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Thesaurus Registral, Notarial e Imobilirio

IRIB - Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - www.irib.org.br


Volume 4 - Ano 2005
Organizao! "#rgio $a%omino
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O CANCELAMENTO NO REGISTRO DE IMVEIS*
ELVINO SILVA FILHO Oficial do 1. cartrio d! R!"i#tro d! I$%!i# d!
Ca$&i'a#(S)
- Conceitos preliminares -1. Noo de cancelamento - 1.1 Sua importncia - 1.2.
Classificao do cancelamento quanto sua origem - 1.3. Classificao do
cancelamento quanto sua extenso - 1.4. niciativa do cancelamento - 1.5. O
cancelamento dos atos registrais - - Cancelamento do registro (transcrio e
inscrio) - 2. Cancelamento automtico da transcrio, no sistema anterior - 2.1.
Cancelamento pela anulao do ttulo - 2.1.1. Fraude de execuo - 2.2.
Nulidades de pleno direito - 2.2.1. Competncia territorial - 2.2.2. Trancamento ou
bloqueio - 2.2.3. nfrao aos princpios registrrios - 2.2.4. Duplicidade de
registros - 2.2.5. Autoridade administrativa para determinar o cancelamento do
registro por nulidade de pleno direito - 3. Cancelamento dos direitos reais limitados
- 3.1. Usufruto - 3.2. Servido - 3.3. Hipoteca - 3.3.1. Desaparecimento da
obrigao principal - 3.3.2. Renncia ou autorizao expressa do credor - 3.3.3
Arrematao ou adjudicao - 3.3.4. Perempo - 3.3.5. Cdula hipotecria - 4.
Promessa de compra e venda - 4.1. Compromisso de compra e venda de imvel
loteado - 5. Loteamento - 6. ncorporao de condomnio - 7. Locao com
clusula de vigncia - 8. Penhora - 9. Emisso de debntures - 9.1. Cancelamento
do registro de emisso de debntures - 10. Bem de famlia - 10.1. Cancelamento
do registro do bem de famlia - 11. Compra e venda -11.1. A retrovenda - -
Cancelamento da matrcula - 12. Consideraes - 12.1. Determinao judicial - V
- Cancelamento das averbaes - 13. Consideraes - 13.1. Das clusulas de
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade - 13.2. Do fideicomisso -
13.3. Do pacto comissrio na compra e venda - 13.4. Cancelamento do
cancelamento - 13.5 Cancelamento da prenotao.
- CONCETOS PRELMNARES
1. A consulta aos lxicos nos leva ao conceito do vocbulo "cancelamento", como
sendo a ao ou efeito de cancelar, e ao ato de "cancelar", com vrios
significados, sobressaindo entre eles: "1. riscar, inutilizar (o que est escrito), com
traos em cruz ou de outra maneira.
2. declarar ou dar como nulo, ou sem efeito".1
O conceito de "cancelamento" no Registro de mveis coincide com o segundo
significado do nosso vernculo. No se cancela o ato praticado mediante a
inutilizao do que est escrito, com traos em cruz ou de outra maneira que no
se possa l-lo, mas mediante a declarao de que determinado ato lanado nos
assentamentos do Cartrio deixou de produzir os seus efeitos, e,
conseqentemente, deixou de existir. Da, ento, o preceito do art. 248 da Lei dos
Registros Pblicos, sobre o modo de efetuar-se o cancelamento: "... efetuar-se-
mediante averbao, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente
autorizado, e declarar o motivo que o determinou, bem como o ttulo em virtude
do qual foi feito".
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O regulamento anterior (Decr. 4.857, de 9.11.39), no art. 288, preceituava que o
cancelamento devesse ser feito "mediante certido, escrita na coluna de
averbaes do livro competente, datada e assinada pelo oficial, que certificar a
razo do cancelamento e o ttulo em virtude do qual ele foi feito".
"Era uma cautela de segurana, compreensvel em face das repercusses que o
cancelamento pode vir a ter, no tocante aos direitos dos interessados no registro e
aos interesses de terceiros. Manteve-se, entretanto, a exigncia de declarar-se
expressamente a razo do cancelamento e o ttulo em virtude do qual ele se
opera, no bastando, assim, a simples declarao de ficar o registro cancelado." 2
Observa-se, assim, sob o aspecto material e formal, que o ato registral cancelado
no desaparece, por completo, dos lanamentos efetuados; todavia, uma vez
efetuado o cancelamento, o ato registrado deixa de produzir os seus efeitos.
Sob esse aspecto, no sistema registral anterior, principalmente em relao aos
direitos reais de uso e gozo e os direitos reais de garantia, os quais eram lanados
em livros diversos do livro das transcries, uma vez cancelados, eles
praticamente desapareciam das certides expedidas em relao a um
determinado imvel, pois, nas certides atualizadas, a eles no mais se referia,
desde que cancelados.
Na sistemtica atual, da vigente Lei dos Registros Pblicos, sendo o
cancelamento materialmente semelhante a uma averbao, o seu lanamento
feito em uma ordem seqencial numrica e cronolgica (arts. 231 e 232 da LRP);
conseqentemente, o registro cancelado no desaparecer dos lanamentos
registrais, principalmente nas certides expedidas sob a forma reprogrfica (art. 25
da LRP). Deixa, apenas, de produzir efeitos.
Assim, deve ser ressaltada e encarecida, para o efeito de publicidade, a forma
com que redigida a averbao do cancelamento, e o legislador, tanto o atual,
como o anterior, pem nfase na declarao do "motivo" determinante do
cancelamento e no "ttulo", em virtude do qual o cancelamento feito.
Dispensou-se, na redao do cancelamento, a forma de "certido", exigida no
regulamento anterior.
1.1. O cancelamento reveste-se de suma importncia.
Os doutrinadores que versam o Registro de mveis encarecem o cuidado que o
Oficial deve ter na anlise do documento que lhe apresentado para fundamentar
e possibilitar o cancelamento.
A qualificao registral aqui deve ser exercida com a mesma cautela colocada
pelo registrador para admitir um ttulo a registro e para constituir um direito real. A
extino de um direito to importante quanto a sua constituio.
Cresce a importncia da qualificao registrria, pela anlise da legalidade e da
validade do ttulo, ante os termos genricos em que o legislador coloca o Oficial,
ao possibilitar o cancelamento ante a apresentao de "documento hbil",
instruindo o requerimento do interessado (art. 250, n. , da LRP).
"Assim, ao oficial corre, em primeiro lugar, o dever de bem analisar a
documentao em que se fundamentar o pedido de cancelamento, pois ele
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responsvel pelos prejuzos que decorram de uma negligncia nessa pesquisa
preparatria, to importante quanto o prprio ato." 3
De tal importncia o cancelamento que AFRNO DE CARVALHO o denomina de
inscrio negativa. 4
1.2. O cancelamento no prescinde de uma causa jurdica que lhe haja dado vida
ou fundamento.
Assim, "quanto sua origem, o cancelamento pode decorrer da lei, da sentena
judicial ou da vontade dos interessados. Assim pode ser legal, judicial ou
voluntrio.
"O cancelamento pode resultar da lei, quando o ato inscrito ou transcrito deixar de
existir em virtude de disposio legal expressa. Assim, o caso de usufruto, que,
coativamente, termina com a morte do usufruturio.
"O cancelamento judicial ocorre quando, por fora de sentena ou de deciso de
juiz ele ordenado, tanto em processo contencioso, como em processo
administrativo.
"Finalmente, o cancelamento voluntrio aquele que resulta do acordo de
vontade das partes que so titulares e intervieram no ato que originou o registro
(art. 250, n. , da LRP)." 5
1.3. O cancelamento, quanto sua extenso, poder ser total ou parcial (art. 249
da LRP), conforme se retira totalidade do direito cancelado ou a parte dele.
Exemplo de cancelamento parcial o da renncia de um dos usufruturios,
quando o usufruto houver sido constitudo a favor de vrias pessoas, ou, ento,
pela morte de um deles, desde que no estipulado, previamente, o direito de
acrescer (art. 740 do Cdigo Civil). Haver cancelamento parcial, na hiptese do
titular do prdio dominante renunciar a um trecho da servido de passagem que
no lhe for mais necessria.
1.4. Em regra, ao cancelamento aplica-se o princpio de instncia, isto , ele
sempre feito a requerimento ou a pedido de pessoa interessada (art. 13 da LRP),
inclusive do terceiro prejudicado (art. 253 da LRP).
Admite-se, em alguns casos, que examinaremos no decorrer deste trabalho, o
cancelamento ex-officio, por iniciativa do prprio Oficial do Registro.
inadmissvel o cancelamento submetido uma condio, isto , a um evento
futuro e incerto, pois o cancelamento deve extinguir de modo absoluto o direito a
que ele se refere.
1.5. O cancelamento poder ter por objeto qualquer um dos atos registrais
praticados. Cancelam-se os registros (transcries e inscries), as averbaes e
as matrculas.
Examinaremos, a seguir, o cancelamento de cada um dos atos registrais,
detalhando, na medida do possvel, as suas peculiaridades.
- CANCELAMENTO DO REGSTRO (TRANSCRO E NSCRO)
2. Na sistemtica do regulamento registral anterior (Decr. 4.857, de 9.11.39), as
transcries dos ttulos de domnio, em relao a um mesmo imvel, eram
lanadas no Livro n. 3, denominado de "Transcrio das Transmisses".
Essas transcries eram canceladas em virtude das subseqentes transferncias
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do imvel, independentemente de qualquer formalidade, prescrevia o art. 246
daquele Decreto. No mesmo sentido, e com idntica redao, o art. 236 do Decr,
18.542, de 24.12.28.
Assim, havia um encadeamento de transcries, efetuadas em datas diferentes,
em relao a um mesmo imvel, de modo que as transcries anteriores eram
canceladas subseqentemente pelas posteriores.
No incipiente sistema cadastral adotado pela vigente Lei dos Registros Pblicos,
no mais existe esse cancelamento automtico dos registros. A ordem seqencial
das transmisses lanadas na matrcula no implica o cancelamento das
anteriores, havendo um repositrio das transmisses e estando vigente sempre o
ltimo registro, a menos que haja um cancelamento desse registro.
2.1. CANCELAMENTO DO REGSTRO PELA ANULAO DO TTULO - regra
elementar na transmisso do domnio, por ato entre vivos, adotada pelo nosso
Cdigo Civil, que o domnio se transmite pela transcrio do ttulo de transferncia
no Registro de mveis (art. 530, n. , do CC).
A aquisio da propriedade, assim, nos atos negociais onerosos ou gratuitos
depende de duas fases: a) o ttulo causal ou ttulo translativo; b) o modo de
aquisio, que nos atos inter vivos a transcrio (registro).
Se o ttulo causal do registro for anulado, conseqentemente dever ser
cancelado o registro do qual foi origem determinante.
A anulao do ato jurdico causal dever ser decretada por sentena judicial,
proferida em processo contencioso (art. 216 da LRP), uma vez que no ttulo
intervm duas partes (transmitente e adquirente), transitada em julgado, e
determinado o cancelamento do registro, atravs de mandado extrado dos autos
do processo.
Os dispositivos da Lei dos Registros Pblicos a respeito do assunto se entrosam
perfeitamente. Com efeito, o art. 216 prescreve que o "registro poder tambm ser
retificado ou anulado por sentena em processo contencioso, ou por efeito do
julgado em ao de anulao ou de declarao de nulidade do ato jurdico, ou de
julgado sobre fraude de execuo". Esse preceito coordena-se com o art. 250, n. ,
e com o art. 259, que ressaltam, com nfase, que o "cancelamento far-se- em
cumprimento de deciso judicial transitada em julgado" e que ele "no pode ser
feito em virtude de sentena sujeita, ainda, a recurso".
Essas cautelas, a serem tomadas pelo Oficial do Registro, conferem-lhe poderes e
competncia para o exame, sob o aspecto formal, do mandado judicial que lhe for
apresentado, sem, evidentemente, imiscuir-se no mrito da sentena judicial,
transitada em julgado.
Nesse exame formal do mandado judicial cabe-lhe, sem dvida alguma, tomar
cautelas para verificar a autenticidade da assinatura do Juiz, exigindo, se assim o
entender, o reconhecimento de sua firma.
"Ao ser apresentado o ttulo de cancelamento, no cabe ao cartrio apurar o fato
novo consignado nele para inutilizar a inscrio, mas lhe incumbe verificar a
autenticidade do documento." 6
A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo prescreveu
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determinadas medidas para assegurar a autenticidade dos mandados judiciais:
"Ao expedir formal de partilha, carta de adjudicao e de arrematao, mandado
de registro, de averbao e de retificao, alvar e documentos semelhantes,
destinados ao foro extrajudicial, o escrivo-diretor autenticar e conferir as peas
que os formam e certificar a autenticidade da assinatura do juiz que subscreveu o
documento, indicando-lhe o nome, o cargo e o exerccio do juzo".7
Assim, as sentenas judiciais, transitadas em julgado, que declarem a anulao
(incapacidade relativa do agente, declaraes de vontade por erro ou ignorncia
(arts. 86 a 91 do CC), por dolo (arts. 92 a 97 do CC), por coao (arts. 98 a 101 do
CC), por simulao (arts. 102 a 105 do CC) ou fraude contra credores (arts. 106 a
113) ou nulidades (art. 145, ns. a V, do CC) dos atos jurdicos constantes dos
ttulos causais, que ensejaram os registros), so determinadoras dos seus
cancelamentos.
2.1.1. FRAUDE DE EXECUO - Matria que tem ensejado divergncia entre
advogados e Oficiais do Registro a relativa ao cancelamento do registro, em
virtude da sua alienao ter sido feita em fraude de execuo.
O art. 593 do Cdigo do Processo Civil preceitua: "Considera-se em fraude de
execuo a alienao ou onerao de bens: - quando sobre eles pender ao
fundada em direito real; - quando, ao tempo da alienao ou onerao, corria
contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo insolvncia; - nos demais casos
expressos em lei".
O questionamento surge, com freqncia, quando apresentada a registro a carta
de arrematao do imvel, expedida no processo de execuo contra o devedor e
anterior proprietrio, no tendo sido registrada, no momento adequado, a penhora,
e o imvel, ento, j se encontra registrado em nome de terceiro que "o adquiriu
do devedor.
A carta de arrematao no poder ter acesso ao registro, em virtude de infringir o
princpio da continuidade, pois foi expedida em processo de execuo contra uma
pessoa - o devedor - e o imvel est lanado em nome de outra - novo adquirente,
ou, ento, at de outros adquirentes, em face de duas ou mais transmisses de
domnio.
O arrematante, com a carta de arrematao nas mos, no se conforma de que
um ttulo expedido em juzo, contendo assinatura do Juiz, no possa ser
registrado. Requer a suscitao da dvida, e, iterativa e pacificamente, tem-se
decidido que as cartas de arrematao, para ingressarem no Registro de mveis,
tm que se submeter aos princpios que o informam, no tendo qualquer
relevncia a circunstncia de ser um ttulo judicial. E, ainda, sem o cancelamento
prvio das alienaes feitas em fraude de execuo, a carta de arrematao no
poder ser registrada em nome do arrematante, sendo, ento, competente para
determinar o cancelamento do registro ou dos registros, o juiz de direito do
processo de execuo, atravs de mandado, nos termos da Lei dos Registros
Pblicos, no sendo competente para esse fim o juzo administrativo do processo
de dvida.8
Essas questes tm sido mais freqentes do que se imagina, e por vrios motivos
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que passamos a enumerar:
a) Em primeiro lugar, pela omisso dos adquirentes de imveis em se precaverem
com certides de distribuidor a respeito do ajuizamento de aes contra o
alienante do imvel. O disposto no 2. do art. 1. da Lei 7.433, de 18.12.85,
exigindo, na lavratura de escrituras, certides de feitos ajuizados, foi
sensivelmente suavizado no seu Decreto regulamentador 93.240, de 9.9.86, art.
1., n. V, 3., do mesmo artigo, dispensando, por ato do adquirente, a
apresentao dessas certides, substituindo-as pela declaraes do transmitente
da inexistncia de feitos ajuizados, e, reduzindo-as s certides de aes reais ou
pessoais reipersecutrias e negativa de nus expedidas pelo Registro de mveis,
quando, mais do que sabido, que pouqussimos advogados registram, nesse
Cartrio, a citao dessas aes.
b) Em segundo lugar, porque insignificante o nmero de advogados dos autores,
em processo de execuo, que registra as penhoras que incidem sobre bens
imveis. Por diversas vezes, j propugnamos, de lege ferenda, sobre a
necessidade do processo de execuo no ter prosseguimento, quando a penhora
recair sobre imvel, sem que o autor junte aos autos o registro da penhora no
Registro de mveis. gnora-se, por completo, o preceito do art. 240 da LRP, que
dogmatiza: "O registro da penhora faz prova quanto fraude de qualquer
transao posterior".
c) Em terceiro lugar, os Juzes, no processo de execuo, determinam a praa ou
o leilo do imvel, sem a juntada da certido atualizada do Registro de mveis,
em relao exata posio jurdica do imvel, no momento, ou alguns dias antes
da hasta pblica.
Em o Registro de mveis a nosso cargo tivemos, entre outros, um cancelamento
determinado pelo mandado expedido pelo Juiz de Direito em um processo de
execuo, que demonstra bem o risco de aquisio feita em fraude de execuo.
A execuo fora iniciada em 1976. A penhora do imvel no foi registrada. Em
1978, por escritura pblica, o devedor vendeu o imvel a outra pessoa. Esta, por
sua vez, em 1980, por escritura pblica, vendeu-o a outrem, e este, ainda, em
1984, alienou-o a outrem. Todas as escrituras foram registradas. Em 1986, foi
apresentada a carta de arrematao expedida no processo de execuo.
Evidentemente, ela no pde ser registrada, uma vez que o imvel no estava
mais lanado no nome e no domnio do executado. O arrematante obteve
mandado, expedido pelo Juiz de Direito do processo de execuo para
cancelamento de todos os registros at subsistir o registro em nome do
executado. Observe-se que a hasta pblica, em segunda praa, foi realizada em
1979, e a carta de arrematao expedida, apenas, em 30.5.86.
