana e celeridade do comercio jurdico, vigorando uma situao de publicidade constitutiva: o prprio registo que determina a transmisso da propriedade. No sistema de ttulo (Portugal) atende-se aos interesses das partes, sacrificando-se o interesse da segurana do comercio jurdico ao interesse da regularidade na constituio do direito real. Quanto necessidade de publicidade adequada da transmisso do direito para defesa dos interesses de terceiro e de segurana jurdica, tal publicidade ser normalmente declarativa e no constitutiva, sendo apenas uma condio de eficcia relativamente a terceiros do direito real validamente constitudo por mero efeito do contrato (art. 408/1). Deste modo, no nosso sistema, o registo tem valor meramente declarativo. A publicidade apenas ser constitutiva na hiptese de aquisio tabular, caso em que a segunda venda que primeiro foi registada prevalece sobre a primeira. Ao contrario do que sucede normalmente nos pases que consagram o sistema de titulo, no se institui em Portugal o principio da posse vale titulo, que permitiria fazer funcionar tambm uma hiptese de publicidade constitutiva em relao s coisas moveis no registveis, baseada na traditio do bem. Tal implica ter o nosso sistema optado por uma aplicao quase irrestrita dos princpios da consensualidade e da causalidade fazendo assim prevalecer o interesse do proprietrio em detrimento da proteo de terceiro de boa f. 4.2.4. O risco no contrato de compra e venda O facto de a transferncia da propriedade ocorrer logo no momento da celebrao do contrato atribui um importante beneficio ao comprador, uma vez que, tornando-se ele logo proprietrio da coisa vendida e no apenas credor do vendedor relativamente sua entrega, deixa de estar sujeito ao concurso de credores no patrimnio do vendedor em relao a essa coisa (art. 604/1), uma vez que tendo sobre ela a propriedade, que direito pleno e exclusivo (art. 1305/1) tem tambm a melhor das garantias.

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Contudo, se o comprador adquire esse beneficio justo que suporte tambm os riscos inerentes e que, portanto, seja igualmente ele a suportar o prejuzo caso a coisa se deteriore ou perea apos a transmisso da propriedade. Associada transferncia da propriedade encontra-se a transferncia do risco, nos termos do art. 796/1: a partir do momento em que celebrado o contrato de compra e venda, mesmo que ainda no tenham sido cumpridas as obrigaes resultantes do contrato, o risco fica a cargo do comprador (art. 796/1). Exepo: tal situao no ocorrer se a coisa tiver continuado em poder do alienante, em consequncia de termo estabelecido a seu favor, caso em que a transferncia do risco so se verifica com o vencimento do termo ou a entrega da coisa, salvo a hiptese de o vendedor entrar em mora, o que produz a inverso do risco (art. 796/2)

Na hiptese de ter sido aposta uma condio ao contrato:

Se a condio for resolutiva, o risco corre por contra do adquirente se a coisa lhe tiver sido entregue

Se a condio for suspensiva, o risco corre por contra do alienante durante a pendencia da condio (art. 796/3).

4.3.Os Efeitos Obrigacionais

4.3.1. O Dever de Entregar a Coisa Em relao ao vendedor, a obrigao que surge atravs do contrato de compra e venda reconduz-se essencialmente ao dever de entregar a coisa. Alm de (1) se efectuar a transmisso da propriedade por mero efeito do contrato, (2) atribudo ao comprador um direito de credito entrega da coisa pelo vendedor, o qual concorre com a ao de reivindicao (art. 1311) que pode exercer enquanto proprietrio da coisa.
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O Cumprimento da obrigao de entrega corresponde a um acto material, a tradio fsica ou simblica do bem, que permite ao comprador: A sua apreenso fsica mveis Aquisio do gozo sobre ele imveis

Devido ao cumprimento da obrigao de entrega, verifica-se a atribuio da posse da coisa entregue ao comprador (art. 1263 al. b) a qual pode ocorrer previamente com a verificao do constituto possessrio (art. 1263 al. c) e 1264). Prof. Romano Martinez: duvidoso se quando aps a venda o vendedor no procede entrega imediata do bem, se deve presumir a verificao do constituto possessrio, permanecendo o vendedor como detentor, ou se deve antes presumir a manuteno da posse no vendedor. Face concepo objectivista de posse (art. 1251) parece que sempre que o vendedor exera o poder de facto correspondente ter posse, apenas passando situao de detentor se for convencionado que passar a possuir em nome do comprador (art. 1253 al. c)) No caso de a coisa vendida j estar na posse do comprador, ou de a venda respeitar a direitos sobre coisas incorpreas, nem sequer a entrega se torna necessria, o que demonstra que sendo esta obrigao um efeito legalmente obrigatrio do contrato no constitui um elemento essencial do contrato de compra e venda. Em relao ao objecto da obrigao de entrega tal corresponde em primeiro lugar coisa comprada. Contudo necessrio distinguir: Venda de coisa especfica: o vendedor apenas pode cumprir entregando ao comprador a coisa que foi objecto da venda, no a podendo substituir, mesmo que essa substituio no acarretasse prejuzo para o comprador.

Art. 882/1: a coisa (especfica) deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda, fazendo assim recair sobre o vendedor um dever especifico relativamente custdia da coisa, dever que ele deve executar com a diligncia de um bom pai de famlia, nos termos gerais (art. 799/2 e art. 487/2).

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Caso a coisa se venha a deteriorar, adquirindo vcios ou perdendo qualidades, entre o momento da venda e o da entrega, presume-se existir responsabilidade pelo vendedor por incumprimento dessa obrigao (art. 918), respondendo ele por esse incumprimento a menos que demonstre que a deteriorao no precede de culpa sua (art. 799/1).

Venda de coisa genrica: o vendedor pode cumprir o contrato, entregando ao comprador qualquer coisa dentro do gnero.

Aplica-se o disposto no art. 539 e ss, bem como as regras relativas determinao da prestao constantes no art. 400. O vendedor ter que entregar as coisas correspondentes qualidade e qualidade convencionada no contrato de compra e venda e devera escolher coisas de qualidade mdia, a menos que tenha sido convencionado o contrario. O desrespeito destas regras determinara a aplicao do regime do incumprimento das obrigaes nos termos do art. 918.

Nos termos do art. 882/2, a obrigao de entrega abrange, salvo estipulao em contrario, alem da prpria coisa comprada, as suas partes integrantes, os frutos pendentes e os documentos relativos coisa ou direito. Deste modo, no licito ao vendedor, apos a venda, proceder separao de coisas moveis que se encontrem ligadas materialmente ao prdio vendido com caracter de permanncia ou proceder colheita de frutos pendentes ou ainda conservar quaisquer documentos relativos coisa ou direito. Excetua-se a hiptese de tal ter sido convencionado ou no caso dos documentos estes contiverem outras matrias de interesse para o vendedor, caso em que ele poder entregar apenas publica forma da parte respeitantes coisa ou direto que foi objecto a venda u fotocopia de igual valor. Em Itlia tem sido questionada se a obrigao de entrega das partes integrantes deveria (1) limitar-se s existentes ao tempo da venda, ou (2) abranger ainda as que tenham sido acrescentadas posteriormente a esse momento. A doutrina tem se inclinado para a primeira posio.
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Na doutrina italiana em relao aos documentos tem-se vindo a estabelecer a seguinte distino: Documentos necessrios para o exerccio do direito alienado: o vendedor deve no apenas entregar os que esto na sua posse mas ainda esforar-se para os obter para o comprador

Documentos probatrios da transferncia: designadamente para efeitos de registo, em que se considerar que a sua entrega deve ocorrer por fora do principio da boa f

Documentos demonstrativos da titularidade originria do direito: vendedor deve apenas entregar os que esto na sua posse.

Caso particular documentos que obrigatoriamente devem acompanhar o uso da coisa (livrete do automvel e o titulo de registo de propriedade): considera-se no apenas imperativa a sua entrega, mas tambm o seu incumprimento deve determinar a resoluo do contrato.

A obrigao de entrega pode ainda incluir outros objectos como por exemplo a embalagem necessria ao acondicionamento do bem vendido, designadamente quando se trate de bens sujeitos a risco ou deteriorao ou perecimento com o transporte. Em instrumentos internacionais, como por exemplo o art. 35 da Conveno de Viena sobre a venda internacional de mercadorias (ainda no ratificada por Portugal) encontrase revista a incluso da embalagem no mbito da obrigao de entrega. Em Portugal, tal incluso dever considerar-se estabelecida ou no consoante os usos relativos a esses bens. Soluo mais frequente: bem j ser vendido dentro da embalagem (ex: venda de um computador) ou esta ser fornecida acessoriamente (ex: entrega de sacos de plstico na compra de mercadorias), podendo o comprador nestes casos legitimamente exigir a sua entrega e decidir o posterior destino da embalagem.

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Noutros casos, a embalagem necessria para a entrega do bem, mas no objecto do contrato, cabendo por isso ao comprador a sua posterior devoluo (ex: venda de gs em botijas).

Noutros casos, a embalagem pode ser objecto do contrato, mas o vendedor acordar com o comprador a sua posterior reaquisio (exemplo: garrafas de vidro).

A obrigao de entrega por parte do vendedor sujeita as regras gerais quanto ao tempo (art. 777 e ss) e lugar do cumprimento (art. 772 e ss). Quanto ao tempo do cumprimento: Se as partes no convencionarem prazo certo para a sua realizao, o comprador pode exigir a todo o tempo a entrega da coisa, assim como o vendedor pode a todo o tempo proceder a essa entregar (art. 777/1). O vendedor ficar nesse caso constitudo em mora com a interpelao do comprador (art. 805/1).

Tendo sido convencionado prazo certo ou este resultar da lei, como acontece com a venda comercial, o vendedor ter que entregar a coisa at ao fim desse prazo sem o que incorrer em mora (art. 805/2 al. a)) podendo no entanto optar pela antecipao do cumprimento, uma vez que o prazo se presume estipulado em seu beneficio.

A obrigao de entrega da coisa vendida est sujeita ao prazo ordinrio de prescrio de vinte anos, nos termos do art. 309. Quanto ao Lugar do cumprimento: caso no haja qualquer estipulao das partes necessrio distinguir consoante se trate de: Coisas Mveis

Caso se trate de coisas determinadas, coisas genricas a ser escolhidas de um conjunto determinado, ou coisas a ser produzidas em certo lugar, nos termos do art. 773 determina-se que a coisa deve ser entregue no lugar em que se encontrava ao tempo da concluso do negocio.

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Nos restantes casos, a coisa dever ser entregue no domicilio do vendedor, nos termos do art. 772.

Coisas Imveis: naturalmente que a entrega fsica apenas poder ocorrer no lugar onde o imvel se encontra devendo porm aplicar-se o critrio supletivo geral do domicilio do devedor (art. 772) caso as partes determinem que essa entrega ser realizada apenas simbolicamente. O regime legal supletivo caracteriza assim a entrega do vendedor essencialmente como uma obrigao de colocao.

Em caso de no cumprimento da obrigao de entrega por parte do vendedor pode o comprador, nos termos gerais, intentar contra o vendedor uma ao de cumprimento (art. 817 e ss) que tratando-se de coisa determinada pode incluir a execuo especifica da obrigao (art. 827). O vendedor est igualmente sujeito a ter que indemnizar o comprador, pelos danos que lhe causar o incumprimento da obrigao (art. 798 e ss) ou a mora no cumprimento (art. 804 e ss). O comprador pode ainda se assim o entender resolver o contrato nos termos do art. 801/2. 4.3.2. Outros Deveres do Vendedor Deveres especficos que extravasam a obrigao de entrega impostos ao vendedor: Obrigao de emitir factura O vendedor estar naturalmente sujeito aos deveres acessrios impostos pelo princpio da boa f (art. 762/2 CC), os quais podem abranger deveres de informao e de conselho ou de assistncia ps venda.

caso de celebrao de um negcio jurdico de consumo, ou seja, um contrato entre um profissional e um consumidor, pelo qual se transmitem bens ou direitos destinados a uso no profissional.

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4.3.3. O Dever de Pagar o Preo

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Obrigao de pagar o preo, ou seja a previso da entrega de uma quantia em dinheiro ao vendedor como contrapartida da entrega da coisa por parte deste. A obrigao de pagamento do preo corresponde a uma obrigao pecuniria sujeita naturalmente ao regime do art. 550 e ss. A assuno desta obrigao no contrato de compra e venda faz nascer na esfera do vendedor um direito de credito sobre o comprador, ficando o vendedor apenas proprietrio das espcies monetrias correspondentes aquando do cumprimento da obrigao, atravs da realizao da datio pecuniae. De acordo com as regras gerais sobre o objecto negocial (art. 280/1) no necessrio no contrato de compra e venda que o preo se encontre determinado no momento da celebrao do contrato, bastando que seja determinvel. A determinao do preo no momento do contrato pode resultar: Da sua imposio por autoridade publica (preo de imprio) Da sua fixao pelas partes

Hipteses de determinabilidade ocorrero: Quando as partes fixem uma forma de o preo ser determinado

Essa forma pode consistir em deixar a determinao do preo a cargo de uma das partes ou a terceiro, caso em que o art. 400/1 estabelece que a determinao no pode ser arbitrria, devendo ser feita segundo juzos de equidade se outros critrios no tiverem sido estabelecidos. Nesse caso, se a determinao no puder ser feita no tempo devido s-lo- pelo tribunal, com base nos mesmos juzos.

Quando a lei supletivamente indique essa forma

Nos termos do art. 883 estabelece-se para:

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As hipteses em que as partes nada dizem sobre o preo n1 Caso de se referirem ao justo preo n2 a norma do art. 883 assim simultaneamente supletiva e interpretativa, uma vez que se aplica no apenas como critrio supletivo, quando as partes nada refiram sobre a determinao do preo, mas tambm como critrio interpretativo, quando as partes faam referencia expresso preo justo. Ou seja, nos termos do art. 883 so indicados como critrios supletivos sucessivamente: 1. O preo que o vendedor normalmente praticar data da concluso do contrato. 2. O preo do mercado ou da bolsa no momento do contrato e no lugar em que o comprador deve cumprir. O Primeiro Critrio (1) prevalece sobre o Segundo Critrio (2) pelo que se se tratar de bens que o vendedor aliena regularmente o preo por ele habitualmente praticado que se considera como preo contratual, independentemente do preo do bem no mercado ou bolsa ser diferente daquele. Apenas no caso de no se tratar de bens que o vendedor aliena regularmente valer como preo supletivo o do mercado ou bolsa no momento do contrato e no lugar em que o comprador deve cumprir. Caso nenhum desses critrios se possa aplicar ao preo ser determinada pelo tribunal segundo juzos de equidade, nos termos do art. 883/1, in fine. A Obrigao de pagamento do preo sujeita a regras especficas quanto ao tempo e lugar do cumprimento. Tempo do Cumprimento: a menos que as partes estipulem em sentido contrrio, nos termos do art. 885/1, o preo deve ser pago no momento da entrega da coisa vendida.

Esta norma pressupe naturalmente que a transmisso da propriedade j se tenha verificado ou coincida com a entrega, uma vez que o preo aparece como contrapartida dessa aquisio da propriedade. Deste modo

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se a entrega da coisa ocorrer antecipadamente a essa transmisso naturalmente que no obrigar o comprador a pagar o preo.

A imposio do pagamento do preo no momento da entrega pressupe que nesse momento a obrigao do vendedor seja integralmente cumprida. Deste modo, se a entrega for feita por fases, a prestao do preo apenas deve ser efectuada aquando da realizao da ltima entrega, salvo se as partes convencionarem o preo em funo da quantidade das coisas vendidas, caso em que o vendedor ter legitimidade para exigir o pagamento medida em que for realizando as sucessivas entregas.

Lugar do Cumprimento da obrigao de pagamento do preo:

Se as partes nada tiverem estipulado, nos termos do art. 885/1, o preo deve ser pago no lugar da entrega da coisa vendida, o que impe em virtude de a lei fazer coincidir o cumprimento da obrigao de entrega com o pagamento do preo (venda a ponto ou a contado).

Se as partes tiverem estipulado ou por fora dos usos o pagamento do preo no coincidir com o cumprimento da obrigao de entrega (venda a crdito ou com espera de preo) o mesmo dever ser pago no domicilio que o credor tiver ao tempo do cumprimento nos termos do art. 885/2. Tal esta de acordo com a regra geral relativa s obrigaes pecunirias previstas no art. 774. Segundo o Prof. Vaz Serra ser aplicvel igualmente nesta sede o disposto no art. 775 o Prof. Menezes Leito discorda: se est em causa o domicilio do credor ao tempo do cumprimento no ter relevncia o facto de o credor mudar de domicilio apos a constituio da obrigao.

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Nos termos do art. 309, a obrigao de pagamento do preo sujeita prescrio ordinria de vinte anos. Contudo, tratando-se de crdito de comerciantes pelos objectos vendidos a quem no seja comerciante e no os destine ao seu comercio existe uma prescrio presuntiva de dois anos, nos termos do art. 317 al. b). A obrigao de pagamento do preo encontra-se colocada em nexo de reciprocidade com a entrega da coisa, pelo que constituindo a compra e venda um contrato sinalagmtico, o no cumprimento da obrigao de pagamento do preo poderia dar lugar resoluo do contrato por incumprimento nos termos do art. 801/2. Contudo, o art. 886 vem restringir consideravelmente essa faculdade quando refere que transmitida a propriedade da coisa, ou o direito sobre ela, e feita a sua entrega, o vendedor no pode, salvo conveno em contrario, resolver o contrato por falta do pagamento do preo no caso de ter sido definitivamente efectuada a atribuio patrimonial do vendedor atravs da transferncia da propriedade e entrega do bem ele no poder, em princpio, fazer reverter essa atribuio patrimonial por meio da resoluo por incumprimento, e reclamar por essa via a restituio do bem. Deste modo, as suas aes contra o comprador ficam assim restringidas ao de cumprimento para cobrana do preo (art. 817) e respetivos juros moratrios (art. 806/1). Este regime explica-se em virtude de no ser muito conveniente por tornar indefina a situao jurdica dos bens, admitir que a transmisso da propriedade pudesse ser facilmente revertida, sempre que o adquirente faltasse ao pagamento do preo. Situaes em que a resoluo do contrato por incumprimento da obrigao do comprador possvel: Haver conveno em contrrio

Tal situao admissvel face natureza supletiva do art. 886. Da mesma forma que possvel convencionar fundamentos contratuais para atribuio do direito de resolver o contrato (art. 432/1) e inclusivamente estipular uma modalidade de venda em que se reconhea incondicionalmente ao vendedor essa faculdade num certo lapso de tempo (art. 927/1) nada impede as partes de estipular igualmente que o incumprimento da obrigao de pagar o preo por parte do comprador constitua fundamento da resoluo. Nesse caso, em virtude da existncia dessa clausula resolutiva expressa, sero
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derrogadas as restries do art. 886, sendo assim admissvel a resoluo por incumprimento. Ainda no ter sido entregue a coisa (mesmo que j tenha ocorrido a transmisso da propriedade) Apesar de j se ter transmitido a propriedade para o comprador, o contrato ainda no se encontra totalmente executado, podendo at o vendedor recusar a entrega da coisa, enquanto o comprador no satisfazer a obrigao da pagar o preo (art. 428). Consequentemente nada obsta aplicao da resoluo do contrato, em caso de se verificar o incumprimento da obrigao de pagamento do preo, at porque tal se apresenta prefervel a prolongar artificialmente a suspenso da execuo do contrato at cobertura coerciva do preo. Ainda no ter ocorrido a transmisso da propriedade (mesmo que a coisa j tenha sido entregue) Nesta situao o bem j pode ter sido entregue ao comprador mas o vendedor, em ordem a garantir a sua propriedade como forma de se assegurar contra o incumprimento da outra parte reserva para si essa propriedade ate ocorrer esse cumprimento (art. 409). Nessa hiptese, e uma vez que o vendedor conserva a propriedade com fins de garantia, poder naturalmente em caso de incumprimento, proceder resoluo do contrato e exigir a restituio do bem. 4.3.4. Outros Deveres do Comprador Nos termos do art. 878, as despesas do contrato e outras acessrias ficam a cargo do comprador. Despesas com o contrato: recaem sobre o comprador os encargos com a celebrao do contrato, abrangendo tanto: Despesas emolumentares relativas celebrao do contrato em documento autentico ou autenticado

Despesas relativas ao registo da transmisso


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Despesas acessrias Encargos fiscais relativos transmisso

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No se encontram abrangidas no mbito do art. 878 as despesas relativas a actos de execuo do contrato: Cumprimento das obrigaes do vendedor e do comprador que devero ficar a cargo do respectivo devedor. Deste modo, correm por conta do: Vendedor as despesas relativas guarda, embalagem, transporte e entrega da coisa vendida

Comprador as despesas necessrias para o pagamento do preo.

26 de Setembro Aula 3 e 4 ART. 876. - VENDA DE COISA OU DIREITO LITIGIOSO O art. 876. CC remete para o art. 579. do que se conclui, com base no n. 3 desta ltima norma, que quando falamos em direito litigioso estamos a falar da situao em que algum em causa a existncia do direito. O risco corre por por conta do comprador, uma vez que se visa proteger o vendedor o que no uma situao habitual. Tal deve-se ao facto de os fins especulativos pertenceram ao comprador. Quanto s consequncias da violao do disposto no art. 876. existem duas consequncias que resultam da conjugao do art. 876./2 e 3 e do art. 580.: i. Nulidade Atpica: a sua atipicidade deve-se ao facto de s uma das partes (neste caso, o vendedor) a poder invocar. Se no se encontrasse consagrada esta soluo, muito possvelmente recorrer-se-ia vlvula de escape do nosso sistema jurdico, ou seja, ao abuso de direito o que seria um enorme sarilho para o vendedor que teria de provar que tal existiu.

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ii.

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Indemnizao: esta indemnizao pelo interesse contratual negativo, entendendo-se, partida, que quando a ideia atacar a validade do negcio, com efeitos retroactivos, no faria sentido que fosse pelo interesse contratual positivo. E o dano indemnizvel, qual ? Lucro Cessante? Dano Emergente? Ambos?

Depende. Falamos em Lucro Cessante quando o vendedor para proceder venda em causa ao comprador teve de prescindir de vender a outra pessoa por um preo superior; falamos em dano emergente quando, estando em causa uma coisa que tem de ser entregue, o vendedor teve de proceder a certos comportamentos cuidadosos como o de guardar, conservar, entregar e/ou transportar a coisa. Deste modo, nos termos do art. 876./2 estamos face a uma obrigao de indemnizao pelo interesse contratual negativo (est em causa pedir uma indemnizao pela realizao de um contrato nulo) em que o dano indemnizvel pelo lucro cessante e/ou dano emergente consoante os casos. Nos termos do art. 876. procede-se a uma clara limitao da autonomia privada: o legislador no gosta que as pessoas vendam algo a algum que pode conduzir a um litigio cominado com a nulidade.

Quanto o art. 579./1 afirma que se o processo decorrer na rea em que exercem habitualmente a sua actividade ou profisso coloca-se a questo de saber o que se entende por rea. Quando o artigo fala em rea est a falar no seu sentido literal, isto , onde o juiz efectivamente exerca a sua actividade. Se estiver em causa um juz do STJ ento a rea em questo respeita a qualquer parte de Portugal, uma vez que o STJ tem jurisdio sobre todo o pas. Para finalizar, note-se que quanto o art. 579. no n.2 afirma que a cesso efectuada por interposta pessoa, quando feita () estamos face a uma presuno inildivel de
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interposta pessoa: presume-se inilidivelmente que interposta pessoa quem preencher os requisitos na norma consagrados. ART. 877. - VENDA A FILHOS OU NETOS Quanto um pai vende a um filho um apartamento por um preo baxissimo estamos face a um contrato misto de compra e venda e doao. Numa doao com encargos, quando o danatrio no cumpre necessrio atender ao art. 966. (resoluo da doao), mas tal tem de se encontrar expressamente consagrado no contrato, uma vez que, caso no esteja, a doao com encargos no sinalagmtica. Entre a obrigao de pagar o preo e a obrigao de entrega da coisa existe um nexo sinalagmtica. Note-se que o art. 886. amolga a condio resolutiva tcita. Numa compra e venda verdadeira no se prejudicam herdeiros porque estamos face a um contrato oneroso quanto aos efeitos do contrato, isto , os sacrficios e os benefcios para ambas as partes so equivalentes. Tal no incomoda os herdeiros porque o patrimnio mantm-se igual, ao contrrio do que acontece nas doaes em que estas so chamadas colao. A ratio do art. 877. assenta em evitar que se realizem doaes sob a capa de uma compra e venda. que o regime, em termos sucessrios, diferente caso estejamos face a um contrato de compra e venda ou a uma doao. A violao do disposto no art. 877. conduz a que a venda seja anulvel: existe um receio por parte do legislador que se pratiquem negcios simulados. O legislador no tem nada contra as vendas de pais/avs a filhos/netos. Poder-se-ia perguntar porque nestas situaes existiu a necessidade por parte do legislador para consagrar um regime especifico que assenta na anulabilidade do negcio e no se decidiu pela aplicao do regime geral da simulao. A resposta assenta no facto de hoje em dia j no se poder dizer que existiam verdadeiros vnculos de sanguinidade, sendo que estes vnculos permitiam no se ter tantas cautelas quando se fazia uma simulao. Alm disso a prova de uma simulao algo de uma enorme dificuldade.

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Para evitar que se faam simulaes, isto doaes sob a capa de compras e vendas, o legislador, no tendo nada contra as compras e vendas entre pais/avos a filhos/neto, decidiu que a melhor soluo seria optar pelo consentimento. O ART. 877. ABRANGE A FIGURA DA INTERPOSTA PESSOA? Ao contrrio do que sucede no art. 876., o art. 877. no fala nas vendas que so realizadas por interposta pessoa. Poder-se-ia dizer que a resposta a tal questo tem de ser negativa porque o art. 876. uma norma excepcional e tendo por base o art. 11. CC uma norma excepcional no pode ser interpretada analogicamente. Contudo, aqui est se a aplicar analogicamente o art. 579./2 e no o art. 876., pelo que no se est a proceder a uma interpretao analogica de uma norma excepcional o que proibido pelo nosso CC. A DOUTRINA, no geral, considera que o art. 877. abrange a figura da interposta pessoa: PROF. MENEZES LEITO e PROF. ANTUNES VARELA: a figura da interposta pessoa deve ser aplicada no art. 877..

PROF. ROMANO MARTINEZ: estariamos face a uma situao de fraude lei se a figura da interposta pessoa no for aplicada ao art. 877.

Mas porqu? FUNDAMENTOS DA (NO) APLICAO DA FIGURA DA INTERPOSTA PESSOA NOS CASOS DO ART. 877.: PROF. GALVO TELLES: no se deve aplicar a figura da interposta pessoa nos casos do art. 877.. No existe razo que justique a aplicao da interposta no art. 877., uma vez que existe uma diferena substancial entre a norma do art. 876. e a norma do art. 877.: enquanto a primeira constitui uma norma de fundo, a segunda constitui uma norma instrumental ou preventiva. O legislador no gosta de vendas a pessoas que possam intervir no processo, mas no gosta nem desgosta das vendas entre pais/avos a filhos/netos ( lhe indiferente); ele s quer prevenir eventuais simulaes. No se est face a uma situao de lacuna.

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Ningum aderiu a esta posio. Segundo o PROF. PEDRO EIR esta posio sustentvel pela ratio da norma.

PROF.

RAL

VENTURA/ANTUNES

VARELA/MENEZES

LEITO:

considera que se deve aplicar a figura da interposta pessoa nos casos do art. 877.. O CC de 1867 referia-se a tal possibilidade, sendo que quando ocorreu a transposio e se regulou a matria da compra e venda, o legislador de 66 organizou a matria de forma diferente e houve um esquecimento quanto aplicao desta figura ao regime em anlise, tal como se encontrava previsto no CC de 1867. Concorda-se que o art. 877. consubstncia uma norma de natureza preventiva, ao contrrio do que sucede com o art. 876. que consubstncia numa norma de fundo, mas tendo por base a sua ratio leges no todo incompativel tal com a aplicao da figura da interposta pessoa. H uma verdadeira lacuna que deve ser intergrada nos termos do art. 10. CC, procedendo-se aplicao analgica do art. 579.. Por fim, note-se quequando se pede que que os herdeiros ofeream o seu consentimento alienao o que est verdadeiramente em causa uma renncia a um bem futuro, ou seja trata-se de eles saberem que nunca vo herdar aquele bem. Acrdo do STJ 14-05-1992 A proibio dos pais ou avs venderem aos filhos e netas sem o consentimento dos outros filhos ou netos uma regra que vem das ordenaes filipinas e que constitui especialidade do nosso direito que apenas passou para o ordenamento jurdico brasileiro. O objectivo da proibio do art. 877. assenta em evitar a prtica de vendas simuladas, sempre dificeis de provar, em prejuizo das legitimas dos descendentes. D. Ferreira considerava que a natureza excepcional e restritiva do art. 1565. do Cdigo de Seabra no abrangia descendentes por afinidida, como noras e genros. O acrdo em anlise considera que o art. 877.: Se aplica no caso de casamento das noras e genros compradores ter sido celebrado segundo o regime de comunho geral de bens ou comunho de bens adquiridos;
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No se aplica quanto s vendas feitas a enteado, pelo pradrastro com filhos, sem o consentimento destes.

O art. 877. tem uma natureza restritiva e excepcional o que exige inequivocamente a existncia de laos de parentescto entre o vendedor e o comprador ou pelo menos, extensivamente, de outra ordem, mas com o seu cnjuge, sendo o casamento segundo o regime de comunho geral ou comunho de bens adquiridos. Deste modo, o acrdo conclui que a proibio de pais/avs a filhos/netos abrange: Vendas a Filhos/Netos Vendas feitas ao cnjuge do seu filho/neto casados em regime de comunho geral ou comunho de bens adquiridos. CASO PRTICO

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A pretende vender um imvel a J, cnjuge de I, descendente de A. B e F j so falecidos. Quem tem de dar consentimento para que a venda de A a J seja vlida? Com base no que foi referido no acrdo analisado, estamos face a uma situao que se enquadra no mbito de aplicao do art. 877., pelo que para ocorre a vlida alienao do imvel por parte de A a J necessrio po consentimento, desde que I e J se encontrem casados segundo o regime de comunho geral ou comunho de bens adquiridos. Quanto s pessoas que tm de dar o seu consentimento temos que: Enquanto filhos de A tm de dar o seu consentimento: C e D (enquanto filhos de A) e E e L (enquanto representantes de F, filho de B, filho de A, ambos j falecidos) e N (nos termos do art. 1682.-A quando esteja em causa a alienao ou onerao de um imvel tal carece do consentimento de ambos os cnjuges, salvo se entre eles vigorar o regime de separao de bens. necessrio o consentimento de N ao consentimento de L). Enquanto irmo de I, H QUERELA DOUTRINAL

PROF. VAZ SERRA: no necessrio que H d o seu consentimento, uma vez que a cabea de estirpe j deu (D);

PROF. PEDRO EIR, ANTUNES VARELA E MENEZES LEITO: quem concorre directamente nas sucesses naturais o H, pelo que faz todo o sentido que ele tenha de dar o seu consentimento; visa no beneficiar o I em relao ao J; C no concorre com I.

PROFESSOR MENEZES LEITO PROIBIES DE VENDA: consubstncia situaes em que vedada, por razes atinentes s relaes das partes entre si ou com o objecto negocial, a celebrao do contrato entre elas, admitindo-se, porm, a sua realizao entre outros sujeitos. I VENDA DE COISA OU DIREITO LITIGIOSO

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Nos termos do art. 876./1 CC no podem ser compradores de coisa ou direito litigioso, quer directamente, quer por interpoista pessoa, aqueles a quem a lei no permite que seja feita a cesso de crditos ou direitos litigiosos, conforme se dispe no captulo respectivo. Deste modo, atravs do art. 876. CC procede-se a uma remisso para a proibio de cesso de crditos e direitos litigiosos, prevista nos arts. 579. e ss CC. COISAS OU DIREITOS LITIGIOSOS (art. 579./3): quando tiverem sido contestados em juzo contencioso, ainda que arbitral, por qualquer interessado. O que significa contestao do direito? DIVERGNCIA DOUTRINAL PROF. BAPTISTA LOPES:para que o direito seja considerado contestado necessrio que haja processo pendente, que verse sobre a coisa ou direito vendido; que o re tenha contestado a aco baseada no direito alienado, o que no se verifica, por exemplo, se h confisso do ru ou a aco seguir revelia deste; e que a contestao tenha atacado a substncia do direito.

PROF. RAL VENTURA: o direito considerado litigioso a partir da propositura da acoo, interpretando a palavra contestado no sentido de discutido ou submetido a juzo e qualquer interessadoqualquer das pessoas interessadas no direito, incluindo o seu titular, que assumir na aco as vestes de autor (e no o ru ou algum legtimo para intervir no processo em oposio pretenso do autor).

PROF.

MENEZES

LEITO

concorda

com

esta

posio:

efectivamente, a contestao do direito surge com a aco judicial, no fazendo sentido que na sua pendncia se permitisse a juzes, funcionrios da justia ou mandatrios, apenas por ainda no ter havido contestao. Numa soluo que j vem do antigo direito, nos termos do art. 579./1, a lei dispe que a cesso de crditos ou outros direitos litigiosos feita, directamente ou por interposta pessoa, a juzes ou magistrados judiciais nula, se o processo decorrer na rea em que
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exercem habitualmente a sua actividade ou profisso; igualmente nula a cesso desses crditos ou direitos feita a peritos ou outros auxiliares de justia que tenham interveno no respectivo processo, disposio que extensiva venda de coisas. Nos termos do art. 597./2 a lei probe igualmente a realizao deste negcio por interposta pessoa, considerando como tal tanto o cnjuge do inibido, como a pessoa de que este seja herdeiro presumido e qualquer terceiro que tenha acordado com o inibido a posterior transmisso da coisa ou do direito cedido. Fora destes dois casos, a venda de coisas ou direitos litigiosos plenamente admitida, devendo processarse a substituio processual do vendedor pelo comprador. A substituio opera atravs da habilitao (antigo art. 376. CPC, actual art. 356. CPC), mas para evitar que a transmisso prejudique o decurso do projecto, a lei determina que, at substituio, o transmitente continua a ter legitimidade para a causa, produzindo a sentena efeitos em relao ao adquirente, mesmo que este no intervenha no processo.

