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CLASSIFICAO:
1 - Cotao 37,5% A) Problema Prtico Como perito avaliador, pretende avaliar um imvel localizado no centro de Alfragide, em zona residencial com as seguintes caractersticas: Dados: rea do terreno 1.500 m2, no qual se encontra implantada uma moradia unifamiliar de um s piso, com cerca de 280 m2 de rea de implantao e cerca de 100 m2 de rea destinada a anexos (anexo e garagem); O actual Regulamento do PDM prev para a zona um Indice Bruto de Construo mximo (ic max) de 35%, um ndice de Implantao mximo de (iimp max) de 25% e uma crcea mxima de 10 m (3 pisos). Considera-se possvel construir uma cave destinada a parqueamentos ocupando a rea de implantao (com 9 lugares individuais); A construo existente tem cerca de 29 anos e apresenta-se em razovel estado de conservao (atendendo idade), no tendo sofrido quaisquer obras desde a sua construo. Existem oramentos para a sua remodelao e beneficiao, no valor de 40.000 ; Trata-se de uma zona habitacional (maioritariamente composta por edifcios habitacionais de pequeno porte de 3 a 4 pisos) existindo igualmente alguns lotes com moradias unifamiliares. Considere que conseguiu coligir 201 elementos de fraces habitacionais (entre T2 e T4) com idades diferentes, obtendo a seguinte informao:
Minimo Mdia Mximo Des vio P adro rea 80,00 m 107,60 m 140,00 m 12,92 m Valor Unit. 1.142,86 /m 1.509,92 /m 2.000,00 /m 176,20 /m
y = 125795x-0,9482 R2 = 0,9327
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2 TESTE DE AVALIAO DE CONHECIMENTOS Considere ainda, que da prospeco realizada obteve 30 elementos de moradias unifamiliares (construes recentes com idades inferiores a 7 anos) com lotes padro (Alote) de 1.000 m e reas Brutas de Construo (ABC) mdias de 250 m, cujos valores unitrios mdios rondam 1.320,00 /m (para ABC de 250 m e Alote = 1.000 m => PVT = 330.000,00 ). a) Calcule o Valor Actual do bem, atendendo ao seu Maior e Melhor Uso. Sugestes: No caso de desenvolver um novo projecto, poder assumir como rea mdia por fogo (ABC) o valor de 125 m a 130 m; Considere que da prospeco realizada deduziu que o valor dos anexos existentes ronda 50% do Valor Unitrio de mercado da rea bruta de construo (habitacional); Se for necessrio realizar demolies, aps consulta a empresas da rea, obteve-se o valor mdio de 40,00/m de rea bruta de construo, incluindo remoo do entulho a vazadouro; Assuma que o rcio Valor de Terreno / PVT (acima do solo) ronda os 30%; Assumir por simplificao que o custo das obras necessrias a realizar valorizam na mesma proporo o imvel existente; Considerar que o Valor de venda de cada lugar de parqueamento de 10.000,00 . Custos e valores no fornecidos e que entenda necessrios devero de ser arbitrados de forma coerente.
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2 TESTE DE AVALIAO DE CONHECIMENTOS CURSO: ESP. AVALIAO E ANLISE DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO ACO: Exemplo 1 MDULO: Mtodo do Mercado ou Comparativo DATA: FORMANDO: FORMADOR: Eng. Jlio Alexandre / Eng. Paulo Gonalves LOCAL: FIPP
b) Na mancha indicada a vermelho (Imvel em apreo) vai ser implantado um edifcio habitacional, obviamente adaptado ao meio integrante. Dados: Verificam-se crceas mdias de 4 a 5 pisos; 10% das construes so edificaes recentes (com menos de 10 anos); 40 % das construes so edifcios entre 45 e 60 anos os quais carecem de obras de remodelao e conservao; 20% dos edifcios apresentam entre 45 e 60 anos e foram integralmente remodelados; 30% dos prdios so muito antigos, maioritariamente ocupados por pessoas idosas, em regime de arrendamento.