Cancelados os registros anteriores e restaurado o registro em nome do executado,
pde ser aplicado o princpio da continuidade e registrada a carta de arrematao
e o domnio do imvel em nome do arrematante.
No constando dos documentos judiciais apresentados (mandado e carta de
arrematao) qualquer notificao ao ltimo adquirente do imvel que iria ter o seu
registro cancelado, alis, nem havia necessidade judicial dessa providncia, ad
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cautelam tomamos a iniciativa prpria de enviar carta-notificao ao ltimo
adquirente que teve o seu registro cancelado.
Todos esses atos foram praticados na matrcula 8.016 do Registro de mveis a
meu cargo.
2.2. NULDADES DE PLENO DRETO - H cancelamentos de registros que
independem de uma ao contenciosa prpria. So os cancelamentos motivados
por nulidades, no dos ttulos causais dos atos jurdicos, mas de nulidades do
prprio registro.
O art. 214 da Lei dos Registros Pblicos preceitua: "As nulidades de pleno direito
do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ao direta".
A dificuldade na aplicao do preceito est em delimitar e fixar, de modo
inequvoco, quando a nulidade proveniente do ttulo causal, e nessa hiptese,
como j expusemos, o cancelamento do registro somente poder ser determinado
em processo jurisdicional, em ao contenciosa, conseqente a processo de
conhecimento, com sentena transitada em julgado, e quando a nulidade
decorrente do prprio registro, e, ento, independer de ao direta, podendo o
cancelamento ser determinado, administrativamente, pelo Juiz Corregedor
Permanente.
Sem adentrar na rdua questo doutrinria que distingue os atos inexistentes dos
atos nulos, j houve decises que entenderam que se os atos eram inexistentes
eles ensejavam a nulidade absoluta, de pleno direito do registro, independente de
ao direta, podendo, ento, o cancelamento ser decretado e determinado
administrativamente.
Parece-nos, porm, que, se o ato denominado de inexistente se revestiu de forma
e contedo e teve ingresso no Registro de mveis, possibilitando uma transcrio
ou registro, esse ato inexistente formalizado dever ser declarado nulo ou no
tendo existido, atravs de um processo contencioso de prestao jurisdicional,
para que o cancelamento possa ser determinado, incidindo, ento, no preceito do
art. 216 da Lei dos Registros Pblicos. Entretanto, mister se faz assinalar ser
discutvel esse posicionamento. Outra corrente de autores entende que sendo o
ato inexistente ele determina uma nulidade de pleno direito do registro e poder,
ento, o registro ser cancelado, independentemente de ao direta.
Em excelente parecer, quando Juzes Auxiliares da Corregedoria Geral da Justia
do Estado de So Paulo, os Drs. Hlio Lbo Jnior, Jos Roberto Bedran e Jos
Horcio C. Gonalves Pereira, assim se manifestaram sobre o assunto:
"De efeito, referindo-se, expressamente, a nulidade de pleno direito de registro, a
lei as distingue, inequivocamente, daquelas porventura ocorrentes no contedo do
ttulo causal.
"A esse propsito, o nclito Serpa Lopes, em comentrios ao art. 229 da legislao
registrria revogada, depois de distinguir "as nulidades nsitas ao mecanismo do
registro, sem qualquer vinculao com o ttulo causal e as nulidades oblquas, isto
, as nulidades que atacam o registro, subordinadamente invalidao do ttulo
causal", ao referir-se s primeiras, chamadas exclusivamente formais, explicitou,
de forma categrica: 'so inerentes ao prprio registro imobilirio, ao ato
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considerado em seu prprio contedo, desligado, completamente, de qualquer
nexo com o ttulo causal. a essa classe de nulidades que se refere o art. 229...
isto , as inerentes ao prprio registro, independentemente do ttulo (Tratado dos
Registros Pblicos, vol. V, 4. ed., Freitas Bastos, 1960, pp. 357-358).
"Mais adiante, em outra passagem de sua clssica obra, aludindo, ento, s
nulidades nominadas de oblquas, vale dizer, as dependentes da nulidade do ttulo
causal que serviu de base ao registro, o qual no atingido diretamente, mas em
conseqncia da prpria invalidao daquele, acrescenta o douto jurista:
'Compreendem-se, neste caso, todas as modalidades de vcios do ato jurdico que
se cinjam exclusivamente ao ttulo, s qualidades que lhe forem prprias. Esto
assim enquadrados neste ltimo caso os vcios de vontade. Constituem matria
prpria ao ttulo e que no pode ser apreciada pelo Oficial do Registro' (ob. e vol.
cit., p. 366)" .9
Conclui-se, assim, que o preceito do art. 214 da Lei dos Registros Pblicos tem a
sua incidncia para as nulidades que digam respeito, direta e exclusivamente, ao
ato registral, ou seja quelas ofensivas das normas e princpios norteadores da Lei
dos Registros Pblicos.
Aqueles ilustres Juzes enumeram, ento, vrias hipteses, sempre dizendo
respeito s nulidades do registro, e no ao ttulo causal.
Mencionaremos algumas delas que nos pareceram mais significativas e comuns
de ocorrer.
2.2.1. COMPETNCA TERRTORAL - fato relativamente freqente o registro
efetuado em Cartrio de Registro de mveis ao qual o imvel no se encontra
situado ou localizado.
So comuns os registros feitos erroneamente, quer em virtude da impreciso das
divisas entre uma e outra Circunscrio, quer entre uma e outra Comarca, quer
em virtude de criao de nova Comarca, pelo desmembramento territorial ou
judicirio.
O registro, assim efetuado, nulo de pleno direito, por infrao ao princpio da
competncia administrativo-territorial, um dos pressupostos necessrios do
princpio da publicidade e acolhido no art. 169 da LRP, que determina que os atos
enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao
do imvel.
O registro, assim efetuado, nulo. Trata-se de nulidade de pleno direito,
facilmente provvel e que determina o cancelamento do registro,
independentemente de ao direta. O notvel PONTES DE MRANDA, a respeito
do assunto, assim escreve: "A transcrio feita por oficial que no seja o do
registro de imveis inexistente; a transcrio feita por oficial a que, pela situao
do imvel, no havia de competir o registro, nula. Essa nulidade a da
transcrio mesma e no depende de ao cuja sentena a desconstitua.
Qualquer juiz pode decret-la"10.
ndaga-se: O Oficial do Registro pode cancelar o registro, independentemente de
despacho do Juiz?
Parece-me, sem dvida alguma, que sim, desde que seja o cancelamento
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requerido pelo titular do direito transcrito ou registrado, comprovando-se a
incompetncia territorial do Cartrio de Registro de mveis. Alm de se tratar de
uma nulidade de pleno direito, trata-se de erro evidente, o qual deve o Oficial
corrigir com as devidas cautelas, nos termos do 1. do art. 213 da LRP.
Tratando-se de nulidade em virtude de competncia territorial, alm do
cancelamento do registro dever, no sistema atual do registro, ser tambm
cancelada a matrcula do imvel e, conforme as peculiaridades do caso, o
cancelamento da matrcula dever merecer deciso judicial, de carter
administrativo, pelo Juiz Corregedor Permanente, para ser cumprido o disposto no
item do art. 233 da LRP.
2.2.2. TRANCAMENTO OU BLOQUEO DO REGSTRO - O cancelamento do
registro ou da transcrio, em virtude de incompetncia territorial, tem sido
suavizado pela criao jurisprudencial ou pretoriana da figura do trancamento,
tambm chamado de bloqueio do registro.
Constatada a transcrio ou a matrcula e o registro de um imvel, cujos
lanamentos registrais so nulos por incompetncia territorial do Cartrio, e
verificada a ausncia de dolo ou a inteira boa f com que esses atos registrais
foram praticados, a jurisprudncia admitiu que eles subsistissem, sem ser
cancelados11.
No s a jurisprudncia, mas j o douto SERPA LOPES assim professava:
"O ato do registro praticado por Oficial incompetente evidentemente nulo.
"Entretanto, se a confuso de limites for de ordem tal que se torne impossvel
conhec-la seno por meio de atencioso exame, achamos que no se deve
considerar nulo o ato praticado em tal situao.
"Cumpre que o juiz resolva a dificuldade, mas, pelo princpio error communis facit
ius, no deve considerar nulos os atos anteriores decises que decidir dvida.
Sendo duvidosos os limites e cessada a confuso pela deciso do juiz, ou mesmo
por uma lei interpretativa, devem subsistir os atos praticados anteriormente, na
crena de uma situao aparentemente legtima"12.
Assim, atravs de averbao, a requerimento do interessado, ou por iniciativa
prpria do Oficial do Registro, aps despacho judicial (Juiz Corregedor
Permanente), lana-se na transcrio ou na matrcula a circunstncia de que o
imvel est situado em tal Circunscrio ou Comarca, e, em virtude disso, ficam
bloqueadas todas as alienaes ou oneraes posteriores naquele Registro
mobilirio, as quais tero seqncia naquela Circunscrio ou Comarca.
Os ilustres Juzes de Direito Drs. Ricardo Henry Marques Dip e Jos Renato
Nalini, quando em exerccio na 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo,
baixaram provimento regulando o procedimento do bloqueio para os Cartrios de
Registro de mveis da Capital, cujos dispositivos, porm, interessam a todos os
Registros de mveis do Brasil, razo por que entendemos ser til transcrev-los
aqui: "XXX - Averbar-se- o bloqueio de matrcula, transcrio ou inscrio, nas
seguintes e exclusivas hipteses: 1. quando se tratar de registro praticado em
circunscrio imobiliria incompetente; 2. quando houver duplicidade antinmica
de registros. XXX.1. No se efetivar o bloqueio quando, em mesma e nica
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matrcula, se lancem assentamentos em conflitos. XXX.2. Sempre que o oficial
averbar o bloqueio comunicar a ocorrncia, documentadamente, a esta
Corregedoria Permanente. XXX.3. Na hiptese de bloqueio por incompetncia
territorial do cartrio, o oficial, feita a averbao, encaminhar certido do registro
circunscrio imobiliria competente, que, no havendo registro contraditrio,
abrir matrcula para o imvel. Se o preferir, o oficial que receber a certido
poder aguardar o primeiro registro provocado para inaugurar a matriz do imvel,
procedendo, neste caso, ao arquivamento da certido, indicando esta ocorrncia
no Livro n. 4 13".
2.2.3. NFRAO AOS PRNCPOS REGSTRROS - Entre os vrios exemplos
e hipteses que podem determinar a nulidade de pleno direito do registro,
podemos mencionar aqueles que infringem os princpios informativos do registro.
a) Princpio da prioridade - Se o Oficial do Registro prenota um ttulo de
transmisso e, aps o seu exame, faz exigncias e a parte interessada se dispe
a cumpri-las, mas, dentro do prazo de 30 dias, admite outro ttulo sobre o mesmo
imvel e o registra, vedando a possibilidade do primeiro interessado cumprir as
exigncias formuladas e assegurar-se da sua prioridade (art. 186 da LRP), o
registro efetuado nulo de pleno direito, e poder ser cancelado,
independentemente de ao direta.
O exemplo extrado do parecer do Dr. Hlio Lbo Jnior, que assim se
pronunciou:
"No h que se falar, tambm, em abuso da prenotao, sem a correspondente
regularizao do ttulo apresentado. Em primeiro lugar deve ser salientado que
cada uma delas produz seus efeitos independentemente da seguinte. Se um outro
ttulo ingressar no protocolo oficial, enquanto no expirar o prazo do antecedente,
essa segunda prenotao, em face do nmero de ordem, que passar a valer, e
assim de modo sucessivo. O prazo do art. 205 da Lei 6.015/73 fatal. Ao seu
trmino cessam, automaticamente, os efeitos da prenotao, sem qualquer
possibilidade de prorrogao.
"Essa a interpretao adequada dos arts. 186 e 205 da Lei de Registros Pblicos,
que deveria tem sido observada pelo Oficial.
"De qualquer forma, o que no se admite o singelo descumprimento do que
dispe o art. 205, apenas com base em entendimento prprio do Oficial.
"Opino, portanto, em face da flagrante ofensa aos arts. 186 e 205 da Lei 6.015/73,
seja dado provimento ao recurso e, conseqentemente, cancelado o Registro 9,
feito na matrcula 4.519, bem como de todos os que se seguiram"14.
b) Princpio da legalidade - Comprovada a falsidade ou a falsificao de um
documento apresentado, o qual tenha determinado um lanamento registral,
estaremos diante de uma nulidade de pleno direito determinvel do cancelamento
do registro.
Entre os exemplos formulados pelos ilustres Juzes Drs. Hlio Lbo Jnior, Jos
Roberto Bedran e Jos Horcio C. Gonalves Pereira, no parecer que
mencionamos, vamos encontrar o do registro efetuado com apoio em traslado
extrado por Tabelio, mas cuja escritura no tenha sido assinada pelos
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vendedores. Evidentemente que a o ato no se completou e nem existiu,
juridicamente, uma compra e venda. O registro fundado nesse documento nulo
de pleno direito e o seu cancelamento poder ser decretado administrativamente,
independentemente de ao direta.
"magine-se, agora, a hiptese de um registro efetivado com base em traslado
sem origem, isto , artificialmente produzido, sem a necessria correspondncia
com qualquer escritura original existente em livro de notas. Seria, tambm, caso
de nulidade de pleno direito do registro, decretvel, portanto, de ofcio,
independente de ao direta?... Nestas condies, no se podendo, de qualquer
modo, desvincular o traslado do ato formalizado em livro de escrituras,
inconcebvel admitir o registro calcado em um traslado sem origem, posto que, em
verdade, efetivado sem suporte em ttulo causal hbil, na forma do elenco previsto
na legislao registrria."15
No seria aqui o caso do registro baseado em ato causal inexistente?
O assunto tem dividido, como dissemos, o posicionamento dos MM. Juzes de
Direito de So Paulo que versam, especificamente, o Registro de mveis.
Ainda, recentemente, em processo que tramitou perante a 1. Vara dos Registros
Pblicos de So Paulo, por iniciativa do Oficial do 6. Registro de mveis, foi
comunicada a realizao de um registro que, posteriormente, se verificou ter sido
fundado em traslado de escritura que no tinha qualquer correspondncia com o
ato jurdico lavrado nas notas tabelioas. O ilustre Juiz, ento em exerccio na Vara,
Dr. Ricardo Henry Marques Dip, entendendo no se tratar de nulidade de pleno
direito exclusivamente do registro, inaplicvel, portanto, o art. 214 da LRP, mas
sim de nulidade ou inexistncia do ato causal, determinou o arquivamento da
representao, pois essa nulidade deveria ser pleiteada em processo jurisdicional.
O Curador dos Registros Pblicos, no se conformando com a deciso, recorreu
ao Corregedor Geral da Justia do Estado.
Aps excelente parecer do Dr. Aroldo Mendes Viotti, que em tese concordava com
o Dr. Ricardo Henry Marques Dip, e, dentro da anlise do preceituado no art. 214
da LRP, que restringe a declarao de nulidade de pleno direito, exclusivamente,
aos defeitos provenientes do prprio registro e no do ttulo causal, foi dado
provimento ao recurso interposto pelo Ministrio Pblico para mandar cancelar o
registro.
A segurana que deve espelhar e refletir o Registro de mveis sobrepe-se, sem
dvida alguma, s filigranas interpretativas do texto do art. 214 da LRP. O ilustre
juiz Auxiliar da Corregedoria assim conclui o seu parecer:
"Assentado que no h, in casu, como reconhecer a ocorrncia de nulidade de
pleno direito do registro, subsumvel ao art. 214 da LRP, cumpre indagar se estaria
o Juzo Corregedor absolutamente impedido de adotar providncias com vistas
sanao das dificuldades a que aludiu o Serventurio autor da representao.
"Convm, a propsito, recordar a conhecida classificao das modalidades de
invalidao dos atos administrativos.
O cancelamento de registro predial com apoio no referido art. 214 da Lei 6.015/73
traduz autntica anulao do ato administrativo de registro, por ilegalidade formal.
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A doutrina reconhece ainda, generalizadamente, a possibilidade de a
Administrao revogar seus prprios atos, consistindo assim a revogao na
supresso de ato administrativo pela prpria Administrao, ao influxo de critrios
de convenincia e oportunidade (isto , mediante valorao discricionria), por
no mais lhe convir (rectius: por no mais convir ao interesse pblico) sua
mantena.
"Quero crer em que, em casos excepcionais, essa categoria de direito
administrativo, extrada da teoria geral do ato administrativo, pode ser transposta
para a rbita da atividade correcional incidente sobre os atos de registro pblico.
Conquanto no se possa vislumbrar irregularidade formal que induza ao
anulamento do ato de registro, hipteses haver em que, por evidente a leso ao
interesse pblico, e por reduzido, ou inexistente, o risco de prejuzo a eventuais
terceiros de boa f, o ato registral, ainda que extrinsecamente no ilegal, possa vir
a ser invalidado, em juzo de reviso hierrquico-correcional, em ordem a gerar
seu cancelamento".
O Exmo. Sr. Des. Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, Dr. Onei
Raphael Pinheiro Oricchio, adotando esse parecer e dando provimento ao recurso,
mandou cancelar o mencionado registro calcado em traslado falso de escritura,
sem correspondncia com o ato notarial lanado no livro16.
Este ano tivemos que pleitear a nulidade de pleno direito de uma averbao de
casamento, e, conseqentemente, de uma cesso de compromisso de compra e
venda de um lote de terreno, lavrada em escritura pblica. A certido de
casamento era falsa, o que foi constatado mediante consulta telefnica ao Oficial
do Registro Civil das Pessoas Naturais. Falsa, tambm, era a assinatura do
prprio Oficial, e a certido iria instrumentar outra averbao. Evidentemente, essa
averbao no foi efetuada, mas, realizadas buscas anteriores, constatamos que
j havia sido praticada outra averbao anterior de casamento, com suporte em
certido falsificada. Provamos a falsidade da certido atravs da verdica certido
do casamento, e requeremos o cancelamento dos atos registrais efetuados, com
fundamento em nulidade de pleno direito, nos termos do art. 214 da LRP. Ouvido o
Curador dos Registros Pblicos que se manifestou concorde com o pedido, o Juiz
Corregedor Permanente determinou o cancelamento da averbao do casamento
e da cesso do compromisso, pela falsidade na pessoa do cnjuge do cedente.