RAZO DESTA PROIBIO: receio de que as entidade referidas (juzes, magistrados judiciais, peritos ou outros auxiliares de justia) possam actuar com fins especulativos, levando os titulares a vender-lhes os bens por baixo preo, a pretexto da sua influncia no processo. Tal justifica o facto de em certas situaes se fazer cessar a proibio: Nos termos do art. 581. CC dispe-se que a proibio da cesso dos crditos ou direitos litigiosos no tem lugar nos casos de: a) De a cesso ser feita ao titular de um direito de preferncia ou de remio relativo ao direito cedido;

b) De a cesso se realizar para defesa de bens possuidos pelo cessionrio (ex: alienao ao arrendatrio de um prdio em risco de execuo)

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c) De a cesso se fizer ao credor em cumprimento do que lhe devido (ex: alienao em cumprimento de contrato promessa celebrado antes de o bem passar a litiogioso). Quanto s consequncias de, no obstante a venda ser proibida, esta vir a ser realizada, nos termos conjugados do art. 580./1 e art. 876./2: i. A venda nula;

ii.

Sujeita-se o comprador, nos termos gerais, obrigao de reparar os danos causados.

A nulidade, nos termos conjugados do art. 580./2 e art. 876./3, no pode ser invocada pelo comprador, uma vez que se tal fosse permitido o comprador celebraria um negcio que poderia sempre declarar nulo se a operao especulativa no lhe ocorresse de feio. A nulidade em causa estabelecida primordialmente no interesse do vendedor, que foi sujeito especulao do comprador ao vender em consequncia do seu caracter litgioso um bem por valor muito inferior ao seu valor real. Da que seja atribuido ao vendedor, alm da invalidade do contrato, um direito indemnizao por todos os danos que a atitude especulativa do comprador lhe causou. Esta indemnizao, tendo por base a celebrao de uma compra e venda nula , no entando, limitada ao interesse contratual negativo (dano negativo: coloca-se na situao em que se estaria se no tivesse confiado na celebrao vlida e eficaz do contrato), no abrangendo consequentemente o interesse contratual positivo (dano positivo: coloca-se na situao em que se estaria se o contrato tivesse sido vlida e eficazmente celebrado). PROF. ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ART. 876. CC As regras aplicveis, quer quanto noo de coisa ou direito litigioso, quer quanto indicao das pessoas a quem tais coisas ou direitos no podem ser transmitidos, quer quanto s excepes admitidas so as dos art. 579. e 581.. SANO DA NULIDADE: deve-se ao facto de na base da proibio legal se encontrar uma razo de ordem pblica. O comprador fica ainda obrigado, nos termos ferais, a
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reparar os danos causados (art. 483. e ss; art. 562. e ss e art. 580.), danos que se medem pelo interesse contratual negativo. Como se encontra expresso no art. 579./2, a nulidade verifica-se, sendo a venda feita a interposta pessoa, mesmo que no haja retransmisso para o verdadeiro comprador. Basta a prova da interposio ou da presuno da sua existncia. O regime da nulidade encontra-se regulado nos art. 286. e 289. e seguintes. De especial, o princpio de que o comprador no pode invocar a nulidade (art. 580./2), uma vez que embora interessado na venda, entendeu-se que no tinha interesse atendvel na declarao de nulidade o que de alguma forma agrava a sano a que a lei pretendeu sujeit-lo com a nulidade do acto. No foram includos nesta norma alguns dos casos referidos no art. 849. do Projecto (1. Reviso Ministerial) e no art. 2. do Anteprojecto de Galvo Telles (compra feita por aquele que vende bens alheios, quanto a esses mesmos bens, por exemplo). II VENDA A FILHOS OU NETOS Nos termos do art. 877./1 dispe-se que os pais e avs no podem vender a filhos ou netos se os outros filhos ou netos no consentirem na venda; o consentimento dos descendentes, quando no possa ser pretado ou seja recusado, susceptvel de suprimento judicial. No obstante a proibio em anlise, a venda vier a ser realizada ser anulvel, podendo ser pedida pelos filhos ou netos que no deram o seu consentimento dentro do prazo de 1 ano, a contar do conhecimento da celebrao do contrato ou do termo de incapacidade no caso de serem incapazes, segundo dispe o art. 877./2. ORIGEM DA PROIBIO: esta proibio de venda a descendentes tem fundas razes histricas no nosso Direito, uma vez que se encontra, quer nas Ordenaes Filipinas, quer no Cdigo Civil de 1867. RAZO DA PROIBIO: evitar que, sob a capa da compra e venda, se efectuassem doaes simuladas a favor de algum dos descendentes com o fim de evitar a sua imputao nas respectivas quotas legitimrias, assim se prejudicando os restantes.

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um facto que os restantes descendentes sempre poderiam reagir atravs da competente aco de simulao (art. 240.), mas as dificuldades de prova dos seus pressupostos levaram o legislador a optar pela soluo mais expedita de exigir o consentimento dos descendentes, sem o que a venda poderia ser anulvel. O consentimento no est sujeito a forma especial (art. 219.), mesmo que essa forma venha a ser exigida para o contrato de compra e venda e pode inclusivamente ser prestado tacitamente nos termos gerais (art. 217.). Esse consentimento pode, no entanto, ser objecto de suprimento pelo tribunal quando seja recusado por algum descendentes ou quando no possa ser por ele prestado (ex: descendente em causa ser incapaz, estar ausente ou estar impedido por outra causa). Note-se que a proibio do art. 877. apenas abrange a venda por pais a filhos e a venda por avs a netos, ficando de fora a venda por bisavs a bisnetos nem a venda por filhos ou netos a pais e avs, em que a questo da simulao no se colocar. No caso de a venda ser realizada a filhos de exigir o consentimento dos restantes filhos, mas no dos netos, salvo se eles forem descendentes de um filho falecido, caso em que sero chamados a dar o consentimento em substituio deste. Se a venda for realizada a netos de exigir o consentimento tanto dos filhos que encabeam a estirpe como dos netos que sejam irmos do comprador. Note-se que apesar de a lei no o referir expressamente, parece dever ser igualmente abrangida pela disposio em anlise a venda feita a descendentes atravs de interposta pessoa. No parece que a proibio da venda a filhos ou netos se deva estender troca, apesar da remisso do art. 939., uma vez que em relao a ela no se colocam normalmente os problemas de simulao, que esto na base dessa proibio. Contudo, a lei expressa no sentido de que a proibio no abrange a dao em cumprimento feita pelo ascendente, nos termos do art. 877./3.

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RATIO DO ART. 877./3: o legislador seguiu a posio da doutrina do PROF. CUNHA GONAVES que sustentava que a semelhana entre a dao em pagamento e a venda mais aparente que real e em questo de incapacidade no se pode argumentar com analogia. O PROF. MENEZES LEITO defende, contudo, que a soluo questionvel uma vez que as diferenas tericas entre a dao em cumprimento e a venda no ilidem o facto de a mesma possibilidade de simulao de doaes se verificar nos dois contratos. PROF. ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ART. 877. A disposio em anlise no tm paralelo na generalidade das legislaes estrangeiras, a no ser na brasileira. A sua fonte remota ao art. 1565. do Cdigo de 1867, que por sua vez se inspira nas Ordenaes Filipinas. No se faz referncia hipoteca, uma vez que ela se encontra abrangida pela disposio genridica do art. 939., e substituiu-se a interveno dio conselho de famlia pelo suprimento judicial. O suprimento pode ser obtido em dois casos: i. Quando no for possvel prestar consentimento (ex: incapacidade, ausncia, impedimento de facto ou qualquer outra causa impeditiva).

ii.

Quando o consentimento tiver sido recusado.

RATIO DA PROIBIO: visa-se evitar uma simulao, dificil de provar, em prejuizo das legitimas dos descendentes. Os pais doariam bens aos filhos, sob a forma de venda, para estes nao imputarem nas suas quotas legitimrias os valores recebidos e assim prejudicarem os outros herdeiros. CASOS NORMAIS DE SIMULAO o contraente interessado na VENDA SIMULADA FEITA A DESCENDENTES futura O ascendente procurar, pelo contrrio,

destruio do negcio guarda em regra destruir todos os indicios de simulao. consigo provas do vcio do acto

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Limita-se a proibio aos pais e avs por ser dentro destes limites (e j no entre bisavs e bisnetos) que a simulao mais de recear. Facilmente compreende-se a razo por que se no estende a proibio venda realizada por filhos a pais ou por netos a avs Nos termos do art. 877./1 consagram-se duas hipteses: i. OS PAIS VENDEREM AOS FILHOS: nestes casos necessrio o consentimento dos outros filhos, mas no, em princpio, o consentimento dos netos. Os pais so os cabea de estirpe e as pessoas imediatemente interessadas em evitar diminuies simuladas das legtimas. Somente se algum filho tiver falecido, que passa tal filho, para este efeito, a ser representado pelos seus descendentes.

ii.

OS AVS VENDEREM AOS NETOS: sendo feita a venda a um neto, e existem filhos que representam outras estirpes, so as cabeas dessas estirpes, e, portanto, os filhos que devem dar o seu consentimento, e no os netos, filhos desses filhos. O que parece de exigir, conjuntamente, o consentimento dos irmos do comprador.

A sano resultante da falta do consentimento ou do respectivo suprimento judicial a da anulabilidade, a que so aplicveis as disposies dos art. 285. e ss, com as modificaes constantes no art. 877./2 Quanto ao NUS DA PROVA DO CONSENTIMENTO DOS OUTROS FILHOS OU NETOS QUERELA DOUTRINAL PROF. BAPTISTA LOPES: cabe ao vendedor;

PROF. MRIO BRITO: cabe ao comprador;

ANTUNES VARELA E RAL VENTURA: tratando-se de uma aco de anulao, evidente que cabe aos autores o nus de alegao da prova dos factos constitutivos do seu direito (potestativo) de anulao.

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Note-se que a dao em cumprimento referida no art. 877./3 supoe a existencia de uma divida do pai ou av ao filho ou ao neto, o que basta para afastar a possvel simulao do acto. Quanto ao MBITO DE APLICAO DA PROBIO DO ART. 877., este aplica-se tanto: s vendas de natureza cvel, como s vendas de indole comercial, designadamente cesso onerosa de posies sociais em determinadas sociedades comerciais, feita pelo pai a um ou mais filhos sem o consentimento de um outro.

venda directamente feita por pais ou avs a filhos ou netos, como a efectuada por interposta pessoa, visto nenhuma razo sria haver para distinguir entre uma e outra. No h, todavida, razo para considerar como interposta pessoa a sociedade comercial, constituda pelo pai e alguns dos filhos, a quem aquele tenha vendido alguns bens seus com o consentimento de outros filhos, sem prejuzo da prova directa da simulao alegada pelo requerente da nulidade.

Traduzindo-se a anulao da venda prevista no art. 877. na imposio de um verdadeiro nus que recai sobre o pai ou o av vendedor, esse nus s pode referir-se a quem, na altura da venda, j tenha sido reconhecido como filho. Por fim, a adjudicao de bens na aco da diviso da coisa comum no integra a figura da compra e venda para o efeito do disposto no art. 877.. 3 de Outubro Aula 5 e 6 ART. 880. BENS FUTUROS, FRUTOS PENDENTES E PARTES

COMPONENTES OU INTEGRANTES Tal como na venda de bem alheio, na venda de bem futuro o vendendor est a vender um bem alheio. A diferena entre estes dois institutos assenta no tratamento que se d ao direito. Na venda de bem futuro, trata-se o direito como sendo futuro, isto , a nenhuma das partes passa pela cabea que aquele contrato produza a transmisso directa do bem.
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O contrrio sucede na venda de bem alheio, em que se trata o bem como sendo presente e prprio. O contrato promessa de compra e venda de coisa/bem alheio considera-se vlido: o problema da venda de bem alheio no entre as partes, mas trata-se sim da repercusso dos efeitos desse contrato na esfera jurdica do titular do direito que est a ser transmitido. Existe um conflito entre os dois titulares do direito. Coloca-se a questo de saber como tal se conjuga com o efeito translativo da compra venda presente no artigo 879. al. a). Este problema no existe na venda de bem futuro porque o comprado trata o direito como sendo futuro. No se aplica ao contrato promessa o regime da venda de bem alheio, apesar de o artigo 410. ( conveno pela qual algum se obriga a celebrar certo contrato so aplicveis as disposies legais relativas ao contrato prometido o n.1 procede a uma equiparao entre o regime aplicvel ao contrato promessa e ao contrato definitivo). O contrato promessa de venda de bem alheio tem uma eficcia meramente obrigacional, sendo discutvel a situao em que a tal atribuda eficcia real. EFICCIA REAL DO CONTRATO PROMESSA EFICCIA REAL DA COMPRA E VENDA

Em ambos existe um direito real a ser transmitido Direito real de aquisio: no cria nem transmite nenhum direito real de gozo. O promitente que beneficia da natureza real v nascer na sua esfera jurdica ex nove um direito real de aquisio. Direito real de propriedade

Imaginemos uma situao em que est em causa a compra e venda de uma determinada fracco pertencente a C: se A diz que a fracco de C mas que a vai adquirir estamos face venda de um bem futuro; se A diz que a fracco sua estamos face a uma venda de um bem alheio.

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Nos termos do artigo 880./2 existe uma presuno de interpretao. O artigo 237. apenas se aplica se aps toda a actividade interpretativa o interprete chegar concluso acerca do qual dos dois sentidos o mais adequado. Existindo uma presuno esta a aplicvel. Aprendendo Latim: rei o plural de rex (coisa); speratae corresponde a coisa esperada; emptio rei speratae significa compra da coisa esperada. ARTIGO 880./1 Emptio Rei Speratae Venda da Coisa Esperada (existe uma uma esperana expectativa fundamentada; ARTIGO 880./2 Emptio Spes Venda de Esperana (o comprador paga pela espana; ele j comprou; a esperana o objecto; no uma coisa futura)

jurdica; o comprador no compra uma esperana: ele compra uma coisa que lhe esperada)

H quem entenda e defenda que mesmo nos casos do artigo 880./1 existe uma incerteza que se traduz no facto de saber se o bem futuro se torna presente, o que tem de certo modo o seu grau de aleatoriedade. Note-se que a terminoligia utilizada no artigo 880./1 de bem (e no de coisa). Um bem pode assentar em direitos futuros (que no incidem sobre uma coisa futura; exemplo: venda de um crdito futuro) ou em coisas futuras (exemplo: transmite-se um direito sobre uma coisa futura).

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Deste modo, atendendo ao exposto, o artigo 880./1 pode comportar as seguintes realidades:
O DIREITO TRANSMITE-SE QUANDO O VENDEDOR O TRANSMITE PARA O COMPRADOR

DIREITOS FUTUROS

COISAS FUTURAS LATO SENSU

COISAS FUTURAS STRICTO SENSU Coisas que se enquadram no mbito de aplicao do artigo 211. Coisas que toda a gente considera como futuras: aquelas que no existem (no se percebem a omisso do artigo 211. quanto a tal)

O DIREITO TRANSMITE.SE QUANDO A COISA SE TORNA AUTNOMA ARTIGO 408./2

COISAS NO AUTONOMIZVEIS (exemplos: frutos pendentes), mas que sero DESTACADAS (o celebre exemplo do painel de ajulejos em que tal constitudo pela parte integrante mas que ser destacada o que consubstncia uma coisa futura ver acrdo da cortia). Note-se que a autonomizao pode ser jurdica ou fsica (exemplo: no caso da cortia de um sobreiro, este mantm-se no local).

Note-se que no essencial para que estejamos face a um contrato de compra e venda que o efeito translativo se produza imediatamente a seguir celebrao do contrato: o efeito translativo um efeito essencial, mas poder ocorrer mais tarde (artigo 408./2 e artigo 409.). Mesmo que o direito no se transmita no momento do contrato o que interessa que venha a existir. O PROF. ROMANO MARTINEZ considera que a venda de bem futuro consagrada no artigo 880./1 consubstncia um negcio sob condio (leia-se evento futuro e incerto) suspensiva, ou seja um facto complexo de produo sucessiva que j se comeou a produzo. A verificao da condio suspensiva torna o negcio eficaz. Condies implicam com a eficcia do negcio (no com a sua validade). Quando a condio se

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verificar o vendedor adquire o direito e automaticamente transmite-se o direito para o comprador. O PROF. PEDRO EIR discorda da posio anterior, defendendo, para o efeito, que quer a condi quer o termo so clusulas acessrias do contrato, e no essenciais. Sendo clusulas acessrias no definem os tipos negociais. O negcio atpico por definio no tem definio pelo que a condio poderia ser essencial. A existncia do direito a transmitir define o tipo de compra e venda. Como poder existir uma condio suspensiva sobre um contrato de compra e venda que incida sobre um dos elementos essenciais da compra venda (existncia do direito ou da coisa)? Deste modo, isto no pode ser uma clusula acessria. No minimo uma condio altamente imprpria: no pode incidir sobre os elementos essenciais da compra e venda. O defensor da teoria agora criticada designa como condio uma realidade tcnico jurdica que no consubstncia uma condio. Note-se que o negcio tem de ser classificado no momento em que celebrado. O PROF. MENEZES LEITO, numa das passagens do seu manual, refere-se E tambm () efeito futuro e incerto, ou seja, verdade que uma condio normalmente um facto futuro e incerto, ou seja um facto circunstancial que se verifica ou no, e no uma obrigao. Contudo, tal no um argumento decisivo: condio potestativa, isto , a verificao ou no do facto depende da vontade das partes ou de terceiro. Ponto assente o de que no se pode falar em condio sob algo que incide sobre um dos elementos essenciais de um contrato tpico. O PROF. MENEZES LEITO considera que esta situao se poder enquadrar na modalidade especial de venda obrigatria: defende que no direito civil no parece admissivel vendas que s criem efeitos obrigacionais, isto , compra e vendas que criam apenas meras obrigaes (exemplo: tornar o bem presente). Por sua vez, o PROF. PEDRO EIR E O PROF. RAUL VENTURA defendem que tal consubstncia um contrato em formao, isto , h um negcio que se encontra incompleto e ficar completo quando o bem futuro se tornar presente e s nesta situao.
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Note-se que nenhuma das posies referidas funcionar para as situaes consagradas no artigo 880./2. Neste mbito, o PROF. MENEZES LEITO defende que estamos face a uma compra e venda que tem como objecto uma esperana. O PROF. PEDRO EIR admite ficar perplexo com tal posio, questionando como que uma esperana pode ser objecto de uma compra e venda. Contudo, a verdade a de que enquanto nos termos do artigo 880./1 podemos chegar concluso de que no existe a verificao, pelo menos imediata, de nenhum dos efeitos da compra e venda consagrados no artigo 879., nos termos do artigo 880./2 existe lugar, pelo menos, ao pagamento do preo (acaba por ser mais compra e venda do que o n.1). Deste modo, volta-se questo base e que ao primeiro contacto deixa uma enorme preplexidade: como que uma compra e venda pode ter como objecto uma esperana? Tanto o PROF. ANTUNES VARELA como o PROF. MENEZES LEITO fogem de certo modo resposta, afirmando apenas que numa primeira fase existe uma esperana que, numa segunda fase, se transforma/torna num bem/coisa. Segundo o PROF. RAL VENTURA ao contrrio do que sucede no n.1 do artigo 880., no n.2 estamos face a um contrato completo porque h j um efeito produzido: obrigao de pagar o preo. Coloca-se ento a questo de saber face a que contrato que estamos. No estamos face a um contrato de compra e venda uma vez que no basta a verificao da obrigao de entrega daquilo que as partes designaram como preo: o efeito translativo muito importante, tem de existir um direito transmitido. H um contrato definitivo, mas que tem uma natureza jurdica diferente do contrato de compra e venda. Note-se ainda, a fim de reforar a tese que o n.2 do artigo 880. no se consubstncia um contrato de compra e venda, a prpria letra da norma em anlise refere-se apenas e s a contrato.

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Para finalizar, coloca-se a questo de saber se adquirindo o vendedor o bem futuro, tornando-se este presente, se o suposto comprador no o adquirir a indemnizao faz-se de acordo com qual interesse? PROF. RAUL VENTURA E PROF. ROMANO MARTINEZ: interesse contratual negativo

PROF. MENEZES LEITO e PROF. PEDRO ALBUQUERQUE: interesse contratual positivo, uma vez que o contrato vlido, isto , estamos face a uma obrigao emergente de um contrato vlido.

PROFESSOR MENEZES LEITO I VENDA DE BENS FUTUROS, DE FRUTOS PENDENTES E DE PARTES COMPONENTES OU INTEGRANTES DE UMA COISA SITUAES EM QUE EXISTE VENDA DE BENS FUTUROS: i. Quando o vendedor aliena bens que no existem ao tempo da declarao negocial (ex: venda de uma fraco autnoma de um edifcio ainda por construir);

ii.

Quando o vendedor aliena bens que no esto em seu poder (ex: venda dos peixes que vier a pescar nesse dia no lago);

iii.

Quando o vendedor aliena bens a que ele no tem direito (ex: um agricultor vende os cereais que lhe viro a ser fornecidos por outro agricultor).

Venda de frutos pendentes, partes componentes ou integrantes de uma coisa estas entidades podem ser includas num conceito amplo de coisa futura, que abranja tambm as coisas ainda no autnomas de outras coisas, mas que destas iro ser separadas. A autonomizao no mbito do art. 880. CC, por um lado, da venda de bens futuros e, por outro lado, da venda de frutos pendentes, partes componentes ou integrantes de uma coisa, justifica-se em virtude do art. 408./2 que estabelece a transferncia da propriedade em momentos diferentes:
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VENDA DE BENS FUTUROS a transferncia da propriedade ocorre no momento da aquisio pelo alienante;

VENDA DE FRUTOS PENDENTES, PARTES COMPONENTES OU INTEGRANTES a transferncia da propriedade ocorre apenas no momento da colheira ou separao.

PROF. INOCNCIO GALVO TELLES: o conceito de coisa futura do art. 211. encontra-se incompleto, uma vez que nele se incluem ainda as coisas inexistentes e as coisas ainda no autnomas. De notar que as partes integrantes ou componentes referidas no art. 880. so apenas que iro ser separadas do prdio por negcio prprio, pelo que a aquisio de elevadores para futura incorporao no prdio no cabe manifestamente nesta disposio.

Contrariamente ao que sucede na venda de coisa alheia (art. 892.), nenhuma das partes ignora que a coisa no pertence ao alienante, ainda que haja necessariamente a expectativa de ela vir a integrar, no futuro, o seu patrimnio. sempre essencial compra e venda a existncia de uma aquisio derivada do direito a partir do vendedor, pelo que no se poder aplicar o art. 880. sempre que as partes convencionem que a transferncia da propriedade se realizar a ttulo originrio ou directamente da esfera de um terceiro para o comprador. Nesse caso, a transferncia da propriedade no ocorre imediatamente, pelo que a lei faz surgir, a cargo do vendedor, uma obrigao de exercer as diligncias necessrias para que o comprador adquira os bens vendidos, segundo o que foi estipulado ou resultar das circunstncias do contrato. Deste modo, o vendedor estar obrigado a adquirir o bem vendido, aps o que a transferncia da propriedade se processar automaticamente para o comprador, em virtude da anterior celebrao do contrato de compra e venda (art. 408./2).

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Se deixar de cumprir essa obrigao responder perante o comprador por incumprimento (art. 798.). INDEMNIZAO POR QUAL INTERESSE CONTRATUAL? DIVERGNCIA DOUTRINAL PROF. MENEZES LEITO: estando em causa uma obrigao emergente de um contrato validamente celebrado, essa indemnizao ser pelo interesse contratual positivo.

PROF. RAU VENTURA: defende que estamos face a uma indemnizao pelo interesse contratual negativo, uma vez que considera a venda de bens futuros como um contrato incompleto, antes de se verificar a transferncia da propriedade.

Contudo, se se tornar impossvel proceder a essa aquisio total ou parcialmente, por facto que no seja imputvel ao vendedor, o resultado ser a extino da obrigao ou o cumprimento parcial, casos em que, respectivamente, o vendedor perder o direito contraprestao (art. 795./1), ou ver esta ser proporcialmente reduzida (art. 793./1). Deste modo, o risco atribuido ao vendedor, uma vez que no se est perante uma hipotese de aplicao do art. 796., em virtude de a propriedade no ter sido transmitida para o comprador. Nos termos do art. 880./2, a venda de bens futuros poder ser clausulada como contrato aleatrio, caso em que o objecto da venda a mera esperana de aquisio das coisas (ex: algum vender a futura produo de laranjas do seu pomar, independentemente de esta ocorrer ou no). Nesse caso, uma vez que o objecto do negcio a prpria esperana, o comprador est obrigado a pagar o preo, ainda que a transmisso dos bens no chegue a verificar-se (ex: a colheita se vir a perder por poluio ou condies climatricas irregulares). VENDA DE BENS FUTUROS VENDA DE ESPERANAS
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A diferena entre estas vendas reside no facto de na venda de esperanas existir uma atribuio ao comprador do risco de no se verificar a transmisso da propriedade clausulada no contrato. Uma vez que essa atribuio envolve uma derrogao s regras normais de distribuio do risco, tem-se entendido que deve ser expressamente clausulada. Assim, se na venda de bens futuros as partes nada estipularem sobre o regime do risco, o contrato ser qualificado como rei speratae e no como emptio spes (venda de esperanas). Nos termos do art. 880./2, a venda de esperanas um contrato aleatrio, uma vez que o comprador tem sempre que pagar o preo, mas no tem a certeza de existir qualquer correspectivo patrimonial nesse contrato, uma vez que corre porsua conta e risco a verificao ou no da transmisso da propriedade. A doutrina no geral considera que o caracter aleatrio no obsta qualificao como compra e venda, uma vez que, esta por vezes revesta essas caracteristicas. Contudo, segundo o PROF. RAUL VENTURA o elemento aleatrio impede a qualificao do contrato como compra e venda. NATUREZA DA VENDA DE BENS FUTUROS DIVERGNCIA DOUTRINAL DOUTRINA DEFENDIDA PELO PROF. RAUL VENTURA: negcio incompleto ou em via de formao, na medida em que o consenso das partes seria insuficiente para produzir a transmisso da propriedade, enquanto faltasse a coisa, apenas se concluindo o negcio com a aquisio pelo vendedor.

DOUTRINA DEFENDIDA PELO PROF. ROMANO MARTINEZ: negcio sob a condio suspensiva de os bens passarem para a disponibilidade do venedor.

POSIO

DOMINANTE

NA

DOUTRINA

JURISPRUDNCIA

ITALIANA: modalidade especial de venda obrigatria, uma vez que o vendedor se obriga, com caracter definitivo, a realizar o que for necessrio para que se possa verificar a aquisio da propriedade pelo comprador. OPINIO DO PROF. MENEZES LEITO QUANTO A ESTAS POSIES
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QUANTO S DUAS PRIMEIRAS: considera que as duas primeiras posies so de todo incorrectas: apenas se amplicam emptio rei sperate, sendo insusceptivel de traduzir a natureza da emptio spei, h que se nesta o comprador deve sempre pagar o preo, haja ou no transmisso dos bens, no se pode falar em negcio incompleto, nem em negcio sujeito a condio. Contudo, estas qualificaes no se podem considerar correctas em relao emptio rei speratae: esta no um negcio incompleto, uma vez que o consenso relativo ao contrato encontra-se integralmente formado, sendo com base nele que se vai verificar a futura produo do efeito real, sem necessidade de outras declaraes. E tambm no um negcio sob condio, uma vez que a aquisio da propriedade pelo vendedor corresponde a uma obrigao por este assumida, no se verificando assim a subordinao dos efeitos do negcio a um efeito futuro e incerto.

QUANTO ULTIMA: a venda de bens futuros no constitui uma modalide especifica de venda obrigatria, no sentido em que esta figura entendida no mbito do Direito alemo, na medida em que, conforme se referiu, a celebrao do contrato j integra o esquema negocial translativo, que no fica dependente de uma segunda atribuio patrimonial a realizar pelo vendedor. , no entanto, manifesto que aqui surge uma obrigao para o vendedor, de cujo cumprimento vai depender a realizao do efeito da transmisso previsto no contrato. Esta caracterizao comum tanto emptio rei speratae como em relao emptio spes, apenas se diferenciando porque nesta ltima o comprador assume ainda o risco da no verificao do efeito translativo. Deste modo, e com a ressalva inciial, esta a qualificao mais adequada segundo o autor.

PROF. ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ART. 880. COISA FUTURA COISA ALHEIA Mas a coisa alheia pode ser considerada como futura pelos contraentes art. 893..

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COISAS FUTURAS: so aquelas que no esto no poder do disponente ou a que este no tem direito ao tempo da declarao negocial. Podem ser coisas inexistentes (ex: venda de coisa que o vendedor construir ou fabricar; frutos futuros), mas tambm podem as coisas existir e pertencer a terceiros, sendo que, neste caso, para que a coisa seja havida como futura necessrio que o contrato se realize na perspectiva/suposio de que ela vem a entrar no patrimnio do alienante emptio rei speratae. Faltando esse pressuposto negocial, e pertencendo a coisa alienada a terceiro, a VENDA DE COISA ALHEIA e no de coisa futura. EXEMPLOS VENDA DE COISA FUTURA EXISTENTE NO PATRIMNIO DE TERCEIRO: venda, por um comerciante, de mercadoriais ainda pertencentes ao fornecedor;

VENDA DE COISA EXISTENTE IN RERUM NATURA, MAS NO PERTENCENTE A TERCEIRO: caador que vende a caa antes de a ocupar; pescador que vende o peixe antes o pescar.

NO VENDA DE COISA FUTURA A ALIENAO DE CRDITO SUJEITO A CONDIO SUSPENSIVA OU DERIVADO DE UM CONTRATO ALEATRIO: revenda de um bilhete de lotaria feita pelo primeiro adquirente.

Nos termos do art. 880./1 procede-se a uma equiparao entre a venda de bens futuros e a venda de frutos pendentes ou de partes componentes ou integrantes de uma coisa. Tal relaciona-se com o efeito de determinao do momento em que se verifica a transferncia da propriedade nos termos do art. 408./2. Nos termos do art. 880./1 lana-se sobre o vendedor a obrigao de realizar as diligncias necessrias para que o comprador adquira os bens vendidos, prevendo os casos em que, para a consumao do negcio, com o ingresso da coisa vendida no patrimnio do vendedor, seja necessria uma actividade deste: Se o vendedor vendeu coisa alheia como futura deve procurar adquiri-la;
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Se o vendedor vendeu uma res nullis, deve procurar ocup-la;

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Se o vendedor vendeu uma parte componente, uma parte integrante ou frutos pendentes, deve separ-las ou colh-los;

Se no o fizer, torna-se impossvel o cumprimento da obrigao de entrega, e, conforme haja ou no cupla da sua parte, aplicarar-se-o as regras do no cumprimento culposto (art. 798. e ss) ou do no cumprimento no imputvel ao devedor (art. 7990.) A forma como h-de proceder o vendedor pode ser convencionada ou pode resultar das circunstncias do contrato (art. 880./1 in fine). Quanto aos frutos pendentes, os contraentes podem convencionar que as tarefas necessrias produo (mas j no as respeitantes colheita) fiquem a cargo do vendedor ou vice-versa, por exemplo. IMPOSSIBILIDADE NO CULPOSA DO CUMPRIMENTO REGRA: da impossibilidade no culposa do cumprimento (ex: coisa futura no chegou a ser construda ou fabricada; os frutos pendentes no chegaram a criarse ou a amadurecer) resulta, em princpio, a extino da obrigao, ficando a outra parte desonerada e, se j tiver realizado a sua prestao, com direito de pedir a sua restituio (art. 795.). O contrato torna-se definitivamente incompleto.

EXCEPO: necessrio atender ao n. 2 do art. 880. que admite que as partes atribuam ao contrato caracter aleatrio (emptio speti). Ou seja, por vontade dos contraentes, no h direito restituio do que houver sido prestador pelo comprador; e, se este no pagou o preo, obrigado a faz-lo, no obstante a impossibilidade do cumprimento por parte do venedor e a no verificao da transferncia da propriedade ou do direito. O objecto da compra e venda consiste, numa primeira fase da relao contratual, na chance ou spes que o comprador adquire; e numa segunda fase, pode consistir na coisa futura entretanto surgida. Estes casos tm hoje uma aplicao prtica bastante reduzida.

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IMPOSSIBILIDADE CULPOSA DO CUMPRIMENTO

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REGRA:o vendedor ter que indemnizar o comprador dos danos que ele haja sofrido. Se, pelo contrrio o contrato se vier a completar, a venda produzir os seus efeitos, no ex tunc, mas ex nunc. 24 de Outubro Aula 7 e 8 ART. 881. - BENS DE EXISTNCIA OU TITULARIDADE INCERTA Nos termos do artigo 881. encontra-se consagrada uma presuno de aleatoriedade. Contudo, a grande questo assenta em saber em que momento devido o preo. Para responder questo colocada necessrio saber se o direito incide ou no sobre uma coisa. O tema do preo desdobra-se em duas grandes vertentes: (1) constituio da obrigao, e (2) vencimento da obrigao. A obrigao j est constituida, mas vence-se no momento em que ocorre a entrega da coisa, nos termos do artigo 885.. Num contrato aleatria, o nascimento da obrigao de pagar o preo no depende da transmisso do direito aquisitivo. A obrigao de pagar o preo nasce como contrapartida da aquisio do direito transmitido - isto traduz o caracter oneroso. Nos termos do artigo 881., o nascimento da obrigao de pagar o preo no depende da aquisio do direito. um risco que nasce no momento da constituio da obrigao. Deste modo, se o direito .. INCIDE SOBRE UMA COISA: necessrio conjugar o artigo 881. com o artigo 885.. O efeito imediato traduz-se na obrigao de pagar o preo. Mas quando que o comprador tem de a cumprir? Para determinar o momento em que ocorre o vencimento do preo necessrio analisar a situao de incerteza, que termina quando:

Se chega concluso que a coisa no existe: o vencimento do preo ocorre neste momento, pelo que necessrio pagar logo, neste momento, o preo.

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Se chega concluso de que a coisa existe: atendendo ao artigo 885., o pagamento do preo ter de ocorrer quando a coisa for entregue. Poderse-ia colocar a questo de saber qual o sentido desta diferenciao de regimes aplicveis, ou seja, porque no pagar o preo logo no momento em que se chega concluso que a coisa existe. A resposta simples: se o comprador procedesse ao pagamento logo nesse momento no poderia, se necessrio, fazer funcionar a excepo de no cumprimento consagrada no artigo 428..

NO INCIDE SOBRE UMA COISA: neste caso, coloca-se a questo de saber se constituida a obrigao desde quando que se ter de a cumprir. O artigo 885. no tem aqui mbito de aplicao, uma vez que no estamos face a uma coisa. Ou seja, necessrio pagar o preo logo. No existindo prazo ter-se- de pagar o preo no momento em que for interpelado pelo vendedor.

