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ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ZEIS

De acordo com o Plano Diretor as ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ZEIS so pores do territrio destinadas, prioritariamente, recuperao urbanstica, regularizao fundiria e produo de Habitaes de Interesse Social HIS ou do Mercado Popular HMP, incluindo a recuperao de imveis degradados, a proviso de equipamentos sociais e culturais, espaos pblicos, servio e comrcio de carter local.

OBJETIVOS
_Incorporar a cidade clandestina cidade legal _Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano (x padronizao dos critrios e intervenes) _Estender o direito cidade e cidadania _Associar de desenvolvimento urbano gesto participativa _Estimular a produo de Habitao de Interesse Social _Estimular a regularizao fundiria _Estimular ampliao da oferta de servios e equipamentos urbanos

TIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SO PAULO


ZEIS 1
Favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais de interesse social, nos quais podem ser feitas intervenes de recuperao urbanstica, regularizao fundiria, produo e manuteno de habitaes de interesse social.

ZEIS 2
Terrenos baldios ou subutilizados, nos quais deve ser proposta a produo de moradias de interesse social, equipamentos sociais, culturais, etc.

ZEIS 3
Terrenos ou imveis subutilizados em reas com infra-estrutura urbana, servios e oferta de emprego (geralmente na regio central), nos quais se prope a produo e reforma de moradias para a habitao de interesse social, assim como de mecanismos de alavancagem de atividades de gerao de emprego e renda.

ZEIS 4
Glebas ou terrenos em reas de proteo aos mananciais dotados de infra-estrutura urbana, nos quais se permite a produo de habitaes de interesse social, exclusivamente destinadas populao transferida de reas de risco e das margens das represas.

ZEIS ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL


Verso integrante dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras de So Paulo

POLTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO


Verso integrante do Plano Diretor Estratgico do municpio de So Paulo

ZEIS

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

GESTO URBANA

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

ZEIS 1
Em lotes com rea superior a 250 m, exigida a construo de: 50% (no mnimo)para HIS 30% (no mnimo) para HIS ou HMP 20% (no mximo) para outros usos
do total de rea construda computvel

Coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,2 Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento mximo = 2,5
(excetuado na Macrozona de Proteo Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento mximo ser de 1,0)

Concesso do Direito de Construir em ZEIS at o coeficiente de aproveitamento mximo, em lote com rea superior a 250m, se previsto em Plano de Urbanizao.
Obs: O total exigido de HIS poder ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanizao).

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 21 So Remo
av. corifeu de azevedo marques r. so remo favela so remo rea da ZEIS -1 destinada favela So Remo insuficiente para atender a demanda por habitao, garantindo as mnimas condies de infra-estrutura, salubridade e acessibilidade. Densidade mxima permitida = 1000 hab/ha Densidade da favela = 1711,25 hab/ha Prope-se, ento, que a rea dessa ZEIS abranja uma parte da rea do Batalho da Polcia Militar e uma quadra da USP, que atualmente apresentam ociosidade e abandono. Em vista do carter segregador do mercado imobilirio, as duas reas ao lado dessa ZEIS esto inseridas em uma regio dotada de uma infra-estrutura melhor em relao a outras regies, no entanto no usufruem dela. Portanto, seria muito mais proveitoso que essas reas, ao invs de continuarem sendo vazios urbanos, fossem revertidas para a habitao de interesse social. USP

localizao
ZEIS 1

batalho entrada

situao atual da favela So Remo

proposta para a favela

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 21 So Remo Propostas
_ Urbanizao da favela; _ Reassentamento de construes que estejam localizadas em reas de risco em encostas, margens do rio, reas que estejam obstruindo o sistema virio segundo a hierarquia identificada e ocupando reas non aedificandi. _ Remover moradias precrias com a finalidade de garantir as condies de acessibilidade e B salubridade na quadra. No total sero 80 as famlias que devero ser removidas para a quadra do Riacho Doce, onde ser construdo um conjunto de edifcios habitacional.
A

Planta de proposta para conjunto de HIS na quadra do Riacho Doce

Alguns instrumentos utilizados


Por serem terrenos de propriedade pblica (governo do Estado de So Paulo), sero utilizados os seguintes instrumentos previstos no Estatuto da Cidade: _ Transferncia do Direito de Construir; _ Concesso do direito real de uso em reas pblicas.