R e p a rti o d e F in a n a s
E s ta o d o Me tro
H o s p ita l Im v e l e m a p re o
U n iv e rs id a d e
Tendo em ateno o ordenamento territorial da zona (ver fotografia), indique sucintamente as caractersticas sob o ponto de vista imobilirio, bem como o segmento e tipologias alvo de mercado a atingir, justificando o raciocnio.
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2 TESTE DE AVALIAO DE CONHECIMENTOS CURSO: ESP. AVALIAO E ANLISE DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO ACO: Exemplo 1 MDULO: Mtodo do Mercado ou Comparativo DATA: FORMANDO: ASSINATURA FORMADOR: 2 - Cotao 20% a) Considere que perito avaliador de uma instituio bancria e que a mesma lhe solicita que avalie uma fraco comercial localizada numa zona consolidada de cariz misto, com diversas fraces destinadas a comercio ao nvel dos pisos trreos e alguns edifcios de servios / escritrios, bem como fraces habitacionais ao nvel dos pisos superiores dos edifcios. Para tal, dever preencher o quadro que segue em anexo. Dados: A fraco composta por rs-do-cho destinada a comercio e cave destinada a armazenagem, com acesso vertical interior. A fraco dispe ainda de dois lugares de parqueamento ao nvel da 2 cave. rea bruta de construo de cada um dos pisos (r/c e cave) de 120 m, sendo a rea til ao nvel do r/c de 105 m (a cave dispe de 120 m). Cada lugar de parqueamento dispe de 14 m de rea til. Considere que aps consulta do mercado e devido tratamento estatstico conclui que o Intervalo de Confiana (IC) de 80,0 % para o valor estimado para a rea comercial de: Mnimo: 2.797,71 /m2 Mximo: 2.867,73 /m2 E que para a rea de armazm os valores rondam 50% do IC acima indicado. Construo com 12 anos e com bons acabamentos para o fim a que se destina. A fraco encontra-se ocupada em regime de arrendamento com uma renda de 3.250 /ms, e o prprio arrendatrio que pretende adquirir a fraco, solicitando para o efeito, crdito instituio bancria. Considere que cada parqueamento na zona vendido na ordem dos 15.000 . Considere que a fraco vendida com os acabamentos concludos e que os custos de construo assumem os seguintes intervalos: Comrcio: [720 ; 750] /m Armazm (cave): [320 ; 380] /m CLASSIFICAO: FORMADOR: Eng. Jlio Alexandre / Eng. Paulo Gonalves LOCAL: FIPP
NOTA: Todos os custos devem ser referidos e calculados em funo da rea bruta de construo; A percentagem correspondente ao Valor do Terreno dever rondar os 40% (rcio VT/PVT) dada a localizao excelente que o comrcio possui; O Lucro (valor K) dever ser aproximadamente 30 % sobre o PVT; O Yield considerado de 8,5%.
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VALORES DE AVALIAO
r eas (m) VU (/ m) V.Parcial () Valor ()
VALORES ()
0
Estac. (til) Armazem Marquis e Terraos Outros
0
TOTAL DOS ANEXOS
OBS:
VALOR DO TERRENO VALOR UNITRIO VALOR DE SEGURO VALOR DAS OBRAS VALOR ACTUAL
/m
b) Sendo o valor da renda mensal de 1.250 /ms, para o mesmo imvel e com o mesmo arrendatrio, qual seria o Valor Actual do bem que o banco consideraria para efeitos de crdito. Justifique. Nota: Custos e valores no fornecidos e que entenda necessrios devero de ser arbitrados de forma coerente.