2.2.4. DUPLCDADE DE REGSTROS - A duplicidade de registros caberia ser
versada em um dos itens acima, o relativo ao princpio da prioridade. Entretanto,
como no incomum, e, para evidenciarmos, em relao a ela, a ocorrncia da
nulidade de pleno direito, resolvemos dar-lhe destaque.
A existncia de duplicidade de lanamentos em relao ao mesmo imvel era
mais freqente no sistema anterior. O efetivo controle da disponibilidade do imvel
dependia da remisso do cancelamento da transcrio anterior, e as falhas
humanas nesse sentido ocorriam com certa freqncia, ocasionando, assim, duas
transcries a respeito de um mesmo imvel, com titularidades dominiais a
pessoas diferentes.
Constatada essa irregularidade, haveria que ser sanada, com o cancelamento da
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transcrio cronologicamente efetuada em segundo lugar. Trata-se,
indubitavelmente, de nulidade de pleno direito, por infrao ao princpio da
continuidade, e deve ser declarada, pela autoridade administrativa (Juiz de Direito
Corregedor Permanente), independentemente de ao direta, no s por iniciativa
do interessado, mas tambm por iniciativa do prprio Oficial do Cartrio de
Registro de mveis.
A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo de maneira uniforme e
tranqila tem determinado, administrativamente, o cancelamento do segundo
registro por infringncia aos princpios de prioridade e continuidade dos registros
17.
A jurisprudncia, tambm, no tem discrepado dessa orientao, no sentido de
determinar o cancelamento do segundo registro e de fixar a competncia
administrativa, desnecessria a via jurisdicional para esse fim 18.
2.2.5. AUTORDADE ADMNSTRATVA - O ato de registro um ato administrativo
19.
Sendo um ato administrativo, a nulidade de pleno direito, prevista no art. 214 da
LRP, poder ser declarada e decretada pela prpria administrao, de acordo com
os prprios princpios do direito administrativo. Com efeito, segundo preleciona o
douto e saudoso HELY LOPES MERELLES, "a anulao dos atos administrativos
pela prpria Administrao constitui a forma normal de invalidao de atividade
ilegtima do Poder Pblico. Essa faculdade assenta no poder de autotutela do
Estado. uma justia interna, exercida pelas autoridades administrativas em
defesa da instituio e da legalidade de seus atos...", pois, prossegue o Mestre,
"pacfica hoje a tese de que, se a Administrao praticou o ato ilegal, pode
anul-lo por seus prprios meios (STF, Smula 473). Para a anulao do ato ilegal
(no confundir com ato inconveniente ou inoportuno, que rende ensejo
revogao e no anulao) no se exigem formalidades especiais, nem h prazo
determinado para a invalidao, salvo quando a norma legal, o fixar
expressamente. O essencial que a autoridade que o invalidar demonstre a
nulidade com que foi praticado. Evidenciada a infrao lei, fica justificada a
anulao administrativa"20.
Exceo feita ao cancelamento do registro por incompetncia territorial que, em
nosso entender, poder ser feito pelo prprio Oficial do Registro, a requerimento
do interessado, titular do direito registrado, os demais cancelamentos, em virtude
de nulidade de pleno direito do registro devero ser determinados por autoridade
administrativa, hierarquicamente superior, no caso o Juiz de Direito Corregedor
Permanente, pois cedio que "aos integrantes do Poder Judicirio so afetas
outras atribuies que no so jurisdicionais, mas que recebem o nome de atos ou
funes judicirias; como as de natureza eminentemente administrativa e
normativa, que dizem respeito aos servios que lhe so afetos" 21.
Assim, a determinao do cancelamento do registro, por nulidade de pleno direito
dele, dever ser feita por mandado, subscrito pelo Juiz Corregedor Permanente,
aps ter apreciado a sua prova, como deflui claro dos vocbulos do art. 214 da
LRP - "uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ao direta", e
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quem aprecia a prova e julga o registro invalidado o Juiz de Direito Corregedor
Permanente.
Tratando-se de matria administrativa no Estado de So Paulo, o E. Conselho
Superior da Magistratura entendeu que o processo de dvida no o veculo
adequado para ser atingido esse objetivo, sendo que em matria de carter
correcional e administrativo a apreciao do recurso interposto da deciso do Juiz
Corregedor Permanente compete ao Desembargador Corregedor Geral da Justia
e no quele Conselho22.
3. CANCELAMENTO DOS DRETOS REAS LMTADOS - "O direito real, como
ensina TEXERA DE FRETAS, tem duas manifestaes, uma necessria, e a
outra possvel; ou o exercemos sobre nossas prprias coisas - jus in re propria, ou
sobre coisas de outros - jus in re aliena.
"Jus in re propria a propriedade com todos os seus direitos elementares. Jus in
re aliena, o direito real que tem por objeto a propriedade limitada. Assim, de
acordo com esse ensinamento, a propriedade a soma de todos os direitos
possveis que pertencem ao proprietrio sobre a sua coisa, quais os da posse,
uso, gozo e livre disposio; os outros direitos reais so parcelas daquela soma,
so os prprios direitos constitutivos do domnio, so poderes que sobre a coisa
se atribuem a outras pessoas.
"Os direitos reais na coisa alheia seriam o resultado da decomposio dos
diversos poderes jurdicos contidos no direito de propriedade. O proprietrio
desmembraria um desses poderes e o atribuiria a outra pessoa. Os direitos
elementares do domnio ou poderes jurdicos do proprietrio so os direitos de
usar, gozar e dispor da coisa (jus utendi, fruendi et abutendi). Destacando algum
ou mais de um desses direitos elementares, o proprietrio constitui um direito real
limitado." 23
Sendo limitados, os direitos reais sobre a coisa alheia so temporrios, exceo
feita enfiteuse, que perptua (art. 679 do Cdigo Civil), todos eles tendem a se
extinguir, para que os poderes inerentes ao domnio retornem enfeixados,
novamente, pelo proprietrio (domnio pleno).
Assim, os direitos reais limitados tendem sua extino, e devem ser cancelados
no Registro de mveis, para que deixem de produzir os seus efeitos.
Examinaremos, agora, as peculiaridades do cancelamento de alguns direitos reais
limitados, aqueles que mais freqentemente ocorrem no Registro de mveis.
3.1. USUFRUTO - As causas extintivas do usufruto esto previstas no art. 739 do
CC. Trs delas determinam o cancelamento do registro (inscrio) do usufruto
pelo prprio Oficial do Registro, independentemente de ordem judicial.
Sob a influncia do anterior Cdigo do Processo Civil (Cdigo de 1939, art. 552),
questionou-se se a extino do usufruto deveria sempre ser processada
judicialmente.
Nos dias atuais, no sobrepaira qualquer dvida a respeito do cancelamento do
usufruto, em virtude da morte do usufruturio e pelo termo de sua durao, poder
ser realizado pelo prprio Oficial do Registro, sem qualquer deciso judicial 24.
O suporte legal para o cancelamento do registro do usufruto, pelos dois motivos,
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vamos encontr-lo no art. 250, n. , da LRP, quando prescreve que o
cancelamento far-se-: "a requerimento do interessado, instrudo com documento
hbil".
O documento hbil para se provar a morte a certido do bito, expedida pelo
Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais, com a firma reconhecida por
Tabelio da prpria Comarca conhecido do Oficial do Registro (cautela que se
adota para se assegurar a autenticidade do documento).
As dificuldades enfrentadas pelo Oficial do Registro de mveis, em relao
certido de bito, dizem respeito, inmeras vezes, ao nome do usufruturio
falecido, pois as declaraes do bito so feitas, freqentemente, por agentes de
empresas funerrias (par. nico do art. 79 da LRP). Assim, uma certa flexibilidade
deve ser adotada pelo Oficial do Registro de mveis, quando no houver absoluta
coincidncia com o nome constante do registro do usufruto, desde que outros
elementos de identificao do falecido possam corroborar com a sua identidade,
tais como, nome da esposa, nomes dos filhos, etc.
Mister se faz ressaltar aqui o preceito do art. 740 do CC, que determina a no
extino do usufruto, desde que constitudo a favor de duas ou mais pessoas,
mas, na sua constituio, foi estipulado o direito de acrescer do quinho do pr-
morto aos demais sobreviventes. O direito real de usufruto s se extinguir, ento,
e somente ser cancelado, quando falecer o ltimo usufruturio. Nada impede,
antes aconselhvel, que sejam averbados, medida que ocorrerem, os bitos
de cada um dos usufruturios.
No havendo sido estipulado o direito de acrescer, o usufruto vai-se extinguindo
parte a parte, medida que vo ocorrendo os bitos dos usufruturios, e
averbados esses acontecimentos. Trata-se, aqui, tipicamente, de cancelamentos
parciais.
O requerimento do interessado, a que se refere o legislador, , em regra, o do
proprietrio, seu herdeiro ou procurador, enfim, da pessoa que tenha interesse no
cancelamento do usufruto.
Em relao ao termo de sua durao. - o decurso do prazo pelo qual o usufruto
foi constitudo. A rigor basta a fluncia do prazo ou o advento do termo final para
que o usufruto deixe de produzir efeitos. Todavia, para melhor esclarecimento de
terceiros, nada impede que o Oficial do Registro acolha requerimento do
interessado para que proceda ao cancelamento do registro, ou, ento, ele prprio,
ex officio, proceder ao cancelamento, explicitando, mediante averbao, o
decurso do prazo para o qual foi constitudo. A constituio do usufruto at a
"maioridade" de uma pessoa constituio mediante termo de durao, que
poder ser comprovada, por documento hbil, que a certido de nascimento do
usufruturio.
"Mesmo, porm, que seja constitudo para durar certo tempo, extingue-se antes do
termo final se antes do seu advento ocorrer a morte do titular, porque o direito de
usufruto intransmissvel inter vivos e mortis causa." 25
Em relao ao termo da durao do usufruto, cabe uma referncia especial ao
usufruto em que seja titular uma pessoa jurdica. O art. 741 do Cdigo Civil refere-
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se ao prazo de 100 anos, da data em que se comeou a exercer.
Se a pessoa jurdica, porm, se extinguir ou se dissolver, o usufruto dever ser
cancelado, a semelhana da morte da pessoa fsica, pois, como dissemos, o
usufruto direito real temporrio e, no se transmite, a no ser ao proprietrio do
imvel (art. 717 do CC). O documento hbil, nesse caso, ser a certido da Junta
Comercial ou do Registro Civil das Pessoas Jurdicas que comprove a extino ou
a liquidao da pessoa jurdica titular do direito de usufruto.
O usufruto ainda se extingue pela consolidao. a reunio, na mesma pessoa,
da figura do usufruturio e do nu-proprietrio. Essa circunstncia ocorre quando o
usufruturio venha a suceder ao nu-proprietrio, em virtude do seu falecimento. O
direito de dispor que se encontrava separado do direito de usar e gozar so
enfeixados, pela transmisso causa mortis, na pessoa do ento usufruturio. Ao
registrar a partilha do inventrio do nu-proprietrio, atribuindo o domnio ao
usufruturio, como sucessor daquele, o Oficial do Registro poder ex officio, em
virtude do disposto no item V do art. 739, proceder ao cancelamento do registro do
usufruto.
As demais causas extintivas do usufruto, previstas no art. 739, ns. , V, V e V,
devem ser processadas judicialmente, de acordo com o procedimento especial de
jurisdio voluntria previsto no art. 1.112, n. V, do Cdigo do Processo Civil, ou
em processo de conhecimento de jurisdio contenciosa, aps sentena
transitada em julgado, e mediante a expedio de mandado.
O legislador civil no enumerou a "renncia" entre as causas extintivas do
usufruto. Entretanto, o magistrio de CLVS BEVLQUA sempre de uma
notvel preciso: "'No nos falou o Cdigo da renncia, que outras legislaes
incluem entre os modos de extino do usufruto. Modo geral de extinguir direitos
patrimoniais, nenhum inconveniente resulta da sua omisso. Para ter eficcia
jurdica, a renncia deve ser: expressa, feita por pessoa capaz e referente
totalidade do direito"26.
A renncia do usufruturio, sendo de valor superior taxa legal, deve constar de
escritura pblica (art. 134, n. , do CC), por ser transmisso de direito real sobre
imvel.
gualmente, a desapropriao do imvel sobre o qual recai o direito real de
usufruto motivo do cancelamento do seu registro. O Oficial do Registro,
procedendo ao registro da desapropriao do imvel pelo Poder Pblico e
constando da carta de sentena ou da escritura pblica (desapropriao amigvel)
a indenizao devida ao usufruturio, em nosso entender, pode efetuar o
cancelamento do registro do usufruto ex officio, nos precisos termos do art. 738 do
CC, independentemente de qualquer requerimento do interessado, no caso o
Poder Pblico. O notvel ORLANDO GOMES assim explica: "A desapropriao
antes modificao qualitativa do usufruto do que propriamente causa de extino.
De fato. A indenizao paga fica sub-rogada no nus do usufruto. O que se
extingue, portanto, o usufruto da coisa desapropriada, mas o direito persiste por
fora da sub-rogao determinada em lei"27.
3.2. SERVDO - O conceito de servido deflui do art. 695 do CC: "mpe-se a
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servido predial a um prdio em favor de outro pertencente a diverso dono. Por
ela perde o proprietrio do prdio serviente o exerccio de alguns de seus direitos
dominicais, ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo fim, o dono do
prdio dominante". "A servido no se presume" (ant. 696 do CC). "As servides
no aparentes s podem ser estabelecidas por meio de registro no Registro de
mveis" (art. 697 do CC). A contrrio senso, interpretava-se que as servides
aparentes no necessitavam do registro para se constiturem. Entretanto, o art.
167, n. , item 6, determinando a obrigatoriedade do registro "das servides em
geral", incluiu, sem dvida alguma, a obrigatoriedade do registro das servides
aparentes.
Se as servides, como direito real sobre o imvel alheio, somente se constituem
com o registro, elas, tambm, somente se extinguem com o cancelamento do
registro. O legislador civil preciso ao acolher essa regra: "Salvo nas
desapropriaes, a servido, uma vez transcrita (registrada), s se extingue, com
respeito a terceiro, quando cancelada" (art. 708 do CC).
As causas extintivas da servido esto previstas nos arts. 709 e 710 do CC, e elas
se instrumentalizam pelo meios previstos no art. 250 da Lei dos Registros
Pblicos.
SERPA LOPES, didaticamente, examinando as causas da extino da servido,
classifica-as em trs grupos:
a) Causas que conferem ao proprietrio do prdio serviente pura e simplesmente
um direito de exigir o cancelamento. Nesse grupo se compreendem todas as
causas de extino oriundas do consentimento expresso do prdio dominante,
como no caso da renncia, resgate ou qualquer outra conveno tendente a
extinguir o nus real da servido.
Esses casos incluem-se nos ns. e do art. 709 do CC, sobrelevando-se, em
todos eles, a necessidade do consentimento expresso do proprietrio do imvel
dominante.
SERPA LOPES acrescenta que "o interessado - nesse caso o dono do prdio
serviente - poder, exibindo a escritura ao Oficial do Registro de mveis, exigir
deste o cancelamento". No nos parece, todavia, que nesses casos, em que haja
manifestao de vontade do proprietrio do imvel dominante, seja imprescindvel
a escritura pblica, bastando, para tanto, a aplicao do item do art. 250 da LRP.
O cancelamento far-se- "a requerimento unnime das partes que tenham
participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por
tabelio".
b) Causas que conferem ao proprietrio do prdio serviente o direito de exigir de
qualquer beneficirio da servido que ele consinta no cancelamento, mesmo do
adquirente subseqente.
"D-se essa situao quando, no caso de partilha, a servido, por sua natureza e
destino, s se aplica a certa parte do prdio dominante ou do serviente (Cd. Civil,
art. 707). Se o beneficirio recusar o consentimento, o interessado pode pedi-lo
judicialmente."
Temos tido a oportunidade de aplicar esse dispositivo do Cdigo Civil (art. 707)
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quando ocorre no a partilha, como se refere o preceito, mas alienao de parte
do imvel serviente, a qual no atingida pela servido de passagem ou de
canalizao de gua ou de leo. Aps abrir a matrcula da parte desmembrada do
prdio serviente, e transposto o direito real de servido anteriormente registrado,
mediante averbao (art. 230 da LRP), temos procedido ao cancelamento da
servido, em relao a esta parte desmembrada, mediante o consentimento do
proprietrio do imvel dominante (art. 250, n. , da LRP), com a declarao de que
a servido constituda no incide na gleba de terras ou na rea objeto do
desmembramento e da nova matrcula, ento aberta.
c) "Causas que operam a supresso imediata da servido. Nesse grupo se
incluem todos os casos em que a servido, mesmo em havendo uma conveno,
j est materialmente extinta, em conseqncia de um fato, como no caso de
supresso das obras referentes mesma, por efeito de um contrato (Cd. Civil -
art. 710, n. )."
ncluem-se neste grupo de causas extintivas: a confuso, isto , a reunio dos
dois imveis, serviente e dominante, no domnio da mesma pessoa, pois um dos
requisitos conceituais da servido a circunstncia dos imveis pertencerem a
donos ou proprietrios diferentes.
gualmente, inclui-se nesse grupo o no uso, durante 10 anos (prescrio
extintiva) (art. 710, n. , do CC), bem como, se a servido for de passagem, que
tenha cessado pela abertura de estrada pblica, acessvel ao imvel dominante
(art. 709, n. , do CC).
"Nos casos previstos nos ns. a , do art. 710, do Cdigo Civil, a servido fica
materialmente extinta, mas conserva a sua vida formal, enquanto no cancelada a
transcrio (registro)", ao que acrescentaramos, tambm, no caso previsto no
item do art. 709 do CC.
por isso que o art. 257 da LRP repete, com toda nfase, o que j se continha no
art. 709 do CC: "O dono do prdio serviente ter, nos termos da lei, direito a
cancelar a servido".
"Do que viemos de expor, podem ser estabelecidas as seguintes concluses:
"a) em havendo uma conveno na qual os interessados hajam pactuado a
extino de uma servido, o Oficial do Registro pode, vista da respectiva
escritura, efetuar o cancelamento do nus, bem como no caso de confuso, pois
s existe um nico interessado.