CASO PRTICO Imagine-se que no dia 1 de Maro celebrado, quanto a bens de existncia ou titularidade incerta, o contrato consagrado no artigo 881., com caracter de aleatoriedade. No dia 5 de Maro o comprador fica a saber que o direito existe. No dia 7 de Maro o comprador informa o vendedor de que o direito existe - Fim da situao de incerteza para ambas as partes. Coloca-se a questo de saber desde quando que o comprador se tornou titular/proprietrio do direito? O efeito translativo consequncia da celebrao do contrato (real quoad effectum), nos termos do artigo 879. al. a). O comprador e o vendedor colocam em causa se o direito que est a ser transmitido existe na esfera jurdica do vendedor no momento da celebrao do contrato. A resposta encontra-se consagrada no j mencionado artigo 879. al. a): automaticamente ocorre a transmisso para o comprador, mas este ainda no o sabe. O comprador apenas descobriu no dia 5 de Maro que era titular do direito desde dia 1 de Maro (os recm nascidos tambm so titulares de direitos, mas no o sabem). Mas, nestes casos por conta de quem corre o risco?

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E se, dia 5 de Maro, o comprador descobre que no dia 1 de Maro o direito no existia na esfera jurdica do vendedor, tendo s passado a integrar tal no dia 2 de Maro? Neste caso, no ocorreu a transmisso do direito, uma vez que no dia 1 de Maro o vendedor no era titular do direito. No existe transmisso do direito, pelo que tero de celebrar um novo contrato. PERGUNTA DE EXAME! Por fim, sendo o contrato comutativo e existindo a titularidade do direito desde dia 1 de Maro, o preo s ter de ser pago depois de o comprador ser interpelado, sendo de salientar que seria de m f cobrar juros de mora desde dia 1 de Maro. ART. 887. a ART. 891. - VENDA DE COISAS SUJEITAS A CONTAGEM, PESAGEM OU MEDIO Em primeiro lugar necessrio proceder definio do objecto. No mbito de aplicao deste tipo de vendas encontram-se inseridas as coisas determinadas ( coisas genricas), especficas e presentes. A este regime no se aplica o regime do erro, o que tem como utilidade afastar o erro como causa de invalidade do contrato. Aquilo que resulta da contagem, pesagem ou medio impe-se. Quanto influncia do preo: REGRA: a modalidade consagrada no artigo 887., o que significa que a mudana do objecto corresponde uma mudana do preo;

EXCEPO: a modalidade consagrada no artigo 888., o que significa que com a mudana do objecto no se muda automaticamente o preo, depende da situao concreta (n.2 do artigo 888.).

O acrdo estudado referente a esta matria e que se pronncia sobre a (no) aplicao do erro neste regime acaba por concluir que nas situaes que se enquadram no mbito de aplicao deste regime de venda no se pode invocar erro nem cumprimento defeituoso.

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Quanto ao risco, no contrato promessa, por exemplo, de mercadorias, define-se o objecto, mas com a transmisso da propriedade aplica-se o regime do artigo 796., adquirindo o comprador a propriedade no momento da celebrao do contrato. No est em causa uma venda de coisa genrica: nestes casos, s quando a coisa se tornar especfica que a transmisso da propriedade ocorre, nos termos do artigo 408./2. CASO PRTICO Por acordo, A vende a B 30 cadeiras que se encontram num armazm, a um preo de 40euros/cada, o que no total satisfaz o preo de 1200euros. B possui uma empresa de eventos, dizendo a A que queria as cadeiras para um importante almoo em que estariam, certamente, presentes mais de 20 pessoas. O contrato foi submetido ao regime do artigo 887.. Na ida ao armazm, aps a contagem das cadeiras existentes no mesmo, verifica-se que s existiam 20 cadeiras.

Neste caso, atendendo ao regime consagrado no artigo 887. seria devido o preo proporcional ao nmero de cadeiras. Contudo, para B, as 20 cadeiras no tm qualquer utilidade, pois, de facto, e tal como acordado, seriam necessrias mais de 20 cadeiras. Coloca-se ento a questo de saber possvel compatibilizar com o regime do artigo 887. o regime do erro. Ora, as partes no querem afastar e todo e qualquer erro. As partes podem delimitar o erro que querem afastar. Neste caso, as partes delimitaram que seria de 30 cadeiras. Deste modo, qual ser o regime a aplicar: o constante no artigo 251. ou o constante no artigo 252./2? ARTIGO 251. necessrio provar duas coisas: (1) Congnoscibilidade da Essencialidade ARTIGO 252./2 necessrio provar: (1) Que o Erro sobre a Base do Negcio

(2) Essencialidade do Erro


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(2) Que o Erro Bilateral


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No caso seria mais simples provar que o erro incide no mbito de aplicao do artigo 252./2.

E se, chegando ao armazm, existissem 40 cadeiras? Perante tal situao, B poderia fazer uma de duas coisas: Aplicando o regime consagrado no artigo 887., que estabelece a regra do preo proporcional ao nmero, neste caso, de cadeiras, pagaria o valor das 40 cadeiras, isto , 1600 euros, ou Resolveria o contrato nos termos do artigo 891., uma vez que o preo devido por aplicao do artigo 887. excede o proporcional quantidade desclarada em mais de um vigsimo deste (o preo correspondente a 30 cadeiras seria de 1200 euros, pelo que um vigsimo deste valor, isto 5%, corresponde a 60 euros; tendo B de pagar por 40 cadeiras 1600 euros verifica-se que este requisito se encontra verificado). Imagine-se que, em vez de submeter o presente contrato ao regime do artigo 887., as partes submeteram o contrato ao regime do artigo 888.. Tendo as partes acordado e consagrado no contrato que o objecto da compra e venda seriam no mnimo 30 cadeiras, chegando ao armazm existem apenas 20 cadeiras. Neste caso, j no poderemos recorrer ao critrio da proporcionalidade do preo ao nmero consagrado no artigo 887., que se fosse aplicvel corresponderia a B ter de pagar o montante de 880 euros (20cadeiras X 40 euros), em vez de 1200 euros (30cadeiras X 40 euros). Aplicando o critrio do artigo 888., existindo 20 cadeiras e se a quantidade efectiva no diferir da declarada em mais de um vigsimo desta, B ter de pagar o preo correspondente a 30 cadeiras.
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Clculos: 29 20 = 9 (s este nmero de cadeiras ser descontado ao preo) 9 X 40 = 360 1200 360 = 840

A banda (leia-se imagem) no serve apenas para verificar se mexeu no preo, mas tambm como se mexe. QUERELA DOUTRINAL: PROF. ANTUNES VARELA: desconta apenas o valor das 9 cadeiras.

PROF. LUS MENEZES LEITO: desconta o valor das 10 cadeiras.

PROF. PEDRO EIR: segue a posio do PROF. ANTUNES VARELA, uma vez que a posio do segundo autor igual consagrada no artigo 888..

Nos termos do artigo 889. consagra-se o mecanismo da compensao, sendo que esta apenas se faz pelo menor nmero da diferena. A grande problemtica que este artigo levanta a de saber o que se entende por coisas homogneas QUERELA DOUTRINAL: PROF. RAL VENTURA: entende por coisas homogeneas as coisas que forem da mesma natureza, idnticas e com o mesmo valor.

PROF. ANTUNES VARELA e PROF. LUS MENEZES LEITO: o artigo 889. aplica-se a coisas do mesmo genero, mas no da mesma espcie, pelo que no tem o mesmo preo.

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Note-se ainda que o PROF. ANTUNES VARELA defende a aplicao do artigo 888./2 a questes do preo, procedendo para tal a uma aplicao analgica. PROFESSOR MENEZES LEITO I VENDA DE BENS DE EXISTNCIA OU TITULARIDADE INCERTA Em princpio, apenas podero ser objecto de venda de coisas que existem e pertencem ao vendedor, uma vez que se a venda disser respeito a coisas inexistentes o contrato nulo por impossibilidade fsica ou legal do objecto (artigo 280./1), nulidade que tambm se verifica se as coisas no pertencerem ao vendedor (artigo 892.). Contudo, se se venderem bens de existncia ou titularidade incerta e no contrato se fizer meno dessa incerta, o contrato vlido, nos termos do artigo 881.. Essa incerta constitui um estado subjectivo, que tem que se verificar em relao a ambas as partes. Exemplo: algum vende um tesouro que se supe estar enterrado em determinado terreno, mencionando a incerteza da existncia do referido tesouro. Existe uma presuno legal de que as partes quiseram celebrar um contrato aleatrio, pelo que ser devido o preo ainda que os bens no existam ou no pertenam ao vendedor, nos termos do artigo 881.. As partes podem elidir essa presuno, recusando ao contrato natureza aleatri, caso em que o preo s ser devido no caso de os bens existirem e pertencerem ao vendedor. VENDA DE BENS DE EXISTNCIA OU TITULARIDADE INCERTA VENDA DE BENS FUTUROS A venda de bens de existncia ou titularidade incerta no toma por base a expectativa de uma futura aquisio ou autonomizao da coisa no patrimnio do vendedor, mas antes a incerteza de uma situao presente, relativa existncia ou titularidade do bem objecto de venda. VENDA DE BENS DE EXISTNCIA OU TITULARIDADE INCERTA

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VENDA DE BENS ALHEIOS NULA

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Na venda de bens de existncia ou titularidade incerta, o vendedor no celebra o contrato na qualidade de proprietrio da coisa, excluindo assim qualquer garantia relativamente a essa situao. Por esse motivo, no existe na venda de bens de existncia ou titularidade incerta nenhuma obrigao de o vendedor praticar os actos necessrios para que o comprador adquira os bens vendidos (artigo 880. e 897.), nem sequer qualquer obrigao de esclarecer a situao de incerteza existente no momento da celebrao do contrato. O vendedor ficar apenas constitudo, como regra geral, no dever de entregar a coisa, se e quando se comprar que esta existe e/ou lhe pertence. Se, como a lei presume, a venda de bens de existncia ou titularidade incerta tiver sido celebrada como contrato aleatrio, o preo devido pelo comprador, ainda que os bens no existam ou no pertenam ao vendedor. Mas quando que devido esse preo? Na opinio do PROF. MENEZES LEITO, o preo devido logo no momento da celebrao do contrato e no apenas no momento em que se conhece a efectiva situao dos bens: desde a celebrao do contrato, o comprador constitui-se nessa obrigao, a qual em relao a ele no fica dependente da resoluo de qualquer incerteza. Se as partes recusarem ao contrato natureza aleatria, a obrigao de pagar o preo fica dependente do cumprimento da obrigao de entrega como regra geral (artigo 885./1). Assim, o comprador apenas ficar definitivamente constitudo na obrigao de pagar o preo aps a resoluo da situao de incerteza em relao coisa, podendo nos termos gerais recusar o cumprimento da obrigao, enquanto o vendedor no lhe efectuar a sua entrega (excepo de no cumprimento artigo 428.). PROF. ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ART. 881. Estabelece-se neste preceito a presuno de que, fazendo o contrato meno da incerteza acerca da existncia ou titularidade dos bens vendidos, as partes lhe quiseram atribuir natureza aleatria. uma presuno que conduz aplicao do regime prescrito no artigo 880./2, ou seja, obrigatoriedade do pagamento do preo por parte do
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comprador, no obstante este no adquirir o direito comprado. Trata-se de uma mera presuno que pode ser afastada pelas partes, no sendo necessria uma recusa expressa. Ou seja, basta que a meno de incerteza seja feita em termos que as partes no quiseram atribuir ao contrato caracter aleatrio. II VENDA DE COISAS SUJEITAS A CONTAGEM, PESAGEM E MEDIO A venda de coisas sujeitas a contagem , pesagem e meio consiste numa venda de coisas determinadas, dado que a obrigao s est determinada quanto ao gnero e qualidade (artigo 539.). No se aplica este regime se as parte se limitam a comprar 20kg de maas ou acordam no fornecimento de tantos kilowatts de electricidade. J ser, no entanto, aplicavel o regime do artigo 887. e seguintes se as partes acordam na venda de um determinado saco de mas, que indicam conter 20kg, ma vez que nessa caso h se estar perante uma venda de coisas especficas, ainda que sujeita a pesagem, sendo a essa situao que se refere esta modalidade especfica de venda. Note-se ainda, que nos termos do artigo 427. CCom dispem-se que as coisas no vendidas ou a esmo ou por partida inteira, mas por conta, peso ou medida, so a risco do vendedor at que sejam contadas, pesadas ou medidas, salvo se a contagem, pesagem ou medio se no faz por culpa do comprador. Ou seja, nesta norma estabelece-se um regime diferente de risco da venda a conta, peso ou medida em relao venda a esmo ou por partida inteira (artigo 472. Ccom: haver-se- por feita a venda a esmo ou partida inteira quando as coisas forem vendidas por um s preo determinado, sem ateno conta, peso ou medida dos objectos, ou quando se atender a qualquer destes elementos unicamente para determinar a quantia do preo e em relao venda por conta, peso ou medida, quando a fazenda se entrega, sem se contar, pesar ou medir, a tradio para o comprador supre a conta, o peso ou a medida). O regime do risco aqui estabelecido corre contra o vendedor, o que faz supor que esta disposio se refere a vendas genricas, sujeitas a essa regra (artigo 541.), e no venda de coisas determinadas, sujeitas a contagem, pesagem ou medio, que a situao referida nos artigos 887. e seguintes. Deste modo, conclui-se pela inexistncia de regime especfico no mbito do Direito Comercial para esta situao, valendo, por isso, tambm aqui o regime civil (artigo 3. CCom) posio do PROF. MENEZES LEITO, ROMANO MARTINEZ E RAUL VENTURA.
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Ao contrrio do que sucede na venda de coisas genricas, em que a indicao da quantidade se torna necessria prpria perfeio do contrato, no mbito da venda de coisas especficas no necessria a indicao no contrato de qualquer quantidade, uma vez que a simples individualizao da coisa j , s por si, suficiente para determinar o objecto da venda. Pode, porm, acontecer que as partes resolvam tambm no mbito da venda de coisas determinadas, acrescentar no contrato a referncia quantidade da venda, quer para efeitos de melhor descrio do bem vendido, quer para efeitos de determinao do seu preo (esta situao ocorre especialmente na venda de bens imveis, nomeadamente na de terrenos, em que usual referir a rea correspondente ao objecto da venda: por este motivo, os artigos 1537. e seguintes do Cdigo Italiano, onde se encontra o regime correspondente aos artigos 887. e seguintes do nosso Cdigo, apenas se referem a bens imveis; esta situao pode ainda ocorrer, por exemplo, na venda de um conjunto de cordas, indicando-se a quantidade de metros do mesmo). Essa referncia das partes quantidade dos bens vendidos vai implicar uma futura operao de contagem, pesagem ou medio, a qual coloca o problema de eventualmente se verificar uma discrepncia entre a referncia contratual e o resultado da operao de contagem, pesagem ou medio. Uma vez que s eest perante coisas determinadas e no de coisas genricas, a venda considera-se concluda antes da operao de contagem, pesagem ou medio, logo com a celebrao do contrato, adquirindo assim o comprador imediatamente a propriedade dos bens vendidos (artigo 408./1), suportando consequentemente o risco pela sua perda ou deteriorao (artigo 796./1), pelo que a discrepncia apenas pode ter reflexos para efeitos de apuramento do preo devido. Os efeitos dessa discrencia so diferentes consoante o preo da venda tenha sido: ESTABELECIDO EM FUNO DE UM TANTO POR CADA UNIDADE VENDIDA (VENDA AD MENSURAM OU POR MEDIDA): o artigo 887. determina que, independentemente da quantidade referida no contrato, o que o comprador deve o preo proporcional ao nmero, peso ou medida real das coisas vendidas.

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ESTABELECIDO PARA O CONJUNTO DE COISAS VENDIDAS (VENDA AD CORPUS OU A CORPO): o artigo 888. determina que o comprador deve o preo declarado, mesmo que a indicao da quantidade referida no contrato no tenha correspondncia com a realidade, a menos que a divergncia entre a quantidade real e a declarada seja superior a um vigsimo desta, caso em que o preo no sofrer reduo ou aumento proporcional (na totalidade e no apenas na parte que excede um vigsimo).

PROF. RAUL VENTURA: pode acontecer a ocorrncia simultnea das duas situaes, como na hiptese de algum declarar vender um prdio, que mede 1 h por 100.000 euros razo de 1.000 euros m2. Neste caso, s pela interpretao do negcio poder concluir-se que as partes tiverem em considerao um preo global, que explicariam pela indicao do preo unitrio ou antes um preo unitrio que multiplicaram para obter o preo global, sendo essa interpretao que permitir descobrir o regime aplicvel. O remdio que a lei prev para essa discrepncia entre a quantidade de coisas vendidas e a que declarada no contrato a correco do preo estabelecido, correco essa que se verifica sempre que a venda por medida (artigo 887.), mas que s ocorre se a discrepncia for superior a 5% na venda a corpo (artigo 888.). RATIO DA DISCREPNCIA: na venda a corpo, o facto de as partes no terem indicado um preo unitrio, mas um preo global leva a supor que a sua vontade se formou essencialmente em relao a esse preo global, sendo incidental a referncia quantidade, peso ou medida das coisas vendidas; pelo contrrio, na venda por medida, o facto de as partes fazerem referncia directa ao preo unitrio leva a supor que a vontade das partes fazer o preo corresponder efectiva quantidade, peso ou medida das coisas entregues. O direito ao recebimento da diferena de preo pode ser, no entanto, excludo se ocorrer compensao entre faltas e excessos e na medida em que essa compensao se verificar, nos termos do artigo 889. que dispe quando se vender por um s preo uma pluralidade de coisas determinadas e homogneas, com indicao do preo e medida de cada uma delas, e se declarar quantidade inferior real quanto a alguma ou algumas e superior a outra ou outras, far-se- compensao entre as faltas e os excessos at ao
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limite da sua concorrncia. Quando o conjunto de coisas vendidas abrange mais do que uma categoria e a discrepncia na referncia se caracterizar por faltar parte de uma das categorias e haver excesso quanto s outras, as faltas e os excessos compensam-se. Exemplo (PROF. BAPTISTA LOPES): vende-se uma adega de vinho, contendo 50 pipas de vinho tinto e 50 de vinho branco, quando no fim se verifica que a adega h antes 40 pipas de vinho tinto e 60 pipas de vinho branco. Neste caso, no tem o vendedor que corrigir a discrepncia, uma vez que o excesso de uma das categorias compensa a falta da outra. Na medida em que se opera a compensao, naturalmente que deixam as partes de poder exigir a diferena de preo, ainda que a discrepncia da quantidade de uma ou ambas ultrapasse um vigsimop em relao declarada, conforme referido no artigo 888./2 QUERELA DOUTRINAL PROF. ANTUNES VARELA: pode haver neste caso aplicao da diferena de preo proporcional, no caso de efectuado o encontro, se alegar e provar que a diferena entre o preo global fixado e o preo que resultaria dos preos unitrios que os contraentes tiveram ou deveriam ter em vista excede um vigsimo daquele, deve permitir-se, por analogia com o caso versado no preceito anterior, o aumento ou reduo proporcional do preo. O professor invoca em abono desta soluo a proximidade com o artigo 1540. CC italiano, que a consagra expressamente e que atender apenas, em casos deste tipo, diferena e ao excesso de quantidade das coisas, sem considerar a sua diferena de valor, seria consagrar uma verdadeira fonte de injustias que no esteve no pensamento da lei;

PROF. BAPTISTA LOPES: considera intencional a no adopo da soluo do CC italiano, e que no se justifica adoptar neste caso a soluo do artigo 888./2, uma vez que a vontade das partes se forma sobre o preo global e no h prejuzo, uma vez que o se perde numa das categorias ganha-se na outra.

PROF. LUS MENEZES LEITO: concorda com a posio anterior, uma vez que na sua opinio, efectiavamente a norma do artigo 889. pretende restringir a aplicao do artigo 888./2, precisamente na medida da compensao entre as duas categorias. Esta norma s se aplicar

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assim se, depois de efectuada a compensao subsistir uma diferena de um vigsimo entre a quantidade declarada e a efectivamente vendida. O direito ao recebimento da diferena de preo tem que ser exigido num prazo relativamente curto, j que a lei determina a sua caducidade dentro de 6 meses ou 1 ano a contar da entrega da coisa, consoante esta seja mvel ou imvel, salvo se a diferena s se tornar exigvel em momento posterior sua entrega, dado que nesse caso o prazo contar-se- a partir desse momento (artigo 890./1). No entando, se a venda for de coisas que hajam de ser transportadas de um lugar para outro, o prazo reportado data da entrega s comea a correr no dia em que o comprador as receber. Nos termos do artigo 891. prev-se ainda que tanto na venda a medida como na venda a corpo, o comprador possa resolver o contrato, sempre que seja obrigado a pagar ao vendedor uma diferena de preo superior a um vigsimo do preo declarado, direito que s no surge se tiver ocorrido dolo do comprador, ou seja se o comprador no tiver efectuado sugesto ou artificio com inteno ou conscincia de manter em erro o vendedor ou no tiver dissimulado o erro deste (artigo 253.). Este direito caduca no entanto, no prazo de 3 meses a contar da data em que o vendedor exigir esse esxcesso. A resoluo aqui prevista est naturalmente sujeita s regras gerais dos artigos 432. e seguintes. O regime dos artigos 887. e seguintes no excluir a aplicao do regime do erro, caso se verifiquem os seus pressupostos. Assim, se for essencial para o declarante que a coisa vendida tenha a quantidade declarada e a outra parte conhecia ou no podia ignorar essa essencialidade, cabe parte a anulao do contrato nos termos gerais (artigo 251. e 247.).

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ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ART. 887. a 891. i. ARTIGO 887.

A hipotese prevista a da venda ter por objecto coisas determinadas e fixar-se o preo por unidade (venda por medida). , quanto aos imveis a chamada venda mensuram (por oposio venda ad corpus). O conflito por surgir, se forem indicadas quantidades diferentes das que constituem o objecto do contrato, e surge principalmente quando se indica um preo global que no coincide com o produto da quantidade, peso ou medida real pelo preo fixado por cada unidade. Exemplo1: vende-se o vinho duma adega a 200.00 a pipa, mas indica-se a existncia de 20 pipas quando, na realidade existem apenas 19. O preo devido o correspondente a estas 19 pipas e no s 20 indicadas. Sendo o preo global 40 000.00, o preo ser corrigido para 38 000.00. Em consequncia da aplicao deste critrio pode o comprador ser lesado, se a existncia, na realidade, for muito superior indicada no contrato, pois este acaba por comprar mais do que pretendia e julgava ter adquirido. Para obviar a este inconveniente, o artigo 891. atribui-lhe o direito de resoluo, se o preo devido, por aplicao do artigo 887., exceder o proporcional quantidade declarada em mais de um vigsimo deste, e o vendedor exigir esse excesso. A hipotese tratada no artigo 887. no a de o vendedor ter entregue coisa quantitativamente diferente da que constitiu objecto do contrato: nesse caso, haver cumprimento defeituoso do contrato sujeito a outras regras. Do que se trata de o objecto do contrato, que foi inteiramente entregue, no se ajustar indicao, ao juzo ou clculo que sobre ele fizeram ambas as partes ou uma delas. E foi para este tipo de casos que se adoptou, em princpio, o regime prprio do erro de clculo, rectificando o preo global em funo da quantidade real e do preo de clculo fixado pelos interessados e evitando deste modo a anulao de contratos em que o erro sofrido pelos contraentes no , por via de regra, essencial.

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ii. ARTIGO 888.

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O caso previsto correpondente na venda de imveis (especialmente de prdios rsticos) venda ad corpus, difere do estabelecido no artigo 887.. No se fixa agora o preo por unidade, mas sim um preo global, embora se indique o nmero, peso ou medida da coisa vendida, Exemplo: aliena-se uma vasilha de vinho por 200.00, com a indicao de que essa vasilha contm 500 litros ou vende-se uma adega de vinho por 100 000.00, com a declarao que nela existem 50 pipas. Em qualquer das hipteses, o preo devido o global, embora a medida indicada no corresponda realidade. De facto, de as partes no terem indicado o preo unitrio extrai-se a concluso de que elas formaram a sua vontade sobre o preo e a coisa globalmente consideradas, sendo apenas incidental a referncia quantidade, peso ou medida das coisas vendidas. Nos termos do seu n.2, atenua-se as consequncias da aplicao do critrio adoptado, atribuindo, quer ao vendedor, quer ao comprador, se a quantidade efectiva diferir da declarada em mais de um vigsimo desta, o direito a um aumento ou reduo proporcional do preo. No primeiro caso ser o da vasilha conter mais de 525 litros ou menos de 475; no segundo caso o na adega existirem mais de 52 pipas e meia ou menos de 47 e meia. Para que haja direito ao aumento ou reduo do preo necessrio, porm, que se tenha indicado ou declarado o nmero, peso ou medida das coisas vendias. Alm destes direitos, o artigo 891. confere ao comprador o direito de resolver o contrato, se o preo devido exceder o proporcional quantidade declarada em mais de um vigsimo e o vendedor exigir esse excesso. Exemplo: o vendedor aliena um prdio que diz ter 100 m2, por 1000. Verifica-se posteriormente que o prdio vendido tem apenas 90 m2. A reduo do preo pode ser pedida nos termos do n.2 deste artigo, assim como poder ser pedida a resoluo do contrato pelo comprador, nos termos do artigo 891., se se verificar, por hiptese, que o prdio media 115 m2 e o vendedor viesse exigir o excesso do preo.

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No caso de existir, efectivamente, diferena entre a quantidade efectiva e a declarada em mais de um vigsimo desta (seja para mais ou para menos), cabe naturalmente perguntar se o aumento ou reduo do preo previstos na lei se detsinam nesse caso a cobrir toda a diferena entre a quantidade declarada e quantidade real ou apenas a diferena que exceda o vigsimo tolerado na disposio. Na opinio do PROFESSOR ANTUNES VARELA, parece que a soluo mais razovel ou harmnica com a ratio legis a segunda, considerando a diferena at ao vigsimo da quantidade declarada como uma espcie de carncia imposta supletivamente s partes pela lei. Note-se que a disposio do n.2 da norma em anlise no reveste caracter imperativo, visto no assentar em razes de interesse pblico, sem prejuzo do disposto no artigo 282.. iii. ARTIGO 889.

Interessa no mbito deste artigo a circunstncia de o objecto da compra e venda ser constitudo por uma pluralidade de coisas determinadas e homogenas, com a fixao de um preo nico. preciso que se trate de um so contrato e no de duas vendas distintas. Exemplo: vende-se por 10 000.00 o milho e o centeio existentes num celeiro e declarase que h nele 100 arrobas de milho e outras 100 de centeio. Se pela pesagem se verificar que h de milho 85 e de centeio 112, haver que compensar a falta do milho com o excesso de centeio at ao limite da sua concorrncia. No se poder, portanto, considerando aplicvel ao milho o disposto no n. 2 do artigo anterior reduzir o preo deste. E tambm no haver, no caso mencionado, aumento ou reduo do preo global, dado o disposto no n.1 daquele mesmo artigo. Far-se- antes a compensao entre a vantagem proveniente do excesso e o prejuzo derivado da falta. Contudo, se efectuado o encontro, se alegar e provar que a diferena entre o preo global fixado e o preo que resultaria dos preos unitrios que os contraentes tiveram ou deveriam ter em vista excede um vigsimo daquele, deve permitir-se, por analogia com o caso versado no artigo anterior, o aumento ou reduo proporcional do preo. Atender apenas, em casos deste tipo, diferena o ao excesso da quantidade das coisas, sem considerar a sua diferena de valor, seria consagrar uma verdadeira fonte de
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injustias, que no esteve no pensamento da lei. Parte-se obviamente neste raciocinio da ideia de que, no obstante a fixao de um s preo (global), os contraentes tiveram em mente ou deviam ter tido o preo unitrio de cada coisa e de que as coisas homognas a que a lei se refere so as coisas do mesmo gnero (parcelas do mesmo ou de diferentes prdios rsticos, andares do mesmo ou de diferentes edificios, cereais ou materiais de construo existentes no mesmo ou em diferentes armazens do mesmo dono, etc.), mas no necessariamente da mesma espcie ( PROF. RAUL VENTURA) iv. ARTIGO 890.

O artigo 887. e o artigo 888./2 consagram os casos de direito ao recebimento da diferena de preo: estabelece-se para eles o regime da caducidade, e no o da prescrio contra o que se propunha no Anteprojecto de Galvo Telles. Consequentemente no existe suspenso nem interrupo dos respectivos prazos (artigo 328.). Os prazos de caducidade so de 6 meses ou de um ano, consoante a coisa for mvel ou imvel. Estes prazos contam-se, em princpio, a partir da entrega da coisa vendida; mas se o direito diferena s se tornar exigivel depois da entrega, s a partir deste momento se comearam a contar. o que se verifica quando se fizer a contagem, pesagem ou medio, no no momento da entrega, mas em momento posterior, ou se convencionar um prazo para o cumprimento da obrigao. Os prazos so curtos de modo a evitar que se protele por muito tempo a situao de incerteza sobre os termos do contrato. O n.2 do artigo 890. prev ainda um outro caso em que o prazo de caducidade de 6 meses s comea a correr num momento posterior entrega: devendo a coisa ou coisas vendidas ser transportadas de um lugar para outro, havido como momento da entrega o do recebimento da mercadoria. Tem perfeita justificao o aparente desvio de critrios entre este n.2 do artigo 890. e o artigo 790., relativo ao problema do risco. que a contagem do prazo para o exerccio do direito de exigir a diferena do preo s se compreende a partir do momento em que o comprador recebe as coisas e pode, assim, aperceber-se do erro havido.

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v. ARTIGO 891.

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O direito de resoluo conferido exclusivamente ao comprador. O vendedor, no caso do artigo 887., apenas npode exigir ao comprador o preo proporcional ao nmero, peso ou medida real das coisas vendidas, haja diferena ou excesso, e, no caso do n.2 do artigo 888., apenas pode exigir o aumento proporcional do preo. A resoluo , portanto, conferida em ateno aos encargos imprevistos que o comprador assumiu, em consequncia de um erro. Pode o comprador no estar preparado para suportar um encargo superior ao montante previsto, no sendo razovel impor-lho para alm de certo limite. Tanto mais quanto certo que, na generalidade dos casos de que trata esta seco, a responsabilidade do erro do vendedor e no do comprador. No importa que o erro seja culposo. S se o comprador tiver procedido com dolo, ou seja, com inteno ou conscincia de induzir ou manter em erro o outro contraente (artigo 253.) que o n.1 lhe coarcta tal direito. O direito resoluo, quer se trate da hipotese prevista no n.2 do artigo 888., quer da contemplada no artigo 887., s conferido ao comprador se houver um aumento do preo superior a uma vigsima parte do preo declarado e o vendedor exigir esse excesso. O direito de resoluo est sujeito a caducidade (artigo 328. e seguintes) e no a prescrio, tal como o direito diferena do preo referido no artigo anterior. O prazo de caducidade de 3 meses, mas s comea a contar-se quando o vendedor exigir o excesso por escrito.

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31 de Outubro Aula 9 e 10 ART. 892. a 904. - VENDA DE BENS ALHEIOS

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Quando se fala em venda de coisa alheia tal designa uma situao em que se procede alienao de um direito de outrem como sendo prprio (conjugao do artigo 892. com o artigo 904.). A lei, para estas situaes, determina a nulidade. Esta venda pressupe que um dos sujeitos esteja de boa f, ou seja, que no saiba que o bem alheio ao vendedor. Segundo o PROF. MENEZES CORDEIRO necessrio que seja uma boa f subjecticva, ou seja, de acordo com uma interpretao sistemtica, estejamos face a uma boa f tica e no psicolgica, ou seja, o comprador deve desconhecer sem culpa. Contudo, existe tambm a possibilidade de o comprador poder estar convencido de que o bem pertence ao vendedor e, por sua vez, o vendedor poder estar convencido de que o bem lhe pertence. Nestas situaes, porque que o contrato nulo? necessrio confrontar o regime da venda de bem alheio com o regime consagrado no artigo 280.. Por um lado, procede-se concretizao do artigo 280. e, por outro lado, existe uma impossibilidade legal do objecto. E se se celebrasse um contrato de compra e venda de bem alheio em que nem o vendedor nem o comprador esto de boa f? Coloca-se a questo de saber se nestas situaes, em que nenhuma das partes se encontra de boa f, faz sentido aplicar o regime consagrado no artigo 892. e ss. A resposta negativa, uma vez que o regime expressamente consagrado no artigo 892. a 904. visa proteger aquele que se encontra de boa f. Nestes casos, existem duas hipteses: A primeira hipotese corresponde a soluo mais fundamentada que se traduz em o contrato ser nulo por impossibilidade legal do objecto, nos termos do artigo 280.;

A segunda hipotese traduz uma certa predisposio para salvar o contrato, considerando-o como uma venda de bem futuro.

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Outra questo que importa desde j esclarecer assenta em saber se se deve considerar vlida uma venda de coisa genrica alheia. No se v razo para no o ser, na medida em que com o contrato de compra e venda de coisa genrica no se transmite a titularidade da coisa: tal s ocorre quando a coisa se torna especfica, nos termos do artigo 408./2. O regime consagrado no artigo 892. e ss implica uma venda de coisa alheia especifica, determinada e presente. Quanto ao contrato promessa de compra e venda de bem alheio necessrio fazer um breve raciocinio antes: i. O bem alheio foi tratado como sendo presente ou futuro (neste ltimo caso, ver regime do artigo 880.);

ii.

O promitente vendedor promete vender um direito alheio como sendo seu

iii.

Vlido se afastar a execuo especfica? Em princpio, o contrato promessa sde bem alheio sujeito a execuo especfica nulo.

PROF. PEDRO EIR: no direito privado existe a autonomia privada, ou seja no se pode presseguir todo e qualquer contrato. O contrato promessa de venda de bem alheio pode ser vlido, sendo que se no estiver sujeito execuo especfica e o contrato definitivo no poder ser celebrado aplica-se o regime do incumprimento. No se (pode) aplica o regime da execuo especfica porque a sentena estaria a substituir uma declarao negocial nula, desclarao essa do vendedor que no o titular do direito (venda de bem alheio). Ao contrato promessa de venda de bem alheio deve ser desde logo aplicado o regime do artigo 892. e ss, uma vez que existe uma obrigao de convalidao que assegura desde logo a realizao do contrato.