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CURSO: ESP. AVALIAO E ANLISE DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO MDULOS: Mtodo do Rendimento DATA: FORMANDO: ASSINATURA FORMADOR:
ACO: Exemplo 1
CLASSIFICAO:
1 Um avaliador aps a visita de reconhecimento de campo a uma quinta, composta por dois prdios rsticos um com 10 ha de vinha e outro com 7 ha de eucaliptal, que ir ser avaliada para efeitos de crdito hipotecrio, construiu, antes de iniciar os clculos inerentes avaliao, as seguintes tabelas de dados e pressupostos:
TABELA DE PRESSUPOSTOS AGRO-ECONMICOS ASSOCIADOS PLANTAO DE VINHA 1 - Clculo efectuado a preos constantes do ano base 2 - Idade da Plantao = 37 anos 3 - Vida til da plantao = 40 anos 4 - Produtividade em ano cruzeiro = 7.000 Kg /ha 5 - Quebras de 5% da produtividade a partir do ano 38 6 - Preo da uva = 0,48 /Kg 7 - Despesas Efectivas anuais mdias = 70 % do RB 8 - Investimento unitrio =7500 /ha 9 - Valor estimado para a terra nua = 20.000 /ha 10 - taxa de actualizao = 4,5% 11 - custo de arranque das cepas = 350 /ha
TABELA DE PRESSUPOSTOS AGRO-ECONMICOS ASSOCIADOS AO POVOAMENTO DE EUCALIPTAL 1 - Clculo efectuado a preos constantes do ano base 2 - Idade do Povoamento = 29 anos 3 - ltimo corte no ano 30 do povoamento 4 - Produtividade num ha de povoamento no ano 30 = 80m3 de madeira/ha 5 - Preo lquido da madeira = 25 /m3 6 - Despesas Efectivas anuais mdias de desmatao = 20 /ha 7 - Investimento unitrio =1.500 /ha 8 - Valor estimado para a terra nua = 4.000 /ha 9 - taxa de actualizao = 5% 10 - custo de arranque das toias = 500 /ha
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2 Comente a frase Um presumvel avaliador dirige-se a uma imobiliria localizada na envolvente do imvel rstico sujeito avaliao e coloca a seguinte questo: qual o valor (unitrio) mdio de vinhas praticado no mercado fundirio regional?
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2 TESTE DE AVALIAO DE CONHECIMENTOS CURSO: ESP. AVALIAO E ANLISE DO INVESTIMENTO IMOBILIRIO ACO: Exemplo 1
MDULO: Mtodos de Avaliao Expropriaes e FORMADOR: Eng. Hlder Moura Fiscalidade DATA: FORMANDO: ASSINATURA FORMADOR: CLASSIFICAO: LOCAL: FIPP
4 - Cotao 25%
Para regularizao de uma linha de gua, foi expropriada uma parcela de terreno com 320 m2, destacada de um prdio que se encontrava cultivado com batata (encargos 60%), vedado com rede metlica, e que confrontava com estrada pavimentada, dotada de rede de energia elctrica, rede telefnica, abastecimento de gua e saneamento, de acordo com o esquema seguinte: 30m 10m 8m
20m
10m
Estrada Este terreno situa-se numa zona mista, onde existe habitao unifamiliar dispersa e indstrias isoladas, distante 3 Km do centro da cidade de Penafiel, inserido numa rea urbana, com as seguintes capacidades construtivas, de acordo com o PDM: Aptido localizao de unidades industriais e armazns; Afastamentos mnimos das construes: 8 m frente do lote e 5.0 m aos limites laterais e posterior do terreno; Coeficiente de ocupao do solo 2 m3/m2 Altura mxima de construo 6.0 m rea mnima dos lotes 750 m2
a) Efectue a avaliao da parcela de terreno expropriada, incluindo a eventual desvalorizao da rea sobrante se entender existir (vale 80% da cotao)
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2 TESTE DE AVALIAO DE CONHECIMENTOS b) Utilizando o If obtido anteriormente como sendo %ai, calcule o VPT do terreno depois da expropriao, admitindo um coeficiente de localizao de 1.20 (vale 20% da cotao) NOTA: Se entender que necessita de mais elementos de que no dispe, arbitre-os justificando essa opo
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