"b) nos demais casos, o cancelamento do nus de servido somente pode ser
levado a efeito, vista do consentimento dos interessados ou de sua no
oposio. Na falta deste requisito ou de impugnao, o cancelamento somente
pode ser realizado mediante sentena, caso em que o papel do Oficial do Registro
de mveis se resume em cumprir a determinao judicial" 28.
Por derradeiro, merece especial meno o preceito do art. 256 da LRP: "O
cancelamento da servido, quando o prdio dominante estiver hipotecado, s
poder ser feito com aquiescncia do credor, expressamente manifestada".
"A servido uma qualidade til ao prdio dominante, aumenta-lhe o valor, e no
carter de coisa acessria est, com o prdio, vinculada ao nus hipotecrio." 29
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No confronto entre o art. 712 do CC e o preceito do art. 256 da LRP, iremos
verificar que este ltimo suprimiu a circunstncia da servido ter sido mencionada
no ttulo hipotecrio, exigida pelo art. 712, quando da constituio da hipoteca do
prdio dominante. A supresso leva-nos concluso de ser exigida, sempre, a
anuncia do credor hipotecrio do prdio dominante, quando do cancelamento da
servido, tenha havido ou no, no ttulo de constituio da hipoteca, a meno da
existncia da servido, constituindo, assim, um plus, um acrscimo a mais, na
garantia hipotecria, que o proprietrio est se despojando.
3.3. HPOTECA - A hipoteca um direito real de garantia. , portanto, um direito
acessrio, criado para garantir o cumprimento de uma obrigao. "Se esta se
extingue, perde a hipoteca a sua razo de ser. No h que indagar da causa
extintiva da obrigao; qualquer que ela seja, operando o seu efeito em relao
obrigao principal, acarreta a extino do vnculo hipotecrio."30
Sendo um direito real sobre o imvel alheio e somente se constituindo com a
inscrio, do mesmo modo, somente deixa de existir e produzir os seus efeitos
pelo seu cancelamento.
A Lei dos Registros Pblicos dedica um artigo especial - o art. 251 - para o
cancelamento da hipoteca. No nos parece que isso fosse necessrio, pois os
itens em que ele se desdobra so perfeitamente inserveis na norma de carter
genrico do cancelamento, j previstos no artigo anterior. Parece-nos que o
destaque do cancelamento da hipoteca foi motivado pela freqncia com que ele
feito nos Registros de mveis.
Examinemos, perfunctoriamente, uma a uma, as causas principais que
determinam o cancelamento da hipoteca e sua instrumentalizao, para que o
Oficial do Registro de mveis possa efetu-lo.
3.3.1. DESAPARECMENTO DA OBRGAO PRNCPAL - A hipoteca, como
vimos, no pode subsistir sem a existncia da obrigao principal que ela tem por
fim garantir.
O desaparecimento dessa obrigao principal se comprova pelo documento de
quitao firmado pelo credor, com firma reconhecida por Tabelio, este conhecido
do Oficial do Registro de mveis, para a comprovao de sua autenticidade.
Compete, ainda, ao Oficial o exame da qualificao e dos poderes da pessoa ou
das pessoas que assinam a quitao, exigindo os documentos necessrios de que
os que firmam o documento de quitao esto investidos de poderes de
representao, em se tratando de pessoa jurdica credora, entre as quais se
incluem as entidades do Sistema Financeiro da Habitao.
A quitao da obrigao principal no necessita revestir-se da forma de escritura
pblica. A quitao vale qualquer que seja a sua forma (art. 1.093 do CC),
bastando que se declare que a obrigao principal foi satisfeita. Observe-se que
essa obrigao principal no necessita ser obrigatoriamente o pagamento em
dinheiro (contrato de mtuo), podendo ser qualquer obrigao assumida pelo
devedor, tal como a execuo de obras de infra-estrutura nos loteamentos, o
cumprimento de obrigaes em concordata preventiva, etc.
3.3.2. RENNCA OU AUTORZAO EXPRESSA DO CREDOR - Como todo ato
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abdicativo de direito, a renncia ao direito real de hipoteca dever ser expressa.
Questionou-se, antigamente, se a renncia de direito real deveria ser feita por
escritura pblica; e, sendo o credor casado, se deveria ser acompanhado no ato
do consentimento da mulher. Esse questionamento, atualmente, est inteiramente
superado, principalmente diante dos termos em que est redigido o art. 851 do
CC: "A inscrio cancelar-se-, em cada um dos casos de extino de hipoteca,
vista da respectiva prova ou, independente desta, a requerimento de ambas as
partes, se forem capazes, e conhecidas do oficial do registro".
Se mediante simples requerimento poder ser cancelada a inscrio hipotecria,
contendo esse requerimento a assinatura do credor, e, para constituir a hipoteca o
credor no necessita da anuncia de sua esposa, igualmente, para autorizar o seu
cancelamento esse consentimento dispensvel.
Outra questo que surgiu, antigamente, na anlise do art. 851 do CC, era a sua
expresso final "se forem conhecidas do oficial do registro". Os limites estreitos
dessas palavras, interpretadas em seu sentido literal, tornavam praticamente
inaplicveis os seus dispositivos nas cidades grandes.
A questo est completamente superada, mas dever ser grande a cautela a ser
tomada pelo Oficial do Registro, tanto em aceitar a quitao, como em aceitar a
autorizao para o cancelamento da hipoteca, firmada pelo credor, como tambm
em aceitar o requerimento firmado por ambas as partes, capazes, conhecidas ou
no dele, mas, indispensvel o reconhecimento das firmas por Tabelio seu
conhecido ou de sua Comarca.
"O Oficial do Registro , nesse caso, o responsvel pela legitimidade do ato que
lhe for apresentado, no somente quanto s formalidades extrnsecas do ato ou
documento em que se fundar o pedido de cancelamento, como ainda, pela
identificao das partes signatrias, dentro dos limites que um funcionrio diligente
poder empregar para tornar certa essa identificao." 31
3.3.3. ARREMATAO OU ADJUDCAO. Esses atos processuais so os atos
finais de uma execuo que tenha tido por garantia o imvel hipotecado. Quando
o imvel tenha sido arrematado por terceiro ou adjudicado ao credor em processo
de execuo hipotecria, para ser cobrada a dvida garantida pela hipoteca, no
h dvida alguma que a arrematao ou a adjudicao extinguem a hipoteca. O
Oficial do Registro, registrando um ou outro ato constante do ttulo judicial
expedido, poder, sem dvida alguma, proceder ex officio ao cancelamento da
hipoteca.
O questionamento surgiu, entre os doutrinadores, para se saber se a arrematao
ou a adjudicao seriam causas extintivas da hipoteca se elas tivessem sido atos
terminativos da execuo promovida por outro credor, proveniente de outra dvida,
que no a garantida pela hipoteca, enfim, uma dvida quirografria.
Parece-nos que a discusso est superada, desde que tenha sido cumprido o
disposto no art. 826 do CC, que assim prescreve: "A execuo do imvel
hipotecado far-se- por ao executiva. No ser vlida a venda judicial de
imveis gravados por hipotecas, devidamente inscritas, sem que tenham sido
notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios que no forem de
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qualquer modo partes na execuo". Acrescente-se, ainda, o que dispe o art. 698
da Lei Processual Civil: "No se efetuar a praa de imvel hipotecado ou
emprazado, sem que seja intimado, com dez (10) dias pelo menos de
antecedncia, o credor hipotecrio ou o senhorio direto, que no seja de qualquer
modo parte na execuo". Se a venda judicial entretanto, tiver sido realizada, o
art. 619 do mesmo estatuto comina-a de ineficaz.
Assim, constando da carta de arrematao ou da carta de adjudicao a
notificao do credor hipotecrio ou dos credores hipotecrios, para
comparecerem hasta pblica, ou que tenham sido citados para acompanharem a
execuo at o seu fim, o Oficial do Registro de mveis registrando um ou outro
ttulo poder proceder ao cancelamento da hipoteca ou das hipotecas que
estiverem gravando o imvel, e cujos credores, ressalte-se novamente, tenham
sido notificados ou citados em relao execuo ou venda judicial promovida
por outro credor, mesmo sendo credor quirografrio.
Muito embora a doutrina tenha divergido a esse respeito, esse posicionamento
tem forte apoio em conspcuos civilistas.
CAO MRO DA SLVA PERERA assim aborda a questo:
"A meno do Cdigo "arrematao e adjudicao" suscitou uma dvida: se
qualquer venda em hasta pblica, ou somente a que se efetua no executivo
hipotecrio. E a doutrina, fundada em que a arrematao do imvel hipotecado
invlida sem citao do credor hipotecrio, forte nos pronunciamentos judiciais
inclusive do Supremo Tribunal, entende que a extino da hipoteca somente
resulta da venda judicial realizada no executivo hipotecrio.
"Aderimos concluso, mas com uma ressalva: citado o credor hipotecrio para a
arrematao promovida por outro credor, o seu comparecimento para exercer o
direito de preferncia tem o condo de validar a arrematao, como se se tratasse
de executivo hipotecrio por ele mesmo intentado" 32.
O notvel PONTES DE MRANDA assim professa:
"A arrematao e a adjudicao que extinguem a hipoteca qualquer arrematao
ou adjudicao, em que o credor hipotecrio seja figurante ou notificado (art. 826),
ainda que revel; e se tenha depositado o seu valor, ou o apurado, com efeito
definitivo de transmisso da propriedade do dinheiro, ou em que seja adjudicante
o credor hipotecrio cuja hipoteca se tem por extinta, sendo a nica, ou a que se
havia de preferir.
"Se o bem no basta para o pagamento da hipoteca, ou das hipotecas, a hipoteca
no saldada, no todo ou em parte, ou ela e as outras, que no puderem ser pagas,
extinguem-se, psto que o crdito do credor hipotecrio persista, como
quirografrio (5. Cmara Civil da Corte de Apelao de So Paulo, 11 de agsto
de 1937, R. dos T., 110, 190), para execuo por outros bens, presentes ou
futuros" 33.
E, para concluir, a experincia e o magistrio de SERPA LOPES: "Para que o
Oficial do Registro de mveis efetue o cancelamento da inscrio, no caso de
venda judicial, mister se faz que a respectiva carta de arrematao consigne ter
sido o credor hipotecrio notificado no caso de venda do imvel ter sido realizada
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em execues promovidas por outros credores, pois, sem essa declarao, falta a
prova de haver sido cumprido o preceito do art. 826 do Cdigo Civil, mesmo
porque o cancelamento, por si s, no basta para operar a extino do nus
hipotecrio, em prejuzo do credor, desde que, de fato e de direito, no se tenha
operada a extino" 34.
3.3.4. PEREMPO - "Desde que perfaa trinta anos, s poder subsistir o
contrato de hipoteca, reconstituindo-se por nova inscrio, e, neste caso, lhe ser
mantida a precedncia, que ento lhe competir." o que dispe a segunda parte
do art. 817 do CC, com a redao que lhe foi dada pela Lei 5.652, de 11.12.70.
Trata-se de prazo decadencial que torna a hipoteca caduca ou perempta, e,
conseqentemente
inexistente, devendo ser cancelada.
"O prazo do art. 817, do Cdigo Civil, preclusivo. No se suspende, nem se
interrompe. Conta-se da data do acrdo de constituio ou do negcio jurdico
unilateral de constituio, e no da data da inscrio (aliter, no direito francs, art.
1.254). No art. 817,
diz-se claramente, 'da data do contrato'." 35
Sendo prazo preclusivo, decadencial ou de caducidade, que no se interrompe, o
Oficial do Registro poder cancelar ex officio a inscrio hipotecria, sem qualquer
requerimento do interessado, sendo, no pensamento de AFRNO DE
CARVALHO, uma das excees ao princpio de instncia, assim ensinando: "A
terceira exceo visa a escoimar o livro de inscries que hajam caducado pelo
decurso do tempo, a fim de que, por sua simples presena no livro, no impeam,
atrasem ou embaracem negcios que tenham por objeto, ou por base, o imvel.
Dentre as inscries caducas cabe destacar as referentes hipoteca com mais de
trinta anos sem renovao e anticrese por x anos j esgotados, ambas
lembradas por Pontes de Miranda como casos de desapario 'automtica' de
direito real, com a diferena de que o tratadista prescinde, para tanto, do ato do
cancelamento, quando essencial que este preexista, para o que importa seja o
registrador autorizado por lei a pratic-lo de ofcio"36.
A orientao do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo ,
exatamente, nesse sentido, isto , o de permitir ao Oficial do Registro de mveis
cancelar ex officio as hipotecas convencionais pelo decurso do prazo de trinta
anos 37.
J tivemos a oportunidade de assim proceder em o Registro a nosso cargo. Mas,
cumpre ressaltar, que esse cancelamento era fcil e praticvel de ser feito no
antigo sistema do Registro mobilirio, quando, ento, as hipotecas eram todas
inscritas no Livro n. 2 - de "nscrio Hipotecria" e os lanamentos eram todos
feitos em ordem cronolgica.
Esse procedimento, porm, no sistema atual, praticamente impossvel pela
dificuldade em encontr-las entre tantas matrculas, a no ser que o
cancelamento, por perempo, seja requerido. Alm disso, o sistema atual no
tem, ainda, 30 anos de implantao, a menos que a existncia do nus hipotecrio
haja sido transposta por averbao para a matrcula (art. 230 da LRP).
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3.3.5. CDULA HPOTECRA - A cdula hipotecria foi instituda pelo Decreto-
Lei 70, de 21.11.66, para representar os crditos hipotecrios de hipotecas
inscritas no Registro de mveis, emitidas pelos credores nas operaes
compreendidas no Sistema Financeiro da Habitao, pelos credores que forem
instituies financeiras em geral e pelas companhias de seguro (art. 10). As
cdulas hipotecrias so averbadas nos registros das hipotecas, e s podem ser
lanadas circulao aps essa formalidade (art. 13).
A liquidao total ou parcial do dbito hipotecrio sobre o qual haja sido emitida
cdula hipotecria, prova-se pela restituio da mesma cdula hipotecria quitada,
ao devedor, ou, na falta dela, por outros meios admitidos em lei (arts. 18 e 19).
O cancelamento da cdula hipotecria e da inscrio da hipoteca respectiva,
quando se trate de liquidao integral desta, far-se-: a) vista das cdulas
hipotecrias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro
de mveis, devendo este ltimo exigir a qualificao e a representao dos
signatrios da pessoa jurdica quitante, principalmente nos casos em que as
cdulas tenham circulado por endosso; b) por declarao de quitao do credor
primitivo, em caso de seu extravio, feita referncia especial ao seu extravio e
autorizando-se os cancelamentos da cdula e da hipoteca (par. nico do art. 24);
c) por sentena judicial, transitada em julgado, nos casos de consignao em
pagamento (art. 24, n. , e art. 20).
4. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Promessa de compra e venda, sendo um
contrato preliminar ou pr-contrato da compra e venda, cancela-se com o registro
da escritura definitiva de compra e venda.
Erigindo-se a promessa de compra e venda, uma vez registrada, em direito real,
oponvel erga omnes, o seu cancelamento deveria ser efetuado, por averbao,
nos expressos termos do que preceitua o p. 2 do item do art. 167 da Lei dos
Registros Pblicos. Entretanto, no Estado de So Paulo, a E. Corregedoria Geral
da Justia, em suas Normas de Servio, disps ser dispensvel a averbao de
cancelamento do registro de compromisso de compra e venda, quando ocorra o
registro da escritura definitiva. Se, por convenincia do servio, a averbao vier a
ser efetuada, dever sempre suceder ao registro da escritura definitiva de compra
e venda, no sendo porm devidos emolumentos e custas por aquele ato 38.
Por ocasio da primeira edio daquelas Normas, a Diretoria do nstituto de
Registro mobilirio do Brasil (RB) dirigiu representao ao Exmo. Sr.
Desembargador Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, no sentido
da manuteno daquela averbao de cancelamento. As longas consideraes
dos MM. Juzes Auxiliares da Corregedoria, Exmos. Srs. Drs. Hlio Lbo Jnior,
Hlio Quaglia Barbosa, Jos Roberto Bedran e Narciso Orlandi Neto, justificando a
orientao normatizada, pareceram-me convincentes 39.
O cancelamento do registro da promessa de compra e venda faz-se, ento, nos
casos de resciso da promessa, em cumprimento deciso judicial transitada em
julgado, e a requerimento conjunto das partes contratantes (art. 250, n. , LRP).
Na outorga da escritura definitiva o registro desta, como se disse, torna
dispensvel o cancelamento do registro da promessa de compra e venda, no
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Estado de So Paulo, e, se efetuado o cancelamento, se o Oficial entender
conveniente, ser feito aps o registro da escritura definitiva, sem a cobrana de
emolumentos.
4.1. COMPROMSSO DE COMPRA E VENDA DE MVEL LOTEADO - Merece
especial referncia, dentro de um estudo geral do cancelamento no Registro de
mveis, o cancelamento dos compromissos de compra e venda nos loteamentos.
O art. 36 da Lei 6.766, de 19.12.79 (Parcelamento do Solo Urbano), prescreve: "O
registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso s poder ser
cancelado: - por deciso judicial; - a requerimento conjunto das partes
contratantes; - quando houver resciso comprovada do contrato.
Os dois primeiros itens j foram amplamente examinados e referem-se a qualquer
espcie de cancelamento. O ltimo (n. ), entretanto, peculiar dos registros de
loteamentos, pela constituio em mora do compromissrio comprador, nos
contratos de compromisso registrados, mediante notificao feita pelo Oficial do
Registro de mveis ( 1. do art. 32), quando ele residir na prpria Comarca, ou
pelo Oficial do Registro de Ttulos e Documentos, quando residir em Comarca
diferente (art. 49), a requerimento do loteador, credor das prestaes em atraso.
Efetuada a notificao para o pagamento dessas prestaes do preo, decorrido o
prazo de 30 dias, sem que o pagamento houvesse sido efetuado, perante o Oficial
do Registro de mveis, expedir ele certido comprobatria dessa circunstncia
que habilitar o loteador a requerer ao Oficial o cancelamento da averbao ou do
registro do compromisso de compra e venda do lote de terreno.