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O regime da venda de bens alheios pode aplicar-se s seguintes situaes? 1. Actuao de um representante sem poderes (artigo 268.), sendo que posteriormente negada a ratificao? Existe uma venda de bem alheio efectivamente, mas aplica-se o seu regime?

2. No mbito da gesto de negcios, um gestor vende um bem do dono da gesto, sendo que este ltimo no a aprova.

3. No mbito do mandato, o mandatrio, em cumprimento do mandato, vende um bem do mandante e este no cumpre o disposto no artigo 1180. a 1182.. Quanto ao Mandato e Gesto de Negcios, o regime da venda de bem alheio aplicvel desde que se trate, por um lado, de um mandato sem representao e, por outro lado, de uma gesto no representativa: em ambas as situaes o bem tratado como prprio Quanto Representao sem Poderes, sendo uma representao, o representante representa-se a representar o outro. O representado age atravs do representante.

Aplica-se o artigo 268., uma vez que o direito alheio, por definio, no tratado como bem do representante. Note-se que esta soluo no comumente aceite na doutrina: QUERELA DOUTRINAL PROF. ROMANO MARTINEZ: aplica-se representao sem poderes o regime da venda de bem alheio presente no artigo 892..

PROF. PEDRO EIR: aplica-se representao sem poderes o regime presente no artigo 268.

PROF. MENEZES LEITO: no se aplica o regime da venda de bem alheio presente no artigo 892., uma vez que o direito no tratado pelo representante como um bem prprio.

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Acrdo STJ 18-06-2009: existe uma venda de bem alheio. O artigo 892. e ss consagra uma panpila de actuaes. Aps a venda do bem alheio, o comprador adquire a propriedade por outro meio que a compra e venda (h situaes no direito em que as solues no so justas: visa-se uma tutela da aparncia da titularidade do direito, devido a razes que no se prendem com a justia, mas sim com a segurana). Situaes, no nosso ordenamento jurdico, que representam uma manifesto da tutela da aprncia da titularidade do direito: artigo 291., 293., aquisio tabular, etc. Ou seja, existem situaes especficas, como o caso do artigo 291., que visam proteger o adquirente, no se aplicando nestes casos o regime do artigo 892. e ss. O regime constante no artigo 892., no abrange casos em que embora o alienante no fosse titular do direito alienado, o adquirente protegido devido aplicao de alguns institutos, embora exista, efectivamente, uma venda de bem alheio. Tal semelhante situao em que um pai aliena um bem do filho. Vendendo um bem alheio no se aplica o regime do artigo 892. e ss, mas sim as regras da responsabilidade parental. Nesta situao necessrio em primeiro lugar atender ao artigo 1892. e verificar se existe ou no autorizao para a venda daquele bem. Em caso negativo necessrio atender ao regime do artigo 1893.. Note-se que o artigo 1892. levanta dois problemas: 1. PROBLEMA DE LEGITIMIDADE: Verificar se a pessoa que actuou no tinha legimidade para actuar 2. PROBLEMA DE PREENCHIMENTO DE REQUISITOS: O pai, em concreto, preencheu ou no os requisitos especficos para a legitimidade, isto , (1) autorizao do tribunal e (2) autorizao do outro cnjuge/pai/me do filho. Quanto situao do verdadeiro proprietrio, o acto de compra e venda de bem alheio face ao verdadeiro proprietrio uma rex eteralis, ou seja uma venda entre outras/alheia, o que equivale a dizer que o proprietrio no tem nada a ver com isso. A consequncia imediata do negcio de venda de bem alheio para o proprietrio a ineficcia.
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Coloca-se a questo de saber qual seria a melhor proteco para o verdadeiro proprietrio: a nulidade ou a ineficcia? A resposta assenta na ineficcia, uma vez que se a consequncia fosse a nulidade, aquele poderia perder o seu direito devido proteco de terceiros presente no artigo 291.. O que que o verdadeiro proprietrio, aps ter conhecimento da venda de um bem de que ele titular, pode fazer? Aco de reivindicao da coisa a terceiro, quando aquele (terceiro) esteja na posse da coisa;

Aco de defesa da posse;

Pode dispor do bem que foi vendido, uma vez que ele o verdadeiro proprietrio e aquela venda lhe ineficaz;

Aco de declarao de ineficcia daquele negcio com reconhecimento da propriedade (neste caso, a causa de pedir a venda de bem alheio ineficaz).

Uma questo que se tem colocado na doutrina a de saber se para instaurar uma aco de declarao de nulidade, o verdadeiro proprietrio pode ser considerado, nos termos do artigo 286., como interessado. Entende-se por interessado a pessoa em cuja esfere jurdica o acto produz efeitos, pelo que se interessado no destino acto. Contudo, o acto ineficaz no produz efeitos directos ou indirectos para o verdadeiro proprietrio. indiferente se o acto se mantm na esfera jurdica ou se destrudo. O titular do direito tem alguma vantagem adicional em invocar a nulidade face ineficcia? QUERELA DOUTRINAL PROF. PEDRO EIR, RAUL VENTURA E ROMANO MARTINEZ: o verdadeiro proprietrio tem legitimidade para instaurar uma aco de nulidade. Na petio inicial de declarao de ineficcia da existncia do direito de propriedade invoca a venda de bem alheio que ineficaz face a ele. A ineficcia face ao proprietrio resulta da nulidade da venda de bem alheio. O negcio ineficaz porque nulo. A ineficcia depende da nulidade, sendo esta (nulidade)
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prioritria face aquela (ineficcia). Alm disso, seria sem grande sentido conferir legitimidade ao proprietrio para pedir declarao de ineficcia e no de nulidade.

PROF. ANTUNES VARELA E MENEZES LEITO: o verdadeiro proprietrio no tem legitimidade, uma vez que no interessado no mbito do artigo 286.. O verdadeiro proprietrio tem legitimidade para pedir a declarao de ineficcia, logo no tem legitimidade para requerer a declarao de nulidade, sendo que se pedir a declarao de nulidade o tribunal ter de lhe dar a declarao de ineficcia (o PROF. ANTUNES VARELA no mbito desta matria muito formalista).

NOTA: no Acrdo (16) a tese interpretativa do artigo 286. a concebida (na pgina 10) seria motivo de chumbo numa oral com o PROF. PEDRO EIR O legislador civil decidiu culminar para a venda de bem alheio esta nulidade atpica, na opinio do PROF. GALVO TELLES, devido a fundamentalmente trs motivos (para mais desenvolvimento ver: BMJ 83-GALVO TELLES): 1. Sendo nulo mais ntido ao olhos dos leigos/no juristas;

2. Existe uma diminuio do perigo de aparncias enganosas, isto , o vendedor comporta-se como proprietrio e os terceiros acreditam;

3. No se estimulam desonestos e desaventureiros a tentativas de intromisso na esfera alheia. No Direito Romano e, mais recentemente, no Direito Alemo e no Direito Comercial, no seguido a soluo da nulidade na venda de bem alheio. A verdade que no Direito Alemo da compra e venda resultam apenas efeitos obrigacionais, enquanto que no Direito Civil Portugus a compra e venda possui uma eficcia real que se traduz no seu efeito translativo. Existindo um conflito de titulares do direito bom colocar ordem na casa. O legislador portugus preocupa-se com a estabilidade das coisas. Por fim, no Direito Comercial o que interessa a circulao dos bens.

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Na venda de bem alheio estamos face a uma nulidade de consumo interno, isto , uma nulidade que est virada para o comprador e vendedor, uma vez que para o verdadeiro proprietrio o negcio ineficaz. Tal impede que se produzam os seguintes efeitos: Impede o efeito translativo automtico, protegendo o verdadeiro proprietrio; Quanto ao contedo da relao jurdica, mais concretamente os direitos e deveres (o resto a paisagem). Obrigao complexa: que tipo de deveres existem? Deveres principais, acessrios, etc: a relao jurdica complexa no se limita a um direito e aum dever (artigo 397.). Deste modo, segundo FRADA, o facto de ser nulo impede a produo dos deveres principais do contrato;

A nulidade no impede todos os efeitos, apenas os principais: impede a criao do dever de entregar a coisa e/ou de pagar o preo.

Note-se que a inoponibilidade do contrato no o torna vlido: existe uma paralisao dos efeitos. inoponvel a nulidade. Aquele que se faz valer da inoponibilidade diz que para ele vlido. O artigo 892. levanta dois problemas: REFERNCIA AO CONCEITO DE BOA F: estamos face a uma boa f subjectiva e, na opinio do PROF. MENEZES CORDEIRO, tica: no basta ser psicolgica, tem de ser tica, ou seja, existe uma ignorncia no culposa que a coisa no pertence ao vendedor. REFERNCIA AO CONCEITO DE DOLO: Existem duas possveis interpretaes:

a) DOLO ENQUANTO CAUSA DO ERRO (PROF. PEDRO EIR): entende-se o dolo como causa do erro. preciso que (1) o comprador no saiba que o direito no pertence ao vendedor e que (2) no o tenha convencido de tal o PROF. ANTUNES VARELA bastante exigente neste campo, entendendo que se devem verificar estes dois requisitos. No basta, tal como expressamente consagra o artigo 253. que apenas e s algum cause o erro em outrem. Existe uma maior proteco do comprador.
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b) DOLO ENQUANTO M F (PROF. MENEZES CORDEIRO E CDIGO DE SEABRA ARTIGO 1565.): reminescncia do Cdigo de Seabra, sendo que a m f assenta em o comprador saber que o bem no pertence ao vendedor). Sem esquecer o facto de o verdadeiro proprietrio gozar de um regime especial, quem tem legitimidade para arguir a nulidade da venda de bem alheio nos termos do artigo 286.? J se sabe que o legislador criou nesta matria uma nulidade atpica, mas quo atpica? Qualquer interessado tem legitimidade para arguir a nulidade da compra e venda de bem alheio (exemplo: credor do comprador) A arguio da nulidade tanto mais forte quanto a sua extenso a terceiros: subverso do artigo 892.. O legislador quis logo delimitar a figura da legitimidade ao falar em oponibilidade? Quando se estuda as nulidades atpicas quem d a medida? Tudo o que no for afastado do regime especial aplicado o regime geral. INTERESSES DAS PARTES vs INTERESSES DE TERCEIROS QUAIS DEVEM PREVALECER? QUERELA DOUTRINAL PROF. ANTUNES VARELA, MENEZES CORDEIRO, GALVO TELLES, CARNDEIRO DE FRADA E ROMANO MARTINEZ: os terceiros interessados podem arguir a nulidade. O artigo 892. no probe/restringe legitimidade a terceiros, pelo que se aplica a regra geral;

PROF. MENEZES LEITO: os terceiros interessados no podem arguir a nulidade.

PROF. PEDRO EIR: se o legislador no quisesse que terceiros invocassem a nulidade dizia-o ou ento estabelecia uma anulabilidade atpica.

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O Tribunal tem o dever de declarar oficiosamente a nulidade

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Imagine-se que o comprador de boa f exige ao vendedor a entrega da coisa. Ou viceversa: comprador culposo vs vendedor de boa f. Vai-se para tribunal. O tribunal acaba por perceber que estamos face a um caso de nulidade resultante de uma venda de bem alheio, sem ningum a invocar. O tribunal no pode obrigar o vendedor a entregar a coisa ao comprador porque a coisa no dele. Deste modo, deve-se concluir que o tribunal pode conhecer oficiosamente a nulidade, embora o PROF. MENEZES CORDEIRO discorde desta soluo. Na opinio do PROF. PEDRO EIR quem defende que ele no pode conhecer oficiosamente a nulidade est a fizer para o tribunal emitir uma sentena que no pode ser cumprida, ou seja uma sentena contrria realidade. Deste modo, PROF. ANTUNES VARELA, RAL VENTURA, GALVO TELLES E CARNEIRO DE FRADA: defensores que o tribunal pode conhecer oficiosamente da nulidade da venda de bem alheio;

PROF.

MENEZES

LEITO,

MENEZES

CORDEIRO

ROMANO

MARTINEZ: defensores da tese oposta. NOTA: o Acrdo (17-A) um bom acrdo quanto doutrina, mas tem o lapso de no conter a doutrina do PROF. RAL VENTURA. Note-se ainda que o acrdo em causa defende a tese contrria que comumente defendida na doutrina ou seja que (1) os terceiros interessados no podem arguir a nulidade e que (2) o tribunal no pode conhecer oficiosamente a nulidade da venda de bem alheio. Se o comprador danificar a coisa com culpa aplica-se qual regime? PROF. MENEZES CORDEIRO E CARNEIRO DE FRADA: artigo 1269.;

PROF. ANTUNES VARELA, MENEZES LEITO E EIR: artigo 894., uma vez que estando o comprador convencido que o titular no tem nenhum nus de guarda ou dever especial de cuidado.

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Os artigos 895. a 897. representam a maior virtualidade deste regime. Existe a concretizao do princpio do favor negotti, que assenta numa obrigao de convalidao: torna o negcio intocvel por equilibrio. A obrigao de convalidao aplica-se porque possvel repor o contrato em termos equilibrados pelas partes. O artigo 897. torna a obrigao de convalidao uma obrigao de meios. Note-se que nos termos do artigo 896. a alinea d) a base do regime, sendo as trs alienas anteriores apenas concretizao daquela. A obrigao de convalidao aqui presente equivalente ao disposto no artigo 880./1: o vendedor tem a obrigao de tornar o bem presente. A transmisso do direito, tal como ocorre na venda de bens futuros, ocorre ex nunc. Quanto indemnizao presente no artigo 898. e ss, alm de ser necessrio ler com especial ateno as referidas normas, passa-se a enunciar breves caracteristicas das mesmas: Nos termos do artigo 898., existe uma concretizao do regime geral do artigo 562. e ss. Faz referncia ao interesse contratual negativo e positivo, conforme o caso. Exige que um dos contraentes seja doloso.

Nos termos do artigo 899., existe uma obrigao do vendedor indemnizar o comprador de boa f. ao vendedor que cabe a garantia da sua legitimidade. A indemnizao limitada. Trata-se de uma obrigao de indemnizao de responsabilidade obrigacional/contratual. Note-se que este artigo pressupoe dois tipos de responsabilidade:

Objectiva: limitao do dano indemnizvel;

Subjectiva: presuno de culpa nos termos do artigo 799., ou seja para ao vendedor ser apenas aplicada a responsabilidade objectiva necessrio que afaste esta presuno.

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Nos termos do artigo 900., existe uma obrigao de convalidao na parte final do n.1 e na parte final do n.2. Tal visa evitar uma sobreposio de indemnizaes.

Nos termos do artigo 901. (muito curioso!), o verdadeiro titular do direito j entra aqui, mas mais uma vez existe uma proteco do comprador de boa f. Da conjugao do artigo 1273. com o artigo 1279., quanto s benfeitorias, estas so indemnizveis ao possuidor de boa f. Contudo, o legislador decidiu chamar o vendedor e responsabiliz-lo face ao comprador. QUERELA DOUTRINAL:

PROF. ANTUNES VARELA: o vendedor estranho a esta relao. Esta relao entre o comprador e o verdadeiro proprietrio. Deste modo, o que o artigo 901. faz o vendedor fazer de garante de uma obrigao qual s o proprietrio da coisa est adstrito. Se o vendedor cumprir a obrigao fica subrogado nos direitos do credor ao devedor principal.

PROF. MENEZES LEITO: existem dois co-devedores, sendo que vendedor cumpre pelo que tem direito de regresso sobre o verdadeiro proprietrio.

Nos termos do artigo 902., necessrio no confundir com o regime do artigo 1408./2, uma vez que a este ltimo regime no aplica a primeira norma. Segundo o PROF. PEDRO EIR o artigo 1408./2 visa aplicar efectivamente o regime da venda de bem alheio, excepto o artigo 902.. O artigo 902. no se aplica compropriedade! O artigo 902. aplica-se, por exemplo, numa situao em que esteja em causa a venda de um edifcio pertencente a X com um logradouro pertencente a Y. Ou seja, numa situao em que X vende tanto o edificio como o logradouro reduz-se o contrato parcialmente, vendendo-se apenas o edificio do qual X proprietario.

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PROFESSOR LUS MENEZES LEITO I - GENERALIDADES

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Existe venda de bem alheios, sempre que o vendedor no tenha legitimidade para realizar a venda, como sucede no caso de a coisa no lhe pertencer ou de o direito que possui sobre ela no lhe permitir a sua alienao. O regime da venda de bem alheio consagrada no artigo 892. e seguintes baseia-se em certa medda na antiga garantia contra a evico, oriunda no Direito Romano e ainda instituda nos artigos 1926. e seguintes do CC Francs, 1483. CC italiano e artigo 898. e seguintes do CC de 1867. De acordo com esa configurao, o vendedor, em consequncia do contrato de compra e venda, garantiria ao comprador a posse pacfica da coisa vendida, respondendo objectivamente se esta viesse a ser perturbada por uma pretenso de natureza real apresentada por terceiro. O nosso legislador quis abolir especificamente esta garantia, por entender que, uma vez instituda a nulidade da venda de bens alheios (artigo 892.), no se justificava responsabilizar autonomamente o vendedor pelo facto de o comprador ser privado do gozo da coisa por terceiro, que a ela tinha direito, atravs da imposio de uma garantia contra a evico. No entando, pese embora essa inteno, a verdade que o regime da venda de bens alheios no deixa de assentar no pressuposto de que a celebrao do contrato de compra e venda garante ao comprador a propriedade da coisa vendida, como se demonstra pelo facto de este responder objectivamente pelos danos causados ao comprador de boa f pela venda de bens alheios (artigo 899.), bem como em virtude do facto de a lei admitir a estipulao de clusulas de no garantia (artigo 903./2). II PRESSUPOSTOS DA VENDA DE BENS ALHEIOS 1. VENDA COMO PRPRIA DE UMA COISA ALHEIA ESPECFICA E PRESENTE, FORA DO MBITO DAS RELAES COMERCIAIS Nos termos do artigo 892., o legislador considerou nula a venda de bens alheios, sempre que o vendedor carea de legitimidade para a realizar. Note-se que esta soluo no absoluta, sendo que a nulidade no ocorre:

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Se a venda tiver por objecto coisa futura, uma vez que nesse caso o artigo 893. manda aplicar antes o regime da venda de bens futuros, onde se considera vlida a obrigao assumida pelo vendedor (artigo 880.);

Se est em causa uma venda de coisa genrica que no pertena ao vendedor, sendo que no poder naturalmente ser considerada nula, dado que para a sua estipulao no necessria a qualidade de proprietrio do vendedor, ao tempo da estipulao do contrato (artigo 539. e seguinte);

Na compra e venda comercial, sendo que neste mbito a lei considera perfeitamente lcita a venda do que for propriedade de outrem (artigo 467./2 CCom).

Em todos estes casos recai, sobre o vendedor, a obrigao de aquisio e entrega ao comprador das coisas que se comprometeu a vender, no sendo consequentemente aplicvel o regime da venda de bens alheios. Nos termos do artigo 904., o regime da venda de bens alheios tambm no se aplica se o vendedor no procede venda da coisa como prpria, mas a venda como alheia, mesmo que no tenha legitimidade para o fazer. Exemplo: se algum vende um prdio em nome e outrem, sem poderes para o fazer (artigo 268.), ou abusa dos seus poderes de representao, no caso em que a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso (artigo 269.), o contrato ineficaz em relao ao verdadeiro proprietrio se este no o ratificar e nunca produz efeitos em relao ao representante, por este no ser parte do negcio. Deste modo, o regime da venda de bens alheios, institudo no artigo 892. e seguintes, apenas se poder aplicar se for vendida como prpria uma coisa alheia especfica e presente, fora o do mbito das relaes comerciais. Em todos os outros casos, no poder ser aplicado o regime da venda de bens alheios.

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controvertida a questo de saber se o vendedor aps a celebrao da venda tornar a vender a coisa a outrem, que regista primeito a sua aquisio. Nesse caso, uma vez que o segundo adquirente acaba por se tornar proprietrio da coisa, manifesto que em relao a ele no se pode sustentar a aplicao do regime da venda de bens alheios. No entanto, a situao do primeito adquirente tambm no se enquadra no regime da venda de bens alheios, uma vez que o bem pertence ao vendedor no momento em que foi vendido QUERELA DOUTRINAL ALGUMA DOUTRINA (RUBINO): existe neste caso uma especifica responsabilidade aquiliana do vendedor em relao ao primeiro contraente;

OUTRA DOUTRINA (BIANCA): necessrio aplicar o reime da garantia pela evico;

PARA OUTRA DOUTRINA (GORLA): a situao dever ser qualificada como uma responsabilidade contratual do vendedor por incumprimento da sua obrigao de conservar a aquisio do primeiro comprador.

No entendimento do PROFESSOR MENEZES LEITO, a situao enquadrar-se-ia no mbito da garantia contra a evico e dado que foi inteno do legislador substituir essa garantia pelo regime da venda de bens alheios, parece que no ser forado defender a aplicao analgica deste regime. 2. AUSNCIA DE LEGITIMIDADE PARA A VENDA O vendedor tem de carecer de legitimidade para efectuar a alienao em causa. Em princpio, essa legitimidade apenas atribuida ao proprietrio, mas a lei por vezes estende-a a outras entidades, como o credor pignoratcio (credor cujo direito se encontra garantido por um penhor), mediante prvia autorizao judicial ou o Estado, no caso da venda em execuo dos bens do executado. Sendo a venda celebrada por um representante do proprietario, nos limites dos poderes que lhe competem, o proprietario considerado como o verdadeiro sujeito do negcio (artigo 258.), pelo que naturalmente no se aplicar o regime em anlise. Igualmente se se vender uma coisa alheia no mbito de uma representao sem poderes (artigo 268.),
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designadamente na gesto de negcios representativa (artigo 464. a 471.), no haver aplicao deste regime, cabendo ao comprador a possibilidade de revogar ou rejeitar o negcio, enquanto o proprietrio no o ratificar, salvo se no momento da celebrao conhecia a falta de poderes do represnetante (artigo 268./4). Existir a aplicao do regime da venda de bens alheios quando for vendida como prpria coisa alheia, ainda que no interesse do seu eitular, como sucede no mandato sem representao para alienar (artigo 1180. e seguintes) e na gesto de negcios no representantiva (artigo 471.), a menos que o titular do direito venha posteriormente a regularizar a situao atravs da assuno das obrigaes do vendedor ou da transmisso para este do bem vendido (artigo 1182.). Seguindo o entendimento do PROFESSOR ROMANO MARTINEZ, o PROFESSOR MENEZES LEITO considera que efectivamente, se o gestor de negcios ou o mandatrio vendem a coisa como prpria, e uma vez que o comprador estranho sua relao com o proprietrio, h que aplicar o regime da venda de bens alheios, a menos que a situao venha ser regularizada ao abrigo do artigo 1182. Mesmo faltando a legitimidade do vendedor, a lei em certos casos, por razes de tutela da aparncia ven considerar vlida a alienao. Exemplo: venda de bens da herana efectuada por herdeiro aparente a terceiro de boa f (artigo 2076./2); venda d ebem sujeito a registo efectuada a terceiro de boa f por vendedor que adquiriu esse bem com base em negcio nulo ou anulvel (artigo 291.); venda de bem sujeito a registo efectuada pelo titular do registo a seu favor a comprador de boa f, que procede ao registo da sua aquisio nestas situaes, naturalmente que a falta de legitimidade do vendedor no impede a considerao como vlido do negcio e da que no se verifique a aplicao da venda de bens alheios. III EFEITOS DA VENDA DE BENS ALHEIOS 1. NULIDADE DA VENDA E OBRIGAO DE RESTITUIO O nosso legislador consagrou, por influncia do direito francs, a soluo da nulidade da venda de bens alheios, tendo como fundamento que, sendo a venda um contrato translativo da propriedade, a sua celebrao por um no proprietrio deveria acarretar a nulidade do negcio.
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Contudo, esta soluo de nulidade neste regime tem pouco em comum com o regime geral da nulidade. Na venda de bens alheios intitui-se uma categoria de nulidade sujeita a um regime especial, que se afasta das regras gerais, no apenas quanto legitimidade para a sua arguio (artigo 286.), mas tambm quanto ao regime da obrigao de restituio (artigo 289.). LEGITIMIDADE PARA ARGUIR A NULIDADE: proibida a sua invocao pela parte que estiver de m f contra a outra de boa f, sendo mesmo vedada em qualquer caso ao vendedor a sua invocao sempre que o comprador esteja de boa f (artigo 892. in fine)*. Relativamente a terceiros, no parece que eles possam invocar a nulidade, uma vez que a sua instituio claramente estabelecida no interesse apenas das partes. Mesmo o verdadeiro proprietrio no ter legitimidade para invocar a nulidade, j que em relao a ele o contrato ser sempre ineficaz (artigo 406./2), pelo que ele ser sempre admitido a exercer a reivindicao (artigo 1311. com excepo dos casos em que ocorrer uma aquisio tabular ou a usucapio em benefcio do comprador ou quando a lei considere eficaz a alienao perante o verdadeiro proprietrio), sem ter que discutir a validade do contrato ou demonstrar que no consentiu na venda. Tambm no parece que esta nulidade possa ser oficiosamente declarada pelo tribunal, uma vez que tal redundaria numa forma de elidir as proibies da sua invocao.

RATIO:* Se as suas partes procederam maliciosamente, sabendo ambas que a res pertencia a terceiro, mas agindo como se assim no fosse, nenhuma merece proteco, e qualquer delas pode obter a declarao judicial da nulidade do contrato, com a consequente restituio do preo pago, porque esse o interesse da ordem jurdica. Se o comprador actuou de boa f, convicto de que o proprietrio era o vendedor, ento no poder este opor-lhe a nulidade, sem que importe que na sua parte tenha havido boa f tambm: o vendedor, ainda que haja ceelbrado o contrato na ignorncia do vcio, deve racionalmente mant-lo e sujeitar-se s suas consequncias. A aco de nulidade s ser negada ao comprador e

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concedida ao vendor na hipotese menos provvel de m f do primeiro e boa f do segundo.

OBRIGAO DE RESTITUIO: nos termos do artigo 894. consagra-se um regime bastante afastado d aobrigao de restituio por invalidade do negcio e prximo da restituio por enriquecimento sem causa (artigo 479. e 480.), na medida em que faz variar o contedo da obrigao de restituio, consoante exista ou no boa f do obrigado. Efectivamente, se o comprador estiver de m f, parece que por argumento a contrario do artigo 894./1, no poder pedir a restituio do preo da venda, mas apenas o enriquecimento do vendedor. Caso o comprador esteja de boa f, pode pedir a restituio do preo ainda que os bens se hajam perdido, estejam deteriorados ou tenham diminuido de valor por qualquer outra causa.

A restrio da parte final do n.1 de dificil compreenso em sede de invalidade, uma vez que, no ambito dos artigos 289. e 290., uma situao deste tipo no impede o comprador de exigir a restituio do preo, obrigando-o apenas a restituir simultaneamente o valor correspondente coisa recebida. O artigo 894. s se compreende por isso se se entender que, ao contrrio do que resulta do artigo 289., neste caso a restituio do comprador de boa fe fica exclusda ou limitada em virtude do perecimento ou deteriorao da coisa recebida. Trata-se da aplicao do limite do enriquecimento (artigo 479./2) a esta restituio, o que confirmado pelo artigo 894./2 ao se prever que, caso ocorra proveito para o comprador em virtude da perda ou diminuio de valor dos bens, esse proveito deve ser abatido na restituio ou indemnizao a pagar pelo vendedor. A lei determina assim, para a parte que est de boa f, apenas a restituio do enriquecimento, obrigando a restituir o obtido custa de outrem para a parte de m f, o que leva a concluir que o artigo 894. determina uma restituio por enriquecimento sem causa, que em tudo se harmoniza com os artigos 479. e 480..

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TESE DO PROF. MENEZES CORDEIRO, CARNEIRO DE FRADA E MOTA PINTO: considera aplicvel o artigo 1269. no ambito da venda de bens alheios, restrigindo em consequencia a aplicao do artigo 894./1 se o comprador de boa f danificar com culpa os bens PROFESSOR MENEZES LEITO seguindo a posio do PROFESSOR ANTUNES VARELA: quando aplica esta disposio, mesmo perda ou deteriorao culposa dos bens por parte do comprador, por considerar que o comprador tem neste caso uma proteco superior que resultaria da sua simples condio de possuidor de boa f, e que no deve responder por tais eventos,m porque, julgando que a coisa ou o direito lhe pertence, se no pode exigir dele os cuidados que em regra se devem ter na guarda e preservaoo de coisa alheia. Efectivamente, ao contrrio do que sucede na posse (artigo 1269.), no ambito do enriquecimento sem causa o devedor de boa f no responde pela perda ou deteriorao culposa do objecto a restituir, mas apenas pelo seu enriquecimento (artigo 479./2), s se lhe aplicando aquela responsabilidade em caso de m f (artigo 480.). sendo assim, a soluo legal distina da aplicao do regime da posse, no podendo aceitar-se uma interpretao restritiva do artigo 494., baseada nesse regime. 2. EVENTUAL CONVALIDAO DO CONTRATO A nulidade da venda de bens alheios pode ser sanada se se verificar a posterior aquisio da propriedade pelo alienante artigo 895.. Sendo a coisa vendida como prpria o contrato s no produz o efeito translativo que o deveria caracterizar (artigo 879. a)) em virtude de se verificar o impedimento originrio de a coisa vendida no pertencer ao vendedor. Desaparecido esse impedimento, no h motivo para deixar de atribuir ao contrato os efeitos que estes originariamente deveria produzir. O artigo 895. determina a convalidao do contrato, com a consequente verificao da transferncia da propriedade. Nos termos do artigo 896. consagram-se algumas restries possibilidade de convalidao da venda de bens alheios (situae em que no ocorre a convalidao do contrato) Pedido judicial de declarao de nulidade do contrato, formulado por um dos contraentes contra o outro; no entanto e conforme resulta do artigo 896./2 e do artigo 892. a invocao da nulidade no pode ser efetuada pelo vendedor contra
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o comprador de boa f, nem pelo comprador doloso contra o vendedor de boa f, pelo que se o pedido judicial corresponder a alguma destas situaes, a convalidao do contrato no ser impedida;

Restituio do preo ou pagamento de indemnizao, no todo ou em parte, com aceitao do credor;

Transaco entre os contraentes, na qual se reconhea a nulidade do contrato; Declarao escrita, feita por um dos estipulantes ou outro, de que no quer o contrato deixe de ser declarado nulo; no entanto e nos termos do artigo 896./2 e 892., essa declarao ser irrelevante e no impedir a convalidao do contrato se vier a ser oposta pelo vendedor ao comprador de boa f ou pelo comprador doloso de voa f.

Em suma, na venda de bens alheios estamos face a uma nulidade provisria, que pode ser sanada mediante a aquisio da propriedade, salvo os casos do artigo 896.. Verificando-se a sanao da invalidade, o contrato produz imediatamente o seu efeito translativo, ficando assim o comprador investido na titularidade do bem. 3. OBRIGAO DE CONVALIDAO Em caso de boa f do comprador, o vendedor obrigado a sanar a ulidade da venda, adquirindo a propriedade da coisa o direito vendido artigo 897. Quando o comprador est de boa f tem direito a que o efeito translativo, que no resultou automaticamente da celerao do contrato, venha a ser postriormente produzido, adquirindo um direito de crdito sobre o vendedor a que este proceda aquisio do bem, o que determina a convalidao do contrato e a consequente transmisso da propriedade para o comprador artigo 895.. O cumprimento desta obrigao depender da concordncia do titular do direito, dado que, se este no puder ou no quiser proceder alienao do bem, nada poder o vendedor fazer. A obrigao do vendedor s cumprida se for ele proprio a adquirir o bem. Se o vendedor proporcionar ao comprador a aquisio da propriedade por outra via, a situao corresponder antes a uma dao em cumprimento. Nos casos em que o vendedor esteja obrigado convalidao do contrato, o comprador poder solicitar judicialmente a declarao de nulidade do contrato apenas a ttulo subsidirio.
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4. INDEMNIZAO

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a) INDEMNIZAO POR QUALQUER DAS PARTES EM CASO DE DOLO Encontra-se consagrada no artigo 898., sendo que a expresso dolo encontra-se aqui utilizada no mesmo sentido do que o referido no artigo 253. e tambem designada ma fe, nao pressupondo, por isso apenas o ilicito intencional, mas tambem o praticado com negligencia consciente. Esta aqui em causa a dissimulao do caracter alheio atraves do emprego desugestes ou artificios com o fim de enganar ou manter em erro a outra parte. Estando esta de boa f, adquire por isso o direito a ser indemnizada pelos danos causados variando a indemnizao consoante a nulidade da venda de bens alheios tenha sido sanada ou nao: Nulidade sanada: a indemnizao toma por base os danos causados por o contrato no ser ab initio valido, abrangendo assim o interesse contratual positivo;

Nulidade no sanada: a indemnizao limita-se aos danos que no ocorreriam se o contrato no tivesse sido celebrado, ou seja ao interesse contratual negativo soluo tipica da culpa in contrahendo (artigo 227.). Sendo nulo o contrato no se justifica qualquer interesse de cumprimento no ambito da indemnizao.

Se no existir dolo de qualquer das partes, por ambas se encontrarem em erro sobre o caracter alheio da coisa, naturalmente que nenhuma delas poder ser responsabilizada nos termos do artigo 898., mesmo que tenha actuado com culpa. Se a culpa pela celebrao da venda de bens alheios for do comprador, ele no ser sujeito a qualquer especie de responsabilidade. Se for do vendedor, a situaao enquadrada no ambito do artigo 899..

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b) INDEMNIZAO PELO VENDEDOR AO COMPRADOR DE BOA F, COM FUNDAMENTO NA GARANTIA DA SUA LEGITIMIDADE Encontra-se consagrado no artigo 899., sendo que aqui se estabelece, em relao ao vendedor, uma responsabilidade objectiva pelos danos causados ao comprador, a qual no atribui uma reparao integral. O vendedor responde sempre objectivamente pelos danos emergentes, mas no pelos lucros cessantes sofridos pelo comprador em virtude da sua falta de legitimidade, desde que no tenham resultado despesas volumpturias. Em relao a estas, bem como aos lucros cessantes, a sua indemnizao depende do facto d eo vendedor ter actuado com dolo ou negligncia. Quanto questo de saber a quem deve competir o nus da prova da culpa do vendedor, parece que, estando em causa o incumprimento de uma garantia, o vendedor deve-se presumir culpado nos termos do artigo 799., pelo que a limitao da sua responsabilidade aos danos emergentes no resultantes de despesas volumpturias depender de ele ter elidido a presuno que sobre ele recaia. c) INDEMNIZAO PELO VENDEDOR AO COMPRADOR DE BOA F POR INCUMPRIMENTO DA OBRIGAO DE CONVALIDAR O CONTRATO Em caso de boa f do comprador, o vendedor obrigado a sanar a nulidade da venda, adquirindo a propriedade da coisa ou o direito vendido. Sendo esta uma obrigao como qualquer outra (artigo 397.), naturalmente que o vendedor estar sujeito, nos termos gerais responsabilidade obrigacional, em caso de incumprimento (artigo 798. e ss), impossibilidade culposa (artigo 801. e ss) ou mora no cumprimento (artigo 804. e ss). Esta indemnizao abrange naturalmente o interesse contratual positivo. Nada impede o comprador de boa fe de exigir indemnizao ao vendedor com este fundamento o qual cumulvel com os fundamentos anteriormente referidos artigo 900./1. Esta cumulao excluida em relao indemnizao por lucros cessantes resultantes de dolo do vendedor (artigo 898.), admitindo-se ai apenas um concurso alternativo de pretenses artigo 900./2.