Corte AA

ZEIS 2
Em lotes com rea superior a 250 m, exigida a construo de: 40% (no mnimo)para HIS 40% (no mnimo) para HIS ou HMP 20% (no mximo) para outros usos
do total de rea construda computvel

Coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,2 Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento mximo = 2,5
(excetuado na Macrozona de Proteo Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento mximo ser de 1,0)

Concesso do Direito de Construir em ZEIS at o coeficiente de aproveitamento mximo, em lote com rea superior a 250m.

Obs: O total exigido de HIS poder ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanizao).

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 13 - Helipolis
_Garantir melhores conexes intra-urbanas. _Impossibilidade de reconstruo do bairro _Interveno em reas crticas. Mapa das ZEIS - 2 prximas

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 13 - Helipolis
Implantao de infra-estrutura urbana, como garantir largura mnima para as vias. Desadensamento populacional. Regularizao fundiria. Manuteno de usos diversificados. Favelas integradas cidade formal do ponto de vista urbanstico. Garantia de transporte pblico integrado. Utilizao do instrumentos e programas: _Concesso de Uso para Fins de Moradia _Locao social _Doao do terreno _Venda do terreno _DIS (Desapropriao de Interesse Social).

ZEIS 3
Em lotes com rea superior a 500 m, exigida: 40% (no mnimo)para HIS 40% (no mnimo) para HIS ou HMP 20% (no mximo) para outros usos
do total de rea construda computvel

coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,3 Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento mximo = 4,0
Concesso do Direito de Construir em ZEIS at o coeficiente de aproveitamento mximo, em lote com rea superior a 500m2. Mediante aprovao do Conselho de Poltica Urbana, o proprietrio de edificao subutilizada poder transferir o potencial construtivo correspondente a at toda a rea construda do imvel para outros imveis. Obs: O total exigido de HIS poder ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanizao).

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 10 - Luz
_Diversificao das atividades econmicas _Uso misto das edificaes (trreo comercial e habitaes). _Transferncia do potencial construtivo para edificaes localizadas em ZEPEC. _Direito de utilizar o dobro do Coeficiente de Aproveitamento para proprietrios que ampliarem recuo de frente ou criarem espaos abertos no interior do lote para uso coletivo. _Produo de unidades habitacionais para diferentes faixas de renda, destinadas a diferentes composies familiares. _Estimular a implantao de garagens subterrneas e de calades. _Contradio da ZEIS 3 com PRIH Luz (mesmo limite).

reas a serem demolidas reas atualmente ociosas rea da Eletropaulo Permetros tombados

Comrcio e Servios Institucional Residencial Misto (trreo comercial ou sob pilotis)

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 3 - Brs
_Desenho urbano que retome a continuidade espacial do bairro. _Parmetros das ZEIS deveriam levar em considerao os critrios do desenho urbano. _Promover suporte s habitaes, ou seja, reas de servios, comrcios, etc. _Manter linguagem das construes pr-existentes no local. _Incluso de novas quadras no permetro da ZEIS, pelo interesse histrico das edificaes e pelo potencial de desenvolvimento cultural.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 18 Santa Ceclia
rea do terreno = 1000 m CA = 4,0 TO = 0,5 rea total construda = 4000 m