5. LOTEAMENTO - Muito embora no seja direito real limitado, o loteamento
enseja um empreendimento imobilirio que poder, aps o seu registro, vir a no
se concretizar, considerando-o o parcelador economicamente invivel.
O art. 23 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766, de 19.12.79), permite
o cancelamento do seu registro, cumpridas determinadas formalidades.
H que se distinguir duas situaes: a) no houve a celebrao de qualquer
contrato, em relao a qualquer lote de terreno; b) foram celebrados contratos, em
relao a diversos lotes. Tanto na primeira, como na segunda hiptese,
imprescindvel a anuncia e a aprovao da Prefeitura, ou do Distrito Federal, se
for o caso.
Obtida a aprovao do Poder Pblico, e, no tendo havido qualquer contrato a
respeito de qualquer lote, o parcelador formular requerimento, por escrito, com
firma reconhecida ao Oficial do Registro, juntando a anuncia e a aprovao do
Poder Pblico, bem como a declarao firmada pelo parcelador de que no houve
contrato algum de qualquer lote do loteamento.
Havendo sido celebrado qualquer contrato, o requerimento ser firmado no s
pelo loteador, como tambm por todos os adquirentes de lotes, e, mais, a
anuncia do Poder Pblico.
O Oficial do Registro, aps o recebimento do requerimento, tanto num, como em
outro caso, far publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo
este ser impugnado no prazo de 30 dias contados da ltima publicao. A lei no
se refere a quantas publicaes se submeter o edital, mas parece-nos que sejam
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trs, aplicada subsidiariamente a norma do art. 19 da mesma Lei 6.766/79. Findo
esse prazo, com ou sem impugnao, o processo ser remetido ao Juiz
competente para a homologao do pedido de cancelamento, ouvido o Ministrio
Pblico. Antes, porm, de homologar o pedido, o Juiz dever proceder a uma
vistoria, no local do loteamento, destinada a comprovar a inexistncia de
adquirentes instalados na rea loteada.
Como se verifica, trata-se de um procedimento de jurisdio voluntria,
concluindo-se, ento, que nenhum loteamento poder ter o seu registro
cancelado, sem uma deciso judicial.
Entenda-se, da, que o preceito do item do art. 23 da Lei 6.766/79, quando
preceitua que o registro do loteamento s poder ser cancelado "por deciso
judicial", quer referir-se deciso judicial, transitada em julgado e proferida em
processo contencioso de conhecimento.
6. NCORPORAO DE CONDOMNO - O registro da incorporao de
condomnio em edifcios com unidades autnomas sempre um registro
provisrio, com vida efmera, o qual se extingue com o trmino da construo do
edifcio e com a instituio do condomnio. O registro da incorporao, assim,
cancelado, naturalmente, ipso facto, com o registro da instituio do condomnio.
Alm desse cancelamento natural, o legislador prev, tambm, o cancelamento do
registro da incorporao pela desistncia do incorporador, dentro do perodo de
carncia que a lei lhe outorga. o que prescrevem os arts. 33 e 34 da Lei 4.591,
de 16.12.64. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 180 dias (art. 12
da Lei 4.864, de 29.11.65), podendo ser revalidado o registro por igual prazo (art.
33). O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de
carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento (art. 34).
Desistindo da incorporao, dentro dos prazos acima fixados, o incorporador
poder requerer ao Oficial do Registro de mveis o cancelamento do registro da
incorporao. Esse cancelamento, entretanto, somente ser possvel se nenhuma
unidade houver sido contratada venda e o contrato no tiver sido registrado,
devendo, em conseqncia, o incorporador fazer declarao assinada nesse
sentido.
Na existncia de contratos de compromisso ou de cesso de compromisso
celebrados, torna-se imprescindvel, para o cancelamento do registro da
incorporao, o consentimento de todos os compromissrios ou cessionrios,
como prescreve o art. 255 da LRP, devendo o incorporador restituir as
importncias pagas pelos adquirentes, dentro do prazo de 30 dias, a contar da
denncia da incorporao (art. 36 da Lei 4.591/64).
H quase 26 anos da vigncia dessa Lei, somente tive a oportunidade de ver uma
desistncia e uma denncia de incorporao dentro desses prazos. Os
incorporadores relutam em registrar as incorporaes. No sofrem qualquer
sano legal em relao sua omisso, a no ser uma ilusria cominao de
contraveno por economia popular (art. 66, n. ), jamais aplicada, e, quando
registram a incorporao, no enviam quaisquer contratos a registro, a no ser
quando necessitam um financiamento para as suas obras.
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Todos os preceitos acima expostos so, na realidade, letra morta, pois rarssimas
vezes so cumpridos. Todavia, legem habemus.
7. LOCAO COM CLUSULA DE VGNCA - O contrato de locao de imvel
tem ingresso no Registro de mveis se dele constar a clusula de sua vigncia
em caso de alienao, quando, ento, o novo adquirente estar obrigado a
respeit-lo at o expirar do seu prazo (art. 1.197). H, portanto, nesse contrato de
locao um prazo. Findo esse prazo, o locador ou proprietrio do imvel poder
requerer ao Oficial do Registro de mveis o cancelamento do seu registro,
alegando, apenas, o decurso do prazo?
Tivemos a oportunidade de, colaborando no Boletim do RB, escrever o seguinte:
"Vencido o contrato, o registro se extingue pelo decurso do prazo, no havendo
necessidade de qualquer ato para ser cancelado"40. Continuamos a pensar da
mesma maneira. Entretanto, a pergunta que acima lanamos cindiu a orientao
dos Juzes da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo. O Dr. Jos de Mello
Junqueira admitiu o cancelamento do registro aps o decurso do prazo de sua
vigncia, em virtude do requerimento do proprietrio-locador41. Posteriormente, o
Dr. Narciso Orlandi Neto, acolhendo parecer do Dr. Jos Roberto Ferreira Gouva,
ilustre Curador dos Registros Pblicos, revogou aquela orientao, assim se
referindo:
"Considere-se, por outro lado, o que dispe a Lei de Registros Pblicos a respeito
dos cancelamentos. O art. 250 trata das trs nicas formas admitidas para o
cancelamento de qualquer registro ou averbao. Nenhuma delas contempla o
simples requerimento do interessado. Assim h de ser tambm para o
cancelamento do registro da locao.
"Em qualquer hiptese o locador h de exibir mandado judicial, anuncia do
locatrio ou prova da resciso (o documento hbil a que se refere o n. , do art.
250).
"Poder-se-ia objetar dizendo que nas locaes antigas nem sempre ser possvel
ao locador conseguir a anuncia do locatrio ou uma prova de que o contrato j
est desfeito. A hiptese no ser diversa daquela em que se busca o
cancelamento de hipoteca h muito inscrita.
"Nada impede que o locador busque o mandado judicial, em procedimento
administrativo semelhante quele previsto para o cancelamento da hipoteca (art.
251, , da Lei 6.015/73)"42.
Apesar de continuar entendendo que, decorrido o prazo de vigncia, o registro do
contrato de locao ineficaz, no produz efeitos, esta ltima orientao parece-
me correta, principalmente em face dos argumentos aduzidos pelo Dr. Curador
dos Registros Pblicos, que so, resumidamente, os seguintes: a) a continuao
da locao por prazo indeterminado, nas locaes residenciais; b) nas locaes
comerciais, a possibilidade do locatrio pleitear a ao renovatria da locao,
com suporte na Lei de Luvas (Decreto 24.150/34); c) a possibilidade do exerccio
do direito de preferncia, em caso de alienao do imvel, o qual assegurado ao
locatrio, se o contrato de locao estiver registrado, no Registro de mveis, pelo
menos 30 dias antes da venda ( 1. do art. 25 da Lei 6.649, de 16.5.79).
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8. PENHORA - A penhora a constrico judicial, prpria do processo de
execuo, consistente na apreenso de bens do devedor, para tornar efetiva a sua
responsabilidade, em relao ao pagamento do credor. Recaindo sobre imveis,
ela deveria ser, obrigatoriamente, registrada no Registro de mveis, para que a
execuo pudesse ter prosseguimento. Entretanto, no o que efetivamente
acontece.
Registrada a penhora, em cumprimento a mandado judicial ou vista de certido
do escrivo, extrada dos autos de execuo, com os requisitos previstos no art.
239 da LRP, ela ser cancelada, tambm, em virtude de mandado judicial, ou a
requerimento de interessado, instrudo com a certido do escrivo do feito do auto
de levantamento de penhora, lavrado em cumprimento a deciso judicial.
O registro da penhora tambm ser cancelado, ao trmino do processo de
execuo, como conseqncia do registro da carta de arrematao ou da carta de
adjudicao do imvel, pela transmisso do seu domnio a outra pessoa.
A existncia de vrias execues contra o mesmo proprietrio, processadas em
juzos diferentes, poder determinar o registro de vrias penhoras sobre o mesmo
imvel. Ao ser apresentada ao Oficial do Registro a carta de arrematao ou de
adjudicao do imvel, a favor de outra pessoa, surge, inmeras vezes, a questo
de se saber se dever ou no ser efetuado o cancelamento de todos os registros
das vrias penhoras, ou to-somente o registro da penhora efetuada naquele
processo de execuo que se findou com a arrematao ou com a adjudicao do
imvel.
Em regra, o Oficial do Registro dever proceder ao cancelamento apenas do
registro da penhora efetuada na execuo que se findou com a arrematao ou
com a adjudicao do imvel.
Os cancelamentos das outras penhoras somente sero efetuados com o mandado
judicial, expedido no juzo respectivo, ou certido do auto de levantamento de
penhora no respectivo processo de execuo. No se aplica aqui,
analogicamente, o preceito do art. 826 do CC, j examinado anteriormente, em
relao hipoteca, quando tenha havido a notificao judicial dos demais
credores.
A possibilidade do cancelamento dos registros das outras penhoras somente ser
possvel com a instaurao do concurso de credores (art. 711 do CPC), em que os
demais credores, mencionados nos registros das outras penhoras, tenham
comparecido. Entretanto, o Oficial do Registro dever se acautelar, em relao ao
cancelamento das demais penhoras registradas, exigindo a apresentao do
mandado judicial, o que dever ser providenciado pelo arrematante ou pelo
adjudicatrio do imvel.
ndispensvel se faz esclarecer, porm, que a existncia do registro das demais
penhoras no impedir o registro da carta de arrematao ou de adjudicao.
9. EMSSO DE DEBNTURES - "As debntures, tambm chamadas abrigaes
ao portador, so ttulos de crdito causais, que representam fraes do valor de
contrato de mtuo, com privilgio geral sobre os bens sociais ou garantia real
sobre determinados bens, obtidos pelas sociedades annimas no mercado de
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capitais." 43
Como deflui do prprio conceito, as debntures so ttulos de crdito tipicamente
emitidos pelas sociedades annimas, estando o seu ordenamento jurdico
regulado no Cap. V, arts. 52 a 74, da Lei das Sociedades por Aes - Lei 6.404, de
15.12.76.
Existem duas espcies de debntures de modo geral: as debntures simples e as
debntures conversveis em aes.
Quanto s garantias oferecidas, pela sociedade annima, para lastrear a emisso
das debntures, elas podero ter garantia real ou garantia flutuante, no gozar de
preferncia alguma (quirografria) ou ser subordinada aos demais credores da
companhia (art. 58). A garantia flutuante, que dada pelos bens do ativo da
sociedade emissora ou de sociedade do mesmo grupo societrio, assegura
debnture privilgio geral sobre o ativo, mas no impede a negociao dos bens
que compem esse ativo.
A garantia real, em regra, dada pela companhia, atravs de seus imveis,
especificamente, enumerados e descritos, e constitudos em hipoteca. Outras
garantias reais podero ser oferecidas, como mquinas, mveis, semoventes, etc.,
atravs da constituio do direito real do penhor, ou, ento, em relao, ainda a
bens imveis, o vetusto e desusado direito real de anticrese.
As garantias, tambm, podero ser oferecidas cumulativamente.
As debntures que no gozarem de garantia podero conter clusula de
subordinao aos credores quirografrios - por isso chamadas de debntures
subordinadas - preferindo apenas aos acionistas no ativo remanescente, se
houver, em caso de liquidao da companhia ( 4. do art. 58).
A deliberao sobre a emisso de debntures da competncia privativa da
Assemblia Geral, observados os requisitos previstos no art. 59 da Lei
mencionada.
Aps a deliberao da Assemblia Geral, autorizando a emisso de debntures,
ela dever ser formalizada em escritura pblica ou em instrumento particular,
conforme a garantia oferecida (art. 61 e 1.), constando os direitos por elas
conferidos, suas garantias, demais clusulas e condies.
Tratando-se de debntures distribudas ou admitidas negociao no mercado,
isto , negociveis em Bolsa de Valores, a escritura de emisso de debntures
dever designar e nomear o agente fiducirio dos debenturistas, o qual dever
aceitar a funo e comparecer, obrigatoriamente, na escritura de emisso de
debntures (art. 61, 1., e art. 66 da Lei 6.404/74).
A emisso de debntures depende, alm disso, da satisfao dos seguintes
requisitos (art. 62 da Lei 6.404/76): a) arquivamento, no Registro do Comrcio, e
publicao da ata da Assemblia Geral que deliberou sobre a emisso; b)
inscrio (registro) da escritura de emisso no Registro de mveis, no lugar da
sede da companhia; c) constituio das garantias reais - registro da hipoteca no
Registro de mveis da localizao dos imveis dados em garantia ou em
anticrese, ou registro do penhor no respectivo Registro de mveis (art. 178, n. V,
da LRP) ou no Registro de Ttulos e Documentos (art. 127, ns. , e V, da
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mesma Lei).
O registro da escritura (pblica ou particular) da emisso de debntures no
Registro de mveis do lugar da sede da companhia ser feito no Livro n. 3 -
Registro Auxiliar, nos termos do que preceitua o art. 178, n. , da LRP, "sem
prejuzo do registro eventual e definitivo, na matrcula do imvel, da hipoteca,
anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emisses, firmando-se pela
ordem do registro a prioridade entre a srie de obrigaes emitidas pela
sociedade" (art. 62, 4., da Lei 6.404/76).
9.1. CANCELAMENTO DO REGSTRO DE EMSSO DE DEBNTURES - As
debntures uma vez vencidas e resgatadas se extinguem. A Lei das Sociedades
por Aes, em seu art. 74, traa regras para as companhias na extino das
debntures, sendo completamente omissa em relao ao procedimento a ser
seguido no Registro de mveis para o cancelamento, tanto do registro da emisso
das debntures, como tambm para o cancelamento do registro das garantias
reais oferecidas, por ocasio de sua emisso.
A regra a ser seguida pelo Oficial do Registro de mveis, seria, ento, a prevista
no art. 250 da LRP. O item desse artigo seria inteiramente inaplicvel, em virtude
da obteno da assinatura de todos os debenturistas, quando forem vrias as
obrigaes emitidas, principalmente levando-se em considerao que as
debntures so ttulos ao portador. Restam, ento, aplicveis, os itens e , que
passaremos a examinar.
O item prescreve poder ser feito o cancelamento do registro "a requerimento do
interessado, instrudo com documento hbil". O interessado, no caso do
cancelamento do registro da emisso das debntures, , evidentemente, a
sociedade annima, por intermdio do seu representante legal e estatutrio,
geralmente o diretor-presidente. A dificuldade que se apresenta ser em relao
ao "documento hbil", principalmente quando forem muitas as debntures
emitidas, quando, ento, competiria ao Oficial do Registro o exame do resgate e
da quitao de cada uma das debntures emitidas.
Pode-se imaginar, diante da colocao desse procedimento, as dificuldades que o
Oficial do Registro teria que enfrentar at chegar concluso de que todas as
debntures foram resgatadas e, ento, o registro poder ser cancelado.
Evidentemente, na hiptese de ser reduzido o nmero das debntures emitidas, e
havendo possibilidade, em virtude do seu pequeno nmero, de serem conferidos
os resgates dos certificados e recibos pelo prprio Oficial do Registro, esses
certificados e recibos instruiro o requerimento da companhia emissora e
constituiro, ento, a nosso ver, no documento hbil, a que se refere o legislador
no item do art. 250 da LRP, e que possibilita, assim, o cancelamento do registro
da emisso das debntures, e, muito embora o art. 74 da Lei 6.404/76 determine
que todos os certificados e recibos fiquem arquivados na companhia emissora,
aps a devida conferncia pelo Oficial do Registro, podero ser deles extradas
cpias reprogrficas ou microfilmadas para o arquivo do Cartrio, devolvendo-se
os originais companhia emissora, para o cumprimento do preceito do art. 74,
supra referido.
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Tratando-se de debntures admitidas negociao no mercado, em que deve
existir, obrigatoriamente, a interveno do agente fiducirio dos debenturistas,
essa dificuldade estar removida e superada, pois, sem dvida alguma, cabe ao
agente fiducirio firmar o documento hbil de quitao de todas as debntures,
ante o preceito expresso do 1. do art. 74, pois "caber a este fiscalizar o
cancelamento dos certificados".
O "agente fiducirio dos debenturistas" criao da vigente Lei das Sociedades
por Aes (arts. 66 a 70).
"Os portadores de debntures esto unidos por interesses comuns, razo pela
qual acudiu desde logo ao pensamento do legislador a idia de agrup-los, num
todo homogneo, numa massa ou numa comunho de interesses. A proteo
eficiente dos direitos e interesses dos debenturistas requer fiscalizao
permanente e atenta por pessoa habilitada, que tal representante, em tese,
poderia exercer com eficincia. Essa funo, no entanto, s poderia ser exercida a
contento, quando atribuda, no a mero representante, mas a pessoa com as
responsabilidades do administrador de bens de terceiros, independente da
companhia devedora e dos demais interessados na distribuio de debntures, e
que no tenham interesses conflitantes com os dos debenturistas. Nesse sentido,
a nova Lei criou a figura do agente fiducirio dos debenturistas, inspirada no
modelo do corporate trustee anglo-saxo."44
Assim, o documento hbil, nas debntures admitidas negociao no mercado,
no sentido de que todas elas foram resgatadas e quitadas, dever ser firmado pelo
agente fiducirio dos debenturistas para que o Oficial do Registro possa cancelar
o registro da emisso das debntures.