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5. GARANTIA DA RESTITUIO DAS BENFEITORIAS

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Quanto s benfeitorias necessrio atender ao artigo 1273./1 e 2. Adquirindo o comprador, na venda de bens alheios, a posse titulada do bem, ter direito assim, independnetemente da sua boa ou m f, a exigir do proprietrio a restituio das benfeitorias, necessrias ou teis, que tenha feito na coisa, podendo ter inclusivamente direito de reteno da coisa (artigo 754.), salvo se estiver de m f (artigo 756. b)). O direito do comprador ao reembolso das benfeitorias ocorre no mbito das relaes proprietario possuidor, as quais o vendedor seria, em principio, estranho. O artigo 901. atribui ao comprador de boa fe a possibilidade de exigir, no apenas ao proprietario, mas tambem ao vendedor, o seu direito ao reembolso das beifeitorias. Deste modo, o vendedor tem que satisfazer o comprador, quando lhe for exigido, o reembolso das benfeitorias que ele fez na coisa podendo posteriormente exercer contra o proprietario o direito de regresso em relao a tudo o que houver pago, dado que o proprietario que adquire o beneficio correspondente as benfeitorias. 6. CASOS ESPECIAIS

a) VENDA DE BENS PARCIALMENTE ALHEIOS Neste caso necessrio atender ao artigo 902. que admite a possibilidade de o contrato valer na parte restante por aplicao do artigo 292., determinado que nesse caso aplicar-se-o as disposies antecedentes quanto parte nula e reduzir-se proporcionalmente o preo estipulado.

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Esta situao de venda de bens parcialmente alheios pode suceder nas seguintes situaes: i. O vendedor aliena toda uma coisa, quando apenas dono de uma parte material da mesma. Exemplo: vendedor inclui na venda do seu edificio o logradouro pertencente a um vizinho; vendedor abrange na venda de uma biblioteca alguns livros pertencentes a terceiro verificou-se parte do efeito translativo que se encontrava estipulado no contrato, o que constitui uma hipotese de invalidade parcial, havendo que aplicar o artigo 292. que determina que o negcio s ser totalmente nulo se s epuder concluir que ele no teria sido celebrado sem a parte viciada (neste caso, seria aplicvel o regime da venda de bens alheios). Caso se admita a reduo do negcio haver que proceder a uma limitao da aplicao desse regime parte viciada, mantendo-se vigente o negcio quanto parte vida, com uma reduo do preo respectivo, reduo essa que s eopera atravs de uma diminuio da quantia devida na exacta medida em que no se verificou o efeito translativo.

ii.

O vendedor aliena toda a coisa, quando dono apenas de uma quota abstracta da mesma (compropriedade) no se aplica o artigo 902., uma vez que o artigo 1408./2 considera neste caso integralmente aplicvel o regime da venda de coisa alheia.

b) VENDA DE COISA INDIVISA POR APENAS UM DOS SEUS TITULARES Exemplo: um dos co-titulares vende uma parte especificada ou a totalidade da coisa, sem consentimento dos restantes. A lei exige a unanimidade dos co-titulares para os actos de disposio sobre uma coisa indevisa, apenas permitindo a disposio isolada da prpria quota manifesto que existir falta de legitimidade (artigo 892.), sempre que um acto de disposio sobre a totalidade ou parte da coisa indivisa seja praticado sem o consentimento dos restantes titulares. Deste modo o artigo 1408./2 consagra a aplicao do regime da venda de bens alheios, existindo a consequente nulidade integral do negcio (artigo 894.), salvo se o vendedor vier a adquirir as quotas dos restantes consortes (artigo 895.).
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7.

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RESTRIES CONVENCIONAIS AO REGIME DA VENDA DE BENS ALHEIOS

Nos termos do artigo 902. consagra-se a possibilidade de as partes, ao abrigo da autonomia privada, estabelecerem um regime diferente de garantia contra a falta de legitimidade do vendedor. Excepo: situao de o contraente a quem a conveno aproveitaria houver actuado com dolo e de boa f o outro estipulante, uma vez que nesse caso no se estara perante um efectivo exerccio da autonomia privada. Haver limites estipulao das partes j que, se a responsabilidade do vendedor por facto prprio for totalmente excluda, tal constituir uma clusula de excluso da responsabilidade, proibida pelo artigo 809.. Uma das formas de derrogar a aplicao do regime da venda de bens alheios consiste na clusula em que o vendedor declara que no garante a sua legitimidade e no responde ela evico. Neste caso de atender ao artigo 903., sendo consequentemente, essa clusula apenas se traduz numa excluso da responsabilidade pelos danos, mas no exonera o vendedor da obrigao de restituir integralmente o preo recebido, a compensar com um eventual enriquecimento do comprador. PROF. ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ARTIGO 892. a 904. (Ver pginas 183 a 196) 12 de Novembro Aula 11 ARTIGO 905. a 912. CC - VENDA DE BENS ONERADOS

Nos termos do artigo 905. CC, entende-se por venda de bens onerados quando o exerccio normal da compra e venda tiver sido perturbado por um vcio no direito, sendo que o comprador, no momento em que celebra o contrato, no o conhece.

Se o comprador conhecer o contedo do direito tal como ele e mesmo assim aceita (com nus ou limitao) no pode depois vir pedir a anulabilidade do contrato. O contrato assegura por si s a justia interna: o que contratual justo.

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No Acrdo da Relao de 22-04-2004, o Tribunal considerou que como o nus se encontrava registado no se justificava a aplicao do artigo 905. CC.

Os nus ou limitaes que no excedam os limites normais inerentes ao direito da mesma categoria no caem no mbito de incidncia e aplicao do artigo 905. CC. O artigo 905. CC serve apenas para proteger o comprador que estava em erro sobre uma circunstncia daquele contrato e que consequentemente o tornou desiquilibrado. Quando se refere na norma em anlise ''excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria'' tal uma manifestao lgica da aplicao desta norma.

Contudo, ambas as partes podem pedir a anulabilidade do contrato, se estiverem em erro, nos termos do artigo 287. CC com fundamento no artigo 251.CC. No se pode proteger o comprador de um limite que partida abrangeria todos os compradores. Se a limitao do direito resulta de uma norma geral e abstracta no faz sentido desproteger o vendedor aplicando o regime do artigo 905. CC.

Existindo um contrato promessa e desconhecendo-o o comprador, tal desiquilibra o contrato para ele? Se o contrato promessa tiver apenas eficcia obrigacional, tal no afecta em nada a posio do comprador, sendo apenas um problema entre o promitente vendedor e o promitente comprador, salvo se aplicarmos a doutrina do terceiro cmplice. Se mesmo assim o comprador no gostar desta situao poder tentar anular o contrato, mas no pode aplicar o artigo 905. CC.

Existindo a venda de um bem, sendo que esse bem est arrendado, o arrendamento comprime a vertente de gozo que faz parte do direito de propriedade que o comprador adquire, nos termos do artigo 1057. CC. O arrendamento j seria o caso de uma limitao que no geral e abstracto para os direitos do comprador, pelo que se poder aplicar o regime consagrado no artigo 905. e seguintes CC. O mesmo sucede caso exista uma hipoteca.

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Deste modo, para a aplicao do artigo 905.e seguintes CC necessria uma compresso do direito, que no seja expectvel ao comprador, sendo-lhe oponvel/eficaz. S quando o afectar que o comprador se encontra afectado, nomeadamente no preo que pagou.

A pessoa quando compra o direito no o compra sem mais: a pessoa quer as faculdades, os poderes, as vantagens que esse direito acarreta. Nos casos do artigo 905. e seguintes CC, o comprador comprou o direito mas com limitaes (no decorrentes de normas gerais e abstractas) que no so aceitveis.

Existindo uma escritura pblica, comea-se por consagrar que o bem ou direito vendido livre de nus ou encargos. Mas esquecendo-se de se dizer isto, no h problema porque suposto que se vendam os bens livres de nus ou encargos, porque quando se est a comprar um direito est-se a compr-lo com todas as faculdades que suposto ter. No acrdo que foi analisado, na escritura pblica diz se que o bem vendido livre de nus ou encargos, mas depois este invocado. O Tribunal considerou tal uma enorme confuso. O nus encontrava-se registado, mas como no se percebe o contedo da limitao o tribunal considerou que tal no era suficiente. Segundo o PROF. ANTUNES VARELA, o facto de estar registado no preclude a aplicao destas normas, ou seja, no basta estar registado. O que o registo e o que este tipo de venda? No basta o bem estar registado para impedir a aplicao do artigo 905. e seguintes CC? A verdade que a seco do artigo 905. e seguintes destina-se a proteger o comprador; o registo por sua vez visa proteger terceiros. Existe alguma disfuno nesta relao. Deste modo, no basta o nus ou limitao estar registado para impedir a aplicao desta seco.

Note-se que no requisito de relevncia do erro, o erro ser indesculpvel. Mas como que se reage a um erro indesculpvel? O errante/comprador violou deveres de diligncia, logo se quiser anular o contrato poder ter que indemnizar o vendedor (responsabilidade civil), sendo que em casos limites poderemos ainda estar face a um caso de abuso de direito.

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O artigo 905. CC prev a anulabilidade como consequncia, sendo que um regime especial: prev-se algumas especialidades que se verificam em basicamente dois aspectos:

convalescncia (artigo 906. e 907.)

Como que se distingue da Confirmao (artigo 288. CC)?

O que est em causa na aplicao no artigo 906. e 907. que a pessoa estava em erro sobre a limitao do bem, mas sendo extinto o nus no existe qualquer vcio. Sendo extinto o nus que justificao o comprador tem para no manter o contrato? Se ele entretanto pediu a anulao pode se justificar j no querer a convalescncia, mas em situaes normais no existir razo para tal. A convalescncia o poder de manter o negcio sem o vcio, mas o negcio o mesmo.

reduo do preo (artigo 911)

Como se distingue da reduo (artigo 292. CC)?

A reduo do artigo 292. a invalidada parcial do contrato; no artigo 911. o negcio mantm-se com todas as clusulas, mas existe uma reduo do preo de modo a adaptar-se s limitaes que o direito possui. O nus da prova que resulta do artigo 292. favorece a reduo do negcio por invalidada. Quem quer impedir a reduo que ter de demonstrar que no teria celebrado o negcio sem a parte viciada que agora est a ser expurgada. No artigo 911., o comprador pode adoptar entre anular com fundamento no erro ou reduzir o preo. Do lado do vendedor, perante um pedido de anulao pode tentar defender-se com a reduo, sendo que se conseguir provar que o comprador teria igualmente
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adquirido os bens por preo inferior, o comprador no tem qualquer argumento. Parece que o vendedor pode excepcionar com a reduao face a um pedido de anulao. E se o comprador quiser apenas reduzir o preo para um milho (quando havia pago 2milhes), concordando com tal o tribunal, mas o vendedor diz que por esse preo no vende e fica demonstrado que ele nunca teria vendido se fosse por um milho. QUERELA DOUTRINAL:

PROF. NUNO PINTO DE OLIVEIRA: no admissvel obrigar o vendedor a vender nestas situaes porque est em causa um aspecto fundamental da autonomia privada que a liberdade de no contratar. uma opinio minoritria.

Grande parte da doutrina: o vendedor est frito; o tribunal dever obrigar a reduo do preo; o bem est vendido (isto funciona mesmo que o vendedor estivesse de boa f)

PROF. PEDRO EIR: critrio da proteco do comprador justifica esta brutalidade face ao vendedor?

Quanto obrigao de indemnizar, tal muito semelhante venda de bens alheios, com algumas diferenas (artigo 909. no exclude despesas volupturias).

NOTA:Acrdo do STJ (19) - " s disparates". Acrdo (23) e (25) a - muitos bons acrdos! PROFESSOR MENEZES LEITO I PRESSUPOSTOS DA VENDA DE BENS ONERADOS A venda de bens onerados encontra-se consagrada no artigo 905., sendo que o caracteriza o facto de existir um nus ou limitaes no direito transmitido. Esse nus ou limitaes constituem vcios do direito, afectando assim a situao jurdica e no as qualidades fcticas da coisa. Contudo, para poderem determinar a aplicao do regime da venda de bens onerados, esses nus ou limitaes tm que exceder os limites normais
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inerentes aos direitos da mesma categoria. Deste modo, no qualquer nus ou limitao existente que permite a aplicao deste regime, mas apenas aqueles que normalmente no se verificam aquando da transmisso deste tipo de direitos. Exemplos: Direitos reais de gozo (usufruto, uso e habitao, servides prediais, etc) ou de garantia sobre a coisa vendida (consignao de rendimentos, penhor, hipoteca, privilgios ou reteno);

Locao a outrem ou objecto de apreenso judicial (penhora, arresto, arrolamento, etc.)

Bem objecto de expropriao por utilidade pblica; Restries impostas aos bens por razes ambientais, artsticas, histricas, servides militares;

A coisa vendida infringir direitos intelectuais de outrem (direitos de autor ou a propriedade industrial)

Existncia de irregularidades jurdicas no bem vendido, que impeam o gozo ou a disposio deste pelo comprador, desde que a situao no seja por lei sujeita a consideraes especiais.

No se aplicar s restries derivadas das relaes de vizinhana, s servides legais ou s restries edificabilidades impostas por planos directores por constituirem limites normais aos direitos da mesma categoria! A lei no contemplou a hipotese de o vendedor assegurar ao comprador a existncia de especiais vantagens jurdicas em relao coisa, que excedam o normal nos direitos da mesma categoria, mas que depois se verifica no existirem (exemplo: servides activas sobre o prdio vizinho, beneficios fiscais ou edificabilidade com certas caracteristicas): DOUTRINA ITALIANA: aplicabilidade do regime da venda de bens onerados por analogia;

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ORDENAMENTO JURDICO PORTUGUS:

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PROFESSOR ANTUNES VARELA: Regima da venda de coisas defeituosas;

PROFESSOR CARNEIRO DE FRADA: aplicao do regime geral do incumprimento com as matizes impostas pela proximidade com a venda de bens onerados;

PROFESSOR MENEZES LEITO: aplicao analgica do regime da venda de bens onerados.

II EFEITOS DA VENDA DE BENS ONERADOS i. ANULABILIDADE DO CONTRATO POR ERRO OU DOLO

A lei estabelece para a venda de bens onerados um desvalor menos grave do que na venda de bens alheios, no considerando o contrato nulo, mas apenas anulvel. Efectivamente o contrato anulvel, por erro ou dolo, desde que se verifiquem no caso concreto os requisitos legais da anulabilidade: Em caso de erro exige-se a essencialidade e a cognoscibilidade dessa essencialidade do erro para o declaratrio (artigo 251. e 247.).

Em caso de solo basta que o dolo tenha sido determinante da vontade do declarante (artigo 254./1), salvo se provier de terceiro, caso em que se exige igualmente que o destinatrio conhecesse ou devesse conhecer a situao (artigo 254./2).

ii.

EVENTUAL CONVALESCNCIA DO CONTRATO

Esta anulabilidade objecto de uma regulao especial, uma vez que o artigo 906./1 admite que esta fique sanada se vierem a desaparecer por qualquer modo os nus ou limitaes a que o direito estava sujeito. Existe um desvio do artigo 906./1 ao artigo
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288.. A posterior extino do nus ou limitao retira ao comprador o interesse em solicitar a anulao do negcio, pelo que estabelece automaticamente a sua convalescncia, em caso de ocorrer a extino dos vcios do direito. A soluo um tanto ou quanto artificial, na medida em que depende de a posio do comprador no ter sido por alguma forma afectada em consequncia dos vcios do direito. A lei dispoe que a anulabilidade persiste se a existncia dos onus ou limitaes j houver causado prejuzo ao comprador ou se este j tiver pedido em juzo a anulao da compra e venda (artigo 906./2). Se o comprador solicitar em juizo a anulao da compra e venda a anulabilidade subsiste, apesar da extino dos onus ou limitaes. Parece, contudo, que, por analogia com o artigo 897./2, essa anulao do contrato pode ser pedida a titulo subsidirio para a hipotese de o vendedor no realizar a expurgao no prazo a que seja obrigado (artigo 907./1). iii. OBRIGAO DE FAZER CONVALESCER O CONTRATO E DE CANCELAMENTO DOS REGISTOS A lei estabelece para o vendedor a obrigao de sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgao dos nus ou limitaes existentes (artigo 907./1). Pode assim o comprador requerer em lugar da anulao do contrato a expurgao dos nus ou limitaes. A obrigao de efectuar a expurgao depende naturalmente da existncia de erro do comprador relativamente existncia de nus ou limitaes, j que, se o comprador tivesse conhecimento da existncia desses nus ou limitaes, tal significaria que o bem foi vendido nessas condies, tendo o seu preo sido fixado tomando em considerao a desvalorizao que os nus ou limitaes implicam. Constituindo a expurgao uma obrigao do vendedor, cabe ao comprador exigir-lhe o seu cumprimento, no lhe sendo permitido substituir-se ao vendedor nesse acto para efeitos de exigir-lhe o posterior reembolso do que tivesse despendido. Nada impede, porem, o comprador de proceder expurgao sua propria custa, se assim entender.

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iv.

INDEMNIZAO

a) INDEMNIZAO EM CASO DE DOLO Encontra-se prevista nos termos do artigo 908., sendo que a expresso dolo nele inserido possui o mesmo sentido daquele que consta no artigo 253. e tambm designada m f, no pressupondo, por isso, apenas o ilicito intencional, mas tambm o praticado com negligncia consciente. Est aqui em causa a dissimulao pelo vendedor dos nus ou limitaes existentes na coisa atravs do emprego de sugestes ou meios artificiosos com o fim de enganar ou manter em erro o comprador. Sendo anulado o contrato com esse fundamento, este adquire o direito a ser indemnizado pelos danos causados, sendo a indemnizao limitada aos danos que no ocorreriam se o contrato no tivesse sido celebrado, ou seja, ao interesse contratual negativo, o que mais uma vez constitui uma soluo tipica da culpa in contrahendo (artigo 227.). Esta indemnizao permite abranger tanto danos emergentes como lucros cessantes, incluindo designadamente os prejuizos causados pela privao do capital correspondente ao pagamento do preo, o facto de no ter podido aplicar esse capital numa operao mais vantajosa, as despesas judiciais com a aco de anulao, etc. b) INDEMNIZAO EM CASO DE SIMPLES ERRO Encontra-se consagrado no artigo 909., sendo o fundamento desta responsabilizao o pressuposto de o vendedor, no momento em que procede venda do bem, dever garantir, independentemente de culpa sua, que o bem vendido se encontra livre de nus ou encargos, respondendo pelos danos causados se tal no se verificar. O vendedor responde sempre objectivamente pelos danos emergentes, mas no pelos lucros cessantes, sofridos pelo comprador em virtude da aquisio do bem sujeito a nus ou limitaes. Admite-se, ao contrrio do que se estabeleceu no artigo 899., neste caso que os danos emergentes abranjam a realizao de despesas volumpturrias. c) INDEMNIZAO POR INCUMPRIMENTO DA OBRIGAO DE FAZER CONVALESCER O CONTRATO
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Sendo a obrigao de expurgao dos nus ou limitaes existentes uma obrigao como qualquer outra (artigo 297.), naturalmente que o vendedor estar sujeitos, nos termos gerais, responsabilidade obrigacional, em caso de incumprimento (artigo 798. e seguintes), impossibilidade culposa (artigo 801. e seguintes) ou mora no cumprimento (artigo 804. e seguintes). Nada impede, por isso, o comprador de exigir indemnizao ao vendedor tambm com este fundamento, o qual cumulvel com os fundamentos anteriormente referidos. O artigo 910./1 admite efectivamente um conrcuso de pretenses neste mbito. Esta cumulao vem a ser excluda em relao indemnizao por lucros cessantes resultantes de dolo do vendedor, nos termos do artigo 908., admitindo-se ai apenas um concurso alternativo de pretenses dado que o artigo 900./2 estabelece que no caso previsto no artigo 908., o comprador escolher entre a indemnizao dos lucros cessantes pela celebrao do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de no ser sanada a anulabilidade. v. REDUO DO PREO

Tal encontra-se expressamente consagrado no artigo 911./1, ou seja a reduo do preo aparece assim como uma alternativa anulao do contrato em consequncia do erro ou do dolo, estabelecida no artigo 905., alternativa essa que imposta ao comprador sempre que se possa comprovar que os nus ou limitaes no influiram na sua deciso de adquirir o bem, mas apenas no preo que ele pagaria. Cabe assim ao vendedor, confrontado com uma aco de anulao e pretendendo a subsistncia do contrato, o nus de prova de que o comprador teria igualmente adquirido os bens por preo inferior. Nada impede, porem, o comprador de solicitar imediatamente a reduo do preo, caso esteja apenas interessado nesta e no na anulao do contrato, podendo tambm efectula a ttulo subsidirio para a hipotese de no proceder ao pedido de anulao do contrato. Nos termos do n.2 do artigo 911., uma vez que a reduo do preo aparece em alternativa anulao do contrato, exclui esta (artigo 905.), bem como a obrigao de fazer convalescer o contrato (artigo 907.) e a indemnizao pelo no cumprimento dessa obrigao (artigo 910.).

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Caber assim apenas ao comprador, alm da prpria reduo do preo, a indemnizao, que ter contedo varivel, consoante exista dolo do vendedor (artigo 908.) ou simples erro (artigo 909.). vi. RESTRIES CONVENCIONAIS A ESTE REGIME

semelhana do que sucede na venda de bens alheios, o artigo 912. estabelece a possibilidade de as partes, ao abrigo da sua autonomia privada, estabelecerem um regime diferente de garantia contra a existncia de nus ou encargos no direito transmitido, regime esse que pode naturalmente passar pelo aumento ou pela diminuio dos termos legais dessa garantia, instituidos nos n.1 e 3 do artigo 907. (obrigao de expurgao dos nus ou limitaes e de proceder ao cancelamento dos registos), no artigo 909. (indemnizao em caso de simples erro) e no n.1 do artigo 910. (responsabilidade pelo no cumprimento da obrigao de fazer convaslescer o contrato). Exceptuam-se, porm, a situao de o contraente a quem a conveno aproveitaria houver actuado com dolo e de boa f ou outro estipulante, uma vez que nesse caso no estar perante um efectivo exerccio da autonomia privada. PROF. ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ARTIGO 905. a 912. Ver pginas 196 a 204 21 de Novembro Aula 12 e 13 VENDA DE COISAS DEFEITUOSAS ARTIGO 913. a 922. Exemplo: A dirige-se a um relojoaria e quando entra, estando ao telefone, aponta para um determinado objecto e, consequentemente, a empregada, que tambm se encontrava ao telefone, pegando no objecto, diz-lhe o seu preo. A entrega duas notas de 50 e, aps o pagamento, a empregada embrulha o objecto e entrega-o a A. Quando A chega a casa e vai ter com a sua namorada diz-lhe olha o relgio que comprei querida. Quando decide acertar as horas do relgio, o mesmo acende uma luz e a tocar a msica que passava na rdio oxignio, cidade fm, etc.. Ao fim de um tempo, percebe que o dito relgio apenas dava msica e no horas. A namorada de A encontra-se furiosa com a sua compra. Quid iuris?
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Acrdo da mota: resolveu-se com base em erro qualificado por dolo, mas tudo o resto, na opinio do PROF. PEDRO EIR, uma enorme trapalhada.

Qual a consequncia da venda de coisas defeituosas? Reparao, substituio, reduo adequada do preo (e ''resoluo'' - decreto lei da venda de bens de consumo).

Existe uma enorme QUERELA DOUTRINAL quanto questo de saber se quando se l no artigo 905. e 913. anulao se deve ler resoluo. Qual a justificao para ser anulao ou resoluo?

Quando estamos face a um caso de ANULAO tal significa que existiu um problema at formao do contrato, ou seja, existiu um erro na formao do contrato que conduz sua anulao. O vcio j existe quando o contrato celebrado: um vcio genrico. O problema est na formao do contrato, nascendo com este uma invalidade. Exemplo: o erro, sendo um vcio genrico, conduz anulao do contrato.

A RESOLUO consubstncia uma forma de dissoluo do contrato, tendo de estar expressamente prevista na lei ou no contrato. A resoluo tem o seu campo de actuao mais frequente em casos de incumprimento do contrato. Em principio h o direito a extinguir um contrato devido a um incumprimento do mesmo. Qual o dever que o vendedor esta a violar que, nessas hipteses que estamos a falar, pode ter sido incumprido e que conduz resoluo? Qual a obrigao do vendedor que esta eventualmente ser incumprida e que justifica a resoluo? A obrigao de entrega, que pode ser violada de duas maneiras (1) nao entrega nada, sendo que aqui no h cumprimento defeituoso, simplesmente h incumprimeto; ou (2) entregou o que nao devia e estamos face a um caso de cumprimento defeituoso.

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Deste modo, a primeira coisa a fazer saber se o problema esta na formao (s se pode falar em erro) ou na celebrao (no se pode falar em erro).

Quando A se dirige h relojoaria pode dizer que: no foi isto que eu comprei e neste caso estamos face a um problema que se centra na entrega do objecto e que conduz a resoluo; no era isto que eu queria e neste caso estamos face a um problema na formao do contrato que conduz a anulao. Qual o fundamento para podermos avaliar se existe um bom cumprimento na obrigao de entrega ou se o problema esta na formao? Como se sabe se o vendedor esta a cumprir bem a obrigao que nele impede de entregar a coisa comprada e vendida?

Acrdo da relao de Coimbra (25-A): o que foi objecto do contrato? no ser fundamental para analisar o bom/mau cumprimento da entrega saber o que que o vendedor deveria entregar? Qual foi o objecto da compra e venda. A primeira questo a saber o que que o vendedor se obrigou a entregar.

Existem duas situaes de compra e venda em que, independentemente do caso concreto, as caractersticas que o comprador pretende, fazem parte do contedo vinculativo do contrato, sendo que se tais no existirem existe um problema de incumprimento ou incumprimento defeituoso: VENDA DE BENS GENRICOS: o gnero tem de ser definido de acordo com as caractersticas. VENDA DE COISA FUTURA OU COISA INDETERMINADA: a ratio desta norma assenta em que? O contrato est celebrado mas existe o problema de saber quando se transmite a propriedade (artigo 408./2); a ideia do artigo 918. a de saber se estamos a vender uma coisa futura ou incerta como que ela se define se ainda nao existe? necessrio definir a coisa com base nas suas caractersticas. Se nos chegar um bem que nao preenche essas catracteristicas estamos face a um problema. O artigo 918.
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compreende situaes em que o vicio se verifica na obrigao de entrega existindo um problema de incumprimento e nao de erro: tal pacifico na doutrina. A doutina no se entende quanto questo de saber se existindo um problema que caia no mbito de aplicao do artigo 918. se pode aplicar outros remdios que no a anulao, ou seja (1) a reparao, (2) a substituio ou (3) a reduo adequada do preo QUERELA DOUTRINAL:

PROF. ANTUNES VARELA & PROF. PEDRO EIR: sim, uma vez que a vantagem da aplicao do artigo 913. e seguintes a de no se ficar pela anulao, permitindo a reparao, substituio ou a reduo adequada do preo, mantendo-se deste modo o negcio (manifestao do princpio do favor negotti). No se pede a anulao do artigo 918. porque o problema nao esta na formao, podendo-se pedir uma das trs coisas referidas anteriormente.

PROF. MENEZES LEITO: no, uma vez que o artigo 918. visa que s situaes que se enquadram no seu mbito de aplicao no se aplique o regime do artigo 913. e seguintes.

Em suma

Em primeiro lugar necessrio saber o que que as partes combinaram e o que que o vendedor tinha que entregar. Trata-se de uma questo de interpretao do do contrato.

Estando tal definido, necessrio apurar se se encontra a ser entregue o que foi combinado. O problema que o PROF. ROMANO MARTINEZ colocou na sua tese de doutoramento assentou no seguinte: o referido professor defende que quando se esta a comprar e a vender coisas especificas as caractersticas normais daquele objecto definem no em qualquer contrato. De acordo com a posio do referido professor, se formos comprar uma coisa especifica, como um relgio, encontra-se assegurada uma serie de caracteristicas, mesmo que nos nao as digamos. um problema de resoluo. Parte da doutrina relevante, nomeadamente o PROF. CALVO DA SILVA, considera
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que ate se admite tal, uma vez que quem compra o relgio quer algo que indique as horas, no sendo necessrio diz-lo. Em termos tericos ate aceitvel, mas no foi assiim que o Cdigo Civil construiu a figura, porque, quer o artigo 905. quer o artigo 913., so expressos a dizer que o negocio anulavel por erro. No se consegue aplicar o regime do artigo 913. e seguintes se no tiver existido erro do compradro: ele tem de estar convenciodo de uma coisa que nao a realidade, mas o erro no tem de ser relevante. esta concepo parte de uma ideia tradicionalmente defendida, que assentava em as coisas especificas definirem-se pelas suas caractersticas espacio temporais, ou seja no so as qualidades, salvo se as partes combinarem o contrrio. Existindo um problema quando ao defeito da coisa e defenindo-se o objecto com base na configurao espacio temporal, o problema encontra-se na formao e no na entrega do objecto.

As caractersticas que acabam por no se verificar podem ter um de trs tratamentos:

1. A caracterstica no pertence coisa especfica presente, que s definida com base nos elementos espacio temporais. O PROF ROMANO MARTINEZ considera que est hipotese no existe. Sendo um caso de erro tal conduz anulao.

2. A caracterstica define o objecto da compra e venda. Existe um incumprimento da obrigao de entrega.

3. A caracteristica foi assegurada pelo vendedor. Aplicao do regime do artigo 921..

A nica justificao possvel para o facto de no diploma da venda de bens de consumo o legislador ter adoptado como soluo a resoluo tal ter tido mozinha do PROF. ROMANO MARTINEZ: atente-se ao artigo 2. alinea d) do Decreto-Lei n. 67/2003, que traduz, sem qualquer dvida, a tese do referido professor, mas anexando a tal um certo malaborismo que assenta em tal tratar-se de uma presuno.

Deste modo, existem dois regimes:

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1. O regime tpico do erro que conduz anulao do contrato;

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2. O regime do incumprimento ou cumprimento defeituoso, que conduz a uma aco creditria de cumprimento; 3. O regime da venda de coisas defeituosas, que conduz reparao, substituio, reduo adequada do preo e anulao.

O regime da venda de coisa defeituosa, assente no artigo 913. e seguintes aplicado sempre que:

1. Vcio desvaloriza a coisa vendida; 2. Vcio impede a realizao do fim a que destinada a coisa vendida; 3. Coisa vendida no possui as qualidades asseguradas pelo vendedor (neste caso, o vendedor tem de se responsabilizar pela coisa, no bastando o dolo bonus (exemplo: no se pode aplicar este regime com o fundamento de que a casa que se comprou fria no inverno e quente no vero, mesmo que o vendedor tenha dito o contrrio); 4. Coisa vendida no possui as qualidades necessrias asseguradas para a realizao do fim a que destinada (neste caso, o defeito tem de perturbar o exercio econmico da coisa).

Tem de existir erro, mas no necessrio que este seja relevante!

Coloca-se ainda a questo de saber se existe alguma ordem necessria quanto reparao, substituio, reduo adequada do preo e anulao QUERELA DOUTRINAL

PROF. ROMANO MARTINEZ: sim; PROF. PEDRO ERO: no, o comprador pode pedir o que quiser, mas existe o limite do abuso de direito (exerccio em desiquilibrio).

Nos termos do artigo 914. fala-se da reparao ou substituio da coisa. Enquanto neste artigo fala-se em exigir tal muito diferente do que se encontra consagrado no artigo 907. (obrigado a sanar). Existe a dvida quando este artigo se refere mas esta
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obrigao, ou seja qual obrigao? H uma que evidente que a substituio, sendo que a dvida coloca-se a saber se a obrigao de reparao tambm no existe nesta parte final da norma QUERELA DOUTRINAL E JURISPRUDENCIAL

PROF. PEDRO EIR: a parte final do artigo 914. s abrange a obrigao de substituio; OUTRA DOUTRINA: alternativo, ou seja abrange quer a obrigao de substituio quer a obrigao de reparao.

Nos termos do artigo 916. e 917. consagram-se dois prazos de caducidade. Estes artigos, nomeadamente o ltimo, referem-se aco de anulao. pacfica na doutrina que os prazos previstos no artigo 917., para a aco de anulao, tambm se aplicam por interpretao extensiva s aces que visam outros direitos. Comparando com o artigo 921./4, que uma norma que protege especialmente o comprador, os prazos para interpretar aces ficaram substancialmente mais amplos que os da ltima. Faz-se uma interpretao sistemtica, que no possui qualquer problema de maioir.

No ACRDO (25-A) coloca-se uma questo que se relaciona com o modo de exerccio dos direitos. O referido acrdo explica muito bem! que o direito a anular tem de ser reconhecido judicialmente (tem de se intentar uma aco), enquanto que os outros direitos podem ser exercidos sem recurso a tribunal.

Note-se que embora se aplique os prazos do artigo 917. para o exerccio de direitos, tal no se aplica quando se visa intentar uma aco judicial, estando tal pensado para um caso de anulao.

O artigo 921. uma norma muito especial neste regime, uma vez que visa uma garantia objectiva de certas situaes, que se traduz numa proteco acrescida do comprador. No Acrdo (das motas!) regula-se o nus da prova do defeito: aplicando o artigo 921., o comprador apenas tem que alegar e provar a existncia do defeito, sendo que o que faz presumir. Tem de ser o vendedor, se se quiser eximir de responsabilidade, que tem de demonstrar que (1) o defeito surgiu aps a celebrao do contrato, (2)

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consequentemente aps a entrega da coisa e (3) por m utilizao do contrato: verdadeira prova diablica!