HMP 3 pavimentos 1500 m = 37,5% ATC HIS - 4 pavimentos 2000 m = 50 % ATC

HMP - 11 pavimentos 2 aptos/andar 145,5 m/andar A


HMP

= 1600 m = 40% A

TC

HIS - 8 pavimentos 4 aptos/andar - 200 m/andar A


HIS

= 1600 m = 40% A

TC

Outros - 1 pavimentos 500 m = 12,5 % ATC

Outros - 8 pavimentos 100 m andar A


OUT

= 800 m = 20% A

TC

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Grupo 2 Barra Funda
Estudo dos Coeficientes de Aproveitamento Clculo inicial rea do terreno: Total = 150.409 m2 80% = 120.327,2 m2 20% = 30.081,8 m2 CA = 4,0 HMP (375m2, 10 andares, 4 aptos/ andar) densidade resultante = 1.707 hab/ha HIS (315m2, 6 andares, 6 aptos/andar) densidade resultante = 3.048 hab/ha Clculo corrigido Coeficiente de aproveitamento = 2,5 Taxa de Ocupao = 70% Conclui-se que, a rea construda para HMP praticamente o dobro da de HIS, o que sai da proporo de ZEIS. Para manter a proporo (40% HMP e 40% HIS), procuramos aproximar os valores de reas construdas chegando ao resultado de 35 edifcios para HIS e 15 edifcios com 12 andares para a tipologia de HMP.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 27 Santa Ceclia

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 27 Santa Ceclia
Apesar do limite abrangente, a ZEIS se aplica a poucos lotes, pois devido ao excessivo parcelamento dos lotes, apenas 7 possuem rea superior a 500m2 e alguns destes j esto edificados A Proposta 1 promove todos os remembramentos possveis (para que atinjam o mnimo de 500m2), mantendo apenas os imveis j edificados e utilizados para habitao e permite a construo de 1097 novas unidades A Proposta 2 s utiliza os lotes maiores de 500m2 com eventual incorporao de terrenos adjacentes subutilizados, permitindo a construo de 798 unidades A possibilidade de remembramento de lotes foi considerada invivel na maioria dos casos A existncia de dois grandes imveis venda representa uma boa oportunidade prefeitura para aquisio e produo de HIS na ZEIS H uma rea do PRIH Santa Ceclia que no est demarcada como ZEIS mas que deveria ser, pois apresenta melhor aplicabilidade do instrumento para promoo de HIS, at mesmo que a rea efetivamente demarcada

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 21 Santa Ceclia
Visto que h poucos terrenos maiores de 500 m2, aplicar a iseno de pagamento para Outorga Onerosa, Consrcio Imobilirio, Reduo da taxa de imposto sobre servio (ISS) e Transferncia de Potencial Construtivo para outro imvel dentro da ZEIS, com o intuito de atrair a iniciativa privada para investir na rea. Construo de trreo comercial nos edifcios que tero as unidades de HIS e HMP. Doao de propriedade (imveis com dvida ativa de IPTU muito alta, inclusive por comodato de 5 a 10 anos para serem locacionadas socialmente. Em contrapartida recebe a reforma do edifcio.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 22 Barra Funda
_Adensamento populacional da regio, explorando o potencial construtivo, chegando ao C.A. mximo com a possibilidade de iseno de pagamento da Outorga Onerosa. _Integrao de uso habitacional, comercial com equipamentos pblicos. _Mescla de ZEIS 1 e 3, onde se prope HMP e HIS, com o intuito de equilibrar o potencial construtivo e o adensamento. _Instituio do Locao Social das unidades de HIS s famlias de baixa renda, ampliando o acesso moradia, e melhor gesto do edifcio habitacional.

ZEIS 4
Em lotes com rea superior a 250 m, exigida: 70% (no mnimo)para HIS 30% (no mximo) para outros usos (inclusive HMP)
do total de rea construda

Coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,1 Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0 Coeficiente de aproveitamento mximo = 1,0

Obs: O total de HIS produzidas sero destinadas para o atendimento de famlias removidas de reas de risco e de preservao permanente, ou ao desadensamento de assentamentos populares.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 9 Jardim ngela
ZEIS 1 _Adequao das vias existentes: calamento permevel, arborizao; _Liberao de margens e nascentes ocupadas: praas; _Criao de praa linear de conteno ao avano da ocupao ao longo da rea de preservao do Parque Guarapiranga, com trilhas e telefrico de incentivo ao turismo ecolgico.