No tendo sido as debntures negociadas no mercado, o cancelamento do
registro far-se- nos termos previstos no item do art. 250, isto , "em
cumprimento de deciso judicial transitada em julgado".
Para justificar essa deciso judicial, invocou-se o Decreto-Lei 1.344, de 13.6.39 ("
Modifica a legislao sobre bolsas de valores"), o qual sobre dispor acerca da
incinerao dos ttulos resgatados, prescreve a via judicial como forma obrigatria
ao cancelamento registrio do emprstimo: "Depois de feito, pela Cmara"
(referia-se s antigas cmaras sindicais das bolsas de valores) "a verificao dos
ttulos, a sociedade emissora, exibindo certificado da mesma cmara, requerer
ao juiz competente o cancelamento da inscrio do emprstimo. Recebido o
requerimento, o juiz ordenar sejam expedidos editais, que sero publicados trs
vezes, pelo menos, em jornal oficial e em outro de grande circulao, notificando o
ocorrido e marcando o prazo de 60 dias para a impugnao..."
A lei prev a hiptese de impugnao por parte de obrigacionistas e regula o
respectivo processo, de carter sumrio, cuja deciso atacvel por recurso
especfico para o respectivo Tribunal. Contudo, se decorrer o prazo legal sem
impugnao, "o juiz ordenar o cancelamento" (art. 46, 1., 2. e 3.)45.
Entretanto, esse Decreto-Lei 1.344/39 disps sobre as bolsas de valores, e
estamos tratando, exatamente, sobre a extino e resgate das debntures no
negociadas no mercado das bolsas de valores, pois, para estas, como foi visto,
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existe a figura obrigatria do agente fiducirio dos debenturistas.
O ilustre Juiz de Direito Dr. Narciso Orlandi Neto, no exerccio da 1. Vara dos
Registros Pblicos de So Paulo, apreciando consulta que lhe foi formulada pelo
Oficial do 10. Registro de mveis da Capital, fez as seguintes consideraes:
"Nessa tarefa de suprir a lacuna da lei, cumpre que os requisitos para o
cancelamento do registro da emisso de debntures sejam determinados por sua
necessidade, quer em relao companhia emissora, quer em relao aos
debenturistas, protegendo os interesses destes sem prejuzo para aquela.
"A interveno judicial ser necessria para cumprimento do art. 250 da Lei de
Registros Pblicos. No haver requerimento conjunto das partes interessadas,
nem exibio de documento hbil para o cancelamento, restando, pois, a
necessidade de deciso judicial.
"Seria ilegal exigir a apresentao, em juzo, de todos os certificados e recibos,
pois, nos termos do art. 74 da Lei 6.404/76, seu arquivamento deve ser feito na
companhia emissora. No se pode, por outro lado, dispensar sua conferncia, que
pode ser cometida a escrevente especialmente designado pelo juiz, dentre os do
Cartrio competente.
"Finalmente, a publicao de editais ser a cautela ltima, empregando-se, por
analogia, o prazo e a forma que o Cdigo de Processo Civil prev para a citao
ficta.
"Somente o resgate total da obrigao ensejar o cancelamento. A no exibio
de certificados ou recibos s ser suprida com a apresentao de sentena
judicial proferida em ao de consignao em pagamento, processada perante o
juiz competente."
E conclui, com as seguintes providncias:
"Se no houver agente fiducirio na escritura de emisso, o cancelamento ser
feito por deciso do juiz corregedor permanente, aps:
"a) - a verificao, por escrevente especialmente designado, na companhia
emissora, do arquivamento dos documentos referidos no art. 74 da Lei 6.404/76;
"b) - a publicao de editais, na forma determinada nos incisos , e V do art.
232 do Cdigo de Processo Civil, para impugnao do pedido pelos interessados;
"c) - a manifestao da Curadoria de Registros Pblicos".
Aps o cancelamento do registro da emisso das debntures, efetuado no Livro n.
3 - Registro Auxiliar, expedida a certido desse cancelamento, ele ser o
documento hbil para instruir o requerimento da sociedade emissora para serem
cancelados os registros das garantias reais lanados nos Registros de mveis
das respectivas circunscries, onde eles tiverem sido lanados e constitudos.
A deciso dessa consulta, que teve carter normativo para os Registros de
mveis da Capital de So Paulo, poder, perfeitamente, servir de orientao a
todos os Registros de mveis do Brasil, pois os seus argumentos e as suas
diretrizes so integralmente aceitveis e acolhveis46.
10. BEM DE FAMLA - regra elementar de direito que a nenhuma pessoa se
permite vincular os prprios bens, subtraindo-os, assim, a garantia deles de
eventual pagamento aos seus credores.
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O legislador civil, porm, excepcionou o chefe de famlia a quem possibilitou
preservar um imvel para a residncia de sua famlia.
"O bem de famlia um meio de se garantir um asilo famlia, tornando-se o
imvel, onde a mesma se instala, domiclio impenhorvel e inalienvel, enquanto
forem vivos os cnjuges e at que os filhos completem a sua maioridade."47
O bem de famlia est previsto e regulado nos arts. 70 a 73 do Cdigo Civil, nos
arts. 19 a 22 do Decreto-Lei 3.200, de 19.4.41, e nos arts. 260 a 265 da Lei dos
Registros Pblicos (Lei 6.015/73).
Destinando-se moradia da famlia, questionou-se se o imvel rural poderia ser
institudo para esse fim. O art. 22 do Decreto-Lei 3.200/41 solucionou a questo,
prescrevendo: "Quando institudo em bem de famlia prdio de zona rural, podero
ficar includos na instituio a moblia e utenslios de uso domstico, gado e
instrumentos de trabalho, mencionados discriminadamente na escritura
respectiva".
A instituio do bem de famlia dever constar de escritura pblica (art. 73 do CC e
art. 260 da LRP), e, uma vez apresentada ao Oficial do Registro de mveis, a sua
publicidade far-se-, antes do seu registro, atravs da expedio de edital,
publicado na imprensa local, ou, na sua falta, na da Capital do Estado, e, aps o
decurso do prazo de 30 dias da sua publicao, sem a apresentao de qualquer
impugnao ou reclamao, a escritura pblica ser integralmente transcrita no
Livro n. 3 - Registro Auxiliar e registrada a instituio na matrcula (arts. 261, 262,
263 e 167, n. , da LRP).
10.1. CANCELAMENTO DO REGSTRO DO BEM DE FAMLA - "Na forma do art.
70, pargrafo nico, do Cd. Civil, a instituio do bem de famlia durar enquanto
viverem os cnjuges, se, ao ser ele institudo, ambos viviam, ou pela morte do
sobrevivente e at que o mais jovem dos filhos atinja a maioridade. Pelo
enunciado, parece que o principal beneficiado o cnjuge sobrevivente, porque o
seu benefcio ser vitalcio, ao passo que, em relao aos filhos, s podero eles
desfrutar da garantia enquanto forem menores. De modo que a durao da
instituio fica submetida a duas fases distintas, ou por outra, a um termo incerto -
a vida dos cnjuges - pr-indeterminvel, e outro certo - a cessao da
menoridade do filho mais moo - varivel, mas suscetvel de pr-fixao."48
Em relao morte do instituidor, ou de seu cnjuge, o prdio institudo em bem
de famlia no entrar em inventrio, nem ser partilhado, enquanto continuar a
residir nele o cnjuge sobrevivente ou filho de menor idade. Num e noutro caso,
no sofrer modificao a transcrio (art. 20 do Decreto-Lei 3.200/41).
O procedimento para o cancelamento do registro do bem de famlia o previsto no
item do art. 250 da LRP, isto , "em cumprimento de deciso judicial transitada
em julgado", vista do mandado judicial que ordene o cancelamento do registro.
Esse procedimento deflui do prescrito no art. 21 do Decreto-Lei 3.200/41, que est
assim redigido: "A clusula de bem de famlia somente ser eliminada, por
mandado do juiz, e a requerimento do instituidor, ou, nos casos do art. 20, de
qualquer interessado, se o prdio deixar de ser domiclio da famlia, ou por motivo
relevante plenamente comprovado. Sempre que possvel, o juiz determinar que a
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clusula recaia em outro prdio, em que a famlia estabelea domiclio!" ( 1.).
Trata-se, como se v, de sub-rogao, em virtude de determinao judicial.
A ordem judicial, o mandado, portanto, de rigor para que o registros possa ser
cancelado, vista do advrbio "somente" usado pelo legislador, o qual sinnimo
de unicamente, exclusivamente, etc.
Parece-nos, porm, que, em certas circunstncias, a determinao judicial ser
um exagero, e o Juiz vir, nada mais ou nada menos, a homologar a vontade do
instituidor. magine-se a hiptese do instituidor estar morando sozinho no prdio
que ele prprio instituiu como bem de famlia. O seu cnjuge faleceu, ele vivo.
Os filhos atingiram todos a maioridade. ndagamos, ento: se ele prprio instituiu o
imvel como bem de famlia, e, agora, no mais o necessita para esse fim, para
que solicitar a autorizao judicial, expressa em um mandado, para que o Oficial
do Registro possa cancelar a instituio do bem de famlia? Os detalhes da
viuvez, da maioridade dos filhos e a renncia do instituidor, talvez, formalizada em
escritura pblica, bem que poderiam ser submetidas anlise qualificadora do
Oficial do Registro, que autorizaria, vista desses documentos, o cancelamento
do registro da instituio.
Entretanto, legem habemus, e o Oficial do Registro somente por mandado judicial
poder efetuar o cancelamento do registro do bem de famlia.
11. COMPRA E VENDA - A rigor, o contrato de compra e venda no deveria ser
versado em um trabalho sobre o cancelamento no Registro de mveis. O contrato
de compra e venda, definido no art. 1.122 do CC, como sendo o contrato pelo qual
um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa e o outro a
pagar-lhe certo preo em dinheiro, contrato instantneo. A compra e venda
reputa-se perfeita e obrigatria desde que as partes acordem no objeto e no preo
(res, pretium et consensus).
"Pelo nosso sistema, a entrega da coisa no aperfeioa o contrato: ato de
execuo. O comprador, quando reclama a entrega, o faz com fundamento num
contrato perfeito e acabado. O mesmo se aplica ao pagamento" 49.
Assim, quando a compra e venda de um imvel levada a registro, para que se
efetue e se publicite a transmisso do domnio, ela j est aperfeioada e o
registro apenas ato de execuo do contrato.
Destarte, o cancelamento do registro que tem como ttulo causal uma compra e
venda somente poder ser determinado em cumprimento de deciso judicial
transitada em julgado, proferida em processo contencioso de anulao do ttulo,
com fundamento em um dos casos de anulao dos atos jurdicos (erro, dolo,
coao, simulao ou fraude contra credores), a respeito dos quais j versamos
no item 2.1. deste trabalho.
Abordamos, entretanto, o tema da compra e venda, em virtude da singularidade
da interpretao do que est prescrito no item do art. 250 da LRP, assim
redigido: "Far-se- o cancelamento: (...) a requerimento unnime das partes que
tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por
tabelio".
J fomos indagados por colegas se, estando registrada uma venda e compra de
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imvel, seria possvel o cancelamento desse registro, se todas as partes que neles
compareceram: vendedores (marido e mulher) e compradores (marido e mulher)
firmarem um requerimento, com as suas firmas reconhecidas, solicitando o
cancelamento, se esse cancelamento poderia ser efetuado, e, conseqentemente,
retornar o domnio do imvel aos vendedores.
Evidentemente que a resposta ser negativa, ainda que a interpretao literal do
preceito possa conduzir a uma resposta afirmativa.
Vrios motivos justificam a resposta negativa: a) em primeiro lugar, no pedido
assim formulado, h uma transmisso do imvel dos compradores aos
vendedores, e, havendo transmisso de imvel, da substncia do ato a escritura
pblica; b) em segundo lugar, havendo transmisso de imvel, h incidncia do
pagamento do imposto de transmisso inter vivos; c) em terceiro lugar, dever
haver uma causa para o cancelamento, alis, impossvel de ser efetuado, como j
foi dito, sem deciso judicial.
Questo conexa que foi formulada, a de se saber se a compra e venda poder
ser objeto de resciso ou distrato, e, nesse caso, ento, o registro da compra e
venda deveria ser cancelado, atravs de uma averbao, e, conseqentemente, o
imvel, em virtude do cancelamento, retornaria ao domnio dos vendedores.
Evidentemente, inaceitvel a resciso da compra e venda, por se tratar, como
dissemos, de um contrato instantneo. Com a preciso de linguagem que lhe
peculiar, o saudoso ORLANDO GOMES assim nos ensina: "Todos os contratos
podem ser dissolvidos pelo distrato. Necessrio, porm, como bvio, que no
estejam executados, uma vez que a execuo a via normal da extino, e um
contrato extinto no precisa ser dissolvido. Geralmente o distrato utilizado nos
contratos de execuo continuada para desatar o vnculo antes do advento de seu
termo extintivo" 50.
O distrato ou resciso ou resilio bilateral da compra e venda envolve a
transmisso de domnio do imvel, sendo da substncia do ato a escritura pblica,
no valor excedente ao mnimo legal, e, ainda, imprescindvel o pagamento do
imposto de transmisso inter vivos.
Apresentada ao Registro de mveis uma escritura de resciso de compra e venda
j registrada, com as mesmas partes anteriores, essa escritura no ser averbada,
para cancelar o registro anteriormente feito, e assim ser restaurado o registro
antecedente, atribuindo-se o domnio aos vendedores. A escritura de resciso ou
distrato da compra e venda ser acolhvel no Registro de mveis, mas como
escritura de compra e venda, invertendo-se, conseqentemente, o posicionamento
das partes.
J se argiu a impossibilidade do ingresso da escritura de resciso da compra e
venda no Registro de mveis, em virtude de no estar elencada entre os atos
suscetveis do registro. Tal argio foi objeto de dvida e deciso do E. Conselho
Superior da Magistratura do Estado ao decidir recurso de apelao, assim se
pronunciando: "A hiptese realmente, a toda evidncia, de simples compra e
venda do imvel por escritura pblica, que erradamente alude a 'resciso' da
compra e venda anteriormente feita entre as mesmas partes, nas posies
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inversas" 51.
11.1. A RETROVENDA - Questo que se assemelha resciso da compra e
venda, em virtude do retorno do imvel ao domnio do vendedor, mas que,
entretanto, dela difere profundamente, a retrovenda. Est ela prevista no art.
1.140 do CC, assim redigido: "O vendedor pode reservar-se o direito de recobrar,
em certo prazo, o imvel, que vendeu, restituindo o preo, mais as despesas feitas
pelo comprador".
A retrovenda tem que ser acordada na prpria escritura de compra e venda, pois o
legislador a considera como clusula especial compra e venda. A retrovenda, no
Cdigo Civil Brasileiro, condio resolutiva potestativa, e deve figurar no registro
da compra e venda no Registro de mveis (art. 167, item , n. 29, da LRP) 52.
Questo que se nos depara, agora, a de se saber qual o ato registral a ser
praticado no exerccio do direito de retrato pelo vendedor.
"O direito de retrato se exerce mediante declarao do vendedor de que quer
recobrar o imvel, de natureza receptcia, porm unilateral, acompanhada, por via
de regra, da efetiva restituio do preo e reembolso das despesas a que este faz
jus."53
Exercido, pelo vendedor, o seu direito de retrato, dentro do prazo contratual ou no
prazo mximo de 3 anos previstos pelo legislador (art. 1.141 do CC), realiza-se a
condio resolutiva potestativa, e, conseqentemente, aplicam-se os princpios da
propriedade resolvel (art. 647 do CC).
O vendedor, ento, tem o direito de obter o cancelamento do registro da escritura
de compra e venda. Se houver acordo com o comprador, ambos podero requerer
ao Oficial do Registro de mveis o cancelamento do registro da compra e venda,
com a clusula de retrovenda. Eis a uma das aplicaes do preceito do item do
art. 250 da Lei dos Registros Pblicos: "Far-se- o cancelamento: (...) a
requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se
capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio".
Se houver recusa do comprador, o vendedor ter que ajuizar a ao de resoluo
da compra e venda e o registro ser, ento, cancelado, retornando para o domnio
do vendedor, "em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado" (art. 250,
n. , da LRP).
SERPA LOPES, com a inegvel autoridade do seu magistrio, assim explicita:
"A razo bvia: sobrevindo a resoluo de um negcio com a verificao da
condio, no h certamente um negcio novo destruindo os efeitos do
precedente, no h retrocesso de direito; assim o comprador sob condio
resolutiva no se torna vendedor, ocorrida a condio, nem vice-versa.
"A operao consistir no cancelamento de todas as inscries resultantes do ato
resolutivo, restaurando a situao primitiva, dada a fora retroativa da condio e
a sua natureza eminentemente resolutiva, sendo aplicvel a lio de COVELLO,
'quando um ato por lei retroativo, deve-se consider-lo isento de transcrio'" 54.
- CANCELAMENTO DA MATRCULA
12. O cancelamento da matrcula est previsto no art. 233 da Lei dos Registros
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Pblicos.
A rigor, apenas o item desse artigo refere-se ao cancelamento da matrcula, a
qual ser cancelada, por deciso judicial, transitada em julgado (art. 250, n. , e
art. 259 da LRP). Os itens e do art. 233 no dizem respeito, propriamente, ao
cancelamento, no sentido de deixar a matrcula de produzir efeitos. Eles se
referem, especificamente, ao encerramento dos lanamentos na matrcula, em
virtude do imvel ter perdido a sua fisionomia prpria, por alienaes parciais
(desmembramentos), surgindo, ento, dessas alienaes outros imveis, que
passaro a ter vida prpria no Registro de mveis. A matrcula ser encerrada,
tambm, pela unificao de imveis, fundindo-se as matrculas de cada um, e
abertura de uma nova, em virtude, tambm, do surgimento de um novo imvel,
com uma nova configurao e que passar a ter vida prpria no Registro
mobilirio (arts. 234 e 235 da LRP).
Nesses dois casos (itens e do art. 233) as matrculas no sero canceladas,
mas apenas encerradas, permanecendo, aps o encerramento no Registro de
mveis, a produzir os efeitos para o conhecimento filiatrio das transmisses que
nelas foram lanadas.