PROFESSOR MENEZES LEITO I GENERALIDADES

H que proceder s seguinte distino:

Se a venda realizadam sendo a propriedade da coisa transmitida ao comprador, e esra j defeituosa ao tempo da celebrao do contrato: situao de erro do comprador ao adquirir a coisa com defeitos, sendo o contrato aanulvel por erro nos termos gerais (artigo 913. e 905.),

Se o defeito na coisa ocorre aps a celebrao do contrato e esta entregue nessas condies: situao de cumprimento defeituoso, se o defeito imputvel ao vendedor (artigo 918.) ou de risco, em princpio a cargo do vendedor (796./1). tambem considerada como incumprimento da obrigao de entrega as situaes de entrega da coisa defeituosa, nos casos em que a venda respeita a coisa futura ou a coisa indeterminada de certo gnero (artigo 918.). efectivamente, uma vez que a coisa ainda no existe ou no est determinada no momento da celebrao do contrato de compra e venda, no pode haver erro do comprador, ocorrendo antes uma situao de cumprumento defeituoso se for entregue uma coisa com defeito.

Exemplos:

Comprador escolhe numa orivesaria um anel de brilhantes e posteriormente nele descobre um risco, tem que demonstrar um erro seu para anular o negcio e tem apenas direito restituio do preo e a uma indemnizao pelos danos emergentes com base no interesse contratual negativo (artigo 909. e 915.);

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Comprador limita-se a encomendar um anel de brilhantes ourivesaria e o venddor entrega um anel riscado, considera-se existir incumprimento defeituoso do vendedor (artigo 918.) e a indemnizao abrange o interesse contratual positivo.

II PRESSUPOSTOS

necessrio atender ao artigo 913. enconcontrando-se nele inseridas as seguintes situaes:

Vcios que desvalorizem a coisa; Vcios que impelam a realizao do fim a que destinada; Falta de qualidades asseguradas pelo vendedor; Falta de qualidades necessrias realizao daquele fim.

Os pressupostos da aplicao do regime da venda de bens defeituosos so: Ocorrencia de um defeito a lei faz incluir assim neste ambito, quer os vicios da coisa, quer a falta de qualidades asseguradas ou necesssrias. Parece que poder sustentar-se que a expresso vicios, tendo um conteudo pejorativo, abrangera as caracteristicas da coisa que levam a que esta seja valorada negativamente, enquanto que a falta de qualidades, embora no implicando a valorao negativa da coisa, a coloca em desconformidade com o contrato;

Existncia de determinadas repercusses desse defeito no mbito do programa contratual para que os defeitos da coisa possam desencadear a aplicao do regime da venda de coisas defeituosas torna-se necessrios que eles se repectutam no programa contratual, originando uma de trs situaes:

Desvalorizao da coisa (refere-se s vcios) enquadra-se numa concepo objectiva de defeito, resultando do facto de o vcio implicar

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que a coisa valha menos do que sucederia s eno o tivesse. Recusa-se a aplicao deste regime quando a desvalorizao seja insignificante.

No correspondncia com o que foi assegurado pelo vendedor (refere-se falta de qualidades) ocorre sempre que o vendedor tenha certificado (expressa ou tacitamente) ao comprador a existncia de certas qualidades na coisa e esta certificao no corresponda realidade, estando-se assim tambm face a uma concepo objectiva de defeito.

Inadptido para o fim a que destinada (abrange as duas situaes referidas) corresponde a uma concepo subjectiva do defeito, estando em causa as utilidades especficas que o comprador +pretende que lhe sejam proporcionadas pela coisa. Esta indicao do fim tem de ser aceite pelo vendedor, ainda que tal possa ocorrer tacitamente, sob pena de, caso contrrio entender-se que a coisa se destina funo normal das coisas da mesma natureza.

III EFEITOS

1. ANULAO DO CONTRATO POR ERRO OU DOLO

Aplicao do artigo 905. por remisso do artigo 913.. o comprador que tiver adquirido a coisa com defeito pode solicitar a anulao do contrato, por erro ou dolo, desde que se verifiquem no caso concreto os requisitos legais da anulabilidade.

Em caso de erro: exige-se a essencialidade e a cognoscibilidade dessa essencialidade do erro para o declaratrio;

Em caso de dolo: basta que o dolo tenha sido determinante da vontade do declarante, salvo se provier de terceiro, caso em que se exige igualmente que o destinatrio conhecesse ou devesse conhecer a situao.

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2. REPARAO OU SUBSTITUIO DA COISA

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Encontra-se consagrada no artigo 914.: obrigao de reparar os defeitos da coisa ou de a substituir no caso de ser necessrio, e esta tiver natureza fungvel.

Ratio: farantia edilicia prestada pelo vendedor, no ambito da qual resulta que ele garante tacitamente a inexistencia de defeitos no bem vendido, tendo assim que o reparar ou substituir, salvo se naturalmente o vendedor tiver conhecimento do vicio ou da falta de qualidades da coisa. Atendendo ao artigo 914. in fine, o regime da garantia edilica nao assenta numa responsabilidade objectiva do vendedor, mas apenas numa presuno de culpa relativamente venda da coisa com defeitos, que pode ser elidida mediante a demonstrao de que o vendedor se encontrava numa situao de desconhecimento no culposo dos defeitos da coisa.

3. INDEMNIZAO

a) INDEMNIZAO EM CASO DE DOLO

Encontra-se consagrada no artigo 908. por fora da remisso do artigo 913. in fine, sendo que a expresso dolo encontra-se aqui utilizada no mesmo sentido do que o referido no artigo 253. e abrangendo a negligncia consciente Esta aqui em causa a dissimulao do caracter alheio atraves do emprego de sugestes ou artificios no sentido de dissimular ao comprador os defeitos existentes na coisa o comprador adquire o direito indemnizao pelos danos causados, sendo o contrato anulado. Embora abranga danos emergentes e lucros cessantes, esta limitada aos danos que no teriam ocorrido se o contrato no tivesse sido celebrado interesse contratual negativo. b) INDEMNIZAO EM CASO DE SIMPLES ERRO Remisso do artigo 913. para o artigo 909.. abrange os danos emergentes (Incluindo as despesas volumpturias) mas no os lucros cessantes, resultantes da aquisio da coisa com defeito.
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O artigo 915. vem restringir as condies em que pode ser exigida essa indemnizao: ela tambem nao devida nos casos em que o vendedor ignorava sem culpa o vicio ou a falta de qualidades de que a coisa padece. Assim, em sede de venda de coisas defeituosas, ja nao ha uma responsabilidade integralmente objectiva do vendedor pelos danos causados ao comprador em resultado dos defeitos da coisa. c) INDEMNIZAO POR INCUMPRIMENTO DA OBRIGAO DE REPARAO OU SUBSTITUIO DA COISA Nos termos do artigo 907., por remisso do artigo 913., o comprador pode pedir uma indemnizao ao vendedor pelo incumprimento da obrigao de reparao ou de substituio da coisa oou por mora nesse cumprimento. O artigo 910./1 admite um concurso de pretenses neste mbito, sendo esta excluida, em relao indemnizao por lucros cessantes resultantes de dolo do vendedor (artigo 908.). 4. REDUO DO PREO

Aplicao do artigo 911./1 por remisso do artigo 913.: esta aco constitui uma alternativa anulao do contrato em consequncia do erro ou do dolo (artigo 905.), alternativa essa imposta ao comprador sempre que s epossa comprovar que os vcios ou falta de qualidades de que a coisa padece no influiriam na sua deciso de adquirir o bem, mas apenas no preo que estaria disposto a pagar por ele.

5. FORMA E PRAZOS DE EXERCCIO DO DIREITO

necessrio atender ao artigo 916.: o comprador deve denunciar ao vendedor o vcio ou a falta de qualidades da coisa, excepto se este tiver actuado com dolo. H, assim a imposio ao comprador de um nus de denncia dos defeitos da coisa ao vendedor, com o qual se visa permitir-lhe adqurir conhecimento dos defeitos da coisa vendida, que poderia ignorar. Esse onus apenas excluido em caso de dolo do vendedor, o que se compreende uma vez que ele, atraves de sugestes ou artificios, dissiminou os defeitos na coisa vendida, nada justifica que pudesse existir uma prebia denuncia desses efeitos. Cabera ao comprador a prova de ter cumprido o onus da denuncia ou de que se verificou o dolo por parte do vendedor..
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Os prazos para denuncia dos defeitos variam consoante se trate de bens moveis ou imoveis:

Bens moveis: prazo de 30 dias depois de conhecido o defeito e dentro de 6 meses apos a entrega da coisa artigo 916./2;

Bens imoveis prazo de 1 ano depois de conhecido o defeito e de 5 anos apos a entrega da coisa artigo 916./3

Estes prazos aplicam-se cumulativamente pelo que, se no for observado qualquer deles, caducaro os direitos conferidos ao comprador que pressupoem a denuncia dos defeitos. no entanto de referir que, enquanto o prazo a contar da descoberta dos defeitos vale independentemente para cada defeito e que portanto se ppode renovar sempre que forem descobertos novos defeitos, o prazo a contar da entrega da coisa vale para a generalidade dos defeitos da coisa. Para que esse prazo se inicie necessria a entrega material da coisa, uma vez que em caso de entrega simbolica ou formal o comprador no ficar em condies de se aperceber dos defeitos da coisa.

Em caso de incumprimento destes prazos caducam todos os direitos conferidos ao comprador em caso de simples erro, ou seja a anulao do contrato com esse fundamento, a reduo do preo, a reparao ou substituio e a indemnizao em caso de simples erro ou por incumprim ento da obrigao de reparao.

6. CLUSULAS DE EXCLUSO DA GARANTIA

Podem ser admitidas estipulaes contrrias garantia, a no ser que o vendedor tenha procedido com dolo e as clusulas contrrias aquelas normas visem benefici-lo artigo 912..

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7. O REGIME DOS DEFEITOS SUPERVENIENTES E DOS DEFEITOS NA VENDA DE COISA FUTURA OU NA VENDA DE COISA GENRICA

Nos termos do artigo 918., sempre que os defeitos da coisa no correspondam a vcios da coisa especfica comprada, j existentes no momento da venda, no aplicvel o regime do artigo 913. e seguintes. Deste modo, haver que distinguir se os vicios na coisa entregue so imputveis ao vendedor ou no, devendo-se presumir a primeira situao por fora do artigo 799.. sendo o vicio imputavel ao vendedor,e ste responde pelos danos causados ao comprador (artigo 798. e ss) podendo eele consequentemente exigir a indemnizao correspondente aos prejuizos resultantes da sua celebrao (artigo 801.). Demonstrando-se que os vicios no so imputaveis ao vendedor, existe uma questa de risco pela perda ou deteriorao da coisa, a qual corre por conta do comprador nos casos de defeito superveniente e por conta do vendedor no caso de venda de coisa futura ou de coisa genrica artigo 408./2 e 540.

8. GARANTIA DO BOM FUNCIONAMENTO

necessrio atender ao artigo 921. que preve a denominada garantia de bom funcionamento. Se da conveno das partes ou dos usos resulta uma garantia de bom funcionamento, cabe ao vendedor reparar a coisa ou substitui-la quando a subjectituiao seja necessaria e a coisa tenha natureza fungivel independentemente de culpa sua ou de erro do comprador. A garantia vigora pelo prazo estipulado no contrato ou imposto pelos usos, sendo que na ausencia de tais estipulaes aplica-se o prazo de 6 meses, contados da entreda da coisa ou da sua efectiva recepo pelo comprador (coisas objecto de transporte). Nestes casos, o defeito de funcionamento deve ser denunciado ao vendedor, dentro do prazo de garantia e, salvo estipulao em contrario, ate 30 dias depois de conhecido, caducando a acao logo que finde o tempo para a denuncia sem o comprador a ter efectuado ou passados 6 meses sobre a data em que a denucia for efectuada.

Dado que se refere apenas ao vendedor, o artigo 921. no abrange os casos em que a garantia prestada pelo fabricante, situao que qualificada normalmente de promessa pblica ou de contrato unilateral de garantia.
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Por sua vez, o comprador tem direito reparao ou substituio da coisa, independentemente de culpa do vendedor ou de erro do comprador, mas no anulabilidade do contrato ou reduo do preo, nem indemnizao. Naturalmente que nenhuma destas soluies ficar excluida, caso se verifiquem os respectivos pressupostos, mas em relao indemnizao tem se colocado na doutrina italiana a quetso de saber se o ressarcimento dos danos causados pelo deficiente funcionamento da coisa pode ser solictyado sem ser demonstrada a culpa do vendedor. Apesar de alguma doutrina se pronunciar em sentido contrrio, a maioria da doutrina responde afirmativamente, considerando que o artigo 921. consagra uma responsabilidade especial do vendedor de natureza objectiva, que tem por base a assuno pelo vendedor do risco relativo a dfeitos de funcionamento da coisa. PROFESSOR ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ARTIGO 913. A 922.

Ver pgina 204 a 218. VENDA A CONTENTO ARTIGO 923. E 924.

H quem trate esta modalidade de venda como sendo uma venda sujeita a condio, mas tecnicamente/teoricamente tal consubstncia uma termilogia errada, uma vez que no existe uma condio verdadeiramente.

Quer o artigo 923., quer o artigo 924., ambos (1) consubstnciam uma venda a contento, (2) ambos significam que a venda se faz por etapas e (3) ambos traduzem uma manifestao do Princpio do Favor Negotti. Contudo, so diferentes!

1. ANLISE DO ARTIGO 923. Existe uma proposta de venda (no um contrato de compra e venda!). As partes combinarem celebrar um contrato nesta modalidade. O acordo entre as parte no um contrato de compra e venda: nao h transmisso do direito, no h obrigao de entregar a coisa a titulo de vendedor e comprador e no h obrigao de pagar o preo. Do acordo nascem uma proposta e consequentemente vrios efeitos. O efeito do n. 2 e 3 do artigo 923. nasce do acordo das partes.
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Nos termos do artigo 923./2, existe a consagrao do valor do silncio que em regra no existe, nos termos do artigo 218.. Aqui o valor do silncio vale como aceitao. Existe o prazo de aceitao, uma vez que no existe nenhuma proposta sem prazo. No civilmente admissivel a existncia de propostas sem prazo, uma vez que, caso contrrio, o proponente ficaria numa situao de sujeio eternamente, ou seja a situao de (no) aceitao pela outra parte quanto celebrao do contrato. As situaes de sujeio, no direito privado, so muito fracas, porque ficam sujeitas a um direito potestativo, sendo que seria inaceitvel que o direito civil permitisse que estas situaes no fossem limitadas partida, devido proteco do sujeito que no pode ficar nestas situaes eternamente. O artigo 228. delimita ao segundo quando o proponente tem de aceitar. Coloca-se ento a questo de saber a razo pela qual o artigo 923. modificou a regra do artigo 228.? Visa-se proteger o negcio que j se iniciou (j existe um acordo entre as partes!).

Segundo o PROF. MENEZES LEITO, do artigo 923. a 926., existe uma venda por etapas, sendo a primeira um acordo entre as partes:

Existe um acordo (ao contrrio do que sucede no artigo 228.); Do acordo nasce uma proposta, sendo portanto esta um dos efeitos daquele; Nasce a obrigao de entrega para consulta; Nasce o direito potestativo a aceitar (valor declarativo do silncio ou aceitao expressa).

Aps tudo o que foi mencionado que existe uma compra e venda. Existindo, apenas, uma proposta de venda tal no se enquadra no mbito de aplicao do artigo 923., uma vez que este artigo pressupoe um prvio acordo que o que justifica a proposta de venda. No artigo 923., aquele que ser o comprador s se tornar o verdadeiro proprietrio da coisa no momento em que passar o prazo de aceitao (caso no aceite antes!).

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Existindo o acordo, mas o vendedor no cumprir o n.3 do artigo 923. (a coisa deve ser facultada ao comprador para exame), existe responsabilidade civil por violao do acordo/contrato ( no um contrato de compra e venda, mas um contrato (=acordo entre duas partes!). ANLISE DO ARTIGO 924.

Nestes casos, existe um contrato de compra e venda com direito resoluo. Esta norma no parece uma condio, pois na verdade existe um poder arbitrrio do comprador: resolve o contrato se a coisa no lhe agradar. Ora, agradar ou no agradar algo que externamente incontrolvel. No sindicvel. Existe uuma declarao de resoluo no fundada em incumprimento de coisa nenhuma, sendo que teoricamente poder-se-ia discutir se tal consubstncia uma resoluo ou uma revogao unilateral (sim, existem revogaes unilaterais artigo 406., por exemplo!). O legislador estabeleceu a resoluo com o intuito de aplicar o regime do artigo 432. e seguintes (ao contrrio do que sucede no instituto da revogao, o regime da resoluo acompanhado de eficcia retroactiva). Em termos de risco, existe uma possvel dificuldade que se traduz na seguinte QUERELA DOUTRINAL: PROF. ROMANO MARTINEZ: aplica o artigo 796./3; PROF. PEDRO EIR: aplica o artigo 796./1. VENDA SUJEITA A PROVA ARTIGO 925.

A linguagem do artigo 925./1 muito semelhante do artigo 913.: no fundo, o que interessa verificar se o bem vendido tem as caracteristicas objectivas que foram acertadas entre as partes. A grande diferena com a venda de coisas defeituosas a de que as prprias partes sujeitaram a prova. uma compra e venda feita por etapas: existe a celebrao do contrato do contrato, de seguida faz-se a prova e depois logo se v.

No artigo 925. j se encontram em causa caracteristicas objectivas, no existindo nada de discricionariedade nem de arbitragem. So circunstncias que so so susceptveis de serem jurisdicionalmente questionveis/sindiciveis.
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Representa um caso de compra e venda celebrada sob condio, compra e venda esta celebrada deste o primeiro momento, mas que se encontra instvel. necessrio fazer prova para ficar estabelizada. Pode ser uma condio suspensiva ou resolutiva (influencia o regime do risco), como a prpria norma o indica. Contudo, uma verdadeira condio, com eficcia retroactiva,

Nos termos do artigo 925./3, o legislador fora a celebrao do negcio, atravs da estipulao do valor do silncio.: as partes j entraram no processo tendente celebrao do negcio, j passaram a primeira etapa.

Nos termos do artigo 926., consagra-se queem caso de dvida sobre a modalidade de venda que as partes escolherem, de entre as previstas estudadas naquela secco, presume-se que tenham adoptado o regime do artigo 923..

PROFESSOR MENEZES LEITO I GENERALIDADES

Nos termos do disposto no artigo 923. consagram-se os casos especficos de vendas por etapas: venda a contento e venda sujeita a prova em ambas as situaes, normalmente relativas a bens mveis, verifica-se a subordinao do contrato a uma aprovao da coisa vendida por parte do comprador, da qual vai depender a sua efectiva vigncia. DIFERENAS:

VENDA A CONTENTO: o comprador reserva a faculdade de contratar ou de resolver o contrato, consoante a apreciao subjectiva (gosto pessoal) que vier a fazer do bem vendido;

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VENDA SUJEITA A PROVA: encontra-se em causa uma avaliao objectiva do comprador em relao s qualidades da coisa, em conformidade com um teste a que esta ser sujeita.

II A PRIMEIRA MODALIDADE DE VENDA A CONTENTO

A primeira modalidade de venda a contento implica a estipulao de que a coisa vendida ter que agradar ao comprador, correspodendo tradicional clusula ad gustum (artigo 923.). Este tipo de clusula constitui uma reserva relativa aceitao do contrato de compra e venda, o que significa que, em virtude dessa clusula, o acordo das partes vem a ser qualificado como uma mera proposta de venda, ficando o vendedor vinculado sem que o comprador o venha a estar. Deste modo, segundo o PROFESSOR ANTUNES VARELA esta primeira modalide constitui um pacto de opo, na medida que, enquanto uma das partes se encontra j vinculada, a outra tem a faculdade discricionria de o aceitar ou no. A lei admite posteriormente a celebrao do contrato atravs do silncio do comprador (artigo 218.), uma vez que dispe que a proposta se considera aceita se o comprador no se pronunciar dentro do prazo de aceitao, nos termos do artigo 228..

A coisa deve ser facultada ao comprador para exame (artigo 923./3), pelo que parece que o prazo de aceitao no se poder iniciar antes de a coisa ter sido entregue. A entrega da coisa para exame constitui uma obrigao autnoma do vendedor, que o comprador pode judicialmente exigir.

Caso o comprador durante o prazo estabelecido se pronuncie no sentido da rejeio do contrato, a venda considerar-se- como no celebrada. Uma vez que se trata de uma questo de apreciao subjectiva ou gosto pessoal, o vendedor no necessita de indicar qualquer motivo para proceder rejeio do contrato.

Uma vez que a lei qualifica a situao como uma mera proposta de venda, naturalmente que todos os efeitos do contrato (transmisso da propriedade, atribuio do risco ao comprador, etc) s se verificaro com o decurso do prazo estabelecido, que confirmar a

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sua inteno de adquirir nos termos do artigo 218., sendo at l o comprador considerado mero detentor precrio. III A SEGUNDA MODALIDADE DE VENDA A CONTENTO

A segunda modalide de venda a contento corresponde concesso de um direito de resoluo unilateral do contrato se a coisa no agradar ao comprador, o qual segue as regras gerais, sendo portanto aplicveis os artigos 432. e seguintes. No se trata da uma condio resolutiva, uma vez que as partes no subordinam a resoluo do negcio a um acontecimento futuro e incerto, antes atribuem ao comprador o direito de resolver unilateralmente o contrato se a coisa no lhe agradar.

Uma vez que a concesso ao comprador d eum direito de resoluo unilateral no impede que a propriedade se transmita (artigo 408./1), parece que correr por sua conta o risco da perda ou deteriorao da coisa, verificada durante essse prazo (artigo 796./1). Efectivamente, caso a coisa venha-se a perder ou a deteriorar, o comprador deixar de a poder restituir ao vendedor, pelo que perde o direito de resolver o contrato (artigo 432./2). IV A VENDA SUJEITA A PROVA

O contrato no se tornar definitivo sem que o comprador averigue, atraves de um prvio uso da coisa, que ela idonea para o fim a que destinada e tem as qualidades asseguradas pelo vendedor.

O artigo 925. qualifica a situao da venda sujeita a prova como uma venda subordinada a condio (suspensiva ou resolutiva), consistindo a condio no facto de a coisa vendida ser idnea para o fim a que destinada e ter as qualidades asseguradas pelo vendedor.

A qualificao como venda sujeita a condio no isenta de controvrsia:

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DOUTRINA FRANCESA: apesar da expressa qualificao legal da vente lessai como venda sujeita a condio suspensiva, j se tem sustentado que a situao semelhante da venda a contento, devendo por isso a venda sujeita a prova ser antes qualificada como promessa unilateral de venda;

DOUTRINA ITALIANA: enquanto alguns autores aceitam a soluo legal, outros rejitam a qualificao da situao como verdadeira condio prpria, sustentando tratar-se antes de uma condio imprpra;

OUTROS: negam mesmo essa qualificao como condio, sustentando estar-se antes perante uma categoria especifica de venda, cujos efeitos finais ficam dependentes da verificao positiva de uma qualidade da coisa que a torna adequada sua utilizao pelo alienante posio do PROFESSOR MENEZES LEITO, justificando tal com o facto de os requisitos especficos da venda sujeita a prova referidos nos artigos 925. no se distinguem dos requisitos gerais de conformidade da coisa, a que se refere o artigo 913.. H apenas a acrescentar neste caso um especifico teste de conformidade, sem o qual no se considera estar definitivamente concludo o contrato.

PROFESSOR ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ARTIGO 923. A 926.

ARTIGO 923.

O que caracteriza a venda a contento a faculdade discricionria, que tem o comprador, de aceitar ou no a venda. Aceita-a, sela lhe agradar; rejeita-a, no caso contrrio. O comprador reserva-se inteira liberdade de dizer a ltima palavra: ficar ou no vinculado conforme lhe aprouver. soberano n a sua deciso, sendo que a ele cabe resolver, discricionariamente, se o objecto possui ou no as qualidades necessrias, se serve ou no aos seus fins.

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Nos termos do n.1 considera-se a compra e venda feita com a reserva de a coisa agradar ao comprador como uma proposta de venda. No existe propriamente uma venda, mas sim uma proposta de venda, porque o comprador ou melhor o destinatrio dessa proposta, no se vincula: falta a sua manifestao de vontade, que consitir na futura exteriorazo do seu juzo sobre a rex. Se o comprador disser e quando disser ao vender que esta lhe convm, com isso adere oferta e o contrato forma-se, como resultado do encontro da proprosta e da aceitao.

A venda a contesto pode incidir sobre coisas imveis, uma vez que no h nada na lei que contrarie esta soluo, embora na prtica ela deva ser muitissimo pouco frequente quanto aos imveis.

Considerando a venda a contento, nesta primeira modalidade, como uma proposta de venda, o vendedor fica vinculado proporsta nos termos do n.1 do artigo 228., devendo a aceitao ou rejeio ser feita dentro dos prazos a mencioinados. Excepcionalmente, considera-se aceite a proposta se, tendo sido a coisa entregue ao comprador, este no se pronunciar dentro dos prazos de aceitao. um dos casos em que o silncio vale, popr fora da lei, como uma declrao negocial.

Embora ainda se esteja na fase de formao do contrato, enquanto o comprador e no aceita e a aceitao no chega ao conhecimento do vendedor, h desde logo uma obrigao contratual cujo cumprimento pode ser judicialmente exigido: a de a coisa ser facultada ao comprador para exame.

A rejeio da compra, no estando sujeita a forma especial, pode ser feita por qualquer dos meios de declarao previstos no artigo 217., inclusivamente por declarao tcita.

Tal como a lei o diz, a venda a contento, na sua primeira modalidade, constitui um caso tpico de opo: do contrato resulta a vinculao definitiva de uma das partes (no caso: o vendedor), enquanto a outra se reserva a faculdade de aceitar ou declinar, conforme mais lhe convier.

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ARTIGO 924.

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Esta segunda modalidade de venda a contento distingue-se da primeira no facto de o negcio completar-se com a adeso do comprador, mas ete fica com o direito, se a coisa no lhe agradar, de resolver unilateralmente o contrato com as consequncias previstas nos artigos 432. e seguintes. Considera-se portanto celebrado o contrato e no apenas feita uma proposta negocial. Fica no entanto ao arbitrio do comprador (sem que, contra ele, se possa invocar alguma circunstncia de natureza objectiva), resolver o negcio, restituindo a coisa e recebendo o preo, se este tiver sido entregue. Quanto aos prazos para o exercicio do direito de resoluo, nos termos do n.3, necessrio atender, sucessivamente, ao que for estabelecido pelo contrato, pelos usos, ou pelo vendedor, devendo este ltimo ser um prazo razovel. ARTIGO 925.

Ao contrrio da venda a contento, em que no so relevantes para a sua perfeio ou resoluo circunstncias de natureza objectiva, mas somente a vontade do comprador, na venda sujeita a prova so circunstancias objectivas, suceptiveis de apreciao jurisdicional que condicionam o valor jurdico do acto. Por acordo das partes a eficincia do contrato fica condicionada objectiva idoneidade da coisa para a satisfao do fim ou fins a que se destina e existncia, nela, das qualidades asseguradas pelo vendedor. Melhor: fica condicionada ao resultado de um exame a fazer, destinado a averiguar a aptido do objecto. O valor da compra e venda depende das concluses a que conduzir esse exame, fiscalizvel jurisidiconalmente. O tribunal pode, aqui, censurar o veredicto do comprador e dasaprovar a rejeioi que ela tenha feito do objecto vendido. O acordo das partes envolve no perodo de formao ou aperfeioamento do contrato, uma averiguao que em regra se faz nos preparativos ou preliminares do negcio ou aps a sua execuo. Tal como na venda a contento, nada obsta a que a venda sujeita a prova incida sobre bens imveis. E tanto pode ter por objecto coisas determinadas, como coisas genricas (desde que pertenam a um gnero limitado).
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Nesta modalidade de venda considera-se o negcio como feito sob condio suspensiva, ou se isso for convencionado sob condio resolutiva. Pode, portanto, o negcio revestir duas modalidades, embora sempre sob condio. A determinao da modalidade que as partes quiseram adoptar tem o maior interesse para a fixao do regime do contrato, designadamente no que se refere ao risco pelo perecimento da coisa. O facto que condiciona os efeitos da venda a prova, a qual deve ser feita dentro do prazo e segundo a modalidade (n.2). No n.3 estabelece-se uma presuno favorvel eficicia do contrato, no caso de no ser comunicado ao vendedor o resultado da prova antes de expirar o prazo fixado para a realizao desta. A natureza da prova depende da natureza da coisa vendida: pode consistir em exames, inspeces, anlises, experincias de funcionamento, etc. Se a prova se torna impossvel por facto imputvel ao comprador (que alienou, consumiu ou transformou a coisa) a compra torna-se pura e simples desde o momento em que a impossibilidade se verificou.

ARTIGO 926.

RATIO: dada a enorme dificuldade de saber, muitas vezes, qual das modalidades a reguladas se ajusta melhor s intenes dos contraentres, julgou-se de toda a convenincia formular a este respeito uma presuno, declarando que, em caso de dvida, se considera escolhida a primeira modalidade de venda a contento (proposta de venda) por ser aquela que verosimilmente melhor realiza os desejos e os interesses das partes no maior nmero de casos. VENDA A RETRO ARTIGO 927. a 933.

Poder-se-ia discutir se quando o artigo 927. se refere a resolver estamos face ao instituto da resoluo verdadeiramente, contudo tal uma discusso meramente terica.

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No CC de 1867 no se permitia a venda a retro. A venda a retro distingue-se do financiamento, na medida em que consubstncia uma hiptese de se arranjar financiamento, quando os bancos no esto a emprestar.

Exemplo: A encontra-se numa situao economicamente complicada, pelo que decide vender a sua casa a B. Quando A se encontrar novamente numa situao econmica adequada devolve o dinheiro a B e este devolve-lhe a casa.

O instituto da venda a retro pode conduzir a dois problemas:

1. um instituto semelhante ao pacto comissrio: permite ao credor ficar com o objecto da garantia, o que proibido em todas as garantias reais. Este instituto permite a ultrapassem do pacto comissrio, na medida em que

2. um instituto que supostamente poderia conduzir ou potenciar a usura. Contudo, o CC com a norma do artigo 928./2 protegeu tal possibilidade (no na primeira fase, mas sim na altura do exerccio da resoluo igualmente nula, quanto ao excesso, a clusula que declare o vendedor obrigado a restituir, em caso de resoluo, preo superior ao fixado na venda).

A norma do artigo 930. diferente do artigo 436., na medida que permite que a realizao da escritura pblica possa no ter a interveno do comprador.

Coloca-se a questo de saber se o artigo 932. compatvel com o artigo 435.. Segundo o PROF PEDRO EIR E PROF. ANTUNES VARELA necessrio apurar se exisiu ou no registo da clusula a retro:

SIM: oponvel a terceiros, por aplicao do artigo 932.; NO: apenas poder ser oponvel a terceiros, desde que se verifiquem os requisitos constantes no artigo 435..

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A venda a retro consiste numa modalidade de venda em que a transmisso da propriedade no se apresenta como definitiva, na medida em que o vendedor se reserva a possibilidade de revaer o direito alienado, mediante a restituio do preo e o reembolso das despesas feitas com a venda.

Na perspectiva das atribuies patrimoniais das partes, o contrato apresenta-se como uma operao de financiamento na qual o pagamento do preo substitui a concesso de um emprstimo pelo comprador ao vendedor e o exerccio do direito de resoluo por este substitui o reembolso desse mesmo emprstimo, reembolso que se apresentou como garantido, atravs da prvia atribuio da propriedade do comprador.

Em lugar da estipulao de uma garantia, que no permite a imediata aquisio da propriedade em caso de incumprimento pelo devedor, as partes poderiam sempre estipular uma venda a retro, transmitindo a propriedade para o credor, apenas a podendo recuperar o devedor com o pagamento do crdito. Por esse motivo, o CC de 1867 veio abolir a venda a retro. Sem qualquer necessidade, o CC actual veio reinstituir este contrato, o que fez, no entanto, em termos tais que o tornaram sem qualquer relevncia prtica. Efectivamente, para evitar a sua utilizao com fins de garantia, o CC proibiu a atribuiao ao comprador de qualquer benefcio como contrapartida da resoluo, tornando assim muito dificil que algum comprador aceite celebrar uma aquisio com uma clausula a retro.

Apesar da previso expressa da venda a retro pode questionar-se a sua admissibilidade, em face da proibio do pacto comissrio, quando no haja qualquer inteno de transferir a propriedade contra o pagamento de um preo a receber, mas apenas a de constituir uma garantia de pagamento de um crdito a favor do comprador (exemplo: a obrigao de pagamento do preo ser declarada compensada com um crdito j existente do comprador sobre o vendedor). Neste caso, estar-se- perante uma verdadeira alienao fiduciria em garantia, que dificilmente compativel com a proibio do pacto comissrio.

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A clusula a retro constitui uma estipulao do contrato de compra e venda, sendo por isso sujeita forma exigida para esse contrato.

Nos termos do disposto no artigo 927., o que caracteriza a venda a retro o facto de ser atribuida ao vendedor uma posio jurdica especifica que lhe permita resolver o contrato e recuperar o bem. Contudo, existem limites legais quanto estipulao do prazo para a resoluo, uma vez que o artigo 929. determina que a resoluo s pode ser exercida no prazo de dois anos ou de cinco anos a contar da venda, consoante se trate, respectivamente, de coisas mveis ou imveis (artigo 929./1), prazo esse que se considera reduzido a esses limites se for estipulado no mbito superior (artigo 929./2). A referencia legal venda deve ser interpretada como abrangendo a celebrao do contrato, salvo se a transmisso da propriedade for diferida para momento posterior, uma vez que nesse caso parece que o prazo apenas se pode iniciar a partir do momento em que ocorre a transferncia da propriedade.

A lei no foge aqui ao sistema da resoluo por declarao (artigo 436.), tendo essa declarao natureza negocial, ainda que exija uma forma especial para a sua emisso, que a notificao judicial.

Nos termos do artigo 931. determina-se que, salvo estipulao das partes em contrrio, a resoluo se considerar sem efeito se, dentro do prazo de 15 dias aps a notificao, o vendedor no fizer ao comprador oferta real das importncias liquidas que haja de pagar-lhe a titulo de reembolso do preo e das despesas com o contrato e outras acessrias. O reembolso do preo e das despesas com o contrato e outras acessrias vem a constituir um nus e no uma obrigao para o vendedor, uma vez que a sua omisso leva apenas ineficcia da resoluo e no responsabilidade por incumprimento. Note-se que s se encontram em causa as despesas que o artigo 878. faz recair sobre o comprador e no as beifeitorias necessrias e teis realizadas na coisa, no tendo o vendedor que fazer tambm oferta real destas para efeito da resoluo da venda a retro.