LOCALIZAO ZEIS 4 _Implantao de equipamentos pblicos: escola, creche, UBS, Complexo Cultural; _Implantao de HIS (obedecendo taxa de ocupao de 0,6 e gabarito mximo de 9,0m); _Conexo com as principais vias de acesso. Ocupao invadindo o Parque

ZEIS 1 ZEIS 4
principais vias

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 9 Jardim ngela
HIS adequao declividade do terreno, alta permeabilidade, taxa de ocupao de 0,6 (mx. permitida), gabarito mximo de 9,0m.

Reformulao de vias existentes: calamento permevel, arborizao e adequao declividade

Praa linear de conteno do avano da ocupao na rea do Parque.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP


Grupo 6 Cidade Ademar
_Implantao em declividade. _Aproveitamento das margens da represa. _Anlise das condies de conforto e salubridade das habitaes.

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE


Poder ser aplicado:

1. Utilizao e construo compulsria 2. IPTU progressivo no tempo 3. Desapropriao com ttulos da dvida pblica
nas seguintes situaes

_LOTE E GLEBA NO EDIFICADOS


Terreno com rea superior a 250,00m, onde o coeficiente de aproveitamento utilizado igual a zero.

_SOLO URBANO SUBUTILIZADO


Terreno com rea superior a 250,00m onde o coeficiente de aproveitamento utilizado no atinge o mnimo definido no Plano Diretor.

_EDIFICAO NO UTILIZADA OU SUBUTILIZADA


Terreno com rea superior a 500,00m, que tenha, no mnimo, 80% de sua rea construda desocupada h mais de 5 anos.
Obs: Instrumentos aplicveis nos distritos da S, Repblica, Bom Retiro, Consolao, Brs, Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Ceclia e Bela Vista, excetuados os casos em que decises judiciais relativas ao imvel impeam a ocupao.

PLANO DIRETOR DISTRITOS CUJOS IMVEIS ESTO SUJEITOS PARCELAMENTO, EDIFICAO OU UTILIZAO COMPULSRIOS

GESTO URBANA

GESTO URBANA

PLANO DE URBANIZAO

CONSELHO GESTOR

PLANO DE URBANIZAO DA ZEIS


Objetivos: I - Estabelecer condies e parmetros especficos para a recuperao fsica e regularizao fundiria de reas ocupadas de forma irregular e espontnea pela populao de baixa renda; II - Garantir a participao da populao moradora em todas as etapas de planejamento e implementao das aes necessrias para a recuperao e regularizao das reas referidas no inciso I deste artigo; III - Equacionar solues para as reas de risco ocupadas por moradias.

CONSELHO GESTOR
Composio: Representantes do Poder Pblico Representantes dos moradores Representantes dos proprietrios de imveis localizados na ZEIS
(Observada a paridade entre o nmero de representantes do Poder Pblico e da sociedade civil)

O nmero de integrantes do Conselho Gestor ser definido em funo do nmero de moradores ou de famlias a serem atendidas na rea abrangida pelo Plano de Urbanizao, garantido: Mnimo de 4 integrantes Participao de 1 representante da SEHAB Participao de 1 representante da Subprefeitura

BIBLIOGRAFIA
Lei Federal n 10.257/2001 - Estatuto da Cidade Lei Municipal n 13.430/2002 Plano Diretor Estratgico (So Paulo) Lei Municipal n 13.885/2004 Planos Diretores Regionais e Zoneamento (So Paulo) Trabalhos produzidos pelos estudantes da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, referentes disciplina AUP-274, Desenho Urbano e Projeto dos Espaos da Cidade, 1o semestre 2005.