12.1. CANCELAMENTO POR DECSO JUDCAL - A Lei 6.739, de 5.12.79,
preceitua no seu art. 1.: "A requerimento de pessoa jurdica de direito pblico ao
Corregedor Geral da Justia, so declarados inexistentes e cancelados a
matrcula e o registro de imvel rural vinculado a ttulo nulo de pleno direito, ou
feitos em desacordo com o art. 221 e seguintes da Lei n. 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, alterada pela Lei n. 6.216, de 30 de junho de 1975". Os
demais artigos e pargrafos dessa Lei tragam normas de procedimento,
posteriores a essa declarao de inexistncia e cancelamento da matrcula.
Gilberto Valente da Silva, completando o pensamento do legislador, assim afirma:
"Apenas numa hiptese se pode entender que a matrcula possa ser cancelada, e
esta ocorre quando se cuidar de nulidade da prpria matrcula, aberta
viciosamente ou com preterio de formalidades essenciais ou, ainda, quando
aberta em Circunscrio mobiliria incompetente" 55.
A matrcula, com efeito, no constituindo e nem transmitindo qualquer direito real,
no produzindo efeitos, a no ser propiciar os lanamentos registrais, ato de
incipiente cadastramento do imvel, e s ser cancelada, por determinao
judicial, no caso de infringncia dos princpios registrais, ensejando nulidade de
pleno direito.
Assim, a violao ao princpio da unitariedade da matrcula pode determinar o seu
cancelamento, por nulidade de pleno direito, como o fez o E. Conselho Superior
da Magistratura do Estado de So Paulo ao tomar conhecimento de abertura de
matrcula de parte ideal de imvel rural 56.
Entretanto, nos casos de duplicidade de registros que j examinamos, em que
tenha havido a abertura, tambm, de matrculas em duplicidade para o mesmo
imvel, o MM. Juiz Corregedor Permanente poder determinar o cancelamento da
segunda matrcula aberta, por se tratar de nulidade de pleno direito.
V - CANCELAMENTO DAS AVERBAES
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13. As averbaes, sendo tambm lanamentos registrais que visam a modificar,
restringir ou de qualquer modo alterar o registro, produzem efeitos, na maioria das
vezes, de carter temporrio, e que necessitam e podem ser canceladas.
Examinaremos os casos mais importantes do cancelamento de averbaes,
tecendo comentrios sobre as questes que emergem do seu procedimento.
13.1. DAS CLUSULAS DE NALENABLDADE, MPENHORABLDADE E
NCOMUNCABLDADE - So restries ao domnio, impostas nos atos a ttulo
gratuito, inter vivos (doaes) ou causa mortis (testamentos). Podem ser
temporrias ou vitalcias. As primeiras para vigorarem durante certo tempo ou
prazo, e as segundas para persistirem durante toda a vida do beneficirio. Quanto
s temporrias, o cancelamento tem pouco relevo e importncia: basta o decurso
do prazo ou advento do termo, para que possam ser canceladas, a requerimento
do beneficirio.
As segundas, porm, provocam, em relao ao seu cancelamento, vrias
questes que merecem ser analisadas.
Sendo clusulas impostas para vigorarem durante a vida do beneficirio, discutiu-
se muito para se saber se o seu cancelamento, em virtude da morte do
beneficirio, necessita ou no de autorizao judicial, instrumentada por mandado,
expedido nos autos de seu inventrio.
Parece-nos que, atualmente, pacfica a soluo no sentido de ser suficiente a
apresentao da certido do bito do beneficirio falecido, instruindo requerimento
do interessado (art. 250, n. , da LRP), para que o Oficial do Registro proceda ao
cancelamento das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade, averbadas no registro aquisitivo do beneficirios57.
A indagao seguinte a de se saber, no caso de morte do beneficirio, quem
poder requerer o cancelamento das clusulas. O art. 250, n. , prescreve: "a
requerimento do interessado". nteressado, no caso, pode ser o inventariante,
qualquer um dos herdeiros, ou mesmo o credor de um dos herdeiros
(comprovando-se, evidentemente, essa qualidade).
"Observa-se, porm, como orientao geral, de carter normativo, que velem os
Srs. Oficiais pela prova da condio de interessado (art. 250, n. ), exigindo ao
requerente, quando este como tal se apresentar, certido bastante do ttulo de
herdeiro ou sucessor, ou prova de outra qualidade de interessado (credor, etc.). O
s figurar na certido de bito como um dos filhos do de cujus no condio
suficiente demonstrao da legitimidade.58
No so procedentes, assim, as crticas formuladas por VALMR PONTES s
respostas de que participamos no Boletim do RB n. 14, de Julho de 1978, p. 4,
quando entende, apoiando-se na redao do art. 1.723 do CC, que fala em
transmisso livre aos herdeiros legtimos de que "somente depois de feita a
partilha ou adjudicados os bens do esplio aos herdeiros ou ao herdeiro nico
poder ter lugar o cancelamento, por ocasio do registro da partilha ou da
adjudicao" 59.
A crtica peca pelo exagero de interpretao extremamente apegada s palavras
do art. 1.723, sem anlise do seu esprito.
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A outra questo, em relao ao cancelamento das clusulas, a de se saber se,
nas doaes, os doadores que impuseram os vnculos podero revog-los.
A acirrada discusso doutrinria, de alguns anos atrs, est inteiramente
superada.
"Consoante a melhor doutrina e a jurisprudncia pacfica de nossos tribunais,
entendemos ser vivel e perfeitamente vlida a revogao, desde que haja
expresso consentimento das partes, ou seja, doador e donatrio."60
Os autores consultados mencionam en passant a escritura de revogao de
vnculos. No me parece necessria a escritura pblica para esse fim, pois essa
simples revogao dos vnculos por aqueles que o impuseram no se constitui em
ato constitutivo ou translativo de direito real sobre imvel, sendo indispensvel,
isso sim, o consentimento do donatrio, proprietrio do imvel vinculado,
formalizando-se, assim, o preceituado no item do art. 250 da LRP -
"requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se
capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio".
Em relao imposio, to-somente, das clusulas de impenhorabilidade e de
incomunicabilidade, no tendo havido a imposio da clusula de inalienabilidade,
elas no impedem, evidentemente, a alienao do imvel, a qualquer ttulo,
oneroso ou gratuito. A esse respeito, colaborando no Boletim do RB, tivemos, em
conjunto com os colegas JETHER SOTTANO e MARA HELENA LEONEL
GANDOLFO, a oportunidade de assim nos manifestar:
"Se o Oficial do Registro de mveis, porm, entender que o cancelamento deva
ser feito para, futuramente, no sobrepairar qualquer dvida a respeito de tais
clusulas, poder, aps registrar a alienao do imvel, proceder ao
cancelamento das clusulas, mediante averbao a requerimento do novo
adquirente, em face da alienao efetuada (art. 250, n. , da Lei dos Registros
Pblicos).
"Essa averbao, entretanto, dispensvel, e feita apenas ad cautelam, para
futuras operaes e para esclarecimento de leigos" 61.
13.2. DO FDECOMSSO - O fideicomisso substituio testamentria prevista
no art. 1.733 do CC, que assim prescreve: "Pode tambm o testador instituir
herdeiros ou legatrios por meio de fideicomisso, impondo a um deles, o gravado
ou fiducirio, a obrigao de, por sua morte, a certo tempo, ou sob certa condio,
transmitir ao outro, que se qualifica de fideicomissrio, a herana, ou o legado".
"O fiducirio tem a propriedade da herana ou legado, mas restrita e resolvel"
(art. 1.734).
O fideicomisso no Registro de mveis submetido a dois atos: a) um registro,
para a transmisso do imvel do proprietrio falecido ao fiducirio, e, b) uma
averbao, para a designao ou nomeao do fideicomissrio (art. 167, n. , item
11).
Prevendo-se que o fideicomisso se extinga com a morte do fiducirio, e
prescrevendo o art. 1.112, n. V, do CPC, que o procedimento de jurisdio
voluntria o previsto para a extino do fideicomisso, as mesmas discusses
travadas a respeito da necessidade desse procedimento no cancelamento do
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usufruto foram colocadas, tambm, em relao ao cancelamento do fideicomisso.
"Pe-se, sempre, ento a questo da forma: mister, sempre, a ordem judicial
para que se proceda ao cancelamento? No. A disposio do inciso V, do artigo
1.112, do CPC, relativa espcie interpretada de maneira idntica quela da
exegese dada hiptese de extino do usufruto.
"A forma do cancelamento do fideicomisso, como aquela do usufruto, sempre est
relacionada atribuio do Oficial, consistente no dever de verificar os aspectos
intrnsecos ou extrnsecos dos ttulos apresentados. Alguns, independentemente
de procedimento judicial para sua informao e a integrao de direitos, ensejam
a extino do fideicomisso. nstruem eles o requerimento, dando ocasio ao
cancelamento, exatamente como visto quanto ao cancelamento do usufruto.
"Entretanto, nem sempre o requerimento instrudo com um desses ttulos
extrajudiciais d azo ao cancelamento. Pode o registro ser omisso quanto aos
elementos referentes ao fideicomissrio. Basta recordar exemplo em que, no
momento do registro, ainda no existam os fideicomissrios por ter sido
contemplada a prole futura do fiducirio. Esta omisso dever ser suprida
judicialmente, ainda que por procedimento retificatrio.
"Tal observao no leva concluso de que se concorde com o entendimento de
AFRNO DE CARVALHO, que considera a interveno judicial sempre
necessria: '... aps o cancelamento do fideicomisso, com apoio em ttulo judicial
extrado do processo de sua extino, apenso ao inventrio do testador, processo
esse ocasionado tanto pela necessidade certa de pagamento de tributo,
notadamente de transmisso, como pela de eventual partilha, se houver mais de
um fideicomissrio' (op. cit., pg. 132)." 62
Assim, para ser cancelado o fideicomisso, com a morte do fiducirio, suficiente o
requerimento do fideicomissrio, instrudo com a certido de bito daquele (art.
250, n. , da LRP).
O fideicomisso tambm pode ser cancelado, quando ocorrer a sua caducidade em
virtude da renncia da herana pelo fideicomissrio (art. 1.735 do CC) ou morte do
fideicomissrio, antes da morte do fiducirio, ou antes de realizar-se a condio
resolutria do direito deste ltimo (art. 1.738 do CC). Nesse caso, a propriedade
consolida-se no fiducirio.
O procedimento de jurisdio voluntria previsto nos arts. 1.103 e segs. do CPC,
com a expedio de mandado para o cancelamento do fideicomisso, somente ser
exigvel quando houver necessidade da produo de prova da realizao da
condio, sob a qual o fideicomisso foi institudo.
13.3. DO PACTO COMSSRO NA COMPRA E VENDA - O pacto comissrio,
como clusula adjecta ao contrato de compra e venda, tem sido largamente usado
nesse contrato em relao ao pagamento do preo do imvel adquirido,
principalmente quando ele efetuado em prestaes. O pacto comissrio est
previsto no art. 1.163 do CC, nestes termos: "Ajustado que se desfaa a venda,
no se pagando o preo at certo dia, poder o vendedor, no pago, desfazer o
contrato, ou pedir o preo. Pargrafo nico: Se, em dez dias de vencido o prazo, o
vendedor, em tal caso, no reclamar o preo, ficar de pleno direito desfeita a
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venda".
A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo entendeu que a
publicidade do pacto comissrio, ajustado na compra e venda, no se deveria dar
atravs de averbao, mas inserida no prprio lanamento do registro, como
integrante das condies do pagamento do preo 63.
No se efetuando por averbao, no deveria ser versado, aqui, quando estamos
discorrendo sobre o cancelamento das averbaes. Trata-se, porm, de pacto
importante, celebrado entre vendedor e comprador, que muda a aquisio do
domnio. Ao invs de ser adquirida a propriedade plena do imvel, ela adquirida
sob uma condio resolutiva expressa (art. 119 do CC), submetendo a
propriedade s regras da propriedade resolvel (arts. 647 e 648 do CC).
Assim, pela importncia e pelas conseqncias de que se reveste, merece ser
versado aqui o seu cancelamento.
O pacto comissrio freqentemente ajustado quando o pagamento do preo
feito em prestaes, geralmente, formalizadas em notas promissrias de emisso
do comprador, as quais trazem anotadas, no seu verso, a sua vinculao com a
escritura de compra e venda. O cumprimento do pacto comissrio ou o seu
cancelamento se faz, perante o Oficial do Registro, mediante requerimento do
comprador, instrudo com documento hbil (art. 250, n. , da LRP) - as notas
promissrias quitadas ou recibo de quitao da totalidade do pagamento do preo.
Nada impede que aquele requerimento seja firmado pelo prprio vendedor, pois a
lei fala em "interessado", se bem que o interessado maior, no caso, seja o
comprador, para comprovar o pagamento do preo e o cancelamento do pacto
comissrio.
O exguo prazo estabelecido pelo legislador - 10 dias - e a pena de comisso -
"ficar de pleno direito desfeita a venda", trazem muitas vezes dificuldades ao
Oficial do Registro para o cancelamento do pacto comissrio, se conjugadas duas
situaes: a) a perda, pelo comprador, da quitao dada pelo vendedor; b) a
mudana de endereo do vendedor e a impossibilidade de encontr-lo para obter
uma nova quitao ou declarao do recebimento da totalidade do preo.
Enfrentando essa questo, exigimos do comprador requerimento solicitando o
cancelamento do pacto comissrio, instrudo com certido do cartrio do
distribuidor mencionando que o vendedor no havia ajuizado qualquer ao contra
ele, principalmente de resoluo da compra e venda e de reintegrao de posse
do imvel.
A orientao que tomamos foi baseada no magistrio de PONTES DE MRANDA,
que assim escreve:
"O direito formativo resolutivo pode ser exercido pelos sucessores do vendedor
contra o comprador ou seus sucessores. O prazo preclusivo.
"Para efeito real, preciso que se tenha registrado ao mesmo tempo que a
compra-e-venda. Tratando-se de imveis, a espcie cabe no Cdigo Civil, artigo
647, apenas com a particularidade de ter o vendedor de exercer o direito formativo
resolutivo no decndio.
"Passado o decndio, a ao, que resta ao vendedor, a ao pessoal para haver
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o preo "64.
E, ainda, com apoio em SERPA LOPES: "Entende Lisipo Garcia, e com o que
estamos de pleno acordo, que, nada obstante a fora da condio resolutiva
expressa para o cancelamento da transcrio no caso de no pagamento do
preo, no basta a simples alegao da parte interessada, mas indispensvel a
interveno judicial, pois a alegao do vendedor pode no ser verdadeira, ou
estar ele reclamando o preo, o que impede a resoluo, e ao Oficial do Registro
falta autoridade para ordenar as diligncias"65.
A importncia de que se reveste o cancelamento do pacto comissrio celebrado
nos contratos de compra e venda, fez com que consegussemos obter da
Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo a autorizao para o seu
lanamento, nos seguintes termos:
"Assim, exclusivamente por razes de ordem prtica, acolhe-se, em parte, a
sugesto do RB, para, inadmitida a averbao em separado do pacto comissrio,
permitir-se a ulterior averbao de seu cumprimento, desde que venha a ser
expressamente requerida pelo interessado"66.
13.4. CANCELAMENTO DO CANCELAMENTO - Questiona-se em saber se
possvel cancelar-se o cancelamento e, conseqentemente, revigorar-se o registro
cancelado.
O assunto foi debatido com mestria e proficincia em processo de dvida
suscitada pelo Oficial nterino do 5. Registro de mveis de So Paulo - Ademar
Fioraneli, em relao ao cumprimento de um mandado judicial que determinava o
cancelamento de um cancelamento anteriormente feito, restaurando-se o registro
que havia sido cancelado (proc. CP - 889/88 da 1. Vara dos Registros Pblicos).
Tratava-se, em sntese, do seguinte: havia sido registrada uma compra e venda de
um imvel; posteriormente, foi apresentado a registro um mandado de penhora,
expedido em processo de execuo contra o vendedor. A penhora no foi
registrada porque o imvel j estava lanado em nome de terceiro (comprador) e
no no nome do executado (vendedor), infringindo, assim, a penhora, o princpio
da continuidade.
O credor pleiteou, no juzo da execuo, o cancelamento do registro da compra e
venda, em virtude dela ter sido feita em fraude de execuo. Esse registro foi
cancelado, em cumprimento ao mandado expedido no respectivo processo da
execuo. Em face desse cancelamento, a penhora foi registrada.
Tramitada, normalmente, a execuo, o credor acabou sendo pago, e a execuo
julgada extinta. O juzo da execuo, ento, expediu um novo mandado ao Oficial
do Registro, agora, para cancelar o registro da penhora, e para cancelar o
cancelamento feito do registro da compra e venda, restaurando-se, em
conseqncia, o registro da venda e compra que houvera sido inquinado de fraude
da execuo. 'Houve recusa do Oficial do Registro em cancelar o cancelamento,
sob invocao do art. 254 da LRP, que prescreve: "Se, cancelado o registro,
subsistirem o ttulo e os direitos dele decorrentes, poder o credor promover novo
registro, o qual s produzir efeitos a partir da nova data".
Em brilhante sentena, o ilustre Juiz Dr. Ricardo Henry Marques Dip estabeleceu
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as seguintes concluses com apoio nos doutrinadores espanhis: a) o
cancelamento do registro sempre definitivo. No existe cancelamento
condicional, isto , submetido a um evento futuro e incerto; b) o cancelamento do
cancelamento somente ser possvel quando esse cancelamento for inquinado de
nulidade, e, conseqentemente, no produziu quaisquer efeitos, sendo, ento,
possvel ser restaurado o registro cancelado por este cancelamento nulo; c)
efetuado um cancelamento, mas subsistindo o ttulo (em acepo formal) e os
direitos dele decorrentes (o substrato causal ou seja ttulo em sentido material),
poder promover-se novo registro, o qual s produzir efeitos a partir da nova data
(art. 254 da LRP).