A lei determina que a clusula a retro oponivel a terceiros, desde que a venda tenha por objecto coisa simveis ou coisas mveis sujeito a registo e tenha sido registada artigo 932.. Nos restantes casos ter eficcia meramente obrigacional.
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Coloca-se a questo de saber como se exerce a clusula a retro, no caso de o bem j ter sido alienado a terceiro. Parece que, apesar de j ter ocorrido essa alienao, em caso de resoluo, ao comprador que esta deve ser notificada, bem como a ele que lhe deve ser feita a oferta real do preo e despesas, devendo depois o vendedor opor ao adquirente o seu direito e tendo este direito de reclamar do comprador o reembolso do que lhe tiver pago.

Efectuada a resoluo da venda a retro, a propriedade retorna esfera jurdica do vendedor. Contudo, a resoluo processa-se sem eficcia retroactiva, pelo que a propriedade apenas adquirida ex nunc e consequentemente, os frutos que a coisa produziu entre o momento da venda e o da resoluo pertencem ao comprador. Sendo a clusula a retro oponivel a terceiros, os bens regressaro livres de quaisquer nus ou encargos com que o comprador tenha onerado os bens.

NATUREZA JURDICA:

GORLA, BARBERO E BARASSI: situao de propriedade temporria revogvel ou resolvel;

LARENZ, RAI, GABRIELLI E CARPINO: transmisso da propriedade associada a uma opo de compra ou a uma promessa unilateral de venda;

PROFESSOR MENEZES LEITO: direito de resoluo do contrato pelo vendedor (artigo 927.), sendo que efectivamente o regime da venda a retro harmoniza-se integralmente com o disposto nos artigos 432. e seguintes, podendo por isso, ser a clusula a retro ser configurada como uma conveno atributiva de um direito de resoluo do contrato, a exercer ad nutum pelo vendedor.

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PROFESSOR ANTUNES VARELA CDIGO CIVIL ANOTADO ARTIGO 227, A 933.

ARTIGO 227.

A venda a retro ou a remir foi abolida pelo CC de 1867, uma vez que se entendeu que a venda a retro encobria, na generalidade dos casos, um contrato de usura, em que a possibilida de resciso funcionava como garantia do cumprimento da obrigao excessiva assumida pelo vendedor. Segundo o PROFESSOR GALVO TELLES, dizse que em muitos casos equivaler praticamente a um emprstimo pignoratcio ou hipotecrio com pacto comissrio, em que o preo funcionar como capital mutuado, a coisa vendida como objecto da garantia, e a transmisso da propriedade como clusula comissria, que em caso de no restituio do capital, pelo resgate, permitir ao mutuante (comprador) reter como seu o objecto, sem avaliao. Contudo, segundo o mesmo autor, a venda a retro pode servir interesses srios e legtimos, como o daquele que, precisando de dinheiro, no queira todavia recorrer ao crdito, para no sentir o peso de encargos, e no queira tambm despojar-se definitivamente dos bens, conservando a esperana e o direito de os recuperar.

O exerccio do direito de resoluo tem como consequncia a aplicao do disposto nos artigos 432. e seguintes, em tudo o que no estiver especialmente regulado nesta seco. Os efeitos so, portanto, os da anulao ou declarao de nulidade do acto (artigo 433.). Nos termos do artigo 289./1, o comprador deve restituir a coisa comprada e o vendedor deve restituir o preo. Durante a pendncia do negcio, o comprador havido como possuidor de boa f, sendo-lhe aplicveis as disposies dos artigos 1269. e seguintes (artigo 289./3).

Se o vendedor no estiver em condies de restituir o preo, por circunstncias no imputveis ao comprador, no pode resolver o contrato (artigo 432./2).

ARTIGO 928.

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Proibem-se duas clusulas:

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i.

A que atribui ao comprador, no caso de resoluo, o direito a uma quantia em dinheiro ou a outra vantagem, como contrapartida;

ii.

A que obriga o vendedor a entregar um peo superior ao fixado para a venda.

Pretende-se evitar que a venda a remir encubra um negcio usurrio, no qual o comprador se aproveitasse da situao de necessidade em que eventualmente se encontre o vendedor. Por isso, nada se ope, dada a ratio da norma, a que se fixe para o vendedor a obrigao de restituir um preo inferior ao recebido. Ser hipotese rara, dada a tendncia da moeda para a sua desvalorizao, e que por isso s se concebe quando a desvalorizao provavl da coisa exceda a da moeda. Com a restituio do preo, o vendedor responsvel tambm pelo pagamento das despesas com o contrato e outras acessrias. uma obrigao contratual e no legal.

A nulidade das referidas clusulas no afecta a validade da venda a remiri ou das demais clusulas do contrato (N.1). No caso de se ter estipulado a restituio dum preo superior, a nulidade diz respeito apenas ao excesso (n.2).

ARTIGO 929.

a incerteza, quanto sorte do contrato, que justifica o estabelecimento destes limites de tempo para o exerccio do direito de resoluo; ainda a convenincia de evitar que a eficicia real da clusula, que perjudica a livre circulao dos bens, se protele por muito tempo.

Os prazos fixados na lei so improrrogveis (n.2) e contam-se a partir da venda (n.1 e 2). Se houver promessa de vensa, esta , por irrelevante para esse efeito. Trata-se do de prazos de caducidade e no de prescrio (artigo 298./2). Encontram-se sujeitos ao regime dos artigos 328. e seguintes.

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A fixao dum prazo pela lei afasta a possibilidade, conferida em termos gerais pelo artigo 436./2, de a outra parte fixar um prazo razvel para o exerccio do direito.

Nada impede que, dentro dos prazos (resolutivos) legais estabelecidos, as partes fixem um prazo (suspensivo) inicial, de modo a que a resoluo do contrato no possa ser exercida seno passado certo perodo (a fim de o comprador se assegurar do uso da coisa durante um perodo mnimo).

ARTIGO 930.

No admitida como forma de resoluo a simples declarao outra parte. A disposio genrica do artigo 436./1 afastada. Feita a notificao judicial, sempre que se trate de venda de coisa imvel, necessria a realizao de uma escritura pblica. Como se trata de um negcio unilateral (resoluo) e no de um novo contrato, como o que exigiria o pacto obrigacional ou o contrato promessa de retrovenda, no necessria a interveno do comprador. ARTIGO 931.

As despesas com o contrato e outras acessrias so aquelas que o artigo 878. coloca a cargo do comprador. Embora o vendedor no tenha recebido tais importncais, justo que as pague ele e no o comprador, uma vez que a resoluo do negcio ocorre no exclsuvio e por iniciativa do primeiro. A obrigao do vendedor fazer a oferta real do preo e demais despesas ao comprador, dentro dos quinze dias subsequentes notificao no imperativa. A caducidade s se verifica no silncio do contrato. Pode convencionar-se um prazo de caducidade superior ou inferior a este. As partes tambem podem concordar, nao obstante o silencio do contrato, na dilao do prazo legal, pois no h principios de ordem pblica a slavaguardar. Como regra supletiva fica a da necessidade da oferta real dos reembolsos a que haja lugar, sob pena de caducidade do direito.

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As obrigaes de restituio impostas aos contraentes pelo fim do resgate da coisa no funcionam como obrigaes sinalagmticas, mas como obrigaes subordinadas ou sucessivas; a restituio da coiusa segue-se ao reembolso do preo e demais importncias. Nem o comprador deve neste caso restituir os frutos entretanto percebidos da coisa nem o vendedor os juros do preo. A oferta real pode realizar-se pelas mais variadas formas, desde que no se reduza a uma simples promessa d epagamento futuro e coloque, pelo contrrio, o compreador em condies de receber imediatamente as somas que lhe so devidas. A oferta refere-se apenas s importncias liquidas, ou seja, aquelas cujo montante seja ou deva ser o conhecido do vendedor, visto no se compreender que ele devesse oferecer desde logo o pagamento de despesas cujo volume desconhea sem culpa. Quanto a estas importncias iliquidas, no compreendidas na oferta real, o comprador no goza, quando ao seu pagamento, da garantia dada pela propriedade da coisa, mas gozar quanto a algumas delas do direito de reteno da coisa. ARTIGO 932.

O artigo 932. tem de ser conjugado com o artigo 435,. Na medida em que ambos so aplicaveis na venda retro. Em princpio, a resoluo dos contratos, ainda que expressamente convencionada, como neste caso, no prejudica os direitos adquiridos por terceiro. Se a coisa for alienada ou sobre ela se constituir um direito real no pode a clusula a retro afectar os direitos do subadquirente ou do titular do novo direito real. A excepo a esta regra o artigo 932.: desde que a venda tenha por objecto coisas imveis ou coisas mveis sujeitas a registo, e tenha sifo registada a clusula a retro, esta j oponivel a terceiros.

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ARTIGO 933.

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No importa, para aplicao da doutrina desta norma, que a coisa seja vendida na sua totalidade, que todos os consortes tenham alienado o seu direito. Se, por exemplo, a coisa pertence a 3 pessoas e 2 delas vendem a sua quota, em conjunto, com a clusula a retro, a resoluo, por fora deste artigo, s poder fazer-se com a interveno dos dois alienantes.

Esta disposio s aplicvel se a venda feita em conjunto. Se um dos consortes aliena a sua quota com a clusula a retro e, por outro contrato, outro consorte aliena tambm a sua, com a mesma clusula, cada um dos alienantes pode resolver o seu contrato sem interveno do outro. Os negcios mantm entre si, independncia, pois no se vende coisa ou direito comum, mas sim quotas que pertencem exclusivamente aos alienantes.

Durante o periodo em que se mantm a possibilidade de resoluo, devem naturalmente ser acautelados os interesses dos alienantes quanto ao seu eventual regresso situao de titulares da coisa ou do direito comum. Assim, se for requerida diviso da coisa comum, quer pelo comprador, quer pelos restantes comproprietrios, devem os alienantes ser chamados a intervir na aco, para que nela possam defender os interesses ligados eventual resoluo do contrato e ao seu consequente regresso titularidade da coisa ou do direito. Esta soluo vale mesmo para o caso da alienao separada ou independente de quotas.

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25 de Novembro Aula 14

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ARRENDAMENTO URBANO
Exemplo: A arrenda a B o imvel o proprietrio do imvel podem ser ambos (apenas uma perspectiva de ler a frase!). Diz-se dar de arrendamento e tomar de arrendamento. Nos termos do artigo 1022. consagra-se a obrigao de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa, o que diferente do que sucede na compra e venda em que existe a transmisso da propriedade. No regime da locao est em causa um gozo temporrio, mediante uma retribuio. Um gozo temporrio sem retribuio consubstncia um contrato de comodato. A retribuio na locao designa-se como aluguer, nos termos do artigo 1038. al. a).

A fonte da locao, e nomeadamente do arrendamento, em regra resulta da celebrao de um contrato, mas existem duas excepes:

1. Artigo 1793. CC, em que, existindo problemas no mbito do divrcio, o tribuinal atribuir a casa de morada de famlia a um dos ex-conjuges;

2. Lei 7/2011 (Lei da Unio de Facto), em que, no artigo 4., se regulam os aspectos relacionados com a casa de morada de famlia.

Nos termos do artigo 1038. al. i) consagra-se como obrigao do locatrio restrituir a coisa locada findo o contrato de locao. Tal demonstra que o no se pode locar uma coisa fungvel ou consumvel (a coisa locada). O PROF. ROMANO MARTINEZ contra esta afirmao.

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Ou seja,

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Nos termos do art. 1022, existem trs elementos que definem o arrendamento tpico: Obrigao de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa O gozo ser temporrio Existncia de uma retribuio

Sem retribuio, mas com a presena dos outros dois elementos, no se est face a uma locao mas sim a um comodato.

A fonte da locao o contrato, excepto nas situaes de dissoluo da unio de facto e na casa de morada de famlia (art. 1793). Pode ser locada uma coisa fungvel (art. 207) ou consumvel (art. 208)? Nos termos do art. 1038 al. i) existe a obrigao por parte do locatrio de restituir a coisa locada findo o contrato. Note-se que este artigo diz a coisa locada, pelo que no poder ser outra do mesmo gnero ter de devolver a mesma coisa. Modalidades do Contrato de Locao 1. Arrendamento vs Aluguer art. 1023 Critrio: depende do objecto do contrato de locao Arrendamento: bens imveis Aluguer: bens mveis Modalidades de Arrendamento Arrendamento de Prdio Urbano vs Arrendamento de Prdio Rstico critrio do objecto Arrendamento de Prdio Urbano Habitacional e No Habitacional/ Prdio Rstico Rural e Florestalcritrio do fim Arrendamento de Prdio Urbano

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Fins Habitacionais

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Fins no Habitacionais

Arrendamento de Prdio Rstico

Rural: se o prdio se destinar explorao agrcola ou pecuria

Florestal: se o prdio se destinar explorao silvicultura

Arrendamento Misto (art. 1066)

Tem como objecto um prdio em parte rstico e outra parte urbano

Enquadramento Legislativo Aluguer no tem um regime especfico no CC, tendo sim legislao especial Quanto ao Arrendamento diplomas essenciais Cdigo Civil de 1966

As primeiras seis secesmantm-se iguais; a seco VII tratava do arrendamento rural; a seco VIII tinha como epigrafe o arrendamento de prdios urbanos e outros rsticos
8 subseces, sendo que as cinco primeiras encontrava-se centrada no arrendamento

urbano e as trs ltimos tratava das disposies gerais. Decreto-lei 201/75, de 15 de Abril

Em 1975, surgiu o decreto Lei 201/75, de 15 de Abril. Nesta altura, o ambiente era revolucionrio, sendo que tudo terminou com o 25 de Novembro de 1975. Este decretolei regulou o arrendamento rural, sendo o primeiro decreto lei a faz-lo. Regulou-o porque os problemas do arrendamento rural foram um dos grandes motivos da revoluo, sendo que esta foi composta essencialmente por trs:uma dos primeiros motivos relacionava-se com as guerras ultramarinas, uma segunda relacionada com a democratizao e a terceira foi a reforma agrria (o sul vivia momentos muito difceis Maria Lusa Lobo 2013/2014 Page 168

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mais desenvolvimentos: ouvir msicas do Srgio Godinho). O tema reforma agrria era um dos grandes temas. um diploma que tem certas curiosidades: retirou a matria do CC (a seco stima do CC de 1966 desapareceu); no CC essa seco stima tinha certa de dezanove artigos, mas o decreto lei tm quarenta e oito artigos; actualmente o arrendamento rural que tem por base o diploma de 1988 tem quarenta artigos. Portanto, para que o interessa em matria de locao este o primeiro golpe que retira a matria do arrendamento rural do CC. Historicamente, a Revoluo de 75, teve a preocupao com a matria rural. Regulou o arrendamento rural e retirou-o no CC. Actualmente o arrendamento rural a lei mais recente de 88 e foi alterada em 99, ou seja continua a ser um diploma com cerca de 40 artigos e a estar fora do CC Em Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro de 1990 (RAU) 1990 o clima poltica era muito mais calmo. Os nossos avs com grande

naturalidade viveram sempre na mesma casa (''casa dos avs): at 74 no existia inflao, embora o pas fosse muito pobre, existia uma classe que adquiria a riqueza por via do trabalho, sendo que com as poupanas que tinha do trabalho investia em imveis com os seguintes objectivos: obter rendimento e com este rendimento fazer face sua velhice (no existia segurana social). Nesta altura, o mercado dos imveis era um mercado estvel (se o inquilino pagasse as rendas o senhoria ficava muito contente). Deste modo, existiam arrendamentos que duravam eternidades, havendo uma estabilidade locatcia: os contratos eram vinculssimos (apesar de os arrendamentos poder durar a vida das pessoas tinham prazo: desde que o inquino cumprisse as suas rendas, o contrato renova-se automaticamente, sem o senhorio poder fazer nada, uma vez que s poderia colocar termo se existisse um incumprimento por parte do inquilino ou em caso de necessidade de fazer obras), no existiam aumentos de rendas, etc.

Em 75 foi tudo nacionalizado (ao contrrio do que sucede actualmente em que tudo reprivatizado). Em 74, o regime do arrendamento no foi modificado, mas as rendas ficaram paralisadas, sendo que cada menos esta diminua para o senhorio.

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Nos anos 80, politicamente a situao estava estvel. No domnio do ''Cavasquisto''', a sociedade ficou convencida de outra coisa: apareceu o celebre anncio que ''quem casa quer casa'', sendo que quase ningum da gerao do PROFESSOR EIR arrendava casa, porque preferiram estar a ''pagar a renda'' ao banco e no fim a casa ficava deles. evidente que o ambiente econmico da altura proporcionava tal. Alm disso, na poca do professor no existia qualquer problema em arranjar trabalho, pelo que existindo dinheiro no havia qualquer problema em comprar casa atravs de emprstimo do banco. O emprego era estvel e localizado pelo que tudo indicava para a aquisio de imvel, atravs de financiamento dos bancos, que financiavam sem qualquer entrave.

Contudo, as pessoas comearam a reparar que as casas estavam todas a cair: desde 74 ningum fez obra nos imveis, pois s interessava propriedade horizontal e novas construes. O regime do arrendamento urbano que surgiu em 90, foi encomendado pelo PROFESSOR DR. CAVACO SILVA, sendo que este diploma colocou o PROF. ANTUNES VARELA enlouquecido. A feitura deste regime foi encomendado ao PROF. MENEZES CORDEIRO, que embora quisesse ter ido mais alm, politicamente no teve condies para tal. O prembulo deste diploma foi realizado pelo PROF. MENEZES CORDEIRO, encontrando-se ''muitssimo bem feito'', uma vez que estabelece a relao existente entre o enquadramento social da poca e o arrendamento urbano.Umas das coisas que se retira do prembulo a necessidade de dinamizar o arrendamento habitacional, que se encontrava paralisado. Este diploma retirou a matria do arrendamento urbano do CC.

Este RAU, em certa medida, no consegui resolver todos os problemas que vinham do arrendamento, no conseguido todos os objectivos a que se tinha pressupostos.

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Quanto aos arrendamentos novos, no RAU, entre algumas novidades, existiu uma de caracter bastante inovador: criou-se os contratos de durao limitada. Os contratos de durao limitada para habitao, desde que celebrados pelo menos durante 5 anos, permitia ao senhorio, aps os cinco anos, colocar termo ao contrato, sem qualquer justificao. Foi a primeira brecha no vinculsmo. Em suma O Arrendamento Urbano tem problemas gravssimos a partir de 75, misturando-se o congelamento da renda com a inflao. Antes ningum se procurou em actualizar as rendas porque no se pensava na inflao. Depois da Revoluo, os senhorios recebiam rendas miserveis devido inflao, no tendo hiptese nenhuma de ter rendimentos com os prdios. O RAU foi um documento encomendado ao Prof. Menezes Cordeiro e que proveio do Ministrio das Obras Pblicas. Trata-se de um documento que engloba todo o regime do arrendamento urbano, tanto ao nvel substantivo como processual. A ideia era construir algo semelhante a um Cdigo. Retirou o arrendamento urbano do CC. A matria do arrendamento urbano, sendo uma matria muito sensvel, teria de ser alterada varias vezes pelo que no faria sentido estar se a incluir no CC para depois se estar a alterar este. Grande novidade: antes do RAU o arrendamento renova-se automaticamente e vitaliciamente para o senhorio, a menos que existisse incumprimento. O RAU em 90 criou os contratos de locao limitada por 5anos. As partes chegavam ao fim dos 5anos e o senhorio se quisesse poderia por termo ao contrato. No era uma situao totalmente equilibrada, havendo mais arrendatrios do que senhorios, podendo os arrendatrios terminar os contratos a qualquer altura. Arrendamentos Temporrios e Rendas Actualizadas (quoeficientes novos todos os anos) No consegui, na constatao de todos, dinamizar o mercado de arrendamento.

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Decreto-Lei 257/95, de 30 de Setembro

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Permitiu que os arrendamentos comerciais tambm pudessem ser celebrados por prazo de durao limitado (o que o RAU no permitia) Cinco anos depois, o legislador, achando to boa a ideia dos arrendamentos de durao limitada, decidiu extend-la aos arrendamentos no habitacionais, ou seja aos arrendamentos para comrcio ou indstria, dando tambm um toquezinho no que toca alterao das rendas (atravs de acordo entre as partes), etc.

Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro (Lei que institui o NRAU)

Mais uma vez a histrica poltica influenciou a matria do arrendamento. 2004, foi o ano em que o Governo do Dr. Duro Barosso foi substitudo pelo Governo relmpago do Dr. Santana Lopes. Quando chegou ao governo, o Dr. Santana Lopes no perdeu as caractersticas que o definiam: loucura e coragem. Encomendou ao PROF. MENEZES CORDEIRO o projecto de 2004. Este projecto tinha quatro diplomas: alterao legislativa; arrendamentos novos; normas transitrias; e arrendamentos antigos. Esse diploma chamava-se RNAU (Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos).

muito curioso ver-se o ataque poltico que o Governo do Dr. Santana Lopes sofreu devido ao regime do arrendamento urbano, nomeadamente quando aos arrendamentos antigos (antes de 90). A negociao entre senhorios e arrendatrios quanto ao regime das rendas, que tanto foi atacado em 2004 o que actualmente est em vigor. Entretanto o Governo do Dr. Santana Lopes desapareceu devido ao Dr. Jorge Sampaio e vem o Governo de Socrates.

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O partido socialista ganha as eleies com maioria absoluta e quando chega ao governo, o ''louco do jos socrates'' decide cumprir o programa eleitoral, dizendo que tinham 100 dias para renovar a legislao do arrendamento. No querendo o programa do PROF. MENEZES CORDEIRO, colocou-se a questo de saber quem iria fazer tal. Saiu a fava ao Dr. Eduardo Cabrita. Porqu?? Porque que foi um secretrio de estado adjunto a quem coube isto? Quanto se sabe, este deputado foi um dos intervenientes contra ao projecto do PROF. MENEZES CORDEIRO. Recorreu a uma docente ptima da FDL, Paula Almeida Loureno Surge a Lei 6/2006. Ou seja O Governo permitiu ao Prof. Menezes Cordeio que preparasse diplomas sobre esta matria. Ele realizou tal, estavam quatro diplomas prontos para entrar em vigor mas houve uma curiosidade interessante: havia um diploma principal com a epgrafe RNAU. Ele pensou em estabelecer uma nova regulao para os novos arrendamentos urbanos (regime dos novos arrendamentos urbanos). Tinha ainda um diploma transitrio para resolver a situao dos chamados arrendamentos urbanos antigos. Ao resolver a situao dos arrendamentos antigos iria provocar uma convulso. O Governo do Dr. Santana Lopes e entrou em vigor o Governo do Eng. Jos Scrates. Este governo na campanha eleitoral apresentou 90 medidas para 90dias, sendo que um dessas medidas era a reformulao do arrendamento urbano. Ganhando as eleies chegou-se seguinte concluso quanto a esta medida: ou incumpre-se o programa eleitoral ou cumpre-se. Ele tentou cumprir o programa eleitoral mas tal foi desastroso conduzindo a uma reforma do arrendamento urbano num prazo muito curto. O Grande autor do regime de 2006 foi o Dr. Cabrita Neve (grande critico daquilo que o Prof. Menezes Cordeiro defendia). Contudo, devido Prof. Paula Pereira da Silva esta programou a reforma de 2006 e evitou certas consequncias que poderiam conduzir ainda a um resultado mais gravoso. Surge a Lei 6/2007 inmeros problemas tcnico formais (devido falta de tempo) sendo publicada numa segunda-feira de carnaval tem trs tipos:

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Novo Regime do Arrendamento Urbano: publica-se um regime que se aplica a todos os arrendamentos urbanos, o que inclui os antigos e novos arrendamentos urbanos. Artigo 1 (no se insere nem no captulo I nem no Captulo II anomalia) Captulo I alteraes legislativas, nomeadamente as relativas ao CC (altera-se este regressando ao CC a matria do arrendamento urbano). Quando o legislador analisa ao CC este passa a contemplar 8 seces, sendo a 7 seco relativa ao arrendamento urbano. Captulo II Disposies Gerais, sendo que se refere a matria especifica do arrendamento urbano (matria das comunicaes, despejo, determinao da renda) Normas Transitrias: Posteriormente perceberam que havia um problema de inserir todos no mesmo saco programando, ento, normas transitrias. Existem dois captulos: est em causa arrendamentos antigos (leia-se at entrada em vigor desta lei) e arrendamentos celebrados depois da entrada em vigor. Nos arrendamentos urbanos distingue os mais dos menos antigos utilizando os diplomas anteriores. Para ele legislador, o mercado que separa os arrendamentos antigos dos mais antigos. Captulo I celebrados quando o RAU estava em vigor Captulo II Regime Transitrio para os arrendamentos antigos para os mais antigos, ou seja aqueles celebrados at a entrada em vigor do RAU e antes do DL 265/95. Neste captulo tentou resolver-se o problema das rendas dos arrendamentos antigos. No foi muito eficaz uma vez que
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todo este esquema implicava a avaliao dos imveis pelas finanas (aumento do IMI, etc), pelo que os senhorios ponderam o seguinte: os arrendatrios, ao fim de alguns anos comeam a pagar mais, mas ele prprio tambm iriam pagar mais ao fisco. Existia uma tentativa de resoluo dos arrendamentos antigos que no foi conseguida. Normas Finais O NRAU introduziu uma dicotomia que assentava em duas alternativas: ou o arrendamento urbano para fins habitacionais ou ento para outros fins (no habitacionais). Esta lei, em ralao aos arrendamentos activos, tem como elementos distintivos bsicos o RAU e o DL de 95, ou seja separa a regulao dos arrendamentos urbanos consoante estejam ou no celebrados em 90 e os arrendamentos no habitacionais consoante tenham sido ou no celebrados antes da entrada em vigor do DL 95. Embora tenha querido substituir o regime em vigor, nomeadamente no art. 60) (RAU em vigor desde 90). Nomeadamente o art. 59/3 produz a maior perplexidade face aos juristas (norma sobre as normas supletivas), faz que para a resoluo de problemas de arrendamentos antigos o RAU ter que partira ser considerado. Quanto ao CC, em relao s seis primeiras seces da locao s alterou 6 pequenas coisas, tendo-se continuado a ter basicamente o mesmo regime que existia desde de 1966. Contudo, esta lei aditou a seco 7 tendo sido criadas uma srie de regras que acabam no art. 1113 e recomea no art. 1121. Sabe-se agora que nesta altura se pensou em fazer regressar ao CC o regime do arrendamento rural (ainda bem que tal no aconteceu por um lado uma vez que seria impossvel em seis artigos (1114 a 1120) ter-se o regime do arrendamento rural). Quanto seco 7: a lei 6/2006 que constitui um novo avano na quebra do vinculsmo (contratos de arrendamento
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urbano obrigatrios para o senhorio que s poderia terminar com eles em caso de incumprimento do arrendatrio, sendo que em 95 tal foi um pouco quebrado com os contratos de 5anos que eram bons para o senhorio mas tambm maus uma vez que os arrendatrios, desde que realizassem um aviso prvio de 90 dias, poderia denunciar ou revogar o contrato. Existe um aumento da autonomia nova quanto aos contratos de arrendamentos novos para fins no habitacionais (aps 2006): as partes poderiam combinar o que quisessem; quanto aos

arrendamentos para fins habitacionais continuou cheio de medo da desproteco do arrendatrio (justifica-se no mercado?) fazendo-se uma grande distino nos arrendamentos para fins habitacionais (que tambm era para os no habitacionais mas ns no nos devemos preocupar porque se remete para a autonomia privada)

Contratos com Durao Limitada/determinada: 5anos (no podem ser celebrados por menos de 5anos salvo certas situaes) Contratos com Durao Ilimitada/indeterminada: o contrato comeava a funcionar sem prazo mas se o senhorio quisesse denuncia-lo teria de faz-lo com um aviso prvio de 5anos. Mais vale celebrar o contrato com durao determinada de 5anos do que assim.

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Lei 31/2012, de 14 de Agosto que entrou em vigor em 12 de Novembro (imposio da TROIKA)

Art. 1 (objecto da lei): dinamizar o mercado do arrendamento urbano, atravs de trs meios Maior autonomia privada quanto durao do contrato Nos contratos antigos, que continuam a ser a maior preocupao, existem dois meios Reforar a negociao entre as partes (ideia do Prof. Menezes Cordeiro) Facilitar a transio rpida para o novo regime Relaciona-se com o funcionamento dos tribunais, que um desastre diga-se, consagrando o procedimento especial de despejo (visa uma recolocao clere do locado no mercado de arrendamento)

Prof. Pedro Eir: estamos face a uma ptima lei embora no resolve o problema constante do art. 1083 quanto resoluo e no se saiba se o Balco Nacional do Arrendamento ir funcionar. Teoricamente esta lei muito boa mas necessrio ver na prtica tal funciona.

Art. 2 (alteraes ao CC): alterou-se 21 artigos do CC, trs deles nas primeiras seis seces (seco 4 - alteraes relativas extino do contrato por resoluo (art. 1048) e por caducidade (art. 1054 e 1055)) e dezoito alteraes na seco 7 (sete alteraes nas subseces aplicveis a todos os arrendamentos urbanos, dez alteraes na seco do arrendamento para fins habitacionais e uma alterao para os

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arrendamentos sem fins habitacionais). O Prof. Pedro Eir concorda com todas as alteraes

Art. 3 (alteraes ao CPC): nomeadamente quanto ao despejo e ao deferimento da desocupao de imveis.

Art. 4 (alteraes Lei 6/2006): existem vinte e trs alteraes em vrios stios, nomeadamente nas normas transitrias dos arrendamentos antigos. Alteraes profundssimas verificaram-se quanto esquema do aumento de rendas, ou seja o senhorio, actualmente, escreve uma carta ao locatrio a dizer que este tem uma renda de 100 e prope uma renda de 2000; o arrendatrio tem 30 dias para responder podendo (1) aceitar, (2) renunciar ao contrato; (3) contrapropor; senhorio tem trs dias para pensar (1) aceita a contraproposta; (2) no aceitar a contraproposta e se quiser extinguir o contrato ter de indemnizar o locatrio sendo tal correspondente a cinco anos entre a mdia da renda antiga e a renda que se pretendia. Problema: necessrio que o locatrio entregue o imvel para receber uma indemnizao. Mas se no for para fins habitacionais necessrio arranjar-se um novo arrendamento e a empresa muda-se para outro lado. O que sucede se o senhorio no quiser pagar a indemnizao? que se trata de uma indemnizao gravssima, porque por exemplo em 2004 era s de 1ano de rendas. Se o senhorio disser que no tem dinheiro para a indemnizao a renda ser requalificada depois de uma analise do locado pelas finanas. O arrendamento fica sujeito a um prazo de 2anos e depois logo se v (acabam-se os arrendamentos antigos)

Art. 5 - aditamento Lei 6/2006. Matria de processo civil de despejo. Art. 15-A a 15/5 foram introduzidos

Art. 6 - sistematizao da Lei 6/2006 Art. 7 (prazos) muitos prazos foram reduzidos e existe o problema quanto aos prazos que esto a correr

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Art. 8 - remete para diploma prprio que respeita tributao das rendas ()

Art. 11 - contm uma disposio transitria.

Art. 13 - contm uma norma revogatrio quanto a alguns preceitos da Lei de 2006, CC e CPC

Art. 14 - mandou republicar no s o captulo todo da locao, como alguns ttulos da Lei 2006 estudar esta matria pela republicao, no preciso estar a ver todas as normas de outros diplomas

Em suma

Art. 15 - entrada em vigor (12 de Novembro de 2012)

A lei 6/2006 manteve inalteradas as seis primeiras seces da locao, no CC. Existiram oito alteraes, mas apenas de pormenor ou de ortografia. A alterao est na seco stima (que anteriormente no existia no CC).

A ideia liberalizar o mercado de arrendamento, aproximar a posio de senhorio e locatrio. O legislador, nos arrendamentos no habitacionais, levou esta ideia muito para a frente (artigo 1108. e seguintes): o que o legislador disse ''as partes que se entendam'', mas no foi ao limite tendo ainda tido algumas hesitaes quanto ao prazo do termo. Deste modo, no arrendamento para fins no habitacionais vigorava o Princpio da Autonomia da Privada. Quanto aos arrendamentos para fins habitacionais, o legislador criou os contratos de durao limitada e os contratos de durao ilimitada, querendo dar cabo do vinculsmo, querendo no s nos contratos de durao limitada impedir a renovao ao fim do prazo, existindo ainda a criao de uma clusula de denncia livre.

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O professor no sabe de onde surgiu o prazo de 5 anos, prazo to mencionado no NRAU: os contratos de durao limitada no podiam ser celebrados por mais de cinco anos; os contratos de durao ilimitada podiam ser denunciados pelo senhorio, mas s se o fizessem com um aviso prvio de 5 anos (norma mais sem sentido do NRAU).

A Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, colocou cobro a muitos dos problemas causados pelo NRAU (2006), problemas esses que se deveram sobretudo, no a incompetncia tcnica, mas sim a falta de tempo. Esta lei tem de ser analisada com o objectivo do seu surgimento: foi forada pela Troika. O objectivo encontra-se consagrado no artigo 1.: a ratio legis dinamizar o mercado do arrendamento urbano (o professor Eir acha isto uma boa ideia desde h 20 anos): maior autonomia privada quanto durao do contrat nos arrendamentos mais antigos existem duas solues: (1) reforar a negociao entre as partes e (2) facilitar a transio rpida para o novo regime acabar com o vinculsmo

A idade superior a 65 anos e uma incapacidade de ou superior a 60%, impede o objectivo da lei em facilitar a transio rpida para o novo regime, uma vez que o contrato daquela pessoa nunca ir ficar sujeito ao novo regime. Contudo, existe a questo de saber como que fica a situao da renda (artigo 36.): cabe ao arrendatrio provar que no tem rendimentos para suportar a actualizao da renda. Contudo, isto s vale durante cinco anos, sendo que aps esse prazo embora o senhorio no possa a expulsar de casa, entra-se novamente na negociao da renda, sendo que aqui o legislador j no permite a invocao da insuficincia econmica. Quem v as suas rendas a serem actualizadas brutalmente, so aqueles arrendatrios que quando receberam a primeira carta do senhorio a ignoraram.

Este regime um pouco duro: o arrendatrio que invoca insuficincia econmica, tem de demonstrar ao senhorio, todos os anos, que a referida situao se mantm, pelo que no pode o senhorio actualizar a renda, sendo que se no lhe entregar esse documento das finanas perde este '''direito''. O arrendatrio que no tinha insuficincia econmica no inicio, e no se pode opor, mas que agora tem est ''frito'' porque no pode fazer
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nada. O PROF. PEDRO EIR concorda com isto, na medida em que no o senhorio que tem que cuidar destas pessoas, sendo que quem tem de cuidar de tais o Estado, sob pena de existir um enorme sarilho.

Esta nova lei cria ainda o procedimento especial de despejo, visando-se uma clere recolocao do locado no mercado do arrendamento). um misto de aco de condenao com aco executiva.

No total, esta lei alterou 21 artigos no CC: dezoito alteraes na seco stima (neste caso, s uma foi no arrendamento para fins no habitacionais) e trs alteraes na seco quatro. 5 e 14 de Dezembro Aula 15 a 18 CELEBRAO DO CONTRATO DE LOCAO Analisando as regras gerais da locao (primeiras seis seces) no existe qualquer regra sobre a celebrao. Quanto ao arrendamento urbano j existe normas sobre tal. Forma (art. 1069 - alterado pela lei de 2012): desde sempre que o arrendamento urbano foi um contrato formal (escritura pblica para certos arrendamentos, a partir de 90 houve uma confuso com a escritura pblica e optou-se pela forma escrita; RAU exigia forma escrita mas no art. 7 permitia-se que a ausncia de forma, que daria a nulidade, fosse ultrapassada atravs do recebido de venda; em 2006 estipulou no art. 1069 uma regra idiota que assentava no contrato celebrado ate 6meses no obedecia a qualquer forma sendo que a partir de 6meses exigia-se forma escrita problemas: (1) em 2006 criou-se os contratos de durao indeterminada sendo que estes no sabendo o tempo que vai durar deve obedecer a forma escrita ou no, sendo que toda a doutrina que se pronunciou sobre isto, uma vez que tinha de ser denunciado com pr aviso de 5anos, tinha de observar a forma escrita; (2) nos termos do art. 1095/3 consagrava os contratos especiais (a pessoa quer ter uma segunda casa de ferias,
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quer ir fazer uma ps graduao em local X, etc.) pelo que estes podiam ser celebrados pelo prazo que se quisesse desde que o fim especial seja exarado no contrato, ora bem coloca-se o problema de imaginar um fim especial de 5meses pelo art. 1095 tinha de ser exarado mas se no necessrio forma escrita porque no dura mais de 6meseses o que se faz?). A nova lei consagra a forma escrita do contrato de arrendamento: ou por escrito ou nulo (no se pode combater tal com o recibo de venda agora). Ou seja:

RAU: arrendatrio podia demonstrar a existncia da celebrao do contrato de arrendamento pela forma escrita, atravs de recibo de venda forma de ultrapassar o vcio de forma que iria gerar a nulidade.

NRAU: o artigo 1069. consagrava que os arrendamentos celebrados por prazos inferiores a 6 meses no necessitam de adoptar forma escrita. Maior disparate de sempre: os contratos de durao indeterminada deviam adoptar forma escrita ou no? No se sabia o tempo que o contrato ia durar por definio. A doutrina, neste caso, entendia que como se nestes casos s se podiam denunciar com um pr aviso de cinco seria melhor adoptar a forma escrita. A celebrao de um contrato de arrendamento para frias por dois meses atendendo ao artigo 1095./3 previa-se que o limite mnimo (5anos) no se aplicasse s situaes nele consagrados (...) para fins especiais NELE EXARADOS. Mesmo sendo por dois meses, a verdade que tinha de se adotar a forma escrita porque tinha de se exarar o fim no contrato.

Lei do Arrendamento Urbano 2012: o artigo 1069. desapareceu e voltase s origens e os contratos terem de ser celebrados por escrito! Mantevese, como j sucedia desde 2006, a impossibilidade de afastar a nulidade do contrato com apresentao do recibo de renda.

Contedo (art. 1070 remete para diploma especial DL 160/2006, de 8 de Agosto que era suposto ter sido adoptado antes da entrada em vigor da Lei de 2012)

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Fim do Arrendamento Urbano (art. 1067)

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Fim Habitacional Fim No Habitacional (especificar comercial, industrial, etc.)

Prazo (regra geral art. 1025 e 1026): o prazo da locao em geral tem os limites consagrados nos referidos nas normas. No se pode celebrar uma locao, qualquer que ela seja, superior a 30anos (art. 2025). Nos termos do art. 2006 consagra-se que uma regra supletiva. Quanto aos prazos do arrendamento (para habitao) existem regras especficas:

Art. 1094: contrato celebrado por tempo determinado ou indeterminada (novidade de 2006) N3: no se sabe qual foi a inteno das partes pelo que se presume que era celebrado por tempo indeterminado Lei de 2012 considera-se celebrado por um prazo certo de 2anos

Art. 1095: consagrava que s se podia celebrar arrendamentos para habitao por prazo certo com um mnimo de 5anos e um limite mximo de 30 anos. Este regime foi alterado pela Lei de 2012 e desapareceu o limite mnimo (novidade enorme e ptima). Deste modo ocorreu a revogao do n3 (ver problema desta norma na pgina anterior)

O art. 1110/2 consagrava uma norma supletiva sendo que com a Lei de 2012 o prazo de 10anos passou a ser 5anos. Desde 2006 que os arrendamentos para fins no habitacionais apenas tm o prazo mximo de 30anos.

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EFEITOS DO CONTRATO OBRIGAES DO LOCADOR E DO LOCATRIO 1. OBRIGAES DO LOCADOR (art. 1031 e ss) Corolrio da Noo de Locao Como esta matria no foi alterada desde 1966 pode-se estudar tal, alm do Manual do Prof. Menezes Leito, pelo Cdigo Civil Anotado Nos termos do art. 1031 estabelecem-se duas obrigaes do locador (desenvolvidas at ao art. 1307) a) Entregar ao locatrio a coisa locada

Legislador, ao contrrio do que fez na compra e venda e na doao, no concretizou esta obrigao (ter de ser no caso concreta analisar qual o objecto).

Entre a Locao, a Compra e Venda e a Doao existe a diferena que justifica as diferenas de regime: o locatrio no adquire nenhum direito real, apenas adquire um direito pessoa de gozo

Nos termos do art. 1302 a) e o art. 1033 al. a) e b) conclui-se que o locador no se encontra obrigado a uma custdia da coisa vendida, uma vez que os efeitos da locao so substancialmente distintos do da compra e venda. O locador responsvel pelos vcios da coisa.

Pode ser simblica (relaciona-se com o artigo 1263.), sendo que a entrega pode ser directa (pelo prprio locador ou por pelo senhorio) ou indirecta (por terceiro).

O legislador diz claramente que tem de ser entregue, mas no concretizou nem o como nem o quando.

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b) Assegurar-lhe o gozo da coisa para fins a que a coisa se destina

Por Exemplo, no comodato no existe esta obrigao uma vez que se est face a um contrato gratuito ao que sucede na locao.

Embora seja uma obrigao de contedo positivo ( curioso comprarar com o artigo 1033./1 in fine correspectivo do comodato; enquanto o comodato um contrato gratuito em que o comodante no est a receber nenhuma contrapartida, na locao existe o correspectivo de pagar o preo), o seu cumprimento, normalmente basta-se com a absteno do locador (actuao negativa de no perturbar o gozo). Com a locao a posse transmitida, ficando a ser detentor da coisa o locatrio. Ou seja para assegurar o gozo basta que o locador no perturbe tal gozo (art. 1037/2 o locatrio que se defende contra perturbaes da sua deteno feitas por terceiros)

Prof. Romano Martinez: conclui pela existncia, para o locador, de trs deveres principais: Entregar a coisa locada sem vcios de direito (art. 1034) nem defeitos (art. 1032) que obstem realizao cabal do fim a que destina.

Abster de actos que impeam ou diminuam o gozo da coisa (art. 1037)

Realizar as reparaes necessrias e pagar as despesas imprescindveis boa conservao da coisa (art. 1036)

Anlise do corpo do art. 1032 Vcio que no lhe permitia realizar cabalmente o fim a que destinada (exemplo: aluguer de um motor que no funciona, arrendamento de um prdio inabitvel)

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Carecer de Qualidades Necessrios ao Fim contratual (exemplo: exposio de selos ou de fotografias em que se alugam selos de determinados coleccionares e estes (selos) no apresentam os requisitos necessrios para a exposio)

Carecer de Qualidades Asseguradas pelo Locador(exemplo: aluguer de um motor ou veculo em que se garante uma determinada potncia de tal e esse no a atinge)

O interesse do art. 1032 assenta em consagrar as situaes em que o contrato se considera como no cumprido. Note-se que na compra e venda quando vendida uma coisa do defeito considera-se que tal deriva de erro. Por seu lado, na locao resolveu-se estabelecer que se entrega ao locatrio uma coisa para ele gozar e tal tem defeitos conduz a um incumprimento do contrato. Anlise das alneas do art. 1032: a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador no provar que o desconhecia sem culpa dupla presuno contra o locador

Presume-se que o locador conhecia o defeito Presume-se a culpa do locador

Ora, se o locador provar que no conhecia sem culpa o defeito o contrato considera-se cumprido. Contudo, o Prof. Antunes Varelaafirma que no se encontra verificado a obrigao do art. 1031 al. b), continuando o locador a entregar ao locatrio uma coisa que no serve para o fim do contrato de locao. Deste modo o locador no poder pedir uma indemnizao nos termos do art. 1032 al. a) mas poder pedir uma indemnizao por violao do art. 1031 al. b). Esta posio no defendida pelo Prof. Menezes Leito nem pelo Prof. Pedro Eir: se o legislador diz que ele prova o desconhecimento e mesmo assim fosse obrigado a indemizar isso consubstnciava um caso de responsabilidade objectiva, sendo que tal no parece estar no mbito da norma. O locador no fica obrigado a indemnizar o arrendatrio, mas este, se quiser, pode pedir uma reduo da renda no caso, de por exemplo, uma diviso da casa ter-se tornado impossvel.

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b) Se o defeito surgir posteriormente entrega, por culpa do locador

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raro porque normalmente depois da entrega no h forma de provocar o defeito.

Embora esta matria se encontre localizada no cumprimento da obrigao, nos termos do art. 1035 consagra-se que tal no preclude a possibilidade de o locatrio anular o contrato com fundamento em erro (pensava que no tinha defeito e afinal tem), podendo optar em vez da indemnizao, pela extino do contrato. Tal situao, a doutrina, considera que no se aplica nos casos do art. 1032 al. b) (no h erro). Em relao, ao art. 1302, importa ainda salientar, que o art. 1040 e 1050 permitem que o locatrio reduza a renda ou resolva o contrato. Ou seja, o art, 1032 refere-se a problemas de responsabilidade civil mantendo o contrato. Nos termos do art. 1050 pode-se pedir a resoluo existindo ainda a opo de reduzir a renda nos termos do art. 1040. Nos termos do art. 1033, exclui-se a responsabilidade do locador (se se tiver chegado concluso que este era responsvel) em certas situaes. Note-se que nos termos da alinea a) quando se fala em quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa a ideia de que o locatrio conhecia o defeito depois de celebrar o contrato, sendo que se ele achar que o defeito consubstanciava um defeito do contrato ento no o teria recebido; se ele recebeu ento porque aceitou o incumprimento defeituoso. Nos termos do art. 1034 consagram-se os vcios do direito, sendo necessrio atender ao n2 uma vez que existe uma falta de cumprimento, esta regra tem uma redaco um pouco ambgua mas pretende afastar a relevncia de circunstancias de menor relevncia (exemplo: no arrendamento o locador diz que aquela casa fresca no vero e quente no inverno, mas depois chega-se concluso que exactamente o contrrio no existe nenhum vcio de direito relevante). No fundo utiliza-se a doutrina do art. 203/3 (dolus bnus). Ou seja, diferentemente do que sucedeu na compra e venda, aqui o legislador diz que a consequncia o incumprimento. Para o legislador a locao de bem alheio vlida, uma vez que no existe um conflito de direitos entre duas pessoas jurdicas que se arrogam titulares do mesmo direito. O locatrio no adquire um direito real, e muito menos um direito de propriedade.
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Nos termos do art. 1036 e 1307 no existe qualquer problema terica, a no ser o n2 do art. 1307. Obrigao de Pagamento da Renda e Aluguer. Consequncia da Mora do Locatrio Tempo e Lugar do Pagamento: art. 1039 (domicilio do locatrio). O n2 consagra uma presuno contrria do art. 779, ou seja existe uma presuno de mora do credor. Ou seja, a regra a de que no domicilio do credor, sendo que uma das funes importantes do porteiro ou da porteira era receber as rendas. Mora do Locatrio: art. 1041 Nos termos do art. 1041/2 necessrio saber se cessa a indemnizao do n1 ou o direito a qualquer indemnizao. Este artigo pretende-se com a questo de saber se existe ou no lugar a pagamento de juros de mora. Segundo o Professor PEDRO EIR, olhando para o artigo em anlise, acha que o que no devido a obrigao agravada dos 50% ou o direito resoluo. Contudo, no se conhece nenhuma jurisprudncia que aplique juros de mora nesse tempo (nem ningum intenta aces neste momento). Segundo o Professor Menezes Leito esta norma extingue tudo. Segundo o Professor Romano Martinez h lugar ao pagamento de juros de mora, mas no arrendamento urbano existe uma norma consuetudinria que afasta o pagamento a juros de mora (QUAL?? No existe!). A Doutrina e a Jurisprudncia tem entendido que a pratica no cobrar juros de mora durante esses oito dias. Esta norma tambm se aplica ao arrendamento urbano e a verdade que o senhorio no tem impulso processual para propor uma aco para obter juros de mora. Segundo o Prof. Menezes Leito no existem quaisquer juros de mora. Na pratica uma questo sem relevncia quase nenhum mas mesmo assim no deixa de ser controversa. Imagine-se que o locatrio no pagou o aluguer no prazo combinado. Passados 10 dias ainda no pagou. Alm de poder pedir a indemnizao consagrada no art. 1041/1 o locador pretende acabar com o contrato. Em que termos poder faz-lo?

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Primeiro necessrio transformar a mora em incumprimento definitivo para se poder resolver o contrato (art. 801/2). Nos termos do art. 1047 a resoluo poder ser: Judicial: cessa o direito resoluo se o locatrio pagar as rendas vincendas e a indemnizao consagrada no art. 1041/1

Extrajudicial: por aplicao do art. 1048/4 remete-se para o art. 1084/3 e 4 passando o prazo a ser de trs meses.

Note-se que o art. 1048/3 consagra ainda a aplicao dos nmeros anteriores falta de pagamento de encargos e despesas que corram por conta do locatrio. Nos termos do art. 1048/1 consagra-se que O Direito Resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca, mas no correcto dizer caduca uma vez que o direito foi exercido. Trata-se no fundo do direito resoluo deixar de produzir efeitos. Existindo uma resoluo judicial, o locatrio pode impedir a resoluo pagando nos termos do artigo 1041./1. Iremos agora analisar o Arrendamento Urbano O art. 1075/1 consagra uma disposio nova (o art. 19 do RAU consagrava que o quantitativo da renda deveria ser fixado em escudos). Nos termos da norma A renda corresponde a uma prestao pecuniria peridica pelo que a sua relevncia prtica assenta que pode ser estipulado que a renda seja paga em moeda que no seja a usada no pas (em vez de ser em euros pode ser em libras). Nos termos do art. 1077, grande novidade de 2006, consagra-se a actualizao das rendas. A partir de 90 os contratos celebrados ao abrigo do RAU j tinham uma actualizao da renda anual, acompanhando os quoeficientes a inflao. Em 2006 as partes podem combinar o que quiser (princpio da autonomia privada) havendo ainda um regime supletivo que o das actualizaes anuais.

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Quando que se vence a renda?

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Nos termos do artigo 1039./1 vence-se no ltimo dia da vigncia do contrato ou do perodo a que respeita. Celebrando hoje um contrato de arrendamento urbano, para habitao por exemplo, que montantes da renda se arrisca a que o senhorio exija? Nos termos do art. 1075/2 consagra-se quando que o senhorio poder exigir a renda. E a cauo? Esta no uma renda, mas sim uma garantia, que visa que as despesas com a gua, electricidade, etc sejam cumpridas uma vez o cumprimento de tais s exigido passados dois meses. Ou seja, de facto a cauo no funciona como deve ser mas para caucionar que quando a locao se extingue h despesas que o locatrio devia pagar mas se no paga o senhorio pode socorrer-se da cauo para fazer face a tais. A ideia da cauo, que agora os senhorios no exigem normalmente, o arrendatrio quando celebra um arrendamento urbano para habitao, ter de pagar nesse momento a renda desse ms mais renda do ms seguinte mais cauo. Muitas vezes utiliza-se a cauo para antecipar uma renda que se viria a vencer depois. Actualmente o art. 1075/2 est a ser, muitas vezes, afastado pela vontade das partes. O Prof Pedro Eir considera que esta norma serve para proteger o senhorio de uma possvel cessao do contrato de arrendamento de modo inesperado. Resoluo por Incumprimento (Arrendamento Urbano para Habitao) sempre necessrio ter em considerao o prazo de 8 dias consagrado no art. 1041/2. Ou resolve-se ou pede-se a indemnizao, sendo que se optarmos pela primeira via pede-se a renda mais os juros de mora. Existe uma ideia generalizada na sociedade de que a renda poder ser paga at ao dia 8 de cada ms, embora o contrato diga dia 1. Ideia completamente errada devido s seguintes razes A verdade que a renda se vence no dia 1 de cada ms, sendo que a partir desse dia esto em mora.

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A contagem do prazo da mora faz com que se contem 8 dias com inicio no dia 2 de cada ms, sendo que o arrendatrio poder pagar at meia noite de dia 9 e no de dia 8.

E se passados esses 8 dias o arrendatrio ainda no tiver pago a renda? Nos termos do art. 1083/1 fala-se em termos gerais pelo que ser necessrio apurar ate que ponto as regras gerais so afastadas. Note-se que o Prof. Pedro Eir no entende o interesse, a relevncia prtica, da norma em anlise. Tal deriva do facto do facto de o regime especifico desta norma encontrar-se nos n2 e ss. Anlise do art. 1083 n2 e ss: aplicando o n3 e 4 no necessrio transformar a mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 808. A resposta questo poder de ser de dois tipos: Actua-se no momento, transformando a mora em incumprimento definitivo e resolve-se com fundamento em alguma das al. do n2 do art. 1083 (aplicando sempre primeiro o n1), sendo que tal norma consubstancia uma enumerao exemplificativa. Esta norma um desastre uma vez que consagrou uma linguagem de Direito de Trabalho sendo que h comportamentos numa empresa que justificam a extino do contrato de trabalho mas h comportamentos no seio do arrendamento que no justifica tal extino. O legislador aproveitou o projecto do Prof. Menezes Cordeiro sendo que em vez de incumprimento referia-se a justa causa. Ou seja, se o arrendatrio tiver umqa renda para cumprir e j foi interpelado dever-se- proceder transformao da mora em incumprimento definitvivo (visa dar utilidadade ao n.1). Basta invocar o n.1 ou necessrio provar o corpo do n.2. ou seja isto aquele incumprimento que torna inexigivel a manuteno do contrato de locao? O n.2 refere-se s situaes de incumprimento agravado ou qualificado, no sendo por isso qualquer incumprimento. O PROFESSOR PEDRO EIR no entende a utilidade do n.1.

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Poder-se- ainda aplicar o n3 e 4, em que se analisa se o arrendatrio fica dois meses sem pagar a renda. Questo: a partir de quando se contam os dois meses, ou seja a partir de dia 1 ou de dia 9? Se a renda combinada para ser paga a dia 1, no dia 2 j existe mora (o Prof. Pedro Eir concorda que neste caso at deveria existir juros de mora) .Passado os dois meses resolve-se

extrajudicialmente. Contudo, como tal no um contrato normal existe ainda o n3 do art. 1084: prazo de 1ms. Nos termos do artigo 1084./2 estamos face a uma resoluo extra judicial, sendo que se o arrendatrio no sair necessrio atender aos artigos 15. e seguintes procedimento especial de despejo (j no se vai para os tribuanis, vai-se para os balces, sendo que se isto funcionar uma maravilha!). Nos termos do n.3 e do n.4 da mesma norma o arrendatrio pode opor-se, mas s se colocar fim mora no prazo de 1 mes, apenas podendo usar esta faculdade uma vez, antigamente este prazo eram de 3 meses, podendo ele utilizar esta faculdade as vezes que quisesse. Note-se que o art. 1084 ainda consagra como inovao em 2012 o n4. Ou seja o legislador neste momento entende que o atraso de 2 meses de uma renda demonstra inilidvelmente que inexigvel ao senhorio manter ocontrato. Note-se que o senhorio ainda tem a possibilidade de propor uma aco executiva segundo a Lei 2006 no seu art. 15. Note-se que o arrendatrio merece proteco. Os interesses em causa, no arrendamento urbano para habitao, para o senhorio de cariz financeira, para o arrendatrio de natureza de habitar a casa. Estes dois interesses substancialmente diferentes merecem tratamento diferente havendo uma tendncia para proteger a posio do arrendatrio. O que se discute desde 90 saber qual a medida da diferena, sendo que nos trs diplomas que desde ai existiram (90, 2006 e 2012) de diminuir a proteco do arrendatrio uma vez que o senhorio, actualmente, encontra-se numa posio frgil. Que os interesses so diferentes isso verdade tal como tambm que o arrendatrio merece uma proteco superior do senhorio mas a medida da diferena que se questiona.

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Analisemos agora outras obrigaes Obrigao de Restituio da Coisa Locada (art. 1043 a 1046)

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Mais do que a obrigao de restituio da coisa locada o legislador regula o dever de custodia e de manuteno da coisa pelo arrendatrio. No fundo, o que esta em causa nos artigos em anlise a concretizao no s da al. i) do art. 1038 mas tambm da al. d). Nos termos do art. 1043/1 encontra-se presente a regra que o locatrio obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu. Depois o legislador ressalva as deterioraes inerentes a uma prudente utilizao. Mas mais importante o n2 que consagra uma presuno ilidvel de que a coisa se encontra em bom estado de manuteno quando foi entregue ao locatrio (se no est bom que s eo diga no contrato). Nesta situao o legislador desresponsabiliza o locatrio de deterioraes provenientes da utilizao, no sendo responsvel pelas deterioraes decorrentes de causa natural ou do decurso do tempo. Afirma-se que o art. 1043 no pretende regular os problemas do risco inerentes ao direito de propriedade. Aqui regula-se deterioraes provenientes da utilizao pelo locatrio. Quanto ao art. 1044 necessrio atender que este segue o art. 1043 e ir responsabilizar o locatrio quando este no tiver conseguido safar-se com esta norma, por exemplo quando as deterioraes no se devem utilizao prudente Comparar o art. 1044 com o 1269 em termos de nus da prova: o art. 1044 agrava a situao de nus da prova do locatrio comparando com o possuidor de boa f. Enquanto que no art. 1269 o possuidor s responde quando se deva a causa culposa da sua parte, nos termos do art. 1044 ter de afastar a presuno de a deteriorao lhe ser por causa que lhe imputvel. Este agravamento em nus de prova relaciona-se com a ideia de que o locatrio um detentor em nome de outrem. O locatrio para afastar a responsabilidade tem de demonstrar que a causa de deteriorao no lhe imputvel.

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PROF. ANTUNES VARELA: Imputvel significa apenas que tal foi por causa devida a ele ou a terceiro, mas no se exige culpa. Se o locatrio no conseguir afastar a presuno que a deteriorao se deveu a causa que lhe imputvel a ele ou a terceiro, culposa ou no, ento ele ser responsvel.

PROF. PEREIRA COELHO: Considera que quando se diz imputvel, para alm de ser uma utilizao imprudente, ter de ser culposa; no se justifica uma responsabilidade objectiva PROFESSOR PEDRO EIR CONCORDA.

PROF. PINTO FURTADO: Refora a posio do PROF. PEREIRA COELHO, afirmando que seria injusta um responsabilidade objectiva razes Agravando a responsabilidade do art. 1044 ajudava a que a utilizao por parte do locatrio fosse prudente Compara com a situao do comodatrio e do depositrio em que no existe duvida que nestes casos existe uma responsabilidade por culpa

Note-se que o art. 1045 regula-se situaes em que j se venceu a obrigao de restituio da coisa locada, uma vez que no arrendamento urbano normal que o momento em que deve restituir a coisa local no coincida com o momento de extino do contrato, havendo um ms para o locatrio entregar a coisa. uma situao anmala, uma vez que no existe coincidncia entre a cessao do contrato de locao (que justificava a obrigao de cuidar da coisa) com a entrega da coisa. Deste modo, o art. 1045 regula o perodo de tempo que se verifica entre a extino e a restituio. A consequncia da mora na obrigao da restituio da coisa encontra-se consagrada no n2, sendo tais montantes (n1 e n2) pagos a ttulo de indemnizao. No arrendamento tal situao normal (artufi 1081. a 1087.): mantm-se o pagamento no mesmo

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montante da contrapartida, mas passa a ser uma indemnizao pela utilizao lcita da coisa (e no renda o contrato j cessou). controverso saber se a norma do art. 1045/2 imperativa, ou seja saber se num contrato de arrendamento no possvel estabelecer-se uma clusula penal se no se restituir o bem depois de dever te lo feito? possvel aos contraentes combinarem quais as consequncias mais ou menos gravosas (em princpio, se forem menos nenhum tribunal as ira questionar)? PROF. MENEZES LEITO: no uma norma imperativa, consagrando o mnimo. Se se quiser poder-se- estabelecer uma clusula penal

JURISPRUDNCIA: uma norma imperativa, sendo que o arrendatrio tem esta penalidade e acabou-se.

PROFESSOR PEDRO EIR: em certas situaes tal no muito justo.

Nas situaes de arrendamento urbano em que o contrato caduca por morte do arrendatrio, a pessoa que com ele vivia entende que pode continuar l e o senhorio entenda uma aco de reivindicao. Nesse tempo em que no se decide a questo nos tribunais essa pessoa est l a pagar o que e a ttulo de que? A tendncia seria de aplicar o art. 1045/2, mas como no esta em causa uma relao locaticia (entre o ocupante e o senhorio nunca foi celebrado nenhum contrato de locao) h quem entenda que no se pode aplicar a norma em anlise. ARTIGO 1072 (ALTERADO PELA NOVA LEI) O locatrio tem o poder de utilizar o bem locado (bvio), s que do art. 1072 resulta o dever de ele o utilizar pelo que no o cumprir poder resultar um grande sarilho. Se o locatrio no utilizar o bem locado, nos termos do art. 1083, poder ver o contrato ser resolvido. Normalmente esta situao ocorre mais nos prdios antigos do que nos novos.

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Exemplo: arrendatrio no habitacional existe um problema no quadro electrico que impede as mquinas prprias daquele comrcio funcionar e el resolve abandonar o local. Ele nunca mais l volta. Ao fim de dois anos leva com uma aco de resoluo por no utilizar o local se o arrendatrio no quisesse pagar as rendas podia no o fazer invocando a excepo de no cumprimento enquanto o problema no estivesse resolvido . O arrendatrio deveria ter prevenido o senhorio desta situao. Cada uma das decises jurisprudncias (colocadas no stio da disciplina) enquadra juridicamente esta situao: Acrdo 2 abuso de direito jurisprudncia ignorante que acha que tudo igual ao venire contra factum proprium. O senhorio deveria ter obras e no as fez caso o arrendatrio o tivesse prevenido e agora est a usar tal para um acto ilcito. Acrdo 3 alarga o sinalagma (esta tese pode ser importante para o art. 1083, uma vez que a utilidade do n1 deste artigo supostamente dizer que se aplica no arrendamento urbano o art. 808) Acrdo 4 caso de fora maior (embora eles mencionem o PROF. ANTUNES VARELA a verdade que o caso em que este aplica a noo de fora maior nada se relaciona com o caso do acrdo). Acrdo 5 acrdo negativista que nega qualquer das solues anteriores excepo de no cumprimento: quer para no pagar quer para no usar. PROFESSOR PEDRO EIR no concorda: o sinalagma do arrendamento liga as duas obrigaes principais (pagar a contrapartida vs utilizao da coisa locada). Teoricamente no muito correcto estar-se a estender o sinalagma PROF. PEDRO EIR: Existe um dever de utilizar da coisa por parte do locatrio mas este no o pode fazer pelo que se aplica o art. 792 (Impossibilidade Objectiva Temporria- no culposa e no imputvel ao devedor). No h consequncias pelo incumprimento do arrendatrio. Este, se por um lado tem o direito de usar a coisa
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locada, pelo artigo 1072. tem um lado passivo de poder dever em usar a coisa (no um poder funcional). TTULO EXECUTIVO Nos termos do artigo 14.-A, quanto ao ttulo executivo, consagra-se o direito a receber o pagamento da renda que no foi paga, as rendas vincendas (que entretantanto se venceram) e uma indemnizao de 50%.

O problema processual o de que existe uma opo que o senhorio tem de fazer, podendo uma aco de condenao abranger tudo isto.

Existindo titulo executivo necessrio intentar uma aco de condenao? O senhorio, nesse caso, escolhe o tipo de aco que quiser, podendo intentar uma aco executiva? Segundo o PROFESSOR PEDRO EIR: tem muitas dvidas se na aco executiva que se pode pedir aquilo que consta do contrato e da interpelao, tendo bastante dvidas se pode recair sobre os fiadores (eles no so objecto da interpelao).

As rendas que entretanto se venceram ou que se vencem no decurso da execuo encontram-se abrangidas pelo ttulo de execuo? O PROFESSOR PEDRO EIR acha que no. O referido professor considera ainda que o ttulo executivo d para os fiadores, embora eles no seja objecto da interpelao, sendo contudo necessrio pedir a condenao quanto a estes. O senhorio pode intentar duas aces: uma que possui aquilo que consta do ttulo executivo e outra das rendas vincendas (se no constar do ttulo executivo).

CLASSIFICAES DO CONTRATO DE LOCAO Oneroso (se fosse gratuito era comodato); cumutativo (embora possa ser aleatrio); sinalagmtico (proporcionar o gozo da coisa e pagar a retribuio); formal quanto ao arrendamento urbano e arrendamento rural; outras locaes (sem regimes especiais) no formal; no real quanto constuio
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contrato de administrao ou de disposio

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At 6 anos um acto de administrao ordinria; mais de 6 anos um acto de administrao extraordinria. A locao um contrato real quanto aos efeitos, isto classifique-se o direito do arrendatrio em utilizar a coisa como sendo um direito real ou meramente obrigacional quanto aos efeitos? PROFESSOR OLIVEIRA ASCENSO (s porque ainda no escreveu mais sobre o assunto): direito real;

DOUTRINA MAIORITARIA: contrato meramente obrigacional

O argumento de que o arredamento um direito real quoad effectum e retira a concluso de que o arrendatrio possuidor de um direito real, logo o contrato produziu um efeito real v o seu argumento ser ultrapassado. O arrendatrio um mero detentor (artigo 1053. alnea c)). Segundo o PROFESSOR MENEZES CORDEIRO, o locatrio possui em nome de outrem se tivermos como referncia o direito de propriedade; se tivermos como referncia no o direito de propriedade, mas o direito de utilizar o direito locado possuidor em nome alheio. TRANSMISSO DA POSIO CONTRATUAL DO LOCATRIO Nos termos do artigo 1057., a venda no perturva a locao (emptio non follit locatum). Esta norma possui vrias indicaes: aplica-se a transmisso inter vivos e mortis causa; obrigao do locador proporcionar o gozo (s pode fazer aquele que o teria no fosse o contrato de locao) conduz a que no fundo a posio do locador so se possa transmitir com a transmisso do direito com base no qual foi celebrado o contrato de locao. Para os defensores da eficcia real da locao: no fundo o direito do locatrio oponvel erga omnes,embora exista algum aspecto de sequela (manifestao parecda com a
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sequela dos direitos reais). o direito oponvel ao locador porque foi este que mudou de pessoa. a doutrina olha e ve que o que passa uma cesso de posio contratual obrigatria por lei (para alm deste caso, existe ainda cesso imposta por lei na transmisso de estabelecimento estvel). Actualmente mais ou menos pacfica que a posio do arrendatrio um direito de credito e no um dieito real. Quanto ao direito de preferncia do arrendatrio, coloca-se a questo de saber porque que o arrendatrio haveria de se tornar proprietrio. Existindo dois arrendatrios a quem se deve dar preferncia: PROFESSOR OLIVEIRA ASCENSO: os arrendatrios no teriam direito de preferncia, uma vez que considera que tal direito no lhes deve ser atribudo;

PROFESSOR PEDRO ROMANO MARTINEZ E JURISPRUDNCIA: os arrendatrios devem ter direito de preferncia; nos casos em que os edifcios no se encontram construdos em propriedade horizontal e se tem de vender tudo, ou seja a coisa em si, o legislador quer que os arrendatrios tenham direito de preferncia na medida em que esta a situao mais comum de existirem preferentes.

Se formos pelas regras do pacto de preferncia existe uma norma aplicvel que em geral correspondia ao antigo artigo 419. RAU e que regula a pluralidade de preferentes. o problema da lei 6/2006 assenta em se ter esquecido do artigo 419. RAU. Neste momento, teoricamente, nem o PROFESSOR PEDRO EIR sabe o que dizer! Em suma, para arrumar a matria: TRANSMISSES ENTRE VIVOS (ateno aos arrendamentos no

habitacionais): artigo 1059. (remete para o artigo 424.); artigo 1038. al. f); artigo 1049. e artigo 1105. (rendimentos de casa de morada de famlia); arrendamentos no habitacionais artigo 1112. (permite a transmisso no arrendamento no mbito do trespasse), sendo que o senhorio tem direito de
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CONTRATOS CIVIS

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preferncia em caso de trespasse (esse direito de preferncia no imperativo podendo ser afastado por conveno);

TRANSMISSO POR MORTE: artigo 1106.; em termos do regime geral da locao artigo 1051. al. d) e artigo 1059.. a regra a da instransmissibilidade; restries no artigo 1106. e 1107. artigo 1106.: natureza imperativa (as pessoas nele protegidas tem direito a transmisso do arrendamento; pode se clausular a transmissibilidade para outras pessoas a no abrangidas mas no se pode impedir para estas); transmitente (quem transmite) e qualquer arrendatrio (no apenas o primitivo arrendatrio) no RAU s se falava no promitivo proibindose os restantes; actualmente acabou-se o vinculismo.

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