"La cancelacin es definitiva, es un asiento final que pone trmino al proceso
registral del derecho o entidad cancelados; pudiera decirse, admitiendo la
metfora, que da sepultura registral a los derechos muertos civilmente, y sera
absurdo enterrar derechos no del todo muertos por depender su extincin de
acontecimientos inciertos o futuros. Hay que reconocer, como nos dice ROCA
SASTRE, que la muerte no admite grados." 67
A sentena do Dr. Ricardo Henry Marques Dip foi confirmada pelo Exmo. Sr.
Desembargador Corregedor Geral da Justia do Estado, referendando excelente
parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Geraldo Francisco Pinheiro Franco
(Recurso 66/89 DEGE).
13.5. CANCELAMENTO DA PRENOTAO - A prenotao do ttulo no Livro
Protocolo tambm objeto de cancelamento. Embora no seja um registro na
acepo usada pelo legislador (art. 168 da LRP), nem tampouco uma averbao,
no poderamos encerrar este trabalho sem algumas consideraes a respeito do
cancelamento da prenotao do ttulo, a qual produz sempre conseqncias muito
importantes em nosso sistema registral.
A prenotao o lanamento feito pelo Oficial do Registro ou seu substituto legal
ou escrevente designado, do nmero de ordem que o ttulo apresentado recebe no
Livro Protocolo, na seqncia rigorosa de sua apresentao (art. 182 da LRP). O
nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo e esta a preferncia dos
direitos reais (art. 186 da LRP).
A regra a vigncia da prenotao por 30 dias, em face do preceito do art. 205 da
LRP, que diz: "Cessaro automaticamente os efeitos da prenotao se, decorridos
trinta dias do seu lanamento no Protocolo, o ttulo no tiver sido registrado por
omisso do interessado em atender s exigncias legais".
Em excelente anlise do art. 205 da LRP, o ilustre Juiz Dr. Hlio Lbo Jnior
conclui pela inexorabilidade desse prazo, dentro do qual dever ser feita a anlise
do ttulo, formuladas as exigncias para a sua registrabilidade, e, finalmente,
completar-se o procedimento com o registro do ttulo apresentado.
"Assim, desde que o Oficial proporcione ao interessado o exerccio desse direito e
este no o providencie de imediato, poder efetuar o cancelamento da prenotao
e dar seguimento ao procedimento estabelecido pela legislao registrria."
Algumas excees, entretanto, determinam a prorrogao desse prazo.
"Melhor andaria o legislador se conservasse o texto inicial da Lei 6.015/73 (art.
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206), conforme j lembrou VALMR PONTES, ao trazer colao a redao
primitiva nos seguintes termos: 'Cessaro automaticamente os efeitos da
prenotao se, decorridos trinta (30) dias do seu lanamento no protocolo, o ttulo
no tiver sido registrado, salvo nos casos de processo de dvida ou de inscrio
de instituio de bem de famlia e de inscrio de memorial de loteamento; casos
estes em que o perecimento da prenotao ocorrer aps trinta (30) dias da data
da publicao do ltimo edital' (VALMR PONTES, Registro de mveis, Saraiva,
1982, p. 117)."68
A prenotao cancelada, tambm, aps o trnsito em julgado da deciso da
dvida que for julgada procedente, e o Oficial receber a comunicao dessa
deciso (art. 203, n. , da LRP).
Em tod
s as 2renotaes que devam ser canceladas, o Oficial do Registro dever
mencionar na coluna das Anotaes os motivos do cancelamento.
AFRNO DE CARVALHO assim conclui: "De modo geral, o cancelamento da
prenotao pode ser efetuado: a) por iniciativa do registrador ante
irregistrabilidade manifesta do ttulo ou o aparecimento da primeira hipoteca no
prazo legal de espera (Lei n. 6.015 de 1973, art. 206, 1. parte, e 189); b) por
desistncia da parte (lei cit., art. 206, 2. parte); c) por deciso do juiz em processo
de dvida ou outro, passada em julgado, ainda que apenas no sentido formal (lei
cit., art. 203, 1); d) por autorizao escrita do titular do direito prenotado (lei cit.,
art. 250, , in fine, e 251, )"69.
Ao que acrescentaramos mais um item: e) pelo decurso do prazo de 30 dias, no
tendo o interessado cumprido as exigncias legais (art. 205 da LRP).

NOTAS DE REFERNCA
* Contribuio aos estudos do XV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de
mveis do Brasil, realizado em Caxambu-MG, no perodo de 17 a 21 de setembro
de 1990.
1. AURLO BUARQUE DE HOLANDA, Novo Dicionrio da Lngua Portuguesa,
Ed. Nova Fronteira, 1. ed.
2. VALMR PONTES, Registro de mveis. p. 180, Ed. Saraiva, 1982.
3. SERPA LOPES, Tratado dos Registros Pblicos, vol. V, p. 475, n. 762, Ed. A
Noite, 2. ed. No mesmo sentido: RAMON MARA ROCA SASTRE y LUS ROCA-
SASTRE MUNCUNLL, Derecho Hipotecario, p. 59, sptima edicin, tomo ,
Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona.
4. Registro de mveis, p. 158, 1. ed., Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1976.
5. SERPA LOPES, op. cit., pp. 475-476.
6. AFRNO DE CARVALHO, op. cit., p. 160.
7. Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo,
Provimento 50/89, tomo , Ofcios de Justia.
8. Confiram-se os acrdos proferidos na ap. cvel 162.029, da Comarca de So
Paulo, 8. Cmara do 2. Tribunal de Alada Civil, relator Juiz Mello Junqueira,
publicado em 22.9.84 no jornal O Estado de So Paulo e no Fascculo n. 5,
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Legislao, pp. 65-64, da Associao dos Serventurios da Justia do Estado de
So Paulo; agr. de instr. 501.479, de So Paulo, 3. Cmara do 1. Tribunal de
Alada Civil, in Revista dos Tribunais, n. 565, p. 121; ap. cvel 98.545-1, 2.
Cmara Civil do Tribunal de Justia de So Paulo, in Revista dos Tribunais, vol.
654, p. 56; Deciso de 26.6.84, do Dr. Narciso Orlandi Neto, proferida no proc. de
dvida 567/84, publicado no mesmo Fascculo, Legislao, n. 5, p. 58.
Acrdos do E. Conselho Superior da Magistratura, proferidos na: ap. cvel
284.352, da Comarca de Araraquara, e ap. cvel 280.847, da Comarca de
tapetininga, publicados em Registro de mveis (1978-1981), compilados por
Narciso Orlandi Neto, ementas 258 e 259, Ed. Saraiva, 1981; ap. cvel 282.481, da
Comarca de Andradina, publicado no mesmo Registro de mveis, ementa 269, e
tambm na Revista dos Tribunais, vol. 451, p. 128; ap. cvel 354-0, da Comarca de
Atibaia, publ. no mesmo Registro de mveis, ementa 57; ap. cvel 5.935-0, da
Comarca de Guarulhos, publ. na Revista dos Tribunais, vol. 600, p. 95; ap. cvel
4.282-0, da Comarca de Sorocaba, publ. no DOE Poder Judicirio de 1..10.85,
Cad. 1, p. 16; ap. cvel 6.455-0, da Comarca de Sorocaba, publ. no DOE Poder
Jud. de 19.12.86, Cad. 1, p. 16; ap. cvel 6.670-0, da Comarca de So Caetano do
Sul, publ. no DOE Poder Jud. de 9.5.87, Cad. 1, p. 20; ap. cvel 7.411-0/7, da
Comarca de So Paulo, publ. no DOE Poder Jud. de 12.1.88, Cad. 1, p. 10.
9. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1981/1982, p. 78, ementa 55, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1982.
10. Tratado de Direito Privado, tomo X, 1.246, p. 335, 2. ed., Editor Borsoi, Rio
de Janeiro.
11. Acrdo do E. Conselho Superior da Magistratura, proferido no agravo de
petio 65.550, da Comarca da Capital, publicado da Revista dos Tribunais, vol.
221, p. 290; acrdo do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So
Paulo, proferida na ap. 7.050-0/9, da Comarca de Pirassununga, publ. no DOE
Poder Jud, de 15.10.87, Cad. 1, p. 23, acolhendo parecer do Juiz Auxiliar da
Corregedoria, Dr. Ricardo Henry Marques Dip.
12. SERPA LOPES, op. cit., vol. V, n. 692, p. 301.
13. Provimento 01/88, da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, publicado
no DOE Poder Jud. de 29.2.88, Cad. 2, pp. 140-141.
Vide, tambm, deciso do Dr. Ricardo Henry Marques Dip, publicada no jornal O
Estado de So Paulo de 24.7.88, p. 57, intitulada: "Bloqueio Administrativo de
Matrculas mobilirias".
14. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1984/1985, p. 150, ementa 71, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo,
1986.
15. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1981/1982, op. cit., pp. 83-85.
16. Recurso CG 240/89, da Comarca da Capital, publicado no DOE Poder Jud. de
6.7.90, Cad. 1, fls. 25-26.
17. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1981/1982, ementa 31, p. 70.
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Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1982/1983, ementa 42, p, 110.
Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1983/1984, ementa 41, p. 105.
Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1984/1985, ementa 72, p. 150.
18. Acrdos do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado: ap. cvel
2.153/0, da Comarca de So Vicente, publicado na Revista dos Tribunais, vol. 579,
p. 91; ap. cvel 1.652-0, da Comarca da Capital, publ. No DOE de 19.8.83, Cad. 1,
p. 22; ap. cvel 4.094-0, da Comarca de So Vicente, publ. na Revista dos
Tribunais, vol. 599, p. 99.
19. RGS FERNANDES DE OLVERA, Ato administrativo, Ed. Revista dos
Tribunais, 2. ed., 1980, p. 35.
20. Direito Administrativo Brasileiro, p. 175, 3. ed., Ed. Revista dos Tribunais, So
Paulo.
21. ARRUDA ALVM, Manual de Direito Processual Civil, vol. , p. 96, Ed. Revista
dos Tribunais, 1977.
22. Acrdo proferido na ap. cvel 7.676-05, da Comarca de Sorocaba, publicado
no DOE Poder Jud. de 13.1.88, Cad. 1. pp. 11-12.
23. ORLANDO GOMES, Direitos Reais, p. 23, n. 8, 6. ed., Ed. Forense, 1978.
24. O cancelamento do registro do usufruto, por morte do usufruturio, pelo
prprio oficial do Registro, vem sendo adotado de longa data: Confiram-se Boletim
do RB n. 8, Dezembro de 1977, pp. 1-2; Deciso do Dr. Gilberto Valente da Silva,
quando Juiz de Direito da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, publicada
na Revista de Direito mobilirio, vol. 2, Julho/Dezembro/1978, p. 148; Boletim do
RB n. 14, Julho de 1978, p. 3; parecer do Dr. Cypriano Lopes Feij,
"Cancelamento de Usufruto", publicado na Revista de Direito mobilirio, vol. 6,
Julho/Dezembro/1980, p. 37.
Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1981/1982, ementa 29, p. 67. No mesmo sentido: Decises Administrativas
da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1984/1985, ementa
61, p. 128.
25. ORLANDO GOMES, op. cit., n. 223, p. 383.
26. Cdigo Civil Comentado, vol. 3, p. 323, item 8 ao comentrio do art. 739, Livr.
Francisco Alves, Rio de Janeiro, 7. ed., 1945.
27. ORLANDO GOMES, op. cit., p. 309, n. 221.
28. SERPA LOPES, Tratado dos Registros Pblicos, vol. , p. 156, 2. ed., Ed. A
Noite, Rio de Janeiro, 1950.
29. CLVS BEVLQUA, op. cit., p. 285, Comentrio ao art. 712.
30. CLVS BEVLQUA, op. cit., vol. 3, p. 476, Comentrio 1 ao art. 849.
31. SERPA LOPES, op. cit., vol. , n. 387, p. 407, 2. ed.
32. nstituies de Direito Civil, vol. V, Direitos Reais, p. 294, 1. ed., 1970,
Forense.
33. Tratado de Direito Privado, tomo XX, p. 292, 2.516-8, 2. ed., Editor Borsoi,
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Rio de Janeiro.
34. Tratado dos Registros Pblicos, vol. , p. 404, n. 383, 2. ed., Ed. A Noite, Rio
de Janeiro.
35. PONTES DE MRANDA, Tratado de Direito Privado, tomo XX, p. 308, 2.525-
2, 2. ed., Editor Borsoi, Rio de Janeiro.
36. Registro de mveis, p. 333. 3. ed., 1982, Ed. Forense.
37. Acrdo do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo,
proferido na ap. cvel 256.993, da Comarca de So Paulo, publicado em Registros
Pblicas - Jurisprudncia, organizado por FRANCSCO DE PAULA SENA
REBOUAS, ementa 59, p. 136, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1978.
Deciso do Dr. Ricardo Henry Marques Dip, Juiz de Direito em exerccio na 1.
Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, proferida no proc. de consulta 754/85,
formulada pelo 6. Cartrio de Registro de mveis da Capital, publicada, em
resumo, no DOE Poder Jud. de 2.10.85, Cad. 2, p. 112.
38. Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo,
publicadas no DOE Poder Jud. de 5.12.89, Suplemento, Cad. 1, p. 55 (Provimento
58/89, Cap. XX, itens 122 e 122.1).
39. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1982/1983, ementa 46, pp. 132-136, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo,
1983.
40. Boletim do RB n. 12, Maio de 1978.
41. Revista de Direito mobilirio, vol. 9, Janeiro-Junho/1982, p. 138.
42. Revista de Direito mobilirio n. 15. Janeiro-Junho/1985, pp. 139-142.
43. RUBENS REQUO, Curso de Direito Comercial, 2. vol., n. 344, p. 92, 13.
ed., 1984, Ed. Saraiva.
44. LUZ GASTO PAES DE BARROS LEES, Comentrios Lei das
Sociedades Annimas, 2. vol., pp. 72-73, Ed. Saraiva, 1980.
45. Acrdo unnime da 8. Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Rio de
Janeiro, proferido na ap. cvel 4.035, publicado na Revista de Direito mobilirio do
RB, n. 2, Julho-Dezembro/1978, pp. 132-135.
46. Deciso proferida em 14. 9.83 no proc. 358/83, da 1. Vara dos Registros
Pblicos de So Paulo.
47. LVARO VLLAA DE AZEVEDO, Bem de Famlia, n. 23, p. 113, Jos
Buchatsky Editor, So Paulo, 1. ed., 1974.
48. AMRCO MENDES DE OLVERA E CASTRO, "Bem de famlia", verbete no
Repertrio Enciclopdico do Direito Brasileiro, vol. 5, pp. 364 e 368, ns. 9 e 16,
Editor Borsoi, Rio de Janeiro.
49. AGOSTNHO ALVM, Da Compra e Venda e da Troca, p. 17, Ed. Forense, Rio
de Janeiro, 1. ed.
50. Contratos, p. 220, n. 143, Ed. Forense, Rio, 1. ed., 1959.
51. Acrdo proferido na ap. cvel 7.948-0/7, da Comarca de Capivari, publicado
no DOE Poder Jud. de 2.2.88, Cad. 1, p. 29.
52. JOS CARLOS MORERA ALVES, A Retrovenda, n. 27, p. 184, Editor Borsoi,
Rio de Janeiro, 1967.
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53. JOS CARLOS MORERA ALVES, op. cit., p. 235, n. 34.
54. Tratado dos Registros Pblicos, vol. , n. 542, p. 351, 2. ed., Ed. A Noite; no
mesmo sentido, acrdo proferido na ap. cvel 9.642, de Braslia, in Revista de
Direito mobilirio n. 19/20, pp.
195-199.
55. A Matrcula, trabalho apresentado ao 5. Encontro Regional dos Oficiais de
Registro de mveis, realizado em Cuiab-MT, em julho de 1987.
56. Acrdo proferido na ap. cvel 2.612-0, da Comarca de Piraju, publicado no
DOE Poder Jud. de 28.9.83, Cad. 1, p. 18.
57. Consultem-se, a propsito: Joo Rabello de Aguiar Vallim, Direito mobilirio
Brasileiro, pp. 180-181, n. 146, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1980.
Ademar Fioraneli, "Das Clusulas de nalienabilidade, mpenhorabilidade,
ncomunicabilidade - Sub-rogao - Aspectos Prticos - Doutrina - Jurisprudncia",
in Revista de Direito mobilirio, vol. ns. 19/20, Janeiro-Dezembro/1987, p. 52, item
4.9.
Boletim do RB n. 14, Julho de 1978, p. 4.
Deciso do Dr. Gilberto Valente da Silva, in Boletim do RB n. 15. Agosto de 1978,
p. 3.
58. Acrdo do Conselho Superior da Magistratura do Estado, proferido na ap.
cvel 279.125, da Comarca de So Paulo, publicado no Dirio da Justia de
10.1.80, p. 8.
59. Registro de mveis, p. 183, rodap n. 3. Ed. Saraiva, 1982.
60. CARLOS ALBERTO DABUS MALUF, Das clusulas de nalienabilidade,
ncomunicabilidade e mpenhorabilidade, p. 85, Ed. Saraiva, 2. ed., 1983.
ADEMAR FORANEL, op. cit., in Revista de Direito mobilirio ns. 19/20, Janeiro-
Dezembro/1987, pp. 51-72, item 4.8.
61. Boletim do RB n. 37. Junho de 1980. p. 3.
62. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1984/1985, pp. 130-131, ementa 61. Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo.
1986.
63. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1982/1983, pp. 130-131, item L, da ementa 46, Ed. Revista dos Tribunais,
So Paulo, 1983.
64. Tratado de Direito Privado, tomo XXXX, p. 199, 4.308, Editor Borsoi. Rio de
Janeiro, 1962.
65. Tratado dos Registros Pblicos, vol. , pp. 356-357, n. 548, 2. ed., Ed. A
Noite, Rio de Janeiro.
66. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo - 1982/1983, p. 132, Ed. Revista dos Tribunais. So Paulo, 1983.
67. RAMON DE LA RCA Y MARTORENA, "La cancelacin registral" in Revista
Crtica de Derecho nmobiliario. Num. 505, p. 1.309.
68. "O art. 205 da Lei 6.015/73 e o momento em que cessam os efeitos da
prenotao", in Boletim do RS n. 141, Fevereiro de 1989, pp. 1-3.
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Thesaurus Registral, Notarial e Imobilirio
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69. Registro de mveis, p. 397, 3. ed.. Forense, Rio de Janeiro, 1982.
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